Ficha técnica para la valoración de inmuebles de conservación arquitectónica

Freddy Alberto Piñeros Forero

Universidad distrital Francisco José de Caldas

Programa de Especialización en Avalúos
Bogotá D.C
2017
 ii

Dedicatoria

Este proyecto es dedicado a seis seres muy queridos y que siempre me alentaron para estudiar y
no desfallecer, uno que ya no está con nosotros y a mi manera de pensar es un Ángel que
siempre me acompaña mi gran hermano Julio Mauricio, a mi Madre que siempre me ha
apoyado incondicionalmente y siempre ha querido lo mejor para su negrito, a mi esposa y a mis
hijos Julio Santiago, Simón Alexander y Said Andrés que en estos momentos de crecimiento
han soportado mi ausencia en estos fines de semana,
Por otra parte, quiero agradecer de manera especial a cada uno de los docentes que dieron su
mayor esfuerzo para transmitir todo su conocimiento en cada una de sus asignaturas.

Copyright © 2017 por Universidad Distrital Francisco José de Caldas. Todos los derechos
reservados.
 iii

Resumen

Este trabajo pretende aportar una herramienta para dar los primeros pasos dentro de la valoración

de bienes de interés cultural. Esta ficha técnica está dirigida a profesionales Avaluadores con

experiencia y/o conocimiento de inmuebles de conservación histórica, cultural, entre otros. Este

trabajo puede servir de base para la elaboración en general de avalúos con las características

propias de los bienes de interés cultural, o como complemento para el estudio de otras disciplinas

que necesiten tener un conocimiento previo de los materiales, costos y metodologías de valoración.

La guía pretende plantear contenidos básicos y generales que ayuden al avaluador a ir entendiendo

cómo se califican los materiales de construcción, el valor histórico, cultural, entre otros, dentro de

los ámbitos de la valoración de inmuebles comerciales en la arquitectura. El lenguaje que se emplea

en la guía es un lenguaje técnico, sencillo y fácilmente comprensible para cualquier avaluador que

se inicie en la valoración de este tipo de inmuebles, y los aspectos que se presentan se explican de

tal forma que puede entenderse perfectamente.

La ficha técnica está elaborada a modo de lista de chequeo, para su fácil diligenciamiento, sin dejar

de tener en cuenta todos los aspectos técnicos y metodológicos de un avalúo comercial, y las

características de los bienes de interés cultural que exigen las normas colombianas y las

internacionales que aplican al país para la valoración de inmuebles.

 iv

En la primera parte, de la ficha técnica se describe el inmueble, en cuanto a su ubicación y

clasificación (económica y tipológica), así como la tradición de la propiedad y una fotografía

general del inmueble, origen y protección legal (normatividad).

La segunda parte, corresponde a la calificación del bien, de acuerdo a la distribución y los

materiales de construcción, y su estado de conservación. Además de los elementos propios de

cualquier edificación, esta ficha considera los elementos especiales de los bienes de interés

cultural, de acuerdo a su tipología y su importancia histórica y cultural.

En la tercera parte, se ubica geográficamente en bien inmueble, luego se hace el avalúo comercial

de acuerdo con la metodología y la puntuación dada en la sección anterior.

En la cuarta parte o Finalmente se agrega el registro fotográfico de todos los elementos relevantes

de la edificación y del predio.

 v

Abstract

his work aims to provide a tool to take the first steps in the valuation of cultural assets.

This data sheet is aimed at appraisal professionals with experience and / or knowledge of

historical, cultural and other preservation properties. This work can serve as a basis for the

elaboration in general of appraisals with the characteristics of the goods of cultural interest, or as

a complement to the study of other disciplines that need to have a prior knowledge of the

materials, costs and valuation methodologies.

The guide aims to raise contained basic and General help the appraiser to be

understanding how qualified building materials, among others, historical, cultural, value within

the fields of valuation of commercial real estate and architecture. The language used in the guide

is a technical, simple, easily understandable language for any appraiser. It starts in the

assessment of this type of real estate, and aspects that arise are explained so that you can

understand.

The sheet is elaborated as a checklist, for its easy processing, while taking into account all technical

aspects and methodological a commercial appraisal, and the characteristics of the assets of cultural

interest you require Colombian laws and international ones that apply to the country for the

valuation of real estate.

 vi

The first part of the sheet describes the property, in terms of its location and classification

(economic and typological), as well as the tradition of the property and a general picture of the

property, origin and legal protection (normativity).

The second part corresponds to the rating of good, according to the distribution and construction

materials, and their State of conservation. In addition to the elements of any building, this tab

considers special elements of the goods of cultural interest, according to their typology and its

historical and cultural importance.

In the third part, located geographically in property, then the commercial appraisal in accordance

with the methodology and the score given in the previous section.

In the fourth part o Finally, the photographic record of all the relevant elements of the building

and the property is added.

 vii

Tabla de Contenido

Capítulo 1 Introducción e información general .............................................................................. 1

Capítulo 2 Objetivos ...................................................................................................................... 2

Objetivo general .......................................................................................................................... 2

Objetivos específicos .................................................................................................................. 2

Capítulo 3 Justificación.................................................................................................................. 2

Capítulo 4 Referencias Normativas ............................................................................................... 4

Capítulo 5 Marco Teórico ............................................................................................................. 11

Capítulo 6 Descripción Metodológica .......................................................................................... 17

Capítulo 7 Resultados y discusión. .............................................................................................. 26

Referencias .................................................................................... ¡Error! Marcador no definido.

Apéndice ....................................................................................................................................... 27
 viii

Lista de tablas

Tabla 1 Tabla de Heidecke. ........................................... 2¡Error! Marcador no definido.

 ix

Lista de figuras

Figura 1. Formas y descripción de las formas. ................. ¡Error! Marcador no definido.

 1

1. Introducción e información general

El patrimonio cultural, es un campo importante de la vida social, que le da a un

grupo de personas sentido, identidad y pertenencia; este comprende no solo los usos,

representaciones, expresiones, que permanecen en la memoria colectiva, sino también los

que se apropian socialmente en la vida de las comunidades, es el caso del patrimonio

material, como las iglesias, catedrales, castillos (fuertes) casonas caminos reales entre otros

que han marcado pautas importantes en el desarrollo de la historia de un territorio.

De acuerdo con la Unesco en 2007, “Patrimonio Cultural es el conjunto de bienes muebles

e inmuebles, materiales e inmateriales, de propiedad de particulares o de instituciones u

organismos públicos o semipúblicos que tengan valor excepcional desde el punto de vista

de la historia, del arte, de la ciencia y de la cultura y por lo tanto sean dignos de ser

considerados y conservados para la nación” (Garré, 2001).

Es oportuno indicar que, si bien todo inmueble es susceptible de ser valorado, los

inmuebles declarados como patrimoniales, tienen entre otras características sociales,

culturales e históricas que de alguna manera hacen compleja su valoración, pero esta es

importante para salvaguardarla como parte constructiva de la identidad nacional. La

percepción social de su fragilidad y pérdida constante, por falta de inversión en su

mantenimiento y restauración, que, pese a que Colombia ingresó en la Unesco el 31 de

octubre de 1947 y firmó la Convención sobre el Patrimonio Mundial el 24 de mayo de

1932, y gracias a estos se han hecho esfuerzos para su valoración y conservación, aún hace

falta inversión para su sostenimiento y exploración, ya que como se ha visto en

 2

intervenciones recientes, se han encontrado nuevos hallazgos de tipo arqueológico, en

sitios ya declarados patrimonio.

En cuanto a las metodologías para la valoración de edificaciones patrimoniales, son pocas,

debido a que es compleja la valoración por los diversos factores que influyen en cada

inmueble, tales como el tiempo de datación, el uso, el origen, los materiales, el estado de

conservación, -entre otros-, es por ello que en el presente proyecto se busca establecer o

generar una ficha técnica que facilite la actividad de estimación comercial de este tipo de

inmuebles, para el diligenciamiento de la ficha se creará una guía de consideraciones

mínimas generales. Con la aplicación de esta guía se en la ficha, se podrá determinar el

valor comercial de inmuebles declarados como patrimoniales.

2. Objetivos

Objetivo general

Establecer los parámetros mínimos en una ficha técnica para la valuación de inmuebles
de conservación arquitectónica

Objetivos específicos

• Hacer una ficha técnica de valoración arquitectónica.

• Hacer una guía metodológica de valoración general que facilite el encargo

valuatorio para bienes de conservación arquitectónica.

 3

3. Justificación

La importancia de preservar el patrimonio viene de su valor histórico, es decir de

la historia que cuenta, y como une a un grupo de personas, y su prevalencia a través del

tiempo, y que con intervención puede continuar su vida hacia el futuro, “en este sentido,

las obras de referencia (edificios, casas, monumentos, ruinas), adquieren valor museal,

entendido como el valor que tienen los objetos o bienes- en este caso bienes inmuebles-

considerados patrimonio cultural” (Garré, 2001).

La clasificación de un bien inmueble como patrimonial, tiene como finalidad apreciarlo

por su valor histórico, cultural o estético, y garantizar su conservación – tarea que tiene el

Estado_ y salvaguardarlo –incluye a la sociedad-. Pero además de su valoración estética

patrimonial es necesidad del Estado conocer el valor comercial de los predios. El avalúo

comercial es un proceso de investigación, mediante diferentes métodos de acopio de

información que se procesa, se analiza y se llega a una conclusión sobre el valor o el precio

de un bien. Brinda los elementos de juicio adecuado, suficiente, objetivo, claro y útil para

la toma de decisiones. La conservaci6n del patrimonio cultural es costosa y hay que decidir

que partes vale la pena conservar (Frey, 2004). Pero la normatividad colombiana aún carece

de información suficiente o guías prácticas para la elaboración de avalúos comerciales a

bienes de interés cultural y patrimonial, para satisfacer esta necesidad, elaboramos este

documento con el propósito de generar una guía de consideraciones mínimas generales,

que sirva como herramienta de apoyo para la valoración de este tipo de inmuebles, en una

ficha técnica que sea de fácil uso y entendimiento , se constituyen en un trabajo importante

que potencia y fortalece una de las categorías o especialidades de bienes a avaluar, que
 4

tiene como alcance la valuación de las edificaciones de conservación arqueológica y

monumentos históricos como lo precisa el decreto nacional 556 de 2014.

4. Referencias Normativas

En el objetivo de este estudio se busca elaborar un documento guía y una ficha para

determinar el valor de inmuebles patrimoniales, para ello es importante establecer

referencias normativas vinculantes aplicables a este tipo de inmuebles, es por ello que se

relaciona la normatividad específica que sustenta la declaración e importancia de los bienes

declarados como edificaciones de conservación arqueológica y monumentos históricos.

El patrimonio cultural (material) y natural de valor excepcional universal, tiene una

especial protección en el ámbito internacional, lo que contribuye a la preservación de estos

con relevancia no solo para las naciones sino para la humanidad. Los Estados al ser parte

de las convenciones, adquieren la obligatoriedad de identificar, proteger, conservar,

rehabilitar y transmitir a las generaciones futuras el patrimonio cultural y natural situado

en su territorio. El siguiente listado está basado en el listado de la (Unesco, 2008), y la

norma colombiana vigente.

Artículo 8 Es obligación del Estado y de las personas proteger las

Constitución riquezas culturales y
política de 1991 naturales de la Nación.
Artículo 63 Los bienes de uso público, los parques naturales, las tierras
comunales de
grupos étnicos, las tierras de resguardo, el patrimonio
arqueológico de la Nación y los
demás bienes que determine la ley, son inalienables,
imprescriptibles e inembargables.
 5

Artículo 72 El patrimonio cultural de la Nación está bajo la protección del

Estado.
El patrimonio arqueológico y otros bienes culturales que
conforman la identidad nacional,
pertenecen a la Nación y son inalienables, inembargables e
imprescriptibles. La ley
establecerá los mecanismos para readquirirlos cuando se
encuentren en manos de
particulares y reglamentará los derechos especiales que
pudieran tener los grupos
étnicos asentados en territorios de riqueza arqueológica.
Artículo 82 Es deber del Estado velar por la protección de la integridad
del espacio
público y por su destinación al uso común, el cual prevalece
sobre el interés particular.
Las entidades públicas participarán en la plusvalía que genere
su acción urbanística y
regularán la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano
en defensa del interés
común.
Artículo 95 La calidad de colombiano enaltece a todos los miembros de la
comunidad nacional.
Todos están en el deber de engrandecerla y dignificarla. El
ejercicio de los
derechos y libertades reconocidos en esta Constitución
implica responsabilidades.
Numeral 8. Proteger los recursos culturales y naturales del
país y velar por la conservación de un ambiente sano.
Artículo 313 Corresponde a los concejos: 9. Dictar las normas necesarias
para el control, la preservación y defensa del patrimonio
ecológico y cultural del municipio.
Artículo 333 La actividad económica y la iniciativa privada son libres,
dentro de los
límites del bien común. Para su ejercicio, nadie podrá exigir
permisos previos ni
requisitos, sin autorización de la ley. La ley delimitará el
alcance de la libertad económica cuando así lo exijan el interés
social, el ambiente y el patrimonio cultural de la Nación.

Ley 1185 de Ley general Por la cual se modifica y adiciona la Ley 397de 1997 Ley
marzo 12 de 2008 de cultura General de Cultura y se dictan otras disposiciones.
 6

Ley 1130 de 2007 Convención Aprobatoria del segundo protocolo de la convención de la

de la Haya Haya de 1954 para la protección de bienes culturales en caso
2 protocolo de conflicto armado, hecho en la Haya el 26 de Marzo de
1999.
Ley 397 de Ley general Por la cual se desarrollan los Artículos 70, 71 y 72 y demás
agosto 7 de 1997 de cultura Artículos concordantes de la Constitución Política y se dictan
normas sobre patrimonio cultural, fomentos y estímulos a la
cultura, se crea el Ministerio de la Cultura y se trasladan
algunas dependencias.
Ley 388 de julio Ley de Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991
18 de 1997 – Ordenamiento y se dictan otras disposiciones. A partir de la Ley 388 de 1997,
Territorial se establecieron cinco dimensiones para sustentar la estructura
del ordenamiento del territorio: cultural, política, económica,
social y ambiental. En la dimensión cultural, como
componente estructurante, se propuso considerar el
patrimonio cultural y, dentro de éste, en posición destacada,
el patrimonio inmueble. A su vez, este último concreto en el
territorio geográfico, de municipios y regiones, las
expresiones tangibles de las otras dimensiones.
Ley 340 de 1996 Convención Aprobatoria de la convención para la protección de bienes
de la Haya culturales en caso de conflicto armado, conocida como la
1 protocolo convención de la haya en 1954, entra en vigor en 1998.

Ley 16 de 1992 Tratado Aprobatoria del tratado entre Colombia y Perú para la
Colombia - protección, conservación y recuperación de bienes
Perú arqueológicos, históricos y culturales.

Ley 80 de 1989 Archivo Por la que se crea el Archivo General de la Nación y se

General de la establecen sus funciones de salvaguardar, organizar, difundir
Nación y conservar el patrimonio documental del país; al igual que
fijar políticas y expedir reglamentos para organizar la
conservación y uso adecuado del patrimonio documental.

Ley 63 de 1986 Por la cual Colombia se adhiere a la "convención sobre las

medidas que deben adoptarse para prohibir e impedir la
importación, la explotación y transferencia de propiedad
ilícitas de bienes culturales".

Ley 45 de 1983 Unesco Aprobatoria de la convención para la protección del

patrimonio cultural y natural. Entro en vigor a partir de agosto
de 1983.
 7

Ley 163 de 1959 Ley de defensa y conservación del patrimonio histórico,

artístico y monumentos nacionales. Por la cual se dictan
medidas sobre defensa y conservación del patrimonio
histórico, artístico, y monumentos públicos de la nación.

Ley 36 de 1936 Pacto de Aprobatoria del tratado para la protección de Instituciones

Roerich Artísticas y Científicas y monumentos históricos (pacto de
Roerich). Entro en vigor para Colombia en 1937.

Ley 103 de 1931 Con el fin de detener los saqueos, declara de utilidad pública
los monumentos y objetos arqueológicos de San Agustín,
Pitalito, Alto Magdalena, y los de cualquier otro lugar de la
Nación.
Ley 47 de 1920 Dicta disposiciones sobre Bibliotecas, Museos, Archivos y
objetos de interés público. Prohíbe la exportación de bienes
protegidos por estas entidades.
Decreto 151 por el cual se dictan reglas relativas a los mecanismos que
enero 22 de 1998 hacen viable la compensación en tratamiento de conservación
mediante la transferencia de derechos de construcción y
desarrollo.
El Presidente de la República de Colombia, en ejercicio de sus
facultades constitucionales y legales, especialmente las
extraordinarias que le confiere el parágrafo del artículo 50 de
la Ley 388 de 1997,
Decreto 1337 “Por el cual se reglamenta la Ley 388 de 1997 y el Decreto-
junio 29 de 2002 ley 151 de 1998, en relación con la aplicación de
compensaciones en tratamientos de conservación mediante la
transferencia de derechos de construcción y desarrollo".
Artículo 1°. Compensaciones en el tratamiento de
conservación. El reconocimiento y pago de las
compensaciones previstas en la Ley 388 de 1997 y en el
Decreto 151 de 1998 por la aplicación del tratamiento de
conservación que se defina en los Planes de Ordenamiento
Territorial o en los instrumentos que lo desarrollen, procederá
exclusivamente cuando se limiten derechos de edificabilidad
de determinados predios o inmuebles ubicados en el suelo
urbano o de expansión urbana, conforme a la clasificación del
suelo que haya establecido el respectivo municipio o distrito.

Corresponde, en todo caso, a los municipios y distritos definir

los mecanismos a través de los cuales se garantizará el pago
de las compensaciones de los terrenos o inmuebles calificados
de conservación, bien sea en los planes de ordenamiento
territorial o en los instrumentos que lo desarrollen.
 8

Artículo 2°. Compensaciones mediante transferencia de

derechos de construcción y desarrollo. De conformidad con lo
establecido en el artículo 12 del Decreto 151 de 1998, la
asignación de derechos transferibles de construcción y
desarrollo, es uno de los mecanismos de que disponen los
fondos de compensación municipal y distrital para efectuar el
pago de las compensaciones a que haya lugar con ocasión de
la aplicación del tratamiento urbanístico de conservación a
determinados predios o inmuebles generadores de tales
derechos.
Decreto 556 de Por la cual se reglamenta la Ley 556 de 2014. Se tiene en
marzo 14 de 2014 cuenta la normatividad que aplica a la actividad de valuación,
ya que hace parte del proyecto la valoración de un inmueble
de patrimonio.

Decreto763 de Por el cual se reglamentan parcialmente las Leyes 814 de 2003

marzo 10 de 2009 y 397 de 1997 modificada por medio de la Ley 1185 de 2008,
en lo correspondiente al Patrimonio Cultural de la Nación de
naturaleza material.

Decreto 48 de Asigna al Instituto Distrital de patrimonio Cultural, la facultad

2007 de aprobar las intervenciones en los bienes de interés cultural
del ámbito Distrital para Bogotá D.C.

Decreto 2406 de Por la cual se crea la comisión intersectorial Nacional de

2005 patrimonio mundial. Está integrada por las distintas entidades
involucradas en el manejo, cuidado y protección del
patrimonio cultural y natural de la nación, y que evalúa y
conceptúa sobre las nuevas propuestas de inscripción de
bienes en la lista de patrimonio mundial.

Decreto 833 de Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 397 de 1997 en

2002 materia de patrimonio arqueológico nacional y se dictan otras
disposiciones.
Decreto 746 del • Declaratoria como Monumento Nacional. Mediante el
24 de abril de Decreto 746 del 24 de abril de 1996, se declara como
1996 Monumento Nacional, hoy Bien de Interés Cultural del
ámbito Nacional, el Conjunto de las Estaciones del Ferrocarril
existentes en el país. Este decreto surge de la necesidad de
proteger el conjunto de estaciones de la amenaza de un derribo
masivo y sistemático, producido por la incontenible decisión
de liquidar la empresa que reemplazó a los Ferrocarriles
Nacionales de Colombia: Ferrovías.
 9

Decreto264 de BIC Por el cual se reglamenta la Ley 163 de 1959 sobre defensa y
febrero 12 de conservación del patrimonio histórico, artístico y
1963 monumentos públicos de la Nación.

Resolución 0983 Del ministerio Por la cual se desarrollan algunos aspectos técnicos relativos
de mayo 20 DE de cultura al Patrimonio
2010 Cultural de la Nación de naturaleza material.
Requisitos para la declaratoria de BIC (Bienes de interés
cultural), su manejo y protección, y su registro en el inventario
de bienes del patrimonio cultural de la nación.

Resolución 2094 Reglamenta algunas competencias institucionales en materia

de 2004 de protección del patrimonio arqueológico y efectúa algunas
delegaciones.

Resolución 0395 Por la cual se establecen los requisitos y procedimientos para

de 2006 exportación de los bienes muebles del patrimonio cultural y
se dictan otras disposiciones.

Ley 340 de 1996. Convención Tiene como objetivo mejorar la protección de los bienes
de La Haya de culturales en caso de conflicto armado y de establecer un
1954 sistema reforzado de protección a estos bienes especialmente
señalados. Propende por adoptar medidas preparatorias en
tiempo de paz para salvaguardar los bienes culturales contra
los efectos previsibles de un conflicto armado, como: la
preparación de inventarios, la planificación de medidas de
emergencia para la protección contra incendios o el
derrumbamiento de estructuras, la preparación del traslado de
bienes culturales muebles o el suministro de una protección
adecuada in situ de esos bienes, y la designación de
autoridades competentes que se responsabilicen de la
salvaguardia de los bienes culturales. Colombia se adhirió a la
Convención mediante la Ley 340 de 1996.

Normatividad que enmarca la investigación y determinación de un avalúo:

• Ley 9 de 1989 ley de reforma urbana

• Ley 128 de 1994 Ley Orgánica de áreas metropolitanas

 10

• Ley 388 de 1997 ley de ordenamientos Territorial

• Ley 142 de 1994 Servicios públicos

• Decreto 622 de 1997 Parque Nacionales

• Ley 505 de 1999 estratificación

• Ley 99 de 1993 Legislación Ambiental

• Ley 675 de 2001 Propiedad horizontal

• Ley 298 de 1996 avalúos e inventarios fiscales

• Circular 045 contadurías General de la Nación.

Normatividad que confiere idoneidad y vigila la realización de avalúos:

• Decreto 1420 Personas naturales y jurídicos que pueden realizar los avalúos.

• Decreto 266 de 2000 supresión de trámites.

• Decreto 422 de 2000 criterios sobre los avalúos.

• Resolución del IGAC 620 de 2.008

• Resolución Superintendencia de industria y comercio 13314 Registro Nacional de

Avaluadores.

En resumen, los Avalúos Especiales se pueden identificar al interior de la

clasificación por especialidades contenidas en el Decreto 556 de 2014,

reglamentario de la Ley del Avaluador 1673 de 2013.

 11

5. Marco Teórico

La determinación de donde habitar, a través del tiempo ha estado condicionada a

factores tan precisos como el suelo y el agua, siendo el primero determinante, por la

capacidad de sustento que ofrece a sus pobladores, y la cercanía con sus hábitos y

costumbres, también llamado arraigo cultural, que deja una sociedad, hace que las personas

actúen de forma similar a sus antepasados, conservando tradiciones como bailes, trajes y

vestimentas, tipo de alimentación, religiosidad, entre otros, los descubrimientos

arqueológicos de objetos, formas, figuras, incluso otras más grandes como construcciones

de iglesias, templos, pirámides, etc., toman valor, no solo de tipo económico, sino un valor

patrimonial, que dependerá del valor que representa para una comunidad o para toda

sociedad, esto permite que se unan esfuerzos no solo porque sea valorado con fines

económicos, sino estéticos y de conservación. El patrimonio cultural, reflejado en el

patrimonio arquitectónico urbano, es para cada comunidad memoria de su pasado, su

conciencia como comunidad y define una identidad que la relaciona con dicho pasado

desde el presente (Garré, 2001).

6. Preservación y rescate del patrimonio

De acuerdo con los cronistas e historiadores, antes de la llegada de los europeos a

América; la noción de tierra era la Madre Tierra, sagrada, que aporta todo lo necesario para

la subsistencia de sus familias y comunidades, a la que hay que preservar, esta idea aún se

conserva en las diferentes tribus que aun habitan en el territorio nacional. Pero la noción

de patrimonio se empezó a formar a partir de la llegada de las nuevas tradiciones y

 12

costumbres que trajeron los colonizadores españoles, con la idea de que lo valioso era el

“pater” o patrimonio.

Con la colonización y evangelización se inició la construcción de iglesias y sitios

de culto para albergar a los feligreses y los señores españoles, en los cuales se albergaron

ornamentos, mobiliario y objetos de culto, que con el tiempo adoptaron los pobladores

americanos, ajustándolos a sus propias necesidades y conformando un universo mestizo.

“La noción de patrimonio ha estado ligada a los objetos heredados de padre a hijo

y, por lo mismo, éstos han constituido, a lo largo de generaciones, el patrimonio familiar

motivo de atesoramiento, conformado por las tierras, las construcciones arquitectónicas y

el menaje doméstico. Esa misma situación se trasladó a la sociedad en relación con los

objetos que conjugaban elementos mágicos, religiosos, informativos, educativos, políticos

o de dominio, pues cuando eran exaltados adquirían el estatus de reliquia o de símbolo que

congregaba familias, gremios, clanes o naciones” (Ministerio de Cultura, Dirección de

patrimonio, 2005).

Con el objetivo de salvaguardar el patrimonio nacional, en 1941 se creó el Instituto

Etnológico Nacional, bajo la dirección del Etnólogo Paul Rivert, como muestra del interés

del gobierno (1938-1942), por la ciencia de la antropología. En 1952, el Instituto

Etnológico Nacional, se convirtió en el Instituto Colombiano de Antropología (ICAN). En

1953 se fundó el Instituto Colombiano de Cultura Hispánica (ICCH), con el fin de

desarrollar investigaciones sobre el periodo colonial español en Colombia; esta entidad,

luego de varias décadas, fue fusionada a final del siglo con el ICAN para conformar, en
 13

1997, el Instituto Colombiano de Antropología e Historia (ICANH). (Ministerio de

Cultura, Dirección de patrimonio, 2005).

Con la creación de COLCULTURA, en 1968, mediante el Decreto Ley No. 3154

como organismo descentralizado y entidad responsable de las políticas culturales, se

concretó una integración de las instituciones encargadas del cuidado del patrimonio

mueble. COLCULTURA estableció como tarea prioritaria la elaboración científica del

inventario del patrimonio cultural tangible, iniciando, en 1971, con los bienes inmuebles y

las colecciones de sus museos y otras colecciones representativas de departamentos como

Antioquia, Boyacá y Santander.

En 1974 se conformó, dentro de la Subdirección de Patrimonio de COLCULTURA,

el Centro Nacional de Restauración, CNR, creado inicialmente para responder a la

necesidad de adelantar labores de conservación e intervención de los bienes muebles de

propiedad del Estado y de la Iglesia. Su trabajo también se relacionó con la necesidad de

realizar el inventario y la catalogación de esos bienes.

La Ley General de Cultura, 397 de 1997, materializó los mandatos de la

Constitución de 1991 en lo relativo al patrimonio cultural. Creó el Ministerio de Cultura y,

con ello, la Dirección de Patrimonio fue designada para formular la política para la

protección y el manejo de dicho patrimonio.

Dentro de esta perspectiva, el Ministerio de Cultura, a través de la Dirección de

Patrimonio, impulsa procesos de formación y sensibilización de la comunidad y apoya el

fortalecimiento de instituciones departamentales, distritales y municipales para que asuman

el manejo de su patrimonio cultural. El reconocimiento por parte de una colectividad de

 14

que el patrimonio es la expresión de su cultura, establece el principio de corresponsabilidad

entre la comunidad y las autoridades en su manejo, protección y conservación.

El régimen o regulación especial del Patrimonio Cultural de la Nación, está hoy plenamente

integrado en la Ley 1185 de 2008, conocida como la Ley de Patrimonio, que está dirigida

a proveer medios de salvaguardia y protección, de recuperación (medidas de solución a

tendencias lesivas o riesgos), sostenibilidad (mecanismos de cofinanciación que permiten

la presencia de bienes y manifestaciones ahora y en el futuro) y divulgación (Ministerio de

Cultura, 2010).

Valoración de inmuebles

El avalúo es un proceso de investigación, mediante diferentes métodos de acopio de

información que se procesa, se analiza y se llega a una conclusión sobre el valor o el precio

de un bien. Brinda los elementos de juicio adecuado, suficiente, objetivo, claro y útil para

la toma de decisiones.

Para que un avalúo cumpla con su objetivo debe tener las siguientes características:

 Confiabilidad: Debe estar sobre hechos reales y fuentes de información posibles de

comprobar.

 Oportunidad: Los elementos de juicio aportados deben contribuir a la decisión con

conceptos y datos actuales, basados en hechos aplicables al momento.

 Utilidad: El avalúo debe dar información que sirva para el propósito del usuario, de

manera imparcial anotadas potencialidades y restricciones del bien en cuestión.

 15

 Claridad: Debe de fácil comprensión, pero ajustado al lenguaje técnico y jurídico

en que soportarse la justificación del concepto.

De acuerdo con la normatividad y métodos establecidos por el IGAC, Resolución número

620 de 2008 (23 septiembre 2008), Por la cual se establecen los procedimientos para los

avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997, para la elaboración de un

avalúo determinado el método adecuado que nos permita mayor confiabilidad en el

resultado, tenemos:

 Método de comparación directa o de mercadeo

 Método de capitalización de renta o ingresos

 Método de costo de reposición

 Método residual.

Además, se revisan fuentes primarias y secundarias, se realizan encuestas de mercado y los

datos se someten a análisis estadístico. Se considera especialmente la norma urbanista

correspondiente, según plan de ordenamiento territorial; y normas ambientales conexas.

Se realiza visita o inspección ocular al inmueble en cuestión. Se copila, analiza y procesa

toda la información jurídica, económica, social y ambiental y se presenta resultados de la

investigación, concluida en un valor dado; mediante un informe de valuación.

Los avalúos se encuentran clasificados en trece categorías (Acuña Carvajal, 2017), como

aparecen en la tabla No 1 (clasificación por especialidades).

 16

Tabla No 1: (clasificación por especialidades)

N° CATEGORÍA ALCANCES N° CATEGORÍA ALCANCES
Casas, apartamentos, edificios, oficinas,
locales comerciales, terrenos y bodegas
Naves, aeronaves, trenes, locomotoras,
situados total o parcialmente en áreas MAQUINARIA Y
INMUEBLES vagones, teleféricos y cualquier medio
1 urbanas, lotes no clasificados en la 8 EQUIPOS
URBANOS de transporte diferente del automotor
estructura ecológica principal, lotes en ESPECIALES
descrito en la clase anterior.
suelo de expansión con plan parcial
adoptado
Terrenos rurales con o sin
construcciones,
como viviendas, edificios,
establos, galpones, cercas, sistemas
de riego, drenaje, vías, adecuación de OBRAS DE ARTE, Arte, joyas, orfebrería, artesanías,
INMUEBLES suelos, pozos, cultivos, plantaciones, ORFEBRERÍA, muebles
2 9
RURALES lotes en suelo de expansión sin plan PATRIMONIALES Y con valor histórico, cultural, arqueológico,
parcial adoptado, lotes para el SIMILARES palenteológico y similares.
aprovechamiento
agropecuario y demás
infraestructura de explotación situados
totalmente en áreas rurales.
Bienes ambientales, minas,
yacimientos
RECURSOS y explotaciones minerales. Lotes
NATURALES Y incluidos SEMOVIENTES Y Semovientes, animales y muebles no
3 10
SUELOS DE en la estructura ecológica principal, ANIMALES clasificados en otra especialidad.
PROTECCIÓN lotes definidos o contemplados
en el Código de Recursos Naturales
Renovables y daños ambientales.
Estructuras especiales para proceso,
ACTIVOS
puentes, túneles, acueductos y Revalorización de activos, inventarios,
OPERACIONALES
OBRAS DE conducciones, materia prima, producto en proceso y
4 11 Y
INFRAESTRUCTURA presas, aeropuertos, muelles producto terminado. Establecimientos
ESTABLECIMIENTOS
y demás construcciones civiles de de comercio.
DE COMERCIO
infraestructura similar
EDIFICACIONES
DE Marcas, patentes, secretos empresariales,
CONSERVACIÓN Edificaciones de conservación derechos autor, nombres comerciales,
5 ARQUEOLÓGICA arquitectónica 12 INTANGIBLES derechos deportivos, espectro
Y y monumentos históricos. radioeléctrico, fondo de comercio,
MONUMENTOS prima comercial y otros similares.
HISTÓRICOS
Daño emergente, lucro cesante, daño
moral, servidumbres, derechos
Incluye centros comerciales, HOTELES,
herenciales
colegios, hospitales, clínicas y avance
INMUEBLES INTANGIBLES y litigiosos y demás derechos
6 de obras. Incluye todos los inmuebles 13
ESPECIALES ESPECIALES de indemnización o cálculos
que no se clasifiquen dentro de los
compensatorios
numerales anteriores.
y cualquier otro derecho no
contemplado en las clases anteriores.

Equipos eléctricos y mecánicos de uso

en la industria, motores, subestaciones
de planta, tableros eléctricos, equipos
MAQUINARIA de generación, subestaciones de
FIJA, EQUIPOS transmisión y distribución, equipos e
7
Y MAQUINARIA infraestructura de transmisión y
MÓVIL distribución, maquinaria de
construcción, movimiento de tierra, y
maquinaria para producción y proceso.
Equipos de cómputo.
 17

La idea de valorar los bienes de interés cultural, tiene la finalidad de conservan los

elementos compositivos originales tanto al interior como al exterior o en un grado de

conservación notable, lo que permite su fácil recuperación, al haber sido objeto de

intervenciones. Su trascendencia y significación radica en su valor histórico y cultural, en

su configuración espacial (tipología y morfología), en sus elementos arquitectónicos y

constructivos, en su autenticidad (costumbres y modos de una época) y en el testimonio

histórico que representan (acontecimientos), particularidades que, sumadas, los

constituyen en documentos esenciales para la configuración de nuestra reciente historia y

el sostenimiento de la memoria colectiva de la sociedad.

6. Descripción Metodológica

Para la elaboración de la ficha técnica se tendrá en cuenta la normativa vigente para

la realización de avalúos comerciales e inmuebles considerados en la categoría No. 5

Edificaciones de conservación arquitectónica y monumentos históricos.

En la actualidad se poseen publicados trece (13) documentos normativos (normas

y guías) bajo la sombrilla de las normas IVS las cuales han sido herramientas

fundamentales para los valuadores en la aplicación de normas internacionales, además de

proveer orientaciones generales en la convergencia de estos estándares internacionales para

nuestro país. (ING. ALFONSO ROMERO, 2013)

18
 19

Existen diferentes elementos a tener en cuenta a la hora de elaborar estudios de

valoración de bienes inmuebles de este tipo, en cuanto a las características constructivas

como:

1. Simetría (disposición de sus elementos).

2. Proporción (alturas, y vanos).

3. Técnica constructiva (materiales originales).

4. Elementos simbólicos y decorativos (carpinterías de madera, forja y latonería)

Y de tipo histórico como: La reseña histórica e iconográfica, la evaluación estructural, el

estudio de vulnerabilidad sísmica, el estudio de suelos, la evaluación de instalaciones

eléctricas y de iluminación, la evaluación de instalaciones hidráulicas y sanitarias, los

estudios especiales de acuerdo con el uso propuesto (museográfico, etc.), el estudio de

pintura mural, el estudio fitosanitario (maderas), el estudio de los bienes muebles y los

demás que sean del caso de acuerdo con las características específicas del inmueble, se

tiene en cuenta además las intervenciones que se hallan realizado a lo largo de su historia

como obras de primeros auxilios, obras de adecuación funcional, obras de consolidación

estructural, obras de restauración integral. (IGAC, CPC IBEROAMERICA)

La reseña histórica e iconográfica, la evaluación estructural, el estudio de

vulnerabilidad sísmica, el estudio de suelos, la evaluación de instalaciones eléctricas y de

iluminación, la evaluación de instalaciones hidráulicas y sanitarias, los estudios especiales

de acuerdo con el uso propuesto (museográfico, etc.), el estudio de pintura mural, el estudio
 20

fitosanitario (maderas), el estudio de los bienes muebles y los demás que sean del caso de

acuerdo con las características específicas del inmueble.

OBRAS DE PRIMEROS AUXILIOS: apuntalamientos de muros u otras

estructuras, sobrecubiertas provisionales de tejados destruidos. Protección de obras

delicadas o muy vulnerables, tales como pinturas murales, retablos y/o molduras.

OBRAS DE ADECUACION FUNCIONAL: son las obras o acciones orientadas a

mejorar la distribución, modernizar las instalaciones u optimizar el uso de los espacios de

un inmueble, cambiando o no el uso original del edificio. Por ejemplo, en el caso de las

viviendas en cuya rehabilitación se introducen, rediseñan o reubican servicios sanitarios y

cocinas con el fin de adecuar la edificación a los usos, comodidades y condiciones

higiénicas de nuestro tiempo. Los agregados y reformas deben ser los mínimos permitidos

y la intervención puede ser reversible o permanente dependiendo del caso. En todos los

casos debe ser posible la datación de los agregados, con el fin de proteger la autenticidad

del inmueble.

OBRAS DE CONSOLIDACION ESTRUCTURAL: son aquellas obras que tienen

por objeto devolver a la estructura constitutiva del edificio sus propiedades mecánicas, de

resistencia y su capacidad de transmisión de esfuerzos, con el fin de que la estructura siga

comportándose según su diseño original y ofrezca a sus ocupantes la seguridad necesaria

para el uso del inmueble. Son obras dirigidas a reducir la vulnerabilidad y garantizar la

normatividad de sismo resistencia del edificio.

OBRAS DE RESTAURACION INTEGRAL: son aquellas obras de restauración

como resultado del Proyecto Integral de Restauración.

 21

Estas obras atienden todos los aspectos técnicos, de uso y de conservación que

conforman un inmueble declarado Bien de Patrimonio Arquitectónico. Implica elaborar

previamente el levantamiento arquitectónico, la reseña histórica, el diagnóstico, los planos

de calificación, el proyecto de intervención y los planos correspondientes y el proyecto

estructural, para ser sometido al estudio y aprobación del Ministerio de Cultura.

Metodología valuatoria

Teniendo en cuenta que el presente proyecto busca generar herramientas para la

valoración de Inmuebles de Interés Cultural y/o Conservación Arquitectónica, adoptamos

el criterio reglamentado por la resolución 620 de 2008, Artículo 22.- Determinación del

valor del suelo de bienes inmuebles de interés cultural. Para efecto de lo dispuesto en el

literal b) del artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, la determinación del valor comercial

por metro cuadrado del suelo del inmueble limitado por el tratamiento urbanístico de

conservación histórica o arquitectónica, se sujetará al siguiente procedimiento:

1. Determinar el valor total del inmueble aplicando el método de comparación o de

mercado y/o el método de capitalización de rentas o ingresos.

2. El valor del suelo corresponderá a la diferencia del valor total del inmueble menos el

costo de reposición como nuevo de la construcción aplicando la depreciación.

NOTA: Se deben consultar profesionales especialistas en este tipo de inmuebles

restaurados, sacar un promedio por metro cuadrado del valor de restauración y el avaluador
 22

debe aplicarle en la inspección aplicar un castigo por el estado actual de conservación (para

estos casos no aplica la fórmula de Fitto y Corvini).

1- DEPRECIACION DE INMUEBLES.

La depreciación es la pérdida de valor o de precio en un bien. En el caso de los inmuebles

es la pérdida de valor por causa del uso o del tiempo. Existen tres clases de depreciación:

la depreciación Física o por Edad, la depreciación por estado de conservación y la

depreciación funcional.

La Depreciación Física que corresponde al uso por tiempo, tiene una directa relación con

la Edad de la construcción. Con el uso de una construcción se presenta un desgaste que

debe ser calculado de acuerdo con la edad de la construcción y el tiempo esperado de dicha

edificación.

Depreciación por Edad. Íntimamente ligada con la anterior es la Depreciación por estado

de conservación. Dos construcciones de la misma edad, que tendrían la misma depreciación

física, pueden estar en diferente estado de conservación o mantenimiento.

La Depreciación Funcional que corresponde a la inadecuación del inmueble a las

expectativas de uso que se requiere. Esta inadecuación puede provenir de un mal diseño

que no permita su funcionalidad actual. En las edificaciones viejas se presentan fallas en

diseño para los patrones actuales. Esta Depreciación Funcional también puede sobrevenir

de materiales que ya no se usan o son inadecuados. Esta depreciación se denomina también

Depreciación por Obsolescencia que significa “fuera de tiempo”, “fuera de costumbre”. Es

 23

una edificación que tiene un diseño, acabados o funcionalidad que está fuera del momento

o de la costumbre habitacional actual.

Vida física: es el tiempo total que dura una construcción. Este periodo puede ser de varios

siglos de acuerdo con la calidad de los materiales.

Vida Técnica: es el periodo que dura una construcción hasta cuando es utilizable en

condiciones normales y no requiera reparaciones substanciales o reconstrucción en sus

partes esenciales. Durante su uso es lógico que se apliquen reparaciones de mantenimiento

o reconstrucciones menores en partes tales como instalaciones hidráulicas, eléctricas,

pisos, enchapes, aparatos y equipos. Pero no en la estructura, cimientos o cubierta. De

acuerdo con la experiencia de otros países la vida técnica de las edificaciones se sitúa entre

los 60 y 80 años. En Colombia aplicamos entre 50 y 60 años de acuerdo al tipo estable de

materiales aplicados. A medida que pase el tiempo y podamos constatar en qué estado se

encuentran edificios de 60 años podremos ampliar la vida técnica de los edificios hasta los

80 años que aplican en Brasil, Argentina y México. El criterio del avaluador deberá definir

el tipo de construcción y la duración esperada de la vida técnica. Este dato es definitivo

porque es la base para aplicar la depreciación de una construcción

Vida Económica: es el periodo que dura una edificación para el uso económico que fue

construida, es decir hasta cuando es rentable mantener su explotación como edificación.

Cuando se hace una casa se destina a la habitación de familias y tanto su uso como su

explotación es la vivienda familiar o el alquiler para dicho uso. Pero cuando la zona o la

calle se vuelven comerciales, carece de sentido continuar con el uso de vivienda y podría

transformarse en local comercial o en casa para oficinas. Asimismo, es posible que la casa
 24

ya no tenga utilidad mantenerla como edificación y dado el uso del sector sea más

conveniente demolerla para dar paso a un edificio nuevo. Su vida económica ha terminado

y la construcción carece de valor, adquiriéndolo el lote que servirá para el nuevo edificio.

DEPRECIACION POR ESTADO DE CONSERVACION. METODO DE

HEIDECKE.

El Método de Ross nos permite depreciar por edad una construcción. Pero con la

misma edad es posible que una construcción esté mejor conservada que otra. El estado de

conservación lo verifica el avaluador mediante la visita ocular. No se debe dejar llevar de

las apariencias, ya que existen elementos constructivos que inducen a pensar que la

construcción está en grave deterioro y solamente se trata de reparaciones menores. Un

breve repaso de los costos de construcción o reparación nos pueden indicar cómo calificar

una construcción usada:

a) Reparaciones menores: estas reparaciones consisten en la pintura general, en el

arreglo de la fachada (si son casas), enchapes de baños y cocinas, estado de los pisos

(enchapes o madera, tapete, etc.), humedades, impermeabilización de cubiertas, arreglo de

equipos de cocina o electrodomésticos incluidos en el inmueble.

b) Reparaciones medianas: Se trata de instalaciones hidráulicas, sanitarias o

eléctricas. Reparación de cielorrasos o cambio de pisos. Cambio de aparatos sanitarios y

de cocina. Cambio de enchapes en baños y cocina. Severas filtraciones de humedades o en

la cubierta. Cambio de algunos muros o pañetes (repellos o enlucidos).

 25

c) Reparaciones importantes Se trata de daños en la cubierta o en la estructura y

cimentación de la edificación. Rehacer la mampostería o muros. Cambio total de las

instalaciones hidráulicas o sanitarias. Fallas en la cimentación, hundimiento de pisos o

peligros en la estructura. Heidecke propone una tabla para adicionar una depreciación por

mal estado de conservación. Esta depreciación se añade a la depreciación por edad

encontrada por el método de Ross. (BORRERO OCHOA, 2000)

Tabla 1. Depreciación de Heidecke

Estado Condiciones Coeficiente

Clasificación
(Calificación) Físicas (%)
Nuevo, no require
1 Optimo 0.0
reparación
1.5 Muy bueno 0.032
Requiere reparaciones
2 Bueno 2.52
de poca importancia
2.5 Intermedio 8.09
Necesita reparaciones
3 Regular 18.10
sencillas
3.5 Deficiente 33.20
Necesita importantes
4 Malo 52.60
reparaciones
4.5 Muy malo Muy malo 72.20
5 Para demolición Sin valor 100
 26

7. Resultados y discusión.

Generar un conocimiento previo al avaluador antes de abordar un inmueble de

conservación arquitectónica.

Dar conocimientos de los tipos de edificaciones que se presentan en la arquitectura y que

la mayoría de los arquitectos deberían conocer pero que el gremio de avaluadores no
conocen y tenga un conocimiento.

Organizar la información previa mediante una ficha técnica

Crear una metodología valuatoria a manera de guía.

Es una herramienta que permite levantar la información de forma ordenada.

El valor de los inmuebles de conservación arquitectónica tiene un valor totalmente

diferente a los inmuebles comerciales debido a sus valores culturales, ambientales y
estéticos.
 27

Apéndice

Guía del ministerio:

28
29
30
31
32
33
34
35
36
 37

RESULTADO DE LA FICHA TÉCNICA

38
39
 40

GUÍA METODOLÓGICA PARA LA UTILIZACIÓN DE LA FICHA TÉCNICA DE

BIENES DE CONSERVACIÓN ARQUITECTÓNICA

OBJETIVO:
Establecer los procedimientos técnicos para la elaboración de informes de avalúos de
bienes inmuebles de conservación arquitectónica.

ALCANCE:
Esta guía es una herramienta para la valoración y es aplicable a bienes inmuebles de
conservación arquitectónica en Colombia.
Estas fichas están enfocadas en la focalización de catastro, tiene que haber un catastro
especial para inmuebles de patrimonio,
Crear puntaje aparte
Estado
Época (estilo)
Resolución declaratoria

DEFINICIONES:
AVALUO: Es un proceso de investigación, mediante diferentes métodos de acopio de
información que se procesa, se analiza y se llega a una conclusión sobre el valor o el precio
de un bien.
ANALISIS DE MERCADO: Estudio de las condiciones del mercado de bienes raíces para
un tipo específico de propiedad.
COSTO: La cantidad requerida para crear, producir u obtener una propiedad.
INMUEBLE: Predio o extensión de terreno identificado, incluyendo las construcciones y
mejoras existentes.
METODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO: Es la técnica valuatoria que busca
establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones
recientes de bienes semejantes y comparables con el objeto de avalúo. Tales ofertas o
transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación
del valor comercial.
METODO DE CAPITALIZACION DE RENTA O INGRESO: Es la técnica valuatoria
que busca establecer el valor comercial del bien, a partir de la renta o ingresos que se
puedan obtener del mismo bien o inmuebles semejantes o comparables por sus
características físicas de uso y ubicación, trayendo el valor presente la suma de los
probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con
una tasa de capitalización o interés.
METODO DE COSTO DE REPOSICIÒN: Es el que busca establecer el valor comercial
del bien objeto de avalúo, a partir de estimar el costo total para, construir a precios de hoy,
un bien semejante al del objeto de avalúo, para luego restar la depreciación acumulada. Al
valor así obtenido se le debe restar la utilidad.
 41

METODO RESIDUAL: Es el que busca establecer el valor comercial del bien,

normalmente para el terreno a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto
de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con
el mercado del bien final vendible en el terreno objeto de avalúo.
PRECIO: la cantidad solicitada, ofrecida o pagada por una propiedad.
VALUADOR: persona que se espera desempeñe servicios de valuación de manera
competente, en forma independiente, imparcial y objetiva
VALOR DE MERCADO: el precio más probable que una propiedad pueda lograr en un
mercado competitivo bajo todas las condiciones de una venta justa, en la que el comprador
y el vendedor actúan con prudencia y acopio de información, dando por hecho que el precio
no se ha visto afectado por un estímulo inapropiado
VALOR: la relación monetaria entre la propiedad y quienes compran, venden o utilizan
dichas propiedades

Encabezado

El No. Avaluó es suministrado por la compañía avaluador o se escribe el número

consecutivo de la realización de avalúos.
Fechas de Expedición y Vencimiento. Dentro del avalúo debe especificarse la
fecha en la que se elabora el informe de avalúo y la vigencia del mismo.

Ubicación y clasificación

En esta sección se marca con una equis si el predio esa ubicado en el área urbana o rural
del municipio, y la clasificación en el orden nacional, distrital, etc., luego en detalle se
escribe la ubicación general y especifica del predio.

Los componentes del número predial nacional, se deben anotar de acuerdo con la
resolución IGAC No. 70 de 2011.
La matrícula inmobiliaria es la que corresponde al predio de acuerdo en el certificado de
tradición y libertad expedido con fecha no mayor a 30 días.

Destinación económica

Trata del uso del suelo observado en la zona o de acuerdo con la reglamentación
propia del bien inmueble a avaluar.
 42

ESTRUCTURA

Este ítem se identifica mediante la calificación de cuatro componentes importantes.

Tales componentes son:

1 Armazón: Se refiere al conjunto compuesto por los cimientos, columnas, vigas,

entrepisos y demás componentes del esqueleto o armadura que soportan las cargas y
sostienen la edificación. El adobe, bahareque, tapia, califíquelos con el puntaje
correspondiente a madera. En el caso de tener muros de carga en ladrillo, califíquelos como
armazón de ladrillo. En aquellas viviendas de hasta tres pisos y en donde se observe, vigas,
columnas y planchas se califican con la opción “concreto hasta tres pisos”. La máxima
calificación será para edificaciones de concreto de 4 ó más pisos.

2 Muros: Se refiere a los muros divisorios no considerados como parte del armazón. Para
su registro diligencie la casilla del puntaje frente al material predominante.
2.1. Materiales de Desecho, Esterilla: Son los materiales más económicos del mercado
utilizados para muros y se ajustan a condiciones de vivienda humilde (ranchos) o
construcciones provisionales (ramadas, caedizos etc.) características del estrato bajo-bajo.
2.2. Bahareque, Adobe, Tapia: Materiales normalmente utilizados en la construcción de
los muros de vivienda de estrato bajo.
2.3. Madera: Material utilizado en la construcción de los muros de vivienda de estrato bajo.
2.4. Concreto Prefabricado: Este tipo de muros se caracterizan por ser relativamente
nuevas, homogéneas en toda su extensión y con muestras de acabados más o menos buenos.
Se encuentran normalmente en programas masivos de vivienda pertenecientes a estratos
medio-bajo y medio nunca en estrato bajo.
2.5.2Bloque, Ladrillo, Madera Fina: En este grupo se consideran los tipos de muros en
materiales que son típicos de las viviendas del estrato alto y algunas del medio alto.

3. Cubierta: Techo exterior o tejado de la edificación, diligencie la casilla frente al cuadro

correspondiente a la opción encontrada.
3.1 Materiales de Desecho, Telas Asfálticas: Cubiertas características del estrato bajo-bajo,
conformadas o construidas con elementos cuya función no es propiamente la de cubierta,
pero en casos extremos puede servir como tales, similarmente son utilizadas las tejas y
telas asfálticas, que son los materiales más económicos del mercado y se ajustan a
condiciones de vivienda humilde (ranchos) o construcciones provisionales (ramadas,
caedizos etc.).
3.2 Zinc, Teja de Barro o Eternit Rústico: Materiales normalmente utilizados en la
construcción de vivienda de estrato bajo o provenientes de estratos más altos en
decadencia, (Palma).
a. Zinc: Teja metálica económica puesta sobre una infraestructura normalmente rústica y
sencilla generalmente de madera.
b. Teja de Barro: Aquí se clasifica, la cubierta en teja de barro antigua caracterizada por su
evidente deterioro, se encuentra en la mayoría de los casos
 43

recubierta de musgo o lama, puesta sobre una infraestructura también antigua de esterilla
de guadua o caña brava, sistema evidentemente obsoleto.
c. Eternit Rústico: No se clasifica la calidad del Eternit, sino la infraestructura sobre la cual
se colocan las láminas que generalmente es de madera basta, sin canales ni bajantes y en
la mayoría de los casos sin cielo raso.

3.3 Entrepisos (Cubierta Provisional) Prefabricado: Son planchas de concreto construidas

como piso, de nivel superior no construido y utilizadas por periodo más o menos largo
como cubierta provisional, algunas veces con adecuaciones sencillas, como pequeños
muros que ejercen la función de barda, normalmente se aprecian las salientes de las varillas
que reforzarán las construcciones del siguiente piso. Además, se encuentran cubiertas
prefabricadas que se deben calificar con el mismo puntaje.
3.4 Eternit o Teja de Barro (Cubierta Sencilla): Este tipo de cubiertas se caracterizan por
ser relativamente nuevas, homogéneas en toda su extensión y con muestras de acabados
más o menos buenos. Se encuentran normalmente en programas masivos de vivienda
pertenecientes a estratos medio-bajo y medio nunca en estrato bajo; su estructura se
diferencia de la clasificación en el punto por las siguientes condiciones.
Mayor solidez en su infraestructura que siendo en madera demuestra ser
construida con cierta técnica.
Condiciones satisfactorias de acabado, con adecuados revocados e instalación de
canales y bajantes.
Se encuentra cielo raso.

4. Azotea, Placa Sencilla con Eternit o Teja de Barro: Está formada por los tipos de
cubiertas características de estratos medio-bajo, medio-alto y medio-medio.
a. Azotea: Tipo de cubierta, con acceso definido, pisos, muros y barandas como parte del
acabado y construido con ese fin específico. Si no posee estas condiciones se tomará como
entrepiso cubierta provisional.
b. Placa Sencilla con Eternit o con Teja de Barro Nueva: De común aplicación en
construcciones nuevas o medianamente nuevas, es una placa delgada de concreto y algunas
veces aligerada e impermeabilizada y en otros tipos recubierta en eternit o teja de barro
nueva.
4.1 Placa Impermeabilizada, Cubierta Lujosa u Ornamental: En este grupo
se consideran los tipos de cubierta que caracterizan las viviendas del estrato alto y algunas
del medio alto.
a. Placa Impermeabilizada: Es una plancha de concreto evidentemente sólida, la condición
especial de esta placa es el de estar impermeabilizada lo cual conjuntamente con su solidez,
la diferencia ampliamente de la placa sencilla expuesta en el grupo anterior.
b. Cubierta Lujosa: En algunos casos, la placa de concreto en vez de ser impermeabilizada
es recubierta con teja de barro nueva o con algún material costoso como la paja.
c. Cubierta Ornamental: Se presentan cubiertas en materiales bastantes costosos, buscando
adornar la construcción dándole matices de elegancia y atractivo. Pueden encontrarse con
o sin placa de concreto pero su valor permite clasificarlos en ese grupo.
 44

ESTADO DE CONSERVACIÓN

Se refiere a las condiciones de mantenimiento, edad de la construcción y buen uso que

presenta la construcción en general. (El estado de conservación de una construcción
depende de tres factores principalmente: Calidad de los materiales, edad de la construcción
y el mantenimiento que se le de durante su uso. Buenos materiales, se pueden conservar
mejor, por esta razón las edificaciones en obra negra (aún con poco tiempo de uso) no
presentarán un buen estado de conservación ya que los materiales se están deteriorando y
la carencia de acabados ayuda a que estos se desgasten: incluso casas recién entregadas sin
acabados en lo fundamental, presenten estados de conservación apenas regular. Lo normal
es que las viviendas del estrato bajo no presenten un estado de conservación bueno o
excelente ni por la calidad de los materiales que la construyen ni por la capacidad de
mantenimiento de quienes la habitan.
Existen cuatro grados de calificación considerados como suficientes para efectos de
registrar de manera homogénea y resumida este concepto que es aplicable al conjunto de
los componentes, es decir, el armazón, los muros y la cubierta de manera simultánea, según
el estado predominante o promedio. Tales grados son:
1. Malo: Se agrupan en este concepto aquellas estructuras con el mayor grado de deterioro
que se puedan encontrar en condiciones precarias, lo cual las hace prácticamente
inhabitables. Generalmente se presenta en construcciones antiguas o con material de muy
mala calidad. Se califica con cero puntos.
2. Regular: En esta categoría se clasifican aquellas estructuras que tienen algunos daños
menores, (agrietamiento de paredes, hundimiento de pisos, etc.) pero que todavía se
encuentran en condiciones aceptables, sin peligros eminentes o exigencias imperativas de
reparaciones inmediatas. Se presenta con frecuencia en las construcciones más o menos
antiguas o materiales de regular calidad. Se califica con 2 puntos.
3. Bueno: Se calificarán como tales, aquellas estructuras no necesariamente nuevas, que
estén cumpliendo a cabalidad con la función para las que fueron construidas, no
demuestran deterioro al menos visible y por efectos de uso se encuentran solamente un
tanto deslucidas y sus materiales son de buena calidad. Se califica con 4 puntos.
4. Excelente: Se define en este grado, el estado de conservación de una estructura nueva en
la que no se vislumbra deterioro, no se observa daño y en la cual los materiales y los
acabados son de óptima calidad. Se califica con 5 puntos.
45
 46

Bibliografía

Acuña Carvajal, H. (Marzo de 2017). Conocimientos previos para valoraciones

especiales . Valor(21), 8-11. Recuperado el 1 de Diciembre de 2017
Arias-Bello, Martha Liliana & Sánchez-Serna, Aracely del Socorro (2011). Valuación de
activos: una mirada desde las Normas Internacionales de Información Financiera,
los estándares internacionales de valuación y el contexto actual
colombiano. Cuadernos de Contabilidad, 12 (30), 95-126.
Caballero Quintero, Yadira, VALORIZACIÓN DE LA TIERRA RURAL EN
COLOMBIA. Civilizar. Ciencias Sociales y Humanas [en línea] 2006, (Junio-Sin
mes) : [Fecha de consulta: 29 de noviembre de 2017] Disponible
en:<http://www.redalyc.org/Artículo.oa?id=100220322008> ISSN 1657-8953
Frey, B. (2004). La valoracion del patrimonio cultural desde una perspectiva economica.
(2 serie), 41-55. Montevideo: Cuadernos de Claeh. Recuperado el 1 de Diciembre
de 2017
Garré, F. (2001). Patrimonio arquitectónico urbano, preservación y rescate: bases
conceptuales e instrumentos de salvaguarda. Argentina: Conserva No 5.
IGAC, CPC IBEROAMERICA. (s.f.). VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES CON
CARACTERISTICAS ESPECIALES. Medellin, Colombia: Comite permanente
sobre catastro en Iberoamérica.
DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO DE PLANEACIÓN MEDELLIN 2010,
MANUAL CALIFICACIÓN DE CONSTRUCCIONES, Dirección de Sistemas de
Información y Catastro Documento elaborado por: MARIA LUCIA PELAEZ
PULGARIN. MARY LUZ QUINTERO PIEDRAHITA Y JULIAN FRANCO DIEZ
Ministerio de Cultura. (2010). PATRIMONIO CULTURAL PARA TODOS (Una guía de
fácil comprensión). Bogotá: Ministerio de Cultura.
Ministerio de Cultura, Dirección de patrimonio. (2005). MANUAL PARA INVENTARIOS
DE BIENES CULTURALES MUEBLES. Bogotá: Imprenta nacional.
Unesco. (2008). Normas relacionadas con la protección del patrimonio cultural en
Colombia. Colombia: Ministerio de Cultura.