CASACIÓN No 3371-2018 - LIMA: OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PÚBLICA

I I. PARTE GENERAL

a. Identifique en el caso, cada una de las características del contrato seleccionado, indicando
las partes contratantes y las obligaciones asumidas por las partes.

IDENTIFICACIÓN EN EL CASO:
Se presenta la Casación N°3371-2018, Lima, sobre Otorgamiento de escritura pública de
minuta de compra venta con pacto de reserva de propiedad.
Partes: Procesales:
El Demandante: Luis Felipe Velásquez Coya, en nombre propio y en representación de María
Guadalupe Velásquez Coya y Bertha Coya Petit viuda de Velásquez.
Demandados: Antonio Daniel Cuba Badiola y Violeta Esther Cavero Guerrero de Cuba.
Inmueble objeto de Litis: Departamento N° 201 y el estacionamiento N° 2, ambos ubicados en
el jirón Rondín N° 147, Urbanización San Borja, distrito de San Borja, provincia y departamento
de Lima, las mismas que se encuentran inscritas en las Partidas Electrónicas N° 11070367 y N°
11070355 del registro de predios de Lima respectivamente.
La Resolución de la Casación N°3371-2018, Lima, se desarrolla sobre la demanda de
otorgamiento de escritura pública de compra venta, presentada por Luis Felipe Velásquez Coya,
quien actúa en nombre propio y en representación de María Guadalupe Velásquez Coya y
Bertha Coya Petit viuda de Velásquez, y en el cual demanda lo siguiente:
Pretensión de la demanda:
Otorgamiento de escritura pública respecto de la minuta de compraventa, de fecha 20 de junio de
2008, en la que se transfiere a favor del padre de los demandantes Felipe Velásquez Dávila, los
inmuebles constituidos por el Departamento N° 201 y el Estacionamiento N° 2, ambos ubicados
en el jirón Rondín N° 147, Urbanización San Borja, distrito de San Borja, provincia y
departamento de Lima, inscritos en las partidas electrónica N° 11070367 y N° 11070355 del
registro de predios de Lima, cuyo precio de venta es la suma de US$58,000.00 (Cincuenta y Ocho
mil con 00/100 dólares americanos).
a) Identifique las características del contrato seleccionado, Identifique las partes
contratantes y las obligaciones asumidas por las partes.

En esta parte vamos a desarrollar las características del contrato de compra venta de fecha 20 de
junio de 2008:
 Es nominado, porque el contrato de compra venta con pacto de reserva de propiedad,
se encuentra regulado en el artículo 1583 del Código Civil, donde hace mención ¨ (…)
que hasta que el comprador haya pagado la totalidad del saldo pendiente del precio
estipulado…¨
  Es consensual, porque ambas partes al suscribir el contrato de compra venta, se genera
obligaciones entre sí, es decir, se obligan de una parte Antonio Daniel Cuba Badiola y
Violeta Esther Cavero Guerrero de Cuba (denominados los vendedores) a perfeccionar la
transferencia supeditada a la cancelación del saldo de precio total de la venta y
entrega del inmueble y Felipe Velásquez Dávila (denominado comprador), se obliga a
cancelar el saldo de precio de venta por los inmuebles.
 De ejecución inmediata o diferida, después de que ambas partes suscriben el contrato de
Compraventa con reserva de propiedad se produce la transferencia de los inmuebles, así
mismo el comprador en merito al contrato entrega una suma de dinero, establecido por
ambas partes en el contrato de compra venta.
 Es Bilateral, dado que existen dos partes contratantes: por una parte, don Antonio Daniel
Cuba Badiola y doña Violeta Esther Cavero Guerrero de Cuba (denominados los
vendedores) y don Felipe Velásquez Dávila (el comprador).
 Es Onerosa, del contrato fluye la contraprestación por la adquisición de los bienes
inmuebles, donde se ha pactado el precio de venta, es decir hubo una contraprestación,
existió precio de venta por la suma de US$ 58,000.00 (Cincuenta y ocho mil con 00/100
dólares americanos), el mismo que fue cancelado a la firma de la minuta de compra
venta la suma de US$ 36,000.00 (Treinta y seis mil con 00/100 dólares americanos),
quedando un saldo pendiente de US$ 22,000.00 (Veintidós mil con 00/100 dólares
americanos).
 Existe efectos Obligacionales, y en su ejecución con efectos reales, ambas partes
intervinientes, a través del contrato firmado han contraído obligación de entregar los
inmuebles materia de transferencia y a suscribir los documentos como la escritura
pública donde se formaliza la compraventa y posterior inscripción en registros públicos,
la misma que se produciría solamente cuando el comprador haya cancelado la totalidad
del precio o una parte determinada por las partes en el contrato, ello en merito a la
cláusula sexta de la minuta de compra venta.

b) Identifique en el caso, si se cumplen con los elementos del contrato seleccionado y

describa cada uno de ellos.

Hemos desarrollado para este caso un ¨Contrato de compra venta con reserva de propiedad¨ es un
contrato típico, el mismo que se encuentra regulado en el artículo 1583 del Código Civil, donde
existe lo siguientes de una parte:
 Los Vendedores, obren en nombre y por cuenta propia, en este caso identificamos a Antonio
Daniel Cuba Badiola y Violeta Esther Cavero Guerrero de Cuba, quienes realizarían la
transferencia de propiedad solamente cuando el comprador haya cancelado la totalidad del
precio o una parte determinada por las partes en el contrato.
  El comprador, Felipe Velásquez Dávila a quien se identifica como comprador, ambas partes
conocen que el inmueble materia de transferencia se encuentra bajo pacto de reserva de
propiedad hasta la cancelación del pago del saldo de precio de venta por parte del
comprador.
 Plazo y oneroso, estipulado en la cláusula segunda, literal c), del contrato de compraventa,
ambas partes establecen el precio de venta por los inmuebles materia de transferencia seria
por la suma de US$. 36,000.00 (Treinta y seis mil con 00/100 dólares americanos) que serían
entregado a la firma de la minuta de compra venta.

c) ¿Cuál es el principal problema?

El problema principal es el incumplimiento por parte de los vendedores de formalizar en escritura

pública la minuta de compra venta, como consecuencia de ello el comprador emplaza a los
vendedores mediante demanda de otorgamiento de escritura pública, en el sentido que el
demandante señala que ha cumplido con la prestación que las partes establecieron en torno al
negocio jurídico, por otra parte los demandados señalan que no perfeccionara en escritura pública
la minuta de compra venta, debido a que no ha sido cancelado el precio total de la venta por los
inmuebles materia de transferencia.
¿Qué estuvo en discusión?
El tema en controversia, es si se había colocado cláusula impeditiva para el otorgamiento de la
escritura pública ante la existencia de deuda y si el pacto con reserva de propiedad impide la
suscripción de escritura pública respectiva, si es correcta aplicación de las cláusulas pactadas en
el contrato de compraventa entre ambas partes, y determinar si corresponde o no que la parte
emplazada otorgue escritura pública a favor de los demandantes.

d) ¿Cuáles son los principales argumentos de cada parte?

PRIMERA INSTANCIA
Parte Demandante, solicita se formalice la escritura pública respecto de la minuta de compra
venta de fecha 20 de junio de 2008, en la que se transfiere en favor de su padre Felipe Velásquez
Dávila, los inmuebles materia de litis, por el cual su padre había cancelado la suma de US$
36,000.00 (Treinta y seis mil con 00/100 Dólares Americanos), quedando un saldo pendiente de
US$ 22,000.00 (Veintidós mil con 00/100 Dólares Americanos), los mismos que no se pudieron
cancelar por el incumplimiento de los demandados en no elevar a escritura pública la referida
minuta.
Parte Demandada, contesta la demanda con fecha 15 de abril de 2015, señalando que si había
firmado la minuta de compra venta sin embargo señalan que no ha surtido efectos, el mismo que
ha sido resuelto de pleno derecho por la parte demandada, toda vez que el comprador no ha
cumplido con pagar el saldo de precio de venta conforme lo acordado, y como señala el contrato
de compra venta, además señalan tal como señala en la cláusula sexta de la referida minuta de
compra venta se efectuaba con pacto de reserva de propiedad, lo que hacía inviable que se
otorgue la escritura pública.

SEGUNDA INSTANCIA,
Parte Demandante, formula apelación mediante fecha 07 de octubre del 2016, señalando que el
juez no ha considerado lo descrito en la cláusula segunda, literal c), del contrato de compraventa,
en la que se establece que el monto total sería pagado en un primer momento el 50%, a la firma
de la minuta, y el otro 50% a la firma de la escritura pública (la parte demandante cumplió y,
canceló en total más del 50% del precio de venta, es decir cumplió en pagar más del 50% que
estaba supeditado a la firma de la minuta y no obstante al haberse cumplido con abonar dicho
importe, el vendedor no cumplió con firmar la escritura pública que diera origen la minuta de
compra venta referida.
Parte Demandada, no puede ser obligada a otorgar escritura pública, por cuanto el comprador no
cumple con cancelar el precio de venta pactado por los inmuebles materia de transferencia.

CASACIÓN:
Parte Demandante: con fecha 25 de junio de 2018, el demandante, interpone recurso de
casación, el mismo que de clara procedente, por causal de infracción normativa de los artículos
168,169,170 y 173 del Código Civil.
La interpretación del negocio jurídico, en el Código Civil está establecido un sistema
interpretativo que parte de la interpretación textual y extratextual (artículo 168: expresión y buena
fe), a las que se añade una interpretación sistemática (artículo 169) y una funcional (artículo 170).
Cabe agregar que es posible desde una mirada contractual que se tenga en cuenta las reglas de la
buena fe y la común intención de las partes (artículo 1362).
La transmisión de la propiedad en el pacto con reserva de propiedad, el artículo 1583 del Código
Civil en su lectura se infiere que cuando exista en un contrato de compraventa una cláusula con
reserva de propiedad, el comprador recién adquiere la propiedad del bien cuando se ha pagado el
precio pactado o parte determinada de él, esto es, cuando ha cumplido con la prestación que las
partes establecieron en torno a ese pacto. Que éste se encuentre en minuta o en escritura pública
es indiferente en torno a la transmisión de la propiedad, pues ésta sigue siendo del vendedor hasta
que se cancele la prestación respectiva.
PARTE DEMANDADA
Primera Instancia, el argumento es la interpretación de la cláusula sexta del contrato en donde
se acordó que la compraventa se efectuaba con pacto de reserva de propiedad, según al artículo
1583 del Código Civil, (En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la
propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque
el bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde
el momento de la entrega, el comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del
bien con el pago del importe del precio convenido) lo que hace inviable que la parte demandante
pretendan se les otorgue la escritura pública de una compraventa que aún no surte sus efectos en
su totalidad, habida cuenta que el derecho de propiedad aún lo mantienen, porque no se cumplió
con el pago.
Segunda Instancia, aplicabilidad del artículo 1583 del Código Civil acorde al cual sólo se ha
cancelado una parte del saldo deudor, conforme se señala en el quinto y sexto considerando de la
sentencia apelada, la parte vendedora demandada no puede ser obligada a otorgar la escritura
pública en tanto el comprador no cumpla con el pago del precio pactado; consiguientemente, el
juez ha emitido pronunciamiento acorde a lo actuado y al derecho.
e. ¿Cómo resolvió primera y segunda instancia, y cómo resolvió la casación?
Primera Instancia: En esta instancia el juzgado Décimo Noveno Juzgado Civil de la Corte
Superior de Justicia de Lima, se pronuncia mediante sentencia de fecha 26 de setiembre de 2016,
el Décimo Noveno Juzgado Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, resolvió declarar
Infundada la demanda de otorgamiento de escritura pública, el juzgado resuelve como sustento en
merito a la cláusula sexta del contrato de compraventa, donde se estipulo el pacto de reserva de
propiedad, que implicaba la obligación del vendedor de perfeccionar la transferencia quedaría
supeditada al cumplimiento de la cancelación del precio pactado.
Segunda Instancia:, En esta parte la segunda instancia mediante sentencia de vista, de fecha 11
de abril de 2018, expedida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima,
ratifica la primera sentencia en declarando infundada el otorgamiento de escritura pública,
habiéndose que las partes han celebrado un contrato de compraventa con reserva de propiedad
acorde al cual solo se ha cancelado una parte del saldo deudor, conforme se señala en el quinto y
sexto considerando de la sentencia apelada , la parte vendedora demandada no puede ser obligada
a otorgar la escritura pública en tanto el comprador no cumpla con el pago del precio pactado.
Casación: El presente recurso de casación fue declarado procedente por causales de orden
material, referidas a la interpretación efectiva del acto jurídico, la casación interpuesto por la
parte demandante Luis Felipe Velásquez Coya en nombre propio y en representación de María
Guadalupe Velásquez Coya y Bertha Coya Petit viuda de Velásquez; CASARON la sentencia de
vista de fecha 11 de abril 2018, actuando en sede de Instancia: REVOCARON la sentencia de
Primera instancia reformándola la declaración fundada, es decir la parte demandada debe otorgar
escritura pública respecto de contrato de compraventa, de fecha 20 de junio del 2008.

II. PROPUESTAS DE SOLUCION:

a. ¿Si usted fuera abogado del demandante ¿Qué alternativas de solución le propondría?

Primera Solución:
Propondríamos una compra venta, pero por el saldo restante, se podría generar una hipoteca legal
a favor de los vendedores, el mismo que sería cancelado y levantado por la parte vendedora una
vez que se haya cancelado el precio de venta total por los inmuebles materia de transferencia, de
tal manera que ambas partes suscribirían un contrato de compra con hipoteca legal para garantizar
el pago del saldo restante.
Segunda Solución: Interponer una demanda de otorgamiento de escritura pública. Al respecto, en
la Casación 993-2006-Lima se pronunciaron: “que, los artículos 1532 y 1529 del Código Civil
declaran el carácter consensual de la compraventa al establecer que ella consiste en la
obligación por parte del vendedor de transferir la propiedad de un bien y en la obligación
recíproca del comprador de pagar el precio en dinero”. Bajo las consideraciones del mencionado
precepto, resulta claro que el contrato de compraventa cuya formalidad es ad probationem, queda
perfeccionado desde que las partes (Luis Velásquez en representación de María Velásquez y
Bertha Coya y Antonio Cuba y Violeta Cavero) han convenido sobre los inmuebles y el precio
cancelándose un monto más allá de lo pactado quedando constancia en la minuta de compraventa,
los vendedores estarían en la obligación de elevar a escritura pública la refería minuta para
cancelarse la parte restante.
b. ¿Si usted fuera abogado del demandado ¿Qué alternativas de solución le propondría?

Interponer una demanda resolución de contrato de compraventa por incumplimiento de pago,

invocando el artículo 1428 del Código Civil, prescribe que: “En los contratos con prestaciones
recíprocas, cuando alguna de las partes falta al cumplimiento de su prestación, la otra parte
puede solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato y, en uno u otro caso, la
indemnización de daños y perjuicios. A partir de la fecha de la citación con la demanda de
resolución, la parte demandada queda impedida de cumplir su prestación”. Como se deduce del
art. 1428 del Código Civil, cuando en el contrato con prestaciones recíprocas una de las partes
falta al cumplimiento de su prestación, total o parcialmente, la otra, si todavía tiene interés en la
prestación no ejecutada, puede solicitar el cumplimiento, o sea que el deudor ejecute su
prestación, o, si ya no tiene interés en dicha prestación, pude demandar la resolución del contrato,
y en uno u otro caso, puede además exigir que se le indemnice los daños.
I III. JURISPRUDENCIA SELECIONADA

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I IV. BIBLIOGRAFÍA

• • Canales Torres, C. (2010). Código Civil comentado. Lima, Perú: Gaceta Jurídica.
• • De la Puente y Lavalle, M. (2010). Código Civil comentado. Lima, Perú: Gaceta
Jurídica.