Apuntes para la aplicación de la Ley de desalojo con intervención notarial

Marco Antonio Becerra Sosaya|  

El autor, un reconocido especialista y notario de Lima, comenta los aspectos más

resaltantes de la Ley de desalojo con intervención notarial. Así, anota sus
principales vacíos y la ambigüedad de algunas de sus disposiciones. Asimismo,
señala que es necesario que se aclaren temas sensibles como la oposición al
trámite notarial por parte de un tercero y el rol que juega el juez en este caso.

 
La Ley N° 30933 (en adelante, la ley) regula el procedimiento especial de desalojo
con intervención notarial[1] y se encuentra ya vigente. Esta norma regula tres
momentos bien deferenciados para alcanzar el desalojo bajo su auspicio: en
primer lugar, la celebración del contrato de arrendamiento, cuyo contenido ostenta
algunas particularidades de observancia obligatoria para que las partes puedan
acogerse a la norma; en segundo término, el procedimiento mismo en sede
notarial, en el cual se acredita al notario la configuración de alguna de las dos
causales previstas en la ley a fin que este expida un acta dejando constancia de la
procedencia del desalojo; y finalmente, la etapa o momento en el cual el juez de
paz letrado competente ejecuta el desalojo.
 
El presente artículo pretende dar cuenta básicamente de algunos aspectos que
tendrán incidencia en el procedimiento notarial y que por tanto merecen la pena
comentarse en razón a que de su debida aplicación se obtendrá o no el desalojo
en su momento.
 
Empezaremos deciendo que la ley ha creado un nuevo asunto no contencioso a
cargo de los notarios, constituyendo un esfuerzo plausible del Estado por mitigar la
frustración de los arrendadores que ven prolongados en exceso los procesos para
desalojar a sus inquilinos. Queda claro que la dación de esta norma no implica la
obligatoriedad de someterse a sus alcances; es decir que, a pesar de su vigencia,
quienes hoy deseen celebrar un contrato de arrendamiento, pueden hacerlo como
tradicionalmente lo han venido efectuando teniendo por formalidad un simple
contrato con firmas certificadas notarialmente; en la medida que el contrato de
arrendamiento es uno de carácter consensual, esta formalidad será suficiente para
tener por constituida la relación contractual –con las obligaciones que genera para
ambas partes–, sin embargo, es de mencionarse que no podrá el arrendador
gozar de las facilidades que otorga la norma bajo análisis asumiendo el consabido
peligro.
 
Bajo esta premisa, no sería necesario someterse a los requerimientos de la ley en
la medida que el riesgo de que el inquilino tenga que ser desalojado sea mínimo;
tómese como ejemplo el arrendamiento celebrado entre padre e hijo dentro de una
relación inmejorable, donde bastará el llamado simple contrato privado, debiendo
sí certificar sus firmas notarialmente –dotándolo de fecha cierta–, para gozar de
los beneficios tributarios de ser el caso.
 
Empero, en la mayoría de los casos se vinculan contractualmente dos partes que
no se conocen, donde el riesgo de necesitar un mecanismo jurídico para proceder
al desalojo es alto; para tal efecto, la Ley N° 30933 prevé como requisitos
indispensables –entre otros– que el contrato de arrendamiento ostente una cierta
formalidad y un contenido determinado.
 
 
Formalidad del contrato de arrendamiento
 
Conforme al artículo 4 numeral 2 de la ley, el contrato de arrendamiento debe
constar 1) En el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) creado por el decreto
legislativo Nº 1177 o 2) En escritura pública. El FUA por su parte solo puede
utilizarse cuando se trata del arrendamiento de una vivienda, en tanto que en la
escritura pública el bien puede estar destinado a vivienda, local comercial,
industrial u otros fines.
 
Con respecto al FUA hay que mencionar que, si bien “a primera vista” la función
notarial se reduce en este caso a certificar las firmas de los contratantes, lo cierto
es que dicho formulario implica las siguientes obligaciones para el notario
conforme al artículo 12 del reglamento del Decreto Legislativo Nº 1177:
identificación de las partes utilizando el sistema de comparación de huellas
biométrico; verificación en el sentido que el arrendador sea el propietario (siendo
así, el FUA no podrá ser utilizado por el usufructuario o superficiario que arrienda,
pues la norma alude únicamente al propietario); constatación de la suficiencia y
vigencia de poder de quien se presenta como representante; registrar la
información del formulario en el sistema informático del registro administrativo
RAV para su posterior impresión, certificación y registro en el registro
extraprotocolar; certificación de las firmas de los contratantes; expedición de
copias certificadas de los formularios; remitir “electrónicamente” las copias
certificadas de los formularios al administrador del RAV para su inscripción dentro
de los tres días hábiles siguientes de la certificación de firmas; extender el acta
notarial o la escritura pública en los supuestos que corresponda; y, llevar y
conservar un registro[2].
 
Conforme se aprecia, el FUA está limitado en su uso únicamente
al propietario que arrienda y cuando tiene por objeto una vivienda, conllevando su
formalización un número de operaciones que trasciende a la simple certificación
de firmas. Es de rescatar que siendo obligación del notario verificar que quien
arrienda es el propietario, debe adjuntarse necesariamente partida registral
vigente o documento suficiente que a criterio del notario acredite el derecho de
propiedad del arrendador.
 
Por su parte, la escritura pública que contendrá el contrato de arrendamiento tiene
las mismas formalidades que plantea el Decreto Legislativo N° 1049 para
cualquier escritura, debiendo llamar la atención sobre tres aspectos:
 
Conforme es sabido, el arrendador no necesariamente es el propietario del bien,
sino mas bien quien tenga derecho al disfrute del mismo. Es por ello que el
artículo 1666 del código civil no alude al propietario sino al arrendador del bien,
quien cede el uso a cambio de una renta. Así, a diferencia de lo que sucede con el
FUA, en la escritura pública podrá comparecer el propietario sin duda, pero
también un usufructuario o el titular de un derecho de superficie[3], en la medida
que estos dos últimos haciendo despliegue de sus atributos actúen en calidad de
arrendadores.
 
Nótese que la ley regula el desalojo con intervención notarial a propósito de la
preexistencia de un contrato de arrendamiento, estableciendo un procedimiento a
instaurarse en tal medida únicamente por el arrendador contra
un arrendatario conforme al artículo 2, el cual define el ámbito de aplicación de la
misma[4]. Teniendo en cuenta lo dicho, si tomamos el ejemplo del usufructuante
que arrienda, para la extensión de la escritura correspondiente deberá presentar al
notario la partida registral donde consta su titularidad (constitución del usufructo a
su favor) o en su defecto el documento que acredite dicha titularidad y que por
tanto le permite comparecer en calidad de arrendador (Véase art. 1000 del Código
Civil).
 
Queda claro entonces que la norma que venimos comentando no permite a un
propietario desalojar al usufructuario, ni al comodatario de su bien o a quien tiene
la propiedad superficiaria, pues estos no son arrendatarios. Así las cosas, aquellos
que utilizaban el usufructo como medio alternativo al arrendamiento en razón a la
limitación temporal de los 10 años (artículo 1688 del Código Civil) deberán –entre
otras consideraciones– tener en cuenta los alcances y beneficios que podrían
reportarles la norma que comentamos.
 
De otro lado, ordinariamente cuando se recurre a la certificación de firmas como
formalidad suficiente para el contrato de arrendamiento, se busca omitir la
presentación en notaría de la partida registral correspondiente que acredite que
quien arrienda es el propietario y que por tanto está legitimado. El argumento para
omitir la presentación de tal partida u otro documento fehaciente que acredite la
titularidad dominial descansa en que conforme al artículo 108 del D. Leg. 1049, el
notario no asume responsabilidad sobre el contenido del documento, de lo que
deberá dejar constancia incluso en la certificación. Conforme a ello, la
responsabilidad recaería exclusivamente en los suscribientes del documento
respecto a la coincidencia de lo expresado en el contrato con la realidad jurídica.
 
Tal conclusión empero es errada y también peligrosa, pues invita a pensar que el
notario certificará firmas en todo documento que se le presente a la vista
independientemente de su contenido; nada más alejado de la realidad: el mismo
artículo 108 citado reza que el notario certificará firmas salvo –que el contenido–
constituya en sí mismo un acto ilícito o contrario a la moral o a las buenas
constumbres. En el caso que venimos comentando, ¿podría arrendar alguien que
no está legitimado para ello, arguyendo inexactamente por ejemplo ser propietario
de un bien? ¿no sería aquello un ilícito civil? O el caso aquel en el cual un solo
copropietario pretende arrendar el bien, violentando con ello lo prescrito en el
artículo 971 inc. 1) del Código Civil. Justamente para evitar tal posibilidad es
menester se acredite ante el notario la titularidad que legitima al arrendador en el
contrato, sea a través de partida registral u otro documento fehaciente.
 
Ahora, en la medida que se formalice el contrato de arrendamiento por escritura
pública, nadie podrá pretender omitir la presentación de –por ejemplo– la partida
registral que acredite que quien arrienda es el propietario conforme a lo
manifestado en el propio contrato; ello obedece a que conforme a los artículos 2,
24 y 51 del Decreto Legislativo N° 1049, el notario deberá verificar la validez del
acto jurídico contenido en la escritura en la medida que da fe sobre su realización
(calificación notarial).
 
Otro aspecto interesante que prevé la ley es que no será exigible la minuta para
proceder a extender la correspondiente escritura pública de arrendamiento; sin
embargo ello no es óbice para que si las partes lo desean lleven al despacho
notarial su minuta autorizada por letrado.
 
Hay que señalar que el supuesto de inexigencia de minuta que estamos
comentando se suma a la lista de aquellos regulados en el artículo 58 del D. Leg.
1049, los cuales –todos ellos, salvo ahora el arrendamiento– son actos de
configuración unilateral.[5] Esto no representa un problema mayor en la medida
que el notario verifica la capacidad de las partes que suscriben la escritura y que
conocen los efectos del acto que suscriben –entre otros aspectos–, empero vale la
pena llamar la atención sobre este nuevo supuesto de excepción a la
unilateralidad consagrada en el artículo 58 citado, pues podría ser la puerta que se
abre a la inexigencia de minuta en la formalización de otros actos de configuración
bilateral.
 
Ahora bien, siendo un caso de excepción la exigencia de la minuta para extender
una escritura pública y formando parte de un listado numerus clausus, la
interpretación y aplicación de la norma que la regula debe ser restrictiva; así,
cuando la norma en cuestión (3ª Disp. Comp. Final de la Ley N° 30933) indica que
no se requiere minuta para “el arrendamiento de inmuebles sujetos a la Ley…”,
debe entenderse que dicha norma “únicamente” ha establecido el supuesto de
excepción para la formalización del arrendamiento; mas si –por ejemplo–, se
quisiera garantizar en el mismo documento el pago de la renta con una “fianza”,
deberá necesariamente el interesado llevar su minuta autorizada por letrado.
 
Causales de desalojo
 
Conforme a lo señalado por Pasco A. Alan (vid. nota 4), efectivamente la ley bajo
comentario incurre en determinados  deslices al momento de establecer las
causales que darán pie al desalojo con intervención notarial, siendo necesario dar
cuenta de los mismos pues su tratamiento conlleva determinados aspectos
prácticos a tener en consideración, particularmente en cuanto al incumplimiento de
pago.
 
Vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento (art. 7 literal 1, Ley N°
30933):
Como es lógico, si al vencimiento del contrato el arrendatario desocupa y entrega
el bien no habrá necesidad de recurrir al desalojo bajo el amparo de la Ley N°
30933; se podrá activar más bien el mecanismo establecido en esta norma en
tanto el arrendatario permanezca  en el uso del inmueble, caso en el cual
conforme al artículo 1700 del código sustantivo, inexorablemente e ipso jure se
produce la “continuación del arrendamiento”, sin que esto implique una renovación
del mismo.
 
Siendo ello así, es decir, habiéndose producido el vencimiento del plazo del
contrato y permaneciendo el arrendatario en el uso del bien (lo cual conlleva a
impulsar el desalojo), es recién la carta notarial en la que se solicita la restitución
la que hace fenecer el contrato y convierte al arrendatario en poseedor precario;
antes de la recepción de la carta el contrato sigue vigente a pesar de haberse
vencido el plazo estipulado de manera primigenia. Así, el desalojo procederá en
rigor en función a la causal “fenecimiento del contrato” por requerimiento de la
parte mediante carta notarial (que deberá adjuntarse a la solicitud según el art.
6.2. de la ley.)
 
En conclusión en cuanto a este punto, podrá iniciarse el procedimiento notarial
recién cuando se haya enviado la carta al arrendatario y se cuente con la debida
certificación notarial (y no desde el solo vencimiento del plazo estipulado).
 
Incumplimiento del pago de la renta convenida (art. 7 literal 2, Ley N° 30933):
Como es sabido, el incumplimiento en el pago de la renta per se no hace fenecer
el contrato de arrendamiento; se requiere para tal efecto la activación del
mecanismo resolutorio; mientras no se resuelva el contrato entonces, mal podría
pretenderse el desalojo contra el arrendatario por no haber pagado determinada
renta, toda vez que a pesar del no pago el contrato sigue vigente.
 
Bajo este orden de ideas, en rigor se procederá a desalojar al arrendatario por la
causal “resolución de contrato” y no por la mera falta de pago. Podría pensarse a
primera vista que esta afirmación es una exquisitez y que tal sutileza es
innecesaria, sin embargo consideramos importante reparar en ello por lo siguiente:
Conforme al artículo 8.4 numeral 1 de la ley, el notario extenderá un
acta[6] “dejando constancia fehaciente e indubitable”…de la resolución del mismo
(se refiere al contrato de arrendamiento) por falta de pago. Es decir que la función
del notario en este caso, no pasa únicamente por verificar el incumplimiento de
pago restringiendo su calificación a la presentación del voucher o estado de
cuenta bancaria correspondiente, sino que además deberá calificar y verificar que
efectivamente se haya resuelto conforme a ley el contrato de arrendamiento.
 
Habiéndose delimitado los alcances de la función calificadora notarial en este caso
y, siendo el arrendamiento un contrato con prestaciones recíprocas, debemos
reparar en que la resolución extrajudicial a que se recurrirá en estos casos puede
plantear dos escenarios bien diferenciados: 1) Aquel supuesto en el cual el
contrato de arrendamiento contempla el monto y la periodicidad de los pagos, pero
no establece expresamente en el mismo la posibilidad de la resolución ante el
incumplimiento correspondiente; en este caso, se tendrá que recurrir a la llamada
resolución por intimación (regulada en los artículos 1428° y 1429° del código civil),
la cual se ejercerá mediante carta notarial que contempla el discutible plazo no
menor de quince (15) días para que opere la resolución; así las cosas, el notario
deberá requerir que la carta notarial que se adjunte a la solicitud de desalojo
(prevista en el 6.2 numeral 2 de la ley) tenga una antigüedad no menor a quince
días. 2) El otro escenario es aquel en el cual en el contrato de arrendamiento se
ha previsto como cláusula resolutoria expresa el incumplimiento en el pago; dicha
cláusula está regulada en el artículo 1430° del código civil y bajo su aplicación no
existe ningún plazo adicional para el arrendatario que no cumple, sino que a la
sola recepción de la carta se tiene por resuelto ipso jure el contrato. En este caso,
al notario le basta la carta diligenciada adecuadamente sin tener que contabilizar
los quince días a que hemos aludido líneas atrás. Dicho esto, obviamente es
recomendable utilizar la cláusula resolutoria expresa en el contrato de
arrendamiento, la cual deberá sumarse a las cláusulas que conforman el
contenido de dicho contrato,  previstas en el artículo 5º de la ley.
 
Acogimiento a la Ley 30933
 
La única disposición complementaria transitoria señala que los contratos de
arrendamientos celebrados en el marco del D. Leg. N° 1177 y los anteriores a este
“podrán acogerse a la presente ley siempre y cuando suscriban una adenda que
cumpla con las mismas formalidades del contrato de arrendamiento establecidas
en la presente ley”.
 
Una apresurada mirada a esta norma nos invita a pensar que el sometimiento a la
ley bajo análisis (que implica una necesaria adenda), está restringido a los
regímenes establecidos por el decreto legislativo 1177 u otros anteriores; si
aceptáramos tal conclusión habría que excluir del acogimiento a esta ley a los
contratos celebrados antes de su vigencia en los cuales se optó únicamente por la
certificación de firmas. (Nótese que ante el fracaso de los programas establecidos
por el Estado para asegurar un pronto lanzamiento del inquilino moroso ante su
incumplimiento, la mayoría de contratos de arrendamiento implican contratos
privados con firma certificada notarialmente y algunos pocos se formalizan a
través de una escritura pública a los fines de alcanzar la oponibilidad a través de
su inscripción en el registro.)
 
Consideramos que cualquier contrato de arrendamiento, sea el celebrado bajo el
auspicio de un programa especial establecido por el Estado o de otro lado, aquél
celebrado por las partes atendiendo a su plena autonomía contractual sustentada
nada menos que en el código civil, pueden acogerse a esta ley. En la medida que
el contrato de arrendamiento involucra el pleno ejercicio de la libertad de contratar
y la libertad contractual protegidas constitucionalmente, se habría requerido en
principio –y siempre sería discutible en razón a su vulneración a la Constitución
Política del Estado- de una norma expresa en la ley que excluya a los contratos de
arrendamiento en los cuales se limitaron las partes a certificar su firma ante
notario; o aquellos casos en los que se formalizó a través de una escritura pública,
para acogerse a la Ley N° 30933.
 
Conforme a lo dicho, bastará el acuerdo interpartes para extender una escritura
pública o un FUA que cumpla con los requisitos establecidos en la ley, para poder
acogerse a la misma y gozar de los beneficios que reporta la norma en cuestión;
definitivamente el más interesado será el arrendador, quien probablemente
soportará los costos que implique el acogimiento a la norma.
 
 
Oposición al trámite notarial
 
Hay efectivamente varias consideraciones a tener en cuenta sobre cuál debe ser
la respuesta del notario ante la formulación de oposición, sea del arrendatario, sea
de un tercero ajeno al contrato.
 
En el caso del arrendatario la misma norma restringe en su artículo 8.3 los
supuestos de oposición, los cuales son básicamente de orden formal y fácilmente
comprobables por el notario. Dicha comprobación supone constatar (art. 8.4) si se
ha configurado alguna de las causales previstas en la norma.
 
Antes de esta norma, la sola manifestación de “oposición” al trámite notarial
implicaba la terminación del mismo, sin entrar a evaluar el notario la legitimidad en
la participación del opositor o respecto a los argumentos planteados (véase el
artículo 6º de la ley 26662). Con esta ley –para el caso del desalojo- el  notario
tendrá que hacer una “calificación” de la oposición y dentro del marco de la norma
decidir si continúa o finaliza el trámite (art. 8.5 numeral 1)[7]. 
¿Qué sucede si el opositor es un tercero? En principio habrá que decir que en la
medida que alegue interés –para oponerse- y bajo el imperio de la ley 26662
debiera darse por terminado el trámite notarial. Sin embargo, a pesar de lo
sostenido por un autorizado autor[8], consideramos que el artículo 8.5 de la ley es
categórico y contiene dos supuestos numerus clausus que provocan la finalización
del trámite notarial; fuera de dichos supuestos (es decir, ante la oposición de un
tercero) el trámite debe continuar. Sustentamos nuestra posición en lo siguiente:
a) Bien vista la norma y como sostuviéramos al inicio, hay tres momentos bien
diferenciados cuales son, la celebración del contrato en primer término, luego el
trámite notarial y finalmente la ejecución judicial. Delimitando el estricto contenido
y objeto del trámite notarial, advertimos que el notario básicamente constatará la
configuración de un hecho (causal para la procedencia del desalojo), que involucra
bajo el amparo de esta norma “únicamente” a dos partes que decidieron
someterse a la ley. Si hay un tercero interesado que pretende oponerse al
desalojo, deberá hacerlo finalmente en sede judicial y será el juez el responsable
de escuchar sus argumentos en base a su poder de discrecionalidad que las
mismas normas le otorgan, a diferencia de lo que sucede con el notario. b)
Correlato de lo señalado en el punto a) que antecede y a los efectos de evitar la
aplicación supletoria de la ley 26662 en su artículo 6[9], podemos válidamente
concluir que esta norma es una de carácter especial y por tanto solo admite la
oposición del arrendatario como posibilidad de finalización del trámite; y, c)
Sumado a lo anterior, aun cuando este argumento es de corte netamente legalista
y por tanto más endeble, a nuestro parecer, admitir la oposición del tercero como
supuesto de finalización del trámite conllevaría a que el notario vulnere el artículo
8.5 de la ley (que, repetimos contiene un listado pequeño numerus clausus)
finalizando el trámite ilegalmente.
 
Conclusión
 
Las leyes nacen para ser aplicadas, sin embargo la forma de aplicarlas está
condicionada por muchos factores, entre ellos la interpretación de los operadores
jurídicos. La Ley N° 30933 tiene algunos vacíos y algunas de sus regulaciones
resultan ambiguas. No consideramos necesaria la reglamentación de la ley, pues
la materia tratada en la norma no requiere a nuestro juicio de mayor desarrollo.
Creemos empero que sí es pertinente una ley aclaratoria que deslinde temas
sensibles como la oposición al trámite notarial por parte de un tercero y el rol que
juega el juez en este caso.
 
Sin embargo, en general creemos se trata de una norma positiva cuyo objetivo es
claro. Para su debida aplicación no solo queda pendiente una norma aclaratoria
por parte del poder legislativo; dependerá de los arrendadores hacer buenos
contratos conforme a la ley, y también de los notarios y jueces, quienes cada uno
dentro de su ámbito funcionarial deberán dar sentido a este nuevo esfuerzo del
Estado por propiciar el arrendamiento con seguridad jurídica.
 
 
 

[*] Notario de Lima. Profesor en la sección de Postgrado de la Pontificia

Universidad Católica del Perú y de la Universidad de San Martín de Porres.
[**] Living is easy with eyes closed… Strawberry Fields Forever (canción de los
Beatles).
[1] No se trata de una ley de desalojo notarial, a pesar que la propia norma en su
numeral 8.5 alude a la finalización  del trámite de “desalojo notarial.”
[2] El artículo  4 numeral 3 de la ley indica que “las modificaciones o adendas al
contrato de arrendamiento deben cumplir con la misma formalidad que el contrato
primigenio” con lo cual se cierra la puerta a eventuales argumentos del
arrendatario (como por ejemplo, que se ha prorrogado el plazo del contrato, verbal
o tácitamente) para pretender frenar el desalojo. También, en atención a la
multiplicidad de las obligaciones para el notario descritas en el artículo 12 del
reglamento del d. leg. 1177,  debe descartarse la celebración del arrendamiento
mediante escritura pública y querer luego modificarlo mediante FUA, o viceversa.
[3] Un comodatario no podría arrendar en tanto solo tiene derecho al uso (no al
disfrute).
[4] Véase el opúsculo “Horrores en la ley de desalojo notarial” de PASCO
ARAUCO, Alán, el cual llama la atención acertadamente sobre varios extremos de
la Ley 30933, cuyas ideas hemos recogido en este
texto.     https://laley.pe/art/7760/horrores-en-la-ley-de-desalojo-notarial
[5] En su momento se modificó el listado que hoy figura en el art. 58º del decreto
legislativo del notariado, retirándose justamente de la lista al “mandato” (acto
jurídico bilateral), quedando el “poder” (de constitución unilateral) junto con otros
actos.
[6] Comete un desliz por omisión la ley cuando en el artículo 8.4 señala que “con
la respuesta del arrendatario”…extiende un acta declarando la procedencia del
desalojo. ¿Qué sucede si no hay respuesta del arrendatario pronunciándose sobre
la procedibilidad del desalojo en función a las causales invocadas?
Conforme al artículo 142° del código civil “el silencio importa manifestación de
voluntad cuando la ley o el convenio le atribuyen ese significado.”, es decir, que en
principio el silencio no importa manifestación de voluntad (sea para asentir o para
disentir ante determinada prestación). Este artículo empero es inaplicable a
nuestro análisis por cuanto solo se activa en la medida que exista un previo deber
de pronunciarse, cosa que no ocurre en este caso; efectivamente, conforme a la
Cas.2832-2006 Ica (publicada el 22.01.2008) “el silencio  naturalmente, no podrá
ser considerado nunca como una declaración expresa, pero sí como un hecho
concluyente en el caso de que quien calle estuviere obligado a expresar una
determinada exteriorización de voluntad conforme a las reglas de la buena fe en el
actuar jurídico. La respuesta la encontramos más bien en la interpretación
teleológica que se haga de la ley, la cual nos propone que la finalidad de la norma
y en particular del artículo 8.4. bajo análisis es “darle la oportunidad” al inquilino
para que se pronuncie sobre las causales invocadas; y de otro lado, en la lectura
de la ley 26662 de cuya interpretación sistemática se entiende que al no haber
oposición el trámite notarial debe continuar.
[7] El hecho de realizar una “calificación” del escrito de oposición y decidir si
continúa con el trámite no implica reconocer contención al trámite, pues en una
escritura pública de compraventa también hay labor calificadora y podría decidir el
notario no formalizar el acto jurídico. De la misma forma, el hecho de que el acta
no contenciosa que emita el notario constituya título ejecutivo no convierte en
contencioso al procedimiento pues el testimonio de una escritura pública de
compraventa también constituye título ejecutivo (Vid. Art. 693 inc. 7 del CPC). El
análisis de si la norma regula un trámite contencioso lo reservamos para un
artículo posterior. Por lo pronto recomendamos el texto de Monroy Gálvez, Juan.
Introducción al Proceso Civil. Ed. Temis  p. 189. donde conceptualiza el término
contención y alude autorizadamente a la relatividad del término jurisdicción (con
respecto en este caso a la administración pública) e indica que “Esta mezcla,
producida por el auge de la administración y la distorsión doctrinal del tema,
condujo a la necesidad, no solo de precisar los límites entre la Jurisdicción y la
Administración, sino de establecer las relaciones, a veces confusas, que se
presentan entre estas. Dejamos establecido, desde ahora, que el tema no está
resuelto con precisión. La doctrina admite pacíficamente la existencia de zonas
grises, es decir, temas en donde la separación entre la jurisdicción y la
administración es imprecisable.
[8] Véase el interesante opúsculo de Ninamancco Córdova, Fort. “El otro sendero
del desalojo express (II) ¿Mare Tenebrosum? El problema de los terceros en la ley
de desalojo notarial. En:  https://laley.pe/art/7800/el-otro-sendero-del-desalojo-
express-ii-mare-tenebrosum-el-problema-de-los-terceros-en-la-ley-del-desalojo-
notarial
 
[9] Artículo 6 Ley 26662: “Consentimiento unánime: Es requisito indispensable el
consentimiento unánime de los interesados. Si alguno de ellos, en cualquier
momento de la tramitación manifiesta oposición, el notario debe suspender
inmediatamente su actuación y remitir lo actuado al juez correspondiente, bajo
responsabilidad”.