ZONIFICACION LOTIFICACION

INTRODUCCIN
OBJETIVOS
MARCO TERICO
ZONIFICACIN

o
o
o
o
o
o

CONCEPTOS GENERALES
PROBLEMAS
PRINCIPIOS DE DISEO
CRITERIOS GENERALES DE DISEO
NORMAS
TIPOS DE ZONIFICACIN
ZONIFICACIN POR USO DE SUELO Y DENSIDAD
ZONIFICACIN POR INTENSIDAD DE USO DE LA TIERRA
ZONIFICACIN POR REQUERIMIENTOS DE USO DE SUELO

LOTIFICACIN

o CONCEPTOS GENERALES
o PROBLEMAS
o PRINCIPIOS BASICOS
o NORMAS Y REQUERIMIENTOS
o MODO DE ACCESO A LA RED
o CRITERIOS GENERALES
o CRITERIOS PARTICULARES
APLICACIN DE CONCEPTOS (ANALISIS CIUDADELA BOLIVARIANA)
CONCLUSIONES
ANEXOS
BIBLIOGRAFA

INTRODUCCION
El diseo urbano tiene como meta el

reconocer y dar significado a la forma y el

espacio pblico aplicando criterios fsicos y
funcionales, en la bsqueda de satisfacer
las necesidades de una comunidad o
sociedad urbana, ya sea en un rea urbana
existente o futura, e identificar la
estructura urbana en la que se encuentra.

OBJETIVOS
Conocer las normas y criterios tanto de
zonificacin como de Lotificacin.
Consultar leyes y reglamentos de zonificacin y
desarrollo urbano.
Formular criterios de agrupacin de lotes y
orientacin.
Emitir un criterio general acerca de la zonificacin
y lotificacin de una zona en especfica, con
conocimientos tcnicos y criterios de diseo.

ZONIFICACION
La zonificacin es la ubicacin de los espacios arquitectnicos en los
sitios adecuados segn las necesidades que vayan a satisfacer,
tomando en cuenta la disposicin, coordinacin y circulaciones con los
dems espacios arquitectnicos de funciones afines y/o
complementarias.

CONCEPTOS GENERALES
La zonificacin urbana es

la prctica de dividir una

ciudad o municipio en
secciones reservados
para usos especficos, ya
sean residenciales,
comerciales e
industriales. La
zonificacin tiene como
propsito encauzar el
crecimiento y desarrollo
ordenado de un rea.

DENSIDAD
Se refiere al nmero promedio de habitantes de un

rea urbana o rural en relacin a una unidad de

superficie dada.
Densidad bruta
Nmero de unidades por unidad de superficie, en que

la superficie a considerar es la del predio en que se

emplaza el proyecto, ms la superficie exterior, hasta
el eje del espacio pblico adyacente, sea ste
existente o previsto en el Instrumento de Planificacin
Territorial, en una franja de un ancho mximo de 30 m.
Densidad neta
Denomnese densidad poblacional neta a la relacin
entre la poblacin de un rea o zona y la superficie de
las parcelas destinadas a sus espacios edificados, libre
de espacios circulatorios y verdes o libres pblicos.

PROBLEMAS
Mezclas indeseables en los usos de suelo.
Una estructura poco clara y deficiente.
Los usuarios presentan dificultades, tales

como: mala orientacin, que nace en la

carencia de puntos de referencia.

PRINCIPIOS DE DISEO
Basndose en la programacin, se deben

determinar las cualidades de uso y

funcionales de desarrollo, en bsqueda de
establecer una congruencia entre los
componentes que la integran.
El planteamiento funcional nos da tambin
lo que es la estructura de vialidad y el uso
del suelo, los tipos y caractersticas de las
lotificaciones, as como la intensidad de los
suelos destinadas a cada uso.

Con la zonificacin se busca definir

espacialmente los diferentes usos de suelo.

Se debe tomar en cuenta (con base en el
anlisis de sitio) la aptitud que tiene el
terreno para que, de acuerdo con sus
particulares caractersticas fsico-espaciales
este tenga la utilizacin ms racional y
adecuada

Criterios de Zonificacin
nfasis en baja, mediana y alta densidad.
Concentracin de empleos, dispersos,

centrales y continuacin.
Gran escala de areas abiertas, areas
verdes, parques.
Transito privado y pblico.

En las cuales podemos nombrar tambin

criterios de zonificacin como por ejemplo:
La ubicacin
La accesibilidad
La circulacin
La distribucin
Compatibilidad en el entorno
Uso de
suelos
Visin adecuada
Recursos naturales
Alturas
Relacin urbano ecologa

reas determinadas segn su uso de

actividades a desarrollar.
Hay que rescatar elementos predominantes
del paisaje e incorporar al manejo de la
propuesta.
Debe estar bien estructurada para que la
zonificacin funcione eficientemente en su
esquema.

Tener una propuesta de manejo espacial y

secuencias visuales que deben ser rectora

del diseo urbano.
Implica la estructuracin de la propuesta
en las vas que se vea la forma espacial,
adems satisfacer las necesidades de las
personas.

Normas de
zonificacin
Tipos de usos de suelos.
Uso residencial y sus derivados.
Uso negocios, comercial y derivados.
Uso industrial y derivados.
Vialidad.
Usos pblicos y derivados.
Semipblicos y derivados.
Uso agrcola y derivados
Zona de reserva.
Zonas recreativas.
En esta zonificacin vemos observamos la ubicaciones
racionales que se podran hacer en actividades urbanas.

NORMAS DE ZONIFICACION
Uso de la tierra
Tipos de usos de tierra.
Tierra ociosa o virgen
Tierra no residencial
Tierra no urbanizable
Tierra urbanizable
En la que podemos observar es que hay varias

tierras que podemos utilizar, pero tiene variaciones

como son para habitar en una vivienda, en una
urbanizacin u en las que no deben ser de uso
residencial sino de uso agrcola por ejemplo.

TIPOS DE ZONIFICACION

POR REQUERIMIENTOS DE USO DE

SUELO
En esta es la que nosotros

implementamos a nuestras
ordenanzas municipales.
Como son el CUS y COS.
El COS, como su nombre lo indica,
es el Coeficiente de Ocupacin del
Suelo, o sea que tanta rea de tu
terreno OCUPARA lo que vas a
construir en l. Esto lo obtienes
marcando el permetro exterior de
tu construccin.
El CUS, de igual manera es el
Coeficiente de Utilizacin del
Suelo, o sea que con este factor
obtendrs la

POR INTENSIDAD DE USO DE LA TIERRA.

Zonas Habitacionales
Habitacional:

Comprende los
diversos tipos de
vivienda
unifamiliar y
plurifamiliar
sujetos a normas
apropiadas de
intensidad para
cada tipo, esto
incluye las casas
de huspedes u

Normas de intensidad para

zonas habitacionales
I.- El coeficiente de

ocupacin del suelo (COS)

no ser mayor de 0.30 y,
en consecuencia la
superficie de desplante del
edificio no ocupar ms
del 30% de la superficie
total del lote. El coeficiente
de utilizacin del suelo
(CUS) no ser mayor del
0.30
II.- La superficie mnima
del lote ser de 1,000 m2,
con un frente mnimo de
20 metros.

III.- Se deber dejar una zona

ajardinada mnima del 40% de la
superficie total del lote.

IV.- Se dejarn las siguientes

restricciones de superficies sin

construir: al frente de 5.00 metros y
de 3.00 metros a ambos lados, las
cules debern ser reas
ajardinadas.

Zonas Comerciales y de
Servicios
Comercios de intensidad baja.-

Comprende los establecimientos

comerciales Con las siguientes
caractersticas:
1.- Satisfacen necesidades de
consumo cotidiano de los
vecinos de una zona
habitacional.
2.- Poseen un rea de servicios.
3.- No generan impactos
negativos importantes a las
zonas habitacionales vecinas.
Norma de intensidad: hasta 15
personas activas.
Servicio de carga y descarga:
Hasta camioneta de 3 ton.

Zonas Comerciales y de
Servicios
Comercio de Intensidad

Media.Comprende los
establecimientos de tipo
Comercial con las siguientes
caractersticas:
1.-Ofrecen una amplia variedad
de productos a los residentes
de las zonas Habitacionales
cercanas.
2.- Tiene un rea de servicio.
3.- No generan impactos
negativos a las zonas vecinas.
Norma de Intensidad: hasta
100 personas activa

Comercios de Intensidad Alta.-

Comprenden los establecimientos

que sirven a una parte considerable
de la ciudad, y son los grandes
establecimientos comerciales que
renen las siguientes
caractersticas.
1.- Prestan servicios a la regin.
2.- No deben localizarse en reas
comerciales y de servicios locales,
dado que generan grandes
cantidades de trfico peatonal y
vehicular.
3.- Complementan con actividades
propias de comercios de intensidad
baja y media

POR REQUERIMIENTO DE USO DE

SUELO
Comercio minorista.
Culto, cultura, esparcimiento.
Servicios.
Administracin.
Educacin.
Residencia.
Sanidad.
Transporte.
Comercio mayorista, distribuidores y/o depsitos.
Industrias.
Actividades primarias y afines.

LOTIFICACION
La lotificacin debe estar funcionalmente articulada con las
urbanizaciones colindantes y tener una estrecha relacin funcional, debe
de estar adaptada al medio natural en el que se desarrolle incluyendo en
su diseo las condiciones de topografa, vientos asoleamientos,
hidrografa, suelos, orientacin y vistas.

CRITERIOS GENERALES

PARRILLA

Calle perimetral vehicular

mezclada con peatones

Lotes privados

Baja

Vivienda unifamiliar en
hilera

100% a cargo del usuario

ANDADOR

Calle perimetral con

penetraciones para
estacionamiento

Lotes privados

Baja media

Lote unifamiliar con acceso

en andador

70% a cargo de usuario y

30% andadores y vialidad

CLUSTER

Circulacin perimetral
vehicular, interior
peatonal

Lotes privados

Baja y media

Agrupacin. Lotes
horizontales

80% lotes privados y

20% cargo colectivo, sea
privado o municipal

SUPERMANZANAS

Circulacin perimetral
vehicular. Interior
circulacin peatonal

Lotes privados. reas

comunes

Alta

Apartamento agrupacin
vertical sin control de
acceso

10%privado y 90% cargo

colectivo o municipal

CRITERIOS PARTICULARES

CONDICIONES CLIMATICAS
Las extremadas condiciones
climticas obligan a un a
cuidadosa planeacin de lote
para asegurar a las viviendas
una orientacin adecuada.

TOPOGRAFIA

La variada configuracin
topogrfica condiciona a un
sembrado cuidadoso de
lotes para evitar costosos
cortes o rellenos de tierra.

DIMENSIONAMIENTO

El medio ambiente ofrece

una variedad de condiciones
se debern proponer
diversas dimensiones de
loteo que mejor adecuen a
las condiciones naturales del
terreno.

PERSPECTIVA
La lotificacin condiciona
parcialmente las disposicin
de las viviendas. Por lo tanto,
para evitar la monotona de
viviendas en hilera se deber
jugar con la ubicacin de la
vivienda dentro del lote y con
la disposicin y
dimensionamiento de los
lotes.

APLICACIN DE CONCEPTOS
Ciudadela bolivariana
Ubicada en la parte central de Guayaquil, al norte de ella se
encuentra la ciudadela universitaria (Universidad de
Guayaquil), al sur el barrio Orellana y la zona cntrica de la
urbe, al este tiene el estadio, y al nor-oeste se encuentra el
malecn del salado y la Universidad Catlica.

ZONIFICACION Y DISTRIBUCION

En esta ciudadela se dan 3 tipos de

zonas las cuales son:
CC-2(E)
Es una zona dedicada
al comercio, esta da
de frente con lo que
es la Universidad, y
en efecto se cumple
con la actividad
comercial de diversas
formas.
ZR-2(B)
Zona residencial
destinada a viviendas
unifamiliares de tipo
nico residencial.
ZEQ
Zona especial de
equipamiento, como
lo son los parques,
las plazas, los
estadios, etc. En este
caso la ZEQ es un
parque lineal.

La lotificacin
en la
ciudadela no
est dada de
una manera
regular, las
definen
principalmente
sus ejes
viales, los
cuales la
dividen, y la
componen al
mismo tiempo,
tienes sus vas
de acceso y
sus vas
principales
bien
marcadas, y
las vas
secundarias,
siempre
buscan la va

LOTIFICACION

CONCLUSIONES
Finalmente ya podemos

tener una idea clara de lo

que abarca todo el
proceso de la zonificacin
y la lotificacin en el
diseo urbano.
La zonificacin es un
proceso amplio que
requiere de mucho
anlisis y sobre todo de
la correcta aplicacin de
conocimiento tanto de
normativas como de
criterios de diseo.

La lotificacin ya tiene sus

parmetros establecidos, est en

nosotros el elegir el tipo correcto de
lotificacin que ms se adapte a
nuestro proyecto urbanstico y llevar
lo acabo de una manera consciente
y profesional y sobre todo
respetando las normas que existen
en cada sociedad, dadas por los
gobiernos, en cuanto a usos de
suelo y criterios de lotificacin.

BIBLIOGRAFIA
LIBROS

Manual de criterios de diseo urbano [Jan Bazant

S.]
LINKS
es.wikipedia.org/wiki/Diseo_urbano
es.wikipedia.org/wiki/Zonificacin
es.wikipedia.org/wiki/Densidad_de_poblacin
wm-urban-habitat.org/es/doku.php?
id=definiciones:d: densidad_urbana
transeunte.org/2012/02/16/densidad-elverdadero-desarrollo-urbano/