INFORME DE ANÁLISIS COMPARATIVO

A.- SIMILITUDES Y DIFERENCIAS ENTRE LOS SISTEMAS DE TRANSFERENCIA DE

PROPIEDAD DE RAIGAMBRE FRANCÉS Y ALEMÁN, ASÍ COMO EL CONTEMPLADO
EN EL CÓDIGO CIVIL PERUANO VIGENTE.
1.- En el sistema Francés que proviene de las estipulaciones del Código Francés de 1804,
Código Napoleónico, la propiedad es transferida por medio del consenso, es decir las
partes acuerdan las transferencia que implica la obligación del transferente a la entrega real
del bien, dándose una transferencia de dominio respecto de este posterior al pacto; ahora
bien, la transferencia del bien no perfecciona el contrato, sino que este se encuentra
legitimidad desde el momento del consenso y posterior transferencia del bien,en la aptitud
de servirse del bien y hacer uso de este como propietario. El derecho real encuentra su
sustento en el consentimiento que otorgan las partes, mas no en la tradición o posterior
transferencia del bien.
La entrega es importante, pero esta entrega no transmite el derecho real, la entrega se
justifica no para adquirir o transmitir el derecho, sino porque este ha sido ya transmitido o
adquirido, es tradicional la opinión de ALBALADEJO, al sustentar que la entrega es un
simple traspaso posesorio y no una tradición (entrega de la posesión con ánimo de transferir
el derecho de la cosa), con ello demuestra que en el sistema francés, uno es propietario con
el solo consentimiento, y que la entrega de la propiedad es un simple traspaso posesorio del
bien, con el fin de que el propietario pueda ejercer sus potestades de propiedad sobre el
bien.1
2.- El Sistema Alemán desarrolla una tesis dualista de la transferencia de propiedad que se
divide en dos fases: el negocio jurídico y el acto traslativo de dominio; Según el código
alemán y su doctrina comparada casi siempre existe un deber de emitir declaración de
“auflassung” emanado de la relación causal básica, es por eso que el vendedor debe hacer
todo lo posible y todo lo que esté al alcance de sus manos para conseguir la transmisión de
propiedad, si se niega a emitir por su parte la declaración requerida, puede ser demandado
en tal sentido. El “Auflassung” también puede ser judicial y extrajudicial; será judicial cuando
al igual que la “in iure cessio” era un juicio simulado; el adquirente demandada al
enajenante la entrega de la cosa, este de allanaba a la demanda y el juez resolvía a favor
del accionante entregándoles judicialmente la posesión; será extrajudicialmente cuando el
contrato se perfecciona con la inscripción de la transmisión de la propiedad en el libro
territorial. A este sistema se le conoce con el nombre del registro.2

1 Vidal Ramos R. EL SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN EL DERECHO CIVIL

PERUANO. Pág. 12.
2 Vidal Ramos R. EL SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN EL DERECHO CIVIL
PERUANO. Pág. 13.
3.- El sistema peruano de transferencia de propiedad inmueble es por excelencia de
herencia e influencia francés, por lo cual adopta el sistema espiritualista francés o sistema
declarativo, el antecedente del artículo 949 del Código Civil de 1984 lo ubicamos en el
artículo del Código Civil de 1936 que a la letra regulaba “la sola obligación de dar una cosa
inmueble determinada, hace al acreedor propietaria de ella, salvo pacto en contrario” norma
que también estaba contenida en el Código Civil de 1852 en sus artículos 574 y 1306.
Todos los artículos mencionados abandonan el sistema del derecho romano del título (el
consentimiento) y el modo (la tradición), adoptando el sistema espiritualista francés para la
transmisión de propiedad de bienes inmuebles determinados.3
DENTRO DE ESTE CONTEXTO
El sistema Peruano y el Francés, tal como desarrolla el autor Vidal Ramos, son muy
similares en su naturaleza, por cuanto ambos tienen como sustento del negocio jurídico el
consenso entre las partes y la forma de perfeccionamiento del contrato la tradición; a
diferencia del sistema alemán que tiene una teoría dualista que desprende en dos fases el
negocio jurídico siendo una de estas la forma de transferencia del bien inmueble, pudiendo
ser de forma judicial o extrajudicial; es decir el sistema alemán permite acudir al órgano
jurisdiccional para que el negocio jurídico se complete; mientras que en el sistema peruano,
se pretende perfeccionar un contrato ya formalizado mediante consenso.
B. LAS DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS PERSONALES (VGR. DE CRÉDITO) Y
REALES.
La diferencia sustancial entre los derechos personales o de crédito y los derechos reales,
está constituido por el objeto de la prestación mientras que en los derechos personales el
objeto está constituido por las prestaciones que puedan ser útiles al acreedor; es decir, es
una relaciones de persona a persona, entre un sujeto activo o acreedor, y otro pasivo o
deudor; por otra parte la obligación que deriva de esta relación jurídica no es extinguible
pues ante el incumplimiento deriva responsabilidad de indemnización de daños y perjuicios;
mientras que los derechos reales, giran entorno a la propiedad y sus desmembraciones y es
oponible erga omnes u oponible a todos a diferencia de las obligaciones personales.
C. LAS DIFERENCIAS ENTRE TERCERÍA DE PROPIEDAD Y TERCERÍA PREFERENTE
DE PAGO.
Las tercería de propiedad se caracteriza por ser un instrumento de protección previstas en
nuestro ordenamiento jurídico y que se encuentran a disposición de terceros afectados por
un proceso de ejecución en el que no son parte, permitiéndoles hacer valer sus derechos e
intereses y evitar de esta manera los efectos negativos de la ejecución.

3 Vidal Ramos R. EL SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE EN EL DERECHO CIVIL

PERUANO. Pág. 15.
Tercería de pago busca el pago preferente en la regularización de las deudas del ejecutado,
y busca un pago privilegiado por sobre el mismo tercerista.
D. CASACIONES CONTRADICTORIAS ANTERIORES AL VII PLENO CASATORIO
CIVIL CON INDICACIÓN RESUMIDA DE SU DECISIÓN FINAL (SI AMPARÓ EL
DERECHO DE CRÉDITO O EL DERECHO DE PROPIEDAD) Y MENCIONE CUÁL DE
ELLAS TUVO UN CRITERIO QUE A LA POSTRE SERÍA EL ACOGIDO EN EL PLENO
CASATORIO ALUDIDO.
1.- CASACIÓN N° 5135-2009 CALLAO - Sumilla “El derecho real, oculto o clandestino, no
puede ser opuesto al legitimado registral quien, precisamente utilizando los datos de
publicidad, realiza actos jurídicos o protege de manera eficaz sus derechos.” (Criterio
acogido por el VII Pleno Casatorio Civil - Protegiendo el derecho de propiedad)
2.- CASACIÓN N° 4448-2010 AREQUIPA - Declara FUNDADA la demanda (Criterio
acogido por el VII Pleno Casatorio Civil - Protegiendo el derecho de crédito)
E. ASIMISMO, TENDRÁ QUE RESPONDER, EN EL INFORME LAS SIGUIENTES
PREGUNTAS:
1. ¿Alguna vez ha pensado que los contratos sobre la base de información registral son
totalmente seguros? ¿Qué ha hecho para obtener información registral sobre un inmueble?
De acuerdo con la legislación actual y los medios de inscripción de créditos u otros que
impliquen una carga o gravamen en un bien inscrito en registros públicos, permite tener una
certeza elevada respecto de la información registral y para adquirir esta he recurrido a la
página web de SUNARP y la obtención de información de forma presencial en sus oficinas.
2. Identifique información extra registral que reasegure la contratación sobre la base de
información registral y realice un mapa conceptual sobre la información registral y extra
registral que debe tenerse presente a la hora de hacer un contrato. ¿Qué aprendizaje e
impacto le ha generado el explorar más allá de la información registral? Fundamente su
respuesta.
Como información extra registral cuentan las diligencias que pueda hacer el mismo
comprador del bien inmueble, ya sea acercarse al bien que podría adquirir y verificar que no
haya nadie en posesión o si encuentra situaciones irregulares como afiches que manifiesten
un posible litigio; otra diligencia constaría en acercarse a la sede del Poder Judicial para
verificar si existe un proceso judicial en trámite respecto del bien inmueble, acercarse a
entidades bancarias para verificar la existencia de una posible hipoteca.