Del usufructo

Según los principios clásicos, el derecho de propiedad da su titular el uso, disfrute

y abuso o disposición de la cosa, pero cuando se traspasa a un tercero en forma
temporal, al derecho de uso y disfrute, bajo la forma de un derecho real, se le
conoce como usufructo.

o Al titular de este derecho se le denomina usufructuario, mientras que nudo

propietario es el nombre que se le da al titular del derecho de dominio o
disposición del bien
La propiedad contiene la totalidad y plenitud del derecho real para usar, disfrutar y
disponer de un bien, cuando encontramos estos derechos reales que sólo
permiten uno o dos de los elementos que comprende la propiedad, como lo
pueden ser el usufructo, uso y habitación, se dice que estamos frente a su
“desmembramiento”, “desgajamiento” o “segmentación”, ya que sólo comprende
una o dos de las características de ese derecho real.
o Origen etimológico de la palabra usufructo: usus, que significa uso, y
fructus, que quiere decir fruto, lo que significa el uso y goce de los frutos de
un bien, que en el contexto jurídico es un bien ajeno, porque estas
facultades en un bien propio se aprecian en la propiedad.
Por su etimología, el usufructo es: El derecho de usar de la cosa ajena y
aprovecharse de todos sus frutos.
o Usufructo, según la real Academia Española: “El derecho a disfrutar bienes
ajenos con la obligación de conservarlos, salvo que la ley autorice otra
cosa. Utilidades, frutos o provechos que se sacan de cualquier cosa”
o Acepción jurídica, recurrimos a la legislación y a la doctrina: Artículo 980. El
usufructo es el derecho real y temporal de disfrutar de los bienes ajenos.
o Articulo 106: indica como una de las obligaciones del usufructuario, la de
garantizar que “disfrutará de las cosas con moderación, y las restituirá al
propietario con sus accesiones, al extinguirse el usufructo, no empeoradas
ni deterioradas por su negligencia…”, se puede elaborar un concepto como
el que han generado varios autores.
o Jorge Alfredo Domínguez Martínez: “El derecho real, temporal, que permite
a su titular, el usufructuario, usar y disfrutar el bien ajeno sobre el que recae
sin alterar su substancia”
o Guillermo Cabanellas (se encuentra fuera de nuestro sistema jurídico):
usufructo como una institución jurídica que divide el dominio, porque no lo
considera un derecho real, sino una institución; las características que
identifica en el usufructo, que es el poder gozar de la utilidad de esa cosa, y
por otro lado, el que el dueño “conserva la propiedad” pero sin poder usar ni
gozar del bien que le pertenece, por eso se habla de una disminución de
 sus facultades para gozar de lo que es suyo. Por la expectativa de goce
futuro, se le denomina nudo propietario.
o Sentido sociológico: no se menciona de manera específica, pero por las
condiciones y características que presenta este derecho real, se deriva un
fin social en él.
o Güitrón Villanueva: en la mayoría de los casos de derecho familiar se
vislumbra una evidente protección para cualquiera de las partes. Por un
lado, en el usufructo gratuito se aprecia un ánimo altruista, en el que sin
perder parte de su patrimonio, el nudo propietario cede a otra persona el
usar y gozar del bien, lo cual le permite ocuparlo y obtener sus frutos, y por
lo tanto, aprovecharlo económicamente, con lo cual el usufructuario puede
obtener los beneficios en tanto dura el derecho real, por eso se menciona
que la figura es común en el derecho familiar, ya que este tipo de
situaciones se presentan más en las relaciones familiares en las que sus
miembros procuran la protección de los menos favorecidos o en situaciones
de desventaja, como niños y niñas, o personas de la tercera edad,
ofreciéndoles la posibilidad de una seguridad económica. Por otro lado,
también se observa la garantía para el nudo propietario, quien
eventualmente recupera la plenitud de la propiedad, una situación en la que
se protegen ambos. En este sentido, se entiende la hipótesis de que una
finalidad sociológica del usufructo es “favorecer a personas desvalidas, a
menores de edad, a viudas o a que en una familia pueda darse un conflicto
y se quiera asegurar para los hijos el usufructo”

Evolución histórica del derecho real de usufructo

Derecho El usufructo se remonta a las guerras en Mesenia, en donde al repartirse equitativamente

las tierras de los lugares sometidos entre los ciudadanos, en la modalidad de parcelas, la
griego polis conservaba el dominio y el usufructo se les otorgaba a los pares, quienes tenían que
cultivar las tierras junto con las familias mesenias; estas tierras no podían ser vendidas, ni
transferidas por herencia. El usufructo en Grecia tenía la característica de ser otorgado
equitativamente en las tierras conquistadas.

En Esparta existía un estrato social, denominado ilotas, conformado por los siervos de
origen decenio de la gleba; ellos tenían a su cargo porciones de tierra por los que pagaban
renta fija al usufructuario, que era propiedad del fisco, o parcelas repartidas a los
ciudadanos.

En la Grecia antigua la propiedad no era absoluta y contemplaba este derecho real.

Derecho El derecho civil español destaca las dos características esenciales del usufructo: el
derecho sobre bienes ajenos y la preservación de la forma y sustancia de esto.
español
A pesar de conservar estos elementos heredados del derecho romano y del francés, el
 derecho español evoluciona privilegiando la autonomía de la voluntad al permitir que las
partes (nudo propietario y el usufructuario) puedan establecer reglas particulares al
constituir el usufructo, por lo que incluso puede recaer en bienes consumibles, con lo que
ello implica
Derecho Ya existía la figura de servidumbre y contemplaba 3 tipis: prediales, reales y personales.

romano En las servidumbres (servitutes praediorum) debía haber una relación natural entre el bien
sujeto a la servidumbre y el uso del bien. Esto se podía aplicar en el derecho de pasear,
tomar los frutos y flores en el terreno de otra persona, o en el derecho de comer en casa
ajena, lo que evidentemente era un derecho de uso y no se podía equiparar a la
servidumbre predial, lo que significaba una servidumbre personal.

existían otros supuestos en los que un alfarero podía ocupar arcilla de una propiedad ajena
para fabricar sus propios enseres para venderlos, se realizaba bajo la figura de usufructo

En los dos casos anteriores, el usufructus se consideró como como una servidumbre
personal, es decir, el derecho de uso y disfrute de cosa ajena por parte de una persona
titular de ese derecho; por las características de ésta y con motivo de ella, es un derecho
que se otorga a la persona y en Roma se distinguía así, en contraposición a las
servidumbres reales o prediales.

El derecho justinianeo considera los siguientes derechos sobre bienes ajenos ( iura in re
aliena): usufructo, uso, habitatio y operae sevorum

En la evolución del derecho real de usufructus, éste se utilizó en la época republicana para
establecer la intención del testador de asegurar “a determinadas personas -especialmente
a su esposa no inmanu- un disfrute de bienes suficientes para la subsistencia mientras
vivieran, pero dejando a sus herederos la propiedad de esos bienes’’

De acuerdo con la definición clásica que señala el Corpus Iuris Civilis, en el sentido del
derecho de uso y disfrute de cosa ajena sin alterar la sustancia del bien, se pueden
observar las siguientes características:

1. El usufructus recae sobre bienes no consumibles.

2. La pérdida de la cosa extingue el usufructus.
3. Una de las obligaciones del usufructuario es conservar la cosa o bien objeto del
usufructus

Derecho En el derecho civil francés originalmente se le denominó al usufructo como servidumbres

personales, pero esta expresión desapareció en el Código de 1804 por considerar que se
francés relacionaba con el feudalismo, sin embargo, se adoptó el concepto y se utiliza
 frecuentemente

El Código de 1804 recobra, en su mayoría, el concepto de usufructo utilizado en el derecho

romano, sobre todo las características del derecho de gozar una cosa ajena, lo que
conlleva en sí mismo el uso y disfrute, así como la obligación de no alterar la sustancia
Derecho Una de las características del usufructo en el derecho italiano es la posibilidad de que
éste recaiga sobre bienes que se consumen con el uso, lo que se conoce como cuasi-
italiano usufructo, ya que existe la obligación del titular del derecho real de devolver el bien, de
restituirlo por otro de características similares en caso de consumibles o pagar el valor de
este.

o En el derecho civil italiano se menciona que el usufructo es más pleno, así

encontramos que únicamente en casos extraordinarios se le puede retirar al
usufructuario el derecho de administración del bien, pero en general no se le puede
perturbar el goce del derecho real a su titular.

La característica de la temporalidad del usufructo es muy trascendente en el derecho

italiano, ya que, en equilibrio con la restricción del nudo propietario, se busca que éste
pueda consolidar su propiedad en el menor tiempo posible, incluso, limita a 30 años el
tiempo de duración del usufructo constituido a favor de una persona jurídica

Derecho El código civil alemán da mucha importancia al usufructo e incluso permite la constitución
de este derecho real sobre las cosas, derechos y patrimonios. El usufructo es tan
alemán trascendente en el derecho alemán que incluso no sólo está regulado en el Código Civil, sino
también en otras disposiciones. Lo importante es distinguir al usufructo de otras figuras
jurídicas que desagregan la sustancia de un bien.

Características

I. Es un derecho real porque su titular, llamado usufructuario, puede

ejercer el poder jurídico sobre el bien de manera directa e inmediata, lo
que le permite aprovecharlo de manera total o parcial, sin alterar su
sustancia, es decir, lo puede usar, gozar y obtener los frutos y productos
que genere, pero debe devolverlo o restituirlo al finalizar el usufructo.
Por otro lado, el nudo propietario tiene la posibilidad de disponer del
bien para enajenarlo o gravarlo, siempre y cuando se conserve el
derecho del usufructuario, además de que es oponible a terceros
II. Es, por naturaleza, temporal, porque concluye en un momento
determinado, lo que puede ocurrir por tener un plazo establecido o ser
vitalicio, porque puede existir hasta la muerte del usufructuario o hasta
que se agote el bien.
 III. Es un derecho intuite personae. Esta locución latina significa que el
derecho real se constituye debido a la persona titular del mismo, en
consideración a ella, es decir, debido a la confianza o cualidad moral de
la persona a quien se le otorga

Hay quienes no coinciden en atribuir esta última característica al usufructo, ya que

existen autores como Felipe de la Mata Pizaña, quien considera que no es un
derecho intuitu personae porque se puede transmitir y enajenar e incluso al
constituirse, ya que el propietario puede transmitir el usufructo y la nuda propiedad
a dos personas distintas, sin que necesariamente exista una relación intuitu
personae entre ellas.

A pesar de las opiniones encontradas en el tema, es importante considerar que

efectivamente, aun cuando el usufructo sea oneroso, se otorga por la
característica de la persona a quien se le otorga, ya que es un derecho real, que,
en oposición al derecho personal, no puede ser rescindido y por lo tanto, no se
otorga a cualquier individuo.

Bienes susceptibles
El usufructo se puede constituir en prácticamente cualquier tipo de bien, sean
muebles o inmuebles, corpóreos o incorpóreos: como derechos de crédito,
capitales, títulos de crédito con inclusión de acciones y partes sociales
correspondientes a sociedades y asociaciones.

o Bienes corpóreos que pueden ser objeto de usufructo, tenemos que

recordar que el usufructo es un derecho real de carácter temporal, que
eventualmente concluye y se debe devolver el bien sin haber alterado la
sustancia, por lo que los bienes consumibles no cumplen con este requisito.

El CCDF prevé en los artículos 993 y 994 que el usufructuario se sirva de los
bienes de acuerdo con su destino, aunque éstos se deterioren con su uso, a lo
que está obligado el usufructuario a restituir en el estado en que se encuentren en
el momento de la devolución, pero deberá indemnizar al nudo propietario por el
deterioro que haya sufrido el bien por dolo o negligencia en su uso y disfrute; o en
el caso que sea imposible usar y disfrutar el bien sin consumirse, el usufructuario
podrá utilizarlo de acuerdo con su fin, pero al finalizar el usufructo deberá
restituirlo en igual género y calidad, y si esto no fuera posible, deberá pagar el
valor del bien en el momento en que termina el usufructo.

Formas de constitución
El artículo 981 del CCDF prevé que el usufructo puede constituirse:
 o Por mandato legal: esta forma de constituir el usufructo se encuentra en el
código civil, en el capitulo relativo a los efectos de la patria potestad
respecto de los bienes del hijo, en el que se señala mientras este en la
patria, los bienes se dividen en 2 clases:

1. Bienes que adquiera por su trabajo;

2. Bienes que adquiera por cualquier otro título.

Con relación a los primeros, el artículo 429 del mencionado ordenamiento indica
que estos bienes pertenecen en propiedad, administración y usufructo al hijo. Y
con relación a los que el hijo sujeto a patria potestad adquiera por modo distinto a
su trabajo, la propiedad y la mitad del usufructo pertenecen al hijo; la
administración y la otra mitad del usufructo corresponden a las personas que
ejerzan la patria potestad. Sin embargo, si los hijos adquieren bienes por herencia,
legado o donación y el testador o donante ha dispuesto que el usufructo
pertenezca al hijo o que se destine a un fin determinado, se estará a lo dispuesto
en ese instrumento.

Ejemplo de usufructo: constituido por Ley es la sustitución fiduciaria, prevista en el

artículo 1480 del Código Civil: “Puede el padre dejar una parte o la totalidad de
sus bienes a su hijo, con la carga de transferirlos al hijo o hijos que tuviere hasta la
muerte del testador, teniéndose en cuenta lo dispuesto en el artículo 1314, en
cuyo caso el heredero se considerará como usufructuario”. El usufructo que se
constituye bajo esta forma no es enajenable (esto con fundamento en el artículo
2898-IV del mismo código) ni hipotecable (artículo 2906).

o Prescripción

Esto es mediante la usucapión, que se define como: “Forma de adquirir un

derecho real mediante la posesión de la cosa que recae, de una manera pública,
pacífica, continua y con apariencia del título que se dice tener a nombre propio y
por todo el tiempo que fija la ley”

Esto se regula en los artículos 1152 y 1153 del Código Civil de la CDMX

o No se adquiere la propiedad, como comúnmente resulta de esa

circunstancia, ya que únicamente se busca obtener el título de
usufructuario, lo que difícilmente se puede presentar, ya que, en caso de
cumplir con los elementos para prescribir un derecho real de usufructo, lo
más probable es que también pueda utilizarlos para adquirir el derecho real
de propiedad, que es mucho más amplio, y en algunos casos, más
conveniente que el de usufructo.

Por voluntad del hombre: Dentro de esta manera de constituir el usufructo,

encontramos las siguientes formas: contrato y testamento.
 1. Contrato: Tanto a título oneroso o gratuito, es por dos vías:

o Enajenación o adquisición. En el caso de constitución por enajenación, el

propietario transmite el usufructo a otra persona, pero conserva la nuda
propiedad. En este mismo rubro encontramos la posibilidad de constitución
al momento de adquirir el bien, en el que dos personas distintas adquieren
por una parte el usufructo y por otra la nuda propiedad”
o Retención. Encontramos a la constitución del usufructo mediante retención
cuando el propietario enajena la nuda propiedad y reteniendo conserva el
usufructo.
2. Testamento: Puede ser a título particular mediante un legado o a título
universal a través de herencia.

Modalidades
Por su extensión A titulo universal: se da un conjunto de bienes que forman una unidad

o A titulo particular: se da determinado bien

Por la naturaleza Sobre bienes corpóreos, muebles o inmuebles

de sus bienes
o Sobre derechos personales o de crédito y derechos reales

Por el número de A favor de una persona física o moral

personas
o A favor de varias personas, puede ser simultaneo o sucesivo

Por sujeción a Puro o simple, es decir, sin modalidad alguna, tal como está en la Ley
modalidad de la
o Usufructo, así como las obligaciones, puede estar sujeto a las modalidades de
obligación.
estas, por lo que puede ser; mancomunado, sujeto a condición, a plazo
suspensivo o extintivo.
a) Sujeto a condición suspensiva o resolutoria, para efectos de entender cuando es
suspensiva y cuando extintiva, es necesario consultar los artículos 1939 y 1940
del código civil para la CDMX

Por su origen Legales: por disposición de Ley

o Voluntarias: mediante un contrato, acuerdos de voluntades

Por su objeto Perfecto o regular (normal) sobre cosas que no se consumen con su uso

o Imperfecto o irregular sobre cosas que se consumen por el primer uso, a lo que
también nos referimos en el apartado relativo a la obligación de restituir el bien
 objeto del usufructo

Límites a la capacidad de los sujetos activos del usufructo

En este rubro se consideran los mismos límites a la capacidad de ejercicio para
adquirir el derecho real de propiedad y la variación que se presenta para las
personas jurídicas o colectivas:

Extranjeros se toman en cuenta las mismas facultades que da el Estado a los particulares para adquirir la
propiedad en este país, así tenemos las restricciones que se imponen para la inversión extranjera,
lo cual nos remite a la fracción I del artículo 27 constitucional, referente a la propiedad privada de
bienes inmuebles, lo que no ha generado un consenso en la doctrinaria para determinar si la
restricción de los extranjeros para ser titulares del derecho real de propiedad se extiende
también al usufructo.

Hay 2 grandes posturas, la que considera que los extranjeros sí pueden ser titulares de derecho
real de usufructo, como lo menciona el notario público Diego Robles Farías: señala: “En principio, la
prohibición Constitucional en la Fracción I del artículo 27, se refiere exclusivamente al dominio
sobre tierras y aguas en la zona restringida, por lo que la interpretación literal lleva a considerar,
que aun cuando los extranjeros no pueden adquirir la propiedad con sus tres elementos el uso,
disfrute y disposición del bien, ni la nuda propiedad que permite el dominio como lo prohíbe el
texto constitucional, pero esto no debe alcanzar al usufructo, por lo que los extranjeros sí pueden
ser titulares de este derecho real sobre inmuebles ubicados en la zona de exclusión”

o Alejandro Domínguez García Villalobos: las personas extranjeras sí pueden ser

usufructuarios de bienes inmuebles ubicados en la zona restringida, porque lo que prohíbe el
artículo 27 constitucional es la adquisición del dominio directo por parte de los extranjeros
y por “dominio directo” se debe entender la nuda propiedad.
o Fernando Antonio Cárdenas González: niega rotundamente la posibilidad por parte de los
extranjeros para ser usufructuarios, argumenta que la restricción de los extranjeros para
adquirir dominio directo en la zona restringida se extiende a los derechos reales
constituidos sobre ellos.

Personas El usufructo también se constituye en favor de personas colectivas, pero en virtud que éstas no
tienen una vida biológica, sino jurídica con posibilidades de ser indefinida, se privilegia el carácter
morales
temporal de este derecho real, limitándolo a un término no mayor de 20 años o a la disolución de
ésta, lo que se puede asimilar a la muerte de la persona colectiva.
 o Derechos y obligaciones del usufructuario: ver el
cuadro de la diapositiva 5

Formas de terminación del derecho real de usufructo

Las causas de extinción del usufructo están enumeradas en el artículo 1038 del
CCDF:

 Por muerte del usufructuario, pero se deben considerar los casos en los
que exista un usufructo simultáneo, es decir, multiplicidad de usufructuarios,
y que, en ese caso, esté estipulado el derecho de acrecentar la parte de los
usufructuarios que continúen vivos; este derecho real se extinguirá hasta
que muera el último. Lo mismo aplica en el caso de los usufructos
sucesivos (CCDF, arts. 983, 984 y 1039).
 Por vencimiento del plazo, cuando se haya estipulado de esa manera
(CCDF, art. 985), y a los 20 años cuando se trata de personas colectivas.
 Por cumplimiento de la condición resolutoria, si es que quedó pactado bajo
ese supuesto.
 Por consolidación, es decir, cuando se reúne en una sola persona el
usufructo y la nuda propiedad.
 Por prescripción extintiva, para lo cual debemos tomar en cuenta que los
derechos reales prescriben por el no uso de los mismos.
 Por renuncia del usufructuario.
 Por pérdida total de la cosa.
 Por pérdida del dominio de quien constituyó el usufructo, es decir, que la
persona que fuera propietaria en el momento en que se constituyó el
usufructo se viera privada de la propiedad, porque su dominio estuviera
sujeto a revocación y ésta se llegara a presentar, como en el caso de una
donación o por sufrir evicción.
 Por no otorgar la fianza, en el caso del usufructo a título gratuito, salvo que
haya sido eximido de esa obligación por parte del dueño, o que el
propietario haya donado la nuda propiedad y se reserve el usufructo.

Excepción a la extinción del usufructo, a la que no hace mención el artículo

1038 del CCDF, pero se establece en el artículo 2903 del mismo
ordenamiento: […] Si el derecho hipotecado fuere el de usufructo y éste
concluyere por voluntad del usufructuario, la hipoteca substituirá hasta que
venza el tiempo en el que el usufructo hubiera concluido, al no haber
mediado el hecho voluntario que le puso fin.

Efectos de la extinción del derecho real de usufructo

 Cuando el usufructo se extingue, da lugar al cumplimiento de ciertas obligaciones
por parte del usufructuario:

 Entregar la posesión del bien o el derecho al propietario, sin haber alterado

su sustancia y en condiciones de deterioro acordes al uso moderado y al
tiempo transcurrido en el usufructo.
 Si se trató de cosas que no se pueden usar sin consumirlas, restituirlas, en
términos del artículo 994 del CCDF.
 Rendir cuentas, en el caso de los frutos pendientes de producirse al
momento de la extinción del usufructo.
 Responder de los deterioros o daños de la cosa, ocasionados por dolo o
negligencia.

Algo que no corresponde a las obligaciones del usufructuario es lo relativo a los

actos jurídicos que el usufructuario haya realizado con motivo y en ejercicio de
este derecho real. La terminación de todos los contratos que haya celebrado el
usufructuario en ese carácter respecto de la cosa incluye los que haya celebrado
para gozar de los frutos naturales, industriales, civiles de la cosa y a la
enajenación, arrendamiento o gravamen que haya constituido sobre su derecho
real de usufructo.

o También debe responder por las obligaciones que continúen vigentes a la

fecha de terminación del usufructo y que haya garantizado con la
constitución de gravámenes sobre el mismo, como el caso señalado en el
artículo 2903 del CCDF, cuya hipoteca no se extingue con el usufructo.

Usufructos especiales

De arboles Se refiere a la facultad del usufructuario de hacer uso de los árboles y plantas ubicados en
viveros; asimismo podrá extraerlos sin que se afecte la conservación del vivero, por lo que
se reemplazarán las plantas o árboles extraídos.
De fundo Alude a los bienes considerados como activo fijo y que están destinados a la producción de
mercancías.
mercantil
El usufructuario, que recibe la posesión de un fundo mercantil, lo hace a título universal con
todos los bienes que se encuentren en el local, tanto los que se utilizan para la producción de
mercancías, como las que ya se encuentren concluidas y que constituyen un inventario.

Este usufructo permite el uso de los bienes que constituyen el activo fijo que están
destinados a la producción de mercancías, como puede ser maquinaria o equipo, y el disfrute
de estas mercancías, lo que se traduce en la ganancia producto de su venta.
De ganado Este tipo de usufructo también se considera como una universalidad. El usufructuario tiene
derecho sobre el ganado y sobre sus frutos, es decir, las crías que reproduzca.
 Incluso puede disponer de las cabezas del ganado y las puede reponer con las crías, porque
está obligado a restituir los bienes de acuerdo con el número de cabezas que recibió.
Sobre acciones o Este tipo de usufructo se refiere a bienes incorpóreos, y si consideramos que la acepción
que se le da a la palabra acción en esta materia significa la parte alícuota en la que se divide
participación de
el capital social de una sociedad civil o mercantil, debemos entender que el usufructo sobre
un socio este bien “se constituye sobre el derecho de crédito que tiene el socio o accionista por el
capital aportado a la sociedad cuyos frutos se producen en la forma de las utilidades que la
sociedad distribuya a sus socios”

o Reglamentación del derecho real de usufructo en el Código Civil para la

Ciudad de México del siglo XXI: Actualmente, el derecho real de usufructo
se encuentra regulado en el Libro segundo “De los bienes”, título quinto del
CCDF, del artículo 980 al 1048.

Del derecho real de uso

Usus procede de utor, que probablemente comparta la raíz latina con haber, que
significa “servirse de una cosa como medio o instrumento para procurarse una
satisfacción”

o Real Academia de la lengua: la acción y efecto de usar se refiere a “hacer

servir una cosa para algo, disfrutar uno alguna cosa”
o Sustantivo de una definición jurídica de Uso: El “derecho no transmisible a
percibir los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del
usuario y de su familia”
o Diccionario jurídico mexicano: “Derecho real que otorga al usuario la
Facultad de percibir los frutos de una cosa ajena, los que basten a cubrir
sus necesidades y las de su familia, aunque ésta aumente”
o Doctrina: “Derecho real, temporal, que permite a su titular, el usuario, hacer
suyos los frutos que de un bien ajeno requiera para satisfacer sus
necesidades y las de su familia”
o Legislación: el artículo 1049 del CCDF establece que el uso es el derecho
real que permite “percibir los frutos de una cosa ajena, los que basten a las
necesidades el usuario y su familia, aunque ésta aumente”. Tiene la misma
naturaleza que el usufructo, pero sus efectos están disminuidos y podemos
decir que “es un usufructo parcial o restringido, ya que no se limita a ejercer
el ius utendi, como lo señala su nombre, sino que también permite al
usuario percibir los frutos para cubrir las necesidades del titular y de su
familia”
o De los dos elementos que componen el usufructo, el ius utendi sólo
comprendía al uso, pero ahora, “incluye” el derecho para recibir frutos.
Aunque el Código Civil no menciona la facultad de usar el bien por parte del
usuario, suponemos que también comprende este derecho; lo que sí está
claramente establecido, es el permiso de recibir los frutos de cosa ajena,
con el límite que estén destinados para cubrir las necesidades del usuario y
 las de su familia, aunque ésta aumente, mientras que el otro límite está en
las posibilidades que pueda dar el bien.

Evolución histórica del derecho real de uso

Maynz: realiza un estudio sobre la evolución histórica del uso en el Derecho,
remontándose al derecho Romano, en el que encontramos que el usus se limitaba
únicamente al derecho de utilizar una cosa, sin apoderarse de los frutos que
produjera ésta.

o Corpus Iuris Civilis encontramos que denomina al usus como el derecho

real en cosa que permite usar a su titular, denominado usuario, es decir,
utilizar una cosa de otro sin derecho a los frutos que la cosa produzca. “Se
puede constituir el nudo uso de una cosa, es decir, sin el disfrute, y se suele
hacer de los mismos modos que el usufructo”, y señala que “Aquél a quien
se dejó el simple uso puede usar, pero no percibir los frutos”
o en un inicio, el uso no permitía la utilización o aprovechamiento de los
frutos, posiblemente porque recayera en cosas que no dieran frutos, como
el caso del derecho de habitar una casa.
o Este derecho se aplicó de manera rigurosa al grado que podía ser
prácticamente ilusorio cuando se constituía sobre un bien, cuya única
utilidad era la producción de frutos, por lo que fue evolucionando para
permitir la apropiación de los frutos, cuando el bien únicamente podía
ofrecer esta utilidad. Pero en caso de que sí se pudiera ocupar de alguna
otra manera el bien, ya no se tenía derecho a los frutos.
o En el propio Corpus Iuris Civilis se observa en las fracciones subsecuentes
del libro VII, Título 8 del mismo Digesto, la evolución de este derecho real,
extendiéndose a la posibilidad de adueñarse de los frutos, siempre que
fueran dedicados al consumo propio o familiar, sin que pudiera el titular del
derecho de uso, vender o enajenar dichos frutos.
o Actualmente conservamos el criterio definido en el derecho romano,
adoptando una figura de un usufructo limitado a las necesidades del usuario
y su familia.

Caracteres del derecho real de uso

o intransmisible.
o No se puede gravar, ni enajenar.
o Temporal (tiempo determinado).
o Vitalicio (puede ser hasta la muerte del usuario o hasta que se agote el
bien).
o Puede recaer en bienes muebles o inmuebles.
o Puede ser gratuito u oneroso.

Formas de constitución del derecho real de uso

En el derecho real de uso, es importante mencionar que su constitución “siempre
será por testamento o contrato y no por prescripción; adicionalmente, no existen
disposiciones legales que remitan a estas instituciones para aclarar situaciones
jurídicas como en el caso del usufructo”. En tanto al contrato y al testamento, para
estas modalidades se observan las mismas características que ya estudiamos
anteriormente en el tema de usufructo

Derechos y obligaciones del usuario

El artículo 1053 del CCDF, este derecho real se rige por las disposiciones del
usufructo en tanto no se opongan a las reglas especiales; por lo que hace a los
derechos y obligaciones del usuario y propietario, el artículo 1052 señala que
éstos se establecerán en el título que constituya este derecho real y en lo que
señala en los ocho artículos que comprende el capítulo respectivo en el Código
Civil.

En cuanto a los derechos del usuario, respecto a las acciones reales, personales y
posesorias, encontramos las siguientes:

 Uso y disfrute de la cosa, suficientes para cubrir las necesidades y las de su

familia.
 Percibir todos los frutos naturales, en el caso que tenga derecho de uso
sobre un ganado, puede aprovecharse de las crías, leche y lana en cuanto
baste para su consumo y el de su familia.
 Su derecho de uso debe ser respetado y no puede ser embargado por sus
acreedores.
 Utilizar la cosa conforme a su naturaleza.
 Realizar las mejoras útiles y voluntarias.

Mientras que los derechos del propietario son:

 Dominio sobre la cosa, respetando el derecho de uso constituido.

 Artículo 1054. El que tiene derecho de uso sobre un ganado, puede

aprovecharse de las crías, leche y lana en cuanto baste para su consumo y
el de su familia
 Artículo 1056. Si los frutos que quedan al propietario no alcanzan a cubrir
los gastos y cargas, la parte que falte será cubierta por el usuario, o por el
que tiene derecho a la habitación.
 Utilizar los frutos que no requiera el usuario una vez satisfechas las
necesidades de éste y su familia para pagar los gastos y cargas.
 A intervenir la administración de los bienes para procurar su conservación.
 A que la cosa le sea restituida al extinguirse el uso.
 Conservar los frutos pendientes al extinguirse el uso.
 A cobrar intereses al extinguirse el uso.
 Obligaciones:

Usuario No gravar, enajenar o arrendar, ni en todo ni en parte, su derecho real a otra persona

o Pagar los gastos de cultivo, reparaciones y pago de contribuciones, en caso de que

consuma todos los frutos; os i lo que queda no es suficiente para sufragar estos gastos
por parte del propietario, la diferencia la debe cubrir el usuario

propietar Entrega de la cosa

io o Conservar la cosa según su destino, si fue oneroso}
o Abstenerse de intervenir en prejuicios sobre el uso o disfrute de la cosa
o Garantizar al usuario el goce pacifico de la cosa
o Responder por daños y prejuicios por vicios o defectos de la cosa

o Maneras de terminar el derecho real de uso y sus efectos: Las formas de

extinción de este derecho son las mismas causas que menciona el artículo
1038 del Código Civil, en tanto que los efectos de la extinción son los
mismos mencionados en el apartado sobre el usufructo.

Diferencias y semejanzas entre usufructo y uso, como derechos

reales

Diferencias o El usufructo es transmisible y el uso no

o El uso no se puede enajenar, gravar o arrendar
o El uso esta limitado a satisfacer las necesidades del usuario y su familia

semejanzas o Ambos son derechos reales temporales y vitalicios

o Pueden recaer sobre bienes mubles o inmuebles
o Pueden ser gratuitos u onerosos
o rigen las mismas disposiciones en tanto no contravengan las específicas para el uso

o Reglamentación del derecho real de uso en el Código Civil para la Ciudad

de México del siglo XXI: Actualmente, el derecho real de uso se encuentra
regulado en el Libro segundo “De los bienes”, título quinto, capítulo V del
Código Civil para la Ciudad de México, del artículo 1049 al 1056.

Las disposiciones del derecho real de uso en el Código Civil para la Ciudad de
México son las establecidas en sus artículos 1049, 1051, 1052, 1053, 1054, 1055
y 1056.
Del derecho real de habitación
o Real Academia Española: la habitación puede definirse como la acción de
habitar, que a su vez significa vivir, morar o residir habitualmente; lugar
destinado a vivienda
o Acepción jurídica; Habitación: “Derecho real de goce que faculta a ocupar
en casa ajena las habitaciones necesarias para el titular del derecho y para
su familia, en forma gratuita”
o El CCDF define al derecho real de habitación en el articulo 1050: La
habitación da, a quien tiene este derecho, la facultad de ocupar
gratuitamente, en casa ajena, las piezas necesarias para sí y para las
personas de su familia.

Evolución histórica del derecho real de habitación

Esta figura es creada por el derecho romano en el que se constituía una división
de posturas y criterios, ya que algunos opinaban que era una servidumbre, otros
sostenían que era un usufructo, incluso Justiniano lo consideró como un derecho
derivado de alimentos. Sin embargo, independientemente de la figura jurídica, lo
importante era precisamente la facultad del titular del derecho real para ocupar
erga omnes, los cuartos o piezas de una casa habitación ajena para él y su
familia. Posteriormente, en el Código de Napoleón se introdujo la prohibición de
arrendar este derecho real por parte del titular.

o En la actualidad, el derecho de habitación está ligado a la vivienda y no a

las personas titulares de otros derechos sobre el bien.

Características jurídicas
 Derecho real.
 Indivisible.
 Intransmisible.
 Inembargable.
 Temporal.
 Gratuito.
 Generalmente vitalicio.
 Recae sobre bienes inmuebles.

o Formas de constitución del derecho real de habitación: En el derecho real

de habitación, es importante mencionar que su constitución “siempre será
por testamento o contrato y no por prescripción; adicionalmente, no existen
disposiciones legales que remitan a estas instituciones para aclarar
situaciones jurídicas como en el caso del usufructo. En tanto al contrato y al
 testamento, para estas modalidades se observan las mismas
características que ya estudiamos anteriormente en el tema de usufructo.

Derechos y obligaciones del habituario: “Estos serán los que se

establezcan en su título constitutivo, sin que se pueda contrariar su naturaleza; en
caso de que en el título constitutivo no se pacte nada, se aplicarán en lo
conducente las disposiciones del usufructo”

Al regular el CCDF tanto al derecho de uso como al de habitación, señala que éste
se regirá por las disposiciones que se han establecido para el usufructo, motivo
por el cual se deben considerar los siguientes derechos del propietario:

 Conservar el dominio sobre la cosa.

 A que el habituario cubra los gastos y cargas cuando ocupa la totalidad de
las piezas de la vivienda, de acuerdo con el artículo 1056 del CCDF.
 A intervenir la administración de los bienes para procurar su conservación.
 A que la cosa le sea restituida al extinguirse la habitación.

Obligaciones:

Habituari Antes: formular inventario y otorgar finanza como garantía del uso de la cosa
o Durante: conservar la cosa y conservarla y usarla de manera convenida

Después: restituir la cosa y responder del deterioro e la cosa, derivado de su culpa o

negligencia
propietari Entrega de la cosa
o o Conservar la cosa según su destino, si fuere oneroso
o Abstenerse de intervenir en prejuicio del uso o disfrute de la cosa
o Sustituir
o Garantizar al habituario el goce pacifico de la cosa
o Responder por vicios ocultos una cosa

Formas de terminación del derecho real de habitación y sus efectos

Formas de extinción:

 Por muerte del usufructuario.

 Por vencimiento del plazo.
 Por cumplimiento de la condición resolutoria.
 Por consolidación.
 Por prescripción extintiva.
 Por renuncia.
  Por pérdida de la cosa.
 Por resolución del dominio.
 Por no otorgar la fianza, en el caso del usufructo a título gratuito

Efectos de la extinción se traducen en las siguientes obligaciones del

usufructuario:

 Restituir la cosa.
 Rendir cuentas.
 Responder de los deterioros o daños de la cosa.

Semejanzas y diferencias entre uso y habitación, como derechos

reales

Diferencias El uso puede recaer sobre un mueble o sobre un inmueble. La habitación, por el contrario, debe
ser por esencia respecto de un bien raíz, concretamente una casa habitación

o El suso puede ser oneroso o gratuito, en tanto que la habitación es siempre gratuita por
definición legal

semejanzas En ambos derechos se da el mismo tratamiento legal, según el cual son derechos inalienables e
inembargables

o Reglamentación del derecho real de habitación en el Código Civil para la

Ciudad de México del siglo XXI: Actualmente, el derecho real de habitación
se encuentra regulado en el Libro segundo “De los bienes”, título quinto del
Código Civil para la Ciudad de México, del artículo 1049 al 1056.