INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN DE INMUEBLE

BARRIO: TRES CERRITOS

Fecha 28 /02 /2021

TIPO DE INMUEBLE VIVIENDA FAMILIAR

Ubicación: Los Peteribies N° 655

Provincia: Salta – Argentina

Departamento / Municipio Salta – Argentina

SOLICITANTE DE TASACIÓN

DATOS GENERALES

Profesional Tasador: Díaz Irene Judith Díaz

Martillera Pública y Corredora Inmobiliaria
Nombre del Solicitante: Eduardo Jorge Fernández

Domicilio del Solicitante: Los Peteribíes N° 655 Barrio: Tres Cerritos

Localidad: Salta – Capital

CONSIDERACIONES PREVIAS AL EVALÚO

La presente estimación de Valor se realiza en base a la información contenida en documentos

proporcionados por el solicitante y por la inspección visual que se realizó el día 28 de FEBRERO
del 2021.

Como principio general de temporalidad mencionada en la Norma Nª 1 del TTN. Este informe es
para la fecha determinada, con la finalidad de compra- venta o permuta.

Certifico que, a mi mejor juicio y parecer:

Las declaraciones de hechos contenidas en este informe son verdaderas y correctas.

Que dentro de la categoría de tasaciones esta se refiere a una estimación ordinaria,
donde se emplea metodología para dar la adecuada certeza.
Que se realiza un análisis técnico para llegar a su estimación económica.
No existe vinculación, ni interés, de la tasadora con el inmueble o el cliente. Siendo
objetiva en su apreciación.
Mi compromiso en esta asignación no estuvo condicionado a desarrollar o a reportar
resultados predeterminados.

A los fines de llevar a cabo la tarea encomendada, se constituyó quien suscribe,

en el inmueble para realizar una inspección ocular, para luego proceder a medir las
dimensiones de los distintos locales y resaltar de cada uno de ellos sus características
constructivas, terminaciones, estado de conservación, edad y todo otro detalle técnico que
contribuya a determinar el valor de los mismos.

FINALIDAD DE LA TASACIÓN

De acuerdo a principio de finalidad, del TTN, se condiciona el enfoque metodológico.

Compra-venta o Permuta de bien inmueble Familiar.

Metodología para tasar. Norma Nº6 Método Comparativo

INFORMACIÓN ADJUNTADA

El Informe de Tasación está compuesto por varios apartados: ubicación del inmueble, estudio del
entorno, tipo de inmueble, estado de la construcción, servicios en general, descripción detallada
del inmueble, ventajas y desventajas más importantes, superficies, datos de inmuebles
comparables, valores asignados, mercado potencial, fecha, documentación consultada, y
material anexo al informe.

INFORME TÉCNICO

IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE

Fecha 28/02/2021 Lugar Salta -Capital

calle 1 Avd. Reyes Católicos
Calle 2 Avd. Los Molles
REFERENCIAS Calle 3 Los Canelos
Calle 4 Los Nogales

Avd. Reyes Católicos

UBICACIÓN
Calle y N°: Los Peteribies 655
Entre calles: Avd. Los Y Los Canelos
Molles
Localidad: Salta Barrio: Tres
Cerritos
Municipio: Capital Pvcia: Salta
Código 4.400 Ubic/pta: 2 plantas
Postal:
Piso: - Frente: -
Depto: - Cfte: -
Lateral: -
Interno: -

NOMENCLATURA CATASTRAL
Circunscripción: Sección K Manzana 143
Parcela: 4B Unid. Func.
Partido Inmb: Salta - Capital Catastro 87.730
Plano: 6657 GPS
CARACTERISTICAS EXTRINSECAS E INTRÍNSECAS

El inmueble evaluado se encuentra en un barrio residencial de viviendas multifamiliares.

Al frente de la propiedad a tasar se encuentra un local comercial, A 1 cuadras se encuentra la Av.
Reyes Católicos (segunda rotonda de Tres Cerritos), considerándolo como factor extrínseco
positivo para evaluar la zona con respecto a otros inmuebles que actualmente se encuentran en

el mercado, y a ½ cuadra se encuentra la Avd. Los Molles. La localización del inmueble es sobre
la calle Los Peteribíes entre la Avd. Lo Molles y Los canelos.

Nivel socio económico: clase media alta

Infraestructuras de servicios públicos: (electricidad, gas natural, agua corriente, cloacas,
pavimento, cordón cuneta.
A 100 mts se encuentra la Plaza del deporte (llamada segunda rotonda)
A 100 mts se encuentra 2 locales comerciales destinados, uno de ellos a la venta de
productos alimenticios y el otro local gastronómico (Restaurant Vaca Club),
Actividad comercial barrial- Factores Positivos de la zona
Al frente de la plaza del Deporte esta (Grido, escuela de artes marciales, remisera,
lavadero.
A 300 mts veterinaria canina, por la misma cuadra una Panificadora.
A 400 mts centro de Salud 41 Gerónimo Angeletti
A 600 mts se encuentra la Iglesia Medalla Milagrosa
A 600 mts supermercado Damesco
A 600 mts la Escuela N°4643 Dr. Joaquín Castellanos
A 1 km se encuentra la estación de servicio Shell. Al lado el supermercado Vea.
Al frente de la estación de servicio, hay Confiterías, el Restaurant el Viejo Jack
A 1km al frente de la Shell se encuentra la Clínica San Roque, Farmacia San Roque.
A 1 ½ km se encuentra el santuario de la Virgen de Schöenstatt

TIPO DE CONSTRUCCIONES EN LA ZONA:

Son viviendas de casa económicas, todas de mampostería y la mayoría de techo de losa y teja
coloniales.
Categoría edilicia: Económica- NO SE NECESITA RESTAURACION.

MEDIOS DE TRANSPORTES Y ACCESOS

El inmueble evaluado se encuentra con acceso de paradas, de transporte públicos sobre la Avd.
Reyes Católicos y sobre la calle Los Durazneros se encuentran las paradas del Corredor

Línea 5 A Línea 5B Línea TR

ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN

La edad transcurrida del inmueble es de 50 años, y su estado de conservación es Muy Bueno.

DESCRIPCIÓN COMPLETA DEL INMUEBLE

El inmueble evaluado tiene 10 mts de frente con 30 mts de fondo, cuenta con una fachada con
frente de rejas, ubicación medial sobre la cuadra, una cochera: cubierta.

En la Planta Baja: se distribuye, un garaje cubierto, cocina comedor, living estar, pasillo interno, 2
dormitorios, baños, asador, pileta

En la Planta Alta: escalera con ingreso interior, 2 dormitorios, hall, baño, terraza descubierta,
lavadero.

CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS

❖ Estructura: de tipo independiente en hormigón armado- (s/plano de estructuras).

❖ Cubiertas: de losa con teja
❖ Cerramientos Exteriores: de ladrillo común macizo, terminado con revoque fino
❖ Carpinterías: 2 ventana de frente, 1 puerta estándar fachada.
❖ Terminaciones Interiores: con fino revocado, estado muy bueno.
❖ Terminaciones Exteriores: Revoques fino
❖ Acristalamiento: vidrio común.
❖ Pisos: Cerámica Transitable
❖ Baños: con claraboya

DESCRIPCIÓN DE LOS AMBIENTES

Ambientes de Primera categoría: 5 ambientes

• Living comedor: 7mts x 8mts / cocina comedor 10mts x 3mts

PLANTA BAJA • Dormitorio 1: 4mts x 3,5mts, c/placar de madera, ventana de exterior / suite:
3,5mts x 1,5mts
• dormitorio 2: 4mts x 3,5mts, c/ plcar de madera, ventana de exterior

PLANTA ALTA • Dormitorio 3: 3mts x 3mts, sin placar, ventana al exterior

• Dormitorio 4: 3mts x 4mts, con placar, ventana al exterior

Ambientes de Segunda Categoría:

• Baño: 2,5mts x 2mts, (grifería completa, azulejos, piso cerámico, sin

PLANTA BAJA claraboya)
• Pasillo: 5mts x 1mt
• Garaje: 4mts x 6mts (con portón de chapa reforzada)
 • baño compartido: 1,5mts x 3mts (grifería completa, pisos de cerámicos y
PLANTA ALTA revestimiento de azulejos, con claraboya)
• Hall: 6mts x 5mts, pisos de cerámicos, 2 ventanas de madera al exterior

Espacios libres

Libre • Fondo: 13mts x 10,5mts

• Terraza: 10mts x 5mts

Semicubierto

Galería • 3,20mts x 5mts

SUPERFICIE TOTAL DEL TERRENO: 300 MTS 2

PLANILLA DE LOS AMBIENTES DEL CUERPO PRINCIPAL

UBICACIÓN
TOTAL

DESCRIPCIÓN /AMBIENTES RELEVAMIENTO FOTOGRÁFICO

P.B P.A

DORMITORIO PLANTA BAJA X -

2

• PISOS: cerámicos
• ZÓCALOS: cerámicos
• PAREDES: terminación revoque
fino
• CIELORASO: losa
• VENTANAS: de madera
• VENTILACIÓN: muy buena
• ILUMINACIÓN: muy buena
• ADICIONAL: placares

COCINA /COMEDOR X - 2
• MESADA: de granito
• DESAYUNADOR
• ALACENA: y bajo mesada
• GRIFERÍA: moderna/azulejos
• ARTEFÁCTO: cocina/gas natural
muy buen estado

ESTAR / COMEDOR X - 1
• PISOS: cerámicos
• ZÓCALOS: cerámicos
• PAREDES: terminación Pintura
Interior
• CIELORASO: losa
• CARPINTERIA: madera
• VENTILACIÓN: muy buena
• ILUMINACIÓN: muy buena

BAÑOS X X 3

• AZULEJOS
• GRIFERÍAS
• DUCHA COMPLETA
• INODORO-BIDET
• UNO DE ELLOS CON BAÑERA

DORMITORIOS PLANTA ALTA X 2

• PISOS: cerámico
• ZÓCALOS: cerámicos
• VENTANAS: maderas
• VENTILACÍON: muy buena
• ILUMINACIÓN: muy buena

HALL/ESCALERA X
 • PISOS: cerámicos
• ZÓCALOS: cerámicos
• VENTANAS: de madera
• VENTILACIÓN: muy buena
• ILUMINACIÓN: muy buena
• ESCALERA CON DESCANSO:
pisos y zócalos de cerámicos

FONDO/PILETA

• GALERIA
• ASADOR c/PARRILLA
• PILETA c/rejas
• TERRAZA

HOMOGENEIZACIÓN DE SUPERFICIES
PLANILLA DE HOMOGENIZACIÓN SUPERFICIE SUPERFICIE
DE SUPERFICIE COEF C/PLANOS TOTALES
Superficie cubierta 1,00 207,00mts2 207,00 mts2
Superficies libres / descubiertas 0,30 60,75 mts2 27,00mts2
Pileta sup. homogenizada 0,70 20,50mts2 14,35 mts2
Total de sup. cubierta homogeneizada 288,25mts2 248,35mts2

DESCRIPCION DE SUPERFICIE

PLANTA BAJA

Superficie del cuerpo Principal

❖ Cocina Comedor: 10mts x 3mts = 30 mts2

❖ Living Comedor: 7mts x 8mts = 56 mts2,
❖ Dormitorios planta baja: 28mts2
❖ Pasillo: 5mts x 1mts = 5mts2
❖ Garaje cubierto: 4mts x 6mts = 24mts2
❖ Fondo: 10mts x 10mts = 100mts2
❖ Galería: 3,20mts x 5mts = 16mts2
❖ Baños: 10,24mts2

PLANTA ALTA

❖ Hall: 6mts x 5mts = 30mts2

❖ Dormitorios 3 y 4 : 21mts2
❖ Lavadero: 2,10mts x 1,20mts2
 BALANCE DE SUPERFICIE

N° DIMENSIONES PARCIAL TOTAL OBSERVACIONES

Sup.1 10,00 x 11,30 113,00

Sup.2 3,10 x 3,60 11,16
Sup.3 4,30 x 3,60 15,48
Sup.4 2,60 x 3,60 9,36
Sup.5 10,00 x 1,60 16,00
Sup.6 10,00 x 4,20 42,00 207

ZONIFICACIÓN DE USOS DE SUELO

N° DESIGNACIÓN SEGÚN CÓDIGO SEGÚN H/EXISTENTE NUEVO

1 Uso de Suelo Residencial de R5 R5

Dens. Medias Bajas
2 Sector R5 R5 R5
3 F.O.S (0,50) 150 m2 P.B. 149 m2 P.B:
4 F.O.T. (1.00) 300 m2 207 m2
2
5 Altura Máxima 7.00 m 6.00 m2
6 Retiro de Línea 3.00 m2 3.00 m2
7 Cant. De cochera 1 mínimo 2,85 x 1 cubierta 14,90
5,50

DESCRIPCIÓN Y VALOR DE COMPARABLES

ANTECEDENTE - TERRENOS

CARACTERÍTICAS CONSECUENTE COMPARABLE 1 COMPARABLE 2

UBICACIÓN Oferta Venta Venta

DIMENCIONES 300m2 300m2 288m2
SUPERFICIE const 207m2 200m2 200m2
OFERTA /VENTA $35.010.231 $27.300.000 $25.200.000
AMBIENTES 5 5 4
SERVICIOS SI SI SI
ANTIGUEDAD 50 AÑOS 39 AÑOS 37 AÑOS
PAVIMENTO SI SI SI
BAÑOS 4 3 2
MEJORAS SI
GARAJE SI (1 AUTO) SI (1 AUTO) 1 (1 AUTO)
UBICACIÓN DEL COMPARABLE Y FACHADA

https://www.argenprop.com/casa-en-venta-en-barrio-tres-cerritos-6-ambientes--8512025

https://www.argenprop.com/casa-en-venta-en-barrio-tres-cerritos-5-ambientes--8465691

METODOLOGIA:

El bien evaluado posee datos de inmuebles representativos. Se tomaron como referencias 2

inmuebles, para un método comparativo, cercanos a la zona, que se registra en la web con el
tiempo de 30 días de publicación. https://www.argenprop.com/casa-en-venta-en-barrio-tres-
cerritos-6-ambientes--8512025 y el otro https://www.argenprop.com/casa-en-venta-en-barrio-
tres-cerritos-5-ambientes--8465691. Considerando que para llegar a la certeza de una estimación
de valor, lo que se procederá a utilizar coeficientes de homogenización en los rubros como
Ubicación, Superficie, Patios, Garajes, espejo de agua, lavadero, ambientes.

La Dirección del Inmuebles que se está evaluando es el, Catastro 87.730, Manzana 143, Parcela 4
B, Plano 6657, Urbano, Sección k. Tiene una Fecha Asignada 08/10/1991, con una superficie de
300m2.
METODO COMPARATIVO – PLANILLA Nº6
Tribunal de Tasaciones de la Nación Planilla N°: Sala: Expediente N°:
Análisis de Valores Venales 6
Ubicación del Bien: Tipo de Bien: Vivienda Familiar Fecha de Tasación: Profesional:
Superficie del Bien: 300 Frente: 10 Fondo: 30 FOT: 1 30/02/2021 Irene Judith Díaz
Inmobiliarias: 1 - REMAX (inmobiliara) Tipo de Cambio(/U$S): Moneda de Uso:
2 - REMAX (inmobiliara) 145,00
3- Zona de Análisis:
4- Part. O Dep.: Salta
5- Provincia: Salta
6- País: Argentina

Antecedentes (Ventas/Ofertas) Coeficientes de Homogeneización - MULTIPLICA Valores

N° N° Antecedente Fecha Oferta/Venta Precio Frente Fondo Zoni Precio ACT PISO SU.P. EDAD F. FD. amb. garaje OFER COEF Valor
Ubicación Superficie Fot Unitario UBIC. PLTA CA.C. EST. PA.T. baños otros TOTAL Unitario
1 ANTECEDENTE 1 VENTA 28275000 10,00 30,00 94250,00 1,00 1,00 1,05 0,90 1,00 1,05 1,00 1,00 1,15 108015,09
300,00 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00
2 ANTECEDENTE 2 VENTA 26100000 10,00 28,80 90625,00 1,00 1,00 1,05 0,90 1,00 1,10 1,00 1,00 1,38 125386,44
288,00 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,10
3 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
5 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
6 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Obs.: VALOR ESTIMADO DE LA TASACIÓN Se adopta: Total U.: 233401,53

35010231
116700,77 Promed. U.: 116700,77
Zona gris (B y N) o Amarillo (Color): habilitada para ingresar datos.
Norma TTN 6.x

DOCUMENTACION ADJUNTA
OBSERVACIONES Y CONSIDERACIONES GENERALES
El siguiente informe de Tasación, de acuerdo a lo que menciona el Tribunal de
Tasaciones, que requiere metodología, la tasadora expresa:
De acuerdo a la examinado por la zona del inmueble a tasar tome 2 comparables por
inmobiliaria REMAX, Las dos propiedades de similares características. Valor $27.300.000
en U$S 195.000 y el otro a $25.200.000 en U$S 180.000.

VALOR DEL INMUBLE A TASAR $35.010.231

REDONDEO: U$S 241.500