Maestría en Valuación

Módulo:
Taller de Valuación Agropecuaria

II. VALUACIÓN AGRICOLA PERENNE

Mtro. Felipe Pérez Belmonte

II. TERRENOS AGRICOLAS DE CULTIVOS PERENNES
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO
El Método de mercado señalado para
cultivos anuales se aplica de forma similar
a cultivos perennes. Los factores de
homologación además de los vistos,
son de importancia para este caso, la
calidad de plantación, especies, edad,
densidad, los cuales inciden en la
producción.

Evidentemente en éste tipo de cultivos, el

mercado es mas compacto, por lo que es
mas difícil encontrar comparables para la
aplicación del Enfoque de Mercado
Análisis de la Zona
Climatología Obtenida de estaciones climatológicas CONAGUA, o puede obtenerse de otras
fuentes.

a) Temperaturas media anual

b) Precipitaciones media anual con su distribución
c) Presencia de heladas
d) Presencia de granizadas
e) Sequías
f) Inundaciones
g) Otros meteoros
Estaciones climatológicas
Como ya hemos visto, los
enfoques clásicos de la
valuación son el de Mercado,
el Físico y el de Ingresos.
Para este tipo de inmuebles
es difícil encontrar suficientes
compárales, por lo que para
este modulo emplearemos
como criterio primordial el
de capitalización de
ingresos.
ENFOQUE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

Fuentes de información
Método de Capitalización por Renta de Mercado

Para el enfoque del

Ingreso por Renta de
Mercado: No es común
encontrar terrenos agrícolas
con plantaciones perennes que
se ofrezcan en renta, pero
donde exista un mercado de
arrendamiento, se procederá
de manera similar a lo descrito
para los cultivos anuales.
 Método de Capitalización de Rentas de Analítica

En el caso más probable, que lo es el de no encontrar mercado de arrendamiento activo, se

procederá al cálculo de la renta analítica y la tasa de capitalización correspondiente.

1. La renta analítica por Flujo de Efectivo anualizada del predio

(Utilidad del productor+ renta de la tierra)
2. La tasa de capitalización analítica aplicable.

1. Renta analítica por Flujo de Efectivo anual del predio.

VALOR DE LA PRODUCCIÓN= Rendimiento x Precio

RENTA ANALITICA (Up+Rt) = Valor de la producción – Costos totales

El rendimiento medio anual esperado y costos de producción para el cultivo

Labores manuales de siembra

Labores mecánicas de siembra y cultivo
Aplicación de insumos
Insumos de siembra y mantenimiento
Derechos y permisos para el establecimiento del cultivo Labores de
mantenimiento
Renta de la tierra
Costo financiero
Costo Indirecto

https://www.fira.gob.mx/Nd/Agrocostos.jsp

paquete tecnológico
Precio del producto en el mercado http://www.economia-sniim.gob.mx/nuevo/
2. La tasa de capitalización se puede establecer a partir de una Tasa Libre de Riesgo
(promedio CETES a 28 días de los últimos 6 meses): y factorizándola por la tasa de riesgo.
https://www.banxico.org.mx/Indicadores/consulta/Instrumentos.action
 CALCULO DE LA TASA DE RIESGO
Tasa 𝐶𝐸𝑇𝐸𝑆 +2(%) (1) (1) +0.5 (1) +1.0 (1)+1.5 (1)+2.0 (1)+2.5 (1)+3.0

DIST AGUA Riego Goteo Riego Rodado Pp: > 650-800 Pp: 800-650 Pp: 650-550 Pp: 550-450 Pp: <450

OROGRAFIA Plano Pend < 5% Pend:5-10% Pend: 10-15% Pend: 15-20% Pend: 20-25% Pend: +25

SINIESTRALIDAD Muy Baja Baja (1) Baja(2) Media (2) Media (2) Alta Alta (2)
INST. Y MEJORAS Muy Buenas Buenas Optimas Adecuadas Regulares Deficientes Inadecuadas

ACCESO Pie de carretera Buena Terraceria Regular Terrac Mala Terrac Buena Brecha Regular Brecha Malo Brecha

VEGETACION Pastos ind Selva Alta Selva Media Selva Baja Bosque Palmeras Pastizales

MERCADO Desarrollo alto Medio Bajo Equilibrio Recesión Medio Bajo

SUMA PUNTOS
PONDERACION (1)/No de
criterios)
TASA RESULTANTE COL (suma ptos)*
ponderacion
TASA RESULTANTE CON RIESGO (∑ tasas resul col)

ACUMULADA(∑ Tasa result con riesgo)

Teniendo la tasa acumulada calculada con la tabla anterior, se aplica la siguiente fórmula:

𝑅𝑒𝑛𝑡𝑎 𝑎𝑛𝑎𝑙í𝑡𝑖𝑐𝑎 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑡𝑖𝑒𝑟𝑟𝑎

𝑽𝒂𝒍𝒐𝒓 𝒑𝒐𝒓 𝒄𝒂𝒑𝒊𝒕𝒂𝒍𝒊𝒛𝒂𝒄𝒊ó𝒏 =
𝑇𝑎𝑠𝑎 𝑑𝑒 𝑐𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎𝑐𝑖ó𝑛

Obteniéndose así el valor del terreno por el ENFOQUE DE CAPITALIZACION DE RENTAS

El procedimiento anterior deberá ser efectuado para cada fracción

del terreno que por su calidad diferente, obtenga diferentes
rendimientos del mismo cultivo o sea propia por sus
características, para otros cultivos considerados como el mejor
uso.