I.

TERRENOS AGRICOLAS CICLOS ANUALES

ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO
Inspección física. Estimación del
Descripción del Investigación de valor del sujeto
bien. mercado de en base a las
predios características
Reporte comparables de sus
fotográfico comparables
LOS COMPARABLES
LOS COMPARABLES

A los datos de investigación de mercado previamente registrados se les aplicarán los factores
(max 6) de homologación (ajustando los datos de cada muestra de mercado para homologar
con el bien sujeto de estudio).

Un caso particular se presenta en los predios que tienen cultivos perennes, en el que los
factores de Densidad y Edad de la plantación (número de plantas / hectárea y edad en años de
los árboles) son factores de homologación indispensables, para una comparación
representativa.

Cuando el factor de ajuste o de homologación es menor a la unidad denota que el comparable

es mejor que el bien en estudio y viceversa.
FACTOR COMPARACIÓN:DISTANCIA AL CENTRO DE POBLACIÓN

PEOR (Se
encuentra
mas lejos
La intención es hacer que
del centro
el comparable se parezca
de pobl)
al sujeto, por lo que lo
multiplicamos por un
mayor de la
factor
unidad: 1.25 (factor
10 km 15 km de homologación)

SUJETO COMPARABLE
$=? $=100
El número de factores de ajuste aplicados a un comparable no será mayor de seis (6),
incluyendo en éstos el factor de negociación. Esto en virtud de que se considera que si la
muestra presentára más de seis características diferentes que impacten en el valor, con
relación al terreno valuado, no puede calificarse como “terreno comparable al valuado”.

El factor de ajuste deberá preferiblemente quedar comprendido en el rango de: 0.50 hasta
1.50 para que los comparables sean efectivos, de salirse de este rango, entonces los
comparables no lo son tanto.
Podemos recordar diferentes factores usados en valuación de inmuebles urbanos
1.Coeficiente de ocupación de suelo (COS).
2.Coeficiente de uso de suelo (CUS).
3.Accesos desde calle (ubicación en la cuadra).
4.Frente (magnitud longitudinal del acceso).
5.Relación fondo sobre frente.
6.Forma.
7.Topografía.
8.Ubicación del inmueble en la zona.
9.Ubicación de la zona.
10.Infraestructura de la zona.
11. Equipamiento urbano de la zona.
12. Servicios de la zona.
13. Hacinamiento en la zona.
14. Nivel socioeconómico de la zona.
15. Vistas panorámicas.
16. Orientación.
17. Calidad de las vecindades.
18. Seguridad en la zona.
19. Polución ambiental en la zona.
20. Polución auditiva en la zona.
21. Área.
 Negociación
Calidad
Distancia a

Acceso
servicios

Puntuaciones recomendadas para predios Rústicos (Valuación Agropecuaria)

Para establecer FACTORES DE HOMOLOGACION AGROPECUARIOS.
I. PUNTUACIÓN DE NEGOCIACIÓN (Neg.) Es la corrección que se realiza por la diferencia que
existe entre el valor de oferta (la urgencia o no) de una operación y el precio de cierre de la
misma, sobre la base de una negociación a precio de contado (pago en efectivo y a corto plazo),
en condiciones normales en donde el vendedor y comprador actúan libremente y sin presiones.

(Alto nivel de oferta: se interpreta urgencia vender)

Ejemplos : suponga que se trata de un terreno de temporal:

El propietario tiene poca disposición a bajar el precio de su oferta (nivel bajo): Puntuación de 1.00 a 0.90
Al propietario le urge vender el terreno. Se puede descontar de un 0% a un 25%, dando un Puntuación: de 1.00 a 0.75
Si se cuenta con la certeza del valor de la venta: se puede descontar de un 0% a un 5% dando como Puntuación entre 1.00 y 0.95
II. PUNTUACION DE ACCESO: (F ac)

Ajusta el precio del comparable con relación al bien valuado y contempla tipo, importancia, calidad y
distancias de los accesos; es decir flujo vehicular, si son o no transitables en toda época del año; si es
terrestre (carretera federal, estatal, camino de tierra, brecha o herradura, incluso las posibles servidumbres
de paso (predios interiores).
III PUNTUACION DE CALIDAD: (Fca)

Ajusta el precio del comparable con relación al bien valuado y contempla clase de tierra, fertilidad,
pedregosidad, topografía, relieve, salinidad, manejo y otros que limiten la posibilidad de uso
agrícola. Se aplica a terrenos con la misma condición por lo que toca al abastecimiento de agua
(riego, temporal o agostadero).
IV PUNTUACIÓN DE SERVICIOS: (F ser)

Ajusta el precio del comparable con relación al bien valuado y contempla cercanía a
infraestructura urbana y mercado de productos y la posibilidad de acceder a ellos.
Procedimiento de la aplicación de las puntuaciones de los criterios a homologar, para
determinar los FACTORES DE HOMOLOGACIÓN)

1. Asignar calificaciones al sujeto y

comparables.
2. Calcular los factores de homologación de
los comparables excepto el de Área
(superficie), para el cual se determinará el
índice de la raíz del factor de homologación
por área,.

3. Calcular el índice y el factor de homologación del área.

4. Calcular el factor de homologación total con el
promedio de factores de homologación para todos los
comparables.
Muest Valor de Superficie Valor Factores de ajuste Valor unitario
ra oferta ($) (ha) unitario homologado
($/m2) Neg Accs Sup* Serv Calid Otro F re (parcial o total)
($/m2)
SUJETO

Valor unitario promedio en $/m2

Área del sujeto (m2)

Valor del comparativo de mercado ($)

* El factor de superficie se asigna =1, generándose el valor homologado parcial, hasta verificar su relación
respecto a la superficie, esto es: si el mercado inmobiliario de terrenos reconoce diferencias por superficies.
 V. FACTOR SUPERFICIE : (F Sup).

𝑛 𝐴𝑐
𝐹 𝑠𝑢𝑝 = Donde el índice de la raíz puede
𝐴𝑠
variar entre 3 y 10
Para el cálculo del índice de la raíz se parte de
las expresiones siguientes:

𝑛 𝐴𝑐 𝑉𝑐
𝐹 𝑠𝑢𝑝 = 𝐹 𝑠𝑢𝑝 =
𝐴𝑠 𝑉𝑠

Se igualan los lados derechos y se despeja “n” para cada una de las
𝐴𝑐𝑖 𝑉𝑐𝑖
razones de comparación, usando de sujeto Ci y al comparable 𝑅𝑣 =
siguiente (𝐶𝑖+1 ) y habiendo ordenados ascendente respecto al área. 𝑅𝐴 = 𝑉𝑐𝑖+1
𝐴𝑐𝑖+1
Finalmente de obtiene un promedio de los índices calculados.
Procedimiento para calcular el valor de “n” en el
factor de homologación de Área.

𝑛 𝐴𝑐 𝑉𝑐
𝐹 𝑠𝑢𝑝 = 𝐹 𝑠𝑢𝑝 =
𝐴𝑠 𝑉𝑠

𝑛 𝐴𝑐𝑖 𝑉
= 𝑐𝑖
𝐴𝑐𝑖+1 𝑉𝑐𝑖+1
Una vez obtenido el factor de homologación por superficie
1. Se calcula el factor resultante (F re) multiplicándose todos factores considerados.
2. Se calcula el factor homologado final multiplicando F re por el valor unitario.
3. Se obtiene el valor homologado unitario promedio
4. Se multiplica el Vhup por el área del sujeto obteniéndose con ello el VALOR DEL SUJETO

Mue Valor de Superficie Valor Factores de ajuste Valor unitario

stra oferta ($) (ha) unitario homologado
($/ha Neg Accs Sup Serv Calid Otro F re (parcial o total)
) ($/ha)
1

Valor homologado unitario promedio en $/ha

Área del sujeto (ha)

Valor del comparativo de mercado ($)

Una vez aplicados los factores de ajuste y obtenidos los valores unitarios
homologados para cada una de las muestras o casos de ventas realizadas, se
utilizará el promedio de éstos para obtener el valor unitario promedio. Este
promedio resultante se multiplicará por la superficie del terreno a valuar,

obteniéndose así el valor del enfoque comparativo de mercado.

 ENFOQUE DE INGRESOS
capitalización de ingresos, considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del
bien por valuar y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico
de ingresos.
Método de Capitalización de Rentas de Mercado: Para el caso de terrenos
agropecuarios donde exista un mercado de arrendamiento.

Rentas comparables → Homologación.

𝑅𝑒𝑛𝑡𝑎 𝑑𝑒 𝑚𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜 𝑅𝑒𝑛𝑡𝑎 𝑑𝑒 𝑚𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜

𝑽𝑨𝑳𝑶𝑹 = Tasa de cap de mercado = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑣𝑒𝑛𝑡𝑎 𝑢 𝑜𝑓𝑒𝑟𝑡𝑎
𝑇𝑎𝑠𝑎 𝑑𝑒 𝑐𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑑𝑒 𝑀𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜

La renta de la tierra en el medio agropecuario está en función de la oferta-demanda ligadas siempre a la

productividad del suelo, lo que es determinante para establecer convenios tales como la aparcería rural, que
comprende la aparcería agrícola y la aparcería de ganado.

Aparcería agrícola (convenio). La mediería (50%)

Se parte de la premisa que no hay suficientes datos de oferta, venta o renta confiables en la proximidad del
sujeto en estudio, por lo que se buscan terrenos similares entre sí en la región más cercana posible al predio
en avalúo, aun cuando no sean ni vecinos, ni homologables al predio en estudio.
Método de Capitalización de Rentas de Analítica. De no contar con
información de mercado confiable o suficiente con respecto de ofertas de venta de predios y ofertas de
renta de predios similares entre sí, se hace necesario calcular:

1. La renta analítica anualizada del predio (Utilidad del productor+ renta de la tierra)
2. La tasa de capitalización analítica aplicable.

1. Renta analítica del predio.

VALOR DE LA PRODUCCIÓN= Rendimiento x Precio

RENTA ANALITICA (Up+Rt) = Valor de la producción – Costos totales

El rendimiento medio anual esperado para el mejor cultivo: Consulta SAGARPA-FIRA

La tecnología utilizada se caracteriza con tres letras, la primera

se refiere al régimen de humedad, la segunda al tipo de semilla
utilizada y la tercera al uso de fertilizantes. Cómo ejemplo
tenemos las siguientes tecnologías: Gravedad-Mejorada-
Fertilizado (GMF), Bombeo-Mejorada-Fertilizado (BMF),
Temporal-Mejorada-Fertilizado (TMF).
El rendimiento medio anual esperado y costos de producción para el cultivo

Labores manuales de siembra

Labores mecánicas de siembra y cultivo
Aplicación de insumos
Insumos de siembra y mantenimiento
Derechos y permisos para el establecimiento del cultivo Labores de
mantenimiento
Renta de la tierra
Costo financiero
Costo Indirecto

paquete tecnológico

https://www.fira.gob.mx/Nd/Agrocostos.jsp
2. La tasa de capitalización se puede establecer a partir de una Tasa Libre de Riesgo
(promedio CETES a 28 días de los últimos 4 meses):
https://www.banxico.org.mx/Indicadores/consulta/Instrumentos.action
Con la renta de la tierra obtenida y con la tasa de capitalización calculada se aplica la fórmula
siguiente:

𝑅𝑒𝑛𝑡𝑎 𝑎𝑛𝑎𝑙í𝑡𝑖𝑐𝑎 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑡𝑖𝑒𝑟𝑟𝑎

𝑽𝒂𝒍𝒐𝒓 𝒑𝒐𝒓 𝒄𝒂𝒑𝒊𝒕𝒂𝒍𝒊𝒛𝒂𝒄𝒊ó𝒏 =
𝑇𝑎𝑠𝑎 𝑑𝑒 𝑐𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎𝑐𝑖ó𝑛

El cociente anterior es el valor del predio por este

criterio de Capitalización de Rentas

El procedimiento anterior deberá ser efectuado para cada fracción del terreno que por su
calidad diferente, obtenga diferentes rendimientos del mismo cultivo o sea propio por sus
características, para otros cultivos considerados como el mejor uso.