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ÍNDICE

ÍNDICE ........................................................................................................................................................... 2
REFERENCIAS ................................................................................................................................................ 4
Unidad 1: OBJETO Y PRINCIPIOS DE LA TASACIÓN. ....................................................................................... 5
1.1 DEFINICIÓN.......................................................................................................................................... 5
1.2 Ámbito de trabajo del tasador ............................................................................................................ 9
1.3 Diferencias entre valor, valor venal y precio. ...................................................................................... 9
1.4 Tipos de tasaciones ........................................................................................................................... 11
1.5 El informe del tasador ....................................................................................................................... 13
DIFERENCIA ENTRE TASACIÓN Y VALUACIÓN. ..................................................................................... 14
1.6 Breve historia del urbanismo ............................................................................................................ 14
Prehistoria ........................................................................................................................................... 14
Babilonia.............................................................................................................................................. 15
Egipto .................................................................................................................................................. 15
Roma ................................................................................................................................................... 15
Antecedentes de la Valuación en Latinoamérica ................................................................................. 16
1.7 Nuevas tendencias en el desarrollo urbano ...................................................................................... 16
TRABAJO PRÁCTICO: ............................................................................................................................ 23
UNIDAD 2: TASACIÓN DE TERRENOS RURALES Y URBANOS. ....................................................................... 24
1.1 Criterios Generales ............................................................................................................................ 24
Tribunal de Tasaciones de la Nación ................................................................................................... 24
Tasación de Terrenos Rurales y Urbanos - Criterios generales - .......................................................... 24
1.2 El valor de la tierra: ........................................................................................................................... 25
1.3 METODOLOGÍAS ................................................................................................................................ 27
1.4 FACTORES PARA SU DETERMINACIÓN .............................................................................................. 31
FACTORES QUE DEPENDEN DE LAS CONDICIONES DE LA VENTA ........................................................ 35
1.5 Valuación de inmuebles .................................................................................................................... 36
DESCRIPCIÓN DE LA PLANILLA ............................................................................................................. 37
COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION – MULTIPLICADORES ............................................................ 40
Unidad 3: EL LOTE Y SUS CARACTERÍSTICAS ................................................................................................ 41
3.1 ANTECEDENTES, HOMOGENEIZACION Y COEFICIENTES ASIMILADORES ........................................... 41
3.2 Lotes tipos o de comparación............................................................................................................ 42
3.3 PROPORCIÓN RELATIVA DE LAS DIMENSIONES ................................................................................. 44
ELECCIÓN DEL TERRENO POR SU ORIENTACIÓN ................................................................................. 62
UNIDAD 4: LA CONSTRUCCIÓN ................................................................................................................... 64
1° parte: CONSTRUCCIÓN........................................................................................................................ 64
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ....................................................................................................... 64
FACTORES QUE DETERMINAN EL VALOR DE UN EDIFICIO ....................................................................... 65
CALIDAD FÍSICA. .................................................................................................................................. 65
CALIDAD FUNCIONAL .......................................................................................................................... 66
COSTO Y DEPRECIACION ...................................................................................................................... 67
CONDICIONES PARA EL CÁLCULO DEL COSTO PRESENTE .................................................................... 70
DEPRECIACIÓN ........................................................................................................................................ 72
CAUSAS DE LA DEPRECIACIÓN ............................................................................................................. 73
CALCULO DE LA DEPRECIACIÓN........................................................................................................... 74
2° Parte: MÉTODOS: CRITERIOS.............................................................................................................. 80
OPINIONES DE EXPERTOS .................................................................................................................... 85
EL FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN .................................................................................................... 86
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EL MÉTODO COMPARATIVO ................................................................................................................ 87

MÉTODO DEL COSTO ........................................................................................................................... 89
LA INFORMACIÓN. CARACTER Y CRÍTICA ............................................................................................. 90
LA DISPONIBILIDAD DE INFORMACIÓN ............................................................................................... 90
RESUMEN ............................................................................................................................................ 91
ETAPAS QUE SE DEBEN SEGUIR EN UNA TASACIÓN ............................................................................ 91
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REFERENCIAS

Actividad en el foro.

Actividad de reflexión no obligatoria.

Actividad grupal.

Actividad individual.

Actividad obligatoria.

Atención.

. Bibliografía.

Página web. Internet.

Sugerencia.

Video.
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Unidad 1: OBJETO Y PRINCIPIOS DE LA TASACIÓN.

Tasar, según el Diccionario de la Lengua Española, es “poner tasa a las cosas
vendibles”, esto es establecer el valor económico de un bien.

Establecer ese valor no es producto de un truco de magia, ni resultado de un

proceso puramente matemático, sino por el contrario el Tasador, a través de su
formación específica, “solo conoce el camino” que le permitirá aproximarse al valor
del bien. Ese camino está marcado por todas las herramientas metodológicas
disponible y que a su CRITERIO son las más aptas. Pero aquí hay que hacer un
llamado de atención, el CRITERIO no se “ENSEÑA” se “ADQUIERE” La
experiencia propia y de otros, los antecedentes, la investigación, junto al
conocimiento de lo metodológico, son los factores que formarán ese CRITERIO.

En el punto de partida de toda Tasación, está la obtención de antecedentes. Estos

deben ser verificados, y se debe considerar su origen, características de la fuente, y
su relación con los otros antecedentes obtenidos; todo esto hace que obtengamos
una información confiable.

A mayor cantidad de antecedentes confiables, mayor la aproximación del valor que

se ha de obtener.

Conjuntamente se impone tomar conocimiento de la realidad en el que se inscribe

el bien a tasar, con el objeto de poder “medir “las influencias que actúan sobre él.
Esa realidad, abarca todos los aspectos físicos y ambientales como las
características del área de influencia y la normativa vigente en la misma.

1.1 DEFINICIÓN

Por lo Tanto:

“TASAR o AVALUAR un inmueble es determinar el valor económico más probable

del mismo a una fecha determinada, en un mercado libre y sin influencias de
factores que puedan distorsionar el valor, mediante un trabajo técnico, realizado por
un perito tasador, que comprende el conjunto de razonamientos, inspecciones y
cálculos que permiten determinar dicho valor.”

FINALIDAD
Determinar el valor edificio-terreno, separados o unidos, es la finalidad de una
tasación.

OBJETIVO
La tasación de bienes inmuebles, tiene un objeto único, perfectamente identificado:
“medir el valor de una propiedad en función de la unidad monetaria, para un
mercado dado y en un determinado tiempo”.

PERITO TASADOR
Unión Panamericana de Valuaciones, define al Perito Tasador Profesional como “a
un experto profesional universitario en bienes tangibles e intangibles, con alto nivel
de competencia técnica en su especialidad e impecable integridad, que analiza
todos los aspectos que influyen en los bienes o derechos, sus usos y las fuerzas,
económicas, políticas y físicas, que por interacción influyen en su valor; procesa
todos los datos en forma ordenada, objetiva, sistemática y coherente dentro de un
sano criterio de apreciación y avalúa el bien o los derechos, estimando su valor de
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cambios por dinero en efectivo, para una fecha y lugar determinados, considerando
un uso y propósito específico.” De acuerdo a la Ley Nacional

TASADOR:
Los tasadores pueden clasificarse en función de su capacitación y actividad:

1. Para actuar en todo tipo de tasaciones, según sus alcances de título:

a) Profesionales universitarios con título de grado habilitado en Agrimensura,

Arquitectura, Ingeniería en todas sus especialidades, Informática y en ciencias
de la Geología, con incumbencias o alcances de títulos en tasación de bienes
muebles e inmuebles y que no intervienen en ningún carácter en las operaciones
comerciales de los bienes por ellos valuados y ejercen sus tareas valuatorias, de
acuerdo a los alcances de sus respectivos títulos de grado y a los requisitos
exigidos por los Artículos números 42 y 43 de la Ley de Educación Superior Nº
24.521. Por su conocimiento de las ciencias físicas y químicas, de los
comportamientos estructurales, de diseño, fabricación y producción, con
capacidad de realizar desarrollos científicos, técnicos y económicos; con
autoridad para realizar proyectos, planificación, diseño, construcción, dirección
de obras, ensayos y puesta en funcionamiento; de edificios, de instalaciones, de
bienes rurales, de bienes muebles, de aeronaves, de embarcaciones, de
software y hardware. Y la evaluación de los avances tecnológicos y científicos.
Por su grado de especialización y por la complejidad de las tareas valuatorias,
estos profesionales integran y pueden ser representantes ante el Tribunal de
Tasaciones de la Nación.
b) Para tasaciones sobre bienes limitados por su capacidad de construcción o
fabricación: Los técnicos que según resoluciones de Ministerio de Educación
tienen facultado el ejercicio de la tasación.

2. Para actuar en tasaciones de subastas y de comercialización:

Los profesionales con título universitario de Martillero y Corredor Inmobiliario,

alcanzados por los Artículos 8 y 34 de las Leyes N° 20.266 y Nº 25.028, que
además de informar sobre valores venales o de mercado de los bienes sujetos a
remate o actos jurídicos de venta, desarrollan actividades comerciales relacionadas
con los mismos, de acuerdo a las disposiciones legales en vigencia

Dada la trascendencia de la opinión que el Perito Tasador representa en

importantes decisiones patrimoniales, se considera fundamental que los mismos se
capaciten debidamente, manteniendo un alto índice de conducta en el desarrollo de
su profesión.

El Perito Tasador debe tener la capacidad de fundamentar la estimación del valor

considerando todos los factores propios del bien, debiendo actuar con gran
objetividad e independencia de criterio.

En muchos casos para actuar debidamente se debe realizar un trabajo de carácter

interdisciplinario con la participación de expertos de distintas especialidades, lo cual
es un síntoma de madurez y responsabilidad profesional.

Las funciones del tasador son:

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- Obtener la información más exacta posible relativa al precio de venta de las

propiedades comparables. En lo posible, verificar la venta con alguna de las
partes de la transacción o con los registros públicos.
- Conseguir información sobre el tiempo en que la propiedad estuvo ofrecida en
venta y respecto de las veces que se modificó el precio de oferta.
- Averiguar si se recibieron o no otras ofertas sobre la propiedad antes de
venderla.
- Confirmar que no hubo características especiales en la operación, como la
compra de otro bien del comprador o la inclusión de otra propiedad (inmueble o
de otro tipo) por el vendedor para fomentar la venta
- Confirmar que el vendedor no se hizo cargo de parte alguna de los costos de
compra del comprador, como por ejemplo una parte de la comisión normalmente
pagada por el adquirente.
- Confirmar que no hubo otros incentivos o promesas especiales formuladas por el
vendedor al comprador o del comprador al vendedor, para cerrar la venta.
- Si existiera una oferta de venta, hablar con el corredor que este ofreciendo la
propiedad respecto del nivel de interés del mercado en la propiedad. Por
ejemplo: si fuera una casa averiguar que barrios parecen estar ofreciendo la
mayor cantidad de casas similares en venta en ese momento.
- Preparar y firmar el Informe de tasación.

PRINCIPIO BÁSICO DE LA TASACIÓN

“El valor de un inmueble es único, objetivo, privativo” de la misma

manera que lo son su forma, dimensiones o cualquier otra de sus
características o propiedades, independientemente del origen, destino
o método utilizado al realizar la tasación.

LA TÉCNICA DEL AVALÚO

Para realizar una tasación el perito recurre a diferentes y variados métodos y
conocimientos algunos más científicos que otros, su experiencia, etc, muchas
veces, esto, nos lleva a la confusión de que un inmueble tiene varios valores
simultáneamente. Esta confusión se debe a la falta de claridad de conceptos de
valor, los métodos para determinarlo y los datos de información. Aparte de que en
cada estimación interviene el criterio subjetivo del valuador, del cual es obvio que
no podemos liberarnos, criterio subjetivo que hace que las estimaciones de un
mismo bien hecha por varias personas difieran. Pero estas diferencias deben ser
tenidas como aproximaciones tanto mayores cuánto más claros resulten los datos y
menores las indeterminaciones, ya es que el valor es, en rigor, independiente el
tasador y los métodos que se use para determinarlo.

Ninguno de los métodos de tasación debe ser tenido como acto de fe; ninguno de
ellos conduce al valor en forma inmediata menos aún irrefutable

La técnica de evalúo, es de balance, no se limita en cada caso particular a la

aplicación de uno de los métodos, sino, por el contrario, los aplica a todos o a todos
aquellos que puedan ser aplicados con la información qué se disponga. El balance
queda a cargo del criterio del valuador qué, cuándo tiene respaldo de la experiencia
y los conocimientos está por encima de los métodos. Criterio experiencia y
conocimientos, de los cuales los métodos son auxiliares y de los que deberá
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servirse para clasificar los datos, sanearlos y ponderarlos en su importancia justa y

debida para redondear la estimación definitiva.

MÉTODOS DE VALUACIÓN
Existen numerosos y variados métodos para realizar valuaciones, pero dentro de
esa variedad podemos distinguir dos grupos para clasificarlos y obtener mayor
claridad.

Los métodos pueden ser:

• Separativos
• de Conjunto

Los métodos separativos se basan en el hecho que una propiedad inmueble estará
formada principalmente por dos partes, el terreno y las construcciones; en algunos
casos por algunas secundarias como ser plantaciones.

Estas partes son de distinta naturaleza por lo que constituyen valores por si
mismas, independientemente unas de otras.

Los métodos de conjunto, en cambio, obedecen al hecho de que el uso o beneficio

que prestan (utilidad) proviene de la totalidad del conjunto, único, al margen de las
partes que lo conforman.
Dentro de esta generalidad, los métodos también pueden ser:
• específicos, también llamados analíticos, o
• comparativos.

Son específicos los que se basan en el examen de las particularidades y

características del bien en sí. Son comparativos los que se basan en el examen de
las particularidades de bienes semejantes al que se estudia.

DESARROLLO DEL TRABAJO DEL TASADOR

Una tasación es una opinión; pero no arbitraria si no fundada en una experiencia

anterior y una investigación actual, específica de las condiciones del bien estudiado.
Una tasación se efectúa siguiendo un camino con etapas debidamente ordenadas y
concatenadas.
1. Información sobre la tierra; archivo compraventas, clasificado por zonas, de
fuentes conocidas y responsables, con indicación de la fecha de la
operación y su monto, forma y dimensiones del terreno; tipo, area y estado
del edificio condiciones; de venta, etc.
Información sobre las construcciones: archivo relativo al costo de la
construcción; costo de los materiales, mano de obra y relación de ambos;
honorarios profesionales, etc.
Información sobre las características del mercado inmueble: tipo de interés
que se exige de las inversiones, alquileres medios, gastos de operación,
periodos efectivos de amortización, etc.
Esta información constituye el trabajo básico y permanente, un archivo de
esta naturaleza es fundamental al perito tasador, porque es la base no solo
para una tasación sino para todas.
2. Inspección ocular a la zona próxima al inmueble estudiado para establecer
el carácter de la vecindad inmediata y mediata, las condiciones presentes
del lugar y completar “de visu” (con los propios ojos, o visto por uno mismo)
la información del archivo.
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Inspección ocular (documentación y relevamiento fotográfico con fecha) al

inmueble mismo: tipo de edificación, estado de conservación y probable
durabilidad, calidad de los materiales, niveles de terminación, adaptabilidad
a distintos usos, etc.
3. Investigación relativa al inmueble: título de propiedad, ubicación dentro de la
manzana, coincidencias de las medidas indicadas en el mismo con las del
terreno, operaciones de compraventa que lo hayan afectado, etc.
4. Calculo de tasación por medios de todos los métodos que sea posible
aplicar.
5. Balance de los resultados obtenidos teniendo en cuenta las condiciones
especiales del caso y dando a cada factor la importancia justa y debida.

1.2 Ámbito de trabajo del tasador

La tarea esencial del tasador es procesar la información disponible (datos); el

relevamiento y la peritación de las características de los bienes y de los mercados
son tareas conexas que no necesariamente deben estar a su cargo. Esta tarea se
desarrolla en dos ámbitos llamados:

a) Trabajos de campo o en el terreno: todas aquellas tareas requeridas por las

operaciones en el terreno.

b) Trabajos de gabinete: todas aquellas tareas que una vez cumplimentado, el

trabajo de campo, sean necesarias para realizar el INFORME TÉCNICO

1.3 Diferencias entre valor, valor venal y precio.

Valor y precio: En el lenguaje común es frecuente otorgar a los términos “valor” y

“precio” significado equivalente; sin embargo, esto no es así y una primera
aproximación a los significados particulares ya nos alerta de esa diferencia.

La Real Academia, en su diccionario de lengua española, define:

VALOR: (la acepc.) Grado de utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer las
necesidades o proporcionar bienestar o deleite”.

PRECIO: (la acepc.) valor pecuniario en que se estima una cosa”. El precio se
define como la expresión monetaria del valor.
Y, es que a partir de estas definiciones podemos apuntar a la diferenciación
fundamental; esto es que VALOR se refiere a la utilidad y PRECIO a la dimensión
dineraria que se le asigna.

El valor puede existir sin el dinero, pero los precios no existen sin el dinero. El valor
es lo que se recibe por algo y el precio es lo que se da a cambio. Por su magnitud,
el mundo del valor es mucho más amplio que el mundo de los precios; por cuanto la
masa monetaria no cubre todos los recursos, productos y servicios, sino una parte
de ellos. Por ejemplo, el valor que un productor agrario genera o se apropia de la
tierra para su consumo directo sin que exista dinero de por medio; o el valor que
agrega una ama de casa preparando los alimentos sin que por ellos se le pague
dinero. Los valores son heterogéneos en tanto los precios establecen equivalentes
homogéneos entre valores de diverso tipo. El dinero vuelve conmensurable
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diversos objetos. El valor existió antes que los precios, cuando no se utilizaba el
dinero en las transacciones.

En cuanto a su incidencia, en la vida cotidiana, mientras los valores son atractores,

los precios son repulsores. El valor de un objeto está dado por su poder de
atracción en tanto que el precio de un objeto le confiere un poder de rechazo. El
valor es la rosa y el precio la espina. Entre más alto es un precio menos personas
pueden acceder a él. El precio de un almuerzo corriente repele menos gente que el
precio de un almuerzo exclusivo.

Con relación a las operaciones de la mente, los valores son más intuitivos en tanto
que los precios son más racionales.

Una cosa puede ser perfectamente útil para satisfacer una necesidad, pero si
simultáneamente, existe otra que la satisface de mejor forma (por la tecnología o la
razón que fuere) el valor de la primera será disminuido respecto del de la segunda;
pero si la primera posee un factor de valor anexo tal como constituir una pieza
única, su valor puede superar a la segunda

Por lo tanto: El VALOR, está directamente relacionado con aquello para lo que la
cosa sirve; utilidad que, en el ámbito de la Tasación, es siempre de orden
económico. Sin embargo, el Tasador no siempre establece el valor de una cosa
con el objeto de su venta.

Dentro de la finalidad para la cual se solicite la tasación, el “valor” irá adquiriendo

distinto significado; por ejemplo: lo que se busca es estimar de manera prudente el
valor mínimo que sería más cercano al que podría alcanzar el inmueble en un
futuro. Para ello deben considerar la posibilidad futura de comerciar con el
bien, tener en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo; las condiciones de
mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos
alternativos correspondientes, y excluir los elementos especulativos del valor
(que son aquellos que proceden de comportamientos que tratan de beneficiarse a
corto plazo con las fluctuaciones del precio , o con las expectativas de cambio del
uso o de la edificabilidad, o con otros factores extraordinarios no sostenibles en el
futuro).

Si la tasación se realiza con ese fin (de venta), lo que se establece es su VALOR
VENAL, esto es el valor en que la cosa “se expone a la venta”. Por lo tanto; valor
venal es el importe monetario que obtendría el propietario de un bien material
usado, si en un momento dado decidiera su venta. Este importe está siempre
sujeto a la antigüedad del bien, a su estado de desgaste o conservación y a la ley
de la oferta y la demanda.
Y lo mismo ocurriría con muchas otras finalidades (las que tengan efectos fiscales,
las propias de una subasta, de una expropiación urbanística, etc.) para las que
puede servir una valoración.

En definitiva, el valor no tiene porqué ser el mismo, según la finalidad para que se
solicite; hay que adaptar la metodología a la petición del cliente y deberá explicarse
con la mayor transparencia la naturaleza del valor que se está estimando con su
tasación y los límites de la misma. A la hora de recibir la solicitud será útil requerir al
solicitante precise su pretensión ya que la utilidad de la respuesta que brinde el
Tasador depende de ello
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El concepto de PRECIO, en cambio está directamente vinculado con la suma de

dinero que efectivamente se paga por la cosa, lo que nos indica que está sujeto a
los avatares propios de una transacción comercial. Forma de pago, necesidad de
las partes de concretar la operación, condiciones financieras del mercado, son
algunas de sus condicionantes.

Lo expuesto nos indica que VALOR, VALOR VENAL Y PRECIO son conceptos que
nos pueden brindar estimaciones de la cosa no necesariamente coincidentes.

1.4 Tipos de tasaciones

Las tasaciones pueden ser clasificadas según:

• Su destino:

Para responder requerimientos privados u oficiales: podrán estar dirigidas a la

obtención de créditos, a la determinación patrimonial a una transacción comercial, a
la toma de un seguro o a la determinación de valores fiscales (lo que constituye un
caso especial)

Estas tasaciones deberán cumplir con los mismos requerimientos de

fundamentación que las destinadas a los procedimientos judiciales ya que , por
ejemplo, si la tasación está destinada a la obtención de un crédito es probable que
pase a formar parte de la prueba del caso, en la instancia de tener que recurrir a la
ejecución vía judicial ; y si la tasación no está adecuadamente fundada podrá ser no
considerada , o no tener el valor de prueba suficiente , o resultar el tasador
responsable por haber viabilizado una operación inconveniente .

Para responder requerimientos judiciales: las tasaciones destinadas a las acciones

judiciales “deben ser fundadas” (Cód. Civil) y su forma de presentación debe
ajustarse a las usuales en ese ámbito.

• Su carácter:

En este sentido la ley provincial n°: 4505 (Art 36) hace la siguiente clasificación

Art. 36.- Las tasaciones revestirán en todos los casos algunas de las siguientes
características:

a) EXPEDITIVAS: Con o sin informe escrito y sin valores fundados.

b) GLOBALES: De campos, terrenos y edificios sin cómputo métrico; en las de
edificios se determinará a la superficie cubierta y características de sus partes
sobre planos suministrados por el comitente. Los valores unitarios que se apliquen
serán fundados en todos los casos.
c) GLOBALES: De obras de ingeniería, maquinarias eléctricas, máquinas
herramientas, máquinas motrices e instalaciones mecánicas y eléctricas. Todas las
tasaciones de esta categoría deberán ser fundadas y detalladas sin cómputos
métricos.
d) DETALLADAS: De edificios y cualquier obra de ingeniería o arquitectura, con
cómputos métricos deducidos de los planos; productos, mejoras e instalaciones
correspondientes a la explotación agrícola y ganadera. Todas las tasaciones de
esta categoría deberán realizarse con valores fundados y detallados.
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e) DETALLADAS: De instalaciones industriales diversas, mecánicas y eléctricas,

con cómputos métricos y precios unitarios, fundados.
f) ANALITICAS: De obras de ingeniería o arquitectura con cómputos métricos
deducidos de los planos y análisis de precios unitarios.
• Su objeto y el ámbito de acción;

Esta clasificación ha sido propuesta por el arquitecto Alejandro Narbona

- Urbanas
- Suburbanas
- De daños

Las que a la vez pueden ser:

- Estimativas. Reflejan “de palabra” la opinión del experto, no son
analizables técnicamente
- Ordinarias: comprenden comparación de valores analizados
técnicamente con reglas técnicas y memoria escrita sin ejecución de planos
- Extraordinarias: comprende el análisis de todos los rubros, la
investigación técnica y de mercado en 5 años. Es una tarea de conjunto

Casos particulares de tasaciones:

Acerca de las tasaciones con fines fiscales debemos decir que, en tanto son la
base de fijación de tasas impositivas, suelen estar teñidas de cuestiones ajenas a la
técnica (por lo general políticas) y de nocivos criterios “de arrastre” que hacen que
su mención refiera a valores artificiales muy por debajo de los reales. Esta
situación, que solo beneficia a algunas formas de evasión fiscal, es deseable que
sea corregida, lo que no necesariamente implicaría una suba en los montos
devengados.

Otro de los aspectos irrazonablemente desligados de las tasaciones fiscales es la

incidencia de las normativas urbanísticas en el valor de las propiedades urbanas.

Un caso especial lo constituyen las tasaciones en caso de expropiación. En Salta

la Ley provincial n°:1336 modificada por la ley n°: 4272 establece la existencia del
Tribunal de Tasaciones de la Provincia, el que actúa en conjunto con los tasadores
de la parte expropiada. En esta materia es preciso decir que el criterio que
establece la ley está siempre dirigido a que la indemnización deje indemne el
patrimonio expropiado.

Otro caso particular de tasación es la destinada a la toma de seguros sobre un

inmueble; en este caso se debe estar alerta pues el valor del terreno no entra en la
tasación, lo que es razonable porque, aun en el caso de pérdida total del edificio el
terreno no sufrirá modificaciones. La póliza se extiende sobre las construcciones,
no sobre el terreno.

En resumen:

La más común es la del precio, valor venal o de mercado para compra - venta.

Para Entidades Financieras: Solicitación de hipoteca o un préstamo. Solicitud de

póliza de seguro. Para aval bancario.
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Para Trámites legales: Herencias, Divorcios y separaciones. Fusiones y

Adquisiciones de empresas. Venta de inmuebles. Valoraciones de patrimonio.
Peritaciones Judiciales.

Para Compañías Aseguradoras: Valor de los daños aparecidos en el inmueble o

elementos interiores del mismo. Justificación de deficiencias existentes en el edificio
consecuencia o no de una avería

1.5 El informe del tasador

Cuando el tasador cumple con su tarea: ya a individualizado el bien, lo ha

reconocido, relevado su entorno y condicionantes investigado el mercado y
obtenido el valor debe abordar la tarea de expresarlo de tal manera que sea posible
a cualquiera entenderlo en su conjunto.

De la adecuada redacción (lo más explícito posible) de los procedimientos y

criterios adoptados dependerá, en gran medida, la necesidad de tener que proveer
posteriores explicaciones y la mayor eficiencia del trabajo.

El tasador debe considerar que, siempre, el destinatario de la tasación ignora

totalmente el procedimiento técnico y que, aunque no es necesario que se vulgarice
el lenguaje con las imprecisiones que ello conlleva, el informe debe ser de tal forma
expresado que el cálculo metodológico devenga “naturalmente”.

El informe entonces debe ser una narración ordenada, donde se exprese con
claridad todos los aspectos considerados y las razones que han llevado al tasador a
adoptar los criterios utilizados.

Más allá de la forma que cada tasador prefiera expresarse, es necesario que se
pueda identificar claramente:

- El bien objeto de tasación

- Su localización
- El requerimiento a que se responde (los llamados puntos de pericia)
- La descripción del bien, su entorno y sus condicionantes
- Los criterios técnicos adoptados
- El cálculo de la tasación

Un comentario acerca del requerimiento: es lamentable pero usual, que cuando se

plantea la requisitoria, se lo haga en términos poco precisos, generalmente por
ausencia de un adecuado asesoramiento. El tasador deberá procurar la correcta
formulación de la solicitud ya que una pregunta mal hecha solo da lugar a una
respuesta inservible. Esto no solo hace a la utilidad del informe, sino también a la
salvaguarda del trabajo del tasador. Si éste, a su criterio, entiende que para una
mejor comprensión de la problemática debe ampliar el informe por fuera de lo
estrictamente solicitado pude hacerlo; lo que no puede es dejar de responder todos
los puntos solicitados, a menos que escapen a su incumbencia, lo que deberá
explicitarlo.

También es necesario que el tasador deje perfectamente establecido el momento

en que se procedió a efectuar la inspección del inmueble y la forma en que ésta se
ha realizado. Esto es necesario para evitar que ulteriores modificaciones invaliden
su informe.
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El informe del tasador pude ser una prueba, de hecho, en los procesos judiciales lo
es, y como tal debe ser garantizada.

Normalmente el tasador inspecciona el inmueble EN FORMA DETENIDA PERO

VISUAL. Esta expresión deslinda la responsabilidad acerca de posibles “vicios
redhibitorios (ocultos)” y acota el carácter del informe.

Debe hacerse mención, también de los documentos a que se ha accedido y las

fuentes de información.

Un informe así elaborado será comprendido y dará cuenta de la seriedad de su

fundamentación, lo que concluirá en un documento confiable. Y esto es lo que se
espera de un profesional.

DIFERENCIA ENTRE TASACIÓN Y VALUACIÓN.

Tasación: Es un documento legal que certifica el valor del inmueble para una
finalidad descripta, realizado con una metodología basada en una normativa legal.

Valoración: Es un informe que establece el valor orientativo de un inmueble

mediante la aplicación de diversos métodos de valoración, pero que no tiene una
validez legal, al no ajustarse a un procedimiento valorativo normado.

1.6 Breve historia del urbanismo

A lo largo de la historia de la humanidad, se pueden distinguir una serie de eventos

que han marcado al hombre y su concepto por la propiedad y el valor de ésta.

A continuación de una forma muy resumida se establecen los primeros indicios de

los conceptos sobre la propiedad de los bienes, según el texto de Horst Karl
Dobner.

Prehistoria
El ser humano es sus primeros hechos se destaca por el desarrollo de armas de
caza, utensilios para la alimentación, la caza de animales, etc. En todos estos actos
y muchos otros invierte una serie de insumos como materiales, tiempo, ingenio, etc.
Ese acto de invertir acciones que otros no realizan le dio un sentido de tenencia o
propiedad sobre esos elementos.

Antes de que surjan las sociedades agrícolas, no había limitaciones sobre el uso de
la propiedad, había la suficiente extensión y no había excusa para formar parcelas,
fincas o similares. Con el uso de la tierra con vocación agrícola aparecen distintas
clases, clanes o sectas que se confirieron el dominio sobre la tierra: la tierra toma
un concepto de bien generador de riqueza.

El derecho sobre la propiedad de la tierra aparece en la época de transición del

periodo mesolítico al neolítico y con la aparición del arado y la hoz, el inicio de la
construcción de viviendas y megalitos (6.000 a.C.) testifica la definición de
propiedad raíz.
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Babilonia
Nemrod (2.640 – 2.575 a.C.), fue quien fundó Babilonia, civilización a la cual se le
confiere el empleo de la escritura, en sus primeros actos como signos, luego
ideogramas y luego en fonogramas, caracteres que se utilizaban para elaborar
tablillas, contratos e informes.

En las inmediaciones de la ciudad de Teloh, se encontró una reliquia de invaluable

valor: una tabla de barro que data de aproximadamente 4.000 años a.C. En esta
tabla se muestra un plano codificado, la cual simboliza a la ciudad de Dungui, sus
parcelas (trapecios, rectángulos), con sus medidas de lado y superficie.
Estas tablillas de barro eran importantes en razón que existía un movimiento
inmobiliario, con transferencias frecuentes de tierras (contratos compra venta,
cesiones, permutas, préstamos, pagándose en especie o con metales).

Los que cultivaban la tierra debían pagar un tributo en proporción al Valor que
generaba la tierra (ingreso por cosechas).

Egipto
En Egipto se tenía una acción particular, en la cual el rey era un Dios o
representante de Dios en la tierra. Bajo ese concepto el rey era el propietario de
todo incluyendo la tierra.

Por ese motivo, éste rentaba este insumo. Luego de la cuarta dinastía, la propiedad
inicia una transición de ser objeto de renta al concepto de propiedad pura.

Existen evidencias escritas que la revolución en el uso de la tierra, la lleva a cabo

Ramses II el Grande (siglo XVI a.C.).

Según Herodoto: Sosostris dividió el suelo de Egipto entre los habitantes

asignándoles a todos lotes cuadrados de terreno de igual tamaño, y obteniendo su
recaudación principal de la renta que los poseedores tenían que pagarle año por
año, los lotes tenían lados de 100 codos¨.

- En la época de Ptolomeo la tierra se dividía en cinco tipos:

- Las tierras del rey (tierras de cultivo, incluidas las tierras del desierto)
- Las tierras asignadas cultivables (tierras que el rey entregaba a sus funcionarios
mientras prestan servicio.
- Las parcelas invendibles (tierras de los soldados)
- Las tierras del templo
- Las tierras de personas particulares (sujetas al pago de impuestos)

Roma
En realidad, los fundamentos del derecho romano provienen de las llamadas Doce
Tablas, elaboradas por los decenviros (460 a.C.) Estas tablas talladas en mármol
presentan los siguientes principios que influyeron en la concepción del derecho
privado:

- La propiedad privada sobre bienes raíces

- La libertad para disponer de los bienes raíces mediante contratos y documentos
- El traslado de los bienes por herencia
- En el periodo 405 – 395 a.C. se da el llamado sitio de Veies, que marca el inicio
del expansionismo romano por occidente, que también marca el inicio de la
 16

propagación de la jurisprudencia romana, que prácticamente es la base de la

mayor parte de las legislaciones de occidente.

Antecedentes de la Valuación en Latinoamérica

Según Vicente Caballer, la civilización INCA fueron los primeros tasadores en

América Latina. El mercado INCA no tenía moneda ni mercado y su desarrollo
sólo podía tener un desempeño eficiente con la participación de los tasadores o
llamados Chaninchaqkuna.

Estos posteriormente establecieron los primeros catastros en América, para

posteriormente seguir con esta técnica los conquistadores españoles y
portugueses en los períodos de la colonia.

Principalmente durante la época del siglo XX, se generan los primeros centros de
estudio y asociaciones de valuadores entre las que se cita a la más antigua como
es el Cuerpo Técnico de Tasadores del Perú (1890).

En 1949 fundación de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación

UPAV.
El 4 de abril de 1957, se fundó el Instituto Argentino de Tasaciones

1.7 Nuevas tendencias en el desarrollo urbano

Urbanismo y Vivienda son las dos caras de una misma moneda. La vivienda, se
extiende al entorno inmediato, al barrio, a las calles y los jardines, a los espacios
públicos, al equipamiento colectivo, a las redes de transporte. Se extiende, incluso,
al lugar de trabajo, a la escuela, al espacio de compras cotidianas. La vivienda, por
tanto, es ciudad y la ciudad es, básicamente, vivienda: el espacio colectivo donde
habitan las personas.

Aunque el planeamiento urbano se ha preocupado siempre por la ordenación de los

espacios residenciales, no siempre puede decirse lo mismo respecto a la política de
vivienda. La política de vivienda, a menudo, ha transcurrido por senderos alejados
del urbanismo. Ha venido a configurarse como una política sectorial, desvinculada a
menudo de la ordenación de la ciudad

¿Debe, el urbanismo, regular la Epígrafe 18 de la Carta de Atenas?

Desde los mismos orígenes del planeamiento urbano contemporáneo se ha venido

a consolidar la idea de que la ordenación territorial no debía afrontar de forma
directa el problema de la vivienda. El mercado, la famosa mano invisible de Adam
Smith, se encargaría, por sí solo, de resolver los déficits habitacionales. Libre
mercado que el planeamiento podría encauzar y dirigir, pero que en ningún caso
debería alterar o intervenir, garantizando de forma administrativa el acceso a la
vivienda.

El crecimiento extensivo de las grandes ciudades no ha sido el único fenómeno del

cambio urbano operado a lo largo del siglo. La transformación más relevante ha
consistido en el cambio de escala experimentado en el sistema urbano,
produciéndose un proceso de expansión que no sólo ha desbordado los límites
 17

administrativos tradicionales (municipios, comunas, etc.), sino que también ha

llegado a invadir regiones enteras.

La metropolización del crecimiento urbano ha sido, por tanto, el rasgo principal de

ese proceso. La emergencia y generalización de las metrópolis es el elemento
fundamental del pasado siglo. La revolución en los transportes, fruto de la
irrupción, primero, de los ferrocarriles metropolitanos y, después, de la
generalización del uso del automóvil, permitió la progresiva separación de la
residencia y del trabajo, generando un imparable proceso de sub urbanización y un
crecimiento urbano descontrolado (sprawl).

CAPITULO UNO GENERALIDADES – INMUEBLES URBANOS

VALUACIÓN DE INMUEBLES – Tomo 1 – 2º Edición Rodolfo H Pellice

TEMAS: Antecedentes de la Valuación a nivel mundial, Pág.20 | Antecedentes de la

Valuación en Latinoamérica, Pág.22 | Elementos que participan en la Valuación,
Pág.22 | Las cosas y la producción, Pág.23 | El hombre en la economía, Pág.24 |
La Riqueza, Pág.24 | Clasificación de los Bienes, Pág.25 | Misión del dinero,
Pág.27 | Patrón oro, Pág.27
ftp://ftp.unsj.edu.ar/agrimensura/Publicaciones/TomoI%20Valuaciones%20Inmob-
Pellice%20H.pdf

PROPONER TEMA DE DEBATE, SOBRE LO LEÍDO DE ECONOMIA Y

TENDENCIAS DEL DESARROLLO URBANO. Si desea debatir sobre otro tema
debe proponérselo a la catedra con el suficiente tiempo de antelación para el
estudio y aceptación del mismo.

Ud. Podrá agregar artículos que desea debatir sobre el tema propuesto; siempre y
cuando agregue el documento con la información y datos correspondientes

VOCABULARIO TÉCNICO.

ACTIVO
Conjunto de bienes y derechos reales y personales sobre los que se tiene
propiedad.

ACTUALIZACIÓN DE UNA TASACIÓN

Es toda revisión de una tasación anterior, emitida por la misma entidad tasadora
antes de transcurrir dos años desde su fecha de emisión, en la que, con referencia
a la tasación anterior, se modifiquen las advertencias, los condicionantes o
cualquiera de los valores que figuren en ella.

ADVERTENCIA
Alerta que se añaden al expediente siempre que se tenga duda sobre alguno de los
datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos del objeto de la valoración,
ante determinadas carencias documentales o cuando se desee resaltar algún
aspecto relevante a los efectos de la correcta interpretación del informe.

AGENTE DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA (API)

Profesional debidamente titulado y adscrito a un Colegio Profesional de Agentes de
la Propiedad Inmobiliario, que realiza su actividad principal de intermediación en las
 18

transacciones inmobiliarias, además de hacer otras como asesoramiento

inmobiliario-urbanístico y valoración.

ÁMBITO DE GESTIÓN / UNIDAD

Son zonas de un término municipal remitidos a una ordenación urbanística
conjunta. También se puede referir a suelos pendientes de desarrollo urbanístico
cuya gestión unitaria se llevará a cabo por los propietarios de los suelos afectados,
por la administración o por agentes urbanizadores privados distintos de la
propiedad del suelo.

AMORTIZACIÓN
Distribución sistemática del valor por el que se va depreciando un activo a lo largo
de su vida útil, por su uso, por el transcurso del tiempo, por haber cumplido con su
fin o por otros motivos de esta índole.

ANTIGÜEDAD
Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción de un inmueble o
la de la última rehabilitación integral del mismo, y la fecha de la valoración.

APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO
Es la resultante de ponderar la edificabilidad, los usos y la intensidad de los usos
que asigne al suelo el planeamiento urbanístico; también integra el
aprovechamiento urbanístico la densidad del uso residencial, expresada en número
de viviendas por hectárea.

BIEN INMUEBLE
Se dice de todos aquellos bienes que, por contraposición a los bienes muebles,
tienen una situación fija en el espacio y no son susceptibles de ser tomados o
trasladados, tales como el suelo, los edificios y construcciones de todo género
adheridas al terreno, por naturaleza o por accesión.

BIENES GANANCIALES
Régimen económico matrimonial, según el cual desde el momento de la celebración
del matrimonio tanto los beneficios y derechos como las obligaciones y deudas
contraídas por uno de los cónyuges pasan a ser comunes a los dos.

CATASTRO
Es un registro administrativo dependiente del Estado (Ministerio de Economía y
Hacienda) en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de
características

DEPRECIACIÓN
Es la pérdida de valor contable que sufren los activos fijos por el uso a que se les
somete y su función productora de renta.

DEPRECIACIÓN FÍSICA
Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien
en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus
componentes.

DEPRECIACIÓN FUNCIONAL
Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien
atendiendo a su defectuosa adaptación a la función a que se destina. Comprende
 19

las pérdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, diseño, falta de

adaptación a su uso, etc.

DIVISIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL

Acto documentado en título público, mediante el cual se divide un inmueble en
varias y distintas fincas registrales independientes, con asignación a cada una de
ellas de un coeficiente de copropiedad o participación en el total del inmueble. Se
inscribe en el Registro de la Propiedad.

DOMINIO
Propiedad.

EDIFICABILIDAD
Parámetro urbanístico básico que relaciona la superficie de una parcela a edificar,
con los metros cuadrados construidos que se pueden levantar en ella en las
diferentes plantas del edificio a realizar.

EDIFICIO
Es cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o varios
espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad.

ENTORNO
Es el espacio de adecuada amplitud y con características homogéneas tanto físicas
como estructurales en el cual se ubica el inmueble objeto de valoración.

EQUIPAMIENTO URBANO
Espacios urbanizados y, en muchos casos, edificados, destinados al uso público,
entendido desde múltiples criterios e intereses, son elementos importantes en la
configuración del espacio urbano y metropolitano.

ESTATUTO
Reglamento, ordenanza.

EXPROPIACIÓN
Desposeimiento o privación de la propiedad por causa de la utilidad pública o de un
interés social a cambio de una indemnización previa o “justiprecio”

HIPOTECA
Derecho real de garantía y de realización de valor, que se constituye para asegurar
el cumplimiento de una obligación, normalmente de pago de un crédito o préstamo
de un bien, generalmente inmueble.

HOMOGENEIZACIÓN
Proceso por el que en base a un estudio de mercado se corrige el valor de estas
muestras ponderándolo en función de unas variables afines al inmueble a valorar.

HOMOGENEIZACIÓN DE PRECIOS DE INMUEBLES COMPARABLES

Es un procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se
tasa en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación
entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o una renta
homogeneizada para aquel.

INDIVISO
 20

Lo que pudiendo ser dividido se mantiene unido. Situación que se da cuando existe
pluralidad de propietarios de derecho o de cosa.

INFRAESTRUCTURAS DEL TERRENO

Son las necesarias para dotar al terreno de los servicios urbanísticos exigidos para
su consideración como suelo urbano de acuerdo con la legislación sobre régimen
del suelo y ordenación urbana.

INFRAESTRUCTURAS EXTERIORES DEL TERRENO

Son las necesarias para dotar al terreno de los servicios urbanísticos exigidos para
su consideración como suelo urbano de acuerdo con la legislación sobre régimen
del suelo y ordenación urbana.

INMUEBLE
Las tierras, edificios, caminos, construcciones y minas, y los adornos, artefactos o
derechos a los cuales atribuye la ley consideración de inmuebles.

NORMAS INTERNACIONALES DE VALORACIÓN (IVSC)

Organismo que fija las líneas a seguir, por los profesionales de la valoración de
todo el mundo, en la correcta práctica de su trabajo.

ORDENANZAS
Son disposiciones municipales con carácter general dictadas en el ámbito de las
Administraciones públicas y dirigidas a los ciudadanos, en virtud de las que se
reglamentan algunos aspectos propios del ámbito de su competencia.

PARCELA
Unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga
atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.

PATRIMONIO
Conjunto de bienes y derechos de los que una persona es titular.

PLAN GENERAL DE ORDENAMIENTO URBANO

Instrumento de planeamiento general que clasifica el territorio del término municipal
en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable.

PLAN URBANÍSTICO
Es el conjunto de instrumentos técnicos y normativos que se redactan para ordenar
el uso del suelo y regular las condiciones para su transformación.

PORCENTAJE DE DEPRECIACIÓN
Tanto por ciento del coste de construcción que se deprecia, por el paso del tiempo
de las edificaciones e instalaciones, y por una corrección funcional o de diseño.

PROPIEDAD HORIZONTAL
Régimen jurídico instaurado para regular las relaciones jurídicas que se dan entre
los distintos copropietarios de un inmueble en el que cada propietario dispone en
exclusiva de un derecho de propiedad sobre los elementos arquitectónicos situados
en el interior de su piso, y de un derecho de copropiedad sobre el conjunto de
elementos comunes que componen el inmueble. Se estructura en este régimen de
propiedad las relaciones jurídicas de los propietarios de un inmueble dividido por
pisos.
 21

REFERENCIA CATASTRAL
Identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles. Consiste en un código
alfanumérico que es asignado por el Catastro de manera que todo inmueble debe
tener una única referencia catastral que permita situarlo inequívocamente en la
cartografía catastral.

REGLAMENTO DE COPROPIEDAD
Son una serie de disposiciones que establecen cuál debe ser el uso y destino del
edificio, tanto en lo que respecta a los pisos y locales como a las instalaciones
comunes, además de regular las cuestiones relativas a gastos comunes,
conservación, reparación del inmueble y seguros

RETRANQUEO
Distancia mínima entre la línea de referencia (por lo general de una propiedad) y un
edificio o parte de éste, según las ordenanzas en vigencia.
RUINA
En términos del Derecho Civil es el estado de la vivienda que corre riesgo de
caerse, viniendo el propietario obligado a la ejecución de las obras necesarias para
evitar su caída o a la demolición del edificio.

SEGREGACIÓN
Separación de una parte de una finca, para formar por sí sola una independiente.

SERVIDUMBRE
Carga o gravamen que se impone sobre un bien inmueble (predio sirviente) en
beneficio de otro bien inmueble (predio dominante), de una persona o de una
comunidad distinta del propietario.

TASACIÓN
Valor de un inmueble certificado por sociedades constituidas al efecto. Mediante
este certificado no sólo se conoce el valor real del inmueble, sino que además sirve
de referencia para obtener la financiación necesaria.

TASADOR
El profesional que, de conformidad con lo previsto en las normas aplicables a cada
tipo de tasación debe suscribir necesariamente el informe de tasación.

TERRENO
Parcela valorada atendiendo a su potencial aprovechamiento urbanístico, sin
edificaciones sobre la misma o, eventualmente, sin considerarlas en la valoración
en el caso de haberlas. Si está sujeta a explotación agropecuaria (cultivos,
explotación ganadera, etc.) el tratamiento debe ser como finca rústica.

URBANISMO
Es la parte del derecho que se ocupa del planeamiento de las ciudades, regulando
el régimen del suelo, la ordenación y las previsiones del mismo

URBANIZACIÓN
Creación, desarrollo, reforma y progreso de un centro urbano dotado de servicios e
instalaciones (energía eléctrica, agua potable, saneamiento, vías de comunicación,
etc)
 22

USOS PERMITIDOS
En la normativa urbanística de aplicación a un determinado inmueble, cada uno de
los usos definidos como permitidos dentro de la misma.

USUFRUCTO
Derecho real de disfrute de una propiedad ajena

VALOR CATASTRAL
Valoración que figura en el catastro de una determinada finca. El Catastro es el
censo y padrón estadístico de las fincas rústicas y urbanas.

VALOR VENAL DE UN INMUEBLE (VM)

Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un
vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación, en el
supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las
condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y
que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble,
para negociar la venta. A tal efecto se considerará:
a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que
ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción
ajeno a la causa del contrato.
b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una
comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de
información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.
c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que
refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en
las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación.
d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de
comercialización.

VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO O A NUEVO (VRB)

Es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de
la valoración, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad,
etc.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.

VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO O ACTUAL (VRN)

Es el resultado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble
en la fecha de la valoración.

VALORACIÓN
Proceso de asignar un valor económico a un bien

VALORACIÓN INTERMEDIA DE OBRA

Es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posterioridad a la tasación
inicial y durante la construcción o rehabilitación de un elemento o edificio, en los
que se refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y
cualquiera otra circunstancia de la construcción que pueda afectar al valor de
tasación. Su emisión no implica la actualización de los valores contenidos en la
valoración inicial.

VALORES UNITARIOS
El valor unitario es el que se le asigna a una sola unidad de cierto producto.

VICIOS OCULTOS O REDIHIBITORIOS

 23

Son defectos ocultos que, en caso de aparecer antes de un determinado plazo

desde la venta, dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la
vivienda o inmueble.

VIDA ÚTIL
Es el plazo durante el cual un inmueble estará en condiciones de ser usado para el fin a que se
destina. Será total si se calcula desde el momento de la construcción o última rehabilitación
integral y será residual si se calcula desde la fecha de la tasación.

TRABAJO PRÁCTICO:
A lo largo del cuatrimestre en curso, se realizará un único trabajo práctico en
diversas etapas, conforme se avance con los contenidos propuestos.

El Trabajo propuesto consiste en un Informe de Tasación de un Inmueble Urbano, por

medio del método comparativo, criterio de referentes directos.

- El alumno elegirá, un inmueble urbano existente a su criterio.

- El Informe a desarrollar debe ser de su propia autoría, siguiendo las etapas
descriptas al final de la Unidad 4. No se aceptará copia de un informe realizado
de los cuales hay muchos modelos en Internet. Ante la menor duda, que el
trabajo no fue desarrollado por el alumno, se perderá la regularidad de la materia

1° Etapa ANALISIS INVESTIGACION NORMATIVA

- Elección del terreno urbano. Tipo de Tasación. Objeto de Tasación

- El alumno deberá establecer cual fue el terreno elegido, para lo cual se solicita
copia de la Cedula Parcelaria del Inmueble. Situación georreferenciada del
mismo, fotos de la ubicación y todo material que contribuya a la localización del
inmueble dentro de la trama urbano-ambiental.
- Establecer un cliente ficticio, que será el que solicita el informe y por medio de
una entrevista con el cliente, el tasador (alumno) establecerá el tipo y objeto de
tasación del Informe
- Recolección de datos generales. Factores Intrínsecos y extrínsecos Códigos y
reglamentaciones y normativas de acuerdo a su lugar de residencia y donde se
encuentra el bien inmobiliario del TP y todo aquel material significativo que el
alumno considere
 24

UNIDAD 2: TASACIÓN DE TERRENOS RURALES Y

URBANOS.
1.1 Criterios Generales

Tribunal de Tasaciones de la Nación

El Tribunal de Tasaciones de la Nación es un organismo técnico dirigido por
profesionales propuestos por el Sector Público y por entidades profesionales
privadas, que establecen valores objetivos de los bienes, cuya adquisición,
enajenación, locación o valor contable, sea requerido por organismos nacionales,
provinciales, municipales, binacionales o multinacionales de los cuales el Estado
Nacional sea parte y por el Poder Judicial de la Nación, para sí o para aquellos
entes a los cuales supervisan, controlan o auditan y las tasaciones que le sean
requeridas por cualquier persona física o jurídica.

Tasación de Terrenos Rurales y Urbanos - Criterios generales -

Terreno
Un terreno es un espacio de tierra sobre el cual generalmente la gente puede
construir casas, edificios, negocios, locales, entre otros o bien cultivar la tierra, ya
sea para uso propio, o la explotación de los terrenos ubicados en las zonas rurales
destinados para un uso agropecuario.

Lote o parcela
Lote puede definirse como cada parte de un todo susceptible de repartición. Es
frecuente hablar de lotes al referirse a las partes en que se subdivide un terreno,
que puede destinarse a la construcción o a actividades agropecuarias, que teniendo
en su origen un único dueño, al lotearse, permite que el dominio sea adquirido por
varias personas que serán propietarios de cada lote.

En cuanto al lote como tal, podemos hablar de características propias del mismo,
como su forma y dimensiones, y otras que le son ajenas e independientes; más
bien vinculadas a las características o modalidades de ese conglomerado social, a
la política edilicia del lugar, las legislaciones y por sobre todo a las tendencias
esenciales de la economía capitalista.

El terreno es el factor inicial para determinar el avalúo de un inmueble. En el caso

de un inmueble rural es el terreno en bruto. En el caso del inmueble urbano pueden
existir dos clases de avalúos: el terreno bruto sin urbanizar o el terreno ya
urbanizado.

Inmuebles
A los fines valuatorios, los inmuebles se clasifican de la siguiente manera

1) Inmuebles Rurales: Serán los que cumplan con las siguientes condiciones:
a) Que sus medidas y superficie permitan una explotación rural.
b) Que estén ubicados en zonas rurales.
c) Que su uso y destino sea una explotación rural
2) Inmuebles Urbanos: Serán los que cumplan con los siguientes requisitos:
a) Que sus medidas y superficie se encuadren en las establecidas por la
Dirección de Planeamiento y Desarrollo Urbano.
b) Que se encuentren ubicados en zonas urbanizadas, aunque carezcan de
servicios esenciales.
c) Que uso y destino sea habitacional, comercial o mixto.
 25

3) Inmuebles Industriales: Son los que cumplan con los siguientes requisitos:
a) Que se encuentren ubicados en zonas industriales.
b) Que su uso y destino sea una explotación industrial

1.2 El valor de la tierra:

Existen diversos factores que producen un efecto sobre el valor de un terreno, sea
rural o urbano, podría decirse que contribuyen en la formación y/o modificación del
precio de la tierra en venta

TERRENOS RURALES
En el caso de un terreno rural se debe examinar tres componentes:

- La ubicación respecto a los centros urbanos o mercados demandantes

- La calidad o fertilidad de las tierras
- La infraestructura productiva, construcciones y adecuaciones.

El precio que se determina para un inmueble rural lo define el mercado, la ley de

oferta y demanda.

En un predio rural, debemos observar la mejor ubicación respecto a la ciudad

principal o centro demandante de sus productos. Por ejemplo, una finca situada a
media hora de una ciudad principal por un camino o ruta pavimentado vale más que
aquella ubicada a dos horas por un camino vecinal y en mal estado. Como vemos,
no solo es la productividad del suelo sino también su accesibilidad.

La tasación de predios rurales exige una metodología particular, distinta, en muchos

aspectos de la valuación de predios urbanos.

La diferencia fundamental radica en que el valor de los predios urbanos está

íntimamente relacionado con un mercado de inmuebles destinados a viviendas,
comercios y demás destinos ciudadanos y los valores surgen de un estudio de
mercado local, con antecedentes bastante homogéneos o fáciles de homogeneizar
mediante coeficientes correctivos convenientemente calculados.
En cambio, la valuación rural exige un amplio conocimiento de aspectos técnicos
agropecuarios, socioeconómicos y geopolíticos, ya que el valor de los campos está
definido por aspectos intrínsecos y productivos en parte, pero en una gran medida
por situaciones económicas relacionadas con un intercambio comercial nacional e
internacional, regímenes impositivos, política crediticia, etc.

Los inmuebles, independientemente de su naturaleza, son afectados por un

conjunto de características genéricas, originadas por al ambiente económico social,
que identifica cada zona. Estas características son extremadamente complejas, por
su diversidad y variabilidad. De ellas, se destacan:

a) Condiciones demográficas: Densidad de población, tipos etnográficos,

preferencias profesionales, etc. Son la expresión cualitativa y cuantitativa del
factor humano e influencian las actividades rurales; a través del consumo local,
la eficiencia y estabilidad de las explotaciones; disponibilidad de mano de obra,
etc. La tendencia de la densidad demográfica es índice importante de las
perspectivas económicas de una región.
 26

b) Condiciones políticas: Como grado de seguridad para personas y bienes,

derechos civiles y políticos de las personas: Repercuten sobre la importancia de
los inmuebles porque la seguridad para el trabajo y el capital actúa como factor
de desarrollo y prosperidad de las explotaciones agropecuarias.
c) Organización social: Legislación del trabajo, enseñanza, salud pública, etc.:
Repercute a través del grado de bienestar y tranquilidad colectiva.
d) Acción económica del Estado: En especial referida a la producción
agropecuaria mediante el régimen de impuestos, protección aduanera, créditos,
etc. Tiene especial repercusión en las zonas de cultivos especializados y en las
de explotaciones incipientes donde el fomento es esencial.
e) Organización comercial: Mercados, sistemas de ventas, competencia,
transportes, cooperativas, etc.

La tierra rural es un medio de producir cosechas o productos agropecuarios y su

valor, primordialmente, depende de su capacidad de producir en cantidad y calidad.

Es por tal razón que, si bien algunos de los métodos de tasación rural, de tipo
comparativo, tienen similitud aparente con los utilizados, en valuaciones urbanas,
aquellos introducen elementos y coeficientes de comparación que solamente
pueden calcularse en función de una paciente inspección de los campos o fincas
que sirven de antecedentes y también de un conveniente cálculo de la
productividad de estos.

La valuación rural ya no puede basarse en apreciaciones personales como se hacía

antiguamente por conocimiento de forma empírica, de precios de algunos campos
vecinos, pues hay muchos aspectos que deben ser analizados y pueden existir
fuertes diferencias entre un campo y otro no muy distante.

Entre los métodos a seguir están los comparativos directos y los que arriban al
valor por el camino de la productividad; siendo este último, menos seguros que
los comparativos directos, en virtud de las indeterminaciones de las tasas de
interés, riesgos y ganancias.

Transcripción de la Norma de Valuaciones Rurales del Tribunal de Tasaciones de la

Nación. Todas las normas están disponibles para su descarga en la página oficial
http://www.ttn.gov.ar/

VALUACIONES RURALES - NORMA TTN 18.3 7 de agosto de 2014

Consideraciones generales

Los inmuebles rurales son un medio apto para la producción agropecuaria, y su

valor, primordialmente, depende de su capacidad de producción, en cantidad y
calidad.

El valor de los predios urbanos está íntimamente relacionado con el mercado de

viviendas, comercios y demás destinos y los valores surgen de un estudio de
mercado local con antecedentes comparables homogéneos o susceptibles de
homogeneizar mediante factores correctivos convenientemente calculados. La
valuación rural exige un amplio conocimiento de aspectos intrínsecos y productivos.

Por tal motivo, las metodologías comparativas de tasación rural introducen

elementos y coeficientes de comparación que exigen tener en cuenta, entre otros
aspectos, la productividad de los campos.
 27

El valor de un predio rural también puede ser determinado recurriendo al Método de

Capitalización de la Renta Neta, procedimiento aplicable para la valuación de
bienes susceptibles de producir ingresos. El valor estará determinado a partir del
valor presente de todas las rentas futuras imputables al bien, descontados los
gastos, y aplicando una tasa de descuento razonable. Es conveniente, de todas
formas, atender a factores comparativos de ubicación, distancia a centros urbanos,
lugares de acopio, silos, puertos, estaciones de ferrocarril, etc., para obtener
valores más ajustados a mercado.

Estos métodos, también denominados métodos analíticos de productividad,

permiten arribar al valor del campo, pero los resultados de la aplicación de estos
pueden resultar menos seguros que los comparativos, en razón de las
indeterminaciones de las tasas, de las rentas y por variaciones tecnológicas,
climáticas, etc.

Por tal razón, el Tribunal de Tasaciones de la Nación utiliza y recomienda el método

comparativo para la determinación del valor de las propiedades, y las metodologías
basadas en la producción para la determinación del valor de arrendamientos
rurales.

1.3 METODOLOGÍAS

1. Metodología comparativa

a) Comparación directa

El método comparativo directo consiste en determinar el valor de un predio en

función del precio de otros predios semejantes, previa apreciación de las
diferencias y su influencia en el valor.

Se basa en el análisis minucioso del predio por valuar y paralelamente, el de

aquellos de los cuales se conoce el precio, procediendo a su comparación y
homogeneización, teniendo en cuenta las razones que normalmente dan carácter al
valor.

La metodología correspondiente está desarrollada en las normas TTN 3.x y 5.x. En

el caso rural, debe tenerse especialmente en cuenta:

1. Conocer la mayor cantidad de antecedentes inmobiliarios: ventas y ofertas.

2. Analizar las condiciones, facilidades y necesidades de venta.
3. Consultar contratos de alquiler, aparcería, etc., analizando sus circunstancias y
condiciones.
4. Tener en cuenta los factores que afectan el valor de la propiedad y analizar la
capacidad productiva.
Factores de comparación

Los factores que normalmente dan carácter al valor y que deben ser analizados a
los efectos de la tasación para establecer sus influencias, pueden ser sintetizados
de la siguiente manera:

1. Ubicación
 28

Se refiere a la ubicación relativa del bien a tasar y de los antecedentes con respecto
a caminos afirmados, accesos o cualquier otro punto de afluencia local de la
producción o lugar de abastecimiento.

2. Superficie del campo

Se debe considerar la superficie total del bien a tasar, según su mensura y la de los
antecedentes en consideración, de ser factible su obtención, o en su defecto la que
consta según título.

3. Forma

La forma más conveniente estará de acuerdo con el destino productivo y al mejor

aprovechamiento económico.

4. Calidad del suelo

Se deberán considerar los estudios más precisos entre las Cartas de Suelos, Atlas
o Informes elaborados por organismos o instituciones especializadas, para realizar
la comparación entre el bien a tasar y los antecedentes.

5. Mejoras

Se tasan por costo de reposición depreciado, Normas TTN 4.x y TTN 14.x.

6. Fecha de los antecedentes

Por los desajustes que implican los métodos de actualización por índices de
antecedentes inmobiliarios, se hace recomendable tomar ofertas de antecedentes
lo más próximos a la fecha de tasación.

7. Forma de pago

Se trabajará sobre valores de contado.

8. Disponibilidad

Se debe tomar en cuenta el estado de ocupación.

9. Topografía

Se debe contemplar la configuración plani - altimétrica de los campos y en particular

atender a la inundabilidad en los casos en que sea necesaria su ponderación.

Ponderación de los factores de comparación y uso de planillas

Es evidente que el factor de mayor gravitación es el relativo a la calidad del suelo,

en consecuencia, el profesional debe realizar la inspección del campo a tasar, como
asimismo de los utilizados como antecedentes y de los cuales se conoce el precio,
tomando referencias completas.

Los valores se someten a una homogeneización, por calidad del suelo, oferta,
ubicación, superficie, topografía, etc., procediéndose al proceso comparativo
mediante la utilización de las planillas aprobadas en la Norma TTN 5.x.

El tasador especificará sus argumentos en forma ordenada, de modo tal que el

valor surja como consecuencia lógica de los fundamentos considerados.
 29

b) Método empírico

En zonas caracterizadas por una explotación única y/o preponderante, podrá

aplicarse el método empírico zonal que contemple las receptividades y/o
rendimientos correspondientes. Este método debe aplicarse únicamente en
aquellos casos en que fuese dificultosa la aplicación del Método Comparativo de la
Norma TTN 3.x.

A partir del conocimiento del valor asignable a un campo en la zona, dado por la
receptibilidad admisible en el mismo, el valor total resultará de multiplicar su
superficie por dicho valor y la cantidad de unidades por hectárea que admite.
Cuando se utilice esta metodología, se deberá adjuntar a la tasación las fuentes o
publicaciones que sostienen el valor unitario adoptado.

2. Método de Capitalización de Rentas

El Método de Capitalización es en general aplicable a la valuación de bienes

susceptibles de producir beneficios económicos. En este caso, el valor estará
determinado por la diferencia entre los ingresos y los egresos imputables al bien,
aplicando una tasa de rentabilidad razonable.

Su utilización requiere arribar primeramente al beneficio que brinda la explotación, a

partir de:

- Estimar los flujos de caja futuros, de ingresos y egresos, imputables al bien y

aplicar una tasa de interés bancario para determinar su valor presente.
- Determinar el beneficio B, como la diferencia de los flujos de caja en el período
considerado, normalmente un año, aplicando la tasa de interés bancario elegida.
- El Valor Actual Neto de ese beneficio se calcula de acuerdo con la fórmula del
valor presente:

B=(∑E)/(1+ⅈ)^te -ΣS/(1+ⅈ)^ts

E = Importe de los ingresos imputables al bien (entradas).

S = Importe de los egresos previstos (salidas).
te = Número de períodos de tiempo entre el o los ingresos considerados (entradas)
y el momento de la valuación.
ts = Número de períodos de tiempo entre el o los egresos considerados (salidas) y
el momento de la valuación.
i = Tasa de interés bancaria elegida, correspondiente a la duración de cada uno de
los períodos de tiempo considerados.

Los períodos de tiempo transcurridos y la tasa de interés bancario se expresarán en

las unidades correspondientes a la duración de cada uno de los períodos
considerados. Es decir que, si se considera un año, te y ts serán 1 y la tasa i el
interés bancario anual.
Finalmente, se aplicará una tasa de rentabilidad razonable para la determinación
del valor de la propiedad, tasa que deberá contemplar los distintos factores
involucrados, teniendo en cuenta que se trata de un bien inmueble en producción.

La fórmula genérica es.

V=B∕I

Siendo V el valor de la propiedad, B el beneficio e I la tasa de rentabilidad.

 30

En función de las dificultades y subjetividades propias de la adopción de las tasas a

emplear, la utilización de este método queda supeditada a la imposibilidad de
determinar la valuación por el Método Comparativo, razón por la cual, el Tribunal de
Tasaciones de la Nación no recomienda su uso.

Procedimiento simplificado:

Una manera sencilla de determinar el valor, cuando se puede contar con datos de
arrendamiento de campos comparables, consiste en aplicar al valor de alquiler del
campo que debe tasarse una tasa de arrendamiento R, si ésta es conocida en la
zona u obtenible de publicaciones especializadas.
En ese caso, el valor del campo resultará de:
V=B∕A

Dónde:
A: valor del arrendamiento en $, determinado por comparación.
R: tasa de arrendamiento: relación entre valor de arrendamiento del campo y los
valores de propiedades, obtenida en la zona o de publicaciones especializadas.

3) Metodología para arrendamientos

Cuando se deba establecer el valor de arrendamiento para un campo, el mismo

podrá determinarse en función del rendimiento de este para su explotación racional,
teniendo en cuenta las prácticas usuales y consagradas en el medio rural.

A tales efectos, se deberá considerar la superficie y establecer el rendimiento de la

explotación que se trate, en base a referencias verificables de fuentes comerciales,
como ser: Bolsa de Cereales y/o publicaciones especializadas reconocidas, las que
ineludiblemente deberán ser citadas en el Informe de Tasación.

A partir de esto, se aplicará el porcentaje de retribución que la práctica de

arrendamiento admita para el arrendatario. Su determinación debe estar fundada,
con cita de la fuente correspondiente.

Cuando el arrendamiento implique varios años, se tendrán en cuenta las

alternancias de las actividades que correspondan para la determinación de la
retribución por cada año de que se trate, promediándose los valores a efectos de la
determinación final del monto del arrendamiento por año.

En caso de arrendamiento de lotes con más de un cultivo por año, el procedimiento

deberá contemplar la suma de las retribuciones de todos los cultivos. Los
procedimientos antes citados serán volcados en planillas en función de la
explotación de que se trate, las que deberán contener las especificaciones mínimas
antes citadas.
A los efectos de la confección de las correspondientes planillas, deberán utilizarse
los modelos reproducidos en los Anexos 2 y 3 de la presente Norma.

TERRENOS URBANOS

En el caso de los terrenos urbanos la productividad se va a definir como la

“edificabilidad”; cantidad de superficie construida. El lote urbano “produce”
construcciones o edificaciones. En la medida que se puedan hacer más y
mejores construcciones, el terreno urbano vale más. La “edificabilidad”
 31

depende de la cantidad de construcción que se pueda hacer en el lote de

terreno. En general esta cantidad se puede medir con la densidad de
viviendas por hectárea o con el índice de construcción. Pero no solo se debe
considerar los m2 de construcción, sino la calidad de esta.

La cantidad de superficie que se pueda construir en un terreno urbano lo

define, la autoridad municipal a través de las normas. O sea que la
reglamentación urbana define la cantidad y calidad de construcción que se
puede hacer en un lote. -Ver Códigos de Edificación o Planeamiento Urbano
– Ambiental, estos dependen directamente de cada municipio y todos ellos
forman parte de la legislación vigente tanto provincial como nacional. -

De la misma manera que los predios rurales; los terrenos urbanos tienen
mejor demanda de acuerdo con la distancia al centro de la ciudad o a los
centros de negocios y empleo. Esta distancia se mide en términos de
tiempo a través del transporte urbano y buenas vías de circulación.

Son tantos y tan variados los factores que integran sus atributos que resulta
complicado reconocerlos, medirlos y, sobre todo, estimar la influencia que
tienen sobre el precio. El valor de los inmuebles urbanos no depende tanto
solo del bien mismo y de lo que se invierta en él, es decir de sus factores o
características intrínsecas; sino también de su localización en la ciudad y de
lo que suceda en su entorno, lo que se entiende como factores o
características extrínsecas.

Como son bienes de larga duración, pueden entrar en el mercado tantas

veces como se compren o vendan, compitiendo con productos de distinta
antigüedad. El suelo, en particular, tiene una duración prácticamente
infinita, por lo que su valor depende en gran medida de expectativas futuras
y el futuro tiene siempre un alto grado de incertidumbre.

En el cuadro que sigue, se trata de resumir en forma ordenada los factores

que se presentan con mayor frecuencia en los lotes urbanos.

1.4 FACTORES PARA SU DETERMINACIÓN

1. Factores que dependen del lote mismo -Factores Intrínsecos-.

a. Dimensiones y proporción relativa de las mismas;
b. Forma, regular e irregular en mayor o menor grado;
c. Niveles; propios y en relación con los de la calle;
d. Ubicación dentro de la manzana; orientación;
e. El suelo de fundación;
f. La relación lote-edificio.

2. Factores que dependen de su emplazamiento – Factores Extrínsecos-.

 32

a) El carácter distintivo de la zona o barrio (comercial, industrial, residencial,

mixta);
b) Las normas de zonificación impuestas por las autoridades;
c) Las tendencias del desarrollo de la zona o barrio (progresivas, regresivas,
estancadas);
d) Los servicios públicos de que dispone (luz eléctrica, gas, agua corriente,
cloacas, transportes, etc.),
e) La importancia de la calle y sus condiciones físicas (ancho, estado del
pavimento, pendientes, niveles, vías, etc.);
f) El carácter de la vecindad inmediata (linderos) y próxima;
g) La oferta de tierras en la zona.

3. Factores que dependen de las condiciones de la venta -Factores

Económicos, Comerciales-

a) La fecha de la operación de compra-venta;

b) La forma de pago (contado o facilidades);
c) La venta por departamentos;
d) La venta individual o en block;
e) La situación del vendedor y su necesidad de vender; la situación del
comprador y su interés en comprar.

4) Factores de orden general

a) La legislación general (régimen de la propiedad, régimen de la locación, etc.);
b) Las restricciones al dominio impuestas por el poder público (municipal o
general); la legislación impositiva;
c) La política fiscal en relación con: 1) los préstamos hipotecarios; 2) los planes de
vivienda popular; 3) las remodelaciones urbanas;
d) La situación general de la producción y el consumo; la estabilidad monetaria;
e) La estabilidad política del país y las condicione de su desarrollo;
f) El crecimiento vegetativo del país y el del núcleo urbano.

5) Factores particulares

En el cuadro anterior han quedado indicadas las influencias que son, con toda
generalidad, fenómenos característicos de la tierra urbana.
De esta lista de influencias solamente algunas caen en el plano de lo mensurable;
solamente algunas pueden ser establecidas con claridad y valoradas
numéricamente.

Y otras que pueden ser perfectamente distinguidas, pero no pueden ser valoradas
sino por estimación subjetiva.

Cada uno de estos factores “influye en forma independiente sobre el conjunto de los
demás y el factor de una clase determinada que en un caso ha sido el que
prevalecía y el que ha hecho variar en más o en menos, con mayor fuerza, el valor
calculado del inmueble, puede en otro caso pasar a segundo, tercero o último
término” (RIVAROLA, Apuntes de clase). Sin embargo, independientemente de la
objetividad y rigurosidad del tasador, siempre habrá algún grado de incertidumbre,
esta es condición imposible de eliminar.
 33

Así por ejemplo los desniveles fuertes que en ciudades balnearias o de turismo
serrano, pueden constituir un elemento de segura valorización. Hemos agregado
entonces en la lista enunciada más arriba, los factores particulares o sea los que,
no estando incluidos en la lista anterior, resultan de condiciones particularísimas no
siempre posibles de reconocer y que generalmente escapan a todo intento de
mensura.

FACTORES QUE DEPENDEN DEL LOTE MISMO

Los elementos de influencia que se derivan de la “geometría” de la parcela están

vinculados a la mayor o menor facilidad con que permitan el racional
aprovechamiento de la tierra, no solo desde el punto de vista de la economía en la
ejecución, sino también el uso funcional del futuro edificio.

Todo aquello que signifique inversión no compensada por una renta equivalente,
significa sacrificio para el precio actual del lote, por ejemplo, un terreno de mala
calidad que obligue a soluciones costosas para fundar con seguridad; un terreno de
desniveles pronunciados que requiera efectuar grandes movimientos de tierra, etc.
De estos factores intrínsecos se hacen evidentes las dimensiones geométricas
(frente y fondo) apenas se comparen las ventas efectuadas en un mismo lugar. Dos
propiedades vecinas, vendidas el mismo día y a un mismo comprador, tienen sin
embargo dos precios unitarios diferentes. El origen de esta diferencia está
precisamente en esas dimensiones, su proporción relativa, su forma, etc.

Probablemente sean estos factores los que presenten mayores facilidades para ser
reducidos al método matemático, cada día se difunde más el uso de las tablas
fundadas en forma estadística, a las que solo falta mejorarlas, en su aplicabilidad
para distintas ciudades del país y distintas zonas de una ciudad, inconveniente que
seguramente día a día esta siendo superado por el desarrollo de la técnica de la
valuación.

En conclusión, podemos decir, que estando la propiedad formada por varios

términos (el lote, el edificio, las plantaciones, etc.) su valor no resulta de una simple
suma algebraica de los valores parciales, sin..o que se forma por una ley más
compleja que puede dar en definitiva un guarismo mayor o menor que tal suma.
Cuando las mejoras han sido convenientemente elegidas hay valoración
suplementaria, de la misma manera que sobrevaloración cuando se edifica en
lugares de muy poca densidad construida.

FACTORES QUE DEPENDEN DEL EMPLAZAMIENTO

El carácter distintivo de la zona de emplazamiento es siempre un factor

determinante. Podría decirse que el valor de una propiedad queda fijado en primera
aproximación por el de la zona de ubicación.

El crecimiento de las ciudades ha determinado el agrupamiento de la población en

barrios de carácter bien definido con predominio de alguna de estas tres funciones:
comercial, industrial o de vivienda. Posteriormente las ordenanzas municipales han
contribuido a acentuar el carácter de estas agrupaciones, con disposiciones sobre
zonificación fijándolas, sino es definitivamente, por lo menos por un período largo
de años.
 34

En las ciudades importantes, centros de regiones geográficas de actividad propia -

económica y política- siempre se encontrará "centros" de perfil típicamente
comercial, donde la tierra alcanza los índices más altos de valor. Tales centros
aparecen en menor escala en los barrios de vivienda; la curva. de valor alcanza
siempre sus máximos, allí donde exista o se desarrolle una concentración
comercial.

En oposición con estos lugares de situación o tendencia floreciente, las formaciones

urbanas contienen también regiones de estancamiento, o tendencia regresiva. Ellas
constituyen sin duda el problema más difícil en el trabajo del tasador ya que no son
muchos los elementos de juicio que puedan encontrarse (son lugares en que las
ventas están completamente retraídas). El estudio de una zona de este tipo -se las
llama "decadentes", "marchitas" o "crepusculares"- no puede ser hecho sin tener en
cuenta por un lado la influencia y las tendencias de los barrios vecinos, y por el otro,
el planeamiento urbano- previsto para el futuro inmediato. Basta a veces la
ejecución de una obra pública importante para modificar totalmente las condiciones
determinantes del valor.

Dentro de estos límites extremos se encuentra la más variada gama de tonalidades

en cuanto a características y valores. Las zonas pueden estar bien delimitadas o
Inter penetrarse. Dentro de cada uno de esos grupos o localizaciones -definidas o
mixtas- hay variaciones de valor que establecen diferencias no solamente entre
calle y calle sino también de cuadra a cuadra.

La influencia de la ubicación, debe ser considerada desde diversos puntos de vista,

como; ciudad en que se halle, zona o barrio dentro de la ciudad; núcleo dentro de
esa zona o barrio; cuadra dentro de ese núcleo; posición dentro de esa cuadra,
agregándose a ellos como accesorios indispensables, el estado de progreso y las
posibilidades futuras, su altimetría y otros factores, higiénicos unos, mercantiles
otros. Cada una de estas consideraciones tendrá su influencia relativa, unas veces
favorables, otras veces desfavorables y del equilibrio de sus diversos resultados,
considerados en conjunto, o digamos comparativamente, "de la suma algebraica"
de aquellos, derivará la influencia total y definitiva de la ubicación sobre el precio,
tanto en magnitud como en signo.

El estudio de estas agrupaciones o zonas es uno de los puntos más importantes, el

punto de arranque de toda tarea de valuación. Por su naturaleza y vastedad no
puede ser el resultado de una iniciativa individual, sino de un sostenido esfuerzo
colectivo. Se trata nada menos que de hacer un relevamiento económico de cada
ciudad, una verdadera " bases de dato “que podría llamarse “mapa de valores" en
el cual aparezcan delimitadas las zonas urbanas clasificadas por sus niveles de
precio. El proceso para ejecutar estos mapas, no obstante, la facilidad con que
puede ser explicado, supone la movilización de todo un equipo de especialistas.
Solamente las grandes oficinas impositivas, o grandes organizaciones, están en
condiciones de contar con estos tipos de bases y mantenerlo al día.
El Cuerpo Técnico de Tasadores del Perú (fundado en 1899) cumple esa tarea
desde mediados del siglo pasado cuando aún no se contaba con la gran
herramienta auxiliar: “La Informática”, para todas las ciudades de su país.
 35

FACTORES QUE DEPENDEN DE LAS CONDICIONES DE LA VENTA

La fecha y las condiciones en que ha sido efectuado una operación de compra-

venta, deben ser tenidas en cuenta por el valuador que desee tomarla como base
de su trabajo.
El precio de la tierra es una función eminentemente variable con el tiempo. Es el
resultado de un complejo fenómeno político, social y económico, esencialmente
dinámico y cambiante. Por otra parte, el dinero, como medida de valor, no es
inalterable; esta circunstancia tiene particularmente efectos muy sensibles sobre el
precio de la tierra. Estos dos factores varían rápidamente en época de exaltación o
pánico, o lentamente en períodos de normalidad.

No siempre la valuación se refiere a la fecha actual. El valuador, se verá obligado,

en muchos casos, sobre todo judiciales, a fijar valores para fechas muy anteriores
al momento de la solicitud del avaluó. Ocurre con frecuencia la necesidad de
orientarse en un estado de plaza pasado, que no conoció, del cual no tuvo
referencias; aquí el tiempo pasa a ser una de las variables más importantes y el
examen retrospectivo se basara en una serie de datos empíricos (las ventas
realizadas). En los últimos tiempos en algunas regiones suburbanas han bastado
dos meses para que el precio de la tierra varíe en forma substancial y definitiva

Es corriente que todo acto de venta de tierra contenga facilidades de pago que
determinan un precio efectivo actual menor que el nominal de la operación. Es decir
que la suma de dinero que recibe el vendedor -la suma de todas las cuotas es una
cantidad mayor que el precio real de la tierra-. Y esto es debido a que un peso a
cobrar dentro de x años posee menos valor que un peso cobrado hoy, ya que éste,
depositado a un tipo cualquiera de interés, devengará al cabo de unos años en una
suma mayor. El monto de una venta hecha con facilidades de pago debe ser
entonces disminuido en cierto porcentaje para tener el monto al contado.

Cuando hablemos de precio de la tierra entendemos siempre que se trata del que
resultaría de ventas al contado. Este es el sentido que daremos a la expresión valor
venal.

Estas facilidades pueden ser valoradas en parte por medio de las fórmulas del
álgebra financiera, descomponiendo la operación en los pagos parciales y
estableciendo el valor que esos pagos futuros tienen en la fecha de la operación. Y
decimos solamente en parte porque las deducciones a hacer son en la práctica muy
superiores a las que podrían resultar de la aplicación estricta de las fórmulas.

La solución puramente algebraica, no obstante, su rigor, no responde sin embargo

a la realidad, ni aún como aproximación grosera.
La aplicación de la fórmula:
 36

Valor actual de n anualidades de un peso, lleva en efecto a resultados muy alejados

de los verdaderos. En un cálculo rápido, por ejemplo 120 mensualidades y un
interés del 6% (0,5 mensual), la diferencia entre el monto en mensualidades y el
monto al contado sería aproximadamente del 25%, cuando sabemos que en
realidad esa diferencia puede llegar a ser el doble o más.

Lo que sucede es que las matemáticas financieras ignoran las condiciones en que
se realizan las ventas de terrenos en mensualidades", indicando que esa fórmula
determina solamente los intereses sobre los débitos teóricos, en tanto que lo que
realmente se paga con cada mensualidad son, además de esos intereses: gastos
de administración para el cobro de cuotas, intimación a morosos, impuestos y
estampillas, pérdidas por gastos causídicos, riesgos de pérdidas por lotes no
vendidos y remates fracasados, etc., etc.

Las facilidades de pago deben ser claramente establecidas, ya que no es lo mismo

tres cuotas semestrales que 120 mensuales, por ejemplo. En períodos de mucha
demanda, las facilidades tienden a restringirse y viceversa. Pudimos ver al
comienzo de la propiedad horizontal cómo el vendedor exigía hasta el 50 0/0 al
contado y el resto en doce meses. Y estamos viendo ya ofrecer departamentos en
100 cuotas mensuales.

La venta en propiedad horizontal nos ofrece un nuevo elemento relativo a este

orden de factores. En el precio que se adjudica a la tierra —sobre todo cuando los
departamentos son nuevos— el valuador debe poder distinguir que el valor real del
terreno está por debajo del que se le adjudica, separando los porcentajes que
corresponden a la especulación u otros factores ajenos al valor mismo, aunque
debemos admitir para un lote vendido en horizontal mayor precio que otro común
en razón de la mayor demanda.

El valuador deberá precaverse en todo caso contra las ventas que indiquen precios
muy alejados del valor medio; entendemos que las ventas nos servirán de base de
comparación siempre que hayan sido hechas en "condiciones normales y
equitativas". Hay por un lado las ventas forzadas, y por el otro el interés excesivo,
lindante con el capricho, del comprador. En general, el método comparativo
previene contra tales situaciones que falsean —por exceso o defecto— la exacta
situación del valor medio.

1.5 Valuación de inmuebles

A los fines de una clasificación más detallada entre rural y urbano se introduce esta
planilla, su descripción y metodología, pero se debe tener en cuenta que la misma
también nos servirá en los terrenos urbanos, puesto que el recurso es el mismo “La
Tierra”

Todas las normas están disponibles para su descarga en la página oficial

http://www.ttn.gov.ar/

PLANILLAS DE COMPARACION DE VALORES DE TIERRA - NORMA TTN 5.2-

19 de noviembre de 2007
 37

VALUACIÓN DE INMUEBLES
PLANILLAS DE COMPARACION DE VALORES DE TIERRA
Las planillas de análisis de valor son instrumentos para el procesamiento de la
información y la obtención de valores unitarios que conducirán al Valor de Tasación.
Se utilizan para comparación integral de lotes, fracciones urbanas, campos o
fracciones rurales, como vimos anteriormente.
Su uso correcto implica dos niveles:
• la introducción de la información sobre los inmuebles que obrarán de
antecedentes de mercado
• el procesamiento de la información de forma coherente y en función del
objetivo propuesto: la obtención de un valor unitario para el bien a tasar o
valor zonal

DESCRIPCIÓN DE LA PLANILLA

El encabezado lleva los datos básicos del pedido, la fecha de tasación, la moneda
en uso y el tipo de cambio, el técnico que intervino y la zona de análisis (cuando se
la utiliza para la obtención de valores unitarios zonales).

Asimismo, se consignan la ubicación y medidas del lote a tasar y los datos de las
inmobiliarias que han sido fuente de información.

Los antecedentes recogidos se ubican en orden, a la izquierda de la planilla. Se

consignan básicamente ventas realizadas, cuando se cuenta con datos verificables,
u ofertas.

Toda la primera parte de la planilla desarrolla información sobre los antecedentes

elegidos y registrados: fecha, precio, medidas, superficie, zonificación y
edificabilidad, precio unitario según superficie y según superficie construible,
denominado valor de incidencia.

La planilla de Análisis de Valores de Tierra permite descontar las mejoras que

circunstancialmente puedan tener los antecedentes. De cada antecedente permitirá
obtener el precio unitario por superficie del terreno y por superficie edificable en el
terreno según sus posibilidades de acuerdo con la reglamentación vigente, en el
caso de terrenos urbanos.

Estos valores unitarios obtenidos de cada antecedente serán procesados utilizando

coeficientes de homogeneización, que compararán cada una de las características
principales del antecedente con las del tasado.

Los coeficientes de homogeneización se aplican como multiplicadores. Los rubros

de comparación son los pertinentes para cada caso: en el Análisis del Valor de la
Tierra, corresponderá: actualización, ubicación, medidas, esquina, superficie, forma,
topografía, aptitud, aptitud productiva para los campos, aptitud constructiva para el
medio urbano, servicios, pavimento, etc. Debe tenerse en cuenta que la planilla
incorpora rubros de comparación que pueden ser destinados a terrenos urbanos o a
tierra rural.

La selección de antecedentes debe ser representativa del segmento de mercado

del bien tasado, es decir del bien que motiva la confección de la planilla, de modo
que, si esto es así, los coeficientes de homogeneización razonablemente no
asumirán altos niveles, reduciendo el posible error de apreciación.
 38

Para la adopción de los coeficientes de homogeneización o comparación, el tasador

debe apelar a sus conocimientos técnicos, apreciación y experiencia. En algunas
ocasiones, el Tribunal brindará cuantificaciones referenciales de coeficientes, que
sirven para orientar sobre el rango más usual para cada caso. De todas formas,
debe primar el buen criterio del tasador, que es quien resuelve la aplicación del
coeficiente que corresponda.

A los coeficientes de homogeneización netamente comparativos, se suma el

coeficiente de oferta, que se aplica a cada antecedente de oferta consignado.
El coeficiente de oferta es una reducción del valor del antecedente, estimado en
función del valor real que asumiría la operación. Se aplica a cada caso, y por lo
tanto la apreciación del tasador puede ser distinta para cada antecedente aún
dentro de la misma planilla.

Todos los coeficientes se multiplican entre sí, obteniéndose un coeficiente total por
cada antecedente. Este coeficiente total multiplicará el valor unitario solicitado por
ese antecedente, obteniéndose un valor unitario transformado en cada caso.
El concepto es que, si el antecedente fue correctamente seleccionado como
exponente de ese segmento de mercado y es por lo tanto comparable con el bien a
tasar, y por él se solicita un determinado valor unitario siendo como es y con las
características que tiene, si sus características fueran idénticas al bien a tasar, el
mercado solicitaría este valor transformado, que incorpora además la reducción por
contraoferta. El proceso de homogeneización implica desde este punto de vista
una calificación del antecedente, extrayendo de él un valor unitario que se utilizará
para la determinación del valor unitario del tasado.

El paso siguiente es promediar los valores unitarios obtenidos entre sí obteniendo el

valor unitario final aplicable. Si la tasación es de un bien singular, se aplicará el
valor unitario obtenido a la superficie del mismo. Si la planilla es para la obtención
del valor unitario de un bien para un valor zonal, se deberá reproducir el proceso
comparativo, en este caso entre el referencial zonal y el caso por tasarse.

Superficies

Cada valor unitario implica la división entre un valor económico y una superficie. El
valor económico estará inequívocamente expresado en la moneda en curso. La
superficie se expresará en una unidad conveniente: será el metro cuadrado en
casos urbanos o la hectárea en propiedades rurales. Pero para comparar hace falta
procesar las superficies con un criterio de homogeneización. El Tribunal establece
rangos medios para estos porcentajes, cuya aplicación en cada caso quedará a
criterio del tasador.

Se observa la importancia de que el criterio de homogeneización de superficies

para la comparación debe ser coherente entre el antecedente y el consecuente.

PLANILLA DE VALORES DE TIERRA

Datos a Ingresar:
T.T.N.: Los Profesionales Tasadores que no pertenecen a la planta del TTN, deben
reemplazar la mención del Tribunal de Tasaciones de la Nación, por los siguientes
datos: Profesión, Nombre y Apellido y Matrícula Profesional, como mínimo.
PLANILLA N°: Número de la planilla según registro.
SALA: Sala del TTN en la cual se realiza la valuación Exclusivo para el TTN).
EXPEDIENTE N°: Número de expediente según el registro.
 39

UBICACIÓN DEL LOTE: Ubicación del lote a tasar.

SUPERFICIE DEL LOTE: Superficie del lote a tasar; se debe indicar la unidad de
medida que puede ser en m2 o ha.
FRENTE DEL LOTE: Valor en metros de la medida del frente del consecuente.
FONDO DEL LOTE: Valor en metros de la medida hasta el fondo del consecuente.
FOT DEL LOTE: Factor de ocupación total del consecuente.

FECHA DE TASACION: Fecha a la cual se realiza la tasación.

PROFESIONAL: Apellido y nombre del profesional interviniente.
INMOBILIARIA: Nombre y teléfono de la inmobiliaria que aporta la información. La
numeración indica su relación con el antecedente. Se debe asignar a cada
antecedente la inmobiliaria que le corresponde; si es la misma para varios
antecedentes, repetir la misma en cada número de inmobiliaria.

TIPO DE CAMBIO: Tipo de cambio a la fecha de la tasación entre la moneda de

curso legal y el dólar estadounidense ($/U$S).
MONEDA DE USO: Moneda a la cual se realiza la tasación.

ZONA DE ANALISIS: PART. O DEP.: Partido o Departamento en donde está

ubicado el bien a tasar.
PROVINCIA: Provincia o Estado en donde está ubicado el bien a tasar. PAIS:
País en donde está ubicado el bien a tasar.

ANTECEDENTES (VENTAS/OFERTAS):
N° ANTECEDENTE: Número de antecedente según el registro.
UBICACIÓN: Ubicación del antecedente.
FECHA: Fecha a la cual se ha obtenido el antecedente.
OF. /VTA: Consignar si el antecedente se trata de una oferta o una venta.
MEJORAS: Discriminación de valores de tierra y mejoras del antecedente.
PRECIO TIERRA: Valor de la tierra en el antecedente.
PRECIO MEJORA: Valor de las mejoras o edificaciones del antecedente.
TIERRA: Datos técnicos de la tierra del antecedente.
PRECIO: Valor de la tierra en el antecedente.
S.ED.(M2): Superficie edificable en m2, para lotes urbanos con zonificación Este
parámetro indica la capacidad constructiva en el mismo. Está constituido por el producto
entre la Superficie del lote y el Factor de Ocupación Total.
FRENTE: Valor en metros de la medida del frente del antecedente.
FONDO: Valor en metros de la medida hasta el fondo del antecedente.
SUPERFICIE: Valor en m2 o ha., según corresponda, de la superficie del antecedente.
ZONI: Zonificación del antecedente según el Código de Planeamiento Urbano vigente
para lotes urbanos. Se debe especificar
RURAL para antecedentes rurales.
FOT: Factor de Ocupación Total del antecedente.
P. UNITARIO: Precio Unitario: Está constituido por el cociente entre el precio y la
superficie del antecedente.
P. INCID.: Precio Unitario de Incidencia: Está constituido por el cociente entre el precio
y la superficie edificable del antecedente (S.ED.(M2). En antecedentes sin FOT este
valor debe ser igual al Precio Unitario (P. UNITARIO).
 40

COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION – MULTIPLICADORES

Estos coeficientes comparan distintas características de cada antecedente con el

bien a tasar, obteniéndose un coeficiente total que es el resultado de la
multiplicación de todos los coeficientes que se describen a continuación.

ACT: Coeficiente de actualización del precio del antecedente cuando el lapso entre
la fecha de tasación y la fecha del antecedente es de tal magnitud que es
conveniente su actualización.
UBIC: Coeficiente de Ubicación de cada antecedente comparado con el bien a
tasar.
MED: Coeficiente de Medida de cada antecedente comparado con el bien a tasar.
Se pondera las medidas del frente y el fondo del antecedente en comparación con
el bien a tasar.
ESQ: Coeficiente de Esquina del antecedente comparado con el bien a tasar.
SUP: Coeficiente de Superficie del antecedente comparado con el bien a tasar.
FORM: Coeficiente de Forma del antecedente comparado con el bien a tasar
TOPO: Coeficiente de Topografía del antecedente comparado con el bien a tasar.
APTI: Coeficiente de Aptitud del antecedente comparado con el bien a tasar. En
tasaciones rurales permitirá comparar aptitudes productivas, y en tasaciones
urbanas aptitudes proyectuales de un determinado predio.
SERV: Coeficiente de servicios con que cuenta el antecedente en comparación con
el bien a tasar. Se compara la cantidad y calidad de los servicios Públicos o
Privados.
PAV: Coeficiente de pavimento con que cuenta el antecedente comparado con el
bien a tasar. Se compara la existencia de calles pavimentadas de cada antecedente
con respecto al consecuente.
COEFICIENTE LIBRE: En la planilla existen cuatro (4) casilleros libres para
enunciar coeficientes no previstos. En el caso de adoptar alguno, este debe ser
enunciado y aclarado en el sector de Observaciones de la planilla. (Obs. :)
OFER: Coeficiente de oferta de cada antecedente. Contempla un porcentaje de
variación del valor por la aplicación de las leyes de la oferta y la demanda.
COEF. TOTAL: Coeficiente total de homogeneización de los antecedentes.
VALOR UNIT.: Valor unitario homogeneizado.
VALOR INCID.: Valor de incidencia homogeneizado.
OBS.: Observaciones.
SE ADOPTA: Valor unitario adoptado.
TOTAL U.: Suma de los valores unitarios homogeneizados.
TOTAL I.: Suma de los valores de incidencia homogeneizados.
PROMED. U.: Promedio de valores unitarios homogeneizados.
PROMED. I.: Promedio de valores de incidencia homogeneizados.

RECOMENDACIONES:

Se recomienda tomar los siguientes criterios en el uso de la Planilla:

MONEDA DE USO: Utilizar la moneda de curso legal.
COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION – MULTIPLICADORES: No utilizar
coeficientes de magnitud importante ya que esto implica que el antecedente no se
encuentra dentro del rango óptimo de comparación. Se recomienda un rango de
coeficientes que oscile de 0.70 a 1.30; de utilizarse uno que no se encuentre en
este rango se recomienda su justificación en el informe respectivo de la tasación.
 41

PLANILLAS COMPLEMENTARIAS: En valuaciones de afectaciones de varios

bienes, se podrán utilizar planillas complementarias que comparen por coeficientes
el valor unitario de la planilla obtenida por esta Norma con los bienes a valuar.
Tribunal de Tasaciones de la Nación Planilla N°: Sala: Expediente N°:
Análisis de Valores de Tierra
Ubicación del Lote: Fecha de Tasación: Profesional:
Superficie del Lote: Frente: Fondo: FOT:
Inmobiliarias 1- Tipo de Cambio(/U$S) Moneda de Uso:
2-
3- Zona de Análisis:
4- Partido o Depart.:
5- Provincia:
6- País:

Antecedentes (Ventas/Ofertas) Mejoras Tierra Coeficientes de Homogeneización - MULTIPLICA Valores

N° N° Antecedente Fecha Precio Tierra Precio Frente Fondo Zoni P. Unitario ACT MED SUP TOPO SERV OFER COEF Valor Unit.
Ubicación Of./Vta Precio Mejora S.Ed.(m2) Superficie Fot P. Incid. UBIC. ESQ FORM APTI PAV. TOTAL Valor Incid.
1 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
2 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
3 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
5 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
6 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Obs.: Se adopta: Total U.:

Total I.:
Promed. U.:
Zona gris (B y N) o Celeste (Color): habilitada para ingresar datos. Promed. I.:

Unidad 3: EL LOTE Y SUS CARACTERÍSTICAS

3.1 ANTECEDENTES, HOMOGENEIZACION Y COEFICIENTES
ASIMILADORES

Antecedentes Comparables

Se define como antecedente comparable a todo dato numérico utilizable en

la tasación. El mismo puede ser el dato del precio efectivamente pagado en la
compraventa o el de la oferta (intención de precio) obtenidos en el relevamiento de
la información.

Los antecedentes de operaciones inmobiliarias u ofertas de inmuebles que se

utilicen para efectuar la tasación, es conveniente que no excedan del término de
dos (2) años, contados desde la fecha a la cual se realizará la tasación.

COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION

Los valores unitarios obtenidos de cada antecedente serán procesados utilizando

coeficientes de homogeneización, que compararán cada una de las características
principales del antecedente con las del tasado.

Los coeficientes de homogeneización se aplican como multiplicadores. Los rubros

de comparación son los pertinentes para cada caso: en el Análisis del Valor de la
Tierra, corresponderá: actualización, ubicación, medidas, esquina, superficie, forma,
topografía, aptitud, aptitud productiva para los campos, aptitud constructiva para el
medio urbano, servicios, pavimento, etc. Debe tenerse en cuenta que la planilla del
 42

TTN incorpora rubros de comparación que pueden ser destinados a terrenos

urbanos o a tierra rural.

Para la adopción de los coeficientes de homogeneización o comparación, el tasador

debe apelar a sus conocimientos técnicos, apreciación y experiencia. El tasador, es
quien resuelve la aplicación del coeficiente que corresponda.

Todos los coeficientes se multiplican entre sí, obteniéndose un coeficiente total por
cada antecedente. Este coeficiente total multiplicará el valor unitario solicitado por
ese antecedente, obteniéndose un valor unitario transformado en cada caso.

El proceso de homogeneización implica desde este punto de vista una calificación

del antecedente, extrayendo de él un valor unitario que se utilizará para la
determinación del valor unitario del bien tasado.

3.2 Lotes tipos o de comparación

Los lotes tipo o de comparación constituyen la base de comparación para realizar la

homogeneización entre la totalidad de los predios a considerar en la tasación. En el
medio urbano, lote tipo es aquél cuyas dimensiones y configuración son las más
frecuentes en la zona en estudio. Se admite en su defecto por el mismo concepto,
el lote cuyas dimensiones y configuración se adoptan en forma arbitraria para la
comparación entre los predios. En todos los casos se considerarán como lotes tipo
aquellos que sean:

a) Mediales (no esquineros) y

b) Regulares (rectangulares o casi rectangulares)

En el medio rural lote tipo es aquél con dimensiones y características de suelo y

vegetación más frecuentes en la zona.

INFLUENCIA DE LAS DIMENSIONES

Las dimensiones de un lote son un factor de primera importancia en la

determinación de su valor. Por encima de cualquier consideración con fundamento
racional, está el hecho cierto de esta influencia confirmado por la gran cantidad de
operaciones de compra- venta que se realizan diariamente. Se trata de un
fenómeno completamente general, característico de las agrupaciones urbanas.
Esta influencia resulta de la combinación de varios elementos, concurrentes u
opuestos, que hacen que, en definitiva, lotes de distintas dimensiones y formas,
tengan también distinto valor (valor unitario por m2). Los elementos que concurren
a formar esta influencia son los siguientes:

a) la superficie;
b) las dimensiones lineales;
c) su proporción relativa;
d) la forma.

Estas influencias se presentan claramente, se las puede discriminar con seguridad

y aún mensurar, con relativamente gran exactitud.
 43

LA SUPERFICIE
La adquisición de una propiedad de gran superficie
supone la movilización de un capital también grande.
Los capitales grandes abundan menos que los chicos y,
en estas condiciones, hay entonces pocos
compradores. La ley de la oferta y la demanda es
decisiva: la menor demanda hace disminuir el precio
unitario de los lotes grandes. Inversamente, para una
propiedad pequeña la compra requiere capitales
menores; hay más compradores y al aumentar la
demanda sube el precio unitario de la tierra. La
influencia de la superficie queda entonces, resumida de
la siguiente manera: el costo unitario de una fracción
urbana es tanto menor cuanto mayor sea el área de la
misma, a igualdad de las demás condiciones. La
superficie puede incidir también, y a través de otros
factores, en sentido contrario al que hemos señalado en
la regla anterior; así, por ejemplo, lotes muy grandes para los cuales podrían
corresponder coeficientes muy bajos, pueden ser bonificados en atención al hecho
de su probable subdivisión. De la misma manera habrá bonificación si puede
establecerse de un modo seguro, que la relación entre el área edificada y la del
lote, es la conveniente, concepto que repetimos aquí, aunque no corresponde a la
influencia estricta de la superficie.

LAS DIMENSIONES LINEALES

Un terreno tendrá en general -salvo irregularidades que se estudian por separado-
dos dimensiones determinantes: el fondo y el frente.
En lo que sigue, se verá cómo cada una de ellas incide de manera distinta sobre el
valor, pero no independientemente, ya que todas las influencias se interfieren, y en
algunos casos se condicionan.
El fondo: la parte más valiosa de una propiedad es su frente; las zonas más
alejadas de la línea municipal tienen menos valor. Esta
disminución no responde a una ley lineal, sino que sigue
aproximadamente las coordenadas de una parábola, como
se indica en la figura.
Tal variación es uno de los hechos más claramente
expresados en el estudio de las operaciones de compra-
venta de inmuebles y se explica por estas razones,
orientadas en el mismo sentido:
a) Con el fondo aumenta la inversión de capital, lo cual, al
disminuir la demanda, hace bajar el precio unitario;
b) Las ordenanzas municipales de algunas ciudades (p. e.
Buenos Aires) contienen limitaciones estrictas en cuanto
al aprovechamiento de los fondos;
c) Aunque esta limitación no exista hay una marcada preferencia de compradores e
inquilinos por los locales que dan a la calle.

El frente: Queda dicho que la parte más valiosa es el frente. Podría deducirse de
aquí que, al aumentar indefinidamente el frente, aumentaría también de la misma
manera el precio. Sin embargo, no es así. Hay una zona de dimensiones dentro de
la cual el frente influye favorablemente; fuera de esa zona el valor desciende.
 44

Frentes comprendidos entre 9 - y 15 metros, parecen ser los más cotizados: fuera
de esa zona la influencia resulta negativa.

La figura da cuenta en forma aproximada de la relación entre las dimensiones del

frente y el precio unitario de la tierra.

La influencia del frente se establece a través de efectos contradictorios:

1. Un frente es una estructura costosa en razón de que debe ser tratado

arquitectónicamente, lo que supone el empleo de materiales caros,
revestimientos, carpintería especial, etc., pero al mismo tiempo debe
considerarse que un frente amplio da una superficie de iluminación y ventilación
que evita la pérdida de terreno por patios suplementarios;
2. El alto valor del área próxima a la línea municipal, hace que aumente
rápidamente el monto de la inversión en la compra. A medida que el frente
aumenta, hay un proceso de disminución de compradores que hace disminuir
por consiguiente el precio unitario. Pero, por otra par- te, este aumento de
inversión está compensado por la posibilidad de obtener mayor renta, ya que las
unidades locativas hacia la calle —negocios o viviendas— son las que alcanzan
mayores alquileres;
3. Un frente estrecho obliga a soluciones arquitectónicas forzadas, en las cuales el
acceso a los pisos altos o dependencias interiores, contribuye a reducir
fuertemente el aprovechamiento de las plantas. Frentes inferiores a 6 metros
entran ya en la categoría de extraordinarios y por encima de consideraciones
puramente geométricas entran a jugar influencias particularísimas, que pueden
determinar valoración o perjuicio suplementarios;
4. Una parcela de frente muy extenso es susceptible de fraccionamiento en otras
más angostas, de donde puede resultar un valor suplementa- rio, sobre todo si
es baldío, o con mejoras próximas al fin de su vida útil.

Para frentes menores de 9 metros tienen predominio las razones de orden

arquitectónico; para frentes superiores a los 15 metros, empieza a predominar el
monto de la inversión. Para la zona comprendida entre los 9 y 15 metros se
establece el equilibrio entre ambos elementos y se tiene los frentes “normales” que
parecen gozar de la preferencia de los compradores.

3.3 PROPORCIÓN RELATIVA DE LAS DIMENSIONES

LA FORMA

La proporción relativa de las dos dimensiones fundamentales, crea condiciones

especiales que el tasador debe apreciar en su debida magnitud.

Es un principio, es necesario señalar la diferencia que puede haber entre dos lotes
iguales en superficie y dimensiones, pero dispuestos de tal manera que uno de
ellos tenga su mayor dimensión sobre la calle y el otro la tenga sobre el lindero. El
lote de 10 x 30 no es igual al de 30 x 10, aunque ambos tengan 300 m2 de
superficie, ya que para el primero la relación frente: fondo es 1 :3 y para el segundo
es 3:1. Los factores favorables del frente inciden sobre ambos de manera distinta; y
lo mismo los del fondo.
 45

Cuando se trata de terrenos de conformación regular, el problema no presenta

mayores inconvenientes y puede ser estudiado con las tablas que se dan más
adelante. Mayores son las complicaciones que presentan las irregularidades de
forma; éstas, en la mayoría de los casos, se presentan como una baja en el precio
unitario de la tierra.
Las influencias que se derivan de las características geométricas de la parcela
pueden ser reducidas a fórmulas y tablas por medio de métodos analítico-
empíricos. A tal efecto se toma una unidad de comparación, la que se supone
valiendo 100 %. Con respecto a esta unidad, un lote (es decir el “precio por metro
cuadrado de un lote”) puede valer más o menos, según que aquellas influencias se
orienten en el sentido favorable o desfavorable.
Se admite que tal unidad lo sea un lote ideal de 10 m de frente y 30 m de fondo,
colocado en el centro de la cuadra, es decir libre de la influencia de la esquina.
Para las zonas de alta actividad comercial de las ciudades importantes del país, la
unidad resulta satisfactoria y las tablas que han sido preparadas sobre esta medida
de “lote normal”. Las zonas de características familiares y suburbanas requieren
seguramente una unidad mayor, no fácil de determinar, - aunque la mayoría de los
autores proponen 11 x 40 - ya que los barrios de viviendas presentan las más
variadas categorías.
Dentro de las agrupaciones urbanas los fraccionamientos pueden tomar las formas
más extraordinarias. Más adelante veremos en qué medida puede resultar
sacrificada una propiedad por las irregularidades de su forma.
Las relaciones que vinculan el valor de un lote urbano con sus dimensiones lineales
están expresadas en tablas. Ellas han sido calculadas inicialmente por el Ing.
VALIENTE NOAILLES, y han sufrido modificaciones posteriores, introducidas por
FITTE y CERVINI que le han dado su forma actual.
a) Su creador ha dado una clara ex- posición de sus fundamentos, que consideramos
conveniente reproducir Influencia del fondo
Sea un lote de 1 m de frente y fondo x. Si el valor de cada metro
cuadrado es y, el total del lote será x*y. Si le agregamos una
fracción Δx al fondo, por estar más alejada del frente su costo
será menor, una fracción de y, y el precio total de la parte
agregada será entonces:

El lote total de fondo valdrá

Sobre un sistema de ejes de coordenadas desarrollaremos los fondos sobre el eje de las
abscisas y precios sobre las ordenadas. El área OBCA representara el precio xy del lote de
fondo x
Si a partir de A tomamos y en el sentido vertical

llevamos , AMNA, representa el precio del lote

suplementario.
La suma OBCA y AMNA, representa el valor total del
lote, que también esta representado por la superficie
OB1C1A1.
Debe ser entonces:
 46

OB1C1A1= OBCA + AMNA1

O sea

El valor de n es variable a todo lo largo del lote; vale 1 sobre la línea municipal y
decrece hasta un valor indeterminado hacia el fondo. Nosotros vamos a admitir que
es constante, ya que es imposible expresar en términos exactos la complejidad de
este fenómeno. Los resultados que se obtiene de esta simplificación coinciden, con
una aproximación razonable, con los datos de la experiencia.
Aceptando entonces que , volvamos a la ecuación anterior, dividiéndola

por

Tomando límites para y haciendo (cte)

Que integrada por separación de variable da

Que es la ecuación que representa la variación del precio unitario de un lote en

función de su fondo.

De esta curva se desconocen los valores de m y c. Para conocerlos se determina

en forma empírica el valor de tres puntos de la curva tomando como base el
examen de ventas realizadas en la Capital Federal durante veinte años.

De ello se ha podido determinar la siguiente relación, para un frente de 10 metros:

Fondo x (en metros) Valor

10 x 10 150 %

10 x 30 100 %

10 x 60 66,66 %
 47

Esto significa que un lote de 10 por 30 tendría un coeficiente igual a 1 (uno); el de

10 por 10 tendría coeficiente igual 1,5 y el de 10 por 60 de 0,6666.

Aplicando estos valores en la fórmula indicada, se determinan los valores de m y c.

Con ellos se obtiene la curva de Valiente Noailles, representativa de la influencia
del fondo.

INFLUENCIA DEL FRENTE

Del estudio de operaciones de compra venta, según el cual lotes de frentes
comprendidos entre 9 y 15 metros, pueden ser considerados de frente
“normal” (100 %), se deduce una curva puramente empírica, con los
siguientes valores de frente, para un fondo de 30 metros

Fondo x (en metros) Valor

6 x 30 80 %
9 x 30 100 %
10 x 30 100 %
15 x 30 100 %
30 x 30 85 %
 48

El punto K ha sido establecido atendiendo al hecho que, para todos los lotes de
igual superficie, el de mayor frente tendrá mayor precio, condición que debe
cumplirse para todo el tramo JK
Es difícil prever la forma que tomarán las curvas de fondo y frente fuera de los
límites dados en la figura.
Para ser más exactos digamos mejor que resulta difícil reducir a gráficos el
complejo fenómeno que crean los lotes de fondo y frente extraordinarios.

TABLAS DE FRENTE Y FONDO

El producto de los coeficientes deducidos de las dos influencias, frente y fondo, da
por resultado un coeficiente que tiene en cuenta esta doble influencia, La tabla de
FITTE y CERVINI ha sido confeccionada sobre estos conceptos, pero fijando como
lote tipo el de 11 por 30 metros y estableciendo variaciones para los lotes con
frentes comprendidos entre 9 y 15 metros. Debe entenderse como porcentajes
referidos al “lote ideal”, el que se supone valiendo 100.
El campo de aplicación es amplio y se extiende desde lotes de 6 X 8 hasta los de
30 X 60. Su manejo es muy sencillo
Ejemplo: Calcular el precio unitario de un terreno de 17 X 43, sabiendo que en el
mismo lugar se vendió otro de 8,50 X 25 a razón de $1.250 el m2.
de la tabla: a 17 X 43 corresponde 82 a 8,5 X 25 corresponde 103,6
el precio del terreno será, entonces

1.250 x 82,40/103,60 = 994 $/m2.

Regla: Para hallar el precio del terreno incógnita multiplíquese el precio conocido
por la relación entre los coeficientes incógnita: conocido.
La opinión con respecto a la utilidad y exactitud de estas tablas no es uniforme. Es
cierto que tales tablas no valen por sí mismas; "dan una idea del valor, pero no lo
determinan”. El TTN el usa las tablas de frente y fondo de FITTE y CERVINI para
las tasaciones oficiales siempre y cuando sean terrenos regulares.

Dos son las objeciones fundamentales que reciben:

a) De ellas puede decirse que han sido confeccionadas con datos relativos a la
Capital Federal, a, su zona céntrica, de perfiles netamente comerciales, con la más
alta densidad humana. Pero esto hace la diferencia, puesto que no pueden ser
utilizadas sin un análisis previo, por ejemplo, en ciudades del interior que, siendo
 49

importantes, tienen una población decenas de veces y mucho menos a las distintas
zonas, aun de la misma ciudad.

Este es el mayor inconveniente de las tablas de frente y fondo. Les falta extensión;
inconveniente que no se debe a tabla, sino al escaso desarrollo de la técnica del
avalúo en nuestro país. Este inconveniente deja de serlo cuando se dispone de una
información amplia y bien saneada, que permita establecer hasta qué punto las
tablas son aplicables a una zona determinada.

Es decir, la tabla se confronta con la realidad y si es necesario se la corrige,

adaptándola.

b) La segunda observación objeta el hecho de que la existencia misma de las tablas

convierte al trabajo en algo de rutina, capaz de ser resuelto por un simple operador,
sin experiencia ni conocimientos.

Digamos a esto que el mejor instrumento resulta perfectamente inútil en manos de

un operador sin experiencia ni conocimientos. Estas tablas no resuelven por sí
mismas ningún problema. Son un instrumento en manos del valuador cuyo criterio y
sentido crítico son los únicos elementos capaces de hacerle rendir una gran
utilidad.

No es difícil que, en los avalúos corrientes, puramente estimativos, el tasador

prescinda de tablas. Pero en las situaciones en que se requiera uniformidad de
criterio y equidad, como ocurre en los casos judiciales y en el ámbito impositivo, no
creemos que pueda encontrarse por el momento, una solución más apropiada.

NOTA: Las tablas de FITTE y CERVINI, se las puede encontrar en la web y

también descargarlas de la página del TTN. En estos apuntes, las encontraran
como un archivo adjunto para descargar

LOTES DE FORMA IRREGULAR

Las tablas que acabamos de estudiar han sido calculadas para formas
regulares de parcelas, o levemente irregulares. Sin embargo, la subdivisión
de la tierra urbana es un fenómeno de formación histórica y no es raro
encontrar lotes de perímetro francamente sorprendente. Los ensanches y
remodelaciones, el ajuste de los títulos de propiedad, etc., han sido motivo
de modificaciones, de las parcelas, algunas de las cuales han tomado las
curiosas conformaciones con que se las encuentra en la actualidad.
 50

Las irregularidades pueden ser leves o grandes. Para cualquiera de estos dos tipos
puede plantearse el problema de si la irregularidad operará en sentido favorable o
desfavorable, ya que no es exacto que a irregularidad signifique necesariamente un
castigo.

Para aquellos casos en que las irregularidades de la parcela presenten poca

importancia - como ocurre en los ejemplos de la figura - se ha introducido el
concepto de fondo relativo, que resulta de dividir la superficie del lote por su frente.

Fondo relativo = área (rn2) / frente (m)

Fondo relativo es el fondo de un lote regular de forma rectangular cuya superficie y

frente sea igual a la del lote real. Puede verse que resultará mayor, menor o igual
que el fondo efectivo del terreno según tenga martillo al fondo, martillo al frente o
esté inclinado. Este martillo puede ser a favor o en contra.

Este Fondo Relativo, es utilizado solamente como dato para entrada en las Tablas
de Frente y Fondo, en el caso de parcelas de irregularidad leve, que son aquellas
que tienen una discrepancia entre sus medidas de, a lo sumo, el veinte por ciento
(20 %). Si la discrepancia supera el 20 % entre sus medidas la irregularidad se
considera grave y el cálculo de su valor depende de las medidas, de la ubicación de
la irregularidad, etc. Cada caso deberá tratarse como un caso especial

La norma general que se debe seguir, es la de fraccionar el terreno en lotes

regulares con frente a calle, calcular el valor de cada uno de ellos y sumar o restar
sus valores según corresponda.

Cuando el lote presenta una irregularidad muy fuerte y no puede descomponerse

en figuras regulares puede aplicarse alguno de los siguientes métodos:
 51

Del Ingeniero Manzur Pacheco:

Contempla la influencia de dos factores: a) el perimetral (Ip) y b) el superficial (Is).

El producto de ambos da una irregularidad compuesta, que restada de uno (1) se
obtiene el

Factor por forma:

Ic = Ip * Is Ff = 1 – Ic

Donde: Ic = Irregularidad compuesta

Ip = Irregularidad perimetral. El coeficiente de irregularidad perimetral

está dado por el cociente entre el perímetro del lote a tasar menos el
perímetro del lote ideal o tipo, dividido por el perímetro del lote a tasar.

Ip = Pt – Pi /Pt

Is = Irregularidad superficial. El coeficiente de irregularidad superficial

está dado por el cociente entre la superficie del lote a tasar menos la
superficie del lote ideal o tipo, dividido por la superficie del lote a tasar.

Is = St – Si / St

FÓRMULA DE SUPERFICIE HOMOGENEIZADA (GUERRERO)

Extraído de “Tasación de Inmuebles” – Artemio D. Aguiar

CONCEPTO

Resulta de aplicar coeficientes parciales de castigo a los apéndices

irregulares que complementan el núcleo regular de una figura (que se
construye. realizando una especie de escalera, con las medidas probables
 52

de ambientes normales -ej.: 4 metros, según la figura) y lograr así un

coeficiente de forma. El coeficiente de forma se complementa con el
coeficiente de medidas (frente y fondo).

FÓRMULA

Se determina el coeficiente de forma mediante la fórmula:

Cf = Sh / S

Donde:

Cf: coeficiente de forma

Sh: superficie homogeneizada (núcleo regular de la figura)

S: superficie del lote

La superficie homogeneizada se obtiene sumando la superficie aprovechable más

la superficie de la serie de triángulos multiplicada por un factor que tiene en cuenta
la zona donde se ubica el terreno (0,80 para zonas residenciales, 0,60 para zonas
comerciales y 0,40 para zonas industriales, ya que los terrenos que no se pueden
aprovechar con construcciones, tampoco permiten jardines)

Se establece un frente y fondo en el núcleo regular de la figura y se obtiene

el coeficiente Cff de la tabla de frente y fondo.

Se calcula el valor unitario del lote de terreno irregular mediante la fórmula:

Vui = Vu · Cf · Cff

Donde:

Vui: valor unitario del lote de terreno irregular

Vu: valor unitario del lote tipo

Cf: coeficiente de forma

Cff: coeficiente de frente y fondo

Método aplicado en México y que es fácilmente adaptable a nuestra zona,

recomienda que se inscriba en el lote irregular un rectángulo con la mayor
superficie posible y a las fracciones restantes, sin acceso a calles, se las
castigue con un factor de irregularidad dado por:
½
Fi = (Sup. Rectángulo inscripto / Sup. Lote a tasar)

Si las fracciones restantes tuvieran acceso a calles, el factor de irregularidad sería:

½
Fi = (Sup. Rectángulo inscripto / Sup. Lote secundario)
 53

LOTES CON FRENTE A DOS CALLES

En el caso de los lotes con frente a dos calles se presentan dos casos:

a) Parcelas con salidas a calles opuestas y

b) parcelas con salidas a calles perpendiculares de la manzana

En el primer caso se plantea el problema de no saber qué valor básico aplicar

cuando las calles tienen distinto valor.
Es necesario entonces encontrar la influencia de cada calle sobre la profundidad del
lote y dividir de esta manera al mismo en dos, tasando cada uno con su frente a la
calle que corresponda y luego sumar los valores.
La fórmula a aplicar para encontrar el fondo del lote sobre la calle de mayor valor
es:
x = f / 1 + (Vm / VM)

Donde:

x = fondo sobre calle de mayor valor

Vm = Valor unitario menor

f = fondo total del lote

VM = Valor unitario mayor

El fondo sobre la calle de menor valor se saca por diferencia.

LOTES CON FRENTE A DOS CALLES

Primer caso: Sea la parcela de la

figura con frente a dos calles de
distinto valor De acuerdo con los
métodos que hemos explicado, para
establecer el valor que le corresponde
podríamos dividirla en dos y a poco
que se investigue encontraríamos que
éste es distinto según que la parte
sombreada se adjudique a una u otra
calle.
El caso será tratado con el criterio de
dar mayor peso a la alternativa que
signifique mayor precio unitario, ya
que siempre será posible fraccionar la
propiedad a modo de obtener de ella el máximo rendimiento, tanto más si la parcela
está baldía. Y por otra parte si la propiedad fuera pequeña, la parte sombreada
caerá dentro de la zona de dimensiones favorables de la calle de mayor valor. De
todos modos, el segundo frente agrega valor suplementario
 54

CONCEPTO DE LINEA DE FUSION

Segundo caso: En la figura el problema presenta características

distintas. Aquí se trata de establecer cual punto del fondo señala la
línea divisoria de la influencia de cada calle.

La solución es inmediata si se divide

el fondo de la parcela en partes
proporcionales a los valores de las
calles; un problema de aritmética
elemental que nos ha servido para
resolver el caso de la figura. Al punto
N obtenido de esa manera se lollama
línea o punto de fusión de valores, o simplemente
línea de fusión (o punto de paso).
El lote queda dividido en dos parcelas por la línea que
pasa por N, para cada una de las cuales se aplican las tablas,
independientemente.
Si la parcela no tiene ningún par de lados paralelos, el problema
sigue siendo el mismo ya que se encontrará el punto de fusión
para cada uno de los lados AC y BD. N'N da la línea del fondo de las parcelas ABNN' y N'NCD,
las cuales se estudiarán por separado, haciendo finalmente ABCD = ABN” N + N'NCD

CASO PARTICULAR: ESQUINAS

Es un hecho reconocido y diariamente comprobado que los lotes que forman
esquina tienen un valor unitario mayor que sus vecinos. En la gran mayoría de los
casos, la intersección de dos calles se hace sentir en sentido favorable y esta
influencia, que hemos venido llamando "de esquina", puede alcanzar en ciertas
condiciones a los vecinos del esquinero.
Esta sobrevaloración de las parcelas esquineras proviene de los siguientes
hechos:

Mayor capacidad de edificación: los reglamentos municipales permiten

generalmente mayor altura y menor superficie de patios; mayor renta: originada en
la mayor cantidad de locales de negocios que es posible construir y en el más
elevado alquiler de éstos; mejores iluminación y ventilación.

Hay sin embargo algunos elementos desfavorables:

Mayor desarrollo del frente, es decir mayores costos de arquitectura, veredas,

pavimentos e impuestos; orientación del lote que puede exponer los frentes hacia
el frío y la humedad o hacia la insolación constantes.

Predominan en general los factores favorables que alcanzan la máxima incidencia

en los barrios comerciales, donde "hasta se puede establecer una pequeña
diferencia en la locación de cada una de las cuatro esquinas de una bocacalle,
motivada, sea por la orientación del terreno o por la dirección del tráfico, sea por el
estacionamiento de vehículos en tal o cual lado, etc." (2)

La influencia de esquina no se hace sentir sino hasta, una cierta distancia,

indeterminada y variable sobre todo con dos cosas: la importancia relativa de las
calles que la forman, y el carácter del barrio. En algunos casos esta
influencia queda limitada exclusivamente al lote esquinero - en barrios
familiares p. e. - y en otros puede alcanzar a más de un lote vecino.
 55

Para la calle secundaria de la figura esta distancia

será tanto mayor cuanto mayor sea la importancia
relativa de la calle principal y si ésta es muy
grande no es improbable que ds sea bastante
mayor que dp.
Si las dimensiones del esquinero son grandes ds y
dp caen dentro del mismo; en este caso la
influencia de esquina no alcanza más que a una
parte del lote.
Puede admitirse que esta influencia no va más allá
de los 30 m, medidos desde la intersección de las
líneas municipales, en los casos más favorables.
Insistirnos en que estos razonamientos solo valen
en función del criterio del perito y de la información
que posee.

COEFICIENTE DE ESQUINA

El coeficiente de esquina, siempre será mayor que uno porque pondera las ventajas
que tiene un terreno en esquina con respecto a otro de las mismas dimensiones
situado en la mitad de la cuadra. Para su homogeneización se dividirá siempre el
valor del m² del lote antecedente por su coeficiente de esquina. La influencia exacta
de la ubicación en esquina sobre el valor, depende del tamaño y forma del lote y de
los correspondientes valores básicos unitarios sobre las dos calles.

Por tratarse de un procedimiento que ha tratado de ser no solamente impersonal,

sino apoyado en fundamentos experimentales y racionales, se propicia el siguiente
método propuesto por el Ing. Miguel VALVANO en el Vº CONGRESO ARGENTINO
DE INGENIERÍA Y ADOPTADO POR EL TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA
ARGENTINA. (TTN) –

El autor mencionado, en su interesante estudio, hace previamente un análisis y

crítica de los sistemas usuales de coeficientes y luego propone su método en la
siguiente forma:

ESQUINA: EL MÉTODO PROPUESTO POR VALVANO Para Porcentajes de

valorización de terrenos

Para la correcta determinación del coeficiente de la valorización por esquina es

conveniente, si se quiere proceder de un modo racional, partir de la relación entre la
superficie del lote y la suma de los frentes, ya que ella es un índice de las ventajas
que tiene un terreno en esquina con respecto a otro de las mismas dimensiones,
situado en la mitad de la cuadra.

Valdano no considera aplicable a la Capital Federal (por ejemplo) la opinión de

autores como SOMERS (Fitte y Cervini), en el sentido de que, para igual valor en
ambas calles, un lote de 30 a 40 pies de frente por una de ellas y de dimensiones
normal en la otra puede valer más del doble que si ese mismo lote fuera medial. La
experiencia recogida en muchos años de actuación en el Tribunal de
Tasaciones por parte del Ing. Dante Guerrero, señala que ese caso podría
ser una notable excepción. Por otra parte; Valvano coincide con la
experiencia de autores como McMichael, Zangerle y Marston y Agg, según
 56

los cuales la influencia de la esquina no se extiende más allá de 30 metros

contados a partir del vértice intersección de las dos líneas municipales. Por
este motivo, el índice n = 4 resulta en general de magnitud sólo superada
excepcionalmente, en el caso de lotes de frentes menores de 10 metros,
cuyas ventajas al ser “trasladados” a la esquina, son mayores. Si por
razones constructivas, admitimos como caso extremo el de un lote de 6
metros de frente por 30 metros de fondo, el índice de utilidad resulta en este
caso, igual a 6. Si para este valor excepcional de “n”, aceptamos que en una
zona de alto valor comercial corresponde una valorización por esquina del
50 % y establecemos, además, de acuerdo con la experiencia, que en dicha
zona la valorización mínima es del 15 %, estaremos en condiciones, fijada la
ley de variación, de construir una gráfica o una tabla de porcentajes de
valorización por esquina.

Partiendo de esta premisa, define un índice de utilización “n”, que tiene en

cuenta todas las ventajas que ofrece el lote en esquina.
n = F + f/ F o n = F / f

“n” Índice de Utilización

F: Desarrollo de frentes en esquina o Frente de Mayor Valor

(consignar en Metros)

f: frente medial sobre calle de mayor valor unitario o Frente de Menor

Valor (consignar en Metros)

¿Cómo obtengo el coeficiente esquina?

Ej. n = 10 m + 20 m / 10 m = 3 Coef. (entrar tabla 1 Valvano)

n Tabla I % Tabla II % Tabla III % Tabla IV %

1 0,15 0,10 0,05 0,00
1,25 0,17 0,11 0,06 0,01
1,50 0,19 0,12 0,07 0,02
1,75 0,20 0,13 0,07 0,02
2,00 0,22 0,14 0,08 0,03
2,25 0,24 0,15 0,09 0,04
2,50 0,26 0,16 0,10 0,05
2,75 0,27 0,17 0,10 0,05
3,00 0,29 0,18 0,11 0,06
3,25 0,31 0,19 0,12 0,07
3,50 0,33 0,20 0,13 0,08
3,75 0,34 0,21 0,13 0,08
4,00 0,36 0,22 0,14 0,09
4,25 0,38 0,23 0,15 0,10
4,50 0,40 0,24 0,16 0,11
4,75 0,41 0,25 0,16 0,12
 57

5,00 0,43 0,26 0,17 0,13

5,25 0,45 0,27 0,18 0,14
5,50 0,47 0,28 0,19 0,14
5,75 0,48 0,29 0,19 0,14
6,00 0,50 0,30 0,20 0,15

0.29 % + 1 plusvalía esq. = 1.29

Tabla I: Zonas céntricas comerciales Valoración mínima 15% - máxima 50%

Tabla II: Comercial y residencial intermedia Valoración mínima 0% - máxima 15%
Tabla III: Familiar con algunos pequeños comercios Valoración mínima 10% -
máxima 30%
Tabla IV: Barrios en formación Valoración mínima 5% - máxima 20%
Por lo tanto, para encontrar el valor unitario en esquina, aplicaremos la
siguiente formula
Vbu x Cesq x Cff
Procediendo de la siguiente forma
a) Determinación de “n”
b) Coef. esquina de la Tabla correspondiente (Cesq)
c) Coef. frente; fondo del lote en esquina considerado medial sobre calle de
mayor valor (Cff)
d) Valor unitario en esquina (Vbu)

LOTES TRIANGULARES

Para lotes triangulares actualmente, haciendo uso del principio del

aprovechamiento, se busca primero cuál es la superficie máxima útil aprovechable
de estos lotes y a ésta se le aplica el coeficiente para un lote regular de igual frente
y fondo que el lote triangular y a la superficie remanente se le aplica el coeficiente
para lote triangular de iguales medidas

El método del Coeficiente por forma trata de determinar la superficie aprovechable

del triángulo, considerando una serie de triángulos de difícil aprovechamiento,
respetando las medidas mínimas que establecen las reglamentaciones en función
de usar el terreno con construcciones utilizables, trazando perpendiculares a la
línea municipal. Para obtener el Coeficiente por forma se aplica la siguiente fórmula:

Cf = Superficie Homogeneizada / Superficie Total

La superficie homogeneizada se obtiene sumando la superficie aprovechable más

la superficie de la serie de triángulos multiplicada por un factor que tiene en cuenta
la zona donde se ubica el terreno (0,80 para zonas residenciales, 0,60 para zonas
comerciales y 0,40 para zonas industriales, ya que los terrenos que no se pueden
aprovechar con construcciones, tampoco permiten jardines)

El método de la Dirección de Geodesia y Catastro, propone tablas (Nº 5 y 6)

de doble entrada, en la cual se entra con el frente o el contrafrente, según
corresponda, y el fondo del lote, obteniendo un coeficiente corrector que se
aplica al lote en cuestión.
 58

LOTES DE GRAN PROFUNDIDAD

Cuando la relación de medidas es muy grande, en virtud de la profundidad del

terreno original, se hace necesario utilizar métodos que tengan en cuenta la
profundidad, sobre todo cuando se trata de determinar el valor de una fracción del
terreno que se va expropiar. Sobre este tema la bibliografía recomienda aplicar la
Ley de Hoffman o la Regla Americana también llamada 4 - 3 - 2 – 1, ambas en sus
distintas interpretaciones, que se detallan a continuación:

a) HOFFMAN (Tratado por relación de superficies): “La primera mitad de superficie

del terreno tiene el valor de las 2/3 partes del total del mismo y la segunda
mitad el tercio restante.”
b) HOFFMAN (Tratado con relación de longitud): “Para este caso el terreno se
divide en mitades, pero en función de su longitud, lo que genera dos superficies
distintas.”
c) Regla Americana o 4-3-2-1: (Tratado con relación de superficie): “En el primer
cuarto de superficie del terreno se halla el 40 % de su valor; en el segundo el 30
%; en el tercero el 20 % y en el cuarto el 10 %”
d) Regla Americana o 4-3-2-1: (Tratado con relación de longitudes): “Para este caso
el terreno se divide en cuartos iguales en función de la longitud del terreno, lo
que genera cuatro cuartos de distintas superficies”.
e) Regla Americana o 4-3-2-1: (Con tratamiento porcentual y superficial): “Al primer
cuarto de superficie del terreno le corresponde el 100 % del precio unitario
básico de la cuadra, al segundo cuarto el 75 %; al tercero el 50 % y al cuarto el
25 %.”
f) Regla Americana o 4-3-2-1: (Con tratamiento porcentual y en función de la
longitud del fondo): “Para este caso el terreno se divide en cuartos, pero en
función de su longitud, lo que genera cuatro superficies distintas.”

Se puede calcular el valor de la fracción a expropiar por el Método Directo, que

resulta de multiplicar la superficie afectada por el coeficiente de forma del terreno y
por y por el precio unitario básico encontrado para la cuadra. Por último, se debe
realizar un análisis de los valores encontrados y aplicar aquél se ajuste de mejor
manera al concepto de valor justo.
 59

COEFICIENTE DE UBICACIÓN

El coeficiente de ubicación pondera la diferencia de calidad de ubicación entre el

dato antecedente y el bien a tasar Este dato resume los atributos de la localización
de la propiedad, permitiendo la comparación entre esta y la de otras propiedades.
Dicha información indica en términos generales el grado de atracción y demanda
que esta ejerce sobre el mercado. Se deberán tener en cuenta las características
comparables del entorno y el desarrollo de infraestructura de servicios lo que
derivará en la influencia total y definitiva de la ubicación sobre el precio, tanto en
magnitud como en signo. Para un lote antecedente mejor ubicado el Cub. > 1. Para
un lote antecedente peor ubicado el Cub. < 1. Se considera un intervalo del veinte
(20) % en más o menos respecto a uno, que es el coeficiente del lote a tasar (0,80
– 1,20).

Para su homogeneización se dividirá siempre el valor del m² del lote antecedente

por su coeficiente de ubicación. Es el más subjetivo de los coeficientes, ya que
juega el espíritu observador del tasador para comparar distintos aspectos, según
sea una zona residencial, comercial o industrial. Si es una zona residencial, deberá
comparar el aspecto general de la cuadra respecto de las otras cuadras, los
arbolados, los medios de transporte, etc. Si en cambio, se trata de una zona
netamente comercial, deberá diferenciar una esquina de otra, una cuadra de otra,
mediante una apreciación del tránsito peatonal, ya que a mayor tránsito peatonal,
mayor valor comercial tiene la cuadra; inclusive deberá observar la orientación del
sol y de sombras, ya que en zonas calurosas es frecuente que un lado de la calle
sea de más valor comercial que el otro, exclusivamente porque a la tarde está en
sombra, y ello favorece el tránsito peatonal.
 60

No hay una forma concreta, técnica o matemática de determinar el coeficiente de

ubicación y como se dijo juega el criterio observador y analítico del tasador. A la
observación realizada en el terreno, es aconsejable confrontarla con lo expresado
en el “Plano de Valores” realizado por el Catastro del lugar y recién adoptar el
coeficiente de ubicación.

La calificación de la calidad de la ubicación se puede realizar en función de una

escala que va desde mala hasta excelente. La definición de las distintas categorías
se detalla a continuación:

Mala: Esta categoría indica que las características inherentes a la ubicación de la

propiedad tasada son sustancialmente inferiores a aquellas que pudieran ser
consideradas competidoras. Las características de ubicación son tan inferiores que
el valor de la propiedad se ve significativamente afectado en forma negativa

Regular: Esta categoría describe propiedades con características de ubicación que

son inferiores a aquellas que pudieran ser consideradas competidoras. La ubicación
es lo suficientemente inferior como para afectar levemente el valor de la propiedad.

Media: Esta categoría indica que las características de ubicación de la propiedad

tasada son típicas del mercado y se consideran aceptables cuando se las compara
con las de otras ubicaciones consideradas competidoras. La mayoría de las
propiedades se encontrarán dentro de esta categoría. Pueden existir algunas
características negativas en cuanto a ubicación, pero también existirán otras
positivas que las neutralizarán.

Buena: Esta categoría incluye aquellas propiedades con características de

ubicación algo superiores a las encontradas en otras ubicaciones competitivas.
Estas características deberán ser lo suficientemente superiores como para mejorar
levemente el valor de la propiedad.

Excelente: Esta categoría indica que las características de ubicación de la

propiedad tasada son sustancialmente superiores a las de ubicaciones
competitivas. Estas características son tan superiores como para incrementar
significativamente el valor de la propiedad

Entre los elementos a considerar cuando se evalúa la calidad de la ubicación deben

tenerse en cuenta:

1. La Compatibilidad es la capacidad de la propiedad de coexistir en armonía con

las otras propiedades que la rodean sobre la base de su uso, tamaño,
apariencia, estructura, etc. El tipo de uso de los predios predominantes en el
vecindario determinara el grado de compatibilidad. Ejemplo Edificaciones en
altura colindantes con viviendas unifamiliares.
2. Apariencia general de las propiedades vecinas. Se refiere a su aspecto físico,
incluidos falta de mantenimiento y otros
3. Conveniencia de la ubicación con relación al trabajo. Es el acceso a fuentes de
trabajo en términos de distancia y tiempo de viaje. Asimismo, se deberá
considerar el costo y la disponibilidad de transporte público.
4. Conveniencia de la ubicación con relación a las compras. Es la disponibilidad
de comercios, en términos de distancias, transporte y tiempo.
5. Conveniencia de la ubicación con relación a escuelas. Es la disponibilidad de
escuelas cercanas a la propiedad tasada. Debe considerarse también la
facilidad de acceso y tiempo de viaje hasta ellas.
 61

6. Conveniencia de la ubicación con relación a lugares de recreación. Es la

proximidad y facilidad de acceso a lugares de recreación. El numero, tipo y
calidad de las alternativas de recreación debe ser tenido en cuenta.
7. Disponibilidad de transporte público adecuado. Es la disponibilidad y facilidad
de acceso a transporte público en la zona. Deberán tenerse en cuenta los
costos y calidad del transporte disponible.
8. Disponibilidad de servicios adecuados. Es el suministro en cantidad y calidad
de servicios en la zona, comparado con otras zonas en competencia. Deben
tenerse en cuenta los servicios públicos, privados e individuales.
9. Seguridad pública: protección de situaciones de riesgo. Se refiere al grado de
ausencia de riesgos y disponibilidad de servicios para emergencias.
10. Reputación de la zona. Se refiere a como es percibida la zona en el mercado y
el grado de reconocimiento que tiene en función a características tales como:
tipo de personas que la habitan, edad y estado de las edificaciones (por
ejemplo: edificios históricos), ubicación cercana a centros de atracción, etc.

Este es un listado parcial. Deben considerarse todos aquellos elementos que hacen
al interés del comprador e influyen en la calidad de la ubicación de la propiedad
tasada. Los elementos de la propiedad tasada deben ser comparados con los de
aquellas de precio similar o con las de ubicaciones similares o que compitan con
esta. Cuando se evalúa la posición relativa de una propiedad o vecindario, el
tasador deberá tener en cuenta sus características competitivas, en términos de
ubicación, condiciones físicas y condiciones imperantes, a la fecha, en el mercado.

Los siguientes, son ejemplos de las distintas categorías:

Ubicación mala: La ubicación de una propiedad puede considerarse mala si, por
ejemplo, linda con una vía de ferrocarril y el cruce más cercano para dirigirse al
centro de la ciudad se encuentra a varios kilómetros de distancia. Esta calificación
es aplicable siempre que las otras propiedades de la zona no presenten esta
característica adversa. Como resultado de lo antes mencionado, la propiedad
tendría menor valor que en otras ubicaciones.

Ubicación regular: En zonas donde los habitantes no poseen automóviles o

prefieren no usarlos el acceso al transporte público es importante. Si la propiedad
en cuestión no está ubicada en las inmediaciones de una parada de colectivo,
subterráneo o estación ferroviaria, la propiedad podría calificarse como en
ubicación regular, en comparación con otras ubicaciones con mejor acceso al
transporte público.

Ubicación media: La ubicación de una propiedad puede ser considerada ubicación

promedio si esta se encuentra en una calle con edificación dispar mientras otra
vivienda similar se encuentra localizada en una calle de construcciones
homogéneas.

Ubicación buena: La ubicación de una propiedad puede ser considerada buena

cuando presente una característica que sea percibida por el mercado como una
ventaja competitiva sobre otras viviendas similares, como por ejemplo podría ser la
proximidad a escuelas, comercios y centros de trabajo.

Ubicación excelente: Una propiedad podrá ser considerada como bien ubicada si
esta frente a un parque y cuenta con una vista agradable del área circundante,
mientras otras similares están a dos o tres cuadras de distancia y carecen de dicho
 62

tipo de vista. Se podrá categorizar como ubicación excelente si la vista al parque es

muy atractiva.

El coeficiente de ubicación y su estudio detallado es muy conveniente en el caso

cuando nos piden un asesoramiento para un emprendimiento de nuevas
urbanizaciones, cuanto más específicos y detallados sean los análisis realizados;
más lo será la conformidad de nuestro cliente

COEFICIENTE DE TOPOGRAFÍA

El coeficiente de topografía se aplica cuando la topografía del terreno exige realizar

trabajos adecuados de nivelación para el aprovechamiento racional de la parcela.
Para su homogeneización se multiplicará siempre el valor del m² del lote
antecedente por su coeficiente de topografía. Se debe realizar una breve
descripción del relieve del terreno en cuestión.

Esto se refiere a las características topográficas o a la configuración de la superficie

de la misma. Esta deberá ser consignada en dos partes.

1) La primera se refiere a la pendiente: Nivelada; Levemente ondulada; Pendiente

moderada; Fuerte pendiente; Una superficie fuertemente inclinada.
2) La segunda parte indica la ubicación relativa del terreno respecto de la línea de
la calle: Sustancialmente bajo nivel; Levemente bajo nivel; A nivel en líneas
generales; A nivel; Levemente sobre nivel; Sustancialmente sobre nivel.

Ejemplo "levemente sobre nivel con moderada pendiente hacia el oeste".

El terreno con pendiente merece una atención especial del valuador, este debe
tener muy claro que en el análisis de este punto ha de tomar en cuenta el tipo de
proyecto que se ejecutará en el terreno, el uso que se hará del suelo, el destino y la
vista panorámica, entre otros elementos pues su efecto puede ser negativo o
positivo.

ELECCIÓN DEL TERRENO POR SU ORIENTACIÓN

Una de las acciones más importantes cuando se decide la construcción de una

nueva vivienda resulta naturalmente la elección del terreno.

Además de las consideraciones básicas sobre ubicación, disponibilidad de

infraestructura y posibilidades de proyecto determinadas por los Códigos de
Edificación; de Ordenamiento Urbano y Ambientales de la zona, debemos verificar
la orientación y el entorno del terreno que pretendamos adquirir, porque de las
características de éste dependerá la oferta de sol que sobre él recibamos.

Conocer las diferencias entre invierno y verano permitirá estimar lo que sucederá
durante la estación opuesta. Como así también si hay un arbolado será importante
conocer si su follaje es de características perennes o caducas, por ejemplo
Para el hemisferio SUR

NORTE: recibirá sol durante todo el día, la mejor orientación para los ambientes
principales como dormitorios, livings o salas de estar. Será deseable contar con
árboles de hojas caducas o edificaciones importantes para controlar el exceso de
radiación solar durante el verano.
 63

Si el frente de nuestro lote es el norte y se halla situado entre medianeras, lo más

conveniente sería recostar la edificación sobre la medianera oeste.
SUR: no recibe radiación solar (asoleamiento) durante todo el año, pero si una
importante iluminación natural. Los ambientes orientados hacia esta dirección serán
fríos y húmedos con abundante luz natural. Lo más conveniente es ubicar las
habitaciones donde se genere calor como ser cocinas, baños, calderas; etc.

ESTE: Recibirá sol durante la mañana, tanto en invierno como en verano. La

presencia de árboles de hoja perenne en el frente impedirá un adecuado
asoleamiento durante el invierno. En verano, es una orientación fresca porque solo
recibe sol de la mañana hasta el mediodía.

OESTE: recibirá sol durante la tarde, tanto en invierno como en verano. Durante el
invierno resultara agradable, pero durante el verano la temperatura elevada puede
llevar a una situación de inconfort (sobrecalentamiento) importante, por lo que es
necesario controlar la incidencia de la radiación por medio de vegetación de hojas
caducas, postigos, galerías u otros elementos que impidan la incidencia del sol
sobre la vivienda.

Otro factor a tener en cuenta es, la temperatura del aire (temperatura sol-aire) es un
factor muy importante a lo largo del transcurso del día pues a la temperatura de la
radiación solar, se le aumenta este factor no menor a la hora del
sobrecalentamiento de los ambientes.

Una buena orientación y distribución de los ambientes conforme a su uso y las

características de los materiales empleados, es un factor económico importante
porque reduce en gran medida gastos energéticos significativos tanto económicos
como ambientales.

Si las protecciones previstas están basadas en la vegetación plantada, hay que

considerar el período de crecimiento que le tome a la especie plantada adquirir la
dimensión adecuada para proporcionar la protección necesaria, que según la
especie puede superar la vida útil de la vivienda

Si la protección u obstáculo se encuentra en el terreno lindero recuerde que su

vecino tiene el derecho de modificarla sin consultarlo a Usted por lo tanto trate de
resolver sus inconvenientes de orientación dentro de su predio y a través de la
propia arquitectura de forma tal de evitar inconvenientes futuros.

Si en el terreno lindero no hay vivienda construida, en algún momento podrá

haberla, incluso si hoy la hay, piense que sucede sobre su terreno si la amplían un
piso más, a veces resulta conveniente modificar la orientación de una ventana aun
si la nueva orientación resulta menos favorable, si existe la posibilidad que a futuro
la vivienda lindera provoque inconvenientes.

NOTA: Para el hemisferio norte invertir las orientaciones Norte y Sur

Otros Coeficientes

Existen múltiples factores a tener en cuenta en el análisis para establecer los

coeficientes, la experiencia e idoneidad del perito decidirá si son relevantes o no en
la tasación que esté desarrollando de acuerdo a las características de la misma.
Enunciaremos, a modo de referencia algunas de ellas.
 64

Accesibilidad
Instalaciones o servicios propios del lote y de la zona
Características del vecindario
Características ambientales
Calidad de Vista
Tipo de propiedad.
Demanda y Oferta

UNIDAD 4: LA CONSTRUCCIÓN

1° parte: CONSTRUCCIÓN

El segundo factor en el avalúo de inmuebles urbanos es la determinación del valor

de las construcciones que están encima del lote. En los inmuebles rurales
decíamos que se determina el valor de la infraestructura, las construcciones y
adecuaciones cuyo valor se añade al valor determinado ya por la ubicación y la
calidad del suelo.

En los inmuebles urbanos partimos del lote bruto y le añadimos las obras de
infraestructura o urbanismo para llegar al lote urbanizado. El lote bruto tiene ya
incorporados el factor de la ubicación dentro de la ciudad y el factor de la
“construibilidad” o normas urbanas que le permiten intensidad del uso del suelo.
Hay que añadirle la infraestructura de servicios y vías para que el lote sea
realmente construible. Los costos de urbanismo son parte de la construcción.

Pero cuando se avalúa un lote ya urbanizado supone que tiene hechas las obras de
urbanismo.

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

Al referirnos a las construcciones trataremos de las edificaciones que se colocan

encima del lote urbanizado. Estas construcciones se avalúan por separado del lote
 65

y aplican un método diferente como explicaremos. Puede tratarse de

construcciones nuevas o de construcciones usadas.

Desarrollaremos para las construcciones un examen limitado a su carácter de entes

físicos, aptos para el uso, al margen de aquel uso que signifique la producción de
renta. Por el solo hecho de tener incorporados materiales y trabajo, un edificio es ya
un valor.

De la misma manera que la tierra ve afectado su valor por dos tipos de influencias -
intrínsecas y extrínsecas - hay para las construcciones la doble incidencia de
factores que dependen de ellas mismas, y los que les son extraños.

La calidad material y la calidad funcional pertenecen a las primeras. Los factores

extrínsecos no son de tan inmediata localización ya que se manifiestan más que en
el edificio mismo, en el conjunto tierra-mejoras, y se vinculan al complejo de
influencias de orden social, político y económico que determinan las necesidades, y
con ellas el interés del público.

Este conjunto de influencias ha quedado enunciado en la unidad 2, Tema: El valor

de la tierra, factores para su determinación.

FACTORES QUE DETERMINAN EL VALOR DE UN EDIFICIO

CALIDAD FÍSICA.

Contribuyen a formar la calidad física de una obra:

1. Calidad de los materiales de construcción. Es obvio que la nobleza de los
materiales empleados, en cuanto se refiera a sus propiedades de resistencia a
los esfuerzos mecánicos, a la acción de los agentes atmosféricos y a las
condiciones de servicio, como asimismo su aspecto, etc., es un primer elemento
en el examen de la calidad material de un edificio.
Así, por ejemplo, un revestimiento de buena cerámica (azulejos o mayólica) es
superior a uno de chapitas graníticas; y una mampostería de ladrillos prensados
lo es en relación con una de ladrillos comunes; y una bovedilla de tirantería de
hierro lo será con respecto a otra con tirantería de madera, etc.
La calidad material tiene un efecto directo sobre el valor del edificio porque
afecta a dos importantes elementos del mismo: la vida probable y su valor
residual.
2. Utilización correcta de los materiales. Resulta lógico también que, de dos
edificios construidos con los mismos materiales, será mejor aquel en que éstos
hayan sido correctamente utilizados, mediante procedimientos constructivos
adecuados, ya que el valor de una estructura elaborada no reside solamente en
la suma de sus componentes materiales, más la suma de los costos de
ejecución, sino que puede ser mayor o menor, según que esté en definitiva bien
o mal hecha.
Así, por ejemplo, un tabique de ladrillos de máquina sin traba con la estructura
de hormigón armado, tiene una calidad física inferior al que estuviera trabado.
3. Edad y el estado de conservación. Reparaciones oportunas de los elementos
que comienzan a dañarse, la conservación permanente del buen estado de las
estructuras mediante realización de pintura y limpieza; cambio de las partes
deterioradas de instalaciones, etc., en general todo aquel gasto de
mantenimiento que se invierte periódicamente, contribuye a la perduración de los
 66

valores a través del tiempo. Las estructuras regularmente conservadas tienen

una mayor duración, reduciéndose al mínimo su desgaste por uso. Mientras más
prolongados sean los beneficios futuros, mayor será el valor presente.
4. Gastos necesarios para la rehabilitación de las estructuras funcionalmente
anuladas o en vías de anulación por efecto de su destrucción física o mala
conformación constructiva, deben ser considerados en su carácter de valores
negativos.
El valor de un edificio en buen estado que tenga destruida parte de la instalación
sanitaria, por ejemplo, debe ser castigado con el total del gasto que demandaría
la reparación de la parte afectada.
5. Finalmente, el valor de demolición de los materiales, es decir su
aprovechamiento como rezagos, constituye el último elemento de la calidad
física. La compleja estructura de un edificio llega al final de su vida como
conjunto, pero, individualmente, los materiales constitutivos pueden conservar el
mérito necesario para encontrarles nueva aplicación.
Esto ocurre precisamente con las estructuras de hierro, que no solo conservan
su valor, sino que en ciertos períodos lo aumentan debido a escasez de este
metal, o el cobre de los cables, etc.

CALIDAD FUNCIONAL

Dos edificios de condiciones materiales equivalentes en los cinco puntos del

apartado anterior, pueden tener una distinta adaptación a su destino, un grado
diferente de eficacia en su funcionamiento. En el estado actual de la arquitectura ya
no tiene sentido estimar las mejoras sobre la sola base de su calidad física, sin
tener en cuenta aquel grado de eficiencia que incide en más o en menos sobre el
valor que resultaría de su pura materialidad.
De aquí que el valuador tenga no solo el derecho sino también el deber de bonificar
o castigar valores, para tener en cuenta la bondad o el vicio en la calidad funcional.

El conjunto de elementos que contribuyen a formar esta calidad, queda

rápidamente resumido en lo que sigue:
1. Proyecto de Arquitectura: se relaciona con el programa de comodidades que el
proyectista se propuso resolver, su extensión y capacidad, número de unidades,
dimensiones de éstas, etc.
2. Correcta realización del proyecto: en cuanto significa satisfactoria disposición
de las unidades y sus ambientes, correcta ventilación e iluminación,
intercomunicaciones cómodas, accesos bien planeados, carácter y calidad de las
instalaciones y servicios complementarios, relación entre la superficie útil y la
necesaria para el movimiento, etc.
3. Destino y adaptabilidad: a lo que hemos señalado en 1) y 2) debe agregarse
una tercera que va introducir cambios en los valores estimados: el destino de las
construcciones y su adaptabilidad a usos distintos de los que lo originaron.
Un galpón formado por cuatro paredes y un techo puede ser útil a una infinidad de
servicios; un templo o una casa de baños, no.

El hecho de que tanto el concepto sobre lo funcional como los deseos y las
costumbres de las gentes, como así mismo sus necesidades, sean cambiantes,
hace que sea también cambiante el grado de adaptabilidad del edificio. Las
construcciones que por su particular disposición sean susceptibles de ser
adaptadas a varios destinos, tienen derecho a premio, tanto mayor cuantas
menores sean los gastos que requiera la adaptación.
 67

El uso que puede hacerse de un edificio de destino generalizado, seguramente

encontrará en el mercado una demanda muy superior a la que podría encontrar uno
de destino muy particular. Aparte de que, por la misma razón, una hipoteca tiene
mejor garantía en el primer caso que en el segundo.

En la práctica, un edificio de destino generalizado no es bonificado por este hecho.

Se conceptúa que un edificio de este tipo representa el valor "normal", sacrificando
por debajo de este valor a los de destino especial.

Entre los factores de orden general que hemos dado como afectando al conjunto
lote-edificio, hay dos que castigan particularmente al valor de las mejoras: la
escasez de viviendas, por una parte, y la ley de alquileres por la otra, influencias
ambas que como veremos se manifiestan en un sentido negativo.

El efecto de la falta de viviendas sobre un mercado libre como el de la construcción,

determinó la aparición de centenares de negociantes especuladores, ocupados en
el "construir para vender", con gran disminución en lo que llama el código civil: “arte
del buen construir”. Bajo una fina capa de pintura que da brillo al negocio, se oculta
muchas veces - quizás demasiadas - el vicio constructivo por mala calidad material
y de construcción.

El tasador debe prevenirse contra ese brillo aparente. No es fácil disimular la mala
calidad de la construcción ante los ojos del experto, pero cuando el edificio es
nuevo el técnico se siente poco inclinado a inspeccionarlo detenidamente, y ahí
está el peligro. No está demás echar un vistazo a la documentación relativa a la
estructura resistente, que es un excelente indicio de la responsabilidad del
constructor.
Por otra parte, el efecto de la ley de alquileres sobre los edificios de renta, la
inflación, y diversos factores de índole económicos, ocasiona en muchos casos la
paralización de los trabajos regulares de reparación y mantenimiento, con la
consiguiente depreciación acelerada por la falta de conservación. El hecho cierto es
que los propietarios se niegan a reparar sus propiedades, y es la consecuencia de
este hecho la que el valuador debe consignar. Sobre todo los edificios más
antiguos, podemos ubicarlos sin temor a equivocarnos hacia los términos, más
elevados de la escala de HEIDECKE.

COSTO Y DEPRECIACION

Solamente algunos de los factores señalados en el capítulo anterior son

susceptibles de ser expresados numéricamente; afortunadamente son los de mayor
peso, circunstancia que permite establecer de una manera segura una primera
aproximación que no diferirá mucho de la definitiva.

Los factores de orden puramente físico son expresables por medio de lo que
conocemos como presupuesto, por un lado, y depreciación, por el otro. Calculada la
diferencia costo menos depreciación, se tendrá ya un número de base que puede
ser modificado en atención a relaciones funcionales.

En la estimación de la tierra hemos buscado un solo elemento: su valor venal

probable en un mercado normal para una fecha determinada.

Para la estimación del valor de las construcciones que están encima del lote se
buscan dos términos indicativos del valor, que sirven al valuador como puntos de
 68

apoyo para fijarlos definitivamente. Estos dos términos son el costo de origen y el
costo de reproducción presentes.

El valor de un edificio no es su costo de origen; no es tampoco su costo de

reproducción; ni es tampoco el que puede resultar por capitalización de la renta,
efectiva o supuesta. El valor de un edificio es el que se deriva de dar a cada uno de
estos términos, y a los intangibles, "la importancia justa y debida".

Costo de origen o costo de instalación es, como su nombre lo indica, el monto que
se necesitó en el exacto momento de la construcción, nueva y en condiciones de
servicio. Para evitar confusiones en el lenguaje lo llamaremos costo de origen
nuevo. Es un hecho histórico determinado de una vez para siempre y que, por
razones que luego veremos, no siempre es posible conocer.

Si al costo de origen nuevo —definido de acuerdo con el párrafo anterior— se le

descuenta la depreciación total a la fecha del avalúo, se tiene el Costo de origen
presente.

De los dos nos interesa el segundo, aunque para calcularlo hay que hallar el
primero, ya que la unidad no será en general nueva.
El costo de origen presente no coincidirá en general con el valor por las
siguientes razones:

a) Puede ser falso, por error o mala fe. Y aun siendo correcto y de buena fe
puede admitirse que como caso particular el presupuesto de construcción se
apartó de los términos medios y por ese motivo no sea representativo -
parcial o totalmente - de los precios normales en la fecha correspondiente.
Cualquier calculista de presupuestos sabe que el monto final de éste
depende de las condiciones en que se compre los materiales, del stock de
éstos de que se disponga, de la calidad de la mano de obra, del monto de
los gastos generales tan variables de empresa a empresa, y del beneficio
que se desee o se pueda obtener. Tampoco son ajenos a esta variabilidad
los sistemas de contratación de que se haya servido el propietario
(administración, ajuste alzado, coste y costas, etc.).
El costo de origen puede estar entonces, afectado por inversiones
antieconómicas o beneficios extras, capaces de deformarlo.
b) El costo de origen es estático y por lo tanto se mantiene al margen de los
cambios en el poder adquisitivo de la moneda; la más grave objeción que se
le pueda formular.
c) Si las mejoras han tomado su conformación definitiva en varias etapas
constructivas, el costo de origen resulta formado por una suma de términos
que no son comparables, por cuanto entre etapa y etapa puede haber
habido cambios en el valor de la moneda, en los métodos constructivos, etc.
En realidad, dentro de la técnica de la valuación las mejoras de distintas
épocas deben ser tratadas independientemente.

Hay por otra parte, en la determinación del costo de origen, los inconvenientes que
en la mayoría de los casos de aplicación no pueden ser salvados. Estos
inconvenientes residen principalmente en la falta de datos. No ya de los datos que
se refieren específicamente a la propiedad que se estudia - que faltan casi siempre
en edificios antiguos o que han cambiado de dueño varias veces - sino a los datos
de aplicación de interés más general, como ser el costo de los materiales en
épocas pasadas, el costo de la mano de obra, el de la edificación para cada tipo de
obra, etc., cuyo establecimiento supone o mejor dicho necesita, una elaboración
 69

estadística, ordenada y sistemática, que en nuestro país es todavía una técnica

imperfecta y reciente. La finalidad de esta actividad estadística está en la
determinación de números índices que, si bien no son justamente indicativos del
valor, constituyen un elemento valiosísimo en la formación de criterios generales.

Los inconvenientes señalados en el apartado anterior, en cuanto se relaciona con

errores, mala fe, inversiones antieconómicas o anormalmente productivas, pueden
ser salvadas mediante el cálculo de la llamada inversión prudente, o costo de
origen razonable, o sea el monto que razonablemente hubiera sido necesario para
la construcción, teniendo en cuenta valores representativos del estado de plaza.

Por su carácter de histórica, participa de los inconvenientes que dijimos en cuanto

al valor adquisitivo de la moneda, aparte de que su determinación resulta tan
dificultosa como la del costo de origen.

El costo de reposición o reproducción es el monto necesario para reponer o

reconstruir el edificio estudiado, teniendo en cuenta las condiciones de precios de la
fecha del avalúo. En rigor, el costo de origen es un hecho, en cambio, el de
reposición es una estimación.

El costo de reproducción puede ser calculado nuevo o presente. Este último es

igual al primero menos la depreciación, y es el que interesa al valuador.

Con respecto al costo de reproducción presente puede decirse lo siguiente:

a) es un hecho presente no pasado; por su carácter de actual el mismo

operador puede establecerlo libre de mala fe o errores, ya que es posible
verificarlo en su totalidad. El valuador tendrá al alcance de la mano todos los
datos que necesite para su exacta determinación. Es de rápido y seguro
establecimiento, siempre, claro está, dentro del concepto de la inversión
razonable.
b) Es dinámico. Se adapta al cambio en el poder adquisitivo del dinero, una de
sus ventajas más apreciables y la que determina que en la mayoría de los
casos sea el costo de reproducción el que sirva de base a la determinación
del valor del edificio.
c) Para los casos en que las mejoras hayan sido ejecutadas por etapas, en
períodos distintos, el costo de reproducción las hace comparables.

Tiene sin embargo un inconveniente grave: el desarrollo de la técnica constructiva,

el respeto creciente hacia el aspecto funcional de los proyectos, la evolución misma
de las necesidades en la vida de la sociedad y el cambio constante en la noción de
confort, los gustos, las modas, los inventos, etc., hacen que una edificación antigua,
satisfactoria para la época que fue erigida, no sea comparable con una moderna.
No puede encontrarse un patrón de comparación para edificios que fueron
construidos en épocas distintas. Solamente para los tipos de mejoras más sencillos,
por ejemplo, galpones, puede existir este patrón.

FITTE y CERVINI hacen indicación en el sentido de determinar "el costo de

reposición con las condiciones de confort que se exigiría hoy". No compartimos esta
opinión ni aun agregando complementariamente que ese confort debe tener en
cuenta las condiciones de lujo o modestia del tipo de edificio estudiado.

En alguna ocasión el lujo consistió en pesadas ornamentaciones y costosos

revestimientos; hoy, el lujo radica en comodidades funcionales, provistas por
 70

medios tecnológicos, termo o electromecánicos, energéticos renovables, etc.

Nociones que pueden ser identificadas a través del costo de reproducción. Más
aún: dentro de una misma función y para elementos similares, la técnica ha puesto
no una considerable distancia entre los de una época y los de otra, más bien un
abismo de diferencias.

En el avalúo corriente de inmuebles urbanos, el costo de reposición presente es el

más usado, aunque existe una vieja discusión sobre los derechos que puede tener
el costo de reposición sobre el de origen.

Cuando se piensa que esta discusión podemos observar que radica casi
exclusivamente en los tribunales, y que poco o nada tiene que ver con la técnica.

A la fecha, cuando los signos monetarios pierden valor, los costos de reposicion
presentes llegan a ser varias veces mayores que los de origen nuevos, hecho que
ha llevado a ciertos valuadores a aferrarse al costo de origen, cuando los intereses
de su cliente reclaman tasación baja. Si en el futuro se produjera el fortalecimiento
de la moneda, los costos de origen quedarían por encima de los de reposición.

CONDICIONES PARA EL CÁLCULO DEL COSTO PRESENTE

Se llega a establecer el costo presente formando el presupuesto de la obra y

descontando la depreciación.

Conviene que repasemos, aunque sea someramente, cuáles son los términos cuya
suma completa el presupuesto de una obra, y veamos cuáles de estos términos se
incorporan al valor.
La ejecución de una. obra demanda una inversión de capitales destinados al pago
de los siguientes rubros:

Grupo I
a) costo de los materiales;
b) costo de la obra de mano;
c) monto de los subcontratos;
d) gastos generales y beneficio del contratista principal;
e) impuestos de construcción, sellado de contratos, etc.;
f) variaciones en el costo de a), b) y c) durante la ejecución de la obra;

Grupo II
g) impuestos que gravan la propiedad durante la ejecución de la obra;
h) intereses perdidos durante la ejecución de la obra;
i) honorarios profesionales para proyecto y dirección;
j) gastos de financiación;
k) otros, no contenidos en la lista anterior.

Los elementos indicados como Grupo I constituyen lo que específicamente se llama

"presupuesto" de la obra o "monto del contrato" de construcción; las cantidades de
dinero que representan, pasan de las manos del propietario a las del constructor.
Los gastos contenidos en el Grupo II nada tienen que ver con este último, pero
gravitan en forma apreciable sobre la inversión definitiva. Llamaremos "inversión" a
la suma de los Grupos I y II para distinguirla del presupuesto de construcción.
.
Aparece de inmediato la cuestión de si todos estos términos de la inversión quedan
legítimamente incluidos en el valor, tal como lo entiende el técnico en tasaciones.
 71

Nosotros conceptuamos que no. La obra construida es una entidad que vale por sí
misma, independientemente de lo que ha costado. No nos referimos aquí a los
factores que hacen que un presupuesto en particular se aparte de valores medios,
como ya lo expusimos, sino al hecho de que, como unidad física, el costo de una
obra no va más allá de los elementos dados en la Intereses perdidos, gastos de
financiación, impuestos, etc., significan a veces importantes sumas para el
propietario, pero no corresponde que el valuador los tenga en cuenta como
elementos del valor.

El avalúo debe limitarse entonces, a la investigación de los términos indicados en I

grupos. El presupuesto debe formarse con el criterio con que lo prepararía una
empresa constructora, dando a los conceptos por gastos generales y beneficio, lo
que razonablemente corresponda en el estado actual de la plaza. El beneficio no
debe ser arbitrariamente considerado, sino que se lo tomará conforme con lo que
sea normal a la fecha de la tasación.

Todos los presupuestos de obra incluyen un apartado para imprevistos, y otro para
adicionales, pero dado que nos encontramos frente a un edificio ya hecho, no
podremos agregar ningún cargo en ese sentido.

Por dos caminos distintos puede llegarse a establecer el presupuesto: por

aplicación de precios por unidad de superficie cubierta, y por discriminación en
rubros parciales, medidos por cómputo.

a) La estimación por unidad de superficie cubierta, no es más que un método

comparativo fundado en el hecho, debidamente comprobado, de que el costo
por unidad de superficie de dos edificios de características semejantes es,
dentro de una gran aproximación, el mismo.
Esta estimación tiene la gran ventaja de su rapidez. Como grado de exactitud lo
tiene en la medida en que los valores unitarios que se aplique lo tengan
también. A cada tipo de edificación corresponde un coeficiente distinto.
Calificar al edificio a modo de adjudicarle el coeficiente que le corresponda, es
una operación simplemente estimativa pero que requiere una gran experiencia
constructiva y un conocimiento seguro del estado de la plaza.
Tiene algunos inconvenientes, entre otros el hecho, ya mencionado, de que no
pueden aplicarse a una construcción antigua el precio unitario de una moderna
en razón de que por ser construidas en períodos distintos no son comparables,
ni técnica ni económicamente. Estos coeficientes no pueden aplicarse, sin más
ni más, al cálculo de la reposición de una estructura antigua.
Si la obra ha sido construida en distintas etapas, o ha sufrido modificaciones,
agregados, etc., no solo no es comparable con una nueva, sino que ni siquiera
lo son sus distintas partes. Y, finalmente, quedan englobados en un total único
las distintas partes de la obra, algunas de las cuales por lo menos deben estar
discriminadas para poder estudiarlas aisladamente.
b) El presupuesto por discriminación en rubros parciales, o mejor dicho por
análisis de precios (o "inventario"), es un método lento y tedioso, pero tiene
sobre el anterior, apreciables ventajas que lo hacen preferible, o aún
insustituible cuando el avalúo deba tener un alto grado de aproximación.
En primer lugar, el presupuesto hecho sobre cómputo métrico se ajusta a la
obra existente de una manera cabal; describe las estructuras tal como son y se
limita a las que realmente fueron construídas En estas condiciones pueden ser
separadas para su valoración independiente todas las estructuras que hayan
 72

sido construídas en épocas distintas. Y, en segundo lugar, quedan

independizadas las distintas partes, y pueden ser correctamente estudiadas
desde el punto de vista de su aspecto, valor residual y depreciación.
Esta discriminación es aún más necesaria en el avalúo, por cuanto pueden
resultar grandes diferencias de valor entre las distintas unidades de un edificio,
según su estado relativo de conservación, y el carácter y la importancia de las
mejoras que hayan sido introducidas por sus propietarios.

DEPRECIACIÓN

Un bien físico es perecedero. Desde el momento de su puesta en servicio hasta el

de su retiro, transcurre un período de tiempo llamado vida o “vida útil”, durante el
cual pierde, paulatina o bruscamente, su aptitud para servir al fin para el que fué
habilitado.

Esta disminución de aptitud tiene origen en dos distintos órdenes de fenómenos

relacionados unos con sus condiciones de ente físico - formados por materiales
más o menos nobles, más o menos duraderos - y otro con la aparición de unidades
nuevas, concebidas de acuerdo con un criterio moderno, capaces no solo de un
mejor servicio, sino también de un mayor rendimiento económico.

La pérdida de aptitud se traduce en una pérdida de valor - brusca o paulatina,

parcial o total - y es de tal naturaleza, que no puede ser recuperada con gastos de
mantenimiento.

Se la llama depreciación y es "la inevitable pérdida de valor que se incrementa a

pesar de los prudentes gastos de mantenimiento y que solo puede recuperarse
mediante el reemplazo de las unidades depreciadas por nuevas, al final de sus
vidas de servicio”

Es un valor negativo que aumenta con la edad del bien, desde cero hasta un
máximo menor que el valor a nuevo del bien, de manera que la diferencia valor
nuevo menos depreciación es positiva, variable con la edad. Esta diferencia se
conoce con el nombre de valor depreciable, o 'Valor presente, entendiendo por
presente la fecha del avalúo.

En la generalidad de los casos el valor presente de una unidad física no será nunca
igual a cero. Es decir que la depreciación no es total, manteniendo el bien un valor
remanente, valor residual, que es el que corresponde a los materiales en el
momento de su retiro. El valor residual no debe ser, en edificios, confundido con el
valor "scrap" que es el que corresponde a los materiales en último uso, como
desechos. La diferencia entre el valor nuevo y el residual, recibe el nombre de valor
depreciable.

Estos conceptos son aplicables en forma general a toda categoría de unidades

físicas. El conjunto de fenómenos relativos a la duración y retiro de los bienes
físicos se llama mortalidad, con cuyo estudio debiera empezar todo examen de la
depreciación. La mortalidad se basa en datos estadísticos, constituye una técnica
apenas explorada en el campo de las construcciones y en este sentido el valuador
encontrará, muy escasos antecedentes.
 73

CAUSAS DE LA DEPRECIACIÓN

Las causas que originan la depreciación se agrupan en dos tipos: a) razones de

orden físico, b) razones de orden funcional, de donde resultan la depreciación física
y la depreciación funcional

a) Razones de orden físico:

1. Avería repentina de una parte o todo el edificio debida a accidente fortuito, o
provocada por fallas progresivas por mala conservación. Destrucción debida
a desastres (incendios, terremotos, hundimientos, inundaciones, etc.)
2. Los desastres pueden llevar a cero el valor residual; el retiro de escombros
lo convierte en valor negativo.
3. Decrepitud por deterioro físico o por desgaste y rotura; entendiendo por
deterioro físico el que proviene de la edad misma y la exposición a los
agentes atmosféricos y por desgaste y rotura los que provengan del uso
(golpes, vibraciones, frotamientos, etc.).
4. El deterioro físico aumenta más con la edad que con el uso; el desgaste y la
rotura en cambio aumentan más con el uso que con la edad.

b) Razones de orden funcional:

Hay depreciación funcional

Hay depreciación funcional "toda vez que sus funciones puedan ser brindados más
eficientemente, por otras unidades ".
3.-Inadecuación: El edificio, siendo aún nuevo, puede adolecer de serios errores de
concepción, como por ejemplo un plan limitado o mal resuelto. Iluminación y
ventilación insuficientes, instalaciones especiales incompletas o defectuosas.
4.- Obsolescencia: La aparición de nuevos elementos destinados al "confort", del
que los edificios existentes carecen, disminuyen la calidad de sus servicios. Este
fenómeno se relaciona en general con la nueva tecnología, nuevas instalaciones
termo y electromecánicas, etc. y en las partes móviles, como carpintería,
artefactos, etc. Parcialmente puede anularse la obsolescencia mediante
modernizaciones y modificaciones.
5.- Anulación: "Hay anulación en los casos en que el mismo servicio puede ser
efectuado con mayor eficiencia por estructuras y/o equipos de una clase
completamente diferente," Difícilmente pueda la anulación afectar al edificio en
su totalidad. Un ejemplo de anulación parcial lo tenemos en las cocinas
económicas de ciertas ciudades que actualmente están siendo provistas con
servicio de gas. Un ejemplo de anulación total podría ser el de un edificio de
destino muy particular que no pudiera servir para otro.

Los dos tipos de depreciación que hemos detallado son de muy distinta naturaleza;
pero debe considerarse que su acción es simultánea y conducen a un efecto único:
el retiro. La depreciación funcional es más rápida que la física; la duración del bien
queda limitada más por la depreciación funcional que por la física.

Algunos autores han sostenido la influencia de una tercera depreciación: la

económica. Más que una nueva causa de depreciación, ésta es solamente una
cuestión de nomenclatura ya que en los cinco puntos dados anteriormente han
quedado anunciadas las causas generales de la depreciación, que incluyen por
supuesto, las que se pretende expresar con la depreciación económica.
 74

La pérdida de la capacidad de un bien para producir renta, no debe ser confundida

con la depreciación, puesto que no es más que uno de sus efectos. Tampoco es
depreciación la caída de los precios producida por falta de demanda, por cuanto
ésta afecta también a los bienes completamente nuevos. La caída de precios es
capaz de crear condiciones favorables a la depreciación, pero no es la depreciación
misma.

CALCULO DE LA DEPRECIACIÓN
Notación:

Vn: valor a nuevo, determinado por el costo de origen, o la inversión prudente, o el

costo de reposición, según se haya determinado.

Vr: valor residual, valor de los materiales en el momento del retiro estimado a la
fecha de la valuación (se lo suele llamar también valor de demolición).

Vnd: valor nuevo depreciable, igual a Vn - Vr, parte del valor sujeta a depreciación.

Vp: valor presente o valor depreciado, valor a la fecha del avalúo igual a Vp =
SVnd + Vr

𝜹𝜹: porcentaje del valor nuevo depreciable, que mide la depreciación a la fecha del
avalúo.

D: depreciación total a la fecha del avalúo, igual a Vn - Vp.

x: edad, tiempo transcurrido desde la puesta en servicio hasta la fecha del avalúo.
n: duración o vida probable, tiempo transcurrido desde la puesta en servicio hasta la
fecha, futura, del retiro.

c: coeficiente de Heidecke que tiene en cuenta el estado de conservación.

r: tasa de interés o beneficio equitativo.
i: tasa de interés para el fondo de amortización.
En todos los métodos que se describen a continuación la depreciación se calcula
numéricamente como un porcentaje del valor nuevo depreciable, es decir que éste
queda afectado por un coeficiente menor que la unidad, que hemos indicado con 𝜹𝜹.

La fórmula fundamental de la depreciación es:

Vp = 𝜹𝜹Vnd+Vr = Vnd – D + Vr

que da el valor presente; la depreciación es, entonces

D = (1- 𝜹𝜹) Vnd

Vn y Vr deben ser calculados en signos monetarios equivalentes, es decir para una

misma fecha, que no es otra que la del avalúo.
 75

Los métodos en uso para el cálculo, son variados y diversos, pero sin lugar a dudas
el método de ROSS, goza del más sostenido prestigio entre los profesionales
argentinos, al extremo de constituir el que se usa en forma casi exclusiva. Es el
resultado del examen empírico de un gran número de construcciones del continente
europeo, cuya expresión algebraica es la siguiente:

D=½ (x/n+x2/n2) Vnd

Esta fórmula expresa mejor el hecho de que la depreciación no es constante; que
es lenta al comienzo de la vida del edificio y va paulatinamente aumentando hacia
el fin de la misma. Supuesto que coincide con la realidad.

El criterio HEIDECKE: Hemos indicado ya que la depreciación es una pérdida de

valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento; las reparaciones,
cuando son oportunas, permiten solamente obtener del bien su máxima duración.
Un bien regularmente conservado se deprecia de un modo regular; un bien mal
conservado se deprecia más rápidamente, acortándose en consecuencia su vida
útil. HEIDECKE tiene en cuenta este hecho y aconseja aumentar los valores
teóricos de la depreciación, cuando la conservación no ha sido regular.

Para dar forma práctica a su criterio ha establecido cinco categorías de "estados"

de conservación, con cuatro categorías intermedias a cada una de las cuales hace
corresponder un coeficiente, de acuerdo con la siguiente escala:

Coeficiente
N° de orden Estado o condición tísica del edificio
(C)

Estado 1 Nuevo 0,00 %

Estado 1,5
Intermedio entre nuevo y regular 0,32 %

Estado 2 Regular 2,52 %

Intermedio entre regular y reparaciones

Estado 2,5 8,09 %
sencillas

Estado 3 Reparaciones sencillas 18,10 %

Intermedio entre reparaciones sencillas y

Estado 3,5 33,90 %
reparaciones importantes

Estado 4 Reparaciones importantes 52,60 %

Estado 4,5 Entre reparaciones importantes y sin valor 75,20 %

Estado 5 Sin valor 100 %

 76

Este criterio se aplica siempre en combinación con cualquiera de los variados

métodos agregando el castigo por mala conservación una vez que ha sido
calculada la depreciación por uso. De manera que el cálculo se organiza según esta
fórmula
D = [α + (1 – α) c] Vnd
2
donde α es (x/n+x /n2) usando la fórmula de Ross
La complicación de esta fórmula es más aparente que real, ya que pueden ser
tabuladas para su uso inmediato.

El Tribunal de Tasaciones de la Nación (TTN) en la NORMA TTN 14.2 PLANILLAS

DE COSTO DE REPOSICION DEPRECIADO (CRD) - VALUACIÓN DE
INMUEBLES - nos aporta las tablas ROSS-HEIDECKE y la del tiempo de vida útil
de las edificaciones de acuerdo a su destino, juntamente con las planillas para sus
cálculos

Tabla de Ross-Heidecke

La fórmula que se aplicará para la depreciación física será:

Va= VR – (VR-Vr) K

siendo:

Va: valor actual

VR: valor de reposición o costo de reposición bruto.
Vr: valor residual
K: coeficiente según porcentaje de vida transcurrida y estado.
Primera fila, determina el estado del bien según el siguiente orden:
1.0 EXCELENTE
1.5 MUY BUENA
2.0 BUENA

2.5 NORMAL

3.0 REGULAR

3.5 MALO

4.0 MUY MALO

4.5 DEMOLICION

5.0 IRRECUPERABLE
 77

Primera columna determina el porcentaje de vida transcurrida con relación a la

vida útil del bien.
El valor obtenido en la tabla debe dividirse por cien para obtener el coeficiente K.
Tabla de Ross-Heidecke. A continuación, se reproduce la tabla:

VIDA ÚTIL DE EDIFICIOS:

Criterios de vida útil recomendada a fin de estimar la expectativa de vida de edificios.
Tipo Características Años

Represas De hormigón armado 100 a 200

Centrales atómicas De hormigón armado 100 a 200

Puertos y puentes De hormigón armado y/o metálicos 100 a 200

Edificios Estructura de hormigón armado 80 a 100

independiente, mampostería de ladrillo
 78

revocado y cubierta plana, con servicios

individuales o centrales.

Ídem. al anterior con estructura de acero o 100 a 120

Edificios
mixtas.

Edificios industriales Estructura de hormigón o de acero,

cubiertas de chapas, paredes de 50 a 80
y galpones
mampostería, carpinterías metálicas,
pisos de cemento y locales sanitarios.

Cubiertas de tejas, mampostería de

ladrillos, carpinterías de madera, pisos de 50 a 80
Vivienda mosaicos o cerámicos, revestimientos de
azulejos o cerámicos, revoques gruesos y
finos, sanitarios.

Vivienda Ídem. al anterior con cubiertas planas. 50 a 80

Vivienda Ídem. al anterior con cubiertas de chapa. 40 a 60

Cubiertas de chapa con paredes de 20 a 40

Vivienda madera, carpinterías de madera, pisos de
cemento y sanitarios.

En algunas pericias, cuando el bien se encuentra en buen estado el criterio a utilizar

es de no calcular la depreciación considerándolo “bueno como nuevo"

CONDICIONES PARA EL CÁLCULO DE LA DEPRECIACIÓN

Debe ser aplicada por separado a las partes de la construcción que sean
susceptibles de depreciación distinta. Un edificio es un complejo de estructuras
integrado por partes esencialmente diferentes desde todo punto de vista y no
resulta lógico, aparte de que no resulta fácil, dar una vida promedio para el
conjunto.

No puede formarse una tabla de duración que contenga la vida probable de los
edificios, sino desde un punto de vista puramente informativo, y mucho menos
puede aceptarse el empleo de información extranjera que se refiere a materiales y
métodos constructivos que poco o nada tienen que ver con los que usamos
nosotros.

Es seguro que las estructuras más expuestas y de menor resistencia habrán sido
cambiadas varias veces antes de que se inutilice por vejez la mampostería. Y lo
mismo puede decirse de las instalaciones especiales con respecto al hormigón
armado. Es también seguro que en la mayoría de los casos razones ajenas a la
vida física obliguen a la demolición de la obra aún antes del final de su vida.
 79

Los dos problemas que quedan librados al criterio del tasador en el cálculo de la
depreciación son la estimación de la expectancia y la del valor residual de los
materiales. Estos son los dos puntos principales del valor, los que términos
generales lo definen, importando menos las formas de la curva. Y son justamente
estos dos términos los que no pueden ser reducidos a promedios que incluyan
todas las partes del edificio.

Debe desterrarse la viciosa práctica de estimar la expectancia como diferencia

entre la vida probable teórica para edificios —tomada de una tabla— y la edad. Lo
que debe hacerse es estimar la expectancia sobre la base de cuestiones puramente
técnicas formadas en el estudio de la obra misma. Y a la expresión "cuestiones
técnicas" le damos aquí el sentido que debe tener en la técnica del avalúo:
cuestiones que se relacionan a la vez con la construcción de edificios, lo funcional
de la arquitectura y las características económicas de la plaza. Es natural que la
expectancia deba calcularse atendiendo a consideraciones vinculadas a estos tres
órdenes de ideas, ya que ellas tienen el mismo efecto: aproximar el fin de la vida útil
del bien. Los factores de orden físico son una evidencia que no escapará al examen
del perito; los otros serán establecidos sobre lo que razonablemente pueda
preverse del futuro con los datos que provea el presente.

Hemos dicho más arriba que hay una parte del valor que está libre de depreciación:
el valor residual, al que hemos adjudicado signo positivo. Esto es cierto y de valor
completamente general en la actualidad, por dos razones:

En primer lugar, puede decirse que la depreciación física es mucho más lenta que
la depreciación funcional.

Un edificio destinado a renta puede mantenerse en uso durante decenas de años,

pero no serán más de treinta los que tenga para cumplir el servicio en condiciones
de rendimiento económico y dentro del concepto contemporáneo de comodidad.
Serán siempre mucho menores los gastos de mantenimiento regular que los de
modificaciones y remozamiento para seguir el ritmo de las novedades en el
"confort". Esta diferencia de velocidad en la depreciación determina que al
momento de su demolición las construcciones conserven un valor que es superior
al que les correspondería como simples rezagos.

Y en segundo lugar hay razones que se vinculan a las necesidades económicas del
país, a su capacidad industrial, a su poder de consumo y su desarrollo, que crean la
necesidad de utilizar al máximo los materiales de que se dispone sin despreciar
ninguna de las fuentes de provisión que estén a nuestro alcance.

En estas dos razones se apoya nuestra afirmación anterior de que en edificios - y

en las condiciones de nuestro país - el valor residual no debe ser confundido con el
valor "scrap".

El valor residual puede alcanzar en ciertas construcciones y en ciertas épocas cifras

muy elevadas. Una estructura resistente de hierro da índices más altos que las de
hormigón armado. Como dato ilustrativo digamos que en las condiciones actuales
puede tomarse como valor de demolición hasta un 12 % del valor de reposición
nuevo, según sea el estado y tipo de los materiales.
 80

2° Parte: MÉTODOS: CRITERIOS

Antes de continuar, vamos a tomar conocimiento de las ultimas disposiciones del

Gobierno Nacional, con respecto a las valuaciones del Mercado Inmobiliario y que
seguramente modificara sustancialmente los criterios y metodologías que se venían
desarrollando hasta ahora

Con el fin de "reflejar la realidad del mercado inmobiliario", el Gobierno creó

ORGANISMO FEDERAL DE VALUACIONES DE INMUEBLES Decreto
N°938/2018 - CREACION - que controlará las valuaciones fiscales de las
propiedades de la Ciudad de Buenos Aires y de las provincias que adhirieron al
Consenso Fiscal firmado en 2017.

La medida fue publicada el 24 de octubre del 2018 en el Boletín Oficial, y el ente

dependerá de la Secretaría de Provincias y Municipios del Ministerio del Interior,
Obras Públicas y Vivienda.

Según el Decreto 938/2018, el ente deberá "determinar los procedimientos y las

metodologías de aplicación para las valuaciones" de los inmuebles con el objetivo
de que esos números "tiendan a reflejar la realidad del mercado inmobiliario y la
dinámica territorial".

De esta forma, el Gobierno busca uniformar los criterios de valuación de todas las
jurisdicciones a los efectos del impuesto inmobiliario. El ente deberá "determinar los
procedimientos y las metodologías de aplicación para las valuaciones" de los
inmuebles con el objetivo de que esos números "tiendan a reflejar la realidad del
mercado inmobiliario y la dinámica territorial".

El organismo contará con un Comité Ejecutivo integrado por el titular de la

secretaría antes mencionada, quien lo presidirá; más un representante por la
Jefatura de Gabinete; otro por el Ministerio de Hacienda; uno por el Instituto
Geográfico Nacional y otro por la AFIP. Todos desempeñarán sus funciones ad-
honorem.

Además, tendrá un Consejo Asesor de carácter consultivo y vinculante, cuyos

miembros -un representante de cada uno de los catastros de las provincias y un
representante del Estado nacional como presidente- deberán acreditar
conocimientos en sistemas de información territorial.

Por último, el ente contará también una comisión técnica para asistir tanto al comité
asesor como al ejecutivo en materia de sus competencias.

Transcripción de la Publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina

ORGANISMO FEDERAL DE VALUACIONES DE INMUEBLES
Decreto 938/2018
DECTO-2018-938-APN-PTE - Creación.
Ciudad de Buenos Aires, 23/10/2018 VISTO el Expediente N° EX-2018-45080996-
APN-SPYM#MI, la Ley de Ministerios (t.o. por el Decreto N° 438/92) y sus
modificatorias, los Decretos Nros. 174 del 2 de marzo de 2018 y sus modificatorios
y 618 del 10 de julio de 1997 y las Leyes Nros. 27.429 y 22.963, y

CONSIDERANDO: Que en el Consenso Fiscal suscripto el 16 de noviembre de

2017 por el PODER EJECUTIVO NACIONAL y representantes de las provincias y
 81

de la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES, aprobado por la Ley N° 27.429, el

Estado Nacional asumió entre otros compromisos el de disponer de un organismo
federal que cuente con la participación de las provincias y de la CIUDAD
AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES, que determine los procedimientos y
metodologías de aplicación para todas las jurisdicciones con el objeto de lograr que
las valuaciones fiscales de los inmuebles tiendan a reflejar la realidad del mercado
inmobiliario y la dinámica territorial.

Que del mismo modo, en el citado Consenso Fiscal, las provincias adheridas y la
CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES se obligaron a adoptar para el cálculo y
determinación de las valuaciones fiscales de los inmuebles los procedimientos y
metodologías de valuación uniformes establecidos por el organismo federal con
relación al impuesto inmobiliario.

Que en función de lo expuesto en el considerando precedente, las provincias

adheridas y la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES se obligaron asimismo
en dicho Consenso Fiscal a asegurar al organismo federal referido el acceso a los
registros catastrales y demás registros locales.

Que el compromiso asumido por las partes en el mencionado Consenso Fiscal,

tiene por objeto asistir a las jurisdicciones encargadas de determinar el valor fiscal
de los bienes inmuebles, para que utilicen procedimientos y metodologías
homogéneas que reflejen la realidad del mercado inmobiliario y la dinámica
territorial.

Que por otro lado, conforme a lo establecido en la Ley de Ministerios (t.o. por el
Decreto N° 438/92) y sus modificatorias, el MINISTERIO DEL INTERIOR, OBRAS
PÚBLICAS Y VIVIENDA tiene entre sus competencias la de entender en las
relaciones y en el desenvolvimiento con los gobiernos de las provincias y el de la
CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES e intervenir en la instrumentación y
seguimiento de políticas fiscales, económicas y financieras entre el Gobierno
Nacional y los Gobiernos Provinciales y Municipales. Qué asimismo, el Decreto N°
174/18 y sus modificatorios, establece entre las competencias de la SECRETARÍA
DE PROVINCIAS Y MUNICIPIOS del MINISTERIO DEL INTERIOR, OBRAS
PÚBLICAS Y VIVIENDA la de promover políticas públicas y acuerdos a nivel federal
y regional tendientes a la armonización con las políticas correspondientes al
Gobierno Nacional y participar en la instrumentación y seguimiento de políticas
fiscales, económicas y financieras entre el Gobierno Nacional y los gobiernos
provinciales, municipales y de la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES, así
como la de diseñar planes y coordinar acciones en materia económica con los
gobiernos de las provincias y de la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES,
asesorando en la formulación y gestión de proyectos de carácter federal.

Que en virtud de lo expuesto precedentemente, resulta conveniente crear el

ORGANISMO FEDERAL DE VALUACIONES DE INMUEBLES en la órbita de la
SECRETARÍA DE PROVINCIAS Y MUNICIPIOS del MINISTERIO DEL INTERIOR,
OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA, que tendrá por objeto determinar los
procedimientos y las metodologías de aplicación para las valuaciones fiscales de
los inmuebles del territorio de las provincias adheridas al Consenso Fiscal aprobado
por la Ley N° 27.429.
 82

Que conforme a lo establecido en la Ley de Ministerios (t.o. por el Decreto N°

438/92) y sus modificatorias, el Jefe de Gabinete de Ministros tiene entre sus
atribuciones la de coordinar el seguimiento de la relación fiscal entre la Nación y las
provincias, estableciendo además dicha norma entre las competencias del
MINISTERIO DE HACIENDA la de asistir al Presidente de la Nación y al Jefe de
Gabinete de Ministros, en orden a sus competencias, en todo lo inherente a las
relaciones económicas, financieras y fiscales con las provincias y la CIUDAD
AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES.

Que conforme a lo establecido en el artículo 16 de la Ley N° 22.963, el INSTITUTO

GEOGRÁFICO NACIONAL, organismo descentralizado actuante en la órbita del
MINISTERIO DE DEFENSA, tiene a su cargo la fiscalización y aprobación de toda
obra literaria o gráfica, documento cartográfico, folleto, mapa o publicación de
cualquier tipo, en que se describa o represente en forma total o parcial el territorio
de la REPÚBLICA ARGENTINA.

Que, asimismo, el Decreto N° 618/97 establece que la ADMINISTRACIÓN

FEDERAL DE INGRESOS PÚBLICOS, entidad autárquica actuante en la órbita del
MINISTERIO DE HACIENDA, es el ente de ejecución de la política tributaria y
aduanera de la Nación.

Que en función de las competencias que tienen asignadas los mencionados

organismos, resulta conveniente que el ORGANISMO FEDERAL DE
VALUACIONES DE INMUEBLES que se crea por el presente cuente con un Comité
Ejecutivo integrado por el titular de la SECRETARÍA DE PROVINCIAS Y
MUNICIPIOS del MINISTERIO DEL INTERIOR, OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA,
quien presidirá el organismo, por UN (1) representante de la JEFATURA DE
GABINETE DE MINISTROS, que ejercerá la Vicepresidencia del organismo, por UN
(1) representante del MINISTERIO DE HACIENDA, por UN (1) representante del
INSTITUTO GEOGRÁFICO NACIONAL y por UN (1) representante de la
ADMINISTRACIÓN FEDERAL DE INGRESOS PÚBLICOS.

Que, asimismo, y a los fines de garantizar un funcionamiento eficiente del

ORGANISMO FEDERAL DE VALUACIONES DE INMUEBLES, así como también
la participación de la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES y de las provincias
que hubiesen adherido al precitado Consenso Fiscal, se considera necesario que
dicho organismo cuente con un Consejo Asesor, de carácter consultivo y vinculante,
integrado por un representante del Estado Nacional y por representantes de los
catastros de la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES y de las provincias que
hayan adherido al Consejo Fiscal aprobado por la Ley N° 27.429.

Que, por otro lado, resulta conveniente también dotar al Consejo Asesor del
ORGANISMO FEDERAL DE VALUACIONES DE INMUEBLES de una Comisión
Técnica que lo asista tanto a él como al Comité Ejecutivo, integrada por TRES (3)
representantes del Estado nacional, cuyas competencias contribuyan a la labor que
tiene dicha comisión y por representantes de los catastros de las provincias que
hayan adherido al Consenso Fiscal aprobado por la Ley N° 27.429.

Que, en función de la participación relativa en la distribución de recursos en materia

fiscal de las Provincias y de la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES,
corresponde asignar representación permanente en la Comisión Técnica del
Consejo Asesor del ORGANISMO FEDERAL DE VALUACIONES DE INMUEBLES
a los catastros de las Provincias de Buenos Aires, Córdoba y Santa Fe, así como al
 83

de la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES, y una representación de carácter

rotativo a las demás provincias, debiendo estas últimas ser organizadas en zonas.

Que la DIRECCIÓN GENERAL DE ASUNTOS JURÍDICOS, dependiente de la

SECRETARÍA DE COORDINACIÓN del MINISTERIO DEL INTERIOR, OBRAS
PÚBLICAS Y VIVIENDA ha tomado la intervención que le compete. Que la presente
medida se dicta en ejercicio de las facultades conferidas por el artículo 99, incisos 1
y 2 de la CONSTITUCIÓN NACIONAL.

Por ello, EL PRESIDENTE DE LA NACIÓN ARGENTINA DECRETA:

ARTÍCULO 1°.- Créase el ORGANISMO FEDERAL DE VALUACIONES DE

INMUEBLES en el ámbito de la SECRETARÍA DE PROVINCIAS Y MUNICIPIOS
del MINISTERIO DEL INTERIOR, OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA que tendrá por
objeto determinar los procedimientos y las metodologías de aplicación para las
valuaciones fiscales de los inmuebles ubicados en el territorio de la CIUDAD
AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES y de las provincias que adhirieron al Consenso
Fiscal suscripto el 16 de noviembre de 2017 por el PODER EJECUTIVO
NACIONAL y los representantes de las provincias y de la CIUDAD AUTÓNOMA DE
BUENOS AIRES, aprobado por la Ley N° 27.429, con el objeto de lograr que dichas
valuaciones tiendan a reflejar la realidad del mercado inmobiliario y la dinámica
territorial.

ARTÍCULO 2°.- El ORGANISMO FEDERAL DE VALUACIONES DE INMUEBLES

contará con un Comité Ejecutivo que estará integrado por: a) El titular de la
SECRETARÍA DE PROVINCIAS Y MUNICIPIOS del MINISTERIO DEL INTERIOR,
OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA, quien presidirá el organismo; b) UN (1)
representante de la JEFATURA DE GABINETE DE MINISTROS, que ejercerá la
Vicepresidencia del organismo y reemplazará al Presidente en caso de ausencia,
enfermedad o vacancia; c) UN (1) representante del MINISTERIO DE HACIENDA;
d) UN (1) representante del INSTITUTO GEOGRÁFICO NACIONAL, organismo
descentralizado actuante en la órbita del MINISTERIO DE DEFENSA; y e) UN (1)
representante de la ADMINISTRACIÓN FEDERAL DE INGRESOS PÚBLICOS,
entidad autárquica actuante en la órbita del MINISTERIO DE HACIENDA. Los
miembros del Comité Ejecutivo se desempeñarán con carácter “ad-honorem” y
serán propuestos por las respectivas jurisdicciones y entidades, extremo que será
comunicado al Secretario de Provincias y Municipios del MINISTERIO DEL
INTERIOR, OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA, a efectos de que dicte el acto
administrativo que establezca la conformación del referido Comité.

ARTÍCULO 3°.- El Comité Ejecutivo del ORGANISMO FEDERAL DE

VALUACIONES DE INMUEBLES tendrá a su cargo: a) Establecer los
procedimientos y metodologías en materia de valuaciones fiscales de inmuebles a
los fines de que los mismos sean implementados por la CIUDAD AUTÓNOMA DE
BUENOS AIRES y por las provincias que adhirieron al Consenso Fiscal aprobado
por la Ley N° 27.429, pudiendo a tal efecto acceder a los registros catastrales y
demás registros locales; b) Asistir en la gestión de fuentes de financiamiento para el
mejoramiento y el desarrollo de los catastros provinciales; c) Analizar la
conveniencia de dotar de personalidad jurídica y autarquía económica-financiera al
ORGANISMO FEDERAL DE VALUACIONES DE INMUEBLES y, en su caso,
proponer los instrumentos jurídicos necesarios para tal fin; d) Suscribir y proponer
acuerdos que tiendan al cumplimiento del objeto del ORGANISMO FEDERAL DE
VALUACIONES DE INMUEBLES; y e) Realizar todos los actos que sean
 84

necesarios para el cumplimiento del objeto del ORGANISMO FEDERAL DE

VALUACIONES DE INMUEBLES.

ARTÍCULO 4°.- El ORGANISMO FEDERAL DE VALUACIONES DE INMUEBLES

contará con un Consejo Asesor, de carácter consultivo y vinculante, integrado por:
a) UN (1) representante del Estado Nacional, designado por el MINISTERIO DEL
INTERIOR, OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA, quien ejercerá la Presidencia del
Consejo Asesor; b) UN (1) representante de cada uno de los catastros de las
provincias. Las jurisdicciones no adheridas al Consenso Fiscal suscripto el 16 de
noviembre de 2017 por el PODER EJECUTIVO NACIONAL y los representantes de
las provincias y de la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES, aprobado por la
Ley N° 27.429, no podrán integrar el Consejo Asesor hasta tanto no cumplan con
dicha condición. Todos los miembros del Consejo Asesor deberán acreditar
conocimientos en sistemas de información territorial. Los miembros del Consejo
Asesor se desempeñarán con carácter “ad-honorem” y serán designados por las
respectivas jurisdicciones o provincias, extremo que será comunicado al titular de la
SECRETARÍA DE PROVINCIAS Y MUNICIPIOS del MINISTERIO DEL INTERIOR,
OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA, a efectos de que dicte el acto administrativo que
establezca la conformación del organismo.

ARTÍCULO 5°.- El Consejo Asesor del ORGANISMO FEDERAL DE

VALUACIONES DE INMUEBLES tendrá a su cargo: a) Evaluar y emitir
recomendaciones al Comité Ejecutivo del ORGANISMO FEDERAL DE
VALUACIONES DE INMUEBLES en materia de valuación de inmuebles; b) Evaluar
y emitir recomendaciones al Comité Ejecutivo del ORGANISMO FEDERAL DE
VALUACIONES DE INMUEBLES sobre los procedimientos y metodologías en
materia de valuaciones fiscales de inmuebles, en forma previa a su aprobación
definitiva por este último órgano; y c) Asesorar al Comité Ejecutivo del
ORGANISMO FEDERAL DE VALUACIONES DE INMUEBLES en todas aquellas
cuestiones sometidas a su consideración, en el marco de las competencias del
citado organismo. El Comité Ejecutivo sólo podrá apartarse de las
recomendaciones y propuestas del Consejo Asesor mediante decisión fundada.

ARTÍCULO 6°.- El Consejo Asesor del ORGANISMO FEDERAL DE

VALUACIONES DE INMUEBLES contará una Comisión Técnica para que lo asista
tanto a él como al Comité Ejecutivo en materia de sus competencias, integrado por:
a) TRES (3) representantes del Estado Nacional, UNO (1) en representación de la
AGENCIA DE ADMINISTRACIÓN DE BIENES DEL ESTADO, organismo
descentralizado actuante en la órbita de la JEFATURA DE GABINETE DE
MINISTROS; UNO (1) en representación del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA
NACIÓN, organismo descentralizado actuante en la órbita de la SUBSECRETARÍA
DE COORDINACIÓN DE OBRA PÚBLICA FEDERAL de la SECRETARÍA DE
PLANIFICACIÓN TERRITORIAL Y COORDINACIÓN DE OBRA PÚBLICA del
MINISTERIO DEL INTERIOR, OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA y UNO (1) en
representación del MINISTERIO DEL INTERIOR, OBRAS PÚBLICAS Y VIVIENDA,
que tendrán carácter de miembros permanentes; b) UN (1) representante de cada
uno de los catastros de las provincias de Buenos Aires, Córdoba, Santa Fe y de la
CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES, que tendrán carácter de miembros
permanentes; y c) UN (1) representante de los catastros de las demás
jurisdicciones no comprendidas en el inciso b) del presente artículo que tendrán
carácter rotativo por cada una de las zonas que se indican a continuación,
integradas por las provincias que en cada caso se especifica: ZONA A: Catamarca,
Tucumán, Santiago del Estero, Jujuy y Salta. ZONA B: Neuquén, Río Negro,
Chubut, Santa Cruz y Tierra del Fuego. ZONA C: Mendoza, La Rioja, San Juan,
 85

San Luis y La Pampa. ZONA D: Chaco, Corrientes, Entre Ríos, Misiones y

Formosa. Las jurisdicciones que no hubiesen adherido al Consenso Fiscal
aprobado por la Ley N° 27.429, no podrán integrar la Comisión Técnica del Consejo
Asesor hasta tanto no cumplan con dicha condición.

ARTÍCULO 7°.- Los representantes de las zonas que se mencionan en el artículo

precedente durarán en sus funciones DOS (2) dos años y se renovarán de acuerdo
al siguiente procedimiento: a) Dentro de cada zona se determinará el orden
correspondiente a cada provincia, designando por acuerdo o por sorteo un número
correlativo de cada una de las jurisdicciones integrantes de la zona respectiva; b)
Las jurisdicciones a las que correspondan los CUATRO (4) primeros números de
orden tendrán derecho a designar su representante para el primer período de DOS
(2) años, quienes serán sustituidos al cabo de ese término por los representantes
de las jurisdicciones que correspondan, según lo que acordaren los integrantes de
cada zona o quienes sigan por el orden del sorteo, y así sucesivamente hasta que
todas las jurisdicciones hayan representado a su respectiva zona; y c) A los efectos
de las futuras renovaciones las jurisdicciones salientes mantendrán el orden
preestablecido. Todos los miembros de la Comisión Técnica del Consejo Asesor
deberán acreditar conocimientos en la materia objeto del ORGANISMO FEDERAL
DE VALUACIONES DE INMUEBLES. Los miembros de la Comisión Técnica del
Consejo Asesor se desempeñarán con carácter “adhonorem” y serán propuestos
por las respectivas Jurisdicciones, extremo que será comunicado al Secretario de
Provincias y Municipios del MINISTERIO DEL INTERIOR, OBRAS PÚBLICAS Y
VIVIENDA, a efectos de que dicte el acto administrativo que establezca la
conformación de dicha Comisión Técnica del Consejo Asesor.

ARTÍCULO 8°.- Facúltase al ORGANISMO FEDERAL DE VALUACIONES DE

INMUEBLES a aprobar los Reglamentos Internos de Funcionamiento de los
distintos órganos que lo componen.

ARTÍCULO 9°.- El gasto que demande el cumplimiento de la presente medida será

atendido con cargo a las partidas correspondientes.

ARTÍCULO 10.- Comuníquese, publíquese, dése a la DIRECCIÓN NACIONAL DEL

REGISTRO OFICIAL y archívese. MACRI - Marcos Peña - Rogelio Frigerio

e. 24/10/2018 N° 80176/18 v. 24/10/2018 Fecha de publicación 24/10/2018

OPINIONES DE EXPERTOS
"Lo que tiene que hacer un buen tasador, en principio, es interpretar qué es lo
que está pasando en el mercado, y luego analizar cuál es el criterio de
tasación que le conviene aplicar” José Rozados, de Reporte Inmobiliario.
Entre esos criterios se utilizan hoy:

• Criterio de Referentes Directos

Está basado en la comparación de propiedades para determinar el valor del
inmueble en cuestión. En principio, debe realizarse una tarea descriptiva:
individualizar la propiedad –ubicación, metraje, piso, consorcio, expensas, deudas,
problemas legales, estado, entre otras cualidades- y, luego, buscar antecedentes
de venta. Finalizada esta etapa descriptiva, recurrir a los valores de referencia por
barrio. El valor del metro cuadrado sirve para "promediar" con el valor de venta final
de una propiedad similar (puede buscarse en una inmobiliaria de la zona).
 86

• Valor de Reposición
Es un método que se utiliza cuando se pierden los valores de referencia del
mercado (como ocurrió tras la crisis de 2001, o para bienes inmuebles que no
tienen equivalente). Para suplir este faltante, se utiliza el Costo de Reposición
Depreciado. Esto es, se calcula el precio de construcción del inmueble según
valores actuales y, luego, según la antigüedad del inmueble, se calcula su
amortización.
• Capitalización de Ingresos
Esta metodología se relaciona con el valor del alquiler. El precio de un inmueble
puede calcularse a través de la rentabilidad mensual que deje un alquiler. En la
actualidad, el nivel de rentabilidad mensual se ubica entre el 0,5 y 0,7%, por tanto,
una propiedad que se alquila en $1.000, cuesta aproximadamente entre $150 mil y
$170 mil.

Es un criterio que se utiliza también para valuar oficinas. "Además, a la hora de

tasar debe considerarse el contexto y la contraoferta. En el primer caso, una
importante falta de oferta puede ocasionar una suba de precio, como ocurre ahora
con los terrenos. En cuanto a la contraoferta, debe saberse que de ella depende el
precio final y que está relacionada con lo que el propietario esté dispuesto a
aceptar".

"Lo importante, para el propietario, es saber por qué el tasador llegó a

determinado valor y qué criterio utilizó".

Cuando hay un comercio bien ubicado, no importa qué criterio se aplique, aunque
para todo el resto, el método comparativo sea uno de los mejores".
Un caso aparte: tasaciones de inmuebles hipotecados.

"No hay que olvidarse que la modalidad de tasación de las propiedades, que son
objeto de un crédito hipotecario, son diferentes de las tasaciones comunes” El
criterio que aplican estas empresas para tasar un inmueble hipotecado, depende de
la finalidad del bien.

Si el inmueble está destinado a vivienda única, entonces se regirá por la circular del
BCRA (A2563) que está basada en el criterio de referentes directos. De otra forma,
seguirá no exclusivamente el método referencial, sino los otros dos, según figura en
las Normas Aplicables a la Valuación de Inmuebles Hipotecarios (NAVIH).

Juan Carlos Franceschini, director de la consultora CDI, asociada a la Cámara de

Empresas Tasadoras de la República Argentina (CETRA).
Horacio Bielli, vicepresidente 2do. de la Cámara Argentina de la Propiedad
Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHAI).

EL FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN

La suma del lote urbanizado y de la construcción, nueva o usada, permiten

determinar el VALOR FISICO o VALOR INTRINSECO de un inmueble urbano. Pero
para determinar el VALOR COMERCIAL se requiere de un TERCER
COMPONENTE que denominamos FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN (o
comercialidad). Con los métodos que explicaremos se llega a determinar el Valor
Físico de un inmueble, es decir, la suma del lote y la construcción.
 87

Pero el mercado puede estar en condiciones de pagar una cifra mayor que el
Valor Físico o una cifra menor. Esto depende del Factor de Comercialización que se
puede ser determinado mediante la aplicación de varios métodos.
Resumiendo:
Valor físico (intrínseco) = lote urbanizado + construcción
Valor comercial = valor físico x fc (factor de comercialización)

En términos de ecuación, denominando L al lote, C a la construcción, y FC al Factor

de Comercialización, la determinación del valor comercial de un inmueble urbano
seria:
Avalúo comercial = (L + C) x FC

EL MÉTODO COMPARATIVO

Hemos señalado ya que la práctica más corriente en la valuación de lotes urbanos,

consiste en determinar su probable valor venal por comparación con ventas reales
efectuadas en la vecindad las cuales, afectadas por coeficientes empíricos o
estimativos, son reducidas al lote patrón de 11 x 30 sin influencia de esquina, cuyo
valor define el de la calle correspondiente en una cuadra determinada.

Tal práctica está avalada por años de experiencia exitosa y se funda en dos
razones:

a. Dentro de zonas urbanas las operaciones de compra-venta de inmuebles

tienen la frecuencia, necesaria para permitir una investigación eficaz;

b. Una investigación basada en valores de plaza refleja, por ese solo hecho, la
mayoría de los factores capaces de afectar el valor de la tierra,

Razones que hacen del método comparativo el caminó más accesible, por la
cantidad de datos que pueden obtenerse, racional por sus fundamentos y seguro en
resultados.

Debe desarrollarse sobre la mayor cantidad operaciones que sea posible consultar,
ya que la finalidad de este método es la de dar una base segura de comparación,
fundada en valores de plaza, base empírica de cuya bondad es evidente que
dependerá la bondad del resultado.

El valuador habrá obtenido datos de diversas fuentes, datos que se referirán a

propiedades cuyas dimensiones no serán semejantes a las del lote en estudio, con
un emplazamiento que no coincidirá con el de aquél sino en términos de vecindad
más o menos próxima; así mismo, las fechas de las ventas que sirvan de base al
examen no coincidirán tampoco, sino aproximadamente con la del avalúo. En tales
condiciones, los datos que componen la información no serán directamente
comparables.

En lo que sigue se expone en forma ordenada las distintas etapas del trabajo, la
técnica para desarrollarlo y los criterios generales que lo orientan.

En su forma más simple el método comparativo consiste en tomar cuatro o cinco

ventas de inmuebles próximos al que se estudia, efectuadas en fecha
contemporánea con la del avalúo, reducirlas al lote de 10 X 30 mediante las tablas y
métodos anteriormente desarrollados, y hacer finalmente una comparación directa y
rápida, de la que surja el valor buscado.
 88

En su forma más completa el método comparativo es científico y queda resumido

en el siguiente esquema que indica las etapas del trabajo:

1. Información relativa a las ventas de inmuebles ocurridas en la zona vecina a

la del lote en estudio; información amplia y de fuentes responsables.
2. Selección de la información recogida mediante inspecciones oculares y
métodos rápidos de saneamiento, destinados a eliminar operaciones
extraordinarias - altas o bajas - o sospechosas. Ordenamiento y
clasificación.
3. Determinación del precio neto de la tierra para cada una de las operaciones
elegidas, descontando al de venta el que corresponda a las mejoras, si las
hubiere.
4. Reducción de todas las operaciones al lote patrón, mediante el empleo de
las tablas de frente y fondo.
5. Corrección de los valores anteriores mediante el empleo de coeficientes que
tengan en cuenta la ubicación de los lotes.
6. Corrección mediante la aplicación de coeficientes que tengan en cuenta la
fecha de las ventas estudiadas.
7. Corrección final que tenga en cuenta la influencia de factores particulares.
Tal como se lo explica aquí, este método se aplica en los siguientes casos:
a) cuando se requiera la máxima aproximación y la fundamentación clara de los
valores resultantes (caso de las pericias judiciales);
b) cuando se requiera investigar los niveles económicos de una o varias zonas
para fines impositivos o instituciones de préstamo hipotecario;
c) cuando se requiera investigar científicamente el grado de aproximación de las
tablas e hipótesis que sirven de instrumento y método para el valuador.

Los casos b) y c) escapan a la posibilidad de operador individual y hacen necesaria

la intervención de grandes oficinas, dotadas de un equipo de técnicos capaces de
extraer el verdadero significado del fenómeno estadístico.

Repetimos que en los casos corrientes el método se reduce casi exclusivamente a

la información, no muy frondosa y de buen origen, balanceada mediante rápidas
operaciones.

El técnico que ha hecho del avalúo su propia especialidad y medio de vida, tendrá
sin duda confeccionado el mapa económico de su ciudad, siempre actualizado,
para el desarrollo del mismo, se habrá valido de métodos similares a los que se
indican aquí.

LA RENTA Y MÉTODO INDIRECTO

La conversión de la renta en valor presente, mediante su capitalización a un tipo

equitativo de interés, es un método universalmente aceptado como básico en toda
tasación, descontándose que para aquellos bienes que están específicamente
destinados a producir renta esta capitalización es uno de los más importantes
elementos en la formación del juicio definitivo.

Es éste un método claro y expeditivo. Sin embargo, en las condiciones actuales no

es posible reducir los hechos relacionados con la renta a valores medios o reglas
de aplicación general.
 89

La falta de estabilidad de los signos monetarios aparece aquí como un nuevo

elemento de confusión en la correcta determinación del tipo equitativo de interés,
factor principalísimo de la capitalización, de cuya exactitud depende rígidamente la
del método. Si el valor tiene como medida una suma de dinero, se hace patente que
no puede ser exactamente determinado si ésta es variable.

La aplicación de un análisis basado en la renta a inmuebles que no la producen —

técnica comparativa de mucha aplicación – agudizan aún más las dificultades,
porque el tasador no podrá encontrar elementos que hagan segura la comparación.

MÉTODO DEL COSTO

Este método permite calcular el costo de reposición bruto o depreciado de edificios

y partes de edificios terminados o en construcción.

1. Costo de reposición bruto (CRB)

Se determinará sumando al valor de mercado del terreno en el que está edificado,
calculado en la fecha de la valoración, los gastos necesarios para edificar, en dicha
fecha, un inmueble de sus mismas características.

Entre los gastos necesarios se incluirán los siguientes:

a. Costo de construcción, considerándose como tal, la suma de los costos de

ejecución material de la obra, sus gastos generales, y el beneficio industrial del
constructor. No se incluirán en dicho costo el de los elementos no esenciales de
la edificación que sean fácilmente desmontables.
b. Costos de aranceles, derechos e impuestos de la construcción.
c. Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras.
d. Gastos de administración del promotor o emprendedor.

Los gastos necesarios a tener en cuenta serán los medios del mercado según las
características del inmueble, calculados con los precios existentes a la fecha de la
valoración.

No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier

clase de gastos financieros o de comercialización.

En la determinación del valor de los inmuebles en construcción se tendrá en cuenta

la situación de la obra ejecutada a la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni
mobiliario

2. Costo de reposición depreciado (CRD).

Se determinará deduciendo del CRB, la depreciación física y funcional de la

edificación.

La depreciación de la edificación se calculará:

a. Aplicando al CRB, excluido el valor de mercado del terreno, la técnica de

depreciación que se adopte. El Tribunal de Tasaciones de la Nación utiliza la
tabla de Ross-Heidecke. La vida útil es la suma de la antigüedad más la
expectancia de vida, que será estimada por el tasador.
 90

b. La depreciación funcional se calculará considerando el monto de los costos

y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos que correspondan.

Cuando la técnica de depreciación no resulte adecuada o compatible con las

técnicas constructivas y modernidad del edificio, se considerarán los costos y
gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares
características, a los efectos de determinar la depreciación física.

La fórmula que se aplicará para la depreciación física será (como se desarrolló en

la 1° parte):

Va= VR – (VR-Vr) K siendo:

Va: valor actual

VR: valor de reposición o costo de reposición bruto.

Vr: valor residual

K: coeficiente según porcentaje de vida transcurrida y estado. Tabla de

RossHeidecke.

LA INFORMACIÓN. CARACTER Y CRÍTICA

Son fuentes de información:
a) el Boletín del Registro de la Propiedad, hoja informativa que se publica junto
con el Boletín Oficial;
b) la información periodístico-comercial que por intermedio de la prensa
privada publican los rematadores;
c) el archivo de las casas de remates; la propia opinión de los rematadores.

La consulta de estas tres fuentes de información puede proveer una copiosa

acumulación de datos que debe ser sometida a un severo examen de clasificación,
en razón de que ninguna de ellas contiene elementos capaces de dar seguridad
completa.

A todo esto, debe agregarse que la compra-venta no siempre es una operación

libre, reflejo cabal del estado de la plaza. De la investigación puede resultar la
evidencia de ventas forzadas por angustias económicas o compromisos inmediatos
o, por el contrario, intereses especiales del momento, o simples caprichos, pueden
llevar al comprador a pagar más de lo que la tierra vale.

Hay una sola manera de llegar al exacto conocimiento de estas circunstancias: el

acceso directo a los operadores en cada caso. Pero solamente por excepción los
propietarios - cuando se los puede localizar - se avienen a facilitar aclaraciones. Los
rematadores responsables sí. Pero ni unos ni otros están obligados a hacerlo. Esta
investigación es obvio, que solo se justifica en los casos de pericias judiciales, que
requieren el máximo de exactitud y equidad.

LA DISPONIBILIDAD DE INFORMACIÓN

La tasación es un problema de información. La base de una buena tasación,

cualquiera sea la metodología empleada, radica en la disponibilidad de buena
 91

información. Todos los métodos de tasación requieren datos de mercado de

inmuebles comparables o equivalentes al objeto de la tasación, ya sea precios de
transferencias, valores de oferta y/o de arriendos, costos de construcción, etc. Es
decir, datos de propiedades de las cuales el tasador conoce tanto sus valores como
sus características. Sin información de mercado es imposible realizar una tasación.

En los datos recolectados siempre está presente la aleatoriedad, no sólo porque es

propia de cualquier mercado con oferta y demanda variables sino también por la
falta de transparencia del mercado. Y donde hay aleatoriedad hay incertidumbre. A
veces, la escasez de propiedades comparables con un aceptable grado de similitud
con el inmueble objeto de la tasación sólo puede ser abordada mediante la
ampliación del marco de referencia, lo cual obviamente implicará un mayor grado
de indeterminación, un mayor margen de error en el proceso de tasación. Además,
los datos no están sujetos al control del tasador, es decir, no surgen de un
experimento que el tasador pueda repetir varias veces para observar algún tipo de
relación o comportamiento.

En consecuencia, debido a la calidad insatisfactoria de la información que dispone,

datos imprecisos o distorsionados, mediciones inexactas de los atributos de los
inmuebles y omisión de otros elementos influyentes en los precios, pero
desconocidos al capturar los datos, el tasador difícilmente puede evaluar todos los
factores cuantitativos y cualitativos que influyen en el valor de un bien. Estará
obligado a hacer supuestos sobre algunas características del comportamiento del
mercado y a estimar el valor más probable del inmueble basándose en la limitada
información con que cuenta.

No es extraño, entonces, que los resultados de una tasación no se puedan predecir

con precisión.

Pero la incertidumbre disminuye con la información. Mientras mayor sea el nivel de

incertidumbre, mayor será la cantidad y calidad de la información requerida. Hoy en
día, pese a la abundancia de datos, la información sigue siendo un recurso escaso
y valioso sin el cual el tasador no puede actuar. El disponer de buena, íntegra,
fidedigna y oportuna información proporciona ventajas comparativas para la
adopción de decisiones de valor, de inversión y de financiamiento, entre otras, pero
es insuficiente si la información no es adecuadamente clasificada, analizada e
interpretada.

RESUMEN
ETAPAS QUE SE DEBEN SEGUIR EN UNA TASACIÓN

Una tasación es la expresión de una opinión o criterio personal de alguien con

experiencia y capacidad técnica que da, como resultante del estudio de todos los
factores del bien y el valor en relación a la situación del mercado inmobiliario, el
valor de un bien. Se debe realizar la correcta evaluación del valor de cada
propiedad antecedente comparable. Asegurar una evaluación adecuada del valor
de mercado de cada propiedad, sobre la base de métodos de tasación e
información que contemplen las características de las propiedades. El rol del
tasador implica mucho más que el simple ofrecimiento de un valor estimado del
precio de mercado de la propiedad en cuestión. El tasador suministra importantes
datos sobre la propiedad y el mercado que influyen significativamente en la calidad
de los resultados obtenidos. Una tasación se efectúa siguiendo un camino, con
etapas escalonadas, a saber:
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1. INFORMACIÓN SOBRE LA TIERRA Obtención de datos generales: Para las

tasaciones la recolección de datos generales consistirá en la información de
mercado que cada tasador conserva en su oficina, obtiene mediante
publicaciones o conoce como perito en el mercado inmobiliario. Esto suele
incluir información sobre la economía local, la población, las bases de la
actividad económica de la región, información histórica sobre valores
inmobiliarios, tasas de ocupación y tendencias de precios, e información
anticipada sobre la actividad de construcción y desarrollo. Se debe llevar un
archivo de compraventas de terrenos baldíos, clasificado por zonas, libre de
operaciones dudosas o extraordinarias (en más o en menos), de fuentes
conocidas y responsables, con indicación de la fecha de la operación, su monto
y forma de pago.
A tal fin se requiere de los tasadores:

- Una descripción completa de la casa y del terreno que se está tasando.

- En el caso de propiedades regidas por la Ley de Propiedad Horizontal,
adicionalmente al bien tasado se deberá describir el edificio, el barrio privado o
"country" al cual pertenece.
- Una descripción del barrio y de las condiciones actuales del mercado inmobiliario
correspondiente.
- Una descripción de cada propiedad comparable en la que el tasador se basara,
en parte, para formar su opinión del valor del bien.
- Una breve descripción de las razones que condujeron a la valuación realizada
por el tasador y los factores preponderantes que influyeron en ella.

Utilizar en el proceso de tasación, especialmente la inspección "in situ" del tasador,

para verificar la información específica de la propiedad proporcionada por el
comitente, confirmando en forma independiente tal información.

El Informe de tasación es el medio que permite alcanzar los objetivos antes

expuestos.

2. INFORMACIÓN SOBRE LAS CONSTRUCCIONES Asimismo se debe llevar un

archivo relativo al costo de la construcción, costo de los materiales, mano de obra y
relación de ambos, beneficios empresariales, honorarios profesionales.
Características del mercado de inmuebles; tipo de interés que se exige a los
Inversores; alquileres medios; gastos de operación; períodos efectivos de
amortización; etc.
3. INSPECCIÓN OCULAR a la zona aledaña al inmueble a tasar y la de los
comparables Para establecer el carácter de la vecindad mediata e inmediata para
obtener datos específicos de la propiedad considerada y de los antecedentes
comparables. Este paso es la parte de la investigación y del proceso de
recolección de datos que todos los tasadores deben realizar. Consiste
primordialmente en:

- Inspeccionar la propiedad a tasar y sus alrededores.

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- Reunir información sobre las ventas o cotizaciones de propiedades comparables

que luego forman la base para el cálculo del valor y realizar la inspección
correspondiente.
- Inmuebles Urbanos: Interesa observar las características edilicias en la
inmediaciones de la propiedad que se tasa: destino más general de los
inmuebles (viviendas de distintas categorías, fábricas, comercios, depósitos,
baldíos, etc.); tipo de veredas; nivel del terreno respecto de la vereda; cuadra
alta, baja o inundable; trazado de las calles (anchas o estrechas); calles de tierra
o pavimento; medios de comunicación; servicios públicos (agua potable, cloacas,
alumbrado público y privado, gas natural, teléfono); existencia de plazas,
paseos, comercios, hospitales, escuelas; policía; etc. Se debe establecer la
tendencia de la barriada, cosa que tiene importancia para la duración de la vida
económica del bien, pues por no adecuarse a la tendencia actual o futura
previsible del barrio puede perder su valor venal antes de que termine su vida
física.
- Inmuebles Rurales: Además de los ítems señalados para los inmuebles urbanos
y que correspondan aplicar a los rurales, se tendrán en cuenta los siguientes:
Accesos; Tipos de Suelos; Topografía; Climatología; etc.

Inspección al inmueble mismo a tasar

Clasificación de los inmuebles
A los fines valuatorios los inmuebles se clasifican de la siguiente manera:

1) Inmuebles Urbanos: Serán los que cumplan con los siguientes requisitos:
a. Que sus medidas y superficie se encuadren en las establecidas por
la Dirección de Planeamiento y Desarrollo Urbano.
b. Que se encuentren ubicados en zonas urbanizadas, aunque
carezcan de servicios esenciales.
c. Que uso y destino sea habitacional, comercial o mixto.

2) Inmuebles Rurales: Serán los que cumplan con las siguientes condiciones:
a) Que sus medidas y superficie permitan una explotación rural
b) Que estén ubicados en zonas rurales
c) Que su uso y destino sea una explotación rural

3) Inmuebles Industriales: Son los que cumplan con los siguientes requisitos:
a) Que se encuentren ubicados en zonas industriales
b) Que su uso y destino sea una explotación industrial
Inspección del Inmueble a Tasar

Se deben inspeccionar los inmuebles con los siguientes fines:

• En inmuebles urbanos para determinar el tipo de edificación, estado de
conservación y probable duración futura, calidad material y plan de
arquitectura, adaptabilidad a diversos destinos, obtener datos generales,
sociales, económicos, gubernamentales, ambientales, ubicación dentro de
la manzana, deslindes, etc.
• En inmuebles rurales para determinar flora; malezas, plagas y
enfermedades; Aptitud agropecuaria; Riego natural (Régimen de lluvias;
distribución anual en mm.; promedio en mm.; obras de captación; obras de
almacenamiento (represas: cantidad, capacidad y estado de
conservación); obras de distribución: tipo, dimensiones, (influencia en el
total de la superficie); Riego artificial
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a. Agua superficial: a) Derecho de riego en Has.; b) Origen del

derecho c) Número de cuenta del Departamento de
Hidráulica; d) Dominio de riego en la propiedad (% de la
superficie); e) dotación máxima y mínima (litros/seg. x Ha);
f) características del ramo regador; g) ubicación de la
compuerta en el ramo; h) entrega del agua (por turno o
permanente); i) estado en la sistematización en la red
interna de riego.
b. Agua Subterránea: a) cantidad de pozos; b) características
principales (profundidad, diámetro, caños, salida, motor, tipo
de bomba, cantidad de turbinas); c) rendimiento (caudal en
litros/hora); d) ubicación en la propiedad; e) dominio de
riego (% de la superficie); f) calidad del agua extraída,
principalmente conductividad); Desagües y drenajes.
Accesos y distancia a centros de distribución o consumo,
etc.

4. INVESTIGACIÓN RELATIVA A LAS CARACTERÍSTICAS INTRÍNSECAS

DEL INMUEBLE

Antecedentes dominiales: Propietario y su alcance del derecho de propiedad;

derechos reales; gravámenes; interdicciones; Inscripción de dominio: Plano de
mensura; Nomenclatura Catastral; Medidas y Superficie; Medianeras;
Restricciones dominiales

5. CÁLCULO DEL AVALÚO

Por vía de todos los métodos que sea posible aplicar. La tasación deberá ser
realizada mediante la determinación del valor de mercado de la propiedad tasada,
la que surgirá de la utilización del método de propiedades comparables, tal como
se describe en detalle más adelante.

En el concepto más general los métodos de valuación pueden clasificarse en:

a) Separativo: atienden al hecho de que una propiedad inmueble
estará formada por dos partes principales: El Terreno y Las
Construcciones y, eventualmente, algunas secundarias
(plantaciones, por ejemplo)
b) De Conjunto: atienden al hecho de que el uso o beneficio que
presta o rinde el bien proviene de su consideración como ente total
único, al margen de las partes que lo forman. Todas estas partes
concurren a la finalidad única de su utilidad conjunta, utilidad que,
en términos de valor, queda medida por la renta, real o probable.
Dentro de la misma generalidad, los métodos pueden ser:
a) Específicos o Analíticos: Se basan en el examen de las
particularidades y características del bien en sí: su renta, la calidad
material de las mejoras su destino, las condiciones del suelo, etc.
b) Comparativos: los que se basan en el examen de las particularidades
de bienes semejantes al que se estudia

La clasificación moderna, más simple y lógica que tiene en cuenta el carácter

separativo o de conjunto da dos métodos fundamentales:

a) Directo: el que examina por separado el valor de la tierra y el de las

mejoras y accesorios. Es eminentemente separativo. Se opera sobre el
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inmueble en forma independiente: Terreno por un lado (por vía

comparativa) y Mejoras por el otro (por vía comparativa o por vía
específica). Se obtienen dos valores que luego se suman.
b) Indirecto: Es eminentemente un método de conjunto. Consiste en
calcular la renta anual liquida que produce o que puede producir el
inmueble, la cual, capitalizada a un tipo conveniente de interés,
conduce inmediatamente al valor. Presenta dificultades en su
aplicación que provienen de la indeterminación que existe en algunos
términos: la cuota de interés, la seguridad de que la renta sea la que
equitativamente corresponde, base de la capitalización, etc.

El análisis de la valuación es el punto del proceso en que el tasador completa la

investigación de los datos que ha reunido, lo que lo lleva a una conclusión sobre el
valor de mercado para la propiedad tasada.
Existen varios tipos diferentes de análisis de valuación que el tasador puede elegir
para valuar distintas propiedades.

El método de valor de mercado consiste en la comparación de precios de venta de

propiedades con características similares a la tasada. Este método se basa en el
principio de que un comprador no pagará por una propiedad más del precio o
valor indicado de otras propiedades cercanas semejantes en un mercado abierto y
competitivo.

El método de valor de mercado consiste en una serie de procedimientos mediante

los cuales el tasador revisa y analiza los precios pagados o solicitados por
inmuebles parecidos, considera las diferencias físicas, de ubicación y económicas
entre la propiedad a tasar y el comparable y se forma una opinión del valor luego
de ponderar estas diferencias.

Este método pide al tasador que proporcione información y observaciones sobre

propiedades antecedentes comparables y que relacione la conclusión del valor de
la propiedad tasada con las referencias de valor proporcionadas por dichos
comparables.

BALANCE DE LOS RESULTADOS OBTENIDOS, teniendo en cuenta las

condiciones especiales del caso y dando a cada factor la importancia requerida.

CONCILIACIÓN Y DETERMINACIÓN DEL VALOR FINAL

Para la realización de este material de estudio se utilizaron transcripciones,

adaptaciones y copias del siguiente material bibliográfico:
• “Valuación de inmuebles” de RODOLFO H. PELLICE
• Tasación de Inmuebles Urbanos de MARIO E. CHANDIAS.
• Manual del BCRA
• Normas y Planillas del TRIBUNAL DE TASACIONES de la NACION
• Manual de Tasaciones. de DANTE GUERRERO
• Aspectos conceptuales y prácticos de la Técnica Avaluatoria. De
NIEDERER, José Luis; PRATO, Dante; IGLESIAS, Germán.

Tasación de Inmuebles de ARTEMIO D. AGUIAR

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