TEMA 75

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. CLASES. NATURALEZA DE LA RELACIÓN

ARRENDATICIA. RÉGIMEN DEL CÓDIGO CIVIL EN CUANTO AL
ARRENDAMIENTO DE COSAS: CONSTITUCIÓN, CONTENIDO Y EXTINCIÓN.
CONCEPTO Y RÉGIMEN JURÍDICO DEL ARRENDAMIENTO FINANCIERO.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. CLASES.

I.- DE DIEGO define el arrendamiento como aquel contrato por el que

una de las partes se compromete, mediante un precio que la otra se obliga a
pagarle, a procurarle el uso temporal de una cosa, o a prestarle sus servicios, o a
ejecutar una obra.

II.- Es un contrato consensual, bilateral, oneroso, conmutativo y

temporal.

III.- El CC dedica EL TÍTULO VI del LIBRO IV a regular el contrato de

arrendamiento y lo abre con un Capítulo de disposiciones generales, donde se
limita a establecer lo siguiente:

+ ART. 1542 “El arrendamiento puede ser de cosas, o de

obras o servicios.”

+ ART. 1543 “En el arrendamiento de cosas, una de las

partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y
precio cierto.”

+ ART. 1544 “En el arrendamiento de obras o servicios, una

de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por
precio cierto.”

Y + ART. 1545 “Los bienes fungibles que se consumen con el

uso no pueden ser materia de este contrato.”

En definitiva, el CC sigue la tradicional teoría unitaria. Pero, como dice

CASTÁN, la unificación es puramente formal, sin que exista, en rigor, ninguna
norma común a los arrendamientos de cosas, de servicios y de obra.

+ En la actualidad, la doctrina exige la separación de todas esas

relaciones que han venido constituyendo el conglomerado jurídico de la locación.

IV.- Además de esta distinción, el arrendamiento de cosas puede

clasificarse según recaiga en cosas corporales o derechos. El arrendamiento de
cosas corporales puede recaer sobre bienes inmuebles, muebles, semovientes y
buques. Y, a su vez, el arrendamiento de bienes inmuebles puede tener por objeto
inmuebles urbanos, rústicos y minas.

+ Lugar aparte ocupan el arrendamiento de industria o empresa y el

arrendamiento financiero o leasing, que luego analizaremos.

LA NATURALEZA DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA.

A este respecto, caben tres posturas:

1ª PRIMERA: Configuración como DERECHO REAL. En razón

de las semejanzas que presenta con el usufructo, autores, como VALLET,
consideran que el arrendamiento es un verdadero derecho real, por reunir sus
caracteres esenciales. Así:

1º La inmediatividad, por cuanto que el arrendatario posee en nombre

propio las facultades de uso y disfrute sobre la cosa.

2º La permanencia, ya que en todo caso se establecen como mínimos

los plazos señalados en LOS ARTS. 1577 y 1581 del CC.

Y 3º La absolutividad, pues si su oponibilidad erga omnes está limitada

en EL ART. 1571 no es porque no se trate de un derecho real, sino porque en
ocasiones la ley limita, por razones de seguridad jurídica, los efectos de un
derecho real frente a tercero cuando no reviste determinada forma.

+ Si se considera que el arrendamiento es un derecho real, no hay

obstáculo alguno para admitir su inscripción en el RP.

2ª SEGUNDA: LA TEORÍA MIXTA. DE DIEGO y SÁNCHEZ

ROMÁN distinguieron entre el derecho de arrendamiento inscrito en el RP y el no
inscrito, atribuyendo al segundo la cualidad de derecho personal y al primero la
condición de derecho real.

+ Este fue durante mucho tiempo el criterio acogido por el TS y la

DGRN. Las RR. de 12 de marzo de 1902 y de 15 de julio de 1929 admitieron la
hipotecabilidad del derecho de arrendamiento de minas, ya que EL ART. 106 de
la LH declara que “son hipotecables los derechos reales enajenables con arreglo a
las leyes”; y la inscripción del arrendamiento convierte a éste en un derecho real
que puede enajenarse cuando no se ha prohibido expresamente.

3ª TERCERA: Configuración como DERECHO PERSONAL. Es

hoy la opinión mayoritaria dentro de la doctrina y la jurisprudencia.

+ La STS de 3 de diciembre de 1954 declara que en nuestro Derecho

el arrendamiento constituye un acto de mera administración y que, si bien la
inscripción en el RP lo dota de ciertos efectos reales, no por ello pierde su
carácter de relación esencialmente obligacional.

+ No se da la nota de inmediatividad, pues el arrendatario posee la

cosa arrendada a través de un comportamiento del arrendador. Tampoco se da la
absolutividad, no sólo por la regla del ART. 1571, sino porque de otros preceptos
se deduce que el arrendatario carece de acción para remover las perturbaciones
de derecho procedentes de tercero.

+ Frente a la teoría mixta, señala ROCA SASTRE que no es posible

conceder a la inscripción la virtud de cambiar la naturaleza jurídica de los
derechos. Si la LH aceptó la inscripción del arrendamiento lo hizo únicamente para
dar estabilidad al arrendamiento por motivos económicos y de buena fe.

Por lo demás, el problema de la naturaleza de los arrendamientos regidos

por las leyes especiales es más complicado, pues, con la finalidad de conseguir la
estabilidad de los arrendamientos y facilitar a los arrendatarios el acceso a la
propiedad, han concedido a éstos unos beneficios, como la prórroga forzosa, el
tanteo, el retracto y la subrogación, que, como observa ROCA SASTRE, dan tanta
consistencia al derecho del arrendatario que supone para la finca una afección
comparable a la que supondría un derecho real desmembrado del máximo
contenido.

EL RÉGIMEN DEL CÓDIGO CIVIL EN CUANTO AL ARRENDAMIENTO DE COSAS:

CONSTITUCIÓN, CONTENIDO Y EXTINCIÓN.

El CC dedica EL CAPÍTULO II del TÍTULO VI del LIBRO IV a regular los

arrendamientos de fincas rústicas y urbanas, como modalidades más
importantes del arrendamiento de cosas.

+ Las normas de este Capítulo son también aplicables a los demás

arrendamientos de cosas, siempre y cuando lo consienta la especial naturaleza del
objeto arrendado, pero sólo se aplicarán subsidiariamente a los arrendamientos
urbanos y rústicos sometidos a la legislación especial.

+ Por otra parte, el CC dicta disposiciones comunes a los

arrendamientos de fincas rústicas y urbanas, que examinaremos a continuación, y
disposiciones especiales para cada uno de ellos, que veremos posteriormente.

El arrendamiento de cosas se define en EL ART. 1543 antes visto, siendo

sus elementos esenciales el precio cierto y la duración temporal. Aunque no se
pacte un tiempo determinado, se establecen reglas para fijar la duración del
arriendo.

I.- En orden a SU CONSTITUCIÓN, y en cuanto a:

A.- LOS ELEMENTOS PERSONALES, que son el arrendador y el

arrendatario, señala EL ART. 1546 que: “Se llama arrendador al que se obliga a
ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio; y arrendatario al que
adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.”

La capacidad para arrendar y para ser arrendatario es la general para

contratar. Como el arrendamiento es un acto de mera administración, según el
TS, el arrendador no precisa ser el dueño.

Dispone EL ART. 1548 que: “Los padres o tutores, respecto de los bienes de
los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan
poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda
de 6 años.”

+ Aunque el arrendamiento de inmuebles no supere los 6 años,

también será de aplicación este precepto, pues todos los arrendamientos de
inmuebles son inscribibles en la actualidad, ya que EL ART. 2.5º de la LH establece
que: “Son inscribibles los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los
subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.”

+ Al ser arrendamientos inscribibles, tienen ciertos efectos reales, y

se considera que exceden de las simples facultades de administración, entrando
en la esfera de los actos de disposición o enajenación. Por ello, la doctrina
entiende que el administrador necesitará poder especial, ex ART. 1713 del CC, y
los padres o tutores, la autorización judicial, ex ARTS. 166 y 271 del mismo
Código.

B.- LOS ELEMENTOS REALES son la cosa que se arrienda y el precio.

1º Pueden ser objeto de arrendamiento todas las cosas cuyo uso o goce
esté dentro del comercio de los hombres, excepción hecha de los bienes fungibles
que se consuman con el uso, ex ART. 1545. Sin embargo, nada impide que estos
mismos bienes sean objeto de este contrato cuando se cedan para un uso que no
los consuma, como, por ejemplo, ad pompam vel ostentationem.

+ Los derechos también pueden arrendarse, siempre que su uso o goce

sea susceptible de producir una renta. Por su carácter personalísimo e intransmisible,
se exceptúan el uso y la habitación, ex ART. 525, y las servidumbres prediales
con independencia de las fincas a que pertenecen, ex ART. 534.

2º EL PRECIO ha de ser cierto, ex ART. 1543, pudiéndose aplicar a esta

cualidad las reglas que rigen la certeza del precio en la compraventa. No es
preciso que consista en dinero, y puede pactarse que la renta se pague en especie.
Más si el precio consistiera en un tanto por ciento o parte alícuota de los frutos
que se obtengan, el contrato sería de aparcería. La cuantía será la que libremente
fijen las partes, ex ART. 1255. Hay que tener en cuenta que, según EL ART. 1547:
“Cuando hubiese comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal
y faltare la prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá al arrendador la
cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se
regule.”
 C.- En cuanto a LOS ELEMENTOS FORMALES, rige el principio de
libertad de forma, siendo aplicables LOS ARTS. 1278 a 1280 y la doctrina que en
ellos se basa. Pero, según EL ART. 1549: “Con relación a terceros, no surtirán
efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos
en el RP”; y para ello se exige escritura pública, ex ART. 3 de la LH.

II.- En orden al CONTENIDO de este contrato, haremos breve y previo

examen del subarriendo y la cesión del arrendamiento.

A.- Por SUBARRIENDO se entiende el arrendamiento de la cosa

arrendada hecho por el arrendatario. Su naturaleza es la de un nuevo contrato que
en nada altera el contenido del arrendamiento originario.

Frente a las leyes especiales de arrendamientos rústicos y urbanos que

tienen un criterio muy restrictivo en cuanto a la permisión del subarriendo, el CC
lo admite en los siguientes términos:

+ ART. 1550 “Cuando en el contrato de arrendamiento de

cosas no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarrendar en todo o en
parte la cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del
contrato para con el arrendador.”

+ 1551 “Sin perjuicio de su obligación para con el

subarrendador, queda el subarrendatario obligado a favor del arrendador por
todos los actos que se refieran al uso y conservación de la cosa arrendada en la
forma pactada entre el arrendador y el arrendatario.”

Y + 1552 “El subarrendatario queda también obligado

para con el arrendador por el importe del precio convenido en el subarriendo que
se halle debiendo al tiempo del requerimiento, considerando no hechos los pagos
adelantados, a no haberlos verificado con arreglo a la costumbre.”

El subarriendo se extingue con el arriendo que le sirve de base, siéndole

aplicables, además, las causas de extinción de todo arrendamiento.

B.- Por CESIÓN DEL ARRENDAMIENTO se entiende el traspaso en

bloque de la total relación arrendaticia hecho por el arrendatario a un tercero. A
diferencia del subarriendo, supone una sucesión en la titularidad del contrato,
porque el arrendatario se desliga de su posición de parte en el mismo asumiéndola
el cesionario.

Ha sido muy discutida la posibilidad de esta cesión, admitida por las leyes
especiales de arrendamientos rústicos y urbanos en determinados casos. Sin
entrar en los debates doctrinales suscitados al respecto, se pueden sentar las
siguientes conclusiones en el régimen del CC:
 1º Admitir, sin más excepción que el pacto en contrario, la cesión de los
derechos que engendra el arrendamiento, de acuerdo con la regla general del ART.
1112.

Y 2º Exigir para la propia cesión el consentimiento del arrendador, no

bastando, como en el subarriendo, el mero silencio en el contrato de
arrendamiento.

+ EL ART. 2.5º de la LH, como vimos, admite la inscripción de la cesión

de los contratos de arrendamiento de inmuebles.

C.- En cuanto a LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR, dispone EL

ART. 1554 que:

“El arrendador está obligado:

1º A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.

2º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones

necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido
destinada.

3º A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por

todo el tiempo del contrato.”

De la obligación de garantía contenida en el último número de ESTE

ARTÍCULO se derivan las dos siguientes:

1ª Responder de los hechos propios. Según EL ART. 1557: “El

arrendador no puede variar la forma de la cosa arrendada.”

Y 2ª Responder de las perturbaciones de derecho. Según EL 1553:

“Son aplicables al contrato de arrendamiento las disposiciones sobre

saneamiento contenidas en el título de la compraventa.

En los casos en que proceda la devolución del precio, se hará la

disminución proporcional al tiempo que el arrendatario haya disfrutado de la cosa.”

+ En cambio, el arrendador no responde de las perturbaciones de

hecho. Dice EL ART. 1560 que:

“El arrendador no está obligado a responder de la perturbación de mero

hecho que un tercero causare en el uso de la finca arrendada; pero el arrendatario
tendrá acción directa contra el perturbador.

No existe perturbación de hecho cuando el tercero, ya sea la

Administración, ya un particular, ha obrado en virtud de un derecho que le
corresponde.”

Otras obligaciones del arrendador son:

1ª Pagar las cargas y tributos de la cosa arrendada que recaigan sobre

la propiedad de ésta, salvo pacto en contrario.

Y 2ª Abonar al arrendatario los gastos necesarios que éste haya hecho en

la cosa. “Respecto de las mejoras útiles y voluntarias”, dice EL ART. 1573, “el
arrendatario tendrá el mismo derecho que se concede al usufructuario”. Por tanto,
el arrendador no está obligado a reembolsarlas a no estar estipulado, pero sí está
obligado a permitir al arrendatario que las retire de la cosa arrendada, si puede
hacerlo sin detrimento de la misma, ex ART. 487.

D.- En cuanto a LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO, dispone

EL ART. 1555 que:

“El arrendatario está obligado:

1º A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.

2º A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia,

destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la
naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

3º A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.”

Tales obligaciones se desarrollan o completan con otras en LOS

ARTÍCULOS SIGUIENTES:

+ 1574 “Si nada se hubiere pactado sobre el lugar y tiempo del

pago del arrendamiento, se estará, en cuanto al lugar, a lo dispuesto en EL ART.
1171; y, en cuanto al tiempo, a la costumbre de la tierra.”

+ 1558 “Si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna

reparación urgente en la cosa arrendada que no pueda diferirse hasta la conclusión
del arriendo, tiene el arrendatario obligación de tolerar la obra, aunque le sea muy
molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la finca.

Si la reparación dura más de 40 días, debe disminuirse el precio del

arriendo a proporción del tiempo y de la parte de la finca de que el arrendatario se
vea privado.

Si la obra es de tal naturaleza que hace inhabitable la parte que el

arrendatario y su familia necesitan para su habitación, puede éste rescindir el
contrato.”
 + 1559 “El arrendatario está obligado a poner en conocimiento
del propietario, en el más breve plazo posible, toda usurpación o novedad dañosa
que otro haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada.

También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma

urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el nº 2º del
ART. 1554.

En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios

que por su negligencia se ocasionaren al propietario.”

+ 1561 “El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el

arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado
por el tiempo o por causa inevitable.”

+ 1562 “A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de

arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba
en contrario.”

+ 1563 “El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida

que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa
suya.”

Y + 1564 “El arrendatario es responsable del deterioro causado

por las personas de su casa.”

En caso de INCUMPLIMIENTO de las obligaciones principales de las

partes, dispone EL ART. 1556 que: “Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren
las obligaciones expresadas en LOS ARTÍCULOS ANTERIORES, podrán pedir la
rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto
último, dejando el contrato subsistente.”

III.- En orden a LA EXTINCIÓN del arrendamiento de cosas,

procede por las siguientes causas:

1ª PRIMERA: VENCIMIENTO DEL PLAZO. Según EL ART.

1565: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día
prefijado sin necesidad de requerimiento.”

A pesar de ello, EL ART. 1566 regula la llamada tácita reconducción,

disponiendo que: “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando
15 días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay
tácita reconducción por el tiempo que establecen LOS ARTS. 1577 y 1581, a
menos que haya precedido requerimiento.”

Y + Añade EL 1567 que: “En el caso de la tácita reconducción, cesan

respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del
contrato principal.”

+ Para CASTÁN, la tácita reconducción no es una prórroga, sino una

nueva locación, consentida tácitamente, y que, sin solución de continuidad, sigue a
la anterior.

2ª SEGUNDA: PÉRDIDA DE LA COSA ARRENDADA o

INCUMPLIMIENTO DE ALGUNA DE LAS PARTES. Según EL ART. 1568: “Si se
pierde la cosa arrendada o alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo
estipulado, se observará, respectivamente, lo dispuesto en LOS ARTS. 1182 y 1183
y en LOS 1101 y 1124”; preceptos que se examinan en otros lugares.

3ª TERCERA: EXTINCIÓN DEL DERECHO DEL ARRENDADOR. Así:

a) Cuando por evicción se priva al arrendador de la propiedad de la

cosa arrendada.

b) Cuando se resuelve el título en virtud del cual el arrendador posee la

cosa arrendada, como, por ejemplo, extinción del usufructo.

Y c) Cuando, tratándose de arrendamientos no inscritos, el arrendador

enajena la cosa arrendada y el comprador hace uso de su derecho de expulsar al
arrendatario, pero en los términos y con las excepciones de LOS ARTS. 1571 y
1572.

+ Dispone EL PRIMERO que:

“El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el

arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la
LH.

Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se

le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y
que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.”

Y + EL SEGUNDO que: “El comprador con pacto de retraer no puede

usar de la facultad de desahuciar al arrendatario hasta que haya concluido el plazo
para usar del retracto.”

4ª También hemos de referirnos a LA ACCIÓN DE DESAHUCIO, que es

aquella que en los casos determinados por la ley se concede al arrendador o al
comprador de la finca arrendada para obligar al arrendatario a desalojar la finca.
Sólo procede en el arrendamiento de inmuebles.

+ Dice EL ART. 1569 que:

 “El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de
las causas siguientes:

1ª Haber expirado el término convencional o el que se fija para la

duración de los arrendamientos en LOS ARTS. 1577 y 1581.

2ª Falta de pago en el precio convenido.

3ª Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el

contrato.

4ª Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la

hagan desmerecer; o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el nº 2º del ART.
1555.”

Y + Añade EL 1570 que: “Fuera de los casos mencionados en EL

ARTÍCULO ANTERIOR, tendrá el arrendatario derecho a aprovechar los términos
establecidos en LOS ARTS. 1577 y 1581.”

I.- FINALMENTE, LAS DISPOSICIONES ESPECIALES para LOS

ARRENDAMIENTOS de PREDIOS RÚSTICOS se contienen en LOS ARTS. 1575 a
1579, que establecen lo siguiente:

+ “El arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad

de la tierra arrendada o por pérdida de frutos provenientes de casos fortuitos
ordinarios; pero sí, en caso de pérdida de más de la mitad de frutos por casos
fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre el pacto especial en
contrario.

Entiéndese por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste,

inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los
contratantes no hayan podido racionalmente prever.”

+ “Tampoco tiene el arrendatario derecho a rebaja de la renta cuando

los frutos se han perdido después de estar separados de su raíz o tronco.”

+ “El arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su

duración, se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de
los frutos que toda la finca arrendada diere en un año o pueda dar por una vez,
aunque pasen dos o más años para obtenerlos.

El de tierras labrantías, divididas en dos o más hojas, se entiende por tantos

años cuantas sean éstas.”

+ “El arrendatario saliente debe permitir al entrante el uso del local y

demás medios necesarios para las labores preparatorias del año siguiente; y,
recíprocamente, el entrante tiene obligación de permitir al colono saliente lo
necesario para la recolección y aprovechamiento de los frutos, todo con arreglo a la
costumbre del pueblo.”
Y + “El arrendamiento por aparcería de tierras de labor, ganados de
cría o establecimientos fabriles e industriales, se regirá por las disposiciones
relativas al contrato de sociedad y por las estipulaciones de las partes, y, en su
defecto, por la costumbre de la tierra.”

II.- LAS DISPOSICIONES ESPECIALES para EL ARRENDAMIENTO de

PREDIOS URBANOS se contienen en LOS ARTS. 1580 a 1582, que señalan lo
siguiente:

+ “En defecto de pacto especial, se estará a la costumbre del pueblo

para las reparaciones de los predios urbanos que deban ser de cuenta del
propietario. En caso de duda se entenderán de cargo de éste.”

+ “Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por

años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días
cuando es diario.

En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento

especial, cumplido el término.”

Y + “Cuando el arrendador de una casa, o de parte de ella, destinada a la

habitación de una familia, o de una tienda, o almacén, o establecimiento
industrial, arrienda también los muebles, el arrendamiento de éstos se entenderá
por el tiempo que dure el de la finca arrendada.”

EL CONCEPTO Y RÉGIMEN JURÍDICO DEL ARRENDAMIENTO FINANCIERO.

I.- Con el nombre de arrendamiento financiero se conoce en nuestro

Derecho positivo lo que en la doctrina anglosajona se denomina leasing, palabra
utilizada también por muchos de nuestros tratadistas.

Se puede definir muy simplemente como el contrato por el que una sociedad
dedicada a arrendamiento financiero adquiere un bien para arrendarlo con opción
de compra a una persona física o jurídica.

+ En la operación de leasing intervienen tres sujetos, estableciéndose

distintas relaciones entre ellos:

1º El usuario o destinatario final que designa a la sociedad de leasing

el bien que necesita.

2º La sociedad de leasing que adquiere el bien a un proveedor

convirtiéndose en propietaria del mismo y cediendo su uso al destinatario final.

Y 3º El proveedor del bien.

 II.- En cuanto a SUS CLASES, son muy numerosas; así,
financiero, operativo, lease back, etc.

III.- En orden a SU NATURALEZA JURÍDICA, hoy día la

postura mayoritariamente aceptada por la doctrina y la jurisprudencia es la que
considera el leasing como un contrato nuevo, autónomo y complejo desde un
punto de vista estructural, pero con una causa única que enlaza y armoniza las
diferentes prestaciones, que se propone no sólo financiar la adquisición de un
bien, sino también la venta del mismo.

+ En igual sentido la DGRN, que declara, en R. de 12 de mayo de 1994,

que debe sostenerse que el contrato de arrendamiento financiero no es verdadero
arrendamiento ni el derecho de opción ligado a él verdadera opción, sino que el
todo es un contrato unitario que faculta para usar el bien y en el cual va ínsita una
facultad potestativa de adquisición.

Por otra parte, en cuanto a LA NATURALEZA del derecho que el

usuario adquiere en virtud del leasing, es calificado por la R. de 26 de octubre de
1998 de derecho real, admitiendo su inscripción en el RP y su hipoteca cuando
recaiga sobre inmuebles.

IV.- EL RÉGIMEN JURÍDICO de la figura en estudio se contiene

principalmente en:

1º La DA 7ª de la Ley sobre Disciplina e Intervención de las Entidades

de Crédito de 29 de julio de 1988.

2º EL ART. 115 del TR de la Ley del Impuesto sobre Sociedades de 5

de marzo de 2004.

3º EL RD sobre el Régimen Jurídico de los Establecimientos

Financieros de Crédito de 26 de abril de 1996, calificación que reciben las
sociedades de arrendamiento financiero.

Y 4º La DA 1ª de la Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles de 13 de

julio de 1998.

Del conjunto de estas disposiciones, y sin perjuicio de lo que se estudia en

otros temas, destacamos los siguientes extremos:

1º Tendrán la consideración de operaciones de arrendamiento

financiero aquellos contratos que tengan por objeto exclusivo la cesión del uso de
bienes muebles o inmuebles, adquiridos para dicha finalidad según las
especificaciones del futuro usuario, a cambio de una contraprestación consistente
en el abono periódico de cuotas en los términos que regula la ley.

2º El contrato incluirá necesariamente una opción de compra, a su

término, en favor del usuario.

3º Tendrá una duración mínima de 2 años cuando tenga por objeto

bienes muebles y de 10 años cuando tenga por objeto bienes inmuebles o
establecimientos industriales.

4º Por último, los contratos de arrendamiento financiero sobre muebles

son inscribibles en el RBM.