REPUBLIDA BOLIVARIANA DE VENEZUELA UNIVERSIDAD ARTURO MICHELENA FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS ESCUELA DE DERECHO

Propiedad Horizontal
(Análisis de la Ley)

Elaborado por: Henry A. Oviedo V. C.I.: V.- 07.436.225 Prof.: Dr. José Mercado Sección: 05 Año: 04

San Diego de Alcalá, octubre 2010

los trasteros) con otros elementos escaleras (escaleras.PROPIEDAD HORIZONTAL La Propiedad Horizontal. jardines. de copropiedad y de vecindad. no deja de ser una especial forma de copropiedad que se establece entre los propietarios de un inmueble dividido en pisos. En este tipo de construcciones. se llama propiedad horizontal a la división entre distintos propietarios de los varios pisos de un edificio o de los diferentes departamentos de un edificio de una sola planta. También es importante saber que para que en un edificio exista legalmente la propiedad horizontal. previamente debe de haberse redactado y presentado en la oficina de registro inmobiliario un documento que se le llama Documento de Condominio que es el documento de la comunidad de ese edificio. en su origen. Un derecho de propiedad individual. La propiedad horizontal tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad. En este documento se señala entre otras cosas. coexisten elementos privativos. y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio. A este grupo se le llama Junta de Condominio. que sean independientes y que tengan salida a la vía pública. son lo que se ha dado en denominar Propiedad Horizontal De esta forma. portales. entre otros. El modo en que se regulan dichas relaciones de propiedad. directamente o por pasaje común. ascensores. la intención del . propios (los pisos. La Propiedad Horizontal es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente. En el mismo. por mandato de la ley deberá haber un grupo de personas que dirijan la manera de administrar los gastos de mantenimiento del edificio. las plazas de parking. sobre el apartamento o local. sobre las áreas comunes de toda la construcción.

constructor del edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales. con la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal por apartamento. Esta decisión se establece: Para aquellas edificaciones que se construyan bajo el Régimen de Propiedad Horizontal. y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio común. se especifica que uso se le va a dar a estos apartamentos o locales. Su regulación data del 10 de junio de 1957. siendo inseparable de ésta. oficinas. de destinarlo a la venta de apartamentos o locales. estacionamientos. sitios y otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas. Esta decisión debe ser expresada en forma auténtica y con el Registro del Documento de Condominio. Así pues. por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente. el sistema de derecho de Propiedad Horizontal se constituye por medio de la Ley y nace por decisión del Propietario o de los Propietarios de un inmueble. Edificaciones ya construidas y ocupadas. entre otros. cuantas personas conformarán la junta de condominio. número de pisos. y la cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la propiedad del piso. bodegas. el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje de propiedad sobre los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio en cuestión. Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad que se ejerce sobre viviendas. recintos industriales. su tamaño. En Venezuela. siempre y cuando su Propietario o Propietarios decidan venderlo bajo esta modalidad. se señalan las características de la construcción del edificio. la cual fue reformada en fecha 26 de . Posteriormente se promulgó en 1958 la Ley de Propiedad Horizontal. Tales elementos se consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del piso. junto con el piso. locales comerciales.

Esta última. la encontramos en el art. La Propiedad Horizontal nace desde el momento en que se constituye dicho régimen para un edificio.septiembre de 1978 y 18 de agosto de 1983. en ultima instancia. cabe hacerlo con el acuerdo unánime de los propietarios. la definición originaria de la propiedad horizontal. publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 3. En este. y es francamente difícil el que se extinga dicho régimen.241 la cual rige hoy en día.396 del Codigo Civil. Junto a dicha . que regula todo lo relativo a este tipo de copropiedad. nuestro Derecho tiene claro que la Propiedad Horizontal. el respeto a la Ley de Propiedad Horizontal y a la normativa urbanística. de retracto. vendidas o embargadas por separado. Precisamente por ello. Sobre esto cabe matizar que. En el mismo queda claro lo descrito anteriormente así como los siguientes puntos: Las partes en copropiedad no pueden ser segregadas. el Código Civil entiende que debe haber regulación específica. o cuando un par de amigos compran una casa. Así. en el que un bien tiene unos copropietarios. nuestro Derecho entiende que dicho copropiedad en proindiviso es algo transitorio. el denominado proindiviso. me gustaría reseñar que esta es una diferencia clara con el otro gran régimen de copropiedad que se conoce en España. y se transmiten conjuntamente con el elemento privativo al que son anejas. No existe derecho de tanteo o retracto en caso de venta por parte de un copropietario de su piso o local. cosa quien se hace generalmente en escritura pública para poder tener acceso al Registro de la Propiedad. Sin embargo. cuyos derechos se manifiestan por cuotas indivisas (sin concretar en ninguna parte del bien) es en el que nos encontramos habitualmente cuando hay varios herederos. Así. Aquí. las denominadas Comunidades de Propietarios. y articula elementos para poder acabar con ella (derechos de tanteo. son algo estable en el tiempo. acciones judiciales de subasta). Y ahi tenemos la Ley de Propiedad Horizontal.

El éxito de esta figura ha extendido este tipo de estatuto jurídico más allá de los bloques vecinales. a cada local. ya que determinara. de Comunidades de Propietarios de Chalets. por defecto de la propia Ley de Propiedad Horizontal. conservación. pero también se tiene en cuenta su ubicación. donde se toman las decisiones que afectan la vida de comunidad (art. que se reúne una vez al año como mínimo para aprobar los Presupuestos. que puede haber fuertes limitaciones al derecho de propiedad). se otorgaran también los Estatutos. o de . Dicha cuota supone en que % participa el propietario en los elementos comunes del edificio. y así lo recogió la Ley en posteriores reformas (hoy en el articulo 24 de la LPH) la existencia de complejos inmobiliarios. así como todo lo relativo a gobierno del edificio. gastos. A cada piso. En la teoría. pero que en la práctica ha venido ser sustituido por la figura profesional y externa del Administrador de Fincas. aunque hay muchas Comunidades que se remiten sin más a las normas genéricas. la contribución en los gastos comunes del edificio. Dicha cuota se establece partiendo de los metros útiles del piso o local en relación con los del inmueble. entre otros…Es clave dicha cuota. su uso. En dicha Junta se designa igualmente al Presidente. que es el representante legal de la Comunidad. Y es que la Comunidad de Propietarios se organiza a través de un órgano. que se encargaría de las actas y certificados. entre otros…Es muy importante que dichos Estatutos estén inscritos en el registro de la Propiedad para que puedan afectar a terceros.Constitución. así como otorgará un voto ponderado en las Junta de Propietarios. se le asigna una cuota de participación en el inmueble. sería auxiliado por otro cargo. que contendrán las reglas para el ejercicio de los derechos de propiedad (ojo. la Junta de Propietarios. 13 LPH). el Secretario. sin perjuicio de otras posibles convocatorias. con posibles modificaciones. Es muy habitual.

por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales. cisterna. Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad. en vez de distribuirse en vertical lo hace. entre otros) de uso común para los distintos propietarios. deportivas de recreo. donde la Propiedad Horizontal. instalaciones y equipos existentes para el beneficio común. 5 Ley de Política Habitacional ): La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción. gas. Los locales y obras de seguridad. techos. con elementos comunes interiores (jardines. Los incineradores de residuos y. Las azoteas. Los sótanos. son cosas comunes a todos los apartamentos (Art. Según el Ordenamiento Normativo Vigente. Cuando dichas azoteas. refrigeración. depósitos o maleteros se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos. salvo los apartamentos y locales que en ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble. en general todos los artefactos. patios o jardines. También los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Los locales destinados ala administración. de ornato. telecomunicaciones. escaleras. paredes maestras. salida y comunicaciones. luz. precisamente en horizontal. tanques y bombas de agua y demás similares. galerías. de recepción o reunión social y otras semejantes. agua fría y caliente. patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste. ascensores y vías de entrada. Este debe asignar. edificaciones. Los cimientos. estructuras. Si en dichos sótanos hubieren puestos de estacionamiento. vestíbulos.Naves Industriales. caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o .

cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes. podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo. no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia. El Ejecutivo Nacional. seguridad. Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. depósitos. maleteros o estacionamientos rentables. locales.local. preferentemente a favor de los propietarios. las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio. podrán enajenarse o gravarse. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. Su régimen incluye tanto la normativa que rige para la compraventa de apartamentos o locales comerciales en Propiedad Horizontal como las disposiciones relativas a la constitución del Documento de Condominio y la administración de las cosas comunes. sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos. mediante reglamento especial. y en particular los apartamentos. condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada. y. . Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales. sótanos. si los hubiere. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local.