INFORME Nº 004-2021-UTP-CDRN-GRUPO 1

A : Dr. Luis Eduardo Ojeda Portugal

(Docente del curso Derecho Registral y Notarial)

De : Nikole Andrea Gutierrez Laufi

Nicol Alejandra Guzmán Herrera

Wenddy Mariela Llacho Aquima

Yhomayra Lisbeth Oroccollo Machaca

Naghely Katherine Tong Ortiz

(Estudiantes del curso Derecho Registral y Notarial)

Asunto : Análisis de una problemática de índole jurídico

Fecha : Arequipa, 09 de diciembre del 2021

1. INTRODUCCIÓN

El derecho a la propiedad es un derecho reconocido en la Constitución Política del Perú y

en Convenios Internacionales, por lo cual se requiere su protección por parte del Estado,
siendo así a efectos de brindar seguridad jurídica, el Estado crea sistemas como el notarial
y el registral que le permiten llevar a cabo su rol protector, así como también establece
normativas que rigen el tráfico jurídico y los efectos jurídicos; sin embargo, en la sociedad
actual se presentan actos delictivos que perjudican no solo al propietario de un bien, sino
al adquirente de buena fe, razón por la cual se emiten normas para amparar a este último,
siempre que su accionar sea dirigido por los mínimos cánones de honestidad y además se
cumplan los presupuestos o requisitos exigidos por la propia ley.

Ahora bien, el presente informe tiene por objetivo analizar la Sentencia de Tribunal
Constitucional, recaída en el expediente N° 0018-2015-PI/TC, el cual versa sobre el tercero
de buena fe que adquiere un bien, para ello, primero se desarrollarán los antecedentes de
la sentencia, posteriormente se hará un breve resumen del fallo del Tribunal así como
también se conocerán los votos singulares de algunos magistrados, luego de ello, se
presentará la motivación jurídica de decisión de la sentencia, así como también el contexto
jurídico o institución analizada, para luego plantear un análisis sobre la materia y la
resolución del máximo intérprete de la Constitución Política.
 2. DESARROLLO
2.1. Antecedentes

El problema se origina, ya que cinco mil ciudadanos presentaron una demanda exigiendo
la declaración de inconstitucionalidad del artículo 5 de la ley 30313 1, el cual señala:

La información contenida en las inscripciones y anotaciones preventivas que han sido

canceladas, no perjudica al tercero en los términos establecidos en el artículo 2014 del Código
Civil. Tampoco perjudican las inscripciones, anotaciones o los títulos pendientes cuya
prioridad registral sea anterior al asiento de cancelación (LEY Nº 30313, 2015).

Este artículo hace modificaciones que permiten despojar al verdadero propietario de

propiedad, ello con la finalidad de amparar a los terceros de buena fe, ocasionando que el
derecho de propiedad de un tercero prevalezca sobre el derecho del verdadero propietario.

Asimismo, se subraya los problemas de carácter inmobiliario en el país, ya que los

ciudadanos alegan que esta disposición normativa ha provocado que ciertas personas usen
o busquen diversas maneras ilícitas (suplantación y falsificación) para poder sustraer el bien
de sus propietarios legítimos, como es el caso de las mafias que se aprovechan de las
debilidades de los sistemas notarial, registral, fiscal y judicial para transferir bienes ajenos
de manera ilícita, a favor de terceros que están protegidos por el principio de fe pública
registral, a cambio de una contraprestación económica.

2.2. Resumen del Fallo del Tribunal

El Tribunal Constitucional tomando en cuenta cada uno de los alegatos presentados por la
parte demandante y demanda en el proceso de inconstitucionalidad, y haber realizado un
exhaustivo análisis, procedió a declarar INFUNDADA la demanda que fue interpuesta por
más de cinco mil ciudadanos en contra del artículo 5 de la Ley N° 30313 y la primera
disposición complementaria y modificatoria en cuento a la modificación que hace al artículo
2014 del Código Civil. El Tribunal concluyó que las disposiciones cuestionadas si son
constitucionales siempre y cuando se considere que la configuración de la buena fe del
tercero muestre una conducta diligente y prudente tal como nos da a conocer la sentencia.
Además de que su desarrollo debe configurarse desde el momento de la celebración del

1
Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación del asiento registral por suplantación
de identidad o falsificación de documentación y modificatoria de los artículos 2013 y 2014 del Código Civil y de los artículos
4º y 55º y la quinta y sexta disposiciones complementarias transitorias y finales del Decreto legislativo 1049
acto jurídico hasta la inscripción del mismo, indicando también que se debe dar el
cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 2014 de nuestro Código Civil.

Referente a esta normativa legal se indica que debe interpretarse su aplicación en una
decisión judicial en caso el propietario original haya sido víctima de falsificación de
documentos o suplantación de identidad y que se encuentre en una situación de especial
vulnerabilidad dificultando el cumplimiento de su deber de ser diligente y prudente, para ello
será necesario que el órgano jurisdiccional brinde una motivación cualificada.

Asimismo, se debe hacer mención a que la sentencia tuvo como magistrados firmantes a
la doctora Ledesma Narváez, y a los doctores Ferrero Costa, Miranda Canales, Espinosa-
Saldaña Barrera, y Ramos Núñez quienes concuerdan con el sentido de la sentencia, es
decir, declarar infundada la demanda, por otro lado, los magistrados Ernesto Blume Fortini
y Sardón De Taboada tuvieron un voto singular, y precisaron que la demanda debió ser
declarada fundada, a continuación, se dará un pequeño alcance de las posiciones
adoptadas por los magistrados del Tribunal Constitucional.

En primer lugar, el magistrado Miranda Canales estuvo a favor del fallo de la sentencia,
señalando que los derechos sociales y civiles se distinguen en virtud de su exigibilidad
judicial, en el presente caso se habla de un derecho social a la vivienda que debe tener
dispositivos normativos que permitan su prevalencia en una situación judicial, ello se
sustenta en que el derecho a la vivienda es considerado como una necesidad básica en
diferentes documentos normativos internacionales.

En segundo lugar, el magistrado Espinosa-Saldaña Barrera quien se encuentra de acuerdo

con el sentido de la sentencia, refirió que la misma no es del todo clara con la “motivación
cualificada” que deben ofrecer los órganos jurisdiccionales cuando se trata de propietarios
originarios en situación de vulnerabilidad, ello debido a que no queda claro en qué consiste
el deber de motivación cualificada, frente a ello plantea que por un lado, podría tratarse de
que el juez deba evaluar de manera diferente la diligencia del tercero de buena fe cuando
el propietario originario se encuentre en una situación vulnerable, por otro lado podría
tratarse de que se prefiera al propietario originario en situación de vulnerabilidad y, de la
misma forma no se deja claro qué pasaría si el tercero de buena fe y el propietario originario
se encuentran en una situación de vulnerabilidad.

Finalmente, respecto de los magistrados que discrepan con el sentido de la sentencia

primero se tiene el voto del magistrado Ernesto Blume Fortini quien señala que debió
declararse fundada la demanda e inconstitucionales los artículos impugnados de la ley
30313, toda vez que la norma impugnada establece que el derecho del tercero adquirente
de buena fe prevalece incluso en los casos de cancelación de asientos registrales por
suplantación de identidad o falsificación de documentos, lo cual colisiona con el artículo 70
de la Constitución que protege la propiedad.

En segundo lugar, se tiene el voto singular del magistrado Sardón De Taboada, quien
consideró que la sentencia debió declararse fundada, ya que anteriormente se establecía
que el derecho del tercero de buena fe prevalecía en los casos en los que se anulaba,
rescindía o resolvía la inscripción, pero con la norma actual se hace una extensión a la
cancelación, y expandir la prevalencia del adquirente de buena fe debilita el derecho del
propietario legítimo y facilita actos delictivos como la apropiación de inmuebles por parte de
las mafias.

2.3. Motivación jurídica de la Decisión

Como se ha referido en los párrafos que preceden, el Tribunal declaró infundada la

demanda de inconstitucionalidad, para ello hizo un análisis sobre las disposiciones
cuestionadas a fin de determinar si había vulneración o no los derechos fundamentales y
principios constitucionales invocados en la demanda, como el derecho a la propiedad, la
dignidad, la libertad y libertad contractual, los principios de libre iniciativa privada y
económica social de mercado, el derecho a la vivienda adecuada y la inalienabilidad de los
bienes de dominio público.

Respecto del derecho de propiedad, el Tribunal consideró que una interpretación armónica
del mismo y del principio de seguridad jurídica conlleva a sostener que en los casos en los
que el propietario haya sido víctima de falsificación de documentos o suplantación de
identidad, para que se configure la buena fe del tercero, será indispensable que este último
haya desplegado una conducta diligente y prudente desde la celebración del acto jurídico
hasta la inscripción del mismo, por ejemplo, que se haya dado una minuciosa revisión de
los asientos registrales y de los títulos archivados; además será indispensable que se de
pleno cumplimiento de los requisitos exigidos por el artículo 2014 del Código Civil en los
términos en los que ha sido modificado por la Ley 30313. En base a ello se hace énfasis en
que los notarios, árbitros, jueces y registradores deben ejercer sus atribuciones de
conformidad no solo con la ley, sino con la Constitución, los derechos y principios que ella
consagra como la propiedad y la seguridad jurídica.
Sobre el ejercicio de los funcionarios públicos, se debe señalar que estos tienen un papel
importante ya que cuentan con atribuciones como la fe pública, que de manera particular
reviste de una función fedataria al notario público, quien otorga a los actos jurídicos
sometidos a su constatación, la calidad de ciertos, fidedignos, conformes al ordenamiento
legal, de modo que lo contenido en ellos se tiene por verdadero y por lo cual son admitidos
en el Registro Público. (Maldonado Melendez , 2020)

Ahora bien, en relación al derecho a la vivienda adecuada, el Tribunal señaló que es un

derecho fundamental de toda persona que se encuentra íntimamente ligado al derecho de
dignidad humana, a la fórmula del Estado Social y Democrático de Derecho (artículos 3 y
43 de la Constitución), al principio de igualdad material y al derecho al libre desarrollo y
bienestar (inciso 1 del artículo 2 de la Constitución).

El tribunal señalo también que la regulación establecida en las disposiciones cuestionadas

únicamente busca establecer bajo qué condiciones un tercero de buena fe adquiere la
propiedad de un bien, en supuestos en los que el propietario original ha sido víctima de
falsificación de documentos y suplantación de identidad, lo cual no significa privar
absolutamente de seguridad jurídica a la tenencia de las viviendas en detrimento de este
derecho fundamental.

Estas motivaciones jurídicas de la decisión concluyeron en que las disposiciones

cuestionadas y su aplicación no vulneran el derecho de propiedad de quien originalmente
es propietario; y, por lo tanto, tampoco podría sostenerse válidamente que se haya afectado
la seguridad jurídica de la tenencia de las viviendas, integrante del derecho a la vivienda
adecuada.

2.4. Contexto jurídico del caso o institución jurídica

Respecto a este punto, se debe precisar que la sentencia analizada se versa sobre la
institución jurídica del tercero de buena fe registral, frente a ello, primero debemos situarnos
en la definición de la buena fe, al respecto Bigio (1998), señala que la buena fe debe
subsistir hasta el momento de la inscripción del adquirente, por cuanto todos los requisitos
para el funcionamiento del principio de fe pública registral deben ser concurrentes en el
tiempo, es decir, debe haber algún momento en el que todos ellos se produzcan y el único
momento posible de que esto ocurra es en la inscripción; asimismo se debe señalar que
existen dos teorías en relación a la buena fe registral, la primera es la buena fe subjetiva,
planteada por Wächter en el siglo XX, ésta buena fe implica la ignorancia de dañar el
derecho ajeno y se consuma en una falsa creencia; la segunda teoría planteada por Burns
es la teoría de la buena fe objetiva, la cual implica la rectitud en la conducta, es decir que
las acciones que se deben perpetrar en el ámbito real y objetivo al momento de celebrar
acuerdos son conducidas con honestidad. (Alejo Zea, 2018)

El Tribunal Constitucional ha adoptado la segunda teoría, al señalar que un tercero de

buena fe registral es aquel que ha actuado con diligencia y honestidad desde la celebración
del acto jurídico hasta su inscripción. Así como también el propietario no solo debe inscribir
su derecho de propiedad en el Registro Público, sino que también tiene un deber de
diligencia en relación a su derecho inscrito, y debe mantenerlo actualizado.

Para entender a la referida institución jurídica, se tiene el siguiente ejemplo: Juan Pablo le
vende una vivienda a Julia, pese a no ser propietario, sin embargo, logran hacer un contrato
de compraventa donde supuestamente se le transfiere la propiedad a Julia, posteriormente
Andrés el verdadero propietario, se da cuenta de los hechos suscitados, e inicia un juicio y
sale victorioso, porque en registros públicos él figura como propietario y Julia no al no actuar
diligentemente no se considera como un tercero de buena fe registral.

2.5. Análisis personal

a) Relevancia de la sentencia

En lo que concierne a la relevancia de la sentencia, podemos señalar que la misma no es

solo de carácter jurídico sino también social, puesto que la fundamentación de la sentencia
deja claro puntos como el derecho a la propiedad y la aparente colisión con el derecho del
tercero o adquirente de buena fe, para lo cual se prevé un nivel de diligencia que debería
tener el tercero de buena fe registral, todo ello con el propósito de procurar un mejor
equilibrio entre los derechos de las partes. Por lo tanto, se evidencia que no se debe
sacrificar sin más el derecho de propiedad del primer propietario, es así que la sentencia
materia de análisis considera que al tercero de buena fe se le protegerá, no solo por haber
obrado de buena fe, sino en la medida en que este ha tenido una diligencia y prudencia
suficiente.

Desde el punto de vista social, se logró evidenciar que la población creía que el Estado
otorgaba protección al tercero de buen fe, permitiendo que el propietario legítimo quede
despojado de su propiedad, sin embargo, el análisis y pronunciamiento que hace el Tribunal
Constitucional permite dilucidar que las disposiciones cuestionadas son constitucionales
toda vez que se protege al tercero de buena fe por la información aparentemente fehaciente
que este pudo haber encontrado en el asiento registral, puesto que se entiendo que no tenía
conocimiento del error y la inexactitud registral de los referidos asientos.

Asimismo, se evidencia que la resolución señala adicionalmente que, cuando los

propietarios originarios sean personas en situación de vulnerabilidad, ya sea por la
precariedad de su situación socioeconómica, educativa, cultural o cualquier otra desventaja
objetiva de similar índole, se requiere que los órganos jurisdiccionales ofrezcan una
"motivación cualificada" en sus decisiones, tomando en consideración que se encuentra
involucrado el derecho a la propiedad de los primeros, puesto que se le exige al tercero de
buena fe actuar de manera diligente y prudente. En este sentido, la regulación impugnada
se mueve dentro del margen de discrecionalidad con el que cuenta el legislador, dentro del
orden marco constitucional. En términos de la propia sentencia, la opción del legislador de
haber establecido en el ordenamiento jurídico el principio de fe pública registral no vulnera
la Constitución.

b) Análisis de la resolución del problema jurídico

Haciendo un análisis de la resolución del problema jurídico, primero se observa que este se
dio en base a las mismas disposiciones de la Ley 30313, disposición normativa en la que
se denota la importancia del principio de buena fe registral, en casos donde se cometan
ilícitos como la suplantación de identidad o la falsificación de documentos, no obstante el
principal objetivo que se tiene con la emisión de la sentencia es evitar inestabilidad jurídica,
la cual se puede ocasionar justamente con la venta ilícita de beneficios que parten de una
falsificación documentaria y de fraude de identificación de un legítimo propietario.

Asimismo, es menester precisar que el comienzo de buena fe se da en razón del art 2014
del Código Civil, mientras que el Tribunal Constitucional establece el alcance constitucional
de la figura jurídica y determina los criterios constitucionales que se deben considerar al
momento de encontrarse en supuestos que habiliten la aplicación de la normativa,
consideramos que el Tribunal de manera correcta ha emitido un sentencia que permite
dilucidar dudas no solo de la sociedad sino de la comunidad jurídica estableciendo que
cuando se dé la suplantación o falsificación documentaria se cancela el asiento registral y
por ende este queda sin efecto alguno, ello de acuerdo con lo que estipula la ley
específicamente en este tipo de casos y no como pretendían hacer los legisladores, dejar
de lado al propietario para que el tercero no se perjudique, sabiendo que de un acto ilícito
no puede devenir en efectos lícitos.

c) Precedente obligatorio

Respecto a la jurisprudencia, se menciona que si bien ello debe ser considerada como regla
general, el Tribunal Constitucional no puede ignorar el hecho de que no necesariamente
todos los propietarios se encuentran en igualdad de condiciones para poder cumplir con los
deberes de diligencia antes mencionados, lo que evidentemente guarda relación con la
situación socioeconómica, cultural y educativa de quien es propietario.

En consecuencia, este Tribunal considera que el deber de diligencia exigible a los

propietarios, como regla general de actuación, debe ser reforzado con medidas
implementadas desde el Estado, no solamente en aras de proteger a los titulares del
derecho y a la propiedad como instituto y valor del ordenamiento jurídico, sino también, en
cumplimiento del mandato constitucional de lucha contra la corrupción, sea ésta pública o
privada.

Al respecto, si bien este Tribunal ha enmarcado este mandato constitucional como

principalmente exigible en el ámbito de las instituciones públicas, también es cierto que
dicho mandato surte plenos efectos frente a los poderes privados, se debe precisar que la
sentencia materia de análisis que hace un amplio pronunciamiento del tercero de Buena
Fe, no es un precedente vinculante o precedente obligatorio, ya que el Art VII del Código
Procesal Constitucional establece que las sentencias del Tribunal Constitucional adquieren
autoridad de cosa juzgada, y que constituyen inicial vinculante cuando así lo exprese el
dictamen, y es inevitable precisar sus efectos de sus normas; sin embargo, en el Exp. 0018-
2015-PI/TC no se establece, en su parte resolutiva, precedente vinculante de uno o más
principios o fundamentos de la sentencia.

Finalmente debe precisarme que si bien la sentencia no constituye un precedente

obligatorio, sí ha determinado dos interpretaciones que son de gran relevancia, en primer
lugar, el artículo 5 y la Primera Disposición Complementaria y Modificatoria de la Ley 30313
son constitucionales en tanto se configure la buena fe del tercero en base a una conducta
diligente y prudente; en segundo lugar, señala que la aplicación del artículo 2014 del C.C.
en una decisión judicial, debe tener una motivación cualificada cuando el propietario original
se encuentre en una situación de vulnerabilidad.
3. CONCLUSIONES
- En primer lugar, la seguridad jurídica que brinda el registro en base al principio de
la publicidad registral, es la forma en la que el Estado otorga protección a los
propietarios de los inmuebles, sin embargo, es este mismo supuesto el que permite
que el tercero o adquirente de buena fe obtenga la misma protección, dicha
protección responde al derecho a la propiedad.
- En segundo lugar, cuando se presentan actos ilícitos como la falsificación de
documentos o suplantación de identidad, los derechos de propiedad del propietario
legítimo y el tercero adquirente colisionan, no obstante, las disposiciones normativas
establecen que el derecho del tercero de buena fe prevalece en razón de la
seguridad jurídica que brinda el registro público; de ello se desprende que existe
una interpretación armoniosa entre el derecho de propiedad y el principio de
seguridad jurídica.
- Como tercera conclusión, se debe señalar que el tercero de buena fe, puede ser
considerado así siempre que haya desplegado una conducta diligente y prudente
desde la celebración del acto jurídico hasta la inscripción del mismo, de la misma
forma se requiere que se cumpla con los requisitos del artículo 2014 del Código
Civil, es decir, que se espera que el tercero haya revisado en los registros públicos
los asientos registrales y títulos archivados que sustenten su transferencia, se debe
desconocer la inexactitud del registro, se debe inscribir la titularidad en los RRPP.
- Asimismo, la sentencia materia de análisis, establece que cuando un propietario en
situación de vulnerabilidad es víctima de los ilícitos mencionados, el órgano
jurisdiccional debe realizar una motivación cualificada del caso en concreto, se debe
tomar en consideración que la motivación cualificada se basa en la realización de
una justificación especial en sentido de un doble mandato el cual debe estar referido
al propio derecho y la decisión fundamentada, además del derecho limitado por
parte del magistrado.
- Finalmente, la sentencia revisada declara infundada la pretensión de declarar
inconstitucional el artículo 5 de la Ley N° 30313 y la primera disposición
complementaria y modificatoria en cuento a la modificación que hace al artículo
2014 del Código Civil, ello en razón de que la protección que brinda el Estado al
derecho a la propiedad, se basa en el registro público y la buena fe que desplega el
tercero adquirente en los supuestos de falsificación y suplantación.
 4. BIBLIOGRAFÍA

Alejo Zea, H. (2018). Análisis del concepto de buena fe en relación a la sentencia del Tribunal
Constituciona: Caso del tercero de buena fe. Enfoque Derecho. Obtenido de Enfoque
Derecho.

Bigio, C. (1998). Exposición de motivos Oficial del Código Civil: Hipoteca, Pago, Derecho de retracto
y Registros públicos. Lima: Comisión Revisora del Código Civil.

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https://busquedas.elperuano.pe/normaslegales/ley-de-oposicion-al-procedimiento-de-
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Maldonado Melendez , M. (19 de mayo de 2020). Covid 19 y la fe pública notarial. Obtenido de La

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Payet B, M. (28 de diciembre de 2020). La motivación cualificada. Repositorio UNAM, 4-6.

Obtenido de http://repositorio.unasam.edu.pe/handle/UNASAM/4456