CONTRATOS CIVILES Y COMERCIALES

Capítulo 1 – Efectos del contrato

LA FUERZA OBLIGATORIA DEL CONTRATO Y EL EFECTO RELATIVO

Art. 959: todo contrato válidamente celebrado es obligatorio para las partes. El contrato
encuentra su eficacia a partir del vínculo obligacional que se crea a partir de su celebración. Esa
creación resulta posible por el ejercicio de la autonomía de la voluntad de las partes que lo
integran (libertad de contratación), por lo que sus efectos alcanzan a estas, como sus autores, y se
limita a ellas, en cuanto a su faz inmediata y directa (efecto relativo).

Art. 1021: el contrato sólo tiene efecto entre las partes contratantes, no lo tiene respecto a
terceros, excepto en los casos previstos por la ley.

LAS PARTES

En el art. 957 del CCyC la definición sí menciona a las partes, dentro del marco de bilateralidad
como acto jurídico, que constituye requisito esencial para la conceptualización del contrato en
cuanto a su naturaleza jurídica.

Art. 1023: deben ser considerados parte en un contrato: quien otorga el acto a nombre propio,
aunque lo haga en interés ajeno; quien es representado por un otorgante que actúa en su nombre
e interés, y; quien manifiesta su voluntad contractual, aunque esta sea transmitida por un
corredor o por un agente de representación.

LOS SUCESORES UNIVERSALES

Son sucesores universales las personas llamadas, por la ley o por testamento, a suceder a la
persona fallecida, en todos sus derechos y obligaciones y en relación con su patrimonio, con
excepción de los que no son transmisibles por sucesión.

Art. 1024: la extensión de los efectos del contrato a los sucesores universales de la persona que,
habiendo sido parte del contrato, fallece en el curso de su vigencia; los sucesores quedarán
obligados a cumplir con las obligaciones pendientes nacidas del contrato vigente, así como serán
titulares de los derechos creados a partir de ese vínculo. Pero, respecto de las deudas, tendrá
siempre como limitación la de responder patrimonialmente solamente con los bienes dejados por
el contratante fallecido, sin comprometer, en principio, el patrimonio personal de los sucesores.

Podría ocurrir que las obligaciones nacidas del contrato se extinguieran con el fallecimiento de la
parte. Ocurre en los siguientes casos:

a) Cuando las obligaciones sean inherentes a la persona, el límite referido lo constituyen

aquellas obligaciones que solo pueden ser cumplidas en virtud de la persona que está

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 obligada por sus cualidades personales o características que la hacen inescindible de la
persona que debe cumplirla.
b) Cuando la transmisión sea incompatible con la naturaleza de la obligación, cuando la
propia naturaleza de la obligación asumida impide que otra persona pueda asumirla o
cumplirla.
c) Cuando la transmisión esté prohibida por una cláusula del contrato o por ley, puede
ocurrir que las partes pacten expresamente la limitación de los efectos del contrato, de
modo que sus obligaciones no trasciendan del vínculo obligacional generado entre las
partes exclusivamente. Por otro lado, es posible que la limitación provenga de una
disposición legal, a raíz de una norma imperativa, se limite la eficacia del contrato o de
alguno de sus efectos, a las partes, estableciendo así que por el fallecimiento de una de las
partes, uno o más efectos se trasladen a sus sucesores.

LOS TERCEROS

Será tercero aquella persona que no ha sido autora o creadora del contrato, quien no prestó su
consentimiento para darle nacimiento al acto. Según la clasificación del contrato, podría ocurrir
que las partes creadoras del contrato hubieran previsto la incorporación de otras personas
determinadas o determinables al contrato, cuando el negocio así lo habilitaría y justificara en su
finalidad; es el caso de los supuestos de los contratos plurilaterales.

INCORPORACION DE TERCEROS AL CONTRATO

Encuadre preliminar

Puede ocurrir que un tercero, dependiendo la situación excepcional regulada, pueda invocar
derechos nacidos del vínculo contractual ajeno, o bien que genere extintivos a partir de su
actuación, o pueda invocar sus efectos con carácter retroactivo, o simplemente incorporándose
como parte en el contrato.

Contrato a nombre de tercero

Art. 1023: quien resulta ser parte en ese caso no es quien comparece personalmente a la
celebración del contrato y lo otorga, sino quien ha facultado a ese otorgante para que preste el
consentimiento en su nombre e interés. En la ‘representación’ los efectos jurídicos del acto
perfeccionado no recaen en la órbita jurídica patrimonial del otorgante, sino en la del
representado, que es considerado parte del contrato. Para que la representación sea eficaz y
produzca la ‘representación’, el representante debe acreditar la representación que invoca, debe
presentar el poder del cual emanan las facultades habilitadas por el poderdante.

Art. 1025: el acto solemne es válido y obligará al representado, si el otorgante ejerce la

representación por los mecanismos aludidos; pero si la representación estuviera ausente o no
fuera suficiente el contrato será ineficaz. Hay una excepción que implica que la posterior voluntad
del tercero exteriorizada, que enterado del acto celebrado en su nombre sin la representación
suficiente, pueda subsanar la ineficacia inicial.

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Promesa del hecho de tercero

Art. 1026: quien contrata prometiendo el hecho de un tercero queda obligado a hacer lo
razonablemente necesario para que el tercero acepte la promesa. La obligación asumida
personalmente por la parte constituirá una obligación de medios, por la cual la prestación a su
cargo consistirá en aplicar la conducta que sea razonablemente necesaria para que el tercero
acepte la promesa, pero nunca lo será el cumplimiento de esta en sí.

Si el contratante que hubiera asumido la obligación de obtener la aceptación de la promesa por el

tercero no lograra su cometido, será responsable frente a la otra parte solamente si su conducta
no alcanzó el nivel de cumplimiento aludido. La carga de la prueba correrá por quien alegue la
falta de cumplimiento de esa obligación y el incumplidor deberá responder por los daños y
perjuicios generados, el tercero en ningún caso tendrá responsabilidad alguna.

Estipulación a favor de tercero

Consiste en que dos contratantes se asumen como estipulante y promitente, de modo que en el
marco contractual en el que quedan ligados, el estipulante indica al promitente que la obligación a
su cargo deberá ser cumplida a favor de un tercero que aquel le indica en el marco de la
contratación. Ese tercero tendrá el nombre de beneficiario, y nunca será parte del contrato, el
beneficiario puede ser singular o plural, puede estar determinado en el contrato o ser
determinable en virtud de las reglas del contrato. El interés prevalente para su designación recae
en el estipulante, quien podrá revocar al beneficiario antes de que acepte su designación, salvo
que el interés de la designación no fuera exclusivo del estipulante.

La aceptación implica que los derechos que se le reconocen como titular quedarán incorporados
irrevocablemente en su patrimonio, será legitimado activo para el ejercicio de los mismos y para
su reclamo y/o defensa ante el promitente. No podrá demandar u optar por la extinción del
contrato por falta de cumplimiento de las obligaciones comprometidas, debiendo limitarse a exigir
el cumplimiento de las obligaciones o eventualmente el resarcimiento por los daños y perjuicios
emanados de su incumplimiento.

Las facultades que tiene el beneficiario para aceptar la estipulación o prevalerse de ella después
de haberla aceptado no se transmiten a sus herederos, excepto que haya cláusula expresa que lo
autorice. Si podrán reclamar cuando el beneficiario hubiese aceptado y luego fallece.

Contrato para persona a designar

Art. 1029: cualquier parte puede reservarse la facultad de designar ulteriormente a un tercero
para que asuma su posición contractual, excepto si el contrato no puede ser celebrado por medio
de representante, o la determinación de los sujetos es indispensable. La asunción de la posición
contractual se produce con efectos retroactivos a la fecha del contrato, cuando el tercero acepta
la nominación y su aceptación es comunicada a la parte que no hizo la reserva. Esta aceptación
debe revestir la misma forma del contrato, y ser efectuada dentro del plazo estipulado o, en su
defecto dentro de los 15 días desde su celebración.

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Contratos por cuenta de quien corresponda

Art. 1030: el contrato celebrado por cuenta de quien corresponda queda sujeto a las reglas de la
condición suspensiva. El tercero asume la posición contractual cuando se produce el hecho que lo
determine como beneficiario del contrato.

La particularidad de esta modalidad radica en los siguientes aspectos:

a) Quien contrata por cuenta de quien corresponda lo hace reservándose la facultad de

designar el nombre de quien será parte del contrato para una oportunidad posterior. La
finalidad del contrato es la tutela de los intereses de un tercero no identificado.
b) El contrato quedará sujeto a la condición suspensiva de la referida designación, hay un
acuerdo respecto del contenido y objeto del contrato, que, concluido como tal, quedará
sujeto a la condición de que pueda, en definitiva, designarse la persona que pueda ocupar
en tal sentido el lugar de parte en el contrato.

SUSPENSIÓN DE CUMPLIMIENTO Y FUERZA MAYOR

Marco preliminar

Si una de las partes no cumpliera o estuviera en una situación en la que se configurara un real
riesgo de incumplimiento, además de los mecanismos reconocidos para exigir el cumplimiento o
bien para resolver el contrato ante su omisión, la otra debe tener a su alcance los mecanismos
preventivos para evitar ser obligada a cumplir, cuando sabe que su expectativa correspondiente
está en peligro.

Suspensión de cumplimiento

Constituye una medida de autodefensa privada que procura salvar el equilibrio contractual. En el
Código de Vélez se la regulaba como una excepción, por lo que adquiría esa modalidad de acto
procesal cuando se la planteaba en el marco de un proceso judicial en el que una parte
demandaba el cumplimiento de la obligación contractual, y la otra planteaba como defensa de
excepción esta respuesta; el efecto reconocida era de una excepción dilatoria.

Art. 1031: en los contratos bilaterales, cuando las partes deben cumplir simultáneamente, una de
ellas puede suspender el cumplimiento de la prestación, hasta que la otra cumpla u ofrezca
cumplir. La suspensión puede ser deducida judicialmente como acción o como excepción. Si la
prestación es a favor de varios interesados, puede suspenderse la parte debida a cada uno hasta la
ejecución completa de la contraprestación.

Tutela preventiva

Art. 1032: una parte puede suspender su propio cumplimiento si sus derechos sufriesen una grave
amenaza de daño porque la otra parte ha sufrido un menoscabo significativo en su aptitud para
cumplir, o en su solvencia. La suspensión queda sin efecto cuando la otra parte cumple o da
seguridades suficientes de que el cumplimiento será realizado.

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El cumplimiento anticipado de la obligación en duda, así como su garantía, podrán plantearse u
ofrecerse tanto en el ámbito extrajudicial como ante la respuesta o contestación de la demanda
que plantea como pretensión el reconocimiento judicial de esa suspensión.

OBLIGACION DE SANEAMIENTO

Disposiciones generales. La garantía de saneamiento

Encuadre preliminar

El Código de Vélez trataba por separado la garantía de evicción y la de vicios redhibitorios, en la

parte de los contratos en particular, entre el contrato oneroso de renta vitalicia y el contrato de
depósito.

Art. 1034: el obligado al saneamiento garantiza por evicción y por vicios ocultos conforme a lo
dispuesto, sin perjuicio de las normas especiales.

Naturaleza jurídica y ámbito de aplicación

Es a partir de la garantía que, eventualmente, si se dan los elementos constitutivos para su

invocación, nacerán, como efectos de la misma, la obligación exigible a cargo del enajenante y su
responsabilidad, sobre la misma fuente, a partir del resarcimiento o reparación que se deparasen
de sus consecuencias y efectos.

Art. 1033: están obligados al saneamiento: el transmitente de bienes a título oneroso, quien ha
dividido bienes con otros, sus respectivos antecesores, si han efectuado la correspondiente
transferencia a título oneroso.

El saneamiento como garantía importará habilitar las herramientas para que el damnificado pueda
reestablecer o defenderse frente a esa ruptura, que implicará en todos los casos sanear o bien
reparar económicamente cuando corresponda.

Posibilidad de acordar sobre la garantía

La garantía de saneamiento es un elemento natural de los contratos a título oneroso, consagrada

como una estructura normativa disponible, las partes pueden, en principio, pactar su ampliación,
modificación o reducción, de acuerdo a los parámetros iniciales sustentados en la norma. La
cláusula que apunte a esta finalidad será considerada como elemento accidental del contrato en
particular, y como tal tendrá interpretación restrictiva y de acuerdo a la directiva interpretativa
genérica.

La indisponibilidad sobre la garantía de saneamiento en los contratos de consumo y adhesión

En un contrato de adhesión cualquier cláusula que importe una renuncia o restricción a los
derechos del adherente, o amplíen los derechos del predisponente que resultan de normas
supletorias, serán consideradas nulas.

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La misma limitación se traslada a la regulación de los contratos de consumo. Además, por tratarse
de un contrato calificado como de consumo, la imposibilidad de pactar cláusulas en desmedro de
los derechos reconocidos por las normas disponibles a favor del consumidor es superior
independientemente de que el referido contrato sea a su vez de adhesión o no. La presunción del
legislador radica en la debilidad inicial del consumidor para contratar frente al poder y posición
dominante en la negociación que encarna el profesional o proveedor. Art. 1119: califica como
abusiva la cláusula que tiene por objeto o efecto provocar un desequilibrio significativo entre los
derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor.

La indisponibilidad sobre la garantía de saneamiento en los contratos paritarios general

Art. 1038: señala dos supuestos en los cuales la supresión y disminución de la garantía de
saneamiento no son válidas, que serán aplicables para los contratos en general. Si el enajenante
conoció, o debió conocer el peligro de evicción, o la existencia del vicio, y; si el enajenante actúa
profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación, a menos que el adquirente
también se desempeñe profesionalmente en esa actividad.

Art. 1043: el obligado al saneamiento no puede invocar su ignorancia o error, excepto estipulación
en contrario.

Los sujetos

Art. 1033: los sujetos obligados que se involucran, son: el transmitente de bienes a título oneroso,
quien ha dividido bienes con otros, y sus respectivos antecesores si han efectuado la
correspondiente transferencia a título oneroso. Si el enajenante es a título gratuito no debe
garantía de saneamiento, aunque podrá exigir su cumplimiento a sus antecesores que lo hubieran
transmitido a título oneroso y siempre que el vicio o causa de evicción ya existiera al momento de
la transmisión de cada enajenante correspondiente.

Acciones que se reconocen al acreedor de la garantía

Art. 1039: el acreedor de la obligación de saneamiento tiene derecho a optar entre: reclamar el
saneamiento del título o la subsanación de los vicios, reclamar un bien equivalente, si es fungible y
declarar la resolución del contrato.

Responsabilidad por daños

Art. 1040: el acreedor de la obligación de saneamiento también tiene derecho a la reparación de

los daños en los casos previstos en el art. 1039.

Hay supuestos en los que no resulta aplicable ese derecho a invocar el resarcimiento por daños,
son: si el adquirente conoció, o pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia de vicios, si el
enajenante no conoció ni pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia de vicios, si la
transmisión fue hecha a riesgo del adquirente, si la adquisición resulta de una subasta judicial o
administrativa.

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La pluralidad de bienes

Art. 1041: en el supuesto de que la responsabilidad por saneamiento alcance un caso de

enajenación de varios bienes, deberán aplicarse las siguientes reglas, según el modo en que se
cumplió con la enajenación: si fueron enajenados como conjunto, es indivisible; si fueron
enajenados separadamente, es divisible, aunque haya habido una contraprestación única.

La pluralidad de sujetos

Art. 1042: quienes tienen responsabilidad por saneamiento en virtud de enajenaciones sucesivas
son obligados concurrentes, o sea que cada uno debe en virtud de una causa diferente. Si el bien
hubiese sido enajenado simultáneamente por varios copropietarios, estos solo responden en
proporción a su cuota parte indivisa, salvo que se hubiera pactado la solidaridad, en cuyo caso esta
alcanzará solamente el supuesto de responsabilidad ante la situación de saneamiento, ya que en
lo que respecta a la enajenación se trataría de un supuesto de obligaciones, de ‘indivisibilidad
impropia’.

Garantía de evicción

Concepto

Puede definirse la garantía de evicción como la obligación que pesa sobre quien ha trasmitido
onerosamente un derecho, de asistir o sustituir procesalmente al adquirente, ya sea este actor o
demandado, en razón de toda excepción, defensa o pretensión de terceros, que de prosperar lo
privarían total o parcialmente del derecho adquirido, y subsidiariamente de indemnizarlo en caso
de incumplimiento de esa obligación, o de que la asistencia o sustitución procesal hubiese sido
infructuosa, siempre que la pretensión, excepción o defensa de tercero se funde en una causa
jurídica anterior o contemporánea al acto de transmisión del derecho.

Requisitos para la invocación de la obligación de saneamiento por evicción

Art. 1044: el transmitente a título oneroso de un bien asegura la existencia y legitimidad del
derecho transmitido. Por lo tanto, si el adquirente fuera turbado en el derecho, aun sin llegarse al
supuesto de una sentencia, la obligación de saneamiento por evicción resulta exigible como
conducta en el marco de lo que implica el sostenimiento de la garantía y sus efectos.

Sujeto que garantiza el saneamiento por evicción

Es responsable a garantizar al adquirente por evicción quien sea transmitente de uno o más bienes
a título oneroso, si hubieran efectuado la correspondiente transferencia a título oneroso, o por así
habérselo expresamente convenido.

Turbación del derecho

Se entiende por turbación del derecho la molestia a partir de la invocación de un tercero, que
sufra el adquirente sobre el derecho adquirido sobre el bien. Se relaciona con la garantía de

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evicción que asegura a ese adquirente la existencia y legitimidad del derecho adquirido, por lo que
si esa turbación se verificase, entendida ya desde la misma invocación del tercero con pretensión
de que su derecho sea reconocido por sobre los del adquirente, será turbado total o parcialmente
en el mismo, y como tal nacerá la responsabilidad por evicción.

Causa anterior o contemporánea a la adquisición

Si la causa de la evicción fuera posterior a la adquisición, nada podría reprochársele al enajenante,

ya que la bondad en el derecho transmitido era tal hasta la referida adquisición. Pero si la causa de
la evicción fuera anterior o contemporánea a la adquisición, el enajenante y sus respectivos
antecesores a título oneroso solo serán responsables en la medida en que la referida causa se
extienda a la oportunidad en que cada uno fue titular de ese derecho, y en tal carácter lo
transmitió a título oneroso.

Art. 1945: la responsabilidad por evicción no comprende la evicción resultante de un derecho de

origen anterior a la transferencia, y consolidado posteriormente, el tribunal puede apartarse de
esta disposición si hay un desequilibrio económico desproporcionado.

Ampliación por reclamo de terceros

Art. 1044: se amplía o extiende la responsabilidad por evicción cuando se tratase de reclamos de
terceros fundados en derechos resultantes de la propiedad intelectual o industrial. Tiene una
limitación que se configura si el enajenante se ajustó a especificaciones suministradas por el
adquirente.

Turbación por el hecho del enajenante

La responsabilidad por evicción se extiende a las turbaciones de hecho causadas por el

transmitente. Pero no es extensible a las turbaciones de hecho causadas por terceros ajenos al
transmitente, ya que cualquier turbación en ese sentido no puede ser adjudicada a la bondad del
título transmitido, sino más bien a la conducta de terceros ajenos al referido título.

La citación de evicción

Cuando se verificase la situación por la cual un tercero reclamara judicialmente un mejor derecho
al adquirente, este tendrá habilitada la citación de evicción. Consiste en la petición por la cual el
adquirente tiene derecho, en ejercicio de la facultad reconocida en la garantía, de que se lo cite
para que ejerza los actos de defensa en protección del derecho transmitido.

La citación deberá realizarse según las reglas procesales aplicables en cada jurisdicción y
competencia y así la decisión judicial que se adopte le será oponible en virtud de la garantía de
evicción. Una vez citado, el enajenante podrá evaluar y decidir sobre su conveniencia en cuanto a
presentarse a ejercer la defensa, o bien abstenerse, ya al cumplirse el requisito de la citación
quedará habilitado el adquirente para reclamarle por evicción si resulta vencido en la acción
entablada.

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Ante la incomparecencia del citado, o la falta del ejercicio de defensa aun si compareciere, no
impedirá la prosecución del proceso, pero dejaran a salvo los derechos del adquirente respecto de
la evicción. Por el contrario, si el enajenante ejerciera la defensa, podrá hacerlo individual o
conjuntamente con el adquirente, asumiendo ambos, en tal caso, la calidad de litisconsorte
(cuando dentro de un proceso judicial concurren varios sujetos de derecho en un mismo extremo
del conflicto procesal) y podrá a su vez citar al enajenante anterior sucesivo si así sucesivamente.
El adquirente demandado no está limitado a citar exclusivamente a su enajenante, ya que su carga
se extiende a cualquiera de los anteriores o a sus sucesores.

Cese de la responsabilidad por evicción

Hay situaciones que causan el cese de la responsabilidad que el enajenante tiene por la evicción.

Por cuestiones procesales

En estos casos, el cese se produce dentro del ámbito de actuación procesal en el cual se discute el
derecho garantizado:

a) Falta de citación de evicción: consecuencia de la falta de ejercicio de la carga que recae

sobre el adquirente; así, si el adquirente no citare en debido tiempo y forma al
enajenante, en caso de que resulta vencido en el juicio, no podrá reclamar al enajenante la
garantía de evicción.
b) Actuación procesal negligente o de mala fe del adquirente: el adquirente también quedará
liberado de su responsabilidad por evicción si el garante no comparece al proceso judicial,
y el adquirente, actuando de mala fe, no opone las defensas pertinentes, no las sostiene, o
no interpone o no prosigue los recursos ordinarios de que dispone contra el fallo
desfavorable.
c) Si el adquirente se allana a la demanda sin la conformidad del garante, o somete la
cuestión a arbitraje y el fallo le es desfavorable: el allanamiento que el adquirente
efectuara respecto del reclamo del tercero en su pretensión conllevará la pérdida de la
garantía de evicción, ya que mediare esa actuación impediría el planteo de las defensas
necesarias, no solo propias sino las del garante, de modo que si hubiera alguna oposición
sostenible esta no podría ser invocada por imperio del allanamiento formulado. Si el
adquirente decidiera someter la cuestión litigiosa a la decisión mediante la actuación
arbitral, perderá la garantía. Sin embargo, si hubiera consentimiento del garante tanto
para el allanamiento, como para el sometimiento a la sede arbitral, la garantía se
mantendrá.
d) Excepción a las reglas de cese mencionadas: la garantía y la consecuente responsabilidad
se mantendrá si el adquirente prueba que, por no haber existido oposición justa que hacer
al derecho del vencedor, la citación oportuna del garante por evicción, o la interposición o
sustanciación de los recursos, eran inútiles; o que el allanamiento o el fallo desfavorable
son ajustados a derecho.

Por prescripción adquisitiva

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Art. 1050: cuando el derecho del adquirente se sanea por el transcurso del plazo de prescripción
adquisitiva, se extingue la responsabilidad por evicción. El acaecimiento del plazo aplicable por
prescripción adquisitiva hace innecesario discutir la bondad del título adquirido por transmisión,
ya que por su efecto el adquirente no podrá ser turbado en el derecho.

Por prescripción liberatoria

Puede ocurrir que el tercero que pretende hacer valer su mejor derecho no lo hiciera dentro del
plazo que las reglas generales sobre prescripción liberatoria imponen, por lo que, si transcurre ese
plazo, este no podrá entablar con éxito la acción contra el adquirente, ya que tendrá extinguida la
acción por imperio del acaecimiento del referido plazo.

Facultades del adquirente

Art. 1039: el acreedor de la obligación de saneamiento tiene derecho a optar entre: a) reclamar el
saneamiento del título o la subsanación de los vicios; b) reclamar un bien equivalente, si es
fungible; c) declarar la resolución del contrato.

Art. 1040: el acreedor de la obligación de saneamiento también tiene derecho a la reparación de

los daños en los casos previstos en el artículo 1039, excepto: a) si el adquirente conoció, o pudo
conocer el peligro de la evicción o la existencia de vicios; b) si el enajenante no conoció, ni pudo
conocer el peligro de la evicción o la existencia de vicios; c) si la transmisión fue hecha a riesgo del
adquirente; d) si la adquisición resulta de una subasta judicial o administrativa.

Responsabilidad por saneamiento

La facultad resolutoria será subsidiaria cuando no pudiera sanearse el título por algunas de las
opciones del art. 1039, ya que priva el principio de conservación del contrato. Art. 1049, prevé
especialmente para el caso de evicción que el acreedor de la responsabilidad dispone del derecho
a declarar la resolución: a) si los defectos en el título afectan el valor del bien a tal extremo que, de
haberlos conocido, el adquirente no lo habría adquirido, o su contraprestación habría sido
significativamente menor; si una sentencia a un fallo produce la evicción.

Responsabilidad por daños

La responsabilidad por saneamiento puede incluir además, la de resarcir los daños que esa
evicción hubiera provocado, más allá de los efectos propios de la pérdida total o parcial del
derecho involucrado.

Gastos judiciales y de defensa en general

Cuando un tercero demanda al adquirente para disputar un mejor derecho, será carga de aquel, la
citación de evicción al transmitente, quien en ese carácter y como garante del derecho transmitido
quedará ligado al reclamo judicial, teniendo el derecho a ejercer los actos procesales propios de
defensa, sin perjuicio de la actuación que paralela o conjuntamente asuma el adquirente. El

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enajenante deberá afrontar o compensar los gastos que el adquirente hubiera afrontado para su
defensa, independientemente del resultado del pleito.

Garantía por vicios ocultos

Nociones preliminares

El CCyC realiza una distinción entre los que entiende como vicios ocultos y vicios redhibitorios, de
modo que se entiende que existe entre ellos una relación que en el orden presentado es de
género y especie.

Contenido de la responsabilidad

Art. 1051: la responsabilidad vicios ocultos se extiende a: a) los defectos no comprendidos en las
exclusiones del art. 1053; b) los vicios redhibitorios, considerándose tales los defectos que hacen a
la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad
a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no lo habría adquirido, o su
contraprestación hubiese sido significativamente menor.

Exclusiones de la garantía

Art. 1053: la responsabilidad por defectos ocultos no comprende: a) los defectos del bien que el
adquirente conoció, o debió haber conocido mediante un examen adecuado a las circunstancias
del caso al momento de la adquisición, excepto que haya hecho reserva expresa respecto de
aquellos; b) los defectos del bien que no existían al tiempo de la adquisición. La prueba de su
existencia incumbe al adquirente, excepto si el transmitente actúa profesionalmente en la
actividad a la que corresponde la transmisión.

Vicios ocultos

Para que un vicio sea oculto, es necesario que el adquirente no lo haya conocido o debido
conocerlo mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso al momento de la
adquisición. El nivel de diligencia requerido será el de una persona media, en la tarea de examinar
una cosa del tipo y características objetos del contrato. Por lo tanto, si habiendo aplicado la
diligencia así definida el adquirente no encontrara ningún vicio, la posterior deficiencia que se
encontrara a partir de haberse hecho ostensible por alguna otra circunstancia, bastará para
determinar que ese vicio que encuentra su causa como anterior o contemporáneo a la adquisición
sea oculto.

Para que el vicio sea susceptible de habilitar la garantía, debe haber existido al tiempo de la
adquisición, porque el enajenante garantiza al adquirente que la cosa no está viciada al momento
en que la transmite, por lo cual si el vicio se generara posteriormente a la adquisición, no habría
motivo para que el enajenante tuviera responsabilidad alguna, ya que al momento de la
transmisión el bien tenía las cualidades prometidas.

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Entonces, si el adquirente adujera que el vicio oculto existía al momento de la adquisición, tendrá
la carga de demostrar su existencia al momento de la transmisión, ya que quien invoca un hecho,
debe probarlo. Este principio tiene su excepción cuando el enajenante actúa profesionalmente, ya
que en ese caso se presume que quien está en mejores condiciones de demostrar la realidad
material y temporal alegada es el profesional.

Vicios redhibitorios

Los vicios redhibitorios son los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por
razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos
conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido
significativamente menor.

Sin embargo, al ser una garantía que se incorpora como elemento natural de los contratos a título
oneroso, nada impedirá que en el marco que en el marco del ejercicio de la autonomía de la
voluntad las partes puedan ampliar o reducir la garantía.

Supuestos de ampliación de la garantía

El marco de ampliación de la garantía resulta esencial también para conceptualizar el vicio como
redhibitorio, se entenderá también que es redhibitorio si:

a) Lo estipulan las partes con referencia a ciertos defectos específicos, aunque el adquirente
debiera haberlos conocido.
b) Si el enajenante garantiza la inexistencia de defectos, o cierta calidad de la cosa
transmitida, aunque el adquirente debiera haber conocido el defecto o la falta de calidad.
c) Si el que interviene en la fabricación o en la comercialización de la cosa otorga garantías
especiales. Sin embargo, excepto estipulación en contrario, el adquirente puede optar por
ejercer los derechos resultantes de la garantía conforme los términos en que fue otorgada.

Carga de denunciar la existencia del vicio

Una vez que el adquirente hubiera descubierto la existencia del vicio que lo habilita a invocar la
garantía a la que deberá responder el transmitente, aquel deberá denunciarla expresamente,
haciéndolo saber a este último. Es una carga, y no una obligación, ya que si no lo hiciera el
adquirente perderá la oportunidad de invocar y hacer valer su derecho, pero no constituye en sí
misma una prestación de contenido patrimonial que pudiera ser exigible por el enajenante. Por lo
tanto, si no se ejerciera la responsabilidad del enajenante, quedará extinguida respecto de ese
vicio. Esa carga debe cumplirse dentro del plazo de 70 días de haberse manifestado. No obstante,
si el defecto se manifiesta gradualmente, el plazo se cuenta desde que el adquirente pudo
advertido.

Caducidad

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Art. 1055: la responsabilidad por defectos ocultos caduca: si la cosa es inmueble, cuando
transcurren tres años desde que la recibió; si la cosa es mueble, cuando transcurren seis meses
desde que la recibió o puso en funcionamiento.

El transcurso de los plazos, sin que se produjera ninguna situación que hiciera invocable la
garantía, hará cesar la responsabilidad del transmitente ante la eventual aparición de vicios con
posterioridad al plazo de caducidad, el acaecimiento del plazo genera en realidad una extinción en
el derecho del adquirente, que encuentra como efecto inmediato la liberación de responsabilidad
del enajenante de responder por este.

Prescripción

Deberán aplicarse las normas generales y particulares de prescripción, entonces el plazo para
accionar por vicios redhibitorios será de un año. Ese año se computará desde que el adquirente
conoció la existencia del vicio, ya que es a partir de entonces la obligación que emana de la
garantía se torna exigible.

Acciones

Art. 1056: el acreedor de la garantía dispone del derecho a declarar la resolución del contrato: a) si
se trata de un vicio redhibitorio; b) si medió una ampliación convencional de la garantía.

Art. 1057: el adquirente no tiene derecho a resolver el contrato si el derecho es subsanable, el

garante ofrece subsanarlo y él no lo acepta. Queda a salvo la reparación de daños.

Pérdida o deterioro de la cosa

En caso de que la cosa pereciera total o parcialmente, el transmitente, deberá responder por la
cosa perdida, ya que la consecuencia de ese daño en la cosa misma encuentra su causa en el vicio
señalado.

SEÑA, SEÑAL O ARRAS

Naturaleza jurídica y concepto

La seña incorporada al Código anterior era de carácter penitencial, es de decir que a partir de su
incorporación al contrato, habilitaba a las partes a arrepentirse. Por el contrario, la seña en el
Código de Comercio también estaba regulada y tenía como finalidad la de darle seriedad a la
voluntad de los contratantes, yendo más allá del consentimiento, reforzándose esa voluntad
mediante la entrega de una cosa como símbolo de la intención irrevocable de cumplir con el
acuerdo.

Por lo tanto, cuando hablemos de seña, nos referimos en términos de concepto a una cláusula
accidental que se incorpora en un contrato bilateral, por la cual, mediante la entrega de una cosa
mueble que una de las partes realiza a la otra, confirma su seriedad en el cumplimiento de la

13
prestación a arrepentirse, durante el plazo que se acuerde para su vigencia o hasta que haya
principio de ejecución.

La seña en el CCyC

Art. 1059: la entrega de señal o arras se interpreta como confirmatoria del acto excepto que las
partes convengan la facultad de arrepentirse; en tal caso, quien entregó la seña la pierde en
beneficio de la otra, y quien la recibió, debe restituirla doblada.

Art. 1060: como seña o arras pueden entregarse dinero o cosas muebles. Si es de la misma especie
que lo que debe darse, por el contrario, la señal se tiene como parte de la prestación si el contrato
se cumple; pero no si ella es de diferente especie o si la obligación es de hacer o no hacer.

Objeto de la seña

Para que la cláusula de seña sea eficaz, debe estar acompañada por la entrega de una cosa mueble
o de una suma de dinero. Si la cosa entregada en tal carácter no fuera de la misma naturaleza que
la que debe transmitirse como obligación de quien la entregó, o si la obligación fuera de hacer o
de no hacer, deberá ser restituida al momento del cumplimiento de la obligación por parte del
tradens. Pero si la cosa es de la misma especie que la de la prestación principal, se la tendrá como
parte de esta.

Clases de seña reguladas

Seña confirmatoria

Art. 1059: la entrega de señal o arras se interpreta como confirmatoria del acto excepto que las
partes convengan la facultad de arrepentirse; en tal caso, quien entregó la seña la pierde en
beneficio de la otra, y quien la recibió, debe restituirla doblada.

Seña penitencial

Además de la presunción del carácter confirmatorio de la seña, las partes están habilitadas para
acordar su efecto penitencial; en este supuesto, se entenderá que ambas reconocen mutuamente
la facultad de arrepentirse. Dicha facultad, en caso de ser ejercida por cualquiera de las partes,
producirá la resolución del contrato, extinguiéndose retroactivamente sus efectos.

La facultad de arrepentimiento y sus efectos

Esta faculta está vigente exclusivamente en la seña penitencial.

Una vez que las partes acuerdan una seña penitencial, lo entregado como objeto de la misma
queda en poder de una de las partes que la recibe y la retiene hasta tanto se venza el plazo
indicado para el ejercido de la facultad de arrepentimiento, o hasta el acaecimiento de un acto
que sea interpretado como principio de ejecución o se alcance a esa etapa, si no había plazo
pactado.

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Si una de las partes dentro del lapso temporal habilitado decide ejercer la facultad de
arrepentimiento, para su ejercicio, deberá comunicar su decisión a la contraparte, quien no podrá
oponerse a ella, en virtud del acuerdo en el que se reconocía previamente esa posibilidad.

Art. 1059: para el caso de que el arrepentido fuera quien dio la cosa objeto de la seña, la perderá,
quedando definitivamente en propiedad quien la recibió. Por el contrario, si la faculta la ejerciera
quien recibió la cosa, deberá restituirla doblada.

En cambio, si la cosa dada en seña fuera una cosa mueble, fungible o no, deberá seguirse la
siguiente regla: si es fungible, deberá entregarse la misma cantidad y especie originalmente
recibida, más otro tanto equivalente a su valor, pero en ese punto la proporción que constituye la
parte doblada deberá ser cumplida en dinero. Si la cosa no fuera fungible, deberá entregarse la
misma cosa recibida, y el valor dinerario equivalente a la cosa recibida.

Capítulo 2 – Extinción, modificación y adecuación del contrato

LA EXTINCION DE LOS CONTRATOS EN EL CCYC

Extinción por vía del cumplimiento de las obligaciones asumidas por las partes

Los contratos pueden extinguirse tanto por cuestiones vinculadas con su eficacia como con su
ineficacia. El primer supuesto se dará cuando se pudo dar cumplimiento a lo convenido, y el
segundo cuando factores atribuibles o no a alguno de los contratantes impidan alcanzar la
finalidad que constituyó la causa del contrato o la dificultan seriamente.

Demanda por cumplimiento

Ante un incumplimiento, la parte que sufre sus consecuencias pueden emplear recursos para
obtener una solución de eficacia contractual, la del cumplimiento. De dictarse sentencia favorable,
por la que se condene al deudor al cumplimiento, contendrá implícito el apercibimiento de que
ante el incumplimiento del pronunciamiento, en el trámite de ejecución, el acreedor tendrá
derecho a optar por la resolución del contrato.

Extinción por ineficacia

Rescisión

La rescisión es un procedimiento de extinción de un contrato que se da por agotamiento del

interés de alguna de las partes, o de todas ellas, por conservar el vínculo contractual.

Permite la asunción de riesgos que, de no existir la posibilidad de apartamiento futuro del vínculo,
serían eludidos por los posibles contratantes.

La rescisión produce efectos desde el momento en que es convenida por los contratantes, en
tanto no afecte a terceros. Se extinguen las obligaciones y los derechos reales a los que se hubiera

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dado lugar en la relación jurídica, sin modificación de lo ya ejecutado. Las partes pueden otorgar a
la rescisión efectos retroactivos con relación a algunos aspectos del vínculo, efectuando
intercambios de prestaciones ya cumplidas.

La carga de la prueba de la rescisión recae sobre quien la invoca.

Rescisión bilateral

Art. 1076: la rescisión bilateral es una suerte de contra-contrato, un acuerdo entre las mismas
partes que alguna vez consintieron en dar nacimiento a una relación jurídica negocial, para
ponerle fin.

Tiene lugar cuando, sin que haya mediado un factor externo sobreviniente ni incumplimiento de
alguna de las partes, estas ya no mantienen el interés en la perduración del vínculo que las llevó a
contratar.

En caso que se haya estipulado una forma determinada para la celebración del contrato, habrá
libertad de formas para la formulación de la rescisión. En el acuerdo rescisorio los contratantes
preverán lo relativo a las restituciones, compensaciones y pagos a los que puede dar lugar al cese
de la relación contractual.

Rescisión unilateral

Se funda en la pérdida de interés de una de las partes y no requiere alteración del equilibrio
contractual, ni de la alteración de las circunstancias tenidas en mira al tiempo de contratar,
supuestos en los que la extinción puede producirse por resolución. Se puede dar en los contratos
de locación, contratos bancarios, de cuenta corriente, o en la concesión por tiempo
indeterminado.

Cabe considerar a la facultad rescisoria como un derecho implícito en los contratos de larga
duración, pero nunca debe ser ejercida en forma abusiva; por lo que la parte que decide plantearla
debe dar a la otra una oportunidad razonable de renegociar de buena fe. Salvo disposición en
contrario, la rescisión unilateral opera para el futuro.

Revocación

La revocación es un medio de extinción de los actos jurídicos que en el caso de los contratos se
presenta como la facultad de una de las partes para dejar sin efecto el vínculo en los casos
establecidos.

Se da, por lo general, cuando se trata de la extinción de un contrato unilateral. Se admite en los
contratos que no son onerosos, en los gratuitos y especialmente en las liberalidades.

Se trata de un procedimiento para la extinción de un contrato ya celebrado, opera a partir de su

ejercicio para el futuro, y subsisten los efectos producidos en el período de vigencia del contrato.

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Son casos de revocación el contrato de donación, cuando es planteada por incumplimiento del
cargo o por ingratitud, el supuesto de extinción del mando por revocación del mandante, y en el
fideicomiso, la revocación por el fiduciante que se reservó expresamente esa facultad.

Quien revoca retrae su voluntad originaria y con ello provoca el cese de los efectos desde ese
momento, lo que es posible por la índole unilateral de los contratos a los que se aplica. Las
consecuencias producidas quedan firmes entre las partes y frente a terceros.

La vía por la que se concreta la revocación varía según el contrato del que se trate.

Resolución

La resolución es una vía de extinción que se produce por circunstancias sobrevinientes a la

celebración del contrato en aquellos supuestos en los que la ley no prevé expresamente la
revocación.

Opera retroactivamente, aunque con excepciones, y puede ser total o parcial. Las excepciones a la
retroactividad se dan en los contratos bilaterales en lo que las prestaciones cumplidas quedan
firmes y producen sus efectos en cuanto resulten equivalentes, si son divisibles y han sido
recibidas sin reserva respecto del efecto cancelatorio de la obligación, por lo que las prestaciones
ejecutadas en el marco de un contrato bilateral serán consideradas definitivas si se trata de
contratos de ejecución continuada, en los que al momento de la extinción se hubieran cumplido
recíprocamente las prestaciones, y contratos de ejecución única si pese a que el contrato debía
ejecutarse de modo íntegro, el acreedor recibió pagos parciales sin reserva.

El hecho resolutorio puede ser previsto por las partes o por la ley, ser expreso o tácito. Se
encuentran aplicaciones de resolución en materia de compraventa, en el contrato de suministro,
en el contrato de agencia, en el de concesión y en el oneroso de renta vitalicia.

Los supuestos generales de aplicación son:

a) Plazo resolutorio: puede ocurrir que los contratantes hubieran previsto un determinado
intercambio de prestaciones, sujeto a plazo determinado, resolutorio, a cuyo término
queda extinguido el vínculo. Que se opere o no la extinción por cumplimiento de plazo
dependerá del objeto del contrato y de la subsistencia o no del interés de las partes.
b) Condición resolutoria: puede suceder que la relación jurídica se extienda en el tiempo
hasta que se verifica el cumplimiento de una condición resolutoria prevista por las partes
al tiempo de la celebración, elemento consideración en el plan prestacional establecido
por las partes. Las partes deben entregarse o restituirse, recíprocamente, las prestaciones
convenidas, aplicándose los efectos correspondientes a la naturaleza del acto concertado,
a sus fines y objeto.
c) Imposibilidad de cumplimiento: art. 955: la imposibilidad sobrevenida, objetiva, absoluta
y definitiva de la prestación, producida por caso fortuito o fuerza mayor, extingue la
obligación. La causa de la imposibilidad sobreviene sin culpa de ninguna. Si es imputable al
deudor de la obligación establecida en el contrato que se torna imposible, el obligado

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 deberá indemnizar a la contraparte por los daños que la hubiera causado. También tendrá
efecto extintivo la imposibilidad temporaria cuando el plazo es esencial o la duración del
impedimento frustra el interés del acreedor de modo irreversible.
d) Resolución total o parcial por incumplimiento: el acreedor afectado por el
incumplimiento de la contraria puede plantear la resolución total o parcial del contrato
según la medida de su interés y el carácter del incumplimiento. Planteada una resolución,
no puede luego solicitarse la otra; pero si hubo ejecución parcial solo puede plantearse la
total en caso de ya carecer el acreedor de interés de ella. Quien formule el incumplimiento
de la otra parte no puede encontrase en mora en el cumplimiento de las obligaciones que
asumió por el contrato.
e) Clausula resolutoria expresa: la cláusula resolutoria expresa es una estipulación de las
partes en un contrato por la que ellas establecen el procedimiento que deberá observarse
para concretar la extinción del vínculo jurídico, ante el incumplimiento de las obligaciones
a cargo de una de ellas; se aplica a todo tipo de contratos. Por vía de una cláusula expresa,
las partes pueden modificar los efectos de la cláusula resolutoria implícita, de carácter
supletorio, redactando una estipulación que se ajuste de mejor modo a la función y
dinámica del negocio jurídico que las vincula. Debe ser una cláusula clara, puede ser de
carácter general o identificar las prestaciones. La parte interesada debe comunicar a la
incumplidora su voluntad resolutoria en forma fehaciente.
f) Cláusula resolutoria implícita: se aplica a los contratos bilaterales, en ausencia de la
regulación por las partes de una cláusula resolutoria expresa. Art. 1088: la resolución por
cláusula resolutoria implícita exige un incumplimiento esencial o parcial que prive
sustancialmente al acreedor de lo que razonablemente tenía derecho a esperar en razón
del contrato; que el deudor esté en mora, y; que el acreedor emplace al deudor, bajo
apercibimiento expreso de la resolución total o parcial del contrato, a que cumpla en un
plazo no menor de quince días, excepto que de la índole de la prestación resulte uno
menor. El emplazamiento debe hacerse por medio fehaciente, no es necesario en los
casos en los casos en los que la ley faculta a la parte cumplidora a declarar
unilateralmente la extinción del contrato. El emplazamiento es una intimación que debe
efectuarse: individualizando la relación jurídica de la que se trate y sus partes; una clara
intimación a cumplir; un otorgamiento del plazo previsto en la norma o del que resulte
adecuado según los usos y la naturaleza de la obligación; enunciado del apercibimiento de
resolución; indicación de la existencia de daños y perjuicios.
g) Resolución por ministerio de la ley: es la que se produce cuando la ley autoriza a una de
las partes, ante determinadas circunstancias en ella previstas según el tipo de relación
jurídica de la que se trate, a declarar unilateralmente la extinción del contrato.
h) Frustración de la finalidad del contrato: art. 1090: autoriza a la parte perjudicada a
declarar su resolución, si tiene su causa en una alteración de carácter extraordinario de las
circunstancias existentes al tiempo de su celebración, ajena a las partes y que supera el
riesgo asumido por la que es afectada. La resolución es operativa cuando esta parte
comunica su declaración extintiva a la otra. Si al frustración de la finalidad es temporaria,

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 hay derecho a resolución sólo si se impide el cumplimiento oportuno de una obligación
cuyo tiempo de ejecución es esencial.
I. Diferencias entre la frustración, la imprevisión y el caso fortuito : en la frustración
desaparece el móvil, en la imprevisión la prestación se hace excesivamente
onerosa, y el caso fortuito impide el cumplimiento de la prestación.
II. Efectos: la admisión en un caso de un planteo de frustración de la finalidad
conduce a la resolución del vínculo contractual y, dado que el evento frustrante,
es ajeno a la conducta de las partes, no da lugar a resarcimiento.
i) Imprevisión: art. 1091: si en un contrato conmutativo de ejecución diferida o permanente,
la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa, por una
alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración,
sobrevenida por causas ajenas a las partes y al riesgo asumido por la que es afectada, esta
tiene derecho a plantear extrajudicialmente, o pedir ante un juez, por acción o como
excepción, la resolución total o parcial del contrato, o su adecuación.
I. Contratos a los que se aplica: solo se aplica a ciertos contratos a título oneroso: los
conmutativos de ejecución diferida o permanente y los aleatorios, de ejecución
diferida o permanente, cuando la excesiva onerosidad resulte de causa ajenas a su
alea propia.
II. Requisitos: para que pueda aplicarse la imprevisión, se requiere: una alteración
extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de la celebración; que esa
alteración sea sobreviniente al nacimiento del vínculo contractual; que sea ajena a
la parte afectada; que genere excesiva onerosidad sobreviniente que afecte el
cumplimiento de las obligaciones; que el hecho que provoca el desbalance en los
términos de onerosidad considerados por las partes al contratar sea ajeno al
riesgo asumido por la afectada.
III. La cuestión de onerosidad: la excesiva onerosidad en los términos de
cumplimiento de una obligación puede darse cuando: aumenta para una parte el
valor del sacrificio; permanece idéntico el valor del sacrificio, disminuyendo el de
la ventaja, o; o ambos valores sufren alteraciones en sentido inverso,
desequilibrándose la economía del contrato.
IV. Procedimiento: el afectado se encuentra legitimado para demandar la resolución
o el reajuste equitativo de los términos del contrato. Se reconoce también
legitimación para formular planteos vinculados con las soluciones previstas en la
norma para las situaciones de excesiva onerosidad sobreviniente al tercero a
quien en el contrato le hubieran sido conferidos derechos o asignado obligaciones.
El planteo puede ser hecho en el ámbito extrajudicial, por medio de una
comunicación fehaciente, o en proceso judicial; en el ámbito judicial, puede ser
introducido por vía de acción iniciada por el afectado o por medio de una
excepción, defensa planteada en respuesta a una demanda de cumplimiento
impuesta por la otra parte.

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 V. Efectos: dependerán de si se produce una readecuación de los términos del
contrato o si se produce la resolución por efecto del impacto del acontecimiento
extraordinario en la relación jurídica entre las partes.
1. Supuesto de readecuación: la reformulación de los términos del contrato
debe estar orientada a reconfigurar el equilibrio prestacional querido por
las partes, alterado por el hecho externo al vínculo.
2. Supuesto de resolución: operada la resolución por imprevisión, total o
parcial, las prestaciones cumplidas quedan firmes. Salvo posibilidad de
división, en los contratos de ejecución diferida la resolución debe
extenderse retroactivamente hasta el momento de la celebración.

Reglas generales de aplicación a la rescisión unilateral, la resolución y la revocación

Art. 1078: las disposiciones general que se establecen para la extinción de un contrato por
declaración de una de las partes, por rescisión unilateral, resolución y revocación, son:

a) La decisión de plantear la extinción debe ser comunicada por todos los sujetos que
integran una parte contra todos los sujetos que integran la otra; debe transmitirse por
medio fehaciente que permita su acreditación en juicio. La extinción deja subsistentes las
estipulaciones referidas a las restituciones, a la reparación por daños, a la solución de las
controversias y a cualquier otra que regule los derechos y obligaciones de las partes tras la
extinción.
b) La extinción del contrato puede declararse extrajudicialmente, por vía de comunicación
dirigida a la otra parte. La rescisión unilateral será habitualmente extrajudicial, pero la
resolución o la revocación podrán dar lugar a acciones judiciales. En el caso de la
resolución por incumplimiento, la comunicación previa puede quedar sustituida por la
notificación del traslado de la demanda. La parte que tiene derecho a extinguir el contrato
puede optar por requerir su cumplimiento y la reparación de daños, lo que no impide el
posterior planteo de la extinción; pero, la comunicación de la declaración extintiva
inhabilita el posterior planteo de cumplimiento.
c) En los contratos bilaterales, la parte a la que se dirige la comunicación extintiva puede
oponerse a la conclusión del vínculo si al tiempo de la declaración quien la emitió no
hubiera cumplido o no estuviera en situación de cumplir la prestación que debía realizar
para poder ejercer la facultad de extinguir el contrato.

Efectos de la extinción

Salvo disposición legal en contrario, la rescisión unilateral y la revocación producirán efectos solo
para el futuro, las prestaciones cumplidas hasta la extinción se mantienen. La resolución, en
cambio, determina la revisión de lo ya transcurrido entre las partes, salvo los derechos adquiridos
a título oneroso por terceros de buena fe.

Restituciones

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Si el contrato es extinguido total o parcialmente por rescisión unilateral, por revocación o por
resolución, las partes deben restituirse, en la medida que corresponda, lo que han recibido en
razón del contrato, o su valor, en conformidad con las reglas de las obligaciones de dar para
restituir. Si se trata de la extinción de un contrato bilateral, la restitución debe ser recíproca y
simultánea y las prestaciones cumplidas quedan firmes y producen sus efectos en cuanto resulten
equivalentes, si son divisibles y han sido recibidas sin reserva respecto del efecto cancelatorio de
la obligación.

Si una prestación indivisible fue cumplida y la contraprestación divisible fue cumplida en forma
parcial, ambas partes deben restituirse lo dado, debiendo el deudor de la prestación divisible
compensar la diferencia.

Reparación de los daños

Cuando la extinción de un contrato deriva del incumplimiento de las obligaciones a cargo de una
de las partes, la parte que plantea la resolución o la revocación puede demandar el resarcimiento
de los daños que ello pudo haberle generado, siempre que se verifiquen los presupuestos
necesarios para ello.

Supuesto de existencia de pacto sobre cláusula penal

Puede que en el contrato se hubiera estipulado una cláusula penal en favor del acreedor de la
prestación o de un tercero y en previsión del incumplimiento de todas o de algunas de las
prestaciones comprendidas en las obligaciones a cargo de las partes. La penalidad convenida
suplirá la indemnización por daños cuando el deudor se constituyó en mora, sin que el acreedor
tenga derecho a otra indemnización.

Reembolso de gastos

En cuanto a los gastos, el reembolso se considera total o parcial de los gastos generados por la
celebración del contrato y de los tributos que se hubieran tenido que pagar en razón de él y
comprenderán los efectivamente realizados y no solo los estrictamente necesarios.

Capítulo 3 – Contratos conexos

DEFINICION LEGAL

Art. 1073: hay conexidad cuando dos o más contratos autónomos se hallan vinculados entre sí por
una finalidad económica común previamente establecida, de modo que uno de ellos ha sido
determinante del otro para el logro del resultado perseguido, dicha finalidad puede ser
establecida por la ley, expresamente pactada por las partes o derivada de la interpretación.

TEORIAS JURIDICAS SOBRE LAS REDES CONTRACTUALES

21
 a) Tesis de los contratos relacionales: se refiere a los vínculos de larga duración y a las redes
contractuales. Sostiene que la teoría contractual debe modificarse para captar las
relaciones flexibles que unen a las empresas en la economía actual y tener en cuenta que
estos vínculos se hacen perspectiva de futuro.
b) El contrato marco de base asociativa basado en el interés común : el contrato marco regula
el aspecto común de la red, se trata de un vínculo de carácter asociativo al que debieran
aplicarse algunos principios y preceptos del derecho societario, como la obligación de
lealtad reforzada, el derecho a la información y control que asiste al partícipe de la unión y
la concepción de las facultades de dirección comercial como competencia reglada por el
fin común y no como derecho en sentido propio.

EL NEXO CAUSAL

Son conexos los contratos autónomos vinculados entre sí por una finalidad económica común
previamente establecida, de modo que uno de ellos resulta determinante para el logro del
resultado perseguid. Son redes de vinculación contractual que a menudo integran sistemas de
negocios.

Relevancia de la causa común

La vinculación causal entre contratos puede determinar que a alguna de las partes en uno no se
lea indiferente lo que ocurra con el cumplimiento en otro y que, en razón de ello, pueda formular
planteos vinculados con algún eventual incumplimiento que de algún modo pueda afectar sus
intereses.

REQUISITOS PARA LA EXISTENCIA DE CONEXIDAD

Para que haya conexidad jurídicamente relevante se requiere una pluralidad de contratos
autónomos coligados por una vinculación funcional destinada a satisfacer una finalidad económica
determinada.

Lo esencial de la conexidad es la necesidad de coordinación, complementación o efecto conjunto

que ostentan varios contratos, al punto que ninguno de los conexos puede lograr su finalidad y
desarrollo si los demás contratos no se desarrollan y adquieren eficacia.

LOS CONTRATOS CONEXOS Y EL EFECTO RELATIVO DE LOS CONTRATOS

En la conexidad existe un interés asociativo que se satisface a través de un negocio que requiere
varios contratos unidos en un sistema. Las partes de distintos contratos se ven vinculadas por una
causa que se encuentra fuera del vínculo bilateral.

INTERES Y COORDINACION

Existe un interés vertebral que estructura y sostiene todo el sistema, determinado por la
concreción de la finalidad perseguida en el contrato base o marco, el que se presenta con rasgo de
objetividad.

22
Como consecuencia de ese interés, surge la necesidad de una adecuada coordinación, exigencia
implícita en el deber de diligencia que recae sobre los componentes del sistema.

ESTRUCTURA DE RED

La red puede presentar una estructura en la que una empresa organice el sistema y controle a las
demás o bien organizarse sobre la base de un esquema de mayor descentralización.

Pueden verificarse situaciones de concentración vertical u horizontal. Habrá concentración vertical

cuando se verifique una organización piramidal de la red contractual. En la concentración
horizontal no existe un centro de organización y control del sistema de contratos, todas las partes
integradas a la red actúan en paridad de situaciones.

INTERPRETACION

Art. 1074: los contratos conexos deben ser interpretados los unos por medios de los otros
atribuyéndoles el sentido apropiado que surge del grupo de contratos, su función económica y el
resultado perseguido.

PRUEBA DE LA CONEXIDAD

La conexidad puede surgir en forma ostensible de la interrelación evidente entre diversos

contratos, pero en ocasiones debe ser probada por quien tenga interés en invocar su existencia.

EFECTOS DE LA CONEXIDAD

Una vez verificada la conexidad:

a) Los contratos vinculados deben ser interpretados unos por medio de los otros,
atribuyéndoles el sentido apropiado que surge del grupo contractual, su función
económica y el resultado perseguido.
b) Un contratante puede plantear defensas vinculadas con la inejecución de obligaciones
ajenas a su contrato.
c) Pueden identificarse adecuadamente situaciones jurídicas abusivas, el abuso se configura
a través de la predisposición de una operación jurídica conexa, integrada por una
pluralidad de actos jurídicos, contractuales y no contractuales.
d) La frustración de la finalidad económica común posibilita el planteo de ese mecanismo de
extinción del vínculo en los distintos contratos coligados.

El reconocimiento de un supuesto de conexidad contractual habilita la extinción de los distintos

vínculos negociales coligados por vía de la aplicación del instituto de la frustración de la finalidad
del contrato.

Capítulo 4 – Subcontrato

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EL SUBCONTRATO

La subcontratación se da cuando alguien, que cuenta con determinados derechos derivados de un

contrato, crea con base en ellos una nueva posición contractual en favor de un tercero que no fue
parte en el contrato original.

Se considera el subcontrato como una especie de la categoría de los contratos conexos, porque
tiene una dependencia funcional del contrato base originario.

DEFINICION LEGAL

Art. 1069: es un nuevo contrato mediante el cual el subcontratante crea a favor del subcontratado
una nueva posición contractual derivada de la que aquél tiene en el contrato principal.

El subcontrato es un nuevo contrato que tiene por partes al subcontratante y al subcontratado,

quien goza a partir de la celebración de ese acto jurídico de una posición contractual nueva,
distinta de la que tenía el subcontratante en el vínculo original, por lo tanto, el subcontratante no
puede transmitir al subcontratado un derecho más extenso que el que había adquirido al celebrar
el contrato originario.

REQUISITO DE LA SUBCONTRATACION

La subcontratación requiere:

a) La coexistencia de los dos contratos;

b) Que el contrato principal contenga obligaciones cuyas prestaciones se encuentren
pendientes de cumplimiento al momento de la subcontratación, y;
c) Que en esas prestaciones pendientes de cumplimiento la persona del deudor no sea
esencial.

LIMITES A LA SUBCONTRATACION

Art. 398: todos los derechos son transmisibles, excepto estipulación válida de las partes o que ello
resulte de una prohibición legal o que importe una transgresión a la buena fe, a la moral o a las
buenas costumbres. De modo tal, las partes pueden acordar límites a la posibilidad de
subcontratación.

Art. 399: nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene; la que
determina que por el subcontrato no se pueden conferir a un tercero derechos que rebasen el
ámbito de disposición legal del que gozaba el subcontratante en razón de lo estipulado en la
relación jurídica antecedente.

RELACIONES JURIDICAS QUE PUEDEN SER OBJETO DE SUBCONTRATACION

No pueden ser objeto de subcontratación las obligaciones en las que se establecen prestaciones
en cuyo cumplimiento es esencial la personal del deudor.

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La subcontratación se encuentra tratada en: la locación de cosas, el leasing, el contrato de obra y
servicio, en la franquicia, en el contrato de agencia, y en el de concesión.

ACCIONES DE LAS QUE DISPONEN LAS PARTES

La subcontratación da lugar a relaciones jurídicas de carácter transitivo entre las partes en el

contrato principal y en el contrato derivado, lo que habilita al ejercicio de acciones entre ellos.

Acciones establecidas a favor del subcontrato. Acción directa contra el contratante principal

a) Acciones emergentes del subcontrato: art. 1071, inc. A: el subcontrato puede ejercer
contra el subcontratante las acciones emergentes del subcontrato, porque se encuentra
en una posición contractual derivada del contrato principal, que los vincula directamente.
b) Acciones del subcontratante contra el contratante en el contrato principal: art. 1071, inc.
B: el subcontratado tiene la posibilidad de demandar al contratante en el contrato original
por vía de acción directa. acción directa es la compete al acreedor para percibir lo que un
tercero debe a su deudor, hasta el importe del propio crédito, el acreedor la ejerce por
derecho propio y en su exclusivo beneficio. el contratante original demandado podrá
oponer al subcontratado tanto las defensas que tenga contra él como las que podría
ejercer contra el subcontratante. El contratante quedará liberado frente al subcontratante
por el pago que dentro de este marco de acción realice al subcontratado.

Acciones del contratante

Art. 1072: el contrato en el contrato principal, quien no ha sido parte en el subcontrato, conserva
contra el subcontratante las acciones emergentes del contrato del que es parte, pero también
puede accionar contra el subcontratado por lo que este adeude al subcontratante y en la medida
del crédito de ese contratante pueda invocar.

Capítulo 5 – Contratos de consumo

CONSUMO Y DERECHO DEL CONSUMIDOR

El consumo podría caracterizarse de modo genérico como la actividad desplegada para el acceso
de los sectores de la economía de baja escala a los bienes producidos a gran escala; seguido por
una organización capilar del mercado que finalmente se consolida con el acceso al crédito
minorista.

El derecho del consumidor se identifica como la expresión más evolucionada en la teoría general
del derecho, dentro de los derechos de tercera generación.

RELACION DE CONSUMO

Vínculo jurídico

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La relación de consumo describe el vínculo tomando como referencia la posición relativa de las
partes, consumidores y proveedores; dado que estos reconocen esa caracterización a partir de la
posición que ocupan uno respecto del otro, la posición relativa se comunica a través del vínculo.

Son nociones interdependientes, recíprocamente referenciadas; así la figura del consumidor se

perfila, se explicita y adquiere significación cuando un individuo se sitúa delante del profesional
del mercado – proveedor, aunque no necesariamente tiene que ser un profesional.

Alcances

‘La relación de consumo’ es el núcleo duro a partir del cual el ordenamiento estructura la
protección constitucional y legal del consumidor. La relación de consumo puede originarse en
distintas fuentes: un contrato, un acto lícito o un acto jurídico unilateral.

Consumidor

Art. 1092: se considera consumidor a la persona humana o jurídica que adquiere o utiliza, en
forma gratuita u onerosa, bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su
grupo familiar o social.

Consumidor equiparado

Art. 1092: queda equiparado al consumidor quien, sin ser parte de una relación de consumo como
consecuencia o en ocasión de ella, adquiere, utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa,
como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social.

Consumidor expuesto

El derecho a la seguridad, previsto en el art. 42 del CN, que se refiere a la relación de consumo,
abarca no solo los contratos, sino los actos unilaterales como la oferta a sujetos indeterminados,
debe ser garantizada en el período precontractual en las situaciones de riesgos creadas por los
comportamientos unilaterales, respecto de sujetos no contratantes

Síntesis de elementos y supuestos de la relación de consumo

Las perspectivas que contribuyen a definir los elementos del microsistema de protección del
consumidor, son:

a) La categoría jurídica de consumidor se construye a partir de la existencia de dos elementos

estructurales: a) la vulnerabilidad o debilidad, y b) el destino final de los bienes
incorporados, para beneficio propio o de su grupo familiar o social.
b) La tutela del consumidor abarca cuatro supuestos distintos: a) quien adquiere bienes o
servicios con un destino final, sea a título gratuito u oneroso; b) quien utiliza bienes o
servicios con un destino final sin ser parte de un contrato de consumo; c) el sucesor
particular en los derechos adquiridos por el consumidor originario, y; d) los sujetos
expuestos a una relación de consumo.

26
 c) Las personas jurídicas son, en principio, consumidoras, en la medida en que se den los
presupuestos antes señalados.

La regla de la no profesionalidad

Se señala que es ‘consumidor final común’ quien dispone de ingresos relativos modestos, carente
de suficiente discernimiento y perspicacia en cuestiones jurídicas y económicas y que actúa sin
suficiente diligencia y atención, y que por ello es fácil víctima de engaño o influenciable de manera
objetiva.

Proveedor

El proveedor descripto en la ley de defensa del consumidor es ‘la persona física o jurídica de
naturaleza pública o privada, que desarrolla de manera profesional, aun ocasionalmente,
actividades de producción, montaje, creación, construcción, transformación, importación
concesión de marca, distribución y comercialización, de bienes y servicios, destinados a
consumidores o usuarios. Todo proveedor está obligado al cumplimiento de la ley 26361’.

Art. 1993: es proveedor quien actúa profesional u ocasionalmente o con una empresa productora
de bienes o prestadora de servicios.

La relación de consumo incorporada a la disciplina contractual

La relación de consumo es una especie dentro del género de relación jurídica, pero restringida a
los derechos personales o de crédito.

CONTRATO DE CONSUMO

El contrato de consumo participa de la estructura molecular del contrato general, de su genética,

pero aplica a un supuesto distinto. El contrato de consumo tiene una naturaleza jurídica común
con el contrato, participa de la definición del contrato en general.

Definición

Contrato de consumo es el celebrado entre un consumidor o usuario final con una persona
humana o jurídica que actúe profesional u ocasionalmente o con una empresa productora de
bienes o prestadora de servicios, pública o privada, que tenga por objeto la adquisición, uso o goce
de los bienes o servicios por parte de los consumidores o usurarios, para su uso privado, familiar o
social.

Prelación normativa e interpretación del contrato

Las normas que regulan las relaciones de consumo deben ser aplicadas e interpretadas en
conformidad con el principio de protección del consumidor y el de acceso al consumo sustentable.

Art. 1095: el contrato se interpreta en el sentido más favorable para el consumidor. Cuando
existen dudas sobre los alcances de su obligación, se adopta la que sea menos gravosa.

27
Art. 963: en caso de concurrencia de las disposiciones del CCyC y una ley especial, se aplicará el
siguiente orden de prelación: 1) normas indisponibles de la ley especial y del CCyC; 2) normas
particulares del contrato; 3) normas supletorias de la ley especial, y; 4) normas supletorias del
CCyC.

Formación del consentimiento

Prácticas comerciales

Las prácticas comerciales son los procedimientos, mecanismos, métodos o técnicas utilizadas por
los proveedores para fomentar mantener, desenvolver o garantizar la producción de bienes y
servicios al destinatario final.

Son prácticas abusivas aquellas que no dispensan un trato digno, equitativo y no discriminatorio y
las que coartan la libertad de contratar.

Alcances de las normas de prácticas abusivas

Art. 1097: los proveedores deben garantizar condiciones de atención y trato digno a los
consumidores y usuarios. Los proveedores deben abstenerse de desplegar conductas que
coloquen a los consumidores en situaciones vergonzantes, vejatorias o intimidatorias.

Art. 1098: los proveedores deben dar a los consumidores un trato equitativo y no discriminatorio.
No pueden establecer diferencias basadas en pautas contrarias a la garantía constitucional de
igualdad, en especial, la de la nacionalidad de los consumidores.

Art. 1099: están prohibidas las prácticas que limitan la libertad de contratar del consumidor; en
especial las que subordinan la provisión de productos o servicios a la adquisición simultánea de
otros, y otras similares que persigan el mismo objetivo.

Las prácticas abusivas son comportamientos desaprensivos, que descuidan la condición humana
de la otra parte; pueden caracterizarse como violatorios del principio general de no dañar al otro,
de no menoscabarlo.

Trato digno

La conducta debida al consumidor por el proveedor que se describe, debe exigirse en dos
perspectivas: atención digna, lo que se espera que se haga; y la abstención de conductas
reprobables, lo que no debe hacerse.

Trato equitativo

La tutela reconoce dos planos: por un lado la exigencia de dispensar un trato equivalente desde la
perspectiva del proveedor, sin ponerse en un plano de superioridad funcional, por sí o a través de
quienes actúan por él; por otro lado, la atención y consideración del otro sin distinciones
injustificadas o arbitrarias, con relación al trato dispensado a otros en general.

28
Libertad de contratar

Se trata de que los proveedores actúen de manera tal que cada bien o servicio que pretendan
colocar en el mercado se materialice mediante un proceso que permita al consumidor conocer
acabadamente sus características y decir libremente.

Información y publicidad dirigida a consumidores

Sucede que los consumidores son una categoría jurídica con protección constitucional y legal, de
modo que la difusión de la actividad negocial que contiene de cualquier forma acciones de
contacto social con los consumidores y usuarios debe ser sometida a una rigurosa caracterización
jurídica, y en virtud de ella aplicar las exigencias legales previstas para la especie, sea información,
sea publicidad.

Información

La información es un componente del conocimiento que por regla se comparte en los contratos
paritarios, ya sea porque integra el objeto contractual por aplicación del deber genérico de obrar
de buena fe, sea que pertenezca al deber nuclear de la prestación o en el cumplimiento de un
deber colateral.

Art. 1100: el proveedor está obligado a suministrar información al consumidor en forma cierta y
detallada, respecto de todo lo relacionado con las características esenciales de los bienes y
servicios que provee, las condiciones de su comercialización y toda otra circunstancia relevante
para el contrato. La información debe ser siempre gratuita para el consumidor y proporcionada
con la claridad necesaria que permita su comprensión.

Publicidad

La publicidad es el emergente fáctico más destacado del contacto social, participa de la misma
naturaleza que lo involucra, el conocimiento, al menos en cuanto es el presupuesto básico para
poder difundir la existencia o características de algún bien o servicio.

Art. 1101: prohíbe la publicidad que: a) contenga indicaciones falsa o de tal naturaleza que
induzcan o puedan inducir a error al consumidor, cuando recaigan sobre elemento esenciales del
producto o servicio; b) efectúe comparaciones de bienes o servicios cuando sean de naturaleza tal
que conduzcan a error al consumidor, y; c) sea abusiva, discriminatoria o induzca al consumidor a
comportarse de forma perjudicial o peligrosa para su salud o seguridad.

Art. 1102: los consumidores afectados o quienes resulten legalmente legitimados pueden solicitar
al juez la cesación de la publicidad ilícita; la publicación, a cargo del demandado, de anuncios
rectificatorios y, en su caso, de la sentencia condenatoria.

Modalidades especiales de la contratación de consumo

29
El proceso de formación reconoce además en la actividad negocial otra influencia sobre el
consumidor: la predisposición, la inducción, el estímulo, la seducción, como expresiones.

Cuando la oferta deja de esperar a la demanda, para buscarla, la intromisión en la esfera de

actuación del consumidor potencia su vulnerabilidad; se exige más intensidad en los factores de
corrección que exceden la intervención del legislador en el proceso de formación del
consentimiento, en cuanto algunas prácticas negociales invasivas, por ser tales, avanzan en el
proceso contractual hacia la etapa de concreción del contrato.

Supuestos comprendidos

La caracterización del Código describe prácticas muy extendidas en la contratación de consumo:

contratos celebrados fuera de los establecimientos comerciales, celebrados a distancia y
celebrados por medios electrónicos que comparten en general las características señaladas, en
cuanto se consolidan luego de un proceso de formación negocial inducido, para concretarse
invasivamente.

Contratos celebrados fuera del establecimiento del proveedor

Art. 1104: el contrato celebrado fuera de los establecimientos comerciales del proveedor es el que
resulta de una oferta o propuesta sobre un bien o servicio concluido en el domicilio o lugar de
trabajo del consumidor, en la vía pública, o por medio de correspondencia, los que resultan de una
convocatoria al consumidor o usuario al establecimiento del proveedor o a otros sitio.

Contratos celebrados a distancia

Art. 1105: son los concluidos entre un proveedor y un consumidor con el uso exclusivo de medios
de comunicación a distancia, entendiéndose por tales los que pueden ser utilizados sin la
presencia física simultánea de las partes contratantes. En especial, se consideran los medios
postales, electrónicos, telecomunicaciones, así como servicios de radio, televisión o prensa.

Contratos por medios electrónicos

Los contratos celebrados por medios electrónicos a distancia pueden proyectar un agravamiento
de la vulnerabilidad del consumidor con la utilización de tecnologías adoptadas por el proveedor.
El régimen de protección agravado encuentra su justificación en las características y problemáticas
particulares que presenta este medio de contratación.

Factores de corrección de las modalidades especiales

La caracterización de las modalidades especiales de comercialización, no es definitiva, como

tampoco las reglas para ordenarlas en protección al consumidor.

Reglas específicas sobre información y formación del consentimiento

30
Los contratos celebrados fuera de los establecimientos comerciales, los celebrados a distancia y
los canalizados o concluidos por medio electrónico son los supuestos respetos de los cuales se han
establecido reglas específicas.

Como regla general, para los dos primeros supuestos se establece la facultad de revocación.

Art. 1111: el proveedor debe informar al consumidor sobre la facultad de revocación mediante su
inclusión en caracteres destacados en todo el documento que instrumenta el contrato concluido,
ubicado como disposición inmediatamente anterior a la firma del consumidor o usuario.

Art. 1108: las ofertas de contratación por medios electrónicos o similares deben tener vigencia
durante el período que fije el oferente o, en su defecto, durante todo el tiempo que permanezcan
accesibles al destinatario. El oferente debe confirmar por vía electrónica y sin demora la llegada de
la aceptación.

Si la celebración es entre ausentes, a distancia espacial o temporal, es válido concluir que la

relación de consumo merece establecer una carga adicional sobre el proveedor para otorgar
certeza al consumidor sobre la celebración del contrato, de allí que se ordene al oferente que
envíe la confirmación por vía electrónica y sin demora.

En caso de que el proveedor no confirmarse la recepción de la aceptación, debería diferirse el

comienzo del cálculo del plazo para ejercer el derecho de revocación hasta que se encuentre
cumplida, a fin de incentivar la conducta del proveedor.

Art. 1106: la celebración del contrato puede válidamente concluirse con la utilización de medios
electrónicos, aun en aquellos supuestos en los cuales el Código exige que el contrato conste por
escrito, si el contrato con el consumidor o usuario contiene un soporte electrónico o tecnología
similar.

Art. 1107: si las partes se valen de técnicas de comunicación electrónica o similares para la
celebración de un contrato de consumo a distancia, el proveedor debe informar al consumidor,
además del contenido mínimo del contrato y la facultad de revocar, todos los datos necesarios
para utilizar correctamente el medio elegido para comprender los riesgos derivados de su empleo,
y para tener absolutamente claro quién asume esos riesgos.

Reglas específicas sobre celebración y ejecución del contrato

Art. 1110: en los contratos celebrados fuera de los establecimientos comerciales y a distancia, el
consumidor tiene el derecho irrenunciable de revocar la aceptación dentro de los diez días
computados a partir de la celebración del contrato.

Art. 1114: el proveedor tiene que asumir el riesgo de que se produzca la imposibilidad de restituir
la prestación objeto del contrato, salvo que sea imputable al consumidor.

31
Art. 1115: la pérdida de valor de la cosa que provenga de su uso en conformidad con lo pactado, o
de su propia naturaleza por parte del consumidor. El proveedor debe reembolsar al consumidor
los gastos necesarios y útiles que realizó en la cosa.

Estos supuestos son contratos sujetos a condición suspensiva. El plazo para el ejercicio de la
revocación es de 10 días computados a partir de la celebración, si la aceptación es posterior a la
entrega del bien, el plazo para el ejercicio de la revocación comienza a correr desde que esta
última se produzca.

La revocación debe ser notificada al proveedor por escrito o por medios electrónicos o similares, o
mediante la devolución de la cosa dentro del plazo de 10 días computados. El derecho de
revocación no se extingue si el consumidor no ha sido informado debidamente sobre su derecho.

Art. 1113: si el derecho de revocar es ejercido en tiempo y forma por el consumidor, las partes
quedan liberadas de sus obligaciones correspondientes y deben restituirse recíproca y
simultáneamente las prestaciones que han cumplido.

Art. 1114: la imposibilidad de devolver la prestación objeto del contrato no priva al consumidor de
su derecho a revocar. Si la imposibilidad le es imputable, debe pagar al proveedor el valor de
mercado que la prestación tenga al momento del ejercicio del derecho de revocar, excepto que
dicho valor sea superior al precio de adquisición, en cuyo caso la obligación queda limitada a este
último.

Art. 1115: el ejercicio del derecho de revocación no debe implicar gasto alguno para el
consumidor.

Art. 1116: excepto pacto en contrario,, el derecho de revocar no es aplicable a los siguientes
contratos: a) los referidos a productos confeccionado en conformidad con las especificaciones
suministradas por el consumidor o claramente personalizados o que, por su naturaleza, no pueden
ser devueltos o puedan deteriorarse con rapidez; b) los de suministro de grabaciones sonoras o de
video, de discos y de programas informáticos que han sido decodificados por el consumidor, y; c)
los de suministro de prensa diaria, publicaciones periódicas y revistas.

Reglas específicas sobre el lugar de cumplimiento y competencia

Art. 1109: en los contratos celebrados fuera de los establecimientos comerciales, a distancia, y con
utilización de medios electrónicos o similares, se considera lugar de cumplimiento aquel en el que
el consumidor recibió o debió recibir la prestación. Ese lugar fija la jurisdicción aplicable a los
conflictos derivados del contrato. La cláusula de prórroga de jurisdicción se tiene por no escrita.

CLAUSULAS ABUSIVAS

En los contratos de consumo se persigue reestablecer la autonomía de la voluntad para quien

carece estructural o funcionalmente de la posibilidad de ejercerla.

32
Con la regulación de las cláusulas abusivas, el propósito también se orienta a neutralizar la
vulnerabilidad del consumidor, pero además restableciendo objetivamente el equilibrio del
contrato.

Control de incorporación

Art. 1118: las cláusulas incorporadas a un contrato de consumo pueden ser declaradas abusivas.
Aun cuando sean negociadas individualmente o aprobadas expresamente por el consumidor.

Art. 985: las cláusulas del contrato deben ser comprensibles y autosuficientes, la redacción debe
ser clara, completa y fácilmente legible.

Control de contenido

Art. 1119: es abusiva la cláusula que, habiendo sido o no negociada individualmente, tiene por
objeto o por efecto provocar un desequilibrio significativo entre los derechos y las obligaciones de
las partes, en perjuicio del consumidor.

Art. 37, LDC: sin perjuicio de la validez del contrato, se tendrán por no convenidas: a) las cláusulas
que desnaturalícenlas obligaciones o limiten la responsabilidad por daños; b) las cláusulas que
importen renuncia o restricción de los derechos del consumidor o amplíen los derechos de la otra
parte, y; c) las cláusulas que contengan cualquier precepto que imponga la inversión de la carga de
la prueba en perjuicio del consumidor.

Art. 1120: se considera que existe una situación jurídica abusiva cuando el mismo resultado se
alcanza a través de la predisposición de una pluralidad de actos jurídicos conexos.

Art. 1121: no quedan alcanzadas por el control de contenido en cuanto no pueden ser declaradas
abusivas: a) las cláusulas relativas a la relación entre el precio y el bien o el servicio procurado, y b)
las que reflejan disposiciones vigentes en tratados internacionales o en normas legales
imperativas.

La protección del consumidor se integra con las reglas relativas al control judicial. El control
judicial de las cláusulas abusivas se rige, sin perjuicio de lo dispuesto en la ley especial, por las
siguientes reglas: a) la aprobación administrativa de los contratos o de sus cláusulas no obsta al
control, b) las cláusulas abusivas se tienen por no convenidas, c) si el juez declara la nulidad parcial
del contrato, simultáneamente los debe integrar, si no puede subsistir sin comprometer su
finalidad, d) cuando se prueba una situación jurídica abusiva derivada de contratos conexos.

Expansión del contenido contractual

En los contratos de consumo se verifica, que los deberes de los proveedores se expanden en
intensidad, en tanto dejen de tener algunos de estos deberes el carácter de colaterales o de cargas
y garantías adicionales para transformarse en derechos indisponibles.

33
Capítulo 6 – Contrato de compraventa

DEFINICION Y ALCANCES DEL CONTRATO

Art. 1123: hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la
otra a pagar un precio en dinero.

Art. 1892: título suficiente es el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que
tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real, en tanto la tradición posesoria es modo
suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión.

El contrato de compraventa es título suficiente para adquirir la propiedad, el modo suficiente es la

entrega. La inscripción registral es suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre
cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo
de derecho así lo requiera.

CARACTERES

a) Nominado: tiene una regulación completa y específica.

b) Bilateral: emergen obligaciones para ambas partes contratantes.
c) Oneroso: representa ventajas y sacrificios para ambas partes.
d) Conmutativo: las ventajas para las partes son ciertas. Puede ser aleatorio.
e) No formal: sin embargo, se exige una formalidad para la transferencia de dominio en el
caso de los bienes inmuebles.

APLICACIÓN SUPLETORIA A OTROS CONTRATOS

Art. 1124: las normas relativas a la compraventa se aplican supletoriamente a los contratos por los
cuales una de las partes se obliga a: a) transferir derechos reales de condominio, propiedad
horizontal, superficie, usufructo o uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre, y quien
lo recibe, a pagar un precio en dinero; b) transferir la titularidad a títulos valores por un precio en
dinero.

DELIMITACION

El contrato de compraventa debe distinguirse de aquellos en que se verifican notas comunes.

Con el contrato de obra

Art. 1125: cuando una de las partes se compromete a entregar cosas por un precio, aunque estas
hayan de ser manufacturadas o producidas, se aplican las reglas de la compraventa, a menos que
de las circunstancias resulta que la principal de las obligaciones consiste en suministrar mano de
obra o prestar otros servicios. Si la parte que encarga la manufactura o producción de las cosas
asume la obligación de proporcionar una porción substancial de los materiales necesarios, se
aplican las reglas del contrato de obra.

34
Con el contrato de permuta

Art. 1126: si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato es de permuta si es
mayor el valor de la cosa y de compraventa en los demás casos.

La distinción entre la permuta y la compraventa es que en la permuta desaparece total o

parcialmente el precio en dinero para ser reemplazado por la transmisión de la propiedad de otra
cosa.

Con el contrato de cesión

La distinción de la compraventa con la cesión radica en que esta tiene por objeto transferir a otra
un derecho y en la compraventa a transmitir la propiedad de una cosa. Con respecto a la finalidad,
la compraventa es apta para crear, transmitir o modificar una relación jurídica, mientras que la
cesión solo tiene aptitud para transmitir el derecho emergente de una relación jurídica
preexistente.

Con el contrato de locación

En cuanto a la locación de cosas, cabe la distinción con la compraventa en los supuestos de

enajenación de frutos de un inmueble, ya que si solo se conceded el derecho a percibirlos sin
conceder el uso del inmueble en el cual se encuentran, cabe calificarlo como una compraventa,
aunque para extraerlos sea necesario cierto uso de la cosa.

ELEMENTOS DEL CONTRATO

Son elementos constitutivos el consentimiento, la causa y el objeto.

Art. 1127: el contrato no debe ser juzgado como de compraventa, aunque las partes así lo
estipulen, si para ser tal le falta algún requisito esencial.

El consentimiento

Art. 1892: dado que el consentimiento está ordenado a transferir la propiedad de una cosa, se
agrega a la exigencia genérica de la capacidad para contratar la necesaria para que el título y modo
sean suficientes para adquirir un derecho real, para la cual sus otorgantes deben estar legitimados
al efecto.

Causa del contrato

La finalidad de la compra es la adquisición de la propiedad de una cosa o de un derecho real, y de

la venta obtener un ingreso de dinero.

Objeto del contrato

35
El objeto mediato del contrato de compraventa son las cosas. El objeto inmediato lo constituyen la
transferencia de la propiedad y el precio, en tanto el objeto mediato son por un lado las cosas que
pasan de un patrimonio a otro.

Las cosas

Los bienes materiales se llaman cosas. Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas
incorporadas a él de una manera orgánica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del
hombre. Son cosas muebles las que pueden desplazarse por sí mismas o por una fuerza externa.

Cosa vendida

La cosa objeto de la compraventa debe ser: a) determinada o determinable en su especie o género

según el caso, aunque no lo esté en su cantidad, si esta puede ser determinable. Es determinable
cuando se establecen los criterios suficientes para su individualización; b) susceptible de
valoración económica; c) no prohibido: no pueden ser objeto de la compraventa aquellos bienes
que por un motivo especial se prohíben que lo sean, quedan por tanto excluidas las cosas que
están fuera del comercio y las cosas sobre las que pesa una incapacidad de derecho para
contratar.

Cosa cierta que ha dejado de existir

Art. 1130: si la venta es de cosa cierta que ha dejado de existir al tiempo de perfeccionarse el
contrato, este no produce efecto alguno. Si ha dejado de existir parcialmente, el comprador puede
demandar la parte existente con reducción del precio. Ante la inexistencia total de la cosa, el
contrato carece de efectos en cuanto no se verifica un elemento esencial del objeto contractual.

El supuesto de inexistencia parcial otorga al comprador el derecho a obtener la entrega en esa

condición, con la reducción del precio, o dejar sin efecto el contrato por la imposibilidad de
entrega del modo previsto.

La ineficacia del contrato de compraventa solo se aplica al supuesto de cosa cierta que ha dejado
de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato.

Cosa futura

Art. 1131: si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condición suspensiva de que la cosa
llegue a existir. El vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que resultan del contrato, o de las
circunstancias, para que esta llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos. El comprador
puede asumir, por cláusula expresa, el riego de que la cosa no llegue a existir sin culpa del
vendedor.

Cosa ajena

La venta de la cosa que no pertenece al vendedor es válida. Si el que promete transmitir no ha

garantizado el éxito de la promesa, solo está obligado a emplear los medios necesarios para que la

36
prestación se realice y, si por su culpa, el bien no se transmite, debe reparar los daños causados.
Debe también indemnizar cuando ha garantizado la promesa y esta no se cumple.

El precio

El precio es un elemento esencial en el contrato, su determinación debe ser evaluada con rigor
para verificar su configuración. El precio debe ser serio, las partes deben tener la intención de
pagarlo y de percibirlo.

Determinación del precio

Art. 1133: el precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe
pagar, cuando se deje su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea con
referencia a otra cosa cierta.

Art. 1134: se entiende que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para
determinarlo y este se realiza. Si las partes no llegan a realizar un acuerdo sobre su designación o
sustitución, el precio es fijado por el juez mediante el procedimiento más breve que prevea la ley
local.

Indeterminación del precio

La indeterminación del precio conduce inicialmente a la nulidad del contrato, inclusive cuando no
lo fijan las partes, o cuando no resulta posible su determinación refiriéndose al valor de otra cosa,
o cuando no es posible seguir el procedimiento o la pauta de referencia indicada por las partes. La
excepción es el supuesto en que la determinación por un tercero fracasa, en cuyo caso debe
acudirse a la determinación judicial.

Determinación del precio en el supuesto de cosa mueble

Art. 1143: cuando el contrato ha sido válidamente celebrado, pero el precio no ha sido señalado ni
expresa ni tácitamente, ni se ha estipulado un medio para determinarlo, se considera, excepto
indicación en contrato, que las partes han hecho referencia al precio generalmente cobrado para
tales mercancías al momento de celebración del contrato.

Art. 1144: si el precio se fija con relación al peso, número o medida, es debido el precio
proporcional al número, pero o medida real de las cosas vendidas. Si el precio se determina en
función del peso de las cosas, en caso de duda, se calcula por el peso neto.

Determinación del precio en el supuesto de inmueble

Art. 1135: si el objeto principal de la venta es una fracción de tierra, aunque esté edificada, no
habiendo sido convenido el precio por unidad de medida de superficie, y la superficie del terreno
tiene un diferencia mayor del 5% con la acordada, el vendedor o el comprador, según los casos,
tiene derecho a pedir el ajuste de la diferencia. El comprador que por aplicación de esta regla debe
pagar un mayor precio puede resolver la compra.

37
Art. 1137: si el precio es convenido por unidad de medida de superficie, el precio total es el que
resulta en función de la superficie real del inmueble. Si lo vendido es una extensión determinada, y
la superficie total excede en más de un 5% la expresada en el contrato, el comprador tiene
derecho a resolver.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Entre las obligaciones del vendedor, se establece que debe transferir al comprador la propiedad
de la cosa vendida. También está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos
requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea
exigible para que la transferencia del dominio se concrete. Están a cargo del vendedor los gastos
de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los instrumentos
correspondientes a la naturaleza de los bienes que se venden.

En cuanto a las obligaciones del comprador se establece la de pagar el precio en el lugar y tiempo
convenidos, recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato.

Obligaciones del vendedor

Tiempo y lugar de entrega

En cuanto al tiempo y lugar de entrega rige la autonomía de la voluntad, por lo tanto será pactado
por las partes.

Si las partes no hubieran previsto el lugar y tiempo en los que el vendedor debe entregar la cosa
mueble vendida, se aplican supletoriamente los siguientes criterios:

a) El tiempo y lugar que determinen los usos; el lugar también puede ser el que resulte de las
particularidades de la venta.
b) Si no existieran usos respecto al tiempo, la entrega debe hacerse dentro de las 24hs de
celebrado el contrato.
c) En cuanto al lugar de entrega, como regla debe realizarse en el lugar indicado; en el caso
de inmueble, la tradición es simbólica.
d) En el caso de bienes muebles, la entrega debe hacerse en el lugar en el que la cosa cierta
se encontraba al celebrarse el contrato.

Aspectos particulares de la entrega de cosas muebles

Las partes pueden pactar que la puesta a disposición de la mercadería vendida en lugar cierto y en
forma incondicional tenga los efectos de la entrega, sin perjuicio de los derechos del comprador
de revisarla y expresar su no conformidad dentro de los 10 días de retirada. También pueden
pactar que la entrega de la mercadería en tránsito tenga lugar por el simple consentimiento de las
partes materializado en la cesión o el endoso de los documentos de transporte desde la fecha de
su cesión o endoso.

38
En caso de entrega anticipada de cosas no adecuadas al contrato, sean en cantidad o calidad, el
vendedor puede, hasta la fecha fijada: a) entregar la parte o cantidad que falte de las cosas; b)
entregar otras cosas en sustitución de las dadas, o subsanar cualquier falta de adecuación de las
cosas entregadas a lo convenido, siempre que el ejercicio de ese derecho no ocasione al
comprador inconvenientes ni gastos excesivos; no obstante, el comprador conserva el derecho a
exigir la indemnización de los daños.

Obligación de saneamiento

Art. 1044: el vendedor debe garantizar al comprador que no será turbado o privado del derecho
adquirido sobre la cosa, por la acción de un tercero que invoque un derecho mejor.

Art. 1051: está obligado a garantizar que la cosa no tenga vicios estructurales o funcionales que la
hagan impropia para su destino, o que sean de tal naturaleza que disminuyan su utilidad, que de
haberlos conocido, el adquirente no la hubiese adquirido, o su contraprestación hubiese sido
significativamente menor.

Obligaciones del comprador

Adecuación de la cosa a lo convenido

Art. 1156: las cosas muebles son adecuadas al contrato si:

a) Son aptas para los fines a los que ordinariamente se destinan cosas de ese tipo. En este
supuesto, si la inadecuación de la cosa era conocida o debía ser conocida por el
comprador, el vendedor no resulta responsable por dicha inadecuación;
b) Son aptas para el fin especial que expresa o tácitamente se haya hecho saber al vendedor
al tiempo de la celebración del contrato, salvo que de las circunstancias del caso no pueda
entenderse que el comprador no confió en el criterio del vendedor;
c) Están envasadas o embaladas de una manera habitual o de una forma adecuada para
conservarlas;
d) Responden a la muestra en caso de que la venta se hiciera sobre ellas.

Compraventa por muestra

Si la compraventa es por muestras y la cosa entregada es de igual calidad que la muestra, el

comprador no puede rehusar la recepción.

Cosas que no están a la vista

Si la cosa vendida no está a la vista, debe adecuarse a lo convenido al momento de su entrega, sea
que esta se verifique en la persona del comprador, del transportista o del tercero designado para
recibirla.

Si el comprador no hubiera podido inspeccionar la cosa vendida y la entrega de esta se hubiera

convenido hacerla al transportista o un tercero designado para recibirla, los plazos para reclamar

39
por las diferencias de cantidad o falta de adecuación a lo convenido se cuentan desde la recepción
de las cosas por comprador, pues es a partir de ese momento que se encuentra en condiciones de
verificarla.

Cosas que se entregan en fardo o bajo cubierta

Si al momento de la recepción de la cosa el comprador no puede examinarla por encontrarse en

fardo o bajo cubierta, el comprador puede reclamar en los 10 días inmediatos la falta de
adecuación a lo convenido.

Venta por junto

Si la venta es por una cantidad de cosas o ‘por junto’, el comprador no está obligado a recibir solo
parte de ella salvo pacto en contrario.

Compraventa sujetas a condición suspensiva

La compraventa está sujeta a la condición suspensiva de la aceptación del comprador, si este se

reserva la facultad de probar la cosa, o los usos o convención expresa determinan que la venta es
a ‘satisfacción del comprador’.

Cláusulas de difusión general en los usos internacionales

En la compraventa internacional existen cláusulas usuales que determinan el alcance de las

obligaciones de las partes. Dichas cláusulas, denominadas ‘incoterms’, son términos que definen
claramente cuáles son las obligaciones entre compradores y vendedores dentro de un contrato
internacional.

CLAUSULAS ESPECIALES EN LA COMPRAVENTA

Las cláusulas especiales que regula el CCyC constituyen elementos accidentales del contrato, por
lo que solo estarán en la compraventa si las partes las han asumido expresamente. Las cláusulas
especiales que pueden incluirse en el contrato de compraventa son: pacto de retroventa, pacto de
reventa y el pacto de preferencia.

Pacto de retroventa

El pacto de retroventa es la facultad que tiene le vendedor de recuperar la cosa vendida y

entregada al comprador restituyendo a este el precio con el exceso o disminución que se hubiera
pactado.

Pacto de reventa

El pacto de reventa permite al comprador devolver la cosa comprada, debiendo restituir, en caso
de ejercer la facultad, el precio con el exceso o disminución que se hubiera convenido.

Pacto de preferencia

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El pacto de preferencia permite al vendedor recuperar la cosa vendida con prelación a cualquier
otro adquirente, si el comprador decide enajenarla.

En el pacto de preferencia la facultad del vendedor solo aparece si el vendedor decide enajenar.

El comprador debe notificar al vendedor su decisión de enajenarla y todas las particularidades de

la operación proyectada o, en su caso, el lugar y tiempo en que debe celebrarse la subasta. Salvo
que un pacto expreso o los usos y costumbres establezcan un plazo diferente, el vendedor debe
ejercer su preferencia dentro de los 10 días de recibida la comunicación.

Reglas comunes a los pactos

Los pactos de reventa, retroventa o preferencia pueden incluirse en contratos de compraventa

cuyo objeto sea tanto cosas muebles como inmuebles.

Los pactos son oponibles a terceros interesados si la cosa vendida es registrable y el pacto resulta
de los documentos inscriptos. También será oponible a los terceros interesados si de otro modo
han tenido conocimiento efectivo del pacto.

Si la cosa vendida es mueble no registrable, el pacto especial incluido en la compraventa no es

oponible a los terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso.

Si la cosa vendida es inmueble, el plazo máximo de vigencia del pacto no puede exceder de 5 años,
y si es mueble, de 2 años.

La compraventa en la que se incorpora un pacto se encuentra sometida a una condición

resolutoria.

BOLETO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES

Derechos del comprador frente a medidas cautelares

El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado
cautelares sobre el inmueble vendido si:

a) El comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de

quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b) El comprador pagó como mínimo el 25% del precio con anterioridad a la traba de la
cautelar;
c) El boleto tiene fecha cierta, anterior a la traba de la cautelar, mediante alguno de los
procedimientos previstos;
d) La adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria

Derechos del comprador frente al concurso o quiebra del vendedor

Para que el boleto de compraventa de inmuebles sea oponible al concurso o quiebra del
vendedor, deben cumplirse los siguientes requisitos:

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 a) El adquirente debe ser de buena fe;
b) Se haya abonado el 25% del precio, el juez debe ordenar que se otorgue la respectiva
escritura pública;
c) El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido.

Capítulo 7 – Contrato de permuta

DEFINICION Y ALCANCES

Art. 1172: hay permuta si las partes se obligan recíprocamente a transferirse el domino de cosas
que no son dinero.

CARACTERES

Son caracteres de este contrato:

a) Nominado: es uno de los contratos en particular que ordena el CCyC.

b) Bilateral: las partes se obligan recíprocamente.
c) A título oneroso: las ventajas que procuran a una de las partes es concedida en virtud de
una prestación que ella ha hecho o que se obliga a hacer a la otra.
d) Conmutativo o también aleatorio: según las ventajas o pérdidas derivadas del contrato
sean conocidas y ciertas para una de las partes o para todos los contratantes.
e) No formal: la ley no impone una solemnidad determinada para su celebración.
f) De ejecución inmediata o diferida: según que el contrato se cumpla en su totalidad al
tiempo de la celebración o que se prevea un plazo para su cumplimiento.

DELIMITACION

Con la compraventa

La permuta se diferencia de la compraventa, porque no hay precio en dinero, sino obligaciones

recíprocas de dar cosas no dinerarias que obligan a transferirse el dominio, aunque se le aplican la
mayoría de sus disposiciones.

Con la locación

El contrato de permuta persigue la transmisión del dominio de las cosas que se intercambian, por
eso no son permuta aquellos casos en los que se dé el uso de goce, o el usufructo, o un servicio,
por otra cosa.

Con la cesión de créditos

La permuta se distingue de la cesión de créditos, en tanto el intercambio de un crédito por otro es

una cesión.

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CAUSA DEL CONTRATO

La causa del contrato se explica por el interés reciproco de obtener la propiedad de una cosa
resignando otra a cambio de ella.

OBJETO DEL CONTRATO

El objeto del contrato son cosas que no son dinero. La alusión de cosas que no son dinero merece
una consideración adicional cuando lo que se da a cambio de una cosa es dinero extranjero.

El cambio de dinero de curso legal por dinero de igual naturaleza de mayor o menor denominación
es una típica operación de cambio, o sea, una permuta. Si el cambio es de una moneda extranjera
por otra extranjera, también es permuta.

Si el objeto consiste parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato es de permuta si es mayor el
valor de la cosa, y de compraventa en los demás casos.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Los permutantes se obligan a transmitirse recíprocamente el derecho real de dominio de las cosas
objeto del contrato.

Pago de gastos

Art. 1173: excepto pacto en contrario, todos los gastos que origine la permuta, son soportado por
los contratantes por partes iguales.

OBLIGACION RECIPROCA DE SANEAMIENTO

El contrato de permuta es un contrato oneroso, por lo tanto la garantía de saneamiento es un

elemento. El saneamiento se debe por la evicción y por vicio ocultos.

Art. 1174: el permutante que es vencido en la propiedad de la cosa que le fue transmitida puede
pedir la restitución de la cosa que dio a cambio o su valor al tiempo de la evicción y los daños.

RETENCION DE LA COSA Y SUSPENSION DEL CUMPLIMIENTO

En los contratos bilaterales, cuando las partes deben cumplir simultáneamente una de ellas puede
suspender el cumplimiento de la prestación hasta que la otra cumpla u ofrezca cumplir. La
suspensión puede ser deducida judicialmente como acción o como excepción.

Capítulo 8 – Contrato de suministro

DEFINICION

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Art. 1176: suministro es el contrato por el cual el suministrante se obliga a entregar bienes, incluso
servicios sin relación de dependencia, en forma periódica o continuada, y el suministrado a pagar
un precio por cada entrega.

CARACTERES

El contrato de suministro tiene los siguientes caracteres:

a) Típico, nominado en el lenguaje del CCyC.

b) Bilateral, porque las partes se obligan recíprocamente.
c) Oneroso y conmutativo, porque la entrega de bienes se realiza a cambio de una suma de
dinero.
d) No formal, porque no se exige forma solemne.
e) De tracto sucesivo, en razón de la periodicidad de las prestaciones y en ocasiones de larga
duración.
f) Paritario, por adhesión y de consumo.

VARIANTES DEL CONTRATO

La autonomía del suministro respecto a otros contratos está dada por su tipicidad, por su función
específica que permite entregar bienes y servicios; las entregas pueden ser en propiedad, o en uso
o desplegando una actividad.

Esas variantes del contrato han llevado a sistematizar distintos supuestos de suministro: a) de
bienes y b) de actividad.

El suministro de bienes abarca diversos subtipos: a) traslativo por enajenación, b) traslativo de

consumo y c) de goce por uso.

NATURALEZA JURIDICA

El contrato de suministro, tiene por objeto la enajenación o consumo de bienes, se aplican las
normas de la compraventa; al que tiene por objeto la prestación de servicios se aplican las reglas
del contrato de obra y servicios, y al que tiene por objeto el uso de bienes se aplican las reglas de
locación.

DELIMITACION

Con la compraventa

En la compraventa hay una obligación de entrega pura, mientras que en el suministro hay entrega
y colaboración; la compraventa es un contrato típico, el suministro típico combinado.

Las compraventas que involucran un plazo, tienen un objeto determinado al inicio. En cambio, en
el suministro, el contenido de la obligación es determinable a lo largo del tiempo. En el suministro

44
el fraccionamiento incide en el objeto, mientras que en la compraventa es una modalidad de la
ejecución.

Con el contrato administrativo de suministro

En el contrato administrativo de suministro una de las partes del contrato es la AP; el objeto se
vincula con la prestación de servicios que tengan directa o indirectamente relación con funciones
esenciales o específicas del Estado.

Con el contrato de obra

Cuando los bienes suministrados sean producidos por el suministrante, se debe aplicar el criterio
distintivo entre compraventa y contrato de obra, de modo que hay suministro cuando en la
prestación es relevante el bien, y contrato de obra cuando interesa la actividad desarrollada para
su producción.

Con el contrato de servicios

El contrato de servicios se configura cuando una persona, actuando independientemente, se

obliga a favor de otra a proveer un servicio mediante una retribución; la prestación puede además
pactarse para servicios continuados por tiempo determinado o indeterminado.

La diferencia con el suministro es sutil y puede estar en la causa, especialmente referida a la

centralidad de la extensión temporal del vínculo y a los alcances de la prestación que se procura
satisfacer.

Con el contrato de locación

En la locación existe una única prestación, mientras que en el suministro una pluralidad.

Con supuestos de conexidad

Hay casos en los que el suministro puede estar unido a una locación, como sucede cuando el
locador debe suministrar reiteradamente cosas necesarias para el uso y goce del bien. En este
caso, el suministro es consecuencia de otro contrato, por lo que se configura un supuesto de
conexidad entre la locación y el suministro.

PARTES DEL CONTRATO

Son partes del contrato el suministrante o proveedor o prestador o abastecedor, quien se obliga a
la entrega, a la provisión de los bienes o servicios y el suministrado o abastecido, quien paga un
precio por aquellos.

Personas humanas y jurídicas pueden ser suministradas y suministrados, aun advirtiendo que la
función de provisión requiere una mínima organización y aplicación de recursos.

CAUSA DEL CONTRATO

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La causa genérica radica en la atención oportuna de la demanda de bienes o servicios, vinculada a
cierta planificación para el desarrollo o sostenimiento de alguna actividad. La provisión en tiempo
propio de los bienes o servicios en las condiciones programadas está en la finalidad del negocio. La
finalidad reside en satisfacer una demanda proyectada y la posibilidad de organizarse para
satisfacerla.

El plazo legal o convencional para el cumplimiento de las prestaciones singulares se presume

establecido en interés de ambas partes, excepto pacto en contrario.

OBJETO DEL CONTRATO

El contrato de suministro tiene como objeto propio una estructura compleja, que es vehículo para
canalizar otras prestaciones, las que además están combinadas: bienes o servicio y proyección
temporal, a cambio de un precio.

Cosas

Los bienes comprenden las cosas y se extienden a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles
de ser puestas al servicio de las personas.

Si el resultado de la actividad del deudor consiste en una cosa, para su entrega se aplican las reglas
de las obligaciones de dar, según sea para transmitir la propiedad o para transferir el uso.

Pueden ser objeto de este contrato: materias primas o insumos y productos elaborados o
semielaborados en general, materiales de construcción, también combustibles, gas, agua, energía
eléctrica, etc.

Servicios

La prestación de un servicio puede consistir:

a) En realizar cierta actividad, con la diligencia apropiada, independientemente de su éxito.

b) En procurar al acreedor cierto resultado concreto, con independencia de su eficacia.
c) En procurar al acreedor el resultado eficaz prometido.

En el caso de los servicios, se distinguen dos categorías, según sean prestados ‘personalmente’ por
el suministrante o de manera ‘automatizada o mecanizada’, en cuyo caso para cumplir con su
prestación, el proveedor debe poner a disposición del suministrado los elementos que estén en
condiciones de prestar el servicio en forma periódica o continuada.

Los supuestos que contienen la prestación de ‘servicios personales’, son: los que tienen por objeto
servicios prestados en el sector de salud, el abono de los denominados servicios para el tiempo
libre, el abono de servicios de publicidad y de sponsors, servicios en el sector logístico, el abono de
servicios en el sector del transporte.

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Dentro de los contratos de suministro de ‘servicio automatizado o mecanizados’ pueden incluirse
los que tiene por objeto ciertos servicios bancarios, servicios informáticos en sentido estricto,
servicios del sector de telefonía, servicios del sector de la información.

Temporalidad de las prestaciones

La provisión de los bienes se proyecta en el tiempo de dos maneras: periódica, con entregas
individuales y sucesivas; continua, única, sin interrupciones y sin solución de continuidad.

El precio

El precio que integra el objeto del contrato a cargo del suministrado puede acordarse por entrega,
por un conjunto de ellas e incluso vinculado a plazos. El precio no se identifica necesariamente con
un pago en dinero, pero sí debe ser satisfecho con instrumentos que cumplan una función
dineraria.

A falta de convención o uso en contrario, en las prestaciones singulares se establece ciertas reglas
relativas al precio: a) se determina según el precio de prestaciones similares que el suministrante
efectúe en el tiempo y lugar de cada entrega, si la prestación es de las que hacen a su giro
ordinario de negocios o de modo de vida; b) en su defecto, se determina por el valor corriente de
plaza en la fecha y lugar de cada entrega, y; c) debe ser pagado dentro de los primeros 10 días del
mes calendario siguiente a aquel en que ocurrió la entrega.

EFECTOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Las obligaciones básicas de las partes son: el suministrante o abastecedor debe satisfacer la
provisión de los bienes o servicios comprometidos de acuerdo a los términos del contrato; el
suministrado o abastecido debe satisfacer el pago del precio de la provisión, en las condiciones
establecidas en el contrato.

Si sólo se convinieron cantidades máximas y mínimas, el suministrado tiene el derecho a

determinar la cantidad en cada oportunidad que corresponda, dentro de esos límites.

Si las cantidades a entregar en cada período pueden variarse, cada parte debe dar aviso a la otra
de la modificación en sus necesidades de recepción o posibilidades de entrega, en la forma y
oportunidades que pacten.

El plazo legal o convencional para el cumplimiento de las prestaciones singulares se presume

establecido en interés de ambas partes, excepto pacto en contrario.

Las partes tiene además la obligación de satisfacer los deberes colaterales. En particular para el
suministrante la garantía de saneamiento y la de confidencialidad en cuanto accede a información
de la actividad del suministrado de la cual pueden resultar datos relativos a su desempeño y
organización. Para el suministrado la obligación de colaborar para la recepción oportuna y
apropiada de los bienes y servicios, y eventualmente resguardar y restituir los elementos provistos
por el suministrante para permitir facilitar o cuantificar las entregas.

47
ENTIDAD DE LA PRESTACIÓN

Determinada expresamente por las partes

La entidad de las prestaciones debe ser determinada o determinable, en su cantidad y en su

especie o, al menos, en su género. La determinación puede hacerse respecto de las prestaciones
singulares, o de su monto total.

La entidad de la prestación a cargo del suministrante será la que resulte del acuerdo entre las
partes del contrato, aunque luego puede valerse en los términos que se convengan.

Determinación por suministrado

El suministrado se reserva convencionalmente el derecho a determinar en modo variable la

entidad de las prestaciones, según el programa de producción y/o comercialización.

La determinación también puede delegarse convencionalmente al suministrado sin que pueda

hacerlo discrecionalmente, debe ajustarse a los parámetros que establece el CCyC: a) según las
necesidades normales del suministrado; b) con determinación entre un máximo y un mínimo, o; c)
entre un mínimo y las necesidades normales del suministrado.

Ponderación de la necesidad de provisión

La necesidad del suministrado puede invocarse en los supuestos en los que: a) no se previó la
entidad de las prestaciones a ser cumplidas durante un período determinado o b) cuando solo se
estableció un mínimo.

Los parámetros objetivos para ponderar la razonabilidad de la provisión que se solicita son la
normalidad de la necesidad. La normalidad se aprecia al tiempo de la celebración del contrato, de
modo que aquellas mismas variables pueden resultar útiles para verificar si se han producido
cambios posteriores a la celebración del contrato que la vuelven difusas y, en consecuencia,
inutilizable para establecer la corrección de la necesidad.

Variación de las cantidades

Art. 1179: si las cantidades a entregar en cada período u oportunidad pueden variar, cada parte
debe dar aviso a la otra de la modificación en sus necesidades de recepción o posibilidades de
entrega, en la forma y oportunidades que pacten. No habiendo convenido, debe avisarse con una
anticipación que permita a la otra parte prever las acciones necesarias para una eficiente
operación.

PACTO DE PREFERENCIA

Art. 1182: es posible convenir un pacto de preferencia en favor de una o ambas partes, en la
celebración de un contrato sucesivo relativo al mismo objeto.

48
La parte que desee contratar con terceros el reemplazo total o parcial del suministro cuyo plazo ha
expirado o expirará en fecha próxima, debe dar aviso a la otra de las condiciones en que proyecta
contratar con terceros, en la forma y condiciones pactadas en el contrato. La otra parte debe
hacer uso de la preferencia, haciéndolo saber según lo acordado. Una parte debe notificar por
medio fehaciente las condiciones del nuevo contrato con una antelación de 30 días a su
terminación y la otra debe hacer saber por igual medio si utilizará el pacto de preferencia dentro
de los 15 días de recibida la notificación. En caso de silencio de esta, expira su derecho de
preferencia.

Si el promitente no cumple con la notificación y contrata un nuevo suministro con un tercero, este
contrato es válido porque la preferencia es inoponible a los terceros, pero deberá indemnizar al
titular del derecho de prelación, los daños causados.

CLAUSULAS ACCESORIAS

Hay dos tipos de cláusulas usuales en los contratos de consumo que no son esenciales, pero que
pueden ser incorporadas por las partes:

a) La cláusula de preferencia de ejecución, por la cual el suministrante que no está en

condiciones de proveer la prestación a todos sus posibles requirentes otorga prioridad al
suministrado respecto de otros sujetos que pueden ser compradores, locadores o
suministrados con pacto de preferencia, pero de una gradación inferior.
b) La cláusula de exclusividad, por la cual cualquiera de las partes se inhiben de celebrar
contrato de suministro, compraventa y/o locaciones sobre las prestaciones objeto del
contrato, con una persona distinta a la contraparte del contrato.

PLAZO O DURACION DEL CONTRATO

La duración del contrato es establecida por las partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad,
con el único límite del plazo establecido legalmente, sin que exista un plazo mínimo legal.

La extinción del vínculo como elemento estructural del objeto del contrato, y también de su causa
está asociada a la planificación de la provisión y a sus necesidades, que pueden ser periódicas o
continuadas, para asegurar la cantidad de las prestaciones a cargo del suministrante.

El contrato de suministro puede ser convenido por un plazo máximo de 20 años, si se trata de
frutos o productos del suelo o del subsuelo, con proceso de elaboración o sin él y de 10 años en
los demás casos. El plazo máximo se computa a partir de la primera entrega ordinaria.

EXTINCION

Vinculación al plazo

La extinción del contrato se produce al vencimiento del plazo convenido. Si se habían previsto
plazos en exceso de los máximos previstos, puede aclararse la ineficacia de los mismos e incluso
ser integrado el contrato en los términos previstos.

49
Frente a la indeterminación puede suceder: que se extienda hasta el plazo máximo autorizado,
que cualquiera de las partes solicite judicialmente su determinación, sobre todo si se trata de un
vínculo de larga duración, que cualquiera de las partes pueda resolverlo.

La facultad de extinguir el contrato se corresponde con la rescisión. La facultad rescisoria se ejerce

mediante la comunicación de la otra y esta puede oponerse si al tiempo de la declaración el
declarante no ha cumplido o no está en condiciones de cumplir la prestación a su cargo. Operada
la rescisión, las prestaciones no cumplidas quedan firmes y producen efectos en cuanto resulten
equivalentes.

Vinculada al incumplimiento

En caso de incumplimiento de las obligaciones de una de las partes en cada prestación singular, la
otra parte solo puede resolver el contrato de suministro mediante rescisión unilateral, revocación
o resolución.

Si las partes no hubiesen incorporado la cláusula resolutoria expresa, el cumplidor podrá declarar
resuelto el contrato al margen de la duda razonable que la parte perjudicada puede o no tener en
cuanto a la posibilidad del incumplidor de atender con exactitud los posteriores vencimientos.

SUSPENSIÓN DEL SUMINISTRO

Para el caso de que los incumplimientos de una parte no sean de notable importancia, de forma
tal de poner razonablemente en duda la posibilidad del incumplidor de atender con exactitud los
posteriores vencimientos, habilitan a la otra parte a suspender su prestación.

El ejercicio de la prerrogativa de suspender la prestación puede hacerse si se ha advertido al

incumplidor mediante un preaviso otorgado en los términos pactados o, en su defecto, como una
anticipación razonable atendiendo a las circunstancias.

SUMINISTRO EN LOS CONTRATOS DE CONSUMO

La LDC comprende de modo genérico la adquisición de bienes y servicios y su comercialización,

coincidente con el objeto mediato del suministro.

Las reglas de la compraventa de consumo se aplican al contrato de suministro, pero el suministro

extiende su objeto a la entrega de servicios; son también aplicables las disposiciones de la LDC
relativas a la ‘prestación de servicios’.

Son aplicables de modo particular las disposiciones de protección de los usuarios de servicios
domiciliarios.

Capítulo 9 – Contrato de locación

CONCEPTO

50
Art. 1187: hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario
de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.

CARACTERES

El contrato de locación posee los siguientes caracteres:

a) Bilateral, las partes quedan recíprocamente obligadas una hacia la otra.

b) Oneroso, las ventajas que el contrato de locación procura a una de las partes es concedida
por una prestación que ella tendrá a su cargo a favor de la otra parte.
c) Conmutativo: supone la existencia de ventajas ciertas para las partes.
d) Nominador: la ley la regula específicamente.
e) Formal o no formal: depende del objeto dado en la locación, será formal o no formal.
f) De tracto sucesivo: la ejecución del contrato no se agota en un solo acto.
g) De cambio: supone el intercambio del uso y goce de una cosa por un precio en dinero.
h) De ejecución inmediata o diferida: según la entrega de la cosa y la concesión de su uso y
goce sean efectuadas en forma simultánea con la celebración del contrato, o resulten
diferidas en el tiempo.

DELIMITACION

Con el comodato

Existen dos elementos que implican una diferencia entre ambos contratos. El primero es la
onerosidad, mientras que el contrato de locación es oneroso, el contrato de comodato es gratuito.
El segundo elemento está dado por la extensión del derecho que adquiere el usuario, mientras en
la locación el locatario obtiene el derecho de usar y gozar de la cosa, el comodatario solo obtiene
el derecho de usar la cosa.

Con el depósito

El contrato de locación solamente puede ser oneroso, mientras que el contrato de depósito puede
ser oneroso o gratuito. Además, el contrato de locación es celebrado con el fin de permitir al
locatario usar y gozar de la cosa locada, mientras que el contrato de depósito no tiene por fin
otorgar la facultad de uso y goce.

Con el leasing

Existen similitudes entre la locación y el contrato de leasing, toda vez que, mediante ambas figuras
contractuales, se otorga el uso y goce de una cosa al locatario en un caso y al tomador en el otro.

La diferencia entre ambas está dada por la opción de compra que, en el contrato de leasing
constituye un elemento tipificante. Cuando la opción de compra es incorporada al contrato de
locación, su precio resulta ser el valor total del bien, mientras que el valor de ejercicio de la opción
de compra en el contrato de leasing no coincide con el valor de la cosa.

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Con el usufructo

Son dos figuras parecidas, aunque el contrato de locación otorga derechos personales y el de
usufructo derecho real. Además, el usufructo puede ser oneroso o gratuito, la locación solamente
puede ser celebrada en forma onerosa.

CONSENTIMIENTO

Formación del consentimiento

El contrato de locación resultará perfeccionado como consecuencia de las negociaciones entre

locador y locatario; también es posible celebrar un contrato de locación por adhesión a cláusulas
predispuestas por una de las partes, pudiendo tanto el locador como el locatario asumir el
carácter de predisponente.

Carácter personal o real del derecho del locatario

El derecho que adquiere el locatario mediante la celebración del contrato es de naturaleza

personal y creditoria.

SUJETOS. CAPACIDAD

No solamente el titular del dominio de la cosa esta facultado para dar en locación, también puede
hacerlo el poseedor e incluso el tenedor, toda vez que mediante ese contrato no se transmita el
dominio ni la posesión, sino la tenencia de la cosa locada.

ELEMENTOS ESENCIALES

Objeto

La cosa y su destino

Las cosas que pueden darse en locación son bienes inmuebles o muebles no fungibles. Los bienes
muebles fungibles quedarían excluidos del contrato de locación, toda vez que, por su naturaleza,
el locatario quedaría autorizado a restituir una cosa igual a la recibida aunque no necesariamente
la misma.

Pueden darse en locación cosas presentes o futuras. Son cosas presentes las que existen al
momento de celebrarse el contrato y cosas futuras las que no existen en dicho momento pero
existirán en el futuro, respecto de estas el contrato quedará concluido bajo la condición de que la
cosa llegue a existir, a menos que el contrato se hubiera celebrado como aleatorio.

Al momento de celebrar el contrato, la cosa debe estar determinada o, por lo menos, ser
determinable.

Si la cosa hubiera sido puesta fuera del comercio por resultar nociva o contraria a la moral, el
orden público o las buenas costumbres, entonces no podrá ser dada en locación.

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Las cosas ajenas pueden darse en locación toda vez que no es necesario ser el titular del dominio
de una cosa para poder locarla, sino que bastará tener el derecho de uso y goce sobre ella.

Los bienes cuyo dominio corresponde al Estado pueden ser dados en locación.

Destino

Art. 1114: si las partes acordaron expresamente el destino que el locatario daría a la cosa locada,
entonces este debe respetarlo.

Art. 1194: frente a la falta de convención, el locatario debe dar a la cosa locada el destino que
tenía en el momento en que fue celebrado el contrato, el que se da a cosas análogas en el lugar
donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza.

EFECTOS

Obligaciones de las partes

Obligaciones del locador

a) Entregar la cosa: art. 1200: si las partes acordaron el estado en que la cosa debía ser
entregada, el locador cumplirá entregándola en el estado convenido. Si las partes nada
acordaron respecto del estado en que la cosa debe ser entregada, entonces la ley
establece que la cosa debe ser entregada en estado apropiado para su destino.
b) Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido: art. 1201: el locador debe conservar
la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo las
reparaciones que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o
en la de sus dependientes, o en hechos de terceros o caso fortuito. Las consecuencias de
la existencia de deterioros en la cosa locada son: reducción del canon locativo: si los
desperfectos que sufre la cosa impiden el uso normal e integral de la cosa, el locatario
podría requerir una reducción del valor locativo durante el plazo en que su uso limitado se
extendiera; resolución del contrato: también posee derecho a la resolución del contrato el
locatario en caso de que el desperfecto que sufriera la cosa fuere de tal entidad que
resultare imposible el uso y goce convenido.
c) Pagar mejoras.
d) Responder por caso fortuito o fuerza mayor: si el uso y goce de la cosa por parte del
locatario resulta impedido por razones de fuerza mayor o la ocurrencia de un caso
fortuito, el locatario puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio
por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa locada. Dicha circunstancia no
constituye causal de resolución del contrato ni reducción del valor del alquiler, cuando es
debida a construcciones en fincas vecinas, excepto dolo del locador.

Obligaciones del locatario

53
 a) Pagar el canon convenido: el pago del valor locativo acordado constituye la obligación
nuclear del locatario, este debe pagar el valor del alquiler acordado, conjuntamente con
otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por él. La falta de pago del
alquiler en el plazo acordado constituye en mora al locatario; el pago debe ser realizado
en el lugar acordado en el contrato y, a falta de convención, deberá ser efectuado en el
domicilio del locatario. El locatario debe pagar las cargas y contribuciones que se originen
en el destino que dé al objeto locado, aunque no de los gravámenes que pesan sobre la
cosa, salvo pacto en contrario.
b) Restituir la cosa: art. 1210: el locatario debe restituir la cosa locada al concluir el vínculo
locativo. La cosa debe ser restituida en el mismo estado en el que fuera recibida por el
locatario con excepción de los deterioros que sean consecuencia del uso regular de la cosa
y el paso del tiempo. El locatario debe entregar al locador las constancias de los pagos que
realizara en razón de la relación locativa que se extingue y que tenga vinculación con la
cosa o con los servicios que la misma posea. El incumplimiento del deber de restituir la
cosa en el plazo acordado, autoriza al locador a requerir judicialmente la restitución, más
los daños que el retardo le hubiere generado.
c) Prohibición de variar al destino: el uso de la cosa locada no es un derecho absoluto ni
limitado, sino que debe ser ejercido por el locatario con prudencia, cuidando siempre la
integridad de la cosa y en conformidad con el destino acordado. El destino que el locatario
debe dar a la cosa locada, si hubiera convencionalmente establecido, no podrá ser
variado, ni siquiera demostrando el locatario que dicha variación no genera perjuicio al
locador. Cuando las partes no han acordado el destino que el locatario deberá dar a la
cosa locada, este deberá darle el uso que resulte adecuado de acuerdo a la naturaleza de
la cosa. Cuando el locatario no respeta el destino acordado en el contrato o lo modifica, el
locador tendrá acción para requerir el cese del uso no permitido o del uso abusivo;
además, tendrá acción de daños y perjuicios para demandar la reparación integral de los
perjuicios sufridos.
d) Conservar y mantener la cosa en buen estado: el locador es quien tiene que afrontar la
reparación de las cosas, excepto los que sean imputables al locatario. Si las reparaciones
son urgentes, el locatario tiene que notificar al locador, y si no fue contestada, a las 24hs
puede realizar por sí las reparaciones a cargo del locador. Si no son urgentes, el locatario
debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser
inferior a 10 días, vencido el plazo puede proceder el locatario a hacerlas por sí, a cargo
del locador.
e) Pagar cargas y contribuciones por la actividad: el locatario debe asumir el pago de la
totalidad de las cargas y contribuciones que reconozcan su origen en el destino que dé a la
cosa locada, no así las que graven la cosa.

Régimen de mejoras

El locatario puede efectuar mejoras en la cosa locada, salvo que se presenten 4 situaciones: que se
encuentre prohibido en el contrato realizar mejoras en términos generales o la que el locatario

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pretende efectuar; que la mejora en cuestión altere la sustancia de la cosa locada; que la mejora
pretendida altere la forma de la cosa; que el locatario haya sido interpretado a restituir la cosa.

El locatario podrá reclamar al locador el reembolso de su costo solamente si se tratara de mejoras

necesarias y carecerá de ese derecho si las mejoras fueran útiles o suntuarias, en este caso al
concluir la locación podrá retirarlas salvo que se presentara alguna de estas 3 situaciones: hubiera
acordado con el locador que las mejoras quedarían en beneficio de la cosa; que de la separación
se siga el daño para la cosa locada; si al separar las mejoras no ocasiona provecho alguno al
locatario.

Ante la negativa del reembolso por parte del locador, el locatario tiene la facultad de retención de
la cosa, pudiendo percibir los frutos naturales que produzca y así compensándose lo que es
debido.

TIEMPO DE LA LOCACION

Art. 1997: el plazo máximo por el que se puede celebrar un contrato de locación con destino
habitacional es de 20 años y 50 años si el destino es cualquier otro. El contrato de locación podrá
ser renovado siempre que dicha renovación sea realizada por un lapso que no exceda el plazo
máximo que corresponda.

Art. 1998: si carece de plazo expreso y determinado, cualquiera sea su destino, se considera
celebrado por el plazo mínimo de 3 años.

Art. 1999: no se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles si están
destinados a: sede de embajada, consulado u organismo internacional; habitación de inmuebles
con fines de turismo; guarda de cosas (depósito); exposición u oferta de cosas en predio ferial.
Tampoco se aplica a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad
determinada expresada en el contrato y que debe cumplirse en un plazo menor.

PRECIO

En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler
debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, solo pueden realizarse ajustes mensuales.
Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las
variaciones mensuales del IPC y la RIPTE.

No podrá requerirse al locatario: el pago de alquileres anticipados mayores a un mes; depósitos en

garantía por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler, el que será devuelto
mediante entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación; el pago de
valor llave, y; la firma de pagarés u otro documento que no forme parte del contrato original.

CAUSA

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El contrato de locación debe perseguir un fin lícito y no contrario a la moral, las buenas
costumbres y el orden público. La existencia de una causa contraria a la moral o a la ley implicaría
la nulidad absoluta del contrato.

FORMA

La ley no requiere del cumplimiento de formalidad específica alguna cuando se trata de la

celebración de contrato de locación de bienes muebles. Pero cuando se refiere a bienes
inmuebles, bienes registrable o de una universalidad, el contrato debe ser celebrado por escrito,
esta exigencia será cumplida mediante la utilización de instrumento público o privado. Si las partes
no cumplen con tal formalidad, la consecuencia será la dificultad de la prueba pero no la nulidad
del contrato.

PRUEBA

Cualquier medio de prueba podrá ser utilizado por las partes con el fin de probar la existencia y el
contenido del contrato de locación.

CESION Y SUBLOCACION

Si las partes han acordado prohibir la cesión del contrato, la ley interpreta que también queda
prohibida la sublocación y viceversa.

La cesión implica la continuación del mismo contrato, sobre la misma cosa, por el tiempo que
restaba hasta el vencimiento. El cesionario le paga el alquiler al locador.

La cesión de la locación se van a regir por los art. 1636 y siguientes. Art. 1636: el locador debe
consentir la cesión ante, simultáneamente o después de su celebración. Art. 1637: el locatario
originario se aparte de sus derechos y obligaciones, son asumidos por el cesionario. Art. 1640: las
garantías constituidas por terceras personas no pasan al cesionario sin autorización expresa de
aquél.

El locador conserva sus acciones contra el cedente si ha pactado con éste el mantenimiento de sus
derechos para el caso de incumplimiento del cesionario. El locador debe notificar el
incumplimiento al locatario cedente dentro de los 30 días de producido, de no hacerlo, el locatario
cedente queda libre de responsabilidad.

Cuando el locatario se dispone a dar en sublocación, debe comunicar al locatario, por medio
fehaciente, su intención de sublocar, indicando el nombre y domicilio de la persona con quien se
propone contratar, y el destino que el sublocatario asignará a la cosa. El locador solo puede
oponerse comunicando dicha oposición por medio fehaciente, dentro del plazo de 10 días de
notificado; el silencio del locador importa su conformidad.

El locador mantiene todos los derechos y acciones que contractualmente le corresponden contra
el locatario y, en adicción, tendrá acción directa contra el sublocatario por cobro de alquileres y
por cumplimiento de las demás obligaciones contractuales.

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EXTINCION. CONCLUSION DEL CONTRATO DE LOCACION

El modo normal de conclusión del contrato de locación es el vencimiento del plazo pactado, el cual
nunca podrá ser inferior al mínimo legal. Una vez vencido el plazo, cualquiera de las partes podrá
poner fin al vínculo contractual, comunicando su voluntad.

El vencimiento del plazo contractual genera la obligación del locatario de restituir la cosa locada y
tratándose de inmuebles, la posibilidad del locador de recurrir ante la jurisdicción para logar el
desalojo.

Art. 1221: el contrato puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: si transcurrieron 6
meses de contrato, debiendo notificar fehacientemente al locador con al menos 1 mes de
anticipación; si decide irse al año de alquiler, le debe abonar al locador un mes y medio de alquiler
y le deberá pagar 1 mes si hizo uso del alquiler por un plazo mayor a 1 años. En los casos del art.
1199, el locatario debe abonar 2 meses de alquiler.

En los últimos 3 meses de alquiler, cualquiera de las partes puede invitar a la otra a negociar la
renovación del contrato, en un plazo no mayor a 15 días. En caso de silencio del locador, el
locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar indemnización.

DISPOSICIONES ESPECIALES REFERIDAS A LA LOCACION HABITACIONAL

Continuidad del contrato

Art. 1190: cuando se tratare de la locación de un inmueble con destino habitacional, en caso de
abandono o fallecimiento del locatario la locación puede ser continuada, en las mismas
condiciones pactadas y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite
haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o
fallecimiento.

Habitación de persona incapaces o con capacidad restringida

El CCyC establece la nulidad de la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado,
a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda. Asistencia o
representación del locatario o sublocatario, aunque este no habite el inmueble.

LA FIANZA EN EL CONTRATO DE LOCACION

El contrato de fianza es aquel mediante el cual una persona se obliga accesoriamente por otra a
satisfacer una prestación para el caso de incumplimiento. Es habitual que los contratos de
locación, especialmente los de bienes inmuebles, incorporen un fiador como un modo de asegurar
el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el locatario, como el pago de alquiler y demás
prestaciones a su cargo. Así, mediante la incorporación de un fiador, el locador podrá exigir a este
el cumplimiento de las prestaciones insatisfechas por el locatario. Vencido el plazo del contrato de
locación, las obligaciones del fiador cesan automáticamente, excepto que deriven de la no
restitución en tiempo del inmueble locado.

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