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VALORACION DE LA TIERRA

La determinacin del valor de la tierra es la fase de la tasacin rural ms importante y delicada,

por cuanto nos obliga a acudir a diferentes fuentes de informacin que no permitan formarnos un
concepto aceptable del estimado de valor de la misma.

Definitivamente, puede sealarse que en la prctica esta es una labor difcil, dadas las
caractersticas del mercado inmobiliario rural (mercado no homogneo, transacciones no
frecuentes, falta de liquidez de las partes involucradas, etc.) e informacin en los registros que
dificultan el diferenciar los distintos bienes que conforman la totalidad de lo transado y la
tendencia a la declaracin de montos inferiores a los que realmente se pagaron por el predio
rural.

A los fines de valorar tierras, como factor o medio de produccin, deben considerarse los aspectos
siguientes:
-

Su inventario en hectreas

Rgimen de propiedad o de tenencia

Su clasificacin por: topografa, tipos de suelos, utilidad (de secano o de riego), Usos
(vialidad, asiento de bienhechuras).

Mejoras incorporadas a la tierra (deforestacin, destroncamiento, remocin de piedras,

nivelacin).

Mejoras de mantenimiento (canales de riego, canales de drenaje, pozos, lagunas, represas

etc.).

Localizacin de la finca, es decir su ubicacin en relacin a centros de mercadeo,

suministro, procesamiento y servicios.

Vas de acceso.( Accesibilidad).

Regulaciones oficiales

Actividades de la zona (agrcolas, servicios, industrias, mineras).

Clima

Frecuencia de compraventas en la zona.

2
Varios son los mtodos o tcnicas que se han desarrollado para determinar el valor de la tierra,
entre ellos podemos citar y describir los siguientes:

1.- METODO DEL MERCADO O DE LAS VENTAS COMPARABLES

Se basa en el Principio de Sustitucin: Una persona no pagar ms al comprar o arrendar una
propiedad, que lo que pagara por una propiedad similar o comparable. De all que su
fundamento terico plantea la determinacin del valor del bien, para este caso tierras, mediante
el anlisis de compraventas representativas localizadas y asentadas en los registros pblicos.

Estas compraventas deben ser de fechas razonablemente recientes y deben ser cuidadosamente
seleccionadas, por cuanto en los documentos, generalmente, no se diferencian ni se caracterizan
de manera individual los diferentes bienes que conforman un predio agrcola (tierras,
edificaciones, construcciones, instalaciones, cultivos, maquinarias, semovientes etc.).

Obtenidos los referenciales (compraventas localizadas en el Registro Pblico correspondiente) se

requiere la homogeneizacin de los mismos para poder compararlos con el bien que se valora,
para esta accin se pueden considerar entre otros factores la actualizacin de los precios de
compraventa, ajustes por ubicacin, acceso y uso. Homogeneizados los referenciales, para
establecer el precio unitario de las tierras se utilizan tcnicas estadsticas como el Anlisis de
Regresin Simple, Anlisis de Regresin Mltiple y el Anlisis de Medidas de Tendencia Central.

Algunos autores consideran una vez obtenido el precio unitario, realizar ajustes del mismo a
travs de factores o caractersticas que influyen en el, y que por lo tanto permiten incrementar o
disminuir el valor obtenido; dentro de estos ajustes podemos considerar los siguientes:

Los denominados factores correctivos universales o no corregibles por el hombre clima, ubicacin,
momento econmico); factores correctivos positivos (tamao deseable, tipo de explotacin,
eficiencia de la empresa, deseable conservacin de los recursos naturales renovables, inversin de
capitales propios, existencia de especies maderables) y factores correctivos negativos (
explotacin indirecta, desproporcin entre las inversiones de capital y la magnitud del predio, baja
productividad, desajuste entre la explotacin y factores naturales del lugar de ubicacin del
predio).

3
Otros autores establecen la necesidad de ajustar el valor unitario, obtenido para una clase de
suelo y considerado representativo de la zona, en funcin de factores que relacionan clases de
suelo, bien con la ubicacin y acceso de las tierras o con la productividad de las mismas.

Son citables los siguientes:

A.- La tcnica propuesta por el Ing. O. Mendes Sobrinho, quien interrelaciona la tabla de
clasificacin de tierras segn su capacidad de uso ( Tabla N 1), con la calificacin del predio de
acuerdo a su ubicacin y accesibilidad ( Tabla N 2), produciendo as la Tabla N 3, que se
corresponde a la propuesto por Mendes.

TABLA N 1
CLASIFICACIN DE LA TIERRA SEGUN SU CAPACIDAD DE USO
(NORTON-ADAPTADA).
Clase

Adecuados para

Cultivos

II

Cultivos

III

IV

VI

Cultivos

Cultivos
Ocasionales
(1-2 aos)
Pastos
(3-4 aos)

Pastos

Pastos

VII

VIII

Pastos
Bosques

Abrigo de
vida
silvestre

Problemas de
conservacin

No

Pequeos

Serios

Serios

No

Pequeos

Serios

No

La conservacin de
suelos exige

Fertilizacin
de mantenimiento

Prcticas
simples
como
nivelacin

Prcticas
serias como
Terraceamiento

Si

-----

Prcticas
simples

Prcticas
complejas

-----

Fuente de
produccin

Rubros
vegetales de
alta
rentabilidad

Rubros
vegetales
de lata
rentabilidad

Escala de valores
(%)

100

95

Rubros vegetales
Pecuaria
Eventual
de media
Rubros
con restricc. explotacin
rentabilidad
Pecuaria Pecuaria
vegetales alta
pisccola
(1-2 aos)
Lechera Lechera o
y media
Madera
O
Pecuaria Lechera o Ceba
Ceba
rentabilidad
para aserro
o Ceba (3-4
o pulpa
Ecoturismo
aos)
75

55

50

40

30

10

4
TABLA N 2 - CLASIFICACIN DE LA TIERRA SEGN SU UBICACIN Y ACCESO
(MENDES SOBRINHO)

Acceso
Ubicacin

Escala de
Valores (%)

Caractersticas Vas de Acceso

Tipo

Transitabilidad

ptima

Pavimentada

Permanente

100

Buena

Engranzonada

Permanente

90

Regular

Tierra

Difcil en invierno

80

Mala

Pica de Tierra

Difcil en invierno y en verano

30

Psima

Pica de tierra y/o Fluvial, Area

Problemtica todo el ao

20

TABLA N 3 - TABLA DE AJUSTE DE AVALO CONSIDERANDO CAPACIDAD DE USO, UBICACIN Y

ACCESIBILIDAD.
Clase
Ubicacin Acceso
I

II

III

IV

VI

VII

VIII

ptima

1,00

0,950

0,750

0,550

0,500

0,400

0,300

0,10

Buena

0,900

0,855

0,675

0,495

0,450

0,360

0,270

0,09

Regular

0,800

0,760

0,600

0,440

0,400

0,320

0,240

0,08

Mala

0,300

0,285

0,225

0,165

0,150

0,120

0,090

0,03

Psima

0,200

0,190

0,150

0,110

0,100

0,080

0,060

0,02

Para aplicar la tcnica, primero se obtiene el valor de la hectrea tipo para la zona; luego, para
estimar el valor unitario de tierra del predio que estamos tasando y conocidas, la clasificacin de
las mismas ( Clase I a VIII) y su ubicacin o acceso se establece el factor, que al multiplicarlo por el
precio unitario de la hectrea tipo nos permite establecer el valor de la hectrea que se esta
tasando.

5
B.- Ajuste del valor por la produccin de una clase de tierras, segn su capacidad de uso; para
aplicarlo se requiere conocer el valor global de las tierras, producto de la determinacin previa del
precio unitario de la hectrea tipo, aplicable a la zona, y la produccin total del predio y la
produccin total obtenida en la clase que se esta valorando. Para efectos del establecimiento de
la produccin es indispensable considerar el promedio obtenido, al menos, en los ltimos tres (3)
aos.

Para determinar el valor de una clase se aplica la frmula siguiente:

Valor de una clase

Valor total de las tierras x Pr oduccin Total de la Clase

Pr oduccin Total del Pr edio

Pr ecio Unitario de la Clase

Valor de una Clase

Superficie correspondiente a la Clase

C.- Ajuste del precio unitario de la clase tipo, aplicable en la zona, a cada una de las clases
establecidas en el predio que se esta valorando.

Para estos fines es aplicable desde el punto de vista prctico, mientras no se tenga otra
reglamentacin o normativa, la Tabla N 4 establecida por el liquidado Instituto Agrario Nacional,
para convertir una clase de tierra en otra equivalente de cualquier calidad, o para convertir un
Valor conocido de una clase de tierra en el Valor equivalente para otra clase de tierra.

La forma de utilizar la tabla es la siguiente:

-

Para convertir una clase de tierra en otra equivalente de cualquier calidad, se utiliza la
hilera superior y la columna de la izquierda. Ejm. Para conocer el equivalente de 300 Ha.
Clase III en Clase I, segn la Tabla el factor aplicable es 0,50 ( 300 Ha. Clase III x 0,5 = 150
Ha. Clase I).

Para determinar el valor por hectrea de una clase de tierra partiendo del valor conocido
de una clase cualquiera, se utiliza la columna de la derecha y la hilera superior. Ejm. Para
conocer el valor de una Ha. de tierra Clase V, si se ha establecido que una Ha. de tierra

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Clase II tiene un valor igual a 750.000,00 Bs/Ha., segn la Tabla el factor aplicable es igual
a 0,20.

( 750.000,00 Bs./Ha. Clase II x 0,20 = 150.000,00 Bs./Ha para Clase V)

TABLA N 4

Clase de tierra por convertir en otra equivalente

Clase
Deseada

xx

0,75

0,50

0,30

0,15

0,08

0,03

1,33

xx

0,67

0,40

0,20

0,11

0,04

2,00

1,50

xx

0,60

0,30

0,17

0,06

3,33

2,50

1,67

xx

0,50

0,28

0,10

6,67

5,00

3,33

2,00

xx

0,57

0,20

11,67

8,75

5,83

3,50

1,75

xx

0,35

33,33

25,00

16,67

10,00

5,00

2,85

xx

Valor
Conocido (Bs./Ha)

Clase de tierra de valor deseado (Bs./Ha)

2.- METODO DEL VALOR DE LA RENTA O MTODO ANALTICO

Este mtodo permite obtener el valor integral del predio, es decir, el valor de la tierra, incluidos
todos los bienes y mejoras que sobre ella estn establecidos al momento de la valoracin. Es
utilizado para determinar el valor de predios agrcolas en produccin; los cuales deben producir
beneficios y disponer de registros contables confiables. Segn el mtodo, el valor del predio es el
resultado de dividir la renta de la tierra (bien como canon de arrendamiento o como renta
calculada) entre una rata de inters seleccionada, partiendo de las frmulas siguientes:

V .P

RT
t

R PB CP I B

7
Donde:
VP:

Valor del Predio, incluyendo mejoras, cultivos, construcciones, etc.

RT:

Renta de la Tierra

t:

Tasa de capitalizacin

P.B:

Produccin bruta del predio.

C.P:

Costos de produccin

I:

Inters sobre el capital invertido

B:

Beneficios del capital, o remuneracin del factor organizacin, o beneficio del predio

La metodologa propuesta es la siguiente:

A.- Obtencin de la informacin relativa a la produccin bruta (Bs.), para un dado perodo de
tiempo. Con estos valores obtenemos la produccin bruta media.(P.B).

Pr oduccin Bruta (Media )

Pr oduccin Bruta Total ( Perodo ) Bs.

Perodo aos

B.- Obtener el costo de produccin global (C.P), que es la suma de todos los gastos que ocasiona la
explotacin de la empresa durante un ao, tales como: sueldos, salarios, repuestos, combustibles,
lubricantes, herramientas, fertilizantes, biocidas, medicamentos, semillas, reparaciones,
depreciaciones y en general todos los insumos requeridos para cubrir un ejercicio econmico. Se
considera el costo de produccin promedio del perodo considerado en el establecimiento de la
produccin bruta media.

C.- Establecimiento del monto correspondiente a los intereses de todos los capitales que
intervienen en la produccin (menos el capital tierra y sus mejoras de carcter permanente). En
ningn caso deber ser menor que la tasa de inters aplicada a los crditos oficiales.
Se calcula por la frmula siguiente:
I = ( Valor. Costos de Prod. Promedio + Valor de las bienhechurias + Valor de las Maquinarias,
equipos e implementos) t .

8
D.- Obtencin del beneficio ( B ) de la empresa sumndole al costo de produccin ( C.P ) los
intereses calculados ( segn punto C) y luego a la suma obtenida se le aplica el inters mximo
permitido por normativa legal.

B = ( C.P + I ) x inters

E.- Obtener la renta de la tierra mediante la siguiente frmula:

RT. = PB CP ( I + B )

F.- En funcin de lo calculado el Valor del Predio se obtiene aplicando la frmula siguiente:

VP

RT .
t

Donde t = tasa de capitalizacin, pudiendo establecerse como el flujo de ingresos por un perodo
determinado, en el cual el capital invertido ser recuperado por el productor.

En la prctica, la capitalizacin se efecta a una tasa distinta de la establecida para los prstamos a
largo plazo. Igualmente, se considera que el tipo de capitalizacin depende de la seguridad y de la
liquidez de la inversin; puede afirmarse que a mayor riesgo mayor tipo de capitalizacin, y a la
inversa, anlogamente, debe considerarse que para dos inversiones que presentasen la misma
renta calculada y el mismo grado de seguridad, habra que capitalizar a una tasa ms baja aquella
inversin que tuviera un mayor grado de liquidez.

Algunos tasadores, para obviar complicaciones trabajan con tasas pasivas.

3.- METODO DEL VALOR AGREGADO

Utilizado por la Unidad Coordinadora de Proyectos Conjuntos, adscrita a

la Facultad de

Agronoma, de la Universidad del Zulia; el mtodo consiste en la asignacin de valores parciales a

los diferentes conceptos por especificaciones que se consideran a continuacin:

9
-

Propiedad de la Tierra: este valor se toma en consideracin cuando la tierra es propia y el

productor posee ttulo de propiedad que acredita esa condicin. Se asigna por este
concepto un valor a criterio del valorador de acuerdo a los valores de la zona.

Plusvala: el valor de la tierra por la influencia de esa variable viene dado principalmente
por las inversiones en infraestructura realizadas por la accin del Estado y las entidades
privadas de la localidad (electrificacin, vialidad, obras de riego, obras de drenaje). En este
valor deben considerarse tambin las condiciones agroecolgicas del rea de ubicacin de
la finca.

Deforestacin: el valor por este concepto viene condicionado por el tipo de vegetacin y
sus caractersticas, a saber:

A maquina

- Deforestacin pesada:

xxxxxxx Bs/Ha.

- Deforestacin mediana:

xxxxxxx Bs/Ha

- Deforestacin liviana:

xxxxxxx Bs/Ha.

A mano

De palizada ( Corte de Arbol)

De rama (Corte de ramas)

Repicada

Mecanizacin: para obtener este valor se toman en consideracin todas aquellas actividades
que adecuen la tierra a las labores agrcolas tales como la quema, dispersin de trincheras,
destronconamiento, desraizado y pases de los diversos implementos agrcolas.

Riego: el concepto esta referido al valor por incorporacin de las inversiones, por nivelacin,
canales de riego, drenaje, muros de proteccin, tomas de agua, represas etc.

10
El uso del mtodo requiere conocer el precio medio de la tierra en el mercado el cual se
descompone entre los conceptos antes mencionados, representando la Plusvala y la Propiedad el
excedente entre el precio medio del mercado y el resto de los factores.

4.- VALORACION POR PONDERACION DE FACTORES

Esta tcnica se basa en la ponderacin porcentual de un grupo de factores extrnsecos e

intrnsecos a la tierra, que participan en la formacin del valor de la misma.

Los factores extrnsecos no dependen de las condiciones de la finca y pueden a su vez ser comunes
a un determinado grupo de fincas, ya que la ubicacin de las mismas as lo determina.

Los factores intrnsecos corresponden a factores propios de la finca y que pueden ser variables de
acuerdo a las caractersticas y al grado de desarrollo de la misma.

Para la ponderacin de estos factores se ha determinado una participacin porcentual de 30%

para los factores extrnsecos y de 70% para los factores intrnsecos, segn puede verse en la Tabla
N 5

11
TABLA N 5
PONDERACIN DE FACTORES

I.- FACTORES EXTRINSECOS

30 %

1.- Clima

Favorable

Poco favorable

15
5

2.- Distancias a centros de comercializacin

8%

Menos de 50 Km. de distancia

De 50 a 200 Km. de distancia

Ms de 200 Km. de distancia

3.- Desarrollo de la finca

7%

Completamente desarrollada

Regular desarrollo

Poco desarrollo

II.- FACTORES INTRINSECOS

70%

1.- Fertilidad del suelo

30%

Buena fertilidad

30

Regular fertilidad

20

Baja fertilidad

2.- Deforestacin

Deforestada

No deforestada

20%
20
0

3.- Topografa

10%

Plano

Ondulada

Quebrada

10

4.- Mecanizacin

5%

Mecanizada

No mecanizada

12
5.- Disponibilidad de agua

Riego o de fcil acceso al agua

Regular disponibilidad de agua

Poca disponibilidad

5%
5
2
0

Para valorar una tierra por esta tcnica se procede de la siguiente forma:

A.- Se determina el precio mximo de las tierras, en el sector donde esta ubicada la finca,
aplicando cualquier mtodo de los conocidos para tal fin.
B.- Se procede a realizar un croquis de la finca, en el cual se establecern los diferentes lotes que
integran dicha explotacin, describiendo para cada uno de ellos el tamao aproximado, su
fertilidad, deforestacin, mecanizacin, topografa y disponibilidad de agua.
C.- Se fija que porcentaje del valor mximo corresponde por los factores extrnsecos e intrnsecos
de la finca.
D.- Se determina que porcentaje del valor mximo corresponde a cada uno de los lotes
identificados en la finca, en funcin de sus caractersticas.
E.- Se establece el valor para cada uno de los lotes multiplicando el valor mximo por el porcentaje
calculado
F.- Se obtiene el valor total de cada lote multiplicando su valor por la superficie correspondiente.
G.- Se suman todos los valores obtenidos para los lotes y obtenemos el valor total de la tierra para
la finca estudiada.

6.- Mximo y Mejor Uso.

Se basa en la determinacin del valor, aplicando la rentabilidad del bien utilizado en la actividad
econmica que produzca el mayor rendimiento. Esta metodologa exige un cuidadoso estudio de
la proyeccin del mercado y la tendencia econmica estimada para los aos futuros contemplados
en el mismo.

COMP./J.E.A.M.