REPUBLIDA BOLIVARIANA DE VENEZUELA UNIVERSIDAD ARTURO MICHELENA FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS ESCUELA DE DERECHO

Propiedad Horizontal
(Análisis de la Ley)

Elaborado por: Henry A. Oviedo V. C.I.: V.- 07.436.225 Prof.: Dr. José Mercado Sección: 05 Año: 04

San Diego de Alcalá, octubre 2010

jardines. A este grupo se le llama Junta de Condominio. y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio. que sean independientes y que tengan salida a la vía pública.PROPIEDAD HORIZONTAL La Propiedad Horizontal. la intención del . no deja de ser una especial forma de copropiedad que se establece entre los propietarios de un inmueble dividido en pisos. en su origen. En el mismo. sobre el apartamento o local. En este tipo de construcciones. sobre las áreas comunes de toda la construcción. El modo en que se regulan dichas relaciones de propiedad. Un derecho de propiedad individual. La Propiedad Horizontal es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente. En este documento se señala entre otras cosas. coexisten elementos privativos. se llama propiedad horizontal a la división entre distintos propietarios de los varios pisos de un edificio o de los diferentes departamentos de un edificio de una sola planta. También es importante saber que para que en un edificio exista legalmente la propiedad horizontal. La propiedad horizontal tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad. de copropiedad y de vecindad. los trasteros) con otros elementos escaleras (escaleras. previamente debe de haberse redactado y presentado en la oficina de registro inmobiliario un documento que se le llama Documento de Condominio que es el documento de la comunidad de ese edificio. entre otros. por mandato de la ley deberá haber un grupo de personas que dirijan la manera de administrar los gastos de mantenimiento del edificio. directamente o por pasaje común. portales. ascensores. propios (los pisos. son lo que se ha dado en denominar Propiedad Horizontal De esta forma. las plazas de parking.

recintos industriales. bodegas.constructor del edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales. Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad que se ejerce sobre viviendas. En Venezuela. Así pues. siendo inseparable de ésta. estacionamientos. y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio común. y la cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la propiedad del piso. Posteriormente se promulgó en 1958 la Ley de Propiedad Horizontal. se señalan las características de la construcción del edificio. su tamaño. Esta decisión se establece: Para aquellas edificaciones que se construyan bajo el Régimen de Propiedad Horizontal. sitios y otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas. locales comerciales. junto con el piso. el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje de propiedad sobre los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio en cuestión. Esta decisión debe ser expresada en forma auténtica y con el Registro del Documento de Condominio. entre otros. la cual fue reformada en fecha 26 de . Edificaciones ya construidas y ocupadas. con la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal por apartamento. de destinarlo a la venta de apartamentos o locales. siempre y cuando su Propietario o Propietarios decidan venderlo bajo esta modalidad. Su regulación data del 10 de junio de 1957. número de pisos. el sistema de derecho de Propiedad Horizontal se constituye por medio de la Ley y nace por decisión del Propietario o de los Propietarios de un inmueble. cuantas personas conformarán la junta de condominio. oficinas. Tales elementos se consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del piso. por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente. se especifica que uso se le va a dar a estos apartamentos o locales.

Así. en el que un bien tiene unos copropietarios. en ultima instancia. me gustaría reseñar que esta es una diferencia clara con el otro gran régimen de copropiedad que se conoce en España.septiembre de 1978 y 18 de agosto de 1983. Sin embargo. La Propiedad Horizontal nace desde el momento en que se constituye dicho régimen para un edificio. que regula todo lo relativo a este tipo de copropiedad. y articula elementos para poder acabar con ella (derechos de tanteo. cabe hacerlo con el acuerdo unánime de los propietarios. Junto a dicha . son algo estable en el tiempo. nuestro Derecho entiende que dicho copropiedad en proindiviso es algo transitorio. publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 3. o cuando un par de amigos compran una casa. Así. No existe derecho de tanteo o retracto en caso de venta por parte de un copropietario de su piso o local. la definición originaria de la propiedad horizontal. En este. cuyos derechos se manifiestan por cuotas indivisas (sin concretar en ninguna parte del bien) es en el que nos encontramos habitualmente cuando hay varios herederos. de retracto. y es francamente difícil el que se extinga dicho régimen. vendidas o embargadas por separado. el respeto a la Ley de Propiedad Horizontal y a la normativa urbanística. la encontramos en el art. Aquí. Y ahi tenemos la Ley de Propiedad Horizontal. acciones judiciales de subasta). y se transmiten conjuntamente con el elemento privativo al que son anejas.396 del Codigo Civil. Sobre esto cabe matizar que. las denominadas Comunidades de Propietarios. Esta última.241 la cual rige hoy en día. En el mismo queda claro lo descrito anteriormente así como los siguientes puntos: Las partes en copropiedad no pueden ser segregadas. el denominado proindiviso. Precisamente por ello. cosa quien se hace generalmente en escritura pública para poder tener acceso al Registro de la Propiedad. nuestro Derecho tiene claro que la Propiedad Horizontal. el Código Civil entiende que debe haber regulación específica.

Y es que la Comunidad de Propietarios se organiza a través de un órgano. se le asigna una cuota de participación en el inmueble. el Secretario. Es muy habitual. y así lo recogió la Ley en posteriores reformas (hoy en el articulo 24 de la LPH) la existencia de complejos inmobiliarios. A cada piso. gastos. que se reúne una vez al año como mínimo para aprobar los Presupuestos. que puede haber fuertes limitaciones al derecho de propiedad). que contendrán las reglas para el ejercicio de los derechos de propiedad (ojo. que se encargaría de las actas y certificados. aunque hay muchas Comunidades que se remiten sin más a las normas genéricas. pero también se tiene en cuenta su ubicación. sin perjuicio de otras posibles convocatorias. que es el representante legal de la Comunidad. sería auxiliado por otro cargo. entre otros…Es muy importante que dichos Estatutos estén inscritos en el registro de la Propiedad para que puedan afectar a terceros. El éxito de esta figura ha extendido este tipo de estatuto jurídico más allá de los bloques vecinales. pero que en la práctica ha venido ser sustituido por la figura profesional y externa del Administrador de Fincas.Constitución. se otorgaran también los Estatutos. con posibles modificaciones. su uso. En dicha Junta se designa igualmente al Presidente. por defecto de la propia Ley de Propiedad Horizontal. de Comunidades de Propietarios de Chalets. Dicha cuota supone en que % participa el propietario en los elementos comunes del edificio. conservación. así como otorgará un voto ponderado en las Junta de Propietarios. o de . entre otros…Es clave dicha cuota. donde se toman las decisiones que afectan la vida de comunidad (art. la contribución en los gastos comunes del edificio. En la teoría. a cada local. Dicha cuota se establece partiendo de los metros útiles del piso o local en relación con los del inmueble. ya que determinara. así como todo lo relativo a gobierno del edificio. la Junta de Propietarios. 13 LPH).

patios o jardines. gas. Los incineradores de residuos y. en general todos los artefactos. También los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Los sótanos. patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste. estructuras. paredes maestras. luz. salvo los apartamentos y locales que en ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. cisterna. Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad. Las azoteas. por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales. escaleras. de ornato. entre otros) de uso común para los distintos propietarios. Cuando dichas azoteas. telecomunicaciones. Los locales destinados ala administración. Este debe asignar. en vez de distribuirse en vertical lo hace. donde la Propiedad Horizontal. techos. Según el Ordenamiento Normativo Vigente. deportivas de recreo. son cosas comunes a todos los apartamentos (Art. galerías. vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble. refrigeración. ascensores y vías de entrada. instalaciones y equipos existentes para el beneficio común. caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o .Naves Industriales. agua fría y caliente. tanques y bombas de agua y demás similares. salida y comunicaciones. precisamente en horizontal. con elementos comunes interiores (jardines. Los cimientos. Si en dichos sótanos hubieren puestos de estacionamiento. de recepción o reunión social y otras semejantes. edificaciones. depósitos o maleteros se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos. 5 Ley de Política Habitacional ): La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción. vestíbulos. Los locales y obras de seguridad.

podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo. podrán enajenarse o gravarse. mediante reglamento especial. locales. no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia. en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen. condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales. maleteros o estacionamientos rentables. . El Ejecutivo Nacional. Su régimen incluye tanto la normativa que rige para la compraventa de apartamentos o locales comerciales en Propiedad Horizontal como las disposiciones relativas a la constitución del Documento de Condominio y la administración de las cosas comunes. Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada. preferentemente a favor de los propietarios. Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales. y. depósitos. si los hubiere. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos. seguridad. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio. sótanos. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local.local. y en particular los apartamentos.

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