MODELO ESCRITURA DE COMPRAVENTA

CASO: Susana Soria lo visita a Ud. porque quiere venderle un inmueble a Nicolás Páez. La Señora

Soria lo compro siendo casada. Redacte la escritura correspondiente imaginando los datos faltantes.

Se acompañan a la presente, modelos de Certificado Catastral, Certificado del Registro de la Propiedad

e Informe de Rentas para facilitar el análisis de la escritura y ver de dónde se obtienen los datos que

corresponden a cada uno de ellos.

ESCRITURA NÚMERO 1….. En la ciudad de Córdoba, Capital de la Provincia del mismo nombre,

República Argentina, a …. días del mes de … de …..2, ante mí, ….., Escribana autorizante, Titular del

Registro Notarial …..3, COMPARECEN 4Susana SORIA, argentina, nacida el 7 de Mayo de 1952,

casada en primeras nupcias con Pedro Sanchez, Documento Nacional de Identidad Número

10.200.022, CUIT 27-10200022-7, con domicilio en calle Jorge León Tedín Número 214, Barrio

URCA, Córdoba y Nicolás PAEZ, argentino, soltero, nacido el 01 de Enero de 1984, Documento

Nacional de Identidad Número 31.400.999, CUIL 20-31400999-8, con domicilio en calle Caseros

número 1091, Barrio Alberdi, Córdoba5; personas por mi conocidas conforme artículo 306 inciso “b”

1
La redacción de la escritura comienza en “cabeza de sello”, es decir en el primer renglón de la hoja de protocolo
notarial, con el número de orden, es decir con el número de escritura, que se hará en un orden cronológico (art. 53
LON). La escritura número uno comienza en el folio dos del protocolo porque en el folio uno tenemos la nota de
apertura a que hace referencia el art.46 LON (cuando este artículo dice “sello inicial” se refiere al folio uno del
protocolo).
2
Art. 305 inc. “a” del CCCN. Se escribe en letras porque es un elemento esencial.
3
El escribano es el autor del documento notarial, en esta parte de la escritura se visualiza como se desarrolla la
audiencia de otorgamiento, ante él comparecen, ante él están presentes. De la redacción de la escritura debe surgir
con claridad lo que el escribano enuncia como hechos cumplidos por él o ante él como así también, en el
contenido del instrumento, las manifestaciones que corresponden a las partes.
4
Si bien en la audiencia notarial se encuentra también presente el cónyuge de la vendedora conforme a nuestro
caso, en el comparendo optamos por poner solo a quienes van a ser los otorgantes del acto, en nuestro caso
vendedora y comprador. Esto es una cuestión de técnica notarial. Hay quienes optan por poner a todas las
personas humanas que se encuentran en la audiencia en el comparendo.
5
Tanto de la vendedora como del comprador ponemos todos los datos a fin de cumplir con el principio de
especialidad respecto del sujeto. Aquí aplicamos el art. 305 inc. “b” del CCCN y art. 54 de la LON. En cuanto al
número de CUIL/CUIL lo dispone el art. 3 bis de la Ley 17.801: No se inscribirán o anotarán los documentos
mencionados en el artículo 2 inciso a), si no constare la clave o código de identificación de las partes
intervinientes otorgado por la Administración Federal de Ingresos Públicos o por la Administración Nacional de
la Seguridad Social, de corresponder.- Modificado por: Ley 25.345 Art.4.- (B.O. 17-11-00). ARTICULO
INCORPORADO - Decreto Nacional 434/00 Art.8 (B.O.1/6/00). Respecto del estado civil aplicamos lo que dice
1
del Código Civil y Comercial6. Susana SORIA7 DICE que VENDE8 a Nicolás PAEZ el siguiente

inmueble: UN LOTE DE TERRENO designado como LOTE NUEVE de la MANZANA SESENTA

Y OCHO ubicado en la ampliación de Barrio Yofre Sud Sección J, suburbios Nor- Este del Municipio

de esta ciudad de Córdoba, Departamento Capital, Provincia de Córdoba, que consta de once metros de

frente al Este por veintitrés metros de fondo o sea una SUPERFICIE TOTAL DOSCIENTOS

CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS, lindando al Norte con lote ocho; al Sud, con lote

diez; al Este con calle pública número seis y al Oeste con lote veintiséis9. CORRESPONDE10 a la

vendedora por compra que efectuara, siendo del mismo estado civil que el actual, a PALMAR

SOCIEDAD ANONIMA COMERCIAL INDUSTRIAL Y FINANCIERA, mediante Escritura Número

ciento doce de fecha doce de Junio de mil novecientos noventa y nueve, autorizada por el Escribano

el art. 305 inc. b) del CCCN. En el caso de que la persona sea divorciada, nada dice la norma, la doctrina entiende
que quedará en la evaluación que haga el escribano respecto de si resulta relevante para el acto, agregar los datos
de la sentencia de divorcio, por ejemplo, si va a disponer de un bien propio, no es relevante los datos de la
sentencia de divorcio.
6
El art. 306 establece dos maneras de justificar la identidad de los comparecientes. El escribano tiene que
asegurarse que la persona es quien dice ser, que quien dijo ser Susana Soria sea Susana Soria. El resto de datos
como fecha de nacimiento, estado civil, domicilio, DNI, no entran en la justificación que debe hacer el escribano.
El artículo citado habla de comparecientes, ellos son todos los que se encuentran en la audiencia notarial, es por
ello que la justificación deberá hacerse tanto para los otorgantes como cuando nos referimos a los presentes. No
se aplica el art. 306 en aquella persona que no se encuentra en la audiencia notarial aunque sea un sujeto negocial,
esto significa que si no está en la audiencia notarial, pero se encuentra su representante (un apoderado por
ejemplo), sobre el que vamos a aplicar el art. 306 es sobre el representante y no sobre el representado.
7
La escritura pública como lo manifiesta Gattari es como una obra de teatro. Cada uno hace sus manifestaciones
en el tiempo oportuno y dependiendo del acto jurídico que se realice.
8
Art. 305 inc. “c” del CCCN. Esta parte de la escritura corresponde a la Estipulación, responde a: ¿qué viene
hacer Susana Soria? Viene a VENDER; ¿a quién le vende? a Nicolás Páez; ¿qué cosa le vende? En nuestro caso
el inmueble. Se debe tener cuidado y consignar perfectamente el acto jurídico: vende, dona, da a título de pago,
da a título de aporte de capital, etc. Si decimos Susana Soria “transfiere” a Nicolás Páez, “transferir” no es acto
jurídico.
9
Se debe describir el inmueble conforme al título antecedente. Recordemos que el art. 23 de la Ley 17801 nos
exige tener a la vista el Primer Testimonio inscripto, es decir el título que acredita que Susana Soria es la titular
del derecho real de dominio de ese inmueble. Los elementos que debe tener la descripción del inmueble, en este
caso, lote de terreno (si fuese PH la descripción sería otra), son los que se requieren para cumplir con el principio
de especialidad: ubicación, lote, manzana, medidas lineales, superficie total y linderos. Como esto es un elemento
esencial de la compraventa las medidas deben ser consignadas en letras (art. 54 inc. “c” LON y 303 CCCN).
10
Legitimación de título: Esto es una actividad propia del escribano, debe corroborar como lo hubo la vendedora
y se hace a través del título antecedente inscripto. Los elementos del corresponde son: como lo adquirió (compra,
permuta, donación, etc), en qué estado civil lo adquirió (esto es muy importante ya que será un elemento para
evaluar si corresponde o no el asentimiento conyugal), mediante que título lo adquirió (si fuera por escritura
pública: Nº de Escritura, fecha, escribano interviniente, Nº de registro notarial. Si fuera por una adjudicación
judicial: Nº de Sentencia, fecha, juzgado interviniente). En esta parte de la escritura se suele hablar del doble
corresponde. ¿Cuando se hace el doble corresponde? Cuando la persona que enajena lo adquirió por un título
declarativo, es decir: por división de condominio, por disolución de la comunidad de bienes, por partición de
herencia. En esos casos va a ver varios corresponde, pueden ser dos, tres o más, hasta llegar mediante todos los
antecedentes a un título traslativo: compraventa, permuta, donación, dación en pago, aporte de capital, etc. En el
corresponde debe constar la inscripción registral. Art.23 Ley 17801: Ningún escribano o funcionario público
podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre
inmuebles, sin tener a la vista el título inscrito en el Registro…”.
2
Rafael Gutiérrez, Titular del Registro Notarial ciento setenta e inscripta en el Registro General de la

Propiedad en relación a la Matrícula 126.004 Capital (11). Todo según título que tengo a la vista en

el presente acto, conste. Y YO ESCRIBANA AUTORIZANTE HAGO CONSTAR QUE: 1) Según

surge de CERTIFICADO11 expedido por la Dirección General de Catastro de la Provincia,

Delegación Centro, de fecha ….. de …. de dos mil ….12, Código de Certificado Número 301266

Código de Solicitud Número 130400, “el inmueble se describe conforme a título. La parcela no

registra Afectaciones ni observaciones formales”. 2) Con el Certificado expedido por el Registro de la

Propiedad Número 31256, con fecha …. de …. de …., se acredita que el dominio consta, no existen

inhibiciones ni gravámenes, todo por el término de ley13. 3) En la Provincia el inmueble se encuentra

empadronado bajo el número 1101-1230090-4, con una base imponible de Pesos doscientos

cincuenta y un mil ochocientos veintiséis ($ 251.826.-), designándose con la siguiente nomenclatura

catastral Dto. 11 Pedanía 01 Localidad 01 Circunscripción 01- Sección 19- Manzana 068- Parcela

11
Ley de Catastro Territorial N° 10454: (es un trámite preescriturario, significa que se pide antes del
otorgamiento de la escritura, lo tenemos que tener antes porque debe ser consignado en el cuerpo de la escritura)
Artículo 30.- Certificado catastral. El certificado catastral es el documento que acredita el estado parcelario
de los inmuebles y las afectaciones que sobre los mismos pudieran constar en el Sistema de Información
Territorial de la Provincia de Córdoba. El certificado catastral debe expedirse en un plazo no mayor de cinco
días hábiles mediante procedimientos informáticos que aseguren y agilicen su emisión y tiene una vigencia de
ciento ochenta días corridos computados desde la fecha de su expedición. Artículo 31.- Obligación del
certificado catastral. A los fines de la celebración de actos jurídicos en sede notarial, judicial o administrativa
que tengan por finalidad la adquisición, constitución, transmisión, declaración o modificación de derechos
reales sobre inmuebles o sobre parte de los mismos, el autorizante debe tener a la vista la certificación catastral
correspondiente al inmueble o inmuebles involucrados, del que surja la determinación y vigencia de su estado
parcelario, debiendo identificarla y relacionar su contenido en el documento autorizado. Quedan excluidos de la
exigencia del párrafo anterior los actos que dispongan la afectación o desafectación del régimen de vivienda, la
traba o cancelación de medidas cautelares, como así también la cancelación o extinción de derechos reales. En
nuestro modelo pusimos que según Catastro el inmueble se describe igual que en el título antecedente. Si Catastro
nos diera otra descripción copiaremos la que nos dio Catastro en el Certificado. Además, es obligación consignar
si hay restricciones y observaciones formales. Si esto último no lo ponemos el Registro de la Propiedad observará
el título cuando se lo presentemos para su inscripción.
12
Plazo de Validez 180 días.
13
Art.23 Ley 17801:”…así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el
estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas. Los documentos que se
otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de la certificación”. Este certificado
tiene una vigencia de 15, 25 o 30 días para el otorgamiento y autorización del acto. Si bien hubo una reforma
provincial que unifica a 30 días el plazo de vigencia, no lo tomamos por considerar que una ley provincial no
puede modificar una ley nacional como es la Ley 17.801. Este certificado es preescriturario. Los requisitos que
se deben consignar son: Nº de Certificado, fecha de expedición, si el dominio consta a nombre de quien viene, en
nuestro caso a vender, si existen inhibiciones, gravámenes, también nos podría informar sobre cesiones de
derechos hereditarios, si el reglamento de Propiedad Horizontal subsiste, etc. La información que vamos a pedir
en el Certificado Registral va a depender del acto escriturario que estemos realizando.
3
00914. De los informes administrativos no surgen deudas por impuestos, tasas, contribuciones y

servicios15. CONTINUA16 diciendo Susana SORIA que realiza esta venta por la suma de PESOS

TRESCIENTOS MIL ($ 300.000.-)17 suma abonada íntegramente18 por lo que otorga mediante la

presente eficaz recibo y carta de pago en forma19 y EN CONSECUENCIA transfiere al comprador

todos los derechos de propiedad, posesión, dominio y todo otro derecho que sobre lo enajenado pudiera

corresponderle20, obligándose por saneamiento21 conforme a derecho. Por su parte el comprador,

Nicolás PAEZ MANIFIESTA que acepta22 esta venta efectuada a su favor en todas sus partes, por

estar de acuerdo a lo convenido, encontrándose en posesión del inmueble vendido, por tradición que se

14
Este informe, también es preescriturario, lo solicita el Escribano a la Dirección de Rentas, es un informe
notarial del que surge el nº de cuenta del inmueble, base imponible y nomenclatura catastral, además de las
deudas que por impuestos existieran.
15
El escribano es agente de retención de todas las deudas que sigan al inmueble, por lo que debe solicitar
informes de: rentas, municipalidad, Aguas Cordobesas, cooperativa de agua. En el caso de que el objeto del acto
jurídico sea un PH se le debe también pedir informe al Administrador del Consorcio respecto de: deudas por
expensas comunes, también si existen juicios contra el consorcio. Estos informes son preescriturarios.
16
Este conector sirve para poder ver como venía el escribano plasmando sus tareas y ahora sigue hablando la
vendedora.
17
El precio es otro elemento esencial de la compraventa. Su omisión acarrea la nulidad del título. Se aplica el art.
54 de la LON y 303 del CCCN (debe escribirse en letras).
18
En el modelo hemos puesto como forma de pago “suma abonada íntegramente”, podríamos haber puesto que
se pago con anterioridad a ese acto, que se pago mediante transferencia bancaria consignándose el número de
transferencia o que se pago en efectivo en presencia del escribano. Se debe tener en cuenta que la ley 25345,
respecto de los medios de pago, sigue vigente, por lo que todo pago que no sea realizado conforme a esa
normativa se lo puede considerar como que es un pago simulado, como por ejemplo cuando decimos “pagado con
anterioridad a este acto”. ¿Que dice la ley? La ley antievasión (25.345) oportunamente estableció que los pagos
totales o parciales de sumas de dinero, o el equivalente en moneda extranjera -superiores a $ 1.000- no tendrán
efectos entre las partes ni frente a terceros, siempre que no se realicen mediante: - Depósitos en cuentas de
entidades financieras de los proveedores - Giros o transferencias bancarias - Cheques o cheques cancelatorios -
Tarjetas de crédito, compra o débito - Endoso de factura de crédito (sin uso). Para el caso de pagos efectuados en
ocasión del otorgamiento de escritura pública, por la que se constituyan, modifiquen, declaren o extingan
derechos reales sobre inmuebles se dictó el decreto 22/2001. El monto de $ 10.000.- allí establecidos fue
modificado y bajado luego, a la suma de $ 1.000.- El decreto en su parte pertinente dice: “…Art. 2º — El
escribano público interviniente dejará constancia, en el acto notarial que corresponda, de la entrega y
recepción por parte de los comparecientes de sumas de dinero en efectivo superiores a PESOS DIEZ MIL ($
10.000) o su equivalente en moneda extranjera. Los escribanos, en tal caso, deberán informar la instrumentación
de cada entrega y recepción de sumas de dinero en efectivo superiores a PESOS DIEZ MIL ($ 10.000) o su
equivalente en moneda extranjera a la ADMINISTRACION FEDERAL DE INGRESOS PUBLICOS, en el plazo y
forma que dicha entidad recaudadora establezca”
19
El recibo y carta de pago significa que no han quedado obligaciones pendientes. La falta de pago no produce la
nulidad de la escritura.
20
Esta es la clausula traditiva por parte del vendedor. Para que nazca el derecho real tiene que haber título y
modo suficiente, Art. 1892 CCCN. Si en el inmueble hay usurpadores o tenedores se deberá dejar constancia de
ello para que el vendedor no se vea obligado por saneamiento.
21
Art. 1033 y ss del CCCN.
22
Bastaría con la firma del comprador, por lo que si falta no produce la nulidad del acto siempre que al final de la
escritura esté la firma del comprador. Cuando la oferta y la aceptación van por separados la aceptación sí es
importante.
4
le efectuara con anterioridad al presente acto23 y que la compra la realiza con dinero proveniente de la

actividad que desarrolla con la clave de identificación tributaria indicada24. ASENTIMIENTO

CONYUGAL25. Presente en este acto Pedro SANCHEZ, argentino, nacido el 8 de Abril de 1950,

casado en primeras nupcias con Susana Soria (también se podría poner casado en primeras nupcias con

la vendedora), Documento Nacional de Identidad número 5.000.654, con igual domicilio que el de su

cónyuge, a quien identifico mediante el documento referenciado, agregando fotocopia certificada por

mí al presente protocolo, conforme artículo 306 inciso “a” del Código Civil y Comercial, manifiesta

que presta el asentimiento conyugal prescripto por el artículo 470 del CCCN para con la presente

venta. Los comparecientes declaran bajo fe de juramento no revestir el carácter de Persona Expuesta

Políticamente, conforme al listado de la Unidad de Información Financiera, habiendo leído el mismo y

suscripto los formularios anexos respectivos26. Yo Escribana autorizante hago constar que: 1) agrego al

presente protocolo las constancias de las CUIL y CUIT mencionadas y 2) percibo la suma de Pesos

cuatro mil quinientos ($ 4.500.-) en concepto de Impuesto a la Transferencia de Inmuebles de Personas

Físicas y Sucesiones Indivisas27. LEO28 la presente a los comparecientes quienes firman de

conformidad, todo por ante mí29 de lo que doy fe.

FIRMA VENDEDOR FIRMA COMPRADOR FIRMA CONYUGE

23
Clausula traditiva del comprador. La respuesta del comprador cierra el acuerdo entre comprador y vendedor
respecto de la posesión. Recordemos que el modo es la entrega voluntaria por quien es el propietario y con
capacidad para trasmitir y la recepción voluntaria del adquirente con capacidad para recibir.
24
Origen de los fondos, más allá de ser un requerimiento de la Unidad de Información Financiera (UIF),
determina también si el bien es propio o ganancial y la aplicación del art. 466 del CCCN.
25
Asentimiento: se deben consignar todos los datos del cónyuge de la vendedora, igual que hicimos en el
comparendo y debemos identificar a la persona conforme art. 306 con alguno de sus incisos. Se aplican los arts.
470, 456 o 522 CCCN, según sea el bien ganancial o propio, casado o en unión convivencial. En el caso de que
no corresponda el asentimiento se debe hacer una manifestación por parte del vendedor: “no corresponde el
asentimiento conyugal por ser un bien propio y no estar radicada la vivienda familiar”.
26
Manifestación de la UIF respecto de no estar comprendidos como personas expuestas políticamente.
27
El escribano es agente de retención respecto del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles de Personas Físicas
y Sucesiones Indivisas (1,5% del precio de venta) o Impuesto a las Ganancias (3%) (AFIP), siempre que sea un
acto a título oneroso, y que la adquisición por parte del vendedor sea anterior al 31 de diciembre de 2017,
caso contrario la respectiva nota. (Se acompaña resumen de los distintos regímenes aplicables)
28
Surge del Art. 305 inc. d). No usamos las expresiones “ratifican” porque ratificar jurídicamente es un instituto
totalmente distinto. Se ratifica cuando alguien realizó un acto por otro sin mandato o personería y luego el
interesado ratifica el actuar de la otra persona o “firman como acostumbran” porque el escribano no está obligado
a saber si esa es la forma como acostumbran a firmar.
29
Esta expresión abarca todo lo que el escribano cumplió y todo lo que paso ante él. El “doy fe” final abarca
todas las otras partes del instrumento por lo que no es necesario que en cada actuación del escribano le pongamos
doy fe.
5
 ANTE MÍ

FIRMA Y SELLO DEL ESCRIBANO30

30
Mediante su firma el escribano autoriza el acto, generando todos los efectos jurídicos. La falta de firma del
escribano produce la nulidad de la escritura (Art. 309 CCCN)
6