PROPIEDAD

HORIZONTAL
ARTS. 2037 A 2042 CCCN
 CONCEPTO ART. 2037 CCCN
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un
inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y
disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas
y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que
establece el CCCN y el respectivo reglamento de propiedad
horizontal.

Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre
ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no
escindible.
CARACTERÍSTICAS DE LA PH
• Es un derecho real autónomo (arts. 1887 y 2037 CCCN).
• Concede todas las facultades de uso, goce y disposición jurídica y
material, con limitaciones más fuertes que el dominio y condominio.
• Interdependencia (tanto las partes privativas como comunes, así como
las facultades que se ejercen sobre ellas son interdependientes, es decir,
no se pueden separar).
• Estatuto (es obligatorio el reglamento de PH).
• Consorcio (nace persona -jurídica- distinta a los propietarios de PH, la
cual tiene sus propios órganos de administración, de gobierno y de
control).
CLASIFICACIÓN DE LOS DR
• Es un derecho real sobre cosa propia
(art. 1888 CCCN).
• Es un derecho real principal
(art. 1889 CCCN).
• Es un derecho real sobre cosa
registrable/inmueble (art. 1890 CCCN).
• Es un derecho real que se ejerce sobre la
posesión (art. 1891 CCCN).
 CONSTITUCIÓN DE LA PH
Se exige el cumplimiento de:

• Requisitos administrativos (plano de final de obra, y plano de mensura y subdivisión).

• Requisitos jurídicos (la existencia de un titular dominial o condóminos de un edificio; la
redacción del reglamento de PH y la inscripción del mismo).

Hasta aquí, se obtiene lo que se conoce como “ESTADO DE PROPIEDAD HORIZONTAL”.

Para ser titular de DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL, se requiere que se cumplan
con los recaudos de título suficiente y modo suficiente, adjudicando al menos una unidad funcional a
otra persona distinta del o los constituyentes.

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 OBJETO DE LA PH
El objeto de la PH es la UNIDAD FUNCIONAL, hallada,
junto a otras, en un inmueble edificado. Asimismo, las
COSAS Y PARTES DE USO COMÚN encontradas este
último conforman, con la unidad funcional, un todo
inescindible.

En síntesis, esto quiere decir que se trata de un solo objeto

integrado por partes propias/privativas y partes comunes que
son interdependientes entre sí.
UNIDAD FUNCIONAL (ART. 2039 CCCN)
Es aquella parte propia dentro del régimen de PH, que consiste en pisos,
departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento
por su naturaleza o destino, los cuales deben tener independencia funcional
y comunicación con la vía pública.

Recaudos:
• independencia funcional: autonomía necesaria para cumplir con
el destino previsto en el reglamento; y
• comunicación con la vía pública: debe estar vinculada con el
exterior, para que el titular u ocupante pueda ingresar y egresar
libremente de su unidad funcional, sin atravesar otros sectores
privativos.
UNIDAD COMPLEMENTARIA
Es aquella parte propia dentro del régimen de PH, que consiste en sectores
cuyo destino sea el de servir a las unidades funcionales.

Pueden pertenecer a todos o a algunos propietarios, e incluso el titular de

una unidad puede adquirir una o más unidades complementarias de
cualquier destino.

Vale aclarar que no se puede enajenar o gravar una unidad complementaria

separadamente de la unidad funcional.

Ejemplo: cocheras individuales, guardamuebles, bauleras, etc.

OTRAS COSAS Y PARTES PROPIAS
• Las necesariamente propias: estructuras divisorias, los tabiques internos
no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos,
incluso de los balcones (art. 2043 CCCN).

• Los cables que recorren internamente el espacio de la unidad funcional

(art. 2041 inc. f CCCN).

• Las previstas como propias en el reglamento de PH (art. 2043 CCCN).

COSAS Y PARTES COMUNES
Son aquellas que pertenecen a todos los titulares de las unidades funcionales, quienes tienen un
derecho accesorio sobre ellas, representado por un porcentual o parte indivisa.

Generalmente, la regla es que a mayor superficie propia, mayor participación tendrá el titular de
la unidad funcional en la copropiedad de las cosas y partes comunes.

Ellas son:
• Las cosas y partes de uso común: aquellas que sean de uso y beneficio para, en principio, todos los
consorcistas o propietarios de las unidades funcionales. Por ejemplo: escalera, ascensor, hall de
entrada, terraza, etc.
• Las cosas y partes comunes indispensables para mantener la seguridad: aquellas que deben ser
comunes ya que la seguridad debe estar en manos de todos y no de alguno o algunos. Por ejemplo:
caldera, etc.
• Las cosas y partes que el reglamento determine como comunes.
• Las cosas y partes cuyo uso no está determinado.
COSAS Y PARTES NECESARIAMENTE COMUNES
Son aquellas que se encuentran no taxativamente enumeradas en el art. 2041 CCCN: a) el terreno; b) los
pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior; c) los techos, azoteas,
terrazas y patios solares; d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras,
incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad; e) los locales e instalaciones de los
servicios centrales; f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados,
hasta su ingreso en la unidad funcional; g) la vivienda para alojamiento del encargado; h) los ascensores,
montacargas y escaleras mecánicas; i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas
y partes comunes; j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad,
fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común; l) los locales destinados
a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

Respecto al espacio aéreo y el subsuelo, dado que el terreno es común, y teniendo en cuenta que la
propiedad del suelo se extiende a dichos espacios, se concluye que son partes necesariamente comunes.
COSAS Y PARTES COMUNES
NO INDISPENSABLES
Son aquellas que se encuentran no taxativamente
enumeradas en el art. 2042 CCCN: a) la piscina; b) el
solárium; c) el gimnasio; d) el lavadero; e) el salón de usos
múltiples.

Este artículo, en resumen, se refiere a lo que se conoce

como “amenities”.
 CONVERSIÓN
Podrán ser convertidas en partes propias aquellas cosas comunes que
no se vinculen con la seguridad del inmueble (ejemplo: no podrá ser
la caldera ni un muro maestro).

Como la conversión de una parte común en privativa significa que

todos los titulares verán disminuido su patrimonio, se requiere la
conformidad de todos ellos.
 USO EXCLUSIVO
Existe la posibilidad de que algunas cosas y partes comunes tengan
una afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.

Estos sectores comunes se caracterizan por estar ubicados de modo

que su aprovechamiento solo puede beneficiar a uno o algunos
propietarios.

Por ejemplo: balcones-terraza, patios, etc.

PRESUNCIÓN DE COMUNIDAD

En casos de duda u omisión normativa, sea

esta legal o reglamentaria, sobre el carácter
de ciertos bienes, los mismos serán tenidos
por comunes.
FACULTADES DE LOS PROPIETARIOS
Facultades materiales sobre la unidad funcional:

1) Facultad de poseer la unidad funcional (ius posidendi);

2) Facultad de usar la unidad funcional conforme a su destino (ius
utendi).
3) Facultad de gozar de los frutos de la unidad funcional (ius fruendi).
4) Facultad de disponer materialmente de la unidad funcional con la
limitación de que el titular no debe turbar el derecho de los otros
titulares (ius abutendi).
FACULTADES DE LOS PROPIETARIOS
Facultades materiales sobre las cosas y partes comunes:

1) Facultad de poseer las cosas y partes comunes (ius posidendi).

2) Facultad de usar las cosas y partes comunes conforme a su destino
(ius utendi).
3) Facultad de gozar de los frutos de las cosas y partes comunes (ius
fruendi).

Los propietarios de las unidades funcionales no deben perjudicar o

restringir los derechos de los demás propietarios.
FACULTADES DE LOS PROPIETARIOS
Facultades jurídicas sobre la unidad funcional, las cosas y partes comunes, y las
unidades complementarias, si hubiera:

1) Facultad de enajenar (vender, permutar, donar, etc.).

2) Facultad de constituir derechos personales (locación, comodato, etc.).
3) Facultad de constituir derechos reales (tiempo compartido, superficie, usufructo,
uso, habitación, servidumbres hipoteca y anticresis).
4) Facultad de renunciar al derecho.

Siempre estas facultades se ejercen sobre las unidades funcionales, cosas y partes
comunes, y las unidades complementarias (si hubiera) al mismo tiempo, pues
conforman un todo inescindible.
OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS (ART. 2046 CCCN)
1) Cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del
reglamento interno, si lo hay.
2) Conservar en buen estado su unidad funcional, en tanto el descuido pueda
causar un perjuicio a otros titulares.
3) Pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su
parte indivisa.
4) Contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay.
5) Permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y
partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el
funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para
controlar los trabajos de su instalación.
6) Notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por
constituir uno diferente del de la unidad funcional.
 EXPENSAS COMUNES
Son las erogaciones que deben abonar los propietarios de las unidades funcionales, en
proporción a su parte indivisa, a fin de solventar los gastos de funcionamiento,
conservación, reparación y mejoras del edificio.

Categorías de erogaciones:
• Meramente administrativas (honorarios del administrador, papelería, franqueo, etc.).
• Gastos regulares (sueldos y cargas sociales del encargado y demás personal de
servicio, artículos de limpieza, facturas de luz, agua, al igual que impuestos
municipales y tasas, seguros contra incendio, fuerza motriz en general, portero
eléctrico, ascensores, etc.).
• Reparaciones, arreglos, innovaciones y obras efectuadas de acuerdo a la ley y al
reglamento.
 CLASES DE EXPENSAS
1) Expensas comunes ordinarias:

Son aquellas que constituyen gastos de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o
bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro
del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la
asamblea.

Comprenden los gastos generados por los servicios comunes, tales como ascensores, portero eléctrico, caldera,
energía para iluminación de partes comunes, alimentación de servicios de dicha naturaleza (como el gas para la
caldera), honorarios del administrador, remuneración del encargado, el pago de las primas de los seguros, etc.

Asimismo, son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o
circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de
siniestros.

Las expensas comunes ordinarias no requieren aprobación previa por parte de la asamblea, sino que son
liquidadas por el administrador.
 CLASES DE EXPENSAS
2) Expensas comunes extraordinarias:

Son aquellas que constituyen gastos importantes e imprevistos que no ocurren

regularmente.

Por ejemplo: la indemnización por despido del encargado, pintura del edificio, cambio de
los balcones, compra e instalación de compactadora de residuos, cambio de ascensores,
etc.

Las expensas comunes extraordinarias deben ser decididas por la asamblea de

propietarios, por tratarse de gastos que no forman parte del desenvolvimiento cotidiano
del consorcio.
OBLIGADOS AL PAGO DE EXPENSAS
1) El propietario de la unidad funcional (art. 2050 CCCN).

2) Todos los copropietarios de una misma unidad funcional, infiriéndose que se encuentran comprendidos
en lo previsto por el art. 2050 CCCN.

3) El poseedor o los poseedores de la unidad funcional, por cualquier título (art. 2050 CCCN).

4) El o los usufructuarios de la unidad funcional. Debido a que el art. 2148 CCCN, establece que “el
usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan directamente
a los bienes objeto del usufructo.”

5) El o los usuarios de la unidad funcional, por aplicación análoga del art. 2148 CCCN, según dispone el
art. 2155 CCCN.

6) El o los tenedores de la unidad funcional, excepcionalmente, cuando del contrato de locación o comodato
surja que el locatario o comodatario, respectivamente, se ha obligado al pago de expensas comunes.
 MEDIDA DE LA CONTRIBUCIÓN
La regla general es que el reglamento de PH determine el porcentaje por el que cada
propietario debe contribuir al pago de expensas comunes.

En defecto de tal previsión, el CCCN establece que cada propietario lo hará en

proporción de su parte indivisa.

Cabe aclarar que resulta indiferente para su determinación el efectivo aprovechamiento

que alguno de los consorcistas haga de las cosas o partes comunes, salvo que hubiere
convenido su liberación por reglamento, o que esta fuera dispuesta judicialmente.
PROHIBICIÓN (ART. 2049 CCCN)
Se prohíbe a los propietarios de las unidades funcionales liberarse de la obligación al pago de expensas,
pues lo pagado en concepto de expensas comunes es indispensable para la subsistencia del régimen de
propiedad horizontal, ya que sin sustento económico, sucumbiría el sistema consorcial.

Esto es, debido a que la obligación al pago de expensas comprende aquellos gastos imprescindibles
tendientes a evitar la destrucción o deterioro del inmueble común, o aquellos que tengan por finalidad
conservarlo en buen estado.

Además, resultaría injusto para los copropietarios que sí han abonado lo necesario en concepto de expensas
comunes, que tengan que mantener el sistema de propiedad horizontal en favor no solo suyo, sino también
en favor de otras personas que no han contribuido con el pago de las mismas.

Asimismo, cuantos menos titulares abonen el monto correspondiente a una expensa común, más costoso
resultará para los demás solventar las necesidades que surgen de la vida en comunidad.
EXTENCIÓN DE LA RESPONSABILIDAD
POR EL CRÉDITO POR EXPENSAS
1) El propietario original de la unidad funcional, a pesar de que la enajene o la abandone, responde con
todo su patrimonio por todas las deudas devengadas durante su titularidad.

2) El usufructuario, el usuario o los demás poseedores, por cualquier título, ellos responderán con todo su
patrimonio. Y, en su caso, serán responsables concurrentes con el propietario de la unidad funcional.

3) El tenedor responderá de acuerdo a lo que establezca el contracto por el que tiene la unidad funcional
en nombre del titular de la unidad funcional, y en su caso, responderá con su patrimonio, concurriendo
con el propietario.

4) El adquirente de la unidad funcional en relación a las deudas devengadas con anterioridad a su

adquisición, al representar a su antecesor, solo responde con la cosa transmitida, en tanto subsista su
titularidad real.
 CASO DEL TRASMITENTE, EL
ADQUIRENTE Y SUBADQUIRENTE
Si la unidad funcional fuese renunciada por su propietario anterior o enajenada de forma voluntaria o
forzosa, el transmitente o Titular A, el adquirente o Titular B y el subadquirente responderán o Titular C,
responderán de la siguiente manera:

1) El transmitente o Titular A responderá con todo su patrimonio, debido a que la deuda por expensas se
originó al momento en que este era titular.

2) El adquirente o Titular B se libera del pago de expensas devengadas antes de su adquisición al enajenar la
unidad funcional a otra persona.
Vale aclarar que si este sujeto omitió pagar expensas durante el tiempo en que ha sido titular, responderá
con todo su patrimonio, incluso en el caso de ya no ser propietario de la unidad funcional.

3) El subadquirente o Titular C responderá hasta el valor de la unidad funcional por las expensas
devengadas por el Titular A y por el Titular B.
PROCEDIMIENTO PARA PERSEGUIR
EL COBRO DE EXPENSAS

PROCESO EJECUTIVO (CPCCN)

TÍTULO EJECUTIVO:
CERTIFICADO DE DEUDA
REQUISITOS QUE DEBE CUMPLIR
EL CERTIFICADO DE DEUDA
1) Firma del Administrador, como representante legal del consorcio con carácter de mandatario.

2) Aprobación del Consejo de Propietarios, si este existiese.

3) Detalle sobre quien tiene la legitimación pasiva; siendo el primer y principal obligado al
pago de las expensas y contribuciones el propietario de la unidad funcional de que se trate,
aunque también podrá serlo el poseedor por cualquier otro título de la unidad funcional
deudora.

4) Alcance, exigibilidad y liquidez de la deuda. En este sentido, se ha exigido que el certificado

contenga un detalle de: los conceptos y períodos reclamados; el monto de capital, total y
parcial; y la fecha de mora de cada uno de dichos períodos y plazo concedido.
REQUISITOS DE LA DEMANDA POR
JUICIO EJECUTIVO POR EXPENSAS
1) La intimación fehaciente al deudor de la obligación del pago de expensas.

2) El certificado de deuda, el título ejecutivo (art. 524 CPCCN), que es expedido por quien
está a cargo de la administración como representante legal y es aprobado por el consejo de
propietarios, si este existiera. En el certificado de deuda debe constar la individualización
del deudor, el monto total adeudado, con sus intereses y a qué períodos corresponde dicho
monto.

3) La acreditación del administrador de su calidad de tal.

4) Una copia del reglamento de propiedad horizontal.

 DEFENSAS
Como en todo juicio ejecutivo, solamente se pueden oponer excepciones. Y
particularmente, en el juicio ejecutivo por expensas solo las siguientes:

1) PAGO.

2) PRESCRIPCIÓN LIBERATORIA (ella es de 2 años, de acuerdo al art. 2562 inc. c

CCCN)

3) COMPENSACIÓN (solo no procede en el caso que el titular de la unidad funcional

reclame al administrador que efectúe alguna reparación y que este último no la lleve a
cabo, lo cual no representa razón suficiente para no pagar expensas).
PRIVILEGIO DEL CRÉDITO POR EXPENSAS
El crédito por expensas está dotado de privilegio especial con rango sustancialmente
preferente a otros créditos privilegiados o afectaciones especiales (art. 2582 inc. a
CCCN).

El privilegio especial del crédito por expensas se ejerce sobre la cosa por cuya
conservación o mejora se genera, que es la unidad funcional.

Sin embargo, debe entenderse que en virtud del principio de subrogación real, el
privilegio especial del acreedor se traslada de pleno derecho sobre los importes que
sustituyen los bienes sobre los que recae el privilegio (por ejemplo, el precio obtenido
de la unidad funcional), sea por indemnización, precio, u otro concepto que permita la
subrogación real, según lo dispuesto por el art. 2584 CCCN.
 INOPONIBILIDAD DEL RÉGIMEN DE
VIVIENDA AL CRÉDITO POR EXPENSAS

El art. 249 CCCN dispone que la vivienda afectada al régimen de protección no es

susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, salvo, entre otros
supuestos a las obligaciones por expensas comunes.

Existen diferentes fundamentos para sustentar esta solución:

• fundamento legal;
• fundamento contractual;
• fundamento laboral.

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 NATURALEZA JURÍDICA DEL
CRÉDITO POR EXPENSAS
Teorías:

• El crédito por expensas es una obligación propter rem.

• El crédito por expensas es una carga real.
• El crédito por expensas es una obligación propter rem, con algunas modificaciones.

***ver archivo de Word complementario

PROHIBICIONES A LOS PROPIETARIOS
Y OCUPANTES (ART. 2047 CCCN)
1) Destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos
a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal.

2) Perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal

tolerancia.

3) Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble.

4) Depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

 INFRACCIONES
• Ámbito de aplicación: violación de las prohibiciones establecidas en el CCCN
o en el reglamento de PH.
• Legitimación activa: el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción
para hacer cesar la infracción.
• Legitimación pasiva: un propietario u ocupante.
• Procedimiento: el más abreviado dispuesto por la ley local, es decir, el juicio
sumarísimo o incidentes.
• Prescripción liberatoria: plazo genérico de cinco (5) años.

Además de la sanción prevista en el reglamento de PH, si el infractor es un

ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de
infracciones.
 REGLAMENTO DE PH
Es el estatuto fundamental que contiene la regulación de los
derechos y obligaciones de los titulares de las unidades funcionales
bajo el régimen de propiedad horizontal.

El reglamento de propiedad horizontal debe ser redactado por

escritura pública e inscripto en el Registro de la Propiedad
Inmueble.
 NATURALEZA JURÍDICA
DEL REGLAMENTO DE PH
El reglamento de PH es un contrato (postura mayoritaria).

El reglamento de PH, como todo contrato, presenta diferentes características. En este supuesto, puede afirmarse que es
un contrato formal, bilateral o multilateral (de acuerdo al caso particular), conmutativo, mediante el cual las partes se
comprometen a respetar los derechos de cada uno de ellas recíprocamente y las obligaciones que se impongan en el
mencionado reglamento al que ellas se someten.

Cabe aclarar que quedan obligados no solamente las partes, que son titulares de alguna de las unidades funcionales en
las que se subdivide el edificio, sino también los sucesores universales y los particulares, los servidores de la posesión y
aun los tenedores. Más aún, el que adquiere la unidad funcional por usucapión.

Asimismo, para quienes adquieran unidades funcionales con posterioridad a la redacción del reglamento de propiedad
horizontal, constituye un contrato de adhesión, toda vez que cada uno de los adquirentes adhiere a este en el momento
mismo de la adquisición.
 CONTENIDO DEL REGLAMENTO DE PH
Pueden distinguirse tres partes del reglamento de PH:

1) La que se refiere a la afectación del inmueble al régimen de PH con la correspondiente descripción de las partes privativas y
comunes, la proporción que cada unidad tiene sobre las partes comunes y su destino.
2) Las que establecen las normas de convivencia entre los integrantes del consorcio.
3) Las referidas a los órganos del consorcio, su funcionamiento, derechos y obligaciones.

El art. 2056 CCCN establece una nómina de cláusulas que no deben omitirse en un reglamento de PH: a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias; c) enumeración de los bienes propios; d) enumeración de las cosas
y partes comunes; e) composición del patrimonio del consorcio; f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad; g)
determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes; h) uso y goce de las cosas y partes comunes; i) uso y goce de los
bienes del consorcio; j) destino de las unidades funcionales; k) destino de las partes comunes; l) facultades especiales de las
asambleas de propietarios; m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de
notificación; n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional
para representar a otros en asambleas; ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones; o) determinación de
las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal; p) forma de computar las mayorías; q) determinación
de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios; r)
designación, facultades y obligaciones especiales del administrador; s) plazo de ejercicio de la función de administrador; t) fijación
del ejercicio financiero del consorcio; u) facultades especiales del consejo de propietarios.
 MODIFICAICÓN DEL REGLAMENTO DE PH
La doctrina ha elaborado una clasificación de las cláusulas del reglamento de PH, que divide a estas en
estatutarias y reglamentarias.

• Las estatutarias son aquellas que se vinculan con los derechos patrimoniales de los distintos
propietarios, las cuales no pueden ser modificadas sin la unanimidad de los propietarios.

• Las reglamentarias admiten ser modificadas por el principio asentado en el art. 2057 CCCN que dispone
que el reglamento de PH solo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una
mayoría de dos tercios (2/3) de la totalidad de los propietarios. Esta mayoría de dos tercios (2/3) es
mínima, pues el reglamento de PH podría establecer una mayor.

Existe doctrina dividida sobre cómo se computa la mayoría, ya que no existe especificación alguna en el
CCCN. La mayoría interpreta que el reglamento de PH debe establecer esta circunstancia y si nada dice,
cabe acudir al doble cálculo de número de unidades y de valor.
 MODIFICAICÓN JUDICIAL
DEL REGLAMENTO DE PH
Aun en los asuntos que exigen unanimidad, podría requerirse, de forma excepcional,
judicialmente la modificación que se considera justa y necesaria, para evitar
arbitrariedades, cuando, por ejemplo, no es posible obtener la modificación por
unanimidad en asamblea, ya que el que puede resultar afectado con la modificación,
pues se beneficia con el mantenimiento de la situación arbitraria, habría de oponerse.
 REGLAMENTO INTERNO
A fin de reglar sus derechos y obligaciones, los propietarios pueden pactar la existencia de
un reglamento interno.

A diferencia del reglamento de PH, la creación del reglamento interno es voluntaria y puede
no existir.

Se suelen incluir en el reglamento interno cuestiones menores.

Ejemplos de cláusulas dentro de un reglamento interno: el horario de uso de la terraza,

recomendaciones para el retiro de basura, los turnos para el uso de la pileta.

El reglamento interno podrá ser modificado con la mayoría absoluta, salvo que el
reglamento de PH prevea mayoría superior.
 CONSORCIO
Es una persona jurídica privada, de acuerdo al art. 148 inc. h CCCN, integrada
por el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales.

Sus órganos son:

• La Asamblea (órgano deliberativo o de gobierno).

• El Administrador (órgano de administración y representación).
• El Consejo de Propietarios (órgano de fiscalización y control).
ATRIBUTOS DE LA PERSONALIDAD
DEL CONSORCIO: NOMBRE

El consorcio puede tener un nombre de fantasía o

lo que generalmente ocurre es que se denomina a
este con el nombre de la calle y número en el que
está ubicado el inmueble, de acuerdo a lo previsto
en el reglamento de propiedad horizontal.
ATRIBUTOS DE LA PERSONALIDAD
DEL CONSORCIO: DOMICILIO
De acuerdo al art. 2044 CCCN, el consorcio tiene su domicilio en
el inmueble, generalmente, un edificio, sometido al régimen de
propiedad horizontal.

Sin embargo, en tanto ello esté expresamente previsto en el

reglamento de propiedad horizontal, el consorcio puede tener
domicilio en el del administrador.
 ATRIBUTOS DE LA PERSONALIDAD
DEL CONSORCIO: PATRIMONIO
El reglamento de propiedad horizontal determina cómo se compondrá el patrimonio del
consorcio, de acuerdo al art. 2056 inc. e CCCN.

A modo ejemplificativo, el patrimonio del consorcio suele comprender: el fondo de

reserva, recaudaciones, créditos contra los consortes o terceros, las unidades funcionales
que sean de su titularidad, etc.

No integran de ninguna manera el patrimonio del consorcio, las partes comunes, dado
que el derecho de los propietarios sobre aquellas está inescindiblemente unido al
derecho sobre las partes privativas.
 ATRIBUTOS DE LA PERSONALIDAD
DEL CONSORCIO: CAPACIDAD
La capacidad del consorcio como la de toda persona, es la aptitud de adquirir derechos y contraer
obligaciones. Sin embargo, de acuerdo a la normativa vigente, el consorcio como persona jurídica privada
podrá llevar a cabo actos jurídicos, que de manera mediata y no solo inmediata cumplan con su objeto.

El objeto será determinado por lo establecido el CCCN y el reglamento de PH, por lo que se encuentra
imposibilitado a actuar más allá de lo previsto en dichos cuerpos normativos.

Entre los actos que puede ejecutar pueden enumerarse: reclamar el cobro de expensas y fondo de reserva así
como los créditos por rentas que tenga derecho a percibir.

También contrae obligaciones frente a terceros cuando contrata trabajos, o respecto de deudas con cajas
previsionales, aportes a sindicatos, o frente a los propietarios cuando se hubieran generado perjuicios por los
que el consorcio debe responder.
EXTINCIÓN DEL CONSORCIO

La personalidad del consorcio se extingue por la

desafectación del inmueble del régimen de propiedad
horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios
instrumentado en escritura pública o por resolución
judicial, inscripta en el Registro de la Propiedad
Inmueble.
SUBCONSORCIOS (ART. 2068 CCCN)
En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de PH
puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en
todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.

Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben
regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso
de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.

Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores
que lo integran.
 ASAMBLEA
Concepto:

Es el órgano deliberativo del consorcio y se

trata de la reunión de propietarios de las
unidades funcionales.
FACULTADES DE LA ASAMBLEA
1) Facultad de resolver las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el
reglamento de PH (como la aprobación de una obra nueva, la decisión de demoler el edificio por
grave deterioro o la designación del consejo de propietarios).

2) Facultad de resolver las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios

cuando le son sometidas por cualquiera de estos o por quien representa el cinco por ciento (5%
sobre los valores porcentuales de las unidades funcionales) de las partes proporcionales indivisas
con relación al conjunto.

3) Facultad de resolver las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del
personal del consorcio.

4) Facultad de resolver las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o

del consejo de propietarios, si lo hubiere.
 CLASES DE LA ASAMBLEAS
1) Asambleas ordinarias:

Aquellas que se celebran con periodicidad, cuyo plazo está fijado en el reglamento de PH, para
tratar temas que hacen al funcionamiento normal y habitual del edificio.

Ejemplo: rendición de cuentas del administrador, aprobación del presupuesto de gastos para el
próximo ejercicio, renovación de los miembros del consejo, etc.

2) Asambleas extraordinarias:

Aquellas que están destinadas a solucionar asuntos de interés común que surjan en cada caso, por
lo que se citan ante situaciones imprevistas y se presentan allí temas de especial importancia o
urgencia.

Ejemplo: remoción del administrador, necesidad de hacer una reparación que importe una
erogación muy grande, etc.
 LEGITIMADOS PARA
PARTICIPAR EN LA ASAMBLEA
Están habilitados para intervenir y decidir en la asamblea los propietarios de las unidades
funcionales.

Vale decir que si una unidad funcional pertenece a más de una persona, sus votos cuentan
como uno solo.

Los propietarios pueden concurrir personalmente, o bien, hacerlo a través de un apoderado

(titular de otra unidad funcional o un tercero) mediante una carta poder.

Los poseedores por cualquier título y tenedores no tienen derecho a votar en asamblea.
CONVOCATORIA A ASAMBLEA
¿Cómo y quién convoca a asamblea?

• El administrador, por regla.

• El consejo de propietarios, en su defecto.
• La propia asamblea puede autoconvocarse.
• En caso de omisión de todos ellos, se puede convocar asamblea judicial.
• El reglamento de PH, a su vez, puede prever otras alternativas.

La convocatoria debe ser hecha a través de un medio fehaciente, como una carta documento,
un telegrama o una notificación notarial. Sin embargo, como estos medios suelen ser
costosos, se opta por un aviso individual que se reparte en cada unidad, pidiendo firma
confirmando recepción.

Las irregularidades en la convocatoria quedan convalidadas con la concurrencia de los

propietarios a la misma.
 AUTOCONVOCATORIA

La asamblea está facultada a autoconvocarse para

deliberar.

Las decisiones que se adopten son válidas si la

autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban
por una mayoría de dos tercios (2/3) de la totalidad
de los propietarios.
 ORDEN DEL DÍA
Es una enumeración precisa y completa de los temas que serán objeto de tratamiento y debate en
asamblea.

La asamblea, por regla, solo puede tratar esos temas y no otros, bajo pena de nulidad.

Es una cuestión importante para evitar que los asistentes se vean sorprendidos con temas
suscitados durante el transcurso de la asamblea, sin haber tenido tiempo para reflexionar sobre
ellos.

También para proteger a los ausentes, que quizás decidieron no asistir por no estar interesados en
los temas a tratar y luego se enteran que se adoptaron decisiones sobre otros asuntos.

Excepcionalmente, se permite tratar temas no incluidos en la orden del día si a la reunión asisten
todos y por unanimidad aceptan tratarlo.
 DECISIONES TOMADAS
SIN REUNIÓN
Son válidas las decisiones tomadas por voluntad
unánime del total de los propietarios, aunque no lo
hagan en asamblea.

Ejemplo: por escrito firmado por todos.

 QUÓRUM
Cantidad mínima de personas que deben estar
presentes para que la asamblea puede sesionar
válidamente, la cual debe ser más del 50% de
los propietarios.
 MAYORÍAS
Mayorías posibles, que pueden ser agravadas por el reglamento de PH:

• absoluta: más de la mitad;

• dos tercios;
• unanimidad.

¿Cómo se calculan las mayorías?

Deben ser computadas sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la
doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de estas con relación al
conjunto.

Generalmente, la mayor parte de los consorcistas no asisten a la asamblea. Por ello, el art. 2060 CCCN prevé
que la mayoría de los presentes pueden proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio
fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los 15 días de notificados, excepto que
estos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.
 ACTAS
Son los documentos que tienen por objeto la comprobación de hechos y actos, en este caso,
específicamente, lo ocurrido y resuelto por la asamblea.

Resulta obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de Firmas de los
propietarios.

El art. 2062 CCCN impone la necesidad de labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo,
en el que los presenten deben firmar como constancia de su asistencia, las cuales deben ser
cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas.

Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios y ser
firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios.

Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los
ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.
NULIDAD DE LA ASAMBLEA
Supuestos:
• se realiza asamblea sin debida convocatoria;
• se tratan temas no incluidos en la orden del día;
• se realiza la autoconvocatoria sin superar la cantidad de 2/3;
• se aprueban decisiones sin quórum y/o sin mayoría;
• se suprime el derecho de un titular sin su conformidad;
• se adoptan decisiones ilegales, antirreglamentarias o irrazonables, abusivas o arbitrarias, o ajenas a la
competencia de la asamblea, o de objeto ilícito o imposible, o contrarias al orden público o a las buenas
costumbres;
• que alguien no haya asistido o haya votado en contra;
• que no haya habido unanimidad en una decisión que la requería;
• que haya mediado algún vicio.

Son supuestos de nulidad relativa, susceptible de confirmación.

La demanda deberá dirigirse contra el consorcio (legitimación pasiva).

La prescripción de la acción es de 30 días contados desde la fecha de la asamblea.

 ASAMBLEA JUDICIAL
Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la
asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento (10%) del total pueden
solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial.

El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a
los propietarios.

La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes.

Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima.

Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar

la situación del consorcio.
 ADMINISTRADOR
Es el órgano ejecutivo del consorcio, pues se encarga de la
administración (tal como lo indica su nombre) y resulta ser el
representante legal de la mencionada persona jurídica.

El administrador puede ser:

• un propietario o un tercero;
• una persona humana o una persona jurídica.

A su vez, la administración puede ser unipersonal o colegiada.

 DESIGNACIÓN Y REMOCIÓN
DEL ADMINISTRADOR
1) El primer administrador siempre es designado por reglamento de PH, el cual necesita
ser ratificado en una asamblea a realizarse dentro de los 90 días, contados desde
cumplidos los 2 años de otorgado el reglamento de PH u ocupadas más del 50% de las
unidades funcionales, lo que ocurra primero; en caso de no ratificación por dicha
asamblea, es removido del puesto.

2) Los sucesivos administradores son nombrados y removidos por la asamblea, incluso

sin expresión de causa, por la mayoría absoluta (salvo que el reglamento de PH agrave
esta mayoría).
 DERECHOS DEL
ADMINISTRADOR
1) Percibir una retribución por su tarea.

2) Demandar a un consorcista que viole la ley.

3) Los demás estipulados en la ley o en el reglamento de PH, o bien,

dispuestos por asamblea de propietarios.
 OBLIGACIONES DEL
ADMINISTRADOR
Las obligaciones del administrador se hallan enumeradas en el art. 2067 CCCN, de forma no taxativa, aunque sí constituyen un piso mínimo que
debe cumplir esta figura: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día; b) ejecutar las decisiones de la asamblea; c) atender a la conservación
de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones
impuestas por las reglamentaciones locales; d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total
o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del
consejo de propietarios; e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento
de propiedad horizontal; f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto; g) cumplir con las
obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria; h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que
incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir; i) llevar en legal
forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local.
También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del
consorcio y de las sucesivas administraciones; j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de
propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas; k) notificar a todos los propietarios
inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos
administrativos o judiciales que afecten al consorcio; I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de
deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los
seguros vigentes; m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades
propias de su carácter de representante legal.
REPRESENTACIÓN EN JUICIO
El administrador se encuentra facultado y obligado a representar al consorcio en todas
las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las
facultades propias de su carácter de representante legal, ya sea el consorcio actor o
demandado.

El administrador solo representa al consorcio, por lo que no está legitimado para

representar a los titulares de las unidades funcionales como titulares de derecho real, a
menos que le confieran un poder para ello.

Además, debe informar a todos los propietarios de las unidades funcionales de la

existencia de un juicio, en el plazo de 48 horas de haber recibido la comunicación que
hace saber la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al
consorcio.
 RESPONSABILIDAD DEL
ADMINISTRADOR
Los administradores responden en forma ilimitada y solidaria
frente a la persona jurídica del consorcio, sus miembros y
terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio o
con ocasión de sus funciones, por acción u omisión.
CONSEJO DE PROPIETARIOS

Es el órgano consultivo y de control del consorcio, que no

resulta de implementación obligatoria, el cual, de existir, debe
ser designado por la asamblea.

La mayoría requerida para la creación del consejo de

propietarios es quórum y mayoría absoluta, o bien, por medio
de alguna otra vía alternativa prevista en el reglamento de PH.
 FACULTADES DEL
CONSEJO DE PROPIETARIOS
1) Convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador
omite hacerlo.

2) Controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio.

3) Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y
mayores que los ordinarios.

4) Ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y

convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la
vacancia.
 MEJORAS: PRINCIPIO
Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren
consentimiento de la mayoría de los propietarios (doble exigencia), previo informe técnico de un profesional autorizado.

Estas mejoras a cosas o partes comunes, a las que se refiere el art. 2051 CCCN, son aquellas que no resultan
indispensables, pero que se estiman útiles o convenientes, o quizás suntuarias.

Los propietarios deben afrontar su costo entre todos, de acuerdo a su porcentual.

Como estas mejoras no son indispensables, la decisión no la puede tomar el administrador, sino que debe surgir de una
asamblea legalmente convocada al efecto.

El que solicita la autorización y le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular se opone a la autorización, si
se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.

El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la
seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la
mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.
MEJORAS QUE REQUIEREN UNANIMIDAD
El art. 2052 CCCN, establece que la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio
sobre cosas y partes comunes, requiere la unanimidad de todos los propietarios:

1) Cuando gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial.

2) Cuando involucra elevar nuevos pisos o hacer excavaciones.

3) Cuando se realiza en interés particular que solo beneficia a un propietario.

Por ejemplo: cuando un propietario pretende techar un patio de uso exclusivo, cuando un propietario desea
cerrar un balcón, etc.

Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario
debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal
y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos (art. 2053 CCCN).
 REPARACIONES URGENTES
Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios
puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de
negocios.

La reparación es urgente cuando el transcurso del tiempo agravaría la situación, causando perjuicios
adicionales, innecesarios y hasta graves.

Por ejemplo: un caño roto que esté inundando una parte o toda una unidad funcional.

Luego de realizada la reparación, corresponde el reintegro, el que será solventado por todos al pagar
las expensas ordinarias, ya que se trata de gastos de conservación.

Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si
corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.
 GRAVE DETERIORO O
DESTRUCCIÓN DEL EDIFICIO
En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que
represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y
de los materiales, la reparación o la reconstrucción.

Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede

liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante
la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según
valuación judicial.
 PREHORIZONTALIDAD
Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen
de PH, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del
adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por
cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con
más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el
adquirente no asume en el contrato preliminar.

El incumplimiento de esta obligación priva al titular del dominio de todo derecho contra
el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al
adquirente de sus derechos contra el enajenante.