Apuntes para La Aplicación de La Ley de Desalojo Con Intervención Notarial - La Ley - El Ángulo Legal de La Noticia

29/5/2019 Apuntes para la aplicación de la Ley de desalojo con intervención notarial | La Ley - El Ángulo Legal de la Noticia
Apuntes para la aplicación de

la Ley de desalojo con
intervención notarial
Marco Antonio Becerra Sosaya Lunes, 27 de Mayo de 2019 |  3191
El autor, un reconocido especialista y notario de Lima, comenta los aspectos más

resaltantes de la Ley de desalojo con intervención notarial. Así, anota sus
principales vacíos y la ambigüedad de algunas de sus disposiciones. Asimismo,
señala que es necesario que se aclaren temas sensibles como la oposición al
trámite notarial por parte de un tercero y el rol que juega el juez en este caso.

La Ley N° 30933 (en adelante, la ley) regula el procedimiento especial de desalojo
con intervención notarial[1] y se encuentra ya vigente. Esta norma regula tres
momentos bien deferenciados para alcanzar el desalojo bajo su auspicio: en primer
lugar, la celebración del contrato de arrendamiento, cuyo contenido ostenta algunas
particularidades de observancia obligatoria para que las partes puedan acogerse a la
norma; en segundo término, el procedimiento mismo en sede notarial, en el cual se
acredita al notario la con guración de alguna de las dos causales previstas en la ley a
n que este expida un acta dejando constancia de la procedencia del desalojo; y
nalmente, la etapa o momento en el cual el juez de paz letrado competente ejecuta
el desalojo.

https://laley.pe/art/7916/apuntes-para-la-aplicacion-de-la-ley-de-desalojo-con-intervencion-notarial 1/12
El presente artículo pretende dar cuenta básicamente de algunos aspectos que

tendrán incidencia en el procedimiento notarial y que por tanto merecen la pena
comentarse en razón a que de su debida aplicación se obtendrá o no el desalojo en
su momento.

Empezaremos deciendo que la ley ha creado un nuevo asunto no contencioso a
cargo de los notarios, constituyendo un esfuerzo plausible del Estado por mitigar la
frustración de los arrendadores que ven prolongados en exceso los procesos para
desalojar a sus inquilinos. Queda claro que la dación de esta norma no implica la
obligatoriedad de someterse a sus alcances; es decir que, a pesar de su vigencia,
quienes hoy deseen celebrar un contrato de arrendamiento, pueden hacerlo como
tradicionalmente lo han venido efectuando teniendo por formalidad un simple
contrato con rmas certi cadas notarialmente; en la medida que el contrato de
arrendamiento es uno de carácter consensual, esta formalidad será su ciente para
tener por constituida la relación contractual –con las obligaciones que genera para
ambas partes–, sin embargo, es de mencionarse que no podrá el arrendador gozar
de las facilidades que otorga la norma bajo análisis asumiendo el consabido peligro.

Bajo esta premisa, no sería necesario someterse a los requerimientos de la ley en la
medida que el riesgo de que el inquilino tenga que ser desalojado sea mínimo;
tómese como ejemplo el arrendamiento celebrado entre padre e hijo dentro de una
relación inmejorable, donde bastará el llamado simple contrato privado, debiendo sí
certi car sus rmas notarialmente –dotándolo de fecha cierta–, para gozar de los
bene cios tributarios de ser el caso.

Empero, en la mayoría de los casos se vinculan contractualmente dos partes que no
se conocen, donde el riesgo de necesitar un mecanismo jurídico para proceder al
desalojo es alto; para tal efecto, la Ley N° 30933 prevé como requisitos
indispensables –entre otros– que el contrato de arrendamiento ostente una cierta
formalidad y un contenido determinado.

Formalidad del contrato de arrendamiento

Conforme al artículo 4 numeral 2 de la ley, el contrato de arrendamiento debe
constar 1) En el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) creado por el decreto
legislativo Nº 1177 o 2) En escritura pública. El FUA por su parte solo puede utilizarse
cuando se trata del arrendamiento de una vivienda, en tanto que en la escritura
pública el bien puede estar destinado a vivienda, local comercial, industrial u otros
nes.

Con respecto al FUA hay que mencionar que, si bien “a primera vista” la función
notarial se reduce en este caso a certi car las rmas de los contratantes, lo cierto es
que dicho formulario implica las siguientes obligaciones para el notario conforme al
artículo 12 del reglamento del Decreto Legislativo Nº 1177: identi cación de las
partes utilizando el sistema de comparación de huellas biométrico; veri cación en el
sentido que el arrendador sea el propietario (siendo así, el FUA no podrá ser
utilizado por el usufructuario o super ciario que arrienda, pues la norma alude
únicamente al propietario); constatación de la su ciencia y vigencia de poder de
quien se presenta como representante; registrar la información del formulario en el
sistema informático del registro administrativo RAV para su posterior impresión,
certi cación y registro en el registro extraprotocolar; certi cación de las rmas de los
contratantes; expedición de copias certi cadas de los formularios; remitir
“electrónicamente” las copias certi cadas de los formularios al administrador del RAV
para su inscripción dentro de los tres días hábiles siguientes de la certi cación de
rmas; extender el acta notarial o la escritura pública en los supuestos que
corresponda; y, llevar y conservar un registro[2].

Conforme se aprecia, el FUA está limitado en su uso únicamente al propietario que
arrienda y cuando tiene por objeto una vivienda, conllevando su formalización un
número de operaciones que trasciende a la simple certi cación de rmas. Es de
rescatar que siendo obligación del notario veri car que quien arrienda es el
propietario, debe adjuntarse necesariamente partida registral vigente o documento
su ciente que a criterio del notario acredite el derecho de propiedad del
arrendador.

Por su parte, la escritura pública que contendrá el contrato de arrendamiento tiene
las mismas formalidades que plantea el Decreto Legislativo N° 1049 para cualquier
escritura, debiendo llamar la atención sobre tres aspectos:

Conforme es sabido, el arrendador no necesariamente es el propietario del bien,
sino mas bien quien tenga derecho al disfrute del mismo. Es por ello que el artículo
1666 del código civil no alude al propietario sino al arrendador del bien, quien cede
el uso a cambio de una renta. Así, a diferencia de lo que sucede con el FUA, en la
escritura pública podrá comparecer el propietario sin duda, pero también un
usufructuario o el titular de un derecho de super cie[3], en la medida que estos dos
últimos haciendo despliegue de sus atributos actúen en calidad de arrendadores.

Nótese que la ley regula el desalojo con intervención notarial a propósito de la
preexistencia de un contrato de arrendamiento, estableciendo un procedimiento a
instaurarse en tal medida únicamente por el arrendador contra un arrendatario
conforme al artículo 2, el cual de ne el ámbito de aplicación de la
misma[4]. Teniendo en cuenta lo dicho, si tomamos el ejemplo del usufructuante

que arrienda, para la extensión de la escritura correspondiente deberá presentar al
notario la partida registral donde consta su titularidad (constitución del usufructo a
su favor) o en su defecto el documento que acredite dicha titularidad y que por
tanto le permite comparecer en calidad de arrendador (Véase art. 1000 del Código
Civil).

Queda claro entonces que la norma que venimos comentando no permite a un
propietario desalojar al usufructuario, ni al comodatario de su bien o a quien tiene la
propiedad super ciaria, pues estos no son arrendatarios. Así las cosas, aquellos que
utilizaban el usufructo como medio alternativo al arrendamiento en razón a la
limitación temporal de los 10 años (artículo 1688 del Código Civil) deberán –entre
otras consideraciones– tener en cuenta los alcances y bene cios que podrían
reportarles la norma que comentamos.

De otro lado, ordinariamente cuando se recurre a la certi cación de rmas como
formalidad su ciente para el contrato de arrendamiento, se busca omitir la
presentación en notaría de la partida registral correspondiente que acredite que
quien arrienda es el propietario y que por tanto está legitimado. El argumento para
omitir la presentación de tal partida u otro documento fehaciente que acredite la
titularidad dominial descansa en que conforme al artículo 108 del D. Leg. 1049, el
notario no asume responsabilidad sobre el contenido del documento, de lo que
deberá dejar constancia incluso en la certi cación. Conforme a ello, la
responsabilidad recaería exclusivamente en los suscribientes del documento
respecto a la coincidencia de lo expresado en el contrato con la realidad jurídica.

Tal conclusión empero es errada y también peligrosa, pues invita a pensar que el
notario certi cará rmas en todo documento que se le presente a la vista
independientemente de su contenido; nada más alejado de la realidad: el mismo
artículo 108 citado reza que el notario certi cará rmas salvo –que el contenido–
constituya en sí mismo un acto ilícito o contrario a la moral o a las buenas
constumbres. En el caso que venimos comentando, ¿podría arrendar alguien que no
está legitimado para ello, arguyendo inexactamente por ejemplo ser propietario de
un bien? ¿no sería aquello un ilícito civil? O el caso aquel en el cual un solo
copropietario pretende arrendar el bien, violentando con ello lo prescrito en el
artículo 971 inc. 1) del Código Civil. Justamente para evitar tal posibilidad es
menester se acredite ante el notario la titularidad que legitima al arrendador en el
contrato, sea a través de partida registral u otro documento fehaciente.

Ahora, en la medida que se formalice el contrato de arrendamiento por escritura

pública, nadie podrá pretender omitir la presentación de –por ejemplo– la partida
registral que acredite que quien arrienda es el propietario conforme a lo
manifestado en el propio contrato; ello obedece a que conforme a los artículos 2,
24 y 51 del Decreto Legislativo N° 1049, el notario deberá veri car la validez del acto
jurídico contenido en la escritura en la medida que da fe sobre su realización
(cali cación notarial).

Otro aspecto interesante que prevé la ley es que no será exigible la minuta para
proceder a extender la correspondiente escritura pública de arrendamiento; sin
embargo ello no es óbice para que si las partes lo desean lleven al despacho notarial
su minuta autorizada por letrado.

Hay que señalar que el supuesto de inexigencia de minuta que estamos
comentando se suma a la lista de aquellos regulados en el artículo 58 del D. Leg.
1049, los cuales –todos ellos, salvo ahora el arrendamiento– son actos de
con guración unilateral.[5] Esto no representa un problema mayor en la medida que
el notario veri ca la capacidad de las partes que suscriben la escritura y que
conocen los efectos del acto que suscriben –entre otros aspectos–, empero vale la
pena llamar la atención sobre este nuevo supuesto de excepción a la unilateralidad
consagrada en el artículo 58 citado, pues podría ser la puerta que se abre a la
inexigencia de minuta en la formalización de otros actos de con guración bilateral.

Ahora bien, siendo un caso de excepción la exigencia de la minuta para extender
una escritura pública y formando parte de un listado numerus clausus, la
interpretación y aplicación de la norma que la regula debe ser restrictiva; así, cuando
la norma en cuestión (3ª Disp. Comp. Final de la Ley N° 30933) indica que no se
requiere minuta para “el arrendamiento de inmuebles sujetos a la Ley…”, debe
entenderse que dicha norma “únicamente” ha establecido el supuesto de excepción
para la formalización del arrendamiento; mas si –por ejemplo–, se quisiera garantizar
en el mismo documento el pago de la renta con una “ anza”, deberá necesariamente
el interesado llevar su minuta autorizada por letrado.

Causales de desalojo

Conforme a lo señalado por Pasco A. Alan (vid. nota 4), efectivamente la ley bajo
comentario incurre en determinados deslices al momento de establecer las
causales que darán pie al desalojo con intervención notarial, siendo necesario dar
cuenta de los mismos pues su tratamiento conlleva determinados aspectos
prácticos a tener en consideración, particularmente en cuanto al incumplimiento de
pago.

Vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento (art. 7 literal 1, Ley N° 30933):
Como es lógico, si al vencimiento del contrato el arrendatario desocupa y entrega el
bien no habrá necesidad de recurrir al desalojo bajo el amparo de la Ley N° 30933;
se podrá activar más bien el mecanismo establecido en esta norma en tanto el
arrendatario permanezca en el uso del inmueble, caso en el cual conforme al
artículo 1700 del código sustantivo, inexorablemente e ipso jure se produce la
“continuación del arrendamiento”, sin que esto implique una renovación del mismo.

Siendo ello así, es decir, habiéndose producido el vencimiento del plazo del contrato
y permaneciendo el arrendatario en el uso del bien (lo cual conlleva a impulsar el
desalojo), es recién la carta notarial en la que se solicita la restitución la que hace
fenecer el contrato y convierte al arrendatario en poseedor precario; antes de la
recepción de la carta el contrato sigue vigente a pesar de haberse vencido el plazo
estipulado de manera primigenia. Así, el desalojo procederá en rigor en función a la
causal “fenecimiento del contrato” por requerimiento de la parte mediante carta
notarial (que deberá adjuntarse a la solicitud según el art. 6.2. de la ley.)

En conclusión en cuanto a este punto, podrá iniciarse el procedimiento notarial
recién cuando se haya enviado la carta al arrendatario y se cuente con la debida
certi cación notarial (y no desde el solo vencimiento del plazo estipulado).

Incumplimiento del pago de la renta convenida (art. 7 literal 2, Ley N° 30933):
Como es sabido, el incumplimiento en el pago de la renta per se no hace fenecer el
contrato de arrendamiento; se requiere para tal efecto la activación del mecanismo
resolutorio; mientras no se resuelva el contrato entonces, mal podría pretenderse el
desalojo contra el arrendatario por no haber pagado determinada renta, toda vez
que a pesar del no pago el contrato sigue vigente.

Bajo este orden de ideas, en rigor se procederá a desalojar al arrendatario por la
causal “resolución de contrato” y no por la mera falta de pago. Podría pensarse a
primera vista que esta a rmación es una exquisitez y que tal sutileza es innecesaria,
sin embargo consideramos importante reparar en ello por lo siguiente: Conforme al
artículo 8.4 numeral 1 de la ley, el notario extenderá un acta[6] “dejando constancia
fehaciente e indubitable”…de la resolución del mismo (se re ere al contrato de
arrendamiento) por falta de pago. Es decir que la función del notario en este caso,
no pasa únicamente por veri car el incumplimiento de pago restringiendo su
cali cación a la presentación del voucher o estado de cuenta bancaria
correspondiente, sino que además deberá cali car y veri car que efectivamente se
haya resuelto conforme a ley el contrato de arrendamiento.

Habiéndose delimitado los alcances de la función cali cadora notarial en este caso y,
siendo el arrendamiento un contrato con prestaciones recíprocas, debemos reparar
en que la resolución extrajudicial a que se recurrirá en estos casos puede plantear
dos escenarios bien diferenciados: 1) Aquel supuesto en el cual el contrato de
arrendamiento contempla el monto y la periodicidad de los pagos, pero no
establece expresamente en el mismo la posibilidad de la resolución ante el
incumplimiento correspondiente; en este caso, se tendrá que recurrir a la llamada
resolución por intimación (regulada en los artículos 1428° y 1429° del código civil), la
cual se ejercerá mediante carta notarial que contempla el discutible plazo no menor
de quince (15) días para que opere la resolución; así las cosas, el notario deberá
requerir que la carta notarial que se adjunte a la solicitud de desalojo (prevista en el
6.2 numeral 2 de la ley) tenga una antigüedad no menor a quince días. 2) El otro
escenario es aquel en el cual en el contrato de arrendamiento se ha previsto como
cláusula resolutoria expresa el incumplimiento en el pago; dicha cláusula está
regulada en el artículo 1430° del código civil y bajo su aplicación no existe ningún
plazo adicional para el arrendatario que no cumple, sino que a la sola recepción de
la carta se tiene por resuelto ipso jure el contrato. En este caso, al notario le basta la
carta diligenciada adecuadamente sin tener que contabilizar los quince días a que
hemos aludido líneas atrás. Dicho esto, obviamente es recomendable utilizar la
cláusula resolutoria expresa en el contrato de arrendamiento, la cual deberá
sumarse a las cláusulas que conforman el contenido de dicho contrato, previstas en
el artículo 5º de la ley.

Acogimiento a la Ley 30933

La única disposición complementaria transitoria señala que los contratos de
arrendamientos celebrados en el marco del D. Leg. N° 1177 y los anteriores a este
“podrán acogerse a la presente ley siempre y cuando suscriban una adenda que
cumpla con las mismas formalidades del contrato de arrendamiento establecidas en
la presente ley”.

Una apresurada mirada a esta norma nos invita a pensar que el sometimiento a la
ley bajo análisis (que implica una necesaria adenda), está restringido a los regímenes
establecidos por el decreto legislativo 1177 u otros anteriores; si aceptáramos tal
conclusión habría que excluir del acogimiento a esta ley a los contratos celebrados
antes de su vigencia en los cuales se optó únicamente por la certi cación de rmas.
(Nótese que ante el fracaso de los programas establecidos por el Estado para
asegurar un pronto lanzamiento del inquilino moroso ante su incumplimiento, la
mayoría de contratos de arrendamiento implican contratos privados con rma
certi cada notarialmente y algunos pocos se formalizan a través de una escritura

pública a los nes de alcanzar la oponibilidad a través de su inscripción en el
registro.)

Consideramos que cualquier contrato de arrendamiento, sea el celebrado bajo el
auspicio de un programa especial establecido por el Estado o de otro lado, aquél
celebrado por las partes atendiendo a su plena autonomía contractual sustentada
nada menos que en el código civil, pueden acogerse a esta ley. En la medida que el
contrato de arrendamiento involucra el pleno ejercicio de la libertad de contratar y la
libertad contractual protegidas constitucionalmente, se habría requerido en
principio –y siempre sería discutible en razón a su vulneración a la Constitución
Política del Estado- de una norma expresa en la ley que excluya a los contratos de
arrendamiento en los cuales se limitaron las partes a certi car su rma ante notario;
o aquellos casos en los que se formalizó a través de una escritura pública, para
acogerse a la Ley N° 30933.

Conforme a lo dicho, bastará el acuerdo interpartes para extender una escritura
pública o un FUA que cumpla con los requisitos establecidos en la ley, para poder
acogerse a la misma y gozar de los bene cios que reporta la norma en cuestión;
de nitivamente el más interesado será el arrendador, quien probablemente
soportará los costos que implique el acogimiento a la norma.

Oposición al trámite notarial

Hay efectivamente varias consideraciones a tener en cuenta sobre cuál debe ser la
respuesta del notario ante la formulación de oposición, sea del arrendatario, sea de
un tercero ajeno al contrato.

En el caso del arrendatario la misma norma restringe en su artículo 8.3 los
supuestos de oposición, los cuales son básicamente de orden formal y fácilmente
comprobables por el notario. Dicha comprobación supone constatar (art. 8.4) si se
ha con gurado alguna de las causales previstas en la norma.

Antes de esta norma, la sola manifestación de “oposición” al trámite notarial
implicaba la terminación del mismo, sin entrar a evaluar el notario la legitimidad en
la participación del opositor o respecto a los argumentos planteados (véase el
artículo 6º de la ley 26662). Con esta ley –para el caso del desalojo- el notario tendrá
que hacer una “cali cación” de la oposición y dentro del marco de la norma decidir si
continúa o naliza el trámite (art. 8.5 numeral 1)[7].
¿Qué sucede si el opositor es un tercero? En principio habrá que decir que en la

medida que alegue interés –para oponerse- y bajo el imperio de la ley 26662 debiera
darse por terminado el trámite notarial. Sin embargo, a pesar de lo sostenido por un
autorizado autor[8], consideramos que el artículo 8.5 de la ley es categórico y
contiene dos supuestos numerus clausus que provocan la nalización del trámite
notarial; fuera de dichos supuestos (es decir, ante la oposición de un tercero) el
trámite debe continuar. Sustentamos nuestra posición en lo siguiente: a) Bien vista
la norma y como sostuviéramos al inicio, hay tres momentos bien diferenciados
cuales son, la celebración del contrato en primer término, luego el trámite notarial y
nalmente la ejecución judicial. Delimitando el estricto contenido y objeto del trámite
notarial, advertimos que el notario básicamente constatará la con guración de un
hecho (causal para la procedencia del desalojo), que involucra bajo el amparo de
esta norma “únicamente” a dos partes que decidieron someterse a la ley. Si hay un
tercero interesado que pretende oponerse al desalojo, deberá hacerlo nalmente
en sede judicial y será el juez el responsable de escuchar sus argumentos en base a
su poder de discrecionalidad que las mismas normas le otorgan, a diferencia de lo
que sucede con el notario. b) Correlato de lo señalado en el punto a) que antecede y
a los efectos de evitar la aplicación supletoria de la ley 26662 en su artículo 6[9],
podemos válidamente concluir que esta norma es una de carácter especial y por
tanto solo admite la oposición del arrendatario como posibilidad de nalización del
trámite; y, c) Sumado a lo anterior, aun cuando este argumento es de corte
netamente legalista y por tanto más endeble, a nuestro parecer, admitir la oposición
del tercero como supuesto de nalización del trámite conllevaría a que el notario
vulnere el artículo 8.5 de la ley (que, repetimos contiene un listado pequeño
numerus clausus) nalizando el trámite ilegalmente.

Conclusión

Las leyes nacen para ser aplicadas, sin embargo la forma de aplicarlas está
condicionada por muchos factores, entre ellos la interpretación de los operadores
jurídicos. La Ley N° 30933 tiene algunos vacíos y algunas de sus regulaciones
resultan ambiguas. No consideramos necesaria la reglamentación de la ley, pues la
materia tratada en la norma no requiere a nuestro juicio de mayor desarrollo.
Creemos empero que sí es pertinente una ley aclaratoria que deslinde temas
sensibles como la oposición al trámite notarial por parte de un tercero y el rol que
juega el juez en este caso.

Sin embargo, en general creemos se trata de una norma positiva cuyo objetivo es
claro. Para su debida aplicación no solo queda pendiente una norma aclaratoria por
parte del poder legislativo; dependerá de los arrendadores hacer buenos contratos
conforme a la ley, y también de los notarios y jueces, quienes cada uno dentro de su
ámbito funcionarial deberán dar sentido a este nuevo esfuerzo del Estado por
propiciar el arrendamiento con seguridad jurídica.

[*] Notario de Lima. Profesor en la sección de Postgrado de la Ponti cia Universidad Católica
del Perú y de la Universidad de San Martín de Porres.
[**] Living is easy with eyes closed… Strawberry Fields Forever (canción de los Beatles).
[1] No se trata de una ley de desalojo notarial, a pesar que la propia norma en su numeral
8.5 alude a la nalización del trámite de “desalojo notarial.”
[2] El artículo 4 numeral 3 de la ley indica que “las modi caciones o adendas al contrato de
arrendamiento deben cumplir con la misma formalidad que el contrato primigenio” con lo
cual se cierra la puerta a eventuales argumentos del arrendatario (como por ejemplo, que se
ha prorrogado el plazo del contrato, verbal o tácitamente) para pretender frenar el desalojo.
También, en atención a la multiplicidad de las obligaciones para el notario descritas en el
artículo 12 del reglamento del d. leg. 1177, debe descartarse la celebración del
arrendamiento mediante escritura pública y querer luego modi carlo mediante FUA, o
viceversa.
[3] Un comodatario no podría arrendar en tanto solo tiene derecho al uso (no al disfrute).
[4] Véase el opúsculo “Horrores en la ley de desalojo notarial” de PASCO ARAUCO, Alán, el
cual llama la atención acertadamente sobre varios extremos de la Ley 30933, cuyas ideas
hemos recogido en este texto. https://laley.pe/art/7760/horrores-en-la-ley-de-desalojo-
notarial
[5] En su momento se modi có el listado que hoy gura en el art. 58º del decreto legislativo
del notariado, retirándose justamente de la lista al “mandato” (acto jurídico bilateral),
quedando el “poder” (de constitución unilateral) junto con otros actos.
[6] Comete un desliz por omisión la ley cuando en el artículo 8.4 señala que “con la respuesta
del arrendatario”…extiende un acta declarando la procedencia del desalojo. ¿Qué sucede si
no hay respuesta del arrendatario pronunciándose sobre la procedibilidad del desalojo en
función a las causales invocadas?
Conforme al artículo 142° del código civil “el silencio importa manifestación de voluntad
cuando la ley o el convenio le atribuyen ese signi cado.”, es decir, que en principio el silencio
no importa manifestación de voluntad (sea para asentir o para disentir ante determinada
prestación). Este artículo empero es inaplicable a nuestro análisis por cuanto solo se activa
en la medida que exista un previo deber de pronunciarse, cosa que no ocurre en este caso;
efectivamente, conforme a la Cas.2832-2006 Ica (publicada el 22.01.2008) “el silencio
naturalmente, no podrá ser considerado nunca como una declaración expresa, pero sí como
un hecho concluyente en el caso de que quien calle estuviere obligado a expresar una
determinada exteriorización de voluntad conforme a las reglas de la buena fe en el actuar
jurídico. La respuesta la encontramos más bien en la interpretación teleológica que se haga
de la ley, la cual nos propone que la nalidad de la norma y en particular del artículo 8.4. bajo
análisis es “darle la oportunidad” al inquilino para que se pronuncie sobre las causales
invocadas; y de otro lado, en la lectura de la ley 26662 de cuya interpretación sistemática se
entiende que al no haber oposición el trámite notarial debe continuar.
[7] El hecho de realizar una “cali cación” del escrito de oposición y decidir si continúa con el
trámite no implica reconocer contención al trámite, pues en una escritura pública de
compraventa también hay labor cali cadora y podría decidir el notario no formalizar el acto
jurídico. De la misma forma, el hecho de que el acta no contenciosa que emita el notario
constituya título ejecutivo no convierte en contencioso al procedimiento pues el testimonio
de una escritura pública de compraventa también constituye título ejecutivo (Vid. Art. 693 inc.
7 del CPC). El análisis de si la norma regula un trámite contencioso lo reservamos para un
artículo posterior. Por lo pronto recomendamos el texto de Monroy Gálvez, Juan.
Introducción al Proceso Civil. Ed. Temis p. 189. donde conceptualiza el término contención y
alude autorizadamente a la relatividad del término jurisdicción (con respecto en este caso a
la administración pública) e indica que “Esta mezcla, producida por el auge de la
administración y la distorsión doctrinal del tema, condujo a la necesidad, no solo de precisar
los límites entre la Jurisdicción y la Administración, sino de establecer las relaciones, a veces
confusas, que se presentan entre estas. Dejamos establecido, desde ahora, que el tema no
está resuelto con precisión. La doctrina admite pací camente la existencia de zonas grises,
es decir, temas en donde la separación entre la jurisdicción y la administración es
imprecisable.
[8] Véase el interesante opúsculo de Ninamancco Córdova, Fort. “El otro sendero del
desalojo express (II) ¿Mare Tenebrosum? El problema de los terceros en la ley de desalojo
notarial. En: https://laley.pe/art/7800/el-otro-sendero-del-desalojo-express-ii-mare-
tenebrosum-el-problema-de-los-terceros-en-la-ley-del-desalojo-notarial

[9] Artículo 6 Ley 26662: “Consentimiento unánime: Es requisito indispensable el
consentimiento unánime de los interesados. Si alguno de ellos, en cualquier momento de la
tramitación mani esta oposición, el notario debe suspender inmediatamente su actuación y
remitir lo actuado al juez correspondiente, bajo responsabilidad”.
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