REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA

Y COMÚN

Abog. Carmen Giuliana Vilchez Paredes

1
ELEMENTOS CONFIGURADORES:

Edificación o conjunto de edificaciones integrados por secciones de dominio

exclusivo

Que, en la mencionada edificación o conjunto de edificaciones coexistan bienes de

dominio común y servicios comunes.

Que, las secciones de dominio exclusivo pertenezcan a diferentes propietarios.

 NORMATIVA APLICABLE
• LEY 27157
• DS 035-2006-VIVIENDA

• Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN

• REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS

• Ley 30830: Publicada del 27 de julio del 2018

- Ampliación del plazo de regularización: Las edificaciones que hayan sido construidas sin
licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica,
independización y/o reglamento interno, podrán regularizar siempre que hayan sido
ejecutadas hasta el 31 de diciembre del 2016.
Art. 3 de la Ley 30830
 CLASES DE REGIMEN DE REGLAMENTO INTERNO

Artículo 38 de la Ley 27157.- De los regímenes Los propietarios pueden

elegir entre regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común o
independización y copropiedad. Esta opción debe constar en el
Formulario Único Oficial y debe inscribirse en el Registro
correspondiente.
 CLASES DE REGIMEN DE REGLAMENTO INTERNO

Opción de régimen
Al momento de solicitar la inscripción del Reglamento Interno, el o los
propietarios de las secciones exclusivas deberán optar entre los regímenes
siguientes:

a) Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.

b) Independización y Copropiedad.

Ambos regímenes podrán coexistir en una misma unidad inmobiliaria, por

bloques o sectores.
Base Legal: Artículo 127 del Reglamento de la Ley 27157
 REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN

Concepto
Es el régimen jurídico que supone la existencia
de una edificación o conjunto de edificaciones
integradas por secciones inmobiliarias de
dominio exclusivo, pertenecientes a distintos
propietarios, y bienes y servicios de dominio
común. Cuentan con un Reglamento Interno y
una Junta de Propietarios.

Es obligatorio en edificios de departamentos de

uso residencial, comercial, industrial o mixto

Base Legal: Artículo 129 del Reglamento de la

Ley 27157
 REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN

Participación en la propiedad de los bienes

comunes
La participación en los bienes comunes, es un
derecho accesorio a cada unidad o sección de
uso exclusivo y corresponde ejercerlo al
propietario de la misma. El porcentaje es
determinado en el Reglamento Interno, y se
establecerá atendiendo a criterios razonables,
como el área ocupada de las secciones
exclusivas, la ubicación de éstas, los usos a los
que están destinadas, etc.

Base Legal: Artículo 130 del Reglamento de la

Ley 27157
 REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN

Bienes comunes intransferibles

Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario establecido en
el Reglamento Interno:
a) El terreno sobre el que está construida la edificación que tiene dos o más
secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre él se constituya derecho
de superficie.
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y
demás elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la
edificación, siempre que sirvan a dos o más secciones.
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porterías, áreas destinadas a la
instalación de equipos y en general, vías y áreas de circulación común.
d) Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una sección de
propiedad exclusiva.
 REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN

Bienes comunes intransferibles

Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario establecido en el
reglamento interno:

e) Los sistemas de instalaciones para agua, desagüe, electricidad, eliminación

de basura y otros servicios que no estén destinados a una sección en
particular.
f) Los patios, pozos de luz, ductos de ventilación o de instalaciones, salvo los
propios de una sección de propiedad exclusiva.
g) Los estacionamientos exigidos reglamentariamente.
h) Aquellos que se señalen como tales en el Reglamento Interno.

Base Legal: Artículo 134 del Reglamento de la Ley 27157

 REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN

Actos de disposición de bienes comunes

La transferencia, gravamen, cesión en uso o la celebración de cualquier otro acto o contrato que
importe disposición o limitación de uso de los bienes comunes susceptibles de ser transferidos,
deberá ser autorizada por la Junta de Propietarios mediante acuerdo adoptado con el voto
conforme de cuando menos las dos terceras partes de los propietarios de las secciones de propiedad
exclusiva.

Dicha autorización será otorgada, siempre que los actos mencionados en el primer párrafo no
contravengan los parámetros urbanísticos y edificatorios, y las normas de edificación vigentes, ni se
perjudique las condiciones de seguridad y funcionalidad de la edificación, ni se afecte los derechos
de las secciones de propiedad exclusiva o de terceros.

Base Legal: Artículo 135 del Reglamento de la Ley 27157

 REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN

Usos
Las secciones de propiedad exclusiva podrán destinarse a cualquier uso permitido por
las normas vigentes, salvo las limitaciones que se establezcan en el Reglamento
Interno.

Transferencia
La transferencia de la sección inmobiliaria de propiedad exclusiva incluye todos los
bienes que la conforman, la participación en los bienes de propiedad común y los
derechos de uso, tránsito o servidumbres que la afecten, los que son inseparables de
la misma.

Base Legal: Artículo 131 y 132 del Reglamento de la Ley 27157

 El régimen de Independización y Copropiedad

Concepto.- El régimen de Independización y Copropiedad supone la existencia de

unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y
bienes de uso común, sujetas al régimen de copropiedad regulado en el Código Civil.

Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el

terreno que ocupa cada una.

Sólo se puede optar por este régimen en el caso de las Unidades Inmobiliarias
mencionadas en los incisos b) (Quintas), c) (casas en copropiedad), d) (Centros y galerías
comerciales o campos feriales) y e) (Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes)
del Art. 126 del Reglamento, siempre que estén conformadas por secciones de un solo
piso o que, de contar con más de un piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos
superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la
sección.

Base Legal: Artículo 128 del Reglamento de la Ley 27157

 CONTENIDO DEL REGLAMENTO INTERNO

El Reglamento Interno deberá contener, obligatoriamente, lo siguiente:

a) La determinación de la unidad inmobiliaria matriz y la relación de las secciones de

propiedad exclusiva, señalando sus áreas, numeración y el uso al que deberá estar
destinada cada una de ellas (vivienda, comercio, industria, oficina, estacionamiento u
otros; así como de los bienes comunes que la conforman, precisando, de ser el caso, los
que se califiquen como intransferibles,
b) Los derechos y obligaciones de los propietarios.
c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de los
bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva.
d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser el
caso.
e) La relación de los servicios comunes.
 CONTENIDO DEL REGLAMENTO INTERNO

El Reglamento Interno deberá contener, obligatoriamente, lo siguiente:

f) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los bienes
comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el propietario
promotor.
g) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario en los gastos
comunes, los cuales serán iguales a los de participación en la propiedad de los bienes
comunes, salvo que se adopte un criterio distinto.
h) El régimen de la Junta de Propietarios, sus órganos de administración y las facultades,
responsabilidades y atribuciones que se les confiere.
i) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones,
acuerdos, funciones y demás, de la Junta de Propietarios
j) Cualquier otro acuerdo o pacto lícito que sus otorgantes deseen incluir.

Base Legal: Artículo 153 del Reglamento de la Ley 27157

 Los “aires”
• Los “aires” pueden ser definidos como el techo del último piso de una edificación sujeta
al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.
• Son comunes, salvo que en los “títulos de propiedad” se establezca lo contrario. (Art. 40
literal h) Ley 27157).

• La directiva Resolución 340-2008-SUNARP/SN, varía el concepto tradicional recogido en

la Ley: “Facultad que se concede a una persona a fin de sobreelevar una edificación”
“construir plantas adicionales a las existentes”.
• Las unidades inmobiliarias se pueden proyectar en forma vertical inclusive sobre donde
no existe techo. (Exposición de Motivos de la directiva)
 Los “aires”

• Pueden ser definidos

como el techo del
último piso de una
edificación sujeta al
régimen de propiedad
exclusiva y propiedad
común.
• (Art. 40 literal h) Ley 27157).
 Naturaleza Jurídica De Los
“Aires”
• Se reputan zonas comunes, salvo precisión contrario del
reglamento.

• Si en el reglamento interno se le considera como sección de

propiedad exclusiva, debe asignársele porcentaje de
participación y tener cuando menos proyectada un área de
acceso. (Art. 45 del RIRP y 5.5 de la Directiva).

• Puede quedar en la partida matriz si el reglamento interno

así lo establece. (Art. 5.5 Directiva)
Precisión de la naturaleza
jurídica de los “aires”
• La omisión de señalar en el reglamento interno que
los “aires” son propios, puede ser aclarada
mediante el voto favorable de las 2/3 de los
porcentajes de participación.

• Si en el reglamento se estipuló expresamente que

los “aires” son comunes, debe seguirse el
procedimiento para la transferencia de bienes
comunes.
• Art. 5.7 Directiva.
 Inscripción y Transferencia de Aires
5.5. y 5.6 de la Directiva

• Por reglamento Interno

• Puede establecerse reserva de aires,sin independización.
• La venta o cualquier acto se efectúa siempre que se constituya
reglamento interno,con planos y memoria descriptiva. (Antes se
aceptaba la reserva de aires aún sin reglamento interno, en la escritura
de transferencia del inmueble)
 Extensión De Las Unidades De
Propiedad Exclusiva
(5.9 De La Directiva)
• Puede extenderse al área y al espacio vacío (pozo de luz) que
corresponda a la planta en que se encuentre según la proyección
vertical)
• La extensión y ámbito de la propiedad privada se adquiere con
independencia de los límites impuestos por la zonificación.
• El muro circundante de la edificación o el suelo se considera zona
común esencial sin que sobre ello proceda la desafectación
 Precedente de observancia
obligatoria
• Exigibilidad de la adecuación del reglamento interno inscrito
• adecuación de los Reglamentos Internos vigentes a la fecha de
La
publicación de la Ley Nº 27157 constituye un acto obligatorio, siendo
exigible en la oportunidad que se presente al Registro Público la solicitud
de inscripción de algún acto que modifique el Reglamento Interno
primigenio.
• X Pleno del TR
Pluralidad de reglamentos
internos
• “En todos los casos se puede otorgar más de un
reglamento interno y conformar la respectiva junta
de propietarios por áreas físicamente determinables,
que comprendan un conjunto de unidades, si así lo
acuerdan la mayoría simple del total de propietarios.
(...)
• La conformación, funciones, mecanismos de
coordinación entre juntas y demás aspectos
concernientes, será fijados en el reglamento interno
general”.
• Art. 45 Ley 27157
 Jurisprudencia
429-2006-SUNARP-TR-L
- La relación entre el reglamento interno de
cada sector y el reglamento interno general es
de subordinación del primero al segundo.
- Para que la edificación se divida en sectores,
debe adoptar dicho acuerdo la mayoría de los
propietarios de toda la edificación. Es la
mayoría de propietarios de toda la edificación
la que determina el número de sectores, la
ubicación de cada sector y los bienes comunes
de la edificación en su conjunto.
- Por lo tanto, para registrar un reglamento
interno de cada sector o bloque se requiere
que previa o simultáneamente se registre el
reglamento interno general de toda la
edificación.
Resolución : 142-2020-SUNARP-TR-L de 15/01/2020
Sumilla : DERECHO DE SOBREELEVACIÓN ¿El derecho
de sobreelevación reconocido en el reglamento
interno, confiere la facultad de construir plantas
adicionales a las ya existentes de una edificación o
sobre el suelo de un terreno sin construir, teniendo en
cuenta los límites establecidos por ley
Resolución : 125-2020-SUNARP-TR-L de 15/01/2020
Tribunal : LIMA
Sumilla : SOBREELEVACIÓN La sobreelevación es el
derecho o facultad que se reconoce a una persona
para construir plantas adicionales a las ya existentes
de una edificación o sobre el suelo de un terreno sin
construir, no correspondiendo, entonces, asignarle
área ocupada
Resolución : 3139-2018-SUNARP-TR-L de 27/12/2018
Tribunal : LIMA
Sumilla : SOBREELEVACIÓN Derecho o facultad que
se reconoce a una persona para construir plantas
adicionales a las ya existentes de una edificación o
sobre el suelo de un terreno sin construir, sea que el
dueño del terreno sea la misma persona u otra
diferente. Salvo disposición distinta del Reglamento
Interno, el titular del último nivel de la edificación:
azotea, adquiere la facultad de sobreelevar que
implica el derecho de construir más pisos o niveles,
teniendo en cuenta los límites establecidos por los
parámetros urbanísticos, por el reglamento interno o
la municipalidad respectiva, según corresponda.
 JUNTA DE PROPIETARIOS

Es la reunión de todos los propietarios de secciones exclusivas, se

constituye al otorgamiento del reglamento interno.

Se inscribirá en la partida matriz, la Junta de Propietarios y la designación

de su presidente que conste en dicho reglamento.

Ello quiere decir que la Junta de Propietarios se constituye por Ley, es

decir cuando se inscribe el Reglamento Interno simultáneamente se
inscribe la Junta de Propietarios que es distinto a la inscripción de la
elección del presidente o de la junta directiva en su caso.
27
 ELECCION DE JUNTA DIRECTIVA

La elección del Presidente será obligatoria en el caso que exista pluralidad

de propietarios conforme lo señala Artículo 145 del Reglamento de la Ley
27157.- La Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios
de las secciones de Propiedad Exclusiva de la edificación y tiene la
representación conjunta de éstos.

La Junta de Propietarios, se constituye plenamente al otorgamiento del

Reglamento Interno, el cual contendrá obligatoriamente la nominación del
Presidente si existiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el
Reglamento. Su inscripción se efectúa en el Registro de Propiedad
Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en la que corresponde a
los bienes comunes.

28
 ELECCION DE JUNTA DIRECTIVA

Se entiende que un propietario puede ser representado por otro

en una sesión de junta de propietarios correspondiendo al
presidente de la sesión la verificación de dicha representación,
no existiendo inconveniente para que un cónyuge represente al
otro en la sesión.

Conforme a la citada norma resulta facultativa la nominación del

presidente cuando no exista pluralidad de propietarios.

Problema: Se elige al representante de la persona jurídica o al

representado de la persona natural o a alguien inasistente a la
reunión. También se pide la inscripción de facultades al
presidente. 29
 ELECCION DE JUNTA DIRECTIVA

Pero puede haber casos en que la elección del presidente no se realiza

con reglamento interno sino con posterioridad, en dicho caso deberá
cumplirse lo señalado en el Artículo 87 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios: Son inscribibles en la partida matriz de la
edificación el acto de constitución de la junta de propietarios, la
designación del Presidente y, en su caso, de la junta directiva, en mérito
al Reglamento Interno. La designación del Presidente o de la junta
directiva efectuadas con posterioridad se inscribirán en mérito de la
copia certificada del Acta de la Junta de Propietarios en el que
conste el acuerdo adoptado con las formalidades establecidas en el
30
Reglamento Interno.
 CONVOCATORIA

Art. 87 del RIRP

Cuando el Reglamento Interno no haya previsto la convocatoria para la

designación del primer Presidente, ésta será efectuada:

1.- Por el propietario constructor

2.- Por los propietarios que representen cuando menos el 25% de las
participaciones en las áreas y bienes comunes.

3.- El último presidente inscrito cuando el reglamento interno señale que su

mandato continúa vigente mientras no se designe otro presidente.

4.- El último presidente inscrito así su mandato haya vencido y el reglamento

no señale que su mandato continúa vigente.
31
 CONVOCATORIA

La convocatoria a junta de propietarios se acreditará mediante la

presentación de los documentos previstos en el Reglamento Interno o, en su
defecto, los señalados en el artículo 146 del Reglamento de la Ley No.
27157. También podrá acreditarse mediante la presentación de la constancia
formulada por el Presidente, en la que se consignará sus datos de
identificación, domicilio y firma certificada notarialmente, así como su
declaración en el sentido que todos los propietarios fueron convocados
conforme al Reglamento Interno.

Es decir en dicho caso deberá efectuarse una sesión de junta de propietarios

lo cual deberá constar en un acta debidamente legalizada ante Notario, y se
presentará al Registro de Predios copia certificada en el que conste el
acuerdo adoptado con las formalidades establecidas en el Reglamento
Interno.

32
 CONVOCATORIA

También se permite el uso de la constancia de convocatoria que deberá tener

certificación de firma ante notario por el convocante y tienen el carácter de
declaración jurada conforme la regla establecida en el Artículo 16 del Reglamento de
Personas Jurídicas que señala: Constancias.- Las constancias previstas en este
Reglamento se presentarán en original o insertas en instrumento público protocolar.

Las constancias indicarán el nombre completo, documento de identidad y

domicilio del declarante. Su contenido debe ceñirse en cada caso a lo prescrito en
este Reglamento y se presentarán con firma certificada por notario, juez de paz
cuando se encuentre autorizado legalmente, fedatario de algún órgano
desconcentrado de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, cónsul
peruano, autoridad extranjera competente u otra persona autorizada legalmente para
certificar firmas.
Las constancias previstas por este Reglamento tienen el carácter de
declaración jurada y son de responsabilidad de quienes las expiden.
Problema: No firman los convocantes, sino los autorizados por la asamblea, no
firman todos los copropietarios.
33
 CONVOCATORIA
Ocurre también que en el caso de vencimiento del periodo del presidente, la convocatoria
pueda ser efectuada por este último, siempre que esté señalado en el Reglamento Interno que
el presidente continúa sus funciones hasta que se designe un nuevo presidente, dicha cláusula
es relevante porque evita la problemática para efectuar la convocatoria, en caso contrario
deberá efectuarla los propietarios que representen al menos 25% de participaciones, que
deberá ser acreditada por esquelas o constancia pero con certificación de firma de los
convocantes.

Con relación a las constancias de convocatoria cabe señalar que en concordancia con el último
párrafo del Art. 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, deben ser
presentadas en original, con firmas certificadas ante notario o autenticadas ante fedatario, tal
como lo señala el Tribunal Registral en la Resolución N° 843-2015-SUNARP-TR-L de
30/04/2015: CONSTANCIAS DE CONVOCATORIA A SESIÓN DE JUNTA DE PROPIETARIOS
Las constancias de convocatoria a sesión de junta de propietarios deben presentarse en
original con firmas certificadas por notario o autenticadas por fedatario, o estar insertas
en un instrumento público protocolar. Las copias certificadas por notario de las
constancias no cumplen la formalidad señalada.
Por lo que no se admitirá copia certificada del acta en la que conste insertada la constancia de
convocatoria.
34
 CONVOCATORIA

Es de suma importancia la designación del presidente de la junta de propietarios, para efectuar

la convocatoria y celebrarse la asamblea de la junta de propietarios, se ha visto que en la
mayoría de ocasiones no consta dicha designación, estando ante una situación de acefalía,
ante ello resulta aplicable el acuerdo adoptado en el LXXX Pleno del Tribunal Registral que
señala: La convocatoria a sesión de junta de propietarios solamente puede ser efectuada por el
presidente o por el designado por el Reglamento Interno. Excepcionalmente pueden convocar
los propietarios que representen al menos 25% de participaciones cuando se acredite ante el
Registro la acefalía o ausencia definitiva del designado para ello.

CXXXIX PLENO
Sesión ordinaria modalidad presencial realizada el día 28 de diciembre de 2015.
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 17 de febrero de 2016.
CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS
“El último presidente inscrito de la Junta de Propietarios con período de funciones vencido
también está legitimado para convocar a Junta de Propietarios con la finalidad de elegir al
nuevo presidente o directiva.”
Criterio adoptado en la Resolución Nº 2485-2014-SUNARP-TR-L del 31/12/2014. 35
 CONVOCATORIA

XIX PLENO
Sesión ordinaria realizada los días 3 y 4 de agosto de 2006.

ACREDITACIÓN DE CONVOCATORIA DE JUNTA DE

PROPIETARIOS
“La convocatoria a sesiones de junta de propietarios podrá
acreditarse mediante el empleo de la declaración jurada regulada
en el artículo 2 de la Resolución Nº 331-2001-SUNARP-SN”.

36
 CONVOCATORIA

PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA APROBADO

EN LA SESIÓN ORDINARIA DEL CENTÉSIMO TRIGÉSIMO
NOVENO PLENO DEL TRIBUNAL REGISTRAL DE LA SUNARP
(PUBLICADO EL 17/02/2016)

“SUMILLA: CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS

El último presidente inscrito de la Junta de Propietarios con periodo
de funciones vencido también está legitimado para convocar a
Junta de Propietarios con la finalidad de elegir al nuevo presidente o
directiva. Criterio sustentado en la Resolución Nº 2485-2014-
SUNARP-TR-L del 31.12.2014.

37
 CONVOCATORIA
CLV PLENO
Sesión ordinaria modalidad presencial realizada el día 26 de agosto de 2016.
Publicado en el diario El Peruano el 07.10.2016.
2. CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS POR EL 25% DE
PARTICIPACIONES.
“Cuando no existe Presidente de la Junta de Propietarios inscrito o ha vencido
el mandato del Presidente inscrito, la convocatoria a Junta de Propietarios
podrá ser efectuada por propietarios que representen el 25% de
participaciones sobre los bienes comunes, para tratar cualquier materia que se
señale en la convocatoria.
Ello es también aplicable cuando existe presidente inscrito con período de
funciones vigente, y el 25% de propietarios convoca acreditándose la muerte,
renuncia o incapacidad del presidente.”
38
Criterio sustentado en la Resolución n.º 380-2015-SUNARP-TR-L del
 CONVOCATORIA
CXCIII PLENO
Sesión ordinaria modalidad presencial realizada el día 29 de agosto de
2018.
Publicado en el diario oficial El Peruano el 13.10.2018
REPRESENTACIÓN PARA CONVOCAR A JUNTA DE PROPIETARIOS
En los casos en que la convocatoria a una junta de propietarios sea
efectuada a través de representantes de los titulares que ostentan el
25% de participaciones sobre los bienes comunes de la edificación no
requiere acreditarse dicha representación ante el Registro.
En ese caso bastará que la persona que otorga la declaración jurada de
convocatoria manifieste en dicha declaración que se acreditó la
representación. Criterio sustentado en la Resolución Nº 2027-2018-
39
SUNARP-TR-L del 28.08.2018.
 CONVOCATORIA
CCI PLENO
Sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada el día 15 de noviembre de
2018. Publicado en el diario “El Peruano” el 29.01.2019
TRANSFERENCIA DE SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA DE LA JUNTA DE
PROPIETARIOS
En la transferencia de secciones de propiedad exclusiva, cuyo dominio corresponde a
la Junta de Propietarios, se requiere presentar acta de Junta de Propietarios en la que
conste que el acuerdo de transferencia ha sido aprobado por mayoría calificada de
dos tercios de las participaciones sobre los bienes comunes, además de acreditarse la
convocatoria a la Junta y demás requisitos que establece el artículo 148 del
reglamento de la Ley 27157.
A dicho efecto, en representación de la Junta de Propietarios, otorgará la escritura
pública de transferencia el Presidente de la Junta de Propietarios. La escritura podrá
también ser otorgada por otra persona que haya sido designada por la Junta de
Propietarios 40
 QUORUM

PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

X PLENO SESIÓN ORDINARIA REALIZADA LOS DÍAS 8 Y 9 DE
ABRIL DE 2005. PUBLICADO EN EL DIARIO OFICIAL “EL
PERUANO” EL 9 DE JUNIO DE 2005.

17.- QUÓRUM DE SESIÓN DE JUNTA DE PROPIETARIOS

“Para la determinación del quórum de sesión de junta de
propietarios, deberá considerarse únicamente a los propietarios con
dominio inscrito”.
Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 370-2003-SUNARP-TR-L
del 17 de junio de 2003, Resolución Nº 304-2003-SUNARP-TR-L
del 16 de mayo de 2003 y Nº 097-2004-SUNARP-TR-L del 20 de
febrero de 2004.
41
 CONVOCATORIA

LXXX PLENO (acuerdo plenario)

Sesión ordinaria y presencial realizada los día 15 y 16 de diciembre
de 2011.
CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS
“La convocatoria a sesión de junta de propietarios solamente puede
ser efectuada por el Presidente o por el designado por el
Reglamento Interno. Excepcionalmente pueden convocar los
propietarios que representen al menos 25% de participaciones
cuando se acredite ante el Registro la acefalía o ausencia definitiva
del designado para ello”.

42
 CONTENIDO Y FORMA DEL ACTA.

En el acta de cada sesión, deberá indicarse:

1.- el lugar, fecha y hora en que esta se realizó.

2.- La relación de los propietarios concurrentes, con indicación de sus porcentajes

de participación en los bienes de dominio común.

3.- El nombre de las personas que actuaron como presidente y secretario de la

junta.

43
 CONTENIDO Y FORMA DEL ACTA.

4.-Los puntos de la agenda.

5.- La forma y resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados.

6.- Será firmada por el Presidente y el Secretario designado, o por los miembros de
la directiva si la hubiera, y por todos los participantes en la Junta.

El Reglamento interno podrá contener reglas que faciliten la suscripción del acta.

44
CALIFICACIÓN REGISTRAL DEL ACTA DE LA SESIÓN DE JUNTA DE
JUNTA DE PROPIETARIOS

.
En la calificación registral del acta de la sesión de junta de propietarios debe existir
adecuación con los antecedentes registrales, es decir verificar el número de libro
de actas con el que figura registrado, en caso que sea un nuevo libro de actas el
notario deberá el Notario dejar de dicha circunstancia conforme lo señala el Art. 115
del Decreto Legislativo del Notariado (modificado por el Decreto Legislativo 1232):
Cierre y Apertura de Libros
Para solicitar la certificación de un segundo libro u hojas sueltas, deberá
acreditarse el hecho de haberse concluido el anterior o la presentación de
certificación que demuestre en forma fehaciente su pérdida.
Tratándose de la pérdida del libro de actas de una persona jurídica, se deberá
presentar el acta de sesión del órgano colegiado de administración o el acta de la
junta o asamblea general, en hojas simples, donde se informe de la pérdida del
libro, con la certificación notarial de la firma de cada interviniente en el acuerdo,
debiendo el notario verificar la autenticidad de las firmas.
45
CALIFICACIÓN REGISTRAL DEL ACTA DE LA SESIÓN DE JUNTA DE
JUNTA DE PROPIETARIOS

Es importante la verificación de la adecuación con los antecedentes registrales,

toda vez que en la realidad extraregistral pueden existir juntas directivas paralelas
.
en conflicto que buscan inscribir la elección de su “junta directiva”, dicha regla se
encuentra en el Artículo 10 del Reglamento de Personas Jurídicas que señala.-
Compatibilidad de libros con última inscripción.- El Registrador verificará que
exista compatibilidad entre el libro en el que está asentada el acta cuya
inscripción se solicita y en el que se asentó el acuerdo del mismo órgano que
dio mérito a la última inscripción vinculada, tomando en cuenta para ello, la
fecha de la sesión, el número del libro y los datos de certificación que le
corresponda.

Si en la certificación del libro no consta el número de éste, se presentará

constancia suscrita por el responsable de llevar los libros de la persona
jurídica, en la que se precise dicho dato.

46
CALIFICACIÓN REGISTRAL DEL ACTA DE LA SESIÓN DE JUNTA DE
JUNTA DE PROPIETARIOS

Pero también ocurre que a veces la apertura del libro ante el Notario es posterior a la sesión
de la junta de propietarios en la que se designa a un presidente o junta directiva, en dicho
caso considero que debería seguirse la regla establecida en el Reglamento de Personas
Jurídicas que en su Artículo 7 que señala: Actas insertas en libros.- El Registrador verificará
que las actas en las que obren los acuerdos se encuentren asentadas en el libro u hojas
sueltas de actas certificadas del órgano correspondiente, de conformidad con las
disposiciones legales.

En caso que el acta extendida en hojas simples sea transcrita al libro o a las hojas sueltas de
actas certificadas se requerirá que sea suscrita nuevamente conforme al inciso f) del artículo
13 de este Reglamento.
En caso que el libro u hojas sueltas de actas sean certificados con posterioridad a la
realización de la sesión, deberá indicarse, al adherir o transcribir el acta, la fecha en la
que el acta es adherida o transcrita. En el caso del acta adherida, la indicación deberá
ser suscrita por el presidente del órgano a la fecha en que se adhiere el acta, salvo
disposición legal o estatutaria distinta.

Es decir no es suficiente que se indique que el acta ha sido adherida al libro sino que además
que el presidente deberá indicar la fecha que se adhiere el acta, salvo que una ley o el
Reglamento Interno señale algo distinto.
47
CALIFICACIÓN REGISTRAL DEL ACTA DE LA SESIÓN DE JUNTA DE
JUNTA DE PROPIETARIOS

Otra situación también se presenta cuando no consta en el

Reglamento Interno las atribuciones de los cargos de los
demás miembros de la junta directiva, en cuyo caso se deberá
modificar el Reglamento Interno o efectuar el desistimiento
parcial de la rogatoria.
Problema: Se elige administrador general. Resolución N° 475-2010-SUNARP-TR-L de
31/03/2010.- NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADOR GENERAL. No procede denegar la
inscripción del administrador general de una edificación cuando de la revisión del
reglamento interno se advierte que dicha persona cuenta con facultades de
representación similares a las que le corresponden al presidente de la junta de

.
propietarios

48
 TITULO CONSTITUTIVO
Artículo 86 del RIRP.- Formalidad del reglamento interno
El reglamento interno se inscribirá en mérito a escritura pública o documento
privado con firma certificada por Notario, otorgado por los propietarios o por el
presidente de la junta de propietarios. Cuando es otorgado por este último, se insertará
o acompañará copia certificada del acta de la sesión de junta de propietarios en la que
se aprobó el reglamento interno con el voto favorable de más del 50% de los
propietarios que conforman la edificación, para lo cual el voto se computa por cada
sección de propiedad exclusiva, mientras no se encuentre definido el porcentaje de
participación en las zonas comunes, y las respectivas esquelas de convocatoria o la
constancia otorgada conforme a lo dispuesto en el último párrafo del artículo siguiente.

El reglamento interno presentado adjunto al Formulario Único de Edificaciones

(FUE), requerirá certificación notarial de firmas.

La inscripción de Reglamento Interno solicitada al amparo del literal d) del

artículo 15 del Reglamento de Formalización de la Propiedad en Programas de Vivienda
del Estado, aprobada por Decreto Supremo Nº 010-2000-MTC, se realizará en mérito a
la Resolución del organismo formalizador competente.

Al regularizarse la inscripción de la declaratoria de fábrica en mérito al

Formulario Registral (FOR) a que se refiere la Ley Nº 27157, puede inscribirse también
el reglamento interno, aun cuando quien declare la fábrica sea el único propietario de la
edificación.
 Técnica registral.
Artículo 88 del RIRP.- Independización simultánea de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva
La inscripción del Reglamento Interno conlleva la independización simultánea de
las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva. A dicho efecto, el interesado debe
cumplir, además de los requisitos exigidos para la inscripción de dicho acto, los requeridos
para la independización, salvo en el caso del tercer párrafo del artículo 86, supuesto en el
que bastará que se acompañe a la Resolución correspondiente el plano y memoria
descriptiva aprobados en la misma.

A fin de agilizar la inscripción, se presentará adicionalmente la memoria descriptiva

de la independización en soporte digital. Los Jefes de las Zonas Registrales, de manera
progresiva, establecerán el cumplimiento de lo dispuesto en el presente párrafo.

Independizadas las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, sólo se mantendrán

en la partida matriz las zonas comunes, inscribiéndose en dicha partida el Reglamento
Interno y sus modificaciones, la Junta de Propietarios, la designación del Presidente de ésta
y, en su caso, de la junta directiva, así como las cargas que afecten a toda la edificación.
 Técnica registral.
Artículo 63 del RIRP.- Independización de unidades inmobiliarias sujetas
a los regímenes establecidos en la Ley Nº 27157
Para la independización de unidades inmobiliarias sujetas al régimen
de propiedad exclusiva y propiedad común, o de independización y
copropiedad, se presentarán los siguientes documentos:

a) Reglamento interno;

b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con

firma certificada, en el que se describa el área, linderos y medidas
perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes
comunes regulados por el Reglamento Interno;
 Técnica registral.
c) Plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo
y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma
certificada por notario.

Las unidades inmobiliarias a que se refiere este artículo se inscribirán en

partida especial donde se señale el régimen al que están sujetas,
relacionándolas con la partida matriz. Excepcionalmente y a solicitud del
interesado, se podrá independizar en una misma partida más de una sección
de dominio exclusivo, aun cuando no exista continuidad entre ellas, siempre
que constituyan una unidad funcional.

Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de aires de la

edificación, ésta podrá independizarse como sección de dominio exclusivo
siempre que se le asigne porcentaje de participación de los bienes comunes.
En este caso la independización procederá, siempre que cuente con área
proyectada de acceso.

El Reglamento Interno puede establecer reserva de aires sin independización,

en cuyo caso esta circunstancia consta en asiento específico correspondiente a
la partida registral del predio matriz, o de otra partida vinculada.