REPUBLIDA BOLIVARIANA DE VENEZUELA UNIVERSIDAD ARTURO MICHELENA FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS ESCUELA DE DERECHO

Propiedad Horizontal
(Análisis de la Ley)

Elaborado por: Henry A. Oviedo V. C.I.: V.- 07.436.225 Prof.: Dr. José Mercado Sección: 05 Año: 04

San Diego de Alcalá, octubre 2010

En este documento se señala entre otras cosas. sobre el apartamento o local. En el mismo. de copropiedad y de vecindad.PROPIEDAD HORIZONTAL La Propiedad Horizontal. la intención del . en su origen. los trasteros) con otros elementos escaleras (escaleras. sobre las áreas comunes de toda la construcción. por mandato de la ley deberá haber un grupo de personas que dirijan la manera de administrar los gastos de mantenimiento del edificio. son lo que se ha dado en denominar Propiedad Horizontal De esta forma. se llama propiedad horizontal a la división entre distintos propietarios de los varios pisos de un edificio o de los diferentes departamentos de un edificio de una sola planta. las plazas de parking. La Propiedad Horizontal es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente. entre otros. Un derecho de propiedad individual. previamente debe de haberse redactado y presentado en la oficina de registro inmobiliario un documento que se le llama Documento de Condominio que es el documento de la comunidad de ese edificio. propios (los pisos. coexisten elementos privativos. jardines. A este grupo se le llama Junta de Condominio. portales. La propiedad horizontal tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad. que sean independientes y que tengan salida a la vía pública. El modo en que se regulan dichas relaciones de propiedad. no deja de ser una especial forma de copropiedad que se establece entre los propietarios de un inmueble dividido en pisos. En este tipo de construcciones. y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio. También es importante saber que para que en un edificio exista legalmente la propiedad horizontal. directamente o por pasaje común. ascensores.

cuantas personas conformarán la junta de condominio. número de pisos. En Venezuela. Posteriormente se promulgó en 1958 la Ley de Propiedad Horizontal. el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje de propiedad sobre los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio en cuestión. Esta decisión debe ser expresada en forma auténtica y con el Registro del Documento de Condominio. Esta decisión se establece: Para aquellas edificaciones que se construyan bajo el Régimen de Propiedad Horizontal. junto con el piso. se especifica que uso se le va a dar a estos apartamentos o locales. estacionamientos. Su regulación data del 10 de junio de 1957. Edificaciones ya construidas y ocupadas. se señalan las características de la construcción del edificio. oficinas. bodegas. la cual fue reformada en fecha 26 de . entre otros. el sistema de derecho de Propiedad Horizontal se constituye por medio de la Ley y nace por decisión del Propietario o de los Propietarios de un inmueble. sitios y otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas. por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente. recintos industriales. Así pues. y la cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la propiedad del piso. con la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal por apartamento. y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio común. su tamaño. locales comerciales. siendo inseparable de ésta.constructor del edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales. Tales elementos se consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del piso. siempre y cuando su Propietario o Propietarios decidan venderlo bajo esta modalidad. Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad que se ejerce sobre viviendas. de destinarlo a la venta de apartamentos o locales.

Esta última. acciones judiciales de subasta). En el mismo queda claro lo descrito anteriormente así como los siguientes puntos: Las partes en copropiedad no pueden ser segregadas. No existe derecho de tanteo o retracto en caso de venta por parte de un copropietario de su piso o local. nuestro Derecho entiende que dicho copropiedad en proindiviso es algo transitorio. la definición originaria de la propiedad horizontal. y es francamente difícil el que se extinga dicho régimen. el respeto a la Ley de Propiedad Horizontal y a la normativa urbanística. que regula todo lo relativo a este tipo de copropiedad. Así. publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 3. Así. Y ahi tenemos la Ley de Propiedad Horizontal. cosa quien se hace generalmente en escritura pública para poder tener acceso al Registro de la Propiedad. En este. o cuando un par de amigos compran una casa. cuyos derechos se manifiestan por cuotas indivisas (sin concretar en ninguna parte del bien) es en el que nos encontramos habitualmente cuando hay varios herederos. Precisamente por ello. en el que un bien tiene unos copropietarios. la encontramos en el art. y articula elementos para poder acabar con ella (derechos de tanteo. el denominado proindiviso. Junto a dicha . Sobre esto cabe matizar que.396 del Codigo Civil.septiembre de 1978 y 18 de agosto de 1983. son algo estable en el tiempo. y se transmiten conjuntamente con el elemento privativo al que son anejas. cabe hacerlo con el acuerdo unánime de los propietarios. Aquí. Sin embargo. el Código Civil entiende que debe haber regulación específica.241 la cual rige hoy en día. en ultima instancia. de retracto. La Propiedad Horizontal nace desde el momento en que se constituye dicho régimen para un edificio. vendidas o embargadas por separado. nuestro Derecho tiene claro que la Propiedad Horizontal. las denominadas Comunidades de Propietarios. me gustaría reseñar que esta es una diferencia clara con el otro gran régimen de copropiedad que se conoce en España.

donde se toman las decisiones que afectan la vida de comunidad (art. y así lo recogió la Ley en posteriores reformas (hoy en el articulo 24 de la LPH) la existencia de complejos inmobiliarios. En la teoría. a cada local. pero que en la práctica ha venido ser sustituido por la figura profesional y externa del Administrador de Fincas. el Secretario.Constitución. pero también se tiene en cuenta su ubicación. sería auxiliado por otro cargo. la Junta de Propietarios. ya que determinara. de Comunidades de Propietarios de Chalets. la contribución en los gastos comunes del edificio. entre otros…Es clave dicha cuota. El éxito de esta figura ha extendido este tipo de estatuto jurídico más allá de los bloques vecinales. Dicha cuota se establece partiendo de los metros útiles del piso o local en relación con los del inmueble. A cada piso. Dicha cuota supone en que % participa el propietario en los elementos comunes del edificio. con posibles modificaciones. Y es que la Comunidad de Propietarios se organiza a través de un órgano. entre otros…Es muy importante que dichos Estatutos estén inscritos en el registro de la Propiedad para que puedan afectar a terceros. conservación. En dicha Junta se designa igualmente al Presidente. o de . que se reúne una vez al año como mínimo para aprobar los Presupuestos. así como todo lo relativo a gobierno del edificio. gastos. se otorgaran también los Estatutos. que puede haber fuertes limitaciones al derecho de propiedad). Es muy habitual. 13 LPH). su uso. que se encargaría de las actas y certificados. sin perjuicio de otras posibles convocatorias. así como otorgará un voto ponderado en las Junta de Propietarios. que es el representante legal de la Comunidad. por defecto de la propia Ley de Propiedad Horizontal. que contendrán las reglas para el ejercicio de los derechos de propiedad (ojo. se le asigna una cuota de participación en el inmueble. aunque hay muchas Comunidades que se remiten sin más a las normas genéricas.

caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o . Los cimientos. instalaciones y equipos existentes para el beneficio común. en general todos los artefactos.Naves Industriales. Los incineradores de residuos y. Cuando dichas azoteas. depósitos o maleteros se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos. son cosas comunes a todos los apartamentos (Art. donde la Propiedad Horizontal. vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble. techos. Según el Ordenamiento Normativo Vigente. refrigeración. Los sótanos. con elementos comunes interiores (jardines. precisamente en horizontal. 5 Ley de Política Habitacional ): La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción. vestíbulos. escaleras. luz. Si en dichos sótanos hubieren puestos de estacionamiento. gas. edificaciones. Los locales destinados ala administración. patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste. salida y comunicaciones. estructuras. Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad. salvo los apartamentos y locales que en ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. deportivas de recreo. ascensores y vías de entrada. cisterna. Los locales y obras de seguridad. galerías. en vez de distribuirse en vertical lo hace. entre otros) de uso común para los distintos propietarios. patios o jardines. de recepción o reunión social y otras semejantes. agua fría y caliente. por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales. Este debe asignar. Las azoteas. de ornato. telecomunicaciones. paredes maestras. tanques y bombas de agua y demás similares. También los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio.

cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes. depósitos. condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. . El Ejecutivo Nacional. mediante reglamento especial. podrán enajenarse o gravarse. en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen. y. preferentemente a favor de los propietarios. las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio.local. seguridad. si los hubiere. maleteros o estacionamientos rentables. no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada. Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales. Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia. podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo. sótanos. Su régimen incluye tanto la normativa que rige para la compraventa de apartamentos o locales comerciales en Propiedad Horizontal como las disposiciones relativas a la constitución del Documento de Condominio y la administración de las cosas comunes. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. locales. Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. y en particular los apartamentos. sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos.

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