JUEZA O JUEZ DE LA UNIDAD JUDICIAL DE LO CIVIL Y MERCANTIL,

COMPLEJO JUDICIAL FLORIDA, CON SEDE EN ESTA CIUDAD DE

GUAYAQUIL.-
IRENE ILIANA GUERRA ALBÁN, con número de cédula de
ciudadanía 0603043670, de estado civil soltera, de treinta y un años de
edad, de ocupación Ingeniera de Telecomunicaciones, señalo como
domicilio en la ciudadela Ceibos avenida primera 136 y avenida principal,
en esta ciudad de Guayaquil, y correo electrónico
irene.guerra23@gmail.com, ante usted con el debido respeto comparezco
y deduzco la siguiente DEMANDA:
PRIMERO.- LOS NOMBRES Y APELLIDOS COMPLETOS, NÚMERO DE
CÉDULA DE IDENTIDAD O CIUDADANÍA, PASAPORTE, ESTADO
CIVIL, EDAD, PROFESIÓN U OCUPACIÓN, DIRECCIÓN DOMICILIARIA
Y ELECTRÓNICA DE LA O DEL ACTOR, CASILLERO JUDICIAL O
ELECTRÓNICO DE SU DEFENSORA O DEFENSOR PÚBLICO O
PRIVADO.-

IRENE ILIANA GUERRA ALBÁN, con número de cédula de

ciudadanía 0603043670, de estado civil soltera, de treinta y un años de
edad, de ocupación Ingeniera Comercial, señalo como domicilio en la
ciudadela Alborada Tercera Etapa, manzana CC-villa cinco, en esta
ciudad de Guayaquil, y correo electrónico lilianacarrera7@gmail.com,
IRENE ILIANA GUERRA ALBÁN, con número de cédula de ciudadanía
0603043670, de estado civil soltera, de treinta y un años de edad, de
ocupación Ingeniera de Telecomunicaciones, señalo como domicilio en la
ciudadela Ceibos avenida primera 136 y avenida principal, en esta ciudad
de Guayaquil, y correo electrónico irene.guerra23@gmail.com, y correo
electrónico argudoabogados@hotmail.com de mis patrocinadores.
SEGUNDO.- NOMBRES COMPLETOS Y LA DESIGNACIÓN DEL
LUGAR EN QUE DEBE CITARSE AL DEMANDADO.-
Los nombres completos de la demandada es Compañía ILIRIO
S.A., en la persona de su Presidenta y Representante legal MARCIA
ELVIRA VILLAMAR BARCIONA, por los derechos que representa de
compañía demandada y a ella y por sus propios y personales derechos, a
quien deberá citarse con el contenido de la presente demanda y su
providencia inicial en Ciudadela Los Ceibos, solar signado con el número
uno, de la manzana catorce, a altura de la calle primera número 606 y
calle octava departamento en planta baja, inmueble esquinero, en esta
ciudad de Guayaquil.
Sin perjuicio de la citación en sus oficinas, hágale conocer también a
la empresa en sus correos electrónicos
victorhgavilanesm@hotmail.com, de conformidad con lo previsto en el
Art. 53 del Código Orgánico General del Proceso, los cuales se
encuentran señalados en el portal web de la Superintendencia de
Compañías.
TERCERO.- LA NARRACIÓN DE LOS HECHOS DETALLADOS Y
PORMENORIZADOS QUE SIRVEN DE FUNDAMENTO A LAS
PRETENSIONES, DEBIDAMENTE CLASIFICADOS Y NUMERADOS.

UNO.- Con fecha 14 de octubre del 2015, ante el Abogado Luis Eduardo
Cruz Ramos, Notario Segundo del cantón Duran, se celebró un contrato
de Promesa de Compra Venta, entre la Compañía ILIRIO S.A.,
representada por la señora MARCIA ELVIRA VILLAMAR BARCIONA,
Viuda De Intriago, en su calidad de Presidenta y Representante Legal de
la mencionada compañía quien suscribió como PROMITENTE
VENDEDORA con IRENE ILIANA GUERRA ALBÁN, con cédula de
ciudadanía número CERO SEIS CERO TRES CERO CUATRO TRES
SEIS SIETE – CERO, quien por sus propios derechos suscribió como
PROMITENTE COMPRADORA

DOS.- En la cláusula de ANTECEDENTES del contrato de promesa de

compra venta se hizo constar lo siguiente.- “ANTECEDENTES.- a) LA
PROMITENTE VENDEDORA es Absoluta y legal propietaria del
departamento signado con el número dos y oficina número uno que
forman parte del edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, que se
levanta en el solar signado con el número uno de la manzana catorce de
la ciudadela los Ceibos, a la altura de la Avenida Primera y calle Octava,
Parroquia Tarqui, de la ciudad y Cantón Guayaquil, Provincia del Guayas,
el Departamento dos (esquinero) planta alta tiene un área útil de Ciento
Trece metros cuadrados ochenta y seis decímetros cuadrados, un área
común de quince metros cuadrados cinco decímetros cuadrados, una
alícuota de diez y ocho enteros noventa y cinco centésimos por ciento, lo
cual da un área total de construcción de ciento veinte y ocho metros
cuadrados, noventa y un decímetros, cuyo código es el treinta y siete-cero
cero catorce-cero cero uno-uno-dos- uno. El referido Departamento
número Dos (esquinero) Planta Alta, está circunscrito dentro de los
siguientes linderos y medidas: Norte: cuatro metros ochenta centímetros
en dirección sureste-noreste, un metro treinta y cinco centímetros, en
dirección noreste-sureste, con retiro lateral hacia el solar número uno A,
luego un metro cincuenta centímetros en dirección noreste-sureste, tres
metros treinta y cinco centímetros en dirección noreste-sureste, un metro
veinte centímetros dirección sureste-noreste, tres metros cuarenta
centímetros en dirección sureste-noreste, que colinda con la escalera y
corredor de ingreso a los departamentos número dos y número tres (área
común): Este: dos meros sesenta centímetros en dirección noreste-
sureste, un metro setenta centímetros en dirección sureste-noreste, un
metro setenta centímetros en dirección noreste-sureste, cinco metros
setenta centímetros en dirección noreste-sureste, pared medianera que le
separa de la oficina número uno, Sur: nueve metros veinte centímetros en
dirección noreste-sureste, fachada que da a la Avenida Primera; Oeste:
fachada que da a la calle Octava, formando los siguientes segmentos de
recta: un metro noventa centímetros en dirección este-oeste, dos metros
setenta centímetros en dirección sur-norte, un metro ochenta centímetros
en dirección sureste-noreste, un metro cincuenta centímetros en dirección
noreste-sureste, tres metros sesenta centímetros en dirección sureste-
noreste, un metro cincuenta centímetros en dirección sureste-noreste, un
metro diez centímetros en dirección sureste-noreste: El edificio en
propiedad horizontal se levanta sobre el solar cuyos linderos y
dimensiones son: NORTE: Solar UNO – A, con veintiséis metros
cincuenta y tres centímetros; SUR: avenida primera, con veintiséis metros
y tres centímetros; ESTE: Solar número diecinueve, con veintiséis metros,
cuarenta centímetros; OESTE: Calle octava, con veinte metros, cincuenta
y ocho centímetros, según Información física del Catastro Inmobiliaria
número DOS CINCO DOS SIETE SIETE NUEVE, de fecha siete mayo del
dos mil quince; y escritura de aclaración que hizo la señora Olga Andrade
Viuda de Zambrano, ante el Notario Abogado Gustavo Falconí Ledesma,
el cinco de Marzo de mil novecientos setenta y nueve: La oficina número
uno.- está circunscrita dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte
cuatro metros setenta centímetros en dirección sureste-noreste pared que
colinda con el corredor de ingresos a departamentos número dos y tres
(área común), y un metro, diez centímetros en dirección sureste-noreste,
pared medianera que lo separa del departamento número tres; Este: siete
metros, diez centímetros en dirección noreste-sureste – dos metros,
setenta y cinco centímetros en dirección sureste-noreste pared medianera
que lo separa del departamento número tres; Sur: fachada que da a la
Avenida Primera, formada por los segmentos de recta: dos metros en
dirección noreste-sureste, un metro veinte centímetros en dirección
noreste-sureste, tres metros, cincuenta y cinco centímetros en dirección
sureste-noreste, dos metros en dirección noreste-sureste; Oeste: cuatro
metros sesenta centímetros, en dirección sureste-noreste, cero veinte
centímetros en dirección sureste-noreste pared medianera, que lo separa
del departamento número dos. El edificio en propiedad horizontal se
levanta sobre el solar cuyos linderos y dimensiones son: NORTE: Solar
UNO – A, con veintiséis metros cincuenta y tres centímetros; SUR:
avenida primera, con veintiséis metros y tres centímetros; ESTE: Solar
número diecinueve, con veintiséis metros, cuarenta centímetros; OESTE:
Calle octava, con veinte metros, cincuenta y ocho centímetros, según
Información física del Catastro Inmobiliaria número DOS CINCO DOS
SIETE SIETE NUEVE, de fecha siete mayo del dos mil quince; y escritura
de aclaración que hizo la señora Olga Andrade Viuda de Zambrano, ante
el Notario Abogado Gustavo Falconí Ledesma, el cinco de Marzo de mil
novecientos setenta y nueve; b) La Compañía ILIRIO S.A. representada
legalmente por el señor Muro Intriago Dunn, en calidad de Presidente,
obtuvo el dominio y posesión de las alícuotas que corresponde al
Departamento número DOS, Oficina Número UNO, que ha sido descrito
en este literal a), de esta cláusula según consta según Escritura de
Compraventa de fecha dieciocho de Enero de mil novecientos noventa y
cuatro, por la cual compró al señor Gastón Aníbal Zambrano Andrade y
señora Tania Loreta Andrade de Zambrano, y el menor Gilberto José
Zambrano Mata representado por su padre Economista Gilberto
Zambrano Andrade, respectivamente, el Departamento que forma parte
del edificio sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal, que se levanta en
el solar signado con el número Uno, de la manzana CATORCE, de la
ciudadela los Ceibos, a la altura de la Avenida Primera y la Calle Octava,
Parroquia Tarqui, de la ciudad y Cantón Guayaquil por venta que a su
favor hicieran según consta de la escritura pública otorgada ante el
Notario Vigésimo Cuarto del Cantón Quito, Capital de la República del
Ecuador, el dieciocho de Enero de Mil novecientos noventa y cuatro,
inscrita en el Registro de la Propiedad a su cargo, el diecisiete de
Diciembre de mil novecientos noventa y siete. La Junta General de
Accionistas celebrada el veintitrés de Abril del dos mil quince, reunida con
el objeto de tratar la venta del Departamento número DOS, y de la oficina
número UNO de propiedad de la Compañía ubicados dichos inmuebles en
el edificio sujeto a Régimen de Propiedad Horizontal que se levanta en el
solar. RESOLVIÓ en forma unánime por parte de todos los accionistas
que constituyen la totalidad del capital, autorizar a la Presidenta de la
Compañía, señora MARCIA ELVIRA VILLAMAR BARCIONA, Viuda de
Intriago, para que pacte y reciba el precio acordado y la forma de pago de
dicha venta, así como suscriba los documentos públicos y privados
requeridos para el efecto de perfeccionar la venta de los referidos
inmuebles”.

TRES.- Con estos antecedentes, con ésta escritura que contiene un

contrato de promesa de compra venta, ILIRIO S.A. PROMETE dar en
venta a favor de la señorita IRENE ILIANA GUERRA ALBÁN, El
Departamento Número Dos, con Código Catastral Número TRES SIETE
– CERO CERO UNO CUATRO – CERO CERO UNO – UNO – DOS –
UNO, y la oficina Número Uno, cuyo Código Catastral es TRES SIETE –
CERO CERO UNO CUATRO – CERO CERO UNO – CERO CEROCERO
UNO – DOS – DOS, ubicados en esta ciudad de Guayaquil, que forman
parte del edificio sujeto a régimen de propiedad horizontal que se levanta
en el solar signado con el número uno, de la manzana catorce de la
Ciudadela los Ceibos, a la altura de la Avenida Primera y la calle Octava,
Parroquia Tarqui, de la ciudad y Cantón Guayaquil, Provincia del Guayas,
en un área útil de Ciento Trece metros cuadrados, ochenta y seis
centímetros cuadrados, ochenta y seis decímetros cuadrados , un
área común de quince metros cuadrados cinco decímetros
cuadrados, un alícuota de diez y ocho enteros noventa y cinco
centésimos por ciento, con un área de construcción de Ciento veinte y
ocho metros cuadrados noventa y un decímetros cuadrados, cuyo
código es el treinta y siete-cero cero catorce-cero cero uno-uno-dos-uno,
sin reservarse para si ningún derechos, lo que es aceptado por la
compradora, quien promete comprar por ser de su interés. Las partes
declaran que la venta de los inmuebles ya referidos, se hace como cuerpo
cierto. Por la venta de estos dos inmuebles se elevarán dos escrituras
públicas por cuerdas separadas. En esta venta incluye el uso y goce y
posesión de una bodega pequeña situada debajo de la escalera que
conduce al departamento número dos de la planta alta.-

Cuatro.- Las partes de común acuerdo determinan y establecen y por

convenir a sus intereses que el valor de la promesa de compraventa de los
inmuebles departamento dos, y la Oficina número Uno, es de Ochenta y
Cinco Mil Dólares de los Estados Unidos Norte América, los mismos
que se pagan de la siguiente forma DOCE MIL DÓLARES EN CHEQUE
CERTIFICADO, valor que corresponden a la adquisición de la oficina
número UNO, y que cuya escritura de venta se la firmará una vez que la
promitente vendedora Compañía ILIRIOS S.A. haya recibido el depósito
de los Sesenta y Tres Mil dólares por concepto del departamento
mediante Préstamo Hipotecario al Instituto ecuatoriano de Seguridad
Social que obtendrá la Promitente Compradora, cantidad que será
depositados directamente por IESS a la cuenta corriente Número CERO
DOS UNO SIETE NUEVE CERO CERO CUATRO OCHO SEIS TRES, del
Banco Produbanco de la Promitente Vendedora Compañía ILIRIO S.A..-

Para el efecto las partes fijaron en noventa días, contados a partir de la

suscripción de esta promesa de venta, el plazo para la firma de la escritura
de venta definitiva de los referidos inmuebles.-

Como aval en garantía se suscribe dentro del contrato de promesa de

compra venta una CLÁUSULA PENAL en los siguientes términos: “Si
teniendo listo el dinero para pagar el precio, la promitente vendedora no
firma las escrituras de compraventa del departamento y de la oficina,
dentro del plazo estipulado en la cláusula quinta de esta promesa de
venta la misma devolverá el valor que hubiere recibido como abono, más
cuatro mil dólares de recargo a título de indemnización de daños y
perjuicios: De la misma manera si la promitente compradora no cumpliera
con la presente promesa de compraventa, en el plazo de noventa días con
pagar el precio de la compra venta de los inmuebles pactados en esta
promesa de venta sea con el préstamo al IESS o con sus propios
recursos, se darán por terminado las obligaciones que emanan de este
contrato y se devolverá a la promitente compradora la cantidad de ocho
mil dólares, toda vez que los cuatro mil dólares se retendrán por concepto
de indemnización de daños y perjuicios que el incumplimiento que cauce.
Las partes dejan establecido que la promesa de compraventa se pacta por
el departamento y la oficina en conjunto, por consiguiente, de no pagarse
el valor del departamento no es factible la venta de la oficina”.

Cuatro.- En cumplimiento de lo acordado se entregó un cheque de

gerencia No.0000331 de la cuenta No.084-503607-7, cruzado no a la
orden del Banco Bolivariano, con fecha Guayaquil, octubre 12 del 2015
por la cantidad de DOCE MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE
AMÉRICA a la orden de ILIRIO S.A., esto es de la promitente vendedora.

TRES.- ELEMENTOS CONTROVERTIDOS ENTRE LO MENCIONADO

EN LA ESCRITURA DE CONTRATO DE PROMESA COMPRA VENTA
Y LO FÍSICO DEL BIEN INMUEBLE MATERIA DEL CONTRATO.-

a. Para dar curso y cumplimiento por ende al contrato de promesa de

compra venta que había suscrito como promitente compradora, he
solicitado al BIESS, esto el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad
Social un crédito, por lo que se inició el trámite crediticio con la entrega de
documentos. EL BIESS dispuso se realice un INFORME TÉCNICO, esto
es INFORME DE AVALUO DE BIEN INMUEBLE, el mismo que fue
realizado y luego suscrito por el Ingeniero Civil Rómulo Teodoro Ortega
Ochoa, Perito designado por el Banco del Instituto Ecuatoriano de
Seguridad Social, dentro de una solicitud de préstamo para la compra del
bien inmueble que fue materia del contrato de promesa de compra venta
entre la actora de ésta causa Irene Iliana Guerra Albán y la empresa
demandada compañía ILIARIO S.A., en el mismo se hace constar
diferencias entre las medidas y dimensiones de lo que menciona la
escritura pública o titulo de dominio de la compañía ILIARIO S.A. y lo
que en la realidad existe cuando se produjo el peritaje para el avalúo.
Este documento tiene como fecha 18 de noviembre del 2016.

b. Con el objeto de confirmar la información entregada por el Perito

nombrado por el BIESS he contrato en forma particular los servicios
profesionales del Arq. José Loor Ocampo, quien para que realice un
peritaje técnico del bien inmueble materia de la promesa de compra venta,
y en su informe dice: “Luego de tomar mediciones en el sitio (Adjunto
1), se determina que las áreas registradas en la escritura no
coinciden con la superficie física del Departamento 2 y Oficina 1 del
edificio detallado anteriormente. La sumatoria total de áreas útiles en
la escritura es de 167.38m2 (Departamento 2: 113.86m2+Oficina 1:
53.52m2) mientras que la sumatoria total de áreas útiles según
medición en sitio es de 151.50m2 (Total superficie física interior del
departamento) es así que existe una diferencia de 15.88m2 los cuales
sobrepasan lo que podría ser considerado un margen de error”.

Como conclusión dice el perito: “Existe una controversia entre áreas

registradas en los catastros señalados y el espacio físico existente
en el departamento en cuestión dentro del edificio mencionado con
anterioridad”.

Todo ello lo fundamenta mediante dos planos explicativos que en forma

categórica establecen las diferencias que existen en las medidas y
dimensiones de la escritura de las que en la realidad existe.

El consentimiento expresado fue a los términos y condiciones de lo

expuesto en el contrato de Promesa de Compra Venta, entendiendo que lo
se me prometía vender era lo que estaba descrito en el contrato y no otra
cosa, éste consentimiento se invalida cuando nos hemos percatado que el
objeto físico del bien inmueble materia del contrato difiere, esto es, es
diferente al que he consentido prometer comprar, error que se constituye
en vicio contractual.

CUATRO.- CIRCUNSTANCIAS DEL VICIO DE CONSENTIMIENTO.-

Las partes contratantes se sometieron en forma expresa al contenido

esencial y formal del contrato de promesa de contraventa al que nos
hemos referido hasta el momento.

No puede existir división de la continencia del contrato, éste es uno solo y

por ello sus cláusulas son vinculantes para las partes.
La escritura pública del contrato de promesa de compra venta se suscribió
con los requisitos formales establecidos en la ley; todo ello, teniendo en
cuenta el elemento consistente en la voluntad de las partes de la
celebración formal de ésta escritura, asimismo de los compromisos
adquiridos en el contenido del contrato; esto es, el contenido sujeto a
cumplirse en los términos del convenio, el que fijaba la descripción del
bien inmueble materia del mismo; esta descripción resultaba ser de la
escritura o título de dominio que la promitente vendedora ha poseído
sobre la propiedad que prometía vender, esto es, no se trataba de un
cuerpo cierto sino de uno del que se comprendía dimensiones y linderos
que otorgaban una área total que prometía ser transferida.

“¿Qué es el contrato de promesa de compra venta?, “…es la oferta de

conformar, realizar o no realizar un hecho y de celebrar con una persona
determinada un contrato. La promesa de contratar, como la de verificar un
acto jurídico, obliga a su cumplimiento”.1

Debo poner énfasis que esta clase de contrato obliga a su cumplimiento,

es decir, a la celebración del contrato prometido, en los términos y
condiciones en que éste se celebra, dando a entender con su concepto
que de no cumplirse el contrato de promesa de compra venta, podrá
solicitarse, judicialmente, la resolución o el cumplimiento de la referida
promesa.

En similares términos, el jurista mexicano, Dr. Salvador Rocha Díaz, 2

define a este contrato como: “…un acuerdo de voluntades en virtud del
cual una de las partes, o ambas, se obliga a celebrar dentro de un tiempo
determinado, un contrato cuyos elementos se señalan desde luego…”.

Podríamos decir que este tipo de contratación es de carácter preparatorio,

por lo que le otorga a las partes el derecho como contratante diligente

1
Guzmán Lara, Dr. Aníbal, “Diccionario explicativo del Derecho Civil Ecuatoriano, pág. 463)
2
Rocha Díaz, Salvador, artículo “El contrato de promesa”, 1974, pág. 623
para pedir, a su arbitrio, la resolución o el cumplimiento del contrato de
promesa, siempre en los términos definidos en el contrato.

Son nulos de nulidad relativa aquellos actos o contratos en cuya

celebración se ha omitido alguno de los requisitos exigidos por la ley en
consideración al estado o calidad de las personas que intervienen en ellos,
como cuando su consentimiento está viciado por error, fuerza, dolo o
lesión, o en actos o contratos en lo que intervienen personas
relativamente incapaces, cuando se omite algún requisito relativo a su
persona; pueden sanearse por el transcurso del tiempo o por ratificación
de las partes; y da derecho a la rescisión del acto o contrato, artículo
1700 del Código Civil; puede ser pedida sólo por aquellos en
protección de cuyos intereses lo establece la ley. Una vez declarada
una u otra surten los mismos efectos.

CUARTO.- LOS FUNDAMENTOS DE DERECHO QUE JUSTIFICAN EL

EJERCICIO DE LA ACCIÓN, EXPUESTOS CON CLARIDAD Y
PRECISIÓN.-
Los fundamentos de derecho de la presente demanda son los siguientes:
Arts. 562, 1570, 1572, 1697, 1698, 1700, 1704 del Código Civil.

Art. 1704.- La nulidad pronunciada en sentencia que tiene fuerza de cosa

juzgada, da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado
en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo; sin
perjuicio de lo prevenido sobre el objeto o causa ilícita.

En las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes en

virtud de este pronunciamiento, será cada cual responsable de la pérdida
de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos, y del abono de
las mejoras necesarias, útiles o voluptuarias, tomándose en consideración
los casos fortuitos y la posesión de buena o mala fe de las partes; todo
según las reglas generales, y sin perjuicio de lo dispuesto en el siguiente
artículo.
El Art. 1570.3 del Código Civil. Dice además que la acción demandada es
la nulidad absoluta prevista en los Arts. 1697 y 1698 del Código Civil, y
analiza la procedencia de la acción al tenor del Art. 1698, explicando que
si bien la norma prescribe de manera general la nulidad absoluta de un
contrato, también establece una excepción “que no puede alegar la
nulidad del acto o contrato, el que al ejecutarlo o celebrarlo sabía o debía
saber el vicio.”, y que, “ la inhabilidad (sic) contemplada en esta excepción,
es un castigo a aquel que conocía el vicio que lo invalidaba y después
pretende aprovecharse de su propia culpa conforme la jurisprudencia
consagrada en varios fallos de la Corte Suprema….”, considera que, “…en
los casos en que una persona ha eludido obligaciones contractuales y
trate de utilizar su propia falta como medio para sacar provecho o utilidad,
lo que es contrario a la lógica y a los principios éticos.”, y concluye por
tanto que se trata en el juicio sometido a su conocimiento se adecua a
este último caso,

Cuando las personas se obligan a través de un contrato, realizan un

acuerdo de voluntades que debe ser otorgado conforme a la Ley; la
convicción de que su conducta se enmarca dentro del derecho, genera
expectativas legítimas entre los contratantes, tomando en cuenta que el
principio de buena fe rige el derecho Civil y especialmente la materia
contractual. (Art. 1562 del Código Civil).

“DIFERENCIAS ENTRE CONSENTIMIENTO VICIADO Y AUSENCIA DE

CONSENTIMIENTO. No debe confundirse el consentimiento viciado con la
ausencia total del consentimiento. El consentimiento que adolece de
vicios, aunque otorgado en condiciones irregulares, es siempre
consentimiento: quien consiente por error, fuerza o dolo, consiente, puesto
que ha manifestado su voluntad, ha expresado querer algo. La ausencia
de consentimiento supone en cambio, que éste no existe: el sujeto no ha
expresado voluntad alguna, ni uno ni en otro sentido, sea porque carecía
de ella al tiempo del contrato por hallarse en completo estado de ebriedad
en términos de no darse cuenta de sus actos, en estado de
sonambulismo, hipnotizado o privado totalmente de la razón por cualquier
causa ( un golpe, una fiebre muy elevada, sea porque no manifestó o
manifestó una contraria, como si en un remate o en una votación se
interpreta como consentimiento un signo o un gesto que su autor ejecutó
involuntariamente o con otra intención.- En estos casos, no hay
propiamente contrato, y si de hecho se tuviere por celebrado, sería nulo de
nulidad absoluta, puesto que carecería de un requisito exigido en
consideración a su naturaleza: el consentimiento de una de las partes.”3.

Entonces son nulos de nulidad relativa aquellos actos o contratos en cuya

celebración se ha omitido alguno de los requisitos exigidos por la ley en
consideración al estado o calidad de las personas que intervienen en ellos,
entre ellos cuando su consentimiento está viciado por error; estos
contratos pudieran sanearse en el tiempo del tiempo o por ratificación de
las partes; y así lo he intentado cuando he concurrido al Centro de
Mediación del Consejo Provincial del Guayas, y se ha extendido a la parte
actualmente demandada una invitación para conversar, dialogar e intentar
llegar a un acuerdo que pueda sanear éste vicio del consentimiento, pero
lamentablemente la Promitente Vendedora no concurrió a ésta invitación
de mediación lo que me ha obligado a acudir a la tutela judicial
acercándome a los jueces y juezas para que garanticen mis derechos,
esto es con mi derecho a la rescisión del acto o contrato, tal como lo
determina el artículo 1700 del Código Civil; y que puede ser pedida sólo
por aquellos en protección de cuyos intereses lo establece la ley. Una vez
declarada una u otra surten los mismos efectos.

“La nulidad de escritura pública es distinta a la nulidad de contrato de

compraventa, pues la primera se refiere al continente, y la segunda al
contenido, por lo que las causales de la una y la otra son diferentes. La
nulidad de escritura pública puede ser declarada por lo establecido en los
Arts. 170, 178, 179, 180 y 182 del Código de Procedimiento Civil y por las

3
Sentís Melendo, Santiago , y Ayerra Redín, Marino, De Los Contratos, Editorial Temis S.A.,
pág. 161 y 162
causales que la Ley Notarial. En el Art. 44 de la mencionada ley se lee:
"La infracción de los ordinales 3 y 4 del artículo 20 determina la nulidad de
la escritura y el notario será destituido, sin perjuicio de las
responsabilidades civiles o penales a que hubiere lugar", es decir que una
escritura es nula cuando el Notario ha autorizado escrituras de personas
incapaces, sin los requisitos legales; o en que tengan interés directo los
mismos notarios; o en que intervengan como parte su cónyuge o sus
parientes dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de
afinidad (Art. 20 numeral 3 de la Ley Notarial), o es nula cuando el Notario
ha autorizado, a sabiendas, escrituras simuladas (Art. 20 numeral 4 de la
Ley Notarial). Por otro lado según el Art. 45 de la Ley Notarial: "Las que se
hubieren otorgado según el ordinal 7 del artículo 20, no tendrán valor
alguno si no se pagan los impuestos respectivos sobre el verdadero valor
del acto o contrato...", en su Art. 47 dispone: "Es nula la escritura que no
se halla en la página del protocolo donde, según el orden cronológico
debía ser hecha", y finalmente en el Art. 48 por vicios formales se señala
que: "Por defecto en la forma son nulas las escrituras públicas que no
tienen la designación del tiempo y lugar en que fueron hechas, el nombre
de los otorgantes, la firma de la parte o partes, o de un testigo por ellas,
cuando no saben o no pueden escribir, las procuraciones o documentos
habilitantes, la presencia de dos testigos cuando intervengan en el acto y
la del notario o del que haga sus veces. La inobservancia de las otras
formalidades no anulará las escrituras; pero los notarios podrán ser
penados por sus omisiones con multas que no pasen de mil sucres...".
CUARTO.- Los contratos en cambio, pueden ser declarados nulos, de
oficio o a petición de parte, por contener vicios en el consentimiento,
objeto ilícito, causa ilícita y por omisión de formalidades para la validez del
acto o contrato, por lo que al ser distintas las causales de nulidad de las
escrituras, de las causales de nulidad de contrato, quien las alega, debe
probar unas y otras, pues solo al hacerlo, ha destruido la presunción de
validez de la escritura y del contrato.”4

QUINTO.- EL ANUNCIO DE LOS MEDIOS DE PRUEBA QUE SE

OFRECE PARA ACREDITAR LOS HECHOS.-

5.1. TESTIMONIALES:
A.- DECLARACIÓN DE PARTE.-
Sírvase disponer que la demandada MARCIA ELVIRA VILLAMAR
BARCIONA, por los derechos que representa de la compañía ILIRIO
S.A., en su calidad de Presidenta y Representante legal y por sus propios
y personales derechos rinda Declaración de Parte al tenor del
interrogatorio que formularé en la audiencia de juicio, de conformidad con
lo dispuesto en el Art. 177 del Código Orgánico General de Procesos.
B. TESTIMONIOS.-
Disponga usted que las siguientes personas comparezcan a la Audiencia
Definitiva o de Juicio para que rindan testimonio en esta causa al tenor del
siguiente interrogatorio:
Ingeniero Civil Rómulo Teodoro Ortega Ochoa, con domicilio en
en esta ciudad de Guayaquil
Arquitecto Jorge Loor Ocampo, con domicilio en en esta
ciudad de Guayaquil
5.2. PRUEBA DOCUMENTAL.- DOCUMENTOS PRESENTADOS CON
LA DEMANDA.-

a) Contrato de Promesa de Compra Venta, suscrita entre la actora de

ésta causa y la compañía demandada
b) Certificado del Registrador de la Propiedad en el que hace constar
que la demandada compañía ILIRIO S.A., es legítima propietaria del
bien inmueble que ha sido materia del contrato de promesa de
compra materia de ésta acción.

4
Corte Nacional de Justicia, Juicio No. 231-2012.
c) Copia certificada del Cheque de Gerencia No. 0000331, girado por
el Banco Bolivariano, contra la cuenta No. 084-503607-7 con fecha
octubre 12 del 2015 por el valor de DOCE MIL DÓLARES DE LOS
ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA ($ 12.000,00) a la orden de la
compañía ILIRIO S.A., el mismo que ha sido cobrado por la
representante legal de la compañía.
d) Copia notariada de la escritura de compra-venta celebrada entre
Gastón Zambrano y otros a favor de la compañía ILIRIO S.A., en la
que hace constar la transferencia de dominio del bien inmueble a
favor de la compañía ILIRIO S.A. el mismo que fue materia del
contrato de escritura de promesa de compra. Asimismo Aclaración
de escritura que la compañía ILIRIO S.A. realiza en torno al bien
inmueble que fue materia de la compra venta a su favor por Gastón
Zambrano y otros.
e) INFORME TÉCNICO, INFORME DE AVALUO DE BIEN
INMUEBLE, solicitado por Irene Iliana Guerra Albán, suscrito por el
Ingeniero Civil Rómulo Teodoro Ortega Ochoa, Perito designado por
el Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social, dentro de
una solicitud de préstamo para la compra del bien inmueble que fue
materia del contrato de promesa de compra venta entre la actora de
ésta causa Irene Iliana Guerra Albán y la empresa demandada
compañía ILIARIO S.A., en el mismo se hace constar diferencias
entre las medidas y dimensiones de lo que menciona la escritura
pública o título de dominio de la compañía ILIARIO S.A. y lo que en
la realidad existe cuando se produjo el peritaje para el avalúo.
f) INFORME TÉCNICO, INFORME DE AVALUO DE BIEN
INMUEBLE, solicitado por Irene Iliana Guerra Alban, suscrito por el
Arquitecto Jorge Loor Ocampo, profesional independiente de amplia
trayectoria para realizar la verificación técnica del bien inmueble
materia del contrato de promesa de compra venta entre la actora de
ésta causa Irene Iliana Guerra Alban y la empresa demandada
 compañía ILIARIO S.A., en el mismo se hace constar diferencias
entre las medidas y dimensiones de lo que menciona la escritura
pública o título de dominio de la compañía ILIARIO S.A. y lo que en
la realidad existe cuando se produjo el peritaje para el avalúo.
5.3. INSPECCIÓN JUDICIAL.-
Especifico de los objetos sobre los que versará la diligencia de
inspección judicial, describiendo su contenido, con indicaciones
precisas sobre el lugar en que se encuentra y la solicitud de
medidas pertinentes para su práctica.
Con la participación de un perito que se encuentre acreditado por el
Consejo de la Judicatura que deberá ser nombrado por usted y
posesionarse, solicito que disponga que se proceda a realizar una
Inspección Judicial al bien inmueble que fue materia del Contrato de
Promesa de Compra Venta que es materia de la pretensión de
declaratoria de nulidad, el mismo que se describe según la Escritura
Pública y en esta demanda:
Departamento Número Dos, con Código Catastral Número TRES
SIETE – CERO CERO UNO CUATRO – CERO CERO UNO – UNO
– DOS – UNO, y la oficina Número Uno, cuyo Código Catastral es
TRES SIETE – CERO CERO UNO CUATRO – CERO CERO UNO
– CERO CEROCERO UNO – DOS – DOS, ubicados en esta ciudad
de Guayaquil, que forman parte del edificio sujeto a régimen de
propiedad horizontal que se levanta en el solar signado con el
número uno, de la manzana catorce de la Ciudadela los Ceibos, a la
altura de la Avenida Primera y la calle Octava, Parroquia Tarqui, de
la ciudad y Cantón Guayaquil, Provincia del Guayas, en un área útil
de Ciento Trece metros cuadrados, ochenta y seis centímetros
cuadrados, ochenta y seis decímetros cuadrados, un área
común de quince metros cuadrados cinco decímetros
cuadrados, un alícuota de diez y ocho enteros noventa y cinco
centésimos por ciento, con un área de construcción de Ciento
veinte y ocho metros cuadrados noventa y un decímetros
 cuadrados, cuyo código es el treinta y siete-cero cero catorce-cero
cero uno-uno-dos-uno, incluye el uso y goce y posesión de una
bodega pequeña situada debajo de la escalera que conduce al
departamento número dos de la planta alta.-
El objeto de la Inspección Judicial es de verificar si existen
coincidencias o diferencias entre las medidas, linderos y
dimensiones constantes en el Contrato de Promesa de Conpra
Venta según la Escritura Pública en referencia y el bien imueble
concreto cuya ubicación ésta describida.
Para el efeceto deberá usted fijar día y hora para que las partes
concurran a ésta diligencia.
SEXTO.- LA PRETENSIÓN CLARA Y PRECISA QUE SE EXIGE.
DEMANDA.- Con los antecedentes expuestos, acudo ante usted, por el
despido intempestivo que he sido objeto y DEMANDO a la Compañía
ILIRIO S.A., en la persona de su Presidenta y Representante legal
MARCIA ELVIRA VILLAMAR BARCIONA, por los derechos que
representa de compañía demandada y a ella y por sus propios y
personales derechos, para que en sentencia sea condenada y se
resuelva:

PRETENSIÓN.-
1. Declarar la nulidad del contrato de promesa de compra-venta celebrado
entre la parte actora y la demandada de ésta causa por contener vicios de
consentimiento, esto es por error, rescisión que está debidamente probada
en los instrumentos que acompaño y pruebas aportadas.
2. Disponga que la compañía ILIRIO S.A. me devuelva de los valores que
les entregue como abono o anticipo a la suscripción del contrato de
promesa de compra venta.
3. Que por haber sido responsabilidad de la parte demandada se liquiden
los Intereses que generen los rubros entregados como anticipo;
4. Indemnización por los perjuicios ocasionados, ya que esto ocasionó un
informa negativo para la obtención del crédito en el BIESS.
4. En caso de oposición de la demandada, COSTAS PROCESALES,
entre las que se incluirán los honorarios de mis Abogados defensores.
COGEP: Artículo 284.- Costas. La persona que litigue de forma abusiva,
maliciosa, temeraria o con deslealtad será condenada a pagar al Estado y
su contraparte, cuando haya lugar, los gastos en que haya incurrido. La o
el juzgador deberá calificar esta forma de litigar determinar su pago en
todas las sentencias y autos interlocutorios que pongan fin al proceso.
CUANTÍA.-
La cuantía de la presente causa por ninguna causa podrá ser inferior a
DOCE MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD
$ 15.000,00), de conformidad con lo dispuesto en Artículo 144 del
COGEP.-
TRÁMITE.-
La vía a seguirse es el Procedimiento Ordinario, determinado el TÍTULO I,
PROCESOS DE CONOCIMIENTO, CAPÍTULO I, PROCEDIMIENTO
ORDINARIO, SECCIÓN I, REGLAS GENERALES, Artículo 289 y
siguientes del Código Orgánico General de Procesos, COGEP.

NOTIFICACIONES.-
Para futuras notificaciones, señalo CASILLERO JUDICIAL No. 1298 y
correo electrónico argudoabogados@hotmail.com, el mismo que
pertenece a los ABOGADOS EDUARDO ARGUDO NEVÁREZ,
EDUARDO ARGUDO GONZÁLEZ, LUIS ERNESTO ARGUDO
GONZÁLEZ, profesionales a quienes autorizo para que, en forma
individual o conjunta, suscriban los escritos y realicen las gestiones que
sean necesarias para la defensa de mis intereses dentro de la presente
causa.
Documentos adjuntos probatorios:

1. Copia de Cedula de ciudadanía de la actora

2. Copia de credenciales de abogados patrocinadores
3. Escritura de Contrato de Promesa de Compra Venta
4. Copia de Escritura de Aclaración que realiza Olga Andrade Viuda de
Zambrano
 5. Copia de Escritura de Venta que realiza Olga Andrade Viuda de
Zambrano en favor de los cónyuges ,Gastón Zambrano y Tania
Andrade
6. Certificado del Registro de la Propiedad del Cantón Guayaquil
7. Copia certificada del cheque de gerencia No.0000331 de la cuenta
No.084-503607-7, cruzado no a la orden del Banco Bolivariano, con
fecha Guayaquil, octubre 12 del 2015 por la cantidad de DOCE MIL
DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA a la orden
de ILIRIO S.A., esto es de la promitente vendedora.
8. INFORME TÉCNICO, INFORME DE AVALUO DE BIEN
INMUEBLE, suscrito por el Ingeniero Civil Rómulo Teodoro Ortega
Ochoa, Perito designado por el Banco del Instituto Ecuatoriano de
Seguridad Social
9. INFORME TÉCNICO, INFORME DE AVALUO DE BIEN
INMUEBLE, suscrito por el Arquitecto Jorge Loor Ocampo,
10. Dos planos con la responsabilidad técnica y suscrito por el
Arquitecto Jorge Loor Ocampo
Sírvase proveer. Es justicia.-