Propiedad Horizontal

REPUBLIDA BOLIVARIANA DE VENEZUELA UNIVERSIDAD ARTURO MICHELENA FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS ESCUELA DE DERECHO

Propiedad Horizontal
(Análisis de la Ley)

Elaborado por: Henry A. Oviedo V. C.I.: V.- 07.436.225 Prof.: Dr. José Mercado Sección: 05 Año: 04

San Diego de Alcalá, octubre 2010

los trasteros) con otros elementos escaleras (escaleras. En este documento se señala entre otras cosas. jardines. Un derecho de propiedad individual. de copropiedad y de vecindad. y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio.PROPIEDAD HORIZONTAL La Propiedad Horizontal. entre otros. En el mismo. en su origen. propios (los pisos. son lo que se ha dado en denominar Propiedad Horizontal De esta forma. la intención del . A este grupo se le llama Junta de Condominio. El modo en que se regulan dichas relaciones de propiedad. se llama propiedad horizontal a la división entre distintos propietarios de los varios pisos de un edificio o de los diferentes departamentos de un edificio de una sola planta. En este tipo de construcciones. por mandato de la ley deberá haber un grupo de personas que dirijan la manera de administrar los gastos de mantenimiento del edificio. coexisten elementos privativos. sobre las áreas comunes de toda la construcción. sobre el apartamento o local. no deja de ser una especial forma de copropiedad que se establece entre los propietarios de un inmueble dividido en pisos. previamente debe de haberse redactado y presentado en la oficina de registro inmobiliario un documento que se le llama Documento de Condominio que es el documento de la comunidad de ese edificio. directamente o por pasaje común. También es importante saber que para que en un edificio exista legalmente la propiedad horizontal. La Propiedad Horizontal es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente. ascensores. las plazas de parking. portales. que sean independientes y que tengan salida a la vía pública. La propiedad horizontal tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad.

por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente. locales comerciales. Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad que se ejerce sobre viviendas. entre otros. se especifica que uso se le va a dar a estos apartamentos o locales. junto con el piso. de destinarlo a la venta de apartamentos o locales. Edificaciones ya construidas y ocupadas. y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio común. Esta decisión debe ser expresada en forma auténtica y con el Registro del Documento de Condominio. el sistema de derecho de Propiedad Horizontal se constituye por medio de la Ley y nace por decisión del Propietario o de los Propietarios de un inmueble. número de pisos. y la cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la propiedad del piso. cuantas personas conformarán la junta de condominio. estacionamientos. oficinas. sitios y otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas. Su regulación data del 10 de junio de 1957. Posteriormente se promulgó en 1958 la Ley de Propiedad Horizontal. Esta decisión se establece: Para aquellas edificaciones que se construyan bajo el Régimen de Propiedad Horizontal. la cual fue reformada en fecha 26 de . se señalan las características de la construcción del edificio.constructor del edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales. Así pues. siendo inseparable de ésta. bodegas. recintos industriales. el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje de propiedad sobre los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio en cuestión. En Venezuela. siempre y cuando su Propietario o Propietarios decidan venderlo bajo esta modalidad. con la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal por apartamento. su tamaño. Tales elementos se consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del piso.

Sin embargo. nuestro Derecho tiene claro que la Propiedad Horizontal. me gustaría reseñar que esta es una diferencia clara con el otro gran régimen de copropiedad que se conoce en España. No existe derecho de tanteo o retracto en caso de venta por parte de un copropietario de su piso o local. La Propiedad Horizontal nace desde el momento en que se constituye dicho régimen para un edificio. la definición originaria de la propiedad horizontal. Así. Precisamente por ello. vendidas o embargadas por separado. En este.septiembre de 1978 y 18 de agosto de 1983. cabe hacerlo con el acuerdo unánime de los propietarios. Así. y se transmiten conjuntamente con el elemento privativo al que son anejas. son algo estable en el tiempo. cosa quien se hace generalmente en escritura pública para poder tener acceso al Registro de la Propiedad.241 la cual rige hoy en día. Y ahi tenemos la Ley de Propiedad Horizontal. en el que un bien tiene unos copropietarios. y es francamente difícil el que se extinga dicho régimen. Aquí. que regula todo lo relativo a este tipo de copropiedad. el Código Civil entiende que debe haber regulación específica. en ultima instancia. la encontramos en el art. acciones judiciales de subasta). Esta última.396 del Codigo Civil. publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 3. y articula elementos para poder acabar con ella (derechos de tanteo. el denominado proindiviso. Junto a dicha . En el mismo queda claro lo descrito anteriormente así como los siguientes puntos: Las partes en copropiedad no pueden ser segregadas. el respeto a la Ley de Propiedad Horizontal y a la normativa urbanística. las denominadas Comunidades de Propietarios. de retracto. cuyos derechos se manifiestan por cuotas indivisas (sin concretar en ninguna parte del bien) es en el que nos encontramos habitualmente cuando hay varios herederos. Sobre esto cabe matizar que. nuestro Derecho entiende que dicho copropiedad en proindiviso es algo transitorio. o cuando un par de amigos compran una casa.

de Comunidades de Propietarios de Chalets. así como otorgará un voto ponderado en las Junta de Propietarios. así como todo lo relativo a gobierno del edificio. En dicha Junta se designa igualmente al Presidente. por defecto de la propia Ley de Propiedad Horizontal.Constitución. que puede haber fuertes limitaciones al derecho de propiedad). se otorgaran también los Estatutos. ya que determinara. El éxito de esta figura ha extendido este tipo de estatuto jurídico más allá de los bloques vecinales. que se encargaría de las actas y certificados. pero también se tiene en cuenta su ubicación. aunque hay muchas Comunidades que se remiten sin más a las normas genéricas. pero que en la práctica ha venido ser sustituido por la figura profesional y externa del Administrador de Fincas. que contendrán las reglas para el ejercicio de los derechos de propiedad (ojo. la Junta de Propietarios. Dicha cuota se establece partiendo de los metros útiles del piso o local en relación con los del inmueble. que es el representante legal de la Comunidad. sin perjuicio de otras posibles convocatorias. En la teoría. donde se toman las decisiones que afectan la vida de comunidad (art. se le asigna una cuota de participación en el inmueble. a cada local. la contribución en los gastos comunes del edificio. el Secretario. con posibles modificaciones. y así lo recogió la Ley en posteriores reformas (hoy en el articulo 24 de la LPH) la existencia de complejos inmobiliarios. Es muy habitual. gastos. entre otros…Es clave dicha cuota. sería auxiliado por otro cargo. entre otros…Es muy importante que dichos Estatutos estén inscritos en el registro de la Propiedad para que puedan afectar a terceros. A cada piso. que se reúne una vez al año como mínimo para aprobar los Presupuestos. Dicha cuota supone en que % participa el propietario en los elementos comunes del edificio. conservación. o de . su uso. Y es que la Comunidad de Propietarios se organiza a través de un órgano. 13 LPH).

techos. deportivas de recreo. agua fría y caliente. caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o . con elementos comunes interiores (jardines. También los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad. precisamente en horizontal. salida y comunicaciones. Los sótanos. en vez de distribuirse en vertical lo hace. depósitos o maleteros se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos. en general todos los artefactos. Cuando dichas azoteas. entre otros) de uso común para los distintos propietarios. Según el Ordenamiento Normativo Vigente. patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste. edificaciones. telecomunicaciones. cisterna. gas. luz. Los locales y obras de seguridad. donde la Propiedad Horizontal. Los cimientos. Los locales destinados ala administración. vestíbulos. 5 Ley de Política Habitacional ): La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción. son cosas comunes a todos los apartamentos (Art. de recepción o reunión social y otras semejantes. Las azoteas. Este debe asignar.Naves Industriales. escaleras. vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble. tanques y bombas de agua y demás similares. refrigeración. estructuras. galerías. instalaciones y equipos existentes para el beneficio común. por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales. paredes maestras. Los incineradores de residuos y. patios o jardines. de ornato. Si en dichos sótanos hubieren puestos de estacionamiento. ascensores y vías de entrada. salvo los apartamentos y locales que en ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales.

El Ejecutivo Nacional.local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada. Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales. locales. y. condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales. maleteros o estacionamientos rentables. mediante reglamento especial. . Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia. depósitos. y en particular los apartamentos. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. sótanos. Su régimen incluye tanto la normativa que rige para la compraventa de apartamentos o locales comerciales en Propiedad Horizontal como las disposiciones relativas a la constitución del Documento de Condominio y la administración de las cosas comunes. podrán enajenarse o gravarse. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. si los hubiere. seguridad. cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes. no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio. podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo. en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen. sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos. preferentemente a favor de los propietarios. Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful