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AVALÚO DE LOTES URBANIZADOS - MÉTODO COMPARATIVO

1. Identificación del Lote Tipo: Es el más se repite dentro de un barrio, sector o zona de la ciudad o cantón

a. Selección de lotes representativos (Escoger una muestra de 10-12 lotes) (VER CUADRO A. CUADRO DE LOTES)
b. Selección de lote tipo (moda estadística) (VER CUADRO B. RESUMEN LOTES)
NOTA:
- La diferencia entre las
áreas de los lotes
seleccionados ( margen de
terreno) para la muestra no
debe superar 80 m 2.
2. Homogenización: (VER CUADRO A. DESCRIPCIÓN DE LOTES)
- La diferencia entre los
frentes de los lotes
seleccionados para la
muestra debe ser como
máximo 2 m.

3. Determinación del precio o valor comercial del lote tipo
( VER CUADRO C. DETERMINACIÓN DEL PRECIO COMERCIAL DEL LOTE TIPO
A TRAVES DE BARENMO)
a. Determinación de los criterios (factores) para la avaluación.
b. Asignar un peso (A) (siendo 1 la calificación
C= 𝐵/� más baja y 10 la mas alta ) a cada factor para indicar la
NOTA:
importancia relativa, la calificación asignada dependera del avaluador ; finalmente sumar las
- La determinación del precio o valor comercial del calificaciones de todos los criterios. (B)
lote tipo mediante Barenmo consitste en calificar a
cada uno de los terrenos (3 - 5 terrenos) similares al b.Calcular el porcentaje de peso relativo (C) de cada factor (los pesos deben sumar 100%), a través de
lote avaluar en base a ponderaciones (dar pesos la siguiente fórmula: D= (𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 𝑝𝑜𝑟 𝑚2 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 ∗𝐼 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 𝑎
del 1 -10 , siendo 1 la calificación más baja y 10 la
mas alta ) dadas a criterios establecidos por el 𝑎𝑣𝑎𝑙𝑢𝑎𝑟)/(𝐼 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜𝑜 𝑞𝑢𝑒 𝑠𝑒 𝑒𝑠𝑡á 𝑐𝑎𝑙𝑐𝑢𝑙𝑎𝑛𝑑𝑜)
avaluador de acuerdo a la realidad del sector donde
se encuentra el lote a avaluar. c. Sumar todos los porcentajes de pesos relativos de cada factor, la sua total debe dar un total del 100%

d. A cada uno de los terrenos seleccionados para la muestra representativa y que a sus vez se ha
investigado el precio de venta (de 3 - 5 terrenos), proceder a calificar del 1 al 10 de acuerdo a cada
criterio especifcado en el literal a.
e. Determinar el Ïndice de calificación de cada terreno (I), para lo cual dividimos la calificación del criterio
por cada terreno para el porcentaje relativo relativo por cada factor (C), finalmente sumamos los ïndices
de calificación de los criterios por terreno.

f. Calcular los precios comerciales de los lotes o terrenos en la zona, a tarves de la siguiente fórmula:

e. Finalmente determinar el precio comercial por m2 del lote en la zona, realizando un promedio

e. Finalmente determinar el precio comercial por m2 del lote en la zona, realizando un promedio
entre los precios comerciales de los lotes calculados en el literal f.

4. Determinación de los factores de configuracion

a.Factor Frente (F)

b. Factor Fondo (f)

c. Factor forma (fe)

d. Factor proporción (Fp)

e. Factor Tamaño

f. Factor de varios frentes

g. Factor Topografia (T)

5. Precio del lote a avaluar por metro cuadrado

6. Precio o Valor total del lote avaluado

UNITARI V.TOTAL OBSERVACIONES señalar con foto 1 foto 2 Determinar el Determinar Determin una x área total en el precio ar el venta unitario de precio venta por total de Se detalla incluyendo fotografías del terreno. o departamento y lote del centro histórico en venta Posee todos los servicios básicos. m2 venta por foto de fachada de edificio. el terreno está ubicado en el barrio Santa Teresa en la zona urbana del cantón Guano. se anexa la persona que informa el costo del terreno.com TERESA GRISELDA PARRA CEPEDA tparracepeda@gmail. presenta una SANTA TERESA.1. DESCRIPCIÓN DE LOTES REF:PROYECTO URBANO TRABAJO #1 CURSO DE AVALUOS NOMBRES: GRUPO # NOMBRES CORREOS ROBERTO CARLOS SUPE SUPE roberthcarlos@hotmail. DETERMINACIÓN DEL LOTE TIPO CUADRO A.es EDISON ALBERTO NAULA LÓPEZ Spbeeto@gmail. vivienda. vivienda. con una topografía del terreno q no supera el 1% de inclinación. Posee todos los servicios básicos. con una topografía del terreno q no supera el 1% de inclinación. edificación. el terreno está ubicado en el barrio Santa Teresa en la zona urbana del cantón Guano.com DOLORES AMPARO CAYAMBE YAMBAY lolys_8510@yahoo. vivienda o m2 edificación patrimonio. . presenta una SANTA TERESA. AVENIDA 20 DE DICIEMBRE X 460 40 18400 calle de 10m de ancho la misma que se encuentra adoquinada.com SECTOR TERRENO FOTO FOTO M2 V. AVENIDA 20 DE DICIEMBRE X 485 40 19400 calle de 10m de ancho la misma que se encuentra adoquinada. o edificio a la venta Determinar el sector al que pertenece el terreno.

con una topografía del terreno q no supera el 1% de inclinación. Posee todos los servicios básicos. el terreno está ubicado en el barrio Santa Teresa en la zona urbana del cantón Guano. con una topografía del terreno q no supera el 1% de inclinación. AVENIDA 20 DE DICIEMBRE X 501 35 17535 calle de 10m de ancho la misma que se encuentra adoquinada. presenta una SANTA TERESA. AVENIDA 20 DE DICIEMBRE X 463 35 16205 . con una topografía del terreno q no supera el 1% de inclinación. Posee todos los servicios básicos. AVENIDA 20 DE DICIEMBRE X 533 33 17589 calle de 10m de ancho la misma que se encuentra adoquinada. el terreno está ubicado en el barrio Santa Teresa en la zona urbana del cantón Guano. presenta una SANTA TERESA. Posee todos los servicios básicos. SANTA TERESA. el terreno está ubicado en el barrio Santa Teresa en la zona urbana del cantón Guano. presenta una calle de 10m de ancho la misma que se encuentra adoquinada. Posee todos los servicios básicos. con una topografía del terreno q no supera el 1% de inclinación. presenta una SANTA TERESA. el terreno está ubicado en el barrio Santa Teresa en la zona urbana del cantón Guano. AVENIDA 20 DE DICIEMBRE X 487 35 17045 calle de 10m de ancho la misma que se encuentra adoquinada.

50 . presenta una SANTA TERESA. Posee todos los servicios básicos. el terreno está ubicado en el barrio Santa Teresa en la zona urbana del cantón Guano. Posee todos los servicios básicos.50 22. CUADRO B. presenta una SANTA TERESA.10 6 463 15. presenta una SANTA TERESA. el terreno está ubicado en el barrio Santa Teresa en la zona urbana del cantón Guano. con una topografía del terreno q no supera el 1% de inclinación. Posee todos los servicios básicos. AVENIDA 20 DE DICIEMBRE X 451 40 18040 calle de 10m de ancho la misma que se encuentra adoquinada.40 34. Posee todos los servicios básicos. AVENIDA 20 DE DICIEMBRE X 528 35 18480 calle de 10m de ancho la misma que se encuentra adoquinada.50 2 460 15. con una topografía del terreno q no supera el 1% de inclinación.70 29.10 LOTE TIPO 3 533 16.70 28. con una topografía del terreno q no supera el 1% de inclinación.00 4 501 15. con una topografía del terreno q no supera el 1% de inclinación. AVENIDA 20 DE DICIEMBRE X 460 35 16100 calle de 10m de ancho la misma que se encuentra adoquinada. RESUMEN DE LOTES LOTE AREA FRENTE FONDO 1 485 16.70 29. el terreno está ubicado en el barrio Santa Teresa en la zona urbana del cantón Guano.50 29. el terreno está ubicado en el barrio Santa Teresa en la zona urbana del cantón Guano. presenta una SANTA TERESA.20 LOTE A AVALUAR 5 487 17. AVENIDA 20 DE DICIEMBRE X 532 35 18620 calle de 10m de ancho la misma que se encuentra adoquinada.

50 m Aréa del lote a avaluar (m2) 344.60 33.50 22.30 MIN 451 15.20 m fx= 22.00 29.20 m Frente del lote a avaluar (FX) 15.60 29.90 10 451 15.30 OBSERVACIÓN: LA DIFERENCIA ENTRE LOS FRENTES DE LOS LOTES 8 528 15.10 m Frente del lote tipo (Ft) 15.1 m2 Precio del lote del sector/m2 36.70 m Fx= 15.7 4.9 m Fondo del lote tipo (ft) 29.2 12.20 m Fondo Maximo (Ma) 34. 7 460 16.10 SELECCIONADOS PARA LA MUESTRA NO DEBE SUPERAR 2 M 9 532 17.7 34.20 MAX 533 17.9 DIFERENCIA 82 2. DETERMINACION DE FACTORES LOTE AVALUAR DATOS Fondo del lote a avaluar (fx) 22.10 34.50 m Fx= .47 m2 Fondo mínimo (Mi) 22.

189.841<F>1. Resultado 0.a. FACTOR FONDO (f) Fondo mínimo (Mi) 22. FACTOR FRENTE (F) F=( (𝐹𝑟𝑒𝑛𝑡𝑒 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑎 𝑎𝑣𝑎𝑙𝑢𝑎𝑟 (𝐹𝑋))/(𝐹𝑟𝑒𝑛𝑡𝑒 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑡𝑖𝑝𝑜 (𝑓𝑡)) )^0. Determinación del factor frente (F) con la 0. si el factor frente es mayor a 1.9 Mi/2 11.0841 el resultado final es 0.8 .20 Fondo Maximo (Ma) 34.997 OBSERVACIÓN: si el factor frente determinado con la fórmula en el literal 1 es menor a 0.189 asumimos como 2.25 1.189 asumimos como resultado del factor frente el valor obtenido de la aplicación de la fórmula 3. Aplicación de la condición del LIMITE 0.997 b. en cambio si el factor frente calculado se encuentra entre el rango de FACTOR FRENTE 0.189 resultado final 1.0841.0841 -1.1 2Ma 69.

1 34.81<F>1. Aplicación de la condición 0. asumimos directamente el valor de 1 como factor forma Resultado: 1. Determinación del factor proporción (fp) 0.8 22.43 2: A Siempre es la unidad 1. Análisis con la figura 3.14 2.20 𝑎𝑣𝑎𝑙𝑢𝑎𝑟 (𝑓𝑥)) )^0.50 0 1.9 69.081. FACTOR PROPORCIÓN (fp) fp = 𝑓𝑟𝑒𝑛𝑡𝑒/𝑓𝑜𝑛𝑑𝑜 1.19 final 1. FACTOR TAMAÑO .43 4.70 resultado final es 0.00 d.19 asumimos como resultado 5. f =( (𝐹𝑜𝑛𝑑𝑜 𝑡𝑖𝑝𝑜 (𝑓𝑡))/(𝐹𝑜𝑛𝑑𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑎 11.81 6.19. Determinación de la proporción A: B 1: 1.00 2.00 c. Resultado del factor fondo 1.81 e. en cambio si el factor proporción calculado se encuentra entre el rango de 0. Determinación del factor fondo con la fórmula 1. Resultado 0. si el factor proporción es mayor a 1. Determinación de la relación frente fondo ( 1. FACTOR FORMA (fe) OBSERVACIÓN: Cuando son terrenos irregulares no s basamos en la figuras de lotes de la pag 77 y utilizamos la siguientes fórmula: fe = (𝑎𝑟𝑒𝑎 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑎 𝑎𝑣𝑎𝑙𝑢𝑎𝑟)/(𝐹𝑟𝑒𝑛𝑡𝑒 𝑑𝑒𝑙 𝑙𝑜𝑡𝑒 𝑎 𝑎𝑣𝑎𝑙𝑢𝑎𝑟 (𝐹𝑥)) Si por el contrario son regulares.

8 20 veces o más 0.00 Análisis: El número de veces del tamaño se acerca a los valores de 2-4 veces.7 4: Resultado del factor forma 1. 1.00 . Comparar el valor obtenido en el literal 2 con la siguiente tabla: Tamaño Factor 2-4 veces 1 5 .OBSERVACIÓN: Para este parámetro es necesario investigar el área del lote mínimo de construcción en cada zona de estudio.00 g. según la topografía del lote a avaluar: Resultado: 1. Area del lote mínimo de construcción de la zona de ínteres 200 m2 2. Dividir el área del lote a avaluar para el área del lote mínimo de construcción en la zona de interes (Número de veces del tamaño del lote a avaluar con respecto al área mínima de construcción de cada zona). 1. f. en el caso de terrenos intermedios se asume directamente para este factor el valor de la unidad Resultado 1. por lo tanto el factor corresponde a 1.9 veces 0.9 10-19 veces 0. FACTOR DE VARIOS FRENTES O UBICACIÓN ( E) OBSERVACIÓN: Este factor se determina en el caso de lotes esquineros porque están influenciador por diferentes frentes. FACTOR TOPOGRAFIA (T) Análisis: Se toma en cuenta los siguientes criterios. dicho dato se obtiene de la licencia de construcción o plan regulador de cada municipio.72 veces 3.

PRECIO O VALOR TOTAL DEL LOTE AVALUADO (USD) Precio total del lote avaluado= Precio del lote avaluado/ m2* ärea Total del lote avaluado . PRECIO DEL LOTE AVALUADO / METRO CUADRADO Precio del lote a avaluar /m2 = Precio o valor comercial del lote a avaluar* factor Total de la configuración Resultado: 29.807 5."Para un terreno plano utilizar como factor de topografia 1 " FACTOR TOTAL DE CONFIGURACION 𝑭𝒂𝒄𝒕𝒐𝒓 𝒕𝒐𝒕𝒂𝒍 𝒅𝒆 𝒄𝒐𝒏𝒇𝒊𝒈𝒖𝒓𝒂𝒄𝒊ó𝒏:𝑓𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑓𝑟𝑒𝑛𝑡𝑒∗𝑓𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑓𝑜𝑛𝑑𝑜∗ factor proporción∗factor forma∗factor tamaño*factor de varios frentes* factor topografia Resultado: 0.45 6.

54 . Precio total del lote avaluado= Precio del lote avaluado/ m2* ärea Total del lote avaluado Resultado: 10132.

50 1 Trabajo de campo y información recabada en el GAD .com 0999758043 FUENTE FRENTE FONDO LOTE Trabajo de campo y N° información recabada en el GAD .com 0967188637 lolys_8510@yahoo. FECHA: Sábado 28 de Octubre 2017 SECTOR: CHIMBORAZO DE AVALUOS CORREOS #CELULAR roberthcarlos@hotmail.70 29.10 TIPO el GAD .es 0995298618 Spbeeto@gmail.Municipal de Guano Trabajo de campo y información recabada en 15.com 0984138299 tparracepeda@gmail.50 29.Municipal de Guano .Municipal de Guano 16.

70 29.10 3 el GAD .Municipal de Guano Trabajo de campo y información recabada en 15.Trabajo de campo y información recabada en 16.70 28.50 4 el GAD .Municipal de Guano Trabajo de campo y información recabada en 17.Municipal de Guano .20 AVALUO el GAD .Municipal de Guano Trabajo de campo y información recabada en 15.00 2 el GAD .50 22.40 34.

30 5 el GAD .Municipal de Guano Trabajo de campo y información recabada en 17.Municipal de Guano Trabajo de campo y información recabada en 15.60 33.30 8 el GAD .10 34.90 7 el GAD .10 6 el GAD .Municipal de Guano Trabajo de campo y información recabada en 15.Trabajo de campo y información recabada en 16.60 29.7 29.Municipal de Guano MODA 15.1 .00 29.

LOTE TIPO fx= 29.70 m .10 m 15.

.

.

.

orma∗factor tamaño*factor de varios frentes* factor topografia .

3% 7 8 9 9 9 9 9 7 8 9 0.3% 7 6 8 8 8 6 7 6 6 7 0.3% 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 0.18 0.26 Distancias a Centros Religiosos 5 2.07 0.07 RESULTADOS FINALES 232 100% 5.11 0.4% 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 0.2% 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 0.16 0.00 35.34 0.30 Topografía 7 3.07 0.31 33. 8 No.17 0.28 Ubicación (Orientacion al sol) 10 4.18 0.00 35. 2 No. 5 No.00 33.18 Seguridad Posibilidades de construcción edificio 8 3.28 Areas verdes y parques 10 4.6% 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 0.00 36. DETERMINACIÓN DEL PRECIO COMERCIAL DEL LOTE TIPO (TABLA DE BARENMO) CALCULO DEL PRECIO POR METRO CUADRADO DEL LOTE BLOQUES CONCEPTO Califica.65 PRECIOS POR M2 40.39 0.17 0.0% 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 0.30 0.44 40.16 Retiros 4 1.15 0.11 Servicios de internet.13 Polución ambiental 10 4.26 0.3.11 0.21 Cercanía a rutas de evacuación 8 3.22 Circulación vehicular 8 3.30 0.26 0. 4 No.18 0. tv cable.00 35.3% 7 8 7 7 7 7 8 8 7 6 0.13 0.07 0. 3 No.11 0.39 0.30 0.28 0.11 0.17 0.17 Distancias a Instituciones Públicas 8 3.22 0.0% 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 0. 3 Categoría socio-económica del sector 6 2.3% 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 0.30 0. 6 No.17 Distancias a Centros de Salud 10 4.00 35.30 0.6% 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 0.4% 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 0.30 0.30 0. 7 No. 1 No.16 0.28 0.17 Parqueo temporal en vías aledañas 7 3.53 5.22 0. 5 2.24 Circulación peatonal 8 3.11 0.07 0.39 Polución acústica 10 4.53 5.22 Distancias a Retenes Policiales 10 4.3% 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 0.17 0.3% 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 0.00 40.0% 5 6 6 6 6 6 6 5 5 6 0.34 0.26 0.06 0.30 0. 9 Avaluar No.4% 9 5 8 8 8 5 5 9 9 6 0.0% Distancias a Instituciones Financieras 10 4.18 Uso de Suelo 6 2.21 0.00 35. 2 No.30 Distancias y comunicaciones 0.13 0. 1 No.3% 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7 0.17 0.13 Distancias a mercados y abastos 10 4.00 40.34 Fondo 10 4.34 Anchura de calles 10 4.3% 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 0.4% 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 0.21 0.3% 7 9 8 8 8 9 9 7 7 9 0.21 34.52 .22 0.31 0.28 0.2% 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 0.4% 5 8 7 7 7 8 8 5 5 8 0.2% 3 5 5 5 5 5 5 3 3 5 0.11 Características del lote Frente 10 4.30 0.13 0.PESO PUNTUACION ción / 10 % Entorno urbanístico No.3% 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 0.28 0.30 Distancias a líneas de transporte público 10 4.34 0.13 0.28 colindante 5 2.28 0. etc.3% 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 0.11 Distancias a Unidades Educativas 10 4.3% 7 5 5 5 5 5 5 5 7 5 0.34 Características del lote Altura Edificación 7 3.17 0.07 Distancias a paradas del taxis 10 4.17 0.3% 9 8 8 8 8 8 8 9 9 8 0.17 0.7% 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 0.

.

24 0.17 0.31 0.39 0.30 0.11 0.17 0.22 0.30 0.30 0.21 0.22 0.17 0.16 0.30 0.26 0.30 0.22 0.07 0.06 0.17 0.57 34.11 0.17 0.30 0.34 0.95 40.62 5.30 0.34 0.11 0.13 0.18 0.07 5.07 0.22 0.07 0.13 0.16 0.28 0.07 0.06 0. 6 No.65 5.11 0.15 0.11 0.28 0.18 0.11 0.16 0.21 0.30 0. 5 No.18 0.28 0.39 0.52 35.07 0.28 0.28 0.28 0.07 0. 8 No.30 0.07 0.16 0.18 0.28 0.17 0.44 .30 0.30 0.22 0.18 0.11 0.30 0.18 0.26 0.31 36.30 0.30 0.15 0.21 0.07 0.07 0.39 0.17 0.39 0.39 0.30 0.34 0.26 0.13 0.44 5. 9 Avaluar 0.30 0.13 0.17 0.21 0.18 0.18 0.18 0.17 0.21 0.17 0.16 0.17 0.11 0.22 0.22 0.30 0.28 0.26 0.07 0.13 0.21 0.28 0.65 5.26 0.22 0.34 0.34 0.11 0.26 0.68 40.O CUADRADO DEL LOTE BLOQUES SUBTOTALES (INDICES DE CALIFICACIÓN) No.28 0. 7 No.13 0.17 0.07 0.28 0.13 0.22 0.39 0.28 0.34 0.11 0.30 0.53 5.22 34.07 0.26 0.17 0.13 0.13 0.28 0.11 0.30 0.17 0.17 0.39 0.13 0.22 0.11 0.17 0.26 0.31 0.11 0.21 0.11 0.18 0.34 0.34 0.13 0.13 0.30 0.34 0.11 0.28 0.17 0.11 0.34 0.17 0.39 0.18 0.16 0.34 0.28 0.26 0.13 0.30 0.13 0.21 0.53 5.28 0. 4 No.30 0.26 0.39 0.18 0.28 0.30 0.11 0.39 0.17 0.11 0.34 0.22 0.22 0.52 34.17 0.17 0.26 0.11 0.17 0.17 0.24 0.07 0.17 0.28 0.28 0.17 0.22 0.30 0.16 0.

68 MEDIANA PROMEDIO 36. 34.47 .

47 FACTOR TOTAL DE CONFIGURACIÓN DE AVALUO TIPO DE FACTOR FACTOR TOTAL FACTOR FRENTE (F) 1. AVALUO DE TERRENO URBANO NOMBRE DEL PROPIETARIO: FECHA DE AVALUO: 28/12/2017 PROVINCIA: Chimborazo CANTÓN: Guano PARROQUIA: La Matriz SECTOR: Santa Teresa UBICACIÓN GEOGRÁFICA: COODENADAS X: 765231.81 AVALUO DE LOTE PRECIO POR METRO CUADRADO DE AVALUO (1)*(2) 29.8 m FOTOGRAFIA DEL LOTE MAPA DE UBICACIÓN DATOS DEL LOTE AVALUAR TIPO DE LOTE: MEDIANERO FRENTE DE LOTE : 15.1 Fx: 15.00 FACTOR TOTAL (2): FT= f*F*P*t*E*T 0.00 FACTOR UBICACIÓN O DE VARIOS FRENTES € 1.00 FACTOR TOPOGRAFIA (T) 1.81 FACTOR TAMAÑO (t) 1.50 m TABLA DE BAREMO PRECIO DEL METRO CUADRADO DEL SECTOR (1): 36.20 fx: 22.6 m COORDENADA Y: 9822050.50 FONDO DE LOTE: 22.00 FACTOR PROPORCIÓN (P) 0.00 FACTOR FORMA (fe) 1.54 OBSERVACIONES: Responsables: .00 FACTOR FONDO (f) 1.45 AVALUO DE LOTE: 10132.20 m ÁREA DE LOTE: 344.