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CLINICA CALI NORTE – BARRIO PRADOS DEL NORTE – AVENIDA 2 FN No.

33-40 - CALI

Bogotá, D.C., Mayo 27 de 2016.

Señores
FIDUPREVISORA S.A. Y SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN
Ciudad.

Apreciados señores:

De acuerdo con su amable solicitud atentamente nos permitimos remitir el informe del
avalúo comercial del inmueble, denominado Clínica Cali Norte, ubicado en la Avenida 2 F
Norte N° 33-40, Barrio Prados del Norte, de la ciudad de Cali.

Luego de realizar la visita respectiva, los análisis de nuestro comité de avalúos basado
en la información recolectada y la experiencia de sus miembros, se ha determinado el
valor que se relaciona en dicho informe, conforme a sus requerimientos específicos que
se detallan en el presente documento.

Dejamos así cumplido el trabajo encargado y quedamos a la espera de poder volver a


prestarles nuestros servicios.

Sin otro particular reciban un cordial saludo,

Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL


Gerente

Bogotá D.C. Carrera 70D Nº 115A - 38. Edificio 111. Oficina 404. Tel. (1) 5334633 - 5331276 Cel. 320-4037815
Cali. Calle 23 Nº 6A N - 17. Ed. Centro Profesional Sexta Avenida. Oficina 708. Tel (2) 6677637 Cel. 310-8498598
Correo-e info@evaluartesas.com Página web. www.evaluartesas.com
Afiliado LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ – RNA FEDELONJAS – RNA SIC
CLINICA CALI NORTE – BARRIO PRADOS DEL NORTE – AVENIDA 2 FN No. 33-40 - CALI

AVALUO COMERCIAL

CLINICA CALI NORTE


AVENIDA 2 F NORTE N° 33 – 40
BARRIO PRADOS DEL NORTE
CALI – VALLE DEL CAUCA

SOLICITADO POR
FIDUPREVISORA S.A. COMO VOCERA DEL
ENCARGO FIDUCIARIO ACTIVOS DE SALUDCOOP E.P.S. EN LIQUIDACIÓN.

MAYO DE 2016

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CONTENIDO

I. INFORMACIÓN BÁSICA

II. ASPECTOS JURÍDICOS DEL INMUEBLE

III. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SECTOR

IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

V. CONSIDERACIONES GENERALES

VI. CONSIDERACIONES NORMATIVAS

VII. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

VIII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

IX. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

X. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA


VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

XI. METODOLOGÍA VALUATORIA

XII. AVALÚO COMERCIAL

ANEXOS

MATERIAL FOTOGRÁFICO
CERTIFICACIONES

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I. INFORMACIÓN BÁSICA
1.1 SOLICITANTE
FIDUPREVISORA S.A. NIT. 860.525.148-5 COMO VOCERA DEL ENCARGO
FIDUCIARIO ACTIVOS SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
NIT. 800.250.119-1

1.2 IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE


1.2.1 UBICACIÓN : Manzana comprendida entre las avenidas 2ª E Norte y
2ª F Norte entre las calles 32 A y 33
1.2.2 DIRECCIÓN : Avenida 2 F Norte No. 33-40.
1.2.3 BARRIO : Prados del Norte.
1.2.4 CIUDAD : Cali
1.2.5 DEPARTAMENTO : Valle del Cauca

1.3 TIPO DE INMUEBLE


Se trata de un predio urbano, destinado al uso dotacional donde actualmente se
encuentra funcionando la “Clínica Cali Norte”.

1.4 BASES DE LA VALUACIÓN


El valor señalado en este informe, es el expresado en dinero, que corresponde al
valor comercial del inmueble, entendiéndose por éste el que un comprador
estaría dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir por la propiedad,
como justo y equitativo, de acuerdo a su localización y características generales
y particulares actuando ambas partes libres de toda necesidad, presión o
urgencia.

1.5 ENCARGO VALUATORIO


Determinar el valor comercial del bien inmueble, en el estado actual en que se
encuentra jurídicamente, al cual se ha llegado mediante los enfoques o métodos
tradicionalmente aceptados en la norma internacional de valuación que se
detallan en el capítulo respectivo.

1.6 PREMISAS DE LA VALUACIÓN


En el capítulo VII del presente informe se hacen una serie de planteamientos,
aclaraciones y explicaciones sobre las condiciones en las cuales se basaron los
análisis respectivos.

1.7 MAYOR Y MEJOR USO


Una vez analizado el mercado inmobiliario al que pertenece el inmueble objeto
de avalúo, las características del sector y propios del bien inmueble, sus
condiciones jurídicas y la normatividad urbanística, se considera que éste
actualmente es utilizado para su uso más probable, es decir, representa el más
alto y mejor uso al que puede ser destinado.

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1.8 ENFOQUES O MÉTODOS DE VALUACIÓN


De conformidad con la norma internacional, el valuador debe utilizar uno o varios
enfoques de valuación, entendiendo enfoques como las metodologías analíticas
generalmente aceptadas.

En cuanto a la metodología, que más adelante se detalla, utilizada para la


estimación del valor del inmueble, se fundamenta en la aplicación de los
siguientes enfoques básicos de valoración:

 Enfoque o Método del Mercado (Market Approach).


 Enfoque del Costo. (Cost Approach).
 Enfoque del ingreso. (Income Approach).

Estos enfoques pueden aplicarse y analizarse conjunta o separadamente. De la


interpretación y correlación de los estimados de valor aportados por los
diferentes enfoques se deriva una conclusión sobre el valor del inmueble, siendo
éste el que corresponde a su más alto y mejor uso para la fecha del avalúo.

Actualmente en Colombia, estas metodologías o enfoques se han establecido


por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC– mediante la expedición de la
Resolución N° 620 del 23 de Septiembre de 2008, reglamentaria del Decreto
1420 de Julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la Republica, Ministerios
de Hacienda y Desarrollo con el objeto de establecer el valor comercial en el
mercado actual.

1.9 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS


 Certificado de Tradición y Libertad Matrícula Inmobiliaria 370-161415,
otorgado por la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali.
 Copia de la escritura pública No. 1.399 del 22 de mayo de 2006, expedida
por la notaria quince (15) de Cali.
 Prediales unificados años 2014 y 2015.
 Planos arquitectónicos.
 Licencia de construcción Resolución No. CU3-003934 del 29 de
noviembre de 2006 expedida por la curaduría 3 de Cali.

1.10 FECHA DE ENTREGA DE DOCUMENTOS


Marzo 11 de 2016.

1.11 FECHA DE VISITA DEL BIEN INMUEBLE OBJETO DE VALUACIÓN


Abril 02 de 2016.

1.12 FECHA DE PRESENTACIÓN DE RESULTADOS


Mayo 27 de 2016.

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1.13 FECHA DE APLICACIÓN DEL INFORME VALUATORIO (VIGENCIA)


De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000, expedidos
por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y Ministerio de Desarrollo
Económico, el presente avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año,
contado desde la fecha de su expedición. Siempre y cuando las condiciones
físicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, así como
tampoco se presenten variaciones representativas de las condiciones del
mercado inmobiliario comparable.

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II. ASPECTOS JURÍDICOS

2.1 PROPIETARIO

SALUCOOP EPS OC.

2.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN

Según la información consignada en el Certificado de Tradición y libertad


aportado por el solicitante el predio identificado con el No. 33-40 de la avenida
3 F Norte, fue adquirido mediante la Escritura Pública N° 1.399 del 22/05/2006,
Notaría 15 de Cali, compraventa de Mac S.A. a Clínica Saludcoop Eps oc y
registrada el 05/07/2006. (Anotación Número 14).

2.3 MATRICULA INMOBILIARIA

370-161415.

2.4 CEDULA CATASTRAL

760010100021100600001000000001.

NOTA: La información jurídica consignada en el presente estudio no


corresponde a un estudio formal de los mismos.

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III. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR

3.1 SECTOR CATASTRAL PRADOS DEL NORTE


Sector tradicional del norte de la ciudad de Cali, el cual se encuentra dentro de
los siguientes límites generales:

3.2 DELIMITACIÓN DEL SECTOR


POR EL NORTE : Calle 34N.
POR EL SUR : Calle 30N.
POR EL ORIENTE : Avenida 2 Norte.
POR EL OCCIDENTE : Avenida 3 Norte.

3.3 SECTORES CATASTRALES PRÓXIMOS


POR EL NORTE : Prados del Norte.
POR EL SUR : Bueno Madrid y La Terminal de trasporte.
POR EL ORIENTE : Fátima.
POR EL OCCIDENTE : San Vicente.

3.4 ACTIVIDADES PREDOMINANTES


Dentro del sector se observan los usos residenciales de estrato medio, el uso
dotacional, y el uso comercial.

Corresponde a la zona norte de la ciudad de Cali en su sector central,


caracterizada por presentar múltiples servicios y usos sobre sus ejes
principales de acceso, hacia la zona interior se ubican las unidades de vivienda
por loteo individual con alturas promedio entre 1 y 2 pisos de altura y

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multifamiliares en altura, en cuanto a la infraestructura urbanística presenta


vías locales de aceptables dimensiones con un eficiente amoblamiento urbano.

El inmueble está ubicado frente a la avenida 3ª Norte, entre calles 32 A Norte y


33 Norte cerca de la calle 34 Norte, situado diagonal al Monumento a la
Solidaridad, cerca de las Clínicas Sigma y Rafael Uribe Uribe, Parque del
avión, El Terminal de Transporte, El Orquídeorama, a la sede del Deportivo
Cali y al Centro Comercial Chipichape, a concesionarios, sedes bancarias y
financieras, colegios e iglesias de este sector de la ciudad.

Sobre los ejes viales se establecen diferentes actividades comerciales,


servicios, dotacionales e institucionales.

3.5 VÍAS DE ACCESO


Las condiciones de acceso al sector pueden considerarse favorables en razón a
que cuenta con ejes viales importantes de la ciudad. A continuación
relacionamos las vías más importantes del sector:

AVENIDA 3 NORTE
Eje vial metropolitano, conformado por cuatro (4) calzadas de dos (2) carriles
para transporte mixto con sentido de circulación Norte-Sur y viceversa, y
actualmente se encuentra en buen estado de conservación y mantenimiento.
Además, cuenta con dos (2) carriles exclusivos para el Servicio de Transporte
Masivo MIO.

CALLE 34N
Vía artería de gran importancia del sector, consta de dos carriles en sentido de
circulación Oriente-Occidente y viceversa. Su estado de conservación actual es
aceptable, y cuenta con gran movimiento de transporte particular.

AVENIDA 2 NORTE
Vía artería de gran importancia del sector, consta de dos carriles en sentido de
circulación Norte-sur y viceversa. Su estado de conservación actual es
aceptable, y cuenta con buen movimiento de transporte particular.

VÍAS ZONALES Y LOCALES


La mayoría de las vías internas son tipo V-4 y V-5, con un estado de
conservación regular y con un mediano tráfico de vehículos.

3.6 ESTRATIFICACIÓN SOCIO ECONÓMICA


Conforme a las disposiciones del Departamento Administrativo de Planeación
Municipal, el cual adopta la estratificación en municipio de Santiago de Cali y
se determina su aplicación, el área perteneciente al sector de localización se

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encuentra clasificada dentro del estrato cinco (5) para vivienda,


correspondiente a un nivel socioeconómico medio-alto de la población.

3.7 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA


El sector dispone de las redes instaladas de servicios públicos de acueducto,
alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y gas.

En relación con el espacio público del sector, éste dispone de alumbrado público,
vías internas en buen estado de conservación, iluminación y señalización.

El servicio de transporte público urbano al sector es bueno, prestándose el


mismo a cualquier lugar de la ciudad por medio de busetas y colectivos, los
cuales tienen sus rutas por los ejes viales mencionados y los buses padrones del
sistema de transporte masivo MIO.

3.8 REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA


Departamento : Valle del Cauca.
Ciudad/Municipio : Cali.
Clase de suelo : Urbano.
Unidad de planificación : Menga.
Barrio : Prados del Norte.

1. Reglamentación
El predio objeto de este avalúo se encuentra reglamentados de la siguiente
manera.

Se clasifica dentro de una de los sistemas de equipamientos de la ciudad, la


cual se encuentra reglamentada en el Capítulo III – Artículos 231, 232 y 233,
identificado en el mapa 33 “sistema de equipamientos” POT acuerdo 0373 de
2014.

Artículo 231: El sistema de equipamientos está constituido por el conjunto de


inmuebles públicos, privados y mixtos en los cuales se prestan los servicios
sociales y urbanos de la ciudad ya sea en equipamientos individuales, o en
nodos de equipamientos. Los componentes del sistema de equipamientos son
los siguientes:

1. Equipamientos: Son inmuebles públicos, privados y mixtos que


comprenden edificaciones instaladas y espacios en los que se desarrollan
servicios sociales y urbanos con fines de interés colectivo.

2. Nodos de equipamientos: Se conforman por la agrupación de más de (2)


equipamientos que se articulan física, funcionalmente y se pueden operar
y gestionarse individualmente o conjuntamente.

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Artículo 232: Clasificación de los equipamientos por la finalidad del servicio que
prestan. El sistema de equipamientos agrupa los equipamientos de acuerdo
con la finalidad de servicio que prestan en dos subsistemas constituidos por
sus respectivos tipos y elementos.

1 Subsistema de equipamientos colectivos.


2 Subsistema equipamiento de servicios urbanos básicos.

Parágrafo: Los equipamientos existentes, clasificados según subsistema al que


pertenecen se encuentran clasificados en el mapa 33, el cual hace parte del
acuerdo 0373.

Artículo 233: Subsistema de equipamientos colectivos. Pertenecen a este


subsistema todos los equipamientos relacionados directamente con la
actividad residencial, orientados a solventar las necesidades fundamentales de
los habitantes.

Equipamientos de Salud: Destinados a la prestación de servicios de salud para


su promoción, protección específica, detección precoz, diagnóstico, tratamiento
y rehabilitación. Están compuestos por las instituciones prestadora de servicios
de salud privadas, de todos los niveles de complejidad y categorías, así como
de las públicas (empresas sociales del estado) de orden municipal,
departamental o nacional, tales como: Clínicas, hospitales, complejos médicos,
centros de rehabilitación, centros de atención IPS y EPS., institutos
especializados, centros de salud, puestos de salud, centros médicos, unidad
básica de atención, unidad ejecutora de saneamiento UES.

Tratamiento

Se clasifica dentro del área de Consolidación (2) Consolidación Básica (B2) de


la ciudad, el cual se encuentra reglamentado en la sección II – Artículos 301,
308, 309 y 311, mapa 43 “tratamientos urbanísticos” POT acuerdo 0373 de
2014.

Artículo 301. Definición de los Tratamientos Urbanísticos. Son las


determinaciones del plan de ordenamiento territorial, que atendiendo las
características físicas de cada zona considerada, establecen normas
urbanísticas que definen un manejo diferenciado para los distintos sectores del
suelo urbano y de expansión urbana.

Los tratamientos urbanísticos son:

1. Tratamiento urbanístico de conservación.

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2. Tratamiento urbanístico de consolidación.


3. Tratamiento urbanístico de renovación urbana.
4. Tratamiento urbanístico de desarrollo.

Parágrafo: Los equipamientos existentes, clasificados según subsistema al que


pertenecen se encuentran clasificados en el mapa 43, el cual hace parte del
acuerdo 0373.

Artículo 308. Tratamiento Urbanístico de Consolidación. Regula las zonas


urbanizadas donde la capacidad instalada en materia de servicios públicos
domiciliarios, espacio público, equipamientos y movilidad permite un aumento
de la edificabilidad con una inversión moderada.

Artículo 309. Modalidades del Tratamiento Urbanístico de Consolidación. Son


modalidades del tratamiento de consolidación las siguientes:

1. Consolidación 1 – consolidación urbanística (C1).


2. Consolidación 2 – consolidación básica (C2).
3. Consolidación 3 – consolidación moderada C3).

Artículo 310. Consolidación Urbanística – C1. Sectores residenciales con


adecuadas condiciones urbanísticas donde se pretende mantener el patrón
urbanístico existente debido a su calidad y estado de conservación.

Plano Geovisor Idesc.


Unidad de planificación: Menga.
Área de Actividad : Equipamientos.
Tratamiento : Consolidación (1) consolidación Urbanística (C1).

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Vocación : Permanencia de uso de equipamientos.

3.9 ACTIVIDAD EDIFICADORA


La dinámica edificadora del sector es media presentándose desarrollos
constructivos en altura y remodelaciones y adecuaciones de las construcciones
antiguas existentes, conservando su estructura base.

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IV. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

Fuente: Imágenes Google earth


4.1 TERRENO

4.1.1 UBICACIÓN
El predio objeto de avalúo ocupa toda la manzana y se localiza entre las
avenidas 2ª FN y 2ª EN entre las calles 32 A y 33, diagonal al Monumento a la
Solidaridad.

4.1.2 ÁREA DE TERRENO


El terreno sobre el cual se levanta la construcción tiene un área de siete mil
cuatrocientos metros cuadrados (7.400,00 m2)

Fuente: El área relacionada fue tomada de la Escritura Pública enunciada en el punto 1.9 del presente
informe.

4.1.3 LINDEROS

POR EL NORTE : En extensión aproximada de 115.00 metros


lineales con futura calle del III sector de la
Urbanización Prados del Norte.
POR EL SUR : En extensión aproximada de 115.00 metros
lineales con futura calle del III sector de la
Urbanización Prados del Norte.

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POR EL ORIENTE : En extensión aproximada de 65.00 metros


lineales con futura avenida del III sector de la
Urbanización Prados del Norte.
POR EL OCCIDENTE : En extensión aproximada de 65.00 metros
lineales con la autopista Cali-Yumbo o avenida 3
Norte.

Fuente: Los linderos descritos se encuentran registrados en las Escrituras Públicas enunciadas en el punto
1.9 del presente informe.

4.1.4 FORMA Y TOPOGRAFÍA


El lote de terreno donde actualmente funciona la Clínica Cali Norte tiene forma
regular con apariencia de rectángulo y presentan topografía plana en toda su
extensión.

4.2 CONSTRUCCIÓN
La construcción levantada, corresponde a dos torres de seis (6) y siete (7)
pisos de altura y sótano, la cual fue concebida para uso médico y clínico.

4.2.1 ÁREAS DE CONSTRUCCIÓN

Fuente Área m2
Área Según Licencia de Construcción 22.134.28
ÁREA ADOPTADA 22.134.28
Nota: El área construida corresponde a la registrada en licencia de construcción según Resolución
No. CU3-003934 del 29 de noviembre de 2006 expedida por la curaduría 3 de Cali.

4.2.2 DISTRIBUCIÓN
Primer piso: Acceso principal, recepción, corredores de circulación con sala de
espera, batería de baños, (minusválidos, mujeres y hombres), zona de urgencias
dotada de las siguientes áreas: sala de espera, batería de baños,
(minusválidos, mujeres y hombres), recepción (actualmente en adecuación), hall
de urgencias, urgencias pediátricas, seis consultorios de pediatría, sala de
reanimación pediátrica, sala de observación pediátrica con estación de
enfermería, trabajo de enfermería, baño, doce cubículos, dos de ellos aislados,
trece consultorios para adultos c/u con baño, sala de reanimación adultos, sala
de observación adultos con estación de enfermería, cuarto de aseo, zona de
servicios dotada de área de ropa sucia y limpia, trabajo de enfermería, baño,
treinta y siete cubículos, estar médico, sala de yesos y nebulizaciones, cuarto
para rack de comunicaciones, sala de procedimientos menores (inyectologia),
batería de baños, recepción imagenologia, sala de espera, entrega de
resultados, batería de baños, vestier, dos salas de imagenologia (rayos x y tac)
con cuarto tecnólogo, baño, oficina de lectura y trascripción, consultorio de

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cardiología, dos consultorio de ecografía, toma de muestras, cuarto equipos aire


acondicionado, cubículo de caja para laboratorio, laboratorio clínico con oficina
de coordinación, servicio transfusional, batería de baños, procesamiento de
muestras, microbiología, análisis de muestras especiales, hematología
urgencias, sala de espera farmacia con batería de baños, recepción farmacia,
bodega medicamentos, baño privado, área de cocina conformada por cuarto frio,
zona de preparación, bodega de insumos, cuarto de aseo, baño privado, barra
de atención autoservicio y zona de comedor con batería de baños: Área
administrativa en 2 niveles, sala de espera, atención al cliente, oficina, escaleras,
oficina administrativa, oficinas modulares, cocineta y baño.

Segundo Piso: Sala de espera, área de obstetricia, corredor de circulación,


zona de cirugía dotada de las siguientes áreas:, sala de espera general, baño,
cuarto de pre anestesia, vestier de hombres y mujeres c/u con baño, cuarto de
aire acondicionado, farmacia, sala de recuperación con estación de
enfermería, trabajo de enfermería y baño, diez salas de cirugía, tres de ellas de
alta complejidad, sala de cesáreas, sala gineco-obstetricia, sala de legrados,
dos consultorios, estar médico, cuarto de aseo, zona de servicios dotada de
área de lavado limpio, cuarto para almacenamiento, esterilización y espacio
para empaque, cuarto ropa sucia, cuarto para ropas, cuarto para residuos,
vestier de hombres y mujeres c/u con baño.

Tercer piso: Sala de espera, recepción, corredores de circulación, consultorio


Hemodinamia, sala de angliografia, con cuarto tecnólogo, baño, oficina de
trascripción, sala de recuperación con estación de enfermería, trabajo de
enfermería y baño, farmacia, zona de servicios dotada de área de lavado
cuarto para almacenamiento, esterilización y espacio para empaque, cuarto
ropa sucia, cuarto para ropas, cuarto para residuos, Uci adultos dotada de
corredor de circulación, con estación de enfermería, trabajo de enfermería y
batería de baños y vestier, Uci coronaria dotada de corredor de circulación, con
estación de enfermería, trabajo de enfermería, batería de baños y vestier, Uci
neonatal (intermedio, intensivo y básico) dotada de corredor de circulación, con
estación de enfermería, trabajo de enfermería y batería de baños y vestier, Uci
pediátrica dotada de corredor de circulación, con estación de enfermería,
trabajo de enfermería y batería de baños y vestier.

Cuarto piso: Sala de espera, oratorio, estación de enfermería, trabajo de


enfermería y batería de baños y vestier, corredores de circulación, sesenta y
seis habitaciones c/u con baño, cuarto de aire acondicionado, cuarto de ropa.

Quinto piso: Sala de espera, estar medico con baño privado, estación de
enfermería, trabajo de enfermería y batería de baños y vestier, corredores de
circulación, sesenta y seis habitaciones c/u con baño, cuarto de equipos y
cuarto de ropa.

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Sexto piso: Sala de espera, estar medico con baño privado, estación de
enfermería, trabajo de enfermería y batería de baños y vestier, corredores de
circulación, sesenta y seis habitaciones c/u con baño, cuarto de equipos y
cuarto de ropa.

Séptimo piso: Sala de espera, estación de enfermería, trabajo de enfermería y


batería de baños y vestier, quimioterapia, endoscopia, consultorio, estación de
enfermería, trabajo de enfermería y batería de baños y vestier, corredores de
circulación, diecisiete habitaciones c/u con baño, cuarto de equipos y cuarto de
ropa. Zona administrativa dotada con las siguientes dependencias: gerencia,
dirección médica, rack de comunicaciones, oficinas modulares, batería de
baños, cocineta y terraza

Sótano: Rampa de acceso, parqueadero para 184 vehículos, parqueadero


motos, cuarto de schiller de enfriamiento, cuarto ventiladores, extractores de
Co2, cuarto de subestación eléctrica, tres cuartos para transformadores, cuarto
para plantas eléctricas, sala de paz, transición de cadáveres, oficina de
mantenimiento, en la parte exterior se localiza el tanque de oxígeno, planta de
aire medicinal y cuarto de manifolds.

4.2.3 VETUSTEZ (EDAD)


La licencia de construcción Resolución No. CU3-003934 es del año 2006 y la
obra se terminó en el año 2010, por lo que se estima que la edificación cuenta
con una edad de 6 años aproximadamente.

4.2.4 ESPECIFICACIONES GENERALES DE CONSTRUCCIÓN

ESTRUCTURA : Concreto.

FACHADA : Acabado en estuco y pintura.

CUBIERTA : Placa de concreto impermeabilizada.

MAMPOSTERÍA : Muros livianos en dry wall y súper board.

4.2.5 ACABADOS INTERIORES

PISOS : De variados materiales, tipos y formatos: se


destaca la tableta de mármol en acceso y corredor
principal, porcelanato gran formato para las zonas
de circulación y salas de espera, baldosa cerámica

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para áreas especializadas y porcelanato en áreas


administrativas, recubiertas en plomo en área de
imagenologia y concreto alisado en área de
sótano.

MUROS : Livianos en dry wall y súper board con estuco y


pintura como acabado final, con enchapes en
tableta cerámica en áreas especializadas y
recubiertas en plomo en área de imagenologia.

CIELO RASOS : Cielos rasos suspendidos en láminas anti flama, en


láminas de panel yeso con acabado final en pintura
y recubiertas en plomo en área de imagenologia, la
iluminación esta incrustada al cielo raso de
diferentes tipos.

BAÑOS : Baños individuales, enchapados en baldosa


cerámica en pisos y área de muros, mesones en
mármol, sin divisiones en la zona húmeda,
mobiliarios e incrustaciones de línea estándar e
institucional.

PUERTAS : Exteriores en vidrios con marcos metálicos,


interiores de madera, perfil metálico y vidrio plano y
recubiertas en plomo en área de imagenologia.

VENTANERÍA : Metálica aluminio con vidrio plano y plomadas en


área de imagenologia.

ESCALERAS : En concreto con enchape en tableta cerámica y


porcelanato.

CALIDAD Y ESTADO
DE CONSERVACIÓN : Usada, buen estado de conservación, se evidencia
falta de mantenimiento y enlucimiento en algunas
áreas.

4.2.6 EQUIPOS ESPECIALES


Subestación eléctrica con transformador, totalizadores, condensadores, tres
transferencias automáticas independientes para cada sección, dos plantas
eléctricas con capacidades de 200 y 440 Kva, cableado estructurado tipo
cascada, cuatro ascensores, uno para pacientes de tracción mecánica con
chasis y plataforma en acero reforzado con cabina y puertas en acero
inoxidable, sistema de aire acondicionado central con unidades condensadoras,

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manejadoras, polo a tierra en cada sala de cirugía, redes internas de gases


medicinales (oxigeno, aire y vacío), para cada sala de cirugía y áreas
especializadas, red eléctrica e hidrosanitaria especial, alarma detección de
humo con sensores, estaciones manuales de incendio, gabinetes contra
incendio por piso, central de alarma, circuito cerrado de televisión con cámaras y
domos, sistema general de sonido con bafles y parlantes.

Fin de página...

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V. CONSIDERACIONES GENERALES

Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos


anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta
para la asignación del valor comercial:

 La localización general del inmueble objeto de avalúo, al norte de la ciudad, en el


barrio denominado Prados del Norte de la comuna (2), delimitado por vías arterias
de la ciudad como la Avenida 3 Norte, Avenida 2 Norte, calles 30 y 34 Norte, cuya
actividad principal es residencial con comercio y servicios complementarios.

 El transporte público al sector se considera bueno, teniendo en cuenta que por la


Avenida 3 Norte se tiene el servicio de transporte masivo de la ciudad “MIO” con
rutas que conectan con las troncales del sistema. Adicional, por las principales vías
aún se encuentra en funcionamiento el servicio de transporte público tradicional con
busetas y colectivos que principalmente integra el sector norte y sur de la ciudad.

 El sector se encuentra clasificado dentro del estrato cinco (5), correspondiente a


una clase social media-alta. Se aclara que el estrato aplica exclusivamente si el
inmueble es residencial, de acuerdo con lo establecido en la Ley 142 de 1994.

 La actividad edificadora en el sector es media, encontrando proyectos


habitacionales en altura y construcciones de tipo locativo a las edificaciones ya
existentes conservando su estructura base.

 La Clínica objeto de estudio cuenta con frente a vías de tipo arterial (Avenida 3
Norte) y tipo local (Avenida 2 Norte y calles 32 AN y 33N).

 El inmueble se encuentra reglamentado por el Acuerdo 0373 de 2014, el cual lo


clasifica dentro de un uso de equipamiento de salud.

 Las características físicas del terreno en cuanto a cabida superficiaria, forma,


topografía y linderos generales el cual es acorde a la prediación de este sector.

 La construcción existente dentro del lote, se considera apropiada para las


actividades que actualmente se desarrollan y los acabados con que cuenta esta,
además del buen estado de conservación, resaltando que existen áreas que
requieren mantenimiento.

 El valor asignado se entiende como valor presente del inmueble tal y como se
encontraba al momento de efectuar la visita de inspección, con una vigencia
máxima de un año, siempre y cuando las condiciones actuales se mantengan.

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VI. CONSIDERACIONES NORMATIVAS

Adicionalmente a las consideraciones planteadas y tenidas en cuenta en el capítulo


anterior, se han definido puntualmente los siguientes criterios para todas las clínicas
analizadas, respecto a los tipos de normatividad a tener en cuenta para el avalúo de
este tipo de inmuebles:

6.1 NORMATIVIDAD URBANÍSTICA


Corresponde básicamente al estudio de las normas urbanísticas definidas en
los planes o esquemas de ordenamiento territorial de cada municipio y sus
decretos reglamentarios. El análisis se centra en el cumplimiento o no, de los
usos determinados para la zona en que se ubica el inmueble.

Existe diferencia entre si se trata de predios de entidades públicas o privadas.


En las primeras el uso puede ser asignado con anterioridad a la construcción
de la edificación y su duración es permanente, en donde en mayoría de los
casos y según la escala del dotacional o institucional, busca suplir una
necesidad de la comunidad, para cumplir una función social. Mientras en los
segundos, el desarrollo se hace porque la norma lo permite generalmente en
una zona de usos múltiples, donde se busca suplir la demanda de servicios
sociales con algún lucro correspondiente al servicio prestado, pero su
destinación dotacional la definió el propietario. Lo que ocurre con el privado, es
que existe también la posibilidad que sea declarado como de uso institucional
o dotacional después de estar construido y destinado a dichos usos,
garantizando así su permanencia.

Lo anterior quiere decir que el uso dotacional puede ser determinado antes o
después de la respectiva construcción, volviéndolo permanente y reduciendo
las posibilidades del nicho de mercado. Por esto, el uso permitido suele
confundirse con la destinación y generalmente los predios dotacionales tienden
a ser “castigados” en el valor del terreno por el tipo de construcción que
soporta y su calidad de permanencia.

El otro aspecto a revisar es la volumetría, que generalmente está definida por


una licencia de construcción. Pero encontramos casos en los que las
condiciones de la licencia cambiaron, p.ej: pudo aumentar el área construida,
la altura, el área de ocupación, el índice de construcción o la exigencia de
parqueaderos, entre otras.

Se analizaron las áreas construidas y se determinó si correspondían a lo que la


norma permite, a lo consignado en la licencia de construcción original, o en
posteriores licencias de ampliación y/o modificación, en caso que éstas
existan.

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Allí las diferencias entre lo reglamentado o aprobado mediante licencias de


urbanismo y construcción, son definidas en cada caso y descritas en el cuerpo
de cada informe de avalúo. De todas formas hay que aclarar que la
normatividad vigente a la fecha de realización de las inspecciones a los
inmuebles, pueden ser o no las mismas condiciones originales determinadas
en la licencia.

Cuando evidenciamos que la construcción físicamente difería de la licencia


aprobada, se determinó lo siguiente:

Área legal: Corresponde al área que por licencia de construcción fue aprobada
y soportada con planos arquitectónicos.

Área legalizable: Es el área que excede a la aprobada en la licencia o el


documento legal existente, pero que de acuerdo con la norma vigente es
susceptible de legalizar. Es claro que estas áreas solo se pueden calcular en
los casos en que la normatividad vigente es aplicable, tienen definidos los
índices de ocupación y construcción, o condiciones de volumetría. En este
caso deberían ser verificadas y corroboradas indispensablemente con la
entidad pertinente para evaluar su posibilidad de legalización. Como no es
nuestra competencia determinar estos aspectos, no nos hacemos
responsables por las áreas indicadas según nuestra medición, pues siempre
se ha determinado que estas son aproximadas y deben ser verificadas por el
peticionario.

Área por fuera de norma: Es el área que está excediendo las aprobadas por
licencia o por legalizar, que no cumple con la reglamentación urbanística
vigente y por lo tanto no es objeto de valuación, hasta tanto no se realice el
proceso de legalización o se presente algún acto normativo que avale dichas
áreas. Por lo anterior, la omisión por parte del peticionario de cualquier
documento que certifique la existencia legal de dichas áreas, no responsabiliza
al avaluador y no podría argumentarse detrimento por desconocimiento. Es
decir, la responsabilidad recae totalmente en el solicitante del avalúo.

En este orden de ideas, todo incumplimiento de las licencias originales o de


posteriores modificaciones, ampliaciones o remodelaciones, que no sean
susceptibles de legalización de acuerdo a las normas urbanísticas vigentes, no
serán tenidas en cuenta en la presente valuación. De todas formas, su valor se
presenta por fuera de la liquidación del avalúo total para que la entidad
peticionaria analice la conveniencia de incorporarlas o no en la negociación.

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6.2 NORMATIVIDAD CONSTRUCTIVA


En este aspecto separamos el análisis en dos partes: Lo que tiene que ver con
la reglamentación de construcción nacional, determinada en las Normas de
Sismo Resistencia (NSR) y de otra parte, con las normas de construcción
específicas para entidades prestadoras de servicios de la salud,
particularmente hospitales o clínicas. En el primer caso, partimos del supuesto
que todas las construcciones avaluadas han tenido que cumplir con las
exigencias de la versión de la NSR vigente a la fecha de construcción y que
por tal razón, en nuestro caso, no son revisables.

En resumen, respecto de esta normatividad, tenemos las construcciones


levantadas después del año 2.010 (NSR-10), las que fueron construidas entre
los años 1998 y 2.010 (NSR-98) y las anteriores a 1998 que cumplían con el
código nacional de construcciones (Decreto 1.400 de 1984), según la fecha de
su construcción. Es decir, en este aspecto no entramos a cuestionar ni a hacer
planteamientos sobre el cumplimiento de dichas normas constructivas ya que
no es el objetivo del avalúo, por lo cual se recomienda que la evaluación y
revisión técnica constructiva -con sus debidos parámetros- la realice un experto
en el tema ya sea persona natural o jurídica.

Adicionalmente, al asumir que en su momento tuvieron que cumplir con las


normas de construcción y de sismo resistencia vigentes a la fecha de su
construcción, en la asignación del valor, esta condición queda contemplada en
el cálculo del costo de reposición, toda vez que el resultado obedece a las
características constructivas y arquitectónicas, actuales y específicas de cada
una.

En cuanto a la segunda parte del análisis, lo que se determinó es que la


construcción de nuevas clínicas, está definida en la siguiente reglamentación:

Resolución N° 4445 de 1996, por la cual se dictan las normas para el


cumplimiento del contenido del Título IV de la ley 09 de 1979, en lo referente a
las condiciones sanitarias que deben cumplir los establecimientos hospitalarios
y similares.

Resolución 4252 de 1997, por la cual se establecen las normas técnicas,


científicas y administrativas que contienen los requisitos esenciales para la
prestación de los servicios de salud, se fija el procedimiento de registro de la
Declaración de Requisitos Esenciales y se dictan otras disposiciones.

Resolución 238 de 1999, por la cual se modifican parcialmente las


Resoluciones 4252 de 1997 4445 de 1996 y se dictan unas disposiciones
complementarias.

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En este caso, el planteamiento es el mismo que el determinado en el punto


anterior, pues suponemos que la construcción destinada a prestar servicios de
salud (clínica, hospital, EPS, IPS, o similares), independientemente del Nivel al
que corresponda, fue autorizada, revisada y aprobada al momento de entrar en
operación por la entidad competente que tenga la territorialidad de acción. De
hecho, se tiene en cuenta que en la actualidad continúan en funcionamiento,
independientemente del estado de conservación y mantenimiento que presenta
y de si cumple o no con las demás exigencias.

Adicionalmente, en esta consideración se tiene en cuenta que la mayoría de


las clínicas analizadas, los equipos periféricos se encuentran entre regular y
mal estado de conservación y que al pretender llevar a la clínica a su mejor
estado posible, estos deberán ser actualizados casi en su totalidad para
cumplir con la normatividad vigente.

6.3 NORMATIVIDAD EN NIVELES DE RESPONSABILIDAD Y SERVICIOS


Corresponde a la revisión del Nivel de responsabilidad de la atención en salud
en el país, asignado por el Ministerio de Salud, el cual fue reglamentado por la
resolución 5261 de 1994, por la cual se establece el Manual de Actividades,
Intervenciones y Procedimientos del Plan Obligatorio de Salud en el Sistema
General de Seguridad Social en Salud, a cada clínica en particular.

La información sobre la asignación o determinación del nivel de cada clínica de


Saludcoop EPS En Liquidación, no fue entregada por el peticionario, razón por
la que en cada caso y de acuerdo con los servicios ofrecidos, realizamos una
estimación aproximada del nivel de cada clínica, sin que esto nos genere
responsabilidad alguna en tal decisión.

De todas formas, aclaramos que no estamos analizando ni el tipo de servicio,


ni la calidad de prestación del mismo, sino la trascendencia de este tipo de
información que está ligada a la estimación de los presupuestos de costos de
construcción acordes a los servicios que presta. Es decir, cada nivel de servicio
y de responsabilidad en la atención, generan áreas y condiciones constructivas
y arquitectónicas específicas, para cada época en que fueron puestas en
funcionamiento.

Esta situación es analizada en el cálculo del costo de reposición de la


construcción en estudio, pero en las condiciones en las que fue desarrollada,
es decir, al momento de su construcción. No se puede estimar el costo de
llevar las edificaciones a un estado óptimo de funcionamiento por cuanto eso
significaría un replanteamiento total en áreas, distribución, espacios y demás
diseños que las normas actuales contemplan.

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Sabiendo de antemano que dependiendo del nivel definido por el Ministerio -o


la entidad que haga sus veces-, de acuerdo con los servicios a prestar a la
comunidad en cada clínica, el costo de construcción actual está dado además
por las exigencias de la normatividad urbanística mencionada en los puntos
anteriores y que además deben cumplir con las normas de sismo resistencia
vigentes.

En este aspecto es muy probable que las clínicas analizadas, por una u otra
razón, actualmente no cumplan con algunas de estas normas y que por lo
tanto no podrían prestar los servicios de salud en toda su extensión y
exigencia.

Como los niveles definidos hacen referencia más al tipo de servicios a prestar,
que se traduce en términos económicos al negocio como tal, aclaramos que el
avalúo no contempla ni los aciertos ni las deficiencias del operador o del
arrendatario de las clínicas y por lo tanto no repercuten en la aplicación de la
metodología utilizada para el cálculo del valor de la construcción.

También es necesario aclarar que la presente valuación no contempla equipos


médicos como tal, ni la dotación mobiliaria que tienen las clínicas por
considerarlas bienes muebles que no son objeto de valuación.

En conclusión, el valor asignado a la construcción se calcula de acuerdo con la


metodología del costo, establecida en la resolución 620 de 2008 del IGAC, y
que será referida en el punto respectivo de cada informe.

Al respecto, los costos de reposición de las construcciones fueron estructurados


mediante presupuestos establecidos de acuerdo a las especificaciones actuales
de la cada clínica analizada y no corresponden a los costos que actualmente
tendría una construcción nueva que cumpla con todas las exigencias vigentes.
Dentro de la investigación realizada estos costos son superiores a los que
comprendería reponer la clínica objeto de avalúo, lo que significaría una
sobrevaloración.

Como lo que se pretende es estimar el valor de la construcción usada conforme


a las condiciones actuales, esto implica calcular un costo de reposición bajo la
misma situación. De esta forma, si se quisiera estimar el valor de las
edificaciones para que cumplan totalmente con las condiciones y exigencias en
que actualmente puedan ser normativamente viables, tanto en construcción
como en nivel de servicios, prácticamente, la mayoría no podría funcionar porque
sería muy alto el valor de ponerlas en dichas condiciones de operación.

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VII. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

7.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DE SUELO


De acuerdo a lo establecido por la Secretaria de Planeación y el Plan de
Ordenamiento Territorial (POT), los predios objeto de estudio no presentan
riesgo por inundación ni por fenómenos de remoción en masa.

7.2 LEGALIDAD DE ÁREAS


La edificación levantada sobre el lote cuenta con áreas ilegales, reportadas en la
licencia de construcción Resolución No. CU3-003934 del 29 de noviembre de
2006 expedida por la curaduría 3 de Cali.

7.3 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD


El inmueble objeto de valuación se encuentra en una zona con un impacto
ambiental positivo, debido a su localización geográfica, contando con
arborización y zonas verdes.

7.4 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES


Según los certificados de tradición y libertad suministrados, el inmueble no
cuenta con servidumbres, cesiones o afectaciones viales. Cabe aclarar que el
Folio de Matricula Inmobiliaria registra una anotación de toma de posesión
inmediata de bienes, haberes y negocios de entidad vigilada e intervención
forzosa para administrar y designación de agente especial.

7.5 SEGURIDAD
El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no
presenta problemáticas de seguridad que afecten significativamente su
comercialización.

7.6 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS


El sector en donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de valuación no
presenta problemáticas socioeconómicas.

7.7 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA


Se observa una mediana oferta y demanda de inmuebles comparables en el
sector inmediato de localización.

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VIII. DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

 El valuador no es responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el


bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma.

 El valuador no revelará información sobre la valuación, ni de cualquiera de los


aspectos relacionados con la misma, a nadie distinto de la persona natural o
jurídica que solicito el presente avalúo y sólo lo hará con autorización escrita
de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad
competente.

 El presente estudio no comprende en modo alguno la valuación de otros


bienes tangibles o intangibles que pudieran estar vinculados de alguna forma a
las instalaciones físicas de los inmuebles, como por ejemplo “Good Will”,
primas, la valuación de la empresa en marcha o la rentabilidad de la
participación tenida sobre la operación del negocio.

 El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la


información y los documentos que sirvieron de base para nuestro análisis, por
lo tanto no nos responsabilizamos de situaciones que no pudieron ser
verificadas por nuestra firma en su debido momento.

IX. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

 La presente valuación se realizó siguiendo las disposiciones en cuanto a


metodología establecidas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC–
mediante Resolución Número Seiscientos Veinte (620) del 23 de Septiembre
de 2008, con el objeto de establecer el valor comercial en el mercado actual,
del inmueble que en este informe se ha descrito.

 El contenido del presente informe de avalúo ha tenido en cuenta parámetros


establecidos en las NTS S 03 “Contenido de Informes de Valuación” y la NTS I
01 “Contenido de Informes de Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos”.

 El presente informe ha sido elaborado de conformidad con las normas del


“Código Colombiano de Ética del Avaluador”, del Registro Nacional de
Avaluadores de Fedelonjas y de acuerdo a los parámetros exigidos por la Lonja
de Propiedad Raíz de Bogotá.

 Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta


donde el valuador alcanza a conocer.

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 Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y


condiciones restrictivas que se describen en el presente informe.

 El valuador no tiene interés alguno en el inmueble objeto de valuación.

 Los honorarios del valuador no dependen de algún aspecto que ha sido


plasmado en el presente informe de valuación.

 El valuador cumple con los requisitos de formación profesional, que le permiten


realizar de manera idónea la presente valuación y que está plasmada en el
presente informe.

 El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología del inmueble


que se está valorando.

 El valuador ha realizado una visita o verificación personal al bien inmueble


objeto de valuación.

X. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE


LA VALUACIÓN (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

Para la presente valuación se declara que sólo existe una relación de servicios
profesionales con el solicitante de la valuación, por tanto no existe algún tipo
de conflicto de interés.

De igual forma se confirma que el informe de valuación es confidencial para las


partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales; no se acepta
ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte; y no se acepta ninguna
responsabilidad por la utilización inadecuada del informe

Fin de página...

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XI. METODOLOGÍA VALUATORIA

Adicionalmente a las características más relevantes relacionadas en los capítulos


anteriores, a continuación citamos las consideraciones generales tenidas en cuenta
para la asignación del valor comercial:

11.1 JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA


Dentro de los procedimientos existentes, comúnmente aceptados en el medio y
adoptados por las diferentes instituciones especializadas en la práctica de la
actividad valuatoria, se conjugan conocimientos donde se aplican diferentes
disciplinas y profesiones.

Adicionalmente su resultado es el producto de métodos esencialmente objetivos


y universalmente admitidos como justos y su desarrollo corresponde a hipótesis
y planteamientos regidos a los criterios del Avaluador, lógicamente manejados y
adaptados a cada estudio en particular, conforme a la experiencia del perito.

Este último, elemento indispensable y necesario para la correcta interrelación de


los conocimientos técnicos traducidos en metodologías valuatorias.

Tales metodologías valuatorias y parámetros técnicos tienen en cuenta


diferentes factores que influyen directa o indirectamente en el valor de los
bienes, mediante los cuales es posible determinar el valor más aproximado al
justo precio del bien en un momento dado, e independiente de los fines para los
cuales es avaluado.

Generalmente para la valuación de bienes inmuebles se utilizan los métodos


Comparativo del Mercado (consistente en la evaluación de las características
particulares para determinar su sustitución por otro de su misma especie), De
Costos, (reproducción, reposición y sustitución a nuevo), De Renta o
Capitalización (directo, indirecto o residual).

Cada enfoque o método de valuación, cuenta con métodos de aplicación


alternativos. La experiencia y formación, las normas locales, las exigencias del
mercado y los datos de que dispone el valuador son factores a combinar para
determinar el método o métodos que han de aplicarse.

En el desarrollo de tales métodos, se involucran una serie de aspectos


relacionados directa o indirectamente con el bien en cuestión, los cuales se
describen y definen en el informe final como argumentos o consideraciones
conducentes del valor asignado.

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Por lo tanto, su presentación se realiza organizadamente partiendo de factores y


características genéricas hasta las particularidades propias del inmueble,
terminando con las conclusiones del razonamiento que se utilizó para desarrollar
el estimativo del valor.

11.2 ENFOQUES O METODOLOGÍAS UTILIZADAS


Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo
a lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la
Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su
correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de
2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron los
siguientes métodos de valuación:

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO


Consiste en realizar un análisis de la oferta de inmuebles similares, en principio
dentro de la misma zona de influencia, con la norma y usos similares y
alternativamente en sectores comparables. Los datos deben ser previamente
analizados, clasificados e interpretados.

MÉTODO DEL COSTO DE REPOSICIÓN


Con esta metodología se busca la aproximación al valor de las construcciones,
a partir del costo de reposición nueva de una construcción de características
similares, y se aplica la depreciación por edad y estado.

11.3 MEMORIA DE CÁLCULOS

11.3.1 CALCULO DEL VALOR DE TERRENO


El enfoque utilizado para determinar el valor del terreno parte del método de
comparación o de mercado ya definido.

Consiste en elaborar una matriz de ofertas en donde se determinan los valores


totales de los inmuebles comparables ofrecidos en venta, a los cuales se les
hace un ajuste por motivos de comercialización que corresponde al descuento
que generalmente el propietario otorga en una transacción inmobiliaria.

Algunas veces dicho porcentaje se determina en la misma investigación


realizada en el estudio de mercado y otras se asumen por el valuador como un
porcentaje promedio que se estructura de acuerdo con los porcentajes del
mismo estudio o por la experiencia del perito. La fórmula es la siguiente:

VA = VTo * (1-%C)

En donde,

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VA = Valor ajustado
VTo = Valor total de la oferta
%C = Porcentaje de comercialización estimado o calculado.

Una vez calculado el valor ajustado de los datos de la oferta, se les determinó un
valor de construcción para poder distribuirlo en las proporciones componentes
del valor del inmueble (Terreno y Construcción), así:

VT = VA – VC
Donde,
VT = Valor del terreno
VC = Valor de la Construcción.

Se encontraron siete (7) ofertas de predios en el sector inmediato al predio


objeto de avalúo, en donde se tiene un rango de valores de aproximado de
$964.000 a $1.200.000 por m2 de terreno. La diferencia radica principalmente en
que los mayores valores los tienen los predios con mejor ubicación y mayor
frente al eje principal.
MERCADO (BARRIO PRADOS DEL NORTE-LA MERCED) - COMUNA 2 - ABRIL 2016
ÁREA ÁREA
LOCALIZACIÓN/ VALOR INTEGRAL VR. VR M²
N° OFERTA TIPO TERRENO CONST. OFERTA FAC. COM. OBSERVACIONES CONTACTO FOTOGRAFIA
SECTOR AJUSTADO CONSTRUCCION CONSTRUCCION TERRENO
M² M²

3173005120 -
Cl 38N a 20 metros Casa lote para 3017863200
1 Casa-lote 318,0 40,0 $240.000.000 4,2% $230.000.000 $5.750.000 $2.000.000 $716.981
de la Av 3N demoler Fernandez y
delgado

(2)5537272,
Lote uso Lote esquinero con
3136958120,
2 Av 3N con 24N parueader 2.654,0 50,0 $3.200.000.000 1,6% $3.150.000.000 $63.000.000 $30.000.000 $1.175.584 uso de parqueadero
3153185620,32
o con área de oficinas
17550707

Lavadero Lote con uso para


3147199678
3 Av. 3N con Cl 40 de 700,0 350,0 800.000.000,0 2,5% 780.000.000,0 $2.228.571 $105.000.000 $964.286 parqueadero y zona de
Inm. ABC
vehiculos lavado

vitina de
exhibición Lote adaptado a vitrina 4870036-
4 Av. 3N con Cl 52 700,0 100,0 950.000.000,0 3,2% 920.000.000,0 $9.200.000 $65.000.000 $1.221.429
de de vehiculos 315577163
vehiculos

Casa unifamiliar para 3166082988


5 Av. 3N No. 39-18 Casa 364,0 200,0 $320.000.000 3,1% $310.000.000 $1.550.000 $10.000.000 $824.176
demoler Carlos Machado

Edificio Edificio de 3 plantas 3122479480


6 Av. 3N con 42 325,0 800,0 $900.000.000 2,2% $880.000.000 $1.100.000 $560.000.000 $984.615
comercial con 3 locales abiertos Fabian Mejia

Edificación comercial
Edificio 3174035644
7 Av. 3N con 23C 220,0 350,0 $480.000.000 2,1% $470.000.000 $1.342.857 $280.000.000 $863.636 de 2 pisos, 1 año de
comercial Luz Gallego
construida con licencia

$12.024.490 Media $964.387


$22.675.120 Desviación Estandar $183.532
188,57% % Desviación 19,03%
$1.100.000 Valor Mínimo $716.981
$63.000.000 Valor Máximo $1.221.429
-$10.650.630 Int. Confianza Mínimo $780.855
$34.699.609 Int. Confianza Máximo $1.147.918
2,55 Cof. De Asimetría 0,28
7 N° Datos 7
VR TERRENO INTERNO $2.200.000
VR TERRENO EXTERNO VIA PRINCIPAL $3.600.000

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Por la variación de los valores expuestos en el mercado, como apoyo al proceso


de valoración, se plantea un ejercicio hipotético de loteo dentro del terreno del
inmueble, teniendo en cuenta la cabida superficiaria de éste (Ocupa la manzana
catastral). Dentro de éste ejercicio se plantean lotes de terreno con áreas
similares a las encontradas en la zona aledaña residencial y las del mercado
analizado, planteando una vía local, que da continuidad vial a las vías existentes
y sirve de acceso a los lotes planteados.

Como resultado de este ejercicio se tiene que luego de descontar el área de la


vía pública; esta área se dividió para conformar un total de 27 lotes, donde cinco
de estos serían comerciales por estar frente a la vía principal y los restantes para
vivienda, con un precio de venta conforme a su ubicación. Finalmente, luego de
descontar al monto total de las ventas, los respectivos costos y la utilidad
esperada por el desarrollador del proyecto, se tiene que el valor del terreno
arroja una suma de $800.000 por m2.

11.3.2 CALCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN


Enfoque o Método del Costo de Reposición. Es el que busca establecer el valor
comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la
construcción a precios de hoy, de un bien semejante al del objeto de avalúo, y
restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el
valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:

Vc = {Ct – D} + Vt, en donde:

Vc = Valor comercial
Ct = Costo total de la construcción
D = Depreciación u Obsolescencia
Vt = Valor del terreno

Depreciación: Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe


descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida
remanente del bien.

Ecuaciones para estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo:
Estas fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación
basadas en las tablas de Fitto y Corvini:

Clase 1: Y = 0.0050 X2 + 0.5001 X – 0.0071


Clase 1.5: Y = 0.0050 X2 + 0.4998 X + 0.0262
Clase 2: Y = 0.0049 X2 + 0.4861 X + 2.5407
Clase 2.5: Y = 0.0046 X2 + 0.4581 X + 8.1068
Clase 3: Y = 0.0041 X2 + 0.4092 X + 18.1041
Clase 3.5: Y = 0.0033 X2 + 0.3341 X + 33.1990

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Clase 4: Y = 0.0023 X2 + 0.2400 X + 52.5274


Clase 4.5 Y = 0.0012 X2 + 0.1275 X + 75.1530

Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su


estructura ni en sus acabados.
Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca
importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al
enlucimiento.
Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos
o pañetes.
Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su
estructura.
Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100%
conservación basada en las tablas de Fitto y Corvini.

Además:
X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la
vida útil, multiplicado por 100.
Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por obsolescencia, del valor
nuevo calculado.

A = Vn – (Vn * Y) + Vt
En donde:

A = Avalúo del bien


Vn = Valor nuevo de la construcción.
Vt = Valor del terreno.
Y = Valor porcentual a descontar.

Para hallar el valor del M2 de construcciones usadas, el punto de partida es el


enfoque o método del Costo.

Para la determinación de los costos de reposición de la construcción, nos


basamos en los planteamientos enunciados en el capítulo VII del presente
informe, teniendo en cuenta los tipos de construcción existentes.

El valor de la construcción usada, parte del valor determinado para la


construcción nueva como se anotó en el mencionado capitulo VII, a la cual se le
aplica un factor de obsolescencia, el cual tiene en cuenta la depreciación física y
el estado de conservación, basados en las tablas de Fitto y Corvini, tal como lo
señala la Resolución N° 620 de 2008 del IGAC, las cuales relacionan el
porcentaje depreciable según su edad efectiva, la vida útil y su estado de
conservación y mantenimiento.

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A continuación se presenta la tabla con los resultados del método de costo de


reposición aplicado a la edificación:
VIDA EDAD EN % DE ESTADO DE VALOR VALOR VALOR VALOR
ÍTEM EDAD DEPRECIACIÓN
ÚTIL VIDA CONSERVACIÓN REPOSICIÓN DEPRECIADO FINAL ADOPTADO
Clinica Cali Norte Cl 33 N Nº 2E - 17 6 100 6,00% 2 5,63% $ 4.000.000 $225.348 $3.774.652 $ 3.775.000

De acuerdo con lo anterior, según los métodos descritos se ha determinado el


valor de del inmueble conformándolo por la sumatoria del valor asignado a los
terrenos y el valor asignado a la construcción de la forma siguiente:

Fin de página…

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XII. AVALUO COMERCIAL

CLINICA CALI NORTE


AVENIDA 2 F NORTE No. 33 - 40
B. PRADOS DEL NORTE
CALI – VALLE DEL CAUCA

ÁREA VR UNITARIO
DESCRIPCIÓN 2
VR TOTAL
m $/m2
Terreno Cl 33 N Nº 2E - 17 7.400,00 $ 800.000 $ 5.920.000.000
Construcción 22.134,28 $ 3.775.000 $ 83.556.907.000
VALOR TOTAL DEL INMUEBLE $ 89.476.907.000

SON: OCHENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS MILLONES


NOVECIENTOS SIETE MIL PESOS M/CTE.

VIGENCIA DEL AVALÚO: En concordancia con el Numeral 7 del Artículo 2 del


Decreto N° 422 de Marzo 08 de 2000 y con el Artículo 19 del Decreto N° 1420 del 24
de Junio de 1998, expedidos por el Ministerio del Desarrollo Económico, el presente
avalúo comercial tiene una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su
expedición, siempre y cuando las condiciones físicas de los inmuebles avaluados no
sufran cambios significativos, así como tampoco se presenten variaciones
representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.

Bogotá D.C., Mayo 27 de 2016.

Atentamente,

JAIRO RODRÍGUEZ ESPINEL WILLIAM TORO BUITRAGO


Gerente Profesional de Avalúos
RNA 1275663251 SIC. RNA 3116 de Fedelonjas

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AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
CLINICA CALI NORTE - B. PRADOS DEL NORTE
CALI

ENTORNO SOBRE LA AVENIDA 3 NORTE

FACHADA PRINCIPAL

PLAZOLETA Y ACCESO PRINCIPAL


AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
CLINICA CALI NORTE - B. PRADOS DEL NORTE
CALI

FACHADA LATERAL Y ACCESO PARQUEADEROS FACHADA POSTERIOR

FACHADA LATERAL Y ACCESO A URGENCIAS ACCESO PRINCIPAL A LA CLINICA

HALL DE ACCESO A URGENCIAS CORREDOR URGENCIAS


AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
CLINICA CALI NORTE - B. PRADOS DEL NORTE
CALI

CONSULTORIOS TIPO URGENCIAS

SALA DE OBSERVACIÓN ADULTOS

SALA DE REANIMACION ADULTOS YESOS Y NEBULIZACION


AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
CLINICA CALI NORTE - B. PRADOS DEL NORTE
CALI

SALAS DE OBSERVACION GENERAL

SALA DE OBSERVACION PEDIATRICA

CONSULTORIOS PEDIATRICOS TIPO


AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
CLINICA CALI NORTE - B. PRADOS DEL NORTE
CALI

SALAS DE ESPERA URGENCIAS Y FARMACIA

RECEPCIÓN FARMACIA FARMACIA

VISTA GENERAL DE FARMACIA


AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
CLINICA CALI NORTE - B. PRADOS DEL NORTE
CALI

AREA TECNICA DE LABORATORIO LABORATORIO (ÁREA DE MUESTRAS)

ÁREA GENERAL DE MICROBIOLOGIA

ÁREA MICROBIOLOGIA PROCESAMIENTO DE MUESTRAS


AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
CLINICA CALI NORTE - B. PRADOS DEL NORTE
CALI

ECOGRAFIA RAYOS X 1

RAYOS X 2 HALL LABORATORIO

RECEPCION LABORATORIOS Y CAJA


AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
CLINICA CALI NORTE - B. PRADOS DEL NORTE
CALI

DETALLE COCINA - CAFETERIA

DETALLE BODEGA Y AREA DE ADMON - CAFETERIA

DETALLE SALON COMEDOR CAFETERIA


AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
CLINICA CALI NORTE - B. PRADOS DEL NORTE
CALI

RECEPCION Y SALA DE ESPERA CIRUGIA

HALL CIRUGIA SALA GINECO-OBSTETRICIA

SALA DE CESAREAS SALA DE PARTOS


AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
CLINICA CALI NORTE - B. PRADOS DEL NORTE
CALI

RECEPCION ESTACION DE ENFERMERIA TRABAJO DE PARTOS

DETALLE SALA DE RECUPERACION

AREA DE ESTERILIZACION
AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
CLINICA CALI NORTE - B. PRADOS DEL NORTE
CALI

AREA GENERAL DE ESTERILIZACION

ENFERMERIA Y SALA DE RECUPERACION - CIRUGIA

ESTAR MEDICO - CIRUGIA QUIROFANO ALTA COMPLEJIDAD


AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
CLINICA CALI NORTE - B. PRADOS DEL NORTE
CALI

QUIROFANOS DE ALTA COMPLEJIDAD

ESTAR CIRUGIA Y LAVAMANOS TIPO

QUIROFANOS
AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
CLINICA CALI NORTE - B. PRADOS DEL NORTE
CALI

BODEGA Y SALA DE ESPERA CIRUGIA

OBSTETRICIA

DETALLE CORREDOR Y ESCALERAS PISO 2


AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
CLINICA CALI NORTE - B. PRADOS DEL NORTE
CALI

SALA DE ESPERA, ENFERMERIA Y HALL U.C.I.

CONSULTORIO Y LACTARIO

ESTACION DE ENFERMERIA U.C.I. PEDIATRICA


AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
CLINICA CALI NORTE - B. PRADOS DEL NORTE
CALI

CUBICULOS TIPO U.C.I. PEDIATRICA

ESTACION DE ENFERMERIA Y VISTA GENERAL U.C.I. NEONATAL

ESTACION DE ENFERMERIA Y VISTA GENERAL U.C.I. CORONARIA


AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
CLINICA CALI NORTE - B. PRADOS DEL NORTE
CALI

ESTACION DE ENFERMERIA Y VISTA GENERAL U.C.I. ADULTOS

CUBICULOS TIPO U.C.I. ADULTOS

CONSULTORIO HEMODINAMIA
AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
CLINICA CALI NORTE - B. PRADOS DEL NORTE
CALI

SALA DE RECUPERACION HEMODINAMIA

FARMACIA Y ESTERILIZACION HEMODINAMIA

SALA DE ESPERA Y ESTACION DE ENFERMERIA HEMODINAMIA


AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
CLINICA CALI NORTE - B. PRADOS DEL NORTE
CALI

ESTACION DE ENFERMERIA Y HALL PISO 4

ALCOBA TIPO CON BAÑO PISO 4

SALA DE ESPERA Y ORATORIO PISO 4


AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
CLINICA CALI NORTE - B. PRADOS DEL NORTE
CALI

ESTACION DE ENFERMERIA Y HALL PISO 5

ALCOBA TIPO CON BAÑO PISO 5

SALA DE ESPERA Y ESTAR MEDICO PISO 5


AVALÚO COMERCIAL

ABRIL 2016
SALUDCOOP EPS EN LIQUIDACIÓN
CLINICA CALI NORTE - B. PRADOS DEL NORTE
CALI

ESTACION DE ENFERMERIA Y HALL PISO 6

ALCOBA TIPO CON BAÑO PISO 6

SALA DE ESPERA Y AUDITORIO DE CAPACITACION PISO 6