PROPIEDAD HORIZONTAL: CONCEPTO(ART.2037). CONSTITUCION. UNIDAD FUNCIONAL.

COSAS Y PARTES
COMUNES. COSAS Y PARTES COMUNES NO INDISPENSABLES. COSAS Y PARTES PROPIAS.
Artículo 2037. Concepto

La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de
uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio,
de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas
partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no
escindible.

La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio (art.1888), que otorga a su titular
facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de
un edificio.

Este derecho real recae sobre una cosa registrable que se ejerce por la posesión.

La suma de los derechos de propiedad horizontal de todos los consorcistas recae sobre una cosa: el edificio. Y cada
propiedad sobre un sector del edifico: la unidad funcional

CONSTITUCION

¿Cómo nace el derecho real de P.H.? El requisito indispensable para constituirlo es la redacción del Reglamento de
Propiedad y su inscripción en el registro inmobiliario. De esta forma se puede realizar la división jurídica del edificio.

El titular del dominio o los condóminos se reúnen y acuerdan dividir la cosa en unidades funcionales y redactar el
reglamento de propiedad horizontal conteniendo temas fundamentales como las cosas que integran este derecho real de
PH, la forma de organización de su persona jurídica, etc.

¿Quién debe redactar el Reglamento? Debe realizarlo el titular del dominio o los condóminos en escritura pública e
inscribirlo en el Registro inmobiliario. Este reglamento se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

Una vez que se inscribe el Reglamento nace el estado de propiedad horizontal.

UNIDAD FUNCIONAL:

¿Qué es la unidad funcional? Es aquel objeto exclusivo, como pisos (división de Tipo horizontal), departamentos (división
de tipo vertical ya sea que se encuentren en el mismo piso o diferentes), locales comerciales u otros espacios susceptibles
de aprovechamiento por su naturaleza o destino, comunicados entre sí, con independencia funcional, y comunicación
con la vía pública (en forma directa o por un pasaje común),

El derecho de propiedad de la unidad funcional (y complementaria si la hubiere) faculta a su titular a usar, gozar y
disponer de las partes comunes.

Requisitos. -

La unidad funcional pertenece en forma exclusiva a cada propietario y se deber reunir 3 requisitos:

1) Determinación de los espacios: los espacios deben estar determinados materialmente (pisos, departamentos,
locales, etc.).
2) Independencia funcional: es decir, que pueda funcionar sin necesitar a las otras unidades
3) Salida a la vía pública: es decir, que no necesite pasar por otra unidad para salir a la calle. Esa salida puede ser
en forma directa (como ocurre con los locales o los departamentos de la planta baja que tienen entrada
independiente muchas veces) o por un pasaje común (es la entrada más común de los edificios, mediante un hall
de entrada y pasillos de distribución de cada piso que llevan a los diferentes departamentos).
Propiedad de la unidad funcional.

La propiedad de la unidad funcional comprende:

 la parte indivisa del terreno;

 las cosas y partes de uso común del inmueble (arts. 2041 y 2042: pasillos, columnas, cañerías, ascensores,
gimnasio, piscina, etc.) o indispensables para mantener su seguridad (cimientos, muros maestros, techos); y
 puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.

¿Qué es una unidad complementaria? Es el espacio que sirve a la unidad funcional para que tenga un mejor
aprovechamiento y confort, y que por su naturaleza no puede ser enajenada, ni embargada, ni hipotecada
separadamente de aquella (ej.: baulera, cochera, etc.). Son una cosa al servicio de otra cosa, accesoria de la unidad
funcional (la cual existe por sí misma).

El derecho de usar y gozar de la unidad complementaria sólo puede ser ejercido por la dueña de la unidad funcional, en
tanto sirve a las necesidades de dicha unidad

OBJETO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

El objeto sobre el que recae la P.H. es una unidad: el edificio (inmueble edificado) el cual consta de partes comunes a
todos los propietarios, y partes privativas (propias) de cada uno de ellos (departamento, local comercial, etc.). Ambas
partes son interdependientes (dependen entre si) formando un todo inescindible (inseparable).

Sobre ambas partes el titular tiene facultades de uso, goce y disposición material y jurídica, pero, de cualquier manera,
siempre hay que tener en cuenta lo que disponga el Reglamento de Propiedad, ya sen sobre qué partes son comunes, o
sobre que partes comunes serán de uso exclusivo de determinados propietarios.

Ejemplo: puede disponer que un patio será de uso exclusivo del propietario del departamento de planta baja.

COSAS Y PARTES COMUNES

Conforme al art, 2040, son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales:

a) las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad; y

b) las que se determinan en el reglamento do propiedad horizontal.

Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.

Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a
una o varias unidades funcionales.

¿Y cómo se usan las partes comunes? Todos los propietarios pueden usarlas por igual (siempre que no perjudiquen o
restrinjan el derecho de los demás) conforme a su destino.

Aunque el propietario tiene derecho sobre una cuota parte ideal de las zonas comunes del edificio, puede usar y gozar de
ellas en forma total en la medida que lo haga junto con la unidad funcional, sin importar el valor de su departamento,
porque el uso de estas partes comunes no es proporcional a ese valor.

Ejemplo: todos usan por igual la escalera, el ascensor, la terraza, etc.

·Partes comunes: son el terreno y las cosas o partes de uso común del edificio (como ser: azoteas, galerías, calefacción,
refrigeración, portería, ascensores, etc.) o indispensables para su seguridad (como ser: cimientos, muros maestros,
techos, etc.).

Estas partes comunes son accesorias a las partes y no se pueden vender, transferir, gravar, etc. porque están unidas
indisolublemente al dominio de cada unidad (son accesorias de ellas).
Cosas y partes necesariamente comunes. -
Son aquellas sin las cuales el edificio no podría existir o cumplir la función para la que fue creado (conf. art. 2041):

a) Terreno;
b) Pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a estas con el exterior;
c) Techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) Cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones,
indispensables para mantener la seguridad;
e) Locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) Cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad
funcional;
g) Vivienda para alojamiento del encargado;
h) Ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i) Muros exteriores y los divisorios de unidades entre si y con cosas y partes comunes;
j) Instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la
unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros,
k) Artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l) Locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo (es decir que pueden surgir otras).

Cosas y partes comunes no indispensables. -

Son aquellas que sirven para actividades recreativas o de confort (conf. art. 2042):

a) Piscina:
b) Solárium
c) Gimnasio;
d) Lavadero;
e) Salón de usos múltiples (SUN).

Esta enumeración tiene carácter enunciativo, de manera quo podrán agregarse otras cosas no indispensables, como
parrillas, canchas, etc.

Cosas y partes propias (art. 2043).

Son aquellas necesariamente propias con respecto a la unidad funcional (pertenecen al dueño de la unidad funcional).
Son:

a) las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no
portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones (es decir dentro de la unidad
funcional);

b) las cosas y partes quo, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como propias en el reglamento de
propiedad horizontal (sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada).

Es decir que se considera “parle propia" al cubo de aire comprendido entre las estructuras divisorias horizontales y
verticales (incluidas las paredes que dividen el lugar en ambientes, puertas, ventanas, etc.).

CONSORCIO
Concepto:

El consorcio es el grupo formado por los propietarios de las unidades funcionales que integran el edificio, con miras a la
administración no sólo de las partes o superficies comunes, sino también en relación a diversas partes de uso exclusivo.
Se considera que es una persona jurídica distinta de cada uno de sus miembros, tiene patrimonio propio y su domicilio en
el inmueble.
Art. 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica
consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.

La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por
acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro
inmobiliario.

FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS. PROHIBICIONES. REGIMEN DE INFRACIONES. GASTOS

Y CONTRIBUCIONES. DEFENSAS. MODIFICAIONES Y OBRAS EN PARTES COMUNES.
FACULTADES, OBLIGACIONES Y РROHIBICIONKS DE LOS PROPIETARIOS

Facultades, -

La regla general es que cada propietario es dueño exclusivo de su unidad funcional (ej.: departamento B; unidad 15, etc.)
y puede hacer con ella lo que quiera: alquilarla, hipotecarla, venderla, etc., sin consentimiento de los demás.

La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre dicha unidad, comprende a las
cosas y partes comunes y a la unidad complementaria si hubiera, y no puede realizarse separadamente de éstas.

De todas formas, por razones de convivencia hay algunas obligaciones y prohibiciones que veremos a continuación.

Obligaciones, -
Las obligaciones do los propietarios son las siguientes:

a) Cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay. El
reglamento as la ley interna del edificio, rige la vida del consorcio por aso todos los propietarios deben
respetarlo. Es la columna vertebral de la propiedad horizontal.
b) Conservar en buen estado su unidad funcional: si por falta de mantenimiento de dicha unidad se ocasionan daños
en otra unidad funcional o partes comunes, se lo puede intimar a hacer el mantenimiento y a resarcir a los
damnificados.
c) Pagar expensas comunes ordinarias (para los gastos de mantenimiento de las cosas comunes) y extraordinarias
(para gastos especiales autorizados en Asamblea como para solventar obras nuevas o mejoras) en la proporción
de su parte indivisa.
d) Contribuir a la Integración del fondo de reserva, si lo hay.
e) Permitir el acceso a su unidad funcional para rea zar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del
consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosa8
o para controlar los trabajos de su instalación. De esta forma, el Administrador puede realizar su tarea de control
de aquellas cosas y partes comunes, ya sea que necesiten arreglo o, una vez. arregladas, constatar su arreglo
exitoso.
f) Notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la
unidad funcional. De esa forma, el Administrador puede realizar su tarea de llevar el libro con los datos
actualizados de cada propietario.

Prohibiciones, -
Son prohibiciones, tanto para propietarios como para ocupantes, los siguientes:

a) Destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral, buenas costumbres o a fines distintos a los
previstos en el reglamento de propiedad horizontal (ej.: usarlo para juego clandestino o para ejerce la
prostitución) o para un destino distinto al pactado en el Reglamento (ej.: si se pactó poner oficinas, ya no podre
vivir en el edificio). El Reglamento siempre tiene que contener el destino de cada unidad (vivienda, oficina, local,
consultorio, etc.).
b) Perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia, o depositar cosas
peligrosas o perjudiciales (como hacer ruidos excesivos en horarios no habituales o tener mercadería peligrosa
como pirotecnia).
 c) Ejercer actividades o realizar modificaciones o innovaciones que puedan afectar la seguridad del inmueble o
cambiar la forma externa del frente (ej. poner persianas de plástico cuando son todas de madera o pintar las
paredes exteriores con colores distintos al resto del edificio).

¿Un locatario, también debe respetar estas restricciones? Si, ya que las (prohibiciones son para propietarios y ocupantes
(inquilinos, visitantes), quienes deben respetar las normas de convivencia y el Reglamento.

Gastos y contribuciones. -
Cada propietario debe:

1. Pagar los gastos de conservación y reparación de su propia unidad,

2. Pagar las expensas.
EXPENSAS

Las expensas son cargas que deben cumplir cada uno de los propietarios en proporción al valor de sus unidades (dicha
proporción debe estar fijada en el Reglamento).

Clasificación.

Las expensas se pueden dividir en:

a) Comunes ordinarios. - Son para aquellos gastos de conservación del edificio (partes comunes o bienes del
consorcio) que no necesitan aprobación de la Asamblea. Se corresponden con los siguientes gastos:
 Gastos de administración: son los gastos que surgen por la administración normal del edificio (sueldos del
portero y administrador, gastos de limpieza, mantenimiento del ascensor, iluminación, gastos de seguros
médicos, de incendio, de incidente de trabajo, etc.).
 Gastos de reparación o sustitución: son las necesarias para mantener en buen estado las condiciones de
seguridad, comodidad y decoro del inmueble, de manera que estos gastos los hace el consorcio a través de
su administrador, y si éste no bace la reparación, puede hacerla un propietario.
Si es una reparación urgente o necesaria, el propietario que la hizo reclama el reembolso.
Si no es urgente, hay que cumplir 3 condiciones antes de ser rembolsado:
1)que no caté el administrador,
2) notificarle a los demás la reparación que se pretende hacer, y
3) que ninguno se oponga a esa reparación.
Acá también se incluyen los gastos por instalación de los accesos y circulación de personas con discapacidad
y vías de evacuación alternativa ante siniestros.
 Gastos de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. El
consorcio debe hacerse cargo de las multas impuestas al Administrador y de los gastos producidos por
incumplimientos inherentes a sus tareas.

b) Comunes extraordinarios. - Son dispuestas par resolución do la asamblea, y son aquellos gastos por trabajos no
indispensables para mantener el edificio, pero si para mejorarlo:
 Gastos por innovación y mejoras: en la P.H, para hacer innovaciones y mejoras se exige la mayor la absoluta
de votos (siempre que el Reglamento no establezca otra proporción). Esto es para evitar que un propietario,
caprichosamente, impida hacer la mejora. De todas formas, si la mejora es de un costo excesivo o contraria a
la ley o Reglamento o al aspecto estético del edificio, etc, la minoría puede oponerse a través del interdicto
de obra nueva.
 Gastos por daños causados con posas comunes (ej.: la caída de un balcón, un accidente causando con el
ascensor, etc.).
 Gastos por reconstrucción: la minoría que no quiere pagar el gasto, puede venderle su parte a la mayoría.

Certificado de deuda:

El art. 2048 CCyC establece que “el certificado de deuda es expedido por el administrador y aprobado por el Consejo de
Propietarios, si éste existe”.
Este último requisito es importante porque hace a la habilidad del título, motivo por el cual, al momento de iniciar la
acción ejecutiva, deberá acompañarse el certificado de deuda firmado por el administrador del consorcio y aprobado por
el consejo de propietarios que por imperio de la ley paso a ser un nuevo órgano del consorcio (optativo; art. 2044 CCyC) y
además una de sus atribuciones es la de controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio entre los cuales
está la percepción por vía judicial de la expensas impagas (art. 2064, inc. b, CCyC).

La aprobación que exige la ley por parte del consejo de administración deberá instrumentarse por escrito mediante un
“acta de aprobación” expedida y suscripta por los miembros que integran el mencionado consejo, instrumento que
deberá ser acompañado con el certificado de deuda expedido por el administrador a los fines de su habilidad como título
ejecutivo.

Cobro de las expensas, -

quién cobra las expensas? Debemos distinguir:

a. Si los gastos los hizo el consorcio: él es el titular del crédito, y debe cobrar el administrador,
b. Si los gastos los hizo un propietario: éste es el titular del crédito y quien tiene derecho al reembolso.

Garantías para cobrar las expensas, -

1. Vía Ejecutiva: tenemos en el Código Procesal Civil y Comercial (art, 524) la vía ejecutiva para lograr el cobro
de las expensas (esto es porque como las expensas son el 'motor' del consorcio no se podría esperar para
cobrarlas los tiempos de un juicio ordinario).
La mora se constituye de pleno derecho de manera que comienza a devengar intereses por mora o
punitorios a favor del consorcio.
La vía ejecutiva queda habilitada desde que el Administrador (con aprobación del Consejo, para mejor
control) expide el certificado de deuda, ya que es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las
expensas y demás contribuciones.

2. Patrimonio o anidad funcional: mientras que la persona es propietaria, responde con todo su patrimonio
por las expensas devengadas; y por las deudas del propietario anterior, responde hasta el valor de su unidad
funcional. Esto es porque el consorcio puede reclamarle al comprador las expensas que el vendedor dejó
impagas.

3. Prohibición de abandono: la ley prohíbe que un propietario haga abandono de la parte propia o común, con
el fin de no pagar las expensas.

Defensas. -
De acuerdo al art. 2049 (CCCN), los dueños no pueden dejar de pagar expensas ni contribuciones (ya sean de ahora o
de antes de adquirir la unidad, ya que al adquirirla el nuevo dueño asume sus deudas y responde por ellas) aunque:

 Renuncien al uso y goce de los bienes o servicios comunes

 Vendan en forma voluntaria o forzosa la unidad cuando el monto por el precio de venta no alcance a cubrir
toda la deuda. En este caso la deuda pasa al nuevo dueño quien debe responder por ella (sería un caso de
deuda devengada antes de su adquisición).
 Abandonen su unidad funcional: de manera que, aunque físicamente no haga uso de la unidad es
responsable no solo con ella sino con todo su patrimonio.
 Opongan defensas fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio (salvo compensación).

El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las
unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas
erogaciones.

Ejemplo: si no tengo instalación de calefacción o cañerías para agua caliente no debo pagar estos servicios.
Esta eximición debe ser justificada y aprobada en Asamblea y si es rechazada injustamente, se puede acudir a la
justicia.

Obligados al pago de expensas. -

El propietario y los poseedores por cualquier título (inquilinos, usufructuarios, compradores con boleto y posesión,
etc.) están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal.

MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES

Nadie puede disponer en forma unilateral de la cosa común ya que cada propietario tiene una parte ideal (y no
material) de ella. Veamos cada tipo de modificación en particular.

Mejora u obra nueva que requiere mayoría. -

Son aquellas mejoras e innovaciones que sirven para modernizar y embellecer cosas y partes comunes (ej.: poner
porteros visores, automatizar portones, modernizar la fachada, colocar alarmas o grupos electrógenos, etc.) y
requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, dado en Asamblea. Se debe presentar un informe
técnico de un profesional autorizado (ingeniero o arquitecto) para ser estudiado antes de tomar las decisiones.

¿Quién puede accionar frente al juez para que deje sin efecto la decisión que se tomó en la Asamblea? Dicha
apelación de la decisión sobre la modificación puede solicitarla el que pidió la mejora (si la decisión de la Asamblea
fue denegarla) o la minoría que se opuso a la mejora por estar afectado su interés particular (si la decisión fue
aceptarla).

El juez, luego de evaluar con el informe las características de la mejora u obra nueva (si es de costo excesivo,
contraria al reglamento o a la ley, si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior
o interior del inmueble, etc.), resuelve a favor o en contra del suspender la decisión de la mayoría. Recordemos que
esta decisión de la mayoría solo se suspende con orden judicial expresa,

Mejora u obra nueva que requiere unanimidad.

Son aquellas mejoras y obras nuevas que consisten en:

 modificaciones importantes que alteran el inmueble de forma sustancial; o

 modificaciones que benefician sólo a un propietario (ej.: arreglar una terraza de uso exclusivo). Como este
tipo de obra puede afectar la solidez, seguridad, ocasionar molestias o bajarles el valor a otras unidades, se
exige la aceptación por todos los propietarios en Asamblea convocada al efecto. El beneficiario debe
efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del Reglamento de propiedad horizontal y de su
inscripción, si hubiera que hacerlos.

Reparaciones urgentes. -

Como ya vimos, cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de
propietarios, puede realizar reparaciones urgentes que requieren una rápida solución, en las cosas y partes comunes
(ej.: arreglar bomba de agua, cambiar caños, cables, etc.), como un gestor de negocios.

El propietario que pagó los gastos, tiene derecho a ser reembolsado por el consorcio y si éste se niega al pago puede
demandarlo judicialmente para que el juez resuelva y decida si el gasto fue justificado y el precio razonable.

Si los considera injustificados, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la
restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.

Grave deterioro o destrucción del edificio. -

Ante casos de grave desgaste o destrucción (total o parcial) del edificio (causados por incendios, inundaciones,
terremotos, derrumbes, etc.) se necesita en la asamblea la mayoría que represente más de la mitad del valor del
edificio (es por porcentaje y no por número de votos) para decidir:
 a) su demolición y venta del terreno y materiales,
b) la reparación o reconstrucción: si no hay oposición de la minoría lodos deben pagar el gasto de
reconstrucción según sus porcentuales y ante la negativa a pagar se procede mediante la vía ejecutiva (ya
que dicho gasto es tomado como expensas comunes). Si hay oposición de la minoría esta no puede ser
obligada a pagar la reconstrucción de manera que puede ceder sus derechos de propiedad a terceros o a los
demás propietarios que se harán cargo de dicho pago. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede
adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.

Se considera grave destrucción o deterioro del edificio cuando éste no puede (en forma total o parcial) cumplir con
su destino.

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL (ART. 2056). CLAUSULAS.

Concepto. -

El reglamento de propiedad horizontal (antes llamado en la ley 135 12 Reglamento de Copropiedad porque se
consideraba que había un derecho Real de Condominio) es el acto jurídico que da comienzo al sistema de la PH
sobre el inmueble, es la ley interna del edilicio y constituye, junto con el título de adquisición, el título suficiente (art.
1892 CCCN). Rige la vida del consorcio y todos los propietarios deben respetarlo. Es la columna vertebral de la
Propiedad Horizontal.

El Reglamento debe otorgarse por escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble (junto con
el certificado de dominio y de los planos de mensura y subdivisión).

Redacción del Reglamento. -

El reglamento puede ser redactado por:

a) El propietario vendedor, del inmueble: luego este reglamento debe ser aceptado por los compradores,
adhiriéndose al mismo,
b) Todos los propietarios de las unidades funcionales en forma unánime : luego, los futuros compradores irán
adhiriéndose al Reglamento.

Naturaleza jurídica del Reglamento.

a) La mayoría de la doctrina considera que estamos ante un contrato, porque el reglamento se forma por un
acuerdo de voluntades entre los propietarios (aunque hay ciertos contenidos que deben estar obligatoriamente: son
las cláusulas obligatorias (enumeradas en el art. 2056, CCCN). Sería un contrato consensual, formal, bilateral,
conmutativo y de adhesión.

b) Otros, consideran que se trata simplemente de un conjunto de normas jurídicas, pero no de un contrato, porque
no siempre que hay acuerdo de voluntades hay contrato. Además, los propietarios entran y salen de esta supuesta
'relación contractual' al comprar o vender, sin el consentimiento de los demás propietarios, cosa prohibida en el
contrato.

"Cláusulas obligatorias" del Reglamento (Art. 2056). -

El Reglamento tiene clausulas obligatorias (información que debe estar forzosa-mente en cada uno, por
considerarse indispensable para su comercio funcionamiento) sobre las siguientes cuestiones:

a) Los lugares: determinar el temreno, las unidades funcionales y complementarias.

b) Las parles proporcionales: especificar el porcentaje que le loca a cada propietario de las partes comunes y
de los gastos comunes.
c) Enumerar los bienes propios y las cosas y partes comunes.
d) Detallar el uso y goce de las cosas y parles comunes y de los bienes del consorcio.
e) Determinar el destino de las unidades funcionales (que uso se le dará a cada unidad: vivienda, oficina, local,
consultorio, etc.) y de las partes comunes.
 f) Las Asambleas: determinar sus facultades especiales, la forma de convocarla, su periodicidad y notificación;
la cantidad de cartas poderes que puede tener cada titular para representar a otros en asambleas; mayorías
necesarias para las distintas decisiones y para modificar el reglamento de propiedad horizontal; forma de
computar las mayorías.
g) Detallar las prohibiciones para disponer o locar unidades complementarias hacia terceros no propietarios.
h) El administrador: su designación, facultades, obligaciones especiales, plazo de ejercicio de su función.
i) El Consorcio: como se compone su patrimonio, detallar su ejercicio financiero y facultades especiales

Reforma del Reglamento. -

En general, sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayara de dos tercios de la
totalidad de los propietarios. Aunque va a depender de qué cláusulas se quieran reformar. Existen dos tipos de
cláusulas:

a) Cláusulas reglamentarias: son las relacionadas con temas menores. Para reformar estas cláusulas o partes
reglamentarias, se exige una mayoría no menor de 2/3 del total de los propietarios (esto significa que el
reglamento puede establecer una mayoría mayor, como la unanimidad, pero nunca menor a 2/3 del total de
propietarios).
b) Cláusulas estatuarias: son las relacionadas con el estatuto o situación patrimonial. Para reformar esta parte
estatutaria o cuanto la reforma es importante, suele exigirse la unanimidad. Ej.: cambiar el destino de las
unidades, determinar las partes propias y comunes, etc.

Nota: siempre estamos hablando de los propietarios y no de los presentes en la Asamblea.

La reforma debe hacerse en escritura pública y ser inscripta en el R.P.L para que sea oponible a terceros. De lo
contrario va a valer el reglamento originario, sin modificación.

Las cláusulas de irrevocabilidad, que suele hacer el propietario vendedor a su favor, para que no se reformen
determinadas cosas, son inválidas y en estos casos la reforma puede hacerla la justicia.

El reglamento puede contener otros temas que incluyan los consorcistas siempre que no contraríen la ley o el
espíritu de la P.H., porque de lo contrario estas cláusulas serán consideradas inválidas.

SUBCONSORCIOS. NATURALEZA
Los subconsorcios son sectores con independencia (funcional o administrativa) dentro de edificios con
estructura o naturaleza conveniente para que existan (ej.: cuando hay muchas unidades funcionales o
varias torres o galerías comerciales, etc. que hace que sea difícil administrarlo en bloque). Debe estar
prevista su existencia dentro del Reglamento. La independencia es funcional y económica, haciendo
posible la diferenciación de los gastos de cada sector.
Se nombran subconsorcios por sectores diferenciados: áreas comerciales, viviendas, cocheras, etc. Cada
sector puede tener:
a) una subasamblea y
b) un subadministrador del sector.
En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve, en definitiva. Como ésta división es
interna frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo
integran.
Código Civil y Comercial Nacional

Artículo 2068. Sectores con independencia

En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la
existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio
en general.

Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y
puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea
resuelve, en definitiva.

Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.

El artículo 2068 señala que la legislación rige “para edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente”, es
por eso que los administradores entienden que también se admite para los edificios que sean utilizados como
residencia y para fines comerciales, ya que cada sector tiene necesidades y objetivos diferentes.

La legislación concede la posibilidad de existencia de un consorcio general y de un subconsorcio. Por lo tanto, el

artículo agrega que “cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben
regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector”.

El subconsorcio y las subasambleas funcionarán solamente ante temas y problemas de su sector, porque el
consorcio general seguirá interviniendo ante todo el edificio. Además, en caso de conflicto entre las diversas
subasambleas, resuelve la asamblea general, en definitiva.

¿Qué sucede frente a terceros?

Frente a problemas con terceros responde todo el consorcio, sin tener en cuenta los diversos sectores que integren
el edificio.

¿Puede haber más de un consorcio en un edificio?

Sí. Es el caso de los subconsorcios, que pueden ser convenientes cuando la estructura del edificio tiene sectores
independientes como, por ejemplo, una galería comercial.

ADQUISICION DEL DERECHO DE PROPIEDAD HORIZOTAL. TITULOS SUFICIENTES Y MODOS SUFICIENTES

Nacimiento del derecho real de propiedad horizontal,

¿Como nace el derecho real de P.H.? El requisito indispensable para constituirlo es la redacción del Reglamento de
Propiedad y su inscripción en el registro inmobiliario. De esta forma se puede realizar la división jurídica del edificio.

El titular del dominio o los condóminos se reúnen y acuerdan dividir la cosa en unidades funcionales y redactar el
reglamento de propiedad horizontal conteniendo temas fundamentales como las cosas que integran este derecho
real de PH, la forma de organización de su persona jurídica, etc.

¿Quién debe redactar el Reglamento? Debe realizarlo el titular del dominio o los condóminos en escritura pública e
inscribirlo en el Registro inmobiliario. Esto reglamento se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

Una vez que se inscribe el Reglamento nace el estado de propiedad horizontal.

Los modos de adquisición de este derecho real son los que resultan de la aplicación de las normas que reglan la
adquisición del derecho de dominio, teniendo en cuenta las especiales características de la figura que estudiamos.

Son modos suficientes la tradición; la sucesión en los derechos del propietario y la prescripción adquisitiva. A ellos
puede agregarse la partición en especie de un condominio o de una comunidad hereditaria.

“Teoría de Titulo y Modo”. -

El art, 1892 del nuevo Código Civil y Comercial establece la "Teoría de Titulo y Modo". Esta teoría se aplica para
transmitir los derechos reales que se ejercen por la posesión (regla del memo plus iuris del art. 399). Este sistema se
llama "de la doble cansa" ya que para quo haya derecho real debe haber causa fuente de la adquisición (titulo) y
causa eficiente (modo tradición):
  Título suficiente: es el acto jurídico que tiene los requisitos establecidos por la ley, y su finalidad es
transmitir o constituir el derecho real (ej. Jos contratos para adquirir, modificar o extinguir derechos reales
sobre inmuebles deben hacerse por escritura pública).
 Modo suficiente: es la forma de exteriorizar la transmisión o constitución del derecho real. Ejemplos:
- en los derechos reales que se ejercen por la posesión, el modo suficiente es la tradición posesoria.
- en la servidumbre positiva, el modo suficiente es el primer uso.
-en los derechos reales sobre cosas registrables (en los casos legalmente previstas) y sobre cosas no
registrables (cuando el tipo del derecho así lo requiera), el modo suficiente es la inscripción registral.

Para que el titulo y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar
legitimados al efecto.

Excepciones: No es necesaria la tradición...

1) ….. cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al
que la poseía a su nombre (traditio brevi manu); o
2) …...cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro; o
3) ...cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre
del adquirente (constituto posesorio).

¿Qué pasa si no hay título suficiente? Y Si no hay título suficiente, Ja tradición sólo hace adquirir la posesión, pero
no el dominio. Ejemplo: si se vende un inmueble y, con boleto de compraventa, el vendedor le da el inmueble al
comprador, éste será poseedor (art. 1909) pero no titular de dominio, basta que no se haga la escritura pública.

Deben concurrir título y modo suficientes para transmitir derechos reales que se ejercen por la posesión. Sólo con la
tradición no alcanza para transmitir y adquirir un derecho real (aunque se inscriba la escritura pública).

PERSONALIDAD EN EL NUEVO CÓDIGO. RESPONSABILIDAD DE LOS CONSORCISTAS POR DEUDAS DEL

CONSORCIO.
Personería jurídica del consorcio de propietarios:

Los órganos a los que hace referencia la norma (asamblea, el consejo de propietarios y el administrador), son
aquellos para que el ente consorcial funcione como tal. Al tratarse de una persona jurídica, necesita sin duda de un
representante legal (administrador) que será la persona física y/o jurídica designada a fin de representar al consorcio
ante las entidades administrativas, bancarias y judiciales.

Por su parte, la asamblea es el órgano deliberativo conformado por los consorcistas que, por las mayorías legales y/o
las establecidas en el reglamento de propiedad, toma las decisiones que deberán ser ejecutadas por el
administrador.

El CCyC introduce la figura del consejo de propietarios que no tiene, en principio, la facultad de representar al
consorcio, salvo en el supuesto de acefalía por muerte, ausencia o renuncia del administrador, en cuyo caso ejercerá
la administración del consorcio en forma temporaria.

¿Desde cuándo nace el consorcio como persona jurídica?

Para dar nacimiento a la propiedad horizontal es necesario que existan por los menos dos consorcistas, razón por la
cual la afectación de un inmueble al régimen de la propiedad horizontal y el nacimiento del consorcio como persona
jurídica depende de quién efectúe la afectación jurídica. Si la afectación al régimen jurídico de la propiedad
horizontal la realiza quien es titular del inmueble redactando el reglamento de propiedad horizontal e inscribiéndolo
en el registro de la propiedad inmueble, la persona jurídica consorcio nace con la primera enajenación que se haga
de una de las unidades funcionales, puesto que no se puede concebir un consorcio sin consorcistas, ya que es la
propia norma la que establece que el ente consorcial está compuesto por un conjunto de propietarios. En el
supuesto que la afectación al régimen de la propiedad horizontal de un inmueble fuera efectuada por los
condóminos del inmueble, la persona jurídica consorcio nace desde el mismo momento en que se inscribe en el
registro de la propiedad inmueble el reglamento de propiedad horizontal produciéndose una mutación jurídica ya
que el condominio se transforma por voluntad de los condóminos en propiedad horizontal y los mismos pasan a
revestir la calidad de propietarios de las unidades funcionales.

Patrimonio propio:

El “patrimonio propio” del consorcio está integrado por las expensas cobradas, el fondo de reserva y los intereses
punitorios por expensas atrasadas demás créditos.

El consorcio es responsable con su patrimonio por las deudas contraídas por el Administrador al cumplir con sus
funciones. Algunos autores consideran que el dinero obtenido del alquiler de espacios comunes o de la publicidad
realizada en paredes divisorias integran el patrimonio del consorcio mientras que otros autores consideran que ese
dinero pertenece a los condóminos y que se puede dividir entre ellos.

¿Qué pasa si su patrimonio no alcanza para cumplir con una obligación contraída por el consorcio, como por ejemplo
para pagarle al “service” del ascensor?

En estos casos de insolvencia o insuficiencia del activo del consorcio, donde se compruebe su incapacidad
patrimonial para afrontar la deuda común, todos los propietarios van a contribuir, pero no lo harán solidariamente,
sino en proporción al valor de sus unidades (su responsabilidad es subsidiaria por el cobro de la parte proporcional
de la deuda según el valor de cada unidad). - “Las cosas y partes comunes no pertenecen al consorcio, sino que son
de los propietarios”.

Capacidad:

Como toda persona jurídica, su capacidad abarca los actos que tengan relación con el cumplimiento de sus fines.
Puede adquirir derechos (reclamar el pago de expensas y fondos de reservas u otro crédito que tenga derecho a
cobrar, pedir préstamos en el banco, comprar propiedades en remate por no pagar expensas, pedir concurso
preventivo por no pagar expensas, etc.) y contraer obligaciones (al contratar a alguien para que realice un trabajo o
frente a los consorcistas si se generó algún daño por el que deba responder el consorcio).

En resumen:

 El consorcio es un sujeto distinto de las personas que lo componen.

 Al ser una persona jurídica puede adquirir derechos y contraer obligaciones. -

Tiene un domicilio, un representante legal, un órgano que lo gobierna.

 Sus órganos son:

1. la Asamblea de propietarios (órgano deliberativo);

2. el Consejo de propietarios (órgano de vigilancia); y

3. el Administrador (órgano representativo).

Extinción de la personalidad del consorcio:

La personalidad del consorcio se extingue al desafectar el inmueble del régimen de propiedad horizontal, ya sea
por acuerdo unánime de los propietarios o por resolución del juez.

1) En el primer supuesto, la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales deberán manifestar, en una
asamblea extraordinaria celebrada a tal fin, su voluntad de desafectar el inmueble al régimen de la propiedad
horizontal, en cuyo caso, se requiere como quórum la unanimidad de los consorcistas y la desafectación requiere
como mayoría la unanimidad. Una vez manifestada la voluntad en el acto asambleario, deberá concretarse
jurídicamente la desafectación mediante la instrumentación por escritura y su inscripción en el Registro de la
Propiedad Inmueble. Al producirse la desafectación, los titulares del derecho real de propiedad horizontal se
transforman en condóminos del inmueble desafectado, ello en la proporción pactada de común acuerdo.

2) El segundo supuesto, será el juez quien, bajo resolución fundada, decida poner fin a la personalidad del
consorcio.
También se desafecta el inmueble cuando al quedar un solo dueño de todos los departamentos, éste decide
extinguir ese sistema de Propiedad Horizontal e inscribe el inmueble en el Registro.

Desafectación por destrucción o demolición del edificio

Por último, se destaca que la personalidad del consorcio concluye por la destrucción total o la demolición del
edificio, transformándose en un condominio sobre el terreno y los escombros.