INTRODUCCIÓN:

 La ley 675 regula la forma especial de

dominio, denominada propiedad horizontal,
en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos
de copropiedad sobre el terreno y los demás
bienes comunes, con el fin de garantizar la
seguridad y convivencia pacifica en los
inmuebles sometidos a ella, así como la
función social de la propiedad.
 Es una forma especial de propiedad sobre
inmuebles, constituida voluntariamente por
su propietario, sometida a una normatividad
legal específica, cuyo funcionamiento implica
la existencia de bienes particulares o
exclusivos con matrícula inmobiliaria
independiente y bienes de utilización común
o colectiva.
a. Forma especial de propiedad sobre inmuebles:

 Es especial porque el sistema “mixto” que la define

no existe en el sistema de propiedad establecido en
el Código Civil, el cual se refiere a un solo bien.

 No se aplica ni tiene cabida sobre bienes muebles.

 Los atributos tradicionales de la propiedad

previstos en el Código Civil contemplan el uso,
goce y disposición de un bien, los cuales no
corresponden a la definición de la propiedad
horizontal, toda vez que se refieren únicamente al
bien de dominio privado y en nada contemplan los
bienes comunes.
 La propiedad horizontal no está regulada por el
Código Civil ni por el Código de Comercio
colombianos.

 Tiene una normatividad propia, señalada en la Ley

675 de 2.001.

 Esta normatividad contempla la existencia simultánea

de bienes particulares y de bienes comunes.

 Es de la esencia de la propiedad horizontal esta

conjunción de bienes.
 Surge de un acto voluntario del mismo, en el
cual normalmente el propietario busca
obtener con la adopción del régimen de
propiedad horizontal, un beneficio
económico.

 Al reglamento de propiedad horizontal

adhieren los propietarios posteriores al
momento de adquirir un inmueble que se
encuentre sometido al mismo.
 1. Función social y ecológica de la propiedad.
(Obligación de ajustarse a la normatividad
urbanística vigente).

 2. Convivencia pacifica y solidaridad social.

 (Derechos y obligaciones de copropietarios,

comité de convivencia, reparaciones

efectuadas por propietarios a favor de la
copropiedad)
 3. Respeto a la dignidad humana. (Actuaciones
de los órganos de administración, Derechos y
obligaciones de los copropietarios.

 4. Libre iniciativa empresarial. (Conjuntos

mixtos, enmarcada en las normas urbanísticas,
buscando el bien común).

 5. Derecho al debido proceso (Procedimientos

sancionatorios).
a. Escritura pública:

 Como el acto versa sobre inmuebles, debe otorgarse

escritura pública.

 La escritura pública debe registrarse en la Oficina de Registro

de Instrumentos Públicos correspondiente. Si este registro no
se hace no nace la propiedad horizontal. (Art. 4) y sólo
después del mismo surge la persona jurídica.

 Igual disposición aplica a las reformas de los reglamentos de

propiedad horizontal, es decir, deben ser otorgadas por
escritura pública y posteriormente proceder a su registro.
 b.1. Licencias de urbanismo y construcción:

Copia auténtica de estas licencias debe

anexarse a la escritura pública. En principio la
que se aporta es la de construcción,
dependiendo del caso se aporta también la de
urbanismo.
 Estos planos llevan un sello especial de propiedad horizontal.

 Los planos deben coincidir con el proyecto urbanístico

aprobado.

Los planos deben contener:

 

 Localización del inmueble, con su nomenclatura asignada por

la entidad competente.

 Linderos: Deben estar determinados los del lote o inmueble

sobre el cual se constituye la propiedad horizontal.  
 También deben estar determinados los linderos y
áreas de cada uno de los bienes de dominio
privado que conforman la propiedad horizontal.

 Señalización de áreas o bienes comunes: Debe

realizarse en el plano de manera que se distingan
de los bienes privados. 

 Independencia funcional: Los planos deben

mostrar que cada unidad de dominio privado es
independiente y que tiene salida a la vía pública
directamente o por medio de zonas comunes.
 La escritura de reglamento de propiedad
horizontal debe contener como mínimo lo
señalado en artículo 5º:

 1. EL NOMBRE E IDENTIFICACIÓN:

 - Del propietario inicial.

 - Del Edificio o Conjunto.

 2. LA DETERMINACIÓN DEL TERRENO SOBRE EL CUAL
SE LEVANTA EL EDIFICIO O CONJUNTO, LINDEROS,
ÁREA, NOMENCLATURA, TITULO DE ADQUISICIÓN Y
MATRICULA INMOBILIARIA.

3. DETERMINACIÓN DE LOS BIENES DE

DOMINIO PARTICULAR Y EXCLUSIVO Y SU
DESTINACIÓN.


 |
4. Determinación de los
bienes de uso común.
 Se detallan las especificaciones de
construcción y las condiciones de seguridad y
salubridad del edificio o conjunto.
EN CUANTO A LA DESTINACION ES
IMPORTANTE TENER EN CUENTA LOS
SIGUIENTES CONCEPTOS: (Art 3 –
Definiciones):

-Edificio o conjunto de uso residencial:

Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se
encuentran destinados a la vivienda de personas,
de acuerdo con la normatividad urbanística
vigente.
- Edificio o conjunto de uso comercial:
Inmuebles cuyos bienes de dominio particular
se encuentran destinados al desarrollo de
actividades mercantiles, de conformidad con
la normatividad urbanística vigente.

- Edificio o conjunto de uso mixto:

Inmuebles cuyos bienes de dominio particular
tienen diversas destinaciones, tales como
vivienda, comercio, industria u oficinas, de
conformidad con la normatividad urbanística
vigente.
NORMAS SOBRE DESTINACION CONTENIDAS EN
LA LEY:
a) Que los reglamentos de los edificios o conjuntos de uso comercial
podrán prever medidas que garanticen el ejercicio efectivo y continuo de
la actividad mercantil en los bienes privados – artículo 5º.

b) Que los reglamentos de los edificios o conjuntos de uso comercial

podrán propender por la ubicación de las unidades privadas dedicadas a
actividades mercantiles según el uso especifico o sectorial al cual se
encuentren destinados. – artículo 5º.

c) Que los reglamentos de los edificios o conjuntos de uso comercial

podrán establecer “obligaciones específicas de los propietarios en
relación con sus bienes privados.” –artículo 5°-.
EXPLOTACION ECONOMICA DE LOS BIENES
COMUNES. (Par 2º. Articulo 19):

-Permitida expresamente por la ley.

-Requiere autorización del reglamento, es decir, que

el reglamento la contemple. (Dice este artículo)

-Nopuede implicar la transferencia del derecho de

dominio de los bienes comunes.

- No puede impedir las circulaciones por zonas

comunes.
EXPLOTACION ECONOMICA DE LOS
BIENES COMUNES. (Par 2º. Articulo 19):

-No puede afectar la estructura de la edificación.

- No puede contrariar normas urbanísticas ni

ambientales.

- La contraprestación económica es para beneficio

común de la copropiedad.

- La contraprestación económica debe destinarse al

pago de expensas comunes o a gastos de inversión,
según decida la asamblea.
-Decreto 1060 de 2.009, reglamentario de los artículos 3, 19 y 32 de la
Ley 675 de 2.001. Decreto de un solo articulo que dice así:

ARTÍCULO 1o. OBJETO SOCIAL DE LA PERSONA JURÍDICA

ORIGINADA EN LA CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL. Para los efectos de la Ley 675 de 2001, entiéndese que
forman parte del objeto social de la propiedad horizontal, los actos y
negocios jurídicos que se realicen sobre los bienes comunes por su
representante legal, relacionados con la explotación económica de los
mismos que permitan su correcta y eficaz administración, con el propósito
de obtener contraprestaciones económicas que se destinen al pago de
expensas comunes del edificio o conjunto y que además facilitan la
existencia de la propiedad horizontal, su estabilidad, funcionamiento,
conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de
dominio particular.
 -ARTÍCULO 143 DE LA LEY 1819 DE 2016
ARTÍCULO 143. Adiciónese un nuevo artículo 19-5 al Estatuto
Tributario, el cual quedará así:

Artículo 19-5. Otros contribuyentes del impuesto sobre la

renta y complementarios. Las personas jurídicas originadas
en la constitución de la propiedad horizontal que destinan
algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la
explotación comercial o industrial, generando algún tipo de
renta, serán contribuyentes del régimen ordinario del
impuesto sobre la renta y complementarios y del impuesto de
industria y comercio.

PARÁGRAFO. Se excluirán de lo dispuesto en este artículo las

propiedades horizontales de uso residencial.'.
 CRITERIOS PARA FIJAR EL
COEFICIENTE

EN EDIFICIOS O CONJUNTOS DE USO MIXTO Y

EN LOS CONJUNTOS COMERCIALES (Art 27)

- Se calculan de acuerdo con un valor inicial

que represente una ponderación objetiva
entre el área privada del inmueble y la
destinación y características de los mismos.
 CRITERIOS PARA FIJAR EL
COEFICIENTE
EN EDIFICIOS O CONJUNTOS DE USO MIXTO Y
EN LOS CONJUNTOS COMERCIALES (Art 27)

- Es obligatorio que el reglamento exprese en

forma clara y precisa los criterios que se
tuvieron en cuenta para efectuar la
ponderación con base en la cual se
determinan los coeficientes, teniendo en
cuenta que el valor inicial antes mencionado
no necesariamente tiene que coincidir con el
valor comercial del bien.
ARTÍCULO 31. SECTORES Y MÓDULOS DE
CONTRIBUCIÓN.

Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o

conjuntos de uso comercial o mixto deberán prever de
manera expresa la sectorización de los bienes y servicios
comunales que no estén destinados al uso y goce general
de los propietarios de las unidades privadas, en razón a su
naturaleza, destinación o localización.

Las expensas comunes necesarias relacionadas con estos

bienes y servicios en particular estarán a cargo de los
propietarios de los bienes privados del respectivo sector,
quienes sufragarán de acuerdo con los módulos de
contribución respectivos, calculados conforme a las
normas establecidas en el reglamento de propiedad
horizontal.
Los recursos de cada sector de contribución se precisarán
dentro del presupuesto anual de edificio o conjunto, conjunto
de uso comercial o mixto y solo podrán sufragar las
erogaciones inherentes a su destinación específica.

Que sucede con las pequeñas copropiedades mixtas frente a

la sectorización y los módulos ?? Ej. Local Exterior.

O cuando por su configuración arquitectónica no hay razón

para sectorizar?? Ej. Local Interior.

Lasectorización de bienes genera la obligación de órganos de

administración sectoriales ??