REPUBLIDA BOLIVARIANA DE VENEZUELA UNIVERSIDAD ARTURO MICHELENA FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS ESCUELA DE DERECHO

Propiedad Horizontal
(Análisis de la Ley)

Elaborado por: Henry A. Oviedo V. C.I.: V.- 07.436.225 Prof.: Dr. José Mercado Sección: 05 Año: 04

San Diego de Alcalá, octubre 2010

PROPIEDAD HORIZONTAL La Propiedad Horizontal. portales. sobre las áreas comunes de toda la construcción. no deja de ser una especial forma de copropiedad que se establece entre los propietarios de un inmueble dividido en pisos. la intención del . Un derecho de propiedad individual. las plazas de parking. El modo en que se regulan dichas relaciones de propiedad. por mandato de la ley deberá haber un grupo de personas que dirijan la manera de administrar los gastos de mantenimiento del edificio. en su origen. previamente debe de haberse redactado y presentado en la oficina de registro inmobiliario un documento que se le llama Documento de Condominio que es el documento de la comunidad de ese edificio. En el mismo. y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio. se llama propiedad horizontal a la división entre distintos propietarios de los varios pisos de un edificio o de los diferentes departamentos de un edificio de una sola planta. directamente o por pasaje común. En este documento se señala entre otras cosas. los trasteros) con otros elementos escaleras (escaleras. A este grupo se le llama Junta de Condominio. La Propiedad Horizontal es una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente. En este tipo de construcciones. ascensores. propios (los pisos. coexisten elementos privativos. La propiedad horizontal tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad. de copropiedad y de vecindad. jardines. entre otros. que sean independientes y que tengan salida a la vía pública. También es importante saber que para que en un edificio exista legalmente la propiedad horizontal. sobre el apartamento o local. son lo que se ha dado en denominar Propiedad Horizontal De esta forma.

Así pues. con la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal por apartamento. locales comerciales. sitios y otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas. de destinarlo a la venta de apartamentos o locales.constructor del edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales. Su regulación data del 10 de junio de 1957. En Venezuela. se señalan las características de la construcción del edificio. siendo inseparable de ésta. entre otros. cuantas personas conformarán la junta de condominio. la cual fue reformada en fecha 26 de . junto con el piso. Posteriormente se promulgó en 1958 la Ley de Propiedad Horizontal. estacionamientos. su tamaño. recintos industriales. por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente. Tales elementos se consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del piso. bodegas. y la cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la propiedad del piso. Esta decisión se establece: Para aquellas edificaciones que se construyan bajo el Régimen de Propiedad Horizontal. el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje de propiedad sobre los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio en cuestión. se especifica que uso se le va a dar a estos apartamentos o locales. Edificaciones ya construidas y ocupadas. y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio común. Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad que se ejerce sobre viviendas. Esta decisión debe ser expresada en forma auténtica y con el Registro del Documento de Condominio. el sistema de derecho de Propiedad Horizontal se constituye por medio de la Ley y nace por decisión del Propietario o de los Propietarios de un inmueble. oficinas. siempre y cuando su Propietario o Propietarios decidan venderlo bajo esta modalidad. número de pisos.

La Propiedad Horizontal nace desde el momento en que se constituye dicho régimen para un edificio. en ultima instancia. En el mismo queda claro lo descrito anteriormente así como los siguientes puntos: Las partes en copropiedad no pueden ser segregadas. nuestro Derecho entiende que dicho copropiedad en proindiviso es algo transitorio.396 del Codigo Civil. o cuando un par de amigos compran una casa. y articula elementos para poder acabar con ella (derechos de tanteo. el denominado proindiviso. son algo estable en el tiempo. cosa quien se hace generalmente en escritura pública para poder tener acceso al Registro de la Propiedad. No existe derecho de tanteo o retracto en caso de venta por parte de un copropietario de su piso o local. Esta última. que regula todo lo relativo a este tipo de copropiedad. en el que un bien tiene unos copropietarios. las denominadas Comunidades de Propietarios. de retracto. Así.241 la cual rige hoy en día. la encontramos en el art. la definición originaria de la propiedad horizontal. publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 3. y es francamente difícil el que se extinga dicho régimen. y se transmiten conjuntamente con el elemento privativo al que son anejas. nuestro Derecho tiene claro que la Propiedad Horizontal. el Código Civil entiende que debe haber regulación específica. cabe hacerlo con el acuerdo unánime de los propietarios. cuyos derechos se manifiestan por cuotas indivisas (sin concretar en ninguna parte del bien) es en el que nos encontramos habitualmente cuando hay varios herederos. acciones judiciales de subasta). Sobre esto cabe matizar que. el respeto a la Ley de Propiedad Horizontal y a la normativa urbanística. Así. me gustaría reseñar que esta es una diferencia clara con el otro gran régimen de copropiedad que se conoce en España. Precisamente por ello. Junto a dicha .septiembre de 1978 y 18 de agosto de 1983. Aquí. Y ahi tenemos la Ley de Propiedad Horizontal. En este. Sin embargo. vendidas o embargadas por separado.

o de . y así lo recogió la Ley en posteriores reformas (hoy en el articulo 24 de la LPH) la existencia de complejos inmobiliarios. que se encargaría de las actas y certificados. que es el representante legal de la Comunidad. entre otros…Es clave dicha cuota. sin perjuicio de otras posibles convocatorias. a cada local. pero que en la práctica ha venido ser sustituido por la figura profesional y externa del Administrador de Fincas. que se reúne una vez al año como mínimo para aprobar los Presupuestos. así como todo lo relativo a gobierno del edificio. ya que determinara. se le asigna una cuota de participación en el inmueble. gastos. 13 LPH). conservación. En la teoría.Constitución. por defecto de la propia Ley de Propiedad Horizontal. Dicha cuota supone en que % participa el propietario en los elementos comunes del edificio. aunque hay muchas Comunidades que se remiten sin más a las normas genéricas. A cada piso. El éxito de esta figura ha extendido este tipo de estatuto jurídico más allá de los bloques vecinales. así como otorgará un voto ponderado en las Junta de Propietarios. se otorgaran también los Estatutos. Dicha cuota se establece partiendo de los metros útiles del piso o local en relación con los del inmueble. que puede haber fuertes limitaciones al derecho de propiedad). que contendrán las reglas para el ejercicio de los derechos de propiedad (ojo. donde se toman las decisiones que afectan la vida de comunidad (art. sería auxiliado por otro cargo. Y es que la Comunidad de Propietarios se organiza a través de un órgano. su uso. entre otros…Es muy importante que dichos Estatutos estén inscritos en el registro de la Propiedad para que puedan afectar a terceros. la Junta de Propietarios. con posibles modificaciones. la contribución en los gastos comunes del edificio. Es muy habitual. pero también se tiene en cuenta su ubicación. el Secretario. de Comunidades de Propietarios de Chalets. En dicha Junta se designa igualmente al Presidente.

Los cimientos. por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales. depósitos o maleteros se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos. en general todos los artefactos. Si en dichos sótanos hubieren puestos de estacionamiento. Cuando dichas azoteas. cisterna. son cosas comunes a todos los apartamentos (Art. Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad. patios o jardines. en vez de distribuirse en vertical lo hace. ascensores y vías de entrada. Este debe asignar. vestíbulos. luz. paredes maestras. gas. caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o . agua fría y caliente. Los sótanos. Las azoteas. deportivas de recreo. techos. galerías. patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste.Naves Industriales. estructuras. tanques y bombas de agua y demás similares. precisamente en horizontal. escaleras. con elementos comunes interiores (jardines. de ornato. salvo los apartamentos y locales que en ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble. refrigeración. entre otros) de uso común para los distintos propietarios. Los incineradores de residuos y. de recepción o reunión social y otras semejantes. También los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. salida y comunicaciones. telecomunicaciones. instalaciones y equipos existentes para el beneficio común. edificaciones. Según el Ordenamiento Normativo Vigente. 5 Ley de Política Habitacional ): La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción. Los locales y obras de seguridad. Los locales destinados ala administración. donde la Propiedad Horizontal.

local. preferentemente a favor de los propietarios. Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. locales. mediante reglamento especial. Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales. sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos. las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. maleteros o estacionamientos rentables. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada. Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia. podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo. y en particular los apartamentos. cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes. en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. depósitos. y. si los hubiere. seguridad. Su régimen incluye tanto la normativa que rige para la compraventa de apartamentos o locales comerciales en Propiedad Horizontal como las disposiciones relativas a la constitución del Documento de Condominio y la administración de las cosas comunes. sótanos. condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales. . podrán enajenarse o gravarse. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. El Ejecutivo Nacional. no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio.