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Contenido

VALORACION DE BIENES INMUEBLES RURALES .................................................................................. 3


INTRODUCCION ............................................................................................................................... 3
Conceptos Básicos ........................................................................................................................... 3
Costo............................................................................................................................................ 3
Precio........................................................................................................................................... 3
Valor ............................................................................................................................................ 4
Valorar o Avaluar......................................................................................................................... 4
Tipos de Valor.............................................................................................................................. 4
Tasar ............................................................................................................................................ 6
METODOS DE VALORACION ............................................................................................................ 7
Método Comparativo .................................................................................................................. 7
Método de Rentas ..................................................................................................................... 10
Método de Reposición .............................................................................................................. 15
Método Potencial ...................................................................................................................... 23
Método De Residual .................................................................................................................. 23
VALORACION SUELO ..................................................................................................................... 24
Capacidad de Negociación ........................................................................................................ 24
Acceso al Riego .......................................................................................................................... 24
Edad de la Plantación ................................................................................................................ 24
Pendiente .................................................................................................................................. 24
Accesibilidad Al Predio .............................................................................................................. 25
Legalización ............................................................................................................................... 25
Sistemas Productivos ................................................................................................................ 25
Mecanización ............................................................................................................................ 26
Capacidad de uso de la tierra (CUT) .......................................................................................... 27
Destino Económico del Suelo (Uso del Suelo)........................................................................... 27
Comportamiento del Mercado.................................................................................................. 28
Ubicación Horizontal - Tipo de Lote .......................................................................................... 29
Ubicación Horizontal - Ubicación de distancias referenciales a un punto en común ............... 29
Ubicación Vertical ..................................................................................................................... 29
INFORME DE TASACIÓN ................................................................................................................ 30
INSPECCIÓN DE CAMPO ............................................................................................................ 30
ETICA PROFESIONAL .................................................................................................................. 32
VALORACION DE BIENES INMUEBLES RURALES

INTRODUCCION
El presente manual ha sido elaborado con una visión simple y practica de tener claro los principios,
características y metodologías que se pueden aplicar al realizar un avalúo inmobiliario en el área
rural. El manual se encuentra dividido en seis capítulos.

1. Conceptos Básicos.- Este capítulo trata aquellos principios y conceptos básicos que el
profesional encargado de la valoración deberá tener claros de esta manera evitar
confusiones y saber el tipo de valoración que deseamos realizar.
2. Métodos de Valoración.- El segundo capítulo nos presenta los principales métodos de
valoración que se utilizan a nivel mundial y cuál es el enfoque que deberían tener cada
una de ellos.
3. Valoración Inmobiliaria.- En este capítulo se tomara en cuanta cuales son los bienes que
son considerados dentro de la valoración inmobiliaria y cuáles son los principales
características de este mercado inmobiliario.
4. Valoración del Suelo.- En este capítulo se analizaran todas las características que influyen
de manera directa e indirecta en el valor de un predio rural.
5. Valoración de Construcciones. Se tomaran las principales característica que se deberán
tomar en cuenta en la valoración de edificación en el sector rural.
6. Informe de Tasación este capítulo hace referencia al comportamiento que debe tener
durante la visita de campo en un predio a ser avaluado.

Conceptos Básicos
Uno de los errores comunes que comete la gente es confundir los diferentes términos respecto a
la valoración de un objeto ya sea este un bien mueble o inmueble. Por esta razón es que
estudiaremos los principales conceptos a tomar en cuenta.

Costo
Los conceptos utilizados de manera cotidiana son. Costo es cantidad que se da o se paga por algo,
o dicho de otra manera “El costo señala el sacrificio o empleo de bienes que se entregan a cambio
de algo deseado”. Estos conceptos son genéricos y con un alto grado de ambigüedad. Sin
embargos en los dos casos se hace referencia de un valor monetario de cierta manera. Para el caso
de valoración se la podría definir como El sacrificio económico que según la información de que
dispone quién lo calcula, se supone invirtió para construir o adquirir un bien inmueble.

Precio
El término precio, manifiesta el valor pecuniario en que se estima algo (RAE). En el Derecho, en
tanto, precio es contraprestación dineraria o monetaria. Entonces: Precio es el valor monetario
que se ha estimado para algo.
Valor
Es el grado de aptitud o utilidad de las cosas, para lograr satisfacer las necesidades o ya sea para
suministrar o producir deleite o bienestar (RAE).

Valorar o Avaluar
La definición de esta palabra es señalar el precio de algo. Es decir en una valoración no es
necesario una identificación precisa y única del bien objeto de la misma. Lo cual se puede hacer
ajustándose a parámetros comunes.(M. Alcázar)

Tipos de Valor
De forma sintética se incluyen en este apartado algunos de las clases de valor más consolidadas en
la práctica diaria:

1.- Valor comparativo o de intercambio: Se basa en los valores de venta recientes de bienes
comparables en lugar, tiempo, uso y características. Es un criterio muy empleado y su resultado se
ajusta con precisión al valor obtenido: siempre y cuando existan muestras suficientes,
representativas del mercado y perfectamente comparables. (M Alcazar)

2.- Valor en renta: Es el que se obtiene capitalizando las rentas reales o potenciales, si así se
indica, del bien que las genera. Es un procedimiento muy empleado en las valoraciones de fincas
rústicas en las que el mercado no presenta la transparencia y la dinámica de las propiedades
urbanas.

3.- Valor del coste de reposición o de reemplazamiento: Es uno de los más empleados en las
valoraciones de predios urbanos por la facilidad de conocer los datos intrínsecos de los inmuebles
(antigüedad, construcción, conservación, etc.).

En el artículo 495 del COOTAD, relativo al avalúo de los predios, se indica que:

b) El valor de las edificaciones, que es el precio de las construcciones que se hayan desarrollado
con carácter permanente sobre un inmueble, calculado sobre el método de reposición.

4.- Valor del fondo de comercio: Es un incremento del valor del inmueble por el
aprovechamiento que en él se realiza y que lleva asociado intrínsecamente. Se conoce también
como good-will o valor inmaterial y en el caso de una empresa viene determinado por el conjunto
de beneficios que se obtienen y que se consideran superiores a la media de otra de similares
prestaciones en la zona.

5.- Valor de inversión: Es el que tiene un bien para un determinado inversor o grupo de
inversores dispuestos a obtener una rentabilidad del dinero invertido en su adquisición, en un
plazo de tiempo ajustado las características propias de inmueble. El bien puede producir rentas y
complementariamente generar plusvalías que se materializarán en el momento de su venta.

6.- Valor de porvenir o expectante: Es el que se le atribuye a un bien en función de las


perspectivas futuras que se presumen van a coincidir sobre él. No siempre han de ser positivas y
en muchas ocasiones, sobre todo las judiciales, son difícilmente justificables y defendibles.
7.- Valor de liquidación o venta forzosa: Es un dato muy poco útil para apoyar futuras
valoraciones y suele excluirse de los estudios de mercado. Puede definirse como la cantidad que
recibe un propietario sometido a tensiones que le obligan a vender bajo presión el inmueble del
que es titular.

8.- Valor máximo legal: Se establece para los inmuebles sujetos a determinadas tutelas o
actividades administrativas: protección oficial, arrendamientos urbanos, etc.

9.- Valor fiscal: Es el que las diferentes administraciones asigna a un bien a los efectos,
generalmente, de un impuesto que lo grava y sobre el que tienen asumidas las competencias.

10.- Justo precio: Es el valor que se determina a efectos de expropiación y que está regulado
expresamente en las leyes y normativas de expropiación forzosa locales.

11.- Valor complementario: Es el que alcanzaría un inmueble, para un determinado comprador,


como consecuencia de la relación física, económica o funcional del mismo con otros de su
propiedad.

12.- Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario. “el valor del inmueble
determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble,
teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado
normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes”.

13.- Valores a efectos de las entidades aseguradoras:

13.1.- Valor total: Está constituido por el valor total de los bienes asegurados y en él se incluyen,
en su conjunto, los edificios, las mercancías, etc.

13.2.- Valor parcial: Es una parte del valor total cuantificado de los bienes objeto de seguro y
suele determinarse como un porcentaje sobre el mismo, establecido por las partes intervinientes.
Suele aplicarse a bienes diversos que por su distribución espacial, su heterogeneidad, sus
especiales características o su excesivo volumen sufren difícilmente un siniestro de forma global y
por tal motivo no es justificable la cobertura total del riesgo.

13.3.- Valor a primer riesgo: Se denomina de esta forma a un tipo de valor que se emplea en la
aplicación de coberturas aseguradoras en actividades o bienes de elevado riesgo de pérdidas. En
estos casos el asegurado asume el exceso de daños ocasionados cubriendo la entidad los
correspondientes a este valor determinado.

13.4.- Valor convenido: Se denomina de esta forma a la cantidad pactada por las partes, que
debería desembolsar la compañía de seguros, en caso de que el bien sufriera un accidente. Suele
aplicarse a los bienes de valor incalculable, o simplemente desconocido, como por ejemplo los
bienes histórico-artísticos.

14.- Valor de uso: Es el que alcanza un bien, para un determinado titular, en función del uso o
utilidad que hace del mismo dentro del conjunto de su actividad. Su venta, de acuerdo con los
parámetros del mercado, ocasionaría una pérdida del valor del conjunto de su organización
superior a esta cantidad económica.
15.- Valor de monopolio: Frente a otras consideraciones que pudiesen plantearse Marx lo
definió en su obra “El Capital”, como: “el precio que es determinado exclusivamente por la
apetencia de compra y capacidad de gasto de los compradores, independientemente del precio
determinado por el precio general de producción, o por el valor de los productos”.

16.- Valor analógico: Es el valor que se le asigna a un bien al compararlo con otros similares de
los que se sabe su valor o las variables explicativas suficientes para poder fundar un juicio de
opinión (Caballer, 1994). Conociendo los valores de venta de inmuebles y las ofertas en firme que
se presentaron sobre ellos puede establecerse la relación entre una y otra; información que, una
vez procesada, se generaliza. Es muy útil para estimar valores en zonas en las que la información
procedente del mercado es muy reducida.

17.- Valor razonable (NIIF 1310). Se trata de una estimación de valor basada en el mercado y no
en las especificidades de una entidad financiera. Por lo tanto puede definirse como la cantidad
que se recibiría si se vende un activo o el pago a realizar si se transfiere un pasivo.

La NIIF 13 se centra en las mediciones a valor razonable, y el nuevo estándar (mayo de 2011)
pretende aumentar la transparencia de la información cuando se utilice este concepto y, de esa
forma, reducir sustancialmente las interpretaciones y posibles incertidumbres que pudieran
presentarse en la estimación del valor razonable. En concreto, la NIIF 13 requiere a las entidades
que identifiquen las técnicas empleadas en la valoración, aporten información sobre los datos
empleados en el proceso y ofrezcan referencias sobre el grado de incertidumbre del resultado.

18.- Valor negativo: Este valor puede llegar a sorprender cuando es sobradamente conocido que
siempre hay alguien dispuesto a pagar una determinada cantidad de dinero por un inmueble; pero
ha de contemplarse en determinadas situaciones; especialmente a los efectos contables. Su origen
se suele encontrar en diversos ámbitos:

- Inmuebles que requieran reparaciones o rehabilitaciones integrales superiores al valor


final del bien, una vez hayan sido acometidas.
- Inmuebles sujetos a obligaciones fiscales, jurídicas, contractuales,…
- Arrendamientos dentro de Marcos jurídicos específicos o con grandes limitaciones.
- Limitaciones medioambientales y/o urbanísticas.

Aunque podrían localizarse en otros más.


Esta descripción, indudablemente extensa, prolija e incompleta se incluye por la indudable
importancia que tiene en la elaboración de una correcta valoración la identificación clara del tipo
de valor. Si el primer paso en cualquier valoración es definir la finalidad de la misma,
paralelamente hay que identificar el tipo de valor que se quiere buscar. Sin esta premisa la
tasación podrá realizarse pero el resultado, el valor del bien, probablemente se aleje del valor que
alcanzaría en la transmisión bajo las condiciones concretas y precisas en las que están enmarcados
el comprador, el vendedor y el bien.

Tasar
La definición de este término es fijar oficialmente el valor de algo. Es decir que aquí si es necesario
identificar con precisión el y describirlo con sus características más representativas con la finalidad
de individualizarlo de otros bienes (M. Alcázar). La tasación generalmente se usa para ser usados
en créditos hipotecarios u otros procesos de índole judicial.
METODOS DE VALORACION
Una vez comprendido los conceptos básicos, debemos saber cuál es nivel de información que
vamos a tener al realizar una valoración o una tasación y así poder aplicar el método que mejor se
ajusta a nuestra realidad.

En la actualidad tenemos diferentes métodos de valoración tanto analíticos como sintéticos entre
los más importantes mencionaremos a:

- Método comparativo
- Método de rentas
- Método de reposición
- Método potencial
- Método residual

Todos estos métodos son aplicables en los diferentes casos sin embargo cabe mencionar que
cuando aplicamos más de un método de valoración sobre un mismo bien el resultado de la misma
no siempre será igual ya que pueden existir diferencias ya sea por la información base que se
utiliza (falta de datos o sesgos de la misma) o simplemente por el nivel de subjetividad del método
aplicado. Por ese motivo debemos tomar en cuenta la finalidad del estudio y el tipo de valor que
deseamos obtener. Con la finalidad de así seleccionar el mejor método.

Método Comparativo
También conocido como método sintético se lo ha empleado de manera generalizada a lo largo de
la historia de la valoración; en gran medida apoyándose en la premisa de que “no existe más valor
que el valor de mercado”.

Para aplicarlo es necesario disponer de bienes similares al que es objeto de tasación, a los que se
les conoce habitualmente como muestras o testigos; comparables. Normativa que lo define de la
siguiente manera: “Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoración o
adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología,
superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin.”

Una de las limitaciones que presenta el método comparativo es la imposibilidad de utilizarlo en


tasaciones de inmuebles de los que no exista mercado; o bien que el mismo sea muy restringido.

Para la utilización de este método es necesario poder entender diferentes criterios

- Estudio de Mercado
- Variables Explicativas
- Depuración y homogeneización
Estudio de Mercado
Si el valor buscado es, o tiene como referencia el de mercado habrá que conocer éste; y para ello
se realizará un estudio del mismo recopilando la información que se considere relevante y
explicativa del valor. En un estudio de mercado no solo se incluyen los denominados comparables,
sino que se analiza con detalle el mercado en su conjunto: oferta y demanda, perspectivas de
evolución de los precios, situación económico-urbanística o económico-agraria actual, etc., y todos
aquellos parámetros que faciliten el entendimiento de los valores y ofrezcan una visión de
conjunto de mercado inmobiliario, con la vista puesta en la posible evolución del valor del
inmueble a tasar.

Desde un punto de vista práctico, algunos factores que el perito debe tener en cuenta incluir o
rechazar la información obtenida en los estudios de mercado son:

- Que el comprador y el vendedor se muevan por su propio interés y no se trate de una


venta o compra forzada.
- Que las partes dispongan de un tiempo suficiente para negociar la venta, teniendo en
cuenta la naturaleza del inmueble y la naturaleza del mercado.
- Que comprador y vendedor estén bien informados y actúen con prudencia.
- Que el inmueble puede darse a conocer libremente en el mercado mediante una
publicidad razonable (en suma que los potenciales compradores puedan conocer la
oferta).
- Que no se tengan en cuenta las posibles ofertas adicionales de un “comprador con
interés especial”.
- Es decir se trata de ventas efectivas, si bien es cierto que estos valores son muy
difíciles de encontrar en el sector rural, para efectos de la tasación se podrá utilizar
ofertas en firme siempre y cuando se corrija esta oferta con el precio. Obviamente
esta relación se encuentra muy marcada por la situación económica general, y del
mercado inmobiliario en particular.

En concreto, y en relación con los estudios de mercado locales, si el método elegido es uno de los
comparativos los pasos a seguir serán:

- Seleccionar de la información obtenida, a través de los testigos del mercado, una


muestra representativa de los precios de los inmuebles comparables al que se tasa
(corrigiendo o desechando las desviaciones producidas por precios anormales o datos
no comparables).
- Homogeneizar los precios unitarios de los elementos de la muestra con el del
inmueble objeto de tasación, atendiendo a la fecha de los datos seleccionados y a las
diferencias o analogías observadas entre las características (superficie, tipología y
antigüedad de la edificación, entorno, condiciones de pago o cualesquiera otras
relevantes), de aquellos inmuebles y las del inmueble a tasar.
- Asignar el valor al inmueble, neto de gastos de comercialización, en función de esos
precios homogeneizados, previa deducción de las limitaciones de dominio que
recaigan sobre aquél, y que no hayan sido tenidas en cuenta en los pasos
precedentes.

Variables Explicativas
Como se menciona anteriormente el método comparativo se basa en que el bien a tazar debe
tener las mismas características que los bienes comparables por lo que es necesario identificar las
variables explicativas que van configurando el precio del bien.

El problema es: ¿cuántas variables explicativas hay que identificar y cuantificar en cada
comparable? Cuanto mayor sea su número, mayor será el costo en términos de tiempo y de
recursos económicos; aunque también mayor será la precisión del resultado.

Operativamente en los estudios de mercado se intenta capturar el mínimo número de


comparables, con la menor cantidad de variables explicativas, pero siempre con el objetivo de que
ofrezcan la información necesaria y suficiente para cubrir la finalidad perseguida.
Lamentablemente esto no siempre es posible. Se pueden utilizar herramientas estadísticas,
geomáticas y comerciales para diseñar la muestra a captura; pero si no ha habido ventas recientes
y tampoco ofertas en firme en la zona, por usos y cultivos, difícilmente se cumplirán los objetivos
previstos en la propuesta.

En el ámbito rural, si lo que se pretende es una mera aproximación puede ser suficiente elegir una
única variable explicativa (rendimiento); mientras que, en otras ocasiones, el número ha de verse
incrementado en aras de lograr mayor precisión en la asignación al valor de mercado del bien
objeto de tasación (rendimiento + acceso + distancia a núcleos urbanos + canon de arrendamiento
+ edad de la plantación + otras). Ahora bien, y con objeto de reducir el número de variables
explicativas a capturar, hay que recordar que algunas de ellas están íntimamente relacionadas y
que su inclusión no supone un aporte representativo. Entre otras y a modo de ejemplo:
pedregosidad y dificultad de laboreo, estatus social y calidad en la construcción, etc. Hay que
evitar, por lo tanto, la inclusión de variables dependientes que solo encarecen y complican el
proceso.

El IVSC identifica los siguientes elementos de comparación que se consideran básicos en un


estudio de mercado en el que se apliquen los métodos comparativos o sintéticos:

- Derechos reales sobre el bien.


- Términos de financiación.
- Condiciones de venta.
- Gastos realizados inmediatamente después de la compra.
- Condiciones de mercado.
- Ubicación.
- Características físicas.
- Características económicas.
- Uso.
- Componentes no inmobiliarios de venta.

Depuración y homogeneización
Fruto del trabajo de campo realizado, junto con los datos disponibles en la base de muestras del
perito, se conforma un conjunto de testigos para comenzar el proceso. En primer lugar hay que
depurar el grupo de comparables que cumplen con las condiciones básicas: dimensiones, uso,
tipología, localización, etc. El resultado será un subconjunto que agrupe aquellos que mejor
representen el mercado local y mayor similitud tengan con el bien objeto de tasación. Esta
decisión pues se trata de eso puede respaldarse con procesos estadísticos o mediante elecciones
justificadas apoyadas en la experiencia profesional. En ocasiones, es una actividad compleja y
discutible; y hay que recordar que el comprobación de las variables explicativas, procesamiento,
etc.), y esto es costoso y lento.

En otros supuestos se deja a criterio del técnico. Pero, de cualquier forma, en todos los casos el
objetivo será incluir testigos suficientemente representativos que permitan realizar un proceso de
comparación correcto, garantizando la validez del resultado final.

Ya se han adelantado algunas de las variables explicativas que suelen ser las que se capturen y
utilicen para aplicar un método comparativo de valoración. No obstante, la variedad de bienes y
mercados recomienda que éstas se puedan adecuar a la realidad local y hay que confiar en la
profesionalidad del tasador para seleccionar aquellas que mejor cumplan con este cometido. Si
embargo se sugieren algunas variables que se pueden tomar en cuenta.

- Rendimiento por unidad de superficie


- Dificultad de laboreo
- Facilidad y distancia de comercialización de los productos
- Disponibilidad de mano de obra especializada
- Situación y orientación del terreno
- Edafología y climatología
- Superficie y orientación de la finca
- Posibilidad de cambios de cultivos y otras mejoras
- Disponibilidad de agua
- Infraestructuras en forma de naves, almacenes, comunicaciones, etc.
- Fuente de la información

Método de Rentas
Es uno de los métodos de valoración más empleados en países de primer mundo, probablemente
por su fama de objetivo y racional; denominación con la que también se conoció durante muchas
décadas en el ámbito de la tasación. Esta calificación se le atribuyó por el arrope matemático con
que se presentó en el siglo XIX: “Estructura numérica que relacionaba el valor de los bienes
inmuebles con su capacidad de producir rentas”. La innovación técnica que supuso fue puesta en
tela de juicio por los tasadores decimonónicos, que en su mayor parte sustentaban sus
valoraciones en el “leal saber y entender”. Veían en este método una puerta de acceso para
personas ajenas a su colectivo, más que una nueva herramienta que facilitase y perfeccionase su
trabajo.

Previamente al desarrollo del método es interesante destacar su versatilidad. De hecho, puede


emplearse en la mayor parte de los supuestos valorativos; incluso en aquellas ocasiones en las que
la elección de otros no es una alternativa posible. A modo de ejemplo, está especialmente
recomendado en los siguientes supuestos:

- De bienes inmuebles de los que no existe mercado; o bien, que éste esté muy
restringido en sus parámetros de oferta y demanda.
- Valoraciones situadas en épocas distintas a la actual (tanto pasadas como futuras),
siempre que se conozcan una serie de parámetros objetivos, muchos de los cuales
están disponibles desde hace años.
- Bienes que producen o producirán rentas indirectas, medioambientales, artísticas,
etc.
- Valoración de derechos.

Por estas razones no es de extrañar que sea uno de los seleccionados en la mayor parte de los
procesos de valoración administrativa; aunque, al venir regulado algunos de sus parámetros (en
concreto y especialmente el tipo de actualización), el valor final obtenido será un valor
administrativo que puede no coincidir con el valor de mercado.

Este método encuentra su fundamento teórico en el denominado principio de anticipación, según


el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las
expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro. Es decir, el valor del bien
(V) está en función de la renta (rta) que genere -o pueda generar-, con lo que para conocerlo
bastaría con identificar la relación existente entre ambos V = f (rta) . Sobre la base de lo expuesto
no debería extrañar que algunos autores consideren al método de actualización de rentas como
un "método estadístico en embrión".

La secuencia operativa en la aplicación práctica de este método es la siguiente:

1. Estimar los flujos de caja.


2. Estimar el valor de reversión.
3. Elegir el tipo de actualización.
4. Aplicar la fórmula de cálculo.

Consideraciones

Definido el método, la fórmula más simple a emplear para describirlo

matemáticamente sería la siguiente:


Conforme con ella y con el planteamiento adelantado, el valor (V) se obtiene por la suma de las
rentas que genera el bien en un periodo determinado (n); ahora bien, estas rentas han de estar
referidas a un momento histórico, que coincidirá con la fecha de tasación. Para ello hay que entrar
en el ámbito de las operaciones financieras y definir los siguientes conceptos:

1. Sustitución de capitales: debe existir un intercambio no simultáneo de un(os) capital(es) por


otro(s).

2. Equivalencia entre capitales: los capitales intercambiados deben ser equivalentes, es decir,
valorados en el mismo momento del tiempo son de igual cuantía.

3. Aplicación de una ley financiera: la equivalencia entre los capitales resultará de la aplicación de
una ley financiera o función matemática, la cual permite determinar a cuánto equivale un capital
actual en un momento futuro (ley financiera de capitalización), o un capital futuro en un momento
actual (ley financiera de actualización o descuento).

A lo que hay que añadir otros elementos imprescindibles para realizar una correcta valoración
inmobiliaria:

1. Renta: cantidad de dinero que se obtiene por el aprovechamiento del bien.

2. Origen: momento en que comienzan a devengarse las rentas.

3. Final: momento en que dejan de devengarse las rentas.

4. Duración: periodo de tiempo que transcurre entre el origen y el final.

5. Periodo de maduración: intervalo de tiempo en que se consideran las rentas.

6. Tipo de interés: tasa empleada en la valoración de la renta.

Distinguiendo, por último, entre rentas constantes y variables; temporales y perpetuas;


prepagables y pospagables; inmediatas, diferidas y anticipadas,...

Situaciones diferentes que conllevan procesos de actualización distintos, que básicamente se


ajustan a la siguiente expresión
En el ámbito rural pueden tener importancia factores tales como:

- Distancia al núcleo urbano


- Coincidencia en la conciencia social de riqueza con posesión de tierra
- Expectativas de futuros cambios de uso: urbanísticos, empresariales, turísticos, etc.
- Posibilidad de mejoras que incremente el valor de la explotación por encima de la
inversión realizada.
- Decisiones de un inversor: seguridad, liquidez
- Rentabilidad

Al igual que el resto de métodos de valoración, en el analítico también hay que solventar algunos
problemas para que pueda ser aplicado con rigurosidad. En concreto, es interesante resaltar las
siguientes consideraciones:

Cálculo preciso de los ingresos y gastos que producirá el inmueble, para obtener como resultado
la renta real o potencial.

- Periodicidad de la renta estimada.


- Vida útil del proyecto de inversión inmobiliaria.
- Estimación del valor de reversión.
- Identificación de los beneficios, en su caso, que genere.
- Elección de la tasa de interés a emplear.
- Influencia de la inflación.

FLUJOS DE CAJA
Para determinar de manera correcta la renta hay que tomar en cuenta dos grandes características
que puede presentar el inmueble :

- Las rentas pueden no permanecer constantes a lo largo de la vida útil del inmueble:
rentas variables.
- Identificar las rentas propias del inmueble y separarlas, en su caso, de las que genera
la posible explotación que se desarrollase en él (por ejemplo una cafetería). En estos
casos el inmueble es imprescindible para obtener la renta, pero en el mismo lo que se
desarrolla en una actividad empresarial.

Por lo cual se ha configurado dos grandes líneas de actuación, pudiéndose considerar la primera,
el arrendamiento, como una simplificación de la segunda, el cálculo de los ingresos, gastos y
beneficios derivados del inmueble.

Arrendamientos
Cuando se disponga de información suficiente, una forma sencilla de estimar la renta es investigar
los cánones de arrendamiento o las compensaciones por el uso del inmueble objeto de valoración;
o de otros comparables en su defecto. El proceso consiste en averiguar el canon que está
abonando, o se estaría dispuesto a abonar, en unas condiciones de oferta y demanda libres,
alguien que estuviese interesado en el mismo.
Ahora bien, y de acuerdo con la filosofía del método, no basta con conocer el alquiler presente,
sino que es necesario analizar y prever la trayectoria que tendría en el futuro; el marco legal en el
que estará inmerso; las renovaciones y plazos; la posible morosidad; la evolución del mercado
para ese sector de inmuebles en esa zona; las rentas que se obtengan de bienes de similares
características en el mismo entorno; los gastos recuperables y el plazo de recuperación; la posible
generación de subproductos, etc.

De estas cantidades habrá que descontar algunas partidas económicas: conservación y


mantenimiento; administración; impuestos y tasas que lo afecten; temporadas en las que no esté
arrendado, etc. Y añadir el posible valor anual de los derechos y mejoras atribuibles al arrendador
(o la figura jurídica que se considere). Todo ello con la vista puesta en la estimación de la renta
neta que genera o es capaz de generar el inmueble.

Ingresos y gastos
La estimación de la renta (Rta) suele hacerse calculado la diferencia entre los ingresos (I) y los
gastos (G) procedentes de la explotación económica a la que esté ligado el inmueble. Este
procedimiento se emplea con frecuencia en la valoración de fincas rústicas; en cambio, en las
viviendas y en los inmuebles de consumo y no de producción es algo más complicado su
cuantificación. La práctica de este método incluye otra partida: el beneficio (B), por lo que la
expresión matemática se suele representar de la siguiente forma.

Rta = I - G – B

Aunque es frecuente verla reducida a dos factores: ingresos y gastos, cuando se considera que el
beneficio entra a formar parte de la renta.

Basado en un principio de anticipación, para aplicar este método con un nivel de esfuerzo
proporcional al objetivo perseguido, se consideran que las rentas netas obtenidas se generan en
un único momento. Este coincidirá con el final del año o del mes, hasta el final de su vida útil.

Para estimar los flujos de caja futuros imputables hasta el final de su vida útil (n), dentro del marco
de prudencia valorativa en el que siempre debe trabajar perito, los ingresos y gastos se computan
en el momento en que se producen, siguiendo el principio de Caja. Precisamente es dentro de este
marco donde se investigan los flujos de caja previsibles, asociados a la actividad propia a la que
esté destinado el bien, atendiendo a las ratios medias actuales, con la visión puesta en el futuro
intentando adelantar el previsible comportamiento del bien dentro de su entorno físico y
económico; reseñando cualquier aspecto que pudiera influir en la cuantía media de los ingresos y
gastos estimados.

Beneficio
Para calcular el beneficio (B) tradicionalmente se emplean alguna de las dos alternativas
siguientes.
La primera consiste en agrupar en un único binomio la renta y el beneficio constituyendo una
nueva variable a la que se denomina ganancia (L). Se opera con ella de igual forma que con la
renta; aunque, eso sí, teniendo en cuenta las diferencias en los tipos de actualización aplicables.

I-G=R+B=L

La fórmula empleada para calcular el valor de un inmueble que produzca una renta constante e
indefinida, en la de actualización de las rentas, o de las ganancias, sería :

En la que:

r: tipo de actualización de la renta

r’: tipo de actualización de las ganancias

Existe otra alternativa, algo más sencilla y muy útil, que ha venido aplicándose con asiduidad en el
mundo valorativo: porcentual los beneficios en relación con los ingresos. Desde un punto de vista
económico, cuanto mayores sean los ingresos, mayor será el riego y, por tal motivo, mayor
debería ser el beneficio normal. Justificada la relación es algo más complicado asignar un valor
correcto a este porcentaje. Tradicionalmente esta relación se ha determinado de forma empírica
del 10%.

Método de Reposición
Es uno de los más utilizados en el ámbito urbano, y figura en la mayor parte de las normativas
administrativas que regulan los procedimientos de valoración. Se emplea para determinar el valor
de reemplazamiento, reposición o reproducción; que no es otra cosa que un valor técnico que
servirá de base para estimar el valor comercial de la construcción.
COSTOS ACTUALIZADOS
Materiales de obra

PRECIO
DESCRIPCION UNIDAD
UNITARIO
Agua m3 $ 2,00
Cemento Kg $ 0,14
Ripio Minado m3 $ 13,33
Polvo de piedra m3 $ 16,08
Acero de refuerzo f'y = 4200 Kg/cm2 Kg $ 0,99
Piedra Molón m3 $ 5,50
Clavos Kg $ 2,00
Pared Prefabricada e=8 cm, Malla 5.15 m2 $ 16,00
Columna, viga de madera rustica M $ 4,50
Columna de caña guadua M $ 1,50
Pared de madera rustica m2 $ 8,00
Mampara de Aluminio y Vidrio m2 $ 100,00
Zinc m2 $ 2,45
Galvalumen m2 $ 13,40
Steel Panel m2 $ 4,83
Adobe común U $ 0,60
Tapial e=0.40 incl encofrado m2 $ 9,00
Arena Fina m3 $ 11,67
Bloque 15 x 20 x 40 Liviano U $ 0,40
Eternit m2 $ 7,94
Ardex m2 $ 3,64
Duratecho m2 $ 6,65
Palma incluye alambre de amarre m2 $ 6,00
Paja incluye alambre de amarre m2 $ 5,00
Plastico Reforzado m2 $ 3,20
Policarbonato m2 $ 10,00
Bahareque m2 $ 4,00
Latilla de caña m2 $ 2,20
Correa tipo G200x50x15x3mm Kg $ 1,00
Alfajia m $ 1,50
Correa tipo G150x50x15x3mm Kg $ 1,00
Correa tipo G100x50x3mm Kg $ 1,00
Teja Lojana o Cuencana U $ 0,49
Tira eucalipto U $ 0,60
Tirafondo U $ 0,50
Ladrillo Jaboncillo U $ 0,38
Perfil Aluminio tipo O,4"x4"x 3mm x 6,00 m m $ 41,50
Geomembrana HDPE 1000 m2 $ 4,94

Mano de obra
JORNAL
TRABAJADOR
REAL
Peón 3,18
Ay. de fierrero 3,22
Ay. de carpintero 3,22
Albañil 3,22
Fierrero 3,22
Maestro de obra 3,57
Chofer tipo D 4,67
Carpintero 3,39
Ay. De soldador 3,22
Operador de Retroexcavadora 3,57
Maestro estructura
3,57
especializado
Maestro Soldador 3,57
Maestro Aluminero 3,57
Ay. Aluminero 3,39
Ay. Especializado 3,39
Instalador de perfileria aluminio 3,39
Equipos y maquinaria
COSTO
DESCRIPCION
HORA
Herramienta menor $ 0,10
Compactador mecánico $ 2,00
Volqueta 12 m3 $ 25,00
Concretera 1 Saco $ 2,00
Vibrador $ 1,00
Andamios $ 1,00
Retroexcavadora $ 25,00
Soldadora Eléctrica 300
$ 2,00
A
Taladro Peq. $ 1,50
Camión Grua $ 20,00
COSTOS INDIRECTOS

COSTO INDIRECTO (CI)


ACABADO VALOR (CI)
TRADICIONAL - BASICO 0,1
ECONOMICO 0.15
BUENO 0.20
LUJO 0.25

- Análisis de Precios Unitarios (APU)

Es el proceso consiste en desglosar el costo por unidad de medición de rubro en sus diferentes
componentes, Materiales de obra, Mano de obra, Equipos y costos indirectos, identificando el
costo, las cantidades y los rendimientos de los de mano de obra y equipo a utilizar.
El modelo de la Aplicación de Análisis de Precios Unitarios, utilizados como algoritmos
matemáticos

APU ESTRUCTURA *( ) ( )+

APU PAREDES *( ) ( )+

APU CUBIERTA *( ) ( )+

APU ACABADOS *( )

Dónde:

E: Costo de Hora de alquiler de equipo y maquinaria.


MO: Costo del jornal/hora de mano de obra (Ministerio de Trabajo)
M: Costos de materiales de construcción
k: rendimiento
CI: Costo Indirecto
C: cantidad de obra
S: superficie promedio a construir

RUBRO
Es el Ítem para el cual se ha definido una especificación técnica, unidad de medida, calculando
cantidades y previsto precios, costos de mano de obra, rendimientos.

PRESUPUESTO
Es la suma de todos los rubros de distintas unidades y cantidad de obra, precios unitarios y precio
total de cada uno de los rubros, en el que se encuentra incluidos costos indirectos.

Obteniendo los siguientes costos:

Valor Unitario ESTRUCTURA por metro cuadrado VuESTRUCTURA (USD/m2)

Valor Unitario PAREDES por metro cuadrado VuPARED (USD/m2)

Valor Unitario CUBIERTA por metro cuadrado – VuCUBIERTA (USD/m2)

Valor Unitario ACABADOS por metro cuadrado – VuACABADOS (USD/m2)

Avaluó unitario bruto de la edificación m2

*( )

Avaluó unitario bruto de la edificación m2


Factor de depreciación por uso de la construcción
Algunas edificaciones tienen un uso más intensivo que otro, por lo que utilizando los tipos de uso
de las fichas SINAT y de acuerdo a la experiencia en visitas a edificaciones en la zona rural en
varios cantones, se utilizarán los siguientes factores por uso:

Tabla de factores por uso (Fu)


macenamie

Organizació
máquinas o

Comercio o
postcosech

Indefinido/
Administra

Deportes y
recreación
Bodega/al

Educación
Artesanía,

particular
mecánica
Industria

colectiva
Vivienda

Vivienda
servicios
privados
Turismo
de
equipos

n social

Cultura
Sala de
Sin uso

Garaje

Salud
Culto

otro
ción
Uso

nto

Salas

a
Factor 1 0,95 0,98 0,9 0,9 0,98 0,9 0,95 0,98 0,98 0,98 0,98 0,9 0,98 0,95 0,95 0,98 0,98 0,95

Depreciación por edad y estado de la construcción


La depreciación se calculará aplicando el método de Ross- Heidecke determinado en función de la
antigüedad y su vida útil estimada para cada material predominante empleado en la estructura;
además, se considerará el factor de estado de conservación relacionado con el mantenimiento de
la edificación.

La vida útil es el periodo durante el cual se espera utilizar la edificación, para el caso puntual
tomaremos como vida útil el material predominante de la estructura, que soporta la edificación.

Fd = (1- [(E/Vt) + (E/Vt)2] x 0,5) x Ch

Dónde:

Fd: Factor de depreciación por edad y estado de la construcción

Fd: Factor de Ross = 1- [(E/Vt) + (E/Vt)2] x 0,5

E: Edad en años que tenga la construcción de análisis

Vt: Tiempo de vida útil de la construcción

Ch: Depreciación por estado de conservación


Tabla de Vida útil asignada a construcciones según tipo de material

VIDA UTIL (AÑOS)

CODIGO ESTRUCTURA VIDA UTIL

1 HORMIGON ARMADO 80

2 ACERO 80

3 ALUMINIO 60

MADERA OPCION 2 (QUE


4 NO RECIBA TRATAMIENTO 20
PERÍODICO)

5 PAREDES SOPORTANTES 50

MADERA OPCION 1 (QUE


6 RECIBA TRATAMIENTO 50
PERÍODICO)

9 OTRO 40

Se considerará el factor de estado de conservación, se encuentra relacionado con el


mantenimiento de la edificación.

Bueno: Las condiciones físicas son buenas e indican un estado de conservación adecuado.

Regular: Se puede observar señales de deterioro, se puede utilizar adecuadamente y requiere ser
reparado o recuperado.

Malo: Se observa un deterioro significativo y resulta difícil su utilización recuperación.

Tabla de factores por uso (Ch)

CODIGO Estado Ch

1 BUENO 1

2 REGULAR 0,819

3 MALO 0,474
Método Potencial

Este método se lo realiza mediante un estudio, para determinar la mayor utilidad que se le pueda
dar al lote a tasar; además se analiza el movimiento del mercado inmobiliario en el área de
influencia para determinar los niveles de oferta y demanda existente.

En el área urbana se aplica a referencias que sean BIENES NUEVOS DECLARADOS EN PROPIEDAD
HORIZONTAL, a partir de la zonificación y las posibilidades de uso del terreno, se estudia el precio
de venta en el mercado, la incidencia estimada del terreno sobre el valor global de todo el
proyecto, deduciendo un valor de potencialidad por metro cuadrado de terreno.(Arq. Luis Oñate)

Se recomienda el uso de este método para la estimación de valores en:

- Suelo en zonas en las que no haya solares vacantes.


- Suelo en zonas en las que el mercado esté distorsionado y no sea
posible obtener comparables con las garantías suficientes para
aplicar otros métodos.
- Inmuebles que por sus características actuales tengan la
consideración ruinosos o en muy mal estado.

Es decir este método de valoración es fácilmente aplicable en aquellos lugares donde el suelo está
en un proceso de transición ya se por el fraccionamiento o por un proceso de planificación
municipal. En dicho caso se aplicara los factores utilizados en una valoración urbana.

La base de este método en utilizar los valores comerciales de inmuebles urbanos nuevos donde
está incluido el valor del suelo. Y mediante el método comparativo determinamos el valor
promedio del metro de construcción ajustándose a las características del terreno a tasar.

Con este valor podremos saber cuál es el valor más alto de nuestro terreno si en el existiera un
proyecto inmobiliario acorde a las características del sector y a través del comportamiento de la
plusvalía del sector separamos el valor del valor de suelo.

Método De Residual

Este método más que un método es una técnica de valoración ya que se basa en la utilización del
Método comparativo, Método de reposición y el Método de rentas. Es utilizado para obtener el
valor del suelo, separando el valor del vuelo existente; es decir, el valor del suelo quedaría como
"residuo" de los cálculos. En realidad consiste en estimar el valor del suelo en el supuesto de que
estuviese vacante.(M. Alcazar)

Usualmente esta técnica se utiliza con mucha frecuencia para poder procesar muestras que
contengan construcciones y deseamos saber el valor del suelo. En el área rural usualmente
encontramos valores de venta de fincas que contienen construcciones y el valor encontrado
involucra el valor de la construcción y el suelo. Razón por la cual para evitar un sesgo en la
información previo a procesar la muestra es necesario separar estos valores.
VALORACION SUELO
Como se ha observado en los métodos antes descritos se utilizan un sin número de características
comparables razón por la cual es necesario describir a la características más importantes.

Capacidad de Negociación
A pesar de no ser una característica del predio, es un valor subjetivo expresando en porcentaje
que debemos tomar los peritos para poder ajustar una oferta en firme al valor de venta que podría
tener un bien inmueble este puede ser utilizado a manera de factor como se muestra en el
ejemplo o a la vez a manera de porcentaje sin existir ninguna diferencia en su análisis.

NEGOCIACION
DESCRIPCION DETALLE COEFICIENTE
Si se concretó la venta o el propietario no está abierto a una
MALO negociación 1,00
Si se muestra poco interesado en negociar pero da la posibilidad
MODERADO de negociar 0,95
ALTO Si el propietario se muestra interesado en negociar 0,90
MODERADO Cuando el propietario pide un valor al azar. 0,85
Cuando el propietario pide un valor especulativo o dice “¿Cuánto
MUY ALTO me da?”. 0,80

Acceso al Riego
En el sector rural, el riego generalmente es mandataria en el valor del suelo ya que la
disponibilidad o ausencia del mismo puede ser un limitante de la producción agrícola o pecuaria
especialmente en zonas donde está marcado el invierno y el verano. En estos casos hay que tener
en cuenta cual es la superficie del predio que influye el riego y si la producción se ve o no afectada
por el mismo.

Edad de la Plantación
Es una característica propia de aquellos predios que su uso esta atado a la producción de cultivos
permanentes, generalmente árboles frutales y forestales maderables donde durante su etapa de
crecimiento el valor del suelo es mas bajo que cuando el mismo se encuentra en plena producción.

Pendiente
Es un factor importante en la actividad agraria actual. Un predio con buenos accesos pero con una
topografía abrupta, dificulta o imposibilita la mecanización de sus labores: labrar, sembrar,
recolectar, etc. Se encuentra definitivamente afectado en su valor. La facilidad de mecanización
está íntimamente relacionada con la pendiente media del predio.

FACTOR PENDIENTE
DESC_PEND DESC_PEND COEF_PEND
0-5 PLANA 1,00
5 - 10 SUAVE 1,00
10 - 20 MEDIA 0,95
20 - 35 FUERTE 0,90
MUY
35 - 45 0,85
FUERTE
45 - 70 ESCARPADA 0,83
> 70 ABRUPTA 0,80

Accesibilidad Al Predio
Es conocido por todos que el valor de un predio se ve influenciado por la distancia éste tiene a
una vía o a un centro poblado. Este fenómeno se explica por el costo y la comodidad que
implicaría producir en dicho predio y trasladar la producción hacia centros de acopio o
mercados locales y el costo que esto implicaría.

ACCESIBILIDAD AL PREDIO
DESCRIPCION DETALLE COEFICIENTE
Predios con acceso vehicular cercanos a centros de acopio 1,10
MUY ALTA o centros de comercialización
Terrenos con acceso vehicular por vías de primero y 1,05
ALTA segundo
1,00
MODERADA Terrenos con acceso vehicular por vías de tercer orden
Terrenos con acceso vehicular por vías de verano es decir 0,98
REGULAR solo pueden ser utilizadas en ciertas épocas del año
Predios sin acceso vehicular se lo puede realizar por 0,95
BAJA caminos de herradura o a través de caminos vecinales
Predios sin acceso vehicular se lo puede realizar por otros 0,90
SIN ACCESIBILIDAD medios como marítimos, férreos o aéreos.

Legalización
El grado de certidumbre que liga un predio con su posible titular es fundamental para estimar su
valor. Si no hay dudas sobre el derecho de propiedad el valor será el mayor, debido a que en la
venta se ofrecerán el máximo de garantías, será posible iniciar un procedimiento hipotecario, etc.
En cambio, si el derecho pleno de propiedad no está reconocido y es público, el valor del predio
disminuye.

Sistemas Productivos
Es un diseño para identificar y caracterizan zonas con realidades productivas altas, medias y
bajas. Los sistemas productivos pueden ser:

• Empresarial: Este sistema de producción utiliza predominantemente el capital, en la


compra de paquetes tecnológicos que se utilizan en las labores productivas, emplea mano de obra
asalariada permanente (predominante) y ocasional. Su producción se vincula con los productos
agroindustriales y de exportación, su objetivo principal es maximizar la tasa de ganancia.
• Combinado: Se caracteriza por la aplicación de un paquete tecnológico semi-tecnificado,
las relaciones laborales están mayoritariamente sustentadas en la fuerza de trabajo asalariado que
se combina con otras fuerzas de remuneración. El destino de la producción generalmente es el
mercado nacional, es especial para satisfacer la canasta básica familiar. Constituye un sistema de
transición hacia uno de producción empresarial.

• Mercantil: Este sistema se encuentra articulado con el mercado de consumo, pero su


objetivo principal no es la reproducción del capital, dado que la escala de producción que maneja,
limita la capitalización de la unidad de producción. Su economía se basa predominantemente en el
ámbito del comercio y un porcentaje mínimo para el autoconsumo, mediante el intercambio y
compensación de la canasta básica familiar. Principalmente, gira alrededor del productor en
cuenta al predominio de fuerza de trabajo familiar u ocasionalmente asalariada en función de las
necesidades.

• Marginal: Este sistema se encuentra predominantemente alejado de los efectos del


crecimiento económico, pues el intercambio y los excedentes son mínimos. Utiliza
mayoritariamente tecnología ancestral tradicional. El ingreso familiar se basa en la mayoría de los
casos en rubros extras de la unidad de producción agropecuaria, como la venta de su fuerza de
trabajo dentro y fuera de la actividad del agro.

SISTEMA PRODUCTIVO
DESCRIPCION COEFICIENTE
EMPRESARIAL 1,15
COMBINADO 1,10
MERCANTIL 1,05
MARGINAL 1,00

Mecanización
Esta característica al igual que la accesibilidad hace referencia al costo y la comodidad que posee
el predio para producir. Sin embargo esta característica hace mayor énfasis en aquellas
características propias de predio es decir relieve, posibilidad de irrigación de tierras, tipo de suelo,
etc. Lo cual facilitaría o impediría la mecanización al momento de producir la tierra.

MECANIZACION
DESCRIPCION DETALLE COEFICIENTE
BUENA El terreno puede ser fácilmente mecanizado 1,05
REGULAR Existe un factor por el cual su mecanización podría dificultarse 1,00
MALA No existe posibilidades del ingreso de maquinaria al predio 0,95
Capacidad de uso de la tierra (CUT)
Refiere al uso potencial del suelo a través de 8 clases agrologicas, a nivel nacional podremos
encontrar esta información cartográfica la cual se encuentra levantada a nivel nacional y la
podremos encontrar en páginas como el Geoportal del Programa Sigtierras.

CAPACIDAD PRODUCTIVA DEL SUELO


DESCRIPCION DETALLE COEFICIENTE
1,05
CLASE I Terrenos adecuados para cultivos agrícolas, pastos y bosques
Suelos con algunas limitantes que reducen la elección de plantas 1,03
CLASE II o requieren prácticas ligeras de conservación de suelo
Suelos con severas limitaciones que reducen la selección de
plantas o requieren prácticas especializadas de conservación o 1,00
CLASE III ambas.
Suelos con limitantes muy severas que restringen la elección de 0,97
CLASE IV cultivos o requieren de un manejo muy cuidadoso o ambos.
Terrenos para pastos y bosques, generalmente no aptos para 0,95
CLASE V cultivos.
Suelos con limitaciones severas que los hacen no aptos para
su aprovechamiento bajo cultivos, pero que pueden ser
utilizados en la producción de pastos, árboles o vida silvestre 0,90
CLASE VI o cultivos especiales en cobertura
Suelos con limitaciones muy severas que los hacen no aptos
para cultivos y restringen su uso a la producción de pastos o 0,87
CLASE VII árboles o vida silvestre.
Suelos con limitaciones tales que únicamente pueden ser
utilizados para recreación o vida silvestre o abastecimiento de 0,85
CLASE VIII agua o propósitos estéticos.

Destino Económico del Suelo (Uso del Suelo)


Esta característica muestra cual es el uso que está teniendo el predio, recordando que un bien
inmueble en tanto mayor sea su rentabilidad mayor será su costo.

DESTINO ECONOMICO
DESCRIPCION DETALLE COEFICIENTE
Terrenos utilizados actualmente con
AGRICOLA CICLO CORTO cultivos de ciclo corto 1,05
Terrenos utilizados con cultivos de
semipermanentes tales como babaco
AGRICOLA CULTIVOS SEMIPERMANENTES tomate de árbol , pimiento, etc. 1,07
Terrenos utilizados para la producción
de árboles frutales tales como el
AGRICOLA CULTIVOS PERMANENTES durazno, mandarina , cacao, etc. 1,10
Terrenos utilizados actualmente con
pastos cultivados aptos para usos
GANADERO (PASTOS CULTIVADO) pecuarios 1,05
Terrenos utilizados con fines forestales
comerciales citando entre ellos el
FORESTALES ciprés, pino, eucalipto, etc. 1,00
Terrenos utilizados con fines turísticos,
TURISTICO recreacionales 1,12
Terrenos utilizados en la crianza de
animales de granja, avícola, porcino,
PECUARIO ESPECIES MENORES etc. 1,10
Terrenos destinados a la producción
BIOACUATICO acuícola. 1,10

SIN USO Terrenos que no están siendo utilizados 1,00

Comportamiento del Mercado


La incidencia no es más que el porcentaje económico del terreno frente al precio de oferta del

Precio de venta de la zona en estudio a la cual pertenece el inmueble en estudio; es decir, si el


precio se ofertar $50.000 y se vende en $45.000 el comportamiento es del 10%.

SECTOR CON
PLUSVALÍA TENDENCIA PORCENTAJE
BAJA mantenerse estable 15,00%
BAJA subir 14,50%
MEDIA BAJA bajar 14,00%
MEDIA BAJA mantenerse estable 13,50%
MEDIA BAJA subir 13,00%
MEDIA bajar 12,50%
MEDIA mantenerse estable 12,00%
MEDIA subir 11,50%
MEDIA ALTA bajar 11,00%
MEDIA ALTA mantenerse estable 10,50%
MEDIA ALTA subir 10,00%
ALTA bajar 9,50%
ALTA mantenerse estable 9,00%
ALTA subir 8,50%
MUY ALTA bajar 8,00%
MUY ALTA mantenerse estable 7,50%
MUY ALTA subir 7,00%
Ubicación Horizontal - Tipo de Lote
Se determina la ubicación del lote dentro de una manzana y de una trama urbanística con la
finalidad de saber cuál será su previsible comportamiento frente a lotes vecinales Es decir si
nuestro lote en estudio es esquinero debemos determinar si tiene importancia comercial u algún
otro tipo de importancia en cualquiera de sus intersecciones. Característica utilizada
principalmente en propiedades ubicadas en zonas urbanas o en proceso de transición.

DETERMINACION DEL TIPO DE LOTE


DETALLE COEFICIENTE
Si el lote es medianero 1
Si el lote es esquinero entre 2 calles sin importancia comercial 1,05
Si el lote es esquinero entre 1 calle comercial y otra no 1,1
Si el lote es esquinero entre 2 calles comerciales 1,15
Si el lote es esquinero entre 2 calles comerciales y al menos una es muy importante 1,2

Ubicación Horizontal - Ubicación de distancias referenciales a un punto en común


Esta característica es propia de la valoración urbana y nos indica el tipo de lote y la distancia del
lote a un punto en común para así poderlo comparar en el espacio.

Para ello lo que hacemos es obtener rangos de distancia en base a un punto de interés económico
para asi poder determinar la influencia de este sobre el predio tasado y las muestras investigadas.

Ubicación Vertical
Esta característica se puede atribuir no al suelo sino mas bien a la construcción pues es utilizado
en bienes declarados en propiedad horizontal.

FACTOR DE UBICACIÓN VERTICAL


DESCRIPCION DETALLE COEFICIENTE
ADECUADO Si la ubicación en altura no es la adecuada 0,99
NO APLICA Si la ubicación en altura no es importante 1,00
REGULAR IMPORTANCIA Si la ubicación en altura es importante 1,01
GRAN IMPORTANCIA Si la ubicación en altura es muy importante 1,02
INFORME DE TASACIÓN
INSPECCIÓN DE CAMPO
El informe arranca en la inspección de campo donde se verifica la información proporcionada por
el solicitante y levantamos la información necesaria para la tasación respaldando esta información
de la mejor manera posible.

Para ellos se recomienda tener siempre a la mano

- Cámara Fotográfica
- Gps de precisión o un Navegador
- Distanciometro
- Libreta de Campo con una plantilla o formato de inspección

Los puntos que debe tener en cuenta durante la visita de campo son los mismos que deberán ir en
el informe de tasación y los necesarios para el o los métodos de valoración que se aplicaran en la
tasación por lo cual.

Se deberá realizar las mediciones de los linderos del terreno, o realizar aproximaciones en caso de
ser áreas muy extensas, sin olvidar que en la actualidad disponemos de medios que nos facilitan la
medición. Cabe destacar que se debe describir cada uno de los destinos que tenga el predio en lo
referente a uso y cobertura.

Se deberá medir todo lo que pueda ser valorado, senderos, cerramientos, cisternas, bodegas,
terrazas, patios, balcones, etc. Se deberá describir a estos bienes lo mejor posible en lo referente
a sus características y estado en el que se encuentran.

Una vez finalizada la inspección es necesario hacer un recorrido por el sector para ubicar las
referencias y ver las condiciones del sector.

Datos solicitados en un informe de tasación de un inmueble. (SBS)

Datos Generales:
- Solicitante (institución)
- Funcionario
- Cliente (prestamista)
- Propietario del inmueble (prestamista, garante o vendedor)
- Finalidad legal del informe
- Fechas de solicitud, inspección y entrega de informe
- Cédula de ciudadanía, teléfonos, e-mail, etc.
Datos de Ubicación:

- Provincia
- Cantón
- Parroquia
- Sector o barrio
- Dirección exacta (vía principal, nomenclatura e intersección)
- Latitud y longitud
- Plano, mapa o croquis de ubicación

Datos de Propiedad y adquisición:


- Tipo de escritura
- Otorgada por
- A favor de
- Fecha de escritura
- Notaría
- Fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad
- Gravámenes vigentes
- Linderos y superficie

Entorno e infraestructura:
- Hitos y equipamiento urbano
- Tipo de vías (calzada, aceras y bordillos)

Infraestructura disponible
- Agua potable
- Alcantarillado
- Energía eléctrica
- Transporte
- Recolección de basura
- Red telefonía fija

Contaminación y/o Riegos naturales o físicos

Descripción del bien en estudio


- Áreas comunales o Servicios propios del inmueble (sala, comunal, canchas, parqueaderos
de visitas, jardines, etc.)
- Seguridad contra delitos
- Seguridad contra incendios
- Zonificación municipal y Uso del Suelo (cumplimiento)
- Descripción detallada del sistema constructivo e instalaciones (considerar el estado y
mantenimiento)
- Descripción detallada de los acabados (considerar el estado y mantenimiento)
- Descripción detallada de las relaciones funcionales o espaciales
- Esquema gráfico (solo de ser necesario)

Registro fotográfico
- Vista de la vía de acceso
- Vista del ingreso principal
- Vistas de fachadas
- Vistas interiores
- Detalles o linderos en caso de terrenos.

Tasación del inmueble:

Metodología aplicada

Referencias similares en el Mercado de Venta

Tabla de resultados del cálculo del terreno

Tabla de resultados de la edificación

Valor de Reposición

Valor Comercial o Razonable

Valor de Oportunidad o Liquidez

Explicaciones y comentarios

Firma de responsabilidad

Cabe mencionar que los formatos generalmente son impuestos por las instituciones solicitantes de
los informes y unos necesitan más o menos información, es por eso que no se envía un formato
determinado y es de libre albedrío.

ETICA PROFESIONAL
Es esencial y primordial mantener siempre control de la situación reflejando conocimiento sobre el
tema, mantener una buena presencia y un trato muy cordial con el cliente, y como reglas
irrompibles:

1- NO REVELAR EL VALOR COMERCIAL NI DE OPORTUNIDAD EN LA INSPECCIÓN BAJO NINGÚN


CONCEPTO. (Ya que es 99% seguro que el valor dado es erróneo)

2- NO RECIBIR NINGÚN TIPO DE COIMA O SOBORNO PARA ALTERAR EL RESULTADO DEL INFORME.
(De comprobarse es posible perder la calificación de Perito Avaluador)

3- PONDERAR, ESTIMAR Y OPERAR CON CONCIENCIA Y RESPONSABILIDAD PROFESIONAL TODOS Y


CADA UNO DE LOS PROCESOS DEL CÁLCULO.