REGIMEN DE CONDOMINIOS: EN NUESTRO país, el régimen legal especial que rige los

condominios es relativamente reciente, se crea con la ley 5038 del 21 de noviembre de 1958, mejor
conocida como ley sobre régimen de condominios. La ley de registro inmobiliario modifico los
artículos 1, 2,3,10,19,20,24, t 33 de la referida ley 5038, sobre régimen de condominios. Y deben
tenerse en cuenta los artículos que van del 108 al 123 del reglamento de registro de títulos que van
del 108 al 123 del reglamente de registro de títulos y los que van del 183 al 212 del reglamento
general de mesura catastrales.

El artículo 684 del código civil, qué rigió para todas las construcciones de locales o viviendas, sin
hacer distinción si se trataba de terrenos registrados o no registrados, Ahora sólo surte efectos,
como Norma de derecho común, para aquellos que no hayan sido sometido al régimen de
condominio.
De esta manera nuestro sistema jurídico existe una dualidad legal respecto a las construcciones que
contienen múltiples unidades habitacionales a comerciales. cuando él o los propietarios no la han
sometido al régimen de condominio todos los conflictos que surjan entre los copropietarios y los
demás aspectos legales se regirán por el derecho común pero si el o los propietarios cumplieron con
las formalidades legales para constituirse en un consorcio de propietarios del régimen de
condominio, Entonces se regirán, para la solución de todos los problemas legales, a lo estatuido en
la mencionada ley 5038 y la ley de registro inmobiliario y sus reglamentos.

Definición de condominio.
La ley de registro mobiliario nos da una definición que debemos tener en cuenta hice artículos
lleves el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble como independencia funcional y
salida directa o indirecta la vía pública, se establecen como  propiedad exclusiva de una o más
personas, las que a su vez ojo propietario sin divisas sobre las partes comunes.

Dentro de las distintas definiciones que hemos estudiado nos pudimos dar cuenta que el condominio
puede recaer también sobre bienes muebles pero en este caso nos interesa el condominio
inmobiliario el cual según Rafael ciprián  es una figura jurídica que recae en un. Inmueble, la Tierra
y sus mejoras, consistentes estás en unidades habitacionales o locales comerciales independientes
en sus funcionalidades, o ambos a la vez construidas o por construirse, que han sido sometidas por
el propietario o por los propietarios del mismo régimen legal especial establecido en la ley 5038 y la
ley de registro inmobiliario con sus respectivos reglamentos, con la finalidad de mantener el estatus
jurídicos de propiedades individuales, en cuanto a las unidades compartidas con área de propiedad
común las cuales quedan claras Y técnicamente especificadas, y que constituye un consorcio de
propietarios con personalidad jurídica plena y separada de la que le corresponde al propietario a los
propietarios del condominio.

Observese que el condominio puede ser legalmente constituido sin que haya sido material la
edificación correspondiente así lo contempla la artículo 23 de la ley 5038 que dice: la propiedad
por pisos o departamentos, viviendas locales independiente pondrán registrarse antes de la
construcción del edificio siempre que los planos hayan sido aprobados por las autoridades
administrativas que la ley de requiere para que puedan comenzarse la construcción y él párrafo 3 del
artículo 7 la ley de registro mobiliario igualmente establece que las construcciones en proceso
puede ser sometida sale régimen de condominio sin embargo a los fines financiamiento el
propietario y la entidad financiera podrán escribir con el registro del hipoteca correspondiente su
decisión de someter el inmueble al régimen de condominio una vez que la construcción este
terminar así se haya cumplido los requisitos y formalidades establecidos por la ley

El código civil y el condominio

Las disposiciones del derecho común del artículo 664 siguen teniendo vigencia para las
edificaciones de varios pisos o unidades habitacionales o locales comerciales que pertenecen a
diversos propietarios siempre que sean construidas en terrenos no registrados o terrenos registrados
pero que no hayan sido sometidas esas mejoras al régimen especial que instituye la ley 5038 y la ley
de registro inmobiliario recuérdese que los dueños se mantendrán como copropietarios indivisos
porque sólo el régimen de condominio puede individualizar los de sus propiedades.
En ese sentido el artículo 100 de la ley de registro inmobiliario nos dice lo siguiente los diferentes
pisos de una edificación ubicada entre reinos registrados no pueden pertenecer a distintos
propietarios si no están afectados del régimen de condominio.

QUIENES PUEDEN CONTRUIT UN CONDOMINIO.

El régimen de condominio sólo puede ser constituido por el o los propietarios de un edificio que
contengan varias unidades habitacionales o de locales comerciales independientes, o por
constituirse que desee someterse a las reglamentación es pauta dos por la ley 5038 la ley de registro
inmobiliario con sus reglamentos.

Competencia judicial:

Tanto para la Constitución de régimen de condominio como para la solución judicial de Los
conflictos y acciones que puedan surgir entre los condóminos por la causa que fuere siempre que
esté vinculada a la calidad de copropietarios el condominio son de competencia exclusiva de la
jurisdicción inmobiliaria así lo dejé establecido Clara y contundentemente el artículo 17 de la ya
mencionada ley que dice las acciones que pudieron surgir entre los propietarios en relación con la
administración y el goce de las partes comunes del inmueble o con la interpretación o ejecución de
las reglamento son de competencia del tribunal de tierra.

También el artículo 102 de la ley de registro inmobiliario establece la competencia judicial.

Está competencia de la jurisdicción inmobiliaria para dirimir las 11 contestaciones que pudiera
general el régimen de condominios absoluta pondrá son de la materia porque se trata de derechos
que recae en sobre terrenos registrados y por consiguiente constituye élites obra derecho registrado
y ya veremos qué conforme al artículo 29 de la ley de registro mobiliarios competencias exclusiva
de la jurisdicción inmobiliaria.

Ahora bien, el juzgado de paz de la circunscripción donde se encuentra radicado inmueble

convertido en condominio tiene también competencia para designar el administrador del
condominio siempre que los condomines no se pongan de acuerdo cuánto a su designación todo se
conformidad con establecido en el artículo 14 de la ley 5038.
Requisitos para constituir un condominio.

El artículo 113 del reglamento de registro de títulos el que establece de manera desglosada y
especifica los documentos que deben constar en el expediente que se forme con la finalidad de
constituir el régimen de condominio:

Establece:

Duplicado del rectificado de título correspondiente al inmueble que desea afectar,

acompañado de la certificación del estado jurídico del inmueble donde se indique que el
mismo se encuentra libre de cargas y gravámenes.

Es evidente que el certificado de título debe ser depositado. El constituye una prueba del
derecho de propiedad.

Si hay cargas si gravámenes que afecten el inmueble deberá observarse lo pautado en el

artículo 110 del reglamento general de registro de títulos. Que establece no se permite la
constitución del régimen de condominio sobre inmuebles registrados afectados por cargas,
gravámenes o limitaciones legales, a efectos de poder inscribir en el registro complementario
el bloqueo registral sobre el terreno.

Cuando el inmueble objeto de constitución al régimen de condominio se encuentra gravado

por una hipoteca o cualquier garantía real inmobiliaria, es indispensable la presentación ante
el registrador de títulos correspondiente, junto a los demás documentos, de un acto donde el
acreedor y el propietario consientan la forma y la proporción en que serán gravadas con la
hipoteca las unidades funcionales resultantes del proceso de constitución.

La certificación del estado jurídico es porque el certificado no se basta a sí mismo.

Acta de constitución del consorcio, acta declaratoria de condominio y del reglamento del
régimen de condominio aprobados, debidamente firmados y legalizadas las firmas por ante
notario público.

El reglamento que servirá de ley interna está sometido a formalidades estrictas, el artículo 21
de la ley 5038 establece los requisitos que deben de realizar determinados pasos para su
registro.

Certificación emitida por la autoridad administrativa competente que aprueba los planos de
la obra.

Las autoridades encargadas de revisar estos planos son el departamento de planeamiento

urbano del ayuntamiento correspondiente y por secretaria de obra públicas y comunicaciones.
Y la división aprobada por mensura.

Constancia de pago de la contribución especial para el fondo de garantía de inmuebles

registrados.

Nociones sobre los trabajos técnicos del agrimensor:

Todo lo que se debe saber sobre los trabajos técnicos de los agrimensores está contenido en el
reglamento general de mensura catastral. Desde el artículo 183 hasta el 212.

Lo primero es que el régimen de condominio es aplicable a parcelas y solares. Puede estar

construido o en proceso.

Se denomina subparcela a la unidad de dominio exclusivo de un condomine, mientras que

sectores comunes son los que no tienen indecencia funcional. La unidad funcional es el
conjunto de los sectores propios y los sectores comunes.

En el plano el agrimensor debe especificar los sectores, los muros y los elementos
estructurales, los espacios vacíos y esclareas, azoteas y terrazas, cuerpos avanzados y balcones
y los salientes horizontales. La parcela debe estar geo referenciada, delimitación y relación
con otros inmuebles colindantes.

Los trabajos del agrimensor terminan con el plano de división

PARTE DE ERNESTO.
Procedimiento de constitución de condominio.

El procedimiento para constituir un condominio en estante sencillo no es obligatorio el Ministerio

de abogado. Conforme a las leyes que hemos mencionado, es la jurisdicción inmobiliaria la
competente para conocer y decidir el procedimiento de la Constitución de un condominio. El
procedimiento esta vez judicializado esto es que se lleve y se resuelve administrativamente. Por
tanto, es ante el registro de título correspondiente a la ubicación del inmueble que se tramita la
constitución del condominio. Una vez formado el expediente, especificado en la sesión sobre los
requisitos para constituir el condominio se procede a depositarlo a la recepción de documentos de
registro de títulos. Tan pronto se deposite el expediente se enrola administrativamente para hacer
ponderado. Si está completo y conforme a la ley se aprueba y se procede al registro de rigor y a la
cancelación del certificado de título depositado y a la expedición de los que corresponden a cada
unidad de Propiedad y al terreno. Recordemos que el certificado de título del terreno tendrá un
bloqueo registral.

LOS ÓRGANOS DEL RÉGIMEN DE CONDOMINIO.

Los órganos fundamentales de todo régimen de condominios son el consorcio de propietarios

reunido en Asamblea general ordinaria y extraordinaria de condóminos y el consejo de
administración.

EL CONSORCIO DE PROPIETARIOS.
Este constituye el órgano supremo del régimen de condominio. Esa es la máxima autoridad que rige
las relaciones internas entre los condominios el artículo 9 de la ley 5038. Establece que el consorcio
de propietarios tiene personalidad jurídica y representa a todos los condominios.

La facultad o poderes del consorcio de propietarios que se ha reunido en Asamblea ordinaria o

extraordinaria, son bastante amplias como para tomar todas las decisiones que los condominios y
consideren necesarias, que van desde la designación de un administrador de condominio, creación
de nuevos pisos o construcciones en el inmueble hasta llegar a la modificación del reglamento de
condominio. Pero todas estas decisiones que toma el consorcio de propietarios estarán limitadas a
lograr el goce y la administración de las cosas comunes cada condominio mantendrá la autoridad
sobre la unidad de la cual es propietario también tiene la facultad de modificar los reglamentos y su
obligatoriedad se mantendrá a todos los condominios y sus causahabientes.

CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO.

Este tiene la misión de ejecutar todas las decisiones que tome el consorcio de propietarios, además
representará legalmente a todos los condomines cuantas veces sea necesario sin necesidad de
nombrar a cada propietario del condominio. Tiene a su cargo la responsabilidad de velar por el buen
funcionamiento de todos los equipos áreas y cosas comunes realizar cobro de cuotas las compras de
materiales y las demás actuaciones que sean de lugar para el buen funcionamiento del condominio.

REGLAMENTOS DEL CONDOMINIO

El reglamento de condominio es la ley interna que rige a todos los condomines. Para la solución de
cualquier conflicto que surge en el condominio los propietarios del mismo tendrán que remitirse a la
Constitución de la República al reglamento aprobado por el consorcio de propietarios y si no es
suficiente entonces deben de recurrir a la ley 108- 05 y la 5038 o al derecho común, tomando en
cuenta que siempre debe cumplirse lo estipulado en el artículo 12 de la ley 5038.

MODIFICACION DEL RÉGIMEN DE CONDOMINIO

Los artículos 118 y 120 del reglamento de registro de título se dedican especialmente a pautar los
requisitos que deben de ser cumplidos para la modificación del régimen de condominio. En tal
sentido, estatuye que el consorcio de propietarios tiene la potestad de modificar, además del
régimen de condominio, también la configuración física del inmueble en qué está constituido. Sólo
tiene que respetar los derechos que les corresponden a los condomines.

Está claro que sí se modifica la configuración física del inmueble Como por ejemplo deslindando
una porción de terreno o respondiendo la otra porción entonces hay que realizar otros planos de
división de condominio, este trabajo como ya sabemos lo realiza la agrimensura, los planos tendrán
que ser sometidos a la dirección Regional de mensura catastral correspondiente para su revisión y
aprobación.

DISOLUCIÓN DEL RÉGIMEN DE CONDOMINIO.

La liquidación del régimen de condominio está pautada exclusivamente en el artículo 43 de la ley

5038 y los que van del 121 al 123 del reglamento de registro de títulos.
El art. 121 establece que, procede la extinción o disolución del régimen de condominio por la
voluntad y decisión del consorcio de copropietarios, o por la destrucción, vetustez o ruina del
edificio.

Para llevar a cabo la disolución del condominio, la asamblea general de condomines tendrá que
designar uno o varios liquidadores. Estos se encargaran de cumplir con todos los requisitos legales,
y realizar la partición con espíritu de justicia.

En el artículo antes mencionado están especificados los documentos que formaran el expediente
para la liquidación del régimen de condominio. Dice: la solicitud de extinción del régimen de
condominio deberá estar acompañada de:

 Acta certificada de la asamblea del consorcio de como propietarios que aprobó la extinción
o disolución, firmada por ante notario.
 Certificación donde se haga constar la destrucción o condición de vetustez o ruina del
edificio por la autoridad pública competente, según corresponda.
 Duplicado del certificado de título de la parcela o todos los duplicados de los certificados
de títulos que correspondan a las unidades de condominio.
 En caso de existir cargar o gravámenes se requiere el consentimiento del o los acreedores
y/o beneficiarios para poder extinguir o disolver el régimen.

Una vez cumplido con todos los requisitos y pasado un mes de haberse aprobado el proyecto de
liquidación del régimen de condominio, el o los liquidadores designados, deberán intimar a los
condomines que aún quedan por firmarlo para que lo hagan en el transcurso de un mes a partir de la
intimación.

Si no es firmado por todos, el liquidador deberá recurrir por ante el tribunal de tierras para que este
homologue la partición y remita su decisión al registrador de títulos.

El registro de títulos correspondiente, una vez aprobada la solicitud, levantara el bloqueo registral
que afecta el terreno de condominio, cancelara todos los certificados de títulos y emitirá un nuevo
certificado de títulos que amparara el inmuebles a nombre de los copropietarios.