Las comunidades de personas que integran las áreas comunes o áreas de dominio común

(en latín con dominus o condominium, es decir, condominio, propiedad común o

propiedad conjunta) tienen la potestad de velar por esos espacios comunes a todos,
cuidarlos, protegerlos y responder por ellos.

    El concepto de condominio tiene perfecta aplicación en las viviendas o edificios

regidos por la propiedad horizontal, la cual denota comunidad de bienes o cosas
comunes a los propietarios de las mismas, en el horizonte limítrofe del conjunto
habitacional o residencial. Lo fundamental en la convivencia o interacción vecinal, es el
reinado de la cordialidad, el respeto y las buenas costumbres entre los residentes de un
inmueble determinado, edificio o conjunto de viviendas.

   En la Ley  de la  Propiedad Horizontal (LPH) (Gaceta Oficial Nº 3.241,

Extraordinario, del jueves 18 de Agosto de 1.983). Que no es más que una propiedad
especial que se constituye exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o
locales que pueden ser aprovechados independientemente. Sabemos que la propiedad
horizontal  tiene como principal característica que en ella coexisten dos clases de
derecho de propiedad. Un derecho de propiedad individual, sobre el apartamento o
local, y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio,
sobre las áreas comunes de toda la construcción.

Generalidades
     Se conoce como propiedad horizontal al derecho que se ejerce sobre uno o más
pisos, viviendas o locales de un edificio, que han sido adquiridos por distintos
propietarios en forma separada pero que tienen ciertos derechos y obligaciones en
común.

La propiedad horizontal, por lo tanto, es la institución jurídica vinculada a la división y

organización de los inmuebles resultantes de la segregación de una construcción común.
Dicha propiedad reglamenta la manera en que se divide el inmueble y su relación con el
resto de los bienes privados y comunes del edificio.

En un edificio, pues, existen distintos propietarios. Cada propietario dispone de uno o

más departamentos (también conocidos como pisos o apartamentos), pero nadie es
dueño del edificio en su totalidad. A todas estas propiedades individuales se le suma la
propiedad común de espacios como el lado de entrada, los pasillos, los ascensores, etc.

El derecho de propiedad horizontal supone que el propietario de un departamento tiene

un porcentaje de propiedad sobre los espacios comunes. Dicha cuota es inherente a la
propiedad del departamento e inseparable de ésta.

Principios
Es un principio básico del régimen de la Propiedad Horizontal, instituido por su Ley
reguladora, la prevalencia del derecho necesario sobre el dispositivo. La Exposición de
Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal señala, en referencia expresa a los Estatutos
que rigen la Propiedad Horizontal, lo siguiente: “Estos, frecuentemente, no eran fruto de
las libres determinaciones recíprocas de los contratantes, sino que, de ordinario, los
dictaba, con sujeción a ciertos tipos generalizados por la práctica, el promotor de la
empresa de construcción, limitándose a prestar su adhesión las personas que ingresaban
en el régimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulación que, por un lado,
es suficiente por sí con las salvedades dejadas a la iniciativa privada, para constituir, en
lo esencial, el sistema jurídico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por
otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta
modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de
derecho necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la ley.

Naturaleza Jurídica
    El punto es muy debatido tanto en el plano teórico y de derecho comparado, como en
la exégesis positiva de las leyes de cada país.

Hay que partir del concepto de propiedad horizontal y de sus características

fundamentales para llegar a una determinación de su naturaleza jurídica. Así, habrá que
convenir en que se trata de una propiedad muy especial o modificada por la conjunción
con otros factores jurídicos. No hay en ella una libertad de disposición total, sino
condicionada al objeto propio del piso, y al interés de los demás propietarios del
edificio; tampoco hay libre división, porque las partes comunes siguen como accesorias
de lo principal que está constituido por los apartamentos de cada uno; el uso del
propietario o del inquilino etc., está igualmente condicionado al interés colectivo; no se
sigue la regla de la accesión de la edificación al suelo; no da derecho de dominio sobre
el subsuelo ni sobre el espacio superior; adquieren en ella mayor intensidad los
problemas de vecindad y exigen una prolija regulación que debe reglamentarse.

    Puede surgir la propiedad horizontal de varias maneras: a) Porque el dueño de un

edificio venda, done o transfiera de cualquier manera la propiedad de uno o más
apartamentos reservándose o no la propiedad de otro u otros pisos, b) Por partición
material de un condominio, de modo que cada copropietario llega a serlo
exclusivamente de un departamento, conservandose la comunidad sobre las partes de
utilidad para todos, c) Por construcción de un edificio por varias personas, destinando a
propiedad horizontal.

No solamente los actos entre vivos pueden originar la propiedad horizontal, mediante
venta, permuta, donación, asociación, etc., sino también la disposición testamentaria
puede igualmente dar principio a un régimen de propiedad horizontal.

Propiedad Horizontal
    La propiedad horizontal es una institución jurídica que hace alusión al conjunto de
normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado
de la segregación de un edificio o de un terreno común. En sí la propiedad horizontal no
es un bien inmueble en particular sino un régimen que reglamenta la forma en que se
divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios de los bienes privados y los
bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio. La propiedad
horizontal permite la organización de los copropietarios y el mantenimiento de los
bienes comunes.
    Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad
que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos,
recintos industriales, sitios y otros en que se divida un condominio y que atribuye al
titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las
mismas, y un derecho de copropiedad forzosa respecto a los bienes de dominio común.

Así pues, junto con el piso, el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje de
propiedad sobre los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio
en cuestión. Tales elementos se consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute
del piso, y la cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la propiedad del
piso, siendo inseparable de ésta.

    La propiedad horizontal es una mezcla de propiedad individual y copropiedad. No es

una empresa, una sociedad, una entidad sin ánimo de lucro cualquiera.

    La base legal de la Propiedad Horizontal es la Ley de Propiedad horizontal LPH

(Gaceta Oficial Nº 3.241, Extraordinario, del jueves 18 de Agosto de 1.983), pues está
prevé el ordenamiento, y es aplicada en comunidades de personas que residen en
edificios y conjuntos residenciales, comporta una serie de derechos y deberes, los cuales
están reflejados, en la legislación venezolana.

       La propiedad horizontal tiene como principal característica que en ella coexisten
dos clases de derecho de propiedad. Un derecho de propiedad individual, sobre el
apartamento o local, y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que
conforma el edificio, sobre las áreas comunes de toda la construcción.

En este tipo de construcciones, por mandato de la ley deberá haber un grupo de personas
que dirijan la manera de administrar los gastos de mantenimiento del edificio. A este
grupo se le llama Junta de Condominio.

También es bueno que sepamos que para que en un edificio exista legalmente la
propiedad horizontal, previamente debe de haberse redactado y presentado en la oficina
de registro inmobiliario un documento que se le llama Documento de Condominio que
es el documento de la comunidad de ese edificio. En este documento se señala entre
otras cosas, la intención del constructor del edificio de destinarlo a la venta por
apartamentos o locales, se especifica qué uso se le va a dar a estos apartamentos o
locales, se señalan las características de la construcción del edificio, su tamaño, número
de pisos, cuántas personas conformarán la junta de condominio, etc.

La base legal de la Propiedad Horizontal es la Ley de Propiedad horizontal

Podemos destacar, a la luz de esta legislación, tres (3) figuras centrales.

    En primer lugar, lo que pudiera llamarse el poder originario o de máxima autoridad
como lo es la comunidad de vecinos, comunidad de propietarios, formalmente conocida
como Asamblea de Propietarios. En segundo lugar, un órgano representativo de la
comunidad de propietarios, conocido como Junta de Propietarios o Junta de
Condominio, la cual es elegida por los propios propietarios para que representen y
defiendan sus derechos e intereses. En tercer lugar, el Administrador, el cual es elegido
por la comunidad o Asamblea de Propietarios, y es la figura operativa en la conducción
y el quehacer diario del edificio o conjunto residencial, y en cuyos hombros descansa la
responsabilidad del funcionamiento del inmueble o inmuebles encomendados.

    Asimismo existe la función del administrador, como trabajo que realmente es, debe
ser remunerada, así esa persona resida en el edificio o conjunto de edificios que va a
administrar, salvo que éste decida ejecutar esta actividad ad honorem. Por el contrario, a
la Junta de Condominio no se le establece remuneración alguna, por lo cual el trabajo de
este grupo de personas merece respeto y consideración, respaldo y colaboración de parte
de los propietarios. Sin embargo, sería importante considerar algún tipo de
remuneración para estas personas que sacrifican su tiempo y su dignidad (a veces se les
falta el respeto), por velar por las cosas comunes. En algunas residencias se les exonera
del pago de condominio, lo cual lo tienen bien ganado.

La Junta de Condominio debe tomar decisiones en los asuntos de la comunidad de

propietarios. Su constitución y funcionamiento revisten carácter de obligatoriedad en los
regímenes de propiedad horizontal. La elección de la junta está prevista en el artículo 18
de la Ley de Propiedad Horizontal, donde se señala que este órgano comunal deberá
estar integrado por tres (3) propietarios, como mínimo, y tres (3) suplentes que llenarán
sus faltas. La misma la elegirá la comunidad de propietarios, y ellos (la Junta) deben
elegir un presidente. Esta junta durará un (1) año ejerciendo sus funciones, y podrán ser
reelectos. En el mismo artículo 18 se definen sus atribuciones.

Tanto la Junta de Condominio como el Administrador deben trabajar en conjunto. La

primera debe velar por el cuidado de las áreas comunes del edificio o conjunto
residencial, y supervisar las actuaciones del Administrador. Este último debe centrarse
en la gestión de los recursos, como la facturación mensual de los gastos comunes, la
cobranza de los recibos, la compra de bienes y servicios, el pago a proveedores, llevar la
contabilidad de manera clara, precisa y transparente, el manejo del Fondo de Reserva,
las prestaciones sociales de los trabajadores, y demás tareas y responsabilidades
previstas en el artículo 20 de la Ley.

Cada condominio tiene sus propias necesidades, las cuales deben jerarquizarse para el
mejor aprovechamiento de los recursos a aplicar. Esta es la labor del Administrador. Es
de fundamental importancia que cada propietario cumpla con su responsabilidad de
contribuir con las cosas o gastos comunes (pagar el recibo de condominio); acción esta
que define la vida, conservación y mantenimiento del edificio, las viviendas o conjuntos
residenciales.

Cuando un propietario incumple con sus obligaciones condominiales, y se convierte en

moroso (deudor de dos (2) o más recibos o cuotas de condominio), se torna en
contribuyente o colaborador del deterioro del edificio o conjunto residencial, y tanto la
junta de condominio, como el administrador, deben evitar a tiempo que este cáncer se
extienda al resto de los propietarios.

CONCLUSIÓN
   Propiedad Horizontal es una propiedad especial que se constituye exclusivamente
sobre edificios divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados
independientemente. Concretando el presente trabajo reseñamos que la base legal es la
Ley de Propiedad horizontal LPH, esta nace desde el momento en que se constituye
dicho régimen para un edificio, cosa que se hace generalmente en escritura pública para
poder tener acceso al Registro de la Propiedad. Junto a dicha Constitución, se otorgaron
también los Estatutos, que contendrán las reglas para el ejercicio de los derechos de
propiedad, que puede haber fuertes limitaciones al derecho de propiedad), así como todo
lo relativo a gobierno del edificio, gastos, conservación, entre otras particularidades.

    Es muy importante que dichos Estatutos estén inscritos en el registro de la Propiedad
para que puedan afectar a terceros, aunque hay muchas Comunidades que se remiten sin
más a las normas genéricas, por defecto de la propia Ley de Propiedad Horizontal.

   La característica básica de la propiedad horizontal como comúnmente se la entiende

hoy en día es la mezcla entre propiedad individual y propiedad colectiva.

En la propiedad horizontal todas las decisiones concernientes a las partes comunes se

toman a través de una entidad denominada “consorcio de propietarios” o junta de
condominio, que es el conjunto de todos los propietarios del edificio. El modo en el cual
este consorcio ópera se establece a través de un “documento de condominio y
administración”. Por el contrario, las decisiones que conciernen a las partes propias las
toman los propietarios individualmente, si bien las mismas están sujetas a ciertas
restricciones basadas en las normas generales de derecho civil y están limitadas por
ciertos derechos específicos otorgados a la junta de condominio.

Ordenamiento normativo vigente

Son cosas comunes a todos los apartamentos (Art. 5 L.P.H):

 La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente
permiso de construcción;
 Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos,
escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones;
 Las azoteas, patios o jardines.

Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento
o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste;

 Los sótanos, salvo los apartamentos y locales que en ellos se hubieren

construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos
sótanos hubieren puestos de estacionamiento, depósitos o maleteros se aplicarán
las disposiciones especiales relativas a los mismos;
 Los locales destinados a la administración, vigilancia o alojamiento de porteros
o encargados del inmueble;
 Los locales y obras de seguridad, deportivas de recreo, de ornato, de recepción o
reunión social y otras semejantes;
 Los locales e instalaciones de servicios centrales
como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisterna, tanques
y bombas de agua y demás similares;
  Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y
equipos existentes para el beneficio común;
 Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el
documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos un puesto de
estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el
puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino
conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los puestos de
estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada,
podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios,
y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no
podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios
de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser
utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante
reglamento especial, podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en
este artículo, en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades
del desarrollo urbano así lo justifiquen.
 Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el
documento de condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos
determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o
uno de ellos. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un
apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente
con el respectivo apartamento o local;
 Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad,
condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y
goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales;
 Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que
expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en
particular los apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o
estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total
o parcial de los gastos comunes.

Derechos y obligaciones de los propietarios

Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes a la propiedad del
respectivo apartamento. (Art. 6 L.P.H).

El propietario de cada apartamento o local podrá modificarle sus elementos

ornamentales, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del
edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los
derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras
al Administrador. (Art. 4 L.P.H)

Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino ordinario y sin
perjuicio del uso legítimo de los demás, salvo que de conformidad con la Ley se haya
atribuido su uso exclusivamente a un determinado apartamento o local.

El uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido a las

siguientes normas (Art. 3 L.P.H):
  Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios
incluidas en su apartamento o local.
 Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e
instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a los otros propietarios,
resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por
quienes deba responder
 Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las
servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes
de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los
propietarios, en las condiciones previstas en el artículo 9° de la presente Ley,
teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios.
 Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales
anteriores.
 Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al
inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias,
laboratorios, depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si
el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a
determinadas partes del mismo.
 No producir ruidos, molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben la
tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la
salud pública.
 No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas
costumbres.

A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total

del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de
módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la
comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota
atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime. (Art. 7 L.P.H.).

Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a

todos o a parte de ellos, según los casos, le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si
existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento
en los casos autorizados por la Ley, serán por cuenta del propietario de dicho
apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así
como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a
no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden
liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los
propietarios restantes. (Art. 12 L.P.H.).

La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue

siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes
de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquirente
contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.
(Art. 13 L.P.H.).

Es el registro o protocolización (Art. 26 al 38 LPH) que tiene que hacer ante la oficina
subalterna de registro de la Jurisdicción donde esté ubicado el bien, el propietario o los
propietarios (Empresas constructoras, asociaciones, etc.) de un inmueble, para poder
proceder legalmente a venderlo bajo el régimen de Propiedad Horizontal.
En otras palabras y valiéndonos un poco del recurso que nos brinda la analogía,
podemos decir que el documento de condominio es algo así como la partida de
nacimiento o el acta constitutiva de un inmueble que se construye con la finalidad de ser
vendidos por apartamentos y/o locales.

Particularidades que debe contener para su registro

 La voluntad de venderlo en propiedad horizontal

 Descripción del terreno, del edificio y sus títulos de propiedad;
 Los pisos, apartamentos y dependencias de que consta así como las
especificaciones de sus linderos;
 Descripción de las cosas comunes del edificio en general,
 Descripción de las cosas comunes a determinados apartamentos;
 Indicación precisa del destino dado al edificio;
 Indicación del destino dado a cada apartamento;
 Valor total del edificio;
 Valor de cada apartamento;
 Porcentaje o alícuota que corresponda a cada propietario de apartamento
sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y
administración del edificio;
 Los gravámenes que pesan sobre el inmueble (hipotecas).
 Cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar.

Funciones
Llevar un libro de actas de asamblea, debidamente autorizado por la Procuraduría
Social.

 Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes, así como
promover la integración, organización y desarrollo de la comunidad.
     Recabar y conservar, mientras dure su gestión, los libros y documentos
relacionados con el condominio, mismos que en todo su tiempo podrán ser
consultados por los condóminos y hacer entrega de ellos a las subsecuentes
administraciones.
     Atender la operación de las instalaciones y servicios generales.
     Realizar todos los actos de administración y conservación que el condominio
requiera.
     Ejecutar los acuerdos de asamblea.
    Recaudar de los condóminos, lo que a cada uno corresponda aportar para los
fondos de mantenimiento y administración y el de reserva, otorgando recibo a
cada uno de ellos por las cantidades aportadas para cada uno de los fondos.
    Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio, con
cargo al fondo correspondiente.
    Entregar mensualmente a cada uno de los condóminos, recabando constancia
de quien lo reciba, un estado de cuenta que muestre:

 Relación pormenorizada de los gastos del mes anterior.

  Detalle de las aportaciones y cuotas pendientes. El administrador tendrá a
disposición de los condóminos que lo soliciten, una relación pormenorizada de
los mismos.
 Saldos y fines para los que se destinarán los fondos el mes siguiente.
 Saldos de las cuentas bancarias, de los recursos en inversiones, con mención de
los intereses.

El condómino tendrá un plazo de ocho días contados a partir de la entrega de dicha

documentación para formular las observaciones u objeciones que considere pertinentes.

 Convocar a asambleas.
 En relación con los bienes comunes del condominio, el administrador tendrá
facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración de bienes,
incluyendo a aquellas que requieran cláusula especial conforme a la ley

Conclusión
Finalizando con el presente trabajo reseñamos que La Propiedad Horizontal nace
desde el momento en que se constituye dicho régimen para un edificio, cosa que se hace
generalmente en escritura pública para poder tener acceso al Registro de la Propiedad.
Junto a dicha Constitución, se otorgaran también los Estatutos, que contendrán las
reglas para el ejercicio de los derechos de propiedad (ojo, que puede haber fuertes
limitaciones al derecho de propiedad), así como todo lo relativo a gobierno del edificio,
gastos, conservación, etc…Es muy importante que dichos Estatutos estén inscritos en el
registro de la Propiedad para que puedan afectar a terceros, aunque hay muchas
Comunidades que se remiten sin más a las normas genéricas, por defecto de la propia
Ley de Propiedad Horizontal.

CASOS REALES DENTRO DEL CONDOMINIO Y SUS POSIBLES

SOLUCIONES

CASO No. 1: Obedece la consulta al deseo de conocer la responsabilidad de la junta

de condominio en aquellas áreas comunes determinadas como tal en el documento de
condominio del inmueble y que a partir de determinado momento, algún propietario las
está gozando y disfrutando de forma particular, como si fueran parte de su propiedad,
y que en virtud de los trabajos de mantenimiento del inmueble, es necesaria su
intervención, por lo que entendemos que usted desea conocer, más allá de esa
responsabilidad antes aludida, la imputación o tratamiento jurídico de los gastos de
mantenimiento, bien como  gasto común del condominio, o bien como gasto particular
atribuible exclusivamente a ese propietario que está usando, gozando y disfrutando de
esa área común, que nadie le concedió.

Lo primero que debemos decir para colocar las cosas en su justo lugar, es que el área
común así usufructuada y gozada por este propietario del caso en estudio, como si fuera
suya, ha sido por él apropiada ilegalmente, ya que las cosas comunes  en la comunidad
pro indiviso no son enajenables ni mucho menos susceptibles de apropiación individual
a título gratuito. Lo prudente y lógico dentro de un escenario ideal, es que el área común
apropiada ilegal e ilegítimamente, fuese devuelta íntegramente al condominio.
Insistimos, ¡ese es el deber ser!; pero entendemos que de no ocurrir ello voluntariamente
por parte del propietario transgresor, quedarían abiertas las acciones legales por la vía
judicial (acción restitutoria).

Ahora bien, comprendemos perfectamente la realidad y la dinámica social que se da en

los condominios en Venezuela,  donde la junta de condominio quiere realizar su gestión
con la menor conflictividad posible y  la menor resistencia a las decisiones que tome.
De allí, que fuera del estricto campo del derecho, puedan sugerirse otros escenarios para
resolver los conflictos aplicando el concepto de la “justicia alternativa”, especialmente
la situación relativa a la imputación de los gastos comunes referidos al mantenimiento
de estas áreas comunes apropiadas y que bien pudiera (y así lo recomendamos)
constituir, una regla o principio a seguir por las juntas de condominios futuras, para
todos los casos que hubieren en el inmueble. Así tenemos que:

A)   Escenario 1: En virtud a que la junta de condominio tiene la responsabilidad y

obligación legal de  velar por el cuido, mantenimiento y conservación de las cosas
comunes bajo su administración,  debe ordenar la realización de tales actos y proponer
la división de los gastos con el propietario en cuestión. Y aquí hay que considerar otro
tema de gran importancia, el cual guarda relación con la urgencia de realización de
ciertos mantenimientos tales como: reparación de filtraciones; impermeabilizaciones,
etcétera, que denotan situaciones que de no ser atendidas a tiempo, por la negativa de
acceso de los proveedores a las áreas comunes apropiadas por determinado propietario,
pudieran causar  mayores gastos al condominio. Si ello ocurriere, los gastos
extraordinarios por tal motivo, deben ser asumidos por dicho propietario.

B)   Escenario 2: Otro escenario sería que el propietario que disfruta estas áreas
comunes, asuma el compromiso de realizar por su propia cuenta los trabajos de
mantenimientos, supervisados por la  junta de condominio. Lo que sucede en este caso,
es que la garantía de tales trabajos no dependerá de un proveedor de la junta de
condominio, sino de la exigencia que haga un tercero, en este caso, el propietario en
comento.

C)   Escenario 3: Que la junta de condominio asuma la total responsabilidad, tanto en la

ejecución de las obras de mantenimiento, como en los gastos por ellas generados y que
luego serán distribuidos según las alícuotas de cada apartamento del condominio.

Nosotros recomendamos asumir el primer escenario, el cual constituye una

solución más justa, fuera del campo jurídico del deber ser inicialmente planteado.

Basamento legal a considerar: Recomendamos la lectura y análisis detenido de los

artículos de la vigente Ley de Propiedad Horizontal:

“3”: que trata de las normas a tomar en cuenta para el uso y disfrute de los
apartamentos de los propietarios, especialmente los literales: “a”; “b”; “c” y “d”;
“5”: que trata y define cuáles son las cosas y bienes comunes del condominio); así
como las disposiciones que al respecto se contemplan en el documento de condominio y
su reglamento del inmueble;

“8”: relativo al servicio del inmueble conforme al destino ordinario que tiene
determinado en el documento de condominio;  y la prohibición de la división de las coas
comunes como principio general:

“11”: que define cuáles son los gastos comunes y la obligación que tienen todos los
propietarios de  sufragarlos. Ver literales: “a” y “b”.

Puede completarse el análisis leyendo los artículos 13, 14 y por supuesto, el artículo 20
de la ley  ejusdem, que versan sobre las responsabilidades que tiene el administrador,
que en el caso de su condominio, recaen sobre la junta de condominio que ejerce tales
funciones, de conformidad con lo establecido en el artículo  18, literal “c”.

CASO No. 2: Se quiere saber la responsabilidad de la junta de condominio,

consistente a la impermeabilización de los techos pertenecientes a los apartamentos
tipo “pent house”, siendo que la mitad del área del techo  fue construida inicialmente
por el constructor del edificio; y el resto, por el propietario que terminó de “techar”
probablemente una terraza descubierta.

Al igual que en el caso anterior, debemos definir el deber ser, según lo dispuesto en el
documento de condominio del inmueble: es decir, si se permite o no la construcción de
nuevos techos y si la terraza están definidas en dicho documento como área común,
asignada en uso exclusivo a los apartamentos pent house; recordando que las áreas de
uso exclusivo son áreas comunes y están sometidos a ciertos límites, que podrá leer con
profundidad en nuestro libro: “Gerencia de Condominios y Otras Comunidades”. Si son
construcciones realizadas de forma ilegal, fuera de la norma jurídica, entonces
pudiéramos concluir que la impermeabilización y sus costos correrá por cuenta del
propietario del pent house; agregando que recomendamos la lectura del artículo 10 de la
ley ejusdem, que  exige la unanimidad de opinión de los propietarios para realizar actos
que afecten la conservación y estética del inmueble.

Y aquí caben las mismas consideraciones y escenarios señalados para el “Caso No. 1”,
las cuales damos por reproducidas íntegramente.

Entonces, la responsabilidad de la junta de condominio será señalar que el propietario

debe reparar y mantener el techo construido en el pent house y además, deberá tomar las
consideraciones técnicas del caso, para la recolección de las aguas de lluvia para evitar
que las mismas caigan sobre la fachada y la deterioren, como en efecto ha ocurrido. Es
de suponer, que si no se hubiera construido o “ranchificado” el edificio con estos techos
en los apartamentos tipo pent houses, las aguas de lluvia serían naturalmente
recolectadas por los drenajes que hoy día están bajo techo y que impiden que cumplan
con su función, para lo cual fueron diseñados con especificaciones técnicas relativas a
su capacidad del volumen de recolección de aguas.

Con relación al daño producido por las aguas de lluvia que caen de estos techos
directamente en la fachada de las distintas torres del conjunto residencial, los mismos
deberían ser asumidos de forma íntegra por dichos propietarios; pero aquí volvemos 
sobre lo que dijimos al principio: todo dependerá del nivel de conflicto que quiera
manejar la  junta de condominio. Es factible, que dentro de las soluciones
extrajudiciales y negociadas para resolver definitivamente el problema, se especifique
un protocolo de actuación donde se distribuyan los gastos en determinadas
proporciones, entre el propietario y el condominio, con el compromiso que los
propietarios de estos apartamentos ubicados en la última planta, realicen los trabajos de
recanalización de las aguas de lluvia para evitar dañar en lo sucesivo las fachadas, una
vez que sean reparadas.

CASO No. 3: Sobre el conflicto existente entre los propietarios de dos pent houses,
quienes viven en el mismo piso y están separados por una pared medianera y el cual se
resume de la siguiente forma:

A)    Uno de los propietarios se queja del otro por filtraciones de agua que recibe en su
propiedad, debido a trabajos de mala calidad realizados por su propietario vecino.

B)   El propietario afectado por tales filtraciones, decidió no pagar más sus gastos
comunes afectando al condominio, hasta tanto la junta de condominio le resuelva el
problema.

Este es un caso que nuestra experiencia profesional desde diciembre de 1998 nos
permite concluir que se trata de un “moroso caprichoso”; vale decir, aquél que se vale
de cualquier circunstancia de la dinámica del condominio y que viéndose afectado por
ella, le atribuye una responsabilidad a quien legalmente no la tiene y deja de cumplir
con su obligación legal, cual es la de pagar sus gastos comunes, pasando a una posición
extrema de vivir a costillas del resto de la comunidad de copropietarios. Siempre nos
hemos preguntado si este tipo de conductas más bien obedecen a una estrategia bien
definida o pre establecida y asumida por este tipo de morosos, sencillamente para no
pagar y usufructuar así gratuitamente de los bienes y servicios que pagan el resto de sus
vecinos propietarios. La verdad es que es una situación penosa, lamentable y que revela
una falta de cultura comunitaria por parte del propietario moroso.

La conducta de la junta de condominio en este caso debe ser muy enfática: debe dejar
sentado por escrito que ella no puede interponerse entre los conflictos entre los
propietarios, más allá de llamado al diálogo y a la cordialidad que debería reinar entre
estos; pero desde un estricto punto de vista jurídico, nada puede hacer, puesto que el
problema se suscita entre dos propietarios de unidades susceptibles de apropiación
individual y no sobre áreas comunes, cuyo cuido y vigilancia si están bajo su
responsabilidad legal, tal y como lo dispone el artículo 20, literal “a” de la ley ejusdem,
máxime cuando la junta ejerce las funciones como administradora del condominio.

Nuestra recomendación a la junta de condominio es la siguiente:

a)    En primer lugar, exigirle al propietario en mora con el pago de sus gastos comunes,
que pague, advirtiéndole que la comunidad de copropietarios no puede sufrir las
consecuencias de su conducta omisiva e ilegal, por un problema que tenga con su
vecino propietario.

b)    En caso que el propietario moroso se niegue a pagar, una vez que hayan sido
adelantadas y agotadas las gestiones extrajudiciales de cobro, dejándose constancia de
las mismas, entonces sugerimos que se proceda judicialmente y se le demande por cobro
de bolívares, mediante el procedimiento especial de la vía ejecutiva, establecido en el
artículo 630 del Código de Procedimiento Civil vigente. Estamos a sus órdenes para
intentar esa acción judicial, si fuera necesario.

Conclusión de este caso: la junta de condominio no tiene responsabilidad alguna, ni

administrativa, ni moral, ni mucho menos jurídica, en un caso donde están en juego sólo
los intereses y relaciones de dos copropietarios. Son éstos quienes deben sentarse a
dialogar y buscar el camino para llegar a las justas y eficaces soluciones a sus
problemas.

CASO No. 4: Este caso se resume y guarda relación con los daños que producen los
apartamentos tipo pent house que han hecho construcciones ilegales techando sus
terrazas y no recolectando debidamente las aguas de lluvias, la cuales caen
directamente sobre las fachadas de las torres del conjunto residencias, deteriorándolas
y cayendo también particularmente, sobre apartamentos ubicados en la planta baja de
las mencionadas torres. Una de las propietarias de un apartamento en la planta baja
está muy afectada, por lo que ha decidido dejar de pagar sus gastos comunes
atribuibles a la alícuota del apartamento de su propiedad, hasta tanto no se ejecuten
los trabajos de reparación de la fachada que está a la altura de su apartamento.

Pensamos que este es un caso diametralmente opuesto al anterior: aquí si hay una
conducta (acción u omisión) de los propietarios de los apartamentos tipo pent houses,
quienes son los causantes del hecho que representa la deposición de aguas de lluvia
directamente sobre las fachadas, o bien utilizando canales recolectoras o tubos que
sobresalen de la fachada y actúan como una especie de cañón de agua que perjudica las
fachadas de los apartamentos ubicados en los pisos más bajos, afectando áreas comunes,
como lo son las fachadas y áreas particulares o privadas, como lo son las ventanas de
los apartamentos. Aquí sí debe la junta de condominio ejercer su principio de autoridad,
e intervenir (de forma extrajudicial o judicial) para conminar a los propietarios a
resolver los problemas. Pero veamos  cuales son las aristas inherentes a este problema
que revela el caso planteado:

a)    Sobre el condicionamiento del pago de los gastos comunes que hace la propietaria
de un apartamento ubicado en la planta baja: ella no puede condicionar el pago alegando
que está siendo afectada por la irresponsabilidad de los propietarios de los pent houses,
ya que entraría en mora de forma injustificada y estaría actuando directamente bajo la
cultura de la venganza  mal dirigida por cierto, contra los miembros de la junta de
condominios, que tampoco son los responsables directos de las acciones y omisiones
que hayan hecho, hacen o hagan estos o cualquier propietario en perjuicio de la
comunidad.  Incluso, la propietaria morosa puede ser objeto de acciones judiciales
(cobro de bolívares por la vía ejecutiva, antes señalada) para conminarla a pagar,
incluyendo los intereses o la corrección monetaria por efectos de la inflación, según lo
decida la junta de condominio en su demanda. Un convenio de pago podría ser la
alternativa utilizada por la junta de condominio para que esta propietaria se vaya
poniendo al día en su deuda. Muchas veces, los morosos se escudan en todo tipo de
excusas para no pagar, como antes dijimos cuando explicamos la tipología del “moroso
caprichoso”.
b)    Con relación a los daños y perjuicios que han causado y siguen causando los
propietarios de los pent houses al disponer de forma indebida las aguas de lluvia sobre
la fachada, puede la junta de condominio en nombre de la comunidad de propietarios
demandarlos por daños y perjuicios; presentando las pruebas de una inspección judicial
sobre la fachada, precisamente cuando esté lloviendo y obligar a estos propietarios a
reparar los daños sobre la fachada. Y aquí vale decir lo mismo que antes señalamos para
el “Caso No. 1” con relación a los distintos tipos de escenarios que pueden plantearse
por la vía extrajudicial.

Una forma para resolver el problema por la vía negociada sería suscribiendo un contrato
de transacción, que es un contrato nominado establecido en el artículo 1.713 del vigente
Código Civil Venezolano que establece: “La transacción es un contrato por el cual las
partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un
litigio eventual”. En realidad, la única concesión que pudiera hacer el condominio,
tendría que ver con el factor tiempo (más o menos largo) para que los propietarios de los
pent houses realicen las reparaciones o convengan en que sean realizadas por decisión
de la junta de condominio y se comprometan al pago en la forma que fuere. Lo
importante, es buscar una solución definitiva al problema para evitar futuros daños a la
fachada, luego que sea reparada.

c)    Es necesario explicar razonadamente este problema a toda la comunidad de

propietarios: mientras más explicaciones técnicas; jurídicas; y se presenten las pruebas
de los daños y efectos de estas construcciones en los pent houses, así como las
alternativas de solución extrajudicial, menor será el clima de conflicto existente en la
comunidad de propietarios. Lo que si tiene que tener claro la junta de condominio es
ejercer su principio de autoridad; y entender que si no actúan en la solución o en el
reclamo de los derechos que le asisten al resto de los propietarios, puesto que se trata de
un área común que debe ser cuidada y conservada por ellos conforme a la Ley (ver art.
20, ley ejusdem) entonces see estarían haciendo cómplices por omisión y no estarían
ejerciendo correctamente la representación de los derechos de la comunidad de
propietarios.
Damos así por concluidas nuestras opiniones sobre los casos propuestos y les reiteramos
que estamos a su plena disposición para servir de coach, de conductores y asesores en el
proceso de reordenación de la vida comunitaria que requiere su comunidad, para
extinguir y resolver todos los conflictos propios de la vida en condominio.

Derecho de propiedad
El derecho, la propiedad es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien, por la
que se atribuye a su titular la capacidad de disponer del mismo, sin más limitaciones que
las que imponga la ley. Es el derecho real que implica el ejercicio de las facultades
jurídicas más amplias que el ordenamiento jurídico concede sobre un bien, es decir es el
derecho real más amplio y perfecto.
Este derecho ha sido materia de una serie de transformaciones, aceleradas en los últimos
tiempos, siendo la tendencia dominante la de su socialización, esto es, la de servir antes
que al individuo a la colectividad.

Consecuencialmente se han dada muchas doctrinas o teorías, clásicas o modernas para

fundamentar el derecho de propiedad, encontrando algunas sus base en el hecho de la
ocupación, del trabajo, por la propia ley, alguna en la misma naturaleza humana y otras
en el interés de la colectividad de la sociedad.

Por otra parte hay doctrinas que incluso le niegan su existencia, esto es, que no debe
existir el derecho de propiedad; lo que evidencia que el derecho de propiedad está
limitado, restringido por razone principalmente de interés social, tanto por la
constitución como por el código civil y diferentes leyes.

A.-CLASIFICACIÓN

Se puede esquemáticamente presentar la división de las varias especies de propiedad, de

acuerdo a lo siguiente:

Por sujeto

 Pública, si corresponde a la colectividad en general.

 Privada, cuando el derecho es o está asignado a determinada persona o grupo y
las facultades del derecho se ejercitan con exclusión de otros individuos.
 Individual, si el derecho lo ejerce un solo individuo
 Colectiva privada, cuando el derecho es ejercido por varias personas
 Colectiva pública, si la propiedad corresponde a la colectividad y es ejercida por
un ente u organismo público.

Por naturaleza

 Propiedad mueble, si puede transportarse de un lugar a otro.

 Propiedad inmueble, o bienes raíces o fincas son las que no pueden transportarse
de un lugar a otro
 Propiedad corporal, la que tiene un ser real y puede ser percibida por los
sentidos, como una casa, un libro, entre otros
 Propiedad incorporal, si está constituida por meros derechos, como un crédito,
una servidumbre, entre otros

Por objeto

 Propiedad de bienes destinados al consumo

 Propiedad de bienes de producción.

B.- CARACTERÍSTICAS DEL DERECHO DE PROPIEDAD.

 La propiedad es un derecho real; La propiedad es lo primordial y fundamental

de los Derechos Reales, ya que los demás parten de ella.
  La propiedad es un derecho autónomo;  ya que es oponible (erga omnes) los
demás están obligado a respetar el dominio del propietario.
 El derecho de propiedad es perpetuo; la propiedad no se extingue, no tiene
limitación temporal, es un derecho perpetuo.
 Es un derecho exclusivo;  La propiedad es exclusiva porque solo le concede al
propietario la facultad de usar, gozar y disponer un bien con exclusión de los
demás.
 Es un derecho elástico; La propiedad es pura y se encuentra al margen de toda
carga o gravamen, sin alterarse su unidad esencial.

Fundamento legal de la propiedad en la Constitución y

el Código Civil de la República Bolivariana de
Venezuela
A.- ARTÍCULO 115 C.R.B.V.

Articulo 115. Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela (1999)

"Se garantiza el Derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce,
disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad estará sometida a las
contribuciones, restricciones y obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad
pública o de interés general. Solo por causa de utilidad pública o interés social,
mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser
declarada la expropiación de cualquier clase de bienes.

Más allá de tratarse de un tema que se encuentra en el tapete de la discusión política en

la sociedad venezolana, y aun cuando se respete el derecho de la propiedad, dentro del
nuevo marco constitucional socialista, este articulo en partículas, de manera concreta,
hace referencia directa al termino de la expropiación, como toda Institución de Derecho
Público, ya que reviste un profundo interés para la ciudadanía en general. Es decir,
fundamenta sus objetivos perseguidos con como instrumento de armonización entre los
intereses particulares y generales y apartándose de los trayectorias del arbitrariedad y el
abuso contra la propiedad privada, poniendo en práctica la expropiación como
dispositivo de derecho público.

(Eloy Lares Martínez) " La expropiación es una Institución de Derecho Público en

virtud de la cual la administración, con fines de utilidad pública o social, adquiere
coactivamente bienes pertenecientes a los administrados, conforme al procedimiento
determinado en las leyes y mediante el pago de una justa indemnización…

".(…)" Es una Institución que tiene por objeto conciliar los requerimientos del interés
general de la comunidad con el respeto debido al derecho de propiedad de los
administrados…".

B.- ARTÍCULO 545. CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO.

"La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera
exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la Ley."

El derecho de propiedad es el más completo que se puede tener sobre una cosa: la cosa
se halla sometida a la voluntad, exclusividad y a la acción de su propietario, sin más
límites que los que marca la Ley o los provocados por "la concurrencia de varios
derechos incompatibles en su ilimitado ejercicio" (limitaciones de carácter extrínseco).
No obstante, el reconocimiento de que la propiedad, como institución, está orientada a
una función social, implica que en la actualidad existan limitaciones intrínsecas o
inherentes al derecho; así como obligaciones que se derivan de la propiedad en sí.

En doctrina jurídica, especialmente aquellos ordenamientos con importante influencia

latina, se considera que el dominio o propiedad está integrado por tres facultades o
derechos:

a.- EL IUS UTENDI

Es el derecho de uso sobre la cosa. El propietario tiene el derecho a servirse de la cosa

para sus intereses y de acuerdo con la función social del derecho, siempre y cuando esas
conductas no violen preceptos legales ya establecidos o causen lesiones a los derechos
de otros propietarios.

Por ejemplo, bajo el principio del ius utendi no podría un propietario de un bien
inmueble justificar la tenencia de una plantación de marihuana, al estar prohibida por la
mayoría de los ordenamientos jurídicos. De la misma forma, un empresario no puede
justificar bajo este principio ruidos excesivos típicos de una actividad industrial en una
zona residencial, que hagan intolerable la vivencia de los demás vecinos.

b.- EL IUS FRUENDI

Es el derecho de goce sobre la cosa. En su virtud, el propietario tiene el derecho de

aprovechar y disponer los frutos o productos que genere el bien. La regla general es que
el propietario de una cosa es también propietario de todo aquello que la cosa produzca,
con o sin su intervención.

Los frutos pueden ser naturales o civiles. Los frutos naturales son aquellos que la cosa
produce natural o artificialmente sin detrimento de sus sustancias. En ese aspecto se
distinguen de los denominados productos: así, tratándose de un manzanar, las manzanas
son frutos naturales y la leña de los árboles son sus productos.

Los frutos civiles están constituidos por aquellas sumas de dinero que recibe el
propietario por ceder a otro el uso o goce de la cosa. Usando el ejemplo anterior, el fruto
civil que percibe el propietario del manzanar es la renta que le es pagada al darlo en
arrendamiento. Tratándose de dinero, los frutos que percibe su propietario son los
intereses.

c.- EL IUS ABUTENDI

Es el derecho de disposición sobre la cosa. El propietario, bajo la premisa de que la cosa

está bajo su dominabilidad (poder de hecho y voluntad de posesión), puede hacer con
ella lo que quiera, incluyendo dañarla o destruirla (disposición material), salvo que esto
sea contrario a su función social: por ejemplo, el propietario de un bien integrante del
patrimonio cultural no puede destruirlo y, de hecho, puede estar obligado a su
conservación.

Del mismo modo, puede el propietario disponer de su derecho real (disposición

jurídica): así, puede enajenar la cosa, venderla, donarla y, en general, desligarse de su
derecho de propiedad y dárselo a otra persona; o incluso renunciar al derecho o
abandonar la cosa, que pasaría a ser res nullius. Son también actos de disposición
aquellos en los que el propietario constituye en favor de otra persona un derecho real
limitado, como el usufructo, la servidumbre, la prenda o la hipoteca.

Nuestro código civil, pese a que prosigue la tradición inaugural por el código civil
francés, introduce una modificación sustancial, el cual comprende el reconocimiento de
la exclusividad en el dominio, que compete al titulas, y la eliminación de la
absolutividad del derecho, con miras a la función social que ha de cumplir y las
restricciones edificadas por la ley.

Tiene un carácter eminentemente descriptivo y, en cierto modo, ejemplificado de los

poderes normales otorgados al titular del derecho de propiedad, (Usar, gozar y
disponer). Sin embargo, el contenido del derecho de propiedad no se agota en estos
poderes, ya que existe otros poderes entre los cuales, el de que nadie puede ser privado
del dominio ni obligado a permitir que otros hagan uso de la cosa sino por causa de
utilidad pública o social, mediante juicio contradictorio e indemnización previa, que
difícilmente encaja en el contenido del artículo 545 del código civil venezolano.

Es decir que el derecho de propiedad reside en la plenitud de los poderes a que alude el
artículo citado del código civil venezolano, mas sin embargo al mismo tiempo en la
indeterminación de ellos, en cuanto a poderes concretos, y en su amplitud de potestad
genérica, de manera que todo lo permitido dentro de lo lícito debe considerarse
permitido al propietario. (Disponer plenamente de la propiedad).

Fundamento legal del Derecho de Autor y la Propiedad

Industrial en el marco jurídico venezolano
A.- BREVE HISTORIA DEL DERECHO DE AUTOR.

En el derecho romano la propiedad estaba circunscripta a la esfera material, es decir,

solo los bienes materiales o corporales tenían carácter de ser objeto de propiedad. Pero
en la actualidad se han ampliado considerablemente el ámbito de aplicación del
derecho, hasta el punto de abarcar los bienes inmateriales, o cosas incorporales.

El derecho de autor o derecho a la propiedad intelectual no es una preocupación que

nace con la sociedad actual, sino que ya en el año 25 a.c., Marco Vitruvio lo recogía en
su Libro Séptimo, de arquitectura, diciendo:

"Ahora bien, así como hay que tributar merecidas alabanzas a éstos, incurren en
nuestra severa condenación aquellos que, robando los escritos a los demás, los
hacen pasar como propios. Y de la misma manera, los que no sólo utilizan los
verdaderos pensamientos de los escritores, sino que se vanaglorian de violarlos,
merecen reprensión, incluso un severo castigo como personas que han vivido de
una manera impía".

Se vinculaba el avance de la sociedad a la creación y búsqueda de conocimiento de

ciertos autores y se les reconocía el derecho moral sobre su obra, sobre todo literaria.
Sin embargo, no es hasta la aparición de la imprenta cuando aparece la posibilidad de
proteger no un solo objeto como propiedad material, sino sus múltiples reproducciones
como fuentes de propiedad intelectual. Así pues, el Estado comenzó a controlar las
producciones con un doble fin: proteger a quienes invertían en la difusión de obras y
controlar esta nueva fuente de oposición al poder. En 1710 se otorga la primera
protección formal al derecho de autor a través del Estatuto de la Reina Ana de
Inglaterra, que crea el derecho exclusivo a imprimir. En España la primera ley data de
1762, mientras que en Francia hubo que esperar al final de la revolución francesa para
que en 1791 se suprimieran los privilegios de los impresores y surgiera el derecho de
autor en favor de los creadores.

El derecho de autor tuvo en sus orígenes un carácter material y territorial y sólo se

reconocía dentro del territorio nacional pues al referirse a obras literarias el idioma
suponía una barrera. Sin embargo, tomando en cuenta la universalidad de las obras del
espíritu cuya explotación traspasa las fronteras físicas se vio la necesidad de proteger el
intercambio cultural de modo que se preservase tanto los derechos morales como
patrimoniales del autor. Así en 1886, se firmó el Convenio de Berna para la protección
de obras literarias y artísticas constituyéndose en la fuente internacional de protección
del derecho de autor.

En 1886, se formalizó una reunión de intelectuales con el fin de crear un instrumento 

legal para proteger las obras literarias y artísticas. El Convenio de Berna (9 de
septiembre de 1886), es el punto de partida y a lo largo de más de un siglo, ha contado
con otras reuniones igualmente importantes como la Convención Universal y el
Convenio de Roma, por citar algunas, para sentar bases de protección para los creativos
intelectuales. Cabe mencionar que existe un organismo especializado de las Naciones
Unidas (ONU), que apoya y agrupa a más de cien países, y cuya misión es la
salvaguarda del que hacer intelectual, su nombre es Organización Mundial de la
Propiedad Intelectual (OMPI) y su sede se encuentra en Ginebra, Suiza.

DE LOS DERECHOS CULTURALES Y EDUCATIVOS

Decretado en el Artículo 98 de la Constitución de la Republica bolivariana de

Venezuela (1999).

" La creación cultural es libre. Esta libertad comprende el derecho a la inversión,

producción y divulgación de la obra creativa, científica, tecnológica y humanística,
incluyendo la protección legal de los derechos del autor o de la autora sobre sus
obras. El Estado reconocerá y protegerá la propiedad intelectual sobre las obras
científicas, literarias y artísticas, invenciones, innovaciones, denominaciones,
patentes, marcas y lemas de acuerdo con las condiciones y excepciones que
establezcan la ley y los tratados internacionales suscritos y ratificados por la
República en esta materia.
B.- ARTICULO 546. CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO

"El producto o valor del trabajo o industrial licito, asi como las producciones del
ingenio o del talento de cualquier persona, son propiedad suya, y se rigen por las
leyes relativas a la propiedad en general y las especiales sobre estas materias."

Artículo 1°. Ley sobre los derechos de autor

14 agosto 1993

"Las disposiciones de esta Ley protegen los derechos de los autores sobre todas las
obras del ingenio de carácter creador, ya sean de índole literaria, científica o
artística, cualesquiera sea su género, forma de expresión, mérito o destino. Los
derechos reconocidos en esta Ley son independientes de la propiedad del objeto
material en el cual esté incorporada la obra y no están sometidos al cumplimiento
de ninguna formalidad. Quedan también protegidos los derechos conexos a que se
refiere el Título IV de esta Ley."

Artículo 2°

"Se consideran comprendidas entre las obras del ingenio a que se refiere el
artículo anterior, especialmente las siguientes: los libros, folletos y otros escritos
literarios, artísticos y científicos, incluidos los programas de computación, así como
su documentación técnica y manuales de uso; las conferencias, alocuciones,
sermones y otras obras de la misma naturaleza; las obras dramáticas o dramático-
musicales, las obras coreográficas y pantomímicas cuyo movimiento escénico se
haya fijado por escrito o en otra forma; las composiciones musicales con o sin
palabras; las obras cinematográficas y demás obras audiovisuales expresadas por
cualquier procedimiento; las obras de dibujo, pintura, arquitectura, grabado o
litografía; las obras de arte aplicado, que no sean meros modelos y dibujos
industriales; las ilustraciones y cartas geográficas; los planos, obras plásticas y
croquis relativos a la geografía, a la topografía, a la arquitectura o a las ciencias; y,
en fin, toda producción literaria, científica o artística susceptible de ser divulgada
o publicada por cualquier medio o procedimiento."

Articulo 1. Ley de la propiedad industrial.

Decretada el (29/08/1955)

"La presente Ley regirá los derechos de los inventores, descubridores e

introductores sobre las creaciones, inventos o descubrimientos relacionados con la
industria; y los de los productores, fabricantes o comerciantes sobre las frases o
signos especiales que adopten para distinguir de los similares los resultados de su
trabajo o actividad.

C.- LOS BIENES INMATERIALES COMO DERECHOS DE AUTOR Y LA

PROPIEDAD INDUSTRIAL

Tal como lo establece nuestra normativa, el Código Civil Venezolano, como fuente
primordial para el estudio del derecho de la propiedad inmaterial, destaca que entre los
derechos de los productos del ingenio, considerados en la actualidad como los bienes
incorporales corresponden a la llamada propiedad intelectual, a la propiedad industrial,
y a la propiedad científica, siendo la propiedad incorporal sometida a un régimen
especial, de los cuales a menudo destacan reglas consecuenciales que descartan la
integral de los principios rectores del régimen común de la propiedad. Es decir, la
tendencia que rehúsa proyectar el objeto del derecho de propiedad hasta los bienes
incorporales, niega correlativamente la terminología "propiedad incorporales" para
referirse a esta tipo de propiedad como "El derecho de autor de la obra del ingenio, y la
propiedad Industrial" o de la invención, entre otros.

Por lo general nuestro ordenamiento jurídico, generaliza como modelos más destacados
sobre derecho de bienes inmateriales los ante expuestos pero como la definición
contenida en el artículo 545 del código civil venezolano, engloba tanto los bienes
corporales como inmateriales, esta misma ley conlleva que los bienes inmateriales se
subdividan en:

a.- EL DERECHO DE AUTOR

Se entiende como la protección jurídica que se otorga al titular del derecho de una obra
original del que es inventor. Es el derecho patrimonial oponible al público que confiere
a su titular un monopolio exclusivo de explotación sobre un objeto no tangible pero
dotado de un valor económico. El Derecho de Autor comprende dos categorías
principales de derechos: los derechos patrimoniales y los derechos morales.

Entre los derechos sobre los productos del ingenio se debe destacar, en primer lugar,
que esta materia, regulada en Venezuela por la Ley sobre el derecho de Autor del 1º de
enero de 1993 con reforma del 14 de octubre de ese mismo año, proviene de la ya
derogada ley de propiedad intelectual del 29 de noviembre de 1962. El cambio de
dominación respondió, en parte, tanto al propósito de obviar los inconvenientes que
supone la controvertida aplicación del derecho de propiedad a los biene inmateriales,
sobre por el hecho de que las facultades acordadas al autor de la obra de ingenio
envuelve no solo distinción de esencia patrimonial sino que a la vez, valores de orden
moral de inobjetable relevancia en la actualidad. De esta manera el derecho de
publicarlo o no, el derecho de arrepentimiento, la facultad de que la obra sea
representada en condiciones favorables, el derecho de anónimo en buena forma quedaba
desprotegido.

Además en la actualidad el derecho en sus aspectos patrimoniales, aun cuando esta tiene
efecto probatorio, el derecho de autor de una obra de ingenio de carácter creador, sea de
índole científica, literaria, artística, o cualesquiera sea su género, forma tiene las
siguientes facultades:
  Ya sea través de la percepción de los provechos que su divulgación directa
pueda reportar al autor, o por medio de su representación, ejecución, traducción,
o de cuales quiera forma de explotación. El derecho de tiene el autor, según lo
estime conveniente a sus propios intereses, es innegable mientras la obra sea
editada.
 Aun cuando la ley protege la integridad y la reputación del autor, de cualquier
situación adversa que pueda presentarse, bien sea por parte de sus sucesores, o
un tercero, la ley concede el derecho del autor a su muerte. Conforme a las
normas sobre derecho sucesoral recogidas en el código civil, y leyes especiales.
El autor, por acto de última voluntad, puede constituir un fideicomiso, por todo
el periodo de duración de sus derechos o por parte de él, regulados por los
dispositivos técnicos de la ley de fideicomisos y por las disposiciones especiales
de la ley de derecho de autor.

b.- LA PROPIEDAD INDUSTRIAL

Regulada por la ley de propiedad industrial, de fecha 2 de septiembre de 1955, tiene

como objetivo principal establecer el régimen de los derechos que abarca las
invenciones, los diseños industriales, las marcas, los lemas, las denominaciones
comerciales, incluye también la represión a la competencia desleal, las patentes, la
creación técnica de las invenciones aplicables a la industria, los diseños industriales, los
descubrimientos, así como también los signos distintivos, incluida las marcas de fabrica,
de comercio y de agricultura, las denominaciones de origen los nombres y lemas
comerciales, es decir la Propiedad Industrial se entiende en su acepción más amplia y se
aplica no sólo a la industria y al comercio propiamente dichos, sino también al dominio
de las industrias agrícolas y extractivas y a todos los productos fabricados o naturales.

El instrumento mediante el cual se comprueba la propiedad industrial el "certificado de

registro", en lo que se refiere a los propietarios de las marcas, lemas o denominaciones
comerciales. Mientras que "las patentes" referidas a los propietarios de la invención, de
mejoras, de modelos, confiere a sus titulares el privilegio de aprovechamiento exclusivo
del objeto registrado y puede ser objeto de patente todo producto que presente las
características de novedad distinción y utilidad. Quiere decir esto que los productos que
deban ser patentados no pueden haber sido conocido por el público de manera que por
su divulgación hubiesen sido previamente utilizados. Debe distinguirse de otros objetos
semejantes naturaleza, y ser útiles, vale decir, susceptible de aprovechamiento
económico o industrial.

La protección otorgada por la patente de invención. De mejoras o de modelos o dibujos

industriales, tiene un término de duración de cinco años a diez años, y de 15 años por la
vía de excepción, dependiendo de la denominación comercial, que establece la ley, a
voluntad del solicitante. Sin embargo, la patente queda sin efecto cuando el titular haya
dejado transcurrir dos años sin explotarla en Venezuela, o cuando se interrumpa por
tiempo igual la explotación, o cuando no se pagare las anualidades que se establecen.

Para que puedan ser patentadas los productos, es que no sean artículos alimenticios o
preparaciones farmacéuticas, medicinales y otros necesarios para la salud pública; y no
pueden ser contrarios a las leyes, el orden público, a la moral o las buenas costumbres a
la seguridad del Estado.
Fundamento legal del Derecho de la Propiedad del
suelo en el marco jurídico venezolano
Articulo 549. Código Civil Venezolano

"La propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo cuanto se

encuentre encima o debajo de ella, salvo lo dispuesto en las leyes especiales."

Podemos señalar en el articulo up supra que se tiene como propiedad todo lo que se
encuentre construido o se construya, así como todo lo concerniente a las plantas o
arboles , no obstante también es propiedad todo lo que se encuentre debajo del suelo
como bienes de valor.

En ese mismo orden, el artículo 686 ejusdem nos señala que cualquier pared,
construcción o bienhechuría que se edifique en terreno ajeno, se entenderá que es
propiedad del dueño del terreno salvo justificación en contrario.

Leer más: http://www.monografias.com/trabajos91/propiedad-colectiva-e-individual-

venezuela/propiedad-colectiva-e-individual-
venezuela.shtml#fundamenta#ixzz59T4vcp4j

La propiedad horizontal exposición

1. 1. LA PROPIEDAD HORIZONTAL INTRODUCCIÓN -MORENO- 1 Para aprovechar

plenamente las ventajas de la propiedad horizontal se requieren condiciones
favorables de diversa índole, especialmente, psico-sociales, arquitectónicas,
urbanísticas y financieras; pero también jurídicas. En este aspecto, hoy en día, la
propiedad horizontal requiere de normas especiales de dos clases: unas que resuelven
ciertos problemas que le son intrínsecos y otras que resuelvan los problemas que
plantea de manera especial la venta de apartamentos. Estos últimos son propios del
desarrollo de la propiedad horizontal y en especial de las situaciones que se crean
cuando llegan a unirse las presiones propias de la escasez de viviendas (y otros
locales), con una oferta masiva y pública de apartamentos. La propiedad horizontal
supone la coexistencia de cosas de propiedad exclusiva y de cosas comunes, de modo
que es necesario comenzar por distinguirlas netamente porque a) unas y otras están
sometidas a distintas normas y b) no siempre es fácil diferenciarlos ya que son parte
de un mismo todo. El grado de proximidad de las relaciones de vecindad entre las
distintas propiedades que existen en el Edificio, unida al hecho de que tales relaciones
tienden a ser perpetuas, o al menos de larga duración, exige una regulación especial ya
que las normas e Derecho común,
2. 2. 2 resultan insuficientes. La importancia de las cosas comunes dentro del sistema
total obliga a dejar de lado las normas de la comunidad ordinaria para regular las
respectivas comunidades con ojos de favor y dentro del esquema de las indivisiones
forzosas perpetuas que: a) Prevea la inseparabilidad entre la propiedad del
 apartamento y la cuota en las cosas comunes. b) Limite drásticamente el derecho a
pedir la partición de éstas y; c) Cree un régimen de administración de cosas comunes
mucho más ágil y estructurada que el régimen ordinario. La propiedad de pisos o
apartamentos, llamada también Propiedad Horizontal, es una institución jurídica que
en los momentos actuales adquiere vitalidad y tiene gran importancia; lo cual está
dado por la intervención de diferentes factores, de orden sociológico, económico o
cultural y de psicología individual. Uno de los factores económicos que influye es el
deseo de evitar la aplicación del instituto de arrendamiento como instrumento o
mecanismo de explotación de las edificaciones. Los constructores buscan una pronta
recuperación del capital invertido en lugar de mantenimiento inmovilizado del que
obtener unas rentas siempre sometidas a bloqueo o a las normales o anormales
fluctuaciones del mercado monetario, buscan el logro de una ganancia más o menos
3. 3. 3 limitada, pero rápida. El Estado ha orientado su política de viviendas en un sentido
favorable a la Propiedad Horizontal en detrimento del arriendo. Son innumerables los
edificios que han sido construidos con ayudas, colaboraciones y créditos del Estado
para acogerse al sistema de venta de casas por pisos. Los pisos y locales de un edificio,
susceptibles de aprovechamiento independiente, se han convertido en estos días en
un bien de consumo, considerando como bienes de consumo las parcelas y
edificaciones unifamiliares en lugares alejados de las poblaciones, ampliándose su
mercado a través de la publicidad. En cuanto a este tema ha existido la polémica sobre
la vida del condominio o de propiedad separada sobre los pisos o de la aproximación
de uno u otro elemento, pero en estos tiempos aún cuando esta cuestión no ha sido
agotada, el objeto real de discusiones se sitúa en otro terreno, y es en torno al
desarrollo normativo del instituto que abordamos, en cuanto a la validez, al alcance y
al contenido de los estatutos y reglas de gobierno y a la institucionalización y
distribución de competencias de los diferentes órganos de la comunidad. Hoy es
común la construcción de bloques de edificaciones con servicios únicos para todas
ellas. Se han propagado, las urbanizaciones privadas o como han sido llamadas
gráficamente como una Propiedad
4. 4. 4 Horizontal superficial extendida; por lo que se requiere de una especial
consideración legislativa para tratar estos fenómenos, pues la Ley de Propiedad
Horizontal no se atempera a la realidad existente. ANTECEDENTES LEGISLATIVOS
-MACHUCA- 2 La Propiedad Horizontal comenzó a desarrollarse con más fuerza en el
siglo XIX, teniendo antecedentes históricos como institución desde épocas remotas. Es
aceptado en la doctrina por los estudios y los tratadistas del tema que en la antigua
Roma, Grecia, Egipto y en el derecho babilónico, ya se conocía este tipo de propiedad
de casas por pisos, aunque de modo naciente, manteniéndose vigentes.
5. 5. 5 Bastaría revisar unos fragmentos del Digesto, atribuidos al gran Papiano, para
encontrar la copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, principio
vigente en la conocida propiedad por pisos, por apartamentos o llamada también
Propiedad Horizontal. Se dice que la Propiedad Horizontal tuvo su origen en Roma
cuando a través de la Ley de Sicilia en el año 298 de la fundación de Roma, se autorizó
a los plebeyos para habilitar el Monte Aventino, por lo que muchas familias que no
tenían recursos suficientes para construir sus propias viviendas, se unieron para
construir casas en común, dividiéndose luego los pisos. La evolución de la institución
recorre tres períodos, según se va transformando el concepto del dominio.
Primeramente surgió la concepción absoluta, conforme a la cual las facultades
dominicas del propietario llegaban hasta el cielo por arriba y hasta el infierno por
debajo. Más adelante aparece la división de casas por pisos o planos, que estableció
ciertas limitaciones al concepto anterior, y después se alcanzó el concepto Propiedad
Horizontal, con mayor fraccionamiento del dominio y la conjugación de los derechos
sobre la vivienda y sobre las áreas comunes pertenecientes a más de un propietario. La
 primera sentencia que se cita en la doctrina fue la dictada en París en 1672, en la cual
se sostiene que "Cuando un edificio es poseído por dos propietarios distintos, de los
cuales uno es de la parte baja y el otro de la de arriba, cada uno puede hacer lo que le
plazca en la porción
6. 6. 6 suya, siempre que con su actitud no se ocasionen perjuicios e inconvenientes, bien
en la comodidad, bien en la solidez del edificio. Ya el Código de Napoleón en 1804, en
su artículo 604, admitió la posibilidad de que los diferentes pisos de una casa
pertenecieran a diversos propietarios e incorporó a su texto el concepto de las áreas
comunes o pertenecientes a todos los propietarios en proporción al valor de sus
respectivos pisos, al consignarse en este: Cuando los diferentes pisos de una casa
pertenecen a diversos propietarios, si los títulos de propiedad no regulan la manera de
hacer las reparaciones y reconstrucciones, deben ser hechas de la manera siguiente:
las paredes maestras y el tejado están a cargo de todos los propietarios, en proporción
al valor del piso que le pertenece. El propietario del primer piso hace la escalera que a
él le conduce; el propietario del segundo piso hace, a partir del primero, la escalera
que le conduce a su casa, y así sucesivamente". La primera ley que reguló esta
institución con sus características actuales se promulgó en Bélgica en el año 1924, y en
el continente americano, el país a la vanguardia fue Brasil el que promulgó su Ley
especial del 25 de junio de 1928, la que contiene una de las regulaciones más
completas sobre la Propiedad Horizontal. En Cuba surge el primer intento de
regulación a través del Decreto Presidencial No. 2890, de 28 de agosto de 1950, que
reglamentó la propiedad por pisos o apartamentos pertenecientes a más de un
7. 7. 7 titular, haciendo énfasis en la inscripción de los inmuebles correspondientes en el
Registro de la Propiedad, haciendo fuerza en el dominio exclusivo del piso,
subordinándolo a la copropiedad de los elementos comunes. En el año 1951, la
Asociación Interamericana de abogados celebró en Montevideo una conferencia a la
que fue invitada la Asociación Nacional de Registradores, cuya tarea a desarrollar fue
la Propiedad Horizontal, acordándose en dicha conferencia varias resoluciones las que
fueron antecedentes directos de la Ley Decreto No. 407 del 16 de septiembre de 1952
llamada Ley de Propiedad Horizontal. La evolución no se ha detenido, los temas más
sobresalientes se concentran en la primera constitución de las comunidades como
comunidades de construcción para un posterior establecimiento del régimen de
Propiedad Horizontal entre los comuneros, con todos los problemas de todo orden
que ello suscita no sólo en las relaciones internas entre ellos sino en el orden de
cumplimiento y ejecución de los contratos de obra, el desenvolvimiento de las
relaciones de vecindad y la aparición de nuevas formas que van al molde legal de
unidad de edificio.
8. 8. 8 Antecedentes en Venezuela –RODRIGUES- 3 Desde hace siglos aparecieron
normas rudimentarias sobre propiedades horizontales en algunas regiones o ciudades
francesas (en especial, en Grenoble y Rennes). En el siglo XIX, el Código Napoleónico
dedicó a la materia dos artículos (que hoy están derogados). A su vez, nuestro Código
de 1992 introdujo también dos artículos sobre la misma materia que pasaron sin
alteración hasta el Código vigente (art. 683 y 684 del C. C. de 1992 que corresponden a
los artículos 697 y 698 del Código vigente). En Venezuela, debe señalarse, aparte de los
arriba citados artículos del Código Civil: 1º La “Ley de Propiedad de Apartamentos” de
1957, cuya finalidad principal fue regular las relaciones de los propietarios de los
distintos apartamentos y que fijó en ese aspecto lineamientos que nunca ha
abandonado después nuestro Derecho; pero que no protegió suficientemente los
intereses de los adquirientes por motivos serios que, lamentablemente, fueron
desvirtuados por los hechos.
9. 9. 9 2º La “Ley de Propiedad Horizontal” de 1958, cuyo objetivo fue proteger
enérgicamente los intereses de los adquirientes para superar la crisis de confianza
 entre los potenciales compradores de apartamentos causada por numerosos fraudes
cometidos por los vendedores durante la vigencia de la ley del 57, magnificados por
cierta prensa. Para lograr su objetivo la nueva ley no vaciló en incluir medidas
drásticas, necesarias en aquel momento, pero que debieron haber sido atenuadas por
una reforma legislativa cuando se restituyó la confianza del público en la institución. 3º
Dos Decretos Presidenciales de 1971 (los Decretos Nº 531, del 6 de enero, y 576, del
14 de abril), cuya vigencia en la actualidad es dudosa por decir lo menos y que se
refieren a ciertos casos especiales de enajenación de apartamentos y que, por tanto,
nada innovaron en el plano de los derechos reales. 4º La “Ley de Propiedad Horizontal
de 1983” (en realidad una reforma parcial a la ley del 58 con la forma de ley nueva),
que en algunos aspectos introdujo modificaciones importantes y que incidió tanto en
materia de los derechos reales como en la regulación de las enajenaciones de los
apartamentos. 5º La “Ley de Propiedad Horizontal (L.P.H.) de 1983” que se limitó a
suprimir un requisito para el registro del Documento de Condominio, cuestión de
indudable interés práctico, pero que en todo lo demás dejó
10. 10. 10 intacto el Derecho vigente en la materia. DEFINICIÓN –JARAMILLO- 4 La
propiedad horizontal es una institución jurídica que hace alusión al conjunto de
normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado
de la segregación de un edificio o de un terreno común. En sí la propiedad horizontal
no es un bien inmueble en particular sino un régimen que reglamenta la forma en que
se divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios de los bienes privados
11. 11. 11 y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio. La
propiedad horizontal permite la organización de los copropietarios y el mantenimiento
de los bienes comunes. Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de
división de la propiedad que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales,
bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se divida un
condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad
absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto
a los bienes de dominio común. Así pues, junto con el piso, el derecho de propiedad
horizontal incluye un porcentaje de propiedad sobre los elementos comunes de todos
los propietarios de pisos en el edificio en cuestión. Tales elementos se consideran
necesarios para el adecuado uso y disfrute del piso, y la cuota que exista sobre ellos es
completamente inherente a la propiedad del piso, siendo inseparable de ésta. La
propiedad horizontal es una mezcla de propiedad individual y copropiedad. No es una
empresa, una sociedad, una entidad sin ánimo de lucro cualquiera. Es una entidad sin
ánimo de lucro distinta a las otras entidades sin ánimo de lucro. Puede haber
propiedad individual y copropiedad sin que exista propiedad horizontal y este es el
caso de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que también pueden coexistir dentro
de un mismo complejo inmobiliario con las
12. 12. 12 propiedades horizontales. A principios del siglo pasado, y hasta 1960, se
expidieron en muchos países leyes que cobijaban tanto a las propiedades horizontales
como a las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que se llamaron ley de propiedad por
pisos y departamentos, pero luego se tendió a expedir leyes individuales para cada
tipo de propiedad. En Colombia, la Ley 675 2001 dedica los primeros títulos a la
propiedad horizontal y, el último a las Unidades Inmobiliarias Cerradas. A la propiedad
horizontal también se le llama condominio y ley de residencia permanente.] En
Venezuela La Propiedad Horizontal, es una propiedad especial que se constituye
exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o locales que pueden ser
aprovechados independientemente. La propiedad horizontal tiene como principal
característica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad. Un derecho
de propiedad individual, sobre el apartamento o local, y un derecho de propiedad
colectivo o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las áreas comunes de toda
 la construcción. En este tipo de construcciones, por mandato de la ley deberá haber un
grupo de personas que dirijan la manera de administrar los gastos de mantenimiento
del edificio. A este grupo se le llama Junta de Condominio. También es bueno que
sepamos que para que en un edificio exista legalmente la propiedad horizontal,
previamente debe de
13. 13. 13 haberse redactado y presentado en la oficina de registro inmobiliario un
documento que se le llama Documento de Condominio que es el documento de la
comunidad de ese edificio. En este documento se señala entre otras cosas, la intención
del constructor del edificio de destinarlo a la venta por apartamentos o locales, se
especifica qué uso se le va a dar a estos apartamentos o locales, se señalan las
características de la construcción del edificio, su tamaño, número de pisos, cuantas
personas conformarán la junta de condominio, etc. La base legal de la Propiedad
Horizontal es la Ley de Propiedad horizontal 31 de Octubre de 1991
14. 14. 14 CARACTERÍSTICA ESENCIAL -PIMENTEL- 5 La característica esencial del régimen
de la propiedad horizontal, de acuerdo con la ley, es el hecho de que dentro del
mismo, “Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a
distintos propietarios” (L.P.H., art. 1º, encab.). Obsérvese que la característica no es
que todos los apartamentos y locales deban pertenecer a distintos propietarios
exclusivos, sino que “puedan” pertenecer a distintos propietarios exclusivos. En
consecuencia: 1º En un momento dado, todos los apartamentos o locales pueden
pertenecer a un mismo propietario. 2º Uno o varios apartamentos o locales pueden
ser “cosas comunes”, no susceptibles de propiedad exclusiva. 3º Uno, varios o incluso
todos los apartamentos o locales susceptibles de propiedad exclusiva, de hecho,
pueden pertenecer a comunidades
15. 15. 15 de diferente origen o clase (conyugales, convencionales, sucesorales, etc.).
ÁMBITO MATERIAL -ROA- 6 El análisis de la característica esencial de la propiedad
horizontal revela que el ámbito material de la misma es necesariamente un inmueble
donde existan apartamentos y locales. Así, pues, el inmueble tiene que ser un
inmueble edificado, ya que en el sentido de la ley, un apartamento o local es siempre
una “parte de un edificio” (L.P.H., art. 1º, ap. Único). Por lo demás, el inmueble debe
comprender “la totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del
correspondiente permiso de construcción”, el cual por disposición legal expresa, es
necesariamente una cosa común a todos los apartamentos (L.P.H., art.5º, lit. “a” y art.
26, Parágrafo Único).
16. 16. 16 La naturaleza misma de las cosas exige que existan otras cosas comunes y la
voluntad de los particulares puede dar carácter de cosa común a cosas que no lo serían
por su naturaleza. Así, pues, el ámbito material de la propiedad horizontal es
necesariamente un inmueble edificado en el cual existan apartamentos o locales y
cosas comunes. Sin embargo: 1º) además de los apartamentos o locales pueden existir
otras cosas susceptibles de propiedad exclusiva; 2º) también pueden existir “cosas
privativas”; y 3º) las cosas comunes pueden ser de distinta clase. Por otra parte,
además de los requisitos de hecho señalados, la ley exige que el propietario del
inmueble declare su voluntad de destinarlo “para ser enajenado por apartamentos o
locales” en un documento registrado, llamado “Documento de Condominio”.
REGULACIÓN -LICON- 7 La propiedad horizontal se rige por las disposiciones de la Ley
de Propiedad Horizontal eria “y, en cuanto no se opongan a éstas, las del Código Civil”
(L.P.H., art. 1º, encab.), de modo que la fuente legal principal es la ley especial de la
materia (y por supuesto sus eventuales reglamentos de los cuales se ha dictado hasta
ahora un reglamento parcial), mientras que la fuente legal supletoria es el Código Civil.
17. 17. 17 Pero, como muchas de esas reglas legales no son de orden público, la voluntad
de los particulares juega un importante papel en la materia. Así, mientras no colidan
con normas legales de orden público, deben tenerse en cuenta: 1º Las disposiciones
 del Documento de Condominio (tal como fuera originalmente registrado o como haya
sido modificado ulteriormente por decisión unánime de los propietarios). 2º Las
disposiciones del Reglamento de Condominio. 3º Los acuerdos tomados legalmente
por los propietarios; y 4º Las decisiones que sobre la administración del inmueble
tomen la Junta de Condominio, el Administrador y, excepcionalmente, un propietario
aislado. CAMPOS DE ESTUDIO -VALENCIA- 8 De lo expuesto se desprende que el
estudio de la propiedad
18. 18. 18 horizontal en cuanto interesa al presente curso, o sea, en lo relativo al régimen
de los derechos reales envueltos en ella, debe comprender: I. Los apartamentos y
locales. II. Las cosas susceptibles de propiedad exclusiva que no sean apartamentos y
locales. III. Las cosas privativas. IV. Las cosas comunes de las diferentes clases
jurídicamente relevantes que puedan existir. V. El Documento de Condominio (incluido
el Reglamento de Condominio); y VI. La Administración, rubro donde englobaremos las
decisiones de los propietarios, de la Junta de Condominio, del Administrador, y aún de
un propietario aislado, que tengan fuerza vinculante.
19. 19. 19 COSAS SUSCEPTIBLES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA - VILLARROEL- 9 Además de los
apartamentos o locales, pueden existir en el Edificio otras áreas susceptibles de
enajenación separada como lo reconocen disposiciones expresas aunque dispersas en
la ley. Tales áreas son pues susceptibles de ser objeto de un derecho de propiedad
exclusivo por parte de sus adquirientes, que implica una cuota de participación en las
cosas comunes y un porcentaje en los derechos y obligaciones en la conservación y
administración del inmueble (L. P. H., art. 26, encab.). Esas cosas sobre cuyo régimen
apenas existen normas legales expresas, a falta de éstas, se rigen por las normas sobre
apartamentos en la medida en que procesa su aplicación analógica.
20. 20. 20 COSAS PRIVATIVAS -SANTANA- 10 Aun cuando la ley no menciona
explícitamente la existencia de esta categoría especial de cosas, claramente se
desprende de su artículo 5º que ciertas cosas no forman parte de ningún apartamento;
sin embargo, son privativas de uno de ellos en el sentido de que pertenecen al dueño
de éste y de que no pueden enajenarse ni gravarse separadamente del apartamento o
local. Tal es el caso de los puestos de estacionamientos, maleteros o depósitos que
sean asignados a determinado apartamento en el Documento de Condominio (art. 5º
lit. “i” y “k”); puede ser el caso de algunos sótanos (art. 5º, lit. “d”), y de otras cosas,
que a veces se llaman “anexos”, como secadores de ropa o lavaderos situados fuera
del apartamento. Pero nada obsta para que también puedan existir cosas privativas de
partes del edifico susceptibles de enajenación separada que no sean apartamentos. En
todo caso, esas “cosas privativas” tienen el carácter de accesorios de los respectivos
apartamentos u otras susceptibles de
21. 21. 21 enajenación separada; no están comprendidas dentro de los linderos de los
apartamentos ni de otras áreas de enajenación separada, pues caso contrario no
serían cosa distinta de ellos, y se diferencian de los bienes comunes cuyo uso
corresponde exclusivamente a un apartamento u otra área susceptible de enajenación
separada, porque la propiedad de estos últimos corresponde a una comunidad de las
regidas por la Ley de Propiedad Horizontal y sólo su uso es el derecho que tiene
carácter exclusivo. COSAS COMUNES -SÁNCHEZ- 11 La Ley divide las cosas comunes en
cosas comunes a todos los apartamentos y cosas comunes a algunos apartamentos o,
lo que es lo mismo, cosas comunes generales del edificio y cosas comunes limitadas a
cierto número de apartamentos (L.P.H., arts. 12, 22 y 26). Por lo demás, como entre las
primeras pueden existir cosas que, a pesar de ser comunes, sean de uso exclusivo de
uno de los apartamentos (L.P.H., art. 5º, lit. “c”), las cosas comunes generales del
edificio se subdividen en las que son de uso común y las que son de uso privativo,
distinción que la ley toma en cuenta en la distribución de gastos entre propietarios
(L.P.H., arts. 8º y 12).
22. 22. 22 Cosas comunes a todos los apartamentos La Ley vigente determina estas cosas
comunes mediante una enumeración sin enunciar criterios generales en la materia (L.
P. H., art. 5º). No obstante, el énfasis de la ley cuando dice “son cosas comunes a todos
los apartamentos” (L. P. H., art. 5º), en más de un caso se puede dudar si determinadas
cosas que figuran en la enumeración, han de ser necesariamente comunes a todos los
apartamentos o si la voluntad privada puede darles otro carácter. A su vez, la Ley
incluye reglas especiales para cinco categorías de cosas que, según los casos siempre o
en general son comunes a todos los propietarios: el terreno, las azoteas, patios o
jardines; los sótanos; los puestos de estacionamiento y los maleteros; y depósitos en
general. 1. Respecto del terreno se declara común “la totalidad del terreno que sirvió
de base para la obtención del permiso de construcción” (L. P. H., art. 5º, lit. “a”) y que
no es válida la exclusión expresa o tácita que se haga en el Documento de Condominio
de “ninguna porción del terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de
construcción” (L. P. H., art. 26, párag. Único). 2. En cuanto a azoteas, patios o jardines,
aunque son cosas comunes a todos los apartamentos, en caso de que “sólo tengan
acceso a través de un apartamento o local, necesariamente serán de uso exclusivo del
propietario de éste” (L. P: H., art. 5º, lit. 6).
23. 23. 23 3. La especialidad respecto de los sótanos consiste en establecer que dichos
sótanos son cosas comunes “salvo los apartamentos o locales que en ellos se hubieren
construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales” y que los puestos de
estacionamiento, depósitos o maleteros que existieren en ellos se rigen por las reglas
especiales que veremos. 4. En materia de puestos de estacionamiento la Ley comienza
por indicar que son comunes los puestos de estacionamientos “que sean declarados
como tales en el Documento de Condominio”; pero de inmediato limita esa regla al
exigir que en dicho documento se asigne “por lo menos, un puesto de estacionamiento
a cada uno de los apartamentos o locales”, puesto que a su vez, “no podrá ser
enajenado o gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local” (L. P.
H., art. 5º, lit. “i”). Así, los puestos asignados son propiedad del dueño del
apartamento o local correspondiente pero cuya propiedad es inseparable de la
propiedad del respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento
sobrantes después de realizada la adjudicación ordenada pueden ser enajenados o
gravados con tres limitaciones: los propietarios tienen derecho de preferencia para
adquirirlos; la enajenación o gravamen de dichos puestos a quienes no fueran
propietarios de apartamentos o locales requiere el voto favorable del 75% de dichos
propietarios y en todo caso las áreas en cuestión deberán utilizarse siempre como
tales puestos de estacionamiento (L. P.
24. 24. 24 H., art. 5º, lit. 1). Sin embargo, se facultó al Ejecutivo Nacional para que
mediante reglamento especial pudiera autorizar una asignación distinta de la arriba
indicada “en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del
desarrollo urbano así lo justifique). 5. Respecto de los maleteros y depósitos en
general, el principio es que sólo se los considerará comunes si así lo declara el
documento de condominio, el cual puede asignar uno o más maleteros o depósitos
determinados a cada uno de los apartamentos o locales, a algunos de ellos o a uno
solo de ellos. Si así lo hiciere, los maleteros o depósitos asignados “no podrán ser
enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local” (L.
P. H., art. 5º, lit “j”). Así, la asignación de maleteros o depósitos atribuye propiedad
exclusiva, pero inseparable de la propiedad del apartamento o local respectivo.
25. 25. 25 Cosas comunes a determinados apartamentos -TORREALBA- 12 Aunque la ley
admite la existencia de esta categoría de cosas no indica el criterio para determinarla
ni tan siquiera las enumera. Ante tal silencio deben considerarse comprendidas dentro
de la categoría en virtud de principios generales, las cosas declaradas como tales por el
Documento de Condominio y por analogía con lo dispuesto en materia de cosas
 comunes generales, las cosas necesarias para la existencia, seguridad, condiciones
higiénicas y conservación sólo de parte de los apartamentos del edificio o para el uso o
goce sólo de determinados apartamentos o locales.
26. 26. 26 EL DOCUMENTO DE CONDOMINIO -BRACHO- 13 Obligatoriedad y naturaleza 1.
La Ley exige que antes de enajenar uno cualquiera de los apar- tamentos o locales de
un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declaren por documento
registrado su voluntad de destinado para ser enajenado por apartamentos y locales
con indicación de ciertas menciones y acompañado de los recaudas que exige la Ley
(L.P.H., Art. 26). Es precisamente éste el Documento de Condominio. 2. Sobre la
naturaleza jurídica del Documento, sin analizar las di- ferentes teorías que existen,
creemos que pueden hacerse las siguientes afirmaciones: A) El Documento de
Condominio es un acto jurídico unilateral y no un contrato, ya que se perfecciona y
produce algunos efectos jurídicos sin que se requiera la voluntad de más de una parte
(el propietario o los propietarios del edificio).
27. 27. 27 Nada obsta, sin embargo, para que por analogía y, por ende, en la medida en
que exista la eadem ratio legis se apliquen a dicho acto muchas de las normas dictadas
para los contratos. La afirmación de que el Documento de Condominio está llamado a
quedar “incorporado” a los contratos por los cuales se enajenan sus apartamentos y
otras áreas susceptibles de enajenación separada, aparte de que esa “incorporación”
no sería nunca total, no contradice lo expuesto y expresa un fenómeno jurídico
complejo que no puede analizarse en el presente curso. B) Si bien el Documento de
Condominio contiene una o más de- claraciones de voluntad, es también el medio
escogido por la ley para que el propietario o los propietarios suministren algunas
informaciones, razón por la cual contiene también necesariamente ciertas
declaraciones de '·ciencia'· o conocimiento. Circunstancias que interese hacer constar
-PLUTARCO- 14 El Documento de Condominio debe contener la destinación del edificio
a la enajenación por apartamentos, menciones relativas al inmueble mismo, a la
situación jurídica de éste y “cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar”
(L.P.H., Art 26). 1° Destinación del edificio a la enajenación por apartamento El
Documento de Condominio debe contener la voluntad del propietario o de los
propietarios “de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales” sin que se
requiera al efecto el empleo de
28. 28. 28 fórmula sacramental alguna sino que la destinación sea inequívoca y se
manifieste en documento registrado. 2° Menciones relativas al propio inmueble Por
otra parte, la Ley exige que el Documento de Condominio contenga ciertas menciones
relativas al propio inmueble a fin de que los eventuales adquirentes conozcan con
precisión las consecuencias derivadas de la adquisición que realicen. Las menciones
obligatorias en la materia son: A) Los pisos (en el sentido de plantas), apartamentos y
dependencias de que consta el edificio con especificación de los linderos de los
apartamentos y locales; B) La descripción de las cosas comunes generales del edificio y
de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de
cuáles son esos apartamentos; C) La indicación precisa del destino dado al edificio
(vivienda, oficinas, locales comerciales, etc., o combinación de estos usos), y D) El valor
que se le da al edificio y el que se atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y
otras partes del edificio susceptibles de enajenación separada, fijándose de acuerdo
con tales valores “el porcentaje” que tendrán los propietarios sobre las cosas comunes
y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble. Por
último, como el Documento de Condominio debe ser
29. 29. 29 registrado, es necesario incluir las menciones que se exigen de manera general
en todos los documentos registrados (C.C., Art. 1.914). 3° Menciones relativas a la
situación jurídica del inmueble Exige también la Ley dos menciones relativas a la
situación jurídica del inmueble para que los eventuales compradores tengan acceso a
 una razonable información al respecto. Tales menciones son: A) La indicación de los
títulos inmediatos de adquisición, y B) La indicación de los gravámenes que existan
sobre el inmueble. Dado nuestro sistema de notas marginales, al conocerse los títulos
inmediatos de adquisición es posible remontarse a los anteriores cuando se estime
prudente. 4° Otras circunstancias Por último, la Ley expresa que el documento
“contendrá... cual- quiera otra circunstancia que interese hacer constar”. El hecho de
que esta última frase esté regida por un verbo que tiene significado imperativo parece
indicar que no se trata simplemente de dejar abierta la puerta a la posibilidad de
agregar menciones facultativas sino de establecer la obligación de mencionar esas
otras circunstancias genéricamente definidas (“que interese hacer constar”).
30. 30. 30 Pero naturalmente, ello obliga a establecer el criterio para determi- nar cuáles
son esas otras circunstancias “que interese hacer constar”, y que por lo tanto deben
incluirse en el Documento de Condominio. A tal respecto creemos que el deseo del
legislador es que se mencione cualquier otra circunstancia que de acuerdo con las
reglas generales de la vida o la experiencia de los negocios, pueda mover a un
adquirente potencial a no adquirir o a ofrecer un precio menor. Permítasenos observar
que el criterio propuesto no atiende a las peculiaridades subjetivas de cada
adquirente, sino que se refiere a un patrón objetivo de “adquirente normal”. Desde
luego nada impide que, a esas otras circunstancias de obli- gatoria mención, se
agreguen otras, que son facultativas para los inte- resados.
31. 31. 31 LA ADMINISTRACIÓN DE MULTIPROPIEDAD -TORRES- 15 La administración gira
en torno a los acuerdos de los propietarios y de las decisiones de la Junta de
Condominio y del Administrador sin perjuicio de que excepcionalmente pueda tornar
decisiones un solo pro- pietario. La Junta de condominio 1° Necesidad y constitución
original Este órgano de la administración es “de obligatorio funcionamiento en todos
los edificios regulados” por LP.H. y deberá constituirse en un plazo no mayor de 60
días “luego de haberse protocolizado la venta” del 75% de los apartamentos y locales
(LP,H., art. 18, ap. 1°). 2° Integración, designación y período La Junta deberá estar
integrada por lo menos por tres miembros principales y tres suplentes que llenarán sus
faltas en el orden de elec- ción; será designada por la Asamblea de Copropietarios y
sus
32. 32. 32 integrantes durarán 1 año en el ejercicio de sus funciones pudiendo ser
reelectos (LP.H., Art. 18, encab.). La ley sólo exige expresamente que los 3 principales
sean copropietarios (L.P.H., Art. 18, encab.); pero es lógico pensar que también deban
serio sus suplentes. La Junta elegirá de su seno un Presidente (L.P.H., Art 18, encab.) y
tomará sus decisiones por mayoría de votos (L. P. H., art. 18, ap. 1°). 3° Atribuciones La
Junta “tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la administración que
establezca el Reglamento de la presente Ley” (L.P.H., Art. 18, ap. 2°): pero debe
recordarse que la propia Ley prevé expresamente que el Reglamento de Condominio
le señale las atribuciones que crea conveniente (L.P.H., arto 26, ap. 2° num. 1°) Y que
con mayor razón puede hacerla el Documento de Condominio. Por lo demás, el
legislador dispuso también que “en todo caso” la Junta tenga las siguientes
atribuciones: A) Convocar en caso de urgencia la Asamblea de los Copropietarios; B)
Proponer a la Asamblea de los Copropietarios la destitución del Administrador,
atribución que Junto con la anterior permite que los propietarios ejerzan
efectivamente su supremacía sobre
33. 33. 33 el Administrador; C) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la
Asamblea de los Copropietarios no hubiere procedido a designarlo; D) Velar por el uso
que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria; y
E) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador. El
Administrador -VARELA- 16 1° Necesidad y unicidad El conjunto de las disposiciones de
la Ley vigente y el contraste entre ellas y el texto claramente supletorio del arto 17 de
 la Ley de 1958, revelan que hoy en día es legalmente obligatorio que todo edificio
sometido al régimen de propiedad horizontal tenga Administrador. Por lo demás,
también el conjunto de las disposiciones de la Ley parece indicar que ésta no concibe
sino la existencia de un administrador Único sin que prevea la manera de llenar sus
faltas en general.
34. 34. 34 2° Designación y período A) “Inicialmente” el Administrador puede ser
“contratado” por el propietario del inmueble; pero dicho Administrador debe ser
reelegido o revocado por la Asamblea de Copropietarios en la oportunidad de designar
la primera Junta de Condominio (LP.H., Art. 19, ap. últ.). B) Salvo la excepción indicada,
designará al Administrador la Asamblea de los Propietarios por mayoría de votos y si
no lo hiciere oportunamente, lo hará el Juez de Distrito o Departamento a solicitud de
uno o más de los propietarios (LPH. Art. 19, encab). La Asamblea puede designar a
cualquier persona natural o jurídica, la cual es reelegible: pero el Juez, en su caso, debe
designar "preferentemente" alguno de los propietarios (LP.H. Art 19, encab.) El
período del Administrador es de 1 año sin perjuicio de que la Asamblea lo revoque en
cualquier momento (LP.H., Art. 19, encab.), o lo destituya por incumplimiento de sus
obligaciones legales (L.P.H., arto 20). EL TIEMPO COMPARTIDO -MARTÍNEZ- 17 Una
vacación de tiempo compartido es una forma de propiedad de vacaciones. En lugar de
comprar una propiedad vacacional que tal vez no pueda ser utilizada durante todo el
año, el tiempo compartido
35. 35. 35 permite a las familias comprar una propiedad vacacional que será utilizada sólo
durante la parte del año que le resulte más conveniente al comprador. La importancia
de esa institución movió a nuestro legislador a dictar una ley especial en la materia: “la
Ley que Regula y Fomenta la Multipropiedad y el Tiempo Compartido” (G.O. N° 5022
Extraordinario del 18 de noviembre de 1995), que a Su vez fue reglamentada por el
Ejecutivo (G.O. N° 35.996 del 9 de julio de 1996). Concepto y Clasificación Legal de la
multipropiedad y el tiempo compartido Por otra parte, el “tiempo compartido” es el
derecho de uso y disfrute de una unidad vacacional o recreacional de carácter
turístico, conjuntamente con los bienes muebles que en ella se encuentren así como
las instalaciones, áreas, construcciones y servicios comunes conexos del respectivo
desarrollo inmobiliario, siempre y cuando este derecho se limite a un número
determinado de días y semanas por un número específico de años con sujeción a los
términos del respectivo contrato (art. 2°, lit. b). A su vez el derecho al tiempo
compartido es clasificado por la ley según la individualización o no de la unidad
residencial sobre la cual recae y según la identificación del tiempo de goce y disfrute.
Así, el artículo 31 distingue cuatro clases de tiempo compartido:
36. 36. 36 A) “Tiempo compartido fijo” cuando el derecho de uso y disfrute recae en una
misma unidad residencial turística en la misma semana o semanas de cada año. B)
“Flotante” cuando se tiene el derecho de disfrutar de la misma unidad residencial
turística, dentro de ciertas temporadas o estaciones del año, cuya determinación se
hace periódicamente de acuerdo a procedimientos objetivos. C) “Sobre espacio
flotante” cuando se tiene el derecho de disfrute de una unidad residencial turística o
vacacional con características precisas, pero cuya determinación se hará según la
disponibilidad y mediante procedimientos objetivos; y D) “Mixto” cuando el derecho
responde al concepto de “sobre espacio flotante” con la peculiaridad adicional de que
el disfrute de la semana o semanas puede fraccionarse en días no continuos.
37. 37. 37 ANÁLISIS DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL - FIGUEROA- 18 En Venezuela,
el sistema de derecho de Propiedad Horizontal se constituye por medio de la Ley y
nace por decisión del Propietario o de los Propietarios de un inmueble, de destinarlo a
la venta de apartamentos o locales. Esta decisión debe ser expresada en forma
auténtica y con el Registro del Documento de Condominio, por ante la Oficina
Subalterna de Registro correspondiente. Su regulación data del 10 de junio de 1957,
 con la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal por apartamento.
Posteriormente se promulgó en 1958 la Ley de Propiedad Horizontal, la cual fue
reformada en fecha 26 de septiembre de 1978 y 18 de agosto de 1983. Esta última,
publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 3.241 la cual rige hoy en día. La
definición originaria de la propiedad horizontal, la encontramos en el art.396 del
Código Civil. En el mismo queda claro lo descrito anteriormente así como los siguientes
puntos:
38. 38. 38 Las partes en copropiedad no pueden ser segregadas, vendidas o embargadas
por separado, y se transmiten conjuntamente con el elemento privativo al que son
anejas. Sobre esto cabe matizar que, en última instancia, cabe hacerlo con el acuerdo
unánime de los propietarios, el respeto a la Ley de Propiedad Horizontal y a la
normativa urbanística. El Código Civil entiende que debe haber regulación específica. Y
ahí tenemos la Ley de Propiedad Horizontal, que regula todo lo relativo a este tipo de
copropiedad. La Propiedad Horizontal nace desde el momento en que se constituye
dicho régimen para un edificio, cosa quien se hace generalmente en escritura pública
para poder tener acceso al Registro de la Propiedad. Junto a dicha Constitución, se
otorgaran también los Estatutos, que contendrán las reglas para el ejercicio de los
derechos de propiedad (ojo, que puede haber fuertes limitaciones al derecho de
propiedad), así como todo lo relativo a gobierno del edificio, gastos, conservación,
entre otros. A cada piso, a cada local, se le asigna una cuota de participación en el
inmueble. Dicha cuota supone en que % participa el propietario en los elementos
comunes del edificio. Dicha cuota se establece partiendo de los metros útiles del piso o
local en relación con los del inmueble, pero también se tiene en cuenta su ubicación,
su uso, entre otros…Es clave dicha cuota, ya que determinara, con posibles
modificaciones, la
39. 39. 39 contribución en los gastos comunes del edificio, así como otorgará un voto
ponderado en las Junta de Propietarios. Y es que la Comunidad de Propietarios se
organiza a través de un órgano, la Junta de Propietarios, donde se toman las
decisiones que afectan la vida de comunidad (art. 13 LPH), que se reúne una vez al año
como mínimo para aprobar los Presupuestos, sin perjuicio de otras posibles
convocatorias. En dicha Junta se designa igualmente al Presidente, que es el
representante legal de la Comunidad. En la teoría, sería auxiliado por otro cargo, el
Secretario, que se encargaría de las actas y certificados, pero que en la práctica ha
venido ser sustituido por la figura profesional y externa del Administrador de Fincas. El
artículo 24 de la LPH establece la existencia de complejos inmobiliarios, de
Comunidades de Propietarios de Chalets, o de Naves Industriales, donde la Propiedad
Horizontal, en vez de distribuirse en vertical lo hace, precisamente en horizontal, con
elementos comunes interiores (jardines, telecomunicaciones, edificaciones, entre
otros) de uso común para los distintos propietarios. Según el Ordenamiento Normativo
Vigente, son cosas comunes a todos los apartamentos (Art. 5 Ley de Política
Habitacional): La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del
correspondiente permiso de construcción; Los cimientos, paredes maestras,
estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida
y comunicaciones; Las azoteas, patios o
40. 40. 40 jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través
de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de
éste; Los sótanos, salvo los apartamentos y locales que en ellos se hubieren construido
de conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos sótanos hubieren
puestos de estacionamiento, depósitos o maleteros se aplicarán las disposiciones
especiales relativas a los mismos; Los locales destinados a la administración, vigilancia
o alojamiento de porteros o encargados del inmueble; Los locales y obras de
seguridad, deportivas de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras
 semejantes; Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz,
gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisterna, tanques y bombas de agua y demás
similares; Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos,
instalaciones y equipos existentes para el beneficio común; También los puestos de
estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio.
Este debe asignar, por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los
apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no
podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o
local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes
indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios,
y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser
enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de
41. 41. 41 apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados
como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante reglamento
especial, podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo, en
determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo
urbano así lo justifiquen. Los maleteros y depósitos en general que sean declarados
como tales en el documento de condominio. Este puede asignar uno o más maleteros
o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de
ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un
apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el
respectivo apartamento o local; Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias
para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o
para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales; Serán
asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se
indiquen como tales en el documento de condominio, y en particular los
apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o estacionamientos rentables, si
los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes. Su
régimen incluye tanto la normativa que rige para la compraventa de apartamentos o
locales comerciales en Propiedad
42. 42. 42 Horizontal como las disposiciones relativas a la constitución del Documento de
Condominio y la administración de las cosas comunes.