RESUMEN DE PRECIOS HEDONICOS

Enfocándolo a términos de estasaciones, se define como una metodología que

parte de la idea que el conjunto de características que componen un bien
heterogéneo tienen un reflejo en su precio de mercado. Por ello, se asume que
el precio de dicho bien puede ser descompuesto en función de sus diferentes
atributos y, por tanto, se puede asignar un precio implícito a cada uno de dichos
atributos una vez estimada la ecuación de precios hedónicos.

Por ejemplo, pensemos en el caso típico de una vivienda. El precio de ésta

dependerá de sus características estructurales (superficie, número de
habitaciones, si tiene garaje o no), de su edad, de dónde esté localizada
(distancia al centro de la ciudad, distancia a al colegio más cercano, etc.) y de
las características ambientales del entorno (distancia a un parque, vistas a un
parque o al mar, niveles de ruido, etc.)

se usa para estimar los valores económicos para ecosistemas o servicios

ambientales que directamente afectan los precios del mercado. Es más
comunmente aplicados a variaciones en el precio de casas que refleja el valor
de los atributos ambientales locales.

Se utiliza para estimar beneficios económicos o costos asociados con:

· Calidad ambiental, incluyendo la polución del aire, del agua o ruido
· Amenidades ambientales, tales como vistas estéticas o proximidad
a sitios recreacionales

La premisa básica del método es que el precio de un bien en el mercado está

relacionado con sus características o servicios que presta. Por ejemplo, el precio
de un vehículo refleja las características de tal carro -transporte, confort, estilo,
lujo, economía de combustible, etc. Entonces, podemos valorar las
características individuales de un carro u otro bien mirando como el precio que
la gente está dispuesta a pagar por él cambia cuando las características
cambian. Este método es más comúnmente usado para valorar amenidades
ambientales que afectan el precio de las propiedades residenciales.

Introducción
El método de precios hedónicos establece una relación entre el precio de un bien
heterogéneo y las características diferenciadoras que él contiene. Por ejemplo,
cuando un consumidor adquiere un predio para vivienda, el individuo examina
los atributos del predio tales como características estructurales de la vivienda
(área, número de cuartos, número de baños, calidad de los materiales, garaje,
etc.) y las características del entorno (cercanía a las vías de acceso, a parques,
supermercados, seguridad, calidad ambiental, entre otros.). Aunque varios de
estos atributos no tienen precios de mercado su valor está implícito en el precio
total de la vivienda.

Los primeros trabajos que utilizaron precios hedónicos los realizó Rosen (1974),
actualmente el método es muy usado en los mercados de vivienda y también en
los mercados laborales en donde se asume que la calidad ambiental del sitio de
trabajo debe de alguna manera estar reflejado en el salario devengado por el
trabajador. Al igual que la finca raíz, muchos otros bienes son heterogéneos, es
decir, poseen varios atributos que determinan su precio. Los precios hedónicos
intentan descubrir todos los atributos de un bien que explican su precio, y
también intentan discriminar la importancia cuantitativa de cada uno de ellos.

Calidad, diversidad y disponibilidad son tres prioridades en las estadísticas de

cualquier país, máxime cuando las decisiones de política económica se
sustentan en ellas. Por ello, cuanto mejor sea la calidad y por ende la fiabilidad
de las fuentes estadísticas, más pertinente será el diseño de las políticas
económicas. Al hilo de esta observación surgen inmediatamente las siguientes
preguntas:
¿Existen o no sesgos en algunos de los indicadores que manejamos
usualmente? y, si existen ¿cómo afectan al cálculo de los componentes del
crecimiento económico?
Esta cuestión es especialmente relevante para la tasa de variación de los
precios, puesto que de su correcta medición depende el cómputo fiable de los
agregados macroeconómicos en términos reales.
Normalmente para medir la tasa de variación de los precios seguimos el IPC
(Índice de Precios al Consumo) aunque se pueden utilizar otras alternativas
como el deflactor del PIB o la inflación subyacente. Sin embargo, el IPC adolece
de varios sesgos que nos obliga a ser precavidos en su utilización como deflactor
de magnitudes monetarias.

El MPH puede ser usado para valoración económica de los atributos del bien
y para predicción de precios.

Efecto de contaminantes sobre el valor de las propiedades: valor económico

asociado a calidad ambiental.

Predicción: MPH es limitado ya que la evidencia empírica muestra que el poder

predictivo del método es reducido. Multicolinealidad, selección de formas
funcionales e interacción entre variables explicativas, etc.

MARCO TEORICO
Supuestos

 El consumidor maximiza su utilidad sujeto a la restricción del ingreso.

 Existe un mercado competitivo, donde oferentes y demandantes del bien
se ponen de acuerdo en una transacción.
 El precio de mercado reflejará el vector de atributos y éste será una
relación razonable constante, que dependerá del número de compradores y
vendedores y de sus características.
 Supuesto de la movilidad: para que el método tenga validez y el mercado
permita inferir los precios hedónicos con alguna fiabilidad, es esencial el
supuesto de la movilidad de las personas dentro del mercado analizado.
 Existe complementariedad débil entre el bien privado y sus características
o atributos.
Presentación del Método Hedónico
El modelo parte de establecer la relación existente entre el precio de un bien
heterogéneo (un predio) y algunos de sus atributos, como por ejemplo la calidad
ambiental. Una vivienda puede ser descrita por un conjunto de características
estructurales (área, número de baños, de garajes, de cuartos, antigüedad, etc.),
por las características socioeconómicas (vías de acceso, estrato, cercanía a
supermercados, escuelas, etc.) y por las características ambientales (ruido,
contaminación atmosférica, visual, espacios naturales, espacios recreativos,
acceso a servicios públicos, etc.). De tal manera que el precio de la vivienda será
función del conjunto de atributos antes descritos.

Planteamiento Del Método Hedónico

Una familia maximiza su utilidad por el consumo de un bien heterogéneo que
posee características Z i donde una de estas características puede ser la calidad
ambiental y el consumo de todos los demás bienes X que conforman su canasta
familiar, sujeto a una restricción presupuestaria Y (Mendieta 2001).

Max U[Z 1 ,...Z m , X] Sujeto a Y = P(Z 1 , .....,Z m )+ PX

L = U[Z 1 ,...Z m , X] - l [P(Z 1 , .....,Z m )+ PX- Y]

Las condiciones de primer orden son:

¶ U/ ¶ Z 1 = l ¶ P/Z 1
::

::

¶ U/ ¶ Z 1 = l ¶ P/Z

¶ U/ ¶ H = l P

Donde, la parte derecha de la derivación muestra en cuánto el consumidor valora

cada unidad adicional de Z i . Mientras que el lado izquierdo muestra cuánto
cuesta una unidad adicional de Z

Ahora la condición de primer orden se convierte en una expresión que representa

la disponibilidad a pagar. Por lo tanto, podemos utilizar estas condiciones para
hallar la disposición marginal a pagar dividiendo por

= Disponibilidad a Pagar por el atributo

Aplicado específicamente al mercado de la vivienda, una representación de la

función de precios hedónicos puede ser la siguiente:

P h = f h (S h ,N h , X h ).

Donde:

h: Bien privado vivienda.

S h: Características estructurales de la vivienda

N h: Características del barrio.

X h: Características ambientales del entorno.

: Precio Implícito o disposición marginal a pagar por una unidad adicional

de un atributo de la vivienda.

Las características más comunes en estudios hedónicos son: número de cuartos,

área de la vivienda, tamaño promedio de los cuartos, número de baños, número
de alcobas, número de garajes, espacios cubiertos, índice de calidad de
caminos, pisos y techos, índice de calidad sanitaria, tipo de calle, tráfico,
condiciones externas, ruido, tiendas.

Aplicación del Método Hedónico

Supongamos que tenemos que decidir comprar una casa de entre dos opciones:

Casa A: Tiene un cuarto.

Casa B: Tiene dos cuartos.

En todo lo demás, las casas son idénticas. Cada casa tiene su precio, PA Y

PB. La diferencia entre PA y PB se explica porque refleja una disposición a pagar

por el número de cuartos. Entonces:

PB ‐PA = DAP por un cuarto adicional

El supuesto subyacente a este modelo es que estamos en un mercado

competitivo. Si PA y PB fueran diferentes cuando las casas son idénticas, no
habría equilibrio en el mercado. Para generalizar el modelo, supongamos que un
bien tiene n atributos,z1, z2, .... , zm. Existen oferentes y demandantes de ese
bien. El precio de oferta del oferente j depende de:

Precio de postura= B (z1,z2,…….zm)

La demanda del individuo estará en función de las características o atributos de

la casa, ejemplo: el que exista poco o mucho efecto de la contaminación. El
precio de mercado reflejará estos valores. Suponemos muchos oferentes y
demandantes. El mercado surgirá cuando oferentes y demandantes se ponen de
acuerdo en una transacción i.

Precio de Oferta= Precio de Postura= P( z1, z2,……zm)

El precio de mercado P(z1, ...... zm) depende también del número de

compradores y vendedores, y de sus características. Supongamos que el ingreso
de los demandantes disminuye implicando la disminución de βk y por lo tanto
cambia elP(z1, ...... zm). De igual manera, si baja el número de demandantes, el
precio también se afecta. Sin embargo, esto no nos interesa. La relación que nos
interesa es la que hay entre P y el vector z. El origen de este modelo es entonces
el equilibrio de mercado. Una familia tiene que decidir, dad una relación hedónica
de precios, si compra o no un bien hedónico.

Llegamos al equilibrio en el mercado cuando las funciones de oferta y de postura

o demanda son tangentes, con lo cual se forma la función de precios hedónicos
que está constituida por la envolvente de ambas, situación que observamos en
el siguiente gráfico
Modelo de Regresión Lineal Múltiple/ Método Hedónico

MARCO CONCEPTUAL

6.3.1 Teoría de la valoración económica

Para realizar el proceso de valoración se debe entender primero que un bien es
todo aquello que satisface una necesidad para un individuo, este bien por ende
recibe un valor y se entiende que este valor es una función económica de la
capacidad de satisfacción que genera sobre el individuo. Los bienes provienen
de la naturaleza y al momento de ser trabajada por otros individuos se transforma
en diferentes bienes los cuales tendrán varios usos en la sociedad. El valor
otorgado a un bien es la cantidad de dinero que un individuo está dispuesto a
pagar por obtener una cantidad de dicho bien el cual genera un diferente nivel
de satisfacción, también se puede decir que es la

cantidad de dinero que un individuo está dispuesto a recibir para entregar una
cantidad del bien (Sinden y Worrel, 1979).
Se pueden definir los bienes o recursos naturales en dos tipos (Azqueta, 1996):
1 Bienes públicos: caracterizados por:
No exclusión: si se ofrece a una persona se ofrece a todas, el costo marginal
de ofrecerlo a una persona adicional es cero.
No rivalidad en el consumo: el hecho de consumir el bien no reduce su
disponibilidad
2 Recursos comunes: caracterizados por la libertad de acceso, su uso o disfrute
no tiene costo

Se puede decir que la sociedad recibe de los bienes y recursos ambientales una
determinada cantidad de beneficios, este valor se puede clasificar en valores de
uso directo e indirecto, también existe el valor de no uso.
Cuando se habla de valor de uso directo se debe tener en cuenta que estos
pueden comprender actividades comerciales como también de carácter no
comercial, como son la pesca, la caza, la obtención de madera, la minería,
recolección de alimentos entre otros, a diferencia del valor de uso indirecto el
cual dice que se aprovecha este bien ambiental pero sin realizar la extracción o
explotación, este valor se relaciona pocas veces con actividades económicas
dificultando su medición (MADS, 2003). Por otro lado el valor de no uso se
pueden distinguir el valor de opción, es decir, el precio que un individuo estaría
dispuesto a pagar por preservar algo para un uso futuro, mientras que el valor
de existencia refleja la utilidad de un individuo por preservar algo que aunque no
lo está usando, no quiere que falte en el futuro, ya sea que haga o no uso de él.
Y también se encuentra el valor de legado que refleja la utilidad del deseo de
preservar un determinado bien para su disfrute por las generaciones futuras
(Sepúlveda, 2008).
El valor económico total de los recursos naturales no es del todo incierto en la
teoría económica, estos recursos poseen mínimo cuatro funciones ecológicas
que son importantes para el desarrollo de la sociedad según el economista
Azqueta estas funciones son:
Formar parte de la producción de gran cantidad de bienes económicos para la
sociedad
Función de producción de utilidad de las economías domésticas, es decir
Proporcionar bienes como son los parques, los paisajes, entornos naturales,
entre otros para que los servicios prestados puedan ser utilizados por la
sociedad.

6.3.2 Medidas de bienestar

El bienestar del consumidor se puede interpretar con la función de la demanda,
en esta se relacionan las cantidades demandadas de un bien con los precios que
una persona se encuentra dispuesta a pagar por cierta cantidad, cómo se
observa en la gráfica 2 el eje horizontal son las cantidades y el eje vertical es el
precio (Uribe et al., 2003).
17 Fuente: Autor, modificado de Uribe et al., 2003.
La ley de la demanda hace referencia a que mientras la cantidad de un bien
disminuye, aumenta el precio y si el precio disminuye, aumenta la cantidad del
bien, esto es una relación negativa entre la cantidad de un bien y su precio
(Guerrien, 1998).
Con la ayuda de esta función se puede explicar algunos conceptos que son
necesarios para medir el bienestar del consumidor, como la disponibilidad total
a pagar, la disponibilidad marginal a pagar (DAPMg), el excedente del
consumidor (EC), la variación compensatoria (VC) y la variación equivalente (VE)
(Uribe et al., 2003).
Fuente: Autor, modificado de Uribe et al., 2003.
La disponibilidad total a pagar es la cantidad de dinero que un consumidor se
encuentra dispuesto a pagar por una determinada cantidad de un bien. En la
gráfica 3 se aprecia que la disponibilidad total a pagar por el consumo de x*
corresponde al área A la cual es la sumatoria de todas las disponibilidades a
pagar entre 0 y x* (Uribe et al., 2003).
La DAPMg, es la cantidad de dinero que un individuo está dispuesto a pagar por
una unidad adicional de un bien, cómo se ve en la gráfica 4 entre mayor sea la
cantidad

demandada de un bien menor será la disponibilidad a pagar por una unidad

adicional de ese bien, por ende la disponibilidad a pagar entre un bien x1 y x*
corresponde al área A (Uribe et al., 2003). Fuente: Autor, modificado de Uribe et
al., 2003.
El excedente del consumidor es el que representa las ganancias netas que se
obtiene al realizar una transacción en el mercado, en otras palabras es la
diferencia entre la disponibilidad total a pagar por la cantidad de un bien y lo que
realmente se paga por él (Uribe et al., 2003).
la demanda y también la del ingreso. Por ende se puede decir que un cambio en
el precio tiene un efecto mayor en el consumo cuando el ingreso también varía
(Uribe et al., 2003).
Al observar la gráfica 6 se puede apreciar el cambio en el EC que se produce
cuando los precios varían de P0 a P1, en conjunto con la función de demanda
Marshalliana. Entonces el EC para esta ocasión será el área a+b (Uribe et al.,
2003).
La VC corresponde a la máxima cantidad de dinero que un individuo se
encuentra dispuesto a pagar para acceder a un cambio económico que le
favorece, o la mínima que se encuentra dispuesto a aceptar para evitar un
cambio que lo desfavorezca. Tomando como referencia la demanda Hicksiana
para el nivel de utilidad inicial XH(P,U0) en la gráfica 6 la VC será el área a (Uribe
et al., 2003).
La VE entonces es la cantidad de dinero que se debería pagar a un individuo o
que un individuo debería pagar, para quedar finalmente como si un cambio
económico que lo favorece o desfavorece hubiese ocurrido, aunque ese cambio
realmente no haya ocurrido. La diferencia entre la VE y la VC es que el nivel de
utilidad inicial no se mantiene ya que se accede a un nuevo nivel de utilidad U1,
relacionado con la función de la demanda Hicksiana XH(P,U1), dejando así que
la VE será la sumatoria de las áreas a+b+c de la gráfica 6 (Uribe et al., 2003).

6.3.3 Metodologías de valoración económica

Para poder realizar esta valoración económica, la economía ambiental utiliza
diferentes metodologías las cuales se dividen en diferentes metodologías como
las basadas en precios del mercado, como su nombre lo dice estas son basadas
en precios de mercados las cuales utilizan el precio de los bienes y servicios que
son transados en mercados comerciales, también están las metodologías
directas, debido a que existen bienes o servicios de naturaleza no mercadeable
en estos podemos encontrar el siguiente método (MADS, 2003):
Método de Valoración Contingente: El cual se desarrolla al hacer preguntas
sobre la disponibilidad a pagar o a aceptar por un bien o servicio ambiental, con
lo que se crea un mercado hipotético y se busca la estimación de un precio para
el bien o servicio en cuestión.

Otras metodologías son las indirectas la cual se basa en la observación del

comportamiento de los individuos en mercados convencionales que se
encuentren relacionados con los bienes no mercadeables para de esta manera
poder inferir en la Fuente: Autor, modificado de Uribe et al., 2003.
El valor del bien es el producto de su precio por la cantidad de ese mismo, es
decir P* x* que se observa en la gráfica anterior, por esto el excedente del
consumidor es representado como EC que está limitada por la curva de
demanda y por la recta de precio (Uribe et al., 2003).
La demanda Marshalliana o demanda observable, es la que se ha representado
en las gráficas anteriores, esta es una función que relaciona las cantidades
demandadas con naturaleza de la demanda de un bien o servicio ambiental. En
esta metodología podemos encontrar los siguientes métodos (MADS, 2003)

6.3.4 Metodología de precios hedónicos

En el momento en que una persona compra un bien cómo es una vivienda, esta
se encuentra pagando por variables estructurales, características del entorno y
atributos ambientales, algunos de estos últimos son la calidad del aire, la
cercanía a áreas verdes, la oferta hídrica, el nivel de ruido, el paisaje, entre otros.
Teniendo en cuenta esto, el Método de Precios Hedónicos (MPH), permite
valorar económicamente los atributos ambientales no mercadeables cuando se
encuentren asociadas a un bien como lo es la vivienda. (Uribe et al., 2003).

El termino de Hedónico se refiere al análisis de los precios y de la demanda por

los distintos atributos de un bien, los cuales generan distintos niveles de utilidad
y cada uno de estos bienes y/o inmuebles se pueden diferenciar unos de otros
por las características o atributos que se encuentren implícitos en estos (Rosen,
1974).

Los objetivos de esta metodología (Mendieta, 2005) son:

Identificar los atributos de un bien que explican su precio y a su vez darle una
importancia cuantitativa a cada una de ellas.
Determinar los precios implícitos de cada característica o atributo, con lo cual
se obtiene la DAPMg por una unidad adicional de atributo.
Estimación de los impactos, por ejemplo, de una externalidad sobre el precio
de una propiedad.

El MPH posee diferentes supuestos estos son (Rosen, 1974):

El precio de los inmuebles es una función de las características o atributos
ambientales de su entorno.
El rango de las características o atributos de un bien es continuo.
La cantidad de una característica particular puede variar independientemente.
La escogencia de un inmueble, depende de las preferencias y de los ingresos
del individuo, de los precios y de los atributos ambientales de esos bienes.
Se habla que un mercado es implícito cuando un consumidor adquiere un bien
como es la vivienda y esta posea diferentes características en esa transacción
se le está asignando automáticamente, de manera implícita, un precio al conjunto
de atributos que lo componen (Uribe et al., 2003).

6.3.5 Modelo de precios hedónicos

Los modelos Hedónicos se encuentran basados en que algunos bienes no son
homogéneos y pueden ser diferentes en diversas características, una de estas
es la calidad ambiental. La idea básica de estos modelos es que la utilidad del
consumidor es una función de las cantidades de todos los bienes consumidos y
además de las características que poseen estos bienes. Estos modelos se
utilizan para analizar los efectos que tienen dichas características en el precio de
un bien. En estos modelos se parte del hecho de que hay bienes vendidos en el
mercado, cuyo precio refleja sus atributos. Este método se utiliza principalmente
con la información del mercado de finca raíz y mercado laboral (Mendieta, 2005).

Por ejemplo, decidir en comprar una vivienda y se poseen dos opciones:

Vivienda A: posee un baño

Vivienda B: posee dos baños

inicialmente se parte de un supuesto de que las viviendas en sus demás

características son iguales, cada una posee su precio, PA y PB al observar esto
se puede inferir en que la diferencia entre estos dos precios es la disposición a
pagar (DAP) por el número de baños (Mendieta, 2005).

Se debe tener en cuenta otro supuesto el cual dice el mercado es competitivo y

que se encuentra en equilibrio, es decir que los precios de estas viviendas si
fueran diferentes aunque sus atributos son exactamente iguales sería un
mercado desequilibrado (Mendieta, 2005).

Suponiendo que un bien tiene cierta cantidad de características, z1, z2,…, zm.
Para este bien existirían oferentes y demandantes. Se puede decir que el precio
de oferta del oferente j se expresa (Mendieta, 2005).

Esta función refleja el costo marginal por una unidad más del bien. En el
momento en que cada oferente saca al mercado un bien con sus diferentes
características, le asigna un precio y lo ofrece. El precio de postura del
demandante k se expresa (Mendieta, 2005).

Esta demanda del individuo se encontrara en función de las características o

atributos de la vivienda y ese precio en el mercado reflejará los valores de la
agregación de esas características (Mendieta, 2005).
Suponiendo muchos oferentes y demandantes. La transacción i del bien se
realizara cuando oferentes y demandantes lleguen a un mutuo acuerdo
(Mendieta, 2005).
El origen de este modelo es entonces el equilibrio de mercado, debido a que si
este equilibrio no existe entre oferentes y demandantes no se realizaría la
transacción.

También se debe tener en cuenta que una familia debe decidir entre ofrecer un
dinero al oferente, para realizar una transacción que al mismo tiempo maximice
su utilidad (Mendieta, 2005).

Donde, PH es el precio de la canasta Hicksiana, es decir el nivel de utilidad que

esa familia experimenta por el consumo de ese bien el cual posee un conjunto
de características a comparación de otro bien que consuma esa familia con otras
características diferentes (Mendieta, 2005).
Se pueden apreciar que características son preferidas al observar las
preferencias de los consumidores en el mercado teniendo en cuenta el efecto
marginal en los precios.

La función de precios hedónico es igual al valor marginal. Teóricamente el

modelo de precios hedónicos proporciona una medida de la disponibilidad a
pagar marginal (Mendieta, 2005).

Lo que hacen las familias en el modelo hedónico es elegir un vector de atributos

ambientales A, un vector Z de características de la vivienda (Mendieta, 2005).

También se debe incluir un valor x que representa los gastos en que se incurren
para elegir una unidad vivienda. Las familias enfrentan una restricción de ingreso
y, también incluyen un α que representa las características socioeconómicas, en
el momento que se tenga en cuenta lo anterior el problema de maximización de
la utilidad se puede definir como (Mendieta, 2005).

Método de precios hedónicos: disponibilidad a pagar por localización y

atributos ambientales
 a especificación de la función de los precios
Hedónicos

Uno de los problemas principales que

se debe afrontar al aplicar este método
es decidir cuál será la especificación
De la función de precios hedónicos
a estimar, este es un problema
Empírico, que tiene claras implicaciones
en cuanto a la valoración. Algunas
de las formas funcionales más
Utilizadas son:

 Funciones lineales: asumir la función lineal implica que los precios

implícitos de las diferentes características analizadas permanecerían
constantes, cualquiera que sea el nivel de partida de la misma, en otras palabras
el precio de un incremento determinado en el nivel del ruido (perjuicio que
genera) sería el mismo en una situación de tranquilidad relativa, que cuando
partimos de una situación de nivel de ruido alto. De hecho en la vida real la
valoración de un impacto dependerá del punto de partida y de acuerdo a ello
difícilmente los individuos asignan la misma valoración a un cambio equivalente
en la calidad ambiental.

 Funciones no lineales: Las funciones de precios hedónicos comúnmente

tienen especificaciones no lineales. Ello supone que el precio implícito de cada
característica cambia con la cantidad de referencia a la misma; lo interesante, en
este caso, es analizar el comportamiento que supone con respecto a su precio
implícito, cada una de las distintas especificaciones posibles (logarítmica,
cuadrática, exponencial, transformación Box Cox, etc.).
Las transformaciones Box Cox aparecen utilizadas ampliamente en la literatura
de precios hedónicos; son procedimientos utilizados para comprobar si los datos
se ajustan a ciertas formas funcionales, incluso la linealidad puede ser
comprobada fácilmente con estas transformaciones, solucionando así el
problema de la especificación de la forma funcional.

Pasos para seguir para la aplicación de la metodología Hedónica

Para el desarrollo del modelo se deben utilizar diferentes fuentes de información

secundaria, por ejemplo, la información referida a los atributos ambientales
(calidad de agua, calidad de aire, niveles de ruido, disponibilidad de agua,
erosión, etc.), es información que manejan las autoridades ambientales o las
secretarías de salud. Mientras que la información relacionada con los precios de
venta o arrendamiento de inmuebles o propiedades está disponible en las
oficinas de finca raíz, empresas inmobiliarias y constructoras o registros
notariales. Es aconsejable completar la información secundaria con información
geográfica. Los pasos a seguir para el desarrollo de esta metodología son:

• Una vez se identifique el atributo ambiental que se desea valorar

(contaminación atmosférica, contaminación hídrica, niveles de ruido, distancia a
un espacio con valor paisajístico: lago, parque natural, humedal, etc.), se debe
seleccionar un indicador que describa el atributo (toneladas de DBO /año,
coliformes fecales ppm/cm3).

• Se debe seleccionar el conjunto de características estructurales, del inmueble

o propiedad, que puedan afectar su precio.
• Se debe conseguir la información relacionada con la variable dependiente
"precio del inmueble o propiedad". Se aconseja utilizar los valores de las
transacciones efectivamente hechas o utilizar la información de avalúos
existentes en las oficinas de catastro (aunque los avalúos no corresponden al
precio comercial). En el caso de los estudios hedónicos para el mercado de
vivienda, es preferible utilizar el precio de alquiler debido a que es más dinámico
y refleja los cambios del entorno.

• Una vez definida la información requerida y sus fuentes, se procede a

seleccionar estadísticamente una muestra representativa de los inmuebles
asociados al atributo ambiental que se desea valorar. Es importante definir con
claridad los límites geográficos del estudio.

• Teniendo claridad sobre el modelo que se desea estimar, se procede a recopilar

la información para estructurar la base de datos y a estimar, por métodos de
regresión, los parámetros del modelo. Es importante tener en cuenta que se
deben realizar varios ensayos econométricos hasta encontrar la función
hedónica adecuada, dado que los modelos hedónicos tienen problemas de
especificación.

• Una vez especificada la ecuación correspondiente, la estimación de sus

parámetros a partir de los datos puede hacerse de dos formas:

a) A través de un análisis diagonal: se analiza un conjunto determinado de

viviendas en un instante de tiempo y se recogen tanto sus precios como sus
diferentes características.

b) Mediante un análisis temporal: se estudia cómo cambia el precio de una

determinada vivienda al ir variando la calidad de alguno de los bienes
ambientales de la zona.

Es frecuente encontrar en este tipo de modelos problemas de correlación entre

variables, o los que surgen por no normalidad en la distribución de los datos.

Los parámetros estimados para las variables independientes (atributos de la

vivienda o propiedad) representan los efectos marginales de cada una de las
características del inmueble sobre su precio y con base en la estimación de estos
parámetros se calcula la disponibilidad a pagar por cada uno de los atributos.

Estimación de demandas
Se hace necesario llevar a cabo una estimación estadística adicional, de
segundo orden, en la que los precios marginales implícitos obtenidos al estimar
la función de precios hedónicos (Ph) sean la variable dependiente y las
características socioeconómicas de la población (renta, edad, nivel de
educación, número y edad de hijos, etc.) las variables independientes. Con ello
se lograría estimar una función implícita de demanda de los atributos buscados
en función de todas estas variables. Ahora bien, si se tratan de estimar los
beneficios (o perjuicios) que causa una determinada medida con respecto a un
grupo ambiental, y no la demanda del mismo por parte de los distintos grupos
sociales, fácilmente la estimación de la función de los precios hedónicos será
suficiente.

Comportamiento de La Oferta

La modificación introducida en la calidad ambiental y reflejada en el precio

hedónico puede, como reacción, desencadenar un cambio en la oferta, con lo
que el nuevo precio de equilibrio ya no estaría tan claro en el monto del beneficio,
ni quienes serían los beneficiarios; se hace necesario entonces, introducir algún
supuesto sobre el comportamiento de la oferta que permita cerrar el modelo y
completar el proceso de valoración.

Las posibilidades que en términos muy generales podrían presentarse son, al

menos, tres:

1. La primera, y más improbable en el corto plazo, es que la oferta sea

perfectamente elástica y se ajuste por tanto al cambio producido, de forma que
no varíe el precio del bien objeto de estudio.
2. Esta condición es mucho más aceptada como hipótesis de partida, es de
suponer que la oferta es totalmente inelástica, de forma que no hay ningún tipo
de adaptación.

3. Existe la posibilidad de suponer que la curva de oferta se ajusta parcialmente

en el corto plazo y totalmente en el largo plazo; en este caso se estima una
ecuación para el comportamiento de la oferta y se añade la curva de demanda
implícita; esto complica bastante las cosas, ya que existen beneficios en el corto
plazo distintos de los que aparecen cuando finalmente se llega al equilibrio.

Limitación del Método Hedónico

• Los estudios hedónicos asumen que todas las familias pueden percibir el precio
implícito generado a partir de las diferencias en la calidad ambiental de un predio.

• El método no permite captar el cambio en el bienestar de aquellas personas

que son afectadas por cambios en la calidad ambiental, pero no a través de la
posesión de la vivienda (por ejemplo, personas que circulan por el lugar
contaminado diariamente).

• Para las aplicaciones empíricas se supone que el mercado está en equilibrio y

la oferta de viviendas es fija.

• En muchos casos los supuestos del modelo de los precios hedónicos son
válidos solo para el corto plazo y no para el largo plazo, ya que en el largo plazo
el mercado de la vivienda no está en equilibrio.

• Los precios de venta representan el valor capitalizado de la renta futura

esperada y los niveles de los atributos netos para impuestos de propiedad. Los
beneficios de una mejora ambiental potencialmente se subestimarían si los
precios de venta son utilizados en este modelo.
• Los estudios hedónicos asumen que las familias pueden percibir las diferencias
en calidad ambiental.

7.5.2 Resultados

La variable dependiente utilizada para el modelo de regresión logística fue

lvalor2012 ya que esta demuestra el comportamiento del mercado de la vivienda.
Esta variable se colocó en función de las variables independientes nombradas
anteriormente.

También se plantean las pruebas de hipótesis de las cuales existen dos una
llamada hipótesis nula (H0) la cual se considera que es verdadera y la hipótesis
alternativa (Ha) que es cuando no se cumple la H0.
Para realizar estas pruebas de hipótesis, las cuales son pruebas probabilísticas,
se tiene en cuenta el estadístico t y el nivel de confianza establecido
anteriormente que es de 85%, dejando así un grado de aceptación de 0 0,15
para que se pueda aceptar la hipótesis H0 el estadístico t debe encontrarse en
este rango de aceptación, de lo contrario se rechazara la H0 y se aceptara Ha,
esto se realizó para la hipótesis general que se verifico con el estadístico F y
también se realizaron pruebas de hipótesis para cada una de las variables
verificadas con el estadístico t (Carreño, 2006). A continuación se presentara el
comando utilizado para el modelo de regresión logística y la salida del programa
utilizado STATA 10.1 para la elaboración del modelo:

Grafica 19. Salida de STATA 10.1 modelo regresión logística

H0: Las variables escogidas para este modelo como lo son las variables
estructurales, las características del entorno y los atributos ambientales,
determinan el valor de la vivienda, y poseen una influencia ya sea positiva o
negativa en este valor.
Ha: Las variables escogidas para este modelo como lo son las variables
estructurales, las características del entorno y los atributos ambientales, no
influyen en la determinación del valor de la vivienda.

Teniendo en cuenta que el nivel de confianza que es de un 85%, el cual deja un

valor tope de 0,15, se observa que el estadístico F que es de 0,0000 se encuentra
en el rango de aceptación, por esta razón se acepta la hipótesis nula.

Observando los resultados obtenidos en el modelo de regresión logística se

puede construir la función hedónica del valor de la vivienda con las 12 variables
utilizadas.

Conclusión

Las funciones hedónicas existen. Aunque aún los resultados son muy
provisionales, ya se sabe cuál es el sentido de la revisión: una inflación algo
menor que la que actualmente se calcula, una inversión superior a precios
constantes, mayor crecimiento y ganancias de productividad más altas. Un
caramelo para los responsables de la economía.

La teoría de precios hedónicos, una metodología de valoración económica

indirecta a partir de la cual se puede estimar el valor económico de los atributos
ambiéntales a partir de los cambios en el precio de la vivienda, un bien
catalogado como heterogéneo.

La metodología de precios hedónicos es una relación entre el precio de un bien

heterogéneo y las características que contiene. Variables estructurales de la
vivienda como área o si el tipo de vivienda es un apartamento, afecta
positivamente al precio; si la vivienda presenta materiales de baja calidad, afecta
negativamente el precio de la vivienda, y si el número de años de la construcción
aumenta, la afecta negativamente.

Bibliografía Y Webgrafía

 Economía Mc Graw Hill - Enfoque Indirecto de Valoración: El Método de

los Precios Hedónicos.
 http://www.eumed.net/ce/2012/ic.html
 http://www.tdx.cat/bitstream/handle/10803/6125/04JRrl04de10.pdf;jsessi
onid=B508E1DF21B71F799149F8ACEB6F61FD.tdx2?sequence=4
 http://www.virtual.unal.edu.co/cursos/IDEA/2009120/lecciones/cap2/valor
acioneconomica/valoracioneconomica6b.html