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miércoles, 19 de febrero de 2020

LA INEXACTITUD REGISTRAL y SU RECTIFICACIÓN

Estimados curiosos:
En esta oportunidad vamos a comentar los alcances de los conceptos de inexactitud registral y
rectificación de asientos registrales, debiendo tener presente que ambos conceptos están
definidos en las normas legales que regulan la actividad registral.

Inexactitud registral
El Reglamento General de los Registros Públicos, en adelante el Reglamento General, en su
artículo 75 define la inexactitud registral en la forma siguiente:

“Artículo 75.- Definición de inexactitud registral

Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo existente entre lo registrado y la
realidad extrarregistral…”

Es decir, todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extrarregistral se define como
inexactitud registral.

Qué debemos entender por acto registrado?

El artículo 46 del Reglamento General establece que el asiento registral expresará
necesariamente el acto jurídico de donde emana directa o inmediatamente el derecho inscrito, el
mismo que deberá constar en el correspondiente título.
El asiento registral es aquel que otorga publicidad registral. Es la materialización del acto de
registración que ejecuta el funcionario registral, Registrador Público; y el mismo sólo contiene un
resumen de los actos cuya registración está permitida expresamente por ley, habida cuenta que
nuestro sistema registral tiene carácter de limitativo.

Por otro lado, qué debemos entender por realidad extrarregistral.

En primer lugar, el artículo 75 del Reglamento General establece que la inexactitud registral
puede provenir de algún error u omisión cometido en algún asiento o partida registral. Si la norma
califica que algún asiento registral contiene un error u omisión, quiere decir que no ha sido
extendido de acuerdo con lo establecido en el título que da origen a la extensión del asiento
registral.
En consecuencia, en estos casos, la realidad extrarregistral está constituída por títulos
archivados. El título archivado no es un acto registral. El título archivado da origen a un acto
registral. Y, para los fines el Reglamento General constituye una realidad extrarregistral.

Adicionalmente a lo señalado, constituye también realidad extrarregistral, todo aquello que

teniendo la aptitud legal de poder inscribirse, no se ha inscrito, porque su inscripción nunca fue
solicitada, o porque habiendo sido solicitada, mereció observaciones que impidieron la acogida
registral. Ellos son actos extrarregistrales en forma extensa.

Existen dos tipos de inexactitudes registrales. Aquellas cuya evidencia fluye de los propios títulos
u asientos registrales, y las que no fluyen de los títulos o asientos registrales.
Para los fines de las presentes notas, vamos a entender por título al documento del que se
desprenden, fundamentan fehacientemente, las situaciones y actos jurídicos presentados ante
los Registros Públicos, a fin de generar un asiento registral, contienen los actos cuya inscripción
está permitida por ley.

Los errores en los asientos o partidas registra pueden ser materiales o de concepto.
El error material se presenta en los siguientes supuestos, artículo 81 del Reglamento General:
a) Si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a los que constan en
el titulo archivado respectivo;
b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar en el asiento;
c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde;
d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.
Los errores no comprendidos en los literales anteriores se reputarán como de concepto.

Rectificación registral
“Artículo 75.- Definición de inexactitud registral
…
Cuando la inexactitud del Registro provenga de error u omisión cometido en algún asiento o
partida registral, se rectificará en la forma establecida en el presente Titulo.
La rectificación de las inexactitudes distintas a las señaladas en el párrafo anterior, se realizará
en mérito al título modificatorio que permita concordar lo registrado con la realidad.”

Tal como se han visto, las inexactitudes registrales generan las rectificaciones de los asientos
registrales. Sin embargo existen rectificaciones que el Registrador puede realizar de oficio, o
también pueden ser solicitadas, y otras que requieren nuevo título.

“Artículo 32.- Alcances de la calificación

…
i)Rectificar de oficio o disponer la rectificación de los asientos registrales donde haya advertido
la existencia de errores materiales o de concepto que pudieran generar la denegatoria de
inscripción del título objeto de calificación.”

Las rectificaciones de oficio se dan cuando como consecuencia de la calificación registral o

incluso sin que se dé ésta circunstancia, los Registradores adviertan la existencia de errores
materiales. Las rectificaciones de los errores materiales se harán en mérito del respectivo título
archivado, salvo que éste no se encuentre en la oficina, por lo cual se procederá previamente a
reconstruir el título archivado correspondiente.

En el caso de errores de concepto, la rectificación procederá de oficio solamente cuando con

ocasión de la calificación de una solicitud de inscripción, el Registrador determine que ésta no
puede realizarse si previamente no se rectifica el error, en mérito al título ya inscrito.
El Reglamento General en su artículo 84 dispone lo siguiente:
“Artículo 84.- Rectificación de error de concepto
La rectificación de los errores de concepto se efectuará:
a) Cuando resulten claramente del título archivado: en mérito al mismo título ya inscrito, pudiendo
extenderse la rectificación a solicitud de parte o, de oficio, en el supuesto previsto en el segundo
párrafo del Artículo 76 del presente Reglamento.”

De acuerdo a lo prescrito por el artículo 77 del Reglamento General, cualquier persona se

encuentra con capacidad para solicitar la rectificación de un asiento registral. Las solicitudes se
presentarán a través del Diario, indicando con precisión el error materia de rectificación.
Asimismo, se señalará el número y fecha del título archivado que dé mérito a la rectificación de
la inexactitud o se adjuntará el nuevo título modificatorio, según corresponda.

Procede la rectificación amparada en documentos fehacientes cuando la rectificación se refiera

a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes,
bastará la petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren el error
producido. Dichos documentos pueden consistir en copias legalizadas de documentos de
identidad, partidas del Registro de Estado Civil o cualquier otro que demuestre indubitablemente
la inexactitud registral.

Cuando el error u omisión no resulte de un error material o de concepto, tal como han sido
definidos anteriormente, o no resulten claramente del título archivado, entonces se requerirá un
nuevo título modificatorio otorgado por todos los interesados, o por el mérito de resolución
judicial si el error fue producido por la redacción vaga, ambigua o inexacta del título primitivo.

Pero existe un concepto adicional que se debe tener en cuenta para los fines de rectificar un
asiento registral. Ese concepto adicional es de “obstáculos que impidan la rectificación”, de
acuerdo a los dispuesto por el artículo 76 del Reglamento General.

“Artículo 76.- Procedencia de la rectificación

…
No procederán las rectificaciones cuando existan obstáculos que lo impidan en la partida
registral.”

Que debemos entender por “obstáculo que impidan la rectificación”

El Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, define obstáculo en la
forma siguiente: “1. m. Impedimento, dificultad, inconveniente.” En consecuencia, el
impedimento, la dificultad o inconveniente, deben provenir de la propia partida, no de fuera de
ella.

El Tribunal Registral de Lima, mediante Resolución No. - 561 -201S-5UNARP-TR-L, de fecha 08

de marzo del 2,018, ha interpretado obstáculo insalvable en los siguientes términos
“SUMILLA : OBSTÁCULO INSALVABLE 1-" …considerará como obstáculo insalvable que
justificaría la denegatoria de inscripción, el supuesto regulado en el último párrafo del artículo
119 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, cuando la falta de información de
la partida electrónica sea impedimento para la inscripción del acto materia de rogación.”
Es decir, la jurisprudencia registral, no otorga discrecionalidad absoluta al Registrador para la
interpretación del concepto obstáculo insalvable. El límite para entender algo como un obstáculo
insalvable es que la falta de información de la partida electrónica sea impedimento para la
inscripción del acto materia de rogación.

El Reglamento General en su artículo 6 define la partida registral en la forma siguiente:

“Artículo 6.- Partida Registral
La partida registral es la unidad de registro, conformada por los asientos de inscripción
organizados sobre la base de la determinación del bien o de la persona susceptible de
inscripción; y, excepcionalmente, en función de otro elemento previsto en disposiciones
especiales.”

Las partidas electrónicas, contienen las partidas registrales y organizan electrónicamente la

publicidad registral, contiene toda la información relacionada con un bien, o derechos de las
personas. Incluso en las mismas están referidos los títulos archivados, es decir el documento
que dio origen al asiento registral.

Con lo cual podemos concluir, de acuerdo con los términos de la jurisprudencia registral, que
sólo si existiera información insuficiente del propio asiento registral o de los títulos archivados
que dieron origen a los mismos, podíamos estar hablando de obstáculos insalvables.
Si en la partida registral encontramos el título que originó la misma, y de la comparación del título
y asiento podemos colegir el desacuerdo entre el acto registral y la realidad extrarregistral, título,
entonces no se puede hablar de obstáculo insalvable que imposibilite la rectificación registral.

Sin embargo el artículo 86 del Reglamento General dispone lo siguiente:

“Artículo 87.- Derechos adquiridos por terceros
En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero de
buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.”

En principio debemos tener en cuenta que la rectificación es consecuencia de la inexactitud, y

ésta es consecuencia de un error material o de concepto en que ha incurrido un Registrador
Público al momento de extender el asiento registral

Para los fines de entender debidamente lo establecido en el artículo 87 citado debe tenerse en
cuenta el concepto de tercero de buena fé y de fé pública registral
Tercero registral es toda aquella persona cuyo negocio jurídico aún no ha sido inscrito en los
Registros Públicos ó incluso sólo aquél interesado en tomar conocimiento de los alcances de los
asientos registrales. Cuando el negocio jurídico se inscribe, tal tercero se convierte en parte. Ello
quiere decir que todos aquellos que en algún momento han inscrito derechos en los Registros
Públicos y que ahora son partes, antes de ello han sido terceros.

Hablar de buena fé es hablar de la falta de conocimiento de la inexactitud registral.

De otro lado, debe tenerse presente el concepto de fé pública registral, desarrollado en el artículo
2014 del Código Civil:
“Principio de Buena Fe Registral
Artículo 2014.- Principio de buena fe pública registral
El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro
aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho,
aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que
no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del
registro.”

Existen aspectos que resultan necesarios ser evaluados y que provienen, del artículo 87 del
Reglamento General y del artículo 2014 del Código Civil.
El artículo 87 del Reglamento General indica que en ningún caso la rectificación del Registro
perjudicará los derechos adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que
se declare inexacto.

Es decir, administrativamente, se establece que un error registral es fuente derecho, y que, v.g.,
si como consecuencia de ello publicita una situación que no coincide con los propios títulos, una
vez rectificado el error no afectaría a quien adquiere un derecho basado en dichos asientos
registrales errados, pero sí es posible afectar a aquél que solicitó la inscripción de un derecho,
pero por error registral no se le registró o se registró de manera diferente. Es decir, reiteramos,
conceptualiza el error de la propia institución como fuente de derecho. Contrario a todos los
principios de derecho. Bajo otras circunstancias ello sería el origen de daños y perjuicios materia
de resarcimiento por parte de la entidad que originó el mismo.

Situación que no se condice con la propia ley, Código Civil artículo 2014, en cuanto a fé pública
registral concierne, porque para ello se requieren de causas que no consten en los asientos
registrales y los títulos archivados que lo sustentan. Y, la propia definición de inexactitud implica
la existencia de documentos que constituyen antecedentes registrales, y que obran en los
archivos de los Registros Públicos como título que originaron asientos registrales.

Por ello entendemos que no es posible negar la posibilidad de rectificar un asiento registral que
contiene una inexactitud, corroborable con los propios asientos de la partida registral, o con los
títulos archivados, bajo ninguna circunstancia cuando nos encontramos frente a un asiento
registral inexacto.

Sin embargo administrativamente se establece que un error registral es fuente derecho, ya que
si v.g. como consecuencia del error se publicita una situación que no coincide con los propios
títulos, una vez rectificado el error no afectaría a quien adquiere un derecho basado en dichos
asientos registrales errados, pero sí es posible afectar a aquél que solicitó la inscripción de un
derecho, pero por error registral no se le registró o se registró de manera diferente. y como
consecuencia de ello pierde su derecho o se le disminuye. Es decir, reiteramos, conceptualiza el
error de la propia institución como fuente de derecho. Contrario a todos los principios de derecho.

Si bien la nulidad del asiento debe ser declarada por el Poder Judicial, no se está hablando de
una nulidad, se está hablando de una rectificación que debe darse por un error en que incurrió
un funcionario registral, debiéndose extender otro asiento registral rectificando aquél.

Resulta adecuado utilizar éste tema para referirnos a observaciones registrales sustentadas en
la falta o el uso de una tilde en un prenombre o en apellidos.
Acaso la falta de tilde en los prenombres o apellidos de una persona constituye una inexactitud
registral que sustente una rectificación? Qué pasa si en el asiento registral no tiene una tilde
un prenombre o un apellido, que sí tienen en el título archivado? O que en el asiento registral sí
consten tildes en un prenombre y apellido, y en el parte notarial, título, no consten tildes? Qué
pasa si en el documento nacional de identidad no constan tildes, v.g María, debido a que existe
la costumbre de no consignar tildes en los prenombres y apellidos escritos con letras mayúsculas,
MARIA, como se encuentran todos los documentos nacionales de identidad peruanos?
Si bien no se han encontrado normas administrativas directamente referidas a estos temas, sí se
ha encontrado regulación en relación a las tildes, en cuanto a lo relacionado a la reserva de
nombre para los fines de inscribir una persona jurídica.

En efecto, el Decreto Supremo No. 002-96-JUS, en su artículo 9 establece lo siguiente:

“Artículo 9.- Procede denegar la Reserva cuando hay igualdad con otro nombre, denominación,
completa o abreviada, o razón social ingresados con anterioridad al Índice Nacional del Registro
de Personas Jurídicas.
También existe igualdad, en las variaciones de matices de escasa significación que son
únicamente las siguientes: El uso de las mismas palabras con la adición o supresión de artículos,
espacios, preposiciones, conjunciones, acentos, guiones o signos de puntuación, el uso de las
mismas palabras en diferente orden, así como del singular y plural”

En consecuencia existe igualdad cuando se dan matices de escasa significación que son
únicamente las siguientes: El uso de la mismas palabras, nombres…con la adición o supresión
de …acentos…”

Si bien podía entenderse que el Decreto Supremo citado constituye una norma específica, regula
reserva de nombres en personas jurídicas, por lo cual no siendo una norma genérica no puede
usarse por analogía, sin embargo lo que sí es cierto es que el citado Decreto Supremo regula
actividad de calificación registral en personas jurídicas, y al estar dentro del ámbito registral,
puede tenerse en cuenta que la adición o supresión de acentos en prenombres o
apellidos, constituyen matices de escasa significación, por lo cual la propia norma señala que
estos matices no hacen perder la igualdad de un prenombre o apellido.

En consecuencia la consignación de tilde o la falta de ella en un prenombre o apellido no

constituye una circunstancia que sustente una observación registral, máxime si en los propios
documentos de identidad nacional del Perú, no se utilizan las tildes en prenombres y apellidos,
por cuanto los mismos los escriben con letras mayúsculas, lo cual no implica hacer referencia a
una persona diferente.

JORGE E. VELARDE SUSSONI

NOTARIO DE LIMA