REPUBLIDA BOLIVARIANA DE VENEZUELA UNIVERSIDAD ARTURO MICHELENA FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS ESCUELA DE DERECHO

Propiedad Horizontal
(Análisis de la Ley)

Elaborado por: Henry A. Oviedo V. C.I.: V.- 07.436.225 Prof.: Dr. José Mercado Sección: 05 Año: 04

San Diego de Alcalá, octubre 2010

propios (los pisos. de copropiedad y de vecindad. En este documento se señala entre otras cosas. directamente o por pasaje común. portales. y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio. no deja de ser una especial forma de copropiedad que se establece entre los propietarios de un inmueble dividido en pisos. por mandato de la ley deberá haber un grupo de personas que dirijan la manera de administrar los gastos de mantenimiento del edificio. que sean independientes y que tengan salida a la vía pública. En este tipo de construcciones. A este grupo se le llama Junta de Condominio. entre otros. También es importante saber que para que en un edificio exista legalmente la propiedad horizontal. ascensores. en su origen. previamente debe de haberse redactado y presentado en la oficina de registro inmobiliario un documento que se le llama Documento de Condominio que es el documento de la comunidad de ese edificio. los trasteros) con otros elementos escaleras (escaleras. La propiedad horizontal tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad. El modo en que se regulan dichas relaciones de propiedad. La Propiedad Horizontal es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente. Un derecho de propiedad individual. coexisten elementos privativos. sobre el apartamento o local. son lo que se ha dado en denominar Propiedad Horizontal De esta forma. sobre las áreas comunes de toda la construcción. jardines. se llama propiedad horizontal a la división entre distintos propietarios de los varios pisos de un edificio o de los diferentes departamentos de un edificio de una sola planta. En el mismo.PROPIEDAD HORIZONTAL La Propiedad Horizontal. las plazas de parking. la intención del .

se señalan las características de la construcción del edificio.constructor del edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales. Posteriormente se promulgó en 1958 la Ley de Propiedad Horizontal. estacionamientos. recintos industriales. la cual fue reformada en fecha 26 de . Su regulación data del 10 de junio de 1957. y la cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la propiedad del piso. entre otros. siempre y cuando su Propietario o Propietarios decidan venderlo bajo esta modalidad. el sistema de derecho de Propiedad Horizontal se constituye por medio de la Ley y nace por decisión del Propietario o de los Propietarios de un inmueble. sitios y otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas. Edificaciones ya construidas y ocupadas. Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad que se ejerce sobre viviendas. cuantas personas conformarán la junta de condominio. de destinarlo a la venta de apartamentos o locales. En Venezuela. Esta decisión debe ser expresada en forma auténtica y con el Registro del Documento de Condominio. su tamaño. Tales elementos se consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del piso. por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente. locales comerciales. se especifica que uso se le va a dar a estos apartamentos o locales. bodegas. y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio común. número de pisos. Esta decisión se establece: Para aquellas edificaciones que se construyan bajo el Régimen de Propiedad Horizontal. junto con el piso. con la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal por apartamento. siendo inseparable de ésta. el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje de propiedad sobre los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio en cuestión. oficinas. Así pues.

de retracto. cosa quien se hace generalmente en escritura pública para poder tener acceso al Registro de la Propiedad.septiembre de 1978 y 18 de agosto de 1983. Sobre esto cabe matizar que. la encontramos en el art. En el mismo queda claro lo descrito anteriormente así como los siguientes puntos: Las partes en copropiedad no pueden ser segregadas. que regula todo lo relativo a este tipo de copropiedad. Esta última. el respeto a la Ley de Propiedad Horizontal y a la normativa urbanística. vendidas o embargadas por separado. la definición originaria de la propiedad horizontal. nuestro Derecho entiende que dicho copropiedad en proindiviso es algo transitorio. en ultima instancia. me gustaría reseñar que esta es una diferencia clara con el otro gran régimen de copropiedad que se conoce en España. nuestro Derecho tiene claro que la Propiedad Horizontal.396 del Codigo Civil. No existe derecho de tanteo o retracto en caso de venta por parte de un copropietario de su piso o local. Así.241 la cual rige hoy en día. cabe hacerlo con el acuerdo unánime de los propietarios. Precisamente por ello. La Propiedad Horizontal nace desde el momento en que se constituye dicho régimen para un edificio. y articula elementos para poder acabar con ella (derechos de tanteo. y es francamente difícil el que se extinga dicho régimen. Así. y se transmiten conjuntamente con el elemento privativo al que son anejas. Sin embargo. Y ahi tenemos la Ley de Propiedad Horizontal. el Código Civil entiende que debe haber regulación específica. Aquí. acciones judiciales de subasta). publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 3. el denominado proindiviso. o cuando un par de amigos compran una casa. Junto a dicha . en el que un bien tiene unos copropietarios. En este. las denominadas Comunidades de Propietarios. cuyos derechos se manifiestan por cuotas indivisas (sin concretar en ninguna parte del bien) es en el que nos encontramos habitualmente cuando hay varios herederos. son algo estable en el tiempo.

con posibles modificaciones. y así lo recogió la Ley en posteriores reformas (hoy en el articulo 24 de la LPH) la existencia de complejos inmobiliarios. entre otros…Es muy importante que dichos Estatutos estén inscritos en el registro de la Propiedad para que puedan afectar a terceros. se otorgaran también los Estatutos. Es muy habitual. se le asigna una cuota de participación en el inmueble. En dicha Junta se designa igualmente al Presidente. sería auxiliado por otro cargo. pero también se tiene en cuenta su ubicación. la contribución en los gastos comunes del edificio. su uso. así como todo lo relativo a gobierno del edificio. el Secretario. aunque hay muchas Comunidades que se remiten sin más a las normas genéricas. Dicha cuota se establece partiendo de los metros útiles del piso o local en relación con los del inmueble. gastos. donde se toman las decisiones que afectan la vida de comunidad (art. por defecto de la propia Ley de Propiedad Horizontal. a cada local. la Junta de Propietarios. conservación. que es el representante legal de la Comunidad. Dicha cuota supone en que % participa el propietario en los elementos comunes del edificio. así como otorgará un voto ponderado en las Junta de Propietarios. Y es que la Comunidad de Propietarios se organiza a través de un órgano. que puede haber fuertes limitaciones al derecho de propiedad). El éxito de esta figura ha extendido este tipo de estatuto jurídico más allá de los bloques vecinales. En la teoría. que contendrán las reglas para el ejercicio de los derechos de propiedad (ojo. de Comunidades de Propietarios de Chalets. que se reúne una vez al año como mínimo para aprobar los Presupuestos. entre otros…Es clave dicha cuota. 13 LPH). que se encargaría de las actas y certificados.Constitución. A cada piso. ya que determinara. pero que en la práctica ha venido ser sustituido por la figura profesional y externa del Administrador de Fincas. o de . sin perjuicio de otras posibles convocatorias.

por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales. galerías. entre otros) de uso común para los distintos propietarios. vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble. son cosas comunes a todos los apartamentos (Art. edificaciones. salvo los apartamentos y locales que en ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. telecomunicaciones. cisterna. 5 Ley de Política Habitacional ): La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción. en vez de distribuirse en vertical lo hace. caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o . salida y comunicaciones. precisamente en horizontal. escaleras. tanques y bombas de agua y demás similares. gas. refrigeración. de ornato. ascensores y vías de entrada.Naves Industriales. Los incineradores de residuos y. Los sótanos. Los locales y obras de seguridad. También los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. donde la Propiedad Horizontal. instalaciones y equipos existentes para el beneficio común. Las azoteas. patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste. patios o jardines. Si en dichos sótanos hubieren puestos de estacionamiento. Cuando dichas azoteas. luz. agua fría y caliente. de recepción o reunión social y otras semejantes. en general todos los artefactos. depósitos o maleteros se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos. Los cimientos. con elementos comunes interiores (jardines. Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad. Según el Ordenamiento Normativo Vigente. vestíbulos. paredes maestras. estructuras. Los locales destinados ala administración. techos. deportivas de recreo. Este debe asignar.

seguridad. cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes. preferentemente a favor de los propietarios. Su régimen incluye tanto la normativa que rige para la compraventa de apartamentos o locales comerciales en Propiedad Horizontal como las disposiciones relativas a la constitución del Documento de Condominio y la administración de las cosas comunes. en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen. depósitos. las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. si los hubiere. . Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. mediante reglamento especial. Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales. podrán enajenarse o gravarse. locales. sótanos. y en particular los apartamentos. podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo. El Ejecutivo Nacional. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada. Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia. sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales.local. maleteros o estacionamientos rentables. y.

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