CONTRATO DE ARRENDAMIENTO RURAL

Caracterización
El artículo 2º de la Ley 13.246 lo define como aquel por el cual una de las partes se
obliga a conceder el uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades
o pueblos, con destino a la explotación agropecuaria en cualquiera de las especializaciones y
la otra a pagar por ese uso y goce un precio en dinero.
A partir de esta definición, estos contratos se caracterizan por tratarse de un predio
rural y por el destino para la actividad agraria. Con respecto a la primera, el Decreto 8330/63
Reglamentario de la Ley lo determina por exclusión al definir como planta urbana “…el
núcleo de población donde exista edificación y cuyo fraccionamiento se encuentre
efectivamente representado por manzanas y solares o lotes, cuente o no con servicios
municipales y esté o no comprendida dentro de lo que la municipalidad respectiva considere
como ejido del pueblo…”.
En consecuencia, si la actividad agraria se llevara a cabo en un predio que se halle
dentro de la planta urbana, no le será de aplicación la ley, hallándose comprendida en las
disposiciones del Código Civil y de la Ley de Locaciones Urbanas.
Por otra parte, si se tratara de la locación de inmuebles o instalaciones que no sean
urbanas y que no sean destinadas a la explotación agropecuaria, tales como viviendas,
galpones, campos de deportes, estaciones de servicio, etc., se van a regir por las disposiciones
del Código Civil y Comerciasl para las locaciones.
La segunda característica se encuentra dada por el destino del predio, esto es la
actividad agropecuaria en cualquiera de sus especializaciones, hallándose comprendidas en
este concepto y siguiendo la teoría agrobiológica del Dr. Rodolfo Carrera, “aquellos actos
que el hombre realiza en la tierra por medio de una explotación que se cumple a través de
un proceso agrobiológico, con el fin de obtener de ella frutos o productos para consumirlos,
industrializarlos o venderlos en el mercado”1.

Precio

1
CARRERA Rodolfo R., El Problema de la Tierra en el Derecho Agrario”, Editorial Lex, La Plata, 1991, pág. 53.
 El mismo debe consistir en una suma de dinero, de lo contrario, podría constituir o
una convención prohibida como los contratos denominados a kilaje fijo o canadienses,
donde, en los primeros se pacta una cantidad fija de frutos o productos (art. 32, Ley 13.246)
y en los segundos, además de un precio fijo un adicional a establecerse conforme a la cantidad
de frutos obtenidos o a su valor de comercialización.
Por otra parte si consistiera en la entrega de un porcentaje de los frutos, se trataría de
un contrato de aparcería, el que a partir de la sanción de la Ley 13.246 adquiere autonomía.
Asimismo, deberá ser cierto, determinando o determinable, y por aplicación
supletoria del Código Civil y Comercial , que establece en su art. 1133, que el precio será
cierto cuando las partes lo determinaren en una suma o determinable cuando su designación
se deje al arbitrio de una persona o cuando lo sea con referencia a cosa cierta. De esta forma,
a través de la inclusión de una “cláusula mercancía”, basada en un producto determinado,
como por ejemplo soja, maíz, trigo, carne, etc., sirve como pauta para estabilizar el precio a
fin de mantener la equivalencia de las prestaciones originarias.
En relación al precio, la Ley 13.246 en su redacción originaria preveía en el artículo
5º que procedía la revisión del precio cuando “exista un desequilibrio entre el costo de
producción y el valor de los productos obtenidos debido a causas de índole general o
regional…” la que ha sido derogado por la Ley 22.298, por lo que la solución actualmente se
deberá buscar en el Código Civil y Comercial, norma de aplicación supletoria a la que remite
el art. 41 de la ley, siendo entonces de aplicación la teoría de la imprevisión consagrada en
el artículo 1091del mismo, que dispone que “En los contratos bilaterales conmutativos y en
los unilaterales onerosos y conmutativos de ejecución diferida o continuada, si la prestación
a cargo de una de las partes se tornara excesivamente onerosa, por acontecimientos
extraordinarios e imprevisibles, la parte perjudicada podrá demandar la resolución del
contrato...”.
En consecuencia como requisitos para su aplicación se requiere que se trate de
contratos conmutativos, de tracto sucesivo, que la prestación a cargo de una de las partes se
haya tornado excesivamente onerosa, que se haya originado en acontecimientos
extraordinarios e imprevistos y que el perjudicado no haya actuado con culpa o estuviese en
mora, ante este caso la parte afectada podrá demandar la resolución del contrato, la que va a
tener efecto sólo para el futuro.
 Otro instituto contenido en la redacción original era el del artículo 6 que preveía la
remisión proporcional del precio del arrendamiento “…por pérdida total o parcial de
cosechas, en el porcentaje y condiciones que establezca la reglamentación, debido a caso
fortuito o fuerza mayor que implique riesgos no asegurables…”, el que también ha sido
derogado por la Ley 22.298 y que al igual que en el caso anterior la solución se deberá hallar
en el Código Civil para el caso de no haberse expresamente previsto en el contrato.
Cabe entonces señalar que de conformidad a lo previsto en el artículo 1733 del Código
Civil y Comercial el arrendatario podrá exceptuarse del cumplimiento del pago cuando
pruebe que ello resultara por caso fortuito o fuerza mayor, definiendo el primero el artículo
1730 del mismo como aquel “…que no ha podido preverse, o que previsto, no ha podido
evitarse...”.
Ello plantea si ambos conceptos son sinónimos o por el contrario si constituyen
figuras distintas, en el derecho romano caso fortuito se refería a los hechos producidos por la
naturaleza y fuerza mayor a los hechos del hombre, nuestro Código los emplea
indistintamente y a veces en forma conjunta, por lo que ambas situaciones eximen de
responsabilidad sin distinguir entre ambas.
Para ello éstas deben caracterizarse como un hecho imprevisible y que sea irresistible
o inevitable, tal como el caso de una inundación o la caída de granizo, los que si bien pudieron
preverse “…no tiene relevancia si importó una fuerza invencible…”2.
No obstante ello, la misma norma prevé como posibilidad que el deudor pueda haber
tomado a su cargo las consecuencias del caso fortuito o que ese hubiera ocurrido por su culpa
o hubiese ya sido constituido en mora, en atención a ello el arrendatario podrá asumir el
riesgo derivado del caso fortuito ordinario o común, tales como la sequía, el granizo o las
heladas en su condición de empresario, pero no los extraordinarios como cualquier otro fuera
de lo común.

Plazo

2
BORDA Guillermo A., Manual de Obligaciones, Ed. Lexis Nexis Abeledo Perrot, Buenos Aires, 2006, pág. 86.
 El tipo descripto en el art. 2 se complementa con el art. 4 que establece el plazo,
determinando un mínimo de tres años, en consideración al ciclo biológico que rige todo el
proceso productivo y al ciclo económico que debe garantizar al arrendatario su progreso.
Este mismo plazo conforme lo establece el mismo artículo también rige para los
contratos sucesivos que puedan celebrar las mismas partes por el mismo predio, en caso que
no se estableciese o se pactare uno inferior conforme al principio de orden público que impera
en la ley; se entiende por éstos a los que inmediatamente de vencido un contrato de
arrendamiento o aparcería, celebran las mismas partes sobre idéntico inmueble.
Por ello al vencimiento del plazo legal o el pactado por las partes si fuera mayor,
conforme al artículo 20 de la Ley 13.246, el arrendatario debe restituir el predio sin derecho
a ningún plazo suplementario para el desalojo y entrega libre de ocupantes al haber sido
suprimido por la Ley 21.452 la tácita reconducción originariamente regulada en la ley.
En consecuencia, para el supuesto en que el arrendador no requiera la devolución del
predio y el arrendatario continúa con la tenencia del mismo, será de aplicación supletoria el
artículo 1218, CCiv. y Com, el que estatuye que no se juzgará que hay reconducción tácita
sino la continuación de la locación concluida y bajo sus mismos términos hasta que el locador
pida la devolución de la cosa, y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere, aunque el
arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa.
Distinto es el caso en el que se hubiere pactado en el contrato una prórroga optativa
para las partes, lo que no se considera contrato sucesivo y quedará sujeto al plazo que se
estipule.
La ley establece entonces un plazo mínimo de tres años y por aplicación supletoria
del Código Civil y Comercial, el plazo máximo es el de cincuenta años que establece el art.
1197.

Cesión, subarriendo, muerte del arrendatario

La redacción actual del artículo 7 de la Ley 13.246 dada por la Ley 22.298 a diferencia
de la disposición originaria, posibilita la cesión del contrato o el subarriendo del predio
mediando conformidad expresa del arrendador, la que deberá hallarse expresamente prevista
en el contrato o ser manifestada fehacientemente, ya que la regla es la prohibición.
 Ante ello debe señalarse que la cesión conforme a lo previsto en el artículo 1213 del
Código Civil y Comercial consiste en la transmisión de los derechos y obligaciones del
locatario, siéndole aplicable las normas sobre cesión de derechos, en cambio el subarriendo
según el artículo 1214 del mismo constituye una nueva locación, rigiéndose en consecuencia
por la Ley 13.246.
Otro supuesto es si durante la vigencia del contrato se produce el fallecimiento del
arrendatario, los ascendientes, descendientes, cónyuge o colaterales hasta el segundo grado
siempre que hayan participado directamente en la explotación, podrán optar por su
continuación, para lo cual deben notificar fehacientemente al arrendador dentro del plazo de
treinta días a partir del fallecimiento, y a falta de esta notificación pueden ser desalojados del
predio, o por el contrario por la rescisión, aspecto que resalta el carácter intuito personae o
más precisamente intuito familiae de estos contratos posibilitando con ello la continuación
de la empresa familiar agraria.

Obligaciones de las partes

Al ser el contrato de arrendamiento bilateral o sinalagmático, ya que median
prestaciones correlativas que deben ser integramente cumplidas por las partes y de tracto
sucesivo ya que son de carácter continuado, la ley 13.246 en su artículo 18 además de las
obligaciones que se establecen en el Código Civil y Comercial impone obligaciones
específicas a las partes.
En consecuencia al arrendatario se imponente las de: a) destinar el suelo a la
explotación establecida en el contrato con sujeción a las leyes y reglamentos agrícolas y
ganaderos, que son los que constituyen el límite a la autonomía de la voluntad para su
determinación, la que deberá hallarse expresamente prevista en el contrato.
b) Mantener el predio libre de plagas y malezas si lo recibe en esas condiciones o
contribuir con el cincuenta por ciento con el arrendador de los gastos que demande su lucha
si existieran al momento arrendar el predio.
c) Conservar los edificios y demás mejoras, los que deberán entregarse en las mismas
condiciones en que los recibiera, salvo los deterioros ocasionados por el uso normal y el
transcurso del tiempo.
 Un aspecto importante en estos contratos es el relacionado con las mejoras, ya que al
ser suprimido por la Ley 22.298 el régimen especial contenido en el texto originario de la
ley, se rige actualmente por el Código Civil, por lo que deberán ser referidas expresamente a
fin de evitar conflictos.
Lo expresado en párrafo precedente lo es en razón que el art. 1211, CCiv., sienta el
principio general por el que no existiendo prohibición en el contrato el locatario puede, sin
autorización especial del locador, hacer las mejoras que tuviere a bien para su utilidad y
comodidad, siempre que no altere su forma y no haya sido citado para la restitución de la
cosa, por lo que, si no es el caso de reparaciones o mejoras urgentes el locatario no puede
realizar ninguna mejora cuando exista prohibición para ello.
En este sentido, cabe señalar que, conforme al art. 751, CCiv., mejoras necesarias
son aquellas sin las cuales la cosa no podría ser conservada, útiles no sólo las indispensables
para la conservación de la cosa, sino también las que sean de manifiesto provecho para
cualquier poseedor y voluntarias las de mero lujo o recreo, o de exclusiva utilidad para el
que las hizo.
A las obligaciones descriptas deben también sumarse las contenidas en el Código
Civil, que establece el pago del precio en el plazo convenido contenida en el artículo 1208 y
devolver la cosa una vez finalizado el plazo del contrato, ya sea el legal o el convenido por
las partes si fuera mayor.
Al arrendador la Ley le impone específicamente las de: a) contribuir con el cincuenta
por ciento con el arrendatario de los gastos que demande su lucha si existieran al momento
arrendar el predio.
b) Cuando el número de arrendatarios exceda de veinticinco y no existan escuelas
públicas a una distancia menor de diez kilómetros del centro del inmueble deberá
proporcionar un local para el funcionamiento de una escuela.
En cuanto a las obligaciones que surgen del Código Civil se hallan las de: a) entregar
la cosa en el estado adecuado para su destino (art. 1200); a mantener al locatario en el goce
pacífico de ella por todo el tiempo de la locación (art. 1201); a responder por los vicios
ocultos (art. 1201); a recibir el pago del arrendamiento por parte del arrendatario (art. 904) y
a recibir el predio una vez finalizado el plazo del mismo.
Incumplimiento de las obligaciones
El artículo 19 de la Ley 13.246 prevé como causales de rescisión del contrato de
arrendamiento el abandono injustificado de la explotación por parte del arrendatario y a exigir
el desalojo del inmueble mediante el procedimiento que establezcan las normas locales.
Otra es la falta de pago del arrendamiento en cualquiera de los plazos establecidos en
el contrato, sea este anual, semestral, etc. habilita al arrendador para rescindir el contrato y
solicitar el desalojo.
En caso de incumplimiento de las obligaciones contenidas en el artículo 18 por parte
del arrendatario se faculta al arrendador para pedir por la vía judicial que corresponda su
ejecución o la rescisión del contrato, pudiendo asimismo reclamar los daños y perjuicios
ocasionados.
Otra causal de rescisión es la explotación irracional del predio que se halla contenida
en el art. 8 de la ley según el cual el arrendador puede rescindir el contrato o solicitar
judicialmente el cese de la actividad prohibida que provoque su erosión o agotamiento,
pudiendo en ambos casos reclamar los daños y perjuicios ocasionados.
Por otra parte, si la erosión o el agotamiento sobrevinieren por caso fortuito o fuerza
mayor y no por culpa del arrendatario, cualquiera de las partes puede rescindir el contrato.
En cuanto al arrendador, el incumplimiento de la obligación contenida en el inciso d)
del artículo 18 faculta al arrendatario a compensar el crédito por las sumas invertidas con los
arrendamientos adeudados o a exigir su inmediato pago.

Cláusulas nulas
Una de las consecuencias de la declaración de orden público que efectúa el artículo 1
de la Ley 13.246 es que las cláusulas o pactos en contrario o actos realizados en fraude a la
misma serán insanablemente nulos y carentes de todo valor.
Asimismo, la ley en su artículo 17 declara nulas algunas cláusulas contractuales ello
sin perjuicio de la validez del contrato que las contenga, a ese fin enumera las que obliguen
al arrendatario vender, asegurar, transportar, depositar o comerciar los frutos o productos de
la explotación, contratar la ejecución de labores rurales, el transporte o la adquisición o
utilización de maquinarias, semillas, y demás elementos para la explotación del predio con
persona o empresa determinada y a utilizar un sistema o elementos determinados para la
cosecha o comercialización de los productos o realizar la explotación en forma que no se
ajuste a una adecuada técnica cultural.
Estas cláusulas normales en los contratos anteriores a las leyes especiales que se
inician con la 11.170, limitaban la libertad de los arrendatarios en el desarrollo de la empresa
agraria, por lo que a fin de garantizar la estabilidad de esta la sanción es la nulidad de la
cláusula manteniendo la vigencia del contrato.
Asimismo se declaran nulas las cláusulas que importen la prórroga de jurisdicción o
la constitución de un domicilio distinto del real del arrendatario.
Asimismo otra cláusula nula es aquella que a tenor del artículo 8 de la Ley 13.246
pueda autorizar al arrendatario a llevar a cabo la explotación irracional del suelo que origine
su erosión o agotamiento.