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Rural1.
Enero de 2016.
Este documento presenta orientaciones sobre el trabajo de los abogados vinculados a los grupos
técnicos de formalización en el procedimiento del programa de formalización de la propiedad rural.
Observa la alta Corte algunas características de la intervención estatal en sectores rurales y agrarios
prevista en la Constitución Política, tales como la importancia de la función de las actividades del
campo, la pretendida igualdad real para los trabajadores del campo, la protección de los intereses
generales que se busca asegurando acceso a tierras y otros derechos de los campesinos, los
mandatos constitucionales tienen un carácter programático y de allí la importancia de la ley en la
realización, concreción y cumplimiento de esos mandatos.
Se podría entender la expedición de la ley 1561 de 2012, sobre la cual se hará una reseña más
adelante, como uno de los mecanismos adoptados por el Estado colombiano para el cumplimiento de
su deber constitucional, facilitando el acceso por la vía judicial a títulos de propiedad sobre predios
rurales privados, de pequeña entidad económica.
1Aplicando la guía metodológica para la formalización masiva de la propiedad rural por barrido predial, adoptada por Resolución N° 347 de 2013
expedida por el Ministro de Agricultura y Desarrollo Rural.
2 ARTICULO 64. Es deber del Estado promover el acceso progresivo a la propiedad de la tierra de los trabajadores agrarios, en forma individual o
asociativa, y a los servicios de educación, salud, vivienda, seguridad social, recreación, crédito, comunicaciones, comercialización de los productos,
asistencia técnica y empresarial, con el fín de mejorar el ingreso y calidad de vida de los campesinos.
3 Entre ellos la sentencia C 644 DE 2012 …“Los artículos 64, 65 y 66 de la Constitución Política, constituyen el fundamento de la acción del Estado para
crear las condiciones necesarias que permitan el acceso progresivo de los trabajadores agrarios a la propiedad de la tierra, y a los servicios de educación,
salud, vivienda, seguridad social, recreación y crédito, e igualmente para darle prioridad, apoyo y especial protección al desarrollo de las actividades
agropecuarias, pesqueras, forestales y agroindustriales, y a la construcción de obras de infraestructura física en el campo”. Sentencia C-180 de 2005.
1
El marco jurídico reglamentario del programa de formalización de la propiedad rural se ha enriquecido
con la expedición de Resoluciones Ministeriales como las siguientes:
Resolución N° 112 de 2013 expedida por la Unidad de Planificación de tierras agropecuarias, que
establece los criterios para la definición de las zonas de formalización masiva ZFM, esto nos permite
afirmar que el programa se ejecuta en zonas previamente determinadas por el propio Ministerio,
teniendo en cuenta entre otros criterios:
-La alta concentración de informalidad que se evidencia en los datos de falsa tradición de las oficinas
de registro de instrumentos públicos, mejoras por edificaciones en predio ajeno inscritas en las bases
de datos de las autoridades catastrales, información de matrículas inmobiliarias duplicadas o ausencia
de matrículas en las bases de datos catastrales.
–Zonas con bajos niveles de despojos (en los que son numerosos los despojos interviene la unidad
de restitución de tierras o el programa debe actuar de manera coordinada con la unidad)
Resoluciones 346 del 7 de octubre de 2013 y 327 del 5 de agosto de 2014 que declaran Zonas de
Formalización Masiva, la primera de ellas incluye las zonas rurales de los municipios de Ramiriquí,
Moniquirá, Villa de Leyva y Sáchica en Boyaca, Manizales en Caldas, Popayán, Morales, Mercaderes,
Timbio, Santander de Quilichao, Buenos Aires, Caldono, Piendamó, Miranda y Padilla en el Cauca,
San Juan de Rioseco en Cundinamarca, Pitalito y San Agustín en el Huila, la Unión en Nariño, Pereira
en Risaralda y Jamundí en el Valle del Cauca. La Resolución 327 incluye las zonas rurales de Andes
en Antioquia, Ventaquemada en Boyaca, Neira en Caldas, Rosas en el Cauca, San Bernardo y San
Pedro de Cartago en Nariño, chaparral en Tolima y Ovejas en Sucre. Cada uno de estos dos actos
administrativos ordena que el cierre de las actividades de formalización ocurra dieciocho meses
después del inicio de la vigencia de la Resolución correspondiente.
Resolución 347 del 7 de octubre de 2013, por la cual se adopta la “Guía metodológica para la
formalización masiva de la propiedad rural por barrido predial, como la principal herramienta
orientadora y de consulta para los agentes que participan directa o indirectamente en la ejecución de
las etapas de los proyectos de formalización masiva en las zonas de formalización masiva declaradas
por el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural”. (Art. 1°).
Resolución 098 de 22 de abril de 2015 que declara Zonas de Formalización Masiva, en las zonas
rurales de los municipios de: Apartadó, Arboletes, Caldas, Carepa, Ciudad Bolívar, Chigorodó,
Cocorná, Granada, Mutatá, Necoclí, Remedios, San Carlos, San Francisco, San Luis, San Rafael,
Segovia, Támesis y Yarumal del departamento de Antioquia; Cómbita, Chivatá, Oicatá, Samacá,
Zetaquirá, Motavita del departamento de Boyacá; Pensilvania y Samaná del departamento de
Caldas; Bosconia, El Paso, La Paz y San Diego del departamento del Cesar; Chocontá y Villapinzón
del departamento de Cundinamarca; Quibdó del departamento del Chocó; Fonseca, La Jagua del
Pilar, San Juan del Cesar y Urumita del departamento de La Guajira; Isnos, Oporapa y Saladoblanco
2
del departamento del Huila; Santa Marta y Zona Bananera del departamento del Magdalena;
Acacías, Granada y San Juan de Arama del departamento del Meta; Gramalote y Silos del
departamento de Norte de Santander; Belén de Umbría, Santa Rosa de Cabal y Santuario del
departamento de Risaralda; California, Charta, Matanza, Suratá, Tona y Vetas del departamento de
Santander; Caimito y San Marcos del departamento de Sucre; Ortega del departamento del Tolima.
La Resolución 0247 del 3 de agosto de 2015 que modifica las Resoluciones 327 de 2014 y 098 de
2015 y otorga un nuevo periodo para las zonas de formalización señaladas en la Resolución 0346 de
2013.
Ley 1753 de 2015 “Por la cual se expide el Plan Nacional de Desarrollo 2014-2018 “Todos por un
nuevo país”. Los artículos siguientes se refieren al Programa de formlaización de la Propiedad rural
o se relacionan con el mismo:
“Artículo 64. Titulación de la posesión material y saneamiento de títulos con falsa tradición sobre
inmuebles para la educación y la primera infancia.
“Artículo 103. Formalización de la propiedad rural”.4 A partir del año 2016 a cargo de la Agencia
Nacional de Tierras.
“Artículo 104. Catastro multipropósito.”
“Artículo 105. Rectificación administrativa de área y linderos”.5 Modifica el artículo 65 del estatuto
registral intentando mejorar la interrelación “catastro-registro” y facilitar la corrección de áreas y
linderos. (Sobre estos asuntos se harán comentarios detallados en este documento).
Decreto Ley 2363 del 7 de diciembre de 2015 por el cual se crea la Agencia Nacional de Tierras, ANT,
se fija su objeto y estructura. Dentro de sus funciones está: Gestionar y financiar de forma progresiva
la formalización de tierras de naturaleza privada a los trabajadores agrarios y pobladores rurales de
escasos recursos en los términos señalados en el artículo 103 de la Ley 1753 de 2015.
Se puede afirmar que existe informalidad cuando no se dispone de la titularidad plena del derecho de
dominio, justo título registrado ante la oficina de registro de instrumentos públicos (ORIP).
4 “Sin perjuicio de las disposiciones propias para la titulación de baldíos o regularización de bienes fiscales, el Ministerio de Agricultura y Desarrollo
Rural o la entidad ejecutora que este determine, gestionará y financiará de forma progresiva la formalización de tierras de naturaleza privada, para otorgar
títulos de propiedad legalmente registrados a los trabajadores agrarios y pobladores rurales de escasos recursos que tengan la calidad de poseedores.
Esta posesión debe respetar las exigencias legales de la prescripción adquisitiva de dominio, sucesión, saneamiento de que trata la Ley 1561 de 2012 o
ratificación notarial de negocios jurídicos, según sea el caso.”
5
“Modifíquese el parágrafo del artículo 65 de la Ley 1579 de 2012, el cual quedará así: “Parágrafo. Cuando las autoridades catastrales competentes,
en desarrollo de la formación y/o actualización catastral rural y urbana bajo la metodología de intervención por barrido predial masivo con enfoque
multipropósito, adviertan diferencias en los linderos y/o área de los predios entre la información levantada en terreno y la que reposa en sus bases de
datos y/o registro público de la propiedad, procederán a rectificar dicha información siempre y cuando los titulares del derecho de dominio del predio y
sus colindantes manifiesten pleno acuerdo respecto de los resultados de la corrección y esta no afecte derechos de terceros o colinde con bienes
imprescriptibles o propiedad de entidades de derecho público, bienes de uso público, bienes fiscales,”
3
Las personas que no tienen formalizados sus títulos prediales se pueden clasificar en las siguientes
situaciones:
1. Poseedores que no cuentan con título de propiedad del inmueble sobre el que ejercen actos de
señor y dueño,
2. Poseedores que tienen un título a su nombre que no cumple con los requisitos legales para
reputarlos como propietarios.
3. Personas con justo título sobre el inmueble a su nombre, pero que no han realizado el registro del
mismo en las oficinas de registro de instrumentos públicos ORIP
4. Personas que derivan su posesión sobre el predio, de derechos provenientes de otras personas,
pero no han realizado los procedimientos para que les sea otorgado el pleno derecho de dominio
sobre el bien inmueble
5. Ocupantes de predios baldíos de la nación que explotan el predio y no cuentan con resolución de
titulación o adjudicación por el INCODER.
La Guía metodológica para la formalización masiva de la propiedad rural por barrido predial (5.3)
plantea, dentro del punto sobre clasificación por viabilidad y ruta de formalización, las siguientes rutas
jurídicas para clasificar las solicitudes por parte de abogados encargados de la elaboración del
concepto jurídico con análisis de antecedentes registrales:
4
El avance en la aplicación de la guía de procedimiento del programa de formalización de la propiedad
rural, permite ver que una alto porcentaje de casos de informalidad de los campesinos que presentan
sus solicitudes al programa, tendrá como ruta jurídica de formalización la vía judicial y en particular la
establecida por la ley 1561 de 2012.
El objeto de esta ley es promover el acceso a la propiedad, garantizar seguridad jurídica en los
derechos sobre inmuebles, propiciar el desarrollo sostenible y prevenir el despojo o abandono forzado
de inmuebles. En tal virtud, podrá acceder a la propiedad, quien acredite alguna de estas dos
situaciones:
1. Demostrar posesión material sobre bien inmueble, urbano o rural, que cumpla los requisitos
establecidos en la propia ley y
2. Quien tenga título registrado a su nombre con falsa tradición. El fallo que se profiera en
aplicación de la 1561 será a favor de ambos cónyuges o compañeros permanentes6
Los demandantes sobre predios rurales deberán demostrar posesión material, pública, pacífica e
ininterrumpida de cinco (5) años para posesiones regulares (la que procede de justo título y ha sido
adquirida de buena fe. Artículo 764 del código civil)7 y de diez (10) años para posesiones irregulares.
El predio de propiedad privada debe ser no mayor a una (1) Unidad agrícola familiar (UAF) (ver en el
anexo 1 la definición)
Esta ley entiende por posesión material, la explotación económica, la vivienda rural y la
conservación ambiental, esta última certificada por la autoridad competente.
El código civil colombiano define la posesión en el artículo 762 como “la tenencia de una cosa
determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por
sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él”
Uno de los temas de frecuente consulta e inquietud entre los campesinos solicitantes de formalización
y entre los abogados que participan en el acompañamiento es el de la suma de posesiones, prevista
como adición de posesiones en el artículo 7788 del Código Civil. Al respecto, la Corte Suprema de
6 Artículo 2º Parágrafo. Si uno de los cónyuges con sociedad conyugal vigente o compañeros permanentes con sociedad patrimonial legalmente declarada
o reconocida, accede al proceso especial previsto en la presente ley, el juez proferirá el fallo a favor de ambos cónyuges o compañeros permanentes.
7 Se recomienda tener en cuenta la fundamentada argumentación del Dr. Martin Bermúdez en el “manual sobre aplicación de la ley 1561 de 2012”
publicado por el Programa de formalización de la Propiedad Rural, en el sentido del error presente en la ley 1561 al equiparar a quien tiene una
inscripción a su nombre en falsa tradición, con un poseedor regular. El Dr. Bermúdez aconseja que también para el saneamiento de la falsa tradición
se debe demostrar posesión material de 10 años, (páginas 41 a 44).
8Artículo 778 Adición de posesiones. Sea que se suceda a título universal o singular, la posesión del sucesor principia en él; a menos que quiera
añadir la de su antecesor a la suya; pero en tal caso se la apropia con sus calidades y vicios. Podrá agregarse, en los mismos términos, a la posesión
propia la de una serie no interrumpida de antecesores.
5
Justicia ha reiterado en sentencias de casación que para sumar posesiones no se requiere ser un
poseedor regular..9 y que la agregación de posesiones se puede comprobar mediante cualquier medio
de convicción.
El artículo 6º de la Ley 1561 señala los requisitos para la aplicación de proceso verbal especial. 1.
Deben ser inmuebles no imprescriptibles o de propiedad de las entidades de derecho público,
4. Que el inmueble no se encuentre en áreas o zonas de alto riesgo no mitigable, en zonas o áreas
protegidas (Ley 2ª de 1959 y el Decreto 2372 de 2010), en áreas de resguardo indígena o de
propiedad colectiva de las comunidades negras u otros grupos étnicos, en zonas de cantera que hayan
sufrido grave deterioro físico, que las construcciones no se encuentren, en terrenos afectados por
obra pública, que el inmueble no se encuentre sometido a procedimientos administrativos agrarios de
titulación y aquellos que están dentro del régimen de propiedad parcelaria establecido (Ley 160 de
1994), que no se encuentre en zonas declaradas de inminente riesgo de desplazamiento o de
desplazamiento forzado, y que no esté destinado a actividades ilícitas.
El juez competente para conocer los procesos regulados por la Ley 1561 es en primera instancia, el
Juez Civil Municipal del lugar donde se hallen ubicados los bienes
Requisitos de la demanda. La demanda deberá cumplir los requisitos previstos en el estatuto general
de procedimiento vigente.
Además, el demandante deberá manifestar (lo que se entenderá realizado bajo la gravedad del
juramento) en la demanda que:
b) La existencia o no, de vínculo matrimonial con sociedad conyugal vigente o de unión marital de
hecho, con sociedad patrimonial legalmente declarada o reconocida. Se deberá allegar prueba del
9 “..para sumar posesiones no se requiere un poseedor regular; simplemente la transmisión de los derechos derivados de la posesión no está atada a
formalidad ninguna. Por modo que no tiene porqué mirarse qué cosas son las que se poseen, cuál es su naturaleza jurídica, para entrar a diferenciar
entre inmuebles y muebles, y por ahí derecho exigir que el negocio asuma las características y las formas que en cada caso son pertinentes; ni que, si
de posesión de bien raíz se trata, como venía señalándolo la jurisprudencia que hoy se rectifica, la transmisión por venta asuma la formalidad de la
escritura pública, según la preceptiva del artículo 1857 del Código Civil. No está bien entremezclar la transmisión de la simple posesión con la transmisión
del derecho de dominio; la citada norma se refiere a los títulos traslaticios de dominio, que es asunto extraño al fenómeno posesorio. Quien en condiciones
semejantes recaba la prescripción adquisitiva no está alegando que alguien quiso hacerlo dueño, sino que alguien quiso dejarlo poseer, y que
precisamente por faltarle esa condición de dueño es que viene a elevar la súplica de prescripción adquisitiva” . Puede consultarse en
http://190.24.134.121/webcsj/Documentos/Civil/Consulta/2009/Trimestre%202-2009/2009%20EXTRACTO%20JURISPRUDENCIAL%202%20Trim.pdf
las sentencias al respecto: SC-083-2007 [0800131030071998-00358-01] y 2003-00225-01 (15-04-2009)
6
estado civil del demandante, la identificación completa y datos de ubicación del cónyuge o
compañero(a) permanente
Declarar o reconocer legalmente la sociedad patrimonial de hecho entre los compañeros permanentes,
se puede hacer por una de tres formas (Art. 4 de la ley 54 de 1990)10 : 1. Por escritura pública ante
Notario por mutuo consentimiento de los compañeros permanentes. 2. Por Acta de Conciliación
suscrita por los compañeros permanentes, en centro legalmente constituido. De no existir estos
centros, se puede hacer ante el comisario de familia y si no existe este funcionario en el municipio, se
puede realizar al audiencia ante el Personero municipal o el Juez civil o promiscuo municipal11. 3.
Por sentencia judicial, mediante los medios ordinarios de prueba consagrados en el Código de
Procedimiento Civil, con conocimiento de los Jueces de Familia de Primera Instancia.
a) Certificado de Tradición y Libertad del Inmueble en donde consten las personas inscritas como
titulares de derechos reales principales sujetos a registro. El certificado de que no existen o no se
encontraron titulares de derechos reales principales sobre el inmueble objeto de este proceso verbal
especial, es ineficaz para el lleno de este requisito cuando se pretenda sanear un título de propiedad
que conlleve la llamada falsa tradición.
b) Los medios probatorios con que pretenda probar la posesión o la falsa tradición. Pueden utilizarse,
entre otros, documentos públicos o privados en los que conste la relación jurídica del demandante
con el inmueble, las constancias de pago de impuestos, servicios públicos, contribuciones,
valorizaciones, actas de colindancias o cualquier otro medio probatorio que permita establecer
la posesión alegada, sin perjuicio de las demás oportunidades probatorias a que tenga derecho;
10
Se entiende que a partir de la sentencia C 075 de 2007 de la Corte Constitucional, el régimen de protección contenido en la ley 54 de 1990 se aplica
a parejas del mismo sexo.
11
El artículo 31 de la Ley 640 de 2001 autoriza a que la conciliación extrajudicial en materia de familia, “podrá ser adelantada ante los conciliadores de
los centros de conciliación, ante los defensores y los comisarios de familia, los delegados regionales y seccionales de la Defensoría del Pueblo,
los agentes del ministerio público ante las autoridades judiciales y administrativas en asuntos de familia y ante los notarios. A falta de todos
los anteriores en el respectivo municipio, esta conciliación podrá ser adelantada por los personeros y por los jueces civiles o promiscuos
municipales”.
12
El citado “manual sobre aplicación de la ley 1561 de 2012” publicado por el Programa de formalización de la Propiedad Rural dedica todo su
capítulo 5 al certificado de tradición. Su lectura debe ser revisada a la luz de la Sentencia T 488 de 2014 en la que la Corte Constitucional ordena
acciones novedosas en casos de predios que no registran o no se encontraron para ellos antecedentes en el registro de instrumentos públicos. Sobre
estos temas este compendio volverá más adelante.
7
c) Plano certificado por la autoridad catastral competente13 que deberá contener: la localización
del inmueble, su cabida, sus linderos con las respectivas medidas, el nombre completo e
identificación de colindantes, la destinación económica, la vigencia de la información, la
dirección o el nombre con el que se conoce el inmueble rural en la región. En caso de que la
autoridad competente no certifique el plano en el término de 15 días hábiles, el demandante probará
que solicitó la certificación, manifestará que no tuvo respuesta a su petición y aportará al proceso el
plano respectivo;
d) Prueba del estado civil conforme a lo dispuesto en el literal b) del artículo 10 de la ley 1561.
1. Acceder en forma permanente, ágil y oportuna a los registros y bases de datos de instituciones 14.
5. Todos los mecanismos para evitar que se desvirtúen los fines y principios establecidos en la ley
(igualdad real de las partes, la gratuidad de la justicia, la simplicidad en los trámites, la celeridad de
los procesos, la oficiosidad, la inmediación, la sana crítica, la concentración de la prueba y el debido
proceso).
6. Verificar que el inmueble no esté destinado a actividad ilícita, ni se encuentre sometido al proceso
de restitución.
13Para los procesos acompañados por el Programa de Formalización de la Propiedad Rural del Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural, no aplica la
exigencia del plano certificado por la autoridad catastral. En virtud del artículo 12 inciso final de la Ley 1561 la identificación física del predio la aporta el
plano levantado por el Programa ministerial.
14
El Decreto presidencial 1409 del 31 de julio de 2014, reglamenta la Ley 1561 de 2012, otorgando facultades adicionales a los jueces competentes
para impulsar los procesos judiciales y les da acceso gratuito a los registros públicos administrados por las entidades que manejan información
requerida en los procesos verbales especiales a que se refiere la Ley 1561 de 2012.
15 Artículo 12 inciso final “En aquellas áreas donde se implemente el Programa Nacional de Formalización de la Propiedad Rural que lidera el Ministerio
de Agricultura y Desarrollo Rural, se levantarán los respectivos informes técnico-jurídicos, planos y actas de colindancias, las cuales serán valoradas por
el juez como prueba suficiente de la identificación, ubicación, situación jurídica, social, económica, uso y destinación del inmueble a formalizar”. Artículo
15. Parágrafo 1°. “Salvo en los casos previstos en el inciso final del artículo 12, el juez que practica la audiencia, se asesorará y acompañará de perito
para identificar el inmueble por sus linderos y cabida, y ordenará la práctica de las pruebas necesarias para lograr su plena identificación”.
8
Además, los gastos de notariado y registro de los títulos expedidos con apoyo del programa se
liquidan como acto sin cuantía (artículo 24) .
Los honorarios de los apoderados de los solicitantes de títulos dentro de los procesos serán fijados
por el juez en la sentencia y no podrán exceder de cinco salarios mínimos legales mensuales vigentes
(5 smlmv).
La duración del proceso no podrá ser superior a seis (6) meses para dictar sentencia de primera
instancia, a partir de la notificación del auto admisorio de la demanda a la parte demandada. Vencido
dicho término sin sentencia, el funcionario perderá automáticamente competencia para conocer del
proceso, El plazo para resolver la segunda instancia, no podrá ser superior a tres (3) meses, contados
a partir del recibo del expediente en la Secretaría del Juzgado.
A partir del año 2012, los artículos 76 y siguientes de la ley 1448 de 2011 (de víctimas y restitución
de tierras) regulan los procesos de restitución de tierras despojadas y abandonadas forzosamente.
- En 60 días (prorrogables por 30 días más) la Unidad Especial de Restitución decidirá sobre la
INCLUSIÓN O NO DEL PREDIO EN EL REGISTRO.
- Una vez incluido e inscrito el predio en el Registro, la Unidad (o la víctima a través de un abogado)
presentan la SOLICITUD DE RESTITUCIÓN ante el Juez Civil de Circuito especializado en
restitución de tierras donde esté ubicado el bien.
-
- El juez (civil de circuito) admitirá la solicitud, y si se reúnen los requisitos se adelantará el
PROCESO JUDICIAL. Si no hay personas que se opongan a la reclamación el juez dictará
sentencia.
- Si se presentan, dentro del proceso, personas que se oponen a la solicitud de restitución, éstos
tendrán la oportunidad de presentar pruebas. En este caso el Juez no decidirá sino que tramitará
el proceso y lo remitirá al Magistrado del Tribunal Superior de Distrito Judicial Sala Civil,
especializado en restitución de tierras para que éste dicte la sentencia.
- El Juez o Tribunal, según corresponda, dictará SENTENCIA JUDICIAL dentro de los cuatro meses
siguientes a la presentación de la solicitud.
9
- Cuando el fallo sea definitivo, dentro de los tres días siguientes se hará la ENTREGA MATERIAL
del predio a la persona restituida.
Los Jueces Civiles del Circuito, especializados en restitución de tierras, conocerán y decidirán en única
instancia los procesos de restitución de tierras y los procesos de formalización de títulos de despojados
y de quienes abandonaron en forma forzosa sus predios, en aquellos casos en que no se reconozcan
opositores dentro del proceso. Artículo 79 Ley 1448 de 2011)
Los Magistrados de los Tribunales Superiores de Distrito Judicial Sala Civil, especializados en
restitución de tierras, decidirán en única instancia los procesos de restitución de tierras, y los procesos
de formalización de títulos de despojados y de quienes abandonaron en forma forzosa sus predios, en
aquellos casos en que se reconozcan opositores dentro del proceso. Así mismo, conocerán de las
consultas de las sentencias dictadas por los Jueces Civiles del Circuito, especializados en restitución
de tierras.16
2.2 Sucesiones.
La formalización de la titularidad de un bien inmueble, a través de procesos de sucesión por vía judicial,
se encuentra regulado por el Artículo 586 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, así como en
el artículo 1312 y siguientes del Código Civil.
17
El documento “consideraciones para la formalización de la tenencia de bienes inmuebles en zonas de reserva forestal Ley 2/59, en su capítulo V la
informalidad en la tenencia de la tierra y los territorios, contiene una buena descripción sobre las relaciones informales con las tierras rurales y un
resumen con la caracterización de los procedimientos de titulación de baldíos y de sucesiones ilíquidas por vía judicial y notarial. Los otros
procedimientos allí reseñados han sido derogados.
18
El artículo 626 –c) de la Ley 1564 de 2012 (C.G.P) derogó el Decreto 508 de 1974.
10
2.2.2 Procesos administrativos de titulación o de adjudicación de baldíos.
Sea por adjudicación o por titulación de procesos inconclusos, se rige por la Ley 160 de 1994 y sus
decretos reglamentarios 2664 de 1994 y 982 de 1996. A partir de enero de 2016 a cargo de la Agencia
Nacional de Tierras. ANT.
Tramite a realizar:
Presentación de la solicitud
Verificación de requisitos
Acto administrativo para iniciar el procedimiento
Publicidad de la solicitud
Reconocimiento predial
Inspección ocular
Traslado del dictamen pericial
Fijación en Lista
Resolución de las oposiciones
Resolución de adjudicación
Registro de la Resolución
Para realizar este procedimiento se requiere lo siguiente: Deben estar presentes todos los herederos
y el cónyuge sobreviviente, o los cesionarios de ellos y los interesados deben obrar de común acuerdo.
Documentos necesarios:
Registro Civil de Defunción del causante.
Registro Civiles que acrediten el parentesco.
Registro civil de matrimonio si existe cónyuge sobreviviente.
Certificado de Tradición y Libertad de todos los bienes inmuebles.
Fotocopias de las escrituras públicas de los inmuebles.
Documento que pruebe el derecho sobre bienes muebles (vehículos, cuentas, bonos, acciones, etc.).
11
Paz y salvo de los inmuebles.
Documento soporte de cada uno de los pasivos del causante.
Documento con los inventarios y avalúo de los bienes.
Documento con el proyecto de partición.
Si aparece algún interesado diferente a los solicitantes, o si se presentan diferencias entre los
interesados, la actuación concluye y el notario debe remitir el expediente al juez civil competente.
12
El papel de los abogados en el procedimiento de formalización de la propiedad rural adoptado por el
Ministerio de Agricultura y Desarrollo rural a través de la Resolución N° 346 de 2013.
Esta guía además, refiere otros documentos de apoyo elaborados por el programa, presenta citas de
jurisprudencia relacionada y referencias a otros documentos pertinentes. Constituye un esfuerzo por
aportar a los procesos de inducción y capacitación a los abogados que prestan sus servicios a los
Grupos Técnicos de Formalización.
Es recomendable que los abogados al momento de leer este documento estén ya familiarizados con
el formato del concepto jurídico con análisis de antecedentes registrales (disponible en el sistema de
información web del PFPR).
El concepto se emite con base en la información del expediente conformado por el Programa de
Formalización de la propiedad rural, en la carpeta abierta para cada caso, la que, a estas alturas del
procedimiento, al menos debe contener:
Es indispensable que para la elaboración del concepto jurídico, el abogado cuente con una
copia del certificado de tradición del predio matriz, expedido en fecha lo más reciente posible y
realizar el análisis de antecedentes registrales correspondiente, para determinar la existencia o no de
13
titulares de derecho real principal de dominio. En caso de no existir antecedentes registrales con
titulares de derecho de dominio sobre el inmueble, esto debe verificarse a través del certificado
especial expedido por el Registrador de Instrumentos Públicos en tal sentido. A este punto se debe
llegar después de realizar, en esta primera etapa, la investigación a fondo de los antecedentes
jurídicos por parte de los abogados que prestan sus servicios al Programa de Formalización de la
Propiedad Rural19.
3.1.2 Descripción y explicación del formato de concepto jurídico con análisis de antecedentes
registrales20
A. Información General
1 a 4. Código de Archivo, nombre del solicitante, cédula del solicitante y nombre del
predio en la solicitud.
Estos datos los genera el sistema de información web del PFPR, que los toma del formulario de
solicitud ingresado al sistema. Es importante verificar la coincidencia de los datos del código de
solicitud y el nombre del predio, teniendo en cuenta que algunas personas presentan más de una
solicitud al PFPR. Así mismo, verificar nombres y apellidos completos del interesado, tal como
aparecen en la copia de la cédula que forma parte de la carpeta.
19
La Sentencia T 488 de 2014 proferida por la Corte Constitucional se refiere a la imprescriptibilidad de los baldíos e imparte órdenes sustanciales al
respecto. Más adelante en esta guía se hará una reseña n acerca de las ordenes de la sentencia y sobre la instrucción administrativa conjunta 13/2014 de
la SNR y el INCODER, expedida en cumplimiento de las órdenes impartidas. La guía de procedimiento del PFPR actualizada en febrero de 2016 caracteriza
las diversas situaciones que se pueden presentar frente a los antecedentes registrales y los eventuales baldíos.
20
Disponible en http://formalizacion.minagricultura.gov.co/guia-y-anexos/5-clasificaci%C3%B3n-de-solicitudes-y-elaboraci%C3%B3n-informe-preliminar
14
el interesado). Esta información es fundamental en la búsqueda de los antecedentes registrales del
predio solicitado en formalización21.
Se trata entonces de resumir, en este punto, información importante de las respuestas del solicitante
en los capítulos 2 y 3 del formulario, estas se refieren en el capítulo 2, al predio de mayor extensión
dentro del cual se encuentra el inmueble en cuestión (si aplica), colindantes, si el interesado cree que
es baldío y si ha iniciado trámite de titulación de baldíos. El capítulo 3 tiene preguntas sobre los
derechos que tiene el solicitante sobre el predio a formalizar y de manera detallada indaga acerca de
las maneras como llegó a tener tales derechos.
- Si el solicitante afirma creer que su predio es baldío, si ha iniciado trámite de titulación de baldíos
sobre el mismo y si además no se encuentran antecedentes registrales con titulares de derecho real
principal de dominio para el predio, estaríamos ante un eventual baldío, con lo cual lo que procede es
solicitar el certificado especial al registrador de instrumentos públicos, en el que este informe acerca
de la existencia o no de titulares de derecho real de dominio.
Nos indicaría también una eventual acumulación de pretensiones22 en un futuro proceso judicial y un
requerimiento de actividades previas a la formalización como la rectificación administrativa de área y
linderos. El nombre del predio de mayor extensión (pregunta 24) puede ser la llave para precisar si
existen varias solicitudes sobre el predio, lo cual es además importante para una eventual acumulación
21
Se aconseja a los abogados conocer en detalle tanto el formulario de solicitud
(http://formalizacion.minagricultura.gov.co/sites/default/files/proceso/4.2.FORMULARIO_SOLICITUD_FORMALIZACION.pdf )como el “instructivo solicitud
apoyo_ completo” disponible en http://formalizacion.minagricultura.gov.co/sites/default/files/proceso/4.3%20INSTRUCTIVO_SOLICTUD_APOYO.pdf
22
La carpeta documentos de interés para abogados del dropbox creado en la regional Sur para compartir información con los colegas de los GTFs,
contiene el documento “Acumulación subjetiva de pretensiones”, elaborada por Diana Hurtado abogada del GTF de Timbío, que aporta elementos sobre
beneficios y limitaciones de la figura, y registra la experiencia de uno de los procesos terminados en el municipio de Timbío, se invita a su lectura. La
acumulación es recomendada para los casos del programa de formalización de la propiedad rural.
15
de demandas si la ruta es judicial por ley 1561. Es común y recomendable además que tales
solicitudes estén a cargo del mismo abogado para la elaboración del concepto jurídico, por lo cual es
necesario tener en cuenta esta situación e informarla en el concepto o de otra manera al responsable
municipal, si esto no se ha reportado previamente con el análisis técnico preliminar, el cruce de
información y el reporte correspondiente.
El sistema de información web del PFPR facilita el agrupamiento de solicitudes que estén sobre
matrículas inmobiliarias comunes (también se puede agrupar por predios catastrales) para lo cual es
indispensable, una vez realizada la investigación sobre las matrículas inmobiliarias, verificar, actualizar
o registrar si es necesario, editando el formulario de solicitud en el sistema de información, el número
de matrícula inmobiliaria correcto del inmueble dentro del que se encuentre el predio solicitado en
formalización. Luego, generando desde el sistema web del PFPR, un reporte del resumen de
solicitudes, se pueden ordenar los números de matrículas inmobiliarias y determinar las solicitudes
que estén sobre una misma matrícula inmobiliaria.
El agrupamiento descrito tiene además importancia capital, como prevención a eventuales notas
devolutivas de títulos sin registrar, por ser el o las áreas que se titulan, mayores a las referidas en los
títulos y matriculas inmobiliarias. La información sobre área solicitada que se incluye en el concepto
jurídico con estudio de antecedentes registrales y el área señalada en los títulos es un indicador
importante sobre eventuales diferencias de áreas entre los títulos y la realidad en terreno.
En etapa posterior del trámite, es decir al momento de disponer de los planos para la formalización,
se determinará con precisión si la suma de las áreas medidas de predios solicitados sobre una misma
matrícula inmobiliaria es mayor al área del predio en el folio de matrícula y/o título de propiedad
correspondiente, hecho que obligaría en la mayoría de los casos a realizar trámites previos de
corrección de área ante la autoridad catastral. Aun desde el momento de la elaboración del concepto
jurídico en esta etapa inicial del procedimiento es conveniente hacer el ejercicio de suma y
comparación de áreas tomando en cuenta el área que cada solicitante ha informado que podría tener
su predio (Respuesta a la pregunta N° 29 del formulario de solicitud). Tendríamos ante una suma
mayor al área en los títulos, un llamado para tener en cuenta una eventual necesidad de trámite de
corrección de área si la medición en campo, confirma que el área sumada de los predios levantados
es mayor al área del título.
- En caso de existir varios solicitantes sobre el mismo predio, sin que sean estos esposos o
compañeros permanentes se hará la anotación siguiente en la casilla de motivación del concepto
jurídico: Predio con más de un solicitante.
-Se sugiere revisar con especial atención en el formulario de solicitud, las respuestas a las preguntas
del Capítulo 3: Derechos sobre el predio a formalizar, de la Nº 35 a 64. En ellas se encuentra una
sustancial fuente de información para la elaboración del concepto jurídico.
16
-Verificar la coherencia de las respuestas es también necesario, teniendo en cuenta la existencia de
preguntas de control que permiten establecer si el solicitante incurre en contradicciones en la
información que ha suministrado. Por ejemplo: si respondió a la pregunta 40 acerca de por qué no ha
hecho la escritura, que la razón es “porque falleció el vendedor (verdadero dueño)” y luego en la
pregunta 41 sobre si aún vive la persona que le vendió el predio, el solicitante indicó que Si, existe
entonces una contradicción (aunque esta debió ser detectada por quien en la “recepción de solicitudes”
tramitó el formulario en la jornada correspondiente, es posible que se le haya pasado).
- De otro lado, es conveniente tener en cuenta la edad del solicitante y relacionarla con el tiempo que
él informa sobre la explotación o habitación en el predio.
- Si a la pregunta 35 se ha marcado en la casilla porque actualmente paga por el uso del predio, esta
es una indicación de un posible caso de tenencia (por ejemplo un arrendatario) y no de posesión, con
las consecuencias que esto conlleva para la solicitud.
- Si la respuesta única marcada a la misma 35 es “porque vive en el” se debe recordar que la Ley
1561 entiende como una de las formas de posesión material, la vivienda rural (Art. 3°).
- Otra situación que resulta de una respuesta afirmativa sobre el registro del título como propietario
en la ORIP nos pone ante dos posibilidades principales: un caso que no requiere formalización pues
tiene el título debidamente registrado (no obstante lo anterior es válido que quien sea titular pretenda
refrendar o sanearlo a través de un proceso de prescripción adquisitiva23 ) o una situación de falsa
tradición.
- Si el solicitante respondió que si a las preguntas 37, 41 y 42, el vendedor era el verdadero dueño,
esa persona aún vive y está dispuesto a firmarle la escritura, se podría estar ante un caso cuya ruta
de formalización sea la de un trámite notarial, que deberá culminar con el registro. La ruta podría ser
23
Así lo recoge el manual sobre aplicación de la Ley 1561 publicado por el por el programa de Formalización de la propiedad rural Capitulo I- iii
Prescripción adquisitiva como forma de saneamiento de la propiedad, página 25. “1. La jurisprudencia también ha reconocido que el proceso de pertenencia
puede tener como finalidad el saneamiento del título de propiedad del demandante. Reconoce que quien es propietario de un inmueble puede adelantar un
proceso de pertenencia con lo cual saneará cualquier vicio que pueda existir en sus títulos de adquisición”
17
diferente si de la revisión del certificado de tradición del predio se establece que la persona que vendió
el bien al solicitante no es en la actualidad el propietario del predio o tiene a su nombre una inscripción
en falsa tradición.
- Las respuestas a las dos preguntas sobre los documentos que tiene el solicitante a nombre suyo
(38) o de otro (43), con relación al predio, pueden aportar información adicional sobre la persona que
es titular del derecho de dominio sobre el inmueble.
Este es uno de los componentes más importantes del concepto jurídico y debe plasmar el resultado
de la búsqueda de los antecedentes registrales del inmueble dentro del cual se encuentra el que se
solicita en formalización.
6. Tiene Antecedentes registrales con titular de derecho real principal. Quien elabora
el concepto jurídico debe señalar si el inmueble tiene o no antecedentes registrales con
titular de derecho real principal. Dependiendo de la respuesta se debe registrar la
información de los números 7 a 9 del concepto con análisis de antecedentes registrales 24.
La Corte Constitucional en la Sentencia T 488 de 2014 (varias veces referida en esta guía) tomó
decisiones impactantes acerca de sentencias de pertenencia proferidas sobre eventuales baldíos, lo
cual ha derivado en un llamado de atención sobre la necesidad de establecer de manera precisa los
antecedentes registrales de los inmuebles y sobre los procedimientos de formalización, atendiendo a
su naturaleza jurídica, privada o pública. Una reseña de tal decisión se presenta enseguida.
Los problemas jurídicos abordados por la Corte Constitucional en la T 488 de 2014 fueron: 1-
¿Trasgrede el ordenamiento constitucional y legal colombiano la declaración de prescripción
adquisitiva que efectúe un juez sobre un terreno baldío a través de un proceso de pertenencia? 2-
¿Vulnera los derechos fundamentales al debido proceso, la administración de justicia y la confianza
legítima la negativa de una Oficina de Registro de Instrumentos Públicos a inscribir un fallo judicial
que declare la pertenencia sobre un bien baldío?
En cuanto al Régimen jurídico aplicable a los baldíos refiere el artículo 102 de la Constitución Política
“El territorio, con los bienes públicos que de él forman parte, pertenecen a la Nación". Reitera la
distinción entre Bienes de uso público y Bienes Fiscales y la Imprescriptibilidad de bienes del Estado.
24La guía metodológica para la formalización masiva de la propiedad rural por barrido predial describe las modalidades de antecedentes registrales, o no
existencia de estos, que pueden encontrarse en inmuebles rurales en Colombia, con base en la sentencia T-488 de 2014 de la Corte Constitucional y la
instrucción conjunta N° 13 de 2014, de la SNR e Incoder.
18
Según el Art. 150- 18. Corresponde la congreso “dictar las normas sobre apropiación o adjudicación
y recuperación de tierras baldías”. Ley 160 de 1994 lo desarrolla y exige requisitos especiales para el
acceso a la propiedad por los trabajadores agrarios.
- El Incoder no cuenta con un inventario de bienes baldíos de la Nación. «..es altamente probable que
numerosas hectáreas de tierra estén siendo apropiadas por sujetos no beneficiarios del
sistema de reforma agraria y lo peor, que no haya cómo ejercer una auditoria efectiva ante esta falta
de datos confiables.¨»
- La excesiva concentración de las tierras. «Sin considerar siquiera los problemas de sub registro y
las posibles irregularidades en la adjudicación, el nivel de concentración de la tierra se hace manifiesto
cuando se observa que los predios con áreas adjudicadas menores a 1 hectárea representan 34.5%
del total de predios y el 0.15% del área, con 35.834 Ha. Por otro lado, los predios con más de 500
hectáreas representan casi el 40% del área adjudicada y el 1.11% de los predios, impulsando un
sistema de minifundio y latifundio que distorsiona el concepto de Unidad Agrícola Familiar (UAF)
propuesto desde la Ley 160 de 1994.»
INCODER. Reforma agraria. “ administrar en nombre del Estado las tierras baldías de la Nación y, en
tal virtud, adjudicarlas, así como llevar a cabo las acciones que correspondan conforme a las leyes en
los casos de indebida apropiación de tierras baldías“
“La misión del registrador no es la de un simple testigo pasivo “ Sigiloso a mas de cauto “ en
salvaguarda de la Fe Publica
En la Resolución del caso concreto, señala la Vía de hecho en la sentencia judicial de pertenencia
proferida por el Juzgado Promiscuo del Circuito de Orocué (Casanare) el 20 de noviembre de 2012.
19
Reconoce la Legalidad en la actuación del Registrador de Instrumentos Públicos de Paz de Ariporo y
ausencia de vulneración de derechos fundamentales al señor Gerardo Escobar Niño (demandante en
el proceso de pertenencia).
Revoca el fallo de tutela del Juez de familia y ordena al registrador que retire la inscripción realizada
en cumplimiento del fallo de tutela. Dejó sin efecto las actuaciones del proceso de prescripción
adquisitiva.
El Consejo Superior de la Judicatura debe investigar al Juez promiscuo del Circuito de Orocué
Al INCODER (hoy ANT) la recuperación de las tierras baldías irregularmente adjudicadas mediante
procesos de pertenencia. Debe informar: el número de procesos iniciados, la fase en la que se
encuentran y el cronograma de actuaciones a ejecutar.
A la SNR. Establecer directrices sobre la forma de proceder en casos similares y hacer un Informe con
copia a Fiscalía. Tal directriz general debe: a) Explicar la imprescriptibilidad de las tierras baldías
en el ordenamiento jurídico colombiano; b) Enumerar los supuestos de hecho y de derecho
que permitan pensar razonablemente que se trata de un bien baldío (por ejemplo que el bien no cuenta
con antecedentes registrales o la sentencia se dirija contra personas indeterminadas); y c) Diseñar
un protocolo de conducta para los casos en que un juez de la república declare la pertenencia sobre
un bien presuntamente baldío. Esta orden fue cumplida con la circular conjunta N° 13 del 2014 de la
SNR y el INCODER25
Además, cumpliendo órdenes de la T 488, el Decreto 1858 de 2015 que adiciona el decreto 1069 de
2015 único reglamentario del sector Justicia y del derecho, establece la asignación e identificación
registral a bienes baldíos sin antecedente registral, mediante la apertura de folios de matrícula
inmobiliaria.
De otra parte, en refuerzo de lo decido por las altas cortes, en con la normatividad vigente a partir
del 1 de enero de 2016, los procesos de pertenencia no pueden iniciarse con certificaciones del
25Las orientaciones de esta Instrucción conjunta han sido referidas en la guía metodológica para la formalización masiva de la propiedad rural por barrido
predial, del PFPR.
20
registro de instrumentos públicos en los que no consten titulares de derechos reales principales sujetos
a registro. Así lo establece el artículo 375 – 5 de la Ley 1564 de 2012, Código General del Proceso,
que ordena en los procesos de pertenencia “acompañar a la demanda un certificado del registrador
de instrumentos públicos en donde consten las personas que figuren como titulares de derechos reales
principales sujetos a registro. Cuando el inmueble haga parte de otro de mayor extensión deberá
acompañarse el certificado que corresponda a este. Siempre que en el certificado figure determinada
persona como titular de un derecho real sobre el bien, la demanda deberá dirigirse contra ella. Cuando
el bien esté gravado con hipoteca o prenda deberá citarse también al acreedor hipotecario o prendario”
Todo lo anterior para confirmar la necesidad de analizar a fondo los antecedentes registrales de los
inmuebles dentro de los cuales se encuentran aquellos solicitados para su formalización, es importante
entonces ofrecer orientaciones, complementarias a las de la guía metodológica del PFPR, sobre la
manera de hacer las valoraciones y verificaciones en la elaboración de los análisis jurídicos dentro
del procedimiento de formalización de la propiedad rural por barrido predial.
El trabajo de los abogados debe poner especial atención y dedicación a la exacta comprobación de la
identificación jurídica del inmueble solicitado en formalización, lo que se traduce en precisar la
matrícula inmobiliaria que corresponde al bien dentro del cual se encuentra el predio. En tal sentido
no deben esperar a que se realicen las visitas prediales para obtener la información necesaria. Lo
anterior hace necesario que haya certeza además sobre la identificación física precias del bien que se
pretende formalizar.
Es necesario desplegar un trabajo articulado e integral entre abogados, técnicos y sociales para llegar
a la identificación de la matricula inmobiliaria correspondiente, trabajo que implica comunicación
directa con los solicitantes, revisión conjunta de información, agudeza e imaginación en la indagación
necesaria y hasta calidades de historiadores y arqueólogos, para conseguir la información correcta 26.
Se insiste en que para la elaboración del concepto jurídico, el abogado cuente con una copia del
certificado de tradición del predio dentro del cual se encuentra el inmueble solicitado en formalización
26
Se han conocido en programa, diversos relatos sobre la práctica de “escarbar” en los archivos del sistema antiguo del registro de instrumentos
públicos y en los del geográfico (cartas catastrales de las primeras) en la búsqueda de los títulos y antecedentes registrales de los predios. La
Instrucción administrativa 01 de 2013 de la SNR se refiere a la aplicación y alcance de la Ley 1561 de 2012 y a la incorporación masiva de información
desde el antiguo sistema registral hacia el folio real de matrícula inmobiliaria.
21
(matriz en la mayoría de los casos), expedido en fecha lo más reciente posible. La metodología
reafirma además en la necesidad de acceder y consultar los títulos inscritos en el registro del inmueble
correspondiente. El llamado de atención, es en el sentido de verificar que tal certificado sea el que
corresponde al predio en cuestión.
Los abogados no deben creer a ciegas en la información que nos aporta la identificación catastral
preliminar del predio realizada en la jornada de recepción de solicitudes.
Existen múltiples ejemplos de los errores y equivocaciones que esto ha ocasionado, en especial
cuando no se encuentra un número de matrícula inmobiliaria vinculada en las bases de datos del
catastro, situación que ha hecho creer a muchos de manera equivocada, que el inmueble solicitado
en formalización no tiene antecedentes registrales27. En general, las zonas de formalización
declaradas hasta ahora en Colombia, son territorios donde ha existido propiedad privada. La
Resolución 112 de 2013 de la UPRA-MADR, definió criterios y lineamientos para la selección de las
zonas de formalización masiva, que incluyen la consulta de datos del registro de instrumentos públicos
y del catastro28.
Valoración de las fuentes de información para el análisis jurídico en la identificación del predio
y sus antecedentes registrales.
Así, se recomienda a los abogados tener en cuenta, en el orden siguiente los datos o informaciones a
los que se tiene acceso para la identificación jurídica del predio a formalizar, y preparar con toda la
confianza y certeza posibles, los conceptos jurídicos y las consiguientes demandas o minutas
necesarias para el proceso de formalización de la propiedad rural:
27
Ver Sentencia Corte Constitucional T- 488 de 2014 referida a procesos de declaración de pertenencia sobre predios sin antecedentes registrales o
a los que no le fueron encontrados tales antecedentes por parte del registro de instrumentos públicos. Las sentencias STC15027-2014. Radicación
N.°13001-22-13-000-2014-00290-01 y STC16151-2014, Radicación N° 11001-02-03-000-2014-02597-00, de la Corte Suprema de Justicia ordenan
relación con la revocatoria de sentencias de pertenencia proferidas sobre inmuebles sin historia registral, en cuyos procesos judiciales no se vinculó al
Incoder, para que esta entidad certificara sobre la naturaleza de baldío o No del Inmueble en cuestión
28
Entre otros: Datos de falsa tradición de las oficinas de registro de instrumentos públicos, y estadísticas de la Superintendencia de Notariado y
registro, mejoras por edificaciones en predio ajeno, e información de matrículas duplicadas o ausencia de matrícula en las bases de datos catastrales
22
En otras partes de este documento se hacen algunas recomendaciones que es válido
recordar, en situaciones (comunes entre los solicitantes del programa) como la existencia de
varias solicitudes sobre un mismo inmueble. Fuente sustancial es la información suministrada
por el interesado en el capítulo 3, preguntas 35 a 64 del formulario de inscripción al programa
de formalización de la propiedad rural (Si nos enfrentamos a solicitudes recibidas con una
versión anterior del formulario, es indispensable entrevistar al solicitante para conocer los
antecedentes de su posesión y de propietarios anteriores sobre el predio).
B. Los documentos aportados por el solicitante que dan cuenta de su relación jurídica con el
predio. En especial, certificado de tradición, escrituras públicas, documentos privados,
facturas o recibos de impuesto predial. Es necesario que los solicitantes alleguen en la primera
etapa del procedimiento, documentos en su poder, que se relacionan con el inmueble, en
especial cuando en tales papeles aparecen personas diferentes al interesado o sus
familiares.
D. El análisis del contexto local (veredal) relacionado con aspectos como la historia de la
conformación de la vereda, la existencia o no de grandes o medianas propiedades de las que
se fueron fragmentando predios, las referencias familiares en esas historias29.
Son frecuentes los casos en los que la vereda en sus inicios era parte de una, dos o pocas
grandes haciendas o fincas, y con el paso del tiempo fueron subdividiéndose hasta configurar
la situación actual.
29
En la novela “La Oculta” publicada a finales de 2014, Héctor Abad Faciolince, sintetiza (página 58) el ejercicio que nos corresponde: “Durante años
he investigado en libros, en viejos documentos que hay en la familia, y he visitado archivos catastrales, notarias, parroquias, para saberlo todo sobre la
finca. He hablado con historiadores, con curas; he leído, les he preguntado a los parientes más viejos, a las hermanas de mi papá, a los primos, a los
tíos, y a mi papá y al abuelo, cuando estaban vivos.”
23
E. La ubicación del predio y sus colindantes, realizada en la jornada de recepción de solicitudes
y marcada en el mapa base, o en las orto-fotos disponibles. Vale un comentario para esta
actividad que se realiza en la etapa inicial del procedimiento: Al momento de ubicar el predio
en la cartografía en compañía de los interesados y vecinos de la vereda, sería conveniente
concentrarse en la identificación del inmueble a partir de los puntos de referencia (arcifinios u
otros) que permitan la ubicación precisa en la cartografía, teniendo en cuenta las coordenadas
dentro de las que se sitúa el inmueble, sin preocuparse tanto por la validez de la adecuación
de esta ubicación con los predios catastrales y sus códigos prediales. Una fuente importante
de las imprecisiones e inconsistencias en la identificación jurídica de los inmuebles es
considerar como la última palabra, la anotación, durante la jornada de recepción, de números
catastrales y eventualmente de matrículas inmobiliarias en el formulario de solicitud, realizada
por los técnicos del GTF en ese momento. Lo anterior para decir que los números (catastral o
de matrícula inmobiliaria) que se registran en la jornada de recepción de solicitudes, pueden
no ser los que en realidad correspondan. Serían el resultado de una localización aproximada.
Se insiste en la recomendación de la primera parte de este punto 5 en cuanto a que la
precisión en la identificación física y ubicación inequívoca del predio solicitado, se plasma en
la orto foto y no tanto en el mapa base del catastro
F. La información de las bases de datos institucionales que sirven de insumo para el diagnóstico
técnico preliminar, en especial la de los registros 1 y 2 del IGAC y la información de la base
de datos del registro de instrumentos públicos.
a. El predio de referencia para los abogados será de manera principal, el que
corresponda a la información del registro de instrumentos públicos a través de un
número de matrícula inmobiliaria específica.
b. La información de los registros 1 y 2 del IGAC es tan solo una ayuda adicional, que
no la principal, para la identificación jurídica del inmueble. Ha ocurrido con más
frecuencia de la deseable, que la identificación preliminar que se basa en la
información del catastro, nos lleva al inmueble incorrecto, si tenemos en cuenta el
número de matrícula inmobiliaria asociada a dicho predio desde el catastro.
c. En algunos registros IGAC aparecen números de folio de matrícula inmobiliaria del
predio, que pueden ser tenidos en cuenta si el predio catastral del que se trata,
corresponde a la realidad en terreno, a la matrícula inmobiliaria correcta, y coincide
con la información aportada por los solicitantes.
d. El procedimiento más seguro y correcto en la búsqueda de la matrícula inmobiliaria
que corresponde al predio en cuestión, es el contrario a como por regla general se ha
procedido hasta ahora. Así, en adelante, la información de las bases de datos
institucionales (que han sido tenidas en cuenta de manera prioritaria la identificación
física y jurídica del predio) será considerada en el lugar que corresponde en el orden
de jerarquía en la revisión y análisis de las fuentes de información para el análisis
jurídico. En muchos casos, será a partir de la búsqueda e identificación del número
24
de matrícula inmobiliaria del predio en cuestión, que se puede llegar al número predial
(o código catastral del IGAC) que pueda corresponderle30
El punto con la reseña normativa y apuntes sobre identificación física y jurídica de predios, incluido en
esta guía, aporta las bases para precisar las diferencias entre la identificación física y la identificación
jurídica de los predios en el contexto del programa de formalización de la propiedad rural. Además,
las diversas prácticas de los Grupos técnicos de formalización, han permitido recoger algunas
estrategias y recomendaciones que sirven para lograr la identificación jurídica de los predios. Se
reseñan algunas a continuación:
c) Conocer el contexto general de la vereda e indagar sobre su historia (la ficha veredal puede
aportar información) implica un trabajo del gtf en conjunto (los colegas del área social y
técnicos con buena trayectoria en campo contribuyen mucho).
d) Entrevistas con los más ancianos de la vereda aportan información sobre los antecedentes
jurídicos de los predios.
30
Artículos 65 y 66 de la Ley 1579 de 2012 .Estatuto de registro de instrumentos públicos. Sobre la interrelación catastro registro y la manera como se
puede modificar la información jurídica en las fichas catastrales.
25
b. No se trata de transcribir todas y cada una de las anotaciones en el concpto jurídico,
pero sí de resaltar las anotaciones relevantes en el análisis jurídico en las
circunstancias del programa.
g) Certificados especiales del artículo 11 a) de la 1561 o 407 del CPC (este para pertenencias
en inmuebles mayores a una UAF) son necesarios, además de las situaciones reseñadas en
la guía de procedimiento, en casos de anotaciones confusas o incertidumbre sobre los titulares
de derechos reales principales.
h) Cada vez se instituye como una necesidad el que la guía de procedimiento determine que los
técnicos de los GTFs en apoyo a los abogados, hagan la representación gráfica, de los
linderos descritos en los títulos antecedentes (referidos en la matricula inmobiliaria o en los
propios títulos), sobre las orto-fotos. Tal reconstrucción de linderos de predios matrices será
la base sobre la que se superpongan los planos para la formalización resultantes de las visitas
prediales. Es muy útil este ejercicio para determinar aspectos como los siguientes:
i) Matrículas inmobiliarias de predios matrices a partir de las cuales se han abierto nuevas
matrículas, por segregaciones o ventas parciales. Facilita la ubicación física del bien
pretendido y establecer dentro de cual matricula se encuentra.
j) La identificación de linderos descritos en el título, sobre las bases y “mosaicos” elaborados
con los planos resultantes de las visitas prediales consigue puntualizar todas las solicitudes
que están dentro dentro del inmueble identificado por sus linderos en el certificado de tradición
(o en los títulos allí referidos). Esto asegura de manera inequívoca la matricula inmobiliaria
31
En especial, teniendo en cuenta lo ordenado por la Corte Constitucional en sentencia T-488 de 2014 y la instrucción administrativa conjunta N° 13 de
Noviembre de 2014 expedida por la SNR y el Incoder.
26
dentro de la cual se encuentran los predios medidos que están dentro de los linderos
generales plasmados en la información geográfica.
k) Inmuebles con áreas mal calculadas y así registradas en los títulos, los que una vez medidos
(los predios matrices) por el programa con tecnologías de la mayor precisión arrojan áreas
diferentes (muchas de las veces, menores). En estos casos, así se trate de rutas judiciales
para la formalización, se puede aplicar lo prescrito en el parágrafo del artículo 65 del estatuto
de registro de instrumentos públicos, modificado por el artículo 103 de la ley 1573 de 201532.
Explicando esta situación a jueces, notarios y registradores, se precisa que no se amenazan
ni quebrantan derechos de terceros, por cuanto no se están afectando predios diferentes al
que está identificado en la matricula inmobiliaria de que se trata.
l) Dentro de las estrategias para ubicar la matricula, están las de aprovechar al máximo y desde
otra perspectiva la información institucional con que cuenta el programa, como es consultar la
base de datos de la superintendencia de Notariado y Registro y las bases de datos de los
registros 1 y 2 del IGAC y el geoportal de esta autoridad catastral33, en averiguaciones que
van más allá de la generación de los documentos que acompañan el llamado antes
diagnóstico técnico preliminar.
a. Existen múltiples opciones para realizar esta búsqueda, que no es propiamente sobre
los datos de los propios solicitantes, lo cual es muy útil teniendo en cuenta, que en
muchas ocasiones la información de la que disponemos es precaria. Por ejemplo,
tenemos solo un nombre o apellido del anterior propietario o el nombre de la “finca”
de mayor extensión o el número de una escritura pública relacionada con el inmueble.
b. Así, además se puede hacer la consulta por el número predial y por el número de la
matrícula inmobiliaria, referidos por los solicitantes en el formulario de inscripción al
programa, o en las entrevistas sostenidas con ellos, por los integrantes del GTF.
La consulta se puede hacer por nombre y apellido de quien eventualmente tiene una
inscripción a su nombre en el registro de instrumentos públicos o por número de cédula,
32 Artículo 105. Rectificación administrativa de área y linderos. Modifíquese el parágrafo del artículo 65 de la Ley 1579 de 2012, el cual quedará así:
“Parágrafo. Cuando las autoridades catastrales competentes, en desarrollo de la formación y/o actualización catastral rural y urbana bajo la metodología de
intervención por barrido predial masivo con enfoque multipropósito, adviertan diferencias en los linderos y/o área de los predios entre la información
levantada en terreno y la que reposa en sus bases de datos y/o registro público de la propiedad, procederán a rectificar dicha información siempre y cuando
los titulares del derecho de dominio del predio y sus colindantes manifiesten pleno acuerdo respecto de los resultados de la corrección y esta no afecte
derechos de terceros o colinde con bienes imprescriptibles o propiedad de entidades de derecho público, bienes de uso público, bienes fiscales, bienes
fiscales adjudicables o baldíos o cuya posesión, ocupación o transferencia estén prohibidas o restringidas por normas constitucionales o legales.
En esos casos, no existiendo conflicto entre los titulares y una vez verificado por la correspondiente autoridad catastral que lo convenido por ellos se
ajusta a la realidad física encontrada en terreno, el Registrador de Instrumentos Públicos rectificará conforme a ello la información de cabida y linderos de
los inmuebles que repose en sus folios de matrícula inmobiliaria, sin que para ello se requiera de orden judicial.
El procedimiento para la corrección administrativa de linderos y área por acuerdo escrito entre las partes, así como los eventos en los que no sea aceptada,
será objeto de reglamento por parte del Gobierno nacional”.
33 http://geoportal.igac.gov.co/ssigl2.0/visor/galeria.req?mapaId=23.
En el siguiente enlace se puede ver un tutorial para la consulta del Geoportal y para
nuestro caso, la herramienta es consultar predio (minuto 3 en adelante)
http://geoportal.igac.gov.co/mapas_de_colombia2/Ayudas/catastro_SNC/visor.htm
27
o por el nombre del predio, o por el número de la escritura pública o documento registrado.
Ya existe una propuesta de consulta de información como la referida, a ser incorporada
en el sistema de información web del programa.
9. N° de matrícula inmobiliaria. En este punto del concepto jurídico se debe incluir el N° que
corresponde a la matrícula del inmueble (s) dentro del cual se encuentre el que se pretende formalizar.
Es el resultado de toda la búsqueda de los antecedentes registrales y la identificación jurídica del
predio y debe ser precisa y sin errores, de allí las recomendaciones y referencias previas en esta parte
de la guía y del concepto jurídico.
10. N° catastral asociado al FMI (Folio de matrícula inmobiliaria). La realidad de la falta de armonía
entre registro y catastro en Colombia, nos muestra que muchos folios de matrícula inmobiliaria y sus
certificados de tradición no incluyen información (y en no pocos casos cuando la incluyen es errónea)
sobre el código catastral que corresponde al inmueble. Se sugiere en este punto del concepto incluir
el N° de código catastral que aparece en el certificado de tradición. Si no aparece información del
código catastral en el certificado, no debería incluirse uno que el PFPR haya podido asociar al predio
a través de otros medios. Si existe completa certeza en el PFPR sobre el N° catastral correspondiente
que no está en el certificado y se incluye en el concepto, debería aclararse en el espacio para la
motivación del concepto jurídico. Lo anterior para evitar confusiones posteriores y en especial a los
notarios, jueces y registradores de instrumentos públicos.
- Al revisar las preguntas del formulario, que se refieren a una sucesión (herencia en los términos del
formulario) en las preguntas 35 y 44 a 51 revisar en detalle si de los documentos aportados se puede
establecer que quien antecedió al solicitante en su derecho sobre el predio, ha fallecido, el tiempo
34
Aunque si se acoge la interpretación que ofrece el manual sobre la Ley 1561 citado en la nota de pie de página 3 de este documento, sobre el tiempo
de posesión de 10 años requerido tanto para sanear la falsa tradición como para la titulación de la posesión le restaría relevancia a la observación
planteada en cuanto al análisis del caso.
28
transcurrido a partir de este hecho (para tener en cuenta el tiempo de prescripción para la petición de
la herencia) y la calidad de propietario que debía ostentar.
Es común encontrar casos donde los campesinos hablan de herencia cuando han recibido donaciones
de sus padres, quienes aún viven. Algunos de los responsables de llenar los formularios (“receptores
o agentes locales) no tienen claridad al respecto y pueden registrar información en este punto del
formulario, sin que en realidad se trate de una sucesión.
- Si se trata de una herencia y el formulario reporta que la totalidad de los herederos están de acuerdo,
se trataría de un caso de “sucesión notarial”.35 Al respecto, de posibles trámites de sucesiones, lo
que se encuentra en la práctica son muchos casos en los que los causantes han muerto muchos años
atrás, algunos de sus herederos a su vez han dejado este mundo y otros se han ido a buscar destino
en otros lares, lo que hace complejo y costoso adelantar el trámite de las sucesiones. En estos casos
se revisa y eventualmente se recomienda si una ruta de formalización a partir de la posesión en
aplicación de la ley 1561 de 2012 sería la más adecuada para el solicitante.
- En las peguntas 33 y 34 si la respuesta es que el solicitante si ha iniciado algún trámite para formalizar
su título, y el tipo de trámite, debe advertirse esta situación en el espacio para la motivación del
concepto y se debe fijar la atención sobre cuál de los trámites ha iniciado, esto puede aportar
información para la definición del concepto. Esta como otras respuestas del formulario pueden ser una
invitación para que el abogado a cargo de la elaboración del concepto jurídico preliminar, haga
una llamada telefónica al solicitante, para pedirle información más detallada sobre su
respuesta. Las experiencias de colegas de los GTFs dejan ver que una corta conversación telefónica
con el solicitante, en medio de la elaboración del concepto jurídico, aporta información que no aparece
en el formulario.
- Ante una respuesta afirmativa acerca de la solicitud de inscripción en el registro de tierras despojadas
y abandonadas forzosamente (pregunta 63 del formulario) es pertinente, señalarlo así en el concepto
jurídico preliminar. Esto facilitará al GTF (Grupo técnico de formalización) aplicar lo dicho en el punto
5.3 de la guía de procedimiento. “Cuando el predio solicitado esté en el Registro de tierras despojadas
y abandonadas forzosamente definido en la Ley 1448 de 2011, o se encuentran indicios de que se
trate de un posible caso de despojo, no incluido aún en este Registro, se informará a la Unidad
Administrativa Especial de gestión de Restitución de Tierras despojadas. En los casos en los cuales
la Unidad de Restitución se vincule al GTF para acompañar a las víctimas del despojo y aprovechar
la logística que el Programa de Formalización ha instalado en la Zona, se continuará el procedimiento
de formalización; en caso contrario, se remitirá la documentación recaudada a la Unidad de Restitución
y se informará al interesado”.
- Si el solicitante tiene cédula cafetera y recibe asistencia técnica por parte de la federación de
cafeteros, (60 y 61 del formulario de inscripción) estaríamos ante un indicio adicional de la eventual
35
Acerca del trámite de sucesión notarial se puede consultar el documento elaborado por la Abogada Gina Paola Robles disponible en el p9 del dropbox
(dentro de la carpeta proceso de formalización) compartido por el Programa.
29
posesión que se ejerce sobre el predio. Es relevante señalar la conveniencia de contar, en esta etapa
del procedimiento, con un reporte de información institucional de los comités de cafeteros sobre los
censos de productores cafeteros inscritos en sus bases de datos, tiempos de vigencia, predios
registrados por los campesinos, y otras informaciones que puedan aportar elementos probatorios
sobre la posesión ejercida por cada uno de los cafeteros que se han inscrito en el programa de
formalización de la propiedad rural.
- Así, las preguntas del capítulo 3 del formulario de inscripción al programa aportan información
fundamental a los abogados sobre la eventual posesión del predio en los términos requeridos por la
Ley 1561 de 2012 y otras normas aplicables y será ineludible analizarla a fondo al momento de
elaborar el concepto jurídico preliminar.36
- Al final, de la sección 4 del formulario sobre documentos que aporta el solicitante, es importante que
los abogados revisen en detalle la lista de chequeo de los documentos allí relacionados, es evidente
que en numerosos casos las personas encargadas de registrar la información no han tenido el cuidado
necesario para hacerlo y aparecen muchos documentos y numero de folios relacionados, sin que luego
aparezcan anexos al formulario. Es necesario entonces, al momento de hacer en el concepto jurídico
preliminar, el registro de la información requerida para continuar la ruta de formalización, tener en
cuenta la situación descrita con el objeto de ser precisos al señalar los documentos o datos que allí
aparecen relacionados.
***
concepto preliminar sobre ruta de formalización debe ser consecuencia de los puntos anteriores del
formato, es decir de lo señalado en la “clasificación según categorías” y de la “revisión previa de
requisitos legales básicos”. Este es el componente central del concepto que se emite y es importante
abundar en algunas sugerencias que aportan a su realización.
Lo primero es recordar lo que señala en este punto la guía de procedimiento del programa de
formalización de la propiedad rural en el número 5.3 así:
“Clasificación por viabilidad y ruta de formalización: Una vez recibido el informe técnico, el abogado
a cargo realiza una clasificación de las solicitudes, determinando de acuerdo a la información
recopilada su viabilidad o inviabilidad e identificando para cada una de ellas la ruta a seguir, de no ser
posible tal clasificación, se requerirá información adicional al solicitante, relativa a la relación jurídica
de la persona con el inmueble.
Con los elementos disponibles, los casos viables se clasifican en una de las siguientes categorías:
Titulación de la posesión material ley 1561
Saneamiento falsa tradición ley 1561
Pertenencia.
36
El coordinador municipal del GTF de Popayán, Rosalino Varela escribió una propuesta de manual de usuario del formulario de solicitud (no ha sido
publicado) que contiene instrucciones detalladas y definiciones necesarias dirigidas a los receptores o apoyos locales encargados de la tramitación de los
formularios en la jornadas de recepción. Es conveniente su lectura y manejo también por los abogados de los GTFs
30
Sucesión judicial.
Sucesión notarial.
Escritura pública de compraventa.
Escritura pública de donación.
Registro de título en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.”
A pesar de que las categorías que aparecen en esta parte del formulario son de conocimiento de los
abogados, es conveniente presentar algunas definiciones de las mismas (con el objetivo de unificar
criterios al respecto).
Poseedor: (Artículo 762 Código civil) La posesión es el disfrute de una cosa determinada con ánimo
de señor o dueño (sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo, o por otra
persona que la tenga en lugar y a nombre de él).
Tenedor: (Artículo 775 Código Civil). Se llama mera tenencia la que se ejerce sobre una cosa, no
como dueño, sino en lugar o a nombre del dueño. El acreedor prendario, el secuestre, el usufructuario,
el usuario, el que tiene derecho de habitación, son meros tenedores de la cosa empeñada,
secuestrada o cuyo usufructo, uso o habitación les pertenece. El arrendatario es otro de los llamados
meros tenedores.
Poseedor con falsa tradición: Es quien estando dentro de la definición de poseedor, tenga además
“título registrado a su nombre con inscripción que conlleve la llamada falsa tradición, tales como la
enajenación de cosa ajena o la transferencia de derecho incompleto o sin antecedente propio, de
conformidad con lo dispuesto en la ley registral, lo saneará, siempre y cuando cumpla los requisitos
previstos en esta ley” (Artículo 2° inciso 2 Ley 1561 de 2012).
Es imperioso que esta clasificación corresponda a la comprobación de que el solicitante tiene inscrita
a su nombre una falsa tradición. Consultando el nuevo estatuto de registro de instrumentos públicos
(Ley 1579 de 2012, artículo 8º parágrafo 3ª) para la calificación de los documentos, describe la
naturaleza jurídica de los actos sujetos a registro y diferencia el 01 Tradición. “para inscribir los títulos
que conlleven modos de adquisición, precisando el acto, contrato o providencia”… del “06. Falsa
Tradición: para la inscripción de títulos que conlleven la llamada falsa tradición, tales como la
enajenación de cosa ajena o la transferencia de derecho incompleto o sin antecedente propio, de
conformidad con el parágrafo 2° de este artículo”, el que a su vez señala “Parágrafo 2°. La inscripción
de falsa tradición sólo procederá en los casos contemplados en el Código Civil y las leyes que así lo
dispongan”. (La numeración asignada por el registro de instrumentos públicos se llama en este caso,
codificación o código de los actos o negocios jurídicos) La Ley 1561 de 2012 exige este requisito para
31
considerar como sujeto del derecho a sanear la falsa tradición.37 Entonces, vamos a entender que la
falsa tradición no se considera un modo de adquisición del dominio. 38
Ocupante de predio Baldío: “Ocupante: Se define como tal a la persona y su familia, que haya
desarrollado su actividad económica o productiva o hubiera tenido su lugar de asentamiento dentro de
un terreno baldío, susceptible de adjudicación de conformidad con la ley.” (Artículo 36 Decreto 4829
de 2011).
Código Civil: “ARTICULO 675. BIENES BALDIOS. Son bienes de la Unión todas las tierras que
estando situadas dentro de los límites territoriales carecen de otro dueño.”
“Baldíos: Son terrenos rurales que no han salido del patrimonio de la Nación, y no han tenido un
dueño particular. Se incluyen aquellos predios que, habiendo sido adjudicados, vuelven al dominio del
Estado.” (Artículo 36 Decreto 4829 de 2011)
Herencia sin legalizar, testada o intestada: El solicitante está en un predio que es parte de la
sucesión no liquidada de un familiar del cual, por derecho puede ser heredero.
Código Civil. ARTICULO 1010. ASIGNACIONES POR CAUSA DE MUERTE. Se llaman asignaciones
por causa de muerte las que hace la ley o el testamento de una persona difunta, para suceder en sus
bienes.
ARTICULO 1011. HERENCIAS Y LEGADOS. Las asignaciones a título universal se llaman herencias,
y las asignaciones a título singular, legados. El asignatario de herencia se llama heredero, y el
asignatario de legado, legatario.
ARTICULO 1012. APERTURA DE LA SUCESION. La sucesión en los bienes de una persona se abre
al momento de su muerte en su último domicilio, salvo los casos expresamente exceptuados.
Ocupante de bien fiscal. Acogiendo la definición de ocupante citada antes (para el caso de baldíos)
se entiende por tal, a la persona que haya desarrollado actividad económica o productiva o hubiera
tenido su lugar de asentamiento dentro de un bien fiscal. El artículo 674 del Código Civil dispone: “Los
bienes de la Unión cuyo uso no pertenece generalmente a los habitantes, se llaman bienes de la Unión
o bienes fiscales”.
37
Quien tenga título registrado a su nombre con inscripción que conlleve la llamada falsa tradición, tales como la enajenación de cosa ajena o la transferencia
de derecho incompleto o sin antecedente propio, de conformidad con lo dispuesto en la ley registral, lo saneará, siempre y cuando cumpla los requisitos
previstos en esta ley. Art. 2° Ley 1561.
38
Al respecto el manual sobre aplicación de la ley 1561 publicado por el programa de formalización de la propiedad rural nos aporta una interpretación
cautelosa frente al tiempo requerido para sanear la llamada falsa tradición (pags 40 a 44). El manual se puede descargar de:
http://formalizacion.minagricultura.gov.co/publicaciones
32
propiamente dichos: son aquellos cuya propiedad pertenece a las entidades de derecho público de
carácter nacional, departamental o municipal y destinados para su funcionamiento o que prestan un
servicio público. Bienes fiscales adjudicables: son los bienes inmuebles del Estado destinados a ser
adjudicados a las personas que cumplan los requisitos establecidos en la Ley”. (Página 15) 39
El solicitante adquirió (a título de compraventa, permuta o donación por ejemplo) la posesión del predio
de quien es propietario del mismo, pero no ha cumplido las formalidades exigidas por la ley para la
transmisión del derecho de dominio de un inmueble. En este caso no se ha realizado el negocio jurídico
a través de Escritura Pública y no se ha inscrito el título traslaticio de dominio en el registro de
instrumentos públicos40.
Indicio de despojo o con medida de protección. En este caso, los documentos de la carpeta
señalan síntomas de despojo41 o al revisar la copia del certificado de tradición se ha establecido que
tiene inscrita una medida de protección42 establecida en la Ley 388 de 1987. Si el solicitante en este
caso ha respondido con un SI a la pregunta 63 del formulario de inscripción al programa, es casi
seguro que se trate de una solicitud de competencia de la Unidad de gestión y restitución de tierras
despojadas y que es casi seguro, el programa de formalización de la propiedad rural no seguirá
atendiendo.
Es conveniente también señalar algunos puntos sobre la manera de señalar cuales de los requisitos
allí plasmados se cumplen hasta este momento del proceso, para la solicitud cuyo concepto jurídico
preliminar se está elaborando.
39
Disponible en:
http://www.minvivienda.gov.co/Vivienda/Desarrollo%20urbano%20y%20territorial/Planes%20de%20ordenamiento/Gu%C3%ADa%20Saneamiento%20y%
20Titulaci%C3%B3n%20de%20la%20Propiedad%20P%C3%BAblica.pdf
40
ARTICULO 756. TRADICION DE BIENES INMUEBLES. Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en la oficina
de registro de instrumentos públicos. Estatuto de registro de instrumentos públicos. Ley 1579 de 2012 Artículo 2° Objetivos. El registro de la propiedad
inmueble tiene como objetivos básicos los siguientes: a) Servir de medio de tradición del dominio de los bienes raíces y de los otros derechos reales
constituidos en ellos de conformidad con el artículo756 del Código Civil
41
Ley 1448 de 2012. ARTÍCULO 74. DESPOJO Y ABANDONO FORZADO DE TIERRAS. Se entiende por despojo la acción por medio de la cual, aprovechándose
de la situación de violencia, se priva arbitrariamente a una persona de su propiedad, posesión u ocupación, ya sea de hecho, mediante negocio jurídico,
acto administrativo, sentencia, o mediante la comisión de delitos asociados a la situación de violencia. Se entiende por abandono forzado de tierras la
situación temporal o permanente a la que se ve abocada una persona forzada a desplazarse, razón por la cual se ve impedida pa ra ejercer la
administración, explotación y contacto directo con los predios que debió desatender en su desplazamiento durante el periodo establecido en el artículo 75.
(Desde el 1° de enero de 1991 hasta el 10 de junio de 2021).
42
”Ley 388 de 1997. Artículo 19 El Incora llevará un registro de los predios rurales abandonados por los desplazados por la violencia e informará a las
autoridades competentes para que procedan a impedir cualquier acción de enajenación o transferencia de título de propiedad de estos bienes, cuando tal
acción se adelante contra la voluntad de los titulares de los derechos respectivos”. Lo anterior se traduce en una inscripción en la matrícula inmobiliaria.
(Ver artículo 8 parágrafo 3° de la Ley 1579 de 2012 Estatuto de registro de instrumentos Públicos.)
33
Predio con antecedentes notariales. De los documentos acopiados en la carpeta se puede
establecer que existe alguna escritura pública relacionada con el inmueble (por lo general un predio
de mayor extensión o matriz) que se solicita en formalización. Dentro del diagnóstico técnico preliminar
en el N° 4 Información de oficina de registro de instrumentos públicos podemos encontrar referencias
a escrituras públicas relacionadas con el predio, el solicitante ha respondido que lo compró por
escritura pública en la pregunta 38 del formulario de inscripción al programa, o en la pregunta 43 ha
mencionado que tiene una escritura pública a nombre de otra persona, o en la 55 (relacionada con la
donación). El solicitante ha aportado copia de una escritura pública relacionada con el predio o la copia
de un certificado de tradición en la que se han anotado escrituras públicas relacionadas con el predio.
Predio con antecedentes registrales. De manera similar al requisito anterior, de los documentos de
la carpeta se determina que existe información del registro de instrumentos públicos (al menos el N°
de matrícula inmobiliaria) sobre el inmueble en cuestión. Dentro del diagnóstico técnico preliminar en
el N° 4 Información de oficina de registro de instrumentos públicos podemos encontrar (si existe hasta
ese momento) el número de matrícula inmobiliaria según IGAC y el número de matrícula inmobiliaria
según la solicitud presentada. Otros elementos que permiten vislumbrar antecedentes registrales, son
una respuesta afirmativa a la pregunta 39 en el sentido de haber registrado el título que ha dicho tener
a su nombre, o si en la respuesta 55 dijo tener una escritura pública registrada como respaldo de la
donación recibida o si el solicitante ha aportado copia del certificado de tradición del inmueble.
Es fundamental que para la elaboración de este concepto jurídico, el abogado disponga de una copia
del certificado de tradición del predio dentro del cual se encuentra el inmueble solicitado en
formalización (matriz en la mayoría de los casos), expedido en fecha lo más reciente posible. El
llamado de atención, es en el sentido de verificar que tal certificado sea el que corresponde al predio
en cuestión.
Los abogados no debemos creer a ciegas en la información que nos aporta la identificación física
preliminar del predio43 que está en el diagnóstico técnico preliminar, ni en la información asociada a
este diagnóstico (registros 1 y 2 IGAC, y extracto de la base de datos de la ORIP, cuando esta última
tiene como fuente del número de matrícula inmobiliaria, la base de datos de IGAC).
Posesión material del predio de manera ininterrumpida por más de diez (10) años o por mas de
cinco (5 años) o por menos de cinco años. La principal fuente de información para calificar estos
requisitos, es el formulario de inscripción del solicitante y en particular sus respuestas a las preguntas
35, 58, 59, 60, 61 y 68. Además, si el solicitante ha aportado documentos que permitan establecer la
posesión y el tiempo de la misma (documento privado que indica relación con el predio, facturas o
soportes de pago de impuesto predial o servicios públicos correspondientes al predio, declaraciones
extra procesales sobre la posesión, certificaciones de “sana posesión…)
43
Ver en este documento, el apartado acerca de Reseña Normativa y apuntes sobre identificación física y jurídica de predios disponible para los
abogados de los GTFs.
34
Posesión de manera pacífica y pública y del predio. En este punto la calificación depende de las
respuestas del solicitante a las preguntas citadas en el anterior y de documentos aportados como los
de “sana posesión” o declaraciones extra proceso sobre la posesión. Las jornadas colectivas
realizadas hasta el momento (de socialización y de recepción de solicitudes) permiten apreciar el
contexto de la vereda y hacerse a una opinión acerca de si se cumple de manera general este requisito
para los solicitantes de la misma. Lo anterior porque aun en esta etapa inicial del proceso se pueden
conocer quejas o acusaciones que pueden romper con las características exigidas de sosiego y
publicidad que en cada caso deben acompañar a la posesión que pretende convertirse en propiedad.
Ocupación de conformidad con la Ley 160 de 1994. Este será el caso en que el solicitante
respondió SI a la pregunta 31 del formulario de inscripción al programa y no existe entre los
documentos de la carpeta (ejemplo en el diagnóstico técnico preliminar) alguno (s) que indique
antecedentes notariales o registrales sobre el mismo predio.
Ya se ha mencionado que en esta etapa, el abogado contará con el diagnóstico técnico preliminar,
resultado del cruce de información institucional disponible en el programa, acerca de los siguientes
puntos:
35
Reporte acerca de si el predio se encuentra o no dentro de zonas en las que no se puede
adelantar el proceso de formalización o existen restricciones al respecto por ejemplo: que está
en área de parques Nacionales Naturales, territorios indígenas o de comunidades negras,
Zonas de Reserva Forestal, zonas de explotación de recursos naturales no renovables, zonas
de riesgo.
Tal diagnóstico técnico preliminar indica si la solicitud es viable, es decir si no existen restricciones o
por el contrario, registra las restricciones que se encontraron tras el análisis del cruce de información
realizado. Si bien este diagnóstico aborda elementos de alcance jurídico, no constituye como tal un
concepto de viabilidad jurídica, el cual se debe aportar por el abogado al momento de emitir el
concepto jurídico preliminar.
1. Todos aquellos casos que se encuentran dentro de las situaciones de informalidad consideradas
por el programa (la guía de procedimiento detalla los tipos de informalidad), tales como:
2. La información incorporada hasta ese momento al expediente permite conceptuar que cumple con
los requisitos legales básicos para lograr la formalización del predio según las diferentes rutas jurídicas
posibles.
36
posesiones44). El apartado de tipología analizada aporta en la categoría Inviable- limitación de dominio
una situación adicional de inviabilidad.
Es conveniente recordar que el artículo 6 numeral 4 de la Ley 1561 de 2012 establece como requisito
para su aplicación que el inmueble no se encuentre en áreas o zonas de alto riesgo no mitigable, en
zonas o áreas protegidas (Ley 2ª de 1959 y el Decreto 2372 de 2010), en áreas de resguardo indígena
o de propiedad colectiva de las comunidades negras u otros grupos étnicos, en zonas de cantera que
hayan sufrido grave deterioro físico, que las construcciones no se encuentren, en terrenos afectados
por obra pública, que el inmueble no se encuentre sometido a procedimientos administrativos agrarios
de titulación y aquellos que están dentro del régimen de propiedad parcelaria establecido (Ley 160 de
1994), que no se encuentre en zonas declaradas de inminente riesgo de desplazamiento o de
desplazamiento forzado, y que no esté destinado a actividades ilícitas. Es necesario advertir que
algunas de las situaciones descritas en este numeral no implican inviabilidad de la solicitud para la
formalización, lo que indica es que en esos casos la ruta de formalización no es el proceso judicial
previsto en la ley 1561 de 2012. Por ejemplo cuando se trata de los trámites que deben surtirse ante
el Incoder o en virtud de la ley de víctimas y restitución de tierras.
Si existe duda sobre la viabilidad o no, el concepto jurídico en el apartado de tipología analizada
señalará la opción de condicionado, según corresponda. Por ejemplo en el caso de un poseedor que
no cumple con el tiempo mínimo requerido en la ley, será necesario obtener más información para
establecer si el solicitante puede alegar, con fundamento, la suma de posesiones dentro del proceso
judicial.
Sugerencias generales para la emisión del concepto preliminar sobre ruta de formalización.
Medidas Cautelares
Clasificada la solicitud en alguna de las rutas previstas, el abogado indicará en el concepto jurídico, si
sobre el bien existe alguna limitación al dominio45. Lo anterior se podrá establecer a partir de la
información de la base de datos de la ORIP reportada en el diagnóstico técnico preliminar o de la copia
del certificado de tradición del inmueble disponible en la carpeta de la solicitud.
44 En cuanto a la prueba de la suma de posesiones la Corte Suprema de Justicia en sentencia de casación Exp. N° 2518331939912003-00225-01 reafirma la
decisión de no exigir la posesión regular ni las formalidades que la preceden, para sumar posesiones. Citada en el extracto jurisprudencial año 2009 que
resume: “Reitera la Corte la sentencia de 5 de julio de 2007 en el entendido de que para sumar posesiones no se requiere un poseedor regular; simplemente
la transmisión de los derechos derivados de la posesión no está atada a formalidad ninguna. Por modo que no tiene porqué mirarse qué cosas son las que se
poseen, cuál es su naturaleza jurídica, para entrar a diferenciar entre inmuebles y muebles, y por ahí derecho exigir que el negocio asuma las características
y las formas que en cada caso son pertinentes; ni que, si de posesión de bien raíz se trata, como venía señalándolo la jurisp rudencia que hoy se rectifica, la
transmisión por venta asuma la formalidad de la escritura pública, según la preceptiva del artículo 1857 del Código Civil. No está bien entremezclar la
transmisión de la simple posesión con la transmisión del derecho de dominio; la citada norma se refiere a los títulos traslaticios de dominio, que es asunto
extraño al fenómeno posesorio. Quien en condiciones semejantes recaba la prescripción adquisitiva no está alegando que alguie n quiso hacerlo dueño, sino
que alguien quiso dejarlo poseer, y que precisamente por faltarle esa condición de dueño es que viene a elevar la súplica de prescripción adquisitiva”.
Sentencia descargable de la subcarpeta doctrina y jurisprudencia de la carpeta documentos de interés para abogados, compartida con los abogados de la
regional sur del programa de formalización de la propiedad rural.
45
Código Civil. ARTICULO 793. MODOS DE LIMITACION. El dominio puede ser limitado de varios modos: 1o.) Por haber de pasar a otra persona en virtud
de una condición. 2o.) Por el gravamen de un usufructo, uso o habitación a que una persona tenga derecho en las cosas que pertenecen a otra. 3o.) Por las
servidumbres.
37
Según la Ley 1579 de 2012 las limitaciones al dominio se clasifican, para electos de la calificación
(análisis jurídico, examen y comprobación de que reúne las exigencias de ley para acceder al registro
art. 16) con la descripción 03 Limitaciones y afectaciones.46
El paso siguiente en la elaboración del concepto jurídico preliminar es determinar si sobre el predio
solicitado en formalización existen medidas cautelares47 de embargo y secuestro o un proceso judicial
en curso. Es necesario tener en cuenta que la existencia de embargo y aun secuestro sobre un
inmueble no interrumpe la posesión material. Así lo ha reiterado la Corte Suprema de Justicia en
diversos fallos desde 1890,1913, 1954, 1973, 199348. Se sugiere además tener en cuenta que según
el artículo 8° de la Ley 1579 de 2102 (estatuto registral) en la matricula inmobiliaria “constará la
naturaleza jurídica de cada uno de los actos sometidos a registro así: tradición, gravámenes,
limitaciones y afectaciones, medidas cautelares, tenencia, falsa tradición, cancelaciones y otros”.49 La
circular 432 del 21 de marzo de 2013 del Superintendente delegado para el registro de la SNR informa
sobre los códigos registrales en el formato de calificación ordenado por el parágrafo 4° del mismo
artículo 8° y requiere a los registradores de instrumentos públicos “para que en el caso que las
notarías del país, los estamentos públicos y órganos jurisdiccionales del país, anoten en el
formato de calificación un código de calificación que no corresponda, el documento no sea
devuelto. A quien le corresponde aplicarlos debidamente es a las oficinas de registro”50. En esta
circular se transcriben 82 códigos de calificación dentro de la categoría de medidas cautelares (0400)
y entre estas un buen número corresponde a inscripción de demandas y embargos en diversos
procesos judiciales.
46
Ley 1579 de 2012. Artículo 8 parágrafo 3° … “03 Limitaciones y Afectaciones: para la anotación de las limitaciones y afectaciones del dominio: usufructo,
uso y habitación, servidumbres, condiciones, relaciones de vecindad, condominio, propiedad horizontal, patrimonio de familia inembargable, afectación a
vivienda familiar, declaratorias de inminencia de desplazamiento o desplazamiento forzado”.
47
Corte Constitucional Sentencia C-379/04. Para la Corte, las medidas cautelares, son aquellos instrumentos con los cuales el ordenamiento protege, de
manera provisional, y mientras dura el proceso, la integridad de un derecho que es controvertido en ese mismo proceso. De esa manera el ordenamiento
protege preventivamente a quien acude a las autoridades judiciales a reclamar un derecho, con el fin de garantizar que la dec isión adoptada sea
materialmente ejecutada. Por ello, esta Corporación señaló, en casos anteriores, que estas medidas buscan asegurar el cumplimiento de la decisión que s e
adopte, porque los fallos serían ilusorios si la ley no estableciera mecanismos para asegurar sus resultados, impidiendo la destrucción o afectación del derecho
controvertido. Las medidas cautelares tienen amplio sustento constitucional, puesto que desarrollan el principio de eficacia de la administración de justicia,
son un elemento integrante del derecho de todas las personas a acceder a la administración de justicia y contribuyen a la igualdad procesal.
48
Corte Suprema de Justicia Sentencia de Casación Expediente N° 11001-3103-031-1999-01248-01. 13 de julio de 2009. Magistrado ponente Arturo
Solarte Rodríguez. En efecto, tratándose de bienes raíces es claro que el embargo, por sí solo, no traduce ninguna imposibilidad física o jurídica para que,
quien viene poseyendo el bien en que recae el mismo, pueda continuar realizando sobre él actos de señorío (num. 1º, art. 2523 C.C.), ni comporta, per se, la
pérdida por éste de la posesión (num. 2º, ib.), puesto que esa particular medida no modifica el carácter de bien comerciable que el mismo ostenta, ni afecta
en nada la aprehensión material de la cosa con ánimo de dueño de quien así la detente. Por su parte, el secuestro, en esencia, se contrae a la entrega del
bien al auxiliar de la justicia que se designe, para que lo custodie, conserve o administre, y, posteriormente, lo entregue a quien obtenga una decisión
judicial a su favor (art. 2273 del C.C.), detentación que realiza como un mero tenedor, reconociendo dominio ajeno (art. 775 del C.C.), de lo que, al tiempo,
se desprende que la detentación de la cosa cautelada por parte del secuestre, no es a nombre propio, ni con ánimo de señor y dueño.
49
“Parágrafo 3°. Para efectos de la calificación de los documentos, téngase en cuenta la siguiente descripción por naturaleza jurídica de los actos sujetos a
registro”:... “04 Medidas Cautelares: para la anotación de medidas cautelares: embargos, demandas civiles, prohibiciones, valorizaciones que afecten la
enajenabilidad, prohibiciones judiciales y administrativas”.
50
Disponible en https://www.supernotariado.gov.co/portalsnr/images/archivosupernotariado/normatividad2013/circulares/circular432de2013.pdf
38
Ya en esta etapa del procedimiento, que se considera inicial, es fundamental establecer si para la
solicitud en cuestión, es necesario realizar actividades previas o adicionales para completar el proceso
de formalización. El formato de concepto jurídico preliminar presenta dos de ellas: Levantamiento de
medidas de protección y Segregación (autorización de). No obstante, se debe mencionar y revisar otra
categoría de usual ocurrencia cuando la ruta jurídica para la formalización es por la vía notarial, y es
el trámite de corrección de área y linderos.
Al respecto, la “Guía metodológica para la formalización masiva de la propiedad rural por barrido
predial” del Programa de Formalización de la Propiedad rural, adoptada a través de la Resolución N°
0347 de 7 de octubre de 2013, expedida por el Ministro de Agricultura y Desarrollo Rural, prevé dentro
del paso 5 y actividad 5.3 Concepto jurídico preliminar, que este debe recomendar si es necesario
actividades adicionales como las siguientes:
Ya se hizo un comentario sobre las medidas cautelares y el apartado sobre tipologías del concepto
jurídico preliminar y de este documento hacen referencia a las mismas.
En cuanto a la segregación o partición de predios, este trámite es una necesidad frecuente en trámites
notariales, muchos de los solicitantes son poseedores de predios pequeños que forman parte de uno
de mayor extensión, y si la ruta jurídica identificada es la de la escritura pública de compraventa o la
de donación.
El Decreto 1469 de 2010 prescribe (artículo 2°) que entre las licencias urbanísticas que deben expedir
curadores urbanos y autoridades municipales, está la de subdivisión y en cuanto a las licencias de
subdivisión rural (artículo 6°) las define como “la autorización previa para dividir materialmente uno o
varios predios ubicados en suelo rural o de expansión urbana de conformidad con el Plan de
Ordenamiento Territorial y la normatividad agraria y ambiental aplicables a estas clases de suelo,
garantizando la accesibilidad a cada uno de los predios resultantes” y más adelante precisa: “Las
excepciones a la subdivisión de predios rurales por debajo de la extensión mínima de la UAF previstas
en la Ley 160 de 1994, serán autorizadas en la respectiva licencia de subdivisión por los curadores
urbanos o la autoridad municipal o distrital competente para el estudio, trámite y expedición de las
licencias urbanísticas, y los predios resultantes sólo podrán destinarse a los usos permitidos en el plan
de ordenamiento o los instrumentos que lo desarrollen o complementen. En todo caso la autorización
de actuaciones de edificación en los predios resultantes deberá garantizar que se mantenga la
naturaleza rural de los terrenos, y no dará lugar a la implantación de actividades urbanas o a la
formación de nuevos núcleos de población”.
La ley 160 de 1994 en su artículo 44 establece que salvo las excepciones del artículo 45 de la misma
ley no podrán fraccionarse los inmuebles por debajo de la extensión definida como UAF (Unidad
Agrícola familiar) , para el respectivo municipio o zona. Las autorizaciones de subdivisión se realizan
39
por las Alcaldías o curadurías urbanas, con base en alguna de las excepciones del artículo 4551, y en
general la de la letra b).
El trámite de corrección de área y linderos es necesario en numerosos casos cuya ruta jurídica es
notarial y se fundamenta en las disposiciones de la Ley 1579 de 2012 (estatuto del registro de
instrumentos públicos que derogó al Decreto Ley 1250 de 1970), que se refiere a la identificación de
los inmuebles en sus artículos 8°, 16 y 66, este último señala al referirse a los números catastrales,
que deben coincidir los linderos descritos en la escritura con los del certificado catastral so pena de
no ser inscrito el instrumento público52.
La Resolución 70 de 2011 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, que reglamenta técnicamente la
formación catastral, la actualización de la formación catastral y la conservación catastral precisa sobre
la identificación física de los predios (artículos1°, 3°, 31, 33).
51
ARTÍCULO 45.- Se exceptúan de lo dispuesto en el artículo anterior:
a) Las donaciones que el propietario de un predio de mayor extensión haga con destino a habitaciones campesinas y pequeñas explotaciones anexas;
b) Los actos o contratos por virtud de los cuales se constituyen propiedades de superficie menor a la señalada para un fin principal distinto a la explotación
agrícola;
c) Los que constituyan propiedades que por sus condiciones especiales sea el caso de considerar, a pesar de su reducida extensión, como unidades agrícolas
familiares, conforme a la definición contenida en esta ley;
d) Las sentencias que declaren la prescripción adquisitiva de dominio por virtud de una posesión iniciada antes del 29 de diciembre de 1961, y las que
reconozcan otro derecho igualmente nacido con anterioridad a dicha fecha; La existencia de cualquiera de las circunstancias constitutivas de excepción
conforme a este artículo no podrá ser impugnada en relación con un contrato si en la respectiva escritura pública se dejó constancias de ellas, siempre que:
1.- En el caso del literal b se haya dado efectivamente al terreno en cuestión el
destino que el contrato señala.
2.- En el caso del literal c, se haya efectuado la aclaración en la escritura
respectiva, según el proyecto general de fraccionamiento en el cual se hubiere originado.
52
Artículo 66 inciso 2. Si el certificado catastral contiene los linderos del inmueble objeto de transferencia, constitución o limitación del derecho real de
dominio, estos se identificarán en la escritura en la forma señalada en aquel. En caso de que los linderos descritos en la es critura no coincidan con los del
certificado catastral expedido para tal fin de conformidad con la normatividad que lo regule o reglamente, el Registrador de Instrumentos Públicos, no la
inscribirá.
En adelante en todos los folios de matrícula deberán consignarse los datos relativos a la descripción, cabida y linderos del predio de que se trate, los cuales
se transcribirán en su totalidad a excepción de los inmuebles derivados del régimen de propiedad horizontal donde bastará la cita de la escritura pública que
los contenga.
53
Al respecto se sugiere consultar el documento: “Reseña normativa y apuntes sobre identificación física y jurídica de predios” elaborado en la regional
Sur, disponible en la carpeta documentos de interés para abogados compartida con los abogados de la regional sur del programa de formalización de la
propiedad rural.
54
INSTRUCCIÓN ADMINISTRATIVA CONJUNTA INSTITUTO GEOGRÁFICO “AGUSTÍN CODAZZI” No. (01) SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO No.
(11). Disponible en :https://www.supernotariado.gov.co/portalsnr/images/archivosupernotariado/Normatividad/InstruccionesAdm/instadm2010/instadmconjunta01.pdf
1. Incongruencias entre la cabida y/o linderos citados en el título a registrar y los consignados en la matrícula inmobiliaria o en los antecedentes que se
encuentran en la Oficina de Registro de Instrumentos públicos (cuando no se trata de escrituras de actualización o de corrección de cabida y/o linderos).
2. Escrituras de actualización de cabida y/o linderos. 2.1. Catastro: 2.1.1. Necesidad de precisar linderos técnicamente, 2.1.2. Linderos confusos o
inexistentes físicamente, 2.1.3. Si se trata de colindancia entre poseedores o con poseedores 2.2. Notarios. 2.3. Registradores de instrumentos públicos
3. Escrituras de aclaración para corrección de cabida y/o linderos. 3.1. Catastro: 3.2. Notarios y Registradores de instrumentos Públicos 4. Solicitudes ante la
autoridad catastral de división, segregación o desenglobe, propiedad horizontal, condominios o englobe. 5. Instrucciones generales. 5.1. A las autoridades
catastrales: 5.2. A los Notarios y Registradores de Instrumentos Públicos
40
Ante los aprietos y demoras para la realización de estos trámites de corrección de áreas y linderos (a
pesar del convenio entre el Programa de Formalización de la propiedad rural y el IGAC) se sugiere
priorizar la iniciación de estos trámites tan pronto se disponga de los productos de la etapa 2 del
procedimiento (planos para la formalización principalmente) en los casos de solicitudes cuya ruta
jurídica para la formalización sea notarial y en los que estas actividades sean necesarias. Lo anterior
implica a su vez dar prioridad en lo posible, a la realización de las visitas prediales de las solicitudes
cuya ruta jurídica preliminar sea por la vía notarial.
En cuanto a las actividades de levantamiento de medidas de protección, ya al final del punto 4 de este
documento se ha hecho referencia a medidas de protección. No obstante, conviene tener en cuenta
elementos relacionados con lo dispuesto en la ley 1448 (de atención integral a víctimas y restitución
de tierras) y los decretos reglamentarios que regulan las medidas de protección en cuanto al trámite
para su levantamiento55
El formato para la elaboración del concepto jurídico preliminar, ofrece en este punto la opción de
desplegar 14 opciones que detallan e intentan precisar algunas de las 8 rutas jurídicas previstas
dentro del concepto preliminar sobre ruta de formalización.
La tabla siguiente presenta cada una de las tipologías previstas y su descripción. Los colegas,
abogados del GTF de Morales a mediados del 2013 plantearon observaciones a cada una de ellas
con la idea de aportar precisión y claridad.
55
Para ampliar sobre este punto se puede consultar el documento ”Sobre consulta de medidas de protección de bienes” también elaborado en la
Regional Sur.
41
3 El inmueble objeto de saneamiento 1. Tener en cuenta que no todos los procesos declarativos se
es susceptible de prescripción iniciarán por Ley 1561 de 2012 (proceso verbal especial)
adquisitiva de dominio y la persona porque existen otros casos que se adecuan por la vía de
cumple los requisitos mínimos de procesos regidos por Código Civil o General del Proceso, por
Poseedor posesión y explotación. Se debe la extensión, la cuantía entre otros.
iniciar proceso de saneamiento 2. Igualmente se insiste en aclarar que la denominación jurídica
según ley 1561 de 2012 por la vía de es Declarativo de pertenencia en proceso verbal especial
la posesión. (siempre que el predio contemplado en la ley 1561/12 y no “por la vía de la posesión”.
sea menor a una UAF)
4 1. La liquidación de la sucesión hace parte del proceso Sucesorio
y, este, puede ser Notarial o judicial. Por tanto, la tipología debe
Liquidación
Teniendo en cuenta las condiciones ser Proceso Sucesorio (notarial o judicial).
de sucesión
de la solicitud, se debe liquidar 2. Se da por hecho que para los tramites de sucesiones notariales
(Cuerpo
sucesión vía notarial. se debe tener acuerdo en elementos como: masa herencial (el
cierto)
predio solicitado más otros), herederos, liquidación
(asignaciones).
5 Teniendo en cuenta las condiciones 1. Estas dos tipologías presentan una ambigüedad dado que
de la solicitud, se debe liquidar la presentan la tipología con un concepto (sucesión) pero, con la
Liquidación
sucesión vía notarial; sin embargo revisión documental, se afirma que, al existir Falsa Tradición,
de sucesión
analizando la tradición del inmueble debe ser ésta saneada previamente. Esta situación encaja en
(Predio
se pudo evidenciar que éste se alguna de las dos primeras tipologías de este documento,
informal-
encuentra en condición de falsa revisadas.
Falsa
tradición, por lo tanto, resulta idóneo 2. Esta ambigüedad deja por fuera el proceso Declarativo de
tradición)
sanear dicha condición para pertenencia para aquellas sucesiones ilíquidas hace mucho
posteriormente liquidar la sucesión. tiempo.
6 Teniendo en cuenta las condiciones
de la solicitud se debe liquidar
sucesión, sin embargo, analizando
la tradición del inmueble se pudo
evidenciar que éste no tiene
antecedente registral, por lo cual,
los solicitantes solo tienen la
posesión material del inmueble.
Resulta idóneo sanear dicha
condición para posteriormente
liquidar la sucesión.
7 Teniendo en cuenta la solicitud y la 1. Si el tiempo entre la expedición de la Escritura Pública o
documentación allegada, la sentencia y su no registro es muy largo resulta más económico
escritura pública (Sentencia o Acto y viable para el solicitante, adelantar el proceso Declarativo de
Administrativo, Resolución pertenencia ya sea mediante proceso verbal especial de la Ley
Incora/Incoder) no se registró, por 1561/12 o por la del CPC o CGP
lo tanto, se debe pagar la boleta
fiscal con los respectivos intereses y
los gastos de registro para hacer
Título sin
pública la venta. Nota: se debe
registrar en
analizar la fecha en que fue
ORIP
expedida la escritura (o título
correspondiente) para determinar la
viabilidad entre registrarla o iniciar
un proceso de saneamiento por
posesión según la ley 1561 de 2012.
La viabilidad se determina a partir
de los intereses de mora causados
por el no registro en tiempo.
42
8 En esta etapa del procedimiento no 1. Si es posible determinar la viabilidad o inviabilidad de la
es posible determinar la viabilidad solicitud ya que existe un concepto técnico preliminar que nos
Adjudicación
de esta tipología, dado que se facilita la información del predio y permite clasificarla.
de predio
requiere la verificación de la 2. Se debe definir la ruta de “traslado de Expedientes” para el
baldío
información con la ORIP, Catastro y caso de ser Baldío después de corroborar antecedentes
el INCODER. registrales o catastrales.
9 Inviable - El predio no es objeto de
Titular de saneamiento, el solicitante es el
derecho real titular de derecho real. (de dominio)
10 El inmueble tiene una limitación al 1. La limitaciones al dominio pueden ser levantadas, según las
dominio (usufructo, comunidad, condiciones jurídicas de cada bien y la vigencia de las medias
cuerpo cierto tenido derecho de cautelares o limitaciones que conlleva; pero al existir la
cuota, medida cautelar inscrita posibilidad de levantarlas se puede avanzar en la
Inviable - como embargo y secuestro o formalización, pues si no se hace este análisis se estaría
Limitación al proceso judicial en curso). Nota: en desconociendo el derecho a ejercer plenamente la propiedad.
dominio caso en que la limitación al dominio
se trate de un embargo, es
necesario verificar si es posible
levantar dicha medida y continuar
con el trámite.
11 Inviable – 1. La inviabilidad como tipología no tiene finalidad clara pues
"Justificar motivo de inviabilidad"
Otro existe la casilla al respecto dentro del formato.
12 Condicionado El solicitante no tiene el tiempo de 2. De conformidad con la jurisprudencia, existe libertad
- Tiempo posesión mínima exigido por la ley probatoria para demostrar la suma de posesiones, lo que
mínimo de 1561 de 2012 (5 años), en este implica que el Juez tener deba tener en cuenta pruebas
posesión caso, se debe considerar la suma de documentales y testimoniales entre otros, para resolver el
material del posesiones si tiene antecedentes derecho; en tanto que la ley no consagra “tarifa legal” para
inmueble registrales. demostrarlo.
13 Existe medida cautelar inscrita 1. Queda analizado en las observaciones a la tipología del
(embargo y secuestro) en el Numeral 10.
certificado de libertad y tradición del 2. Sin embargo, puede considerarse una gestión del solicitante
Condicionado
inmueble objeto de saneamiento, se levantar la medida cuando sea del caso.
- Medida
sugiere verificar estado del proceso 3. Tener en cuenta que la existencia de embargo y aun secuestro
cautelar
para determinar, si se puede o no no interrumpe el tiempo de la prescripción adquisitiva, según
levantar dicha medida y continuar se refirió antes en la referencia a la Jurisprudencia de la Corte
con el trámite. suprema de Justicia.
14 1. Jurídicamente pueden encausarse dentro de esta tipología las
“condiciones resolutorias, suspensivas, en general condiciones
Condicionado "Justificar motivo de
modales u otras, que pueden afectar el ejercicio de derecho de
– Otro condicionamiento"
dominio. Pero pueden estar contempladas entre las que se
describen en las tipologías de los numerales 10 y 13.
Es necesario precisar aquí, de manera concisa los fundamentos particulares que han determinado la
definición de la ruta jurídica seleccionada. Se espera tener información específica del caso, que dé
cuenta de la revisión a fondo y la consideración de los documentos de la carpeta y la solicitud de que
se trata. Debe aportarse información adicional a las formulaciones descritas en las tipologías.
Algunas de las sugerencias generales (del número 7 de este documento) pueden aportar elementos
para motivaciones particulares requeridas.
43
Alternativa Analizada.
En caso de existir una segunda ruta jurídica posible (de las 8 previstas) para tramitar el caso se
sugiere mencionarla. Por lo general esta alternativa será más onerosa, compleja o larga para el
interesado y por lo mismo no se ha considerado clasificarla como la ruta jurídica principal para el caso.
El abogado a cargo de la elaboración del concepto jurídico preliminar debe tener especial cuidado en
la revisión de los documentos aportados hasta el momento y en señalar aquellos que según la ruta
jurídica determinada en su concepto, hace falta todavía para continuar con el proceso y llevar al final
la ruta de formalización correspondiente.
Debe estar familiarizado con la lista de chequeo de documentos que debe contener la carpeta y velar
porque haya coincidencia en la información sobre los documentos que se registran como pendientes
de ser aportados
Al final del formato de concepto jurídico preliminar se registran los nombres y apellidos de quien ha
elaborado el concepto jurídico preliminar, quien lo aprueba y de la persona que lo ha archivado.
44
1.2 Apuntes sobre identificación física y jurídica de predios con reseña normativa
No pocos cambios de numero predial han generado dificultades en la precisión de la situación jurídica
y aun de lo que puede llamarse identificación jurídica del predio (esto para referirnos a la información
de las matriculas inmobiliarias y los correspondientes certificados de tradición). Al respecto se
reseñarán algunas referencias normativas y precisiones desde una mirada jurídica.
Sobre el punto anterior una sugerencia general en caso de rutas judiciales por ley 1561, que puede
ayudar a superar las dificultades relacionadas con la identificación física y ubicación de los predios
solicitados en formalización, frente a la información del catastro existente, consiste en dar mayor
preponderancia a la identificación y ubicación física de los predios, no asociándolas al catastro actual
(dadas las diferencias de precisión derivadas de las épocas y métodos de identificación y medición
utilizados y la desactualización de la información catastral y registral) sino más bien referidas a lo que
se reseña en la guía de procedimiento de formalización de la propiedad rural, de la siguiente manera:
“la descripción física de los linderos y área del predio.. las coordenadas finales expresadas conforme
al sistema de referencia Magna-Sirgas (Marco Geocéntrico Nacional de Referencia – Sistema de
Referencia Geocéntrico para las Américas), la identificación de las coordenadas de los puntos de
cambio de colindancia, la delineación completa de cada lindero, la ubicación aproximada de
construcciones (si existen) y detalles naturales y arcifinios principales que precisan la ubicación del
predio”.
Es decir, la identificación física del predio y su ubicación precisa en el planeta tierra, no está asociada
a un N° predial, sino a unas coordenadas precisas, relacionadas con unos linderos y colindantes que
enmarcan un área medida, que se ha levantado y comprobado en terreno en la visita predial, que es
poseída por el solicitante y de lo cual sus vecinos (colindantes y otros conocedores) han dado fe que
en realidad tal persona posee el inmueble, todo lo cual podrá ser confirmado por el juez en la
inspección judicial.
En casos de rutas jurídicas notariales, partimos de la base de que se dispone del certificado de
tradición actualizado del inmueble en proceso de formalización (por lo general de mayor extensión)
en donde aparece como propietaria del inmueble la persona que está dispuesta a otorgar el título a
nuestro solicitante.
45
Damos por sentada además nuestra convicción de que los jurídicos a cargo han realizado los
estudios necesarios, que incluyen los títulos antecedentes y el certificado de tradición, mas las
revisiones sobre colindantes, vecinos y otros elementos probatorios disponibles, para tener la
certeza de que se trata de ese y no de otro inmueble. Por lo anterior, no debería presentarse
solicitud de cambio de ruta jurídica en un caso notarial, después de la revisión consistente en la
comprobación de la ubicación de los predios a luz de la información de la autoridad catastral
(Registros 1 y 2 y mapa base catastral).
Las dificultades aquí tienen que ver con la necesaria actualización para corrección de área y/o
linderos de los predios que resulta de la identificación física y jurídica de los predios realizada por
el programa de formalización de la propiedad rural, ante la requerida coincidencia en el “dato de
área de los predios” y “que los procesos de obtención y modificación de áreas y linderos sean
también armónicos” tal como lo expresa la instrucción administrativa conjunta IGAC N°(01) Y
SNR N° (11), del 20 de mayo de 2010 y que da instrucciones a funcionarios del catastro, notarios
y registradores para proceder en los casos especiales allí señalados, que se relacionan con 1.
Incongruencias en las áreas de los títulos a registrar y los consignados en la matrícula inmobiliaria.
2. Escrituras de actualización de cabida y/o linderos 3. Escrituras de aclaración para corrección
de cabida y/o linderos 4. Solicitudes ante la autoridad catastral de división, segregación o
desenglobe, propiedad horizontal, condominios o englobe.
El llamado es a que de manera conjunta técnicos y jurídicos busquemos las mejores alternativas
para cumplir de la manera mas ágil las exigencias previas al otorgamiento de las escrituras
públicas en favor de los solicitantes del programa, (conociendo de la dificultades que enfrentamos
en la materialización de los acuerdos con el IGAC) para lo cual una sugerencia es, enfatizar en
la “espacialización” actualizada de los linderos descritos en los títulos antecedentes y en las
matrículas inmobiliarias (En tratándose de segregaciones o de ventas parciales deberán
identificarse el predio de mayor extensión así como el área restante…art. 16 Ley 1579”)
Otra recomendación es que en los trámites ante el IGAC, exigir el cumplimiento de la instrucción
general 5.1 de la citada instrucción administrativa conjunta, con la información aportada por el
programa, sin que sea necesario que el funcionario del IGAC vaya al terreno (ya lo ha hecho el
programa) y con la salvedad de que en el caso del programa ministerial Si se deben asumir como
ciertos los planos topográficos que presenten los interesados (en este caso el programa). Ya
hemos argumentado en otros documentos en el sentido de que si en proceso judicial se da validez
46
a los informes y planos elaborados por el programa de formalización, debería dársele el mismo
valor en un trámite administrativo ante una entidad con la que se tiene un convenio de
cooperación.
En cuanto al aspecto jurídico del catastro (Art,. 4°) este consiste en indicar y anotar en los documentos
catastrales la relación entre el propietario o poseedor, y el bien inmueble, mediante la cédula o NIT
del mismo, y de la escritura y registro o matrícula inmobiliaria del predio respectivo. Mas adelante,
sobre el efecto jurídico de la inscripción catastral (Art. 42) la norma del IGAC precisa que la
inscripción en el catastro no constituye título de dominio, ni sanea los vicios de que adolezca
la titulación presentada o la posesión del interesado.
Es conveniente para precisar el alcance jurídico del registro de instrumentos públicos frente a la
propiedad de los inmuebles, citar normas del estatuto que lo rige (Ley 1579 de 2012).Su artículo 1°
define el registro de la propiedad inmueble como un servicio público prestado por el Estado a través
de registradores de instrumentos públicos que tiene dentro de sus objetivos el de “a) Servir de medio
de tradición del dominio de los bienes raíces y de los otros derechos reales constituidos en
ellos de conformidad con el artículo756 del Código Civil” además de dar publicidad a los
47
documentos públicos que afecten derechos reales sobre los bienes raíces (la propiedad como
el principal de ellos) y revestir de mérito probatorio a todos los instrumentos públicos sujetos a
inscripción.
El artículo 4° de la 1579 determina los actos títulos y documentos sujetos al registro y entre los
principales “todo acto, contrato, decisión contenido en escritura pública, providencia judicial,
administrativa o arbitral que implique constitución, declaración, aclaración, adjudicación, modificación,
limitación, gravamen, medida cautelar, traslación o extinción del dominio u otro derecho real
principal o accesorio sobre bienes inmuebles”
Enseguida, el artículo 8° define la matrícula inmobiliaria como el folio en el que se inscriben los actos,
contratos y providencias del art. 4° y en relación con la identificación prescribe que ella señalará el
departamento y el municipio, corregimiento o vereda de la ubicación del bien inmueble y el número
único de identificación predial en los municipios que lo tengan o la cédula catastral en aquellos
municipios donde no se haya implementado ese identificador. Indicará también, si el inmueble es
urbano o rural, designándolo por su número, nombre o dirección, respectivamente y describiéndolo
por sus linderos, perímetro, cabida, datos del acto administrativo y plano donde estén contenidos los
linderos, su actualización o modificación y demás elementos de identificación que puedan obtenerse.
48
obstáculos, en el logro de la formalización de los predios de los campesinos que han acudido
al programa.
Retomando el estatuto registral expedido en 2012, y con la idea de precisar aspectos relacionados
con la identificación de los predios a formalizar, el art. 16 se refiere al análisis jurídico, examen y
comprobación del cumplimiento de las exigencias de ley para acceder al registro, es decir la
“calificación” previa al registro. De manera expresa esta norma indica que: “No procederá la inscripción
de documentos que transfieran el dominio u otro derecho real, sino está plenamente identificado el
inmueble por su número de matrícula inmobiliaria, nomenclatura o nombre, linderos, área en el
Sistema Métrico Decimal y los intervinientes por su documento de identidad. En tratándose de
segregaciones o de ventas parciales deberán identificarse el predio de mayor extensión así como el
área restante…”
Lo que se puede colegir de esta norma es que no exige la referencia al número predial, para la plena
identificación del inmueble en el proceso de calificación previo al registro.
57
El artículo 100 de la Ley 1753 de 2015 Plan Nacional de desarrollo modificó el parágrafo del artículo 65 de la Ley 1579, estableciendo
la Rectificación administrativa de área y linderos así: “Parágrafo. Cuando las autoridades catastrales competentes, en desarrollo de la
formación y/o actualización catastral rural y urbana bajo la metodología de intervención por barrido predial masivo con enfoque
multipropósito, adviertan diferencias en los linderos y/o área de los predios entre la información levantada en terreno y la que reposa en
sus bases de datos y/o registro público de la propiedad, procederán a rectificar dicha información siempre y cuando los titulares del
derecho de dominio del predio y sus colindantes manifiesten pleno acuerdo respecto de los resultados de la corrección y esta no afecte
derechos de terceros o colinde con bienes imprescriptibles o propiedad de entidades de derecho público, bienes de uso público, bienes
fiscales, bienes fiscales adjudicables o baldíos o cuya posesión, ocupación o transferencia estén prohibidas o restringidas por normas
constitucionales o legales. En esos casos, no existiendo conflicto entre los titulares y una vez verificado por la correspondiente autoridad
catastral que lo convenido por ellos se ajusta a la realidad física encontrada en terreno, el Registrador de Instrumentos Públicos
rectificará conforme a ello la información de cabida y linderos de los inmuebles que repose en sus folios de matrícula inmobiliaria, sin
que para ello se requiera de orden judicial. El procedimiento para la corrección administrativa de linderos y área por acuerdo escrito
entre las partes, así como los eventos en los que no sea aceptada, será objeto de reglamento por parte del Gobierno Nacional.”
49
catastrales (Art. 66) informarán a las de registro los números catastrales asignados a los predios que
generan una nueva ficha predial y si existe, enviarán el plano del inmueble con destino al registro.
Así, según las disposiciones anteriores, es a partir de la información que reporta el registro de
instrumentos públicos que se puede modificar la información jurídica en el catastro, salvo los
casos de Rectificación administrativa de área y linderos prevista en parágrafo del artículo 65
de la Ley 1579. En la vía de regreso, los reportes del catastro al registro (art. 66) darán cuenta
de la asignación de los números catastrales correspondientes a los predios que generan una
nueva ficha predial (se entiende que a partir de la información con los documentos o títulos
relativos a la mutaciones o modificaciones de la descripción física de los predios citadas en el
artículo anterior) enviarán además, si existe, el plano del inmueble con destino al registro.
Para el caso de los trámites notariales la norma (66) señala que si el certificado catastral “contiene
los linderos del inmueble Objeto de transferencia, constitución o limitación del derecho real de dominio,
estos se identificarán en la escritura en la forma señalada en aquel. En caso de que los linderos
descritos en la escritura no coincidan con los del certificado catastral expedido para tal fin de
conformidad con la normatividad que lo regule o reglamente, el Registrador de Instrumentos Públicos,
no la inscribirá”.
Finalmente en este punto, es importante referir que el estatuto de registro ordena en el mismo artículo
66 que “en adelante en todos los folios de matrícula deberán consignarse los datos relativos a la
descripción, cabida y linderos del predio de que se trate, los cuales se transcribirán en su totalidad…”.
Esta norma es un fundamento para reiterar la necesidad de tener en los informes técnico-
jurídicos, demandas y minutas de escritura pública la descripción técnica de los linderos,
tomada de los planos para la formalización generados por el programa.
Lo anterior reitera lo establecido en el Decreto Ley 960 de 1970 (Estatuto de Notariado) en el artículo
31 sobre identificación de inmuebles en los tramites notariales: “Los inmuebles que sean objeto de
enajenación, gravamen o limitación se identificarán por su cédula o registro catastral si lo tuvieren; por
su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados, y por sus linderos. Siempre que se
exprese la cabida se empleará el sistema métrico decimal.” Esta norma fue reglamentada por el
decreto 2157 de 1995 que permite “acudir al plano definitivo expedido por la autoridad catastral
correspondiente resultante de los procesos de información, actualización y conservación catastral, el
cual se protocolizará con la escritura pública respectiva” caso en el cual no será necesario transcribir
textualmente los linderos literales del inmueble (Art. 1°). En caso de segregaciones, se puede acudir
a planos elaborados por un agrimensor, topógrafo o ingeniero con matrícula profesional vigente.
Ahora, si vamos a la definición de predio y ficha predial según el catastro (Resolución 70 de 2011)
tenemos que el uno es “un inmueble no separado por otro predio público o privado, con o sin
construcciones y/o edificaciones, perteneciente a personas naturales o jurídicas. El predio mantiene
su unidad aunque esté atravesado por corrientes de agua pública” . Se incluyen además …
“todos aquellos otros que se encuentren individualizados con una matrícula inmobiliaria, así como
las mejoras por edificaciones en terreno ajeno” (art. 9). La ficha Predial se define como “el
documento, en medio análogo o digital en el cual se consigna la información correspondiente a cada
uno de los predios de la unidad orgánica catastral según el modelo que determine el Instituto
50
Geográfico Agustín Codazzi. Una vez diligenciada la ficha predial, se constituye en la constancia de
identificación predial” (Para efectos catastrales decimos nosotros y trámites notariales como los
citados -Dto 2157- pero no para determinar la titularidad del derecho de dominio ni la publicidad
de la misma porque, como se ha reiterado, esto es competencia del registro de instrumentos
públicos)
Sin entrar a detallar otros anexos a la demanda que se exigen en casos no acompañados por el
programa de formalización de la propiedad rural, como el plano certificado por la autoridad catastral
competente con el contenido allí descrito, es importante resaltar que si el Catastro (IGAC en este
caso) no lo certifica dentro del término perentorio de 15 días hábiles, “el demandante probará que
solicitó la certificación, manifestará que no tuvo respuesta a su petición y aportará al proceso
el plano respectivo” . Lo anterior para decir que es posible que el IGAC no pueda certificar el plano
del predio en cuestión (por cualquier motivo) y ello no impide que el demandante presente su plano
para identificar el predio. Así lo refrenda el parágrafo 2° del artículo 15.
Ahora, en los proceso judiciales por la 1561, acompañados por el programa de formalización de la
propiedad rural, el inciso final del artículo 12 y los parágrafos 1° y 2° del artículo 15 precisan que la
identificación plena del predio y dentro de esta la identificación física del mismo, se harán por los
informes y plano del programa de formalización de la propiedad rural.
58
Los certificados de tradición u otros de los registradores que se anexan a las demandas presentadas por abogados de la regional sur
del programa, cumplen las exigencias de esta norma especial del artículo 11 letra a) de la 1561 y no se remiten a lo exigido para
procesos de pertenencia en el numeral 5 del artículo 407 del Código de procedimiento civil. Una explicación al respecto la ofrece el
profesor Martín Bermúdez en el Manual de aplicación de la ley 1561 publicada por el Programa. Ver Capítulo 5 certificado de tradición
y en particular el punto III. Regulación en la ley 1561 de 2012 pags 83 a 87.
51
El artículo 12 precisa que “En aquellas áreas donde se implemente el Programa Nacional de
Formalización de la Propiedad Rural que lidera el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural, se
levantarán los respectivos informes técnico-jurídicos, planos y actas de colindancias, las cuales
serán valoradas por el juez como prueba suficiente de la identificación, ubicación, situación
jurídica, social, económica, uso y destinación del inmueble a formalizar”.
El artículo 15, sobre la inspección judicial, ordena que en los casos donde está el programa, el juez
no se asesorará ni acompañará de perito para identificar el inmueble por sus linderos y cabida ni
ordenará la práctica de pruebas necesarias para su plena identificación. Esta identificación ya ha sido
realizada por los documentos aportados por el programa59.
Dice luego el artículo 15 que “La identificación física de los inmuebles se apoyará en los informes
a que se refiere el inciso final del artículo 12, o en planos georreferenciados, con coordenadas
geográficas referidas a la red geodésica nacional. Para los inmuebles rurales si no fuere posible
se hará mediante presentación de un plano en el cual se determine la descripción, cabida y linderos,
elaborado por la autoridad catastral o por un topógrafo, agrimensor o ingeniero con matrícula
profesional vigente”.
59
El citado manual sobre la aplicación de la Ley 1561 en el Capítulo 6°, número II, pondera el valor probatorio del
informe técnico jurídico y sus anexos, elaborado por el programa de formalización de la propiedad rural. Pags. 92 a 94
60
Ver documento: Aspectos jurídicos de la visita predial.
52
una actuación compleja integrada por varios componentes, que superan la sola inspección ocular
y que los resultados deben ofrecer coherencia entre todos y cada uno de sus componentes, como
los planos para la formalización, los informes de inspección ocular, las actas de colindancia y
declaraciones de los terceros.
Es frecuente que durante la visita predial se acceda a información (documentos o narraciones de
los interesados o vecinos) de importante contenido jurídico, además de la obtención de las
pruebas sobre la posesión ejercida sobre el inmueble.
La información recopilada durante los trabajos de campo es el insumo para elaborar los
respectivos informes técnico-jurídicos, planos y actas de colindancias fundamento probatorio de
las Demandas.
Los informes Técnico jurídicos fueron incluidos en el artículo 12 de la ley 1561 de 2012, que
ordena que en las Zonas donde se ejecute el programa nacional de formalización de la propiedad
rural, del Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural, los informes técnico jurídicos, los planos y
las actas de colindancias serán valoradas por el juez como prueba suficiente de: La identificación,
la ubicación, la situación jurídica, social y económica, el uso y la destinación del inmueble a
formalizar.
El parágrafo 1° del artículo 15 de la ley 1561, establece que en los casos indicados en el párrafo
anterior, es decir en las zonas donde está el programa de formalización de la propiedad rural, el
juez no se acompañará de perito en la inspección judicial prevista dentro del proceso. Así, los
documentos aportados por el programa de formalización de la propiedad rural reemplazan el
dictamen pericial que por regla general el juez requiere en este tipo de procesos.
1. Debe mantener una comunicación continua con el inspector ocular y los demás integrantes de la
cuadrilla encargada de realizar las visitas prediales, buscando por ejemplo precisar la consistencia
o no de la identificación preliminar del inmueble y del diagnóstico técnico y concepto jurídico
preliminares. Ya en el punto 1 de este documento se han planteado alternativas y
recomendaciones relacionadas con la búsqueda y hallazgo de la información jurídica del inmueble
solicitado en formalización. En todo caso, los inspectores Oculares deben conocer la ruta jurídica
preliminar antes de realizar la visita predial.
53
presentarse autorizaciones por escrito de parte del colindante para ser representado por otra
persona durante la visita predial).
En las declaraciones de testigos, su registro, los nombres y demás deben coincidir con la que se
registra en los formatos de declaración, lo mismo en cuanto al número de años de posesión que
les constan. Se debe tener en cuenta que si el tiempo de posesión es menor al exigido por la Ley,
para adquirir la propiedad, deben buscarse las pruebas que permitan establecer la suma de
posesiones, si ésta es aplicable al caso.
Se debe hacer una verificación precisa sobre la relación jurídica del solicitante con el predio, las
formas de posesión reconocidas en la Ley 1561, como la explotación económica, la vivienda Rural
o la Conservación Ambiental certificada por la autoridad competente.
4. Los abogados deben participar en el análisis, evaluación y toma de decisiones acerca de las
manifestaciones de inconformidad presentadas e intervenir para lograr acuerdos.
5. Verificación junto con los técnicos y sociales del GTF, de la información suministrada. Algunos
ejemplos: Frente a los planos, la ubicación física de los predios, el folio de matricula inmobiliaria
de referencia y el num ero catastral asociado a dicha matrícula, el nombre del predio a formalizar,
el nombre del propietario (s) del predio de mayor extensión, debe coincidir con el que aparece en
el certificado de tradición, los colindantes deben corresponder los registrados durante la visita
predial con los que suscribieron el acta de colindancia y con los que se incluyeron en los planos
En general el ITJ incluye la definición de la ruta jurídica para resolver el caso, la referencia e inclusión
de las pruebas que fundamenten la pretensión solicitada según los requerimientos legales, con énfasis
en la 1561 de 2012. Cada una de las rutas definidas requiere su respectivo concepto motivado y
observaciones derivadas de los documentos allegados por el solicitante.
54
3.1 Recomendaciones generales para la elaboración del ITJ.
1. Tener en cuenta las que se hicieron en la primera etapa del procedimiento recogidas en el
documento “Sugerencias para la elaboración del concepto jurídico preliminar” y otros
documentos referidos en este instructivo.
2. Al momento de elaborar el ITJ se debe contar con toda la información requerida. En especial,
con los productos completos de la visita predial (plano para la formalización, formato de
inspección ocular, acta de colindancias, declaraciones de testigos) con el resultado de la
consulta realizada por los técnicos, de la información institucional sobre el cumplimiento de
los requisitos del artículo 6° de la Ley 1561 (cuando la ruta jurídica es judicial de titulación de
la posesión material o saneamiento de falsa tradición) y con los demás anexos que
acompañan el ITJ: Resolución que declara la zona de formalización masiva, certificado de
tradición pertinente (mas información de las bases de datos del Registro de instrumentos
públicos e información de registros 1y 2 de catastro), acta de exposición pública de resultados
y mapa de la ZFM (que debe ser parte de la Resolución que declara la zona)
3. El ITJ. se debe procesar en el sistema de información web del programa (se genera en formato
pdf)
4. Los contenidos de alcance jurídico de la visita predial son fundamentales (inspección ocular,
actas de colindancias, declaraciones de terceros, documentos aportados), pero es necesario
tener en cuenta la información de la solicitud y los documentos de la carpeta correspondiente.
5. Se elabora un ITJ para cada solicitud en particular y debe ser lo más completo posible.
6. Es la base para la elaboración de la futura demanda o minuta, por lo cual debe aportar la
información necesaria.
8. El cambio de ruta jurídica entre el concepto jurídico preliminar y el informe técnico jurídico,
debe justificarse por escrito (Esto no se incluye en el informe técnico jurídico).
55
2.2 Recomendaciones específicas para la elaboración del ITJ.
Teniendo en cuenta la estructura del informe técnico jurídico, se incluyen sugerencias a tener en
cuenta para la confección del ITJ. 61
Es indispensable que haya concordancia en los datos generales (como Nombre e identificación
del solicitante y su cónyuge o compañera (o) permanente) que se registran en el ITJ con los que
aparecen en otros documentos de la solicitud, principalmente los datos del formulario de solicitud
y el plano para formalización y demás documentos de la visita predial). Lo anterior permite evitar
errores la identificación del solicitante en alguno de los documentos citados
El dato del área solicitada que se registra en Informe Técnico Jurídico (ITJ) debe coincidir con la
que aparece en el plano para la formalización. El área solicitada es la resultante de la medición
reportada en el plano para la formalización, que fue comunicada al interesado en la exposición
pública de resultados. El ITJ debe transcribir la del plano.
El numero predial que aparece en la referencia catastral y de registro del plano para la
formalización, debe ser el mismo que se transcribe en el ITJ. Esta información, que se registra
primero en el plano, debe ser el resultado del trabajo conjunto entre técnicos y jurídicos
responsables de la etapa 2, en el sentido de identificar jurídicamente el predio, en este caso a
través de la matrícula inmobiliaria correcta y el numero catastral asociado a esta matricula, (es
decir el citado o referido en la matricula inmobiliaria). De igual manera el área del predio catastral,
en metros cuadrados, que se registra en el ITJ debe corresponder al predio catastral que
corresponda a la matricula inmobiliaria (preferiblemente el que aparece citado en ella).
61
Se tiene en cuenta para el desarrollo de este documento, el formato de ITJ para la ruta judicial por ley 1561, que es el más completo o exigente.
56
Es pertinente comprobar que el área del predio solicitado es menor a 1 Unidad Agrícola Familiar
y que la ruta jurídica corresponda, cuando esta es la definida en la Ley 1561. Podría suceder que
el área medida es mayor a la UAF de la zona. Esto haría que la ruta jurídica al final no sea de la
1561, sino la de “Pertenencia”.
El código de archivo de la solicitud en el ITJ debe coincidir con el registrado en el plano para la
formalización. Se debe comprobar esto en casos en los que una misma persona ha presentado
solicitudes sobre varios predios. Puede suceder que en la carpeta física hayan incluido el plano
de otro predio solicitado por la misma persona, y aun, “subido” esta información equivocada al
sistema de información
La fecha de inspección ocular registrada en ITJ debe ser la misma del formato de Inspección
ocular. Los productos de la visita predial debieron ser subidos previamente al sistema de
información y así, no se debería presentar inconsistencia. Pero algunos ITJ se han procesado sin
tener los productos de la visita predial subidos al sistema, o hay error en la fecha que se incluye
en el ITJ.
El nombre del procedimiento para la etapa final de la formalización (TPM o SFT) debe plasmarse
de forma correcta. Pueden presentarse errores en la calificación de la ruta jurídica aunque el
procedimiento sea por la misma ley 1561. Algunos requisitos son diferentes, por ejemplo cuando
57
la ruta o pretensión es el saneamiento de la falsa tradición la ley no admite un certificado de "no
registra" (Art. 11 a) Ley 1561)
Por regla general, el reporte de los requisitos del artículo 6° indica que el inmueble no se encuentra
en zona de Ley 2ª de 1959, en tal caso es necesario se eliminarán, la información alternativa sobre
ley 2a y Dto 2372 de 2010. Estas últimas deberán mantenerse (eliminando entonces la que indica
que no está en zona de ley 2ª) en los casos en que aun encontrándose el inmueble dentro de las
zonas de reserva, existen títulos de propiedad anteriores a la vigencia de la ley 2ª de 1959.
En los casos en que el componente técnico del ITJ determine que el predio no está dentro de
zonas de reserva de Ley 2a ni dentro de áreas protegidas (Dto 2732 de 2010) se deben eliminar
del ITJ las referencias a que a pesar de estar en dichas zonas tienen títulos de propiedad con
fechas anteriores
El ITJ debe incluir la referencia a que en la visita predial se constató que en el inmueble no está
destinado a actividades ilícitas. Así debió registrase de manera expresa en el informe de
inspección ocular. Esta comprobación es importante como aporte probatorio al Juez sobre uno
de los requisitos del artículo 6° de la Ley 1561, que será confirmado en la Inspección Judicial. Lo
anterior además porque en la mayoría de casos, no se está anexando información institucional
(de la fiscalía) sobre el cumplimiento de este requisito
Vale la pena recordar que el ITJ nos aporta gran parte de la información necesaria para la
elaboración de la futura demanda, y es conveniente incluir datos que luego harán parte de la
demanda, por ejemplo sobre la ubicación del predio: municipio, sector, vereda…, revisando la
coincidencia de esta información del ITJ con la de los productos de la visita predial (plano, informe
de inspección ocular, acta de colindancias..)
58
El documento que nos representa la identificación física del predio, es el plano para la
formalización62. De allí se toma la información que en este punto, se registra en el ITJ. Es
necesario que se incluya la descripción técnica de los linderos del inmueble en cuestión. Al
respecto se ha planteado la siguiente sugerencia de modificación a la guía de procedimiento en
el paso 9.1 (conformación de expedientes) y que sustenta la necesidad de tal descripción de
linderos: La nota al pie relacionada con el plano para la formalización (en el sentido de que este
sustituye la descripción literal de linderos) debe ser eliminada teniendo en cuenta lo ordenado en
los artículos 8°, 16 y 66 de la Ley 1579 de 2012 (estatuto de registro de instrumentos públicos)
que establecen la obligación de incluir la descripción de linderos en la matrícula inmobiliaria63.
Así, es necesario incluir la descripción en el ITJ, que luego lo será en la demanda, después en la
sentencia del juez (o en la minuta de escritura pública) y finalmente en el registro del título
resultante.
Es importante no solo tener en cuenta la inclusión de la descripción técnica de linderos. Esta debe
corresponder con la identificación física del predio registrada en el plano del inmueble sobre el
cual se elabora el ITJ. La descripción técnica a disposición de quien elabora el ITJ, podría
corresponder a los linderos de un bien diferente al que está en el plano (situación que puede
suceder cuando hay una persona con solicitud sobre varios inmuebles).
Vale reiterar lo ya dicho en el sentido de confirmar que el destino económico que aparece en el
plano sea el mismo del informe de Inspección Ocular (I.O). Un juez acucioso podría dudar de la
identificación precisa del predio descrito en el ITJ y algunos de sus anexos (como el formato de
I.O), con la que representada en el plano para la formalización, si no hay coincidencia en esta
información que debe reflejar de manera inequívoca y coherente la identificación del inmueble
sobre el cual el interesado ejerce la posesión material.
Desde el punto de vista jurídico, este punto es de los más importantes del ITJ. La primera parte
de este documento se ha ocupado de la identificación jurídica del inmueble solicitado en
formalización, todo ese trabajo previo se concreta aquí, a partir de la certeza en dicha
identificación.
62
Ver, documento Reseña Normativa y apuntes sobre identificación física y jurídica de predios
63
Artículo 8 “..Indicará también, si el inmueble es urbano o rural, designándolo por su número, nombre o dirección, respectivamente y describiéndolo
por sus linderos, perímetro, cabida, datos del acto administrativo y plano donde estén contenidos los linderos, su actualización o modificación y demás
elementos de identificación que puedan obtenerse”
“Parágrafo 1°. Solo se podrá omitir la transcripción de los linderos en el folio de matrícula inmobiliaria, para las unidades privadas derivadas de la
inscripción del régimen de propiedad horizontal.”Artículo 66.inciso final. “En adelante en todos los folios de matrícula deberán consignarse los datos
relativos a la descripción, cabida y linderos del predio de que se trate, los cuales se transcribirán en su totalidad a excepción de los inmuebles derivados
del régimen de propiedad horizontal donde bastará la cita de la escritura pública que los contenga”.
59
En caso de duda sobre la identificación correcta de la matricula inmobiliaria correspondiente, el
abogado a cargo del ITJ, debe informar al coordinador municipal, y en compañía de los técnicos
del GTF hacer las revisiones que correspondan. De ser necesario se comunicará de nuevo con
los solicitantes. En este ejercicio (que no debería presentarse en este momento del proceso), se
recomienda tener en cuenta las recomendaciones sobre la jerarquía de fuentes de información
para el análisis jurídico que se han reseñado en el punto 1 de este documento.
El contenido de este apartado del ITJ, debe reflejar un estudio a profundidad y en detalle los
antecedentes registrales del inmueble, por ejemplo la existencia de medidas cautelares vigentes
(sin cancelación), medidas de protección, propietarios de derechos de cuota sobre el inmueble,
refiriendo información del certificado de tradición sobre los titulares de derechos reales principales
sobre el inmueble correspondiente, quienes deberán ser demandados en el proceso y otra
información pertinente sobre la situación jurídica del predio. No se trata de transcribir todas y cada
una de las anotaciones del folio de matrícula inmobiliaria en el informe técnico jurídico, pero sí de
resaltar las anotaciones relevantes en el análisis jurídico en las circunstancias del programa.
El estudio sobre los antecedentes registrales del inmueble es similar a un estudio de títulos pero
de un alcance mayor como se ha citado en la primera parte, considerando que estamos ante
situaciones de informalidad en la vinculación jurídica del interesado con el predio que posee u
ocupa y teniendo en cuenta además que una de las tareas iniciales y que reviste complejidad, es
la de encontrar los títulos antecedentes y la matricula inmobiliaria del inmueble dentro del cual se
encuentra el predio solicitado en formalización.
De los estudios de títulos tradicionales vale la pena, para efectos del análisis dentro del
procedimiento de formalización tener en cuenta, además de la identificación del titular del derecho
de dominio, aspectos como los siguientes64: Área y Linderos descritos en el folio (o remisión al
título correspondiente)65, Precisar si el folio corresponde a un predio matriz (situación frecuente
en el programa de formalización de la propiedad rural), análisis de la cadena de tradición,
identificación de limitaciones y gravámenes, identificación de segregaciones,
64
Ver documento” modelo final estudio de títulos” del Ministerio de vivienda, aportado por la oficina de registro de instrumentos públicos de Popayán
en evento de capacitación a abogados de los GTFS de la regional sur, el 25 de junio de 2014
65
Es importante constatar si existiendo ventas parciales inscritas, el área restante en los títulos es mayor al área resultante de la medición del predio
realizada en la visita predial. De ser menor, es necesario comprobar que se trata del mismo predio pero el área en los títulos fue mal calculada en su
momento. Al respecto Ver el Numeral 8 del punto 1.2 de este escrito y para ampliar se puede consultar el documento “Sustentación predios con menor
área en títulos ruta Ley 1561”.
60
Debe reflejar un estudio a fondo y en detalle los contenidos de la carpeta en relación con las
pruebas de la posesión alegada, y sus particularidades como por ejemplo la necesidad de probar
la suma de posesiones, la caracterización de la posesión (explotación económica, vivienda o
conservación ambiental) con referencias a particularidades encontradas, como información
específica sobre mejoras, las características de la explotación, construcciones, conservación de
fuentes de agua... Vale recordar lo dicho en el instructivo de la Inspección Ocular sobre “Mejoras
en el predio: El inspector ocular debe constatar si existen mejoras (cerramientos u otras
construcciones) en el predio de la persona inscrita al Programa de Formalización“
Así mismo, el concepto de viabilidad y la ruta jurídica definida, deben corresponder al contenido
de la carpeta. Se han encontrado casos, en los que los documentos de la carpeta (y el concepto
jurídico preliminar) dicen que es una ruta notarial de compraventa o un registro de título o una
inviabilidad, mientras el ITJ señala una de las rutas de la Ley 1561, si existir fundamento para esto
último.
Esta parte del ITJ se completa con información del formulario de solicitud, del informe de
inspección ocular, de facturas de servicios públicos (aportan datos por ejemplo sobre estrato socio
económico, tiempo de permanencia sobre el predio) y otros documentos allegados. Es necesario
consultar el puntaje del solicitante en el SISBEN y también conveniente transcribir datos sobre
las características de la vivienda (si existe) y sobre los servicios públicos disponibles en el predio.
5. Inspección ocular
61
Asegurar la coherencia de la información. La fecha de la inspección ocular reportada en el ITJ
debe ser la misma de realización de la visita, que se registra en el propio formato de Inspección
ocular, también la de los nombres de asistentes a la inspección. Vale recordar lo dicho en el
instructivo de la Inspección Ocular, “El inspector ocular debe verificar y consignar: los nombres y
apellidos de las personas que asistieron a la diligencia, el número de documento de identidad de
cada uno de los asistentes convocados, si asisten a la diligencia en calidad de testigos, opositores
o en representación de alguna entidad convocada, y debe asegurarse de que cada uno de los
convocados firmen en el lugar correspondiente a sus datos.”
Así mismo la referencia a las mejoras y su antigüedad se toman del formato de Inspección Ocular,
y se puede complementar con fotos o videos realizados durante la visita predial o con herramientas
como una imagen del predio tomada de la ortofoto.
Es necesario verificar que el Acta de colindancia y las declaraciones de terceros son los que
corresponden al predio y al solicitante sobre los que se está elaborando el ITJ. Un punto de
referencia importante es el nombre del predio. La falta de correspondencia no debería suceder
con el uso del sistema de información pero puede ocurrir cuando hay una persona con varias
solicitudes o cuando por error se incluyen documentos físicos en carpetas equivocadas y luego
son incorporadas al sistema de información, también de manera equivocada.
Por regla general no se presentan inconformidades u oposiciones, pero cuando estas ocurran
deben incluirse en el ITJ, además del resultado del trámite realizado. La referencia a
inconformidades u oposiciones en el ITJ deben estar soportadas en los formatos escritos
correspondientes. El ITJ no debe registrar la existencia de inconformidades que no estén
soportadas por escrito.
62
Es necesario revisar que los documentos de la reunión de exposición pública de resultados no
reporten manifestaciones de inconformidad para el caso específico. Si se encuentran tales
inconformidades, es necesario incluirlas en el ITJ al igual que el resultado del trámite surtido sobre
las mismas. Es válida una revisión del anexo 7 del ITJ, Acta de la exposición pública de resultados
para constatar la existencia o no de manifestaciones de inconformidad.
Podría suceder que de la existencia de inconformidades, siendo estas sustanciales y con pruebas
contundentes en favor del inconforme, y del trámite que se haya dado a las mismas se pueda
derivar un concepto de inviabilidad para continuar con el acompañamiento por parte del programa.
8. Anexos
Anexo 1 Resolución que declara la ZFM. Verificar la existencia de este anexo y que corresponda
al municipio de ubicación del predio
Para los anexos 3. Formulario de inspección ocular. 4 Plano para la formalización. 5 Acta de
colindancias. Anexo 6 Declaración testigos. Se verifica que sean los correspondientes al predio
y al solicitante a los que se refiere el ITJ en elaboración.
El anexo 7 Acta de exposición pública de resultados, debe ser la de la vereda dentro de la cual
está el inmueble al que se refiere el ITJ
Anexo 8 Mapa ZFM. Debe corresponder al municipio y la zona de ubicación del inmueble al que
se refiere el ITJ. Este mapa es parte de la Resolución que declara la Zona de Formalización
Masiva.
3. Conformación de expedientes
Como punto final de este instructivo se incluyen recomendaciones relacionadas con la conformación
de expedientes. Los términos de referencia para la contratación en 2014, de empresas que se hicieran
cargo de estas actividades, recogieron y ampliaron los lineamientos generales de la guía de
procedimiento sobre estos pasos y actividades. De igual manera se cuenta con formatos de
supervisión y un anexo jurídico de la guía de supervisión cuya lectura también es recomendable.
63
No obstante, es pertinente señalar elementos adicionales como la sugerencia de complementar la
guía de procedimiento en el paso 9.1 conformación de expedientes, advirtiendo sobre la necesidad de
poner especial dedicación a esta actividad, dentro de la que, las demoras en completar la
documentación necesaria, se ha convertido en uno de los cuellos de botella para el avance del
procedimiento.
Una buena comunicación y coordinación entre jurídicos y sociales y la mayor creatividad en las
estrategias de actuación, son fundamentales para conseguir que los solicitantes aporten los
documentos para completar el expediente. Visitas a los domicilios de los solicitantes, apoyo en la
consecución de documentos (es frecuente que registros civiles de nacimiento o de matrimonio de los
solicitantes se encuentren en municipios diferentes y ya se han reportado estrategias de apoyo del
GTF para la obtención de estos documentos, a través de las gestiones entre notarias para la
transferencia de información y otras como la identificación de personas de apoyo que puedan realizar
el trámite en el otro municipio y hagan llegar los documentos al GTF)
Se sugieren las siguientes modificaciones al punto 9.1 de la guía de procedimiento. En la lista del
contenido mínimo de cada expediente: - Informes técnico jurídicos y sus anexos (informe de
inspección ocular, formatos de declaración de testigos y actas de colindancia que ya se mencionan en
la lista en este punto).
Ya en el punto 4 (sobre identificación física del inmueble) de las recomendaciones específicas para
elaborar el ITJ, se ha mencionado la necesidad de eliminar la referencia a que el plano sustituye la
descripción literal de linderos y en cambio refrendar la necesidad de hacer una descripción de los
linderos del predio a formalizar, teniendo en cuenta la exigencia legal prevista en el estatuto de registro
de instrumentos públicos.
64