Sujeto:

Uso: Adquisición

Propósito: Estimar el valor comercial

Del mercado proporcionado,
realizar los siguientes numerales: Características del bien: Terreno agrícola de riego.

1. Del mercado natural, Régimen de propiedad: Privada.

selecciona el mercado que
se ajusta por superficie. Ubicación: Loma Bonita, Estado de Oaxaca
2. Aplica la homologación por
factor superficie. SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO A VALUAR: 47-05-53.270 ha

Ejercicio 4
 Sujeto:
Uso: Adquisición

Propósito: Estimar el valor comercial

Del mercado proporcionado,
realizar los siguientes numerales: Características del bien: Terreno agostadero.

1. Del mercado natural, Régimen de propiedad: Privada.

selecciona el mercado que
se ajusta por superficie. Ubicación: Santiago Yaveo, Estado de Oaxaca
2. Aplica la homologación por
factor superficie. SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO A VALUAR: 49-00-00.00 ha
3. Se deberá considerar como
mínimo hasta 3 comparables.
4. Justificar el uso correcto de
la selección de comparables.

Ejercicio 5
 Sujeto:
Una particular solicita al banco un crédito, el cual da de garantía su propiedad con las siguientes
características:

Datos:

Nombre del Predio: Rancho Tinajeros fracción "A"

Aplicación del enfoque
comparativo de mercado Poblado: El Jícaro o El Pirruris.
Municipio: San Pedro Tapanatepec
Estado: Oaxaca
Bien a valuar: Terreno agostadero inducido
Superficie en Ha.: 99-14-14
Características del predio:

Forma: Regular

Topografía: Semiplano

Ejercicio 6 Uso de suelo: Agostadero

Salinidad Nula

Pedregosidad Escasa

Fuente hídrica Temporal

Características agrológicas Buenas

Climatología. C (w) Templado subhúmedo con lluvias en verano

 Sujeto:
Premisas:

a. Seleccionar de la investigación de mercado proporcionada los predios comparables al predio en

estudio y justificar su discriminación.

c. Una vez obtenidos los precios de los predios comparables, estimar el valor del predio sujeto con
Aplicación del enfoque base a las características de cada muestra comparable.
comparativo de mercado
d. Estimar el valor comercial del activo en estudio

Ejercicio 6
 Sujeto:
Premisas:

a. Seleccionar de la investigación de mercado proporcionada los predios comparables al predio en

estudio y justificar su discriminación.

c. Una vez obtenidos los precios de los predios comparables, estimar el valor del predio sujeto con
Aplicación del enfoque base a las características de cada muestra comparable.
comparativo de mercado
d. Estimar el valor comercial del activo en estudio

Ejercicio 6
Cálculo de la
Tasa de
Capitalización
 Se utiliza en el cálculo del valor, para descontar un ingreso
neto.

Dicha tasa se determina a través de la relación entre la renta

de un inmueble y el valor de venta del mismo.

Para llegar a la tasa de capitalización, deben tomarse en

cuenta tres componentes:

• La tasa de riesgo aplicable.

• Inflación.
• El horizonte y/o promedio aplicable (años)-.
Tasa
Capitalización
Tasa
Capitalización
Tasa de
Interés
 El COSTO FINANCIERO, se considera tomando en cuenta el
capital necesario para realizar la producción, no solamente la
parte que pueda ser obtenida vía crédito y de la cual se tendrá
que pagar una tasa de interés bancaria.

La tasa de interés se determina adicionando a la tasa base de

referencia, los puntos adicionales que correspondan conforme
el esquema financiero aplicable, de conformidad a los
Lineamientos y Manual de Crédito de la Financiera de
Desarrollo Agropecuario Rural y Pesquero (FND) que es un
Organismo Descentralizado de la Administración Pública Federal,
sectorizado en la Secretaría de Hacienda y Crédito Público
Tasa de (SHCP), con aplicabilidad a Nivel Nacional.

Interés
 La tasa base de referencia es la Tasa de Interés Interbancaria de
Equilibrio (TIIE) para plazos de 28, 91 y 182 días,
correspondiente a la periodicidad de cobro de intereses,
publicada por el Banco de México en el Diario Oficial de la
Federación, vigente en la fecha de la disposición de los recursos
o en la fecha de inicio de cada periodo de cobro de intereses.

Para el caso se considera el esquema para créditos de Primer

Piso, a corto plazo (cultivos anuales), hasta 500,000 UDIS, para
actividad Agrícola, Ganadera, Forestal y Pesquera, en el que se
coloca el mayor volumen de créditos a largo plazo.

Tasa de Cabe hacer mención que la tasa de interés se deberá calcular

Interés conforme al ciclo agrícola analizado y los intereses para el
periodo del análisis.
Tasa de
Interés
Estimación
de la Renta
 Desde el punto de vista de la economía agrícola, la Renta es la
retribución que corresponde exclusivamente a los suelos por su
fertilidad natural desprovisto de mejoras para diferenciarlo de la
renta en el sentido comercial de arrendamiento.

Cuando el arrendamiento comercial corresponde a una predio que

posee mejoras permanentes, este queda integrado por la cantidad
que corresponde al suelo por su fertilidad natural más la
remuneración correspondiente a los servicios prestados por el
capital invertido en las mejoras, por lo que al capitalizar la renta se
están incluyendo la que corresponde a la fertilidad del suelo más las
mejoras permanentes efectuadas en el predio, puesto que estas son
fijas y unidas al capital territorial; con esto deducimos que el valor
determinado por la capitalización incluye el valor de la tierra, más
Estimación el valor de las mejoras efectuadas.

de la Renta
 Dicho en otras palabras se puede expresar a través del Flujo Neto de
Efectivo. Ya que se puede estimar la renta del bien con base al análisis
de la productividad marginal de los recursos, partiendo de la ecuación
que iguala los Ingresos Totales o Valor de la Producción (VP), contra la
suma de los Costos Directos (Cd) e Indirectos (Ci), más la Utilidad para
el Productor (Up).

Estimación
de la Renta
 Para la determinación de la Renta en un periodo agrícola. se requiere
conocer los elementos que intervienen en la fórmula del equilibrio
económico, la cual tiene como fundamento el valor del producto.

P = Cc + i + R + U + C

Donde:
P= precio del producto
Cc=Costo de Cultivo
i= Intereses
R= Rentabilidad
U= Utilidad
C=Contribuciones (impuestos)
Estimación
de la Renta
 Despejando R de la Fórmula:

R = P- (Cc + i + R + U + C)

Donde:
R=Rentabilidad
P= precio del producto
Cc=Costo de Cultivo
i= Intereses
U= Utilidad
C=Contribuciones (impuestos)

Estimación
de la Renta