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PERÚ Ministerio Superintendencia Nacional

de Justicia de los Registros Públicos-SUNARP

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N.° 340-2019-SUNARP-TR-T

Trujillo, 24 de mayo de dos mil diecinueve.

APELANTE MARITZA PATRICIA CASTRO ROJAS

TÍTULO 191659-2019 del 24.1.2019
INGRESO 107-2019
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° II—SEDE CHICLAYO
REGISTRO DE PREDIOS DE CHICLAYO
ACTO(S) RECONOCIMIENTO DE DEUDA POR
CONSTRUCCIÓN NUEVA Y MEJORAS
SUMILLA(S):
Título para inscribir la declaratoria de fábrica
De acuerdo con el artículo 78 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, la declaratoria de fábrica de una edificación se
inscribe en mérito del Formulario Único de Edificaciones de la Ley N.°
29090, la escritura pública en la que se inserte el citado formulario o los
documentos exigidos según la normativa aplicable al caso concreto, o el
Formulario Registral de la Ley N.° 27157 en el caso de regularización de
edificaciones. Por lo tanto, las certificaciones notariales de constatación y
verificación no constituyen título para la rogatoria.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA:
Se solicita inscribir «el reconocimiento de deuda por construcción
nueva y mejoras» en la partida P10123976 del Registro de Predios de
Chiclayo.
Para este efecto se adjuntaron los siguientes documentos:
Certificación notarial de constatación de hechos y verificación de
construcción de obra civil de fecha 18.1.2019 autorizada por la
notaria Welti Isabel Alvarado Quijano de la provincia de Chiclayo.
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Informe de tasación de fecha 14.1.2019 suscrito por el perito
tasador Ing. Rogger F. Inga Durango.
Memoria descriptiva y valuación del predio de fecha 14.1.2019 con
la firma certificada notarialmente del perito tasador Ing. Rogger F.
Inga Durango.
Hoja resumen — tasaciones hipoteca (inmueble) e imágenes
fotográficas suscritas por el perito tasador Ing. Rogger F. Inga
Durango.

II. DECISIÓN IMPUGNADA:

El título fue tachado sustantivamente por el registrador público Marco
Antonio Huamán Huamán mediante la esquela de fecha 25.1.2019.
Los fundamentos de su decisión se reproducen cabalmente a
continuación:

.- Mediante el presente titulo se adjunta una certificación otorgada por Notario Público
Welti Isabel Alvarado Quijano, sobre constatación de hechos y verificación de obra civil
respecto del bien inmueble ubicado en calle Maria lzaga N' 774 - Chiclayo inscrito en la
Partida 10123976

.- Para determinar qué actos o derechos son susceptibles de acceder al Registro de Predios
es menester remitirnos al articulo 2 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,
aprobado mediante Resolución N° 097-2013-SUNARP-SN, el cual dispone que: "El
Registro de Predios es el registro jurídico integrante del Registro de Propiedad Inmueble en
el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el
artículo 2019 del Código Civil, normas administrativas y demás normas especiales.

.- De acuerdo a lo señalado en el artículo 2019 del Código Civil: Son inscribibles en el

registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble:
I.- Los actos y contratos que constituyen, dedlaren, trasmitan, extingan, modifiquen o
limiten los derechos reales sobre inmuebles.
Los contratos de opción.
Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa
El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de
los actos o contratos registrados.
Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito,
Los contratos de arrendamiento
Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.
Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos
inscribibles
Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inseribibles sobre inmuebles.

Es decir el articulo 2019 del Código Civil, establece como regla general el carácter
inscribible de los actos y contratos que constituyen, declaren, transmitan, extingan,
modifiquen o limiten derechos reales sobre inmuebles; ello en razón de que por su naturaleza
los derechos reales son oponibles erga omnes lo cual se efectiviza con la publicidad que
otorga el Registro.
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Corno excepción a la norma precedente, se admite la inscripción de algunos actos de

naturaleza obligacional tales como el contrato de opción, los pactos de reserva de
propiedad, los contratos de arrendamiento, entre otros.

- En el presente caso, no se comprende en el articulo 2019, la certificación notaiial de

constatación de hechos y verificación de obra; en consecuencia no resulta inscribihle en el
Registro de propiedad inmueble; por lo que se procede a tachar el presente titulo de
conformidad con el articulo 42° del Reglamento General de los Registros Públicos

IV. BASE LEGAL:

- Reglamento General de los Registros Públicos:
Artículo 42.- Tacha sustantiva
El Registrador tachará el titulo presentado cuando:
(.4
b) Contenga acto no insc-ribible...".

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:

La señora Maritza Patricia Castro Rojas interpuso recurso de
apelación, el cual ingresó a la Oficina Registral de Chiclayo con fecha
21.2.2019. Los argumentos de la impugnación se resumen a
continuación:
Se ha restringido el derecho constitucional de acceso a la tutela
procesal efectiva en el ámbito administrativo, al tacharse
sustantivamente el presente título que contiene el acta de
constatación de hechos y verificación de obra civil otorgada por la
notaria Welti Isabel Alvarado Quijano, a fin de que en uso de las
facultades inscribibles establecidas en el inciso 1 del artículo 2019
del Código Civil se inscriba un acto que ha modificado la fábrica del
inmueble ubicado en la calle Manuel María ¡zaga N.° 774, provincia
de Chiclayo, departamento de Lambayeque. Es decir, los hechos y
la obra civil debidamente constatados por la notaria constituyen un
acto que modifica el derecho real inscrito en la partida P10123976
del Registro de Predios de Chiclayo.
Las actas que contienen hechos y obras civiles, y que en nuestra
legislación se asimilan a «declaratorias de fábrica», constituyen
actos inscribibles; pues, de conformidad con el capítulo VII
subcapítulo I del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, el registrador no se encuentra prohibido de inscribir los
actos previos como anotación preventiva. En el caso de autos,
cabe precisar que se pretende inscribir un título del 16 de enero de
2019 otorgado por los coherederos (copropietarios del bien),
referente a hechos que constituyen y dan fe de una nueva fábrica,
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el cual es un acto inscribible en forma preventiva, tal como reza la
norma antes citada.
Siendo esto así, en aplicación del artículo 65 del Reglamento
General de los Registros Públicos, solicito al Tribunal Registral
modificar mi rogatoria a fin de que se inscriba el presente título
como anotación preventiva hasta que podamos formalizar la
inscripción definitiva de mis derechos.

ANTECEDENTE REGISTRAL:
La partida directamente vinculada con el título venido en apelación es
la P10123976 del Registro de Predios de Chiclayo. El derecho de
propiedad inscrito en la precitada partida está a nombre de Amalia
Teresa, Arturo Gerardo, Nilda Mercedes, Carlos Enrique, Jorge
Antonio, Maritza Patricia y Gerardo Leónidas Castro Rojas.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:

Interviene como ponente el vocal Walter E. Morgan Plaza.
Según el escrito de apelación, el acto que se procura inscribir
«constituye un acto que modifica el derecho real inscrito en la partida
10123976 del Registro de Predios de Chiclayo», es más, la recurrente
precisa que el referido acto modifica la fábrica del predio en cuestión
(nueva fábrica). Por esta razón, asegura que «las actas que contienen
hechos y obras civiles [...] se asimilan a declaratorias de fábrica».
Entonces, sobre la base de la apelación, este Colegiado entiende que
la cuestión a determinar es la siguiente:
¿Procede inscribir la declaratoria de fábrica en mérito de una
«certificación notarial de constatación de hechos y verificación de
construcción de obra civil»?

ANÁLISIS:
1. Se solicitó inscribir «el reconocimiento de deuda por construcción
nueva y mejoras» en la partida P10123976 del Registro de Predios de
Chiclayo, así consta expresamente en el formulario de «solicitud de
inscripción de título», por lo cual se acompañó —entre otros
documentos— la certificación notarial de constatación de hechos y
verificación de construcción de obra civil de fecha 18.1.2019
autorizada por la notaria Welti Isabel Alvarado Quijano de la provincia
de Chiclayo y el informe de tasación de fecha 14.1.2019 suscrito por
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el perito tasador Ing. Rogger F. Inga Durango. No obstante, el
registrador Huamán, por su parte, dispuso la tacha sustantiva del título
alzado porque «la certificación notarial de constatación de hechos y
verificación de obra [...] no resulta inscribible en el Registro de
Propiedad Inmueble», acorde con el invocado artículo 2019 del
Código Civill. En este orden, la recurrente en su escrito de apelación
aclara que su rogatoria sí es inscribible, pues «constituye un acto que
modifica el derecho real inscrito en la partida 10123976 del Registro
de Predios de Chiclayo», incluso asegura que «las actas que
contienen hechos y obras civiles [...] se asimilan a declaratorias de
fábrica», por eso alega que el referido acto modifica la fábrica del
predio en cuestión (nueva fábrica). Ahora bien, bajo los términos de la
apelación y el contenido de los documentos presentados, este
Colegiado entiende que la rogatoria del título alzado se orienta a la
inscripción de la declaratoria de fábrica del predio inscrito en la partida
P10123976 del Registro de Predios de Chiclayo. En ese sentido,
corresponde determinar si es proCedente inscribir el pedido de la
administrada a partir de una «certificación notarial de constatación de
hechos y verificación de construcción de obra civil».
2. Al respecto, el artículo 78 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios establece lo siguiente:
La declaratoria de fábrica de una edificación, así como su
demolición total o parcial, su ampliación, su modificación o
remodelación, se inscribirá en mérito a alguno de los
siguientes documentos:
Formulario Único de Edificaciones (FUE) a que se
refiere la Ley N° 29090;
Escritura Pública en la que se inserte o adjunte el
Formulario Único de Edificaciones (FUE) o los

Artículo 2019.- Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado
cada inmueble:
Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los
derechos reales sobre inmuebles.
Los contratos de opción.
Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los
actos o contratos registrados.
Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
Los contratos de arrendamiento.
Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.
Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos
inscribibles.
Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.
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documentos exigidos según la normativa aplicable al caso
concreto;
Formulario Registral aprobado por la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos, en el caso de
regularización de edificaciones a que se refiere la Ley N°
27157.
Otros señalados en las normas especiales.
Cualquiera de los instrumentos señalados,debe acompañarse
de los anexos que la normativa aplicable requiera, así como
del plano de ubicación y localización, y del plano de
distribución, autorizados por profesional competente. En el
caso de demolición total no se requiere la presentación del
plano de distribución.
En los casos de remodelación, ampliación y modificación de
fábrica debe adjuntarse, además, la memoria descriptiva de la
edificación resultante, el plano de distribución en el que se
visualicen los elementos eliminados o modificados y el plano
de distribución de la edificación resultante. Lo dispuesto en el
presente artículo no se aplica cuando la fábrica ha sido
aprobada por autoridad municipal.
En caso de discrepancia entre los datos consignados en la
memoria descriptiva y los respectivos planos, el registrador
consignará en el asiento de inscripción los que aparecen en •
estos últimos.
Como vemos, la normativa registral no ha previsto que las
declaratorias de fábrica se inscriban mediante una «certificación
notarial de cOnstatación de hechos y verificación de construcción de
obra civil»; en cambio, sí enumera al Formulario Único de
Edificaciones de la Ley N.° 29090, a la escritura pública en la que se
inserte el citado formulario o los documentos exigidos según la
normativa aplicable al caso concreto, y al Formulario Registral de la
Ley N.° 27157 en el caso de regularización de edificaciones como
títulos para la inscripción de dicho acto. Por lo tanto, en vista de lo
dispuesto en el artículo 78 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios y dado que no se ha invocado ninguna norma
especial que lo autorice, se confirma la tacha sustantiva del presente
título pero por las razones indicadas en esta resolución.
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3. Finalmente, acerca del pedido de anotación preventiva de la rogatoria,
el artículo 65 del TUO del Reglamento General de los Registros
Públicos prescribe que «son susceptibles de anotación preventiva: a)
las demandas y demás medidas cautelares; b) las resoluciones
judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva; c) los títulos
cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho
de donde emane; d) los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse
porque adolecen de defecto subsanable; y e) los títulos que, en
cualquier otro caso, deben anotarse conforme a disposiciones
especiales». Por tal motivo, si la rogatoria de la administrada no
cuenta ni siquiera con el título formal para su inscripción, previsto en
el artículo 78 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, es de más evidente que no se ajusta a ninguno de los
supuestos antes citados. Máxime cuando el mencionado artículo 65
del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos apunta
que «... tampoco procede la anotación preventiva a que se refiere
este artículo, en los supuestos de tacha sustantiva señalados en el
artículo 42, ni cuando el instrumento que da mérito a la inscripción no
preexiste a la fecha del asiento de presentación del título».
Consecuentemente, este pedido de la administrada debe ser
desestimado.

Intervienen como vocales (s) José Arturo Mendoza Gutiérrez y Yovana

del Rosario Fernández Mendoza, autorizados mediante la resolución
n.° 331-2018-SUNARP/SN del 31.12.2018.

Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la

siguiente decisión:

VII. RESOLUCIÓN:
CONFIRMAR la decisión de la primera instancia, pero por las razones
indicadas en esta resolución.
Regístrese y comuníquese.

JOSÉ NDOZA UTIÉRREZ

Pre idente de/ a IV Sala
Tribunal Registral
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140,
/
WA TER MOtik AN PLAZA YOVAN ENDOZA
Vo al del T'Registral Vocal al Registral