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VALOR CATASTRO DEL SUELO URBANO

La valoracin atiende a lo establecido en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas
tcnicas de valoracin y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de
los bienes inmuebles de naturaleza urbana (consulta la normativa catastral segn el ao de aprobacin de la ponencia de
valor para ponencias anteriores a la normativa indicada).
Para calcular el valor del suelo hay que conocer, mediante los planos de las ponencias de valor, en qu polgono de
valoracin y zona de valor (en ponencias aprobadas a partir de 2005) o calle, tramo o paraje (en ponencias aprobadas
hasta 2004) est incluido el inmueble a valorar. Al respecto, la ponencia define los valores de suelo en cada polgono y zona
de valor o calle, tramo o paraje:
Valores de suelo en polgono: son el valor de repercusin (VRB) y unitario (VUB) bsico del suelo en cada uno
de los polgonos de valoracin del municipio (ncleo histrico, industrial, unifamiliar,...) obtenido de los valores de
mercado predominantes en ellos y representan las circunstancias medias del polgono. En el caso de polgonos
en los que se fije un valor unitario se determina un valor de repercusin con carcter supletorio.
Valores de suelo en zona (en ponencias aprobadas a partir de 2005) o calle, tramo o paraje (en ponencias
aprobadas hasta 2004): son el valor de repercusin (VRC - definido en euros por metro cuadrado de superficie de
construccin real o potencial) o unitario (VUC - definido en en euros por metro cuadrado de superficie de parcela)
a partir de los valores bsicos de suelo en polgono anteriores, al evaluar para cada zona o calle, tramo o paraje,
las especificaciones de localizacin, accesibilidad, desarrollo del planeamiento, calidad de los servicios urbanos y
dinmica del mercado inmobiliario, recogidos en el apartado 2 de la norma 8 del RD 1020/1993. Estos valores se
establecen por tipos de uso, vivienda, esto es, comercial, oficina, industrial, turstico, garaje/trastero/anejo,
equipamiento, zona verde.

Los Valores de suelo en parcela resultan de aplicar a los valores de zona o calle, tramo o paraje anteriores, los
coeficientes correctores del suelo de la norma 10 del RD 1020/1993 que les sea de aplicacin:
Valor de repercusin en parcela (VRP): resulta de multiplicar, para cada uso, el valor de repercusin en zona o
calle, tramo o paraje, por los coeficientes correctores que les sea de aplicacin.
Valor unitario en parcela (VUP): se obtiene de multiplicar el valor unitario de zona o calle, tramo o paraje, por los
coeficientes correctores que les sea de aplicacin.

El valor del suelo es el resultado de multiplicar la superficie por el valor correspondiente, atendiendo a las siguientes
particularidades:
En ponencias aprobadas hasta 2004:
Si es suelo edificado, el valor del suelo resulta de multiplicar la superficie construida por el valor de
repercusin del uso del inmueble (vivienda, comercial, garaje, trastero,) para la calle, tramo o paraje
donde se ubica (VRC).
Si es suelo sin edificar o la ponencia no ha definido VRC para la calle,tramo o paraje, el valor del suelo
resulta de multiplicar la superficie de la parcela y por el valor unitario de la calle, tramo o paraje (VUC)
donde se ubica. El VUC se obtiene sumando los resultados de multiplicar los valores de repercusin
(VRC) para cada uso, de la calle, tramo o paraje, por la edificabilidad permitida por uso. El VRC definido
para el bajo rasante no participa en la formacin del VUC ya que no consume edificabilidad.
En ponencias aprobadas a partir de 2005:
En caso de suelo situado en zona de valor por repercusin, el valor del suelo resulta de multiplicar la superficie
construida (si es suelo edificado), o la superficie potencialmente construible segn la edificabilidad (si es suelo sin
edificar), y por el valor de repercusin del uso del inmueble.
En caso de suelo situado en zona de valor por unitario, con carcter general, el valor del suelo resulta
de multiplicar la superficie de la parcela por el valor unitario del uso del inmueble. No obstante, el suelo
ubicado en una zona de valor por unitario podr valorarse por repercusin, multiplicando la superficie
construida (si es suelo edificado), o la superficie potencialmente construible segn la edificabilidad (si
es suelo sin edificar), por el valor de repercusin establecido como supletorio en el polgono donde se
ubica el inmueble.
2

Si existen diferentes usos (vivienda, comercial, garaje, trastero,) en el mismo inmueble, el valor del suelo resulta de sumar
cada uno de los valores del suelo por uso.

Para calcular la superficie potencialmente construible se considera la edificabilidad permitida por el planeamiento en la
parcela o, en su defecto, la media de la edificabilidad permitida por el planeamiento en mbitos semejantes. La utilizacin
de edificabilidades distinta a las definidas por el planeamiento debe ser debidamente justificada en la ponencia de valor.

Por superficie construida se entiende la incluida dentro de la lnea exterior del paramento perimetral de la edificacin y, en
su caso, de los ejes de las medianeras, deducida la superficie de los patios de luces.

Los balcones, terrazas, porches y dems elementos anlogos, que estn cubiertos, se computan al 50% de su superficie,
salvo que estn cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computan al 100%.

En uso residencial, no se computan como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.

El valor Catastral del Suelo (Vcs) resulta de multiplicar el valor del suelo indicado por los coeficientes correctores del suelo
(norma 10 - RD 1020/1993) y los coeficientes correctores conjuntos de los valores de suelo y construccin (norma 14 - RD
1020/1993) que les sea de aplicacin, por el coeficiente GB, determinado en la ponencia de valor correspondiente para
cada zona de valor (en ponencias aprobadas a partir de 2005) o polgono de valor (en ponencias aprobadas hasta 2004) y
por el factor de referencia de mercado (RM = 0,5).
Vcs = superficie * valor * coeficientes correctores del suelo * coeficientes correctores conjuntos * GB * RM
CRITERIOS DE VALORACIN DEL SUELO URBANO
Como norma general el suelo, edificado o sin edificar, se valora aplicando un valor de repercusin a la superficie
de construccin real o potencial respectivamente.
La tipologa unifamiliar en suelo residencial con edificacin abierta y el suelo de uso industrial se puede valorar
por unitario, aplicando un valor unitario a la superficie del suelo de la parcela.
Las parcelas sin edificar podrn valorarse por repercusin aplicado un valor de repercusin a la superficie de
construccin susceptibles de edificarse en las mismas, o bien por unitario aplicado un valor unitario a la superficie
de suelo de la parcela.
El bajo rasante, que no consume edificabilidad, se valora por el valor de repercusin establecido, en su caso, en
la zona de valor correspondiente.
La construccin ruinosa se valora por el suelo considerado vacante (sin edificar), determinado en funcin de la
edificabilidad considerada.
La parcela infraedificada esta definida segn los criterios establecidos en la ponencia de valor correspondiente,
para lo cul se cumple que el uso no es acorde con el asignado por el planeamiento, no tiene carcter
permanente y la edificabilidad consumida es inferior al 30% de la media de la cale. Se valora por la suma del valor
del suelo considerado vacante o sin edificar (vuelo), determinado en funcin de la edificabilidad considerada, y el
de la construccin existente.
La parcela subedificada es aquella que no alcanza el lmite de edificacin permitido por el planeamiento
urbanstico y no cumple las condiciones para ser considerada infraedificada. Se valora aplicando el valor de
repercusin por uso a la superficie construida, no valorando la diferencia entre lo permitido y lo efectivamente
construido (vuelo), salvo que forme una entidad con cuota separada en la divisin horizontal, en cuyo caso se
valorar por aplicacin del valor de repercusin que corresponda, no siendo de aplicacin el coeficiente de gastos
y beneficios. En caso de valoracin por unitario, se aplica el valor unitario que corresponda a la superficie del
suelo de la parcela.
La valoracin del vuelo se realiza siempre que se pueda materializar, sin tirar la construccin
existente, y exista un mercado de vuelo.
La parcela sobreedificada, que ha consumido mayor edificabilidad de la permitida en el planeamiento, se valora
aplicando el valor de repercusin por uso a la superficie realmente construida. En caso de valoracin por unitario,
se valora aplicando el valor unitario que corresponda a la superficie del suelo de la parcela.
Los equipamientos, dotaciones, zona verde y espacios libres se valora segn los criterios que establezca la
ponencia de valor correspondiente. Como norma general, se valora aplicando el valor de repercusin para dicho
uso a la superficie construida. En caso de valoracin por unitario, se valora aplicando el valor unitario que
corresponda a la superficie del suelo de la parcela.
CLASES DE BIENES INMUEBLES
A los exclusivos efectos de catastro, tiene la consideracin de bien inmueble la parcela o porcin de suelo de una
misma naturaleza, enclavada en un trmino municipal y cerrada por una lnea poligonal que delimita el mbito
espacial del derecho de propiedad de uno o de varios propietarios en proindiviso y, en su caso, las construcciones
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emplazadas en dicho mbito, cualquiera que sea su dueo y con independencia de otros derechos que recaigan sobre el
inmueble.
Se entiende por construccin a efectos catastrales:
o Los edificios, sean cualesquiera los materiales de que estn construidos y el uso a que se destinen,
siempre que se encuentren unidos permanentemente al suelo y con independencia de que se alcen
sobre su superficie o se hallen enclavados en el subsuelo y de que puedan ser transportados o
desmontados.
o Las instalaciones industriales, comerciales, deportivas, de recreo, agrcolas, ganaderas, forestales y
pisccolas de agua dulce, considerndose como tales, entre otras, los diques, tanques, cargaderos,
muelles y pantalanes, excluyndose en todo caso la maquinaria y el utillaje.
o Las obras de urbanizacin y de mejora, tales como las explanaciones, y las que se realicen para el uso
de espacios descubiertos, como los recintos destinados a mercados, los depsitos al aire libre, los
campos para la prctica deportiva, los estacionamientos y los espacios anejos o accesorios a los
edificios e instalaciones.
No tienen la consideracin de construcciones a efectos catastrales los tinglados o cobertizos de pequea entidad,
ni aquellas obras de urbanizacin o mejora que reglamentariamente se determinen, sin perjuicio de que su valor
deba incorporarse al del inmueble como parte inherente al valor del suelo.

Tienen tambin la consideracin de bienes inmuebles:
Los elementos privativos de los edificios que sean susceptibles de aprovechamiento independiente, sometidos al
rgimen especial de propiedad horizontal, as como el conjunto de elementos privativos mutuamente vinculados y
adquiridos en un mismo acto y, en las condiciones que reglamentariamente se determinen, los trasteros y las
plazas de estacionamiento en proindiviso adscritos al uso y disfrute exclusivo y permanente del titular.
Los que se clasifican catastralmente como de caractersticas especiales.
El mbito espacial de un derecho de superficie y el de una concesin administrativa sobre los bienes inmuebles o
sobre los servicios pblicos a los que se hallen afectos, salvo que se den los supuestos previstos en los puntos
anteriores.

La atribucin de los elementos comunes, a los solos efectos de su valoracin catastral, se realizar en la forma que
reglamentariamente se determine. La asignacin de la superficie de los elementos comunes se realizar preferentemente
por coeficiente de propiedad siempre que la homogeneidad de la divisin horizontal de la finca lo permita y no distorsione el
reparto final a efectos de su valoracin.

LOS BIENES INMUEBLES SE CLASIFICAN CATASTRALMENTE EN URBANOS, RSTICOS Y DE CARACTERSTICAS
ESPECIALES
El carcter urbano o rstico del inmueble depende de la naturaleza de su suelo, siendo el suelo de naturaleza rstica el
que no se considera catastralmente como de naturaleza urbana, ni est integrado en los bienes inmuebles de
caractersticas especiales.

El suelo de naturaleza urbana es aquel que cumple los criterios para la delimitacin del suelo urbano a efectos catastrales:
El clasificado por el planeamiento urbanstico como urbano, urbanizado o equivalente.
El que tenga la consideracin de urbanizable o aquel para el que los instrumentos de ordenacin territorial y
urbanstica prevea o permita su paso a la situacin de suelo urbanizado, y est incluido en sectores o mbitos
espaciales delimitados, as como el suelo de este tipo una vez aprobado el instrumento urbanstico que
establezca las determinaciones para su desarrollo.
El integrado de forma efectiva en la trama de dotaciones y servicios propios de los ncleos de poblacin.
El ocupado por los ncleos o asentamientos de poblacin aislados, en su caso, del ncleo principal, cualquiera
que sea el hbitat en el que se localicen y con independencia del grado de concentracin de las edificaciones.
El suelo ya transformado por contar con los servicios urbanos establecidos por la legislacin urbanstica o, en su
defecto, por disponer de acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuacin de aguas y suministro de energa
elctrica.
El que est consolidado por la edificacin, en la forma y con las caractersticas que establezca la legislacin
urbanstica.
4


Se excepta de la consideracin de suelo de naturaleza urbana el integrado en los bienes inmuebles de caractersticas
especiales, que constituyen un conjunto complejo de uso especializado, integrado por suelo, edificios, instalaciones y obras
de urbanizacin y mejora que, por su carcter unitario y por estar ligado definitivamente a su funcionamiento, se configura a
efectos catastrales como un nico inmueble. A efectos de inscripcin catastral y de valoracin se incluye la maquinaria
integrada en las instalaciones, aqulla que forme parte fsicamente de las mismas o que est vinculada funcionalmente a
ellas. De esta manera, se consideran bienes inmuebles de caractersticas especiales los comprendidos en los siguientes
grupos:
Los destinados a la produccin de energa elctrica y gas y al refino de petrleo, y las centrales nucleares.
Las presas, saltos de agua y embalses, incluido su lecho o vaso, excepto las destinadas exclusivamente al riego.
Las autopistas, carreteras y tneles de peaje.
Los aeropuertos y puertos comerciales.
VALOR CATASTRO
El valor catastral lo integra el valor catastral del suelo y, en su caso, el valor catastral de la construccin. Se
determina para cada uno de los bienes inmuebles a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario en aplicacin de
la correspondiente ponencia de valor, documento administrativo que recoge los criterios, mdulos de valoracin y dems
elementos precisos para determinar el valor catastral.
Valor Catastral = Valor Catastral del Suelo + Valor Catastral de la Construccin

El valor catastral no puede superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio ms probable por el cual podra
venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fija, mediante orden ministerial, el
coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase.

En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente el valor catastral no podr en ningn caso
superar dicho precio.

Para determinar el valor catastral se tienen en cuenta los siguientes criterios:
La localizacin del inmueble, las circunstancias urbansticas que afecten al suelo y su aptitud para la produccin.
El coste de ejecucin material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y
tributos que gravan la construccin, el uso, la calidad y la antigedad edificatoria, as como el carcter histrico-
artstico u otras condiciones de las edificaciones.
Los gastos de produccin y beneficios de la actividad empresarial de promocin, o factores correspondientes en
caso de no existir promocin.

El valor catastral se obtiene, mediante alguno de los siguientes procedimientos:
Valoracin colectiva (revisin catastral), proceso de valoracin de bienes inmuebles de la misma clase, urbanos o
rsticos, al objeto de referenciar su valor con el de mercado.
Procedimiento de valoracin de los bienes inmuebles de caractersticas especiales (BICE).
Valoracin individualizada de un inmueble, por nueva construccin o alteracin de los datos fsico-econmicos
inscritos puestos de manifiesto a partir de una declaracin o por la informacin recabada por el Catastro.

Posteriormente y con carcter anual, salvo para aquellos municipios con ponencias de valor vigentes aprobadas entre el 1
de enero de 1997 y el 30 de junio de 2002 hasta el dcimo ao desde dicha aprobacin, se aplican los coeficientes de
actualizacin del valor catastral por la Ley de Presupuestos Generales del Estado.
Conoce en los enlaces como se determina el valor catastral urbano, el valor catastral rstico y el valor catastral de
construccin urbana en suelo rstico (no indispensable para el desarrollo de la explotacin agrcola, ganadera o forestal).
Clculo de Valor Catastro Urbano
Para el inmueble (vivienda) situado en el 2 D, de un edificio de siete plantas, del n X de la calle A esquina con la
calle B, construido en 1983, con estado de conservacin normal y 100 m
2
de superficie construida, de los cuales 15
5

m
2
corresponden a elementos comunes. Adems, tiene anexa una plaza de garaje de 10 m
2
y un trastero de 8 m
2
. La
ponencia de valor se aprueba en 2005..

1 Se comprueban los mdulos que han sido asignados por la Comisin Superior de Coordinacin Inmobiliaria al municipio.
Para ello, se consulta en la ponencia de valor la relacin de polgonos, del documento de mdulos y valores aplicables,
donde se recogen los mdulos MBC (mdulo bsico de construccin) y MBR (mdulo bsico de repercusin) aplicables a
cada polgono de valoracin (consulta las ponencias de valor en vigor en este enlace a la cartografa catastro - solo
disponibles las aprobadas a partir de 2005).

En el ejemplo, donde a los polgonos del municipio se le asigna el mismo valor, el que corresponde al inmueble es el
polgono P01, casco y residencial mixta:
MBC5 = 475,00 /m
2
y MBR4 = 210,00 /m
2




2 Clculo del valor de suelo (ver detalle):
Vs = Superficie construida (Sc) * (VR * coeficientes correctores) = (100 m
2
* 176,00 /m
2
) + ((10 m
2
+8 m
2
) * 99,00 /m
2
)) =
19.382,00


3 Clculo del valor de la construccin (ver detalle):
Vc = Superficie construida (Sc) * (Valor por tipologa * coeficientes correctores) = Sc * PUC = (100 m
2
* 346,75 /m
2
) + ((10
m
2
+8 m
2
) * 183,7775 /m
2
) = 37.983,00
4 Valor catastral, es el resultado de la suma del valor del suelo y del valor de la construccin, multiplicado por el factor de
localizacin (Fl) y la componente de los gastos y beneficios de la promocin inmobiliaria (g+b), ambos representados por
GB, por el factor de referencia de mercado (RM=0,50) y por los coeficientes correctores conjuntos (de los valores de suelo y
construccin) de la norma 14 del RD 1020/1993 que les sea de aplicacin.
Para este ejemplo suponemos que no son de aplicacin ninguno de los coeficientes
correctores conjuntos.
El valor asignado en la ponencia para el polgono P01 de GB es 1,20.


Valor catastral (VC) = [(Vs+Vc) * coeficientes correctores conjuntos)] * GB * RM = [(19.382,00 + 37.983,00 )] * 1,20 *
0,50 = 34.419,00
6



Respecto a los criterios de aplicacin (S.T.S. 23/09/99), el clculo de valor catastral se puede obtener aplicando RM sobre
los valores del suelo (Vs) y construccin (Vc):
VC= (Vs * 1,4 * RM) + (Vc * 1,4 * RM) = (19.382,00 * 1,20 * 0,50) + (37.983,00 * 1,20 * 0,50) = 11.629,20 + 22.789,80
= 34.419,00

Los valores calculados en este ejemplo estn referenciados al ao 2006, ao siguiente al de aprobacin de la ponencia.
Posteriormente y con carcter anual, salvo para aquellos municipios con ponencias de valor vigentes aprobadas entre el 1
de enero de 1997 y el 30 de junio de 2002 hasta el dcimo ao desde dicha aprobacin, se aplican los coeficientes de
actualizacin del valor catastral por la Ley de Presupuestos Generales del Estado.
VALOR CATASTRO DEL SUELO URBANO
La valoracin atiende a lo establecido en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas
tcnicas de valoracin y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de
los bienes inmuebles de naturaleza urbana (consulta la normativa catastral segn el ao de aprobacin de la ponencia de
valor para ponencias anteriores a la normativa indicada).

Para calcular el valor del suelo hay que conocer, mediante los planos de las ponencias de valor, en qu polgono de
valoracin y zona de valor (en ponencias aprobadas a partir de 2005) o calle, tramo o paraje (en ponencias aprobadas
hasta 2004) est incluido el inmueble a valorar. Al respecto, la ponencia define los valores de suelo en cada polgono y zona
de valor o calle, tramo o paraje:
Valores de suelo en polgono: son el valor de repercusin (VRB) y unitario (VUB) bsico del suelo en cada uno
de los polgonos de valoracin del municipio (ncleo histrico, industrial, unifamiliar,...) obtenido de los valores de
mercado predominantes en ellos y representan las circunstancias medias del polgono. En el caso de polgonos
en los que se fije un valor unitario se determina un valor de repercusin con carcter supletorio.
Valores de suelo en zona (en ponencias aprobadas a partir de 2005) o calle, tramo o paraje (en ponencias
aprobadas hasta 2004): son el valor de repercusin (VRC - definido en euros por metro cuadrado de superficie de
construccin real o potencial) o unitario (VUC - definido en en euros por metro cuadrado de superficie de parcela)
a partir de los valores bsicos de suelo en polgono anteriores, al evaluar para cada zona o calle, tramo o paraje,
las especificaciones de localizacin, accesibilidad, desarrollo del planeamiento, calidad de los servicios urbanos y
dinmica del mercado inmobiliario, recogidos en el apartado 2 de la norma 8 del RD 1020/1993. Estos valores se
establecen por tipos de uso, vivienda, esto es, comercial, oficina, industrial, turstico, garaje/trastero/anejo,
equipamiento, zona verde.

Los Valores de suelo en parcela resultan de aplicar a los valores de zona o calle, tramo o paraje anteriores, los
coeficientes correctores del suelo de la norma 10 del RD 1020/1993 que les sea de aplicacin:
Valor de repercusin en parcela (VRP): resulta de multiplicar, para cada uso, el valor de repercusin en zona o
calle, tramo o paraje, por los coeficientes correctores que les sea de aplicacin.
Valor unitario en parcela (VUP): se obtiene de multiplicar el valor unitario de zona o calle, tramo o paraje, por los
coeficientes correctores que les sea de aplicacin.

El valor del suelo es el resultado de multiplicar la superficie por el valor correspondiente, atendiendo a las siguientes
particularidades:
En ponencias aprobadas hasta 2004:
Si es suelo edificado, el valor del suelo resulta de multiplicar la superficie construida por el valor de
repercusin del uso del inmueble (vivienda, comercial, garaje, trastero,) para la calle, tramo o paraje
donde se ubica (VRC).
Si es suelo sin edificar o la ponencia no ha definido VRC para la calle,tramo o paraje, el valor del suelo
resulta de multiplicar la superficie de la parcela y por el valor unitario de la calle, tramo o paraje (VUC)
donde se ubica. El VUC se obtiene sumando los resultados de multiplicar los valores de repercusin
(VRC) para cada uso, de la calle, tramo o paraje, por la edificabilidad permitida por uso. El VRC definido
para el bajo rasante no participa en la formacin del VUC ya que no consume edificabilidad.
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En ponencias aprobadas a partir de 2005:
En caso de suelo situado en zona de valor por repercusin, el valor del suelo resulta de multiplicar la
superficie construida (si es suelo edificado), o la superficie potencialmente construible segn la
edificabilidad (si es suelo sin edificar), y por el valor de repercusin del uso del inmueble.
En caso de suelo situado en zona de valor por unitario, con carcter general, el valor del suelo resulta
de multiplicar la superficie de la parcela por el valor unitario del uso del inmueble. No obstante, el suelo
ubicado en una zona de valor por unitario podr valorarse por repercusin, multiplicando la superficie
construida (si es suelo edificado), o la superficie potencialmente construible segn la edificabilidad (si
es suelo sin edificar), por el valor de repercusin establecido como supletorio en el polgono donde se
ubica el inmueble.
Si existen diferentes usos (vivienda, comercial, garaje, trastero,) en el mismo inmueble, el valor del suelo resulta de sumar
cada uno de los valores del suelo por uso.

Para calcular la superficie potencialmente construible se considera la edificabilidad permitida por el planeamiento en la
parcela o, en su defecto, la media de la edificabilidad permitida por el planeamiento en mbitos semejantes. La utilizacin
de edificabilidades distinta a las definidas por el planeamiento debe ser debidamente justificada en la ponencia de valor.

Por superficie construida se entiende la incluida dentro de la lnea exterior del paramento perimetral de la edificacin y, en
su caso, de los ejes de las medianeras, deducida la superficie de los patios de luces.

Los balcones, terrazas, porches y dems elementos anlogos, que estn cubiertos, se computan al 50% de su superficie,
salvo que estn cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computan al 100%.

En uso residencial, no se computan como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.

El valor Catastral del Suelo (Vcs) resulta de multiplicar el valor del suelo indicado por los coeficientes correctores del suelo
(norma 10 - RD 1020/1993) y los coeficientes correctores conjuntos de los valores de suelo y construccin (norma 14 - RD
1020/1993) que les sea de aplicacin, por el coeficiente GB, determinado en la ponencia de valor correspondiente para
cada zona de valor (en ponencias aprobadas a partir de 2005) o polgono de valor (en ponencias aprobadas hasta 2004) y
por el factor de referencia de mercado (RM = 0,5).
Vcs = superficie * valor * coeficientes correctores del suelo * coeficientes correctores conjuntos * GB * RM
CRITERIOS DE VALORACIN DEL SUELO URBANO
Como norma general el suelo, edificado o sin edificar, se valora aplicando un valor de repercusin a la superficie
de construccin real o potencial respectivamente.
La tipologa unifamiliar en suelo residencial con edificacin abierta y el suelo de uso industrial se puede valorar
por unitario, aplicando un valor unitario a la superficie del suelo de la parcela.
Las parcelas sin edificar podrn valorarse por repercusin aplicado un valor de repercusin a la superficie de
construccin susceptibles de edificarse en las mismas, o bien por unitario aplicado un valor unitario a la superficie
de suelo de la parcela.
El bajo rasante, que no consume edificabilidad, se valora por el valor de repercusin establecido, en su caso, en
la zona de valor correspondiente.
La construccin ruinosa se valora por el suelo considerado vacante (sin edificar), determinado en funcin de la
edificabilidad considerada.
La parcela infraedificada esta definida segn los criterios establecidos en la ponencia de valor correspondiente,
para lo cul se cumple que el uso no es acorde con el asignado por el planeamiento, no tiene carcter
permanente y la edificabilidad consumida es inferior al 30% de la media de la cale. Se valora por la suma del valor
del suelo considerado vacante o sin edificar (vuelo), determinado en funcin de la edificabilidad considerada, y el
de la construccin existente.
La parcela subedificada es aquella que no alcanza el lmite de edificacin permitido por el planeamiento
urbanstico y no cumple las condiciones para ser considerada infraedificada. Se valora aplicando el valor de
repercusin por uso a la superficie construida, no valorando la diferencia entre lo permitido y lo efectivamente
construido (vuelo), salvo que forme una entidad con cuota separada en la divisin horizontal, en cuyo caso se
valorar por aplicacin del valor de repercusin que corresponda, no siendo de aplicacin el coeficiente de gastos
y beneficios. En caso de valoracin por unitario, se aplica el valor unitario que corresponda a la superficie del
suelo de la parcela.
La valoracin del vuelo se realiza siempre que se pueda materializar, sin tirar la construccin
existente, y exista un mercado de vuelo.
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La parcela sobreedificada, que ha consumido mayor edificabilidad de la permitida en el planeamiento, se valora
aplicando el valor de repercusin por uso a la superficie realmente construida. En caso de valoracin por unitario,
se valora aplicando el valor unitario que corresponda a la superficie del suelo de la parcela.
Los equipamientos, dotaciones, zona verde y espacios libres se valora segn los criterios que establezca la
ponencia de valor correspondiente. Como norma general, se valora aplicando el valor de repercusin para dicho
uso a la superficie construida. En caso de valoracin por unitario, se valora aplicando el valor unitario que
corresponda a la superficie del suelo de la parcela.
Coeficientes correctores del suelo
Regulados en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas tcnicas de valoracin y el
cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de
naturaleza urbana (consulta la normativa catastral segn el ao de aprobacin de la ponencia de valor para ponencias de
valor anteriores a la normativa indicada).
La aplicacin de los coeficientes depende de lo especificado en la ponencia de valor
correspondiente.
En suelo valorado por repercusin, dado que el valor de repercusin lleva incluido la mayora de los
condicionantes, tanto intrnsecos como extrnsecos, al valor del producto inmobiliario nicamente se
podrn aplicar, en su caso, los coeficientes A y B de los definidos.
En suelo valorado por unitario, como consecuencia de las particularidades del mercado de suelo, que lo
hacen especfico dentro del conjunto del mercado inmobiliario, se podrn aplicar todos los coeficientes
correctores del suelo.

Coeficiente A - En parcela con varias fachadas a va pblica, formando una o ms esquinas, se podr aplicar el coeficiente
1,10 para dos fachadas y 1,15 para tres o ms.

Coeficiente B - Longitud de fachada. En parcela cuya longitud de fachada sea inferior a la mnima establecida por el
planeamiento, se podr aplicar un coeficiente corrector igual a L/LM, siendo L la longitud de la fachada y LM la longitud
mnima definida por el planeamiento o, en su caso, por la ponencia de valor correspondiente. En ningn caso se aplica este
coeficiente con un valor inferior a 0,60.

Coeficiente C - Forma irregular. Cuando las caractersticas geomtricas de la parcela impidan o dificulten la obtencin del
rendimiento previsto en el planeamiento, se podr aplicar un coeficiente corrector de 0,85.

Coeficiente D - Fondo excesivo. En parcela ordenada para edificacin en manzana cerrada con exceso de fondo sobre
aqul que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento o, en su caso, sobre el fondo
normal en la localidad, se podr aplicar a este exceso el coeficiente reductor 1/n+1, siendo n el nmero de plantas de
edificacin permitidas en dicha calle.
En caso de parcela con ms de una fachada, se trazar una paralela a la fachada de la calle con mayor
valor unitario a la distancia del fondo referido en el prrafo anterior, a esta zona se le aplicar dicho
valor unitario. Se actuar de igual forma en relacin con las restantes fachadas, en orden decreciente
de valor. A la parte del solar que no quede incluida en alguna de las zonas resultantes se le aplicar el
coeficiente 1/(n+1), siendo n el nmero de plantas de edificacin permitidas en la calle de mayor valor
unitario, a este ltimo solar se le aplicar el mayor valor unitario de los presentes en la parcela.

Coeficiente E - Superficie distinta a la mnima. En parcela ordenada para edificacin abierta, con superficie (S) distinta de
la mnima (SM) establecida por el planeamiento o, en su defecto, por la costumbre, se podrn aplicar los siguientes
coeficientes:
0,80 si S/SM < 1(se aplica a toda la superficie)
1,00 si 1 S/SM 2
0,70 si 2 > S/SM (se aplica a la superficie que exceda de 2 SM)

Coeficiente F - Inedificabilidad temporal. En caso de parcela o subparcela no edificada que por circunstancias urbansticas
o legales, debidamente justificada, resulte total o parcialmente inedificable, mientras subsista esta condicin se aplica a la
parte afectada el coeficiente 0,60, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la ponencia de valor
correspondiente.

Coeficiente G - Afeccin a suelos destinados a construccin de viviendas sometidas a regmenes de proteccin pblica. En
9

terreno sin edificar calificado en el planeamiento con destino a la construccin de vivienda de proteccin oficial u otro
rgimen de proteccin pblica, se aplica un coeficiente de 0,70.
Tambin son de aplicacin, en su caso, los coeficientes correctores conjuntos de los valores de suelo y construccin de la
norma 14 del RD 1020/1993.
VALOR CATASTRO DE LA CONSTRUCCIN
La valoracin atiende a lo establecido en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas
tcnicas de valoracin y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de
los bienes inmuebles de naturaleza urbana (consulta la normativa catastral segn el ao de aprobacin de la ponencia de
valor para ponencias anteriores a la normativa indicada).

Para valorar la construccin se utiliza el mtodo de reposicin, calculando su coste en funcin al uso, calidad y el carcter
histrico-artstico, deprecindolo cuando proceda y aplicando los coeficientes correctores que correspondan para adecuarlo
al mercado. Se entiende por coste a la suma del gasto de ejecucin incluidos los beneficios del contratista, los honorarios
profesionales y los tributos que gravan a la construccin.
Se entiende por construccin a efectos catastrales:
Los edificios, sean cualesquiera los materiales de que estn construidos y el uso a que se destinen, siempre que
se encuentren unidos permanentemente al suelo y con independencia de que se alcen sobre su superficie o se
hallen enclavados en el subsuelo y de que puedan ser transportados o desmontados.
Las instalaciones industriales, comerciales, deportivas, de recreo, agrcolas, ganaderas, forestales y pisccolas de
agua dulce, considerndose como tales, entre otras, los diques, tanques, cargaderos, muelles y pantanales,
excluyndose en todo caso la maquinaria y el utillaje.
Las obras de urbanizacin y de mejora, tales como las explanaciones, y las que se realicen para el uso de
espacios descubiertos, como los recintos destinados a mercados, los depsitos al aire libre, los campos para la
prctica deportiva, los estacionamientos y los espacios anejos o accesorios a los edificios e instalaciones.
No tendrn la consideracin de construcciones los tinglados o cobertizos de pequea entidad y aquellas obras de
urbanizacin o mejora que reglamentariamente se determinen, sin perjuicio de que su valor deba incorporarse al
del inmueble como parte inherente al valor del suelo.

La construccin se tipifica de acuerdo con su uso, clase, modalidad y categora. El precio unitario de la construccin,
definido en euros por metro cuadrado construido, es el producto del mdulo bsico de construccin (MBC) asignado al
polgono de valoracin en la ponencia de valor correspondiente, por el coeficiente que le corresponda del cuadro de
coeficientes del valor de las construcciones incluido como anexo en el RD 1020/1993, de 25 de junio, y por los
coeficientes correctores de la construccin que le sean de aplicacin, de los indicados en la norma 13 de dicho RD.

El valor de la construccin es el resultado de multiplicar la superficie construida por el precio unitario anterior. En
caso de que existan diferentes usos (vivienda, comercial, garaje, trastero,) en el mismo bien inmueble, el valor de la
construccin resulta de sumar cada uno de los valores de la construccin por uso.

En el caso de los silos y depsitos, dada su naturaleza constructiva, la unidad de valoracin ser el volumen construido
calculado en metros cbicos y su valor ser el resultado de multiplicar el volumen de la construccin por el precio unitario
anterior.

Por superficie construida se entiende la incluida dentro de la lnea exterior del paramento perimetral de la edificacin y, en
su caso, de los ejes de las medianeras, deducida la superficie de los patios de luces.

Los balcones, terrazas, porches y dems elementos anlogos, que estn cubiertos, se computan al 50% de su superficie,
salvo que estn cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computan al 100%.

En uso residencial, no se computan como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.
En la superficie construida se incluye, en su caso, la parte proporcional de elementos comunes que lleve asociada la
construccin. En los edificios en rgimen de propiedad horizontal, a los elementos comunes de acceso, escaleras y
servicios generales de la finca se les aplicar el tipo de valor que corresponda segn el uso predominante en el edificio.

El valor Catastral de la Construccin (Vcc) resulta de multiplicar el valor de la construccin indicado, por los coeficientes
correctores conjuntos de los valores de suelo y construccin de la norma 14 del RD 1020/1993 que les sea de aplicacin,
por el coeficiente GB, determinado en la ponencia de valor correspondiente para cada zona de valor (en ponencias
10

aprobadas a partir de 2005) o polgono de valor (en ponencias aprobadas hasta 2004) y por el factor de referencia de
mercado (RM = 0,5).
Vcc = superficie * valor * coeficientes correctores de la construccin * coeficientes correctores conjuntos * GB * RM
CONSIDERACIONES EN LA APLICACIN DEL CUADRO DE COEFICIENTES DEL VALOR DE LAS
CONSTRUCCIONES
La construccin de tipo medio corresponde a la tipologa 1.1.2.4, uso residencial en viviendas colectivas de
carcter urbano y en manzana cerrada. Por lo que partiendo de la categora 4 como la correspondiente a un tipo
de construccin media, se distribuye el resto de categoras en funcin de su menor (hasta 9) o su mayor (hasta 1)
calidad constructiva.
En los valores correspondientes al uso residencial-vivienda unifamiliar aislada o pareada (1.2.1) y al uso
residencial-vivienda colectiva de carcter urbano en manzana cerrada (1.1.2), se considera incluida la parte
proporcional de obras accesorias tales como cerramiento, jardinera, urbanizacin interior, zona de juego, etc. No
est incluido el coste de piscina, campo de tenis u otro deporte o cualquier otro tipo de instalacin especial.
En instalaciones hoteleras (uso 7), se considera incluida la parte proporcional del coste de piscina, mini-golf y otra
instalacin deportiva. No est incluida la edificacin aneja destinada a otro uso como galera comercial, discoteca,
etc.
No obstante lo establecido en los dos apartados anteriores, cuando la importancia de dichas instalaciones
accesorias sea elevada en relacin a la superficie de la edificacin principal, se valoran aparte o se aumenta la
categora constructiva que le corresponda.
La modalidad 10.3.5, jardinera, contempla las obras de infraestructura necesaria para la adecuacin del terreno
al destino indicado, tanto pblico como privado.
Cuando en un edificio existe algn local cuyo uso no corresponda a la tipologa constructiva (por ejemplo: oficina
ubicada en vivienda) se aplica a dicho local el valor de esta. Cuando coexistan garaje, trastero o local en
estructura, en un tipo diferente al residencial se podrn tipificar en la modalidad 1.1.3.
La categora 1 del cuadro se puede ampliar a categora 1A, 1B y 1C para considerar edificios cuya calidad supera
la que corresponde a la categora 1, correspondindole valores que se obtienen de incrementar el de la categora
1 en un 50%, un 30% y un 15% respectivamente.
Cuando las especiales caractersticas de una construccin no permitan su identificacin con alguno de los tipos
definidos en el cuadro, ni su asimilacin a ninguna de las tipologas descritas, se realizar una valoracin
singularizada.
Coeficientes correctores de la construccin
Regulados en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas tcnicas de valoracin y el
cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de
naturaleza urbana (consulta la normativa catastral segn el ao de aprobacin de la ponencia de valor para ponencias de
valor anteriores a la normativa indicada).
La aplicacin de los coeficientes depende de lo especificado en la ponencia de valor
correspondiente.

Coeficiente H - Antigedad de la construccin. Pondera la antigedad teniendo en cuenta el uso predominante del edificio y
la calidad constructiva. Dicho coeficiente se obtiene mediante la utilizacin de la tabla que figura en la norma 13 del RD
1020/1993, de 25 de junio:
11


La antigedad se expresa en aos completos transcurridos desde la fecha de su construccin, reconstruccin o
rehabilitacin integral, hasta el 1 de enero del ao siguiente al de aprobacin de la ponencia de valor.

La categora se determina por la calidad de la construccin, siguiendo la premisas establecidas en la norma 20 del RD
1020/1993. Partiendo de la categora 4 como la correspondiente al tipo de construccin media, el resto se distribuye en
funcin de su menor (hasta 9) o su mayor (hasta 1) calidad constructiva.

El uso predominante se define como:
1 Residencial, oficinas y edificios.
2 Industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio, hostelera, turstico, sanitario, beneficencia, cultural y religioso.
3 Fbrica y espectculo, incluido el deportivo.
En caso de rehabilitacin o reforma, la fecha de antigedad a efectos de aplicacin del coeficiente es = Fc + (Fr - Fc) * I,
siendo Fc la fecha de construccin, Fr la fecha de reforma e I el coeficiente del tipo de reforma, segn las siguientes
consideraciones:
Rehabilitacin integral (I = 1,00), cuando las obras de reforma se ajusten a lo estipulado como rehabilitacin en el
planeamiento o normativa municipal vigente y en su defecto, cuando la cuanta econmica de las obras supere el
75% de la cantidad que supondra realizar esa misma obra de nueva planta y adems, sus caractersticas
constructivas permitan suponer que en uso, funcin y condiciones de construccin han alcanzado una situacin
equivalente a su primer estado de vida. El ndice de antigedad de la construccin, en este caso, ser el que
corresponde a la fecha de rehabilitacin.
Reforma total (I = 0,75), cuando las obras de reforma afecten a elementos fundamentales de la construccin, con
un coste superior al 50% e inferior al 75% de la cantidad que supondra realizar esa misma obra de nueva planta.
Reforma media (I = 0,50), cuando las obras de reforma afecten a fachada o a algn elemento que suponga
alteracin de las caractersticas constructivas, con un coste superior al 25% e inferior al 50% de la cantidad que
supondra realizar esa misma obra de nueva planta.
Reforma mnima (I = 0,25), cuando las obras de reforma afecten a elementos constructivos no fundamentales,
con un coste inferior al 25% de la cantidad que supondra realizar esa misma obra de nueva planta.
La ponencia de valor puede contemplar los casos de reforma que no se consideran como rehabilitacin integral, a los
efectos de la aplicacin de este coeficiente, y la relacin de edificios a los que no le sea de aplicacin el coeficiente.
Coeficiente I - Estado de conservacin del inmueble considerando las siguientes situaciones:
Normal, a pesar de su edad no necesita reparaciones importantes: 1,00
12

Regular, presenta defectos permanentes sin comprometer las normales condiciones de habitabilidad y
estabilidad: 0,85
Deficiente, precisa reparacin importante al comprometer las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad:
0,50
Ruinosa, manifiestamente inhabitable o declarada legalmente en ruina: 0,00

Tambin son de aplicacin, en su caso, los coeficientes correctores conjuntos de los valores de suelo y construccin de la
norma 14 del RD 1020/1993.
VALOR CATASTRO DEL SUELO RSTICO
Se entiende por suelo de naturaleza rstica aquel que no sea considerado catastralmente como de naturaleza urbana, ni
est integrado en un bien inmueble de caractersticas especiales (ver clases de bienes inmuebles a efectos catastrales).

La disposicin transitoria segunda del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario establece que la determinacin del
valor catastral establecido en el ttulo II de esta ley queda en suspenso respecto a los bienes inmuebles rsticos hasta que
mediante ley se establezca la fecha de su aplicacin.

Hasta ese momento, el valor catastral de los bienes inmuebles rsticos se determina con la capitalizacin al 3% del
importe de las bases liquidables vigentes para la exaccin de la Contribucin Territorial Rstica y Pecuaria
correspondiente al ejercicio 1989, obtenidas mediante la aplicacin de los tipos evaluatorios de dicha contribucin,
prorrogados en virtud del Real Decreto-ley 7/1988, de 29 de diciembre, o de los que sean aprobados posteriormente en
sustitucin de ellos, y sin perjuicio de su actualizacin anual mediante los coeficientes establecidos, y los coeficientes de
actualizacin del valor catastral por la Ley de Presupuestos Generales del Estado, una vez incorporadas, en su caso, las
alteraciones catastrales que experimenten en cada ejercicio.

Para cada municipio existe un cuadro de tipos evaluatorios que recoge las calificaciones catastrales e intensidades
productivas existentes en su mbito territorial.

El valor catastral se calcula teniendo en cuenta los siguientes parmetros:
Superficie, medida en hectreas. Si la calificacin e intensidad productiva no es homognea en toda la parcela
catastral, sta se divide en subparcelas.
Calificacin catastral, determinada por el cultivo o aprovechamiento atribuido a cada parcela o subparcela de
terreno.
Intensidad productiva, los terrenos se clasifican por su intensidad productiva y aptitud para la produccin agraria
segn la calificacin catastral anterior.
Tipo evaluatorio, representa el rendimiento terico, expresado en euros por hectrea de terreno, de una
calificacin e intensidad productiva determinada.
Rendimiento terico de la subparcela, resultado de multiplicar el tipo evaluatorio correspondiente por su
superficie.
Rendimiento terico de la parcela, resultado de multiplicar el tipo evaluatorio correspondiente por su superficie o,
en su caso, la suma de los rendimientos tericos de las subparcelas que la integran.
Base imponible de 1989, es el rendimiento terico de la parcela ese ao.
Base liquidable en 1989, es el 50% de la base imponible de ese ao.
Valor Catastral, base liquidable 1989 capitalizada al 3% y multiplicada por los coeficientes de actualizacin
correspondientes de la Ley Presupuestos.
CLCULO DE VALOR CATASTRAL RSTICO
Para la parcela XXX, con una hectrea de terreno, situada en el trmino municipal de AAAAA, con las siguientes
caractersticas:
La parcela est dividida en dos subparcelas con diferente cultivo.
Calificacin del cultivo:
o Subparcela 1 - agrios de regado (clave: NR)
o Subparcela 2 - almendro (clave: AM)
13

Tipo evaluatorio (rendimiento de la calificacin productiva segn el cuadro de tipos evaluatorios del municipio):
o Subparcela 1 - 235,467542 /ha.
o Subparcela 2 - 7,810000 /ha.
Superficie de la parcela:
o Subparcela 1 - con 0,52 hectreas
o Subparcela 2 - con 0,48 hectreas

Base Imponible 1989 = Tipo evaluatorio * Superficie
Subparcela 1 = 235,467542 /ha. * 0,52 ha = 122,44312184
Subparcela 1 = 7,81 /ha * 0,48 ha = 3,7488
Base Imponible 1989 = 122,44312184 + 3,7488 = 126,19192184

Base Liquidable 1989 = 50 % Base Imponible 1989 = 0,50 * 126,19192184 = 63,09596092

Valor Catastral 1990 = Base Liquidable 1989 capitalizada al 3% * coeficiente actualizacin Ley Presupuestos para 1990 =
(63,09596092 / 0,03) * 1,05 = 2.208,36

Valor Catastral 1991 = Valor Catastral 1990 * coeficiente actualizacin Ley Presupuestos para 1991 = 2.208,36 * 1,5 =
3.312,54
Subparcela 1 = [(50 % * 122,44312184 ) / 0,03] * 1,05 * 1,5 = 3.214,13
Subparcela 1 = [(50 % * 3,7488 ) / 0,03] * 1,05 * 1,5 = 98,41

Si la parcela no se ha alterado, los valores de aos posteriores se calculan aplicando, sucesivamente para cada uno de
ellos, el coeficiente de actualizacin del valor catastral por la Ley de Presupuestos
VALOR CATASTRO DE CONSTRUCCIN EN SUELO RSTICO
La valoracin atiende a lo establecido en la disposicin transitoria primera del texto refundido de la Ley del Catastro
Inmobiliario. La construccin ubicada en suelo rstico que no resulte indispensable para el desarrollo de la
explotacin agrcola, ganadera o forestal, mantiene su naturaleza urbana hasta la realizacin de un procedimiento de
valoracin colectiva de carcter general en el municipio, en caso de referirse este procedimiento a bienes inmuebles
urbanos, se determinar simultneamente un nuevo valor catastral para todos aquellos inmuebles que cuenten con una
construccin en suelo de naturaleza rstica.

El valor catastral, en tanto no se apruebe la nueva norma de valoracin de inmuebles rsticos, se obtiene por aplicacin de
las siguientes reglas, tanto de las variaciones que experimenten las construcciones en suelo rstico como de las nuevas
construcciones que sobre el mismo se levanten:
Se determina el valor de la superficie de suelo ocupado por construccin multiplicando el valor de suelo por la
superficie ocupada.
El valor del suelo se calcula mediante la aplicacin sobre el Mdulo Bsico de Repercusin (MBR) asignado al
polgono de valoracin "diseminado", sobre el que se valoran todas las construcciones en suelo rstico, el
coeficiente correspondiente segn la tipologa de la construccin y de dicho MBR, de los mdulos especficos
aprobados por la Orden EHA/3188/2006, de 11 de octubre, que determina los mdulos de valoracin.

14


Cuando en una parcela o inmueble existan varias construcciones independientes con tipologas diferentes, se
asignarn los valores del suelo que correspondan a cada una de ellas. En caso de coexistencia de varias
tipologas en la misma construccin, el valor se calcular segn la proporcin de las superficies de cada una de
las tipologas respecto de la superficie total del suelo ocupado por la construccin.
Se obtiene el valor de la construccin aplicando las reglas para la obtencin del valor de la construccin del
inmueble urbano.

El valor catastral del inmueble resulta de la suma de dos componentes:
La primera, calculada sumando los valores resultantes de las reglas anteriores multiplicados por el coeficiente de
referencia al mercado (RM=0,50) vigente para los bienes inmuebles urbanos.
La segunda, constituida, en su caso, por el valor del suelo no ocupado por construccin (suelo rstico).

Ver ejemplo de clculo de Valor Catastral de Construccin Urbana en Suelo Rstico
Clculo de Valor Catastro de Construccin en Suelo Rstico
Para el inmueble situado en el paraje X, del municipio B. La parcela tiene 300
2
, sobre la que en 1983 se ha
construido una vivienda unifamiliar de una sola planta que ocupa toda la parcela. No tiene superficie de suelo
dedicado a cultivo. La ponencia de valor se aprueba en 2005.

1 En primer lugar se comprueban los mdulos que han sido asignados por la Comisin Superior de Coordinacin
Inmobiliaria al municipio. Para ello, se consulta en la ponencia de valor la relacin de polgonos, del documento de mdulos
y valores aplicables, donde se recogen los mdulos MBC (mdulo bsico de construccin) y MBR (mdulo bsico de
repercusin) aplicables a cada polgono de valoracin (consulta las ponencias en vigor en este enlace a la cartografa
catastro - solo disponibles las aprobadas a partir de 2005).

En el ejemplo, donde a los polgonos del municipio se le asigna el mismo valor, el que corresponde al inmueble es el
polgono denominado "diseminado", sobre el que se valoran todas las construcciones en suelo rstico:
MBC5 = 475,00 /m
2
y MBR4 = 210,00 /m
2




2 Clculo del valor de suelo rstico ocupado por construccin urbana:
Se determina multiplicando el valor de suelo por la superficie ocupada por la construccin.

El valor del suelo se calcula mediante la aplicacin del coeficiente segn la tipologa de la construccin de la
Orden EHA/3188/2006, sobre el Mdulo Bsico de Repercusin (MBR) asignado al polgono "diseminado", sobre
el que se valoran las construcciones urbanas en suelo rstico.

Para este ejemplo, MBR4 = 210,00 /m
2
, la tipologa es residencial con categora 4 y el coeficiente 0,070.
Valor de suelo ocupado (Vso) = Superficie ocupada (So) * MBR * coeficiente = 300 m
2
* 210,00 /m
2
* 0,070 = 4.410,00
15



3 Clculo del valor de la construccin urbana en suelo rstico:
Se determina el valor de la tipologa constructiva del inmueble. Este valor se obtiene del producto del mdulo
bsico de construccin (MBC) asignado al polgono de valoracin "diseminado", sobre el que se valoran las
construcciones en suelo rstico, por el coeficiente que le corresponda del cuadro de coeficientes del valor de las
construcciones incluido como anexo al RD 1020/1993 para la tipologa constructiva del inmueble.

Para este ejemplo, MBC5 = 475,00 /m
2
, la tipologa es residencial unifamiliar en edificacin aislada con categora
4 y el coeficiente 1,25.
Valor por tipologa = MBC * coeficiente = 475,00 /m
2
* 1,25 = 593,75 /m
2




De los coeficientes correctores de la construccin de la norma 13 del RD 1020/1993 le es de aplicacin el
coeficiente H (antigedad de la construccin) con un valor de 0,72 y el coeficiente I (estado de conservacin) con
un valor de 1,00.

Valor construccin (Vc) = Superficie construida (Sc) * Valor por tipologa * coeficientes correctores = 300 m
2
* 593,75 /m
2

* (0,72 * 1,00) = 128.250,00

4 Valor del suelo rstico, en este ejemplo no hay suelo rstico.
5 Valor catastral, es el resultado de la suma del valor del suelo rstico ms el resultado de sumar del valor del suelo
ocupado por la construccin y del valor de la construccin, multiplicado por los coeficientes correctores conjuntos (de los
valores de suelo y construccin) de la norma 14 del RD 1020/1993 que les sea de aplicacin y por el factor de referencia de
mercado (RM=0,50).
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Para este ejemplo suponemos que no es de aplicacin ningn coeficiente corrector conjunto.
Valor catastral (VC) = Vsr + ([(Vso + Vc) * coeficientes correctores conjuntos] * RM) = (4.410,00 + 128.250,00 ) * 0,50 =
66.330,00


Respecto a los criterios de aplicacin (S.T.S. 23/09/99), el clculo de valor catastral se puede obtener aplicando RM sobre
los valores del suelo (Vs) y construccin (Vc):
VC = Vsr + (Vso * RM) + (Vc * RM) = (4.410,00 * 0,5) + (128.250,00 * 0,5) = + 2.205,00 + 64.125,00 = 66.330,00


Los valores calculados en este ejemplo estn referenciados al ao 2006, ao siguiente al de aprobacin de la ponencia.
Posteriormente y con carcter anual, salvo para aquellos municipios con ponencias de valor vigentes aprobadas entre el 1
de enero de 1997 y el 30 de junio de 2002 hasta el dcimo ao desde dicha aprobacin, se aplican los coeficientes de
actualizacin del valor catastral por la Ley de Presupuestos Generales del Estado.
PONENCIAS DE VALOR
La Ponencia de valor es un documento elaborado por la Direccin General del Catastro que recoge los criterios,
mdulos de valoracin y dems elementos precisos para llevar a cabo la determinacin del valor catastral. Aporta
los criterios por los que se valora el suelo y las construcciones. Se confecciona dentro del marco del procedimiento de
valoracin colectiva, y es reflejo del valor de mercado en ese momento, por lo que pasado unos aos dicho valor puede ser
diferente al indicado en la ponencia.

La ponencia de valor es de mbito municipal, salvo que determinadas circunstancias justifiquen una extensin mayor.
Existen tres tipos de ponencias:
Total: aquella que se aplica a la totalidad de los inmuebles de una misma clase, urbanos o rsticos.
Parcial: se realiza sobre los inmuebles de una misma naturaleza, urbanos o rsticos, y de alguna o varias zonas,
polgonos discontinuos o fincas.
Especial: cuando afecte exclusivamente a uno o varios grupos de bienes inmuebles de caractersticas
especiales.

Previamente a la redaccin de la ponencia de valor es necesario realizar un estudio del mercado inmobiliario en el
mbito de su aplicacin. Este estudio de mercado es un documento fundamental que tiene como objeto la recopilacin de
los datos econmicos de la realidad inmobiliaria y la elaboracin de las conclusiones, reflejo de la situacin del mercado
inmobiliario en el mbito de aplicacin de la ponencia.

En la ponencia de valor es crucial el anlisis del planeamiento urbanstico, ya que en l se define la clasificacin del
suelo, usos posibles, edificabilidades o nmero de plantas permitidas, parcela y fachada mnima, etc. El planeamiento, al
definir los usos e intensidades en su mbito de aplicacin, es determinante en la valoracin del suelo y de las
construcciones. En este anlisis no hay que olvidar las previsiones de desarrollo, que dotan de dinmica a la gestin
urbanstica, contenidas en el propio planeamiento mediante los planes parciales, planes especiales, estudios de detalle, etc.

Las ponencias totales y parciales, previamente a su aprobacin, se somete a informe del Ayuntamiento correspondiente.
El acuerdo de aprobacin de la ponencia se publica en el Boletn Oficial de la Provincia, en el caso de Comunidades
Autnomas uniprovinciales se publica en el Boletn Oficial de la Comunidad, salvo que su mbito de aplicacin sea superior
en cuyo caso se har en el Boletn Oficial de la Comunidad o del Estado. Esta publicacin indica el lugar y plazo de su
exposicin al pblico y se realiza antes del 1 de julio del ao en que se adopte, si es ponencia total, o antes del 1 de
octubre, en caso de ponencias parciales o especiales.

Consulta las Ponencias de valor vigentes en el mapa de ponencias de valor o en la cartografa catastro (solo disponibles
las aprobadas a partir de 2005).

CONTENIDO DE LA PONENCIA DE VALOR URBANA

Memoria general, con indicacin del mbito de aplicacin, marco normativo, delimitacin del suelo de naturaleza urbana y
justificacin de su redaccin. La ponencia de valor atiende a lo establecido en:
Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas tcnicas de valoracin y el cuadro
marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de
naturaleza urbana
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Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (RDL 1/2004, de 5 de marzo) y el Real Decreto 417/2006, de 7
de abril, que lo desarrolla.
Sigue los criterios de coordinacin establecidos por la Comisin Superior de Coordinacin Inmobiliaria de Urbana
y por la Junta Tcnica Territorial de Coordinacin Inmobiliaria.
Considera el mdulo de valor M para determinar el valor catastral del suelo y construccin de los bienes
inmuebles urbanos.
Con respecto al suelo de naturaleza urbana, se ajusta a lo establecido en el artculo 7.2 del texto refundido de la
Ley del Catastro Inmobiliario y en la legislacin urbanstica.
Consulta la normativa catastral segn el ao de aprobacin de la ponencia de valor para ponencias anteriores a la
normativa indicada.
Criterios de valoracin:
Criterios de coordinacin, con indicacin de los mdulos base de repercusin (MBR) y de construccin (MBC)
vigentes para el municipio, aprobados por la Comisin Superior de Coordinacin Inmobiliaria, a propuesta de la
Junta Tcnica Territorial de Coordinacin Inmobiliaria.
Polgonos de valoracin, divisiones del suelo urbano en zonas homogneas (ncleo histrico, polgono industrial,
unifamiliares, sector urbanizable,) de acuerdo con los criterios de la norma 7 del RD 1020/93, de 25 de junio,
con los parmetros de valoracin.
Criterios de valoracin del suelo, con indicacin de los criterios generales, los de determinacin de la
edificabilidad, de la subparcelacin y los de valoracin del bajo rasante, parcelas sin edificar, con construccin
ruinosa, infraedificadas, parcelas subedificadas, sobreedificadas, suelo pendiente de desarrollo y los
equipamientos, dotaciones, zonas verdes y anejos. As mismo, recoge el campo de aplicacin de los coeficientes
correctores del suelo.
Criterios de valoracin de la construccin, con indicacin de los criterios generales y del campo de aplicacin de
los coeficientes correctores de la construccin.
Procedimiento general de valoracin catastral, con indicacin de la formulacin y del campo de aplicacin de los
coeficientes correctores conjuntos.
Criterios de valoracin singularizada de determinados bienes inmuebles (campo de golf, camping, puerto
deportivo,) cuando las especiales caractersticas de dichos inmuebles hagan necesaria su valoracin mediante
mtodos especficos.

Listados de polgonos y zonas de valor (en ponencias aprobadas a partir de 2005) o callejero de valores (en ponencias
aprobadas hasta 2004) comprende la relacin polgonos y zonas de valor o de calles, tramos o parajes respectivamente,
con los valores correspondientes para cada uso, necesarios para calcular el valor catastral. Las Zonas de valor o calle,
tramo o paraje, con el mismo valor del suelo, representan los mbitos de aplicacin de los valores en ellas determinados.
En ponencias aprobadas a partir de 2005, las zonas de valor se identifican con uno o dos caracteres alfabticos
que definen el tipo de zona, seguidas de un nmero que identifica valor (a mayor nmero el valor es menor) y
opcionalmente unas letras finales. Los tipos de zonas de valor, identificados por los primeros caracteres, son:
o U: zona de valor por unitario, define el valor por metro cuadrado de suelo.
o R: zona de valor por repercusin, define el valor por metro cuadrado construido o que se puede
construir.
o Si estn precedidos de P (PU o PR) indica que tiene un valor inferior hasta la ejecucin de las obras de
urbanizacin.

Catlogo de tipologas constructivas, contiene los edificios representativos de la tipologa y categora descrita, e
indicacin de la situacin, caractersticas constructivas y fotografa.

Anlisis del mercado inmobiliario, documento que recoge las conclusiones del estudio del mercado inmobiliario del
municipio.

Cartografa, contiene los planos de delimitacin del suelo urbano, los planos de polgonos de valoracin, la distribucin por
polgonos de los valores bsicos de mercado y la localizacin de las unidades de muestra del estudio de mercado.
VALORACIN COLECTIVA
18

El procedimiento de valoracin colectiva (revisin catastral) actualiza simultneamente los valores catastrales de los
inmuebles de la misma clase de un municipio, urbanos o rsticos, con la finalidad de homogeneizar y referenciar
uniformemente su valor con el de mercado. Se inicia de oficio o a instancia del Ayuntamiento correspondiente, al
ponerse de manifiesto diferencias sustanciales entre los valores de mercado y los que sirvieron de base para la
determinacin de los valores catastrales vigentes, como consecuencia de una modificacin del planeamiento urbanstico, la
alteracin significativa del mercado inmobiliario u otras.

Este proceso de valoracin puede ser:
De carcter general, requiere la aprobacin de una ponencia de valor total, afecta a la totalidad de los bienes
inmuebles de la misma clase y slo podr iniciarse una vez transcurridos cinco aos desde la entrada en vigor de
los valores catastrales derivados del anterior procedimiento de valoracin colectiva de carcter general y ha de
realizarse, en todo caso, a partir de los 10 aos desde dicha fecha.
De carcter parcial, requiere la aprobacin de una ponencia de valor parcial y afecta a una parte de los bienes
inmuebles de la misma clase, de una o varias zonas, polgonos discontinuos o fincas.
Los procedimientos de valoracin colectiva de carcter general y parcial se inician con la aprobacin de
las correspondientes ponencias de valor. El valor catastral resultante se notifica al titular, previa
publicacin del inicio del trmite de notificacin mediante un anuncio en el Boletn Oficial de la
Provincia, en el caso de Comunidades Autnomas uniprovinciales se publica en el Boletn Oficial de la
Comunidad. El valor notificado tiene efectividad el 1 de enero del ao siguiente en el que se produzca
dicha notificacin y puede ser recurrido en el plazo de un mes contado a partir del da siguiente de su
notificacin, sin que dicha interposicin suspenda su ejecutoriedad.

De carcter simplificado, no requiere la elaboracin de una nueva ponencia de valor y tiene por objeto
determinar los nuevos valores catastrales ante una modificacin del planeamiento que vare el aprovechamiento
urbanstico, manteniendo los usos anteriormente fijados y el valor de estos en la ponencia vigente refleje el de
mercado, o se modifique el uso de los bienes inmuebles o la naturaleza del suelo por incluirlo en mbitos
delimitados.
El procedimiento de valoracin colectiva de carcter simplificado se inicia mediante acuerdo que se publica por
edicto en el Boletn Oficial de la Provincia, en el caso de Comunidades Autnomas uniprovinciales se publica en
el Boletn Oficial de la Comunidad. El valor catastral resultante se notifica al titular, tiene efectividad el 1 de enero
del ao siguiente en el que tuvo lugar la modificacin del planeamiento del que trae causa y puede ser recurrido
en el plazo de un mes contado a partir del da siguiente de su notificacin.

Consulta el ao de la ltima valoracin colectiva del Municipio en este enlace al mapa de revisin.