REPUBLIDA BOLIVARIANA DE VENEZUELA UNIVERSIDAD ARTURO MICHELENA FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS ESCUELA DE DERECHO

Propiedad Horizontal
(Análisis de la Ley)

Elaborado por: Henry A. Oviedo V. C.I.: V.- 07.436.225 Prof.: Dr. José Mercado Sección: 05 Año: 04

San Diego de Alcalá, octubre 2010

son lo que se ha dado en denominar Propiedad Horizontal De esta forma. jardines. coexisten elementos privativos. previamente debe de haberse redactado y presentado en la oficina de registro inmobiliario un documento que se le llama Documento de Condominio que es el documento de la comunidad de ese edificio. A este grupo se le llama Junta de Condominio. las plazas de parking. la intención del . sobre el apartamento o local. se llama propiedad horizontal a la división entre distintos propietarios de los varios pisos de un edificio o de los diferentes departamentos de un edificio de una sola planta. También es importante saber que para que en un edificio exista legalmente la propiedad horizontal. los trasteros) con otros elementos escaleras (escaleras. portales. y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio. sobre las áreas comunes de toda la construcción. no deja de ser una especial forma de copropiedad que se establece entre los propietarios de un inmueble dividido en pisos. por mandato de la ley deberá haber un grupo de personas que dirijan la manera de administrar los gastos de mantenimiento del edificio. de copropiedad y de vecindad.PROPIEDAD HORIZONTAL La Propiedad Horizontal. propios (los pisos. La Propiedad Horizontal es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente. La propiedad horizontal tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad. directamente o por pasaje común. En este documento se señala entre otras cosas. entre otros. Un derecho de propiedad individual. En este tipo de construcciones. en su origen. ascensores. que sean independientes y que tengan salida a la vía pública. El modo en que se regulan dichas relaciones de propiedad. En el mismo.

con la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal por apartamento. y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio común. Tales elementos se consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del piso. Así pues. siendo inseparable de ésta. Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad que se ejerce sobre viviendas. la cual fue reformada en fecha 26 de . siempre y cuando su Propietario o Propietarios decidan venderlo bajo esta modalidad. Esta decisión se establece: Para aquellas edificaciones que se construyan bajo el Régimen de Propiedad Horizontal. bodegas. Edificaciones ya construidas y ocupadas. entre otros. número de pisos. locales comerciales. de destinarlo a la venta de apartamentos o locales. cuantas personas conformarán la junta de condominio. se señalan las características de la construcción del edificio.constructor del edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales. sitios y otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas. y la cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la propiedad del piso. el sistema de derecho de Propiedad Horizontal se constituye por medio de la Ley y nace por decisión del Propietario o de los Propietarios de un inmueble. Posteriormente se promulgó en 1958 la Ley de Propiedad Horizontal. junto con el piso. recintos industriales. su tamaño. se especifica que uso se le va a dar a estos apartamentos o locales. el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje de propiedad sobre los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio en cuestión. por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente. estacionamientos. En Venezuela. Esta decisión debe ser expresada en forma auténtica y con el Registro del Documento de Condominio. Su regulación data del 10 de junio de 1957. oficinas.

la definición originaria de la propiedad horizontal. nuestro Derecho entiende que dicho copropiedad en proindiviso es algo transitorio. Esta última. son algo estable en el tiempo. Sobre esto cabe matizar que. Precisamente por ello. vendidas o embargadas por separado. y es francamente difícil el que se extinga dicho régimen. me gustaría reseñar que esta es una diferencia clara con el otro gran régimen de copropiedad que se conoce en España. Y ahi tenemos la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo.septiembre de 1978 y 18 de agosto de 1983. Así. nuestro Derecho tiene claro que la Propiedad Horizontal. Junto a dicha . Aquí. cuyos derechos se manifiestan por cuotas indivisas (sin concretar en ninguna parte del bien) es en el que nos encontramos habitualmente cuando hay varios herederos. y articula elementos para poder acabar con ella (derechos de tanteo. En el mismo queda claro lo descrito anteriormente así como los siguientes puntos: Las partes en copropiedad no pueden ser segregadas. o cuando un par de amigos compran una casa. La Propiedad Horizontal nace desde el momento en que se constituye dicho régimen para un edificio. cabe hacerlo con el acuerdo unánime de los propietarios. de retracto. Así. acciones judiciales de subasta). publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 3. cosa quien se hace generalmente en escritura pública para poder tener acceso al Registro de la Propiedad. las denominadas Comunidades de Propietarios. el denominado proindiviso.396 del Codigo Civil. No existe derecho de tanteo o retracto en caso de venta por parte de un copropietario de su piso o local. y se transmiten conjuntamente con el elemento privativo al que son anejas. el respeto a la Ley de Propiedad Horizontal y a la normativa urbanística. que regula todo lo relativo a este tipo de copropiedad. En este. la encontramos en el art.241 la cual rige hoy en día. en ultima instancia. el Código Civil entiende que debe haber regulación específica. en el que un bien tiene unos copropietarios.

A cada piso. y así lo recogió la Ley en posteriores reformas (hoy en el articulo 24 de la LPH) la existencia de complejos inmobiliarios.Constitución. entre otros…Es clave dicha cuota. su uso. ya que determinara. el Secretario. o de . donde se toman las decisiones que afectan la vida de comunidad (art. En dicha Junta se designa igualmente al Presidente. que se encargaría de las actas y certificados. se le asigna una cuota de participación en el inmueble. que contendrán las reglas para el ejercicio de los derechos de propiedad (ojo. que puede haber fuertes limitaciones al derecho de propiedad). que se reúne una vez al año como mínimo para aprobar los Presupuestos. aunque hay muchas Comunidades que se remiten sin más a las normas genéricas. por defecto de la propia Ley de Propiedad Horizontal. se otorgaran también los Estatutos. la contribución en los gastos comunes del edificio. Dicha cuota se establece partiendo de los metros útiles del piso o local en relación con los del inmueble. Es muy habitual. conservación. sería auxiliado por otro cargo. El éxito de esta figura ha extendido este tipo de estatuto jurídico más allá de los bloques vecinales. así como todo lo relativo a gobierno del edificio. sin perjuicio de otras posibles convocatorias. entre otros…Es muy importante que dichos Estatutos estén inscritos en el registro de la Propiedad para que puedan afectar a terceros. de Comunidades de Propietarios de Chalets. pero también se tiene en cuenta su ubicación. la Junta de Propietarios. gastos. En la teoría. Y es que la Comunidad de Propietarios se organiza a través de un órgano. 13 LPH). con posibles modificaciones. pero que en la práctica ha venido ser sustituido por la figura profesional y externa del Administrador de Fincas. Dicha cuota supone en que % participa el propietario en los elementos comunes del edificio. así como otorgará un voto ponderado en las Junta de Propietarios. que es el representante legal de la Comunidad. a cada local.

Este debe asignar. son cosas comunes a todos los apartamentos (Art. deportivas de recreo. vestíbulos. caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o . Según el Ordenamiento Normativo Vigente. en general todos los artefactos. paredes maestras. galerías. de recepción o reunión social y otras semejantes. patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste. Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad. tanques y bombas de agua y demás similares. escaleras. Si en dichos sótanos hubieren puestos de estacionamiento. estructuras. donde la Propiedad Horizontal. de ornato. Las azoteas. telecomunicaciones. salida y comunicaciones. Los cimientos. 5 Ley de Política Habitacional ): La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción. instalaciones y equipos existentes para el beneficio común. Los incineradores de residuos y. vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble. salvo los apartamentos y locales que en ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. depósitos o maleteros se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos.Naves Industriales. cisterna. Los locales y obras de seguridad. gas. luz. Los sótanos. ascensores y vías de entrada. Cuando dichas azoteas. por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales. techos. Los locales destinados ala administración. precisamente en horizontal. También los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. agua fría y caliente. con elementos comunes interiores (jardines. refrigeración. edificaciones. en vez de distribuirse en vertical lo hace. patios o jardines. entre otros) de uso común para los distintos propietarios.

Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales. mediante reglamento especial. maleteros o estacionamientos rentables. sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos. seguridad. podrán enajenarse o gravarse. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada. El Ejecutivo Nacional. las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio. locales. si los hubiere. preferentemente a favor de los propietarios. y. depósitos. y en particular los apartamentos.local. . En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes. Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales. Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. sótanos. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Su régimen incluye tanto la normativa que rige para la compraventa de apartamentos o locales comerciales en Propiedad Horizontal como las disposiciones relativas a la constitución del Documento de Condominio y la administración de las cosas comunes. podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo. Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia. en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen.

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