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Tiempo compartido
Sabemos que la presentación demográfica y presupuestaria que existe en las
grandes ciudades, las ideas de confort y la racionalización económica en el uso de
las cosas entre los seres humanos, han creado una nueva forma de
aprovechamiento inmobiliario en las grandes urbes y zonas aledañas, razón por
la cual se han comenzado a usar los inmuebles en forma compartida y no
exclusiva.

Tiempo compartido
Algunos civilistas consideran que esta novedad tuvo su nacimiento en Francia a
comienzos del siglo XX. Otros indican su origen en el año 1967 en los Alpes
franceses, aunque reconocen que hacia esa fecha ya se conocían indicios de
multipropiedad en la ciudad de Málaga.
En Estados Unidos apareció en 1970 y alcanzó amplia difusión. En Argentina, en
1979 se creó el primer complejo de multipropiedad. En el año 1984 se llevó a
cabo en Buenos Aires el Primer Seminario Internacional de Tiempo Compartido,
año en el que se creó también la Cámara Nacional de Tiempo Compartido.
En principio, las necesidades obligaron a edificar en varios pisos y departamentos
a fin de buscar en el aire el poco espacio que faltaba, lo que dio origen a la
propiedad horizontal. Primero se construyeron los edificios y luego se analizó si la
división horizontal de inmuebles alteraría o no la estructura de los códigos civiles
o la legislación pertinente.

La multipropiedad. Tiempo compartido. Su encuadre en

el Código Civil: definición, requisitos, efectos y extinción
Al sujeto que adquiere estos complejos le interesa más bien la comodidad de la
estructura y no averigua sobre el régimen legal que lo regula, pero quiere obtener
su escritura pública e inscripción registral.
¿Cómo se regulaba esta situación en los distintos sistemas legales?
DERECHO ROMANO
Solo admite un derecho cerrado, de derechos limitados. El ordenamiento
jurídico había determinado tipos, tales como: enfiteusis, superficie,
servidumbre, derechos de garantías, sin poder constituirse otros derechos.
DERECHO GERMÁNICO
Se concedía la posibilidad de dar efecto real a cualquier obligación referida
a cosa determinada.
NUESTRA LEGISLACIÓN

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Con la Ley 26994 se aprueba el Código Civil y Comercial, mediante el cual

se expone en el artículo 1887 que dentro de los derechos reales
encontramos al tiempo compartido como derecho real autónomo.

Definición
Se adquiere el derecho real de tiempo compartido cuando una persona paga un
precio en dinero a cambio de usar y gozar, en forma exclusiva y periódica, de un
bien que puede ser mueble e inmueble. Dentro de esta categoría se incluyen
cabañas, casas, departamentos, etcétera, siempre y cuando se adapte su
naturaleza a los fines especiales. Cabe aclarar que el tiempo de uso debe ser
determinado o a determinarse.
La persona que lo adquiera tiene la posibilidad de elegir y cambiar su período y
también cambiar el complejo por uno de características similares.
Imaginemos nuevamente el caso de la Sra. Díaz. Si ella realiza tres cabañas en el
lote y decide someterlas a un tiempo compartido, distintas personas podrán
adquirir ese derecho sobre ellas. Si, por ejemplo, Juan, María y Luis adquieren
dicho derecho, cada uno de ellos tendrá derecho a usar y gozar del lugar. ¿En qué
momento podrán usarlo? Eso depende de la modalidad que se haya pactado.
Puede suceder que al momento de adquirirlo se acordara que a Juan le
corresponden diez días en el mes de marzo de cada año, a María, en el mes de
julio y a Luis, en el mes de octubre, o bien se puede dejar expresado que la fecha
en que pueden ocupar el espacio depende de una reserva previa, que pueden
elegir la fecha, o de cualquier otra manera, siempre que ello se deje establecido
previamente.
El tiempo compartido será considerado un derecho real sobre cosa propia. Sin
embargo, los usuarios del bien deberán ejercer sus derechos sin alterar la
sustancia, haciéndose cargo de los daños que causasen. Aquí podemos observar
que la Ley 26356 no se deroga en su totalidad, sino solamente los capítulos 3, 4,
5 y 9. Con esta modificación, se amplían tanto los bienes sobre los que recae el
derecho como los fines. A partir de ahora, no solo podremos adquirir tiempos
compartidos con fines solamente turísticos, sino que también podremos hacerlo
con fines de alojamiento, comercio, industria, hospedaje, etcétera.
Un aspecto muy importante que debes tener en cuenta como futuro profesional
es que si el bien que se va a afectar a tiempo compartido es un inmueble, como
sucede en el caso de la Sra. Díaz, la afectación debe necesariamente ser realizada
mediante una escritura pública.

Requisitos
Los requisitos surgen de lo dispuesto por el artículo 2091 del Código Civil y
Comercial. Dicho precepto normativo establece que, para que exista esta figura y
el derecho real, el bien debe estar libre de gravámenes. Retomando el ejemplo de
la Sra. Díaz, si ella toma un préstamo hipotecario sobre el lote para construir las

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cabañas, hasta que no finalice el pago de dicha deuda no podrá afectar el

inmueble a tiempo compartido.
Además, en el Art. 20911 el emprendedor, el propietario, el administrador y el
comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus bienes. Por
último, el propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con
posterioridad a la inscripción de la escritura de afectación.
En el caso de la Sra. Díaz, entonces, el inmueble no puede estar afectado a
gravamen al momento de la constitución del tiempo compartido, pero sí puede
gravarse con posterioridad. No obstante, en caso de que se constituya hipoteca
sobre alguno de los bienes afectados por parte del propietario, no se modificará el
destino del bien y será inoponible a los usuarios.
Por último, se establece la intangibilidad de los derechos adquiridos por los
usuarios. Esto implica que no podrán ser alterados o disminuidos por sucesores
particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del
emprendedor, tampoco en caso de concurso o quiebra. En el ejemplo planteado,
si la Sra. Díaz muere, sus herederos no pueden alterar los derechos de los
usuarios del tiempo compartido.
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Art.2091. Ley 26.994 Código Civil y Comercial. Honorable Congreso de la Nación

Antecedente: Ley 26356

Su incorporación al Código Civil y Comercial como
derecho real autónomo. Definición. Afectación.
Sujetos: deberes y facultades. Relación de
consumo
Antecedentes. Definición
La propiedad sobre inmuebles solo se concebía cuando las tribus o clanes se
hacían sedentarios. Se trataba de una propiedad de tipo familiar destinada al
alojamiento. El contenido, entonces, es distinto al de la actualidad.
El vocablo dominium tenía una acepción más amplia; la propiedad se aplicaba a
pocas cosas y se reservaba al pater familias.
En tiempos del imperio, aparecieron nuevas formas de propiedad: la propiedad
provincial. Este carácter fue perdiendo rigidez sin apartarse del numerus
clausus.
Teniendo en cuenta que la figura del tiempo compartido no nace en Argentina,
sino que se empieza a plasmar como una idea mundial, un fenómeno en distintos
lugares del mundo, se hará un análisis comparativo de diferentes legislaciones.

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 Los alemanes, pueblos nómades, desconocían el numerus clausus, por lo

que se rigieron por normas jurídicas de perfiles comunitarios.
 El feudalismo, sistema político económico-social autoritario y corporativo
de profunda estratificación social, provocó cambios radicales.
 Roma se proclamaba que no había señor sin tierra, en Alemania se sostenía
que no había tierra sin señor.
 Luego del cristianismo, el derecho de propiedad adquirió un perfil más
social, se desdibujó el carácter absoluto y la inseguridad jurídica fue la
nota predominante.
 El iluminismo y la reforma religiosa prepararon el terreno para la
Revolución francesa. Cuando cayó el régimen feudal, el propietario útil
vasallo pasó a ser el verdadero propietario en perjuicio del señor feudal.
 Con la Revolución francesa y el Código de Napoleón, la propiedad era
considerada singular. En el Código del año 1900 la propiedad es idolatrada
junto con la libertad e igualdad.
 En la década de 1960, las denominadas multipropriété funcionaron como
sociedades civiles que tenían por objeto la construcción o adquisición de
inmuebles para ser divididos en partes o fracciones y distribuidos a sus
asociados en propiedad o en goce. Los asociados, a su vez, se repartían el
goce en el tiempo, es decir que podían ejercer su derecho sobre el lote en
un período de tiempo por año.
 La doctrina francesa elaboró tres soluciones distintas:
o englobar a la multipropiedad en algunos de los tipos tradicionales de
derechos reales, en especial el de uso, la habitación y el usufructo;
o encuadrar la figura dentro de la de copropiedad;
o configurarla como un derecho real nuevo y autónomo.

A su vez, Portugal fue uno de los primeros países que estableció el tiempo
compartido con un régimen que lo protegía. Esto ocurrió en el año 1981. Este
régimen diferenciaba a los titulares de dominio del inmueble de aquellos que solo
eran titulares para su disfrute. La afectación al sistema se hacía por escritura
pública y debía contener la expresa declaración del titular del dominio.
En 1985 se efectuó el Primer Encuentro Jurídico Notarial en el Colegio de
Escribanos de la provincia de Buenos Aires, delegación de San Martín. Allí, el Dr.
Alberto Mario Azpeitía explicó que la multipropiedad es un término derivado del
derecho anglosajón y lo definió como un derecho real de propiedad que pertenece
a una o más personas sobre una cosa inmueble dividida en unidades funcionales
exclusivas, con atribución de cuota-parte indivisa de disfrute periódico. De la
cual se objeta la misma, ya que el término es esquivo. La propiedad es solo
referida a derechos reales. Sería un condominio especial con elementos de PH y
preafectación al sistema con ineludible indivisión forzosa que asegure su
perdurabilidad.

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Terminología: el sistema tiene varias denominaciones, tal como lo

indica Víctor Martínez (2000). A saber:

Tiempo compartido:Denominación que tiene su origen en el derecho

sajón (time sharing).

Multipropiedad: Es el término más común: multipropriété (francés).

Bernard Stemmer propone la denominación de multi-joussance o
multidisfrute.

Multidominio: Utilizado por quienes pretendían el encuadre dentro de

la figura del derecho real.

Otras denominaciones: Condominio de unidades funcionales

destinadas al sistema de tiempo compartido o condominio afectado a
disfrute periódico con indivisión forzosa, derecho de uso y habitación,
entre otras tantas.
Finalmente, la Ley 26356 de Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido (STTC)
fue sancionada el 28 de febrero del año 2008 y promulgada el 18 de marzo del
mismo año. Se componía de 10 capítulos que trataban, sucesivamente:

 disposiciones generales;
 autoridad de aplicación de los STTC;
 constitución del STTC, contrato de tiempo compartido;
 administración de los STTC;
 comercialización y publicidad de los STTC;
 instancia arbitral;
 sanciones;
 extinción del STTC;
 disposiciones complementarias.

Características que encontramos en esta figura:

Pluralidad de titulares de derechos: la que recae sobre un mismo objeto, ya sea
cosa mueble o inmueble, derechos que consisten en su goce pleno y perpetuo, en
períodos preestablecidos.
Ahora bien, teniendo en cuenta esta situación comunitaria, se debía encuadrar
esta figura como:
COMO UN DERECHO PERSONAL
Algunos autores consideran que se trata de un derecho personal, ya que
concurren los requisitos de: o dos personas vinculadas entre sí –sujetos– o y
el objeto de la relación –prestación–
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Hoy, con la reforma del Código, esta ley mantiene su vigencia, salvo por los
capítulos 3, 4, 5 y 9 que fueron derogados, dejando la Ley 26356 como la
referente al tiempo compartido especial con fines turísticos, y se establece la
figura en el Código del tiempo compartido genérico.
COMO UN DERECHO REAL
Dentro de las figuras establecidas, utilizando ciertas adaptaciones o
mediante la creación de un derecho real, nuevo y autónomo.

Si esta figura fuera considerada dentro de un derecho personal, no habría

dificultad operativa, ya que nos moveríamos según el principio de autonomía
de la voluntad.

Ley 26356: su instrumentación

Nuestro país exhibe con orgullo una importante labor doctrinaria que ha ido
abriendo camino a la investigación de esta modalidad contractual.
Profundizados los debates y desentrañados los hilos conductores que nos llevan a
la consagración de este plexo normativo, cabe al notariado argentino el orgullo y
la satisfacción de haber impulsado el estudio de esta figura jurídica, herramienta
válida para contribuir al bienestar del ser humano.
En cualquier relación, resulta difícil encontrar igualdad entre las partes
contratantes. Los sujetos de la relación cuentan con libertad e igualdad ante la
ley al contratar. Rige el principio de autonomía de la voluntad, consagrado en el
artículo 1197 del Código Civil y Comercial, ya que son ellos mismos los que van a
decidir en última instancia.
A priori, podemos decir que el promotor tiene la idea de un negocio breve y
rápido, de convencer al comprador de que adquiera una propiedad. Del otro lado,
el comprador tiene la idea de que hacer un negocio jurídico perpetuo. En
realidad, estos contratos de adhesión oscurecen la naturaleza de la operación que
se ha realizado. Se debe ser muy precavido porque, como en otros países, el
mayor número de defraudaciones ocurren cuando el promotor ha concluido la
mayoría de las operaciones de venta y se retira del negocio, dejando en manos de
los usuarios el problema de organizar y mantener la administración de los
servicios.

Naturaleza jurídica
Antes de la ley, el adquirente estaba convencido de que adquiría la propiedad
para toda la vida; en el caso de un condominio, que podía llegar a pedir la
división del objeto en cualquier momento; y si la consideraba como un usufructo,
que aún seguía teniendo derecho sobre la propiedad. Sin embargo, advierten
tardíamente que el mismo se agota con la vida de este. ¿Qué sería el tiempo
compartido entonces? Compartir en lapsos previamente reservados las unidades
funcionales, de uso exclusivo por el período ocupacional, distribuyendo los gastos
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entre todos los beneficiarios, con la opción de intercambiar la estadía por

reservas de similares características en centros turísticos de atracción
internacional.
Se podría considerar, antes del análisis de la ley, al tiempo compartido como un
usufructo, uso o habitación.
En caso de ser considerado como un usufructo, sería de sujeto plural y en caso
de fallecimiento, ¿cómo se debería considerar la subsistencia de los restantes
sujetos? No está permitida la transmisibilidad del derecho propiamente dicho.

Finalmente, ¿sería un derecho real autónomo? En él, se encontrarían los

siguientes elementos tipificantes:

1. pluralidad de sujetos;
2. unidad de objeto indiviso, imperativo y forzosamente;
3. detención de cuotas indivisas como medida de derecho;
4. perpetuidad;
5. uso y goce periódico, exclusivo, alternado;
6. transmisibilidad por actos entre vivos o por causa de muerte;
7. gravabilidad, embargabilidad y ejecutabilidad;
8. instrumentación pública;
9. registración declarativa.

Afectación
El sistema de tiempo compartido prospera si se cumple cada una de las
obligaciones que se crean entre los distintos vínculos (relaciones jurídicas) que lo
conforman. Se debe proteger principalmente al usuario, pero también al
propietario desarrollista, emprendedores, vendedores, administradores, entre
otros.
Al igual que la figura de la propiedad horizontal, este sistema requiere la
afectación de los bienes que van a cumplir con el fin del tiempo compartido, ya
sean muebles e inmuebles. En el caso de que sean inmuebles, la afectación se
formaliza por escritura pública.
Por el otro lado, el único legitimado para realizar la afectación del inmueble sería
el titular y en caso de que sea un tercero, el propietario debe dar consentimiento
a tal fin.
Si pensamos en el caso del lote de la Sra. Díaz, es ella personalmente quien debe
afectar el inmueble al tiempo compartido. Si el proyecto es realizado por un
tercero, para afectarlo, debe solicitar el consentimiento de la Sra. Díaz.

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La escritura deberá contener:

Inscripción
El artículo 2092 del Código Civil y Comercial establece que la escritura de
afectación debe inscribirse tanto en el registro de propiedad de inmuebles como
en el registro específico de prestadores y establecimientos afectados al STTC.
Toda modificación del título constitutivo deberá otorgarse mediante escritura
pública, que también se inscribirá en los registros respectivos.

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Siempre poniendo énfasis, en primer lugar, en el usuario y su protección,

teniendo este la publicación necesaria de los bienes afectados a este régimen
antes de su comercialización.
Según el artículo 6°, los titulares de los complejos o establecimientos
vacacionales, los emprendedores, los administradores, los vendedores y
revendedores, así como las redes de intercambio, previo al inicio de sus
respectivas actividades, deberán inscribirse en aquel registro, a cuyos efectos, los
titulares de los establecimientos vacacionales justificarán el cumplimiento de los
requerimientos edilicios y funcionales acordes a su destino y categoría, y los
prestadores cumplimentarán los recaudos de idoneidad y solvencia adecuados a
la actividad de que se trate, que fijará la autoridad de aplicación. 4
Son requisitos, para el ejercicio de dichas actividades, la inscripción en el
registro, previa habilitación otorgada por la autoridad de aplicación 5. Dicha
habilitación puede ser denegada a las personas que no puedan ejercer el
comercio, a los fallidos por quiebra durante el período de inhabilitación 6, a los
condenados con la accesoria de inhabilitación para ejercer cargos públicos, a los
condenados por hurto, robo, defraudación, cohecho, emisión de cheques sin
fondos y delitos contra la fe pública, a los condenados por delitos cometidos en la
constitución, funcionamiento y liquidación de sociedades, en todos los casos,
hasta después de diez años de cumplida la condena7, y a los funcionarios de la
administración pública, cuyo desempeño se relacione con el objeto de la sociedad,
hasta dos años desde el cese de sus funciones.8
¿A cuáles de las siguientes personas se les debería denegar la habilitación
para ejercer actividades referidas al tiempo compartido?
□ A Juan, quien sufrió una quiebra hace quince años.
□ A María, que fue condenada por emitir un cheque sin fondo hace
cuatro años.
□ A Pedro, que hace un año renunció a su cargo de obras privadas en la
Municipalidad.
□ A Rita, cuyo marido está condenado penalmente por cohecho.
Correcto
Las causales por las cuales se puede denegar el pedido de habilitación se encuentran contenidas en
el artículo 7 de la Ley 26356, la cual se encarga de regular los derechos de tiempo compartido. En
este punto es importante tener en cuenta que es a partir del momento en que la persona es
condenada por el delito, es declarada fallida por quiebra o cesa en sus funciones, que se cuenta el
plazo establecido por la legislación en cada caso.
Efectos del instrumento de afectación
El artículo 2093 del Código Civil y Comercial nos aclara un tema sumamente
importante: una vez que está hecha la inscripción de la afectación, el bien no
puede cambiar de destino. Es decir que luego de afectar el inmueble a tiempo
compartido, la Sra. Díaz no puede cambiarlo, por ejemplo, por un cementerio
privado, ya que considera que le daría mayores ingresos. Se establece esta
prohibición expresa hacia el propietario y el emprendedor.

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Además, el nuevo Código expresa la oponibilidad de los usuarios contra todos

aquellos que quisieran menoscabar sus derechos, sea cual fuere la posición que
ocupan sobre el bien (por ejemplo, acreedores del propietario o del empresario,
sucesores universales o particulares, etc.).
1
Art. 10. Inciso a), 1 – 4. Ley 26356. Honorable Congreso de la Nación.
2
Art. 10. Inciso b), 2 – 5. Ley 26356. Honorable Congreso de la Nación.
3
Art. 10. Inciso c), 1 – 9. Ley 26356. Honorable Congreso de la Nación.
4
Art. 6°. Ley 26.356. Honorable Congreso de la Nación.
5
Art. 6°. Ley 26.356. Honorable Congreso de la Nación.
6
Art. 7°. Inciso b). Ley 26.356. Honorable Congreso de la Nación.
7
Art. 7°. Inciso c). Ley 26.356. Honorable Congreso de la Nación.
8
Art. 7°. Inciso d). Ley 26.356. Honorable Congreso de la Nación.

Referencias
LECCIÓN 4 de 5
Ley 26356. (2008). Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido. Recuperado
de: http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/135000-139999/138844/norma.htm

Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación Argentina [B. O. 08/10/2014
Suplemento Promulgado según Decreto 1795/2014; B. O. 08/10/2014. Vigencia: 1 de agosto de
2015, texto según artículo 1° de la Ley N.° 27077 B. O. 19/12/2014]. Honorable Congreso de la
Nación Argentina. Recuperado de http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?
id=235975

Martínez, V. (2000). Temas de derechos reales. Córdoba, AR: Advocatus.

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