CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

“C.C. Art. 1856.- Arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un
servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado, salvo lo que
disponen las leyes del trabajo y otras especiales”.

Cesar Gómez Estrada en épocas de la historia se puede decir que el derecho no distinguía
entre la utilización del esfuerzo humano y la utilización de bienes materiales.
En Derecho Romano existía el contrato de locación el cual podía manifestarse de diferentes
formas: locatio rerum (arrendamiento de cosas), la locatio operis (pagarle a un tercero para
que nos ejecute una obra material), el locatio operarum (pago por un servicio).

En el contrato de locatio se satisface un precio para que se le preste una cosa, se le haga
una obra o se le preste un servicio. Estos escenarios son distintas modalidades de
arrendamiento. Servicios inmateriales, comúnmente llamado servicios prestados, como
ejemplo el transporte.

Arturo Valencia Zea decía que no hay un arrendamiento no existe el contrato de obra.

El contrato de arrendamiento tiene una importancia económica y práctica.

Meza Barros: la importancia económica del arrendamiento es apenas inferior del contrato
de compraventa, contrato más relevante e importante.

Evolución Del Concepto De Arrendamiento

Humanización de las relaciones jurídicas: reconocer factores que van más allá de lo
establecido en la Ley, así como también las ideas que han ido obteniendo, tanto en lo
político y jurídico, favorecer socialmente a ciertas personas.

Gran parte de lo que establece el código ha sido modificado por el factor social, sin embargo
las cuestiones económicas se vuelven complejas. El derecho comercial ha irrumpido y ha
sacado ciertas materias pertenecientes al Código Civil.

1. Locatio Operarum (servicios): Las razones por las cuales alguien le presta servicios a
otras, ya no se encuentran regidas por el derecho civil sino por el laboral. En el
código se expresa que se regularan todos los actos unilateral de trabajo por el
Código de Trabajo.

“ C.C. Art. 1947.- Los servicios inmateriales que consisten en una larga serie de actos,
como los de los escritores asalariados para la prensa, secretarios de personas privadas,
preceptores, ayos, actores y cantores, se sujetan a las disposiciones del Código del
Trabajo y a las leyes especiales respectivas.”
“C.C Art. 1940.- Las disposiciones de este parágrafo se aplicarán a los contratos para la
construcción de una obra material, en las relaciones jurídicas y en los casos que no
estuvieren contemplados en el Código del Trabajo y las leyes especiales respectivas”.

Art. 8 C. Trabajo
Art. 16 C. Trabajo

“C.C. Art. 1948.- Arrendamiento de transporte es un contrato en que una parte se compromete,
mediante cierto flete o precio, a transportar o hacer transportar una persona o cosa de un paraje
a otro.
El que se encarga de transportar se llama generalmente acarreador, y toma los nombres de
arriero, carretero, barquero, naviero, etc., según el modo de hacer el transporte.
El que ejerce la industria de hacer transportar personas o cargas, se llama empresario de
transportes.
La persona que envía o despacha la carga se llama consignante, y la persona a quien se envía
consignatario”.

En el caso de la obra y del servicio inmaterial están vigente y tienen aplicación, sin
embargo lo del transporte ha quedado solo como una pieza, sin perjuicio de lo
establecido en la legislación comercial. El C. Com. regula el transporte, pero el
transporte marítimo, aéreo o postal se regula por legislaciones internacionales.

Art. 3 inc. 5, 14 y 15 C.Com.

Art. 205 C.Com.

2. Locatio Rerum (cosas): embates del derecho social y comercial. En el Derecho Social
ha tenido mucho que ver los casos de viviendas y asuntos de tierras; se reconoce el
derecho a la vivienda. La Ley de Inquilinato, aporte social proyectivo, tuvo por objeto
regular las relaciones de arrendamiento cuando la cosa que se daba por
arrendamiento era un local urbano. Local es un bien inmueble cerrado (casa o
apartamento), y urbano, es decir, perteneciente al perímetro de una ciudad); si no se
cumple una de las dos no lo regula la Ley de Inquilinato. Arrendatario de local
urbano es el “inquilino”.

A partir del 2009 el legislador eleva a criterio de norma real (revisar Larrea Holguín)
el inquilinato como norma social cuando no tiene nada de social. Cuando la relación
de arrendamiento no tiene carácter social no debe ser regulado con la Ley de
Inquilinato. La palabra clave para que la Ley de Inquilinato sea aplicable es
establecer que el objeto de arrendamiento será para vivienda, ya que si es
netamente comercial se aplica el Derecho común (civil, mercantil, comercial). Art.
246 COFJ: inquilinato.

La reforma agraria parte de la idea que la gente tenga tierras que no explotan. La
tierra tiene un propósito de satisfacer las necesidades de la sociedad. En 1964 se
dicta una de las primeras Reformas Agrarias.
 Larrea Holguín: el arrendamiento de predios rústicos solo era permitido en caso de
excepción y había que pedir permiso al Instituto de Reforma Agraria. Si un
propietario de tierra no la explota le puede ser expropiada y entregada a campesinos
que las necesiten.

En los 90 de dictó la Ley de Desarrollo Agrario. En 2008 le hicieron un aditamento a

la función social, agregando la función social y ambiental. Cumplir la función social y
ambiental es un requisito para habitar. El 14 de Marzo del año 2006 se expide la Ley
Orgánica de Tierras Rurales y Territorios Ancestrales, mantiene el principio de la
propiedad social rústica y el aditamento ambiental, regula los contratos sobre tierras
rurales. Rural: extensión territorial fuera del área urbana. Predios rústicos que
pueden ser explotados para actividades agropecuarias. Si la tierra rural pasa de
determinada extensión se debe pedir permiso al MAGAP para hacer contratos sobre
este. No se pueden arrendar tierras que estén en las fronteras o que superen estas.

Irrupción De Las Otras Ramas Del Derecho Hacia El Contrato De Arrendamiento.

En materia comercial el legislador también ha incurrido en el arrendamiento de cosas:

arrendamiento mercantil o leasing. Decreto 745 el 7 de enero de 1979.

Características:

● Contrato consensual, no se ha puesto solemnidades para los elementos de su

esencia.
● Es en todas sus modalidades es un contrato bilateral. Art. 1856 C.C.
● Es en todas su modalidades es oneroso, no gratuito, las partes hacen un sacrificio
patrimonial para obtener una ganancia
● Es en todas sus modalidades conmutativo, porque lo que da uno de los contratantes
se entiende equivalente a lo que recibe o da el otro. Existe proporción en la
prestación.
● Alessandri y Somarriva: es un contrato de tracto sucesivo, ya que tiende a dar
nacimiento a una relación jurídica prolongada.

MODALIDADES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Ramón Meza Barros: en el arrendamiento una de las partes concede el goce y la otra se
compromete a pagar el precio de ese goce.

El arrendamiento en el CC es un contrato y por lo tanto solo genera derechos y obligaciones

a las partes y los derechos que emana son personales. En el derecho francés Planiol: el
arrendamiento se podía ver en una categoría intermedia entre un derecho real
(enumerados en el libro II) y personal.

Autores racionales- Larrea Holguín: el arrendamiento es contrato y no es un derecho real,

solo confiere a las partes acciones personales y no reales.
El arrendamiento de cosas es acto de administración, respecto de una cosa se pueden
ejercer actos de conservación (mantenerlos), actos de administración (hacerlo producir) y
actos de disposición (enajenarlo).

Cesar Gómez Estrada: en el arrendamiento no existe acto de disposición de la cosa, quien da

un bien en arriendo no lo está enajenando o gravando.

En el CC hay ciertas limitaciones de capacidad para dar en arriendo cosas. Los guardadores
(tutor, curador):

“Art. 432.- No podrá el tutor o curador dar en arriendo ninguna parte de los predios rústicos
del pupilo por más de ocho años, ni de los urbanos por más de cinco, ni por más años que los
que falten al pupilo para llegar a los dieciocho.

Si lo hiciere, no será obligatorio el arrendamiento para el pupilo, o para el que le suceda en el

dominio del predio, por el tiempo que excediere de los límites aquí señalados.”

“Art. 437.- Por regla general, ningún acto o contrato en que directa o indirectamente tengan
interés el tutor o curador, o su cónyuge, o cualquiera de sus ascendientes o descendientes, o
sus padres o hijos, o sus hermanos, o sus consanguíneos o afines hasta el cuarto grado
inclusive, o alguno de sus socios de comercio, podrá ejecutarse o celebrarse, sino con
autorización de los otros tutores o curadores generales que no estén implicados de la misma
manera, o por el juez, en su falta.

Pero ni aun de este modo podrá el tutor o curador comprar bienes raíces del pupilo, o
tomarlos en arriendo; y se extiende esta prohibición a su cónyuge, y a sus ascendientes o
descendientes.”

“Art. 298.- No podrá el padre o la madre hacer donación de ninguna parte de los bienes del
hijo, ni darlos en arriendo por largo tiempo, ni aceptar o repudiar una herencia deferida al
hijo, sino en la forma y con las limitaciones impuestas a los tutores y curadores.”

Los cónyuges no puedes celebrar ningún tipo de arrendamiento. Art. 218 CC.

El arrendamiento de cosas es un contrato de tracto sucesivo, en caso de incumplimiento de

contrato no se podría solicitar la resolución sino la terminación. En el caso que haya
incumplimiento de una de las partes se puede solicitar: el cumplimiento forzoso o la
terminación (solo opera para lo venidero) con daños y perjuicios.

DIFERENCIA DEL ARRENDAMIENTO CON OTROS CONTRATOS QUE SE LE ASEMEJAN

A ARRENDAMIENTO VS COMPRA-VENTA

Diferencias:
 1.Compraventa es un título traslativo de dominio, sirven para transferir el dominio.
Arrendamiento es un título de mera tenencia.
2. En la compraventa, el vendedor debe proporcionar al comprador un goce
perpetuo y definitivo. En el contrato de arrendamiento, el goce que le proporciona el
arrendador al arrendatario es temporal.

“Art. 740.- El poseedor conserva la posesión, aunque transfiera la tenencia de la cosa,

dándola en arriendo, comodato, prenda, depósito, usufructo o a cualquier otro título no
traslativo de dominio.”

B. ARRENDAMIENTO VS COMODATO

Diferencias:

1. El arrendamiento de cosa es esencialmente oneroso, el comodato es un contrato

gratuito.
2. El comodato es un contrato real, el arrendamiento de cosas no. (Arrendamiento
es un contrato consensual)

“Art. 2077.- Comodato o préstamo de uso es un contrato en que una de las partes entrega a
la otra gratuitamente una especie, mueble o raíz, para que haga uso de ella, con cargo de
restituir la misma especie después de terminado el uso.
Este contrato no se perfecciona sino por la tradición de la cosa.”

C. ARRENDAMIENTO VS USUFRUCTO

Diferencias

1. La fuente del usufructo puede provenir de testamento, acto entre vivos y el

usufructo legal, y el arrendamiento solo surge de la Ley
2. Usufructo es un derecho real y puede ser reivindicado por el titular si lo pierde

Art. 935.- Los otros derechos reales pueden reivindicarse como el dominio, excepto el derecho
de herencia.
Este derecho produce la acción de petición de herencia de que se trata en el Libro III.

Se puede arrendar el usufructo

Art. 807.- El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo, y cederlo a quien quiera, a
título oneroso o gratuito.
Cedido el usufructo a un tercero, el cedente permanece siempre directamente responsable al
propietario.
Pero no podrá el usufructuario arrendar ni ceder el usufructo, si se lo hubiese prohibido el
constituyente; a menos que el propietario le releve de la prohibición.
El usufructuario que contraviniere a esta disposición perderá el derecho de usufructo.

ARRENDAMIENTO DE COSA
Consensum res pretium. Hay arrendamiento desde que se ha convenido lo que se va a
pagar. Elementos: cosa arrendada y el precio.

Perfeccionamiento Del Contrato

Carácter consensual del contrato. El arrendamiento puede ser celebrado por escrito o
verbalmente.

La denominación que reciben las partes en este contrato:

“Art. 1860.- En el arrendamiento de cosas, la parte que da el goce de ellas se llama arrendador, y la
parte que da el precio, arrendatario.”

Cuando la cosa arrendada es un local, el arrendatario toma el nombre de inquilino y cuando

es un predio rústico se lo denomina colono.

UTILIDAD E IMPORTANCIA DE UN CONTRATO ESCRITO.

Existen varias razones para que se celebre por escrito. El primero es como medio de prueba.
Aunque no es un contrato solemne se puede realizar por escritura pública e inscribir en el
Registro de la Propiedad cuando son bienes susceptibles a esa institución.

Una de las formas en que se termina el arrendamiento es cuando se extingue el derecho

que fundamenta el derecho.

“Art. 1902.- Extinguiéndose el derecho del arrendador por hecho o culpa suyos, como cuando vende
la cosa arrendada de que es dueño, o siendo usufructuario de ella hace cesión del usufructo al
propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio de venta, estará obligado a
indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho, no esté
obligada a respetar el arriendo.”

“Art. 1903.- Estarán obligados a respetar el arriendo:

1. Aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo;

2. Aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento se ha
hecho por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios; y,
3. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento se ha hecho por escritura pública, inscrita en el
libro correspondiente del Registrador de la Propiedad antes de la inscripción hipotecaria.
El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura.”

“Ley de Inquilinato.- Art. 31.- CASO DE TRASPASO DE DOMINIO.- La transferencia de dominio del

local arrendado termina el contrato de arrendamiento. En este caso, el dueño dará al arrendatario
un plazo de tres meses para la desocupación

Si el arrendatario no fuere desahuciado en el plazo de un mes contado desde la fecha de

transferencia de dominio, subsistirá el contrato. Este plazo debe contarse desde la fecha de
inscripción en el Registro de la Propiedad, hasta el día que se cite la solicitud de desahucio al
inquilino.

Se respetarán los contratos celebrados por escritura pública, inscrita en el Registro de la Propiedad
del respectivo cantón.”

Se puede disponer solemnidades voluntarias o convencionales.

“Art. 1862.- Si se pactare que el arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firme escritura,
podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga, o hasta que se haya procedido a la
entrega de la cosa arrendada. Si hubiere arras, se seguirán bajo este respecto las mismas reglas que
en el contrato de compraventa.”

Alessandri y Somarriva: si se entrega la cosa sin cumplirse las solemnidades se entiende la

renuncia a las mimas.

Art. 1742, 1743 y 1744 CC –Arras

ARRENDAMIENTO QUE SON SOLEMNES POR CIERTAS LEYES

1.-Arrendamiento de locales urbanos se debe celebrar por escrito y se debe llevar a registrar
ante un notario público.

“Ley de Inquilinato-Art. 29.- Forma del contrato de más de un salario básico unificado del trabajador
en general mensual.- Los contratos cuyo canon de arrendamiento exceda de un salario básico
unificado del trabajador en general mensual, se celebrarán por escrito, debiendo el arrendador
registrarlos, dentro de los treinta días siguientes a su celebración, ante un notario o notaria, los
mismos que llevarán un archivo numerado y cronológico de los contratos registrados, bajo la
responsabilidad personal de los mismos.”

2.-Arrendamiento mercantil regido por la Ley de Arrendamiento Mercantil.

Art. 1.- El arrendamiento de bienes muebles o inmuebles tendrá carácter mercantil cuando se sujete
a estos requisitos:

a) Que el contrato se celebre por escrito y se inscriba en el Libro de Arrendamientos Mercantiles que,
al efecto llevará el Registrador Mercantil del respectivo Cantón;
b) Que el contrato contenga un plazo inicial, forzoso para ambas partes;
c) Que la renta a pagarse durante el plazo forzoso, más el precio señalado a la opción de comprar de
que se trata más adelante, excedan del precio en que el arrendador adquirió el bien. El monto de
dicha renta no estará sometida a los límites establecidos para el inquilinato, cuando se trata de
inmuebles.
d) Que el arrendador sea propietario del bien arrendado.
e) Que al finalizar el plazo inicial forzoso, el arrendatario tenga los siguientes derechos alternativos:

1. Comprar el bien, por el precio acordado para la opción de compra o valor residual previsto en el
contrato, el que no será inferior al 20% del total de rentas devengadas.
2. Prorrogar el contrato por un plazo adicional. Durante la prórroga la renta deberá ser inferior a la
pactada originalmente, a menos que el contrato incluya mantenimiento, suministro de partes,
asistencia u otros servicios.
3. Recibir una parte inferior al valor residual del precio en que el bien sea vendido a un tercero.
4. Recibir en arrendamiento mercantil un bien sustitutivo, al cual se apliquen las condiciones
previstas en este artículo.

3.-Arrendamientos de tierras rurales, contratos agropecuarios, con autorizaciones previas.

Ley Organica De Tierras Rurales Y Territorios Ancestrales

“Art. 89.- Definición. Para los efectos de esta Ley se denomina contrato agrario a todo acuerdo de
naturaleza civil que por la condición económica de las partes del mismo o una de ellas, requiere del
amparo y tutela administrativa de la Autoridad Agraria Nacional para la regulación y control de su
celebración, ejecución y terminación.

Puede realizarse por instrumento privado, escritura pública o por acuerdo verbal. Este último deberá
formalizarse mediante declaración juramentada de la parte del mismo que requiere la tutela
administrativa del contrato.

Cualquiera de las partes de un contrato agrario celebrado por instrumento privado, modificado o
finalizado al amparo de esta Ley, podrá remitir o comunicar este contrato a la Autoridad Agraria
Nacional para su registro, en las unidades desconcentradas provinciales.

Las y los notarios y registradores de la propiedad deberán remitir a la Autoridad Agraria Nacional
semestralmente la información sobre este tipo de contratos agrarios que se otorguen por
instrumento público o se incorporen al Registro de la Propiedad a su cargo.”

“Art. 92.- De los contratos agrarios. Los contratos agrarios regulados especialmente por esta Ley son
los siguientes: de administración productiva; asociativo agrario, de compraventa anticipada, de
compraventa agraria, de arrendamiento agrario y de permuta de la propiedad agraria.

En el ámbito de aplicación de esta Ley, se pueden celebrar cualquiera de los actos y contratos no
prohibidos en la legislación vigente.”

Respecto de la forma del contrato de arrendamiento agrario es flexible, sin embargo se

debe registrar ante la autoridad agraria nacional (MAGAP).

“Art. 91.- Condiciones generales. Constituyen condiciones generales de esta clase de contratos las
siguientes:

a) Puede realizarse por instrumento privado, escritura pública o por acuerdo verbal. Este último
deberá formalizarse mediante declaración juramentada de la parte del mismo que requiere la tutela
administrativa del contrato. (…)”

“Art. 97.- Del contrato agrario de arrendamiento. Es el contrato por el cual el propietario o poseedor
legítimo de tierra rural da en arrendamiento a otra persona, natural o jurídica, un predio para su
aprovechamiento agrario a cambio de una pensión establecida por las partes, la ley o la costumbre,
con la obligación de restituirlo a su dueño al vencimiento del plazo contractual.
La o el arrendatario de tierra rural, no puede alegar posesión agraria del predio arrendado en su
beneficio o de terceros.

El plazo de arrendamiento de tierras rurales depende del cumplimiento del objeto contractual, y
entre otras circunstancias, del tipo de cultivo y el tipo de producción.

Se prohíbe el arrendamiento de tierra rural de uno o varios predios que incumplan las condiciones
establecidas en esta Ley, en especial la concentración de varios predios rurales, contiguos o no.

La o el propietario y la o el arrendatario serán responsables solidariamente de producir la tierra de

acuerdo con su aptitud natural, asegurando que la propiedad cumpla su función social y función
ambiental. Debe garantizar con buenas prácticas de manejo de suelos que posibiliten la
sostenibilidad de la función ambiental de la tierra en arriendo.

La o el arrendatario tiene los derechos de uso y goce, acceso a agua de riego, legalmente adquiridos
así como los de tránsito y servidumbre que se han establecido a favor del predio arrendado. La o el
arrendatario debe respetar las servidumbres del predio existentes en beneficio de terceros.

En caso que el predio arrendado ha sido afectado por desastres naturales o fenómenos climáticos
severos y prolongados, cualquiera de las partes podrá requerir la terminación del contrato o
modificación de los términos del contrato, particular que deberá comunicarse a la Autoridad Agraria
Nacional.”

“Art. 42.- Del registro. Constituye componente del Sistema de Información Pública Agropecuaria,
bajo responsabilidad de la Autoridad Agraria Nacional, el Registro de Tierra Rural, instrumento que
garantiza la seguridad jurídica en el ejercicio de las políticas públicas en materia de tierras rurales
derivadas de la aplicación de esta Ley.

En el Registro de Tierra Rural deben constar las tierras rurales privadas, comunitarias y estatales; y
de propiedad mixta, asociativa, cooperativa; las tierras transferidas o adjudicadas por el Estado, las
tierras que, a cualquier título pasen a ser parte del patrimonio de tierras estatales rurales e
información sobre propiedad o posesión, arrendamiento, usufructo o cualquier otra modalidad
contractual, ubicación y extensión de los predios rurales.

Forman parte del Registro de Tierra Rural, la información contenida en los registros de tierras que
estuvieron a cargo del ex Instituto Ecuatoriano de Reforma Agraria y Colonización, el ex Instituto de
Desarrollo Agrario y toda otra información de tierra rural del Estado. En el reglamento a esta Ley se
establecerá la información que deberá contener el Registro de Tierra Rural.

Para los efectos de esta Ley, las autoridades estatales y los Gobiernos Autónomos Descentralizados,
así como los Registradores de la Propiedad, deberán proporcionar al Sistema de Información Pública
Agropecuaria, la información estadística, documental, técnica, catastral y de planificación que este
requiera. Al efecto, remitirán al registro del Sistema Público de Información Agropecuaria
obligatoriamente y en forma semestral la información catastral a su cargo sobre predios rurales.
También se registrarán los contratos de arrendamiento, usufructo u otros de uso de tierras rurales.”

“Art. 19.- Garantía de la soberanía alimentaria. La Autoridad Agraria Nacional de conformidad con la
Ley, en cumplimiento del plan nacional agropecuario, en aplicación de las políticas públicas
sectoriales y en coordinación con las políticas de los Gobiernos Autónomos Descentralizados,
asegurará el cumplimiento del objetivo estratégico de la soberanía alimentaria y el desarrollo
productivo agrario.

Para garantizar la soberanía alimentaria, la compraventa, arrendamiento o usufructo de tierras

rurales productivas por parte de una o varias personas naturales o jurídicas deberá ser autorizada
por la Autoridad Agraria Nacional cuando supere las doscientas hectáreas en la Sierra y
estribaciones, mil hectáreas en la Costa y mil quinientas hectáreas en la Amazonia y Galápagos. El
reglamento a esta Ley determinará los criterios para la delimitación de estas regiones.”

4.- Contratos de arrendamiento en el sector público.

“CC-Art. 1864.- Los arrendamientos de bienes nacionales, municipales o de establecimientos

públicos, están sujetos a la Ley de Contratación Pública y otras leyes; y en lo que no lo estuvieren, a
las disposiciones del presente Título.”

“Ley Orgánica Del Sistema Nacional De Contratación Publica Art. 59.- Régimen.- Los
contratos de arrendamiento tanto para el caso en que el Estado o una
institución pública tengan la calidad de arrendadora como arrendataria se sujetará a las
normas previstas en el Reglamento de esta Ley.”

“Reglamento Art. 64.- Procedimiento.- Para el arrendamiento de bienes inmuebles, las entidades
contratantes publicarán en el Portal www.compraspublicas.gov.ec. los pliegos en los que constarán
las condiciones mínimas del inmueble requerido, con la referencia al sector y lugar de ubicación del
mismo.

Para la suscripción del contrato, el adjudicatario no requiere estar inscrito y habilitado en el RUP.

El SERCOP determinará el procedimiento y los requisitos que se deberán cumplir en

estas contrataciones.”

“Reglamento Art. 65.- Procedimiento.- Las entidades previstas en el artículo 1 de la Ley podrá dar en
arrendamiento bienes inmuebles de su propiedad, para lo cual, publicará en el Portal
www.compraspublicas.gov.ec los pliegos en los que se establecerá las condiciones en las que se dará
el arrendamiento, con la indicación de la ubicación y características del bien. En los pliegos se preverá
la posibilidad de que el interesado realice un reconocimiento previo del bien ofrecido en
arrendamiento.

Para la suscripción del contrato, el adjudicatario no requiere estar inscrito y habilitado en el RUP.

El SERCOP determinará el procedimiento y los requisitos que se deberán cumplir en

estas contrataciones.”

“COOTAD Art. 460.- Forma de los contratos.- Todo contrato que tenga por objeto la venta, donación,
permuta, comodato, hipoteca o arrendamiento de bienes raíces de los gobiernos autónomos
descentralizados se realizará a través de escritura pública; y, los de venta, trueque o prenda de
bienes muebles, podrán hacerse por contrato privado al igual que las prórrogas de los plazos en los
arrendamientos. Respecto de los contratos de prenda, se cumplirán las exigencias de la Ley de la
materia.
Los contratos de arrendamiento de locales en los que la cuantía anual de la pensión sea menor de la
base para el procedimiento de cotización, no estarán obligados a la celebración de escritura pública.  

Los contratos de arrendamiento en los que el gobierno autónomo descentralizado respectivo sea
arrendador, se considerarán contratos administrativos, excepto los destinados para vivienda con
carácter social.

En los contratos de comodato, el comodatario no podrá emplear el bien sino en el uso convenido, que
no podrá ser otro que cumplir con una función social y ambiental. Concluido el comodato, el
comodatario tendrá la obligación de restituir el bien entregado en comodato, en las mismas
condiciones en que lo recibió; sin embargo, las mejoras introducidas en el bien prestado y que no
pudieren ser separadas sin detrimento de éste, quedarán en beneficio del comodante sin que éste se
encuentre obligado a compensadas.

La comisión de fiscalización del respectivo gobierno autónomo descentralizado controlará el uso

autorizado de los bienes dados en comodato. Si en el plazo de tres años no se hubiese dado el uso
correspondiente se procederá a su inmediata reversión .”

COSA ARRENDADA

Debe ser una cosa que exista o se espere su existencia, un objeto lícito, ser determinable o
determinada, dentro del comercio

“C.C. Art. 1857.- Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales que
pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos
estrictamente personales, como los de habitación y uso.

Puede arrendarse aún la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento
contra el arrendador, en caso de evicción.”

Pueden arrendarse derechos reales (usufructo Art.807) y personales (subarriendo).

Ramón Meza Barros: el derecho personal del propio arrendador puede ser arrendado:
subarriendo.

Puede haber arrendamiento de cosa ajena, si el arrendatario de buena fe es despojado tiene

derecho a ser indemnizado por vicio de evicción. En el arrendamiento mercantil no cabe
arrendar cosa ajena.

“Ley de Arrendamiento Mercantil Art. 1.- El arrendamiento de bienes muebles o inmuebles tendrá
carácter mercantil cuando se sujete a estos requisitos:

d) Que el arrendador sea propietario del bien arrendado.”

No cabe arrendamiento de:

 ● No cabe arrendamiento de cosas consumibles o fungibles se destruyen con el primer
uso y la restitución de la cosa dada por el arrendador es imposible.

● No cabe arrendamiento de las cosas que ha prohibido la ley

● No cabe arrendamiento de derechos personalísimos.

“Art. 833.- Los derechos de uso y habitación son intransmisibles a los herederos, y no pueden cederse
a ningún título, prestarse ni arrendarse.

Ni el usuario ni el habitador pueden arrendar, prestar o enajenar objeto alguno de aquellos a que se
extiende el ejercicio de su derecho.

Pero bien pueden dar los frutos que les es lícito consumir en sus necesidades personales.”

EL PRECIO

Art. 1858.- El precio puede consistir, ya en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en
este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada
cosecha.
Llámase renta cuando se paga periódicamente.

El precio del arrendamiento debe ser real (no simulado), serio (precio irrisorio/ ridículo) sino
no surte efecto el contrato, debe estar determinado. El precio se determina por mutuo
acuerdo, o un tercero pero si no hay precio no hay contrato.

Se determina el precio del arrendamiento como el precio de la venta 1747 y 1748.

“Art. 1747.- El precio de la venta debe ser determinado por los contratantes.

Podrá hacerse esta determinación por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen.”

“Art. 1748.- Podrá, asimismo, dejarse el precio al arbitrio de un tercero; y si el tercero no lo

determinare, podrá hacerlo por él cualquiera otra persona en que se convinieren los contratantes. En
caso de no convenirse, no habrá venta.

No podrá dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes.”

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

“Art. 1865.- El arrendador está obligado:

1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada;

2. A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada; y,
3. A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.”

A. Obligación de entregar la cosa arrendada.

 Esta obligación es de la esencia del contrato, ya que no se concibe un contrato de
arrendamiento en el que el arrendador no entregue la cosa que se ha pactado.

“Art. 1861.- La entrega de la cosa que se da en arriendo podrá hacerse bajo cualquiera de las
formas de tradición reconocidas por la ley.”

El arrendamiento no es un título traslaticio de dominio. Cuando la cosa arrendada es un

bien mueble podrá hacerse la entrega como cualquier forma de tradición, pero cuando
se habla de un bien inmueble no puede obrar la forma de tradición ya que para éste es
necesaria la inscripción en el Registro de la Propiedad.

En el caso de los arrendamientos de crédito el arrendador debe entregar el título al

arrendatario- Ramón Meza Barros.

Art. 1920.- El arrendador está obligado a entregar el predio rústico en los términos estipulados.
Si la cabida fuere diferente de la estipulada, habrá lugar al aumento o disminución del precio o
renta, o a la rescisión del contrato, según lo dispuesto en el Título De la compraventa.

a. Época o momento de la entrega

Se entregará la cosa inmediatamente después de celebrado el contrato.

b. Lugar de la entrega

-En el lugar donde se haya estipulado por la convención.

Art. 1603.- El pago debe hacerse en el lugar designado por la convención.

-Si es un cuerpo cierto en el lugar donde se hallare al celebrar el contrato Art. 1604
-En el domicilio del deudor (arrendatario)

Art. 1604.- Si no se ha estipulado lugar para el pago, y se trata de un cuerpo cierto, se hará el
pago en el lugar en que dicho cuerpo existía al tiempo de constituirse la obligación.
Pero si se trata de otra cosa, se hará el pago en el domicilio del deudor.

Art. 1605.- Si hubiere mudado de domicilio el acreedor o el deudor, entre la celebración del
contrato y el pago, se hará siempre éste en el lugar en que sin esa mudanza correspondería,
salvo que las partes dispongan de común acuerdo otra cosa.

Casos De Falta De Entrega.

La entrega se hace imposible

“Art. 1866.- Si el arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, se ha
puesto en la imposibilidad de entregar la cosa, el arrendatario tendrá derecho para desistir
del contrato, con indemnización de perjuicios.
Habrá lugar a esta indemnización aun cuando el arrendador haya creído erróneamente y de
buena fe que podía arrendar la cosa; salvo que la imposibilidad haya sido conocida del
arrendatario, o provenga de fuerza mayor o caso fortuito.”

Se deberá exigir el cumplimiento del contrato. Si el arrendador ha sufrido un caso

fortuito deberá demostrarlo para que el juez lo libre de perjuicios.

Existe mora en la entrega

“Art. 1867.- Si el arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, se ha
constituido en mora de entregar, tendrá derecho el arrendatario a indemnización de
perjuicios.

Si por el retardo se disminuyere notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato,

sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron,
podrá el arrendatario desistir del contrato, quedándole a salvo la indemnización de
perjuicios, siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito.”

Existe una indemnización moratoria y la entrega del bien.

Cuando la cosa arrendada presenta vicios.

El arrendador solo da el goce y la cosa sigue estando en su posesión.

“Art. 1873.- El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aún a la

rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer
de ella el uso para que fue arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o
calidad de la cosa al tiempo del contrato, y aún en el caso de haber empezado a existir el
vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.

Y si el impedimento para el goce de la cosa es parcial, o si la cosa se destruye en parte, el juez

decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o
concederse una rebaja del precio o renta.”

Se incluyen los vicios después del contrato, ya que la cosa sigue siendo del
arrendador. Sin embargo no siempre acarrea daños y perjuicios, sino que depende
de las circunstancias del caso

Art. 1874.- Tendrá además derecho el arrendatario, en el caso del artículo precedente, para
que se le indemnice el daño emergente, si el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al
contrato.
Y si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato, o si era tal que el arrendador
debiera por los antecedentes preverlo, o por su profesión conocerlo, se incluirá en la
indemnización el lucro cesante.

Art. 1875.- El arrendatario no tendrá derecho a la indemnización de perjuicios que se le

concede por el artículo precedente, si contrató a sabiendas del vicio, y no se obligó el
arrendador a sanearlo; o si el vicio era tal que no pudo sin grave negligencia de su parte
 ignorarlo; o si renunció expresamente la acción de saneamiento por el mismo vicio,
designándolo.

B. Mantenerla en estado de servir

La cosa arrendada debe ser entregada en estado de servir, es decir que debe estar en un
estado que pueda servir al arrendatario.

Gómez estada sostiene que la obligación de entregar la cosa en buen estado se refiere a
la obligación de devolver la cosa en buen estado, por lo cual se presumirá que la cosa
siempre está en buen estado a menos que se establezca lo contrario.

Art. 1888.- El arrendatario está obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento.

Deberá restituirla en el estado en que le fue entregada, tomándose en consideración el deterioro

ocasionado por el uso y goce legítimos.
Si no constare el estado en que le fue entregada, se entenderá haberla recibido en regular estado
de servicio, a menos que pruebe lo contrario.
En cuanto a los daños y pérdidas sobrevenidos durante su goce, deberá probar que no
sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios; y a
falta de esta prueba, será responsable.

Casos

- Arrendador deberá hacer las reparaciones necesarias para mantener la cosa apta
para servir.

“ 1 inc. Art. 1868.- La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado, consiste en
hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las
cuales corresponden generalmente al arrendatario (…)”

Concordancia: Art. 1876.

“Art. 1876.- El arrendador está obligado a pagar al arrendatario el costo de las reparaciones
indispensables no locativas que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que éste no
las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto,
para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no
trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario el costo razonable,
probada la necesidad.”

“Art. 1881.- El arrendatario está obligado a las reparaciones locativas.

Se entiende por reparaciones locativas las que, según la costumbre del país, son de cargo de los
arrendatarios, y en general, las de los deterioros que ordinariamente se producen por culpa del
arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias,
rotura de cristales, etc.”
“ 2inc. Art. 1868.- Pero estará obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los
deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala
calidad de la cosa arrendada.

Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.”

El arrendador hace las reparaciones necesarias y el arrendatario las locativas.

“Art. 1877.- El arrendador no está obligado a pagar el costo de las mejoras útiles en que no ha
consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse
los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a
abonarle lo que valdrían los materiales considerándolos separados.”

Las mejoras útiles son las que aumentan el valor de la cosa. Las mejoras voluptuarias
(Art. 957) son las que no aumentan el valor de la cosa (Art. 953, 954 y 955).

Alessandri y Somarriva: el arrendador no está obligado a abonar las mejoras

voluptuarias. El arrendador abona las mejoras útiles cuando se ha aceptado hacerlas.

C. Librar de Turbaciones al Arrendatario

El goce debe ser pacífico, el goce del arrendatario puede verse turbado por varios
embarazos.

Origen de la turbación (de quién vienen):

1. Del propio arrendador.

2. De terceros:
a. Porque reclaman derechos sobre la cosa. De derecho
b. De hecho.

1. Turbaciones por parte del arrendador.

“Art. 1870.- Si fuera de los casos previstos en el artículo precedente, el arrendatario es turbado
en el goce de la cosa por el arrendador o por cualquiera persona a quien éste pueda vedarlo,
tendrá derecho a indemnización de perjuicios.”

“Art. 1869.- El arrendador, en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación

o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa
arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella.

Con todo, si se trata de reparaciones que no puedan sin grave inconveniente diferirse, estará el
arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de una parte de la cosa
 arrendada; pero tendrá derecho a que se le rebaje, entre tanto, el precio o renta, a proporción de
dicha parte.

Y si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el resto no aparezca suficiente
para el objeto con que se tomó en arriendo, podrá el arrendatario dar por terminado el
arrendamiento.

El arrendatario tendrá, además, derecho para que se le abonen los perjuicios, si las reparaciones
procedieren de causa que existía ya al tiempo del contrato, y no era entonces conocida por el
arrendatario, pero lo era por el arrendador, o era tal que el arrendador tuviese antecedentes
para temerla, o debiese por su profesión conocerla.

Lo mismo será cuando las reparaciones hayan de embarazar el goce de la cosa demasiado
tiempo, de manera que no pueda subsistir el arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del
arrendatario.”

2. Turbaciones de terceros

“Art. 1871.- Si el arrendatario es turbado en su goce por vías de hecho de terceros que no
pretenden derecho a la cosa arrendada, el arrendatario, a su propio nombre, perseguirá la
reparación del daño.
Y si es turbado o molestado en su goce por terceros que justifiquen algún derecho sobre la
cosa arrendada, y la causa de este derecho hubiere sido anterior al contrato, podrá el
arrendatario exigir una disminución proporcionada en el precio o renta del arriendo, para el
tiempo restante.
Y si el arrendatario, por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se hallare
privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habría
contratado, podrá exigir que cese el arrendamiento.
Además, podrá exigir indemnización de todo perjuicio, si la causa del derecho justificado por
el tercero fue o debió ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del
arrendatario, o siendo conocida de éste, hubo estipulación especial de saneamiento con
respecto a ella.
Pero si la causa del referido derecho no era ni debía ser conocida del arrendador al tiempo
del contrato, no estará obligado el arrendador a abonar el lucro cesante.”

a. De Derecho (Acciones judiciales)

“Art. 1872.- La acción de terceros que pretendan derecho a la cosa arrendada, se dirigirá
contra el arrendador.
El arrendatario estará sólo obligado a noticiarle la turbación o molestia que reciba de dichos
terceros, por consecuencia de los derechos que alegan; y si lo omitiere o dilatare
culpablemente, abonará los perjuicios que de ellos se sigan al arrendador.”

b. De Hecho
Estas deben ser detenidas por el propio arrendatario.

DERECHO DE RETENSIÓN A FAVOR DEL ARRENDATARIO.

Derechos para que el arrendador le indemnice o reembolse al arrendatario. El arrendatario
podrá conservar el bien hasta que no se le asegure estos pagos.

“Art. 1878.- En todos los casos en que se debe indemnización al arrendatario, no podrá éste ser
expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe
por el arrendador.
Pero no se extiende esta regla al caso de extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre la
cosa arrendada.”

Derecho de ejercicio restringido. Solo se autoriza a retener cuando exista razones para
hacerlo.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.

Cuatro obligaciones:

1. Pagar el precio o renta. (de la esencia del contrato)

2. Gozar de la cosa en los términos convenidos o atenerse al espíritu del contrato.
(de la naturales; modificables)
3. Velar por la conservación de la cosa. (de la naturaleza; modificables)
4. Restituir la cosa a la expiración del contrato. (de la esencia del contrato)

1. PAGAR EL PRECIO O RENTA.

El arrendatario a cambio de la posesión del bien deberá pagar el precio o renta. El precio
será cuando se haga el pago por suma de alzada y en renta cuando se establece un pago
mensual.

“Art. 1883.- El arrendatario está obligado al pago del precio o renta.

Podrá el arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho,
retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario
la haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a
menos de prueba en contrario.”

Si existe estipulación de los periodos de pago se seguirá lo que establece el contrato, caso
contrario se aplicarán las reglas supletorias y la costumbre.

“Art. 1885.- El pago del precio o renta se hará en los períodos estipulados, o a falta de estipulación,
conforme a la costumbre del país, y no habiendo estipulación ni costumbre fija, según las reglas que
siguen:

La renta de predios urbanos se pagará por meses, la de predios rústicos por años.

Si una cosa mueble o semoviente se arrienda por cierto número de años, meses o días, cada una de
las pensiones periódicas se deberá inmediatamente después de la expiración del respectivo año, mes
o día.
Si se arrienda por una sola cantidad, se deberá ésta luego que termine el arrendamiento.”

Falta de pago del precio:

Configura un incumplimiento del contrato. Si el arrendatario incumple el contrato el

legislador da dos opciones:

a) Cumplimiento forzoso.
b) Terminación.

La indemnización abarca el pago total de los meses que se debe en relación a los meses
pactados.

“Art. 1886.- Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, estará el
arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el
tiempo que falte hasta el día en que, desahuciando, hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que
el arriendo hubiera terminado sin desahucio.

Podrá, con todo, eximirse de este pago, proponiendo, bajo su responsabilidad, persona idónea que le
sustituya por el tiempo que falte, y prestando al efecto fianza u otra seguridad suficiente.”

Si existe un garante solidario se le podrá reclamar el pago de las indemnizaciones.

2. GOZAR DE LA COSA EN LOS TÉRMINOS O AL ESPÍRITU DEL CONTRATO.

El legislador busca que el arrendatario le dé un buen uso a la cosa para evitar que se
destruya. A falta de la convención o acuerdo se debe usar la cosa según su destino natural.

“Art. 1879.- El arrendatario está obligado a usar de la cosa según los términos o espíritu del
contrato; y no podrá, en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de
convención expresa, a los que la cosa está naturalmente destinada, o que deban presumirse, atentas
las circunstancias del contrato o la costumbre del país.

Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación del arriendo,
con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el arriendo.”

3. VELAR POR LA CONSERVACIÓN DE LA COSA.

Dentro de esta obligación, el arrendatario tiene que conservarla, hacerle reparaciones, y

abstenerse de ceder o subarrendar, salvo que el arrendatario lo autorice.
 a) Conservarla

“Art. 1880.- El arrendatario empleará en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de

familia.

Faltando a esta obligación, responderá de los perjuicios; y aún tendrá derecho el arrendador para dar
fin al arrendamiento, en el caso de grave y culpable deterioro. “

“Art. 29.- La ley distingue tres especies de culpa o descuido:

Culpa leve, descuido leve, descuido ligero, es la falta de aquella diligencia y cuidado que los hombres
emplean ordinariamente en sus negocios propios. Culpa o descuido, sin otra calificación, significa
culpa o descuido leve. Esta especie de culpa se opone a la diligencia o cuidado ordinario o mediano.

El que debe administrar un negocio como un buen padre de familia es responsable de esta especie de
culpa.”

“Art. 1563.- El deudor no es responsable sino de la culpa lata en los contratos que por su naturaleza
sólo son útiles al acreedor; es responsable de la leve en los contratos que se hacen para beneficio
recíproco de las partes; y de la levísima, en los contratos en que el deudor es el único que reporta
beneficio.
(…)
Todo lo cual se entiende sin perjuicio de las disposiciones especiales de las leyes, y de las
estipulaciones expresas de las partes.”

Las partes pueden estipular la culpa por la cual se responsabilizan.

“Art. 1882.- El arrendatario es responsable no sólo de su propia culpa, sino de la de su familia,

huéspedes y dependientes.”

b) Hacer reparaciones

El arrendatario está obligado a efectuar las reparaciones locativas.

“Art. 1881.- El arrendatario está obligado a las reparaciones locativas.

Se entiende por reparaciones locativas las que, según la costumbre del país, son de cargo de los
arrendatarios, y en general, las de los deterioros que ordinariamente se producen por culpa del
arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias,
rotura de cristales, etc.”

Excepción Art. 1868.

“Art. 1868.- (…) Pero estará obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros
que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la
cosa arrendada.

Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.”

 c) ABSTENERSE DE CEDER O SUBARRENDAR

Son dos cosas diferentes ceder y subarrendar.

“Art. 1887.- El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo, ni de subarrendar, a menos que
se le haya expresamente concedido; pero en este caso, no podrá el cesionario o subarrendatario usar
o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo.”

c.1. Cesión del arrendamiento

El arrendatario le cede a una persona. Después de haberse realizado la cesión de

arrendamiento igual subsiste un solo contrato de arrendamiento pero cambió uno
de los contratantes.

c.2. Subarriendo

Cuando el arrendatario celebra un contrato de arrendamiento con un tercero. En

este caso existen dos arrendamientos, el primero del arrendador y el arrendatario, y
el arrendatario con el subarrendatario. Cualquier conducta del subarrendatario será
respondida por el arrendatario, ya que no hay una relación directa con el
arrendador.

4. RESTITUIR LA COSA A LA EXPIRACIÓN DEL CONTRATO.

El goce que se da sobre la cosa es temporal y se entiende que esta debe ser restituida.

“Art. 1888.- El arrendatario está obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento.

Deberá restituirla en el estado en que le fue entregada, tomándose en consideración el deterioro

ocasionado por el uso y goce legítimos.

Si no constare el estado en que le fue entregada, se entenderá haberla recibido en regular estado de
servicio, a menos que pruebe lo contrario.”

No hay una regla de forma de restitución para todos los casos.

“Art. 1889.- La restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola enteramente, poniéndola a

disposición del arrendador, y entregándole las llaves.”

Incumplimiento de la restitución de la cosa

El no restituir la cosa le causaría daños al arrendador. El solo incumplimiento no hace
generar la obligación de dar daños y perjuicios. Sea el motivo por el que cabe la mora por
restitución se necesita hacer un requerimiento.

“Art. 1890.- Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, será
necesario requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido desahucio; y si requerido no la
restituyere, será condenado al pleno resarcimiento de los perjuicios de la mora, y a lo demás que
contra él competa, como injusto detentador.”

“Art. 1567.- El deudor está en mora:

1. Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado, salvo que la ley, en casos
especiales, exija que se requiera al deudor para constituirle en mora; (…)”

“2 inc. Art. 1883.- Podrá el arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que
tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que
el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que
le pertenecen, a menos de prueba en contrario.”

EXPIRACION DEL ARRENDAMIENTO DE COSAS.

“Art. 1891.- El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y
especialmente:

1. Por la destrucción total de la cosa arrendada;

2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo;
3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán; y,
4. Por decisión judicial, en los casos que la ley ha previsto.”

1) DESTRUCCION TOTAL

La cosa debe quedar totalmente destruida. Da igual quien destruya la cosa, el contrato
se termina, sin embargo si devengará daños y perjuicios. Excepto en caso fortuito.

Cuando hay un deterioro parcial no se extingue el contrato, sin embargo algunos autores
señalan que cuando ocurre esto se aplica el Art. 1873.

“Art. 1873.- El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aún a la rescisión
del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso
para que fue arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa
al tiempo del contrato, y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después
del contrato, pero sin culpa del arrendatario.

Y si el impedimento para el goce de la cosa es parcial, o si la cosa se destruye en parte, el juez

decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o
concederse una rebaja del precio o renta.”
2) EXPIRACION DEL TIEMPO ESTIPULADO

Dos subtemas:

I) modalidades de duración del arrendamiento:

A) Contratos de arrendamiento de duración determinada, ya sea por

estipulación de las partes o por otros casos

A.1. Arrendamiento de plazo fijo. Cunado las partes han estipulado un tiempo
de duración acordado por las partes.

A.2. Arrendamiento se determina por el servicio especial dado a la cosa.

A.3 Arrendamiento se determina por la costumbre.

“Art. 1895.- Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si la

duración es determinada por el servicio especial a que se destinó la cosa
arrendada, o por la costumbre, no será necesario desahucio.”

* Operan distintos tiempos de duración en los contratos. Sean distintos los

plazos no será necesario el desahucio.

B) Contratos de arrendamiento de duración indeterminada.

Se da cuando falta algunos de los casos antes mencionados.

Para que este contrato termine tiene que haber un aviso, en el que uno de
los contratantes manifieste que no quiere seguir con la obligación, a
este se lo llama desahucio.

“Art. 1892.- Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo

no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa
arrendada, o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo
cesar sino por desahucio, esto es, noticiándoselo anticipadamente a la otra
parte.”

“Art. 1894.- Si se ha fijado tiempo forzoso para una de las partes y voluntario para
la otra, se observará lo estipulado; y la parte que puede hacer cesar el
arriendo a su voluntad, estará, sin embargo, sujeta a dar la noticia
anticipada.”
*Se requiere que medie un aviso anticipado llamado desahucio.

Forma del desahucio: Ley Notarial Art. 18 num. 35.

Efectos en el tiempo del desahucio, no siempre surten efectos automáticos.

“2 y 3 inc. Art. 1892.- La anticipación se ajustará al período o medida del tiempo

que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el
desahucio será respectivamente de un día, de una semana, de un mes.

El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período

Lo dispuesto en este artículo no se extiende al arrendamiento de inmuebles, de que

se trata en los parágrafos 5o. y 6o. de este Título.”

“Art. 1917.- El desahucio, en los casos en que tenga lugar, deberá darse con
anticipación de un período entero de los designados por la convención o la
ley para el pago de la renta.”

“Art. 1927.- No habiendo tiempo fijo para la duración del arriendo, deberá darse el
desahucio con anticipación de un año, para hacerlo cesar.

El año se entenderá del modo siguiente:

El día del año en que principió la entrega del fundo al colono, se mirará como el día
inicial de todos los años sucesivos; y el año de anticipación se contará
desde este día inicial, aunque el desahucio se haya dado algún tiempo
antes.

Las partes podrán acordar otra regla, si lo juzgaren conveniente.”

“Ley de Inquilinato Art. 31.- CASO DE TRASPASO DE DOMINIO.- La transferencia

de dominio del local arrendado termina el contrato de arrendamiento. En
este caso, el dueño dará al arrendatario un plazo de tres meses para la
desocupación.

Si el arrendatario no fuere desahuciado en el plazo de un mes contado desde la

fecha de transferencia de dominio, subsistirá el contrato. Este plazo debe
contarse desde la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad, hasta
el día que se cite la solicitud de desahucio al inquilino.

Se respetarán los contratos celebrados por escritura pública, inscrita en el

Registro de la Propiedad del respectivo cantón.”

“Art. 1896.- Cuando el arrendamiento debe cesar en virtud del desahucio de

cualquiera de las partes, o por haberse fijado su duración en el contrato, el
 arrendatario estará obligado a pagar la renta de todos los días que falten
para que cese, aunque voluntariamente restituya la cosa antes del último
día.”

Tácita reconducción: renovación automática.

En nuestro código no hay renovación automática. Art. 1897. Sin embargo se puede acordar
una cláusula de renovación automática.

Excepción: Hay un caso excepcional cuando se da la renovación automática pero debe

reunir varios requisitos- subrayados. Cuando se cumplen los requisitos se renovará
automáticamente pero solo por tres meses.

“Ult. Inc Art. 1897.- Con todo, si la cosa fuere raíz y el arrendatario, con el beneplácito del
arrendador, hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o
si ambas partes hubieren manifestado, por cualquier otro hecho igualmente inequívoco, su intención
de perseverar en el arriendo, se entenderá renovado el contrato bajo las mismas condiciones que
antes; pero no por más tiempo que el de tres meses en los predios urbanos, salvo lo dispuesto en la
Ley de Inquilinato, y el necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes,
en los predios rústicos; sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a renovarse el
arriendo de la misma manera.”

“Ley de Inquilinato Art. 33.- ANTICIPACION DEL ARRENDADOR.- El arrendador comunicará al

arrendatario su resolución de terminar el contrato con noventa días de anticipación, por lo menos, a
la fecha de expiración del mismo. Si no lo hiciere, el contrato se entenderá renovado en todas sus
partes, por el período de un año y por una sola vez. Transcurrido este plazo, cualquiera de las partes
podrá darlo por terminado mediante el desahucio respectivo.

Notificado con el desahucio el arrendatario deberá desahuciar a su vez, a los subarrendatarios o

cesionarios en el término de quince días. Si no lo hiciere, y el subarrendatario o cesionario fuere
desalojado, le indemnizará con una cantidad igual a la pensión de tres meses.”

“Art. 1898.- Renovado el arriendo, las fianzas y las prendas o hipotecas constituidas por terceros no
se extenderán a las obligaciones resultantes de su renovación.”

3) EXTINCION DEL DERECHO DE ARRENDADOR

Dos hipótesis:

1. Extinción del derecho del arrendador sin culpa de su parte.

1.1. Art. 1899.- Extinguiéndose el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una
causa independiente de su voluntad, expirará el arrendamiento aún antes de cumplirse
el tiempo que para su duración se hubiere estipulado.

Si, por ejemplo, el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario de la cosa, expira el
arrendamiento por la llegada del día en que debe cesar el usufructo o pasar la
 propiedad al fideicomisario; sin embargo de lo que se haya estipulado entre el
arrendador y el arrendatario, sobre la duración del arriendo, y sin perjuicio de lo
dispuesto en el Art. 808, inciso segundo.

2. Extinción del derecho del arrendador por culpa del propio arrendador.

2.1. Art. 1900.- Cuando el arrendador ha contratado en una calidad particular que hace
incierta la duración de su derecho, como la de usufructuario, o la de propietario
fiduciario, y en todos los casos en que su derecho esté sujeto a una condición
resolutoria, no habrá lugar a indemnización de perjuicios por la cesación del arriendo en
virtud de la resolución del derecho. Pero si teniendo una calidad de esa especie, hubiere
arrendado como propietario absoluto, estará obligado a indemnizar al arrendatario;
salvo que éste haya contratado a sabiendas de que el arrendador no era propietario
absoluto.

Art. 1902.- Extinguiéndose el derecho del arrendador por hecho o culpa suyos, como cuando
vende la cosa arrendada de que es dueño, o siendo usufructuario de ella hace cesión del
usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio de venta,
estará obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le
sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo.

Art. 1904.- Entre los perjuicios que el arrendatario sufra por la extinción del derecho de su autor,
y que, según los artículos precedentes deban resarcírsele, se contarán los que el
subarrendatario sufriere por su parte.
El arrendatario directo reclamará la indemnización de estos perjuicios a su propio nombre, o
cederá su acción al subarrendatario.
El arrendatario directo deberá reembolsar al subarrendatario las pensiones anticipadas.

Art. 1903.- Estarán obligados a respetar el arriendo:

1. Aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo;
2. Aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento se
ha hecho por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios; y,
3. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento se ha hecho por escritura pública, inscrita en
el libro correspondiente del Registrador de la Propiedad antes de la inscripción
hipotecaria.

El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura.

Concordancia con Art. 1878, Art. 808 (usufructo).

Otras hipotesis

Art. 1905.- El pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga la cláusula de nulidad de la
enajenación, no dará derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo, hasta su
terminación natural.
Embargo de cosa arrendada.

Art. 1906.- Si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare ejecución y embargo en la cosa
arrendada, subsistirá el arriendo, y se sustituirán el acreedor o acreedores en los derechos y
obligaciones del arrendador.
Si se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendrá lugar lo dispuesto en el Art. 1903.

Art. 1909.- La insolvencia declarada del arrendatario no pone necesariamente fin al arriendo.El
acreedor o acreedores podrán sustituirse al arrendatario, prestando fianza a satisfacción del
arrendador.
No siendo así, el arrendador tendrá derecho para dar por concluido el arrendamiento, y le competerá
acción de perjuicios contra el arrendatario, según las reglas generales.

Art. 2368.- Sobre las especies identificables que pertenezcan a otras personas por razón de dominio,
y existan en poder del deudor insolvente, conservarán sus derechos los respectivos dueños, sin
perjuicio de los derechos reales que sobre ellos competan al deudor, como usufructuario o prendario,
o del derecho de retención que le concedan las leyes; en todos los cuales podrán subrogarse los
acreedores.

Podrán, asimismo, subrogarse en los derechos del deudor como arrendador o arrendatario, según lo
dispuesto en los Arts. 1906 y 1909.

Sin embargo, no será embargable el usufructo legal, sea de la sociedad conyugal o de los padres
sobre los bienes de los hijos, ni tampoco los derechos reales de uso o de habitación.

Art. 1910.- Los arrendamientos hechos por tutores o curadores o por el padre o la madre como
administradores de los bienes del hijo, se sujetarán, relativamente a su duración después de
terminadas la tutela o curaduría o la administración paternal, a lo dispuesto en el Art. 432.

4) DECISIÓN JUDICIAL

No hay artículos que regulen la extinción por decisión judicial. Los autores establecen que se
da la extinción del contrato cuando lo declaran los jueces en sentencia, en varios casos por
incumplimiento o solicitud por las partes

*Dos causas adicionales de extinción del arrendamiento

1. Motivos de requerir la cosa reparaciones

“Art. 1907.- Podrá el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o parte cuando la cosa
arrendada necesita de reparaciones que en todo o parte impidan su goce; y el arrendatario
tendrá entonces los derechos que le conceden las reglas dadas en el Art. 1866.”

2. Arrendador puede solicitar al arrendatario que necesita que me devuelva la cosa.

“Art. 1908.- El arrendador no podrá en caso alguno, a menos de estipulación contraria, hacer
cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar la cosa arrendada para sí.”

“Art. 30.- CAUSALES DE TERMINACION.- El arrendador podrá dar por terminado el

arrendamiento y, por consiguiente, exigir la desocupación y entrega del local arrendado antes de
vencido el plazo legal o convencional, sólo por una de las siguientes causas:

i) Decisión del propietario de ocupar el inmueble arrendado, siempre y cuando justifique

legalmente la necesidad de hacerlo, porque es arrendatario y no tiene otro inmueble que
ocupar.”