HIPOTECA

UNIVERSIDAD NACIONAL DE
PIURA
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS
POLITICAS
“Año del Buen Servicio al Ciudadano”
 TEMA:
“GARANTÍA INMOBILIARIA”
 CURSO:
DERECHO CIVIL III: REALES Y GARANTÍAS
 DOCENTE:
DR. MANUEL CASTILLO VENEGAS
 ALUMNO:
LUNA FLORES PAOLO
SANDOVAL CANO ANA LUCIA
 CICLO:
IV
 FECHA: 18 -12-17
GARANTÍA INMOBILIARIA
INDICE
I. Introducción
II. Breve Reseña Histórica
III. Definición
IV. Naturaleza Jurídica
V. Requisitos de Validez
VI. Características
1. Es un Derecho real
2. Es un derecho accesorio
3. Es un derecho inmobiliario
4. Es un derecho indivisible
5. La Especialidad
6. La publicidad
VII. Extensión de la hipoteca
VIII. Clases de Hipoteca
1. Voluntarias o consensuales
2. Hipotecas legales
IX. Rango de las hipotecas
X. Reducción de la Hipoteca
XI. Efectos de la hipoteca frente a terceros
XII. Extinción de la hipoteca
XIII. Importancia
XIV. Conclusiones
XV. Bibliografía
REALES Y GARANTÍAS Pá gina 2

I. INTRODUCCIÓN
El Código Civil de 1984, tiene como finalidad contribuir al desarrollo de una

sociedad con una economía social de mercado, lo cual presume que los factores
económicos son unidades independientes, que permiten maximizar el interés
individual, liberándose de toda intervención del Estado, de concepciones morales y
religiosas, que limiten este libre juego de intereses.
El contrato es el medio fundamental para obtener la maximización de intereses
dentro de una economía de mercado, mientras más seguro sea el sistema
contractual de una sociedad, más eficientes serán los intercambios y más
beneficios obtendrán las partes.
El sistema contractual de incumplimiento y responsabilidad civil, así como las
garantías reales están destinadas a brindar seguridad a los contratantes e inducen
a la parte que se encuentra en la posibilidad de no cumplir a que cumpla,
haciéndole ver que más le constaría no cumplir ( indemnización, mora,, ejecución
de garantía, etc.).
Es así pues, que las garantías reales, entre ellas la hipoteca, se nos presentan
como un medio de especial importancia para la consecución de esa finalidad
liberal, la cual es brindarle al acreedor un medio efectivo, para satisfacer sus
necesidades ante un posible incumplimiento de su deudor.

II. BREVE RESEÑA HISTÓRICA
1. La hipoteca en la legislación griega

El término hipoteca es una expresión compuesta, que procede de la lengua griega
clásica, derivada de las palabras hypo (debajo) y teka (cajón, caja); es decir, que la
hypo-teka era para los griegos algo que estaba oculto, aquello que permanecía
escondido debajo del cajón, puesto que no existen signos externos de su
existencia, al no conllevar la exigencia de la posesión en favor del acreedor
hipotecario para ser constituida.
En la antigüedad se le conocía con diferentes modalidades, así en Grecia tenía el
carácter de una dación en pago - DATIO INSOLUTUM - pago por entrega de
bienes y era, además, pública.
Los investigadores no han podido establecer si la hipoteca romana es una
adaptación del sistema ya conocido en Grecia o se trata de una creación original,
atendiendo a que sus diferencias son notorias; por tanto sólo cabe afirmar de su
existencia en ambos países.
En Grecia se consideró la afectación de un inmueble en favor de un acreedor,
quien tenía preferencia para hacerse pago con su importe sobre cualquier otra
persona, a pesar de quedar el inmueble en manos del deudor.
Para que ofreciera debida seguridad era necesario que tuviera publicidad, pero
como por entonces no existían los medios suficientes que permitieran al público
conocer que determinado inmueble estaba gravado con hipoteca, se ideó la forma
rudimentaria de colocar en la fachada del inmueble hipotecado, un pedestal o una
lápida para dar a saber que el inmueble había sido gravado con hipoteca y que, en
consecuencia, existía un derecho preferente constituido sobre él.
2. La hipoteca en la antigua Roma
Se tiene en este derecho como antecedente “la fiducia; a través de la cual el

deudor, o un tercero, en su nombre, transmitía una cosa al acreedor, para
garantizar el pago de una deuda. La transmisión iba acompañada de un convenio

de fidelidad –fiducia- en virtud del cual se consideraba que le objeto entregado para
garantizar la obligación no entraba a formar parte del patrimonio del acreedor de
una manera definitiva sino únicamente de modo transitorio, por ser el titular de un
crédito a su favor; tanto es así que el acreedor no podía quedarse con el bien dado
en fiducia como pago de la deuda ni tampoco venderlo para cobrarse la misma con
el precio que obtuviese de ella, salvo que se estableciese previamente un pacto
para tal efecto.”
El derecho romano la hipoteca adolecía de dos aspectos los cuales son:
a. La clandestinidad: ni las enajenaciones inmobiliarias, ni las constituciones de

hipotecas, estaban inscritas para conocimiento de terceros, es decir falta de
publicidad, lo que constituye una doble causa de inseguridad. Por lo tanto, es
probable que para remediar este inconveniente se extendiera la hipoteca, en la
mayor parte de los casos, a todos los bienes del deudor, como medio de poder
reunir el acreedor el máximum de garantía.
b. En caso de pluralidad de hipotecas, el primer acreedor hipotecario sólo tenía, el
derecho de poner en venta el inmueble, pero no estaba obligado a venderlo en
pública subasta. Los acreedores hipotecarios posteriores no gozaban del mismo
derecho, lo cual restaba mucha utilidad a su garantía, si bien les quedaba el
recurso de resarcir al primer acreedor para ocupar su lugar.
Fue sin embargo, en las instituciones justinianeas que empezó a establecerse

distinciones entre ambas figuras jurídicas como derechos reales de garantía,
estableciéndose un régimen de publicidad distinto para cada clase de garantía real:
la inscripción en el Registro de la Propiedad para la hipoteca y el desplazamiento
de la posesión de la cosa al acreedor o a un tercero, para la prenda.
3. La hipoteca en el antiguo derecho francés
La introducción de la hipoteca en el derecho francés no ha sido el efecto de una

adopción directa y de una sola vez del derecho romano. Apareció en primer lugar
en el siglo XIII con el nombre de OBLIGATIO BONORUM. En esa época, el
acreedor sólo tenía a su disposición procedimientos largos y difíciles para ejecutar
los bienes de su deudor; en ciertas regiones, como ejemplo Picardía, sólo se le
permitía embargar los bienes muebles y los frutos de los inmuebles. Entonces, por

una convención especial el deudor declaraba que obligaba todos sus bienes en
garantía de la deuda y permitía al acreedor venderlos para pagarse. Fue esta
"obligación de los bienes" la que tomó en el siglo XVI el nombre romano de
hipoteca y era realmente su equivalente. Primitivamente la "obligatium bonorum"
podía establecerse lo mismo por documento privado que por instrumento público.
Continuó siendo así hasta el siglo XV, pero esa igualdad primitiva no se mantuvo;
la inferioridad del documento privado ya había sido señalada en el siglo XVI por
Rebuffe y por Dumoulin. Desde entonces únicamente pudo constituirse una
obligación hipotecaria por instrumento público o notarial.
En Francia, antes de la Revolución hubo intentos para crear registros de ventas e
hipotecas que, al poco tiempo, se desnaturalizaron para convertirse en registros
tributarios.
Durante la Revolución se promulgó el Código Hipotecario y la Ley de Declaraciones
Mobiliarias, inspiradas en el derecho alemán, con ánimo de atraer capitales del
extranjero; pero legislaron sobre la hipoteca en forma defectuosa, y aunque se
estableció la publicidad, se omitió para algunas clases de hipotecas algo
fundamental, como es la especialidad.
Al redactarse- en 1804- el Código de Napoleón, las opiniones de los jurisconsultos
que elaboraron ese cuerpo de leyes se dividieron en cuanto a la forma como debía
considerarse la hipoteca; y se cuenta que para resolver el escollo insalvable en que
se encontraban dichos legisladores tuvo que recurrirse al mismo Napoleón, quien
dirimió la controversia adoptando un sistema transaccional es decir, que estableció
-de un lado- que la hipoteca convencional para su validez debía de ser pública y
especial y -de otro- se admitieron hipotecas que podían ser generales es decir, que
surtían efectos sin necesidad de inscribirlas, tal sucedió con las hipotecas legales y
judiciales.
4. Antecedentes en la legislación peruana

Los redactores del código de 1852 se inspiraron en la legislación española y en el
Código de Napoleón, muy defectuosas ambas en materia hipotecaria. De allí
resulto que adoptaron el sistema mixto, pero con menos rigor que el código
francés.
Para las hipotecas convencionales, hizo obligatoria la especialidad y el registro,
mientras que se admitieron las hipotecas legales, sin necesidad de que fueran

registradas, esto es como hipotecas generales y ocultas. En cambio, no acepto con

ese mismo carácter a las hipotecas judiciales, como en derecho francés, pues
exigió el registro para su validez.
Con en la época en que se promulgo en código no existían los medios de
publicidad suficientes o adecuados a las circunstancias, ni tampoco se habían
creado los registros de propiedad, se quiso salvar el problema estableciendo que
las hipotecas debían inscribirse en el oficio de hipotecas, que se estableció en cada
departamento a cargo de un escribano público, como en esa época se llamaba a
los actuales.
La ley de 1888, creó el Registro de la Propiedad de inmuebles, para la inscripción
de los inmuebles, que no la hizo obligatoria sino facultativa, sin embargo la
obligatoriedad si se exigió para las hipotecas.
Como consecuencia inmediata de creación del Registro de Propiedad Inmueble,
resultó que la propiedad que no aparecía inscrita en él, no podía ser hipotecada y
solo podía inscribirse sobre inmuebles que ya estuvieran registrados. Entonces
tenemos que con la Ley de 1888, se obtuvo un positivo mejoramiento en nuestro
régimen hipotecario.
Con el código civil de 1936, se reconoció el doble carácter que tiene la hipoteca
voluntaria, que servía como derecho de garantía y como instrumento de crédito. Así
pues, se autoriza la emisión de títulos hipotecarios al portador, sancionando una
práctica establecida entre nosotros al margen de la ley, que si bien ha producido
efectos beneficiosos a la propiedad territorial, ha dejado sentir la ausencia de su
control. Se suprimieron la hipotecas judiciales por que era una institución vieja que
ya no tenía defensores, o por que las resoluciones judiciales interpretan los
contratos o la ley, en cuyo caso no hay creación de hipoteca, u otorga al juez una
facultad excesiva, como es la de constituir derechos reales sobre los bienes del
deudor. Se mantuvieron las hipotecas legales.

III. DEFINICIÓN
La hipoteca es un derecho real de garantía, que se constituye para asegurar el

cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo),
que confiere a su titular un derecho de realización de valor de un bien,
(generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su
propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada
no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado
con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento (reipersecutoriedad)
para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde alcance el
importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes
hipotecados.
IV. NATURALEZA JURÍDICA
Diversos autores, han dado sus puntos de vista, con respecto a la hipoteca, entre
ellos, tenemos:
 JOSSERAND, define a la hipoteca, como: “la garantía real en indivisible que

consiste en la afectación de un bien del deudor al pago de una obligación, sin
desposesión actual de la misma, y permitiendo al acreedor hipotecario, embargar y
hacer vender un bien al vencimiento, quien quiera que lo tenga, para hacerse pago
de su precio, con preferencia a sus demás acreedores.
 HENRY Y LEON MAZEUD, señalan que: “la hipoteca es una garantía real que, sin
llevar consigo desposesión actual del propietario de un inmueble, le permite al
acreedor, si no es pagado al vencimiento, embargar ese inmueble en poder de
quien se encuentre, rematarlos y cobrar sobre el precio.
 Así mismo, para PLANIOL Y RIPERT BECQUE, “la hipoteca consiste en la

afectación, de un bien particular separado del conjunto del patrimonio de que forma
parte, al cumplimiento de una deuda determinada, quedando ese bien por otra
parte, sujeto al derecho de prenda genérico propio de todas las obligaciones del
dueño.

En el Perú, el Código Civil vigente en su artículo 1097, define la hipoteca señalando

que: “Por hipoteca se afecta un inmueble en garantía por el incumplimiento
de cualquier obligación, propia o de un tercero.
La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos
de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado”.
La presenta definición de hipoteca, establece la naturaleza jurídica de esta, es
decir, un derecho real de garantía e indica sus notas consustanciales, como son: su
carácter exclusivamente inmobiliario, la de ser un derecho real sobre bien ajeno, el
no implicar la desposesión del inmueble de manos del deudor, y de garantizar
cualquier obligación. Asimismo señala las facultades principales del carácter
hipotecario como son el jus persequendi, el preferendi y el vindicandi.
V. REQUISITOS DE VALIDEZ
A continuación pasaremos a revisar brevemente el contenido y los alcances

de los requisitos de validez de la hipoteca establecidos en el artículo 1099
del Código Civil de 1984 y cuyo texto actual es el siguiente:

“Artículo 1099 del Código Civil de 1984.-
Son requisitos para la validez de la hipoteca:
1. Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto
conforme a la ley.
2. Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o
determinable.
3. Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se
inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble”.

a. Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto
conforme a la Ley
La doctrina en general es pacífica respecto a la necesidad de intervención
del propietario en la constitución de la hipoteca, sea directamente o a través
de su representante - voluntario o legal -, considerando que este gravamen
puede implicar en última instancia, en caso de incumplimiento y luego del
proceso de ejecución de garantías correspondiente, la pérdida del propio
derecho de propiedad.
Sin embargo, debe precisarse que no basta la sola intervención del
propietario, sino que además éste debe tener plena capacidad para gravar el
bien. En el caso de las personas naturales, deberá tenerse en cuenta lo
establecido en el artículo 42 y siguientes del Código Civil; tratándose de las
personas jurídicas, privadas o públicas, se estará a lo dispuesto en materia
de personería jurídica por su estatuto o por la ley de su creación.
b. Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o

determinable
En doctrina y conforme al “principio de especialidad”, “sólo se pueden gravar
bienes determinados y existentes (especialidad en cuanto al bien) y en
garantía de obligaciones individualizadas y hasta por montos determinados
(especialidad en cuanto al crédito). El inciso 2), materia de comentario, se
refiere al principio de especialidad en cuanto al crédito garantizado.
En la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil se reitera la idea que

subyace en la norma vigente, es decir que al legislador le interesa que el bien
hipotecado siga siendo usado y explotado por el hipotecante, quien no pierde la
facultad de enajenarlo. Igualmente, el propietario puede afectar en garantía
varias veces el inmueble gravado, ya que se admite la coexistencia de
pluralidad de gravámenes sobre el mismo bien.
Será una “obligación determinada” cuando la misma está perfectamente

establecida en el contrato y será una “obligación determinable” cuando no
estando determinada en el contrato, puede llegarse a establecer directa o
indirectamente, sin necesidad de nuevo acuerdo de voluntades (Exposición de
Motivos Oficial del Código Civil).
c. Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable
La exigencia de especificar el monto del gravamen se sustenta en la necesidad

del ordenamiento de “proporcionar seguridad a los terceros adquirentes del
dominio del inmueble hipotecado o de un derecho real sobre él (…),
favoreciendo con ello la circulación de los bienes y propiciando el crédito en
general”.
El gravamen, igualmente, será “determinado” cuando se ha establecido

expresamente en el contrato y será “determinable”, cuando no estando
determinada en el contrato puede llegarse a establecer directa o indirectamente,
sin necesidad de nuevo acuerdo de voluntades (Exposición de Motivos Oficial
del Código Civil).
Considerando que, de acuerdo al artículo 1107 del Código Civil, la extensión de

la hipoteca en cuanto a la obligación garantizada comprende el capital (crédito),
los intereses, las primas del seguro pagadas por el acreedor y las costas del
juicio, el monto del gravamen debe comprenderlas, por lo que su cuantía es
ordinariamente superior al crédito u obligación garantizados; pero nada
impediría que se pacte un gravamen por una cantidad menor a la de la
obligación garantizada.
d. Que el gravamen se inscriba en el Registro
La hipoteca es uno de los pocos derechos reales cuya inscripción es constitutiva; en
efecto, se trata de un derecho real que nace al mundo jurídico con su inscripción
registral. [27]
Además del Registro de Propiedad Inmueble (1888), existen otros registros en los
que de acuerdo a sus competencias igualmente se inscribían hipotecas como el ex
Registro Predial Urbano y la ex Sección Especial de Predios Rurales, los mismos
que se unificaron en el mes de junio de 2004 bajo el “Registro de Predios” creado
por la Ley 27755.
Constituye fundamento de la inscripción constitutiva el hecho que, la constitución de

hipoteca no exige desposesión ni desmembración de la propiedad; es decir, el

propietario hipotecante mantiene su posesión en todo momento; es por este motivo,

que es preciso recurrir al Registro como mecanismo objetivo de publicidad y
oponibilidad del mismo, en protección de los terceros adquirentes; de ese modo, la
inscripción constitutiva busca evitar la existencia de “hipotecas ocultas”, los mismos
que afectan al tráfico jurídico (históricamente y en términos generales, esa fue la
causa inicial de creación de los Registros Inmobiliarios).
En cuanto a las formalidades y requisitos para la inscripción de la hipoteca, debe

mencionarse que, conforme al “principio de titulación auténtica” consagrado en el
artículo 2010 del Código Civil, “la inscripción se hace en virtud de título que conste
en instrumento público, salvo disposición contraria”, lo que concordado con el
artículo 1098 implica que deberá presentarse el parte notarial de la escritura pública
correspondiente u otro documento, en caso exista norma especial que autorice su
empleo (documento privado con firmas legalizadas, formulario registral, etc.).
¿Qué sucederá en caso se inscriba una hipoteca que no cumpla con los
requisitos de validez establecidos en el artículo 1099 del Código Civil?
Todo asiento de inscripción se encuentra amparado por el “principio de

legitimación”, consagrado en el artículo 2013 del Código Civil, que establece “el
contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras
no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez”.
Es decir, existe en nuestro ordenamiento una presunción relativa de validez y

exactitud en favor del asiento registral, que como tal admite prueba en contrario,
pues la inscripción no es convalidante de nulidades (excepción hecha de la
“adquisición a non domino” del artículo 2014, Código Civil).Mientras el poder
judicial no declare la invalidez o se rectifique - de acuerdo a los procedimientos
registrales reglamentarios -, la situación registral publicitada en el asiento surtirá
plenos efectos legales; siendo que la carga de la prueba será asumida por quien
cuestione la validez del asiento (onus probandi).

VI. CARACTERÍSTICAS
El maestro Ferdinand Cuadros Villena, señala las características de la hipoteca.
1. Es un derecho real
Como bien sabemos, los derechos reales son la organización jurídica de las
relaciones de propiedad del hombre sobre los bienes con los cuales atiende a sus
necesidades materiales y espirituales. Tenemos, entonces que la hipoteca es un
derecho real sobre bien ajeno, porque como en todo derecho real de garantía, el
hipotecante transmite a favor del acreedor, sus potestades de disposición del bien
gravado. El derecho real nace en el momento en que se transmite el acreedor las
potestades dispositivas sobre el bien gravado.
2. Es un derecho accesorio
Cuando se señala que la hipoteca es un derecho real accesorio, se quiere indicar
que la hipoteca está destinada a servir de garantía de crédito. No existe la hipoteca
sin el crédito que garantiza. La hipoteca es una garantía y como tal tiene que estar
ligada al crédito que garantiza. No existe hipoteca autónoma, sin el crédito
garantizado. Aún en el caso de que la hipoteca hubiera nacido antes del crédito, en
el caso del art 1108 del CC.
3. Es un derecho inmobiliario
Efectivamente la hipoteca sólo puede ser constituida sobre bien inmueble.
Siguiendo la doctrina clásica de 1984, establece que “Por hipoteca se afecta un
inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación propia o de un
tercero (art 1097 del C.C y el art 1100) y como para no dejar lugar a dudas
establece que “La hipoteca debe recaer sobre inmueble especialmente
determinado”.
No nos dice nuestro código, que clase de bienes inmuebles servirán para la
hipoteca, si las cosas o los derechos, el código utiliza únicamente el vocablo
“inmuebles”, sin la calificación previa de cosa, derecho o bien, pero es indudable
que puede ser materia de hipoteca tanto las cosas inmuebles como los derechos
sobre el inmueble. Así por ejemplo tenemos el caso de la propiedad que se
encuentra en copropiedad, en el que no existe una parte material del bien, sino
cuotas ideales y que ante la
negativa del deudor de pedir la división y partición del deudor a pedir la división y
partición para que el acreedor haga efectiva su acreencia, no le quedara otra cosa
a dicho acreedor, que interponer la acción oblicua o subrogatoria de partición para
de esta forma materializar las cuotas ideales de su deudor.
4. Es un derecho indivisible
La hipoteca comprende en su integridad, al bien en el que recae la garantía, por la
totalidad de la obligación, el artículo 1102, establece que la garantía hipotecaria no
se fraccionará y comprometerá todo o todos los bienes sobre los cuales recae, por
muchos que la obligación haya sido reducida.
La indivisibilidad, es el carácter creado en beneficio de los acreedores, la hipoteca
será indivisible y subsistirá por entero sobre todos los bienes hipotecados. No
obstante la indivisibilidad de la hipoteca, el deudor tiene derecho a la reducción del
gravamen y adecuarlo al monto real de la obligación. Este derecho esta normado
en los artículos 1115 1116 del c.c. La reducción de la hipoteca que modifica el
principio de indivisibilidad, responde a principios de equidad, pues no es justo
seguir manteniendo una hipoteca solamente para garantizar una parte diminuta del
crédito.
5. La especialidad
La especialidad tiene por objeto determinar en forma inconfundible el bien sobre el
cual recae la garantía y el monto de la obligación que garantiza. Nuestra legislación
hace mención de esta especialidad en su artículo 1100.
La especialidad exige la existencia actual del bien gravado. No se admite hipoteca
de bienes futuros, según el art 1106 del c.c, esta prohibición obedece a que la falta
actual del bien hipotecario, lo hace indeterminable. Sin embargo la hipoteca se ha
extendido a las construcciones por hacer. En el préstamo hipotecario de
edificación, en el que no existe el bien dado en garantía, la hipoteca existe
solamente en los planos de construcción, es decir se ofrece la garantía de una
perspectiva del inmueble. Por eso, que el préstamo no significa la entrega total del
monto objeto de préstamo, sino el pago de los gastos realizados en un determinado
lapso, esto es que la cantidad prestada va teniendo como garantía la obra que se
esta construyendo.

Así mismo, se exige, la determinación del crédito de acuerdo con el art 1097 del
c.c, es pues requisito fundamental de la hipoteca la determinación de la obligación
y la cantidad por la cual se constituye el gravamen.
6. La Publicidad
La publicidad registral es de carácter esencial de la hipoteca, incluso nuestra
legislación en su art 1099, la regula, cuando señala, que “el gravamen sea de
cantidad determinada o determinable, se debe inscribir en el registro de la
propiedad inmueble”, o que quiere decir que si por alguna razón este derecho no se
inscribe, no ha nacido la hipoteca, y no es factible entonces un proceso de
ejecución de garantías.
VII. EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA
La extensión de la hipoteca está regulada por los artículos 1101 y 1107 del Código
Civil (C. C.). El artículo 1101 se refiere a la extensión en cuanto al bien y el artículo
11 07 a la extensión en cuanto al crédito.
1. Extensión de la hipoteca en cuanto al bien

De acuerdo con el artículo 1101 del C.C.,"Ia hipoteca se extiende a todas las partes
integrantes del bien hipotecado, a sus accesorios, y al importe de las
indemnizaciones de los seguros y de la expropiación, salvo pacto distinto".
a. Las partes integrantes
Las partes integrantes son bienes que se han integrado de tal forma a otro
bien, que su separación ocasionaría la destrucción, deterioro o alteración del
bien principal, del bien integrado, o de los dos bienes. La importancia de las
partes integrantes radica en que siguen la condición jurídica del bien al que
se integran. Así, serán inmuebles, si lo es el bien principal. La hipoteca se
extiende a las partes integrantes del bien hipotecado. Si lo que se hipoteca
es una casa, por ejemplo, la garantía se extiende a todos los bienes con los
que fue construida: arena, cemento, ladrillos, piedras, etc. Lo anterior se
justifica porque las partes integrantes forman parte del bien al cual se
integraron. Son parte del bien hipotecado.
El artículo 1101 del C.C. permite el pacto en contra, esto es, que se
excluyan de la hipoteca las partes integrantes. Este tema ofrece algunas
dudas, como veremos. Como hemos dicho anteriormente, las partes
integrantes no pueden ser separadas del bien principal. Su separación
produciría la destrucción, deterioro o alteración de los bienes. A modo de
ejemplo, no podrían separarse los ladrillos de una casa. Es más, de acuerdo
con el segundo pá- rrafo del artículo 887 del C.C., "Las partes integrantes no
pueden ser objeto de derechos singulares". Esto significa que las partes
integrantes no pueden ser materia de contratos distintos respecto del bien
principal. No podrían ser vendidas y pertenecer a propietario diferente del
bien principal, ya que el nuevo propietario de las partes integrantes no
podría pedir su separación y entrega. Pareciera entonces que no es posible
el pacto en contra. Si se excluyeran de la hipoteca los ladrillos de una casa,
en caso de ejecución del bien por incumplimiento, tendría que venderse la
casa sin ladrillos. Esto es absurdo. En nuestra opinión, sin embargo, el pacto
en contra sí es posible en aquellos casos donde las partes integrantes sí
pueden ser objeto de derechos singulares. En efecto, las partes integrantes
siguen la condición jurídica del bien principal, pero la ley o el contrato
pueden permitir su diferenciación o separación (artículo 889 del C. C.). Esto
se permite justamente porque las partes integrantes pueden, por excepción,
ser objeto de derechos singulares. Así, sería posible que se hipoteque un
edificio de 1 O pisos y que se excluyan de la garantía los pisos adicionales
que se vayan construyendo. Si se tuviese que recurrir a la ejecución del bien
hipotecado, se remataría únicamente el edificio de 1 O pisos, más no así los
pisos adicionales.
b. Los accesorios
Los accesorios son bienes que están permanentemente afectados a un fin
económico u ornamental de otro bien. Ellos no pierden su individualidad,
pero siguen la condición jurídica del bien al cual han sido afectados
económica u ornamentalmente. Serán inmuebles, por ejemplo, si lo es el
bien principal.
La hipoteca comprende los accesorios del bien hipotecado. Si se hipoteca

una unidad inmobiliaria productiva, la garantía se extiende a las
maquinarias, a los automóviles que estuvieran afectados al negocio, etc. Si
lo que se hipoteca es una casa, la garantía comprende las alfombras, los
cuadros, etc.
El fundamento de la extensión de la hipoteca a los accesorios es claro en el

caso de los bienes afectados a un fin económico de otro bien. Los
accesorios son un elemento importante que hace producir económicamente
al bien principal y es a través de la explotación del bien como el deudor
cumple con su obligación frente al acreedor. Forman un solo todo con el bien
principal. Por ello, el legislador los incluye en la garantía. En el caso de los
accesorios afectados a un fin ornamental, el fundamento no es tan claro.
Podría consistir en que los accesorios aumentan el valor del bien principal y
por ende la garantía del acreedor. El legislador entonces, los incluye. No
obstante, como veremos a continuación, en la práctica estos accesorios
están excluidos de la hipoteca.
Los accesorios que están afectados a un fin ornamental respecto de otro
bien, están comprendidos en la hipoteca, pero en la práctica quedan
excluidos. En efecto, el deudor hipotecario (propietario) retira sus adornos,
alfombras, cuadros, etc. y el acreedor ejecuta solamente el inmueble. No
obstante ello, su situación jurídica es idéntica a la de los accesorios
afectados económicamente a otro bien.
c. El importe de las indemnizaciones de la expropiación
La hipoteca se extiende al importe de las indemnizaciones de los seguros

del inmueble, lo cual significa que si el inmueble está asegurado y se
produce un siniestro, el monto de la indemnización reemplaza al inmueble.
Se produce así lo que en doctrina se conoce como subrogación real.
Cuando el acreedor hipotecario es un banco o una institución de crédito, el
deudor por lo general queda obligado a asegurar el inmueble y a endosar la
póliza en favor del acreedor. No sucede lo mismo cuando el acreedor no es
un banco ni una institución de crédito. Esto no impide, sin embargo, que el
acreedor contrate por su cuenta el seguro. En este caso, las primas que
pague estarán cubiertas por la hipoteca (artículo 1107 del C. C.).
"Si el inmueble hipotecado perece enteramente por el siniestro o resulta

expropiado, la hipoteca se extingue. Pero el acreedor hipotecario se
transforma de titular de un derecho real de hipoteca en acreedor titular de un
derecho de prenda sobre el crédito (cuando la indemnización es debida) o
sobre el dinero (cuando la indemnización se ha satisfecho ya)"2 . En rigor lo
que sucede es que se extingue la hipoteca y se crea un derecho real de
prenda. Esto se produce porque la hipoteca no puede recaer sobre bienes
muebles. La hipoteca se extingue cuando se destruye el inmueble (artículo
1122, inciso 4 del C. C.). Se trata de la destrucción total del bien (un avión
que explosiona). Si la destrucción es parcial, subsiste la hipoteca sobre la
parte del inmueble no destruido. Si una casa estuviera asegurada, por
ejemplo, y se destruye como consecuencia de un siniestro, existiría hipoteca
sobre el terreno y prenda sobre el importe de la indemnización.
d. El importe de las indemnizaciones de la expropiación
Cuando se expropia un inmueble se extingue la propiedad (artículo 96~,

inciso 3 del C. C.). En estos casos, sin embargo, la. Hipoteca se extiende al
importe de la indemnización. Al igual que con los seguros, en caso de
destrucción total del inmueble, se extingue la hipoteca y se crea un derecho
real de prenda. Un comentario final sobre este tema. La extensión de la
hipoteca al importe de las indemnizaciones de la expropiación (y de los
seguros) puede ser objeto de pacto en contra. Así lo establece el artículo
1101 del C. C. En consecuencia, es válido excluir de la hipoteca la
indemnización por la expropiación (y por el seguro).

2. Extensión de la hipoteca en cuanto al crédito
Según el artículo 1107 del C.C.,"Ia hipoteca cubre el capital, los intereses
que devengue, las primas del seguro pagadas por el acreedor y las costas
del juicio"
a. El capital
La hipoteca garantiza el principal del crédito, esto es, el capital. Esto es

justamente el objeto de la hipoteca. Por lo general el monto del gravamen
(suma máxima hasta por la cual responde el bien hipotecado) coincide con
el capital. Sin embargo, nada impide que la hipoteca cubra parte del capital.
La responsabilidad hipotecaria sería entonces menor que el principal del
crédito. En este caso, la hipoteca cubriría solamente la parte del capital que
fue garantizado.
El monto del gravamen, ¿puede ser mayor que el principal del crédito?
Creemos que no, debido al carácter accesorio de la hipoteca. Si la
responsabilidad hipotecaria fuese mayor que el capital, la hipoteca estaría
garantizando parte de una deuda inexistente. Más adelante volveremos
sobre este asunto. Lo anterior no significa que el crédito garantizado no
pueda crecer por intereses, primas y costas. Todo lo contrario. El crédito sí
puede aumentar y es cubierto (el crédito y sus accesorios) por la hipoteca.
Sin embargo, el monto del gravamen, al constituirse la garantía, no puede
ser mayor que la cuantía del capital.
b. Los intereses
Si el crédito principal genera intereses, ellos son cubiertos por la hipoteca.

Lo anterior se justifica porque los intereses tienen el carácter de una
prestación accesoria del crédito principal.
El tipo de interés pactado debe consignarse, en principio, en el documento

de constitución de la garantía hipotecaria e inscribirse en los Registros Pú-
blicos. La razón de esto radica en el carácter especial de la garantía. En
efecto, una forma como los terceros pueden conocer la responsabilidad

hipotecaria del bien es a través de la verificación del tipo de interés inscrito

en los Registros Públicos. Esta, sin embargo, no es la única forma. Según el
artículo 1245 del C.C.,"cuando deba pagarse interés, sin haberse fijado la
tasa, el deudor debe abonar el interés legal". Esto significa que los terceros
pueden establecer el tipo de interés y determinar la responsabilidad
hipotecaria. Sólo les basta saber el interés legal, el cual es fijado por el
Banco Central de Reserva del Perú y publicado en el Diario Oficial "El
Peruano".
c. Las primas
Si el inmueble hipotecado se encuentra asegurado, las primas que el
acreedor hipotecario pague por dicho seguro también estarán cubiertas
por la hipoteca.
d. Las costas del juicio

Las costas del juicio Si el deudor no cumple con la obligación principal, el
acreedor puede solicitar la venta judicial del bien hipotecado. Todos
aquellos gastos procesales que tenga que efectuar el acreedor a fin de
ver satisfecho su crédito son cubiertos por la hipoteca.
VIII. CLASES DE HIPOTECAS
1. Voluntarias o consensuales
Son voluntarias las establecidas, por negocio jurídico, es decir contrato entre
hipotecante y acreedor hipotecaria, pues todo propietario que tiene derecho a
disponer de su inmueble, tiene igualmente el derecho de constituir una hipoteca a
favor de tercero. La hipoteca se crea en el momento del nacimiento del crédito, y
en
la mayoría de los casos, para garantizar un préstamo, de donde viene el nombre de
préstamo hipotecario, o como decían los romanos: “en seguridad de las deudas”.

2. Hipotecas Legales
En el Perú, la hipoteca es legal porque emana de la ley. En otras legislaciones las
hipotecas legales tienen eficacia si se encuentran inscritas o no surten sus efectos
ipso iure, por simple declaración legal. Entre nosotros, la hipoteca legal no
registrada carece de virtualidad alguna frente a los acreedores del deudor.
Las hipotecas legales no se entienden perfeccionadas por ministerio de la ley
solamente, ya que para los terceros nada vale si no han sido registradas. La fuente
normal de la hipoteca es el contrato y por excepción la ley. La hipoteca legal la crea
la ley, independientemente del cualquier contrato entre las partes, y solo existirá
hipoteca legal en los casos que la ley lo determine, no en otros que fueses
análogos o semejantes.
IX. RANGO DE HIPOTECAS
1. Preferencia por antigüedad
La posibilidad jurídica de un propietario para hipotecar un mismo bien

sucesivamente se presenta teóricamente ilimitada como también resulta
ilimitada teóricamente la posibilidad de un bien de soportar hipotecas; sin
embargo es la realidad económica la que le impondrá límites por cuanto la
hipoteca de un bien resultará "aceptada" por un acreedor como garantía de su
acreencia cuando considere que, en caso de incumplimiento de la obligación
principal, la ejecución de tal garantía le permitirá hacerse cobro. En este
sentido, conviene citar a Ramón Roca Sastre y Luis Roca Sastre Muncunill,
citados por A. Muro. P, quienes señalan que "principio básico en materia de
hipoteca que de tan natural lo presupone el legislador es que sobre un bien
hipotecable pueden constituirse tantas hipotecas sucesivas cuando se quiera.
Jurídicamente no existe obstáculo o tope alguno acerca del número de
hipotecas que pueda soportar una cosa... si algún obstáculo existe es de
índole práctica puesto que no tratándose de hipotecas legales no es de
esperar que el propietario de una cosa gravada con hipotecas que observan
su valor, encuentre quien admita esta misma cosa en garantía hipotecaria".
a) Concurrencia de acreedores hipotecarios y factor de prelación
La irrenunciable posibilidad del propietario de otorgar sucesivas

hipotecas sobre un mismo bien inmueble para garantizar deudas
propias o de terceros tiene como consecuencia inmediata el que se
presente un supuesto de concurrencia de acreedores hipotecarios.
Serán varios los acreedores quienes tengan como respaldo de su
acreencia un mismo bien inmueble determinado y, por lo tanto, ante el
incumplimiento en el pago de su acreencia, cualquiera de ellos se
encuentra legitimado a iniciar la ejecución de la garantía hipotecaria sin
necesidad del consentimiento o aceptación de cualquiera de los
restantes acreedores hipotecarios, independientemente de cuál sea su
rango.
La norma dispone que las hipotecas tendrán preferencia por razón de

su antigüedad, conforme a la fecha de registro, consagrando de esta
manera el principio "prior tempore potior iure". ¿Qué ocurre si los títulos
constitutivos de la hipoteca ingresan el mismo día a los Registros
Públicos? A diferencia de lo que establecía el Código Civil de 1852, el
artículo 2016 del Código Civil vigente dispone que: "La prioridad en el
tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que
otorga el registro". Como se aprecia, el artículo citado menciona a la
"antigüedad" en el tiempo de la inscripción como factor determinante
omitiendo señalar solo el factor fecha.
Borda, citado por Avendaño, señala que "en materia hipotecaria el

principio esencial es que quien inscribe primero hipoteca, tiene
prioridad sobre los posteriores. Para decirlo con más rigor, la prioridad
entre dos o más inscripciones se establece por la fecha de la escritura
y el número de orden de presentación en el Registro". Como ya se ha
dicho, en nuestro sistema es la fecha y hora del respectivo asiento de
presentación del título al diario de Registros Públicos la que establece

su rango y prioridad siempre que, claro está, el título no sea tachado

luego de su calificación por el registrador.
Ahora bien, ¿es acaso absolutamente cierto que el rango de las

hipotecas se determina por el orden de su presentación a los Registros
Públicos? En este extremo resulta pertinente citar a A. Muro P. cuando
señala que resulta lícito pactar que una hipoteca, a pesar de
presentarse e inscribirse en primer lugar, pueda ser considerada como
de segundo rango si se hubiese establecido expresamente la reserva
de rango a favor de otra que se inscriba con posterioridad. Sigue el
citado autor señalando que si bien esta figura no se encuentra
normada en el Código Civil, está permitida dentro del juego de la
autonomía de la voluntad. Señala que en doctrina se acepta la reserva
de rango siempre que:
 Se cuente con el consentimiento del acreedor hipotecario.

 Se determine el importe de la hipoteca posterior, materia de la
reserva.
 Se inscriba en el Registro.
La norma señala como excepción a la antigüedad como elemento

determinante para establecer la prioridad entre las hipotecas al caso de
la cesión de rango. Este tema será analizado por el autor al comentar
el artículo 1114 del Código Civil en la presente obra.
b) Sistema de rangos acogido por nuestra legislación
En doctrina y legislación comparada podemos encontrar dos principios

sobre rango de hipotecas que, a su vez, originan dos sistemas
diferentes:
 El principio de rango fijo: Se deriva del sistema germánico y

dispone que si el crédito por el cual la hipoteca se ha constituido
no se hubiese efectuado, la hipoteca pertenecerá al propietario.
Por ejemplo, si la hipoteca no se ejecuta por haberse honrado el

crédito, ese rango hipotecario le pertenece al propietario quien
podrá disponer de ese rango según convenga a sus intereses.
Albaladejo, citado por Arias Schreiber, nos recuerda que a esta
figura se la denomina "hipoteca de propietario". Por la forma
como está planteado el criterio, este sistema parece tener
sustento en afirmar que si el propietario y el acreedor pactaron
la constitución de una hipoteca de segundo rango para
garantizar una acreencia y el acreedor aceptó esa hipoteca de
segundo rango como garantía, es porque su interés se vio
satisfecho con este rango, de manera que el sistema legal no
puede mejorar "de oficio" su rango por cuanto atentaría al pacto
existente entre las partes.
 El principio del rango de avance o rango progresivo: Implica

que si una hipoteca se extingue por cualquiera de las razones
señaladas en el artículo 1122 del Código Civil, las hipotecas
posteriores "avanzan" su rango hacia el mejor rango inmediato,
de manera que mejoran su rango en el inmueble. Mariani de
Vidal, citada por Arias Schreiber, señala: "Si habiendo sido
inscritas dos hipotecas sobre un mismo inmueble, una antes que
la otra, de modo que les corresponde el primero y segundo
grado o rango, respectivamente, la de primer grado caduca por
cualquier causa, la de segundo pasará automáticamente a
ocupar su lugar y se convertirá, así, en hipoteca de primer
grado, es decir, que habrá avanzado en su colocación respecto
del valor del inmueble..,". La misma autora señala que "lo
expuesto nos lleva a la conclusión de que en nuestro sistema
impera el principio del rango de avance o rango progresivo".

2. Hipotecas Ulteriores
a) Marco de la norma
El artículo 923 de nuestro Código Civil define a la propiedad como el poder

jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Este poder
jurídico debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites
de la ley. No está negada la posibilidad de establecer restricciones al ejercicio
de este poder jurídico vía pacto. Como lo señala Gonzales Barrón, las
restricciones voluntarias a la propiedad son limitaciones impuestas por el
mismo propietario referidas al ejercicio de alguna facultad que normalmente le
corresponde. Como lo establece el artículo 926 del Código Civil, estas
restricciones voluntarias deben inscribirse en los Registros Públicos para que
surtan efecto respecto de terceros.
Sin embargo, tenemos también supuestos contenidos en normas de orden

público en los cuales la autonomía de la voluntad no puede ingresar y, si lo
hace, generaría pactos prohibidos y repudiados por nuestro sistema. En este
escenario encontramos el artículo bajo comentario.
Estos pactos prohibidos al propietario encuentran su sustento en que nuestro

sistema ha acogido un sistema típico de derechos reales como el de
"numerus clausus" donde solo se reconocen como derechos reales a los
regulados por ley (artículo 881 del Código Civil), a diferencia del sistema
"numerus apertus" donde pueden crearse derechos reales vía pacto. Como lo
señala Gonzales Barrón, es evidente que nuestro sistema difícilmente puede
admitir pactos restrictivos a la propiedad libremente creados por voluntad de
los particulares entre los cuales se restringiera la disposición o gravamen de
bienes.
Una concordancia obligatoria a la norma bajo comentario lo constituye el
artículo
882 del Código Civil que a la letra dispone: "No se puede establecer
contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo
permita".
Como se aprecia, la citada norma permite que esta prohibición pueda quedar
sin efecto para casos determinados vía ley. Si bien el artículo 1113 del Código
Civil no contiene esta excepción, queda claro que por un tema de jerarquía
normativa y siendo el Código Civil una norma con rango de ley, cualquier
norma con mejor o idéntico rango puede establecer para casos determinados
excepciones a este principio general.
b) Norma de orden público
Como lo recuerda Espinoza Espinoza, sobre el concepto de "orden público"

se han dado variadas definiciones, debiendo recordarse que la doctrina
tradicional francesa decía con razón que es preciso admitir que el orden
público debe parte de su majestad al misterio que lo rodea. Para los efectos
del presente comentario, bastará con recordar a Messineo, citado por
Espinoza Espinoza, para quien el orden público es el "conjunto de principios
fundamentales y de interés general (aunque no se trate de normas concretas)
sobre los que se apoya el ordenamiento jurídico de un determinado Estado en
su aspecto de derecho coactivo, o sea, a observarse inderogablemente por
todos, porque consta de normas imperativas o prohibitivas (perfectas)".
Siendo la norma bajo comentario una de "orden público", cualquier pacto en

contrario deviene en nulo. Para A. Muro P., "el pacto en virtud del cual el
hipotecante renuncia a su derecho de volver a hipotecar el bien es nulo, en
cuanto atenta contra la posibilidad de acceso al crédito, propósito que el
legislador desea vigorizar, haciéndolo prevalecer, incluso sobre la autonomía
de la voluntad". Tenemos entonces que la libertad de comercio constituye un
principio fundamental sobre el cual se basa nuestra sociedad y cuya
protección se refleja a través de normas imperativas como la comentada.
La nulidad del pacto objeto de análisis tiene sustento legal en el inciso 8) del
artículo 219 del Código Civil, el cual debe ser concordado con el artículo V del
Título Preliminar del propio Código Civil.

Debe quedar claro que si un contrato de constitución de garantía hipotecaria

contiene una cláusula en la cual el propietario del inmueble renuncia a la
facultad de constituir segunda o ulteriores hipotecas, esa cláusula será nula
no acarreando la nulidad de todo el contrato constitutivo de hipoteca, esto en
aplicación del primer párrafo del artículo 224 del Código Civil que a la letra
dispone: "La nulidad de una o más de las disposiciones de un acto jurídico no
perjudica a las otras, siempre que sean separables".
3. Cesión del Rango Hipotecario
a) Acreedor preferente determinado por el Registro
La preferencia de un rango hipotecario se encuentra determinada por

la fecha del asiento de presentación del título ante el diario del Registro
Público de Propiedad Inmueble respectivo. Es este elemento objetivo el
que determina el rango de preferencia ante la posibilidad de
concurrencia registral respecto de derechos reales de garantía
hipotecaria sucesivamente inscritos. Para Gonzales Barrón, por origen
histórico y por cuestión dogmática, el principio de prioridad registral
surge como mecanismo para jerarquizar los créditos y preservar el
rango a partir del cual se ubica el crédito como afectación frente a
terceros, incluyendo el tercer adquirente.
La norma presupone la existencia de dos o más acreedores
hipotecarios y otorga la posibilidad de que, vía pacto, pueda haber una
cesión de rango del acreedor hipotecario preferente a favor de otro
acreedor hipotecario.
b) Delimitación del supuesto de hecho previsto en la norma
Como principio genérico, un acreedor hipotecario puede, vía cesión de

derechos, ceder tanto su crédito como los privilegios, las garantías
reales y personales, así como los accesorios del crédito transmitido,
salvo pacto en contrario (artículo 1211 del Código Civil).
Para el caso de la norma bajo comentario, bastará que la hipoteca

preferente no se haya extinguido para que su rango pueda ser materia
de cesión. Debe dejarse claro que, en principio, el presente artículo
hace referencia estrictamente a un supuesto de cesión de rango de
una hipoteca preferente, no siendo por tanto la norma pertinente a ser
invocada para un supuesto de cesión de derechos respaldado por
garantía hipotecaria ni para un supuesto de cesión de posición
contractual donde exista una garantía hipotecaria.
En efecto, producido el acto de cesión de rango preferente (supuesto

previsto en la norma), el acreedor cedente seguirá teniendo una
acreencia por cobrarle al deudor, seguirá siendo incluso acreedor
hipotecario del deudor, pero su hipoteca no tendrá en adelante un
rango preferente por cuanto este rango preferente habrá sido objeto de
cesión. Si se tratase de una permuta de rangos, la hipoteca
originalmente preferente pasará a tener el rango de la hipoteca cuyo
rango se ha mejorado. Aquí debemos tener presente que en ningún
supuesto se deberá aumentar el monto del gravamen de ninguna de
las hipotecas. Consideramos que si se quiere aumentar el monto de los
gravámenes de las hipotecas con la cesión de rango o con una
permuta de rangos, será necesario el consentimiento del propietario y
de los acreedores hipotecarios intermedios, en caso de haberlos.
c) Forma del acto jurídico de cesión
Siendo que la hipoteca se constituye por escritura pública salvo

disposición diferente de la ley y que para su validez se requiere de su
inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, cualquier acto que
la modifique registralmente deberá tener la misma formalidad legal.
Debe decirse, además, que afectar el rango de una hipoteca implicará
necesariamente que el acto modificatorio deba ser inscrito en el
Registro de Propiedad Inmueble, para lo cual el acto jurídico de cesión
de rango hipotecario debe constar en escritura pública. La cesión de
rango preferente debe estar inscrita en los Registros Públicos a los
efectos de ser oponible a terceros, en virtud del principio de publicidad

negativa, conforme al cual lo no publicado por el Registro no perjudica
a tercero, como bien señala A. Muro P.
d) La cesión de rango es un acto jurídico gratuito u oneroso
La cesión de rango puede ser un acto jurídico a título oneroso o a título

gratuito. Es decir, el acreedor hipotecario que cede el rango de su
hipoteca puede recibir o no una contraprestación a su favor por parte
del acreedor hipotecario que obtendrá una mejora en el rango de su
hipoteca como consecuencia de la cesión.
En la práctica, es usual que la cesión de rango sea un acto jurídico
oneroso por el cual el cedente de su rango obtenga una
contraprestación por parte del acreedor hipotecario que obtendrá una
mejora en el rango de su hipoteca. Como bien señala A. Muro P., "es
preciso indicar que generalmente la cesión reporta un beneficio o
ventaja económica para quien sacrifica el lugar de preferencia que le
corresponde de acuerdo con el Registro".
e) El propietario debe aceptar la cesión o se le debe comunicar

fehacientemente
Para el caso de la cesión de rango hipotecario, al igual que para el

caso de la cesión de créditos con garantía hipotecaria, no resulta
necesario el consentimiento del propietario para que la cesión
produzca efectos. Bastará que la cesión le sea comunicada
fehacientemente al propietario o que este acepte la misma.
El propietario no sufrirá ningún perjuicio con este acto entre sus

acreedores hipotecarios. Como se expone en los párrafos siguientes,
el propietario ya consintió en la génesis de las hipotecas no siéndole
perjudiciales los actos que, en adelante, celebren sus acreedores
hipotecarios por cuanto estos tendrán libertad de acción respecto de
las hipotecas existentes, pero siempre dentro de los parámetros

cuantitativos originalmente consentidos por el propietario. Los
acreedores hipotecarios no podrán aumentar los montos hasta por los
cuales está gravado el inmueble con cada una de las hipotecas cuyo
rango puede ser objeto de cesión. En este caso, podemos decir que
las hipotecas "adquieren" vida propia en el tráfico comercial que puede
darse entre los acreedores hipotecarios del inmueble. Será la voluntad
de los acreedores hipotecarios la que determine si efectúan una cesión
de rango preferente o una permuta o un acuerdo por el cual compartan
un rango preferente. El principio básico siempre será que, mientras
esos acuerdos no alteren o vulneren el monto de los gravámenes hasta
por los cuales ha afectado el propietario su inmueble, no se necesitará
de su consentimiento.
X. REDUCCIÓN DE LA HIPOTECA
1. Reducción de la hipoteca por acuerdo
Este artículo deja entrever de manera más clara, el que la hipoteca, en tanto
derecho accesorio, interesa básicamente a las partes involucradas y sobre
todo al acreedor de la obligación garantizada. Hay que mencionar, sin
embargo, que aun cuando lo corriente es que la reducción opere en función
de un acuerdo entre acreedor y deudor, nada obsta para que el acreedor
unilateralmente plantee la reducción de la hipoteca.
Sobre esa misma línea, téngase en cuenta que si el acreedor puede renunciar
por escrito a la hipoteca, con lo que la misma se acaba (véase el artículo
1122 del Código Civil), con mayor razón puede decidir por voluntad propia
reducir el monto del gravamen. Siendo así, al Registro le debe bastar la
comparecencia del acreedor de la obligación en el instrumento continente de
la reducción, generalmente escritura pública, no siendo necesaria por tanto la
participación del deudor o eventualmente del propietario hipotecante.

Ahora, si bien lo común es que la reducción de la hipoteca se produzca a

mérito de la merma de la obligación garantizada, no necesariamente es así;
más aun, el acreedor no tiene que acreditar o siquiera invocar en el
documento de reducción del monto hipotecario, que se reduce en virtud a la
extinción parcial de la obligación. Esto, a diferencia de lo que ocurre cuando
se trata de una reducción forzosa planteada en sede judicial, conforme se
desprende de la lectura del artículo 1116 del Código
a) Necesaria inscripción de la reducción
Teniendo en cuenta que la hipoteca es un derecho constitutivo, es decir, que

se configura recién a partir de la inscripción en el Registro, de la misma forma,
todas las vicisitudes que ocurran a este derecho deben registrarse; de lo
contrario, el derecho inscrito de manera primigenia no se verá modificado o
siquiera extinguido. A ello y por las mismas razones no escapa tampoco la
reducción del monto de la hipoteca.
Bajo este orden de ideas, el artículo que comentamos resulta bastante

impreciso pues manifiesta que "la reducción solo tendrá efecto frente a
tercero después de su inscripción en el Registro", de lo que se entiende
contrario sensu que sí tendrá efecto entre las partes la reducción acordada,
aun cuando no inscrita, lo que no es correcto.
El solo acuerdo para reducir el monto del gravamen, tiene los mismos efectos
(negados), que el solo acuerdo para constituir una hipoteca sin haber
accedido al Registro.

2. Reducción Judicial
El artículo 1116 establece la posibilidad que tiene el deudor de recurrir ante el

juez a fin de solicitarle reduzca el monto de la hipoteca; esta acción la
estimamos como última ratio y siempre tras la negativa del acreedor a reducir
convencionalmente el monto de la hipoteca; conforme lo dispone el artículo
1115 del Código Civil. En esta hipótesis el deudor acude al juez solo, cuando
pagada una buena parte del monto de la obligación principal, esta ha
disminuido de tal manera, que, "por una manifiesta razón de equidad", se
justifica la reducción del monto de la garantía hipotecaria, liberando así al bien
de gravámenes "fuertes", facilitándole al deudor la posibilidad de nuevos
créditos.
Para Carlos Ferdinand Cuadros Villena, esta clase de reducción se trata
esencialmente de la petición que hace el deudor, sin la concurrencia de la
voluntad de la otra parte; consideración que si bien admitimos en sentido
formal, observamos que se debe básicamente a su marcada esencia procesal
("el deudor que no es correcto. El solo acuerdo para reducir el monto del
gravamen, tiene los mismos efectos (negados), que el solo acuerdo para
constituir una hipoteca sin haber accedido al Registro.
XI. EFECTOS DE LA HIPOTÉCA FRENTE A TERCEROS
1. Acción personal y acción real del acreedor
El presente artículo regula las acciones legales que puede ejercer el acreedor
hipotecario a fin de satisfacer su crédito, poniéndose además en el supuesto
de que el bien hipotecado haya sido transferido a un tercero. En efecto, la
citada norma establece que el acreedor hipotecario puede satisfacer dicho
crédito exigiéndole el pago al deudor a través de la acción personal, y/o al
adquirente del hipotecado ejerciendo la acción real.
En apretada síntesis, y para mejor comprensión de la norma comentada, se
puede afirmar que frente al incumplimiento del deudor respecto de la

cancelación de la obligación garantizada, es posible que se den los siguientes

escenarios:
a) Que el bien hipotecado sea de propiedad del deudor, y que mientras la

obligación se encuentre vigente dicho bien no sea transferido, continuando
siempre bajo la esfera patrimonial del deudor. Frente a un eventual
incumplimiento el acreedor puede ejercer la acción personal (artículo 1117
primera hipótesis), exigiéndole el pago al deudor. Si este no cumple con dicho
pago, el acreedor podrá: i) solicitar la ejecución y remate del bien hipotecado
para hacerse pago con lo que se obtenga (que es lo común), o ii) solicitar una
medida cautelar sobre otros bienes de propiedad del deudor (lo que
raramente se elige como primera opción, ya que por lo general se pide solo
cuando la ejecución de la hipoteca no llega a cubrir el monto de la deuda).
En el primer supuesto, puede apreciarse que de ordinario el acreedor, en el
marco del ejercicio de la acción personal, iniciará un proceso de ejecución de
garantías, de conformidad con los artículos 720 y ss. del Código Procesal
Civil, y que no obstante que el pago de la deuda se realiza finalmente con el
remate del bien hipotecado, esto no supone que se ha ejercido una acción
real. En otras palabras, el hecho de que el acreedor solicite la ejecución del
bien que el deudor gravó en hipoteca, no significa que esté ejerciendo la
acción real, pues esta solo es posible ejercerla contra la propiedad de un
tercero, lo cual no sucede en el presente caso, ya que el bien a ejecutarse es
de propiedad del deudor sobre el cual el acreedor tiene un derecho real.
b) Que el bien hipotecado sea originalmente de propiedad del deudor, pero que
dentro del plazo de vigencia de la obligación el inmueble sea transferido a un
tercero, saliendo de la esfera patrimonial del deudor. Frente a un eventual
incumplimiento el acreedor podrá: a) exigir el pago de la obligación al deudor,
ejerciendo igual que en el caso anterior la acción personal (artículo 1117,
primera hipótesis) o b), según sugiere la norma, "exigir el pago" al tercer
adquirente del bien hipotecado usando la acción real (artículo 1117, segunda
hipótesis).
Por un lado, la exigencia de pago al deudor no ofrece mayor duda, toda vez
que él debe pagar en razón de su condición de sujeto pasivo y titular de la
obligación; si no lo hace, el acreedor podrá: i) solicitar la ejecución y remate

del bien hipotecado (Aunque ahora sea de propiedad del tercero) para
hacerse pago con el producto de dicho remate, o ii) solicitar una medida
cautelar sobre otros bienes de propiedad del deudor para posterior remate y
pago. Tal como se dijo anteriormente, el primer supuesto se da
ordinariamente en un proceso de ejecución de garantías; en donde
teóricamente confluirían la acción personal y la acción real, debido a que al
fracasar la primera el acreedor continúa el proceso solicitando la ejecución y
remate del bien hipotecado que, en mérito de la transferencia, es ahora del
tercer adquirente. Esto, no obstante, no tiene su correlato en las normas
procesales, en las que no se aprecia tal distinción entre acción personal y
acción real. En el segundo supuesto, cuando el acreedor opta por medidas
cautelares sobre otros bienes del deudor distintos al hipotecado, se observa
que siempre se estará ante la misma acción personal; no habrá, pues, acción
real, habida cuenta que el acreedor ha decidido no hacerse cobro con el
inmueble garantizado.
XII. EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA
1. Extinción de la obligación que garantiza
Esta causal es por excelencia el modo principal de extinción, en atención a

que la hipoteca como derecho real de garantía está estrechamente en
conexión con el crédito o la obligación.
Por lo general, la hipoteca es accesoria a la obligación, no tiene razón de ser
por sí misma, sino como garantía de un derecho de crédito. Sin embargo, hay
situaciones que no pueden desconocerse y son admitidas por la legislación,
que dejan de lado el carácter accesorio de la hipoteca cuando se constituye;
son los casos de las hipotecas en garantía de una obligación futura o eventual
reguladas en el artículo 1104 del Código Civil. No obstante ello, aun en estos
casos, siendo la determinación de las obligaciones una exigencia estructural
de la hipoteca, la obligación garantizada debe cumplir con ciertas exigencias
mínimas, de modo tal que los contratantes dejarán a una futura liquidación la
fijación de la obligación asegurada, pero deben determinar el máximo de la

responsabilidad hipotecaria, para que la contratación y el crédito no se vean
afectados.
La doctrina mayoritaria reconoce que las relaciones entre la hipoteca y la
obligación garantizada son complejas y no deben ser analizadas desde la
perspectiva del dogma de la accesoriedad.
Cuando la hipoteca garantiza una obligación, debe tenerse en cuenta que
todas las vicisitudes de la obligación también deben incorporarse al Registro,
para que tenga efectos frente a terceros; esto se desprende del artículo 56 del
Reglamento de las Inscripciones, que determina que son datos relevantes
que deben constar en el asiento de inscripción de hipoteca: el capital y el
interés; por ende, cualquier cambio sobre estos aspectos también debe
constar en el Registro.
Así como la accesoriedad de la hipoteca influye en el nacimiento y desarrollo
de la hipoteca, por obvia razón también lo hace en la extinción de la hipoteca.
La hipoteca se extingue con la obligación garantizada, por ende la extinción
de la hipoteca por causas que solo se refieren al derecho real de garantía, no
extingue el derecho personal de crédito.
La extinción puede ser total o parcial, según que comprenda la totalidad de la

hipoteca o se reduzca la cuantía de la responsabilidad hipotecaria (artículos
1115 y 1116 del Código Civil).
En atención a lo expuesto, todas las causas por las que se extingue una
obligación producen la extinción de la hipoteca que la garantiza. Deberán
tenerse en cuenta las causas de extinción de obligaciones (de dar, hacer, no
hacer) reguladas en el Libro de Obligaciones del Código Civil.
Así tenemos que el pago de la deuda es causa de extinción de la obligación.
El pago se hace mediante distintas modalidades; el pago directo (artículo
1220), el pago por consignación (artículo 1251), la dación en pago (artículo
1265). En el caso del pago con subrogación (artículo 1260), si bien extingue
la obligación, no extingue la hipoteca en virtud del artículo 1262 del Código
Civil; lo mismo sucede con la cesión de créditos, en virtud del artícul01211 del
mismo cuerpo legal.

También tenemos como causas de extinción de obligaciones, la novación

(artículos 1277 y 1283), la compensación (artículo 1288), la condonación
(artículo 1295), la consolidación (artículo 1300), la transacción (artículo 1302),
el mutuo disenso (artículo 1313).
2. Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación

Por efecto de la accesoriedad del derecho real de hipoteca, si la obligación
resulta anulable (artículo 221 del C. C.) por cualquiera de las causas
señaladas para el acto jurídico, entonces la hipoteca también sufrirá las
consecuencias y se extinguirá.
Igualmente, si la obligación se rescinde (artículo 1370 del C.C.) o resuelve
(artículo 1371 del C.C.) conforme a lo pactado o en virtud de la ley, la
hipoteca se extinguirá.
La Exposición de Motivos del Código Civil sobre la materia expresa que no se
incluyó como causal la nulidad de la obligación, en atención a que siendo la
obligación asegurada nula no puede haber una hipoteca sin crédito válido que
garantizar, por ende, no puede extinguirse lo que no existe.
De otro lado, una situación que cabe destacar se presenta cuando se anula el
acto que ha extinguido el crédito, esto hace que en principio reviva el crédito
con las garantías que le aseguraban, como si no se hubiera extinguido jamás.
Sin embargo, este principio es moderado por las reglas de la publicidad del
Registro para no perjudicar al tercero que hubiera inscrito su derecho en el
momento que habría creído válidamente cancelada la hipoteca. La hipoteca
es oponible a aquellos que hayan inscrito antes de la cancelación, pero
inoponible a los acreedores que hayan publicado sus derechos entre la
cancelación y el restablecimiento de la inscripción.

3. Renuncia escrita del acreedor

Esta causal se sustenta en la autonomía de la voluntad como ocurre con la
renuncia de otros derechos reales. En cualquier momento con independencia
de la subsistencia de la obligación, el acreedor puede renunciar a la garantía
hipotecaria.
El artículo exige renuncia por escrito, por lo tanto debe ser expresa y no
tácita. La doctrina reconoce que este acto es unilateral y que no debe
perjudicar al tercero. En efecto, en virtud de la acción revocatoria o pauliana
(artículo 195 del C.C.) el acreedor del renunciante puede solicitar la ineficacia
de la renuncia si este acto le perjudica.
4. Destrucción total del Inmueble

Cuando se extingue o desaparece totalmente la cosa hipotecada, la hipoteca
queda sin efecto. Generalmente, para este caso se pacta el derecho a recibir
una indemnización o se contrata un seguro. En caso de que se trate de una
destrucción parcial, la hipoteca subsiste sobre la porción del bien no afectada
por la destrucción, en aplicación de la indivisibilidad de la hipoteca.
El artículo parece referirse a la destrucción material o física del bien, sin
embargo, existe también la posibilidad de la pérdida jurídica del bien. Si bien
no se encuentra expresamente contemplada, la pérdida del dominio o del
derecho real hipotecado también genera la extinción de la hipoteca. José
María Chico y Ortiz cita, entre otros, los siguientes casos: cuando se extingue
el usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario; la subhipoteca
o la hipoteca sobre el derecho de hipoteca, cuando se extinga la primera; la
hipoteca constituida sobre concesiones administrativas cuando estas
caduquen o quedan extinguidas; cuando se trate de hipotecas sobre bienes
litigiosos y la sentencia sea favorable a la demanda presentada; cuando la
hipoteca recaiga sobre bienes sujetos a condición resolutoria, y esta se
cumpla.

5. Consolidación
Este es un supuesto especial, la doctrina la llama confusión de derechos. No
se refiere al caso general de extinción de la obligación cuando en una misma
persona concurre la cualidad de deudor y acreedor, sino al caso en que el
derecho real de hipoteca se extingue cuando en una misma persona se da la
cualidad de titular dominical y de titular del derecho real que lo grava. Esto
ocurre porque no es posible que se admita la hipoteca sobre cosa propia.
La Exposición de Motivos del Código Civil, citando a Luis Díez Picazo y
Antonio Gullón, señala que la consolidación no puede operar en perjuicio de
tercero. Si el derecho real está gravado con otro derecho real, aquel frente al
titular de este, subsistirá como si la consolidación no se hubiese producido.
XIII. IMPORTANCIA
La importancia social de la hipoteca radica en que no existe otro medio legal más
eficaz para que una persona, institución o banco preste dinero y saber de antemano
que su deuda va a ser pagada pues en caso de que no lo sea, poder hacer exigible
su crédito con la garantía; y como la hipoteca es un derecho real esta puede darle
poder al acreedor para perseguir el objeto hipotecado, sin importar quien detente el
inmueble, pues su derecho a exigir el pago se realiza valga la expresión, contra todo
el mundo, es decir que no importa quien posea el inmueble. Si el deudor hipotecario,
vende, cede o traspasa su propiedad, estando gravada con una o varias hipotecas,
el acreedor hipotecario ejercitara su derecho contra quien sea el que la tenga.
Incluyendo algún derecho personal sobre el bien hipotecado; porque el acreedor
hipotecario es preferente en cuanto a que es más eficaz que el derecho del
comprador o arrendatario, de tal manera que aun cuando el inmueble haya pasado a
otras manos, el titular del crédito hipotecario recupera su inversión porque su
derecho a exigir el cumplimiento del pago, es superior a cualquiera otro que se
sienta con derecho sobre el inmueble.
Los únicos créditos preferentes al hipotecario podrían ser los derivados de deudos
alimenticios, laborales o fiscales, de tal manera que en una prelación de créditos el

preferente sobre cualquier otra serían los mencionados, y esto es entendible pues, si
el deudor tiene hijos menores de edad que requieren alimentos, será mejor este
crédito que el hipotecario. Igual puede decirse de uno o varios trabajadores del
deudor hipotecario que tengan derecho a cobrar deudas de carácter laboral, en este
caso también se trata de un crédito que está por encima del acreedor hipotecario y
el mismo caso es el de adeudos al fisco. Todos estos adeudos resultan explicables y
social y jurídicamente protegidos.
XIV. CONCLUSIONES
 El objetivo principal del concepto de hipoteca es el cumplimiento de

una obligación. Dentro de los recursos o mecanismos indicados por el
legislador para hacer cumplir una obligación, la hipoteca es uno de los
más difundidos y los que mayor garantía le otorga al acreedor.
 Si su establecimiento está fundamentado en un previo acuerdo entre
las partes, la hipoteca goza de una dimensión jurídica que la hace
representativa de una administración judicial racional.
 En lo que respecta a su raigambre histórica, se pudo destacar que, si
bien el término hipoteca es de origen griego, el desarrollo más
significativo corresponde al derecho romano clásico, donde adquirió su
definición más abarcadora, y desde donde fue asumida por otros
sistemas jurídicos europeos, desde donde se inserta luego en el
derecho dominicano.
 Independientemente de los diversos tipos de hipotecas, es notorio que
en la generalidad de los casos, ésta se ejecuta sobre una base
inmobiliaria, salvo escasas excepciones, además de que siempre la
hipoteca constituye un derecho real de ejecución universal.

XV. BIBLIOGRAFÍA
 Código Civil Comentado, Tomo V: Derechos Reales. Editorial: Gaceta

Jurídica.
 Código Civil Peruano
 http://www.monografias.com/trabajos39/hipoteca-peru/hipoteca-
peru2.shtml#extinc#ixzz51Gxgl237
 http://blog.pucp.edu.pe/blog/registralynotarial/2010/09/11/constitu
cion-de-hipoteca/
 AVENDAÑO ARANA Francisco, profesor de Derecho Civil de la PUC -
La Extensión de la Hipoteca,
 PALACIOS CASTILLO Emma, La Hipoteca

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UNIVERSIDAD NACIONAL DE

“Año del Buen Servicio al Ciudadano”

SANDOVAL CANO ANA LUCIA

REALES Y GARANTÍAS Pá gina 2

El Código Civil de 1984, tiene como finalidad contribuir al desarrollo de una

REALES Y GARANTÍAS Pá gina 3

II. BREVE RESEÑA HISTÓRICA

1. La hipoteca en la legislación griega

2. La hipoteca en la antigua Roma

Se tiene en este derecho como antecedente “la fiducia; a través de la cual el

REALES Y GARANTÍAS Pá gina 4

El derecho romano la hipoteca adolecía de dos aspectos los cuales son:

a. La clandestinidad: ni las enajenaciones inmobiliarias, ni las constituciones de

Fue sin embargo, en las instituciones justinianeas que empezó a establecerse

3. La hipoteca en el antiguo derecho francés

La introducción de la hipoteca en el derecho francés no ha sido el efecto de una

REALES Y GARANTÍAS Pá gina 5

4. Antecedentes en la legislación peruana

REALES Y GARANTÍAS Pá gina 6

registradas, esto es como hipotecas generales y ocultas. En cambio, no acepto con

REALES Y GARANTÍAS Pá gina 7

La hipoteca es un derecho real de garantía, que se constituye para asegurar el

IV. NATURALEZA JURÍDICA

 JOSSERAND, define a la hipoteca, como: “la garantía real en indivisible que

 Así mismo, para PLANIOL Y RIPERT BECQUE, “la hipoteca consiste en la

REALES Y GARANTÍAS Pá gina 8

En el Perú, el Código Civil vigente en su artículo 1097, define la hipoteca señalando

A continuación pasaremos a revisar brevemente el contenido y los alcances

REALES Y GARANTÍAS Pá gina 9

b. Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o

En la Exposición de Motivos Oficial del Código Civil se reitera la idea que

Será una “obligación determinada” cuando la misma está perfectamente

c. Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable

La exigencia de especificar el monto del gravamen se sustenta en la necesidad

El gravamen, igualmente, será “determinado” cuando se ha establecido

Considerando que, de acuerdo al artículo 1107 del Código Civil, la extensión de

d. Que el gravamen se inscriba en el Registro

Constituye fundamento de la inscripción constitutiva el hecho que, la constitución de

REALES Y GARANTÍAS Pá gina 11

propietario hipotecante mantiene su posesión en todo momento; es por este motivo,

En cuanto a las formalidades y requisitos para la inscripción de la hipoteca, debe

Todo asiento de inscripción se encuentra amparado por el “principio de

Es decir, existe en nuestro ordenamiento una presunción relativa de validez y

REALES Y GARANTÍAS Pá gina 12

REALES Y GARANTÍAS Pá gina 14

VII. EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA

1. Extensión de la hipoteca en cuanto al bien

La hipoteca comprende los accesorios del bien hipotecado. Si se hipoteca

El fundamento de la extensión de la hipoteca a los accesorios es claro en el

c. El importe de las indemnizaciones de la expropiación

La hipoteca se extiende al importe de las indemnizaciones de los seguros

"Si el inmueble hipotecado perece enteramente por el siniestro o resulta

d. El importe de las indemnizaciones de la expropiación

Cuando se expropia un inmueble se extingue la propiedad (artículo 96~,

REALES Y GARANTÍAS Pá gina 18

2. Extensión de la hipoteca en cuanto al crédito

La hipoteca garantiza el principal del crédito, esto es, el capital. Esto es

Si el crédito principal genera intereses, ellos son cubiertos por la hipoteca.

El tipo de interés pactado debe consignarse, en principio, en el documento

REALES Y GARANTÍAS Pá gina 19

hipotecaria del bien es a través de la verificación del tipo de interés inscrito

d. Las costas del juicio

VIII. CLASES DE HIPOTECAS

REALES Y GARANTÍAS Pá gina 20