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Financiación de inversiones inmobiliarias

La financiación externa es fundamental para la viabilidad y rentabilidad de inversiones
inmobiliarias. Por una parte, las inversiones inmobiliarias requieren de una gran cantidad de
capital y la deuda ayuda a reducir el capital propio requerido. Por otra parte, gracias al
apalancamiento financiero, la deuda nos puede ayudar a mejorar la rentabilidad de la inversión.
Sin embargo, igual que puede mejorarla, el apalancamiento financiero también puede empeorar
la inversión y resultar en pérdidas si no se usa adecuadamente.
Además, las entidades financieras y prestamistas alternativos favorecen la financiación de
inversiones inmobiliarias por dos razones:
- El préstamo está garantizado por un activo que normalmente retiene gran parte de su
valor incluso en caso de crisis económica
- La propiedad genera un ingreso fijo o casi fijo que se puede utilizar como una fuente fiable
de efectivo para hacer frente al pago de intereses y a la amortización del préstamo
Centrándonos en el flujo de caja de financiación, el primer elemento es el principal del préstamo,
que se suele definir como un porcentaje sobre el valor de la propiedad (loan to value o LTV).
Una vez determinada la cantidad que vamos a recibir en préstamo, el siguiente paso es calcular el
servicio de la deuda, que es el efectivo requerido para satisfacer el pago de intereses y el repago
o amortización del principal de la deuda en un período determinado (mes, trimestre o año).
El interés a pagar puede ser fijo o variable. Si es variable, se suele definir como la suma de un tipo
base (Euribor) y un margen, que es un porcentaje que se suma al tipo básico.
La amortización del préstamo se puede definir como un porcentaje o como un período de años
determinado. Esto es, un préstamo que se amortiza linealmente en 20 años, se amortiza a un
porcentaje del 5% anual. Igualmente, hay préstamos que no se amortizan o que tiene una
amortización anual relativamente baja, lo cual conlleva un pago que se denomina balloon o pago
global final.
Una vez calculamos el servicio de la deuda, podemos obtener el flujo de caja de financiación y el
flujo de caja después de financiación.
Por otro lado, antes de conceder el préstamo y durante la vida de éste, la entidad financiera que
nos preste el dinero para esta inversión va a realizar un estudio de nuestra solvencia financiera,
analizando determinados ratios financieros y fijando un nivel mínimo de solvencia. Los
principales ratios financieros que se suelen utilizar con este fin son:

 Rentabilidad de Deuda o Debt Yield: Ingreso Operativo Neto dividido entre la cantidad
prestada.
 Ratio de cobertura de interés: Ingreso Operativo Neto durante un período determinado,
normalmente un año, dividido por el gasto financiero durante ese mismo período. Este
ratio indica cuantas veces se puede cubrir el pago de intereses financieros con los ingresos
generados por la propiedad, determinando el esfuerzo que debe hacer el prestatario para
afrontar este pago.
 Ratio de cobertura del servicio de la deuda: Similar al anterior, en este caso se compara el
Ingreso Operativo Neto con el servicio de la deuda, que incluye tanto el gasto financiero
como el repago de la deuda.
En nuestro análisis vamos a incluir un cálculo de estos ratios para que podamos monitorear el
cumplimiento de estos requisitos de solvencia a lo largo del período de inversión.
Por último, no olvidemos que la financiación externa conlleva ciertos riesgos que hay que sopesar
a la hora de decidir cuánta deuda utilizar para financiar nuestra inversión. Estos riesgos son,
principalmente los siguientes:

- Exposición al mercado inmobiliario: si el mercado baja, el valor de la propiedad puede

disminuir por debajo de la cantidad adeudada. Dependiendo de si la pérdida de valor
ocurre durante la vida del préstamo o cuando este finaliza las consecuencias serán
diferentes.
o Si el inmueble pierde valor durante la vida del préstamo, el banco probablemente
solicite una nueva tasación de la propiedad y un repago parcial del préstamo.
o Si tiene lugar a la finalización del préstamo, lo que va a ocurrir es que
probablemente no puedas volver a financiar la propiedad y que tengas que vender
el inmueble a pérdidas. En el peor de los casos puede que incluso por el precio que
recibas sea inferior al préstamo a repagar, por lo que banco podría ir contra tus
otros bienes para obtener el repago de la deuda.
- Riesgo de vacancia: cuanto mayor sea la deuda sobre el inmueble, más difícil será afrontar
y superar períodos en los que la propiedad no esté alquilada, porque en esos períodos no
sólo no tendremos ingresos, sino que tendremos que hacer frente al servicio de la deuda.
Incluso si tenemos una reserva de efectivo que nos permita continuar cumpliendo con el
pago de la deuda, podemos incurrir en incumplimiento de nuestras obligaciones
financieras y tener que repagar todo o parte del préstamo.

Por último, siempre existe el riesgo de que el efecto del apalancamiento sea negativo. Si el coste
de la deuda (el tipo de interés) es superior a la rentabilidad de la propiedad, el efecto del
apalancamiento no va a ser positivo.