CARPETA COMPLETA DERECHO CIVIL IV

BOLILLA 1:

TEORIA GENERAL DEL DERECHO REAL: PRIMERA PARTE:

PUNTO 1:

UBICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES DENTRO DE LOS DERECHOS SUBJETIVOS:

VAMOS HACER UNA CLASIFICACION:

Siguiendo la opinión de los diversos autores:

SAVIGNY; autor alemán, escribió sobre el derecho romano porque este era el derecho que se
aplicaba en Alemania hasta la sanción del código civil de 1980

Este nos habla de la existencia de la naturaleza, del que esta puede ser libre o no libre( es la
que el hombre va apropiando, va creciendo porque el hombre va apropiándose de los
fenómenos naturales Ej: el viento

El derecho en ese aspecto iba creciendo. E esta naturaleza no libre tenemos por un lado los
derechos obligacionales, las cosas, derechos de familia, sucesión

PUSHA: autor Francés, este hablaba que de los derechos personales se desprendían los
derechos personalísimos ( derecho al honor, derecho a ala vida y la posesión, la veía como una
emanación de la personalidad)

DAVIN: habla que los derechos reales pueden ser por su OPONIBILIDAD: Absolutos o Relativos,
solo oponibles entre partes salvo algunas excepciones como por ejemplo el derecho del socio
en la sociedad comercial es absoluto.

PICART ( Frances) FERINI ( Italiano) hablan que los derechos reales pueden ser patrimoniales y
no patrimoniales. Agregan a los derechos intelectuales como un derecho subjetivo nuevo

POR SU OPONIBILIDAD: los derechos son:

ABOLUTOS: tienen eficacia frente a todos ( efecto erga omnes), otorgan la facultad de
dominio y están regidos por las leyes de orden publico

RELATIVOS: son los que pueden hacerse valer contra persona o personas determinadas Ej
contratos

POR SU CONTENIDO: los derechos subjetivos se dividen en:

PATRIMONIALES: serian frente a objetos inmateriales y susceptibles de tener valor

 EXTRAPATRIMONIALES: no son susceptible de valuación pecuniaria, pero su violación
puede llevar a demanda de daños y perjuicios Ej: agravio moral

OPONIBILIDAD CONTENIDO ECONOMICO

DERECHOS REALES ABSOLUTOS PATRIMONIAL
DERECHOS PERSONALES RELATIVOS PATRIMONIAL
DERECHOS PERSONALISIMOS ABSOLUTOS EXTRAPATRIMONIAL
DERECHOS INTELECTUALES ABSOLUTOS MIXTOS( la
explotación e la obra pueden
cederse) al igual que los
DERECHOS DE FAMILIA son
MIXTOS porque se puede
reclamar el estado de familia
(ADN) o los alimentos que
son de contenido económico

ORIGEN DEL DERECHO REAL:

Los derechos reales siempre existieron, pero debemos remontarnos a Roma Antigua, había 5
tribus, que habían conformado esta ciudad, una de ellas LOS PATRICIOS que integraban el
Senado, también hacían de banqueros ( prestaban a los hebreos). Utilizaban los derechos
reales de Dominio, Condominio y Servidumbre

En el derecho romano primitivo solo existía el poder casi soberano del pater familias sobre
todas las personas y cosas que le estaban sometidas.

¿ CUAL ERA LA GARANTIA? El propio cuerpo, el que no pagaba lo cortaban en pedazos

Hasta la LEY POETELIA PAPIRIA no aparece la separación entre los derechos reales y personales.
En efecto así como el que tenia un derecho sobre una cosa, para ejercitarlo y hacerlo valer se
dirigía directamente hacia ella, el acreedor también lo hacia directamente sobre la persona del
deudor en virtud del NEXUM ( una suerte de esclavitud), le quedaba sometido. Con la LEY
PETELIA PAPIRIA, la ejecución que antes se ejercitaba contra la persona deudora, se cambio
desde entonces contra su patrimonio, es decir ya no se respondía con el cuerpo sino con los
bienes que integraban su patrimonio.

Al disgregarse el imperio Romano de Occidente, hacia la edad media, la confluencia entre el

mundo romano, el cristiano y el mundo germánico da lugar a la SOCIEDAD FEUDAL-
MONASTERIOS ( edad media) hasta el renacimiento donde nace la Costumbre de grupos de
estudiantes de alquilar habitaciones, así nacen las Universidades

Se empieza a estudiar Derecho Civil, se buscan los pergaminos de los autores romanos, nace la
escuela de los glosadores y post glosadores (hacían comentarios entre líneas y se lo atribuían s
los autores romanos
Estos glosadores y post glosadores distinguen y así nacen como distinción dicotómica entre el
- IUS REALE
- IUS PERSONALE
KANT: no existen los derechos reales como categoría independiente porque el derecho es entre
dos personas, teoría unitaria ( se desarrolla en Alemania en los primeros años del siglo XIX
COMPETENCIA La competencia se
establece para los inmuebles
por el lugar donde esta
situada al cosa, si las
acciones reales referidas a
los muebles, el juez
competente el del lugar en
que se encuentren o el del
domicilio del demandado, a
elección del actor
RELACION Directa e inmediata con la
cosa
ELEMENTOS Sujeto Activo ( titular del
derecho)
Objeto ( cosa)
OBJETO Cosa individualizada y de
existencia actual
EXCLUSIVIDAD El derecho real es EXCLUSIVO
es imposible que lo que me
pertenece en el todo
pertenezca al mismo tiempo
a otro
PREFERENCIA Y Gozan los derechos reales
PERSECUCION
TRADICION El mero consentimiento no
basta para adquirir ni
transmitir derechos reales,
debe realizarse la tradición
OPONIBILIDAD ERGA OMNES son derechos
absolutos
PRESCRIPCION Puede adquirirse por
posesión continuada, justo
En las acciones derivadas
de los derechos personales la
competencia se determina
por el lugar en que seba
cumplirse la obligación y en
su defecto a eleccio del actor
del domicilio del demandado
o en el lugar del contrato,
siempre que el demandado
se encuentre en el, ene l
momento de la notificación y
tratándose de delitos o
cuasidelitos “ el del lugar del
hecho o del domicilio del
demandado”
NO hay una relación directa e
inmediata con la cosa
Sujeto Activo( acreedor)
Sujeto Pasivo ( deudor)
Objeto ( prestación)
No se exige existencia actual
ni que la misma este
individualmente
determinada por ejemplo el
objeto de entregar 10 litros
de leche
El derecho personal NO es
exclusivo, ya que nada
impide que la misma cosa
que me es debida sea
también debida a otro
No gozan los derechos
personales
No se necesita la tradición
para adquirirlos
Son oponibles en principio
solo al deudor, relativos
No se adquieren por
prescripción, solamente rige
 titulo y la buena fe, durante
el tiempo requerido por la
ley
RENUNCIA O ABANDONO Existe la posibilidad del
titular del derecho real de
exonerarse de las cargas que
gravan la cosa sobre la que
recae el derecho, mediante
el acto unilateral de su
renuncia o abandono
POSESION Los derechos reales se
ejercen normalmente por la
posesión ( salvo hipoteca y
servidumbre activa)
SANCIONES Los derechos reales se
protegen por medio de las
“acciones reales”
CREACION El numero y reglamentación
de los derechos reales están
sujetos a la ley ( numerus
clausus) en contraposición a
números apertus si los
particulares crean derechos
reales no valdrán como tal
DERECHOS REALES
ESENCIA Se configura como un poder
jurídico
OBJETO Son las cosas
ELEMENTOS Se construye con dos
elementos: sujeto ( titular
del derecho) y el objeto
( cosa)
INMEDIATEZ La utilidad es obtenida por el
titular del derecho
directamente de la cosa sin
para los derechos personales
la prescripción extintiva
El titular del derecho
personal no tiene la facultad
de exonerarse de las cargas
abandonando o renunciando
Los derechos crediticios
nacen para extinguirse
mediante el pago
Los creditoros se protegen
por medio de las acciones
personales que se dirigen
solo contra el deudor
Para los derechos personales
impera el principio de
autonomía de la voluntad
DERECHOS PERSONALES
Consiste en la facultad de
exigir el cumplimiento de
una prestación
Es la persona del deudor
traducida en una
determinada conducta que
este debe observar en
beneficio del acreedor, una
prestación( dar-hacer-no
hacer)
3 elementos: sujeto
activo( acreedor) sujeto
pasivo ( deudor) y el objeto
( prestación)
El beneficio ( prestación) es
alcanzado por el acreedor a
través de la persona del
 necesidad de que intermedie
persona alguna ( inmediata)
REGIMEN LEGAL Impera en todo su régimen
( creación y organización ) el
principio del orden publico
NUMERO No solo esta circunscripto a
los que autoriza la ley, sino
que además esta los
organiza en numero muy
reducido
ADQUISICION Requieren un modo
suficiente inclusive en lo
supuestos en que aquella
causas son el titulo
suficiente para la adquisición
IUS PERSEQUENDI Es una de las ventajas
típicas, que faculta al titular
para seguir la cosa y
reclamarla de cualquiera que
la tenga en su poder
IUS PREFERENDI Constituye otra ventaja
típica derivada en que
“primero en el tiempo, mas
fuerte en el derecho”
DIVISIBILIDAD HEREDITARIA No se extinguen con la
muerte de sus titulares, los
herederos quedan en una
comunidad hereditaria, es
decir en un estado de
deudor ( mediata)
Rige el principio de la
autonomía de la voluntad en
la creación y vida de las
relaciones jurídicas, solo
limitado por el orden
publico, la moral y las
buenas costumbres
El numero es ilimitado
Inspirado en el derecho
romano, nacen alguna de las
causas o fuentes previstas
por la ley
Carece de la facultad de
perseguir la cosa ( objeto de
su derecho) cuando se
encuentra en poder de un
tercero
Procuran hacerse efectivos
en las ejecuciones colectivas,
si los bienes del deudor no
alcanzan para satisfacer
todos los créditos, se
distribuyen a prorrata entre
los acreedores, salvo que
sean créditos privilegiados,
preferencia excepcional que
no guarda relación alguna
con la fecha del crédito
Ante el fallecimiento del
acreedor o del deudor, los
créditos o débitos se dividen
de pleno derecho entre los
herederos en proporción sus
 indivisión. La diferencia partes hereditarias
entre ambos derechos
resulta mas en los derechos
de garantía pues ellos
continúan en su carácter de
indivisibles a pesar de la
división de los créditos que
garantizan

EXTINCION Se extingue con la perdida No se extingue aunque

de la cosa desaparezcan todos los
bienes del deudor

VINCULOS: como el derecho es una unidad, las divisiones que se hagan entre las distintas
categorías no son tajantes ni absolutas y entre ellas también vínculos:

Los derechos personales pueden ser fuentes de los derechos reales. Por ejemplo el dominio
puede adquirirse a través de una compraventa. Así mismo los derechos reales de garantía solo
pueden ser convencionalmente constituidos

Los derechos reales de garantía son accesorios y sirven para garantizar el pago de los derechos
creditorios

FUENTES DE LOS DERECHOS REALES:

Los derechos reales “ solo pueden ser creados por la ley” no significa que la ley sea la única
fuente ( origen) de los derechos reales, implica nada mas que la imposibilidad jurídica para los
particulares de constituir otros derechos reales que los expresamente . la fuente de los
derechos reales puede ser:

La voluntad de las partes

La ley

La ley actual muy excepcionalmente como causa-fuente de esos derechos

USUFRUCTO LEGAL: el de los padres sobre los bienes que estén sobre su patria potestad: la
voluntad de los particulares es la fuente fundamental que origina los derechos reales ,tanto es
asi que las disposiciones del usufructo se aplican a l uso y a la habitación

HIPOTECA-PRENDA-ANTICRESIS: la única fuente es la convención, que debe ser expresa en la

hipoteca y puede ser expresa o tacita en la prenda y en la anticresis

POSESION DE BUENA FE: en tanto presume propietario al poseedor de buena fe de una cosa
mueble no robada ni perdida, consagra la adquisición del dominio por imperio de la ley.

 TIPICIDAD DE LOS DERECHOS REALES: numerus clausus

  MODIFICACIONES DE LOS DERECHOS REALES: Las proyecciones del orden publico en
los derechos reales impiden no solo la creación de derechos reales distintos a los
previstos por la ley sino también la modificación de los que ella admite

 Imposibilidad de modificar los derechos reales permitidos esta plasmado en el articulo

1884

ARTICULO 1884.- Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus

elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración
y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real
no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.

LIBRO CUARTO
DERECHOS REALES
TITULO I
Disposiciones generales
CAPITULO 1
Principios comunes
ARTICULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se
ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las
facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.

SUJETO:
El único sujeto de los derechos reales, como en todo el derecho civil, es la persona. En principio
toda persona física o jurídica nacional o extranjera puede ser titular a derechos reales. Sin
embargo, los derechos de uso y habitación no admiten la titularidad por personas de existencia
ideal

OBJETO:

ARTICULO 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de
la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.

COSAS: el antiguo código establecía “ se llaman cosas en este código los objetos materiales
susceptibles de tener un valor”
Actualmente ART 15: Titularidad de derechos. Las personas son titulares de los derechos
individuales sobre los bienes que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en
este código
Los bienes materiales se llaman cosas ( determinadas y comerciables) son aplicables a la
energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre
DERECHO REAL: relación directa e inmediata entre el titular de un bien y ese objeto
PATRIMONIO: es la universalidad jurídica de sus derechos reales y de sus derechos personales,
bajo la relación de un valor pecuniario, es decir, como bienes.

CLASIFICACION DE LAS COSAS:

MUEBLES: pueden ser trasladadas de un lugar a otro por si mismas o por una fuerz exterior
INMUBLES: cosas por si mismas inmovilizadas- superficie, suelo.
Por su carácter representación: inmuebles: instrumentos públicos que consta la adquisición de
u derecho real sobre inmuebles.
MUEBLES: instrumento publico o privado donde consta adquisición de un derecho personal
FUNGIBLE: todas aquellas en que todo individuo de la especie equivale a otro de la misma
especie y que pueden sustituirse las una por las tras de la misma calidad y en igual cantidad
NO FUNGIBLE: no se puede sustituir por otra de la misma cantidad y calidad
CONSUMIBLE: aquellas cuya existencia culmina con su primer uso
NO CONSUMIBLE: aquellas que no dejan de existir por el primer uso
DIVISIBLES: aquellas que sin ser destruidas enteramente pueden ser divididas en porciones
reales
NO DIVISIBLES: son aquellas que no pueden ser partidas ya que pierde su esencia
PRINCIPALES: aquellas cosas que existen por si mismas y para si
ACCESORIAS: son aquellas cuya existencia y naturaleza dependen de otra, están adheridas
ARTICULO 1884.- Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos,
contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es
establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o
la modificación de su estructura.

ARTICULO 1885.- Convalidación. Si quien constituye o transmite un derecho real que no

tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.

ARTICULO 1886.- Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de

perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con
respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.

ARTICULO 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código:

DERECHOS REALES PERMITIDOS
a) el dominio y condominio
b) el usufructo
c) el uso y habitación
d) las servidumbres
e) el derecho de hipoteca
f) la prenda
g) la anticresis
h) superficie forestal ( incorporado por ley 25.509)
Incorporaciones en el nuevo código:
1) la propiedad comunitaria indígena
2) la propiedad horizontal
3) los conjuntos inmobiliarios
4) el tiempo compartido
5) el cementerio privado

DERECHOS REALES CREADOS POR LEYES ESPECIALES:

a) Propiedad horizontal: derecho real creado por la ley 13512. Es una suerte de derecho
real de dominio sobre partes exclusivas y derecho real de condominio sobre partes
comunes
b) Prehorizontalidad: derecho real creado por la ley 19724. Es utilizado cuando se esta
construyendo un edificio para someterlo al régimen de propiedad horizontal y se
quieren vender los departamentos antes de terminar el edificio
c) Hipoteca naval y aeronáutica: para ambas se aplican subsidiariamente las reglas de la
hipoteca común que recaen sobre objetos especiales

El CCC innova y clasifica a los Derechos Reales en

 Derechos reales sobre cosa propia o ajena ART 1888
Derechos reales principales y accesorios ART 1889
Derechos reales sobre cosas registrables y no ART 1890
Según se ejerzan o no por la posesión ART 1891

ARTICULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son
derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la
propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio
privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen
sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o
gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda
duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se
interpreta a favor del titular del bien gravado.

ARTICULO 1889.- Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son
principales, excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios la
hipoteca, la anticresis y la prenda.

ARTICULO 1890.- Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos
reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el
respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre cosas no registrables,
cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los
fines de su inscripción.

ARTICULO 1891.- Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales
regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que
su titular ostente la posesión.

Régimen jurídico sobre la adquisición y extinción de los derechos reales sobre cosas inmuebles.
El titulo suficiente, el modo suficiente y la inscripción registral.

Al tratarse de bienes muebles, la adquisición de los derechos reales se realiza mediante

la tradición de la cosa, que otorga al titular, la posesión.

TRADICION: ( modo suficiente): Es consultiva ( antes de la tradición solo existe una

pretensión personal, para provocar la transmisión y correlativa adquisición de derechos
reales entre vivos la tradición debe ir acompañada del titulo suficiente

TITULO SUFICIENTE: es el acto jurídico muñido de condiciones de fondo( capacidad de

transmitente, del adquirente, y la titularidad del derecho que transmite el transmitente
y de forma en que cada caso resulte exigible ( para cosas muebles no hay formalidades
salvo las registrables)

TITULO: es el instrumento que formaliza el titulo suficiente Ej escritura publica, para el

comodato de inmueble
 INSCRIPCION REGISTRAL: la inscripción “ indispensable para oponer el derecho a
tercero”. Ej: Venta de un inmueble: Titulo suficiente ( Escritura publica) e Inscripción
Registral ( registro de la propiedad de inmueble).la adquisición de derechos reales
sobre inmuebles solamente se juzgara perfeccionada mediante la inscripción de los
respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda

1- MODO SUFICIENTE: tradición, se constituye el derecho

2- TITULO SUFICIENTE: se provoca la transmisión ( acto jurídico revestido de las

formalidades legales que tiene por fin transmitir un derecho real sobre la cosa
emanado de disponente capaz y legitimado al efecto)

3- INSCRIPCION REGISTRAL: es oponible a terceros ( que o pudieran conocer la

existencia de ese derecho real, todavía no ingresado al registro)

DEFINICION DEL DERECHO REAL:

El derecho real es UN PODER JURIDICO de una persona sobre una cosa, reglado por la ley, en
virtud del cual se puede obtener directamente de ella, todas , algunas o alguna de sus
utilidades, con suficiente publicidad, se adhiere y sigue a la cosa, pudiendo oponerse a
cualquier interesado

PODER JURIDICO: es un conjunto de facultades, idea de poder

DE UNA PERSONA: sujeto de derecho, se refiere a que el sujeto debe ser la persona misma
( existencia física e ideal)

SOBRE UNA COSA: la cosa es un objeto material susceptible de apreciación pecuniaria, ese
derecho sobre la cosa es de contenido patrimonial. La “ COSA” es el OBJETO del derecho real

REGLADO POR LA LEY: esta básicamente dominado por el orden publico y por ello es la ley la
que los organiza en su numero, contenido, extinción

EN VIRTUD DEL CUAL SE PUEDE OBENER DIRECTAMENTE ELLA: el poder se ejercita en forma
directa sobre la cosa

TODAS, ALGUNAS O ALGUNA DE SUS UTILIDADES: se trata del contenido de los derechos
reales, expuestos según sus distintas amplitudes

CON EXCLUSION DE INJERENCIAS EXTRAÑAS: facultad del titular del derecho real para excluir
a los demás integrantes de la comunidad de la utilidad beneficio que el mismo comporta,
revela su carácter absoluto y el deber de respeto que cabe aquellos, que si es violado da lugar a
acciones reales para efectivizar la exclusión y proteger al derecho real.

CON SUFICIENTE PUBLICIAD: para que el derecho real alcance u pleno efecto y nadie pueda
alegar su desconocimiento, es menester su publicidad o conocimiento, a través del medio
previsto por la ley

SE ADHIERE Y SIGUE A LA COSA: esta inherencia se manifiesta con el “IUS PERSEQUENDI” Y EL

“ IUS PREFERENDI”
PUDIENDO OPONERSE A CUALQUIER INTERESADO: al adherirse el derecho a al cosa, deben
someterse a su fuerza vinculante hasta los terceros que invoquen un interés legitimo.

 NUMERUS CLAUSUS: Clausura, no puede haber mas, no hay otros derechos reales que
los definidos por las leyes, esta vedado a los particulares, no solo constituir otros
derechos reales sino también modificar os que se instauran. LIMITADOS-SOLO
CREADOS POR LEY

LOS DERECHOS REALES SE CREAN POR LEY, SE RIGEN POR EL ORDEN PUBLICO, FUENTE EL
CONTRATO, DE ESTA MANERA NACEN.

CLASIFICACION DE LOS DERECHOS REALES:

SOBRE COSA PROPIA: El dominio, condominio y la propiedad horizontal

SOBRE COSA AJENA: El usufructo, el uso, la habitación, las servidumbres, la hipoteca, prenda,
anticresis

DE GOCE (DISFRUTE) : En los de goce o disfrute su titular puede extraer directamente de la

cosa un beneficio mayor o menos, sin alterar su subsistencia, en los de garantía, el beneficio
que los define esta dado por la seguridad que brindan al crédito que garantizan. Son la
propiedad horizontal, el usufructo, el uso, la habitación y las servidumbres activas.

GARANTIA: Hipoteca, prenda, anticresis

PRINCIPALES: Los que tienen vida propia sin dependencia de un derecho creditorio. Ej. El
dominio, El condominio, la propiedad horizontal, el usufructo, el uso, la habitación y las
servidumbres activas.

ACCESORIOS( en función de garantía): la hipoteca, la prenda, la prenda, la anticresis

SOBRE LA SUBSTANCIA O SOBRE EL VALOR DE LA COSA: Los derechos reales sobre la

substancia se ejercitan sobre la maternidad de la cosa, en tanto que los otros recaerían sobre el
valor de ella. Ej: El dominio, el condominio, la propiedad horizontal, el usufructo, el uso, la
habitación, servidumbres.

SOBRE EL VALOR: La hipoteca, la prenda, la anticresis

PERFECTOS: cuando su contenido reúne la totalidad de las facultades susceptibles de

ejercitarse sobre la cosa Ej: dominio, cuando es pleno o perfecto

IMPERFECTOS: el dominio si es menos pleno o imperfecto y todos los restantes derechos

reales.

DE CONTENIDO MAYOR: cuando comprende el mayor numero de facultades posibles sobre la

cosa. DOMINIO PLENO

DE CONTENIDO MENOR: cuando solamente comprende un numero limitado de facultads

desprendidas del derecho real del contenido mayor
EXCLUSIVO: cuando su titular debe ser una sola persona y no es factible la concurrencia del
mismo derecho real sobre la cosa en cabeza de diferentes titulares

PERPETUOS: son los que en principio duran indefinidamente. Dominio

TEMPORARIOS: están sujeto a extinguirse por la incidencia del tiempo Ej usufructo, uso,
habitación

SOBRE COSAS INMUEBLES Y MUEBLES: El dominio, condominio, usufructo, el uso

SOBRE INMUEBLES: La propiedad horizontal( unidad de inmueble edificado), la habitación

( casa), las servidumbres activas, la hipoteca, la anticresis SOBRE LOS MUEBLES: La prenda

CONCEPTOS:

PRINCIPIO DE CONVALIDACION: convalidar: darle validez a algo

Establece que si alguien transmite o constituye un Derecho Real que no tiene, pero luego lo
adquiere, esa transmisión o constitución del derecho, queda convalidada

Ejemplo si yo le vendo a alguien algo que no es mio pero luego yo lo adquiero, como sea, al
adquirirlo a obtengo el derecho real y lo puedo convalidar retroactivamente al dia que lo vendí

ART 1875 CCC “ El que constituye o transmite un derecho real que no tiene, la adquiere
posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada

Se relaciona este concepto con el principio “Nemo Plus Iuris” el cual establece que nadie puede
transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o mas extenso que el que gozaba, y
recíprocamente nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y mas extenso que el
que tenia aquel de quien lo adquiere

En el nuevo código la convalidación esta establecida en el ART 1875 y la critica que se le puede
hacer es que no hace mención desde cuando queda convalidado el acto

Los derechos reales se adquieren y transmiten con “TITULO SUFICIENTE “ Y “MODO

SUFICIENTE”

MODO SUFICIENTE: Es la tradición POSESORIA, la entrega de la cosa, que tiene por finalidad
adquirir o constituir derechos reales que se ejercen por al posesión

TRADICION: es cuando alguien entregue voluntariamente una cosa y la otra voluntariamente lo

recibe

ART 577 VIEJO CODIGO: “ Antes de la tradición de la cosa, el acc no adquiere sobre ella ningún
derecho real” este es el principio general pero hay 2 excepciones

1) TRADITIO BREVI MANU

2) CONSTITUTO POSESORIO
TITULO SUFICIENTE: Es el acto jurídico revestido de las formalidades legales que tiene por fin
transmitir un derecho real sobre la cosa que tiene por fin transmitir un derecho real sobre la
cosa emanado de un disponente capaz legitimado al efecto

Para que el titulo sea suficiente debe cumplir con los siguientes requisitos:

1) FORMA: hecho por escritura publica en caso de inmuebles

2) CAPACIDAD para enajenar

3) LEGITIMACION

Si no tiene estos caracteres el titulo no es suficiente

EL BOLETO DE COMPRAVENTA SOLO TRANSMITE UNA PROMESA DE ESCRITURACION, JAMAS

ESTE VENDE COMO TITULO

PRETENDIDAS SITUACIONES INTERMEDIAS ENTRE DERECHOS REALES Y LOS DERECHOS

PERSONALES

DERECHOS REALES:

“IN FACIENDO”: Es un contrasentido, porque a través de el se admitirá un derecho real con el

contenido de un derecho personal. Se los puede definir como aquellos derechos que confieren
a su titular el derecho de obtener del sujeto pasivo una determinada conducta o prestación.

“IUS AD REM”: se configura como una categoría intermedia entre el derecho real y el derecho
de obligación. No implica una potestad directa e inmediata sino la posibilidad de que esta se
produzca en el futuro

Su origen hay que encontrarlo en el derecho canónico, cuando se nombraba un nuevo obispo y
este no había tomado posesión del cargo se decía que no tenia el ius un re ( derecho real) al
obispado pero tenia un ius ad rem ( derecho a la cosa) es decir una expectativa al mismo

El ius ad rem comprendería aquellos casos en que habiéndose adquirido una cosa esta no
había sido aun entregada

El supuesto mas común es la anotación preventiva en la cual es un asiento registral de carácter

provisional cuyo objeto es hacer constar una situación jurídica que por no estar consolidada no
puede acceder al registro mediante un asiento definitivo. Por lo tanto en estos casos no cabria
hablar de un ius in re sino de un ius ad rem.

Es muy importante porque esta relacionado con la acción de despojo( la base es la ius at rem)
que es la acción posesoria

Es cuando el derecho personal esta en camino a transformarse en derecho real

EJ: Boleto compraventa, pero no como boleto compraventa en si sino como la obligación de
escriturar.
“PROPTER REM”

PORPTTER: por causa o motivo de algo

REM: están originadas en la posesión de la cosa

Son derechos personales que van unidos a la titularidad de derechos reales

Son las que se tienen por ser titular de un derecho real. El titular se libera de ellas bandonando
la cosa

La obligación sigue con la cosa.

In Fasiendo: Aquellos derechos que confieren a su titular el derecho a obtener del sujeto
pasivo una determinada conducta o prestación

IUS POSESION: Hecho de la posesión

IUS POSEDENDI: Derecho de la posesión

TITULO SUFICIENTE: acto jurídico que tiene requisitos de forma y fondeo exigidos por la ley

JUSTO TITULO: Acto jurídico que tiene las concisiones de forma pero no de fondo. En este caso
el que transmite no es el verdadero dueño, no tiene capacidad para transmitir

TITULO PUTATIVO: hay un titulo pero no se aplica a la cosa poseída. Es decir que no hay titulo
sobre esa cosa, pero el poseedor esta convencido de que no hay ( por error de hecho
excusable)

CASOS DE INSTITUTOS DE DUDOSA NATURALEZA JURIDICA

HIPOTECA: en el derecho francés es considerada por varios autores como un derecho personal
de garantía con ius persequendi

ANTICRESIS en Italia también es considerada como un derecho personal de garantía. En

nuestro derecho la hipoteca y la anticresis están definidos como derechos reales

LOCACION: (derecho personal) en el código napoleónico le dio oponibilidad a terceros.

Nuestro código sigue a este

PRIVILEGIOS: (derecho personal) en la edad media se convirtieron en derechos reales

Ley Nº 24.374

Establécese un régimen de regularización dominial en favor de ocupantes que

acrediten la posesión pública, pacífica y continua durante 3 años, con
anterioridad al 1/1/92, y su causa lícita, de inmuebles urbanos que tengan
como destino principal el de casa habitación única y permanente.

Ley Pierri: Cuando tengo Inmueble y no Escritura

La ley es nacional y puede aplicarse en cualquier provincia, pero los datos a continuación
corresponden, más allá de las propias disposiciones de la ley, a la reglamentación en Provincia
de Buenos Aires.
REQUISITOS PARA ACOGERSE A LA LEY 24374

Ser ocupante de VIVIENDA ÚNICA.

La ocupación debe ser PACIFICA (sin violencia ni oposición manifiesta).
La ocupación debe ser PUBLICA.
La ocupación debe ser CONTINUA (es decir no debe haber habido interrupción).
La ocupación necesariamente debe ser ANTERIOR al 1 de enero de 2009, y por un mínimo de 3
años.
SIN JUICIO alguno iniciado en su contra.
Tener una CAUSA LICITA para su ocupación. (Este requisito es absurdo e inaplicable, si nos
ponemos tan estrictos nadie tiene derecho a ocupar tierra ajena, pero la explicación, una vez
más , es política, la causa sería la necesidad de vivienda única)

QUIENES PUEDEN ACOGERSE A LA LEY

EL Ocupante que habita el inmueble.

Si ya no existe el ocupante originario, puede ser la esposa, el esposo, y los sucesores
hereditarios que continuaron la posesión.
Si no existen las personas mencionadas en los puntos 1 y 2, pueden iniciar los trámites los que
convivieron con el ocupante originario, habiendo recibido trato familiar antes del 1 de enero de
2009. Pueden ser la persona que convivió con el ocupante en calidad de pareja o los que
fueron tratados como hijos aunque en realidad no lo sean.
Si no existiere ninguno de los anteriores, pueden iniciar los trámites los que continuaron la
posesión a través de un acto legítimo (transferencia de boleto o cesiones). Otro absurdo, si
existe boleto no hace falta esta ley, con diez años se cumple la posesión definitiva y se hace
usucapión (solicitud de dominio por prescripción "corta", pues de lo contrario serían 20 años y
ahí sí viene bien la ley)
QUIENES NO PUEDEN ACOGERSE A LA LEY

Los que tengan otro inmueble.

Recuerden no sabemos en qué otras provincias está reglamentada esta ley y cómo.

ELEMENTOS QUE DEBEN SER APORTADOS PARA LA INICIACIÓN DEL TRAMITE

DNI, CUIL/CUIT del solicitante o los solicitantes, con domicilio actualizado.

Libreta de matrimonio de los solicitantes.
Libreta de pagos ( si tiene).
Boletas de pagos de impuestos ( Rentas y municipal). 1 (uno) por año desde 1999- a la
actualidad.
Boletas de pagos de servicios (luz, gas, etc) 1 (uno) por año desde 1999- a la actualidad
El costo de escrituración es del 1% de la Valuación del Inmueble

PRESCRIPCION: Modo de adquirir

Prescripción. Concepto. Ámbito de aplicación.

La prescripción es un medio de adquirir un derecho, o de liberarse de una obligación por el

trascurso del tiempo e inacción del acreedor. Los derechos reales y personales se adquieren y
se pierden por la prescripción.

Prescripción deriva del latin praescrito que proviene del verbo praescribieri que significa
escribir antes o al principio, siendo una figura de origen romano, para adquirir bienes o
liberarse de obligaciones por el transcurso del tiempo.

Por el Diccionario Real Academia española prescripción es el modo extintivo de un derecho

como consecuencia de la falta de su ejercicio durante el tiempo establecido por ley, y al decir
de COVIELLO es el medio por el cual por la inactividad del titular por el tiempo legal se extingue
el derecho del mismo (prescripción liberatoria)

Clases:
·Prescripción adquisitiva o usucapión: es un medio para adquirir un derecho real si se posee la
cosa durante el plazo que establece la ley según las distintas clases de cosas y circunstancias.
·Prescripción liberatoria: es un medio de liberarse del deudor de una obligación por inacción
del acreedor durante el lapso que para ese tipo de obligaciones dispone la ley.

En las obligaciones prescriptas se pierde la acción, es decir la facultad que tiene el acreedor de
una obligación de exigir el cumplimiento de la misma aun en contra de la voluntad del deudor.
La obligación no se extingue, sino que se transforma de obligación civil en deber moral.
(En la obligaciones prescriptas se pierde la acción y en la caducidad el derecho propiamente
dicho (Los Arcos).

ART 2532: “Ámbito de aplicación. En ausencia de disposiciones específicas, las normas de este
Capítulo son aplicables a la prescripción adquisitiva y liberatoria. Las legislaciones locales
podrán regular esta última en cuanto al plazo de tributos”.

El CCCU no contiene una definición que abarque ambas prescripciones (liberatoria y extintiva)
ya que el ámbito de aplicación del título excede el de los derechos personales o reales (por
ejemplo se aplica también en la acción de nulidad), generando imprecisión para definirla.

Las legislaciones provinciales (conforme segunda parte del artículo) pueden regular plazos en
materia de tributos (zanjando la discusión sobre si los códigos provinciales podían o no
modificar los plazos de prescripción liberatoria en materia de tributos locales y donde la CSJN
en «Filcrosa» declaro la inconstitucionalidad de tales normas).

Carácter imperativo.

ART 2533: “Carácter imperativo. Las normas relativas a la prescripción no pueden ser
modificadas por convención”.

El ART 3565 de Velez hacía referencia a la «imposibilidad de las partes de modificar plazos de
prescripción»

El fundamento está en el interés público de la cuestión. Prohibición de que por convención se

modifique normas sobre prescripción ya sea para alargar o acortar plazos, y el 2568 CCCU
sanciona con «nulidad» las cláusulas de caducidad que hayan sido pactadas para escapar a los
plazos de prescripción.

Sujetos.

ART 2534: “Sujetos. La prescripción opera a favor y en contra de todas las personas, excepto
disposición legal en contrario.
Los acreedores y cualquier interesado pueden oponer la prescripción, aunque el obligado o
propietario no la invoque o la renuncie”.

Primer párrafo: es decir disposición en contrario serían causales de suspensión del curso o
casos donde no opera porque es insusceptible de ser adquirido el derecho de tal modo (por
ejemplo bienes públicos del Estado).

Segundo párrafo: el patrimonio del deudor es la prenda de los acreedores, por eso estos
pueden ejercer acciones conservatorias para evitar que esa garantía se disminuya. Si el
acreedor constata que el deudor no opone la prescripción ya ganada, puede hacerlo ya sea por
acción revocatoria si el deudor no lo hace o revocatoria si renunció fraudulentamente a
oponerla.

Renuncia.

ART 2535: “Renuncia. La prescripción ya ganada puede ser renunciada por las personas que
pueden otorgar actos de disposición. La renuncia a la prescripción por uno de los codeudores o
coposeedores no surte efectos respecto de los demás. No procede la acción de regreso del
codeudor renunciante contra sus codeudores liberados por la prescripción”.

Los acreedores y todos los interesados en hacer valer la prescripción, pueden oponerla a pesar
de la renuncia expresa o tácita del deudor o propietario.

Se puede renunciar a una prescripción cumplida porque allí se renuncia solo a un derecho
patrimonial del acreedor. En cambio, no se puede renunciar a la prescripción futura porque ella
es de orden público.

Para renunciar se requiere capacidad para disponer.

Los codeudores o coposedores que no renuncian no ven modificada su situación; así si uno
renuncia queda como obligado y el resto solo tienen obligación moral.

Quien renuncia a la prescripción no puede repetir lo pagado a los demás.

Invocación de la prescripción.

ART 2536: “Invocación de la prescripción. La prescripción puede ser invocada en todos los
casos, con excepción de los supuestos previstos por la ley”.

Salvo acciones imprescriptibles, la prescripción puede ser invocada.

En Velez el 4019 decía que todas las acciones prescriben y ahora se dice que «puede ser
invocada en todos los casos»

Las acciones pueden ser imprescriptibles por:

-La naturaleza de la acción: como las reales (reivindicatoria, confesoria y negatoria) reclamo de
servidumbres forzosas, partición de herencia, división de condominio, petición de herencia.
-La naturaleza de los bienes: bienes públicos, derecho de superficie, inmueble sujeto a
propiedad indígena
-La naturaleza de los derechos en juego: derechos personalísimos como protección de imagen,
dignidad, nombre, identidad, salud

Disposiciones procesales relativas a la prescripción.

Vías procesales.

La prescripción puede hacerse valer por vía de excepción o por vía de acción.
ART 2551: “Vías procesales. La prescripción puede ser articulada por vía de acción o de
excepción”.

El 3949 de Velez decía que era una excepción para repeler la acción aunque la doctrina y la
jurisprudencia decían que podría también interponerse por acción.

No se exige como alguna doctrina decía para plantearla la demostración del deudor del
perjuicio de la deuda prescripta, es decir un interés legítimo.

Facultades judiciales.

El juez no puede suplir de oficio la prescripción sino que esta, necesariamente, debe ser
invocada por aquel en cuyo favor se estableció.

ART 2552: “Facultades judiciales. El juez no puede declarar de oficio la prescripción”.

Al igual que en Vélez, sigue permaneciendo la polémica acerca de la posibilidad del juez que
empleando el principio iura novit curia aplique el plazo de prescripción que lealmente
corresponda aunque sea distinto al invocado por el que la plantea.

El juez puede apreciar cada caso y por el principio referido resolver según la conveniencia de
hacer lugar o no a la prescripción siempre que no se vulnere el derecho de defensa.

Oportunidad procesal para oponerla.

La prescripción debe oponerse al contestar la demanda o en la primera presentación en el

juicio que haga quien intente oponerla.

ART 2553: “Oportunidad procesal para oponerla. La prescripción debe oponerse dentro del
plazo para contestar la demanda en los procesos de conocimiento, y para oponer excepciones
en los procesos de ejecución.
Los terceros interesados que comparecen al juicio vencidos los términos aplicables a las partes,
deben hacerlo en su primera presentación”.

TODO LO QUE SE PUEDE ADQUIRIR PUEDE PRESCRIBIR:

HAY DOS CLASES:

Prescripción liberatoria.

Prescripción liberatoria: es un medio de liberarse del deudor de una obligación por inacción del
acreedor durante el lapso que para ese tipo de obligaciones dispone la ley.

ES CUANDO POR EL TRANSCURSO DEL TIEMPO SE PIERDE UNA OBLIGACION

Caracteres:
·Es una excepción o una acción.
·No puede ser aplicada de oficio.
·La prescripción ya producida es irrenunciable.
·La prescripción futura es de orden público y consecuentemente irrenunciable.
·Es de interpretación restrictiva como toda excepción y en caso de duda debe estarse a su
rechazo.

Elementos.

Dos elementos:
1- Inacción del acreedor.
2- Transcurso del plazo establecido por la ley para que ella opere.

Fundamentos.

Las obligaciones nacen, viven y mueren o se extinguen. Sus efectos no pueden prolongarse
imperativamente sino que deben tener una duración en el tiempo.

Objeto.

Una obligación.

Efectos.

En las obligaciones prescriptas se pierde la acción, es decir la facultad que tiene el acreedor de
una obligación de exigir el cumplimiento de la misma aun en contra de la voluntad del deudor.
La obligación no se extingue, sino que se transforma de obligación civil en deber moral.
(En la obligaciones prescriptas se pierde la acción y en la caducidad el derecho propiamente
dicho (Los Arcos).

Su diferencia con la adquisitiva.

Prescripción adquisitiva o usucapión: es un medio para adquirir un derecho real si se posee la

cosa durante el plazo que establece la ley según las distintas clases de cosas y circunstancias.

Tanto la prescripción liberatoria como la adquisitiva del dominio se caracterizan por:

-Inacción del titular del derecho (acreedor o propietario)
-Transcurso del tiempo del que deriva el derecho (del deudor su liberación y del poseedor
adquirir la propiedad del dominio)

En los fundamentos del proyecto se destacan elementos comunes:

-Factor tiempo,
-Origen legal,
-Sujetos legitimados para invocarla,
-Renuncia de los efectos de la prescripción cumplida

Curso de la prescripción.

Curso de la prescripción es el tiempo que va entre un punto y otro sobre el cual pueden
impactar las consecuencias de determinados hechos o actos jurídicos que conllevan a su
suspensión o interrupción
Es importante saber cuándo inicia el curso de prescripción porque los elementos que
componen la prescripción son el plazo legal y la inacción del titular durante ese plazo

Comienzo del cómputo. Regla general.

Si la prescripción liberatoria se produce por la inacción del acreedor durante el lapso que
establece la ley, lógicamente se comenzara a computar ese plazo desde el momento en que el
acreedor puede ejercer efectivamente el derecho en cuestión.

Cuando, por las causas que fueren, la acción no está expedita, es decir no puede ejercerse por
algún impedimento, no se tiene en cuenta el tiempo que corre a los efectos de la prescripción.

ART 2554: “Regla general. El transcurso del plazo de prescripción comienza el día en que la
prestación es exigible”.

ADQUISITIVA:

Se da cuando por el transcurso del tiempo se adquiere o se pierde un derecho

TODO LO QUE SE PUEDE ADQUIRIR SE PUEDE PRESCRIBIR

“ LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA ES UN DERECHO POR EL CUAL EL POSEEDOR DE UNA COSA

INMUEBLE ADQUIERA LA PROPIEDAD DE ELLA POR LA CONTINUACION DE LA POSESION,
DURANTE EL TIEMPO FIJADO POR LA LEY”

LA POSESION DEBE SER DETERMINADA QUE SE LLAMA CALIFICADA, QUE ES LO CONTRARIO A

LA POSESION VICIOSA

La usucapión es una institución por medio de la cual el transcurso del tiempo opera para la
adquisición o consolidación de un derecho y como contrapartida como la perdida de ese
derecho para el anterior titular de ese determinado derecho real. Para este modo de
adquisición solamente puede tratarse de un derecho real que se ejerce por la posesión

PRESCRIPCION ADQUISITIVA CORTA: (BREVE)

Es la que se requiere JUSTO TITULO

REQUISITO:

 POSESION DURANTE 10 AÑOS

 BUENA FE: Es la creencia sin duda alguna del poseedor de ser el exclusivo señor de la
cosa

 JUSTO TITULO: Es aquel que si bien presenta los requisitos de FORMA ( escritura
publica) NO presenta los requisitos de FONDO ( capacidad- legitimación)
Es la que requiere justo titulo y la posesión no puede ser cualquier posesión, sino que tiene
que ser una posesión determinada, que se llama POSESION CALIFICADA que es contraria a la
posesión viciosa

¿ PORQUE CALIFICADA?

Porque tiene ciertos requisitos: PARA PODER USUCAPIR REQUIERO

- DEBE SER PUBLICA: ( lo contrario a lo clandestino) para que todo el mundo sepa “ aca
estoy yo”

- DEBE SER PACIFICA: lo contrario de violento

- DEBE SER CONTINUA: Significa que el animus domini que tiene el poseedor se
mantiene a lo largo de los 10 o 20 años.

- DEBE SER ININTERRUMPIDA: que no haya sido interrumpida por otra posesión por mas
de un año ( las acciones posesorias que prescriben al año, si en 1 año no hice nada me
interrumpió la posesión)

- NO A TITULO PRECARIO: ya que si es tenedor precario reconoce en otro un señorío

mayor, no va a poder usucapiar, le falta el animus

Para la prescripción LARGA no necesito NINGUN TITULO: lo único que necesito es NO SER
VICIOSO, ya que donde hay un vicio se empieza de cero

PRESCRIPCION ADQUISITIVA LARGA:

REQUISITOS:

 DEBE SER PUBLICA

 PACIFICA

 CONTINUA

 ININTERRUMPIDA

 NO A TITULO PRECARIO

PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE INMUEBLES: En lo que respecta a inmuebles se mantiene sin

variantes de importancia lo previsto en el Código anterior. Esto es que se requieren veinte años
de posesión si o hay justo titulo y buena fe. La novedad es que se aclara que odos os derechos
reales “ principales”, pueden ser adquiridos por usucapión

Por eso, no se aplica a la adquisición de un derecho de garantía por ser accesorio y de carácter
esencialmente convencional. Queda en consecuencia excluidas las servidumbres negativas, la
prenda, la anticresis y doblemente la hipoteca ( porque no se ejerce por la posesión y porque
es de garantía)
En cuanto a las servidumbres positivas, pueden adquirirse pues se ejercen por actos posesorios
concretos y determinados aunque su titular n disfrute de posesión

PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE COSAS MUEBLES: antes en el código viejo no se preveía para el

poseedor de mala fe y actualmente en el nuevo código se termina con esta discusión ya que
expresamente admite la prescripción larga en los casos de mala fe

Prescripción larga de 10 años, para las cosas muebles registrables

¿ COMO SE HACE EL JUCIIO DE USUCAPION?

Hay que individualizar el objeto, para iniciarle el juicio al titular dominal que figura en catastro.
A este tengo que hacerle traslado de demanda e iniciar el juicio

Sentencia: Declarativa: Reconocimiento jurídico de hechos extrajudiciales que ocurrieron en la

realidad

Suspensión. Concepto.

Suspensión es la «paralización del curso de la prescripción por causas contemporáneas o

sobrevinientes a su comienzo fijado por ley»

Se dispone frente a casos de imposibilidad material o jurídica de obrar por lo que se «justifica
que no se opere el tiempo»

Efectos.

ART 2539: “Efectos. La suspensión de la prescripción detiene el cómputo del tiempo por el
lapso que dura pero aprovecha el período transcurrido hasta que ella comenzó”.

El efecto de la suspensión es inutilizar para la prescripción, el tiempo por el cual ella ha durado;
pero aprovecha para la prescripción no solo el tiempo posterior a la cesación de la suspensión,
sino también el tiempo anterior en que ella se produjo.

Casos especiales.

ART 2543: “Casos especiales. El curso de la prescripción se suspende:

a. entre cónyuges, durante el matrimonio;
b. entre convivientes, durante la unión convivencial;
c. entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres, tutores, curadores o
apoyos, durante la responsabilidad parental, la tutela, la curatela o la medida de apoyo;
d. entre las personas jurídicas y sus administradores o integrantes de sus órganos de
fiscalización, mientras continúan en el ejercicio del cargo;
e. a favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada, respecto de los reclamos que
tienen por causa la defensa de derechos sobre bienes del acervo hereditario”.

D: debido a la situación de incompatibilidad de que esas personas tienen con la sociedad que
dirigen o controlan.
E: debido a la situación de incompatibilidad de que esas personas tienen con la sociedad que
dirigen o controlan. (Responsabilidad limitada con beneficio de inventario).

Interrupción. Concepto. Efectos.

ART 2544: “Efectos. El efecto de la interrupción de la prescripción es tener por no sucedido el

lapso que la precede e iniciar un nuevo plazo”.

Interrupción del curso de la prescripción es el hecho o negocio jurídico que la ley aprehende
como causa suficiente para tornar ineficaz los efectos de la extinción o adquisición de un
derecho por prescripción, no computándose el tiempo transcurrido desde que nació la
pretensión accionable del titular hasta que sobrevino la causa de interrupción, iniciándose un
nuevo plazo

La SUSPENSION aprovecha el tiempo transcurrido hasta la causa de suspensión y la

INTERRUPCION inutiliza ese tiempo.

La SUSPENSION tiene origen en inactividad justificada de las partes (conducta de una de las
partes) y la INTERRUPCION es consecuencia de alguna actividad desplegada por las partes.

Esa actividad desplegada por las partes pueden ser meros actos instantáneos como el
reconocimiento de deuda o tener cierta proyección en el tiempo en donde el plazo de
prescripción queda paralizada hasta que se ponga fin a esa proyección como una demanda o
proceso arbitral -2592- que interrumpe el curso de prescripción del crédito al que se accede.

Casos:

-Interrupción por reconocimiento.

ART 2545: “Interrupción por reconocimiento. El curso de la prescripción se interrumpe por el

reconocimiento que el deudor o poseedor efectúa del derecho de aquel contra quien
prescribe”.

El reconocimiento de deuda implica reafirmación se su carácter de obligado y confesión del

derecho del acreedor.

Su origen está en la actitud del deudor, por lo que es unilateral, no necesitando aceptación del
beneficiario para producir efectos.

El renunciante debe ser capaz de disponer

No está sujeto a condición especial de forma y puede exteriorizarse de forma expresa o tácita
(conforme 733) como serpia el pago de intereses o parte de la deuda implica reconocimiento
de la misma.

El reconocimiento solo puede interrumpir la prescripción que todavía está corriendo

-Interrupción por petición judicial.

ART 2546: “Interrupción por petición judicial. El curso de la prescripción se interrumpe por
toda petición del titular del derecho ante autoridad judicial que traduce la intención de no
abandonarlo, contra el poseedor, su representante en la posesión, o el deudor, aunque sea
defectuosa, realizada por persona incapaz, ante tribunal incompetente, o en el plazo de gracia
previsto en el ordenamiento procesal aplicable”. (es decir las dos primeras horas del día
siguiente al vencimiento en nuestra Provincia)

Se sustituye el término «demanda» del 3986 por «petición del titular ante autoridad juridicial»

En los fundamentos se dice que se engloba supuestos que no configuran demanda

estrictamente procesal, pero que revelan actitud del interesado de perseguir tutela judicial
como medidas preliminares, cautelares, pruebas anticipadas, preparación de vía ejecutiva, etc.

Duración de los efectos.

ART 2547: “Duración de los efectos. Los efectos interruptivos del curso de la prescripción
permanecen hasta que deviene firme la resolución que pone fin a la cuestión, con autoridad de
cosa juzgada formal.
La interrupción del curso de la prescripción se tiene por no sucedida si se desiste del proceso o
caduca la instancia”.

Dura mientras dure el proceso arbitral y si desiste del mismo se borran los efectos
interruptivos.

Interrupción por solicitud de arbitraje.

ART 2548: “Interrupción por solicitud de arbitraje. El curso de la prescripción se interrumpe por
la solicitud de arbitraje. Los efectos de esta causal se rigen por lo dispuesto para la interrupción
de la prescripción por petición judicial, en cuanto sea aplicable”.

No pueden alegarla los cointeresados, sino aquel que intervino en el acto interruptivo o sus
sucesores; cediendo frente a obligaciones indivisibles o solidarias.

Alcance subjetivo.

ART 2549: “Alcance subjetivo. La interrupción de la prescripción no se extiende a favor ni en

contra de los interesados, excepto que se trate de obligaciones solidarias o indivisibles”.

Dispensa de la prescripción cumplida. Concepto.

No es suspensión de prescripción porque la SUSPENSION opera ipso iure por una causa legal
donde el juez se limita a comprobar, en tanto la DISPENSA la concede el juez por una
«imposibilidad cuya gravedad aprecia soberanamente»

La imposibilidad de obrar no detiene el curso de la prescripción –como en la suspensión-

porque ya está cumplida, sino que prolonga la vida de la acción más allá del plazo de
prescripción.

Se trata de una excepcional causa de excusabilidad del transcurso del tiempo por un
impedimento, considerándose que esa inactividad no le es imputable.
El art. solo contempla dificultades fácticas conforme redacción por lo que pareciera que las
dificultades jurídicas no son causas de dispensa.

El plazo para iniciar la acción es de 6 meses de la cesación del obstáculo

Cuando se habla de maniobras dolosas queda la duda si solo deben provenir del deudor o
también de otra persona que obstaculice el ejercicio de la acción.

Requisitos.

ART 2550: “Requisitos. El juez puede dispensar de la prescripción ya cumplida al titular de la

acción, si dificultades de hecho o maniobras dolosas le obstaculizan temporalmente el ejercicio
de la acción, y el titular hace valer sus derechos dentro de los seis meses siguientes a la
cesación de los obstáculos.
En el caso de personas incapaces sin representantes el plazo de seis meses se computa desde
la cesación de la incapacidad o la aceptación del cargo por el representante.
Esta disposición es aplicable a las sucesiones que permanecen vacantes sin curador, si el que es
designado hace valer los derechos dentro de los seis meses de haber aceptado el cargo

Plazos de prescripción.

-Genéricos y especiales.

ART 2560: “Plazo genérico. El plazo de la prescripción es de cinco años, excepto que esté
previsto uno diferente en la legislación local”.

ART 2561: “Plazos especiales. El reclamo del resarcimiento de daños por agresiones sexuales
infligidas a personas incapaces prescribe a los diez años. El cómputo del plazo de prescripción
comienza a partir del cese de la incapacidad.
El reclamo de la indemnización de daños derivados de la responsabilidad civil prescribe a los
tres años.
Las acciones civiles derivadas de delitos de lesa humanidad son imprescriptibles”.

Antes se distinguía según sea: contractual (10 años) y extracontractual (2 años).

-Específicos, anuales y bianuales.

ART 2562: “Plazo de prescripción de dos años. Prescriben a los dos años:
a. el pedido de declaración de nulidad relativa y de revisión de actos jurídicos;
b. el reclamo de derecho común de daños derivados de accidentes y enfermedades del trabajo;
c. el reclamo de todo lo que se devenga por años o plazos periódicos más cortos, excepto que
se trate del reintegro de un capital en cuotas;
d. el reclamo de los daños derivados del contrato de transporte de personas o cosas;
e. el pedido de revocación de la donación por ingratitud o del legado por indignidad;
f. el pedido de declaración de inoponibilidad nacido del fraude”.

A) El pedido de declaración de nulidad relativa y de revisión de actos jurídicos: Mientras la

nulidad absoluta atenta contra el orden público, la relativa el Interés particular y el inicio se
computa desde el cese de la violencia, error, dolo o desde que se conoció o pudo conocer tales
actos.

C) Reclamo de todo lo que devenga por años o plazos periódicos más cortos excepto que se
trate de reintegro de un capital en cuotas: supuesto de periodicidad de las prestaciones como
seria suministros, pago de intereses-

E) Pedido de revocación de la donación por ingratitud o del legado por indignidad: segúnel
articulo 1569 la donación aceptada puede revocarse por inejecución de cargos, ingratitud del
donatario, estipulación expresa, supernacencia de hijos del donante.
Corre desde que la injuria se hizo o llego a conocimiento de los herederos

F) Pedido de declaración de inoponibilidad nacido del fraude: desde que el acto tuvo lugar o los
acreedores tomaron conocimiento del hecho. El articulo 338 concede al acreedor la posibilidad
de pedir inoponibilidad de actos del deudor en fraude a sus derechos.

ART 2563: “Cómputo del plazo de dos años. En la acción de declaración de nulidad relativa, de
revisión y de inoponibilidad de actos jurídicos, el plazo se cuenta:
a. si se trata de vicios de la voluntad, desde que cesó la violencia o desde que el error o el dolo
se conocieron o pudieron ser conocidos;
b. en la simulación entre partes, desde que, requerida una de ellas, se negó a dejar sin efecto el
acto simulado;
c. en la simulación ejercida por tercero, desde que conoció o pudo conocer el vicio del acto
jurídico;
d. en la nulidad por incapacidad, desde que ésta cesó;
e. en la lesión, desde la fecha en que la obligación a cargo del lesionado debía ser cumplida;
f. en la acción de fraude, desde que se conoció o pudo conocer el vicio del acto;
g. en la revisión de actos jurídicos, desde que se conoció o pudo conocer la causa de revisión”.

ART 2564: “Plazo de prescripción de un año. Prescriben al año:

a. el reclamo por vicios redhibitorios;
b. las acciones posesorias;
c. el reclamo contra el constructor por responsabilidad por ruina total o parcial, sea por vicio de
construcción, del suelo o de mala calidad de los materiales, siempre que se trate de obras
destinadas a larga duración. El plazo se cuenta desde que se produjo la ruina;
d. los reclamos procedentes de cualquier documento endosable o al portador, cuyo plazo
comienza a correr desde el día del vencimiento de la obligación;
e. los reclamos a los otros obligados por repetición de lo pagado en concepto de alimentos;
f. la acción autónoma de revisión de la cosa juzgada”.

A) El reclamo de vicios redhibitorios: defectos ocultos que hacen a la cosa impropia para su
destino por razones estructurales o funcionales o disminuyen su utilización a tal extremo que
de haberlos conocido el adquirente n o lo habría adquirido o pagado menos.

Se debe denunciar su existencia dentro de los 60 días de que se manifiesta bajo apercibimiento
de extinguir la responsabilidad (supuesto de caducidad del derecho)
Conforme al artículo 1055 la responsabilidad caduca dentro de los 3 años de la recepción del
inmueble o 6 meses de la cosa mueble.

B) Acciones posesorias: son acciones para recuperar tenencia o posesión como despojo, acción
de restitución o manutención.

C) Reclamo contra constructor por responsabilidad por ruina total o parcial sea por vicio de
construcción del suelo o mala calidad de materiales de inmuebles de larga duración. El plazo
se cuenta desde que se produjo la ruina

Conforme 1276 el daño debe producirse dentro de los 10 años de aceptada la obra (plazo de
caducidad).

D) Reclamo procedente de cualquier documento endosable o al portador cuyo plazo comienza

desde el día del vencimiento de la obligación.

Acciones imprescriptibles.

Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de

prescripción adquisitiva.

Las acciones civiles derivadas de delitos de lesa humanidad son imprescriptibles.

CAUSALES DE INTERRUPCION Y SUSPENSION DE LA PRESCRIPCION:

SUSPENCION INTERRUPCION

La prescripción de suspende cuando SE Cuando la prescripción es interrumpida SE

DETIENE su curso por la existencia de una de BORRA EL TIEMPO TRANSCURRIDO HASTA
las causales enumeradas en la ley. Cuando la ESE MOMENTO. La prescripción puede
casual desaparece, se reanuda la prescripción
computándose el plazo anterior
CAUSALES DE SUSPENSION DE LA
USUCAPION:
MATRIMONIO: la prescripción no corre entre
marido y mujer aunque estén divorciados por
autoridad competente
TUTELA Y CURATELA: la prescripción no corre
durante, mientras dure la tutela y curatela se
suspende la prescripción
DIFICULTAD E IMPOSIBILIDAD DE
HECHO( OBRAR: cuando se puede demostrar
que se estuvo imposibilitado de obrar los
jueces pueden liberar al propietario de las
consecuencias de la prescripción cumplida
durante el impedimento se suspende la
prescripción por ese lapso. Una vez que
termina esta causal sigue operando la
prescripción.
EJ: problema medico
ADQUISICION DE LA POSESION:
POR ACTOS ENTRE VIVOS:
UNILATERAL: Es la adquisición originaria. Nace en cabeza del adquiriente y puede ser por
Aprehensión o por Ocupación
reanudarse pero no se podrá acumular el
tiempo transcurrido hasta ese momento
PUEDE SER:
NATURAL: cuando privación de la posesión
por un tiempo mayor a un año es decir
cuando se priva al poseedor durante el
termino no mayor a un año del goce de la
cosa.
CIVIL:
DEMANDA: La prescripción va interrumpirse
por demanda contra el poseedor aunque sea
interpuesta ante juez incompetente o fuere
defectuosa y aunque el demandante no haya
tenido capacidad para accionar. Es por
interposición de la demanda. Vos interpones
una demanda e interrumpís la prescripción
COMPROMISO ARBITRAL: el compromiso
hecho en escritura publica interrumpe la
prescripción
RECONOCIMIENTO: La prescripción es
interrumpida si el poseedor reconoce expresa
o tácitamente que el derecho corresponde al
propietario, porque desaparece el animus
domini y el poseedor se convierte en tenedor
“ reconoce un señorio mayor en otro”
BILATERAL: Se llama también derivada y se produce a través de la TRADICION

TRADICION TRASLATIVA DE DOMINIO: se adquiere el IUS POSEDENDI ( derecho a la posesión)

ES EL MODO BILATERAL DE LA ADQUISICION DE LA RELACION POSESORIA

REQUISITOS:

1) Tener capacidad para adquirir la posesión ( 10 años de edad)

2) Actos materiales el tradens entrega la cosa y el accipiens recibe la cosa materialmente

3) Posesión vacua: ( vacía) al momento que se transmite la posesión, el transmitente

tiene que tener una relación exclusiva de poder factico sobre la cosa. No puede haber
un tercero que tenga relación sobre la cosa.

Antes de la tradición de la cosa el acc no adquiere sobre ella ningún derecho real

Excepciones:

TRADITIO BREVI MANU:

Cuando el TENEDOR se transforma en POSEEDOR

Ej: soy inquilino y compro el departamento que estaba alquilando. En lugar de devolverle la
tenencia al propietario para que me haga la tradición, se economizan estos tramites. El tenedor
de eleva a la categoría de poseedor

Cuando el POSEEDOR posee a nombre se una persona y luego pasa a poseer a nombre de otra

Ej: soy inquilino de Maria y esta decide venderle a Juan el inmueble que me alquilaba, asi yo
debo pagarla los futuros alquileres a Juan.

El tenedor sigue como tenedor

CONSTITUTO POSESORIO:

Se da cuando el sujeto POSEEDOR se convierte en TENEDOR

Es decir baja su categoría de poseedor a Tenedor

EJ: Soy dueño de 1 departamento y lo vendo pero permanezco en el mismo como inquilino. Es
decir que le pago alquileres al comprador

UNION DE POSESIONES: Es la unión de 2 o mas posesiones. No es obligatoria, es una

herramienta que nos da el código civil con la finalidad de acumular tiempo para alcanzar el
tiempo de la prescripción , esta relacionada directamente con prescricion.

2 TIPOS DE UNION DE POSESIONES:

TITULO SINGULAR: En esta siempre hay un contrato. Porque hay un tradens y un accipiens “ yo
le vendo a otro”
TRADENS: Autor: entrega la cosa

ACCIPIENS: Sucesor: recibe

REQUISITOS:

1) Que las posesiones no sean viciosas

2) Que se siguen inmediatamente, sino que están separados por una posesión viciosa

3) Que se liguen por un vinculo jurídico entre autor y sucesor ( contrato)

TITULO UNIVERSAL: En esta siempre hay un causante( un muerto) en realidad esto es una
ficción, en realidad no hay unión, sino que el heredero continua con la personalidad del
causante. Lo continua en todos sus derechos y obligaciones, y también la posesión.

PREGUNTAS:

¿ PUEDE HACERSE LA TRADICION ANTES DE LA ENTREGA DEL TITULO?

SI, se puede. Pero en este caso estas haciendo tradición de la posesión, no del doinio

Para que sa tradición traslativa de doinio debe estar la tradición + titulo suficiente

¿ CUALES SON LOS REQUISITOS PARA PODER ADQUIRIR EL DOMINIO?

+ TITULO SUFICIENTE

+ MODO SUFICIENTE

EL PRECIO¿ ES UN REQUISITO PARA ADQUIRIR DERECHO REAL?

NO , ya que el precio no es un requisito, en derechos reales no se pueden agregar requisitos

cuando no están

Cuando la venta es al contado y no se entrega el dinero, no queda el dinero para la constitución

del derecho real pero si permite al que se quedo sin nada a reivindicar la cosa de esa persona o
terceros

MODOS DE ADQUISICION:

TRADICION TRASLATIVA DE DOMINIO:

 Capacidad

 Titulo suficiente

 Titular del dominio

POSESION:

 Capacidad
  Actos materiales

 Posesión vacua

PRESCRIPCION: es otro modo de adquirir los derechos reales. Todo lo que se puede adquirir
puede prescribir se puede prescribir el derecho real de dominio, condominio, usufructo, todos.

PARA LOS DERECHOS REALES QUE SE EJERCEN POR MEDIO DE L APOSESION LA “ TRADICION
POSESORIA” ES MODO SUFICIENTE

ART 1924: “hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe
consistir en la realización de actos materiales de, por lo menos, una de la spartes, que otorguen
un poder de hecho sobre la cosa
ART 1926: “ para adquirir por tradición la posesión o la tenencia, la cosa debe estar libre de
toda relación excluyente, y no debe mediar oposición alguna

PARA LOS DERECHOS REALES SOBRE COSAS RGISTRABLES Y SOBRE COSAS NO REGISTRABLES
CUANDO EL TIPO DE DERECHO LO REQUIERA: LA “ INSCRIPCION REGISTRAL” ES MODO
SUFICIENTE

EN LAS SERVIDUMBRES POSITIVAS: EL PRIMER USO ES MODO SUFICIENTE

PUBLICIDAD: de los derechos reales: Con titulo y el modo real surge, pero es necesario darlo a
conocer para poder exigir a la sociedad ( sujeto pasivo) su respeto, y así entramos a considerar
el tema de la “ publicidad de los derechos reales”

El concepto de publicidad se relaciona con el de divulgación, o con la idea de dar a conocer

algo. Claro esta que quien da a conocer algo es porque tiene interés en que los demás
conozcan aquello que se divulga

OPONIBILIDAD A TERCEROS: Pues un derecho debe ser susceptible de ser conocido o

reconocido para que pueda afectar a terceros. Y ellos ocurre cuando tiene publicidad. La
publicidad es la exteriorización de las situaciones jurídicas reales ( referidas a cosas
individualizadas), a los efectos de que posibilitando su congnoscibilidad por los terceros
interesados, puedan serles oponibles.

Publicidad y oponibilidad a terceros son conceptos equivalentes

La razón de ser y la necesidad de la publicidad en materia de derechos reales puede

considerarse como una consecuencia del carácter absoluto de la relación jurídica real,
necesidad en que se encuentra el sujeto pasivo de esa relación conformada por todos los
integrantes de la sociedad, de respetar los derechos reales. “ no se concibe que una sociedad
este obligada a respetar un derecho que no conoce”

TERCERO INTERESADO: es todo aquel tercero que de no cumplirse con la publicidad, puede
invocar un interés legitimo en desconocer la transmisión o constitución del derecho real de que
se trate

Para ello el tercero deberá ser de buena fe, en consecuencia la evidencia del conocimiento de
la situación jurídica real por el tercero interesado hace que ella le sea oponible aunque se haya
omitido la pertinente publicidad legal

INOPONIBILIDAD: La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de

conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de
buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión

Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y

suficiente para la oponibilidad del derecho real.

EXCEPCIONES A LA TRADICION POSESORIA:

La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se
ejercen por la posesión la misma norma agrega que no es necesaria

Cuando la cosa es tenida a nombre del propietario y este por un acto jurídico para el dominio
de ella al que la poseía a su nombre o cuando el que la poseía a nombre del propietario,
principal a poseerlo a nombre de otro.

TRADITIO BREVI MANU Y CONSTITUTO POSESORIO: son supuestos de otros modos suficientes,
en que no es necesaria la tradición debido a circunstancias de hecho que hacen que se
adquiera una posesión derivada por actos entre vivos, sin una entrega real

TRADITIO BREVI MANU: Aquí lo que ocurre es que la cosa ya se encuentra en poder de quien
debe recibirla y se hiciera tradición material debería restituirse nuevamente a quien la tiene.

CONSTITUTO POSESORIO: por simple convención, la posesión de transforma en tenencia sin

actos exteriores. No se contradice la regla general en cuanto a que las meras declaraciones de
darse por desposeído no suplen las formas legales porque estamos frente a una excepción al
principio.

Se exigen en consecuencia de dos actos jurídicos distintos e independientes: el acto de

enajenación o transmisión de la posesión y el acto o contrato por el cual el transmitente o
enajenante permanece en la cosa como tenedor

ART 1900: POSESION EXIGILE PARA PRESCRIBIR: DEBE SER “ OSTENSIBLE Y CONTINUA”

El código de velez exigía que la posesión fuese publica, pacifica, continua e ininterrumpida, ya
no se menciona la necesidad que sea pacifica, esto es , no violenta

También desaparece la exigencia de que sea ininterrumpida y solo se exige que sea continua.
Ocurre que la interrupción depende de un tercero y el nuevo código suprime a la llamada
interrupción natural , que se da cuando e poseedor usucapiante es privado de la posesión por
otro. Si el interesado es privado de su posesión por un tiempo prolongado, se podrá probar que
su posesión no es “ continua” a los efectos de la usucapión

OSTENSIBLE: Actos que demuestre la intención de ser dueño.

CONTINUA: La continuidad, esto es, la realización de actos posesorios en forma sucesiva,

continuada, depende del propio poseedor, aunque hay que tener en cuenta la presunción de
continuidad que establece ART 1930. En cambio la interrupción no depende de la omisión del
poseedor sino de un acto positivo, que puede ser realizado por el propietario o por un tercero,
y aun ese acto puede emanar del propio poseedor, como cuando reconoce el derecho del
propietario sobre la cosa.

Para que el poseedor pueda adquirir el derecho real en perjuicio de quien hasta ese momento
era su titular, debe probar tal posesión

La prueba es concreta, esencialmente, en al demostración de haber realizado actos posesorios

en el inmueble durante el tiempo requerido.
DISCONTINUIDAD: supone una omisión del poseedor

INTERRUPCION: supone un hecho positivo del poseedor o de un tercero

Lo que se interrumpe no es la posesión sino el transcurso del tiempo, el que podrá reanudar su
curso luego de desaparecida la causal interruptiva. La no interrupción no es un requisito
intrínseco de la posesión, sino una cualidad del lapso de tiempo. Cuando la prescripción se
interrumpe, el tiempo que duro la posesión pierde el valor, y si luego reanuda al posesión hay
que computar nuevamente.

BOLILLA 3:

RELACIONES REALES

POSESION Y TENENCIA:

Son denominadas como “ relaciones de poder con una cosa”

SUJETO: puede ser ejercida “ por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material
de la cosa”

Son hechos facticos, innecesaridad de titulo, estableciéndose que el “ sujeto de la relación de

poder sobre una cosa no tiene obligación de producir su titulo a la posesión o a la tenencia,
sino ene l caso que deba exhibirlo como obligación inherente a su relación de poder

El poseedor no tiene obligación de producir su titulo a la posesión, sino en el caso que deba
exhibirlo como obligación inherente a la posesión

“ EL QUE POSEE, POSEE PORQUE POSEE”

PUNTO 2:

POSESION: “ habrá posesión de las cosas, cuando alguna persona, por si o por otro, tenga una
cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio(CORPUS) de un derecho de
propiedad (ANIMUS DOMINI)

TENENCIA: tiene el corpus pero no el animus, “ el que tiene EFECTIVAMENTE LA COSA, pero
reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa y representante de la posición
del propietario, aunque la ocupación de la cosa repose sobre un derecho”

UN TITULOVALIDO NO DA LA POSISION LEGITIMA, SINO EL DERECHO A LA POSESION

PUNTO 3:

POSESION:

Hay posesión cuando una persona, por si o por medio de otra, ejerce un poder de hecho cobre
una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no

Es una relación que se evidencia mediante actos posesorios, que deben ser exteriorizables
materialmente y que consisten ene l cultivo y percepción de frutos, el amojonamiento o
impresión de signos materiales, las mejoras, la exclusión de terceros y su apoderameniento por
cualquier modo que se obtenga

TENENCIA: Habrá tenencia cando alguien tenga efectivamente la cosa ( corpus), pero
reconociendo en otra persona la propiedad de la misma, es decir falta el ANIMUS

Por su distinta naturaleza, posesión y tenencia son excluyentes entre si , no pueden concurrir
sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma especie que excluyan entre si

POSESION:

Habrá posesión cuando una persona ( por si o representante) tenga bajo su poder una cosa
( esto se llama CORPUS) , con INTENCION de someterla al ejercicio de un derecho de
propiedad, es decir, comportándose como si fuera su duelo, aunque en realidad no lo sea
( ANIMUS DOMINI)
TEORIAS OBJETIVAS Y SUBJETIVAS DE LA POSESION:

Mas allá de que la posesión como relación de poder es independiente del titulo es posible
distinguir ente la: POSESION LEGITIMA E ILEGITIMA

ART 1916: PRESUNCION DE LEGITIMIDAD: las relaciones de poder se presumen legitimas, a

menos que exista prueba en contrario. Son ilegitimas cuando no importan el ejercicio de un
derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley

En este punto cabe distingr entre la realidad jurídica ( habrá ilegitimidad si no hay titulo o
modo en un derecho real, o si no hy un derecho personal que legitime la tenencia o la
posesión) y la creencia subjetiva del sujeto, que puede estar convencido de su legitimidad

LA BUENA FE EN LAS RELACIONES DE PODER:

El sujeto de la relación de poder es de buena fe s no conoce ni puede conocer que carece de

derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencia y excusable eta persuadido de su
legitimidad

El principio de la buena fe “ se presume” salvo prueba en contrario aunque hay tres casos se
presunción para atribuir “ mala fe” :

1) Cuando el titulo es de nulidad manifiesta

2) Cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de

cosas y carece de medios para adquirirlas

3) Cuando recae sobre ganado o marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra
persona

Un caso especial de “mala fe” es la “posesión viciosa”.

LA POSESION DE MALA FE ES VICIOSA CUANDO ES DE COSAS MUEBLES ADQUIRIDAS POR

HURTO, ESTAFA, ABUSO DE CONFIANZA”

VICIOS DE LA POSESION: Pertenecen a la clasificación de posesión ilegitima, de mala fe,

viciosa.

Muebles: los vicios son el HURTO, ESTAFA, ABUSO DE CONFIANZA

Inmuebles: los vicios son VIOLENCIA, CLANDESTINIDAD, ABUSO DE CONFIANZA

PUNTO 6:

NATURALEZA JURIDICA:

Es un hecho material con consecuencia jurídica

: es un HECHO material con consecuencias jurídicas, siguiendo la postura de Savigny y dejando
de lado la postura de Ihering, que establece que la posesión es un Derecho locación del
principio de NUMERUS CLAUSUS, la posesión no seria un derecho real ya que no se encuentra
enumerada como tal en el código

Lo que diferencia la posesión del derecho real es justamente el elemento de la INTENCION.

En el derecho real, el dominio es cuando una cosa se encuentra sometida a acción y voluntad
de una persona.

PUNTO 7:

FUNCIONES DE LA POSESION:

1) Es un medio para adquirir derechos reales ( usucapión, tradición, etc)

2) Da lugar a las acciones posesorias para defender la cosa poseída

PUNTO 8:

SUJETOS DE LA POSESION:

1) Personas jurídicas

2) Personas físicas

La posesión es exclusiva, nunca podrán existir dos relaciones posesorias sobre la misma cosa, lo
que si se puede exisitir es una coposesión

¿ SE PUEDEN PURGAR LOS VICIOS?

SI, purgar significa limpiar. El vicio se purga desde el momento que cesa la causa que le dio
origen, desde allí, según Velez, comienzan a correr los 20 años para la prescripción

Para la jurisprudencia el plazo de la prescripción es de 21 años. 1 año porque al año caducan o

prescriben las acciones posesorias

Se considera legitima la adquisición de la posesión de inmuebles de Buena Fe mediando boleto

de compra venta.

ACLARACION: el BOLETO COMPRAVENTA jamás será considerado TITULO, por lo tanto es

legitima la adquisición de la posesión, no asi la posesión misma, la cual será legitima, ya que el
boleto de compraventa no es considerado titulo suficiente ( aunque sea de buena fe)
PUNTO 9:

OBJETO: cosa determinada

PUNTO 10:

POSESION:

LEGITIMA: será legitima cuando sea en el ejercicio de un derecho real constituido en

conformidad a las disposiciones de este código ( titulo suficiente/ modo suficiente)

ILEGITIMA: será ilegitima cuando sea sin titulo por titulo nulo o fuere adquirida por modo
insuficiente para adquirir derechos reales o cuando se adquiera del que no tenia derecho a
poseer la cosa o no la tenia para transmitirla ( se afecta el titulo y el modo)

DE BUENA FE: el poseedor esta convencido que es dueño de la cosa

DE MALA FE:

SIMPLE MALA FE: cuando hay un error de hecho excusable, dudao error de hecho,
no esta persuadido de su legitimidad

MALA FE VICIOSA:

Sobre MUEBLES:

 HURTO

 ESTAFA

 ABUSO DE CONFIANZA

Sobre INMUEBLES:

 ABUSO DE CONFIANZA:

 VIOLENCIA: no es solo tomar el inmueble por la fuerza, sino que significa romper la
tranquera, al cerradura y entrar, es decir fuerza física sobre la cosa y sobre la persona,
los que estén en custodia de la cosa, las familias, los perros, sacarlos a escopetazos,
mantenerse su posición de la cosa mediante la violencia

 CLANDESTINIDAD: mantenerse oculto. No es ocultarse de la vista de la gente, s

ocultarse mediante ardides, mediante todo tipo de situaciones y tratar de ocultar tu
situación de posición de hecho con la cosa al verdadero titular o al verdadero
interesado. Al momento que se hace publica, recién ah puede prescribir
 Si nosotros hablamos de una relación real de hecho y hablamos de posesión y de tenencia,
tenemos que distinguir entre la intención nuestra y que reconozcamos en otro un mejor
derecho

Lo que diferencia la posesión del derecho real es justamente el elemento de la INTENCION

En el derecho real, el dominio es cuando una cosa se encuentra sometida a acción y

voluntad de una persona ( hay un sometimiento)

En cambio en la posesión lo que hay e una intención de someter la cosa al ejercicio del
derecho de propiedad

En la intención es lo que marca la tendencia de nuestro código, porque velez se enrolo en

la postura de Savigny, que era la postura subjetiva no en la de Ihering

TEORIA OBJETIVA Y SUBJETIVA:

Tanto Savigny como Ihering discutían sobre 2 temas fundamentales:

1) ELEMENTOS DE LA POSESION

2) SI LA POSESION EJERCIA UN DERECHO

La cuestión se basaba en lo siguiente

SAVIGNY: decía que para poder tener posesión( relaciones reales) tenia que haber 2 elementos

ANIMUS( posesión) : se transmite con la intención

CORPUS: contacto directo e inmediata con la cosa en relación a tener la cosa, a tener el corpus.

Una cosa es tener la cosa sometida. Tengo la intención de someter esa cosa al ejercicio del
derecho, quiero que sea mia la cosa, pero esa cosa no va a ser mia, simplemente voy a tener la
posesión.

Ese ANIMUS DOMINI: Ihering ( rojas torres esta de acuerdo con el ) decía que era imposible
poder saberlo, la intención no se adivina, no se presume, no se ve. Por eso este dice que si hay
una norma legal que dice que sino sos poseedor, sos tenedor, tenes el contrato de locación y lo
mostras, ya esta, esta la norma

“ EL QUE POSEEE POSEE PORQUE POSEE “ No hay que demostrarlo, en cambio la tenencia si
hay que demostrarla. Porque en la tenencia vos que decis, que la cosa es de el y ya esta. Aca no
hay animus, si hay corpus.

¿ Pero que dice IHERING al respecto? Que esta la norma no necesitamos saber el pensamiento
del otro

En cambio SAVIGNY dice lo contrario, NO importa la norma, lo importante es o que quiere una
persona y esa persona, ese pensamiento se exterioriza, mediante los actos posesorios ( actos
materiales) exteriorización de la subjetividad, lo que nosotros pensamos.
SON ACTOS POSESORIOS DE COSAS INMUBLES: su cultura, percepción de frutos, su deslinde,
la construcción o reparación que en ellas se haga, y en general, su ocupación, de cualquier
modo que se tenga, bastando hacerla en alguna de sus partes

ACTOS POSESORIOS: actos materiales que demuestran la intención de la persona, la

subjetividad

LA OTRA DISUCION ES SI LA POSESION ES UN HECHO O UN DERECHO:

SAVIGNY: es un HECHO “ el hecho de poseer algo, el hecho de la posesión, el hecho de corpus

mas el animus” y ese hecho de la posesión podía llegar a devenir en un derecho, pero no
siempre. Porque el hecho de la posesión puede llegar a tener o no consecuencias jurídicas
( usucapión)

Velez adopto la posición de Savigny. “ el código dice que la posición es un HECHO, entonces
nunca va a ser un derecho”

IHERING: es un DERECHO REAL ( rojas torres sigue este criterio)

Posesión Legitima: Es el ejercicio de un derecho real, cuando se tiene titulo y modo suficiente
la posesión legitima es cuando la misma sea en el ejercicio de un derecho real conforme a las
disposiciones de este código.

¿ COMO SE OBTIENEN LOS DERECHOS REALES?

Los derechos reales se obtienen con TITULO SUFICIENTE + MODO SUFICIENTE

Si el titulo no es suficiente estoy haciendo un NEMOPLUS IURIS porque no tengo el derecho a

transmitir y sino tengo ese derecho a transmitir es porque tengo un titulo que no es suficiente.

¿ QUE TENGO QUE TENER PARA QUE ESE TITULO SEA SUFICIENTE?

1) Tiene que estar hecho por escritura publica ( FORMA)

2) Capacidad para enajenar ( FONDO)

3) Legitimación ( FONDO)

Sino tiene estos caracteres no es titulo suficiente

TITULO SUFICIENTE: es el acto jurídico revestido de las formalidades legales

( FORMA) que tiene por fin transmitir un derecho real sobre la cosa emanado de un
disponente capaz legitimado al efecto ( el dueño)

POSESION LEGITIMA: Es cuando estoy legitimado al efecto del derecho. Solo están
legitimados al efecto los que tienen TITULO SUFICIENTE y solo los TITULARES DE LOS
DERECHOS REALES tienen titulo suficiente y MODO SUFICIENTE . todo el resto son
ILEGITIMOS.
 EL BOLETO DE COMPRAVENTA SOLO TRANSMITE UNA PROMESA DE ESCRITURACION,
JAMAS EL BOLETO DE COMPRAVENTA VALE COMO TITULO.

PUNTO 11:

PRESUNCIONES ESTABLECIDAS EN EL CODIGO SOBRE LAS RELACIONES DE PODER

Presunciones que aparecen legisladas en el CCYC en relación a la posesión y a la tenencia.

ART 1903: COMIENZO DE LA POSESION: se presume, salvo prueba en contrario que la posesión
se inicia en al fecha del justo titulo o de su registración si esta es constitutiva

ART 1911: PRESUNCION DE POSEEDOR O SERVIDOR DE LA POSESION: Se presume, a menos

que exista prueba en contario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una
cosa. Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u
hospitalidad, se llama servidor de la posesión.

ART 1914: PRESUNCION DE FECHA Y EXTENSION: Si media titulo se presume que la relación de
poder comienza desde la fecha del titulo y tiene la extensión que en el se indica.

PRESUNCIONES: es la suposición de la existencia de un hecho o circunstancia

Todo lo que es posesión esta regido por presunciones ya que esta no se prueba, no hay titulo.

El juez al momento de dictar sentencia va a utilizar presunciones, estas son iuris tantum: “
admiten prueba en contrario” lo contrario a iuris et de iure ( no admite prueba en contrario)

LAS MAS IMPORTANTES SON:

1) “ EL QUE POSEE POSEE PORQUE POSEE( el el solo hecho de la posesión alcanza

2) “LA POSESION SE PRESUME DE BUENA FE” ( salvo específicos casos donde el código
expresamente habla de mala fe”

3) “ LA INMUTABILIDAD DE LA CAUSA” nadie puede cambiar por si mismo, ni por el

transcurso del tiempo, la causa de su posesión, sino se exterioriza se presume

4) “ LA INMUTABILIDAD DE LA CALIDAD DE LA POSESION”

5) “ LA POSESION SE CALIFICA AL INICIO”

6) “ SE PRESUME DE MALA FE CUANDO UNA TRANSMISION DE DERECHO REAL NO ES

HECHA POR ESCRITURA PUBLICA”
INTERVENCION DEL TITULO DE LA RELACION REAL:

Significa “ cambo del titulo o causa por el que se esta poseyendo la cosa

El que empezó a poseer por otro no puede luego, por si solo, pretender que lo hizo para si,
pero lo que puede hacer es intervenir el titulo a través de una conducta externa de carácter
inequívoco

Por la sola voluntad el tenedor no puede cambiar el titulo, se necesita manifestar por actos
exteriores su voluntad de ser poseedor y excluir al poseedor actual

PUEDE HABER INTERVERSION DEL TITULO:

BILATERAL: por acuerdo de partes ( Ej: TRADITIO BREVI MANU-CONSTITUTO POSESORIO)

UNILATERAL: exteriorizada por actos inequívocas cuando es unilateral pero no hay

manifestación o exteriorización inequívoca no estamos frente a una intervención

UNION DE POSESIONES:

Es la unión de dos posesiones :

A los efectos de:

1) Para alcanzar el tiempo de la prescripción

2) Para alcanzar el año en las acciones posesorias

el código nos da 2 herramientas para unir posesiones:

1) A TITULO SINGULAR: en esta siempre hay un contrato. Porque hay un Tradens y un

Accipiens. “ yo el vendo a otro”

TRADENS: autor

ACCIPIENS: sucesor ( recibe)

2) A TITULO UNIVERSAL: en esta siempre hay un causante, un muerto. Es una ficción, en

realidad no hay unión, porque el heredero continua la personalidad del causante. Lo
continua en todos sus derechos y aligaciones y también en la posesión.

REQUISITOS:

- Que las 2 posesiones NO sean viciosas

- Que se liguen inmediatamente, sin que estén separados por una posesión viciosa

- Que se liguen por un vinculo de derecho( contrato)

NO IMPORTA QUE LAS POSESIONES SEAN DE BUENA O MALA FE, LO QUE IMPORTA ES QUE NO
SEAN VICIOSA

CASOS DE TENENCIA:
INTERESADA: locatario, comodatario

DESINTERESADA: representante

PUNTO 12:

INTERVENCION DEL TITULO “ NADIE PUEDE CAMBIAR POR SI EL ESTADO DE SU POSESION” este
es el principio general

Tenemos excepciones donde el comportamiento de la persona, la exteriorización de ese

comportamiento permiten deducir, previa prueba que hubo una interversion del titulo

¿ DE QUE MANERA SE LOGRA LA INTERVENCION DEL TITULO?

Exteriorizando un comportamiento contrario a al relación de tenencia que me es dada por un

contrato de locación

¿ QUE ES LO QUE SUCEDE? Si yo ingreso en un inmueble como inquilino por que soy estudiante
de la Universidad, soy tenedor, soy representante de la posesión de otro ( propietario). No
puedo transformarme, pasado 1 mes decir “ yo soy poseedor” voy hacer uso de todas las
facultades que me brinda el código para protegerme en la posesión. Y encontrar u abogado de
derechos reales y hasta que se resuelva todo quedo 8 años en el departamento defendiendo la
posesión. NO lo que va a pasar es que con un simple procedimiento, cuando se extinga el
contrato por falta de pago o vencimiento, a las48 Hs va a tener una sentencia de desalojo y se
va a ir

¿ EN QUE CASOS SE PUEDE DAR LA INTERVERCION DEL TITULO? Son casos en los cuales por
supuesto que son limitados y de interpretación restrictiva, la persona ingresa en el inmueble,
en base a una relación de tenencia y luego a lo largo del tiempo comienza a realizar ACTOS DE
EXTERIORIZACION típicos del propietario, del dueño y señor de la cosa

Si yo ingreso como tenedor, luego de vencido el contrato de locación comienzo a realizar actos
típicos del propietario de la cosa y luego me mantengo 20 años en la situación ¿ QUE PASA? Lo
que pasa es que va a operar la USUCAPION a mi favor y a su vez lo que va a operar es la
extinción del derecho real de dominio frente a la inacción del verdadero dueño, que en virtud
de determinados actos de exteriorización propios del derecho real de dominio fueron
consentidos y no fueron neutralizados a través de una acción posesoria o una acción
reivindicatoria

Entonces el principio general es que “ NADIE PUEDE CAMBIAR POR SI MISMO LA CAUSA DEL
ESTADO DE SU POSESION” SALVO LA EXCEPCION DE LA INTERVERSION DEL TITULO

LA INTERVERSION SE DA CUANDO YO TENGO UNA RELACION DE TENENCIA Y ME

TRANSFORMO EN POSEEDOR

BOLILLA 4:

PUNTO 1:

ADQUISICION DE LA POSESION:
Es la capacidad de disponer de la cosa para si

Al momento inicial de la adquisición de la posesión se reúnen los 2 elementos: EL CORPUS Y EL

ANIMUS DOMINI, luego en la posesión se conserva solo el ANIMUS DOMINI

PUNTO 2:

EN LA ADQUISICION UNILATERAL TENEMOS:

- La OCUPACION

- La APREHENSION

PUNTO 3:

EN LA ADQUISCION BILATERAL: a través de la TRADICION

¿ QUE ES LA TRADICION? Es el modo bilateral de adquisición de la relación posesoria

Requisitos:

1) Tener capacidad para adquirir la posesión ( 10 años de edad)

2) Necesitamos actos materiales: el tradens entrega la cosa y el accipiens recibe la cosa

materialmente

3) Necesitamos la posesión vacua ( vacía): Es decir que al momento que se transmite la

posesión como transmitente, en este momento se tiene que tener relación exclusiva
de poder factico sobre la cosa, no puede haber un tercero que tenga relación sobre la
cosa.

Existen dos excepciones a la transmisión bilateral. Es decir tengo la cosa, la transmito

voluntariamente y toma voluntariamente por actos materiales

SON:

1) Cuando yo soy poseedor y me transformo en tenedor

2) Cuando soy tenedor y me transformo en poseedor

3) En estos dos casos no va a ser necesario la exteriorización a través de actos materiales

de transmisión de la cosa

En estos dos casos “ LA TRADITIO BREVI MANU” Y EL “ CONSTITUTO POSESORIO”, como

son las 2 mismas personas las que intervienen se consideran hipótesis de tracto abreviado

Porque si yo soy tenedor y compro la cosa, por ese mismo acto, paso a ser de tenedor a
poseedor. Todo en un mismo acto.

¿ TENDRIA SENTIDO EN ESTE CASO HACER UNA EXTERIORIZACION SIMBOLICA?

NO
Yo soy tenedor de la cosa, vamos a una escribanía, compro el inmueble, en ese momento
me transformo en poseedor. En este caso el código me exige un ritualismo de
exteriorización de actos materiales, porque son hipótesis en donde no tendría sentido

TRADITIO BREVI MANU: “ No es necesaria la tradición de la cosa, sea mueble o inmueble,

para adquirir la posesión, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y este por un
acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la
poseía a nombre del propietario,

CONSTITUTO POSESORIO: paso de ser Tenedor a Poseedor

“ El que transmitió sin titulo poseedora nombre del adquiriente”

RELACIONES REALES:

El derecho real es una RELACION JURIDICA directa e inmediata entre la persona y la

cosa

Relaciones Reales con la cosa:

Relaciones de DERECHO: Están basados en los derechos reales sustanciadas

en un TITULO-IUS POSENDI-

Relaciones de HECHO: Nos dan el hecho de la posesión y la tenencia

Los elementos que constituyen el derecho real son el:

 TITULO SUFICIENTE

 MODO SUFICIENTE

La inscripción registral es solamente declarativa es solo para publicidad. Dentro del

registro solo ingresan títulos, no derechos reales

Tanto en el código de velez como en el nuevo código l publicidad del derecho real no es
solo registral hay una publicidad muy importante complementaria que se choca con
esta y es la publicidad posesoria. El derecho real se ejerce “ POR LA POSESION”

RELACIONES REALES: que pueden existir entre una persona y una cosa: las relaciones
de hecho y relaciones de derecho. Nos interesa analizar los hechos facticos. Para hacer
un ejercicio de razonamiento cuando estén en esta unidad tienen que analizar los
HECHOS FACTICOS

Dentro de este esquema la doctrina distingue la:

Yuxtaposición local: relación real simple

TENENCIA: hablamos solo de CORPUS

 POSESION: cuando hablamos de posesión hablamos de 2 elementos:

- CORPUS: capacidad de contacto material con la cosa

- ANIMUS DOMINI: señorío sobre la cosa

ADQUISICION DE LA POSESION:

Adquirir la posesión significa la capacidad de disponer de la cosa para si.

Al momento de adquirir la posesión se deben reunir los elementos de

- Corpus

- Animus domini

luego en la posesión se conserva solo el Animus Domini

la adquisición de la posesión puede ser:

1) Por ACTOS ENTRE VIVOS

UNILATERAL: es la adquisición originaria, nace en cabeza del adquiriente y puede ser por
OCUPACION o por APREHENSION

BILATERAL: se llama también derivada y se produce a través de la TRADICION

TRADICION: modo bilateral de adquisición de la relación posesoria

REQUISITOS:

1) Tener la capacidad para adquirir la posesión ( 10 años de edad)

2) Actos materiales: el tradens entrega la cosa y el accipiens recibe la cosa materialmente

3) Necesitamos la posesión vacua ( vacía): es decir, que al momento que se transmite la

posesión como transmitente se tiene que tener la relación exclusiva de poder factico
sobre la cosa. No puede haber un tercero que tenga relación sobre ella.

POR CAUSA DE MUERTE:

Sucesión Universal:

El heredero continua la persona del causante y es acreedor y deudor, ocupa efectiva y

pasivamente. Continua la persona del causante si hay sucesión, hay continuidad. Soy
continuador. Solo necesito acreditar que soy heredero.

Con la partida de nacimiento y el certificado de defunción se tiene legitimación activa para

plantear la acción.

Sucesión Particular:

Una cosa determinada a 1 parte alícuota, esta es la diferencia con el sucesor universal
Una persona ha poseído durante 25 años un inmueble, antes concurre a una escribanía,
celebra un contrato oneroso de cesión de derechos posesorios. Se lleva la escritura y con ese
instrumento que tengo sentada la cesión puedo plantear directamente ya la USUCAPION

UNION DE POSESIONES:

ACCESION DE POSESIONES:

Es un instrumento técnico importante porque indica poder unir 2 posesiones, cuando no

presentan vicios pueden unirse una posesión con la otra

En estos casos la idea es lograr 2 alternativas, la mínima, es el estatus anual que nos permite
ser poseedores calificados

De 0 a 1 año

De 0 a 20 años

En esos dos caos nos puede servir la figura técnica de accesión de posesiones, para lograr
determinado efecto jurídico.

Ej: ser poseedor calificado o ser titular del dominio por modo originario de usucapión.

A través de una accesión de posesiones, que lo vamos a materializar n un convenio, en ese

convenio vamos hacer una cesión de los derechos posesorios de A a B y luego va a quedar en
condiciones técnicas para poder plantear en ese caso ya sea una acción posesoria para
defenderse de una acción posesoria propiamente dicho o también la posibilidad de plantear
una USUCAPION.

BOLILLA 5:

PUNTO 1:

OBLIGACIONES Y DERECHOS INHERENTES A LA POSESION:

Las obligaciones inherentes a la posesión son PORPTER REM, es decir que acompañan a la cosa
sin importar quien sea su titular
OBLIGACIONES SOBRE MUEBLES:

E l poseedor debe exhibir la cosa ante el juez cuando fuera pedida por alguien con interés en
ella y fundado en un derecho

OBLIGACIONES SOBRE INMUEBLES:

El poseedor del inmueble tendrá las restricciones y limites propios del dominio. Aunque no sea
propietario, también tendrá las obligaciones por servidumbres pasivas, hipotecas, que tenga el
inmueble

Tendrá la obligación de restituir la coa cuando se acabe o extinga el derecho correspondiente.

Tendrá obligación de dar, hacer o no hacer que le imponga el poseedor precedente al vicio

DERECHOS: el poseedor del titulo dominante tiene el derecho a ejercer su servidumbre sobre
el fundo sirviente ( pescar, sacar agua, etc)

La servidumbre activa es el único derecho real inherente a la posesión

Efectos de las relaciones de poder

ARTÍCULO 1932.- Derechos inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen derecho a

ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto. También
tienen derecho a exigir el respeto de los límites impuestos en el Capítulo 4, Título III de este
Libro.

Los poseedores y los tenedores tienen derecho a ejercer las servidumbres. Las servidumbres
que pueden usar son las reales.

Los poseedores y tenedores están facultados a demandar a fin de que se respeten los límites al
dominio, aunque no resulten titulares de ningún derecho real.

DERECHO DE EJERCER LAS SERVIDUMBRES REALES QUE CORRESPONDAN A LA COSA QUE

CONSTITUYE SU OBJETO. DERECHO QUE INCLUYE A POSEDORES Y TENEDORES (Art.1932 2.
POSEDOR Y TENEDOR TIENEN EL DERECHO DE EXIGIR EL RESPETO A LOS LIMITES (CAP 4,TITULO
III).

POSEDOR Y TENEDOR TIENEN EL DERECHO DE EXIGIR EL RESPETO A LOS LIMITES (CAP 4,TITULO
III)

ARTICULO 1933.- Deberes inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen el deber de

restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla, aunque no se haya contraído
obligación al efecto.

Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y los límites
impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro.

La posesión y la tenencia son hechos que generan consecuencias jurídicas. El poseedor y el

tenedor tienen deberes ej. de restituir la cosa al que tenga derecho a reclamarla.

También, deben respetar las cargas reales, las disposiciones judiciales y los límites al dominio.
POSEDOR Y TENEDOR TIENEN LA OBLIGACIÓN DE RESTITUIR LA COSA A QUIEN TENGA EL
DERECHO A RECLAMARLA, AUNQUE NO FUERA SU OBLIGACIÓN HACERLO (Art.1933)

DEBEN RESPETAR LAS CARGAS REALES

DEBEN RESPETAR LAS MEDIDAS JUDICIALES INHERENTES A LA COSA

EL POSEDOR DE BUENA FE NO RESPONDE DE LA DESTRUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DE LA COSA,

SINO HASTA LA CONCURRENCIA DEL PROVECHO SUBSISTENTE .

ARTICULO 1934.- Frutos y mejoras. En este Código se entiende por:

a) fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación posesoria. Si es
fruto civil, se considera percibido el devengado y cobrado;

b) fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado;

c) mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por el uso

ordinario de la cosa;

d) mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la

cosa;

e) mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria;

f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.

ARTICULO 1935.- Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe. La buena fe del
poseedor debe existir en cada hecho de percepción de frutos; y la buena o mala fe del que
sucede en la posesión de la cosa se juzga sólo con relación al sucesor y no por la buena o mala
fe de su antecesor, sea la sucesión universal o particular.

El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no
percibidos. El de mala fe debe restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir.
Sea de buena o mala fe, debe restituir los productos que haya obtenido de la cosa.

Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa.

La buena o la mala fe del poseedor tienen que existir cada vez que se perciben los frutos, y la
buena o mala fe del sucesor en la posesión de los frutos se determina con respecto al sucesor
—independientemente de la de su antecesor—. Los frutos percibidos y los naturales no
percibidos le corresponden al poseedor de buena fe. Y el poseedor de mala fe se encuentra
obligado a restituir los percibidos y los que no puedan percibirse por culpa suya.

Siempre hay que devolver los productos.

Buena Fe

La buena fe del poseedor debe existir en cada hecho de percepción de frutos

El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no
percibidos. El de mala fe debe restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir.

Buena o Mala Fe

La buena o mala fe del que sucede en la posesión de la cosa se juzga sólo con relación al
sucesor y no por la buena o mala fe de su antecesor, sea la sucesión universal o particular.

De buena o mala fe, debe restituir los productos que haya obtenido de la cosa. Los frutos
pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa. Buena o mala fe.

ARTICULO 1936.- Responsabilidad por destrucción según la buena o mala fe. El poseedor de
buena fe no responde de la destrucción total o parcial de la cosa, sino hasta la concurrencia del
provecho subsistente. El de mala fe responde de la destrucción total o parcial de la cosa,
excepto que se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho
a su restitución.

Si la posesión es viciosa, responde de la destrucción total o parcial de la cosa, aunque se

hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su
restitución.

El poseedor de buena fe no responde por la destrucción total o parcial de la cosa, sino hasta la
concurrencia del provecho subsistente. Esto quiere decir, por ejemplo, que si la cosa se
destruye y el poseedor vende sus restos sólo tiene que pagar al propietario, como máximo, el
precio que hubiere obtenido por ellos. No tiene que abonar más que eso. Y si no hubiere
vendido nada, nada tendrá que pagar.

En cuanto al de mala fe, responde por la destrucción total o parcial de la cosa, salvo que se
hubiere producido igualmente de haber estado en poder de quien tiene el derecho a su
restitución. Cabe aquí destacar que si bien no menciona al caso fortuito, como lo hacía el
Código Civil de Vélez Sarsfield, es correcto interpretar que no tiene que responder si es la causa
de la destrucción o deterioro de la cosa.

Por último, el poseedor con vicios debe responder por la destrucción total o parcial de la cosa,
a pesar de que se hubiere producido igual si la cosa hubiese estado en poder de quien tenía el
derecho a pedir la restitución.

EL POSEDOR QUE CONSTITUYE POSESIÓN VICIOSA RESPONDE DE LA DESTRUCCIÓN TOTAL O

PARCIAL DE LA COSA AUNQUE SE HUBIERE PRODUCIDO IGUALMENTE DE ESTAR LA COSA EN
PODER DE QUIEN TIENE DERECHO A SU RESTITUCIÓN. ART.1936

ARTICULO 1937.- Transmisión de obligaciones al sucesor. El sucesor particular sucede a su

antecesor en las obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa; pero el sucesor particular
responde sólo con la cosa sobre la cual recae el derecho real. El antecesor queda liberado,
excepto estipulación o disposición legal.

EL SUCESOR UNIVERSAL CONTINUA EN LAS OBLIGACIONES DEL QUE TRASMITE

EL SUCESOR PARTICULAR SOLO RESPONDE CON LA COSA SOBRE LA CUAL RECAE EL DERECHO
REAL (ART 1937)
ARTICULO 1938.- Indemnización y pago de mejoras. Ningún sujeto de relación de poder puede
reclamar indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas
últimas pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la cosa. Todo sujeto de una relación de
poder puede reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por
su culpa si es de mala fe. Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras útiles pero sólo
hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados por hechos de la
naturaleza en ningún caso son indemnizables.

Ni el poseedor ni el tenedor tienen la facultad de requerir una indemnización por lo que hayan
gastado en mejoras de mero mantenimiento o suntuarias, las que puede retirar siempre que
no produzca daños.

También, todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las mejoras
necesarias, a menos que se hayan originado por su culpa y sea de mala fe. Igualmente, goza de
la facultad de exigir el pago de las mejoras útiles hasta el incremento en el valor de la cosa.

Finalmente, los acrecentamientos del valor de la cosa que sean consecuencia de hechos
naturales no son indemnizables.

NINGÚN SUJETO DE RELACIÓN DE PODER PUEDE RECLAMAR INDEMNIZACIÓN POR LAS

MEJORAS DE MERO MANTENIMIENTO NI POR LAS SUNTUARIAS.LAS MEJROAS SUNTUARIAS
PUDEN SER RETIRADAS SIEMPRE Y CUANDO NO DAÑEN LA COSA (ART. 1938)

PUEDE RECLAMAR EL COSTO DE LAS MEJORAS NECESARIAS. NO CORRE EL RECLAMO SI ESTAS

MEJORAS DEBEN SER LLEVADAS A CABO POR SU CULPA SI ES DE MALA FE

SE PUEDE PEDIR EL REEMBOLSO DE MEJORAS ÚTILES SOLO POR EL MAYOR VALOR ADQUIRIDO
POR LA COSA.

LOS ACRECENTAMIENTOS PRODUCIDOS POR HECHOS DE LA NATURALEZA NO SON

INDEMNIZABLES. (ART 1938)

ARTICULO 1939.- Efectos propios de la posesión. La posesión tiene los efectos previstos en los
artículos 1895 y 1897 de este Código.

A menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total de
los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligación de
cerramiento.

El poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, las tasas y las contribuciones; y
cumplir con el cerramiento del inmueble. Ello, siempre y cuando no exista una disposición legal
en contra.

ARTICULO 1940.- Efectos propios de la tenencia. El tenedor debe:

a) conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos;

b) individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razón

de la cosa, y de no hacerlo, responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la
garantía por evicción, si ésta corresponde;
c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros
que la pretenden.

EFECTOS DE LA RELACIÓN POSESORIA

• La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean

hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el
verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.

• Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien
la invoca.

• Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo
régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos
no son coincidentes.

• La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un
derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.

• El poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que graven
la cosa y cumplir la obligación de cerramiento

PUNTO 5:

ARTICULO 1939.-Efectos propios de la posesión. La posesión tiene los efectos previstos en

los artículos 1895 y 1897 de este Código.

A menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total de
los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligación de
cerramiento.

PUNTO 6:

ARTICULO 1940: Efectos propios de la tenencia. El tenedor debe: a) conservar la cosa, pero
puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos; b) individualizar y comunicar al
poseedor de quien es representante si se lo perturba en razón de la cosa, y de no hacerlo,
responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la garantía por evicción, si ésta
corresponde; c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente
de los otros que la pretenden.

PONENCIA DE ROJAS TORRES EN TUCUMAN:

Conclusiones 1.- Las obligaciones y derechos inherentes a la posesión exceden el ámbito de las
llamadas obligaciones propter rem.

2.- Su aplicación incide en los derechos reales en general ya que permite optar entre la vía de
las acciones personales y las acciones reales.

3.- Las obligaciones y derechos inherentes a la posesión favorecen o afectan

indeterminadamente a quien tuviere la cosa en su poder
. 4.-Los derechos inherentes a la posesión de cosas inmuebles nacen de las servidumbres
activas y de los derechos correlativos a las obligaciones nacidas de las restricciones y límites al
dominio.

5.- Cuando se atacan los derechos inherentes a la posesión queda afectada la plenitud de
aquellos.

6.- Compete la acción confesoria a los poseedores de inmuebles con derecho de poseer,
cuando fuesen impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión

. 7.- La lesión a los derechos inherentes a la posesión canaliza la acción confesoria.

8.- Es conveniente que se legisle en un próximo código unificado de la legislación civil y

comercial las obligaciones y derechos inherentes a la posesión.

9.- Es conveniente que un proyecto de reforma se declare expresamente la extensión de las

obligaciones y derechos inherentes a la posesión a la tenencia ya que los tenedores como
locatarios y comodatarios deben cumplir asimismo con las obligaciones derivadas de la
vecindad

BOLILLA 6:

DEFENSA DE LAS RELACIONES REALES:

ACCIONES POSESORIAS Y ACCIONES REALES:

También se las puede llamar “ el posesorio”

POSESORIO: tenemos que dividirlo de lo que es el Posesorio del Petitorio

POSESORIO: que va a ser todas las defensas de las relaciones reales( PARA RELACIONES RELAES
DE HECHO) s, en realidad hablamos de acciones posesorias pero en si son defensas de las
relaciones reales porque tienen incluida también la tenencia. Es para la DEFENSA DE LA
PLENITUD Y DE LA LIBERTAD DE LAS POSESION, cuando hablo de posesión me refiero a las
relaciones reales

PETITORIO: son las llamadas acciones reales ( PARA LAS RELAES DE DERECHO) se llama asi por
que acá va a tener un pedido frente al juez de que se reconozca un derecho real

Por lo tanto la primer diferencia es que el Posesorio es para las relaciones reales de HECHO y el
Petitorio es para las relaciones reales de DERECHO, o sea para la plenitud y libertad y existencia
de derechos reales

¿ PORQUE AGREGAMOS LA PALABRA EXISTENCIA? Porque en el petitorio como apunta al

Derecho Real en si, el derecho real hay que probarlo, mediante el titulo, por eso la existencia
del derecho real, el juez declara la existencia del derecho real

En cambio en las posesorias no, porque la posesión n se prueba, porque el que posee, posee
porque posee, esta es una de las diferencias que tienen

Ahora nos vamos a dedicar de lleno a lo que seria el posesorio( ACCIONES POSESORIAS O
DEFENSA DE LAS RELACIONES REALES)

Teníamos una dificultad en nuestra legislación vigente que ha sido soslayada en parte por el
nuevo código, en general lo que decía la doctrina era que había una sobre abundancia de
normas, porque todo lo que era para defensa de las acciones reales de hecho estaba normado
en el código civil y también tiene una normativa para ella en el código procesal

Esta normativa del código procesal se mantiene, no se toco, que es donde se encuentran los
INTERDICTOS y la normativa del código civil es lo que ha cambiado, acotándola. Pero se sigue
manteniendo

¿ QUE PENSABA CON LA DOCTRINA?

La doctrina en general lo que decía es que esta normativa es sobre abundante, sobre
abundancia de normas. Decía que los interdictos que figuraban en el código procesal ( siguen
estando) en realidad lo que era, era una regulación procesal de las acciones que figuraban ene l
código civil. Esto NO es cierto, es falso, ya que por mas que tengan supuestos parecidos, en
algunos casos se refieren a las mismas acciones, no hay una regulación procesal sino que en lo
que difiere lo que es el código procesal y el código civil es el origen y acá viene lo importante,
saber el origen, de donde tomo VELEZ las diferentes defensas.

Nos tenemos que remontar al DERECHO ROMANO porque los interdictos provienen de lo que
era el EDICTO DEL PRETOR, los famosos edictos del pretor que eran en el fondo sentencias,
soluciones rápidas que dictaba el pretor ante determinadas contrenda, pleito, el pretor dictaba
un edicto y ese edicto era la sentencia, generalmente era rápido. De ahí viene, de edicto del
pretor, Interdicto y de ah viene la palabra interdicto. Es decir, procede del derecho romano

¿ COMO VINO A NUESTRA LEGISLACION?

El derecho romano paso a las partidas, de las partidas fueron tomadas por el derecho patrio
( primero por el derecho español) en este fueron incorporadas a nuestra legislación por medio
de la LEY 50 , esta crea la que ordenaba todos los procedimientos y ordenaba que cada
provincia pudiera dictar sus códigos procesales, de procedimiento por lo tanto directamente el
derecho romano pasando por las partidas al derecho patrio pasaron a nuestra legislación a
traes de la LEY 50 donde cada provincia dictaba su código de procedimiento e incorporo estos
interdictos

En cambio las defensas de las relaciones reales que se encuentran ene l código civil, el origen
que tiene no es el derecho romano, sino que es el DERECHO FRANCES.

En la edad media, el derecho francés medieval había unas excepciones, unas medidas que se
llamaban SASIM, que eran como excepciones para proteger a aquellas personas que tenían
mas de 1 año en la posesión de un bien. Acá vuelve aparecer la anualidad. .

El origen es totalmente diferente

CARCATERISTICAS:

INTERDICTOS:

1) Se encuentran regulados en el código procesal

2) Protegen un corpus siempre sin calificar. Significa que al no ser calificado, no requiere
ausencia de vicios, o sea cualquiera. Si es calificado no puede ser vicioso. Si es sin
calificar: “ cualquier corpus”

3) Tramite sumarísimo

4) Los legitimados activos, si protegen un corpus simple sin calificar, los legitimados
activos van a se todos los poseedores ( aun el d e mala fe viciosa) pero los tenedores
interesados ( locatarios y comodatario, aquellos que tienen un derecho personal con la
cosa.

Tienen un plazo de caducidad: de 1 año volvemos al año como siempre en el derecho real

CODIGO CIVIL :
PUNTO 3:

DEFENSA JUDICIAL

POLICIALES: El origen es el derecho francés ( SASIM). Van a proteger un corpus simple sin
calificar igual que los interdictos

Los legitimados activos van a ser todos los poseedores y todos los tenedores( no se requiere
ausencia de vicio ni anulabilidad)

TRAMITE: es ordinario ( en La Pampa)

PLAZO: 1 año. Pero este es un plazo de prescripción, no de caducidad.

Dentro de las POLICIALES, esta la ACCION DE DESPOJO. Esta a a pesar de ser una acción policial
tiene características diferentes por que el origen de esta acción de despojo es distinta. El origen
no procede ni del derecho romano ni del derecho francés. Esta acción de despojo esta
íntimamente relacionada con un punto de la bolilla 1, las pretendidas relaciones intermedias
entre los derechos reales y personales

1) Ius ad rem

2) In Faciendo

3) Obligaciones propter rem

Estas acciones las puso el derecho canónico. La acción de despojo ( lo despojaron de su

investidura), la investidura es lo que te da el cargo. A los obispos cuando los nombraban
hasta que efectivamente asumían el cargo, pasaba un tiempo, ese tiempo era el famoso
derecho es expectativa( ius at rem), pero una vez que entraban en posesión del cargo, el
obispo ( esto viene del derecho Feudal) tenia a derecho a cobrar todas las rentas del
obispado, era como un señor feudal y el príncipe, mandaban a algún pariente, al ejercito, a
alguien y lo despojaban, lo sacaban de su cargo, lo echaban, lo despojaban

Por eso es que el código canónico inteviene poniendo esa excepción que es la ACCION DE
DESPOJO, para volver a poner en su cargo al obispo

CARACTERISTICAS:

El plazo no es de prescripción, sino de caducidad

Legitimados Pasivos: como proviene del derecho canónico y era para acciones de videncia
tiene una legitimación pasiva amplísima

TRAMITE: Ordinario
ACCIONES CALIFICADAS:

CARACTERISTICAS:

Protegen un corpus calificado. Por lo tanto para poder iniciar una acción calificada se va a
requerir:

- Tener ausencia de vicios

- 1 año de posesión ( nulidad)

El único corpus que se va a proteger es el corpus calificado, si hay vicios no se puede usar esta
acción

Legitimados Activos: poseedores NO viciosos

¿ QUE SIGNIFICA UN CORPUS CALIFICADO?

Posesión publica, continua, pacifica, ininterrumpida y NO a titulo precario ( el tenedor)

¿ LOS TENEDORES PUEDEN INICIAR UNA ACCION CALIFICADA?

NO

¿ LOS POSEEDORES VICIOSOS PUEDEN INICIAR UNA ACCION CALIFICADA?

NO, porque son viciosos

¿ UN POSEEDOR ILEGITIMO DE MALA FE PUEDE?

SI, sino es vicioso si puede ser

No importa la mala fe o la buena fe, pero NO debe ser vicioso

El plazo es de prescripción: de 1 años ( en la posesión)

TRAMITE: Ordinario

SISTEMATICA DEL CODIGO:

El TITULO XIII del código estructura un régimen para proteger la posesión y tenencia, regula la
acción de despojo y la acción de mantener, como también para proteger los derechos reales,
reivindicatoria, confesoria y de deslinde

El Capitulo III se ocupa de conjugar las relaciones entre acciones posesorias las acciones reales.

FINALIDAD DE LAS ACCIONES POSESORIAS Y LESIONES QUE LAS HABILITAN:

ART 2238: Nos determina cuales son los ataques que pueden sufrir las relaciones de poder:
  DESAPODERAMIENTO: cuando se desposee totalmente de la cosa, es un ataque
posesorio, según la doctrina es “ agravio o lesión mayor”

 TURBACION: simplemente hay un intento de generar el desapoderamiento, o un actual

menoscabo de las facultades que genera la posesión, por ejemplo el cierre de una
ventana para servidumbre de vista, aparece el ataque “ turbación” según la doctrina es
“ agravio o lesión menor”

Se remarca igualmente en la norma la necesidad de que se trate de ACTOS MATERIALES: Es

decir que repercutan directamente sobre la osa, técnicamente deben ser intentos de ejercer
actos posesorios ( ART 1928). No basta las meras amenazas verbales, aquellas que hacían
procedente la llamada “ acción de jactancia”, hoy desaparecida de casi todos los códigos
procesales, es menester pues que la intención del atacante se manifieste en el mundo físico
con repercusión inmediata en la cosa poseída.

Aparece una novedad en el nuevo: la sola inminencia del ataque ya propicia la acción defensiva

La falta de intención de atacar la posesión ( ART 2238) procura distinguir claramente un ataque
posesorio de un simple daño y perjuicio. Asi, si el vecino todas las mañanas decide pasearse
proe l jardín colindante pisando y destruyendo las flores, claramente se advierte que no hay en
el intención de poseer, sino solo de dañar. Por ello en tales casos procede solo una acción de
daños y perjuicios

Es importante advertir que estas acciones no tienen su fundamento en un “ derecho” sino en el

“HECHO” mismo de la posesión

Ello marca tanto su presupuesto como su objeto: el que las ejerce triunfa no se le reconocerá
un derecho real sobre la cosa, sino de le reconocerá simplemente que “ DE HECHO” la estaba
poseyendo( lo cual puede o no corresponderse con un titulo o causa legitima)

El ART 2241: habilita a que la acción de despojo pueda “ ejercerse aun contra el dueño del bien
si toma la cosa de propia autoridad”

ACCIONES POSESORIAS:

El código incluye:

PUNTO 4:

ACCION DE DESPOJO: para el ataque mas grave, despojo o desposesión. Comprende tanto los
actos que tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor contra su
voluntad y de manera absoluta, ya sea formal total o parcial, en la vinculación material con la
cosa, por quien tiene intención de poseerla. Se comprende en este concepto también “ el
desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza a hacer en el
bjeto sobre el cual el actor ejerce la posesión o la tenencia”

La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la

universalidad, remoción de la obra que se comienza a hacer.
PUNTO 5:

ACCION DE MANTENER: para el ataque mas leve ( la turbación), es decir comprende tanto una
turbación como la que implica “ la amenaza fundada de sufrir un desapoderamiento os actos
que anuncias la inminente realización de una obra”

La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación adoptar las
medidas pertinentes para impedir que fuerza a producirse

EJERCICIO DE LAS ACCIONES POSESORIAS:

Se contempla un amplio espectro de legitimados para promoverlas que abarcan a todo tenedor
( interesado y en interés ajeno) o poseedor, aunque sea vicioso

ART 2245 LEGITIMACION: corresponden las acciones posesorias a los poseedores de coas,
universalidades de hecho o partes materiales de una cosa.

Cualquiera de los coposeedores puede ejercer las acciones posesorias contra terceros sin el
concurso de los otros, y también contra estos, si lo excluyen o turban en el ejercicio de la
posesión común

Los tenedores pueden ejercer las acciones posesorias por hechos producidos contra el
poseedor y pedir que este sea reintegrado en la posesión, y si no quiere recibir la cosa, quedan
facultados para tomarla directamente.

Es importante apuntar que:

Las acciones posesorias tramitan por el proceso de conocimiento mas abreviado que
establecen las leyes procesales o que determina el juez, atendiendo a las circunstancias del
caso

Las acciones posesorias tienen un plazo de prescripción muy corto PLAZO ANUAL, se debe
contar desde que se produjo la agresión, en cambio las acciones reales son IMPRESCRIPTIBLES,
mientras subsista el derecho, que puede perderse por usucapión.

ACCION DE OBRA VIEJA, RUINOSA, O DAÑO TEMIDO: se subsume en la tutela preventiva

No podemos dejar de referirnos al agregado por la Ley 17711 en 2968 al ART 2499 del código
de Velez. Se incluyo all la llamada acción de obra vieja, ruinosa o daño temido. Esta acción se
concedía a quien temía que se un edificio u otra cosa proviniese un daño a sus bienes. Procedía
asi también la llamada denuncia de “ daño temido” para exigir por via judicial que se tomaren
las medidas del caso para evitar el daño, mediante cautelares física
( apuntalamiento, destrucción de ruinas) y jurídicas ( embargo, prohibiciones de innovar). A
partir del articulo nuevo del CCC ART 1710 bajo el titulo de “ FUNCION PREVENTIVA” se regula
la posibilidad que se encontraba en al norma derogada y se establece en el ART 1711 “ LA
ACCION PREVENTIVA PROCEDE CUANDO UNA ACCION UOMISION ANTIJURIDICA HACE
PREVISIBLE LA PRODUCCION DE UN DAÑI, SU CONTINUACION O AGRAVAMIENTO” se
encuentran legitimados para incoarlas quienes acrediten un interés razonable en la prevención
del daño

No necesariamente el daño temido esta relacionado con las defensas posesorias

Para estar legitimado ni siquiera debe exigirse posesión alguna

ADMISION DE LA “ DEFENSA EXTRAJUDICIAL”

Partiendo de la premisa que “ un titulo valido no da la posesión o tenencia misma, sino un

derecho a a requerir el poder sobre la cosa “el que no tiene sino un derecho a al posesión o a la
tenencia no puede tomarla, debe demandar por las vías leales

“ nadie puede mantener o recuperar la posesión o la tenencia de propia autoridad” pero acto
seguido habilita una puntual excepción consistente en la “ defensa extrajudicial con la facultad
de protegerse y repeler una agresión”

Esta facultad esta sujeta a recaudos específicos:

- El empleo de una fuerza suficiente, en los caos en que los auxilios de la autoridad
judicial o policial llegarían demasiado tarde

- El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo sin exceder los limites de la propia
defensa

- A pesas de que la norma aluda solo a la posesión, la legitimación para este proceder no
esta ceñido solo a dicha relación de poder, sino que la tienen tsnto poseedores como
tenedores y aun los servidores de la posesión, es decir queines se encuentren en
contacto con la cosa en virtud de una relación de dependencia, hospedaje u
hospitalidad.

LA ACCION DE DAÑO TEMIDO FUE AGREGADA POR LA REFORMA LEY 17711:

Para entender estas acciones debemos preguntarnos 2 cosas:

1) ¿ QUIEN SOY?

Porque tengo que saber en que escalón de las relaciones reales estoy, no es lo mismo
si soy poseedor, si soy tenedor, si estoy en relación con la cosa en virtud de hospedaje
u hospitalidad, son diferentes escalones de las relaciones reales

Todas las relaciones reales de hecho, pero yo voy a tener mas poder en una que en
otra

Una vez que ya se quien soy, tengo que ver:

 2) ¿ CONTRA QUE ME ESTOY DEFENDIENDO? De que ataques? Hay 3 acciones de las
cuales me puedo defender :

1) TURBACION: Me molestan pero no me desposeen. Ej: El vecino pone a pastar

sus vacas en mi terreno, me esta molestando. Si corre su alambrado y lo mete
de mío para que entren sus vacas, ahí me esta desposeyendo.

2) DESPOSESION

3) DESPOJO

DE OBRA NUEVA:

Lo importante es ver que obra nueva en si, es una obra que esta empezaba ya no esta
terminada ( por eso se llama de obra nueva). Esto se debe a que si la obra estuviese terminada
el juez reduzca la demanda porque seria abuso de derecho. Por lo tanto, los interdictos, las
acciones policiales y las calificadas, se van a referirme como en todos los casos a si esa obra
nueva produce una Turbación o produce una DESPOSESION.

En el caso del INTERDICTO y la ACCION CALIFICADA la obra nueva produce una TURBACION. Es
decir cuando esta empezada en terrenos del demandado ¿PORQUE? Porque si yo en mi casa
hago una obra y esa obra a mi me trae beneficios yo tengo todo el derecho del mundo de hacer
una obra de acuerdo a las facultades del dominio, en mi propio fundo.

Ahora, aquella persona que inicia un interdicto i una acción calificada de obra nueva y que
alega un perjuicio o una turbación tiene que probar que esa obra nueva, la que a mi me trae un
beneficio a el le trae un menoscabo ¿PORQUE? Porque para probar eso, el juez antes de dictar
sentencia lo primero que va a ordenar es la pronunciación de la obra, una vez que ordena esto,
año se va a efectuar la prueba

Por lo tanto, para casos de TURBACION, el actor que inicie un interdicto de obra nueva o una
acción calificada de obra nueva tiene que alegar un perjuicio, que la obra que yo estoy
realizando en mi terreno le causa daño

Para poder entender obra nueva, lo importante es saber “ cual es el dueño “ si es para el caso
de TURBACION, donde la obra a mi me molesta, la obra tiene que estar en terreno del
demandado ( El dueño del terreno donde hizo su obra)

Obviamente que si después yo le mando a paralizar la obra se demuestra que a mi esa obra no
me trae perjuicio tendré que pagar daños y perjuicios, porque yo le pare la obra.

Si esa obra nueva, que a mi me produce el perjuicio, esta en mi casa, en este caso tramita como
despojo

Si la obra esta en terreno del demandado estamos hablando procesalmente es:

Interdicto de obra nueva

Acción calificada de obra nueva

SI HAY DISPOSICION: La obra la hicieron en mi casa

SI HAY TURBACION: La obra esta en la casa del vecino

La obra debe estar empezada y no terminada, sino el juez dirá no, esto es abuso de hecho

DAÑO TEMIDO: “ Quien tema de que un edificio o de otra cosa derive un daño grave e
inminente a sus bienes, puede solicitar al juez las medidas de seguridad adecuadas, sino
mediare anterior intervención de autoridad administrativa por el mismo motivo.

Recibida la denuncia el juez se constituirá ene l luego y si comprobare la existencia de grave

riesgo, vigencia en removerlo y temor de daño serio e inminente, podre disponer las medidas
encaminadas a hacer cesar el peligro. Si la urgencia no fuere manifiesta requerirá la sumaria
información que permitiere verificar, con citación de las partes y designación de perito, la
procedencia del pedido.

La intervención simultanea o ulterior de la autoridad administrativa determinara la clausura del

procedimiento y el archivo del expediente.

Las resoluciones que se dicten serán inapelables. En su caso, podrán imponerse sanciones
conminatorias.

En la realidad el juez no la va a ver su la maceta de un edificio se puede o no caer, se manda un

perito, si es que va. Directamente se pide la caución

Acá tenemos un grave problema, una grave desarmonía

“ El propietario de una heredad contigua a un edificio que amanece ruina, no puede pedir al
dueño de este garantía alguna por el perjuicio eventual que podrá causarle su ruina. Tampoco
puede exigirle que repare el edificio

Esta norma no servía para nada y en 1968 EN LA REFORMA AGREGO ESTO “ LA ACCION DE
DAÑO TEMIDO”, pero la agrego no como un articulo nuevo, no solo que no derogo el 1132 sino
que la agrego al final del articulo de Acción de obra nueva.

“Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño a sus bienes, puede denunciar
ese hecho ante el juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares.

EL NUEVO CODIGO DEJO LA DEFENSA EXTRAJUDICIAL, los interdictos no los toco, porque no
corresponde a derecho civil sino al código procesal

DEJO SOLO 2 ACCIONES:

Una acción para el caso de TURBACION

Una acción para el cado de DESPOJO

ART 2240: DEFENSA EXTRAJUDICIAL

ART 2241: ACCION DE DESPOJO:

La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad

ART 2242: ACCION DE MANTENER LA TENENCIA O LA POSESION.

La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las
medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse, tiene efecto de cosa juzgada
material en todo cuando se refiere a la posesión o a la tenencia

DESPOSICION: “ ACCION DE DESPOJO”

TURBACION: “ ACCION PARA MANTENER LA TENENCIA O POSESION”

ACTUALMENTE QUEDAN 2 ACCIONES JUDICIALES

PARA LA DESPOSICION: ACCION DE DESPOJO: en el cual la legitimación pasiva no va ni al

cómplice ni al co autor. El resto es igual.

PARA LA TURBACION: ACCION DE MANTENER LA TENENCIA O POSESION

Ambas tienen metidas dentro de ellas todo lo que seria obra nueva, daño temido

DEFENSA EXTRAJUDICIAL:

“ El hecho de la posesión da el derecho de proteger en la posesión propia, y repulsar la fuerza

con el empleo de la fuerza suficiente en los casos en que los auxilios de la justicia llegarían
demasiado tarde y el que fuese depositado podrá recobrarla de propia autoridad sin intervalo
de tiempo, con tal que no exceda los limites de la propia defensa

Uno puede recuperar por propia autoridad por mano propia cuando es sacado pro la fuerza,
pero debe tener en cuenta algunas situaciones.

 Que la fuerza sea equivalente

 Que no haya un intervalo de tiempo

Los requisitos fundamentales son: la inmediatez ( no te pueden sacar a patadas)

La fuerza publica nunca llega a tiempo. Tampoco se puede utilizar un medio diferente, o sea,
tiene que haber una fuerza equivalente. Por lo tanto…. ¡ OJO CON ESTO! PORQUE raya con la
línea de la legitima defensa del código penal y es muy finito contra las causales de atenuación a
la ilicitud objetiva del derecho de daño, que era exceso a la normal tolerancia y legitima
defensa
Prácticamente en el código nuevo el articulo de la defensa extrajudicial quedo igual ¿ PORQUE
ES IMPORTANTE?

Porque todo lo que esta yuxtaposición o servidores dela posesión ( son los que están en
relación con la cosa en virtud de hospedaje, hospitalidad o dependencia) no tenían ningún tipo
de cabida en esto. Ni en los interdictos, ni en las acciones posesorias como defensa
extrajudicial, que la tienen todos

¿ QUE ES LO QUE QUEDO EN EL CODIGO NUEVO? Para ella no esta bien redactado

ART 2239:

ART 2240: DEFENSA EXTAJUDICIAL: “ Nadie puede mantener o recuperar la posesión o la

tenencia de propia autoridad , excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el
empleo de la fuerza suficiente en los caos de que los auxilios de la autoridad judicial o policial
llegarían demasiado tarde. El afectado debe recobrarla sin intervalo de tiempo y sin exceder os
limites de la propia defensa. Esta protección contra toda violencia puede también ser ejercida
por los servidores de la posesión

Prácticamente es lo mismo que en Velez. No se entiende lo de la propia autoridad ( no lo

tendrían que haber puesto)

BOLILLA 7:

PUNTO 1:

DEFENSA DEL DERECHO REAL :

ACCIONES REALES: Estas han pasado prácticamente igual al nuevo código con el agregado de
una Acción ( que esta en el código de Velez) Bajo el nombre de ACCION DE DESLINDE

Porque Velez la tenia como un condominio con indivisión forzosa, la acción de deslinde ( era
una confusión de limites, entonces esta en el programa en la olilla de condominio)

El código nuevo derogo el condominio por confusión de limites y la ACCION DE DESLINDE LA

PUSO COMO UNA ACCION REAL

ACCION REAL :

DEFINICION:

“ son lo medios de hacer declarar en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos
reales, con el efecto accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnización del dalo causado
( daños y perjuicios)

Esto quiere decir que en el plazo que se condene se le va a imponer daños y perjuicios al
demandado

Aca vamos a ver las cosas importantes que tienen las acciones reales:
Para poder diferenciarlas bien con la Acciones posesorias que fue lo visto anteriormente “ es
que las” acciones posesorias hablan de lo que es el “ POSESORIO” de defender la plenitud la
libertad de las Acciones reales de hecho. En cambio, las acciones reales es el “ PETITORIO”. Al
ser Petitorio, la primer diferencia es que se pide que el juez declare, porque el que declara es el
juez. El juez va a declarar la existencia de mi derecho real ( esta es la gran diferencia con el
posesorio, en este no se habla de existencia, ya que el que posee posee porque posee, nadie
tiene que demostrar la existencia. En cambio aca si, en la acción reivindicatoria yo quiero que
el juez demuestre la existencia de mi derecho porque en la ACCION REIVINDICATORIA a mi me
han sacado algo y yo voy al juez para decirle “ Señor Juez me sacaron la cosa,la tiene juan y la
quiero recuperar” el juez me va a pedir que yo le demuestre que sea el dueño de esa cosa, sino
es juan.

Entonces aca si el juez va a declarar la existencia “ la cosa es de Silvana no de juan” Juan

devolve la cosa!!!

Va a declarar la plenitud del derecho real, o sea que yo voy a poder ejercer mi derecho ral con
plenitud, totalmente sin tener cualquier tipo de perturbación.

Esto es importante, cuando es reivindicatoria, es la existencia, es porque hay una disposición “

me sacaron la cosa, la tiene otro”

En cambio cuando es plenitud yo puedo ejercer el derecho real completo, no lo puedo ejercer
plenamente. Si yo no lo puedo ejercer plenamente es porque alguien me esta perturbando mi
derecho real.

De acuerdo a la definición de derechos reales que vimos “ decía con exclusión de injerencias
extrañas”, esto es, es que el juez diga “ señor no moleste mas”

“ Silvana tiene derecho a ejercer su derecho real con plenitud”

La PLENITUD apunta a las ACCIONES CONFESORIAS

ACCION REIVINDICATORIA:

Es la que defiende el ámbito de aplicación de un derecho real

En esta tenemos legitimados activos, que van a ser según la doctrina clásica, según los
antiguos, los limitaba a los titulares de derechos reales de dominio y condominio sino también
cualquier otro titular de derecho real que se ejerce por la posesión. Por supuesto aca no entra
el acreedor hipotecario, porque la hipoteca no se ejerce por la posesión, pero el resto si.

También vamos a tener dentro de la legitimación ACTIVA casos especiales de legitimados

activos cuando digo casos especiales, es porque estas personas en realidad no tendrían
( podrían) ser legitimados porque tienen la gran barrera del art 577 “ Antes de la tradición de la
cosa el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real”

Estos casos son personas que nunca fueron titulares del domicilio real y justamente porque no
tenían la tradición y como no tenían la tradición no podían ser titulares del derecho real . y al
no tener el derecho real no podían tener la defensa del derecho real, que son las acciones
reales

ESTOS CASOS VAN A SER:

1) HEREDEROS:

Continuan la personalidad del causante en todos sus derechos y obligaciones. nosotros vimos
un articulo en posesión que también continua la personalidad del causante en su posesión

¿ PERO QUE ES LO QUE PASA? El heredero no tiene la cosa, esta esta en nombre del causante.

El causante muere el heredero no es titular, continua, es una ficción jurídica, sino tiene la cosa
o no le hicieron tradición de la cosa no tiene el derecho real. Tendría una especie de ius at rem,
nada mas

¿ COMO PUEDE HACER EL PARA RECUPERAR LA COSA?

Para recuperar tiene que tener el derecho real, sino titular no puede tener el derecho real

¿ COMO SE HACE EN ESTE CASO? La solución es sencilla tienen que declararlo heredero, o sea
en la sucesión, el juez con la declaratoria de herederos lo inviste de la potestad hereditaria, lo
inviste de la calidad de heredero y una vez que es declarado heredero, ahí si la ley le otorga la
legitimación activa especial, excepcional para que pueda reivindicar la cosa de manos de quien
la tuviera

Mientras no este investido de la calidad de heredero no podría tenerlo

2) LEGATARIO DE LA COSA CIERTA: pasa lo mismo. Este es aquella persona que el causante
en su testamento le deja un bien.

¿Ahora quien es el que tiene ese bien?

El causante murió, el bien lo tendrán sus herederos o un tercero. Este no tiene la tradición de la
cosa, lo que si tiene es un legado.

¿PUEDE REIVINDICAR LA COSA? NO, porque no tiene la tradición, NO puede hacer nada

¿QUE ES LO DICE LA JUSTICIA, EL DERECHO?

Que se presente ante el juez acreditando su legado y el juez v a citar al heredero, si tiene la
cosa o tiene que nombrar a quien tenga la cosa para que el legatario de cosa cierta pueda
reivindicarlo de mano de quien lo tenga.

3) CASO DEL COMPRADOR:

Tenemos 2 tipos de compradores:

1) EL COMPRADOR A QUIEN NO SE LE ENTREGA LA COSA DE MANOS DEL VENDEDOR:

 EJ: compro una heladera y no me la entregan

Este caso es de fácil resolución, aunque no exitosa muchas veces. Si yo compro una
heladera y el vendedor no me la entrega directamente yo puedo hacer incumplimiento
del contrato. Hago este juicio y ya esta. Sino puedo ir a la acción reivindicatoria

La acción reivindicatoria ( para mi es mejor) porque al ser declarativa y de condena, el

juez directamente declara que la cosa es mia y condena a que me la entreguen.

El juico por cumplimiento de contrato tarda mas

2) EL COMPRADOR A QUIEN NO SE LE ENTREGA LA COSA DE MANOS DE UN TERERO:

En este caso al comprador no se le hizo al entrega de la cosa, pero encima la cosa no la

tiene el vendedor, la tiene otro

Por lo tanto ni siquiera le puede hacer el juicio de reivindicación al vendedor

¿ QUE SE HACE EN ESTE CASO? En este caso tenemos un PLENARIO, este plenario deio
la solución a este problema con el voto de LLAMBIAS : ( ALCARINI ROQUE / MALECA)

Porque se tomo el trabajo de buscar esos 3 articulos que ha que saber

ALCARINI C( MALECA: Llambias armonizo estos tres artículos para poder darle
legitimación activa en el caso del comprador a quien no se le hizo entrega de la cosa de
mano de un tercero. Y se aplica el cesionario porque la solución de encuentra enla
cesion implícita. Es una solución puntual para este caso, no para ningún otro

4 ) CONDOMINIO: ¿ EL CONDOMINO ES DUEÑO DE LA COSA? NO

¿UN TERCERO PUEDE SACARME LA PARTE IDEAL, SI ES INMATERIAL Y SI ES ABSTRACTA? SI

Lo que no puede hacerse es un porcentaje por ejemplo de una jarra

Yo puedo hacer la acción reivindicatoria si yo no soy dueña de toda la cosa

Si la cosa es sacada por un tercero, que se va a llevar toda la cosa, cualquiera de los
condóminos puede reivindicar el total de la cosa. No puede reivindicar una parte, va a
reivindicar toda la cosa a favor del condominio

Este es un caso de legitimación activa especial porque el condómino no e dueño de toda la

cosa pero la reivindica toda a favor del condominio

Entre condóminos tienen la reivindicación por su parte ideal entre ellos, porque son titulares
de la cuota parte que cada uno tiene.

LEGITIMACION PASIVA: Tengo que reivindicar la cosa contra quin este en posesión de la cosa
( poseedor)

1- POSEEDOR

2- TENEDOR:
 A) Tiene a nombre del reivindicante ( inquilino)

El reivindicante, inquilino, tiene un derecho sobre la cosa que es el contrato de

locación. Con la cosa tiene una relación real de hecho que es la
TENENCIA( locación). Por eso tiene a nombre del reivindicante, reconoce un
señorio mayor en el locador, dueño de la cosa.

Ej: si yo soy la dueña del inmueble y ustedes son mis inquilinos y me llega una
demanda de reivindicación de mi parte ¿ QUE ES LO QUE HACEN?

Tenemos que exhibir el contrato de locación vigente.

Ahora, si el contrato de locación no esta vigente, que tengo que hacer?

ACCION DE DESALOJO: ¿ QUE HACEMOS? ACCION REIVINDICATORIA porque es

declarativa y de condena, el juez va a declarar MARIA, la casa es de SILVANA , la
tiene que devolver y sino daños y perjuicios

B) Tenedor que tiene a nombre de un tercero ( sublocatario)

El Sublocatario

Ej: el novio de la nena se quedo cuidando la casa para regar las plantas mientras ella no esta. Y
cuando el esta en la casa cae la Accion de Reivindicacion a nombre de la nena que era la
inquilina

¿QUE HACE EL NOVIO DE LA NENA? Decir, no señor juez, yo no soy el inquilino, yo estoy
teniendo a nombre de mi novia que es la inquilina. Con esto se exhibe de la acción
reivndicatoria y tiene la carga procesal de contestar porque sino el juez va a dirigir la acción
reivindicatoria contra el porque es declarativa y de condena. Tiene el derecho y el deber de
decir a nombre de quien tiene”

3- FIXTO POSEEDOR O LA FIXTA POSESION:

Es aquel que se pone en la calidad de poseedor sin serlo, para impedir el resultado de la
ACCION REIVINDICATORIA. Para confundir y la persona que reivindica fracase en su acción.

Va a ser condenado a daños y perjuicios.

Viene del derecho romano, es de mala fe y se lo condena.

¿ COMO SE HACE PARA EVITAR TODO ESTO?

ART 2417: “ Es obligación inherente a la posesión de cosas muebles, la exhibición de ellas

ante el juez, en la forma que lo desplazan las leyes de los procedimientos judiciales,
cuando fuese medida por otro que tenga un interés en la cosa fundado sobre un derecho,
los gastos de la exhibición correspondan a quien la pidiere
 Cuando vayan a iniciar un juicio de ACCION REIVINDICATORIA lo primero que les va a pedir
el juez es que acrediten la TITULARIDAD del derecho y lo segundo la INDIVIDUALIZACION
DE LA COSA

Como diligencia preliminar conviene pedir siempre la exhibición de la cosa porque con eso
se evitan que la cosa no la tenga otra persona y se evitan daños de perdida de tiempo

¿ CUALES SON LOS OBJETOS QUE SE PUEDEN REIVINDICAR Y CUALES LOS QUE NO SE
PUEDEN?

Los objetos que se pueden reivindicar tienen que ser cosas ciertas, cosas determinadas,
que se puedan individualizar y que estén en el comercio

Estas cosas no pueden ser futuras ni accesorias. Si separamos la cosa accesoria de la

principal tampoco podemos reivindicar porque dejaría de ser una cosa accesoria. Si
separamos la cosa accesoria de la principal tampoco la podemos reivindicar porque dejaría
de ser una cosa accesoria a su principal. Entonces jamás las cosas accesorias pueden ser
reivindicadas. Si pueden ser objeto de reivindicación los titulares de crédito porque sos
cosas muebles, por lo tanto pueden ser reivindicados

También puede ser reivindicada la Universalidad de Cosas, un rebaño, una biblioteca,

siempre y cuando se pueda identificar

Ej: el rebaño que esta en el potror con la marca “M”

Lo que no se puede reivindicar es el conjunto de cosas de bienes y derechos

No se puede reivindicar el conjunto de derechos reales y personales

Las acciones reales en general son imprescriptibles, esta es otra de las ventajas que tienen,
salvo casos ejercidos como por que ejemplo lo alusión ART 4039

¿ QUIEN ES EL REIVINDICANTE PROCESALMENTE HABLANDO?

REIVINDICANTE: es el actor, es quien inicia el juicio, en este caso el dueño de la cosa que dice
que se la sacaron

REIVINDICADO: es el demandado, el que tiene la cosa o esta en posesión de la cosa

ACCION CONFESORIA: Es el ámbito de aplicación de la plenitud del derecho real y la plenitud

del derecho real es de acuerdo al concepto de Freitas, lo que este incorpora dentro de lo que
era plenitud del derecho real eran los limites y restricciones al dominio

Generalmente a la Acción Confesoria la asocian nada mas que con las Servidumbres Activas
reales y personales sin embargo el ámbito de aplicación mayor que tienen es todo lo que es
obligaciones cuando no se permiten realizar o se perturban todos los derechos que nosotros
tenemos inherentes a nuestra posesión, como contrapartida de las obligaciones.
En cambio si se lo encara desde el punto de vista de la acción confesoria, como es nada mas
declarativa y de condena inmediatamente el juez si hay ruidos u otra perturbación o una
servidumbre que no se permite utilizar lo que el juez va a ordenar es qu se restituya al
momento anterior, al origen, a l que debería ser y que se pague una indemnización lo cual es
mucho mas rápido que el juicio de daños y perjuicios

Ese es el fin, me impiden alguna servidumbre de paso con una tranquera o l que fuere)
simplemente se pide que se establezca la servidumbre se pide que se establezca la
servidumbre

Si me perturban con ruidos molestos, con olores, ese ruido, que no hay amas olores, que me
restablezca a lo anterior

“ COMPETE LA ACCION CONFESORIA” a los poseedores de inmuebles con derecho de poseer

( cuales eran los poseedores de inmuebles con derecho a poseer :

Los que tienen el IUS POSEDENDI ( poseedores legítimos, el titular del derecho )

Cuando fueron impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión, que se determinan
en este código a los titulares verdaderos o putativos de servidumbres activas, cuando fuesen
impedidas de ejercerlas: a los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cuyos
poseedores fueron impedidos de ejercer derechos inherentes a su posesión

Las servidumbres reales gravan el fundo, las personales, la persona titular de ese fundo se le
otorga una servidumbre de paso por un lugar diferente. Es una servidumbre personal y termina
con la muerte de esa persona o cuando esa persona deja el fundo, cuando se acaba la razón
por la cual se hizo

Cuando no me dejan ejercer con plenitud mi derecho personal de servidumbre, inicio la acción
confesora

Los derechos inherentes a al posesión son la contrapartida a los obligaciones inherentes a la

posesión

¿PORQUE EL ARTICULO HABLA DE ACREEDORES HIPOTECARIOS?

Tiene que ver el acrredor hipotecario en lo que es ACCION CONFESORIA Y NEGATORIA

Si yo soy acreedor hipotecario de una persona que es titular de un fundo que tiene otorgada
una servidumbre a su favor, un fundo dominante, obviamente cuando yo acepte mi acreencia
como acreedor de ese fundo dominante porque su fundo vale mas por tener otorgado a su
favor una servidumbre

Esa persona, que es la duela del fundo, sino hace nada cuando se lo impide, eje, si yo tengo
otorgada una servidumbre de paso porque mi fundo no tiene salida y a al titular del fundo no
le importa que me bloqueen la servidumbre porque si le voy a apagar la hipoteca a el no le
interesa nada, es mas y si lo rematan y al menos para el es mejor, no lo hace. El acreedor
hipotecario tiene derecho, esta legitimado para poder iniciar la acción confesora
El acreedor hipotecario no es el titular del derecho reales servidumbre pero si me incide
porque su fundo en el cual tiene ese asiento de su privilegio, vale mucho menos i es impedido
de que se cumple esa servidumbre.

Entonces el acreedor hipotecario puede hacerlo, directamente, no es que se subroga. Esto pasa
tanto en la acción confesora como negatoria, cuando se afecta la libertad del fundo dominante

La acción confesora se da contra cualquiera que impida derechos inherentes a la posesión de

otro o sus servidumbres activas.

“ Le basta al actor probar su derecho de poseer el inmueble dominante, creando el derecho

impedido no fuese servidumbre y su derecho de poseer el inmueble dominante y su
servidumbre activa o su derecho de hipoteca, cuando fuese tal el derecho impedido”

En esta acción la carga de la prueba la tiene el actor, igual que en la Acción reivindicatoria. Si es
un titular de servidumbre debe demostrar que es titular de esa servidumbre.

Sino directamente con ser poseedor del fundo que se ve afectado porque no le permiten
ejercer con plenitud su derecho inherente a la posesión, como poseedor y cualquier titular de
derechos reales que se ejerzan por la posesión, cualquiera, son poseedores legitimados y el
acreedores hipotecarios del fundo dominante

LA ACCION CONFESORIA: porque tiene una relación directa con posesión. (importante)

ACCION NEGATORIA: Es como si fuere la ACION REIVINDICATORIA pero para casos de turbación

La acción negatoria tiene 2 cuestiones fundamentales que tienen que saber

La primera de ellas es que la carga de la prueba se invierte. El que debe probar que no esta
perturbando y que no sea una servidumbre, es el demandado

El Ej: típico de la Acción Negatoria es del de aquel que se arroga una servidumbre indebida.
Arrogar significa hacerse de una servidumbre, inventarse una servidumbre sin tenerla.

Ej: tengo una servidumbre de paso “ por aca” y paso por otro lado me estoy arrogando una
servidumbre de paso por un lugar que no me corresponde. Yo no tengo porque arrogarme en
ese derecho

Entonces se esta afectando la libertad del titular del fundo sirviente, porque estaba pasando
por un lugar donde no es. Aca tiene derecho a iniciar una acción negatoria para que se
restablezca y que nunca mas se arrogue una servidumbre que no pase mas por ahí, porque no
tiene derecho

No solamente va a tener daños y perjuicios sino que lo obliguen a abstenerse de realizar

cualquier tipo de cercho real sobre ese fundo y también va a tener que pagar una fianza para
comprometerse nunca mas a arrogarse una servidumbre, ósea bastante exigente

El actor solo debe probar que el fundo tiene una servidumbre arrogada, el otro es el que debe
probar de que no se esta arrogando una servidumbre, el demandado.
Esta es la gran diferencia se invierte la carga de la prueba y el ejemplo típico de esta acción es
arrogarse una servidumbre

ART 2801:“ La acción negatoria corresponde a los poseedores de inmuebles y a los acreedores
hipotecarios impedidos de ejercer libremente sus derechos”

ART 2803:” La acción debe tener por objeto accesorio privar al demandado de todo ulterior
ejercicio de un derecho real y la reparación de los prejuicios que su ejercicio anterior le hubiese
causado, y aun obligar al demandado a asegurar su abstención por una fianza.

FALLO MENDOZA: a parte de ser una acción colectiva, en que se baso? ¿ en que tipo de acción?
La corte se baso e una acción negatoria y esta mas. No es acción negatoria sino confesoria

Porque en este realice se arrogo una servidumbre ¿ que había en la cuenta? Olores, ruidos,
vibraciones

Están en ese caso impedidos de ejercer sus derechos inherentes a la possion : ACCION
CONFESORIA

Para el DERECHO AMBIENTAL se están usando las ACCIONES REALES

ACCION NEGATORIA: Arrogarse una servidumbre

ACCION CONFESORIA: Todo el tema de limites al dominio

ACION DE DESLINDE: Confusión de limites

BOLILLA 8

PUNTO 1:

PUBLICIDAD:

Puede ser de carácter registral y de carácter extra registral

Tenemos en nuestro país un sistema declarativo y no convalidante ( ARGENTINA, ESPAÑA). En

otros países como Alemania, Australia es convalidante

El sistema de publicidad no va a ser necesariamente registral. El nuestro es un sistema en

donde de complementa la publicidad registral con la publicidad posesoria ( extra registral)

En el nuevo código se recepta expresamente el tema de la publicidad posesoria

En caso de conflicto entre las 2 publiciades, triunfa la primer publicidad, la primera en el

tiempo que fuera de buena fe

Otros de los temas importantes del nuevo código es el de la oponibilidad del adquiriente por
boleto, de fecha cierta y buena fe ( que no es mas que lo que ya estaba plasmado
jurisprudencialmente

LEYES LOCALES, INCONSTITUCIONALIDAD:

A nivel local, la legislatura comenzó a crear normas locales, creo un registro de la propiedad,
obviamente esto de declaro inconstitucionalidad porque es una facultad delegada al Congreso
Nacional. Pero fue como un empujon para la creación de la Ley 17801 que vino a reglamentar
el art 2505 del cc respecto de la función de oponibilidad es decir, la inscripción se realiza solo a
efectos de la oponibilidad.

ART 2505: “ La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuble, solamente se

juzgaran perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros
inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiones o transmisiones no serán
oponibles mientras no sean registradas

“ La inscripción registral es solamente a los efectos de la oponibilidad”

Ahora no hay dudas con el nuevo código LA INSCRIPCION ES DECLARATIVA, salvo que en
determinados registros, por ejemplo del automotor, la ley prevee que tenga carácter
constitutivo

Respecto al art 2505 indicamos que el REGISTRO ARGENTIVO es de TITULOS, no de derechos

reales

En nuestro sistema prevalece la realidad extraregistral por sobre la registral

La registración es declarativa porque solo se inscribe un titulo para declarar a terceros,

cualquier adquisición , modificación o extinción de derechos reales

SENTIDO DE LA EXPRESION: INSCRIPCION NO CONSTITUTIVA

PUNTO 5 : ¿ QUE SIGNIFICA QUE LA INSCRIPCION SEA NO CONSTITUTIVA?

Que no constituye ningún derecho, además de ser no constitutiva es no convalidante

ART 4 LEY 17801: “La inscripción no convalida el titulo nulo ni subsana los defectos de que
adoleciere según las leyes”

Un derecho mejor mas extenso que el que tenia aquel de quien lo adquiere

La primer parte del art 1051 establece que “ todo queda sin efecto” y el agregado al art 1051,
esto fue un gran debate:

“ salvo los derechos reales adquiridos por terceros a titulo onerosos y de buena Fe”

La aplicación del art 1051 va a suponer la sucesión del dominio en 3 cabezas

¿ QUIEN ES TERCERO?

Si tenemos un contrato entre A Y B no tenemos ningún tercero

Entre A Y B se aplica la primer parte del ART 1051 y 3270, se va a declarar la NULIDAD y se va a
calcular la inscripción registral

Pero respecto del C ( tercer subadquiriente) ese C si es tercero interesado de Buena Fe y a

Titulo Oneroso, si se dan estos requisitos va a ser protegido

En Argentina nunca podemos adquirir de la nada. Por la propia naturaleza de nuestro derecho
registral nunca podemos adquirir un derecho real del registro de la propiedad

Para tener un derecho real necesito: Titulo Suficiente y Modo Suficiente, el resto no interesa

Nuestro sistema es DECLARATIVO, no convalidante, no constitutivo, produce siempre la

realidad extraregistral en consecuencia “ de la nada, nada surge”
¿ COMO CONFIGURAMOS LA BUENA FE?

En Argentina para poder adquirir de Buena Fe un derecho real necesito:

1) BUENA FE EN CUANTO EL ALEMENTO TITULO; la Buena Fe en cuanto al titulo se

adquiere mediante “ el estudio de títulos”

¿ QUE SIGNIFICA?

Que si usted compro un inmueble y no hizo el estudio de títulos y surge un problema, usted
tiene MALA FE

Esto es unánime en toda la doctrina jurisprudencia

Quien me transmite debe ser el dueño del inmueble. El estudio de titulo le corresponde al
adquiriente ( no al escribano)

En este estudio de titulo debo verificar que siempre haya habido TITULO SUFICIENTE ( es aquel
que reviste las condiciones de fondo y de forma para ser eficaz y transmitir el derecho de
propiedad)

El plazo del estudio de títulos para algunos es de 10 años y para otros de 20 años

No basta con un simple certificado porque el registro es declarativo no convalidante, no

constitutivo. Es un registro de títulos, no de derechos reales

Debemos tener certeza de que quien nos esta transmitiendo sea el verdadero propietario y
para esto necesitando un estudio de títulos.

2) BUENA FE EN CUENTO AL MODO: es necesario también el estudio y la verificación de

que porque puede estar todo perfecto en cuanto al estudio de titulo pero no en cuanto
a la tradición

Debemos verificar la Buena Fe en cuanto al TITULO ( con el estudio de titulo) y la Buena Fe

en cuanto al MODO ( estado de convicción de que el que transmite es el propietario y tiene
efectivamente el modo)

Debemos tener cuidado con la verificación del estado de ocupación de hecho de los
inmuebles

La BUENA FE importa un comportamiento diligente conforme al derecho real que yo quiero

adquirir

Necesito comprobar la legitimación del transmitente, es decir, verificar que quien

transmita sea propietario

La Buena Fe es la actividad diligente en cuanto al titulo y en cuanto al modo ( estos son los
requisitos doctrinales y jurisprudenciales para la Buena Fe)
Se debe complementar la Buena Fe objetiva con la Buena Fe subjetiva. Registralmente en
la actividad, tanto a nivel jurisprudencial como doctrinario no se configura la Buena Fe
basándose solamente en un certificado registral

¿Por qué? Porque ha olvidad el adquiriente realizar todas aquellas conductas diligentes
tendiente no sol al Estudio de títulos sino a verificar el Estado de hecho del inmuble, es
decir la Buena Fe, en cuanto al modo.

Porque el derecho real en Argentina se adquiere por titulo suficiente y modo suficiente

¿ ES LA INSCRIPCION UN NUEVO REQUISITO O SE TRATA DE UN MERO

PERFECCIONAMIENTO DE LA TRADICION?

La inscripción no es un requisito ni un perfeccionamiento. La realidad registral es

solamente un registro de títulos, osea que no me perfecciona el derecho real, no es un
requisito de adquisición de un derecho real. Es solamente oponibilidad, es decir, solo una
publicidad

Extra registralmente , con titulo suficiente y modo suficiente tendo un derecho real

La TRADICION cumple 2 funciones:

- MODO DE ADQUIRIR EL DOMINIO

- MODO DE PUBLICIDAD

Podemos decir que un sistema registral puede indicar un perfeccionamiento de la

publicidad. Un sistema registral sirve para perfeccionar la oponibilidad. Sirve para mejorar
la publicidad.

La importancia de la tradición “ antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere

sabre ella ningún derecho real

Es el modo consttutvo del derecho real

Tiene la función de la publicidad posesoria

Intento de armonización de la tradición con la inscripción registral

La tradición es un modo de adqusiiscion del derecho real, no la puedo meter en el registro.

PUBLICIDAD POSESORIA TRIUNFA SOBRE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

Lo que importa es la relación de hecho con la cosa

Hay 4 articulos que son fundamentales para las acciones reales.

La prueba de la ACCION REIVINDICATORIA cuando vimos “ PRESUNCIONES EN TORNO A LA

POSESION” PRESUNCIONES EN TORNO A LOS TITULOS

Son mu importante porque es donde se ve de manifiesto que la publicidad posesoria sigue

triunfando frente a la publicidad registral

En estos 4 articulos se pone de manifiesto que frente a un titulo suficiente con la cosa
frente auna persona que no tiene la posesión pero tiene el titulo triunfa el que tiene la
posesión. Triunfa el estado de hecho con la cosa.

Nuestro registro se presume completo, admite prueba en contrario. Se presume concreto

pero no exacto.

Estos artículos son para cuando no se puede probar quien es el verdadero dueño, porque
había un código que dice “ UN TITULO BVALIDO DA DERECHO A LA POSESION, PERO NO DA
DERECHO A LA POSESION MISMA”

Nos esta diciendo que vos podes tener el titulo pero si esto esta ocupado no vas a tener la
posesión

Frente a una inscripción registral si hay un Estado de hecho donde hay una posesión previa
gana el estado de hecho

PRINCIPIO DE RETRO PRIORIDAD:

Nuestro sistema registral es el mas seguro del mundo: lo están copiando en diferentes
lugares del mundo. Porque tiene la retroprioridad, prioridad excluyente o prioridad
indirecta que no lo tienen otros, esto es lo que lo hace el mas seguro de todos los sitemas
parecidos al nuestro.

Ej: Ustedes quieren comprar una propiedad. El escribano llama al vendedor, era con su
titulo de propiedad y su hija que quien vende sea el dueño, que el que compra sea capaz,
que no sea representante de una sociedad y si lo es que tenga poder. Hace el estudio del
titulo, del instrumento

Acto seguido, en el registro de la propiedad pide 2 informes. Inforemes de dominio, para

ser si esa propiedad esta a nombre de esa persona para ser que sea propiedad tener
porque tiene que informar al comprador

El comprador puede comprar o no, pero debe saber si tiene hipotecas, embargos o demás.
Este debe informar.

Además debe pedir el informe de inhibiciones personales, para ver si la persona que es
vendedor puede vender sino esta en concurso, en quiebra, inhibición.
Tiene todo esto a la vista, responsabilidad del escrito no mirar todo esto

Si se hace la operación ( el escribano tiene como obligación propia notarial ingresar en el

registro de la propiedad del inmueble un certificado, que se llama “ certitificado de reserva
de prioridad”

Con esto se reserva la prioridad dobre ese bien

Se quiere reservar la prioridad porque en el registro de la propiedad del inmueble tenemos

2 tipos de prioridad. La primera es la prioridad común, la prioridad directa.

El registro de la propiedad esta abierto de 7 a 13 Horas. Yo coy con u oficio de embargo a

las 7:10 SOBRE UNA PROPIEDAD, Maria a las 10:00 Hs y otro a las 11Horas con una
hipoteca.

Es por orden cronológico, primero en el tiempo mejor en el derecho”

Por la prioridad directa el esribano cuando ingresa el certificado de reserva de prioridad, lo

ingresa a las 12:55 Hs o a las 12Hs.

A las 7 de la mañana va juan y presenta un embargo sobre ese inmueble

Por la prioridad directa entraría primero el embargo y después el certifiado de reserva de

prioridad.

Pero aca no ha una prioridad directa, sino indirecta o retroprioridad

Porque cuando el escribano ingresa el certificado de reserva de prioridad, cngela lo que vio
en los certificados de dominio e inhibiciones por un determinado periodo de tiempo,
mientra dure la vigencia de, un certificado de reserva de prioridad. Esta duración puede ser
de 15, 15 o 30 dias.

15 dias cuando el inmueble es de Santa Rosa y el escribano también

25 dias dentro de la misma provincia. Ej: Santa Rosa, 25 de mayo

30 dias, cuando es entre 2 provincias. Ej Santa Rosa, Bs As.

Mientras dure este plazo la matricula es inalterable. Por eso se llama prioridad excluyente,
porque excluye todo lo que haya pedido entrar

Si se vencen esos 15, 25, 30 dias sin hacer la escritura inmediatamente entran ellos antes
que yo. Por esto puede perder la matricula un escribano, sise le vence un certificado. Si o
soy es escribano y dentro de ese plazo de 15, 25 o 30 dias. Se hace la escritura, se
constituye. Lo que el escribano tiene quehacer es por ejemplo constituo el derecho real el
primero de junio del año 2014, se mete el certificado de reserva de prioridad, son 15 dias
que tiene para hacer la escritura, esta se hace el 10 de junio ( dentro del plazo), una vex
que se hace el 10 de junio la escritura que se constituye el derecho real, escribano tiene 45
dias para inscribirla
 Si la inscribe dentro de los 45 días, antes del 15 de julio la fecha de inscripción para
oponibilidad frente a terceros va a ser en la del día de la constitución del derecho real, el
dia que se hizo la escritura, 10 de junio. Si a inscribe desde el día 46 en adelante la fecha de
inscripción de ese acto jurídico, de esa compraventa para oponibilidad a terceros va a ser la
del dia de la inscripción. Por lo tanto si la inscripción fue por ejemplo el 4 de agosto entre
el 10 de junio y el 4 de agosto entran ellos y el comprador deberá asumir embargo,
hipotecas y todo lo que haya entrado en ese lapso de tiempo.

Se llama:

Prioridad excluyente: porque los excluye

Retroprioridad: porque empieza a las 0 horas

Bloqueo registral: porque congela la matricula

Prioridad indirecta: porque es lo contrario a la directa

Por todo esto es que es tan seguro. Este principio es el más importante.

PUBLICIDAD REGISTRAL:

SISTEMA DE PUBLICIDAD:

VELEZ: conocía, al momento que redacto el código civil con su pluma y vela, la ley registral
francesa, la ley registral alemana, conocía el Estado del derecho registral a nivel mundial

En ese momento dijo: en el estado que esta Argentina en el desastre que es todo esto yo
no me puedo poner a implementar un sistema registral, incluso en la nota al art 577 del cc
el indica “ nadie esta obligado a respetar lo que no se conoce” pero después hace una nota

El derecho real nace extraregistralmente y como en el 99 % de los casos por su naturaleza

ontológica que ejerce por la posesión de esa relación real va a surgir un efecto de una
publicidad. Por eso s que en el sistema de Velez, este diseña la TRADICION:

Con 2 FUNCIONES:

1) MODO DE ADQUIRIR EL DERECHO REAL DE DOMINIO

2) MEDIO DE PUBLICIDAD

¿ PERO QUE PASA? Justamente como el derecho real de hipoteca no se ejerce por la posesión,
dijo Velez “ Voy a crear un registro de hipotecas”

Después, pasaron los año, en su momento van a ver que las legislaturas provinciales dijeron
vamos a diseñar un sistema propio, local, diseñamos alguna norma local como para intentar
saber de que manera se están realizando las modificaciones a las mutaciones jurídicas reales.
Se comienzan a regular localmente otro requisito mas, entonces, todo lo que es derecho real
en Argentina es materia delegada, excluidas las provincias y en consecuencia de regulación
excluida del congreso de la nación en la versión actual del ART 75 inc 12 CN ( reforma de 1994)

Bajo este esquema se llego a la Corte Federal, se declara la inconstitucionalidad, entendiendo

que se necesitaban nuevos sistemas para “ mejorar”

Entonces llegamos a la nueva redacción, el articulo 2505 “ La adquisición o transmisión de

derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgara perfeccionada mediante la inscripción
de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas
adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas

Este articulo genero incertidumbre, nadie sabia que carácter tenia la inscripción y luego sale la
LEY 17801 y reglamenta el 2505 y en su articulo N°2 dice “ Toda la inscripción registral es a los
efectos de la oponibilidad a terceros y dice que lo que se inscribe en el registro de la propiedad
del inmueble es toda modificación, adquisición, extinción sobre bienes inmuebles.

Medidas cautelares

Las establecidas por otras leyes nacionales o provinciales

La reflexión era “ todo lo que no esta inscripto no tiene oponbilidad a terceros

Se genero una revolución doctrinaria y jurisprudencial para decir ese sistema de Velez en
cuanto a los vigente y advertit que hay:

2 SISTEMAS DE PUBLICIDAD:

1) LA PUBLICIDAD POSESORIA: Que sigue subsistente.

2) LA PUBLICIDAD REGISTRAL ( Que no es la única publicidad, que no elimina la publicidad

posesoria y que ha que hacer un análisis general para saber, incluso en caso de
conflicto entre estas 2 publicidades, cual es la publicidad que va a triunfar)

Nosotros en el código de Velez, siempre sostuvimos, por eso citamos siempre un fallo
“TODREO”, un fallo de ALTERINI. Donde remarco que esta vigente la publicidad posesoria, sino
se cumple con la verificación de la publicidad posesoria hay Mala Fe y por lo tanto de nada vale
la publicidad, si esta publicidad posesoria cumple con determinados requisitos

Como ustedes ven, no es simple el tema

Esto a su ve trae la problemática que si nosotros nos encontramos con una jurisprudencia
patológica en la actividad, de alguna rama, por que afortunadamente todo va cambiando y se
va formando siempre y va logrando cambiar ¿ QUE PASABA? Había una relación cerrada a la
que nosotros denominaban un evolucionismo registral. Era mas fácil decir, “ Lo que no esta en
el articulo 2505 no existe ¿ Y QUE PESABA? Habia situación de colisión, entonces, que sucedía,
ustedes por ejemplo: eran poseedores, adquirientes de Buena Fe, por Boleto de compraventa y
resulta ser que venia un juicio ejecutivo y embargaba la titularidad registral ¿ y entonces que
pasaba? Cuando se hacia el mandamiento del grado de ocupación del bien inmueble

¿ USTED QUIEN ES? Yo soy X, adquiriente por Boleto, Pague, tengo posesión.
Entonces, cuando volvia el mandamiento al juzgado

¿ QUE PESABA? Habia un problema

1) PARA QUE SOY EL EJECUTANTE

2) LA PERSONA QUE ESTA EN EL INMUEBLE VA URGENTE A VER UN ABOGADO

Se terminaba deduciendo, lo que se determina técnicamente una “ terceria de mejor derecho”

porque discutimos que el poseedor por boleto de compra venta con determinadas
características tenia mejor derecho que el ejecutante

¿ PORQUE NO DE DOMINIO? Porque el Boleto de compraventa no es titulo.

Terceria de mejor derecho: voy a discutir el mejor derecho que surge de ese Boleto de
compraventa

No puedo plantear una terceria de dominio, porque para plantear una terceria de dominio
necesito titulo ( escritura publica)

En las tesis registralistastas cerradas cuando se reciba ese tercero, que había adquirido por
boleto de compraventa, de Buena Fe, que había pagado el precio y que tenia la posesión
directamente esta tesis decía”
después se fue avanzando, rescatando, en cátedras de derechos reales, la importancia de la
publicidad posesoria ( Fallo todro)

Todo esta línea que nosotros decimos desde la cátedra se fue reflejando también en la
jurisprudencia local desde el punto de vista técnico, el inconveniente cual era?

Ustedes recibían la formación de la publicidad posesoria en las Universidades, llegaban a

tribunales y ahí … no existía, entonces que pasaba?

Había un choque entre la realidad de la doctrina y la jurisprudencia

¿ QUE PASABA? Había que cambiar la jurisprudencia, yo personalmente, hace 8 años cambie
jurisprudencialmente por una causa que se llamo MUÑOZ sobre acciones de Nulidad y logre el
reconocimiento de la publicidad posesoria. Esto es importante, cuando lo necesitan deben
buscar un fallo

Fallo de la Corte Suprema de Justicia “ No puede admitirse tercería de mejor derecho del
acreedor por Boleto porque no esta inscripto

Reflexionemos ahora desde el análisis adecuado ¿ QUE SIGNIFICABA ESTO? Una posesión
reduccionista como “en el registro están los derechos reales”

Yo ya se los anticipe, no tenemos los derechos reales en el registro de la propiedad del

inmueble.

Desde el año 1987 las jornadas especializadas en Derechos reales en materia de Publicidad, se
indico que el registro Argentino tenga un registro de títulos
Esto significa que lo único que liga al registro es un documento, nunca ingresa un Derecho Real

La inscripción es declarativa, no convalida los defectos que tiene el titulo ( art 4 Ley 17801)

Hubo un giro de interpretación doctrinaria jurisprudencial para que realmente se extendiera lo

que es la publicidad posesoria

Todo este sistema significo que para nuestra satisfacción el nuevo código que rige a partir de
Agosto recepta expresamente la publicidad posesoria. Además establece cuales son sus efectos

Establece que la publicidad posesoria en condiciones de la ley y en conflicto con la registral, si

esta es primera en el tiempo y de Buena Fe y prevalece la publicidad posesoria por sobre la
publicidad registral

Además reconoce expresamente lo que algunos tribunales no reconocían pero ahora es texto
legal, van a tener que ponerse a razonar, no van a abrir el 2505 comentado porque no les sirve
para resolver el caso

Hay que razonar todo el sistema

¿ QUIEN GANA EN EL CONFLICTO? Habrá que razonar y estudiar todo el sistema

A punto tal que si ustedes leen el nuevo código algunas reformas ( la materia en la parte de
familia y un poco de sucesiones) , entonces ¿ QUE DECIA LA JURISPRUDENCIA EN MATERIA DE
BOLETO DE COMPRAVENTA?

Lo mismo que dice ahora en el código nuevo. Este código va a servir para el que maneje el de
Velez tenga experiencia de 10 a 15 años, porque se subsume en forma sintética

¿ QUE HACEMOS CON EL BOLETO DE COMPRAVENTA? Si abrir el código nuevo podemos saber
que dice el código nuevo. Es básico, dijo lo que estableció la jurisprudencia.

Si yo tengo un adquiriente por Boleto, con posesión, fecha cierta anterior y Buena Fe ¿ QUE
DICE EL CODIGO NUEVO?

En este caso, boleto, posesión, pedía fecha cierta y Buena Fe es oponible ( en todo sentido)

A nivel general, el código nuevo sigue a la jurisprudencia, lo podemos resumir de la siguiente

manera:

“ En caso de colisión entre publicidad posesoria y publicidad registral, triunfa la primera en el

tiempo siempre que esta fuere de Buena Fe

HAY 2 REALIDADES:

REALIDAD EXTRAREGISTRAL: en esta se constituye el derecho real con titulo suficiente y modo
suficiente

REALIDAD REGISTRAL: lo único que ingresa es un titulo y en consecuencia el sistema tiene

carácter declarativo, y como es declarativo es no convalidante
En el sistema romano latino, en el español, ene l francés, tenemos la inscripción declarativa
¿ DONDE VA A ESTAR EL CENTRO?

FUERA DEL REGISTRO , con los elementos constitutivos del derecho real, con el titulo y con el
modo suficiente

Entonces, en nuestro sistema, el registro ¿ VA SER FUERTE O DEBIL? VA A SER DEBIL

ART 4: claramente dice “ LA INSCRIPCION NO CONVALIDA LOS VICIOS O DEFECTOS DE TITULO”

De este articulo se deriba el carácter NO CONVALIDANTE DE LA INSCRIPCION

ART 2: de la Ley 17801: que es a solo efectos de la oponibilidad, derivamos el carácter

DECLARATIVO

El derecho real de Hipoteca no se ejerce por posesión, se constituye solo TITULO. En

consecuencia no tiene modo.

¿ EN QUE REALIDAD SE CONSTITUYE EL DERECHO REAL DE HIPOTECA?

REALIDAD EXTAREGISTRAL porque los derechos reales nacen extraregistralmente y la hipoteca

nace solo titulo ( cuando se hace la escritura)

REALIDAD REGISTRAL: para darle oponibilidad a terceros, ingresan solo títulos y es declarativa,
es NO CONVALIDATIVA

¿ QUE VA A PREVALECER SIEMPRE?

La REALIDAD EXTRAREGISTRAL, los derechos nacen extraregistralmente

REALIDAD EXTRAREGISTRAL REALIDAD REGISTRAL

Titulo Suficiente Titulos ( para oponibilidad a terceros sin

convalidación)
Modo Suficiente

Solo Titulo ( HIPOTECA)

Solo Modo (Modo Originario)

Calificación registral principio a través del cual controlamos la lealidad

Cuando ingresa un documento al registro que nos va a hablar de una adquisición, modificación
o extinción de un derecho real, ingresa de la realidad registral previa calificación registral a
través del ejercicio de la legalidad

Obviamente si estamos en un sistema declarativo y no convalidante ¿ COMO VA A SER LA

REGISTRACION? Esta va a ser DEBIL
TERCEROS: EXTRAÑOS, INTERESADO Y REGISTRAL

AL DERECHO REGISTRAL LE INTERESA:

El tercero registral y el tercero interesado

Siempre que sean de Buena Fe

El tercero en el sentido genérico no nos interesa. Lo que nos interesa desde el punto de vista
registral es que solo el tercero registral o el tercero interesado van a ser los afectados. El otro
tercero no tiene ningún interés, y como no tiene interés no nos interesa.

La publicidad registral va destinada al tercero interesado o al tercero registral

El derecho real se opone a través de la publicidad registral, con publicidad posesoria extra
registral y se opone por medio de la publicidad registral cartular ( viene de cartula, de titulo,
forma, escritura publica)

TERCERO REGISTRAL: Es aquel que ha logrado emplazamiento registral ( significa que ingreso al
registro)

Ej: un embargante, compro, registro el embargo, tiene emplazamiento registral

TERCERO INTERESADO: Todo tercero que tenga un derecho subjetivo que se va a ver afectado
por una mutación jurídica registral. Tiene legitimación para protegerse y hacer los planteos que
considere necesario

Tenga o no tenga emplazamiento registral

Es mas amplia, ya que comprende todo. No es restrictiva

Le interesa el tercero afectado, haya o no emplazamiento

PRINCIPIOS REGISTRABLES:

INSCRIPCION: este principio nos dice que los documentos detallados en el art 2 de la Ley 17801
deben inscribirse para su oponibilidad a terceros ( constitución, modificación, extinción de
derechos reales sobre inmuebles, embargos, inhibiciones, medidas cautelares y demás que
establezcan las leyes nacionales o provinciales. Este principio aparece en los ART 2 y

ART 3 de la Ley 17801 donde se detallan lo documentos que deberán inscribirse para su
publicidad y oponibilidad a terceros ART 2 y los requisitos que deben cumplir ART 3

También el Art 23 “ Ningún escribano o funcionario publico podrá autorizar documentos de

transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener
a la vista el titulo inscripto en el registro

Se vincula con la necesidad de la inscripción ) que es obligatoria) y sus efectos ( declarativa en

nuestro régimen)
PRESUNCION DE INTEGRIDAD: este principio establece que si bien el registro no se presume
exacto ( porque para eso tendría que ser convalidante de títulos y es no convalidante) si se
presume completo. Esto significa que como la inscripción no es constitutiva de drechos reales,
puede ocurrir que las partes no inscriban todos los cambios ( Ej: venta, embargo, compra, etc)
y por eso, ante la imposibilidad efectivamente el registro refleja la realidad, se aplica esta
presunción “ iuris tantum” de que es completo

Sino hay prueba en contra, los asientos vigentes en l folio real van a describir la situación
verdadera del inmueble en cuestión, se toma lo que esta en ese momento como verdadero.

ROGACION: El registro no actúa de oficio, sino que requiere la instancia de los interesados. La
petición debe hacerla, según el caso el autorizante del documento o quien tenga interés en “
asegurar el derecho que se ha de registrar”

El registro no procede de oficio, sino a solicitud o instancia de partes interesadas. La

intervención del Registro es siempre “ rogada”, peticionada ya sea para lograr el asiento inicial
o cambios en la titularidad registral:

EXCEPCIONES:

La inscripción de la hipoteca caduca de pleno derecho sin necesidad de solicitud alguna ( 20

años plazo legal)

Las anotaciones sobre expedición de certificados, cuyo s efectos se extienden por el plazo de
validez del certificado.

ESPECIALIDAD: Este principio establece que el inmueble debe estar determinado

perfectamente ( valor, ubicación, quien es su titular, si tiene gravámenes) y todos estos datos
deben estar inscriptos en el folio real.

Se refiere al inmueble que debe ser perfectamente determinado y que constituye el objeto de
los derechos reales a inscribirse, respecto de los cuales a también de precisarse su valor: en la
inscripción debe constar con exactitud el inmueble sobre el que recae el derecho y quien es su
titular, asi como en los gravámenes, el momento a que alcanzan.

Individualización de 3 aspectos: Sujeto, Objeto y Derecho

LEGALIDAD: Es la facultad del registro de calificación. Este principio establece que el registro
tiene facultad para aceptar o rechazar el titulo que se pretende inscribir, a través de un examen
en el cual se analiza si dicho titulo reúne los requisitos de forma ( sellos, firmas, competencia
del escribano, etc)

Consiste en la facultad que tiene el registro de examinar el titulo cuya razón se solicita, para
ver si reúne los requisitos exigidos para poder ser inscripto, y que se efectivizan a través de la
llamada “ calificación registral” que puede aceptar el titulo o rechazarlo, y en este ultimo caso,
provisional o definitivamente.
Este principio impone que nos títulos que pretendan su inscripción sean sometidos
previamente a un examen, verificación, calificación a fin de que solo tengan acceso los que
fueran validos y perfectos. Se hace efectivo través de la función calificadora que se asigna al
registrador

Nunca podrá juzgar el registro sobre los requisitos de fondo

Sol examina los vicios manifiestos ( aquellos que sin necesidad de investigación son
reconocidos a simple vista)

Si la forma esta correcta, se inscribe el documento

Si la forma no esta correcta:

A) Si el vicio es de nulidad absoluta y manifiesta será rechazado el documento

B) Si el defecto es subsanable, se devuelve

De todas formas puede ser anotado o inscripto por 180 dias, pero dicha inscripción
provisoria caducara de pleno derecho si se convierte en definitiva o si se vence el plazo
de su vigencia

TRACTO: este principio significa que el orden de prioridad de cada titular que se va sucediendo
forma una cadena y cada nueva inscripción se apoya en otra anterior.

Tracto sucesivo: es cuando tengo una cadena registral y cada nueva inscripción se apoya en la
anterior

Tracto sucesivo abreviado: constituye una modalidad especial de tracto sucesivo. Si bien no
deja de existir el encabezamiento que pide la ley, los actos o hechos sucesivos relativos al
mismo inmueble se inscriben en un mismo asiento

Se suprimen asientos y se reemplazan con una sola inscripción por razones de economía en el
trafico inmobiliario

Ej: escrituras simultaneas

Tienen porfin conservar el orden regular de los sucesivos titulares registrales, de modo tal que
todos los actos dispositivos forman un encadenamiento perfecto y apareen registrados como si
derivaran unos de otros, sin solución de continuidad “ cada nueva inscripción se apoya en otra
anterior, que resulta ser su antecedente legitimo

El requisito de que cada nueva inscripción se sustente en un acto otorgado por el titular
inscripto no juega en caso de matriculación de un inmueble no matriculado o cuando se
produce la adquisición de un inmueble matriculado por usucapión. Las excepciones a este
principio conforman el “ tracto abreviado”

PRIORIDAD: EL primero que fue, primero en el timepo, primero en el derecho

 Preferencia de una situación sobre otra sin tener en cuenta la fecha de entrada

Ese numero de entrada ( rango) va a prevalecer si tenemos una escritura definitiva

Si ingreso segundo voy a quedar asi si tengo una escritura definitiva

Este principio establece que el orden en que se tendrán en cuenta la inscripción será en base a
la prioridad al inscribir “ primero en el tiempo, primero en el derecho”

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD: si la finalidad del registro es dar a publicidad las situaciones

jurídicas existentes, es lógico que los interesados puedan tener acceso a las constancias
registrales, ya sea directamente o a través de la consulta de sus archivos o mediante la
expedición de informes y certificados

PRINCIPIO DE PRESUNCION REGISTRAL:

También llamado de “legitimidad” según el cual los asientos registrales se presumen veraces
hasta que se demuestre que ellos no coinciden con la realidad jurídica, y sean rectificados. La
carga de la prueba pesa sobre quien alega la inexactitud de las constancias del registro

Este principio se enlaza con el denominado “ de fe publica registral”, que garantiza la validez de
las disposiciones sobre un derecho real inscripto: el registro se presume exacto para el tercero
de buena fe que adquiera del titular registral, pero aquí in admiirse prueba en contrario, es
decir, sin que quepa demostración que la persona que figura como titular en el registro no es
en la realidad jurídica la verdadera propietaria. Con mas exactitud: la única realidad es la que
surge de las constancias registrales.

RESUMEN:

PUBLICIDAD: 2 TIPOS

Posesoria

Registral: solo ingresan títulos, los derechos reales nacen extraregistralmente

Nuestro sistema es:

DECLARATIVO (ART 2)

NO CONVALIDANTE ( ART 4)

En nuevo código recepta expresamente “la publicidad posesoria” y establece que si esta
primero en el tiempo y de Buena Fe prevalece esta sobre la publicidad registral

BOLETO DE COMPRAVENTA: adquirente por boleto, posesión, fecha cierta y Buena Fe: es
oponible

2 REALIDADES:

EXTRAREGISTRAL: siempre prevalece esta

REGISTRAL: Declarativa, No convalidante

¿COMO ES NUESTRO SISTEMA REGISTRAL?

DEBIL

Únicamente el Boleto es titulo en caso de SUBASTA PUBLICA

A NIVEL REGISTRAL NOS INTERESA SOLO EL

1) TERCERO REGISTRAL: aquel que logro un emplazamiento registral ( significa que

ingreso al registro)

2) TERCERO INTERESADO: todo tercero que tenga un ferecho subjetivo que se va a ver
afectado por una mutacion jurídico registral

RECHAZO DEL PRINCIPIO DE CONVALIDACION Y NO RECEPCION DEL PRINCIPIO DE LA FE

PUBLICA REGISTRAL

LA NO CONVALIDACION: (la inscripción registral no convalida los vicios que tenga el acto).
Nuestra legislación adopta el sistema de NO convalidación, Art. 4 LEY 17801 “ La inscripción No
convalida el titulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes. Los vicios
subsisten con presidencia de la inscripción.

PRINCIPIO DE LA FE PUBLICA REGISTRAL

Si la inscripción no subsana los defectos por el principio de la NO convalidación, otra cosa es si

esos defectos son oponibles a ciertos terceros. La FE PUBLICA REGISTRAL es una forma de
protección a ciertos terceros por las inexactitudes del registro.

Si el tercero es de BUENA FE y a TITULO ONEROSO, queda protegido en virtud de la fe publica

registral, en cambio, si es adquiriente a titulo gratuito, su adquisición queda firme, pero esta
sujeto a una acción personal por el perjudicado tendiente a que se repare el perjuicio

DIFERENCIAS ENTRE EL PRINCIPIO DE LEGITIMACION Y LA FE PUBLICA REGISTRAL:

EL primero consiste en el hecho de que quien aparece como titular inscripto es titular del
derecho o bien presunción “ iuris tantum”.

En el segundo en cambio, la presunción de titularidad del bien o derecho es “ iure et de iure”

PRINCIPIO DE LA FE PUBLICA EN LA ARGENTINA:

LA LEY 17711 modifico el ART 1051 agregándole un párrafo en virtud del cual los terceros
subadquirientes de buena fe y a titulo oneroso quedan amparados en su adquisición por los
efectos de las nulidades ( el fin era la protección de la seguridad dinámica)
La incorporación llevo a algunos a sostener a que se ha incorporado a nuestro sistema el
principio de la de publica registral

De todas formas, en nuestro sistema no se admite el principio de la fe publica registral

DISTINTAS SITUACIONES:

TERCERO ADQUIRIENTE DEL DOMINIO U OTRO DERECHO REAL: Aquí la mayoría de la doctrina
se inclina por sostener que el art 1051 no se aplica a los acots inexistentes. Gran parte de los
autores sostienen que la buena fe requiere que el adquiriente haya efectuado estudio de
títulos. Cuando el adquiriente no tiene buena fe, no esta protegido por el 1051

TERCERO QUE SE ATIENEN A LAS CONSTANCIAS DE LOS CERTIFICADOS E INFORMES: En tal caso,
el tercero se vale de la publicidad registral que resulta del propio certificado no siendo
necesario realizar un estudio de títulos. ( Responsabilidad por inexactitudes registrales)

Ej: Fuga registral ( cuando el registro expide el certificado omitiendo informar

Ej: un embargo, entonces tenemos:

EMBARGANTE OMITIDO

a) ADQUIRIENTE CON CERTIFICADO REGISTRAL

3) CERTIFICADO EMITIDO SOBRE LA BASE DE UNA INFORMACION ERRONEA: Según

plenario “MALBIN” la existencia de un embargo sobre el inmueble anotado en el
Registro de la Propiedad, NO obstaculiza la inscripción. Quedando a salvo el derecho
del embargante que vio frustrada su tutela cautelar para obtener la debida reparación
de daños y perjuicios con el estado

La CSJN resolvió en protección de la seguridad dinámica: en caso de colision debe

protegerse al adquiriente con certificado siguiendo el principio de seguridad dinámica,
tendemos a proteger el trafico comercial, tengo que estar a los que diga el certificado. El
embargante omitido para que no quede desamparado tiene otorgada la acción de daños y
perjuicios contra el Estado.

INSCRIPCION, SITUACIONES JURIDICAS REGISTRABES:

PRINCIPIO DE INSCRIPCION:

DOS ACEPCIONES:

a) DERECHO PROCESAL REGISTRAL: la inscripción es el asiento registral que implica su

emplazamiento

b) LA CANCELACION: extinción del asiento registral

Principio con fundamento normativo: ART 2505 primera parte ( requisito de

perfeccionamiento) segunda aparte ( al solo efecto de la oponibilidad)
EL ART 2 DE LA LE 17801: La ley le otorga a la inscripción el efecto de la oponibilidad a terceros

LEY NACIONAL REGISTRAL: reglamente el ART 2505 a la oponibilidad de derechos reales y

también establece oponibilidad respecto de terceros desde su inscripción en el registro de
propiedad inmueble

REGISTACION DE LOS BOLETOS DE COMPRAVENTA:

LEY 17801: ART 2:

“Declara inscribibles a aquellos documentos que establezcan las leyes nacionales y

provinciales”

ART 2505: Lo que considera legitima es la adquisición de posesión de inmuebles por buena de
mediando boleto de CV. Es un supuesto de escepcion que hay previsto la ley 17711 para
proteger a la posesión de buena fe adquirida mediante boleto de CV

REGISTRACIONES PERSONALES: Tienen en mira al sujeto. Se tomara en cuenta a la persona en

los casos de:

MEDIDAS CAUTELARES:

Inhibiciones: general ( ejemplo bienes), particular( ejemplo, cuando queremos obtener una
medida cautelar de prohibición de contratar sobre un bien especifico)

Inhibiciones voluntarias: cuando el deudor se obliga a no transmitir el bien como una forma de
garantizar el cumplimiento de la obligación contraída. La inhibición voluntaria registral ( no
produce ningún efecto)

REGISTRO DE LA DECLARATORIA DE HEREDEROS: Documento de la adquisición de la herencia, y

no de la adquisición de los bienes

La posesión hereditaria se logra a través de la declaratoria de herederos, implica el

reconocimiento judicial de la calidad de heredero y la entrega de la posesión de la herencia,
pero de ninguna manera declara el derecho real de dominio sobre los inmuebles( es la decisión
de la autoridad judicial por la cual reconoce la adquisición mortis causa otorgando titulo
correspondiente)

Por si sola no constituye, ni transmite, ni declara, ni modifica derechos reales sobre inmuebles.
Su naturaleza se limita a constituir el titulo hereditario oponible erga omnes

Es declaratoria, elemento necesario para que se pueda tener un titulo o documento inscribible.
Es el reconocimiento judicial de la condición de heredero que debe ser pedida por los
ascendientes, descendientes y cónyuge, ya que si bien estos adquieren la posesión hereditaria
de pleno derecho, requieren la declaratoria, como elemento necesario para que puedan tener
un titulo o documento inscribible del causante.
EFECTOS: la inscripción de la declaratoria de herederos, se produce desde el mismo momento
de la muerte del causante. La oponibilidad opera con la muerte del causante. La muerte,
apertura, y transmisión se opera en el mismo instante

Las inscripciones de las adquisiciones mortis causa sirven para dar continuidad a la cadeca de
transmisiones.

La necesidad del heredero al registro lo es para poder continuar el tracto, siempre y cuando no
medie intervalo entre la muerte y la transmisión de los benes

Desde la muerte del titular registral se produce inexactitud registral. La inscripción debe ser
dispuesta por el juez de la sucesión y requiere la conformidad de todos los interesados

PRESUNCION DE INTEGRIDAD O COMPLETIVIDAD

PRESUNCION DE INTEGRIDAD: presunción iuris tantum

El registro de la propiedad inmueble se presume integro y exacto. Vinculado con la

matriculación y catastro: tiene como fin, la coincidencia del hecho material factico y la
verdadera realidad especificada en el catastro, descripción física del inmueble

ROGACION. LEGITIMADOS. REQUISITOS:

EL ART 6 LEY 17801: PRINCIPIO DE ROGACION: Toda modificación de una determinada

situación registral debe ser pedida por una persona legitimada para ello. El registro no procede
de oficio sino a pedido de parte legitimada

ACCION DE ROGACION: Es aquella por medio de la cual se promueve la actuación del registro

LEGITIMADOS:

ESTAN LEGITIMADAS LAS SIGUEINTES PERSONAS:

- El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar o su reemplazante

legal. Se refiere al escribano autorizante de la escritura que se pretende inscribir
( documento publico) en caso de documento judicial, el juez o secretario, personas
legitimadas

- Quien tuviese interés en asegurar el derecho que se ha de registrar. Contempla los

terceros interesados. Ej acreedor de quien compra un inmueble y no inscribe la
escritura, es un tercero con interés para pedir la inscripción.

La acción de rogación en principio no es obligatoria, pero una vez iniciada continua de

oficio. Como no es obligatoria nada obsta a que se desista. El desistimiento es la petición
que de efectuar en el registro para que se interrumpa el examen del documento cuya
inscripción se rogo. Permite el desistimiento cuando el documento se haya inscripto o
anotado en forma provisional.

REQUISITOS:
Un documento inscribible que se haya dentro del registro, sino ha tenido entrada en el
libro diario no puede ser inscripto ya que carece de efectos que le confiere la constancia de
presentación

Ingresado un documento en el registro mediante la pertinente rogación:

Se practica el asiento de presentación en el libro diario

El documento pasa a tener estado registral

Adquiere prioridad

Se pone en movimiento un procedimiento destinado a la inscripción o anotación del

documento presentado en los folios pertinentes. La presentacun del documento determina
la fecha en la que se considera inscripto o anotado del documento

La rogación concluye con una variación de la situación registral existente

ESPECIALIDAD. MATRICULACION. FOLIO REAL: Descripción y Contenido

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: Determinación del objeto sobre el que se va a contratar

MATRICULACION: Es el procedimiento que tiene por objeto el ingreso en forma originaria

de un inmueble al Registro abriendo FOLIO donde se le determina y s ele da una
característica de ordenamiento que permanece inalterable

Según LEY 17801: la matriculación abarca tanto el hecho del ingreso originario de un
inmueble en el Registro como el paso o vuelxo de un inmueble

Existen 2 formas de acceder al registro por medio:

- De una sentencia

- Mediante procedimiento administrativo

ART 11 LEY 17801: cada inmueble debe tener un FOLIO ( se abre con el ingreso del
inmueble al registro, va a publicar las titularidades de derechos reales relativos a ese
inmueble) no debe contener mas de un inmueble. Subsistirá en tanto no se modifique
la configuración física del inmueble

ASIENTO DE MATRICULACION:

Anotaciones que se practican en el folio real en el momento de proceder a la operación

de matriculación, posea por el 1° ingreso del inmueble al registro

El folio va a publicar las titularidades de derechos reales relaticosa ese inmueble. Es

necesario que cosa objeto de Derecho Real este determinada
Nuestro registro es de INSCRIPCION ( títulos- declarativos)

MODIFICACION DEL INMUEBLE:

PRINCIPIO GENERAL: el folio real permanecerá inalterable en tanto no se modifique la

configuración física del inmueble como consecuencia de su anexion a otro inmueble o
su unificación con otro.

SUBDIVISION: de un inmueble, surgen dos o mas inmuebles

ANEXION O UNIFICACION: de varios inmuebles, surge solo uno

DOBLE MATRICULACION: Resultado o deficiencia del sistema catastral o de

insuficiencia de la descripción del inmueble consignada en los títulos

Con referencia a un mismo inmueble existen simultáneamente asientos de dominio

con distintos titulares.

LEGALIDAD. CALIFICACION DEL REGISTRADOR: DISTINTAS POSIBILIDADES. RECURSOS:

ESPECIAL TRATAMIENTO DE LAS DISPOSICIONES DEL DECRETO 2080/80

Este principio establece que el registro tiene facultad para aceptar o rechazar el titulo
que se pretende inscribir, a través de una examen a través del cual se analizara si dicho
titulo reúne los REQUISITOS DE FORMA ( sellos, firmas, competencia del escribano)

Mariani de Vidal: es aquel por el cual se impone que los documentos que se pretenden
inscribir o anotar en el registro de la propiedad, reúnan los requisitos exigidos por las
leyes para su registración a cuyo fin es necesario someter los mismos a un previo
examen, verificación o calificación que asegure su validez o perfección. El análisis que
efectuar el registro para efectivizar el principio de legalidad se llama CALIFICACION
( legalidad de las formas extrínseca)

NATURALEZA JURIDICA: Procedimiento realizado por un órgano publico. Función

Administrativa ( función calificadora)

CARACTERES:

1) Funcion independiente

2) Completa e integra

3) Obligatoria del registrador

ART 8 LEY 17801, ESTABLECE:

LIMITES AL EJERCICIO DE LA FUNCION CALIFICADORA:

Concepción Restringida: afirma que la función calificadora debe circunscribirse al

análisis de la legalidad de las formas extrínsecas del documento. También el registrador
debe calificar el contenido del acto si es de nulidad relativa ( donde se afecta el interés
particular- puede ser subsanada) diferente si es de nulidad absoluta ( afecta el interés
publico, inconfortable y puede ser declarada de oficio). El documento nulo ( de nulidad
relativa) se le permitirá la anotación o inscripción provisoria por 180 dias para
subsanación del defecto

Plazo: EL REGISTRADOR DEBE EFECTUAR LA CALIFICACION DEL DOCIMENTO EN UN

PLAZO DE 30 DIAS CONTADOS DESDE LA FECHA DE SU PRESENTACION AL REGISTRO

Resultado: SE PROCEDERA A INSCRIBIR O ANOTAR EL DOCUMENTO EN FORMA

DEFINITIVA

Recurso: LA LEY 17.802 prevé la existencia de un RECURS DE RECONSIDERACION o de

RECALIFICACION contra las decisiones del registrador

TRACTO SUCESIVO:

Art 15 LEY 17801: TRACTO es igual a lapso de tiempo

Mecanismo técnico que tiene por objeto mantener el alcance o conexión de las
adquisiciones por el orden regular de los titulares registrales sucesivos, con fin de
formar una continuidad en orden al tiempo sin salto alguno

Significa que el orden de prioridad de cada titular que va sucediendo forma una cadena
y cada nueva inscripción se apoya en la anterior

FIN: conservar el orden regular de los sucesivos titulares registrales de modo que todos
los actos dispositivos formen un encadenamiento perfecto y aparezcan registrados
como si derivaran unos de otros

ELEMENTOS:

SUJETO: Debe haber identidad entre la persona que otorga el acto y la que figura como
titular del derecho del registro

OBJETO: Coincidencia con la descripción del inmueble entre los que dice el folio y el
documento

OPORTUNIDAD: La exigencia de la previa inscripción debe existir en el momento de

practicarse el asiento respectivo

EFECTOS: Si el adquiriente no puede justificar la legitimación de su causante el

documento no se inscribe. Si el adquirente puede justificar la legitimación de su
causante el documento se inscribe provisoriamente por 180 días

CASOS DE TRACTO ABREVIADO O COMPRIMIDO:

Naturaleza Jurídica: Forma de participación hereditaria anticipada

Ley 17801 Artículo 17. - Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro
de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado
 en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la
certificación a que se refieren los artículos 22 y concordantes y se lo presente dentro
del plazo establecido en el artículo 5°.

PRIORIDAD REGISTRAL:

Esta dada por el rango. El documento que primero ingresa en el registro adquiere prioridad
sobre los que ingresan posteriormente( el 1 ° documento que ingresa al registro desplaza al
ingresado posteriormente

En los derechos reales se aplica la máxima “prior tempore, prior iure” . Los derechos reales
gozan del “ ius preferendi”, facultad que tiene el titular de un derecho real de ser preferido en
el ejercicio de su derecho con respecto a otro D.R. La prioridad esta dada por la fecha de
ingreso del documento en el registro.

El principio de prioridad puede apreciarse desde un punto de vista:

MATERIAL: exterioriza la preferencia de una situación jurídica sobre otra. Fijando la prelación
del que accede 1°

FORMAL: implica que para el registrador la prohibición de inscribir derechos incompatibles con
otros de igual o anterior fecha. Se refiere a la forma de proceder en la practica registral según
que el titulo presentado sea compatible o no

MECANICA INSCRIPTORIA: se inicia con la entrada del documento en la dependencia respectiva

( mesa de entrada) y en ella el LIBRO DIARIO juega como mecanismo de orden para establecer
el numero de ingreso

PLAZO: todos los plazos se cuentan a partir de la fecha del “ asiento de presentación” sella la
suerte de un procedimiento transmisivo para dar comienzo a otra. Los derechos del acreedor
embargante nacen a partir del asiento de presentación

CONVENCIONES SOBRE EL RANGO:

Están limitadas por el orden publico y solo pueden practicarse aquellas convenciones que
autoriza la ley.

LIBRO DIARIO: mecanismo de orden para establecer el numero de ingreso

PREFERENCIA EXCLUYENTE: se va a dar cuando tengamos derechos incompatibles con la

registración

Hipoteca y embargos, no son derechos excluyentes

PREFERNCIA DE RANGO: La hay cuando hay derechos compatibles dados por la inscripción
registral.

Excepciones: negociaciones sobre el rango ( negocios jurídicos que se dan entre personas que
han obtenido emplazamiento registral

LA PRIORIDAD REGISTRAL ESTA DADA POR EL RANGO

PUBLICIDAD REGISTRAL:

PUBLICIDAD MATERIAL O DIRECTA: vamos al registro y pedimos cotejar el folio real debiendo
dejar firmada una constancia real

PUBLICIDAD FORMAL: se logra a través del certificado, informe o copia

LA PUBLICIDAD SE PRODUCE POR DISTINTOS MODOS:

A) Expedición de certificados
B) Expedición de copias autenticadas de la documentación
C) Informes
D) Certificaciones

DIFERENCIAS:

CERTIFICADO: Asegura inmutabilidad por plazo, mediante mecanismo. Reserva de prioridad

indirecta ( bloqueo registral)

INFORME: veracidad de la información. No produce la reserva de prioridad indirecta. Este es

siempre general

COPIA: puede ser total o parcial

Los certificados hacen la FE ADMINISTRATIVA

Es una constancia expedida por el registro que hace conocer la situación en que se encuentran
los bienes y garantiza su inmutabilidad durante un plazo determinado

FUNCION: otorga publicidad registral

ART 21 LEY 17801: nos indica que el registro es publico para todo el que tenga un interés
legitimo en averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos como también tienen
interés legitimo en conocer los asientos registrales:

1) Los titulares
2) Los organismos de Estado Nacional, Provincial y las Municipalidades
3) El poder judicial nacional y provincial
4) Los que ejerzan la profesión de abogado, escribano, procurador, ingeniero o
agrimensor
5) Los martilleros, gestores
6) Las personas debidamente autorizadas

PLAZO DE VALIDEZ: EL ART 24 LEY 17881: fija como plazo de validez el de 15, 25, o 30 dias. Se
computan desde la hora cero del dia en que fue expedido
EL ASIENTO REGISTRAL COMO PRUEBA SUPLETORIA DEL ACTO:

El registro no sustituye al titulo de propiedad, de por si no basta por acreditado el dominio en

los demás derechos reales. Pero si la escritura en que consta el derecho real y el libro de
protocolo se perdiese, el asiento registral sirve como prueba supletoria de la existencia de la
documentación que lo originaria

RECTIFICACION DE ASIENTOS:

Cuando el oficial notificador comete un error al momento de la registración o cuando ingresa el

documento con un error

1) HAY INEXACTITUD REGISTRAL: desde el momento de la muerte causante se produce

una discrepancia de los herederos. Ante acreedor del causante, triunfa quien planteo
la terceria de mejor derecho. El deudor va a responder respecto de la masa de los
bienes que es titular
2) MATRIMONIO: un esposo tiene deudas y el otro no por el régimen de administración
de la sociedad conyugal. En algún caso concreto puede hacer operar la disolución de
sociedad conyugal por divorcio para que sea operativa la ganan
3) calidad del bien. El cónyuge deduce una terceria de mejor derecho sobre el bien.

LA RECTIFICACION: es a través de un instrumento publico pedimos rectificación del error. El

limite es la nulidad. No podemos subsanarla.

Corregir el error material que adolece el titulo. Para subsanar nulidad relativa

CANCELACION REGISTRAL: es necesario practicar el correspondiente asiento. Asiento que se

practica en el registro y que tiene la virtualidad de extinguir total o parcialmente a otro u otros
asientos anteriores. Presume la extinción del derecho inscripto

CAUSAS DE CANCELACION:

1) Cuando se presenta el documento en el que consta la extinción del derecho registrado.

2) Cuando el documento que se presenta contiene una transferencia del derecho
inscripto a favor de otra persona
3) Por confusión ( reunión en una misma persona la calidad de acreedor y deudor)
4) Por sentencia judicial
5) Por la ley

La diferencias entre la caducidad y la cancelación:

CADUCIDAD: no vamos a necesitar una orden judicial para dejar sin efecto la medida cautelar

CANCELACION: se borra a petición de partes

CATASTRO: el catastro es el censo o padrón de las fincas urbanas y rusticas de un país. Dicho
padrón se realiza con variados fines: tributario estadísticos, jurídicos
Es como una especie de censo de los inmuebles ubicados en cada lugar

El régimen catastral no tiene nada que ver con el Derecho Real pero tiene por único FIN:

La descripción física ( fáctica) del inmueble

Una cosa es la descripción física del inmueble y otra cosa es su regulación jurídica

FINALIDAD DE LOS CATASTROS:

a) Determinar la correcta ubicación , limites de los inmuebles

b) Establecer su estado parcelario y desarrollo

c) Conocer la riqueza territorial y su distribución

d) Elaborar datos estadísticos y económicos para la legislación tributaria y la acción de

planeamiento de los poderes públicos

RELACION CON EL REGISTRO DE PROPIEDAD:

Teniendo en cuenta que los registros de la propiedad tienden a otorgar estabilidad a los
títulos sobre inmuebles, resulta que la eficacia de dichos registros esta relacionada con la
exactitud de los datos físicos que suren del catastro. “ debemos llegar a la conclusión de
que entre catastro físico y los registros de la propiedad local debe existir una estrecha
correlación, a efectos que el intercambio de los datos entre uno y otro se produzcan en
forma simultanea con las registraciones y anotaciones que casa uno de ellos practiquen
con relación a al finca

ACTUAL LEY DE CATASTRO 26.209.

Finalidades de los catastros territoriales

ART.1º: Los catastros de las provincias y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires son los
organismos administradores de los datos correspondientes a objetos territoriales y registros
públicos de los datos concernientes a objetos territoriales legales de derecho público y privado
de su jurisdicción. Constituyen un componente fundamental de la infraestructura de datos
espaciales del país y forman la base del sistema inmobiliario en los aspectos tributarios, de
policía y ordenamiento administrativo del territorio. Administrarán los datos relativos a los
objetos territoriales con las siguientes finalidades, sin perjuicio de las demás que establezcan
las legislaciones locales: a) Registrar la ubicación, límites, dimensiones, superficie y linderos de
los inmuebles, con referencia a los derechos de propiedad emergentes de los títulos invocados
o de la posesión ejercida. Establecer el estado parcelario de los inmuebles y verificar su
subsistencia conforme lo establecen las legislaciones locales y regular el ordenamiento
territorial; b) Publicitar el estado parcelario de la cosa inmueble; c) Registrar y publicitar otros
objetos territoriales legales; d) Conocer la riqueza territorial y su distribución; e) Elaborar datos
económicos y estadísticos de base para la legislación tributaria y la acción de planeamiento de
los poderes públicos; f) Registrar la incorporación de las mejoras accedidas a las parcelas y
determinar su valuación;
ARTICULO 18. — Esta ley es complementaria del Código Civil

NOCIONES DE LOS REGISTROS DE AUTOMOTORES:

REGISTRO DE AUTOMOTORES: El régimen jurídico de los automotores, ha sido considerado por

un decreto ely, creando al mismo tiempo el REGISTRO DE PROPIEDAD DEL AUTOMOTOR

La base fundamental del nuevo régimen radica en la creación de ese registro “ en el cual
deberá inscribirse el dominio de todos los automotores, las transferencias de su dominio y los
gravámenes, embargos, locaciones

La inscripción de buena fe de un automotor en el registro confiere al titular de la misma la

propiedad del vehículo y el poder de repeler cualquier acción de reivindicación, si el automotor
no hubiese sido hurtado o robado.

MINAS: son los descubrimientos de sustancias minerales, debidamente comprobadas por la

autoridad y mensuradas en la extensión de las pertenencias correspondientes concedidas

Los registros de las minas son organismos administrativos que, d acuerdo al sistema federal,
exigencias de descentralización impuestas por la extensión territorial, funcionan en en cada
una de las provincias, bajo la dependencia delos poderes locales

ART 121 Y 122 DE LA CN

A través de registros se documenta y publicitan los derechos sobre la mina conforme con el
Codigo de minería. Los derechos inscribibles son:

La propiedad minera ( concesión acordada por el Estado, derecho real de carácter

administrativo

Las enajenaciones o transferencias y contrato relativos a las minas

Inhibiciones

El efecto esencial de las registraciones que se practican en los registros de minas es la

publicidad y consecuente oponibilidad de las pretensiones, manifestaciones.

También constituye la prioridad para la manifestación del primer descubierto de la mina

REGISTRO MERCANTIL:

El registro publico de comercio funciona bajo la dependencia del podr judicial respectivo,
conforme al principio del sistema federal de gobierno. En cada tribunal de comercio debe
funcionar uno de estos registros

Este no es propiamente un registro de “ bienes” sino de “comerciantes”. En el registro publico

de comercio ( comerciantes) y los actos jurídicos que afectan la situación patrimonial y la
capacidad de disposición del comerciante matriculado
La inscripción del registro, que es obligatoria, implica la publicidad de tales actos y
documentos, establecida principalmente a favor de los terceros que contratan con el
comerciante matriculado.

REGISTRO DE MARCAS DE FABRICA:

El registro de marcas de fabrica, comercio y agricultura tiene carácter nacional y funciona

dentro del Ministerio de Economía. El concepto de “ marcas “inscribibles esta pautado por la
ley se registra la propiedad o concesión de la marca, los actos jurídicos que alteren o distinguen
esta situación, como las cesiones, transferencias y actos extintivos, tales como la renuncia, la
caducidad e invalidación judicial y las medidas cautelares que las alteren

La inscripción confiere la propiedad exclusiva de la marca a nombre de quien obtiene la

inscripción, por un plazo de 10 años que puede ser prorrogado indefinidamente, siempre que
se respeten las formalidades necesarias e independientemente de su uso que es facultativo,
salvo caos de conveniencia publica. Esta titularidad es instrumentada por el “ certificado de
marca” que acredita la inscripción

Así mismo produce la publicidad y oponibilidad de la marca respecto a terceros, lo que faculta
a su titular a oponerse al uso de cualquier otra que puede producir directa o indirectamente
confusión entre los productos individualizados por ello

PUEDEN REGISTRARSE COMO MARCAS: para distinguir productos y servicios: una o mas
palabras con o sin contenido conceptual, los dibujos, los emblemas, grabados, sellos, imagenes

REGISTRO DE CREDITO PRENDARIO:

El registro de Créditos prendarios es un organismo de carácter nacional, descentralizado de

acuerdo a ala división policía que impone el sistema federal de gobierno ( en cada provincia
existe una “ sección “ del registro que depende de PEN y funciona en el área del Ministerio de
Justicia

En este registro se inscriben los contratos de constitución del gravamen prendario que se
refieren todos los bienes muebles o semovientes y los frutos o productos, aunque estén
pendientes se encuentren en pie. Las cosas inmuebles por su destino, incorporadas a una finca
hipotecada, solo pueden prendarse con la conformidad del acreedor hipotecario ( prenda fija)

También se inscribe la prenda flotante, que recae sobre mercaderías y materias primas
pertenecientes a un establecimiento comercial o industrial, para garantizar obligaciones cuyo
plazo no exceda de 180 días.

BOLILLA 9

PUNTO 1:

PROPIEDAD Y DOMINIO: En nuestro sistema jurídico están usados indistintamente

Los términos propiedad y dominio tienen un tratamiento equivalente en el código

La propiedad se utiliza tanto para denominar un Derecho Real como un derecho patrimonial

El alcance de los vocablos responde a las implicancias constitucionales que garantizan:

ART 14: el derecho de usar y disponer de la propiedad

ART 14 BIS: La defensa del bien de familia y el acceso a la vivienda digna

Para los derechos reales, nosotros entendemos

PROPIEDAD: Aquella posibilidad que tiene un sujeto de valerse sobre un objeto por todos los
medios posibles ( usarlo, disponer de el, venderlo, regalarlo)

Siempre que me encuentro con la facultad de Disponer de la cosa, yo voy a estar en presencia
del dominio o condominio

De todos los derechos reales, el mas amplio es el Dominio.

PUNTO 3:

Cuando hablamos de dominio nos referimos a 3 características:

ABSOLUTEZ: la posibilidad de hacer con la cosa aquella para lo cual fue creada, Significa que no
hay un derecho real que me de tantas facultades, de uso, goce y disposición

EXCLUSIVIDAD: hay un solo dueño de la cosa. 2 personas no pueden tener en el todo el

dominio de una cosa. Si las 2 son propietarias en común de 1 cosa estamos ante un
condominio

PERPECTIVIDAD: cuando hablamos de dominio, es que voy a ser dueño de la cosa hasta tanto
yo decida disponer de ella o bien puede venir una LEY DE ORDEN PUBLICO y por esta ley me
expropian. El dominio es perpetuo y subsiste independientemente del ejercicio que pueda
hacer de el. Se puede usucapir.

DOMINIO: DERECHO REAL EN VIRTUD DEL CUAL LA COSA SE ENCUENTRA SOMETIDA A LA

VOLUNTAD Y ACCION DE UNA PERSONA

 PERFECTO: Es aquel que permanece como perspectivo. Libre de todo gravamen. No

estar comprometido con nada. El dominio perfecto es el que mayor facultades de usar,
gozar y disponer la cosa conforme a un ejercicio regular

ART 1941: “ EL DOMINIO PERFECTO es el derecho real que otorga todas las facultades de
usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos
por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario”

La cosa no se encuentra gravada con ningún derecho real hacia otra persona.

 IMPERFECTO: EJ: El Fiduciario. Es cuando no se dan la amplitud de facultades y por lo

tanto no se asientan con todas las características del dominio
 Es cuando esta sometido a una condición, plazo o gravamen

¿CUANDO EL DOMINIO ES DESMEMBRADO, ESTA AFECTANDO QUE COSA?

EL derecho de disponer ( la absolutez, no pueda disponer)

PUNTO 4:

CLASIFICACION DEL DOMINIO:

PERFECTO: cuando tenga todas a las facultades de usar, gozar y disponer, material y
jurídicamente de una cosa con todas sus características( Absolutez, exclusividad, perpetuidad)

IMPERFECTO: cuando no se dan la amplitud de las facultades y por lo tanto no se cuenta con
todos los caracteres del dominio

LOS DIVERSOS DOMINIOS DEL ESTADO:

Asi como los particulares tenemos bienes, hay bienes que están sometidos al dominio del
ESTADO.

Respecto de esos bienes es importante hacer una distinción entre 2 tipos de:

1) LOS DE DOMINIO PUBLICO: son los bienes afectados a un uso de interés publico. Por ej:
Plaza, cable, ríos, mareas

BIENES DE DOMINIO PUBLICO NATURAL: Integrado por aquellos bienes a los que la ley
declaro de dominio publico tal como los presenta la naturaleza, sin ningún otro acto
estatal de creación ( humano) Ej: mar, rio

BIENES DE DOMINIO PUBLICO ARTIFICIAL: son aquellos bienes que la ley declara de
dominio publico, pero que la ley declara de dominio publico, pero que para su
existencia dependen de una creación estatal. Ej: calle, plaza, camino, a través de un
decreto ley.

2) LOS DE DOMINIO PRIVADO: Son aquellos bienes que previa autorización pueden ser
enajenables, brindándole utilidades al Estado, embargables y prescriptibles. Se trata de
bienes que están en el comercio. Ej: Concesiones de trenes

Si bien los ríos y lagos son de DOMINIO PUBLICO del Estafo, actualmente por las leyes
que se dictaron por ejemplo en materia de pesca, hay que poder distinguir cuales son
las que corresponden al dominio publico del Estado Nacional y cual al dominio publico
de las provincias

De aque se puede establecer que las provincias que poseen fronteras con el mar
territorial tienen el derecho de apropiarse de lo rpoducido en el ( su pesca)
 Fuera del mar territoria le corresponde al Estado Nacional

PUNTO 5:

FACULTADES DEL DOMINIO:

USO: IUS UTENDI: DERECHO DE USAR LA COSA

GOCE: IUS FRUTENDI: DERECHO A PERCIBIR LOS FRUTOS

DISPOSICION: IUS ABUTENDI: DERECHO A VENDER, DONAR, ALQUILAR EL BIEN

También tiene la facultad de exclusión y remoción. Yo tengo la facultad de excluir a cualquier

persona que este en mi fundo y tengo la facultad de remover obstáculo o cualquier cosa que se
ponga en mi casa

Recordemos que para adquirir el dominio de una cosa es por apropiación, especificación,
accesión, percepción de frutos, sucesión, prescripción pero el MODO para adquirir los
derechos reales es la TRADICION.

EXTENSION:

EXTENSION DEL DOMINIO: ESPACIO AEREO. SUBSUELO. ACCESORIOS. FRUTOS Y PRODUCTOS:

HAY QUE HACER UNA DIFERENCIACION:

FRUTO: es todo aquello que la cosa produce en forma periódica y que su sustracción no altera
la sustancia de esa cosa. Ej: si al olivo se le extraen las aceitunas, el olivo sigue siendo olivo y
seguirá produciendo aceitunas

- NATURALES: todos aquellos que provienen de la naturaleza

- CIVILES: dependen de actos jurídicos en los cuales el Hombre expresa su voluntad de

quedarse con determinado producido de la cosa. Ej: los alquileres

PRODUCTO: es todo aquello que en la medida que se sustrae de la cosa, altera la sustancia de
ella agotándola. Ej: el oro de una mina

ACCESORIOS EN GENERAL:

ACCESORIO: son todos aquellos bienes que se unen al principal

Para ello debemos dividir los bienes en principales y accesorios

Por ejemplo: a un inmueble se le coloco una cosa. O a una casa se le coloco una mesada.

Esto es importante a la hora de indemnizar por errores o mala fe

Por ejemplo: siembro en un inmueble 8 terreno, campo), el cultivo de olivo, pero el inmueble
no es mio sino de mi vecino.

PRINCIPAL: terreno, campo

ACCESORIO: cultivo

Aca debemos ver que pasa cn lo accesorio ya que no siempre el accesorio sigue la suete de lo
principal

Sigue la suerte dlo principal cuando adhiero un bien mueble a un bien inmueble

PRINCIPAL: casa

ACCESORIO: mesada ( mueble)

En este caso el accesorio forma parte de lo principal, por accesión, adhesión, aluvión porque
no altera el valor de la cosa a que e adhiere sino que mejora el valor de la cosa a la que se
adhirió. Siguiendo asi lo accesorio la suerte de lo principal.

ESPACIO AEREO Y SUBSUELO: ( EXTENSION DEL DOMINIO)

La propiedad del suelo se extiende al subsuelo a excepción de la explitacin de determinados

minerales( petróleo)

Lo mismo sucede con el espacio aéreo. El dominio del inmueble se extiende hacia el espacio
aéreo hasta el nivel de aeronavegabilidad

PUNTO 6:

MODOS DE ADQUISICION DEL DOMINIO:

EL MODO PARA ADQUIRIR DERECHOS REALES ES LA TRADICION

PARA PODER ADQUIRIR UNA COSA:

1) APROPIACION

2) ESPECIFICACION

3) ACCESION

4) TRADICION

5) PERCEPCION DE FRUTOS

6) SUCESION EN LOS DERECHOS DEL PROPIETARIO

 7) PRESCRIPCION

El Articulo omite:

 La ley

 La expropiación por causa de utilidad publica

CLASIFICACION:

1) ORIGINARIOS

2) DERIVADOS:

- ONEROSOS/ GRATUITOS

- A TITULO UNIVERSAL / A TITULO PARTICULAR

- ENTRE VIVOS/ MORTIS CAUSA

APROPIACION: Este modo de adquirir se da cuando una persona capaz de adquirir aprehende (
agarra) una cosa mueble ( sin dueño o abandonada por el) con animo de apropiársela ( ART
2525)

La apropiación es aplicable a cosas MUEBLES sin dueño o abandonadas por su dueño

En caso de duda sobre si la cosa es abandonada o perdida, hay una presunción iuris tantum de
que es perdida, siempre que tenga algún valor

NO ES APLICABLE:

- A los inmuebles

- Cosas perdidas

- Animales domésticos o domesticados

- A cosas que caen al mar o rio sin voluntad del dueño

- A cosas que se tiran para salvar la embarcación

CASOS DE APROPIACION:

- Caza

- Pesca

- Descubrimiento de tesoro
ESPECIFICACION: Cuando alguien con su trabajo, hace un objeto nuevo, con la materia de otro
y con la intención de apropiárselo. Ej: con un trozo de madera hago una mesa

Si el especificador es de Buena Fe y la cosa no puede volver al Estado anterior, se le dara la

propiedad a aquel, previa indemnización al dueño de la materia

2569/2570

ACCESION: Cuando alguna cosa mueble o inmueble se incorpora a otra de nuestra propiedad
por adherencia material o artificial.

CLASES DE ACCESION:

1) POR ADHERENCIA NATURAL:

ALUVION: Es un acrecimiento de tierra que recibe un terreno ribereño en forma paulatina

e insensiblemente por efecto de las corrientes de agua

También el ART 2573 nos da el ejemplo de que aparzca terreno que estaba bajo el ague
que se retiro a la otra ribera, y el ultimo es el caso se aguas que se secan o abandonan el
lecho

En todos los casos las tierras descubiertas pertenecen al dueño ribereño y los requisitos
son:

Las tierras deben ser dejadas por ríos o arrollos no navegables y las aguas deben ser
naturales, no canalizdas ni tampoco aguas durmientes

El terreno de aluvión tiene que estar definidamente adherido a la ribera y no debe estar
separado por una corriente de agua que sea parte del rio

AVULSION: nos dice que cuando un rio o arrollo lelva por una fuerza súbita
( desprendimiento violento) alguna cosa susceptible de adherencia natural ( tierra, arena,
plantas, etc) y los une a un campo interior i a un fundo de la ribera opuesta, su dueño
conserva el dominio solo para llevársela ( es decir, que no se puede ejercer el dominio en
donde esta) para lo cual tiene un plazo.

POR ADHERENCIA ARTIFICIAL: edificación, plantación y siembra

ANIMALES DOMESTICADOS

TRADICION: Es un modo para adquirir el dominio

Es el modo de adquisición de los derechos reales

“ La posesión se adqueire también por la tradición de las cosas”

 “habrá tradición cuando una de las partes entregae voluntariamente una cosa, y la otra
voluntariamente la recibe”

Para la TRADICION TRASLATIVA DEL DOMINIO osea para que podamos adquirir el IUS
POSEDENDI ( derecho de posesión) se necesitan ciertos requisitos que están enumerados
en los artículos 2601-2602-2603 ( que son diferentes a los de la tradición traslativa de la
posesión)

REQUISITOS:

1) CAPACIDAD DE LAS PARTES: El tradens tiene que tener capacidad para enajenar,
mientras que el accipiens, el que recibe la cosa, necesita capacidad para adquirir

2) DEBE SER HECHA POR TITULO SUFICIENTE: La tradición no alcanza para transmitir el
dominio, debe basarse en el TITULO SUFICIENTE. Este tiene que tener los requisitos
exigidos por la ley:

DE FONDO: legitimación y legitimidad de las partes

DE FORMA: escritura pública si hablamos de inmuebles

3) QUE EL TRAMITE ( tradens) sea el propietario de la cosa

¿ PUEDE HACERSE LA TRADICION ANTES DE LA ENTREGA DEL TITULO?

SI, se puede, pero en este caso lo que se hace es la tradición de la posesión, no del dominio.

PARA QUE SEA TRADICION TRASLATIVADE DOMINIO DEBE ESTAR LA TRADICION MAS EL TITULO
SUFICIENTE

¿ CUALES SON LOS REQUISITOS PARA PODER ADQUIRIR EL DOMINIO?

 TITULO SUFICIENTE

 MODO SUFICIENTE

El precio no es un requisito, en derechos reales no se pueden agregar requisitos cuando no

están establecidos

Cuando la venta es al contado y no e entrega el dinero, es decir, no queda el dinero para la

constitución del derecho real, lo que puede hacer el que se quedo sin nada es reivindicar la
cosa de esa persona o terceros.

TRADICION TRASLATIVA DE LA POSESION:

- Capacidad

- Actos materiales

- Posesión vacua

TRADICION TRASLATIVA DEL DOMINIO:

 - Capacidad de las partes

- Titulo suficiente

- El que transmite sea el titular del dominio

PERCEPCION DE FRUTOS: El ART 2571 nos dice que el dueño de la cosa va a ser dueño
también de los frutos que ella produce, aunque se hallan separado, porque sin el dueño separa
un fruto, no lo esta adquiriendo sino que esta ejerciendo su derecho de propietario

Este puede darle a un tercero, por emdio de un derecho real, la facultad de percibir esos frutos,
entonces ese tercero va a adquirir el dominio solo al ser separados de la cosa, voluntaria o
artificialmente

SUCESION MORTIS CAUSA: Esta forma de adquirir el dominio se lleva a cabo cuando el dueño
de los derechos se muere se hace la sucesión ( es decir el traspaso de los bienes), ya sea a
Titulo Universal ( en donde el adquiriente se denomina heredero) a Titulo Singular ( en este
caso se denomina legatario o beneficiario.

La diferencia es que el heredero recibe todo el patrimonio o una parte alícuota, mientras que el
legatario recibe un bien o bienes determinados.

PUNTO 7

CLASIFICACION DEL DOMINIO:

PERFECTO: cuando tenga todas a las facultades de usar, gozar y disponer, material y
jurídicamente de una cosa con todas sus características( Absolutez, exclusividad, perpetuidad)

IMPERFECTO: cuando no se dan la amplitud de las facultades y por lo tanto no se cuenta con
todos los caracteres del dominio

EL DOMINIO IMPERTEFCTO PUEDE SER: REVOCABLE, FIDUCIARIO, DESMEMBRADO

PUNTO 8:

REVOCABLE: Es aquel que esta sujeto a una condición resolutoria, es decir que se ejercerá
dicho dominio en tanto y en cuanto no se de la condición

Por lo tanto podemos decir que el dominio revocable carece del carácter de perpetuidad

PUNTO 9:

FIDUCIARIO: Es aquel dominio que requiere por lo menos una intervención de 3 sujetos:

 FIDUCIANTE: dueño de la cosa que se entrega a Fiduciario

 FIDUCIARIO: quien administra la cosa

  BENEFICIARIO: quien goza y dispone de los beneficios de la cosa (goce y disposición)

Aca vemos que todas las facultades del dominio no se encuentran en cabeza de una misma
persona y por lo tanto carece ese dominio del carácter de absolutez

PUNTO 10:

DESMEMBRADO: El ejemplo mas claro de este es el usufructo donde el usufructuarte sigue

siendo el dueño propietario de la cosa pero el uso y goce de los frutos de cosa son para el
usufructuario.

Acá se ve nuevamente la falta de carácter de absolutez

Por lo tanto podemos decir que el dominio desmembrado es aquel en el cual la propiedad el
dominio propiamente dicho de la cosa, queda en cabeza del dueño original transfiriendo el uso
y goce de la cosa a otra persona

PUNTO 11:

RESTRICCIONES Y LIMITES AL DOMINIO:

Hay una restricción genérica para todos los propietarios: después de la LEY 17711 el dominio
perdió esa concepción de ABSOLUTO, ya que ahora este se debe ejercer de forma regular y sin
abusar del mismo.

Además hay restricciones y limites cuyo fundamente son el interés publico ( creadas en razones
de comunidad y regidas por el derecho administrativo

PUNTO 12:

RESTRICCIONES FUNDADAS EN CONSIDERACIONES DE ORDEN PUBLICO: ( se rigen por el

derecho administrativo)

Las causas son salubridad, religión, seguridad del pueblo, moralidad, higiene, tranquilidad. El
particular es colocado frente a la administración ( no a otro particular) y no puede
demembrarse su dominio ni establecerse indemnización alguna. Ej: no hacer ruidos molestos, a
que hora sacar la basura, o lavar la vereda, velocidad permitida, etc.

Establecidas por el Código Civil Y Comercial

“ NUMERUS CLAUSUS” Por este principio el titular del dominio podrá gravar sus cosas
solamente con alguno de los derechos reales admitidos por la Ley ( una casa podrá
hipotecarse, no prendarse)

CLAUSULAS DE NO ENAJENAR: El dueño puede elegir enajenar o no pero no puede

comprometerse a no enajenar o imponerle al adquirente la condición.
“ El propietario de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo, y si lo hiciere la
enajenación será valida, sin perjuicio de las acciones personales que el acto puede constituir
contra el”

Respecto de terceros carecen de todo tipo de oponibilidad aunque tengan tratamiento registral

Ese convenido que generaron A y B, donde B se obliga a no disponer del inmueble. Vincula
solamente a A y B contractualmente

Si violo el convenio contractual, la clausula que yo me obliga a no vender y vendo, el acto va a

ser plenamente valido. Voy a incumplir un contrato y luego B me podrá demandar por
incumplimiento de contrato + daños y perjuicios

El registro lo que hace es exteriorizar que entre A y B hubo un convenido y que B se obligo a no
enajenar para eso no transforma por mas que exista la registración, no transforma al bien
inembargable, inejecutable y tampoco limita la capacidad jurídica de la persona.

CAMINO DE SIRGA: Es a los efectos de garantizar la navegación

FRANJA DE ALGUNOS METROS QUE DEBEN DEJAR LS RIBEREÑOS

35 metros en canales navegables, se puede disminuir a 15 metros en ciudades ( zonas urbanas)

No se puede remover, ni obstaculizar ni caminar ni modificar, ni construir nada en esa franja,

en fondos lindantes

Que sea navegable, es para el auxilio de la navegación es una restricción al dominio impuesta
por el derechos civil

“ RESTRICCIONES Y LIMITES ENTRE VECINOS”: detalla las molestias, como humo, calor, olor, luz,
ruidos, vibraciones causadas por el ejercicio de actividades en el inmueble vecino. Estas
actividades no deben exceder la normal tolerancia, siempre teniendo en cuenta las condiciones
del lugar y las circunstancias del caso

Este articulo fija las pautas que tendrá que tener en cuenta el juez para decir si hay que cesar la
molestia y/o indemnizar

El juicio terminara sumariamente

El juez va a analizar:

 Que no exceda el nivel de tolerancia

 Quien está en el primer uso ( Ej: Si yo construyo mi casa al lado de 1 terminal de micros
y luego me quejo de los ruidos molestos y demás, entonces el juez va a analizar porque
yo construí mi casa en una zona x

- LA RACIONALIDAD

- LA PROPORCIONALIDAD
EL DUEÑO PUEDE :

Hacer obras, trabajos, etc en su propiedad siempre que ejerza ese derecho en forma no
abusiva y que no perjudique el derecho de propiedad de su vecino.

EL DUEÑO NO PUEDE:

ARTICULO 2615 .- El propietario de un fundo no puede hacer excavaciones ni abrir fosos en su

terreno que puedan causar la ruina de los edificios o plantaciones existentes en el fundo
vecino, o de producir desmoronamientos de tierra.

ARTICULO 2616 .- Todo propietario debe mantener sus edificios de manera que la caída, o los
materiales que de ellos se desprendan no puedan dañar a los vecinos o transeúntes, bajo la
pena de satisfacer los daños e intereses que por su negligencia les causare.

ARTICULO 2621 .- Nadie puede construir cerca de una pared medianera o divisoria, pozos,
cloacas, letrinas, acueductos que causen humedad; establos, depósitos de sal o de materias
corrosivas, artefactos que se mueven por vapor, u otras fábricas, o empresas peligrosas a la
seguridad, solidez y salubridad de los edificios o nocivas a los vecinos, sin guardar las distancias
prescriptas por los reglamentos y usos del país, todo sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo
anterior. A falta de reglamentos, se recurrirá a juicio de peritos.

ARTICULO 2622 .- El que quiera hacer una chimenea, o un fogón u hogar, contra una pared
medianera, debe hacer construir un contramuro de ladrillo o piedra de dieciséis centímetros de
espesor.

ARTICULO 2623 .- El que quiera hacer un horno o fragua contra una pared medianera, debe
dejar un vacío o intervalo, entre la pared y el horno o fragua de dieciséis centímetros.

ARTICULO 2624 .- El que quiera hacer pozos, con cualquier objeto que sea, contra una pared
medianera o no medianera, debe hacer un contramuro de treinta centímetros de espesor.

ARTICULO 2625 .- Aun separados de las paredes medianeras o divisorias, nadie puede tener en
su casa depósitos de aguas estancadas, que puedan ocasionar exhalaciones infestantes, o
infiltraciones nocivas, ni hacer trabajos que transmitan a las casas vecinas gases fétidos o
perniciosos, que no resulten de las necesidades o usos ordinarios; ni fraguas, ni máquinas que
lancen humo excesivo a las propiedades vecinas.

LUCES Y VISTAS: Son restricciones al dominio

LAS LUCES: son ventanas o aberturas que dejan pasar claridad o aire pero sin que se pueda ver
el fundo vecino a través de ellas

LAS VISTAS: son ventanas y aberturas que SI permiten ver el fundo vecino

No se puede abrir vistas a una distancia directa de frente que sea menor de tres metros de la
línea divisoria y si es oblicua 60 centímetros
FRENTE 3 metros

OBLICUAS 60 centímetro

DOMINIO:
CARACTERES:

- ABSOLUTEZ

- EXCLUSIVIDAD

- PERPETUIDAD

CLASIFICACION:

PERFECTO:

- USO

- GOCE

- DISPOSICION

IMPERFECTO:

- REVOCABLE

- FIDUCIARIO

- DESMEMBRADO

BOLILLA 10:
CONDOMINIO:

¿QUE ES EL DERECHO REAL DE CONDOMINIO?

Es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas por una parte indivisa sobre
una cosa mueble o inmueble

DOMINIO: dos personas no pueden tener en el todo el dominio de la cosa ( exclusividad)

porque si las tuvieran serian condominio, no seria dominio, a parte no seria del todo sino de
una parte.

¿QUE QUIERE DECIR? Es un derecho real sobre la cosa propia con la particularidad que uno es
dueño, como si fuera titular de dominio sobre una parte de la cosa, sobre una parte cuota
alícuota porción virtual, no sobre toda la cosa. Se puede llamar porción indivisa, cuota parte,
etc.

1 dueña de a cosa: porción indivisa

El condominio que tenemos del código de Velez lo tomo del DERECHO ROMANO y tenemos
otro tipo de condominio, que es el condominio del DERECHO GERMANO que es el de mano
común

Es aquel condominio donde todos son dueños de todos

Ese condominio de mano común en donde todos son dueños del todo es un condominio en el
cual para cualquier disposición jurídica material sobre la cosa se requiere UNANIMIDAD, ya que
todos son duelos de todo

En cambio en el nuestro no, en este nosotros somos dueños de esa cuota parte que puede ser
el 10, 15, 20, 40, 60, el 80 % de la cosa y sobre esa cuota parte nos vamos a manejar como si
fuéramos verdaderos propietarios

En cambio sobre el todo no tenemos prácticamente ningún tipo de facultades

CARACTERES:

1) PORCION INDIVISA( no hay una parte física determinada del objeto)

2) UNIDAD DE OBJETO

3) PLURALIDAD DE SUJETOS

UNIDAD DE OBJETO: aca tienen que tener en claro una cosa, no significa que sea 1 objeto
sujeto al condominio, sino que el condominio tendría que ser como una especie de continente
cuyo conenido esta sujeto al condominio y puede ser un objeto o mil objetos ya sea 1 o mil,
todo eso es el condominio

Es como una bolsa, la bolsa es el condominio, todo lo que esta adentro sea 1 o mil están
sujetos al condominio. Por lo tanto los condominios van a ser dueños de un porcentual indiviso
( dueños de una parte indivisa)
No es que si hay 3 objetos y hay 3 sujetos cada uno es dueño de 1 de ellos

Cada condómino va a ser duelo del 33% de los 3 objetos o del porcentual que tiene de la
cantidad de objetos que fueren

PLURALIDAD DE SUJETO:

Si o si en el condominio se requiere que haya 2 o mas sujetos. Sino no seria condominio, e al

revés de lo que vimos en dominio

1 solo sujeto es DOMINIO y NO CONDOMINIO

Es decir se requiere que haya 2 o + sujetos ( si hay uno solo es dominio

PUNTO 2:

¿COMO SE CONSTITUYE?

Como todos los derechos reales con MODO SUFICIENTE Y TITULO SUFICIENTE

Se constituye por contrato, se puede constituir por testamento, por declaración de ultima
voluntad o se puede constituir por Ley

ART 2693:Cuando 2 sujetos adquieren una cosa en común y pactan que ninguno va a pedir la
división durante 5 años ( renovable a su vencimiento) “ los condóminos no pueden renunciar
de una manera indefinida al derecho de pedir la división, pero les es permitido convenir en la
suspensión de la división por un termino que no exceda de 5 años y de renovar este convenio
todas las veces que lo juzgue conveniente

ART 51 LEY 14394 BIEN DE FAMILIA: “ Cuando la indivisión la establece el causante a sus
herederos, por medio del testamento o si el y por no mas de 10 años”

ART 52: Cuando los coherederos pactan la indivisión

ART 2694: cuando varios donatarios reciben en donación algo, bajo la clausula de no dividir por
5 años

“ cuando la copropiedad de la cosa se hubiere constituido por donación o por testamento, el

testador o donante puede poner la condición de que la cosa dada o legada quede indivisa por
el mismo precio de tiempo”

PUNTO 4:

CONDOMINIO SIN INDIVISION FORZOSA ( COMUN):Es el condominio romano. En cualquier

momento del condominio, cualquiera de los condóminos puede pedir su división. Sin previa
autorización

Por esto el condominio es un derecho real complicado, muy conflictivo

Al poder pedir su división en cualquier momento trae sus conflictos

Entre familia es preferible hacer sucesión, siempre trae problemas entre hermanos, cuñados,
etc.

Si quieren darle tranquilidad a su familia los escribanos les van a decir que hagan usufructo y
condominio, se embolsan 2 escrituras y no sotos creídos que nos hicieron un favor.

Pero no es así, el condominio es una figura complicada, mas que sea entre hermanos

Si quieren alguna vez hacer un condominio, lo hacen con una persona que n les mueva un pelo
que no les importe nada que lo que miren con un signo peso. Si lo vemos como un negocio con
este si podemos tener un condominio, el problema son los hijos, los hermanos.

Donde hay amor, cariño, simpatía el condominio termina en drama

Los alemanes la tenían clara, todos eran dueños de todos pero las cosas estaban.

Ej: quieren vender esta casa, todos deben de estar de acuerdo.

PUNTO 5:

CONDOMINIO CON INDIVISION FORZOSA: Es aquel condominio en donde los condóminos no

pueden pedir la división anticipada porque la ley o un contrato así lo impiden.

Generalmente estos casos de indivisión forzosa están impuestos por la ley, salvo los
contemplados actualmente por LA LEY 14394, que es donde también esta el BIEN DE FAMILIA

DIVISION NOCIVA: cuando se puede producir un perjuicio por el solo hecho de dividirlo. El juez
decide si es nocivo o no

ART 2001:

FACULTADES:

SOBRE TODA LA COSA:

Las Facultades son restringidas, como el uso y goce ( siempre con al limitación de permitir a los
otros condóminos el ejercicio de los mismos derechos

Puede quedarse con los frutos naturales que ellos producen( civiles, como el alquiler, se
reparten automáticamente según las partes indivisas)

SOBRE LA CUOTA PARTE:

Puedo tener todas las disposiciones y facultades del dominio: la puedo gravar, enajenar, donar,
permutar, ceder, usufructuar

También puedo hipotecar mi cuota parte

También puedo hacer abandono de mi cuota parte indivisa, los demás condóminos se
repartirán la parte según el porcentaje de la parte indivisa de cada uno
Sobre su cuota son dueños totales ( como si fuera dominio)

Por su puesto no se puede hacer una disposición material ya no podría decir “ voy a pintar de
colorado mi cuota parte”

Tampoco puedo elegir por ejemplo que sean 18habitaciones y decir esta es mía

Pero yo si puedo sobre esas 18 partes, somos 18 dueños puedo tener todas las disposiciones y
facultades del dominio, disposiciones jurídica, la puedo gravar, enajenar, donar, permutar,
ceder.

Lo que NO se puede es LOCAR, no la puedo alquilar

NO se puede constituir SERVIDUMBRE sobre la cuota parte, porque la servidumbre es una

carga real ( porque el fundo sirviente tiene una carga). Las cargas reales son indivisibles. Si es
indivisibles no puedo constituir sobre mi cuota parte servidumbre.

¿ VOY A PODER CONSTITUIR HIPOTECA?

SI aunque subordinada a la partición

SI, puedo constituir hipoteca sobre mi cuota parte pero esa hipoteca va a quedar supeditada
que en la partición, ese lote que se hipoteco recaiga en mí.

Ej: somos 3 personas, hay 3 inmuebles A, B, C yo no soy dueño de A, yo soy dueño del 33% del
A, B,C

Decido hipotecar mi cuota parte, cuando yo hipoteco algo tengo que cumplir en la hipoteca, así
como en los títulos de crédito sin no dice pagare, no es nada, no existe, en al hipoteca sino
cumplo con la especialidad en cuanto al crédito y en cuanto al objeto no es hipoteca, es
nulidad absoluta.

En cuanto a la especialidad del crédito, es que debe estar la suma de dinero y la especialidad
en cuanto al objeto es que yo para poder hipotecar algo tengo que determinar que hipoteco
( estoy dando en garantía un departamento de la calle Sarmiento piso tanto unidad tanto, etc.
Todos los datos que me dan cuando voy a catastro.

¿ SI TENGO EL 33,3% COMO HAGO?

Si son 3 inmuebles, elijo uno en el cual voy a constituir la hipoteca. El inmueble N°3 ¿ES MIO
EL INMUEBLE N° 3?

NO, yo tengo el 33,3% de cada uno de ellos, entonces esa hipoteca va a subsistir en el
momento de la partición, cuando se parte el condominio me toca a mi el inmueble 3

Ahora ¿ YO PUEDO GRAVAR MI CUOTA PARTE?

SI, la puedo gravar, me la pueden embargar también

“ se remata el 25% indiviso de tal galpón”

En estos caso, se remata y el que compra pasa a ser condómino del o los otros dueños del
inmueble, en la parte que adquiere

Todo lo que es facultades del dominio ¿ PUEDE INICIAR ACCIONES REALES UN CONDOMINO?

SI, puede

¿QUE TIPO DE POSEEDOR ES UN CONDOMINO?

LEGITIMO, esta en el ejercicio del derecho real de condominio.

Si es legitimo tiene las acciones posesorias y las acciones reales. Puede realizar todo tipo de
actos materiales que sean pro de la comunidad

Por supuesto, sobre las mejoras necesarias simples va a ser recompensado , le van a para lo
que pago de mas.

Sobre lo que no sea necesario se tendrá que hacer cargo el

EJ: si yo tengo un condominio con 3 personas y se me ocurre hacerlo todo en mármol de

carrara y ponerle canillas de oro yo no podría dividir los porcentajes de casa uno, tendré que
hacerme cargo yo

Los gastos del condominio se pagan entre todos en proporción a su cuota

Ej: si hay que pagar expensas cada uno pagara la proporción de acuerdo a su cuota parte.

Lo mismo cuando sean gastos de administración y conservación

Cuando hay una administración en el condominio, lo ideal es que lo administre un terrero, este
cobra por eso y reparte los frutos del condominio entre los condóminos en relación a sus
cuotas

También dependerá mucho el destino que se le de en la naturaleza de la cosa. No se lo mismo

que uno tenga un condominio un campo de soja que un departamento de 1 ambiente en
Miramar

Si tenemos un departamento, si son 3 condominios por la propia naturaleza del bien es

imposible el uso y goce común

En cuanto a la administración conviene alquilárselo a otra persona y cobrarse los frutos

Si da la naturaleza de la cosa para que puedan usarla y gozarla todos los condóminos, se
turnaran en el uso y goce.

En el caso de la locación sobre la cuota parte, el ARTICULO 1512 lo prohíbe. “ La cuota parte no
se puede locar”

“ El copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarla, ni aun en la parte que le

pertenece, sin consentimiento de los demás participes

Si se puede locar toda la cosa pero a no estaríamos hablando de facultades de la cuota parte
Lo mismo en cuanta a la servidumbre, sobre toda la cosa si se puede constituir servidumbre
pero no es facultades sobre la cuota parte

Sobre la cuota parte se pueden hacer todas las disposiciones jurídicas de acuerdo a las
facultades del dominio

Las disposiciones materiales que no alteren la cosa ni estorben o perjudiquen al resto de los
condóminos y sean en pro de la comunidad

No se puede constituir servidumbre

No se puede locar

El resto si: hipoteca, créditos, usufructo

Sobre la cosa total, las facultades son absolutamente restringidas ¿PORQUE SON
RESTRINGIDAS? Porque yo soy el dueño de una parte virtual, no soy el dueño de la cosa. Al no
ser dueño de la cosa yo no puedo tener la disposición jurídica no material, requiero
autorización

RESPECTO DE LOS GASTOS:

¿COMO RESPONDEN?

Lo mismo para el caso de las mejoras

Si los gastos son en post de la comunidad, se compromete 1 solo a favor del condominio

Ej: se rompe el calefón y hay que cambiar el calefón, voy yo lo compro con mi tarjeta. Para
Garbarino ( en donde lo compre) soy yo el deudor, luego los otros condóminos me tendrán que
devolver lo que pague de mas. Pero frente a Garbarino respondo yo

Sino se pacta Solidaridad se responderá por simplemente mancomunada

Si se pacta solidaridad se responderá por el régimen de las obligaciones solidarias

ART 1992: DEUDAS EN BENEFICIO DE LA COMUNIDAD:

Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el único obligado respecto al

tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado. Ej:
Garbarino me cobra a mi pero yo puedo cobrarle su parte al resto de los condóminos)

Si todos se obligaron sin excepción de cuotas y sin estipular solidaridad debe satisfacerse la
deuda por partes iguales. Quien ha pagado de mas respecto a la parte indivisa que le
corresponde, tiene derecho contra los otros, para que se le restituyan lo pagado en esa
proporción
PARA ADQUIRIR DECISION QUE SE QUIERA TOMAR EN EL CONDOMINIO EL QUORUM ES LA
UNANIMIDAD (otro de los problemas del condominio)

¿QUE SIGNIFICA?

Que si yo quiero pintar de colorado el departamento, el otro condómino azul y el otro amarillo,
la única manera para ponernos de acuerdo para poder pintar es que estemos los 3 condóminos
sentados en la mesa

DECISIONES: Mayoría absoluta

Si hay empate, se prueba a suerte, así dice Velez,

El Quórum es la UNANIMIDAD, sino están todos no se puede comenzar hablar

EXTINCION DEL CONDOMINIO:

El condominio se extingue como todos los derechos reales:

- Cuando desaparece la cosa

- Cuando la adquiere otro,

- Cuando se parte

- Cuando se disuelve el condominio

La DISOLUCION del condominio tiene efecto retroactivo al día que se constituyo

¿PORQUE? Porque ahí el lote virtual pasa a ser lote material

Cuando se divide el condominio, la partición del condominio se rige por las reglas sucesorias de
la división de la herencia

Cuando se fracciona se adjudica. Entonces si se me adjudica a mi el departamento A yo no voy

a figurar como si hubiere sido el dueño de ese departamento A desde la misma fecha desde
que se inicio el condominio
MEDIANERA:

MURO: Toda pared de piedra o de ladrillo ( lo importante es que sea de material) que tenga 3
metros de altura y 18 pulgadas de espesor ( mas o menos 45 centímetros)

1 pulgada: 2, 35 centímetros

Lo importante del muro es el régimen, porque hay que clasificarlo de acuerdo:

¿DONDE ESTAN ASENTADOS?

¿DE QUIEN ES LA TITULARIDAD?

¿REGIMEN JURIDICO?

¿ DONDE ESTA ASENTADO?

MURO CONTIGUO: el muro esta construido desde el limite hacia una de las propiedades ( esta
construido 100% sobre una propiedad)

Es el que se asienta íntegramente en uno los fundos pero que linda limita inmediatamente con
la línea divisoria de los 2 fundos

MURO ENCABALLADO: esta asentado sobre la línea divisoria ( a caballo, por eso se llama
encaballado) de 2 heredades, mitad y mitad

El muro divisorio esta construido entre las 2 propiedades vecinas ( 50 % sobre una y 50% sobre
la otra)

PARED PROXIMA: es la que esta asentada dentro de uno de los fundos pero sin lindar
inmediatamente con la línea divisoria

SEGÚN SU TRATAMIENTO ¿ DONDE ESTA EL MURO, COMO ESTA CONSTRUIDO?

El muro puede estar construido de forma contigua, encaballado o pared próxima

SEGÚN SU TITULARIDAD:

¿ DE QUIEN ES EL MURO?

Puede ser:

PRIVATIVO: corresponde a uno solo de los dueños de los fundos. Osea esta regido por el
derecho de dominio. Es de uno solo. Si el dueño del otro fundo quiere usarlo debe adquirir la
medianera

MEDIANERO: es cuando esta en condominio. Pertenece a los 2 dueños

SEGÚN EL REGIMEN JURIDICO: que es la tercera clasificación. Es la que trae consecuencias

jurídicas, según este puede ser:

1) PRIVATIVO
 2) MEDIANERO

3) PERED DE CERCO O ENCERRAMIENTO FORSOZO

El código nuevo agrego 2 nuevos:

1) MURO

2) MURO ENTERRADO

¿ QUE ES LO IMPORTANTE ACA? ¿ COMO SE OBTIENE LA MEDIANERA?

Los muros mucho no nos interesa, salvo los problemas que podemos tener con los vecinos,

¿ QUE SIGNIFICA CARGARSE O SERVIRSE DEL MURO?

Pasar tirantes, poner una parrilla

La medianera es una obligación propter rem, a la cual no podemos renunciar y grava

indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada

En realidad la figura jurídica del código civil de llama condominio de muros, cercos y cosas

LA MEDIANERA ES UNA CARGA Y UN DERECHO: tengo el derecho a apoyarme en el fundo

vecino y el vecino no puede más que soportar mi carga

Si tenemos un muro privativo y yo me apoyo en el pasa a ser un muro medianero. Porque va a

estar en condominio de los dos

Tenemos punto A y punto B. yo cuando construyo si voy hacer mi medianera, cuando se habla
de pared de cerco de cerramiento forzoso. Velez nos dice que en las zonas urbanas hay que
encerrarse. Por eso no sirve el vivo, el cero vivo es para zonas rurales. Del cerco vivo no se
puede cargar, apoyarse

Entonces tenemos dos terrenos, viene A y se pone a vivir acá y A se tiene que encerrar porque
es una obligación y una carga

Tiene que cumplir si o si la obligación de encerrarse, si el hace en el muro y aca no hay nadie, le
esta cumpliendo respecto de este lado la obligación de Velez de poner un muro ahí.

Es obligatorio encerrarse en los muros arrabales y le da la facultad al primero que construya

que lo pueda hacer contiguo o encaballado. Si lo hace encaballado avanza un poco sobre el
muro vecino. Si lo hace contiguo, no pasa nada.

¿ QUE PUEDE PASAR CUANDO VIENE B?

Cuando viene B puede pasar que ya esta encerrado. Entonces dice “ yo no voy a poner ni un
peso, porque no quiero, porque no tengo.

A) le va a reclamar, “ tenes que pagarme la mitad de valor de la que encerré de este lado,
mas la parte proporcional de los cimientos”
 B) no paga, no lo puede matar

Esta pared, a nivel jurídico sigue siendo privativa de A siempre ey cuando fuera contiguo

al estar puesta encaballada hay una tesis que dice que el condominio ficticio es desde el inicio
de la construcción

¿ PERO QUE PASA SI B NO PAGA?

Se le puede reclamar a cualquiera porque la obligación grava el fundo

A lo que debe hacer es renunciar a la medianera

¿ QUE SIGNIFICA RENUNCIAR A LA MEDIANERA? Renuncia por escritura publica que no se va a

servir del muro

Entonces mientras B cumpla eso no pone un mango

Ahora B lo vende y viene C y C se apoya y lo primero que hace es una parrilla

A partir del momento en que se apoya en A o cualquiera que estuviera en su lugar, como
habría una escritura que decía que renunciaba a la medianera en el momento que se apoya
tiene un plazo de 10 años para cobrar la acción de medianera, el cobro de medianería

TIENE 10 AÑOS PAR COBRARLE A a C

En 10 años n le cobro, se le paso, no le cobro

A partir del día 1 de esos 10 años cumplidos se puede apoyar tranquilamente

Lo mismo pasa con el que firmo que renunciaba a la medianería para no pagar

Yo firmo que renuncio a la medianería para no pagar y desde el momento que me apoyo
empiezo a correr el plazo de 10 años. Si en 10 años no me hace la acción, no me cobran, a
partir del día siguiente que pasaron los 10 años no le puedan cobrar 1 peso porque PRESCRIBIO

Ahora este edificio no pago la medianería. El condominio esta, sos el medianero, pasan 10
años, sobre esto no lo puedo cobrar

Ahora deciden sobre elevar, hacer 1 o 2 pisos +. Sobre ese pedacito, a partir de que se sirven
empiezan a correr de vuelta los 10 años y así sucesivamente

Lo que es importante en medianería es saber que en fundos, arrabales y barrios es obligatorio

encerrarse

Que también es obligatorio como una obligación inherente a la posesión, una obligación
propter rem, permitir que se sirvan de la pared. Pero sepamos que tenemos que cobrar

¿ MEDIANTE QUE?

Mediante la acción de medianería, que esta en el código procesal

¿ QUIEN DICE CUANTO?

La cámara de Ingeniería o de arquitectos tiene una tablita ( como la que tienen los bancos) que
establece lo que vale cada metro cubico de acuerdo a la zona en que este y se calcula el metro
de altura y de cimientos

¿ EL MURO VA A SER PRIVATIVO DEL QUE LO HIZO?

Mientras no se apoye otro si, cuando se apoye otro pasa a ser medianero. Y por sobre la altura
de 3 metros sigue siendo privativo y ahí si tiene que seguir pagando

Es importante que sepan lo que es contiguo, medianero y que es privativo

Un muro puede ser privativo pero no deja de ser medianero por ser privativo

Si el muro contiguo es vecino se puede apoyar por mas que este todo se mi lado

BOLILLA 11:

PUNTO 1:

PROPIEDAD HORIZONTAL:
ART 2037:

CONCEPTO

Derecho Real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de
uso, goce y disposiciones material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre
partes común de un edificio

PUNTO 2:

ART 2038:

CONSTITUCION:

A los fines de la división jurídica del edificio, el titular del dominio a los condóminos deben
redactar, por escritura publica, el reglamento de propiedad horizontal que debe inscribirse en
el registro inmobiliario

El reglamento de propiedad horizontal se intriga al titulo suficiente sobre la unidad funcional

El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que tenga

independencia funcional y comunicación con la vía publica directamente o con un paso común.

La propiedad de la unidad funcional comprende los espacios comunes.

PUNTO 4:

ART 2040: COSAS Y PARTES COMUNES:

Cosas y partes de uso común. Ningún propietario puede alegar derecho exclusivo.

Cada propietario puede hacer uso de ellas conforme a su destino siempre y cuando no
perjudique ni restrinja los derechos de los otros propietarios

ART 2041: COSAS Y PARTES NECESARIAMENTE COMUNES:

Terreno, techos, azoteas, terrazas, patios, sotanos.

ART 2042: COSAS Y PARTES COMUNES NO INDISPENSABLES

Piscinas, solárium, gym, lavadero, salón de usos multiples

ART 2043: COSAS Y PARTES PROPIAS:

Las cosas y pates comprendidas en el volumen limitado por sus estrucuras divisorias, los
tabiques internos no portantes, las puertas, las ventanas, artefactos y revestimentos, incluso
los balcones

PUNTO 5:

ART 2044: CONSORCIO:

Conjunto de los propietarios

Persona jurídica

El conjunto de propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio

ORGANOS:

- La asamblea

- Consejo de propietarios

- Administrador

ART 2045: FACULTADES: cada propietario puede sin necesidad de consentimiento de los
demás enajenar la unidad funcional que le pertenezca, o constituir sobre ella derechos
reales o personales

ART 2046: OBLIGACION: conservar el buen estado de su unidad funcional

Pagar expensas comunes y extraordinarias en proporción de su parte indivisa

Contribuir a la integración del fundo de reserva

ART 2047: PROHIBICIONES:

Perturbar la tranquilidad de los demás

Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble

ART 2048: GASTOS Y CONTRIBUCIONES . Cada propietario debe atender los gastos de
conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las
expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y
partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las
condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las
obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones
necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para
las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las
expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea. El certificado
de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste
existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás
contribuciones.

ART 2056: REGLAMENTO DE PROPIEDAD Y ADMINSITRACION:

CONTENIDO: El reglamento de propiedad horizontal debe contener: a) determinación del

terreno; b) determinación de las unidades funcionales y complementarias; c) enumeración
de los bienes propios; d) enumeración de las cosas y partes comunes; e) composición del
patrimonio del consorcio; f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada
unidad; g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes; h) uso y
goce de las cosas y partes comunes; i) uso y goce de los bienes del consorcio; j) destino de
las unidades funcionales; k) destino de las partes comunes; l) facultades especiales de las
asambleas de propietarios; m) determinación de la forma de convocar la reunión de
propietarios, su periodicidad y su forma de notificación; n) especificación de limitaciones a
la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para
representar a otros en asambleas; ñ) determinación de las mayorías necesarias para las
distintas decisiones; o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el
reglamento de propiedad horizontal; p) forma de computar las mayorías; q) determinación
de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias
hacia terceros no propietarios; r) designación, facultades y obligaciones especiales del
administrador; s) plazo de ejercicio de la función de administrador; t) fijación del ejercicio
financiero del consorcio; u) facultades especiales del consejo de propietarios.

ART 2057: MODIFICACION DEL REGLAMENTO:

El reglamento solo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una
mayoría de los 2/3 de la totalidad de los propietarios.

ASAMBLEA:

FACULTADES:

ART 2058:

1) Aquellas cuestiones que le son atribuidas por ley o por el reglamento de propiedad
horizontal

2) Cuestiones atribuidad al administrador o al consejo de propietarios cuando le son

sometidas por cualquiera de estos o por que representa el 5% de las partes
proporcionales indivisas con relación al conjunto

3) Cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del

consorcio

4) Las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de

propietarios

CONVOCATORIA Y QUORUM:

ART 2059:

Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento

de propiedad horizontal, con transcripción del ORDEN DEL DIA, el que sebe redactarse en
forma clara y precisa.

Es NULO el tratamiento de otros temas, excepto que estén presentes todos los propietarios
y POR UNANIMIDAD decidan tratar el tema
La asamblea puede AUTOCONVOCARSE para deliberar las decisiones que se adopten son
VALIDAS si la auto convocatoria y el TEMARIO a tratar se aprueba por una mayoría de los
2/3 de la totalidad de los propietarios.

Son igualmente validas las decisiones tomados por VOLUNTAD UNANIME del total de los
propietarios aunque no lo hagan en asamblea.

MAYORIA ABSOLUTA:

ART 2060:

Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la

totalidad de lospropietarios de las unidadesfuncionales y se forma con la doble exigencia
del N° de unidades

La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por
medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los 15 dias de
notificados, excepto que estos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente

El derecho a prmover. ACCION JUDICIAL DE NULIDAD DE LA ASAMBLEA. Caduca a los 30

dias contados desde la fecha de la asamblea.

ART 2062: ES OBLIGATORIO LLEVAR EL LIBRO DE REGISTRO DE ACTAS DE ASAMBLEA Y UN

LIBRO DE REGISTRO DE PROPIETARIOS

ACTA DE ASAMBLEA

LIBRO DE REGISTRO DE PROPIETARIOS

CONSEJO DE PROPIETARIOS:

ART 2064:

Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las
siguientes atribuciones: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por
cualquier causa el administrador omite hacerlo; b) controlar los aspectos económicos y
financieros del consorcio; c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva,

ADMINISTRADOR:

ART 2065: Representacion legal: el administrador es el representante legal del consorcio

con carácter de mandatario, puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o
jurídica.

DESIGNACION Y REMOCION DEL ADMINISTRADOR:

ART 2066: El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en

oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe
realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del
reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las
unidades funcionales, lo que ocurra primero. Los administradores sucesivos deben ser
 nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento
de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa.

DERECHOS Y OBLIGACIONES

ART 2067: El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el
reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe: a) convocar a la asamblea y
redactar el orden del día; b) ejecutar las decisiones de la asamblea; c) atender a la
conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y
dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las
reglamentaciones locales; d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos
necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante
gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la
autorización previa del consejo de propietarios; e) rendir cuenta documentada dentro de
los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de
propiedad horizontal; f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la
asamblea convocada al efecto; g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación
laboral, previsional y tributaria; h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral
de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica,
aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir; i) llevar en legal forma los
libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y
cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente
las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la
constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones; j) en caso de renuncia o
remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los
activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas; k)
notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las
cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de
reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio; I) a pedido de parte
interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de
créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos
administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes; m) representar al
consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo
con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.

PREHORIZONTALIDAD:

Son todos aquellos convenios que se hacen, se documentan, se registran en el registro de la

propiedad del inmueble cuando una parte comienza una construcción de pozo

La ley de Pre horizontalidad surgió para zanjar determinados problemas o circunstancias en las
cuales se causa por la implementación de la propiedad horizontal en la venta en cuotas en
forma previa a que el edificio estuviere terminado y se entregaren las unidades
La ley indica que deben hacerse los avisos respectivos que el edificio se estuviera construyendo
tuviere los carteles como corresponde, que cuando se hicieran ventas de unidades de
propiedad horizontal que se fijara de forma precisa el plazo, las entregas, el tiempo de
construcción. Toda una serie de características que estaban destinadas a evitar posibles
problemas una vez que se largara a la venta

En el nuevo código esto esta regulado en 3 artículos

1) Establece que se trata de contratos anteriores a la propiedad horizontal. Construir en

propiedad horizontal exige que quien esta haciendo ( sea persona física o jurídica) se
cuenta de que eso que esta construyendo va a ser afectado al régimen de propiedad
horizontal

ART 2070: Contratos anteriores a la constitución de la propiedad

horizontal. Los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes
de la constitución de la propiedad horizontal están incluidos en las
disposiciones de este Capítulo.

2) ART 2071: Establece que para poder celebrar este tipo de contratos hay que pautar un
seguro obligatorio para el riesgo de fracaso de la operación

Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades

construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el
titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del
adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo
convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro
de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la
liberación de todos los gravámenes que el adquirente no asume en el
contrato preliminar. El incumplimiento de la obligación impuesta en este
artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente
a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al
adquirente de sus derechos contra el enajenante.

3) ART 2072: Habla de exclusiones, de cuales son los contratos excluidos del régimen
de pre horizontalidad.

Exclusiones. Están excluidos los contratos siguientes: a) aquellos en los

que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o
liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de
personas jurídicas; b) los que versan sobre inmuebles del dominio
privado del Estado; c) los concernientes a construcciones realizadas con
financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades
financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de
sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes
deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los
propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.

Tomaron de la LEY 19724 lo esencial y lo plasmaton en estos artículos

El código nuevo resata casi como estaba la ley

PROPIEDAD HORIZONTAL: es un DERECHO REAL

Ahora lo prevé expresamente el nuevo código y antes estaba creado por la Ley 13512

Cada unidad funcional es una parte propia, luego existen cosas comunes

La doctrina habla de la “ TEORIA DEL CUBO VACIO” porque se supone que todo lo que hay
hasta el limite para adentro es mio, ni siquiera si yo vivo con un balcón hacia la calle puedo
decir que el frente de mi departamento es propiedad exclusiva

Porque el balcón responde al frente del edificio, y la fachada es aquello que para cualquier cosa
debo consultar con mis vecinos para ver que puedo hacer o no hacer.

Estas modificaciones se analizan en la asamblea de propietarios

Tengo la posibilidad de usarlo de forma exclusiva, por eso es propiedad común de uso exclusivo

Del mismo modo que los departamentos que están en planta baja

El patio de los departamentos que están en planta baja, si bien son de uso exclusivo no son
parte de su propiedad

COSA PROPIA: Es todo aquello que forme parte de mi unidad funcional excluyendo las
medianeras, los frentes y todo aquello que aunque yo pueda utilizarlo de forma privada forme
parte por el propio reglamento de copropiedad de la comunidad de consorcistas.

Departamento: Unidad Funcional: porcentajes

COSA DE USO COMUN: son el ascensor, la puerta principal, la terraza ( excepto que
corresponda a 1 solo departamento y este en el plano que corresponda a ese departamento,
sino se entiende que esta es de uso común, lavaderos, piscinas

Cuando yo compro un departamento, yo estoy comprando una UNIDAD FUNCIONAL, estoy

adquiriendo un porcentaje que corresponde a mi medida funcional. Pero a su vez voy a ser
dueño en una proporción de los espacios comunes

¿ COMO ES ESTO? Supongamos que el edificio tiene 1000 metros cuadrados, 900 metros están
destinados a departamentos. Y los otros 100 metros se encuentran la terraza, el zotano, las
escaleras, el asensor.

Esos 100 metros cuadrados que restan del total van a estar designados en parte proporcionales
a la parte que cada uno de los propietarios de unidades funcionales tengan
De los 900 metros destinados a departamentos , no todos estos tienen los mismos metros

Algunos departamentos tienen 200 metros y otros 100 metros

Supongamos que hay 3 departamentos de 200 metros y 3 departamentos de 100 metros. Cada
uno de estos propietarios va a ser a su vez propietario de una parte proporcional de estos 100
metros que corresponden a espacios comunes

UNIDAD FUNCIONAL: se compone:

- Parte exclusiva

- Porcentaje de las partes comunes

El dueño de un departamento de 100 metros va a tener la mitad del que tiene un

departamento de 200 metros

Cada 100% metros tengo un 11%, osea que a los 200 metros le corresponde un 22% del total,
ya que es proporcional respecto a las partes comunes

¿ PARA QUE SIRVE ESTO?

Para las desiciones de la ASAMBLEA

La unidad funcional se compone de la parte que es exclusiva mas la parte que es proporcional a
cada uno

En las asambleas se vota atendiendo a los porcentajes de cada uno

También se tiene en cuenta los porcentajes para el pago de expensas, ya sean comunes o
extraordinarias

¿ QUE SON LAS EXPENSAS?

Un gasto

En la propiedad horizontal pueden ser de 2 tipos:

COMUNES-ORDINARIAS: son aquellas que se van a generar por el uso de los espacios comunes
y la atención de esos espacios comunes Ej: mantenimiento, portero, reparaciones

EXTRAORDINARIAS: son aquellas que exceden lo que es común, el mantenimiento ordinario

Ej: cuando se rompe un caño de agua

El tema de las expensas es muy importante, nadie puede desobligarse al pago de estas.

A tal punto que cuando una unidad funcional se vende, el escribano que haga la escritura del
depto va a mandar a pedir a la adminsitracion de ese consorcio si hay deuda por expensas

¿ QUE OCURRE EN EL CASO QUE HAYA DEUDA POR EXPENSAS?

El que compra puede decidir comprar igual, pero en ese caso, la esta asumiendo
Con respecto al que genero esa deuda por expensas no responde solo con el valor de su
departamento sino que esto le incluye todo su patrimonio

Distinto es el caso de quien lo adquiere, ese solo responde con el departamento. Y esto no
quia, que la persona que contrajo la deuda quede desobligada.

A este siempre le va a pesar sobre la totalidad del patrimonio

CAMBIOS EN EL CODIGO CON RESPECTO A LA LEY:

Se consagra al CONSORCIO como persona jurídica

- Tiene patrimonio propio

- Tiene domicilio

El consorcio de copropietarios tiene domicilio en donde esta ubicado el edificio

Algo nuevo que incorpora también el código respecto de la leyanterior es la POSIBILIDAD

DE LOS SUBCONSORCIOS

ART 2068: Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo

haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de
sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita
sobre el edificio en general. Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo
funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un
subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la
asamblea resuelve en definitiva. Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener
en cuenta los diversos sectores que lo integran

Esto no quita que cuando haya que tomar decisiones de tipo general las tome la asamblea.
La asamblea es el órgano mas importante

Van a tener Administradores, subadministradores ( ya que es un consorcio)

Si las decisiones de este subconsrocio no altera la generalidad, las pueden tomar el

personal por si mismo

Cuando alteren al generalidad, ya no las pueden tomar solos

¿ QUE COSAS SERIAN QUE ALTEREN LA GENERALIDAD?

Obra nueva, hacer algo en beneficio de algunos copropietarios de esa torre que no tiene
nada que ver con los otros, cambiar el frente de esas torres, alquilar los locales de planta
baja.

Para todo esto hay que llamar una reforma estatuto y no lo va a poder hacer el
subconsorcio.
 Cuando sean cuestiones de funcionamiento que comprometan a todo el complejo en
general ya hay que tomarlas por aamblea general. Ya que la asamblea es el máximo órgano
de representación que va a tener el consorcio de propietarios

EL ADMINSITRADOR: que puede ser un tercero o un administrador del consorcio tiene las
funciones de un mandatario, de un representante. Pro las decisiones en si las va a tomar la
asamblea

EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD es un documento que si o si tiene que formar parte de

la escritura que se le otorga a lapersona que este comprando una unidad funcional

Cuando compramos una unidad funcional, a esa unidad funcional que esta documentada
por al escritura de compraventa el escribano, necesariamente de va a tener que adicionar
una copia del reglamento, ya que forma parte de mis derechos y obligaciones

DOCUMENTO JUNTO CON ESCRITURA PUBLICA SE DEBE INSCRIBIR

REGLAMENTO

LOS ORGANOS IMPORTANTES PARA LA ADMINSITRACION DE ESE CONSORCIO SON:

1) LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS

2) EL CONSEJO DE PROPIETARIOS

3) EL ADMINISTRADOR

De estos 3 organos el mas importante es la ASAMBLEA DE PROPIETARIOS porque esta

esla totalidad de lso propietarios que va a manifestar su voluntad en una reunión que
es convocada al efecto con las condiciones de legalidad que le va a otorgar el
reglamento de propiedad

El código me habla de quórum pero no lo define

Este órgano toma las determinaciones que le va a asgnificar como va a continuar la

vida de ese consorcio

Para llamar a asamblea hay que citar con determinado ORDEN DEL DIA, es decir
cuando se convoca a asamblea, que le va a convocar el Administrador o en su defecto
el consejo de propietarios o se puede autoconvocar ( NOVEDAD DEL CODIGO) en estos
casos tengo que preveer debería fijarse un orden del dia y atenderse lo que se dice allí.
Es decir no se pueden tratar otras cuestiones mas que las que dice ahí.

Este código prevee la autoconvocatoria, pero también esta la otra posibilidad de que se
adopten decisiones por la totalidad de los propietarios sin haber previsto la asamblea

Si la totalidad de los propietarios están de acuerdo con una decisión, no importa cual,
entonces esto también es valido.
 ¿ EN QUE OTRO CASO SERIA VALIDO TRATAR UN TEMA QUE NO ESTE EN EL ORDEN DEL
DIA?

Si yo trato un tema que no esta en el orden del dia es una causal de NULIDAD

La única manera de salvaguardar y no ir a una declaración de nulidad seria que estén

en esa asamblea la totalidad de los propietarios y todosesten de acuerdo en tratar el
tema

EL ADMINISTRADOR: puede ser nombrado antes de que sean vendidas la totalidad de

las unidades funcionales. A a ser valido su nombramiento y permanencia hasta tanto
ocurran 2 cosas:

1) Se venda el 50% de las unidades funcionales ( aca estamos en condiciones de

cambiar el adminsitrador)

2) Pasaron 2 años en el que se inscribió el reglamento de la propiedad

Puede ser removido sin expresión de causa

En cualquiera de los 2 casos, a los 90 días de vencido esto, es decir estaba vendido un 49 % y
se vendió un 50%, podemos dejar pasar 90 días pero después ya tengo que estar nombrando
un nuevo administrador excepto que se ratifique el administrador que esta.

LA ASAMBLEA: se va a ocupar de todas las cuestiones que la ley determine de todas las
cuestiones que el reglamento le agregue, todas las cuestiones concernientes a nombramientos
y despido del personal ( que si bien lo hace el administrador, tiene que estar sometido a
asamblea

TODOS LOS TEMAS DE OBRAS NUEVAS, MODIFICACIONES, DE CASOS DE NECESIDAD DE

CONSTRUCCION, DE REPARACIONES LA VA A DECIDIR LA ASAMBLEA

LA ASAMBLEA: para sesionar va a nombrar un decretario de actas que va a dejar constancia de

todo lo que se habla de forma resumida y se van a nombrar a 2 propietarios que van a suscribir
el acta

Este libro de actas que debe estar presente en la asamblea va a ser rubricado por los
consorcistas que estén presentes.

El administrador esta obligado a llevar muchos libors, el consorcio tiene quellevar muchos
libros que los lleva la ADMINISTRAION, el libro de actas, el libro de firmas el libro de registro de
copropietarios, los libros de contabilidad ( todo consorcio tiene un libro financiero y debe
rendir cuentas). Todos estos deben estar foliados y sellados, deben estar bajo custodia del
Administrador

ADMINISTRADOR: se va a encargar de todas las cuestiones de administración que sean

comunes, s hubiere alguna cuestión de índole extraordinaria ( Ej: que el edificio se tenga
abajo), no lo puede determinar el

Toda cuestión extraordinaria la resuelve la asamblea

De todos modos las decisiones de la Administración van a ser Ad Referendum de la asamblea

El administrador es el representante legal del consorcio. Se va a encargar de llamar, convocar a

asamblea sean ordinarias o extraordinarias

ASAMBLEA ORDINARIA: son para aprobar el ejercicio financiero,

ASAMBLEA EXTRAORDINARIA: por otro tipo de cuestiones

Se va a encargar de todas aquellas cuestiones relacionadas con el nombramiento y despido del

personal

EJ: cuando haya un problema con el portero

Se encarga también de las cuestiones previsionales

( no solo lo laboral sino lo previsional también)

Es obligación del administrador contratar el seguro contra incendio, responsabilidad civil y

demás riesgos de practica ( se amplio el ámbito del seguro que se toma)

Ejecutar las decisiones de la asamblea

Cuando llama a asamblea lo debe hacer conforme a las cuestiones de practica, con antelación
que diga el reglamento, citando el orden del dia, tomando todos los recaudos que mande la ley
y el reglamento

CONSEJO DE PROPIETARIOS: ( es como una comisión directiva) Es lo mas directo que tiene el
administrador para consultar determinadas cuestiones

Es el órgano de consulta mas directo que tiene el adminsitrador. Este va a reemplazar al

adminsitrador cuando el cargo este vacante

Es un órgano pequeño que se alguna manera va a ser de interlocutor

ART 2067: DERECHOS Y DEBERES DEL ADMINISTRADOR:

El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley,

el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe: a)
convocar a la asamblea y redactar el orden del día; b) ejecutar las
decisiones de la asamblea; c) atender a la conservación de las cosas y
partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar
cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones
impuestas por las reglamentaciones locales; d) practicar la cuenta de
expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para
disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos
imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir
la autorización previa del consejo de propietarios; e) rendir cuenta
documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del
ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal; f)
nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la
asamblea convocada al efecto; g) cumplir con las obligaciones derivadas
de la legislación laboral, previsional y tributaria; h) mantener asegurado
el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio,
responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar
otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir; i) llevar en legal forma los
libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de
registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local.
También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas,
y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del
consorcio y de las sucesivas administraciones; j) en caso de renuncia o
remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de
propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y
rendir cuentas documentadas; k) notificar a todos los propietarios
inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas
hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos
administrativos o judiciales que afecten al consorcio; I) a pedido de parte
interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de
deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de
la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre
los seguros vigentes; m) representar al consorcio en todas las gestiones
administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las
facultades propias de su carácter de representante legal.

El certificado de deuda que expida el adminsitrador con la conformidad del consejo de

administración es un titulo ejecutivo para perseguir la deuda por expensas.

La deuda por expensas es una obligación propterrem, no me puedo liberar de ellas

Si yo soy el causante de la deuda por expensas respondo con todo mi patrimonio

En cambio, si vendo, el que asume, el que compra el departamento responde conel bien en si
mismo y no con todo su patrimonio

NO ME PUEDO LIBERAR DE LA DEUDA VENDIENDO EL DEPTO

El consejo de propietarios ( ADMINISTRACION) también es designado por la asamblea. Cuando

por causa no haya administador

Este, en detemrinadas cuestiones ( sino corresponde al administrador) puede llamar a

Asamblea

La asamblea también puede ser convocada por un 5% de los propietarios que tuvieren
cuestionespor deatir

El consejo de Administracion es quien autoriza al administrador a utilizar un fondo de reserva,

si es que la tiene generalmente, los reglamentos de copropiedad fija la constitución de 1 fondo
de reserva de acuerdo a porcentuales que c/u de las partes tiene en ese consorcio
¿PARA QUE ES EL FONDO DE RESERVA?

Para obras extraordinarias

Es el consejo de administración: Quien autoriza al administrador a la utilización del fondo de

reserva

A veces las expensas extraordinarias se fijan mensualmente para constituir un fondo de resera

Controla todo lo económico y financiero del consorcio

¿ CUALES SON LAS AMYORIAS NECESARIAS?

UNANIMIDAD:

Para cuando se requiere modificar el inmueble, todo el edificio, de tal manera que se
modifique lo estructural. Siempre que se modifique susancialmente la estructura del edificio
necesitamos UNANIMIDAD

Cuando quiero hacer una obra sobre las cosas comunes pero en interés particular de un solo
rpopietario

El propietario que es autorizado para la obra en su beneficio sobre una parte que era común, lo
va a tener que hacer a su costo y además va a tener los gastos de modificación del reglamento

MAYOTRIA DE PROPIETARIOS CON MAS DE LA MITAD DEL VALOR:

Para decidir la demolición y venta:

Por Ejemplo "En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la mitad del
valor, podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la
reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá
adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial."

Noción de Vetustez y Procedimiento NO SE ENCUENTRA EL TERMINO

EN EL NUEVO CODIGO
Se refiere a la vejez o antigüedad del edificio que, desde luego, debe afectar la funcionalidad
del mismo.

Determinar el momento en que un edificio entra en estado de vetustez no resulta fácil pues,
además del requisito de la antigüedad, se deberá tener en cuenta la apreciación de la
mayoría de los copropietarios que representen "más de la mitad del valor del edificio",
teniendo en cuenta sus porcentuales asignados en el Reglamento de Copropiedad y
Administración.

Este punto es dable mencionarlo pues no se está refiriendo al número de copropietarios o

unidades, sino al valor de las mismas, o en su defecto a la valuación fiscal

SI lo deciden por mayoría no es destruirlo, sino reconstruirlo, la reconstrucción significa mucho

dinero, entonces la mayoría no puede obligar a la minoría a que contribuya a eso
En este caso la minoría puede liberarse de contribuir transmitiendo los derechos a terceros
( que tenga sobre el inmueble) o bien la mayoría puede adquirir esa parte según una valuación
judicial

Para mejoras de obra nueva en partes comunes ( pasillo, ascensor, sótano, terraza) necesito
MAYORIA ( luego el código habla que las mayorías absolutas, seria el 50% MAS 1)

Si quiero modificar el reglamento necesito los 2/3

Este código no define los quórum, pero como define las mayorías para decidir, ya menos de eso
no puedo tener para el quórum

NULIDADES:

- Cuando no se respeta el orden del dia

- Cuando no hay competencia para tratar un tema

DIFERENCIAS CON LA LEY ANTERIOR:

1) Consagración del consorcio como “ PERSONA JURIDICA”

2) La ampliación del mandato del administrador para representar judicialmente al

consorcio

3) La obligatoriedad de llevar el libro de registro de firmas de los propietarios

4) La adopción de la TEORIA JURISPRUDENCIAL del CUBO DE AIRE como determinación

de las partes propias del edificio

5) La posibilidad de crear subconsorcios en aquellos edificio integrados por gran numero

de unidades funcionales ( no es que antes no los hubiera, sino que ahora están
plasmadas en la ley)

6) La limitación a 30 días del derecho de promover acción judicial de nulidad de las

asambleas

7) La doble exigencia por porcentual y por propietarios para conformar las mayorías
asamblearias

8) Se quita el requisito de unanimidad de votos asamblearias para aprobación deobras

nuevas. Ahora se habla de mayoría, antes para una obra nueva se hablaba de
unanimidad

EJ: si en la terraza se quería hacer una vivienda para el portero

9) La instauración de la institución de ATOCONVOCATORIA

10) Reemplazo del actual régimen de pre horizontalidad por un seguro obligatoria

11) Se le reconoce al consorcio de Administración la calidad de empleador. De esta forma

podrá ir a las paritarias a pelear su parte
BOLILLA 12:

PROPIEDADES ESPECIALES:

TITULO VI
Conjuntos inmobiliarios
CAPITULO 1

PUNTO 1:

CONJUNTOS INMOBILIARIOS:

ARTICULO 2073.- CONCEPTO . Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios
cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro
emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o
temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que
contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

ARTICULO 2074.- Características. Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los

siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua
de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de
funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario,
obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que
agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores
comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes
y conforman un todo no escindible.

ARTICULO 2075.- Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas,
dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos
inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.

Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de
propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que
establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal
especia
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos
personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las
previsiones normativas que regulan este derecho real.

ARTICULO 2076.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son necesariamente comunes o de

uso común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y
comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas
y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario,
calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el
emprendimiento.

Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran
comunes.

ARTICULO 2077.- Cosas y partes privativas. La unidad funcional que constituye parte privativa
puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de
independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta.

ARTICULO 2078.- Facultades y obligaciones del propietario. Cada propietario debe ejercer su
derecho dentro del marco establecido en la presente normativa, con los límites y restricciones
que surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y
teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de
valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.

ARTICULO 2079.- Localización y límites perimetrales. La localización de los conjuntos

inmobiliarios depende de lo que dispongan las normas provinciales y municipales aplicables.

Los límites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden

materializarse mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales,
provinciales o municipales establecen, en función de aspectos urbanísticos y de seguridad.

ARTICULO 2080.- Limitaciones y restricciones reglamentarias. De acuerdo a las normas

administrativas aplicables, el reglamento de propiedad horizontal puede establecer
limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los dominios
particulares, como así también fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la
comunidad urbanística. Toda limitación o restricción establecida por el reglamento debe ser
transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho
reglamento se considera parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las
unidades funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo
propietario sin admitir prueba en contrario.

ARTICULO 2081.- Gastos y contribuciones. Los propietarios están obligados a pagar las
expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del
conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad
horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas
legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por
familiares e invitados de los titulares.

ARTICULO 2082.- Cesión de la unidad. El reglamento del conjunto inmobiliario puede

establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e
instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las
unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier título o
derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional.

ARTICULO 2083.- Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios. El reglamento

puede establecer la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a
aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever
un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las
características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios.

El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o
limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni
transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los
no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto
determine la normativa interna del conjunto inmobiliario.

ARTICULO 2084.- Servidumbres y otros derechos reales. Con arreglo a lo que dispongan las
normas administrativas aplicables, pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales
de los conjuntos inmobiliarios entre sí o con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor
aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Estas decisiones conforman
modificación del reglamento y deben decidirse con la mayoría propia de tal reforma, según la
prevea el reglamento.
ARTICULO 2085.- Transmisión de unidades. El reglamento de propiedad horizontal puede
prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades
funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia
en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las
unidades privativas.

ARTICULO 2086.- Sanciones. Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades
funcionales violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios
puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento.

PUNTO 2:

TIEMPO COMPARTIDO:

ARTICULO 2087.- Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes
están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio,
turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.

ARTICULO 2088.- Bienes que lo integran. Con independencia de la naturaleza de los derechos
que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al que los bienes se encuentren
sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza
de éstos sea compatible con los fines mencionados.

ARTICULO 2089.- Afectación. La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación

de uno o más objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso
de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública, que debe contener los
requisitos establecidos en la normativa especial.

ARTICULO 2090.- Legitimación. El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser

otorgado por el titular del dominio. En el supuesto en que dicho titular no coincida con la
persona del emprendedor, éste debe comparecer a prestar su consentimiento a la afectación
instrumentada.

ARTICULO 2091.- Requisitos. Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones.

El emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos

para disponer de sus bienes.
El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la inscripción de
la escritura de afectación, con los efectos previstos en el artículo 2093.

ARTICULO 2092.- Inscripción. El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo

Registro de la Propiedad y en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a
Sistemas de Tiempo Compartido previsto en la ley especial, previo a todo anuncio,
ofrecimiento o promoción comercial.

ARTICULO 2093.- Efectos del instrumento de afectación. La inscripción del instrumento de

afectación en el respectivo Registro de la Propiedad determina:

a) la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el

instrumento; sin embargo, el emprendedor puede comercializar los períodos de disfrute no
enajenados, con otras modalidades contractuales;

b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser
alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del
propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.

ARTICULO 2094.- Deberes del emprendedor. Son deberes del emprendedor:

a) establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman

parte del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del
administrador;

b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que

deben asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los
establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y categoría de las unidades, y los
cambios de titularidad;

c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones

comprometidas;

d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.

ARTICULO 2095.- Deberes de los usuarios del tiempo compartido. Son deberes de los usuarios
del tiempo compartido:
a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin
impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden;

b) responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados
por ellos, sus acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales daños no son
ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del tiempo;

c) comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme a

los procedimientos establecidos en el reglamento de uso;

d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como
todo gasto que pueda serle imputado particularmente.

ARTICULO 2096.- De la administración. La administración puede ser ejercida por el propio

emprendedor, o por un tercero designado por él. En tal caso, ambos tienen responsabilidad
solidaria frente a los usuarios del tiempo compartido, por la debida gestión y coordinación en
el mantenimiento y uso de los bienes.

ARTICULO 2097.- Deberes del administrador. El administrador tiene los siguientes deberes, sin
perjuicio de los establecidos en los regímenes legales específicos:

a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en
condiciones adecuadas para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos;

b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de

las reservaciones;

c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;

d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;

e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;

f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;

g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que
corresponde;
h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y
gastos certificadas por contador público, excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema
de ajuste alzado relativo;

i) entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien éste

indique, al cesar su función;

j) comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del
sector.

ARTICULO 2098.- Cobro ejecutivo. El certificado emanado del administrador en el que conste la
deuda por gastos del sistema, los rubros que la componen y el plazo para abonarla, constituye
título para accionar contra el usuario moroso por la vía ejecutiva, previa intimación fehaciente
por el plazo que se estipula en el reglamento de administración.

ARTICULO 2099.- Extinción. La extinción del tiempo compartido se produce:

a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación;

b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la

totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral;

c) por destrucción o vetustez.

ARTICULO 2100.- Relación de consumo. La relación entre el propietario, emprendedor,

comercializador y administrador del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho
de uso periódico se rige por las normas que regulan la relación de consumo, previstas en este
Código y en las leyes especiales.

ARTICULO 2101.- Derecho real del adquirente de tiempo compartido. Al derecho del
adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos reales.

ARTICULO 2102.- Normas de policía. El propietario, emprendedor, comercializador,

administrador y usuario del tiempo compartido deben cumplir con las leyes, reglamentos y
demás normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas al funcionamiento del
sistema.

PUNTO 3:
CEMENTERIO PRIVADO:

ARTICULO 2103.- Concepto. Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad

privada afectados a la inhumación de restos humanos.

ARTICULO 2104.- Afectación. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del
inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el
Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del
cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no
puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía.

ARTICULO 2105.- Reglamento de administración y uso. El reglamento de administración y uso

debe contener:

a) la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes,
lugares, instalaciones y servicios comunes;

b) disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el ejercicio
de sus facultades y que aseguren el cumplimiento de las normas legales, reglamentarias y de
policía aplicables;

c) fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento, que puede pactarse
por períodos anuales o mediante un único pago a perpetuidad;

d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados;

e) pautas sobre la construcción de sepulcros;

f) disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas;

g) normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes;

h) constitución y funcionamiento de los órganos de administración.

ARTICULO 2106.- Registros de inhumaciones y sepulturas. El administrador de un cementerio

privado está obligado a llevar:

a) un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada;

b) un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los
cambios de titularidad producidos.

ARTICULO 2107.- Facultades del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de
sepultura puede:

a) inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensión

establecida en el reglamento, y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando
estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto;

b) construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de

construcción dictadas al efecto;

c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;

d) utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las
condiciones establecidas.

ARTICULO 2108.- Deberes del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de
sepultura debe:

a) mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de otros;

b) contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento

del cementerio;

c) abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela;

d) respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene,

salud pública y policía mortuoria.

ARTICULO 2109.- Dirección y administración. La dirección y administración del cementerio está

a cargo del administrador, quien debe asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones
y servicios comunes que permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo a las
condiciones pactadas y reglamentadas.

ARTICULO 2110.- Inembargabilidad. Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son

inembargables, excepto por:
a) los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros;

b) las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas.

ARTICULO 2111.- Relación de consumo. La relación entre el propietario y el administrador del

cementerio privado con los titulares de las parcelas se rige por las normas que regulan la
relación de consumo previstas en este Código y en las leyes especiales.

ARTICULO 2112.- Derecho real de sepultura. Al derecho de sepultura sobre la parcela se le

aplican las normas sobre derechos reales.

ARTICULO 2113.- Normas de policía. El administrador, los titulares de sepulturas y los visitantes
deben cumplir con las leyes, reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial y
municipal relativas a la policía mortuoria.

PUNTO 5:

AGUAS PRIVADAS:

ARTICULO 239.- Aguas de los particulares. Las aguas que surgen en los terrenos de los
particulares pertenecen a sus dueños, quienes pueden usar libremente de ellas, siempre que
no formen cauce natural. Las aguas de los particulares quedan sujetas al control y a las
restricciones que en interés público establezca la autoridad de aplicación. Nadie puede usar de
aguas privadas en perjuicio de terceros ni en mayor medida de su derecho. Pertenecen al
dominio público si constituyen cursos de agua por cauces naturales. Los particulares no deben
alterar esos cursos de agua. El uso por cualquier título de aguas públicas, u obras construidas
para utilidad o comodidad común, no les hace perder el carácter de bienes públicos del Estado,
inalienables e imprescriptibles. El hecho de correr los cursos de agua por los terrenos inferiores
no da a los dueños de éstos derecho alguno.

PUNTO 6:

PROPIEDAD INDIGENA

ARTICULO 18.- Derechos de las comunidades indígenas. Las comunidades indígenas

reconocidas tienen derecho a la posesión y propiedad comunitaria de las tierras que
tradicionalmente ocupan y de aquellas otras aptas y suficientes para el desarrollo humano
según lo establezca la ley, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 75 inciso 17 de la
Constitución Nacional.

BOLILLA 13:

SUPERFICIE:

PUNTO 1:

ARTICULO 2114.- CONCEPTO El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se

constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y
disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado,
forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su
ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro
de lo previsto en este Título y las leyes especiales.

PUNTO 2: CLASES

ARTICULO 2115.- Modalidades. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o

forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo
plantado, forestado o construido.

También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya

existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.

En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del
titular del suelo.

PUNTO 3: OBJETO

ARTICULO 2116.- Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el

inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo,
o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal.

La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación,
forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento.

PUNTO 4: DURACION
ARTICULO 2117.- Plazos. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de
setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y
plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie. El plazo
convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos.

PUNTO 5:

ARTICULO 2118.- Legitimación. Están facultados para constituir el derecho de superficie los
titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.

PUNTO 6:

ARTICULO 2119.- Adquisición. El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o

gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede
adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del
justo título.

PUNTO 7:

ARTICULO 2120.- Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie está
facultado para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o
forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del
derecho de superficie.

El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con

separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede
transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades
privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del
propietario.

PUNTO 8:

ARTICULO 2121.- Facultades del propietario. El propietario conserva la disposición material y

jurídica que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del
superficiario.

ARTICULO 2122.- Destrucción de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no se

extingue, excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o forestado,
si el superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de seis años, que se reduce a tres
años para plantar o forestar.

PUNTO 9:

ARTICULO 2123.- Subsistencia y transmisión de las obligaciones. La transmisión del derecho

comprende las obligaciones del superficiario.

La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus

obligaciones legales o contractuales.

PUNTO 10:

ARTICULO 2124.- Extinción. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia
expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación
y por el no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a
plantar o forestar.

ARTICULO 2125.- Efectos de la extinción. Al momento de la extinción del derecho de superficie

por el cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace suyo lo
construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el
superficiario.

Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional,
los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando
separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del
plazo del derecho de superficie.

Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido

PUNTO 10:

ARTICULO 2126.- Indemnización al superficiario. Producida la extinción del derecho de

superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto
pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo
del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los
valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada
la amortización.

PUNTO 11:

ARTICULO 2127.- Normas aplicables al derecho de superficie. Son de aplicación supletoria las
normas relativas a las limitaciones del uso y goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo
que las partes hayan pactado al respecto en el acto constitutivo.

ARTICULO 2128.- Normas aplicables a la propiedad superficiaria. Si el derecho de superficie se

ejerce sobre una construcción, plantación o forestación ya existente, se le aplican las reglas
previstas para el caso de propiedad superficiaria, la que a su vez queda sujeta a las normas del
dominio revocable sobre cosas inmuebles en tanto sean compatibles y no estén modificadas
por las previstas en este Título.

SUPERFICIE FORESTAL:

La Ley 25509 diseño la superficie forestal referida exclusivamente a plantaciones forestales

de Bosques y silvicultura( conjunto de actividades relacionadas con el cultivo, cuidado,
protección de bosques y montes

Se trata de una ley especial, se creo por medio de esta un nuevo derecho real. No se logro
ya que se aplica solo a algunas provincias: Ej Mendoza o provincias del Norte del país

Esta ley solo exitira hasta agosto después ya tendemos el derecho real de Superficie
general

EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE GENERAL:

Implica un desmembramiento del dominio

Implica tener por un lado, el TITULAR de lo que denominamos técnicamente : el suelo y por
el otro lado el titular de la propiedad superficiaria ( en el nuevo código se habla de suelo y
subsuelo)

Ahora vamos a ver SUPERFICIE FORESTAL de la ley 25509:

Cuando comienzan a analizar este tema de derecho real de superficie es mas o menos
como cuando uno comienza analizar el USUFRUCTO, entonces que tenemos que pensar:
que por un lado voy a tener el USUFRUCTUARIO, que va a tener derecho al uso y goce de la
cosa y por el otro lado al NUDO PROPIETARIO: esto genera una desmembración del
dominio

¿ SI NOSOTROS QUERIAMOS DISEÑAR EN EL DERECHO ARGENTINO UNA SUPERFICIE

FORESTAL, QUE ERA LO QUE TENIAMOS QUE DISEÑAR O CREAR DE MANERA
EXPERIMENTAL?

Un derecho que recae exclusivamente sobre el aspecto superficiario pero vinculado

estrictamente a plantaciones forestales o de silvicultura, es decir que lo podía plicar
solamente a explotaciones forestal o a plantaciones de vid

Esto se limito en el tiempo, en la Ley 25509 tenemos una limitación temporal de 50 años
( en el nuevo código es de 70 años)

Cuando uno habla del derecho de superficie en general es la posibilidad de decir: a mi la

verdad no me interesa ser propietario, solo me interesa ser propietario superficial y no lo
limito a plantaciones, lo amplio a todo lo que es plantación y tdo lo que es construcción
sobre el suelo, limitado en el tiempo, 70 años, según el nuevo código.

En el sistema de la superficie forestal yo soy propietario de la propiedad superficiaria y se

abren las alternativas a diferentes tipos de negocios. Puede haber personas que en
realidad no quieren ser propietarios pero quieren lograr la utilización de lo construido
sobre determinado terreno o sobre un inmueble sobre un lapso de ley, entonces me
interesa, se negocia y se diseña una estructura jurídica y de esa manera también le sirve al
propietario, ya que en vez de desprenderse de su propiedad tiene alternativas para
obtener réditos económicos sin ningún tipo de riesgo y sabe qe al vencimiento del plazo
respectivo recupera su dominio pleno.

La ley 25509 de superficie forestal tiene 11 artículos, 2 son de FORMA y PUBLICIDAD. En

esto se agoto lo que fue superficie forestal.

ART. 1º: Créase el derecho real de superficie forestal, constituido a favor de terceros, por
los titulares de dominio o condominio sobre un inmueble susceptible de forestación o
silvicultura, de conformidad al régimen previsto en la Ley de Inversiones para Bosques
Cultivados, y a lo establecido en la presente ley.

ART. 2º: El derecho real de superficie forestal es un derecho real autónomo sobre cosa
propia temporario, que otorga el uso, goce y disposición jurídica de la superficie de un
inmueble ajeno con la facultad de realizar forestación o silvicultura y hacer propio lo
plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con
derecho real de garantía

EXPLICACION: “ El derecho real de superficie forestal es un derecho real autónomo sobre

cosa propia temporario

¿ QUE SENSACION LES QUEDA A USTEDES CUANDO AL LEY DICE QUE ES UN DERECHO REAL
AUTONOMO SOBRE LA COSA PROPIA?
 Simple, si estamos hablando de superficie forestal o en u caso de derecho de superficie y
decimos qe tengo al titular del dominio pleno que constituye ese derecho real de
superficie forestal a favor de B, entonces B tendrá titulo, modo, inscripción registral, tendrá
propiedad superficiaria

Si uno lo mira desde el punto de vista científico, una vez que esta constituido al derecho
real, este derecho real de superficie recae sobre la propiedad superficiaria y esta propiedad
supeficiaria por el lapso de ley es mia. Pero en general se genera una confusión, que es
bastante básica por que si tengo al titular del dominio y ese titular del dominio lo afecta a
través de la constitución de un derecho de superficie forestal a favor de B,

B SOBRE QUIEN EJERCE ESE DERECHO DE SUPERFICIE FORESTAL?

Hay autores que dicen, no m en realidad hablando en general, del genero del derecho real
de superficie dicen que no recae sobre cosa propia.

¿ SOBRE QUE RECAE? Sobre cosa propia

¿POR QUE? Porque ejerzo dicho derecho sobre la propiedad superficial que me pertenece por
el lapso de duración del derecho real.

Logicamente ni es sobre cosa propia, porque si yo estoy desmembrando, estoy afectando ese
dominio pleno de B a travs de mi derecho real de superficie forestal

El propietario del inmueble afectado a superficie forestal se conserva todos los derechos de
propiedad, respetar el derecho real de superficie.

El dueño conserv todos los derechos referidos al dominio pleno pero no podrá realiar ningún
acto de disposición jurídica o material que afecte los derechos del superficiario

ART.4º: El propietario del inmueble afectado a derecho real de superficie forestal no podrá
constituir sobre él ningún otro derecho real de disfrute o garantía durante la vigencia del
contrato, ni perturbar los derechos del superficiario; si lo hace el superficiario puede exigir el
cese de la turbación.

¿COMO SE ADQUIERE EL DERECHO SE SUPERFICIE FORESTAL?

ART.5º: El derecho real de superficie forestal se adquiere por contrato, oneroso o gratuito,
instrumentado por escritura pública y tradición de posesión. Deberá ser inscripto, a los efectos
de su oponibilidad a terceros interesados en el Registro de la Propiedad Inmueble de la
jurisdicción correspondiente, el que abrirá un nuevo folio correlacionado con la inscripción
dominial antecedente.

ART.6º: El derecho real de superficie forestal tendrá un plazo máximo de duración por
cincuenta años. En caso de convenirse plazos superiores, el excedente no valdrá a los efectos
de esta ley.

ART.7º: El derecho real de superficie forestal no se extingue por la destrucción total o parcial
de lo plantado, cualquiera fuera su causa, siempre que el superficiario realice nuevas
plantaciones dentro del plazo de tres años.
.8º: El derecho real de superficie forestal se extingue por renuncia expresa, vencimiento del
plazo contractual, cumplimiento de una condición resolutoria pactada, por consolidación en
una misma persona de las calidades de propietario y superficiario o por el no uso durante tres
años

ART.9º: La renuncia del derecho por el superficiario, o su desuso o abandono, no lo liberan de

sus obligaciones.

ART.10º: En el supuesto de extinción del derecho real de superficie forestal por consolidación,
los derechos y obligaciones del propietario y del superficiario continuarán con sus mismos
alcances y efectos.

Este articulo es un contrasentido absoluto. Si se extingue el derecho de superficie forestal,

mantener la separación o distinción no tiene sentido

Se modifico el Art 2614 :

ART.12º: Modifícase el artículo 2614 del Código Civil, el que quedará redactado de la siguiente
manera: Artículo 2614: Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos
derechos enfitéuticos, ni imponerles censos ni rentas que se extiendan a mayor término que el
de cinco años, cualquiera sea el fin de la imposición; ni hacer en ellos vinculación alguna.
ART.13º: Agrégase al artículo 2503 del Código Civil como inciso 8º “La Superficie Forestal”.

PREGUNTAS:

1) ¿ A QUE SE APLICA?

Silvicultura o Forestación

2) LAPSO TEMPORAL: La ley 25509 ( 50 AÑOS en el código nuevo 50 AÑOS plantación y

70 AÑOS construcción

3) ¿ COMO SE CONSTITUYE?

MODO Y TITULO

Contrato oneroso y gratuito

4) ¿ COMO SE OPONE?

Inscripción registral

En el código nuevo se trata de un derecho mas amplio, no es solo plantar, sino también
construir con las cualidades vistas del derecho real

ART 2127: Normas aplicables al derecho de superficie. Son de aplicación supletoria las normas
relativas a las limitaciones del uso y goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo que las
partes hayan pactado al respecto en el acto constitutivo.
Hoy esta discutido y probablemente fracase, a posibilidad de generar hipoteca

Ej: voy al Banco, acredito que soy titular de la propiedad superficiaria y quiero un crédito por
10 millones de pesos y voy a ofrecer como garantía ( esta todo plantado, riego por goteo, etc)
hipotecaria de la propiedad superficiaria: HOY NO SE PUEDE, hay algunas discusiones
tendientes a que si.

En el código de Velez el objeto del derecho real es la cosa material susceptible, nunca podrá ser
objeto del derecho real

LEY 25509 CODIGO NUEVO

Derecho Real sobre cosa propia Recae sobre cosa ajena

Plazo máximo 50 años Plazo máximo 70 años

Terminado el plazo el propietario extiende su El superficiario hace propia lo plantado,

dominio a las plantaciones que subsisten forestado o construido
debiendo indemnizar al superficiario

Dominio y condominio
Dominio y condominio y propiedad horizontal
ONEROSO Y GRATUITO
ONEROSO Y GRATUITO
No se extingue por destrucción total o parcial
de la cosa si se vuelve a forestar en el plazo SUPERFICIARIO: puede constituir derechos
reales de garantía, sobre plantado, construido
de 3 años
o sobre la propiedad superficiaria. Limitados
al plazo de duración

Ídem para forestación

Gastos para construcción

BOLILLA 14:

DERECHOS REALES DE DISFRUTE:

USO-HABITACION-USUFRUCTO:

En el nuevo código el objeto del derecho real es la cosa material

Por ejemplo el que se dio anteriormente, se puede constituir hipoteca sobre los derechos de
propiedad de superficie, esta previsto técnicamente. Esta limitado al tiempo de duración del
derecho de superficie

PUNTO 1:

USUFRUCTO: Es el DERECHO REAL QUE SE EJERCE SOBRE UNA COSA AJENA que va a implicar
su uso y goce bajo la clásica formula sin alterar su sustancia
Es decir el usufructo técnicamente hablando es el USUFRUCTO PEFECTO, que es el receptado
por nuestro código e implica la formula USO y GOCE sin alterar la sustancia
No podemos hablar de cuasiusufructo, porque este implica alterar la sustancia, consumir la
cosa.
De manera tal que si a mi me dan plata yo consumo esa plata y después al vencimiento le
devuelvo la plata esta muy bueno podrán decir que hay un cuasiusufructo imperfecto, pero eso
es desde el punto de vista de la TEORIA DEL GABINETE CIENTIFICO y desde la percepción
normativa
¿PORQUE? Por que no se recepciona en el sistema de derechos reales Argentino el
cuasiusufructo. Porque el cuasiusufructo implica consumir y alterar la sustancia de la cual estoy
usando y gozando
Para que no se altere la sustancia, tienen que ser cosas que no sean consumibles o fungibles

ART 2129. CONCEPTO: es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien
ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se
modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.

ART 2130. OBJETO: El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o
por una parte indivisa de los siguientes objetos:
a) una cosa no fungible;
b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;
c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario.
Artículo 2131. LEGITIMACION: Sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el
titular de un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre
el que puede recae

Artículo 2132. Usufructo a favor de varias personas El usufructo puede establecerse conjunta y
simultáneamente a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las
restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prevé lo contrario.
No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos
que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.

Artículo 2133. Prohibición de usufructo judicial En ningún caso el juez puede constituir un
usufructo o imponer su constitución

Artículo 2134. Modos de constitución El usufructo puede constituirse: a) por la transmisión del
uso y goce con reserva de la nuda propiedad; b) por la transmisión de la nuda propiedad con
reserva del uso y goce; c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a
otra.

Artículo 2135. Presunción de onerosidad En caso de duda, la constitución del usufructo se pres
ume onerosa.

Artículo 2136. MODALIDADES El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a
condición o plazo resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos
y si así se constituye, el usufructo mismo se tiene por no establecido. Cuando el testamento
subordina el usufructo a una condición o a plazo suspensivos, la constitución sólo es válida si se
cumplen antes del fallecimiento del testador.

Artículo 2137. Inventario Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y
determinar el estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las
partes son mayores de edad y capaces, el inventario y determinación del estado del objeto del
usufructo son facultativos y pueden hacerse por instrumento privado. En caso contrario, son
obligatorios y deben ser hechos por escritura pública. Si el usufructo se constituye por
testamento, quien ha sido designado usufructuario está obligado a inventariar y determinar el
estado del objeto, en escritura pública. Esta obligación tampoco es dispensable. La parte
interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecución no
efectivizada.

Artículo 2138. Presunción La falta de inventario y de determinación del estado de los bienes
hace presumir que se corresponden con la cantidad indicada en el título y que se encuentran
en buen estado de conservación, excepto que se haya previsto lo contrario.

CLASIFICACION:

USUFRUCTO: PUEDE SER:

PERFECTO:

IMPERFECTO: Mutuo, se le llama asi porque se cumple devolviendo la cosa en la misma especie
y cantidad, aunque se haya consumido porque es fungible y consumible

El usufructo al ser un derecho real se constituye por titulo suficiente y modo suficiente, es decir
por escritura publica y por transmisión de la posesión
La duración es durante la vida del usufructuario ( si es que no hay estipulado otro tiempo) sino
se transforma en indefinido

El derecho de usufructo no se puede transmitir porque por su propia naturaleza NO es

transmisible. Sino se tornaría incierto el dominio y el usufructuario
Lo que si es transmisible es su ejercicio. Yo puedo ceder el ejercicio del derecho real de
usufructo
Ej: hay un contrato entre A y B, y B le cede el ejercicio del derecho real de usufructo a B por un
canon oneroso o gratuito. Hay que estipular un plazo para esta cesión del ejercicio, pero
siempre todo queda limitado a la naturaleza del usufructo. Es decir yo transmití el ejercicio del
derecho real de usufructo por 10 años onerosamente, yo seria el usufructuario, si yo transmití
el ejercicio por 5 años, por 10 años o la cantidad de tiempo que sea, si muere el usufructuario
se cae todo. Porque el que esta contratando con el usufructuario sabe que es un derecho
limitado, que no es transmisible y que por su naturaleza se extingue por la muerte del
usufructuario
Esta sujeto por su propia naturaleza, al ser un desmembramiento del dominio
El código nuevo dice que es TRANSMISIBLE el derecho de usufructo pero esta limitado por la
vida del usufructuario

PROHIBICION DE CONSTITUCION SUCESICA: Tiene que ver con limitar indefinidamente en

desmembramiento en donde ya no sepa en donde vamos a terminar, esto se mantiene
también en el nuevo código
No existe la constitución sucesiva ( se encuentre prohibida, sino cuando muere este, le sigue a
este y este a este y asi desnaturalizo eternamente al dominio)
En ambos códigos esta permitida la constitución simultanea, respecto de parte indivisa
Entonces a mi me constituyan usufructo sobre determinada parte indivisa 1 condominio y el
otro condominio consituye usufructo a favor de B y tanto yo como B vamos a ser titulares del
derecho real de usufructo en forma simultanea por partes indivisas

Esta pobelamtica se les puede presentar a ustedes cuando les toca analizar derechos
sucesorios. Van a tener que armar un rompecabezas porque van a ver el inmueble, este este
campo, van al registro de la propiedad y van a ver que el 50 % supongamos que se encuentre
en CONDOMINIO y respecto del otro 50 % hay un 25% y 25% dado en ususfructo. Entonces
¿ QUE VAN A TENER? Van a tener 50 % en condominio, 25 % de nudo propietario 25 %
usufructuario y 25 % usufructuario
Eso va a depender del estudio inmobiliario que les toque hacer en el momento de analizar,
pero se da sobre todo en las sucesiones
¿ PORQUE? Porque generalmente, a veces es muy común, ustedes saben que el usufructo
puede ser por ley, por contrato o por disposición de ultima voluntad

OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO:

OBLIGACIONES DEL INVENTARIO: de los muebles, para saber cual es la cosa objeto del
usufructo, la determinación técnica de la cosa, ya su vez, la fianza es para responder por los
daños y perjuicios en el caso de que ustedes como usufructuarios deteriores la cosa dada en
usufructo.
Artículo 2145. Destino El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los
bienes del usufructo, el que se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por
el uso al cual estaba afectada de hecho.

Artículo 2146. Mejoras necesarias El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de
mero mantenimiento, las necesarias y las demás que se originen por su culpa. No están a su
cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO:

Si soy usufructuario salva rerum sustancia y si soy nudo propietario ejerzo todas
las facultades sin molestar, sin turbar y sin perjudicar
Todo lo que pueda ejercer y realizar el usufructuario no podrá afectar al nudo propietario

1) Conservar la cosa y pagar los arreglos que sean necesario para ella
2) Pagar impuestos, tasas y obligaciones que graven los bienes
3) Usar y gozar la cosa respetando su sustancia y destino
4) Percibir diariamente los frutos civies y los frutos naturales pendientes al comenzar el
usufructo
5) Hacer mejoras

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO:

Es importante tener en cuenta porque hace referencia a cuestiones de legitimación, es decir, si

ustedes saben que un inmueble esta desmembrado por la constitución del derecho real de
usufructo, en consecuencia sabe que hay un nudo propietario y hay un usufructuario y ustedes
tienen que realizar una demanda sobre el inmueble

¿ A QUIEN VAN A DEMANDAR?

Tienen que demandar a los 2:

¿PORQUE?

Porque el usufructuario va a ser quien se encuentre en posesión de la cosa y muy

probablemente la consecuencia lógica, preliminarmente se demanda el usufructuario pero
nunca se olviden que el nudo propietario conserva todas las facultad inherentes al dominio,
entonces ustedes obligatoriamente lo tienen que demandar también

El 50 % de la doctrina dice que el usufructo es embargable, el 50% de la doctrina dice que el

usufructo es inembargable
El 100% de la doctrina dice que únicamente el DERECHO DE USO Y HABITACION es
inembargable ( unanimidad) porque esta limitada a la necesidad de habitación.

¿ COMO VOY A MATERIALIZAR LA MEDIDA CAUTELAR?

Yo tengo que pedir al juez una medida cautelar diciendo, tengo que ir no sobre el inmueble
sino a lo que produce, los frutos que produce ese inmueble por la actividad ( seria la
producción que genere ese usufructuario

¿ CUAL ES EL UNICO DERECHO REAL ONEMBARGABLE, INEJECUTABLE Y NO TRANSMISIBLE?

CODIGO NUEVO: DERECHO DE HABITACION: Es el derecho de morar en una casa . es
inembargable, intransmisible e inajenable

DERECHO DE USO: Derecho de usar una cosa material conforme a las

necesidades del usuario y sin en el titulo no se especifico las condiciones de uso, se rige por el
usufructo.

CESION: puede transmitirse el derecho real de usufructo con el limite de la vida del
usufructuario
En los 2 códigos es intrasmisibles hereditariamente
En el nuevo código es transmisible hereditariamente pero puedo hacer un contrato limitado a
la vida del usufructuario que trasmito estos derechos patrimoniales a cambio de un canon
mensual.

EXTINCION DEL USUFRUCTO:

- Si se fijo un plazo determinado, por cumplimiento del plazo

- Por muerte del usufructuario
- consolidación
Artículo 2152. Medios especiales de extinción Son medios especiales de extinción del
usufructo:
a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si
no se pactó la duración del usufructo, se entiende que es vitalicio;

b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los

cincuenta años desde la constitución del usufructo;

c) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario
no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo;

a) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente

.
Artículo 2153. Efectos de la extinción Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los
derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares. El usufructo cedido por
el usufructuario, no puede
PUNTO 2:

USO Y HABITACION: Facultad de servirse de la cosa de otro, independientemente de la

posesión de heredad alguna, con el cargo de conservar la sustancia de ella, o la de tomar sobre
los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su
familia. Cuando el derecho de uso, se establezca sobre una casa con el fin de morar en ella,
será derechos de HABITACION

OBJETO: COSAS NO FUNGIBLES, DERECHO DE HABITACION, UNA CASA

CONSTITUCION: Contrato, Testamento y Prescripción

OBLIGACIONES:
- DAR FIANZA E INVENTARIO
- GASTOS DE CONSERVACION Y CONTRIBUCIONES

DERECHOS Y PROHIBICIONES:

HABITACION: el habitador puede vivir con su familia en la casa, puede establecer en ella su
industria o comercio ( pero no puede dar en locación la casa, ni ceder el ejercicio de su
derecho)

USO SOBRE COSAS MUEBLES: usuario puede servirse de ellas ( pero no puede darlas en
locación, ni ceder a otros el ejercicio del derecho)

USO SOBRE INMUEBLES: el usuario de un fundo puede darlo en locación pero solo si no es
habitador del mismo y puede ceder el ejercicio de su derecho solo si lo adquirió a titulo
oneroso

REQUISITOS:
“ Derechos de habitación a favor del conyuge supérstite” ,
- Existencia de un solo inmueble habitable en el haber hereditario
- Que haya sido el hogar conyugal hasta la muerte del conyuge
- Que su valor no sobrepase el limite máximo permitido para que una vivienda pueda
ser bien de familia
- Que el cónyuge supérstite no se haya casado nuevamente
Genera influencia del derecho real sobre el derecho sucesorio que protege al cónyuge
supérstite garantizándole el derecho de habitación sobre el inmueble en el cual recae el hogar
conyugal, de manera gratuita, pero con la LIMITACION de que no contraiga nuevas nupcias

Esto no significa que el bien no pueda ser adjudicable

Por el contrario el bien puede adjudicarse, pero no es partible hasta tanto el cónyuge supérstite
contraiga nuevas nupcias
25% un hijo
25% un hijo
50 % cónyuge supérstite

PLAZO: funciona como el usufructo, por tiempo determinado y a falta de determinación será
vitalicio
El uso será igual al usufructo pero limitado a las necesidades del usuario y la familia.
Artículo 2154. USO, CONCEPTO : El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una
cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el
título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce, se entiende
que se constituye un usufructo. El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de
persona humana.

Artículo 2155. Normas supletorias Se aplican al uso las normas del Título VIII de este Libro, a
excepción de las disposiciones particulares establecidas en el presente.

Artículo 2156. Limitaciones El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa.

Artículo 2157. Ejecución por acreedores Los frutos no pueden ser embargados por los
acreedores cuando el uso de éstos se limita a las necesidades del usuario y su familia. Título X.
Habitación

PUNTO 3:

Artículo 2158. HABITACION, CONCEPTO: La habitación es el derecho real que consiste en

morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. El
derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.

Artículo 2159. Normas supletorias Se aplican a la habitación las normas del Título IX de este
Libro, a excepción de las disposiciones particulares establecidas en el presente.

Artículo 2160. Limitaciones La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa
de muerte, y el habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No
es ejecutable por los acreedores.

Artículo 2161. Impuestos, contribuciones y reparaciones Cuando el habitador reside sólo en

una parte de la casa que se le señala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas,
contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa.
PUNTO 4:

SERVIDUMBRES:

Es el derecho real, perpetuo o temporario. Sobre 1 inmuebles ajeno, en virtud del cual se
puede usar de el, o ejercer ciertos derechos de disposición o bien impedir que el propietario
ejerza alguno de sus derechos de propiedad

DERECHO REAL:

1) PERPETUO

2) TEMPORARIO

SOBRE UN INMUEBLE AJENO

PARTES:

TITULAR DEL FUNDO DOMINANTE: a favor del cual se constituye la servidumbre :

beneficiario

TITULAR DEL FUNDO SUFICIENTE: debe soportar la carga

CAPACIDAD:

GRAVAR UN FUNDO CON SERVIDUMBRE:

Se nececita capacidad:

- Para vender ( si es oneroso el contato)

- Para donar ( si es gratuito)

- Para testar ( si hay testamento)

ADQUIRIR UNA SERVIDUMBRE:

Se necesita capacidad capacidad:

- Para contratar ( para adquirir por contrato)

- Para adquirir por posesión ( prescripción)

- No se necesita capacidad para adquirir por legado o padre de familia

SERVIDUMBRE:

REALES:

Cuando hay 2 inmuebles y la servidumbre se constituye sobre 1 de ellos ( predio

sirviento) en beneficio de otro ( predio dominante)
Ej: si un fundo no tiene salida a la calle, el poseedor del mismo puede constituir una
servidumbre de paso sobre el fundo vecino a favor del fundo que posee

El beneficio es para el fundo y permanecerá aunque cambie de dueño

Son perpetuas ( salvo convención en contrario, salvo que por contrato o testamento se pacte
un plazo

PERSONALES:

Cuando la servidumbre se constituye sobre un fundo ( sirviente) pero a favor

de 1 persona ( titular dominante) que puede ser o no propietaria del inmueble

CONTINUAS:

Se ejercen continuamente por si mismas sin necesitar un hecho actual del

hombre.

Ej: Servidumbres de vistas o de acueducto

DISCONTINUAS:

Necesitan de 1 hecho actual del hombre para ser ejercidas

Ej: Servidumbres de paso que dura mientras el hombre pasa

APARENTE:

Se enuncian por signos exteriores ( puertas, ventanas, camino)

NO APARENTE:

No se manifiestan por ningún signo( prohibición de elevar un edificio a una

altura determinada)

AFIRMATIVAS:

Tiene el deber de dejar hacer algo ( dejar pasar)

NEGATIVAS:

Tiene el deber de no hacer algo ( prohibición de elevar un edificio a una

altura determinada)

VOLUNTARIAS:
 Cuando no son indispensables, se pueden pactar libremente entre las
partes( para salir de mi fundo puedo pasar por otro lado pero de todas formas con mi vecino
pacte que yo pueda salir a través de su fundo

FORZOSAS:

Son aquellas llamadas legales, porque tienen su origen en la ely

S diferencia de las voluntarias, acá el dueño del fundo sirviente no puede oponerse a dicha
servidumbre, porque es indispensable para el fundo dominante

Ej: mi fundo esta encerrado y no tengo otra forma de salir a la vía publica, salvo a través del
fundo vecino, constituyendo una servidumbre de transito

CONSTITUCION Y ADQUISICION DE LAS SERVIDUMBRES REALES:

1) POR CONTRATO: se hace un contrato estableciendo un derecho real sobre una

propiedad ajena. Al igual que en la hipoteca no se hace tradición de la cosa, el uso que
se haga su derecho tiene lugar de tradición

si el contrato es a titulo oneroso, debe tener la forma relatia a la venta, y si es a ttulo

gratuito, la de donación

En ambos casos debe hacerse por escritura publica e inscribirse en el registro de la

propiedad para ser oponible a terceros

2) POR DISPOSICION DE ULTIMA VOLUNTAD: se hace a través de un testamento. No es

necesaria la tradición y se aplican los conceptos vertidos para el usufructo

3) POR DESTINO DE PADRE DE FAMILIA: cuando el dueño de 2 fundos o mas, hace para
su uso personal una “ servidumbre” entre ellos ( recordemos que las servidumbres es
entre fundos de diferentes dueños) y luego vende 1 de esos fundos. Esa servidumbre
es válidamente constituida si es continua y aparente y siempre ue en el contrato no se
la mencione, porque si es asi se considera constituida por contrato. También se aplica a
una parte del inmueble sometida sobre otra parte que luego es vendida

4) POR LA SERVIDUMBRE QUE REVIVE: en este caso, en lugar de nacer, renace una
servidumbre. Cuando el dueño del fundo dominante compra un fundo sirviente ( sobre
el que tenia constituida la servidumbre a su favor, es decir, que la servidumbre se
extingue por confusión. Luego vende 1 de esos fundos, en este caso la servidumbre
extinguida, revive, siempre que sea aparente y si las partes no acuerdan otra cosa

5) POR PRESCRIPCION: esta forma de constitución solo se aplica a continuas y aparentes.

Se requieren 20 años de ejercicio continuado, su interrupción. Publico y pacífica y con
ánimo de ser titular de la servidumbre.
 6) POR LEY: es la forma de constitución coactiva. A través de una ley que obliga al dueño
del fundo sirviente de tolerar una servidumbre en su fundo ( servidumbre de
acueducto)

SERVIDUMBRES EN PARTICULAR:

DE TRANSITO: Tiene lugar cuando la servidumbre, se hace entre 2 fndos con el fin de pasar, de
transitar.

Caracteristicas puede ser legal o voluntario

- LEGAL: cuando un fundo se encuentra encerrado de manera que no tiene otra forma
llegar a la via publica que no sea pasando por el fundo vecino o bien cuando no este
totalmente encerrado, la via de comunicación sea insuficiente para lograr la
explotación

En estos casos se puede exigir servidumbre de paso al vecino

- VOLUNTARIA: cuando si bien no hay obligación de dejar pasar ( porque el otro fundo
no esta encerrado) las partes pactan voluntariamente una servidumbre de transito

SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO: Un acueducto es una cañería o canal por el que se transporta

agua de un lugar a otro

Servidumbre de acueducto es el derecho real de hacer entrar el agua a un inmueble propio

viniendo de fundos ajenos

SERVIDUMBRE DE RCIBIR AGUA DE PREDIOS AJENOS: cuando el fundo sirviente, recibe agu de
otro predio

Es real, continua, aparente y no aparente

Existen tres clases de esta servidumbre:

b) de goteraje

c) de desague

d) de drenaje

SERVIDUMBRE DE SACAR AGUA: cuando el dueño del fundo dominante busca agu

Del fundo sirviente ( pozos, ljubes) y la lleva al suyo, ya sea con un balde, molinos, bombas y
tiene derecho de paso

Es discontinua, no aparente, siempre es convencional, puede ser real o personal

SERVIDUMBRE DE RECIBIR AGUA DE UN INMUEBLE AJENO: tiene lugar cuando un predio ( el

fundo sirviente) recibe agua de otro predio

FUNDO DOMINANTE: A favor del cual se constituye la servidumbre

FUNDO SIRVIENTE: Soporta la carga

SERVIDUMBRES: SOBRE BIENES INMUEBLES AJENOS ( no muebles)

MODO SUFICIENTE: se constituye con el primer uso que se haga sobre el fundo

Ej: en una servidumbre de paso, bastare con el primer paso del auto sobre el fundo para que se
constituya el modo suficiente de dicha servidumbre.

EXTINSION:

1) NULIDAD, RESOLUCION O RECISION

2) CUMPLIMIENTO DEL PLAZO O CONDICION RESOLUTORIA

3) RENUNCIA DE LA SERVIDUMBRE

4) CONFUSION

5) FALTA DE USO

6) IMPOSIBILIDAD DE USO O PERDIDA DE UTILIDAD

7) EXPROPIACION DEL INMUEBLE SIRVIENTE

¿QUIENES ESTAN LEGITIMADOS PARA CONSTITUIR SERVIDUMBRES EN EL FUNDO

SIRVIENTE?

El propietario y condóminos, y el usufructuario del fundo sirviente

¿QUIENES ESTAN ELGITIMADOS PARA ADQUIRIR SERVIDUMBRES EN EL FUNDO

SIRVIENTE?

Están legitimados el PROPIETARIO y el CO-PROPIETARIO

¿SOBRE QUE COSAS SE PUEDE CONSTITUIR SERVIDUMBRE?

INMUEBLES

COSAS QUE ESTAN EN EL COMERCIO

MODALIDADES DE LAS SERVIDUMBRES:

Pueden estar sujetas a un cargo: Ej: cargo para el dueño del fundo dominante de cerrar
la tranquera cada vez que pasa o establecerse bajo condición o plazo suspensivos o
resolutorios, por ejemplo las partes pueden pactar que la servidumbre empiece o
termine a partir de determinado plazo o desde que se cumpla determinada condición.

¿ LAS SERVIDUMBRES SON PERPETUAS?

SI, salvo constituidas por contrato o testamento o que las partes limiten la perpetuidad
No puede constituirse sobre los muebles. El inmueble debe ser ajeno

ATIPICIDAD: el Art 3000 cc:

Nos dice que puede constituir cualquier clase de servidumbres, además de las servidumbres en
particular que nos establece el código aunque rija el principio del “NUMERUS CLAUSUS”para
los derechos reales.

FACULTADES OTORGADAS AL TTULAR DEL PREDIO DOMINANTE:

1) Usar el inmueble ajeno

2) Impedir que el propietario ejerza algunas de sus derechos de propiedad

3) Ejercer ciertos derechos de disposición ( en mariani de vidal no)

PARA EL TITULAR DEL FUNDO SIRVIENTE

La servidumbre puede constituir en:

1) DEJAR HACER: Ej: dejar secar agua del fundo

2) NO HACER: Ej: No poder edificar a mas de determinada altura

NUNCA EN UNA OBLIGACION “ DE HACER”

 TITULO XI

Servidumbre

CAPITULO 1

Disposiciones generales

ARTICULO 2162.- Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos
inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el
inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.

ARTICULO 2163.- Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte
material del inmueble ajeno.

ARTICULO 2164.- Servidumbre positiva y negativa. La servidumbre es positiva si la carga real

consiste en soportar su ejercicio; es negativa si la carga real se limita a la abstención
determinada impuesta en el título.

ARTICULO 2165.- Servidumbre real y personal. Servidumbre personal es la constituida en favor

de persona determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una
persona humana se presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor.

Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto

en contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad
dominante, y la situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable
que se toquen. La servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al fundo
dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser
separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen alguno.

En caso de duda, la servidumbre se presume personal.

ARTICULO 2166.- Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitución de una

servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en
el cual se denomina forzosa.

Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin

comunicación suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la
explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de
recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el
fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías.

Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con
la autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente.

La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.

ARTICULO 2167.- Servidumbre personal a favor de varios titulares. La servidumbre personal
puede establecerse a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las
restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto que el título prevea lo contrario.

No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas que se suceden

entre sí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar la
servidumbre.

ARTICULO 2168.- Legitimación. Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares
de derechos reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe
comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titulares.

ARTICULO 2169.- Prohibición de servidumbre judicial. En ningún caso el juez puede constituir
una servidumbre o imponer su constitución.

ARTICULO 2170.- Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución de la servidumbre

se presume onerosa.

ARTICULO 2171.- Modalidades. La servidumbre puede sujetarse a cualquier modalidad.

ARTICULO 2172.- Transmisibilidad. Ninguna servidumbre puede transmitirse con

independencia del inmueble dominante.

La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto

para la servidumbre a favor de varias personas con derecho de acrecer.

CAPITULO 2

Derechos y obligaciones del titular dominante

ARTICULO 2173.- Derechos reales y personales. El titular de una servidumbre puede constituir
sobre ella derechos personales con relación a la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su
responsabilidad frente al propietario. No puede constituir derechos reales.

ARTICULO 2174.- Extensión de la servidumbre. La servidumbre comprende la facultad de

ejercer todas las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal, pero
no aquellas que sólo hacen más cómodo su ejercicio.

ARTICULO 2175.- Ejercicio. El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las

necesidades del inmueble dominante, excepto que se trate de una servidumbre forzosa.

ARTICULO 2176.- Mejoras necesarias. El titular dominante puede realizar en el inmueble

sirviente las mejoras necesarias para el ejercicio y conservación de la servidumbre. Están a su
cargo, a menos que el gasto se origine en hechos por los cuales debe responder el titular del
inmueble sirviente o un tercero.

ARTICULO 2177.- Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. El titular dominante puede

obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio de la
servidumbre a restablecer la cosa a su estado anterior, a su costa. Si el inmueble sirviente pasa
a poder de otro, éste sólo debe tolerar la realización de las tareas, sin poder reclamar
contraprestación alguna.
ARTICULO 2178.- Ejecución por acreedores. En ningún caso la transmisión o la ejecución de la
servidumbre pueden hacerse con independencia del inmueble dominante.

ARTICULO 2179.- Comunicación al sirviente. El titular dominante debe comunicar al titular

sirviente las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón del ejercicio de la
servidumbre. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el titular sirviente.

CAPITULO 3

Derechos del titular sirviente

ARTICULO 2180.- Disposición jurídica y material. El titular sirviente conserva la disposición

jurídica y material que corresponde a su derecho. No pierde el derecho de hacer servir el
predio a los mismos usos que forman el objeto de la servidumbre. Así, aquel cuyo fundo está
gravado con una servidumbre de paso conserva la facultad de pasar él mismo por el lugar.

No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitución de otra. Si lo hace,

el titular dominante puede exigir el cese de la turbación; si la servidumbre es onerosa puede
optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.

ARTICULO 2181.- Alcances de la constitución y del ejercicio. El titular sirviente puede exigir que
la constitución y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el
inmueble gravado, pero no puede privar al dominante de la utilidad a la que tiene derecho.

Si en el título de la servidumbre no están previstas las circunstancias de lugar y tiempo de

ejercicio, las debe determinar el titular sirviente.

CAPITULO 4

Extinción de la servidumbre

ARTICULO 2182.- Medios especiales de extinción. Son medios especiales de extinción de las
servidumbres:

a) la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante;

b) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón;

c) en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no estén

cumplidos el plazo o condición pactados; si el titular es una persona jurídica, su extinción, y si
no se pactó una duración menor, se acaba a los cincuenta años desde la constitución.

ARTICULO 2183.- Efectos de la extinción. Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los

derechos constituidos por el titular dominante.
UNIDAD 15:

PUNTO 1: CONCEPTO:

DERECHOS REALES DE GARANTIA:

TITULO XII
Derechos reales de garantía
CAPITULO 1
Disposiciones comunes

ARTICULO 2184.- Disposiciones comunes y especiales. Los derechos reales constituidos en

garantía de créditos se rigen por las disposiciones comunes de este Capítulo y por las normas
especiales que corresponden a su tipo.

ARTICULO 2185.- Convencionalidad. Los derechos reales de garantía sólo pueden ser
constituidos por contrato, celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica para
cada tipo.

ARTICULO 2186.- Accesoriedad. Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que
aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en los
supuestos legalmente previstos.

La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del
crédito.

ARTICULO 2187.- Créditos garantizables. Se puede garantizar cualquier crédito, puro y simple,
a plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garantía, el crédito
debe individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa, con las
excepciones admitidas por la ley.

ARTICULO 2188.- Especialidad en cuanto al objeto. Cosas y derechos pueden constituir el

objeto de los derechos reales de garantía. Ese objeto debe ser actual, y estar individualizado
adecuadamente en el contrato constitutivo.

ARTICULO 2189.- Especialidad en cuanto al crédito. El monto de la garantía o gravamen debe

estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del
gravamen.

El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer
posteriormente; mas en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real
por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital,
intereses, costas, multas, u otros conceptos.

El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de
diez años, contados desde ese acto. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los
créditos nacidos durante su vigencia.

ARTICULO 2190.- Defectos en la especialidad. La constitución de la garantía es válida aunque

falte alguna de las especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se la pueda integrar
de acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo.

ARTICULO 2191.- Indivisibilidad. Los derechos reales de garantía son indivisibles. La

indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de
ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes.

El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente,
o sólo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de
otras garantías.

Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados.
También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien, siempre que no
se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés.

ARTICULO 2192.- Extensión en cuanto al objeto. En la garantía quedan comprendidos todos

los accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas.
Sin embargo, no están comprendidos en la garantía:

a) los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda constituida antes que
la hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque su utilización por el deudor esté autorizada
por un vínculo contractual;

b) los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión están
gravados con prenda o son de propiedad de terceros, aun en las condiciones antes indicadas.

ARTICULO 2193.- Extensión en cuanto al crédito. La garantía cubre el capital adeudado y los
intereses posteriores a su constitución, como así también los daños y costas posteriores que
provoca el incumplimiento. Los intereses, daños y costas anteriores a la constitución de la
garantía quedan comprendidos en su cobertura sólo en caso de haberse previsto y
determinado expresamente en la convención.

ARTICULO 2194.- Subrogación real. La garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes
que sustituyen a los gravados, sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que
permite la subrogación real.

En caso de extinción parcial del objeto, la garantía subsiste, además, sobre la parte material
restante.

ARTICULO 2195.- Facultades del constituyente. El constituyente de la garantía conserva todas

las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el
valor de la garantía. Si esto ocurre, el acreedor puede requerir la privación del plazo de la
obligación, o bien puede estimar el valor de la disminución y exigir su depósito o que se
otorgue otra garantía suficiente.

ARTICULO 2196.- Inoponibilidad. En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos
jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía.

ARTICULO 2197.- Realización por un tercero. Si el bien gravado es subastado por un tercero
antes del cumplimiento del plazo, el titular de la garantía tiene derecho a dar por caduco el
plazo, y a cobrar con la preferencia correspondiente.

Si el crédito está sujeto a condición suspensiva, puede requerírsele que ofrezca garantía
suficiente de la restitución de lo percibido en la extensión del artículo 349 para el caso de
frustración de la condición.
ARTICULO 2198.- Cláusula nula. Es nula toda cláusula que permite al titular de un derecho real
de garantía adquirir o disponer del bien gravado fuera de las modalidades y condiciones de
ejecución previstas por la ley para cada derecho real de garantía.

ARTICULO 2199.- Responsabilidad del propietario no deudor. El propietario no deudor, sea un

tercero que constituye la garantía o quien adquiere el bien gravado, sin obligarse en forma
expresa al pago del crédito asegurado, responde únicamente con el bien objeto del gravamen y
hasta el máximo del gravamen.

ARTICULO 2200.- Ejecución contra el propietario no deudor. En caso de ejecución de la

garantía, sólo después de reclamado el pago al obligado, el acreedor puede, en la oportunidad
y plazos que disponen las leyes procesales locales, hacer intimar al propietario no deudor para
que pague la deuda hasta el límite del gravamen, o para que oponga excepciones.

El propietario no deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor sólo si se dan
los requisitos de la acción subrogatoria.

Las defensas inadmisibles en el trámite fijado para la ejecución pueden ser alegadas por el
propietario no deudor en juicio de conocimiento.

ARTICULO 2201.- Derecho al remanente. Una vez realizado el bien afectado por la garantía, el
propietario no deudor tiene derecho al remanente que excede el monto del gravamen, con
exclusión del precedente propietario y de los acreedores quirografarios.

ARTICULO 2202.- Subrogación del propietario no deudor. Ejecutada la garantía o satisfecho el

pago de la deuda garantizada, el propietario no deudor tiene derecho a:

a) reclamar las indemnizaciones correspondientes;

b) subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor;

c) en caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantía en beneficio de la

misma deuda, hacer citar a sus titulares al proceso de ejecución, o promover uno distinto, a fin
de obtener contra ellos la condenación por la proporción que les corresponde soportar según
lo que se haya acordado o, subsidiariamente, por la que resulta del valor de cada uno de los
bienes gravados.
ARTICULO 2203.- Efectos de la subasta. Los derechos reales de garantía se extinguen por
efecto de la subasta pública del bien gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la
ejecución, sin perjuicio del derecho y preferencias que les correspondan sobre el producido
para la satisfacción de sus créditos.

ARTICULO 2204.- Cancelación del gravamen. Las garantías inscriptas en los registros
respectivos se cancelan:

a) por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el

exigido para su constitución, con el que el interesado puede instar la cancelación de las
respectivas constancias registrales;

b) por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolución respectiva
se inscribe en el registro, a sus efectos.

En todos los casos puede requerirse que la cancelación se asiente por nota marginal en el
ejemplar del título constitutivo de la garantía.

PUNTO 2:

HIPOTECA:

DEFINICION LEGAL: Velez la definió con cierta imprecisión como “ derecho real constituido en
seguridad de un crédito en dinero, sobre bienes inmuebles que continúan en poder del deudor

La estructura del derecho real de hipoteca, debemos partir de la base que lo vamos a definir
como un derecho real accesorio de un derecho personal

En el 90 % de los caos se hace un contrato de MUTUO y para garantizar el contrato de mutuo

necesitamos una garantía real, por una escritura de manera simultanea lo que hacemos es
plasmar el contrato de mutuo y seguidamente la garantía hipotecaria

Mas allá, de que cualquier tipo de crédito futuro, condicionales o eventuales pueden ser
garantizados con el derecho real de hipoteca

El constituyente de la hipoteca no necesariamente va a ser el deudor sino que puede ser un

tercero. Es decir que si en 1 situación determinada ustedes se les exige una garantía
hipotecaria y ustedes no tienen un bien inmueble para prestar esa hipoteca puede un tercero
prestar esa garantía hipotecaria

ARTICULO 2205.-Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o
más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al
acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para
cobrar sobre su producido el crédito garantizado.

NATURALEZA JURIDICA: Es un derecho real accesorio de 1 derecho

DERECHO REAL

- El código la legisla como derecho real

- El ser accesoria de un derecho personal en nada inluye a su naturaleza jurídica

- El ejercicio de la acción hipotecaria coloca al acreedor en relación inmediata con la

cosa, para hacerla vender y cobrarse con su producido

SOBRE COSA AJENA: el dueño, al tener sobre la cosa todas las facultades posibles, nada
necesita agregar para completar el contenido de su derecho

ACCESORIO EN FUNCION DE GARANTIA: la hipoteca no tiene existencia autónoma, puesto que

depende de un derecho creditorio al que le procura seguridad. Siendo la hipoteca un derecho
accesorio, no solo su existencia sino también su suerte están ligadas a la del derecho creditorio
que accede. Si este se transmite o se extingue, la hipoteca sigue las mismas vicisitudes

OBJETO:

La hipoteca siempre debe recaer SOBRE INMUEBLES

Todos los accesorios, mientras estén unidos al principal: quedan comprendidos los inmuebles
por accesión física y los frutos naturales e industriales que formen un todo con el inmueble
hasta tanto no hayan sido separados

TODAS LAS MEJORAS SOVEVINIENTES AL INMUEBLE, SEAN MEJORAS NATURALES,

ACCIDENTALES O ARTIFICIALES: Las naturales son las que se producen como consecuencia de
un hecho de la naturaleza ( Ej: avlusion). Las mejoras artificiales son las provenientes del hecho
del hombre.

LAS CONSTRUCCIONES HECHAS SOBRE UN TERRENO VACIO: entran en el concepto de

accesorios al igual que las mejoras

LOS ALQUILERES O RENTAS DEBIDAS POR LOS ARRENDATARIOS

EL IMPORTE DE LA INDEMNIZACION CONCEDIDA O DEBIDA POR LOS ASEGURADORES DEL

INMUBLE

EL IMPORTE DE LA INDEMNIZACION POR LA EXPROPIACION DEL INMUEBLE

OBJETOS EXCLUIDOS:

Están excluidos del objeto de la hipoteca:

 - Las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos al
inmueble hipotecado

- Los tesoros hallados en el inmueble gravado

- Los derechos reales de usufructo, habitación y servidumbre: la hipoteca no puede

reconocer tales objetos, por cuanto se trata de derechos y un derecho real solo puede
recaer sobre cosas.

CREDITOS GARANTIZABLES:

Todos los créditos son susceptibles de ser garantizados con hipoteca. Pueden garantizarse con
el derecho real de hipoteca las siguientes obligaciones:

a) OBLIGACIONES DE DAR SUMAS DE DINERO QUE TENGA CURSO LEGAL EN LA

REPUBLICA: se trata de obligaciones expresadas en pesos

b) OBLIGACIONES EN MONEDA EXTRANJERA: son aquellas contraídas en una moneda que

no tiene curso legal en la Republica y que, de acuerdo al código civil eran consideradas
como obligaciones de dar cantidades de cosas. La Ley de Convertibilidad ha modificado
dicha posición al establecer que si al contraerse la obligación” se hubiere estipulado
dar moneda que no sea de curso legal en la Republica, la obligación debe considerarse
como de dar sumas de dinero”. La citada ley ha reformado el art 619, de suerte tal que
si el deudor contrajo una obligación en moneda extranjera, deberá pagar en dicha
moneda y no podrá hacerlo con moneda nacional al cambio vigente al día del
vencimiento, como lo permitía dicho articulo antes de ser modificado.

c) OBLIGACIONES DE DAR COSAS: pueden ser cosas ciertas, inciertas o cantidad de cosas

d) OBLIGACIONES DE HACER Y DE NO HACER: todas las obligaciones enunciadas

precedentemente pueden ser, a su vez, puras y simples, modales, es decir sujetas a
plazo, condición o cargo

e) OBLIGACIONES EVENTUALES: se trata de obligaciones que no tienen existencia actual,

pero que es posible que lleguen a nacer. Tal seria el caso de una hipoteca constituida
para asegurar el salgo final de una cuenta corriente o el pago de alquileres o para
garantizar la eventual responsabilidad por mal desempeño de un dependiente.

f) OBLIGACIONES CIVILES Y NATURALES: El propio deudor puede garantizar con una

hipoteca una obligación natural, pero entones la obligación vuelve a convertirse en
civil, de modo que la hipoteca es entonces perfectamente valida

g) El tercero no asume una obligación accesoria, sino que contrae una obligación
principal: la de pagar por el deudor si el no lo hace, solo responde con el inmueble
gravado y no con el resto de sus bienes.

CARACTERES:
La hipoteca tiene tres caracteres esenciales y un carácter natural, mientras lso primeros no
pueden faltar, porque ello obsta a la existencia misma de la hipoteca, el ultimo pued ser dejado
sin efecto por acuerdo entre el constituyente y el acreedor.

CARACTERES ESENCIALES: CONCENCIONALAD, ESPECIALIDAD,PUBLICIDAD

CARÁCTER NATURAL: INDIVISIBLIDIDAD

ACCESORIEDAD: la hipoteca es un derecho real accesorio de un derecho personal que debe

consistir en un crédito cierto y determinado. La hipoteca es accesorio de la obligación, pero no
es una obligación accesoria, puesto que se trata de un derecho real al que no corresponde
obligación alguna. En nuestra legislación no puede existir hipoteca sin crédito al cual garantice

CONSECUENCIAS PRACTICAS:

1) La nulidad de la obligación acarrea la nulidad de la hipoteca, pero no a la inversa

2) No es posible ceder la hipoteca sin hacer cesion expresa del crédito a que accede

3) La hipoteca esta subordinada a la existencia de la obligación y se extingue con esta por

via de consecuencia

ARMONIZACION: ART 803 Y 804

Estos artículos hablan de la NOVACION en materia obligación

Principio general: si se produce la Novación en materia de obligación

Principio general: si se produce la novación y no se hace la reserva de la garantía

accesoria, pierdo la garantía

Y el art 804 indica que si hay un tercero que constituyo hipoteca y no hay
consentimiento de ese tercero a la novación, me quedo sin hipoteca ( no se conserva la
garantía hipotecaria)

CONVENCIONALIDAD: No hay otra hipoteca mas que la convencionalidad constituida por el

deudor de 1 obligación en la forma prescripta por este titulo

Únicamente las partes convencionalmente pueden fijar la garantía

La hipoteca reconoce una UNICA FUENTE: EL CONTRATO o LA CONVENCION. Que debe ser
expresa

Se ha excluido las hipotecas legales( la ley hacia nacer de pleno derecho) , tacitas y judiciales
( consistía en asegurar el acreedor el cumplimiento de una sentencia favorable, poniéndole en
posesión de bienes del deudor.

ESPECIALIDAD:

En cuanto al crédito:
La especialidad en cuanto al crédito se traduce no solo en la expresión de su monto en una
suma de dinero cierta y determinada, o el valor estimativo en su caso, sino en que, además,
será necesaria su correcta individualización a través de la enunciación de los elementos:
sujetos, objeto y causa

Ese monto representa el máximo por el que va a responder el inmueble. Aunque el crédito
pueda luego aumentar o disminuir, no se afecta la especialidad de la hipoteca, por cuanto el
inmueble jamás responderá mas allá de la cifra en al que ha sido gravado

En cuanto al objeto:

El inmueble o los inmuebles sobre los que recae la hipoteca deben estar perfectamente
determinadas

El deudor podría gravar todos los inmuebles de su propiedad o todos los que se encuentran en
una determinada ciudad o provincia, pero siempre será necesaria la individualización de cada
uno de ellos, es decir una designación separada e individual. Quedan excluidas las hipotecas
generales, ósea las que afectan todos los bienes del deudor sin especificarlos, y las que gravan
los bienes presentes y futuros.

CASO DE LAS HIPOTECAS QUE GARANTIZAN MUTUOS CON CLAUSULAS DE REAJUSTE:

A raíz de las alteraciones del valor de la moneda provocadas por la inflación, se arbitraron
medidas tendientes a restablecer el equilibrio de las prestaciones, afectado por la perdida del
poder adquisitivo del dinero. Aparecieron “ clausulas de estabilización”, que al pretenderse
aplicar a la hipoteca introdujeron una profunda modificación en el concepto tradicional de
especialidad en cuanto al crédito

Como la validez de este tipo de clausulas de reajuste en materia hipotecaria era muy discutible
de acuerdo con el Código Civil en 1976 se sanciono la Ley 21309 que declara a sus
disposiciones como aclaratorias y complementarias de dicho código

Tratándose de hipotecas constituidas para garantizar obligaciones sujetas a clausulas de

estabilización o reajuste “ el requisito de la especialidad se considerará cumplido al consignarse
la cantidad cierta de la deuda originaria, y la clausula de estabilización o reajuste con expresa
mención de los números índices de actualización adoptados, los periodos por los cuales se
efectuara el ajuste y el tipo de interés pactado.

El 27 de marzo de 1991 fue sancionada la LEY DE CONVERTIBILIDAD DEL AUSTRAL:

Todas las hipotecas constituidas luego de la fecha indicada no pueden ser sometidas a ninguna
clausula de reajuste. También quedan suprimidas las modalidades indexatorias contenidas en
hipotecas con anterioridad, pero al ley 21309 conserva su vigencia sobre todo en la
configuración del titulo ejecutivo

Si bien ya no se podrán establecer hipotecas reajustables, las que portaban clausulas de esa
naturaleza antes del 1 de abril de 1991 son validas
ESPECIALIDAD: se debe cumplir con este requisito tanto en referencia al crédito

Lo que no está en la escritura constituida de hipoteca no existe

En esto, siempre verán ustedes, por ejemplo en cuanto al objeto recae sobre un inmueble, en
Estancia Victoria ( caso corte federal) dijeron, constituimos hipoteca por 1 millón de pesos,
sobre el inmueble denominado Estancia Victoria

¿ENTONCES QUE PASA? Si violamos el principio de especialidad en cuanto al objeto

Si violamos el principio en cuanto al crédito, que tiene que estar específicamente determinado,
individualizado, también tenemos

Lo recomendable es cuando ustedes van a constituir el derecho real de hipoteca, se hace una
descripción del inmueble, en base a las circunstancias registrales, que se obtienen del folio real

En cuanto al crédito, históricamente, frente a los procesos inflacionarios ( en el tema de

hipoteca es vital) se regulo por Ley 21309, lo que se denomina clausula de reajuste

La Ley 23928 ( de convertibilidad) consagra el principio de nominalismo Y CONSAGRA LA

IMPOSIBILIDAD DE INDEXACION QUE ESTAN VIGENTES HOY

SI YO NO TENGO DETERMINADO ESTE PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD EN CUANTO AL MONTO DEL

CREDITO TENGO nulidad DE LA HIPOTECA

¿QUE PASA EN EPOCAS INFRACCIONARIAS? Era un problema porque si yo para no violar el

principio de especialidad, al momento de constituir la hipoteca, que debo cumplir con dicho
requisito y coloco que el monto de la hipoteca va a ser de 100.000 pesos en un contexto x de
desvalorización, cuando tenga que ejecutar esa garantía probablemente no sea nada

Estamos ahí en una problemática muy interesante que ha llevado a miles de estudio y análisis.

¿QUE PREVIO EL LEGISLADOR ARGENTINO?

Una ley, la ley 21309. Si estamos en épocas inflacionarios, creemos una ley que permita
clausulas de reajustes

Entonces para no violar el principio de especialidad lo que se dijo fue que en el titulo
constitutivo de la hipoteca debía incluirse la clausula de reajuste conforme a la ley 21309 de
manera tal que en el titulo constitutivo se determinara el mecanismo de reajuste en el registro
de la propiedad del inmueble. Porque la hipoteca es un derecho real y para oponibilidad a
terceros necesito inscripción registral la hipoteca, pro excepción no se ejerce por posesión sino
que la creamos por título. La hipoteca es el único derecho real que no se ejerce por posesión,
sino porque creamos el titulo

Principio de especialidad: tiene 2 dimensiones:

En cuanto al objeto, es la individualización perfecta, catastral del inmueble y ese cuanto al

crédito que es la determinación del título constitutivo del monto de la garantía.
NOMINALIDAD: el deudor en Argentina cumple con su obligación dineraria pagando la suma
nominal indica en el tiempo debido

Con Cabalo surge la ley de convertibilidad del austral la cual ya no esta vigente.

Durante esos 10 o 12 años aproximadamente cumplimos con el principio del nominalismo y

prohibición de indexación y calculábamos todo sin ningún tipo de problemas

El primer problema que surge, cuando viene la crisis del año 2001 había muchas personas que
tenían títulos hipotecarios

ANTES, AHORA Y A FUTURO la persona pudo obligarse en dólares

¿EL QUE SE OBLIGA EN DOLARES COMO SE DESOBLIGA?

En dólares

Cancelación de obligaciones en manera extranjera

Cuando se produce la crisis del 2001 ¿ QUE PASO? El deudor hipotecario que estaba
endeudado en dólares no podía obviamente conseguir dólares y cancelar la hipoteca. Entonces
se llevo a través del Amparo a lo que se denomino “ Teoría del esfuerzo compartido”

La justicia dejo en ese momento ( el acc hipotecario quería los dólares y el deudor no podía
responder) la deuda en dolares hoy en tanto, hay una brecha por el decreto 214 se pesifico a 1,
40 pesos

El juez dijo esto quedo pesificado a 1, 40 pesos y todos los abogados planteaban la
inconstitucionalidad del decreto 214

Entonces entre la brecha del 1, 40 y 4 pesos que estaba el dólar en ese momento, mediante la
Teoría del esfuerzo compartido el deudor perdía el 50% y el acc perdía otro 50 %

INDIVISIBILIDAD:

La indivisibilidad consiste en que el gravamen se extiende a todo el inmueble y a cada parte del
mismo, garantizando de ese modo el pago de todo el crédito y de cada parte de el.

Este carácter de la hipoteca es independiente de la divisibilidad o indivisibilidad del crédito

En materia hipotecaria el acreedor no esta obligaco a cancelar la hipoteca mientras no haya

sido totalmente satisfecho su crédito. El pago hecho por un codeudor o el efectuado a un
coacreedor, en proporción a sus respectivas partes en la deuda o en el crédito, deja sussistente
la hipoteca por el todo, es decir que el inmueble sigue gravado en su totalidad y asi podrá ser
ejecutado como si no se hubiere hecho o recibido pago alguno

Si embargo ello no significa que quien pago su parte no quede desobligado: la deuda se
extingue en la medida e que ha sido pagada, pero ello no autoriza al deudor que cumplió con el
pago para demandar al acreedor una cancelación parcial de la hipoteca. Si este acreedor se ve
luego obligado a promover la ejecución, únicamente cobrara la parte del crédito que
permanece impaga, pero para ello podrá solicitar la subasta del inmueble integro, al continuar
gravandolo la hipoteca por el todo.

Tratandose de UN INMUEBLE EDIFICADO, no habría inconveniente en dividirlo sometiéndolo al

régimen de propiedad horizontal

Tratándose de VARIOS INMUEBLES HIPOTECADOS, el acreedor tiene derecho de perseguirlos a

todos simultáneamente o solo a uno o alguno de ellos.

En caso de haber optado por dirigirse contra un solo inmueble, de no haber logrado satisfacer
íntegramente su crédito, como la hipoteca sigue gravando a los demás, el acreedor puede
luego perseguir a estos últimos.

- Se faculta al juez para determinar el orden en que saldrán a la venta los inmuebles,
tratando de evitar perjuicios innecesarios para el deudor, acreedores hipotecarios de
grado posterior o terceros poseedores

PUBLICIDAD REGISTRAL:

En el código de Velez la hipoteca era el único derecho real sujeto a publicidad registral. En la
actualidad todos los derechos reales inmobiliarios solo son oponibles a terceros después de la
registración

Sin embargo a media una diferencia fundamental entre la hipoteca y los restantes derechos
reales, que nos lleva a sostener que la inscripción de la primera es constitutiva y no declarativa
como en los demás

Una hipoteca que no ha accedido al Registro no confiere a su titular IUS PREFERENDI NI IUS
PERSEQUENDI. Si el acreedor hipotecario entre en conflicto con otros acreedores, no puede ni
siquiera invocar el privilegio, ya que este se cuenta desde a toma de razón.

NEGOCIOS SOBRE EL RANGO:

En nuestro sistema existe lo que se conoce como RANGO DE AVANCE: si hay 2 hipotecas y la 1°
se cancelo, la 2° pasa arriba, es decir que va a ocupar el rango superior ( el 2° ocupa el 1° lugar)

El rango son las vocaciones que tienen en el registro de la propiedad los acreedores

En nuestro sistema hay 4 negocios sobre el rango:

1) RESERVA DE RANGO: al constituir hipoteca, el propietario puede con consentimiento

del acreedor, reservarse el derecho de constituirse ulteriormente otra de grado
preferente, expresando el monto a que esta podrá alcanzar

2) PERMUTA DE RANGO: no es mas que el cambio del rango entre los acreedores.

3) POSPOSICION DE RANGO: se da cuando se constituye una nueva hipoteca sobre un

inmueble que ya registra hipoteca, que posterga o pospone alguna o algunas hipotecas
 ya inscriptas. Significa que van a quedar relegados los acreedores hipotecarios ya
existentes respecto de la nueva hipoteca

4) RANGO COMPARTIDO: es cuando los acreedores convienen en compartir el rango

PRINCIPIO DE PRIORIDAD:

Todo documento que ingresa al registro ingresa con un numero de orden, ese numero de
orden determina la prelación de cada documento que ingresa al registro

Cuando un documento ingresa al registro de la propiedad del inmueble pueden pasar

diferentes circunstancias:

Ingresa, 30 días, calificación registral, principio de legalidad ¿ Y LUEGO QUE PASA? Si me lo

rechazan in limine

Si me lo inscriben provisionalmente va a quedar inscripto provisionalmente por 180 dias

corridos ( 6 meses corridos no hábiles) para que se subsanen las observaciones que le ha hecho
el registro

Si dentro de estos 180 dias, subsanan, queda la inscripción definitiva en el momento y por el
rango y la prioridad que se ingreso el oficio

En el código nuevo este permite la hipoteca en el caso de un derecho siempre que lo

establezca, lo tipifique la ley. Es admitida la hipoteca de la propiedad superficial

Si ese ITER REGISTRAL, CAMINO REGISTRAL, se le vence el plazo, por ejemplo al dia 186 no va
a tener conservada la prioridad porque venció el plazo registral

El registro me va a tomar el oficio, pero si existieron por ejemplo 10 embargos previos, este va
a estar en el lugar 11

LA HIPOTECA NO INSCRIPTA ¿QUE VALOR TIENE?

Tiene validez entre las partes y quienes tomaron conocimiento de la mutación jurídico real

Derecho real de eficacia relativa a inter partes

PRINCIPIO DE PRIORIDAD: “ Nada escapa al principio de prioridad registral

No es lo mismo que decir primero en el tiempo mejor en el derecho

A nivel registral, la prioridad registral esta determinada por el ingreso al registro de la

propiedad del inmueble con un numero de orden ( independientemente de la fecha de los
títulos)

De manera tal, una consecuencia básica es: “ no siempre el que primero inscribe va a ganar”

“ Los títulos no son buenos porque están inscriptos sino que están inscriptos porque son
buenos
¿QUE SIGNIFICA?

Si inscribo cualquier cosa, sigue siendo cualquier cosa

¿QUIEN VA SER PRIMERO EN EL DERECHO? El primero que obtuvo el titulo suficiente y modo
suficiente. En el sistema Argentino el derecho real nace extraregistralmente con titulo y modo
suficiente

La inscripción no convalida los vicios y defectos de titulo, queda todo como estaba

HAY 2 TIPOS DE PRIORIDADES:

1) EXCLUYENTE O DE SUPERIORIDAD:
2) NO EXCLUYENTE O DE RANGO

Entonces si yo pretendo ingresar en el registro de la propiedad del inmueble derechos que no

son incompatibles hipoteca , embargo, entran y se registran

En primer rango queda la hipoteca y en segundo rango el embargo. Si por circunstancias

cancelamos la inscripción de la hipoteca desaparece y quedara en primer rango el embargo y
asi sucesivamente y obviamente si hacen la ejecución de la hipoteca y rematan el inmueble
nada queda

El que tiene privilegios es el acc hipotecario

En esta línea del principio de prioridad como dice el programa REMISION Y NEGOCIOS SOBRE
RANGO pueden hacerse convenciones sobre el rango. Se denominan negocios sobre rango

Puedo hacer reserva de rango hipotecario, puedo hacer posposición de rango, coparticipación
de rango

Entonces si hago reserva, el código de velez dice que me reservo el derecho de constituir una
hipoteca de grado preserendi. Esto queda registrado en el registro.

Si hago posposición de rango hago un negocio de rango en el cual hago bajar el rango de 1
hipoteca a rango 2.

¿PORQUE? Porque el Banco hipotecario me dice “ yo constituyo hipoteca solo en primer rango
“ y yo le digo pero yo tengo ya una en primero que es por un millón de dólares pero yo quiero
por 100000

Entonces hace una cosa, hace un negocio de posposición de rango con conformidad de todas
las partes interesadas, lo posponemos a segundo y yo me voy a primer rango

Entonces la hipoteca queda en primer rango

Coparticipación de rango: Supongamos que somos 2 acc hipotecarios y que por la conformidad
de toda la cadena de rango combinamos y coincidimos que vamos a coparticipar en primer
rango

Entonces hacemos un convenio por el cual vamos a coparticipar el mismo rango

Por una convención participan del mismo rango hipotecario

Estos son negocios permitidos por el Art 19 de la Ley 17801 que es el que regula la posibilidad
de negocios sobre rango registral.

CONSTITUCION DE LA HIPOTECA: para poder constituir la hipoteca tengo que ser propietario,
tener las condiciones de fondo sobre el objeto y la capacidad

En referencia a las condiciones de forma, solo puede ser hecha la hipoteca por escritura publica

Esto tiene una vinculación, forma: escritura publica

CONDICIONES DE FONDO:

L a facultad de constituir hipoteca esta sujeta al cumplimiento de dos condiciones de FONDO:

- Que el constituyente sea propietario del inmueble

- Que tenga capacidad para enajenar inmuebles

1) TITULARIDAD DEL INMUEBLE: a pesar que se legitime únicamente al propietario del

inmueble, pueden presentarse otros supuestos distintos:

ARTICULO 2206.-Legitimación. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales
de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.

2) CAPACIDAD: Para enajenar inmuebles, ya que la hipoteca puede conducir a la venta

forzosa del objeto gravado a solicitud del acreedor y ante el incumplimiento

SON INCAPACES:

- Menores, dementes declarados en juicio, sordomudos que no saben darse entender

por escrito, inhabilitados, menores emancipados

CONDICIONES DE FORMA:

1) CONTRATO DE HIPOTECA:

FORMA: el principio general es que la convención hipotecaria debe ser hecha por Escritura
publica, tratándose de una exigencia ad solemnitalem.

ARTICULO 2208.-Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye por escritura

pública excepto expresa disposición legal en contrario. La aceptación del acreedor puede ser
ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y previamente a la registración

POSTURAS:

RESTRICTIVA: Respecto de la forma de escritura publica se produce la nulidad de la hipoteca

La otra postura es que la forma como no es exigida ad somnitatem sino ad probationem es
como cuando yo en vez de hacer una escritura publica el contrato de compra venta hago el
boleto entonces puedo demandar la escrituración

Las formas pueden ser exigidas de manera absoluta sino se cumple, el código establece la
NULIDAD

¿ QUE PASA SI USTED HACE UN CONTRATO DE COMPRAVENTA EN INSTRUMENTO PRIVADO?

¿ CUAMPLIO CON LAS FORMAS? NO, porque toda constitución, modificación o extinción de
derechos reales sobre los inmuebles deberá ser hecha en escritura publica

Cuando la forma no es exigida de manera absoluta, es relativa

Si la forma es absoluta y no cumplo no tiene validez, se extingue todo

Si la forma es relativa se produce otro efecto jurídico y no el indicado por la forma

Si un contrato de compraventa en vez de hacerlo en escritura publica se hizo en un boleto:

Puede dar lugar a 1 acción de escrituración

La escritura publica debe ser inscripta en el plazo de 45 dias, contados desde su otorgamiento
para tener efectos contra terceros

La inscripción dura 20 años renovables

ARTICULO 2210.-Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan

por el término de veinte años, si antes no se renueva.

HIPOTECA CONSTITUIDA POR UN TERCERO NO DEUDOR:

La hipoteca puede ser constituida por el deudor mismo o por un tercero que no se obligue a
titulo personal

En este ultimo caso, al ser el deudor y el constituyente dos personas distintas, aparece con
mayor nitidez la disociación entre el derecho creditorio garantizado y el derecho real
garantizante

La situación del tercero quizás se asemeja mas a la de un fiador, pero también se distingue de
este por responder solo con la cosa

PROMESA DE HIPOTECA:

Se trata de un contrato por el que las partes se obligan a constituirla. El derecho real nacerá
solo si la promesa se cumple o luego que una sentencia condene al promitente incumplidor a
suscribir la escritura y esta se realice.

Si yo no cumplí con la forma y tengo un instrumento privado ¿VALDRA COMO PROMESA DE

HIPOTECA?

¿ YO DESPUES PODRE PLANTEAR LA ACCION DE ESCRITUACION PARA QUE ME OTORGUEN LA

ESCRITURA COSNTITUTIVA DE HIPOTECA?
La postura minorista de hoy indica que NO

Solo se puede constituir por ESCRITURA PUBLICA

HIPOTECA CONSTITUIDA EN EL EXTRANJERO:

Derecho Internacional Privado

Se permite que se constituyan en el extranjero hipotecas sobre inmuebles existentes en la

Republica

Es plenamente valida, siempre que se trate de bienes inmuebles, la forma es regida por el
lugar de celebración. Se puede constituir en el exterior pero hay que protocolizarla
judicialmente, ese instrumento va a ingresar a un juzgado, ese juzgado tendrá que ver que no
se viole el orden publico Argentino

Ese juez, una vez que hace el análisis de convencionalidad y formal, ordena la protocolización y
le va a ordena r a un escribano ( en este caso de La Pampa), protocolizar ese titulo, y una vez
que esta protocolizado

Si la hipoteca se inscribe dentro de los 6 días, sus efectos se retrotraen a al fecha de la

protocolización. En caso contrario, solo se producirán desde el momento de la registración

REQUISITOS:

1) Debe constar en instrumento publico, que se presentara debidamente legalizado, no se

exige la escritura publica porque existen países en los que “ los jueces son los únicos
que dan autenticidad a los actos, y los notarios se limitan a protestas de letras o a
recibir contratos de las personas que no saben escribir

2) La hipoteca debe tener una causa licita por las leyes de la Republica

3) El instrumento publico legalizado y traducido al idioma nacional, debe ser

protocolizado por orden de juez competente

4) Una vez incorporado al protocolo de un escribano, la hipoteca debe ser inscripta en el

Registro de la Propiedad dentro los 6 días desde que el juez ordeno la protocolización

¿PORQUE LA HIPOTECA PRODUCE UNA DESMEBRACION DEL DOMINIO PARA EL PROPIETARIO

DEL BIEN HIPOTECADO?

Porque la hipoteca es un derecho real de garantía y afecta el carácter de absolutez del dominio

Los de disfrute y de garantía afectan el carácter de absolutez

MODALIDADES:
La hipoteca puede constituirse bajo cualquier condición y desde un dia cierto, o hasta un dia
cierto o por una obligación condicional

La hipoteca puede constituirse subordinándola a PLAZO SUSPENSIVO( desde un dia cierto) o

PLAZO RESOLUTORIO ( hasta un dia cierto) y también a condición suspensiva o resolutoria

Si al hipoteca ha sido otorgada bajo condición suspensiva, la garantía recién nace cuando se
cumple esta, pero entonces retrotrae sus efectos al dia de la inscripción

Si la hipoteca fuese por una obligación condicional y la condición se cumpliese, tendrá un

efecto retroactivo al dia de la convención hipotecaria

Con relación a este aspecto, ya no se trata de modalidades de la hipoteca misma sino de la

obligación garantizada. Si la obligación garantizada esta sujeta a condición resolutoria y la
misma se cumple, la hipoteca sigue la misma suerte.

CLAUSULAS PERMITIDAS:

- Constitución de un domicilio especial por parte del deudor: es valida, para la

notificación judiciales y extrajudiciales

- Renuncia al derecho de recusar sin causa: es valida, ya que tiende a evitar dilaciones en
el juicio

- Pacto de interés: común que se convengan intereses compensatorios y punitorios. La

clausula es valida

- Prohibición de dar el inmueble en locación o comodato o gravarlo con usufructo,

habitación anticresis

CLAUSULAS PROHIBIDAS:

- Es nula la clausula por la cual se le permite al acreedor quedarse con el inmueble

hipotecado frente al incumplimiento del deudor

- Es prohibida la clausula por la que el deudor renuncia ante su incumplimiento a la

realización de tramites judiciales

EXTENSION DE LA HIPOTECA EN CUANTO AL OBJETO:

El objeto de la hipoteca es el inmueble y se extiende a todos los accesorios ya sea por

accesión física o por accesión particular

En realidad esta temática presenta algunos casos jurisprudenciales donde se discute el

carácter de accesoriedad de la cosa respecto del inmueble y siempre y cuando no se
encuentren separados del mismo

En cuanto a ala extensión de la garantía hipotecaria vamos hacer una diferenciación según
estemos en
 - Una relación de partes contratantes ( acreedor, deudor, constituyente de la hipoteca,
sea el deudor o un tercero)

- Cuando estamos en un concepto de una ejecución multiple. En esta hipótesis tenemos

que hacer valer los privilegios, es decir la extensión de la hipoteca , cuando la
oponibilidad del privilegio no es la misma

Extensión de la garantía en cuanto al crédito: relación contractual inter partes

Oponibilidad del privilegio hipotecario, seria ejecución de carácter múltiple

PRIVILEGIO: es un privilegio de carácter especial.

El privilegio HIPOTECARIO es el único privilegio del sistema argentino que es oponible en

base a la inscripción registral

EFECTOS DE LA HIPOTECA:

ENTRE LAS PARTES: el propietario del inmueble hipotecado ( sea el deudor o un tercero)
conserva todas las facultades como dueño del inmueble: donar, vender, permutar,
constituir otras hipotecas, usufructo, uso, hacer modificaciones, reformas PERO SIEMPRE
QUE NO DISMINUYA EL VALOR DEL INMUEBLE, perjudicando al acreedor hipotecario

CON RELACION A TERCEROS: la hipoteca debidamente inscripta otorga al acreedor dos

derechos fundamentales:

- DERECHO DE PRESECUCION, ius persequendi

- DERECHO DE PREFERENCIA, ius preferendi

EXTINCION DE LA HIPOTECA:

Como es un derecho real accesorio de un derecho personal se extingue por:

- La extinción de obligación principal

- Por novación

- Por subasta judicial ( ejecución bien inmueble, cuando se produce la ejecución se

cancela la hipoteca

En consecuencia por el principio que lo accesorio sigue la suerte de lo principal

cualquier causa que implique la extinción de la obligación garantizada por hipoteca va
a producir la extinción de la hipoteca.

- Cuando hablamos de la EXTINCION de la hipoteca nos referimos a la extinción del

derecho real de hipoteca por causal de cumplimiento de la obligación a la cual
garantiza

- Cuando hablamos de CANCELACION nos vamos a referir a la etapa registral, es decir

cuando hablamos de cancelación hablamos de efectos registrales
 No tiene nada que ver la cancelación de la inscripción con la cancelación de la hipoteca

El plazo de inscripción es de 20 años ( se mantiene en el nuevo código)

Los plazos de la vigencia de las inscripciones, vencidos, opera la caducidad de pleno

derecho por aplicación del articulo 37 inc a y b de la Ley 17801 ( ley registral)

¿ QUE QUIERE DECIR ESTO?

Por ejemplo en materia de embargo para darles un ejemplo simple: plazo de vigencia
es de 5 años, si se cumplió el caso cae automáticamente la inscripción registral.

PUNTO 3:

ANTICRESIS: “ La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables
individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes,
a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda

Se puede entregar al acreedor o a un tercero

Recae sobre cosas registrables Ej: auto, caballo de carrera

ARTICULO 2212:CONCEPTO. La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas
registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado
por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

CARACTERISTICA: “Produce la desmembración del dominio” por un lado tenemos “ la cosa “ y

por el otro “ los frutos que produce esa cosa”

CARACTERISITCAS:

1) Convencionalidad

2) Accesoriedad

3) Publicidad ( para que sea oponible a terceros

LEGITIMADOS: ¿QUIENES PUEDEN CONSTITUIR ANTICRESIS?

Los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie y
usufructo.

Por principio general se debe hacer por escritura publica

DERECHOS DEL ACC ANTICRESISTA:

1) PERCIBIR LOS FRUTOS Y EXPLOTAR LA COSA: se los imputa tanto a intereses como
capital

2) REALIZAR TODOS LOS GASTOS PERTINENTES PARA QUE ESA COSA SE MANTENGA EN
BUEN ESTADO DE CONSERVACION
 3) TIENE DERECHO A SER RETRIBUIDO POR LOS GASTOS

4) DERECHOA RETENER LA COSA HASTA SER DESINTERESADO

DEBERES DEL ACC ANTICRESTISTA:

1) DEBE CONSERVAR LA COSA

2) NO PUEDE MODIFICAR EL DESTINO NI REALIZAR NINGU CAMBIO DEL QUE RESULTA

QUE EL DEUDOR DESPUES DE PAGADA LA DEUDA NO PUEDA EXPLOTAR LA COSA DE LA
MANERA QUE ANTES LO HACIA

3) ADMINISTRAR CONFORME A LO PREVISTO POR LAS REGLAS DEL MANDATO Y

RESPONDE POR LOS DAÑOS QUE OCASIONA EL DEUDOR

El incumplimiento de estos deberes extingue la garantía y obliga al acreedor a restituir la cosa

al titular actual legitimado

Conservar la cosa

No alterar la explotación

Restituir el inmueble como hubieren sido entregado

Conservar las cosas y los derechos de ella

PRENDA ANTICRETICA:

En la prenda entregamos una cosa mueble. Si esa cosa que entregamos produce frutos, estos
frutos o intereses que produzca la cosa se los puede apropiar el acc e imputarlo al pago tanto
de intereses como capital. Estamos en presencia de una figura similar a la anticresis

CLAUSULAS PROHIBIDAS: Tomar la propiedad del inmueble por el importe de la deuda si no se

paga al vencimiento ( no esta en el nuevo código)

PLAZO MAXIMO:

COSAS INMUEBLES: 10 AÑOS

COSAS MUEBLES REGISTRABLES: 5 AÑOS

ANTICRESIS TACITA: cuando hubiera una anticresis y el deudor contrae una nueva deuda con el
mismo acreedor se supone que esta cosa dada en anticresis va a garantizar la nueva obligación

EXTINCION DE LA ANTICRESIS:

POR LAS DOS VIAS IGUAL QUE LA PRENDA

- PRINCIPAL

- ACCESORIA
PUNTO 4:

PRENDA:

ARTICULO 2219.-Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no

registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los
copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al
acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. Esta prenda se rige por las
disposiciones contenidas en el presente Capítulo.

Es un Derecho Real de garantía sobre cosas muebles NO registrables

Créditos instrumentados

 Sirve para garantizar el cobro de un crédito

 Es un derecho real de garantía

Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios por CONTRATO FORMALIZADO

en INSTRUMENTO PUBLICO O PRIVADO y TRADICION al accredor prendario o a un tercero
designado por las partes

PRENDA CON REGISTRO:

ART 2220: Prenda con registro. Asimismo, puede constituirse prenda con registro para
asegurar el pago de una suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones
a las que los contrayentes le atribuyen, a los efectos de la garantía prendaria, un valor
consistente en una suma de dinero, sobre bienes que deben quedar en poder del deudor o del
tercero que los haya prendado en seguridad de una deuda ajena. Esta prenda se rige por la
legislación especial.

LOS CREDITOS: tienen que estar documentados, tienen que constar en un titulo escrito

En el caso de que no fueren endosables corresponde notificar al deudor

REQUISITOS PARA CONSTITUIR UNA PRENDA:

1) CAPACIDAD PARA OTORGARLA:

- QUIEN LA CONSTITUYE: capacidad de poder disponer

- SOBRE QUIEN RECAE: capacidad para contratar

 2) PUEDE SER UNA COSA PROPIA O DE UN TERCERO

Si la cosa es de un tercero, el acreedor de Buena Fe puede negarse a entregarla si viene

el propietario a reivindicarla

En el caso de que hubiere un deudor que adquirió la cosa en una subasta publica y la entrego al
acreedor, el propietario de la cosa puede querer reivindicarla, pagándole el valor que el deudor
pago en el remate ( solo el valor)

CARACTERISTICAS:

ACCESORIEDAD: accede a una obligación principal

CONVENCIONALIDAD: las partes se tienen que poner de acuerdo que es lo que voy a dar en
prenda. Solo puede ser constituida por contrato

ESPECIALIDAD:

- Objeto: debe ser actual y estar individualizado adecuadamente en el contrato

constitutivo

- Crédito: el monto de la garantía debe estimarse en dinero. Se debe expresar el mono

máximo del gravamen cualquier suma excedente es quirografaria

el acto constitutivo debe preveer el plazo que la garantía se sujeta, no puede exceder
lo 10 años

puede haber dos supuestos: al momento de ejecutar la deuda:

se le da en garantía al acreedor 1 credito:

1) Si ese crédito excede la deuda: si una vez que se ejecuta sobra, “ lo que sobra”, ese
excedente no va a ser del acreedor. Va a ser del propietario de ese bien o crédito

2) Si no alcanza para cubrir la deuda: sobre lo que se le dio en prenda va a activar como
privilegiados, va a tener 1 privilegio. Sobre lo que reste, lo que no cubra la garantía un
acreedor quirografario mas

3) INDIVISIBILIDAD: Cada uno de los bienes afectados a una duda y cada parte de ellos,
están afectados al pago de toda la deuda y cada una de sus partes

Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito

 ACREEDOR PRENDARIO
POSEER LA COSA: no puede
servirse de la cosa como su
DERECHOS dueño, salvo autorización,
solo tiene derecho a tener
la cosa, carece de uso y
goce
RETENER Y RECUPERAR LA
COSA
PEDIR LA VENTA DE LA
COSA PRENDADA: con
remate publico ante el
incumplimiento del deudor
para cobrarse de dicha
venta de su crédito
- Lo debe anunciar
con 10 días de
anticipación( hábile
s) en el diario de
publicaciones
legales de la
jurisdicción que
corresponda
PERCIBIR DE LOS FRUTOS E
INTERESES DE LA COSA
NO PUEDE USAR LA COSA
PRENDADA
NO ABUSAR( sino el deudor
puede dar por extinguida la
DEBERES garantía, pedir daños y
perjuicios)
CONSERVAR LA COSA
DEUDOR
TIENE LOS DERECHOS
COMO DUEÑO. Solo no
podrá usar la cosa porque
se desprende de us
posesión al entregarla al
acc
DERECHO A QUE LE
DEVUELVAN AL COSA AL
TERMINAR LA PRENDA
CON LOS ACCESORIOS
FRUTOS QUE PRODUJO
QUEDARSE CON EL
SOBRANTE DE LA VENTA
DE LA COSA, LUEGO DE
SALDADA LA OBLIGACION
GARANTIZADA
REEMBOLSO DE LOS
GASTOS AL ACC( mejoras
necesarias y útiles si
aumento el valor de la
cosa)
 DEBE DEVOLVER LA COSA Y
SUS ACCESORIOS CUANDO
LA PRENDA TERMINE

PRENDA SIN DESPALAZAMIENTO: es cuando la cosa no pasa a manos del acreedor, sino que
queda en poder del deudor( son las que mas se usan)

PRENDA TACITA: es cuando contraemos una nueva obligación con el mismo acreedor y yo ya
tenia una prenda en la primera obligación que contraje y vence con posterioridad

La prenda no esta específicamente anotada como tal, no se convino por contrato, pero se
entiende que esa cosa va a servir de garantía para las 2 obligaciones

PRENDA CON REGISTRO: se constituye para asegurar el pago de 1 suma de dinero o el

cumplimiento de obligaciones.

- Debe hacerse por instrumento public o privado

- Inscribirse en el registro de prendas para que sea oponible

Este tipo de prendas puede recaer sobre :

- Cosas muebles

- Semovientes

LA PRENDA CON REGISTRO PUEDE SER:

FIJA: recae sobre un bien determinado

FLOTANTE: recae sobre bienes fungibles ( Ej: cereales)

¿QUE SE PUEDE GARANTIZAR CON PRENDA?

Todo tipo de obligaciones: presentes, fuuras, ciertas, condicionales, obligaciones de hacer, no

hacer, incluso las naturales

El otorgamiento de una prenda le otorga al acreedor un derecho que el puede defender de

acuerdo a que cuestiones pueden turbar su posesión

En el caso de que se lo prive al acreedor de la posesión, el tiene la defensa de la ACCION

REIVINDICATORIA y si se le turba la posesión, en este caso tendrá la ACCION NEGATORIA

Estas son las defensas que tiene para controlar el derecho real de garantía que tiene

El acrredor cuenta con el DERECHO DE RETENCION sobre la cosa, este es el privilegio que tiene
el acreedor tanto sobre la cosa como sobre el precio de la cosa
Es decir que si con el precio de la cosa no pudiere solventarse el valor de la obligación principal,
sobre la cual tiene la prenda la posibilidad el derecho de retención ( COSAS MUEBLES NO
REGISTRABLES) le permite en el momento que se puede proceder a la venta de la cosa cobrarse
de eso y por eso durante todo el tiempo que dure este contrato de prenda hasta anto sea
desinteresada la obligación principal el tiene el derecho de retención

¿HASTA DONDE LLEGA EL DERECHO DE RETENCION?

Hasta el momento en que se cumple con la obligación principal

Una vez que la obligación principal es desentendida, se libero, ya no hay mas necesidad de
mantener esta prenda

Es lo mismo que pasa con la hipoteca, cuando uno paga la obligación principal se manda a
liberar la hipoteca

El acreedor tiene el derecho de retención pero NO puede usar la cosa salvo que asi lo haya
convenido con el deudor.

Los frutos y productos de la cosa que puede recibir se imputan a cuenta de los intereses.

En el caso de falta de pago de la obligación principal se pide la venta de la cosa ( ejecuta)

En caso del concurso de prenda, si las prendas se constituyen simultáneamente, en el caso de

que hubiere varios deudores si hay varias prendas sobre una misma deud se van a cobrar a
prorrata

Si fueron sucesivamente, en el orden en que fueron establecidas

ARTICULO 2223.-PRENDAS SUCESIVAS. Puede constituirse una nueva prenda sobre el bien
empeñado, a favor de otro acreedor, si el acreedor en cuyo poder se encuentra consiente en
poseerlo para ambos o si es entregada en custodia a un tercero en interés común. La prioridad
entre los acreedores queda establecida por la fecha de su constitución. No obstante, las partes
pueden, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, sustraerse a
los efectos de esta regla y establecer otro orden de prelación para sus derechos, a fin de
compartir la prioridad o autorizar que ésta sea compartida.

ARTICULO 2225. FRUTOS. Si el bien prendado genera frutos o intereses el acreedor debe
percibirlos e imputarlos al pago de la deuda, primero a gastos e intereses y luego al capital. Es
válido el pacto en contrario.

ARTICULO 2226.-USO Y ABUSO. El acreedor no puede usar la cosa prendada sin consentimiento
del deudor, a menos que el uso de la cosa sea necesario para su conservación; en ningún caso
puede abusar en la utilización de la cosa ni perjudicarla de otro modo.

El incumplimiento de lo dispuesto en el primer párrafo de este artículo, da derecho al deudor

a:

a) dar por extinguida la garantía y que la cosa le sea restituida;

b) pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor;

c) reclamar daños y perjuicios.

ARTICULO 2227.-GASTOS. El deudor debe al acreedor los gastos originados por la conservación
de la cosa prendada, aunque ésta no subsista.

El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino hasta la concurrencia del mayor valor de la
cosa.

ARTICULO 2229.-EJECUCION. El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pública,

debidamente anunciada con diez días de anticipación en el diario de publicaciones legales de la
jurisdicción que corresponde al lugar en que, según el contrato, la cosa deba encontrarse.

Si la prenda consiste en títulos u otros bienes negociables en bolsas o mercados públicos, la

venta puede hacerse en la forma habitual en tales mercados, al precio de cotización.

Las partes pueden convenir simultáneamente con la constituciónque:

a) el acreedor se puede adjudicar la cosa por la estimación del valor que de ella se haga al
tiempo del vencimiento de la deuda, según lo establezca el experto que las partes designen o
bien por el que resulte del procedimiento de elección establecido; en su defecto, el experto
debe ser designado por el juez a simple petición del acreedor;

b) la venta se puede realizar por un procedimiento especial que ellas determinan, el que puede
consistir en la designación de una persona para efectuarla o la venta por el acreedor o por un
tercero a precios que surgen de un determinado ámbito de negociación o según informes de
los valores corrientes de mercados al tiempo de la enajenación que indican una o más cámaras
empresariales especializadas o publicaciones designadas en el contrato.

A falta de estipulación en contrario, estas alternativas son optativas para el acreedor, junto con
las indicadas en los párrafos primero y segundo de este artículo, según el caso.

El acreedor puede adquirir la cosa por la compra que haga en la subasta o en la venta privada o
por su adjudicación.

¿ COMO SE EXTINGUE LA PRENDA?

1) POR VIA DE CONSECUENCIA-ACCESORIEDAD: Por pago de la obligación principal

2) POR VIA PRINCIPAL: Que se extinga la prenda:

a) RENUNCIA
 b) CONFUSION

c) POR COSA FUERA DEL COMERCIO

d) REMATE JUDICIAL

LO QUE SE EXTINGUE ES LA PRENDA NO LA OBLLLIIIGAAACCCIONNN, LA CUAL PUEDE SEGUIR

AUNQUE SE EXTINGA LA PRENDA

HIPOTECA PRENDA ANTICRESIS

INMUEBLES MUEBLES NO REGISTRABLES COSAS

REGISTRABLES( MUEBLES E
BUEQUES, AERONAVES CREDITOS INSTRUMENTADOS INMUEBLES)

BOLILLA 16:

PRIVILEGIOS:

Es el DERECHO dado por la ley a un acreedor para ser pagado con preferencia a otro

NATURALEZA JURIDICA:

1) DERECHO REAL: en la edad media los privilegios se asimilaban a los derechos reales
por el sistema de numerus apertus

2) DERECHO PERSONAL: doctrina mayoritaria, dicen que es un derecho personal porque

no necesariamente se transmite siempre con la cosa

3) CUALIDAD DE CIERTOS CREDITOS: ES LA QUE SIGUE LA CATEDRA: LLAMBIAS: son

cualidades que tienen los créditos para ser cobrados unos con anticipación a otros

CLASIFICACION:

GENERALES: se aplican sobre un conjunto de bienes, el acreedor podrá cobrar su crédito de un

conjunto de bienes si hace valer solo en el concurso o quiebra, en ejecución colectiva y no
individual. Para cobrar debe esperar el resultado de ese concurso o quiebra

ESPECIALES: se aplican sobre ciertos bienes

Entre privilegios generales y especiales prevalecen los especiales salvo los gastos de justicia

Entre privilegios especiales, si el orden no esta previsto se deberá fijar en orden en base a la
igualdad, según la naturaleza de casa privilegio

Entre diferentes privilegios generales se aplican en orden :

LEY CONCURSOS Y QUIEBRAS:

 1) ACREEDORES CON PRIVILEGIOS ESPECIALES

2) ACREEDORES DEL CONCURSO

3) ACREDORES CON PRIVILEGIO GENERAL

4) ACREEDORES COMUNES O QUIROGRFARIOS

5) ACREEDORES SUBORDINADOS

ES DECIR EN EL NUEVO CODIGO: EJECUCIONES INDIVIDUALES, SOLO PRIVILEGIOS ESPECIALES

EJECUCIONES UNIVERSALES: Ley Concursos y Quiebras

Se eliminan del código los de carácter general.

EL PRIVILEGIO ES UN DERECHO QUE NOS DA LA LEY PARA COBRAR NUESTRO CREDITO CON
PREFERENCIA A OTRO CREDIRO. SOLO SE CREAN POR LEY LOS PRIVILEGIOS. ES UNA EXCEPCION
AL PRINCIPIO GENERAL DE QUE EL PATRIMONIO ES PRENDA COMUN DE LOS ACREEDORES.
TODOS LOS ACREDORES SON IGUALES, SALVO LOS DE PRIVILEGIOS

EL PRIVILEGIO ES UNA CUALIDAD DEL CREDITO

Si estoy en ejecución individual ( código), inicio la ejecución por ejemplo de un cheque, yo

logre que esa plata este depositada. Yo represente a un acreedor común, lo cual no tiene
privilegios. Los honorarios integran los gastos de justicia. Esos gastos gozan de preferencia y se
pagan antes que el privilegio especial. Porque esos gastos permitieron ejecutar ese bien. Luego
cobra el acreedor con privilegio especial

Si estamos en una quiebra, esos gastos de justicia, también se pagan previamente al privilegio
especial

Ir a la ley de aplicación, derecho privado y ahí aplicamos

Si estamos en un juico laboral, vamos a la ley alboral y ahí tenemos privilegios

En el ámbito del derecho privado, puede pasar que tengamos un privilegio especial, y
concurran dos privilegios especiales, del mismo rango, participan en proporción equivalente

Si tenemos un privilegio hipotecario, pagamos los gastos de justicia y si queda algo cobran los
acreedores comunes

EN UNA QUIEBRA: gasto de justicia, privilegios escpeciales, privilegio general, acreedores

quirografarios

Quien tiene privilegio general, el estado y los acreedores laborales

Los especiales son la hipoteca y prenda

Puede suceder que el privilegio colisione con una figura del derecho de retención, que es el
derecho de retener una cosa hasta tanto se le satisfaga el pago de la deuda. Generalmente se
puede producir la colision, quien cobra primero? Triunfa el acreedor del derecho de retención
si comenzó a ejecer ese derecho con fecha cierta con anterioridad a la constitución de garantía
real, de los créditos privilegiados. Si es después, triunfa el de la garantía.

CARACTERES:

1) LEGALIDAD: el privilegio solo puede resultar de una disposición de la ley. Las aprtes no
pueden crear privilegio. ( si se puede convenir la pstergacion de los derechos del
acreedor hasta el pago total o parcial de otras deudas presentes)

2) ACCESORIEDAD: son accesorios del crédito, si se extingue este, se extingue aquel

3) EXCEPCIONALIDAD: los privilegios son una excepción al principio de que todos los
acreedores tienen iguales derechos sobre el patrimonio del deudor

4) INDIVISIBILIDAD: la preferencia no se extingue por el plazo parcial de la deuda.

Subsiste hasta que el crédito se haya pagado totalmente

FUNDAMENTOS: tienen fundamentos y no responden a un criterio único:

- Equidad

- Bien publico

- Creados a favor de determinadas personas por su debilidad

- Económica

- Deber de justicia/ salubridad

Son variadas las causas de su existencia

ASIENTO DE LOS PRIVILEGIOS: se encuentra en el bien o el conjunto de bienes de cuyo

producido se va a cobrar el acreedor conforme a la preferencia que detente

2 doctrinas:

1) La que entiende que el asiento esta en el producido de los ines

2) la que entiende que los privilegios tienen el asiento en determinado bien o bienes del
deudor

CATEDRA: LLAMBIAS: EL PRIVILEGIO EXISTE DESDE EL ORIGEN MISMO DE DICHO CREDITO

Los privilegios generales tienen asiento sobre el patrimonio del deudor

Los especiales sobre determinadas cosas

EXTINSION DE LOS PRIVILEGIOS:

- POR RENUNCIA: puede ser expresa o tacita, no requiere de formalidad alguna. Salvo
para la hipoteca y la prenda con registro

HIPOTECA: escritura publica

PRENDA CON REGISTRO: llenando el formulario correspondiente

Para hacer valer la renuncia tacita, esta debe ser probada mediante las formas de prueba

Las renuncias a los privilegios son actos unilaterales y no necesitan el acuerdo del deudor

- POR PÉRDIDA O DESTRUCCION DE LA COSA: donde tiene su asiento el privilegio

especial. Si la perdida es parcial el privilegio se conserva sobre el resto de la cosa. Si la
cosa esta asegurada, el privilegio se subroga a la indemnización

- POR LA SALIDA DEL BIEN DEL PATRIMONIO DEL DEUDOR: salvo casos especiales

Locador

Privilegios: con respecto a la prenda e hipoteca, estas no se extinguen por la venta de la cosa,
salvo en caso de venta judicial

- POR CONFUSION: la adquisición de la cosa por el acreedor produce la extinción del

privilegio. No se puede tener privilegio sobre una cosa propia

Se puede Renunciar al privilegio y por protección del orden publico, el privilegio laboral no es
renunciable. Si lo hace, es nulo

Indivisibilidad, no se lo puede dividir

PUNTO 9

ARTICULO 2580.-Privilegios generales. Los privilegios generales sólo pueden ser invocados en
los procesos universales

PUNTO 10

DERECHO DE RETENCION

ARTICULO 2587.- Legitimación. Todo acreedor de una obligación cierta y exigible puede
conservar en su poder la cosa que debe restituir al deudor, hasta el pago de lo que éste le
adeude en razón de la cosa.

Tiene esa facultad sólo quien obtiene la detentación de la cosa por medios que no sean ilícitos.
Carece de ella quien la recibe en virtud de una relación contractual a título gratuito, excepto
que sea en el interés del otro contratante.

ARTICULO 2588.- Cosa retenida. Toda cosa que esté en el comercio puede ser retenida,
siempre que deba restituirse y sea embargable según la legislación pertinente.
ARTICULO 2589.- Ejercicio. El ejercicio de la retención no requiere autorización judicial ni
manifestación previa del retenedor. El juez puede autorizar que se sustituya el derecho de
retención por una garantía suficiente.

ARTICULO 2590.- Atribuciones del retenedor. El retenedor tiene derecho a:

a) ejercer todas las acciones de que dispone para la conservación y percepción de su crédito, y
las que protegen su posesión o tenencia con la cosa retenida;

b) percibir un canon por el depósito, desde que intima al deudor a pagar y a recibir la cosa, con
resultado negativo;

c) percibir los frutos naturales de la cosa retenida, pero no está obligado a hacerlo.

Si opta por percibirlos, debe dar aviso al deudor. En este caso, puede disponer de ellos,
debiendo imputar su producido en primer término a los intereses del crédito y el excedente al
capital.

ARTICULO 2591.- Obligaciones del retenedor. El retenedor está obligado a:

a) no usar la cosa retenida, excepto pacto en contrario, en el que se puede determinar los
alcances de dicho uso, inclusive en lo relativo a los frutos;

b) conservar la cosa y efectuar las mejoras necesarias a costa del deudor;

c) restituir la cosa al concluir la retención y rendir cuentas al deudor de cuanto hubiera

percibido en concepto de frutos.

ARTICULO 2592.- Efectos. La facultad de retención:

a) se ejerce sobre toda la cosa cualquiera sea la proporción del crédito adeudada al retenedor;

b) se transmite con el crédito al cual accede;

c) no impide al deudor el ejercicio de las facultades de administración o disposición de la cosa

que le corresponden, pero el retenedor no está obligado a entregarla hasta ser satisfecho su
crédito;
d) no impide el embargo y subasta judicial de la cosa retenida, por otros acreedores o por el
propio retenedor. En estos casos, el derecho del retenedor se traslada al precio obtenido en la
subasta, con el privilegio correspondiente;

e) mientras subsiste, interrumpe el curso de la prescripción extintiva del crédito al que accede;

f) en caso de concurso o quiebra del acreedor de la restitución, la retención queda sujeta a la

legislación pertinente.

ARTICULO 2593.- Extinción. La retención concluye por:

a) extinción del crédito garantizado;

b) pérdida total de la cosa retenida;

c) renuncia;

d) entrega o abandono voluntario de la cosa. No renace aunque la cosa vuelva a su poder;

e) confusión de las calidades de retenedor y propietario de la cosa, excepto disposición legal en

contrario;

f) falta de cumplimiento de las obligaciones del retenedor o si incurre en abuso de su derecho.

BIEN DE FAMILIA: Institucion por la cual el inmueble donde vive el titular del dominio y su
familia no puede ser embargado ni ejecutado

UTILIDAD: Proteger la vivienda y sustento del grupo familiar

Al inscribirse un inmueble como “ bien de familia” en el registro de la propiedad se evita que,

ante una crisis económica los acreedores ejecuten la cosa y la familia no tenga donde vivir

De esta forma se aseguran que el inmueble no pueda ser ejecutado ni embargado

CARACTERISTICAS:

- EL INMUEBLE PUEDE SER URBANO O RURAL

- SOLO SE PUEDE AFECTAR COMO BIEN DE FAMILIA UN INMUEBLE ( ahora también

puede ser una parte del mismo)

- EL VALOR DEL INMUEBLE NO DEBE SER MUY ALTA

- EL TITULAR DEBE HABITAR EL INMUEBLE CON SU FAMILIA

¿QUIENES SON CONSIDERADOS “ FAMILIA” Y POR ENDE BENEFICIARIOS?

El constituyente y el cónyuge, ascendientes, descendientes, hijos adoptivos

A falta de estos parientes, también quedan comprendidos siempre que vivan con el dueño del
inmueble, sus parientes colaterales hasta el tercer grado de consanguineidad

CONSTITUCION: si bien de inscribe en el registro de la propiedad del inmueble, momento en

que empiezan los efectos de dicha constitución ( y duran hasta su desafectación)
Una vez que se inicia el tramite, se fija fecha de la audiencia para los titulares del inmueble
concurran a firmar el acta de afectación.

- Actos entre vivos

- Testamento

¿ QUE DOCUMENTO SE NECESITA PARA INICIAR EL TRAMITE DE AFECTACION?

1) Libreta de casamiento o partida de matrimonio y de nacimiento de los hijos

2) DNI de los constituyentes

3) Original y fotocopia simple del titulo de propiedad

EFECTOS:

- El bien de familia no podrá ser enajenado ni legado ( si se quiere vender el inmueble

debe ser desafectado)

- No podrá ser ejecutado ni embargado

- No es tomado como garantía ( si se puede pero no van a querer)

- El bien de familia estará exento del impuesto a la sucesión por causa de muerte

- Tiene un régimen especial de impuestos y de honorarios profesionales

DESAFECTACION:

1) A pedido del propietario y con el consentimiento del cónyuge

2) A pedido de la mayoría de los herederos

3) A pedido de cualquier interesado o de oficio

4) A pedido de la mayoría de los condóminos

5) Si el inmueble fue epropiado, reivindicado, o sometido

CODIGO NUEVO:

ART 244: -Afectación. Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble
destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye
la concedida por otras disposiciones legales.

La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en

las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional
del registro inmobiliario.
No puede afectarse más de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario único de dos o más
inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del
plazo que fije la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de considerarse afectado el
constituido en primer término

CONCEPTO DE FAMILIA: el constituyente y cónyuge, ascendientes, descendientes, hijos

adoptivos

A falta de esos parientes, también quedan comprendidos, SIEMRPE QUE CONVIVAN CON EL
DUEÑO del inmueble, sus parientes colaterales hasta el tercer grado de consanguinidad

Ahora a las relaciones de CONCUBINATOS independientemente que tengan o no hijos en

común

Incluye un régimen de protección de la vivienda que sustituye el de BIEN DE FAMILIA ( ya que

deroga la ley vigente) y AMPLIA LOS CASOS DE PROTECCION

La nueva norma solo la limita para la vivienda en la que esta asentada la familia incluyendo los
muebles que esta conste y protege también a aquellos propietarios que viven solos

DEUDAS QUE NO QUEDA PROTEGIDA POR LA AFECTACION DEL BIEN DE FAMILIA:

1) Las deudas anteriores a la afectación

2) Impuestos, tasas, expensas

3) Por construcción o mejora de la cosa

4) El nuevo código agrega obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos
menores de edad, incapaces o con capacidad restringida.