ALGUNAS CUESTIONES SOBRE EL CONTRATO DE PROMESA EN EL DERECHO COLOMBIANO:

PERFECCIÓN, INCUMPLIMIENTO Y NULIDAD

JORGE OVIEDO ALBÁN*

INTRODUCCIÓN

El contrato de promesa está regulado en el Derecho Civil colombiano en el artículo 89 de

la Ley 153 de 1887, que derogó y subrogó el artículo 1611 del Código Civil. El texto de la norma
es el siguiente:
“La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran
las circunstancias siguientes:
1) Que la promesa conste por escrito.
2) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran
ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 (sic) del Código
Civil.
3) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de
celebrarse el contrato.
4) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la
tradición de la cosa o las formalidades legales.
Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha
contratado”1.

                                                                                                               
*
Jefe del Departamento de Derecho Privado, de la Empresa y de los Negocios y profesor de Derecho civil y
comercial en la Facultad de Derecho y Ciencias Políticas de la Universidad de La Sabana (Bogotá). Doctor en
Derecho y Magister en Derecho Privado por la Universidad de Los Andes (Santiago de Chile). Abogado y
especialista en Derecho Comercial por la Pontificia Universidad Javeriana (Bogotá). Conjuez de la Sala de Casación
Civil de la Corte Suprema de Justicia de Colombia. Árbitro del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de
Comercio de Bogotá.
1
El artículo 1511 está citado erróneamente. La norma a la que debe hacerse alusión es el artículo 1502 del Código
Civil que enumera los requisitos de validez del contrato y cuyo texto es el siguiente:
“Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad, es necesario:
1) que sea legalmente capaz.
2) que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio.
3) que recaiga sobre un objeto lícito.
4) que tenga una causa lícita.
La capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por sí misma, sin el ministerio o la autorización de
otra”.
 El contrato de promesa ha generado muchos debates doctrinales y jurisprudenciales en el
Derecho colombiano2. En este artículo, y sin ánimo de exhaustividad, se alude a algunos de ellos,
teniendo en cuenta particularmente aquellas cuestiones que fueron debatidas en el caso que dio
origen a un laudo arbitral, en el cual el autor de este escrito fungió como árbitro único y cuyas
consideraciones son la base de este escrito3. En la elaboración de este trabajo se ha tenido en
cuenta fundamentalmente la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia colombiana, como
también doctrina colombiana y chilena4.

I. SOBRE EL CONCEPTO DE CONTRATO DE PROMESA, SU DIFERENCIA CON EL CONTRATO

PROMETIDO Y SU PERFECCIONAMIENTO

El contrato de promesa es entendido como “…aquella convención por la cual los

contratantes se obligan a celebrar otro contrato dentro de cierto plazo o al evento de una
condición”5. De esta manera, se ha insistido en diferenciarlo del contrato prometido, que es el
que se celebrará al vencimiento del plazo o el acaecimiento de la condición, señalando que “La
promesa es un antecedente del contrato prometido; no es el mismo contrato, sino uno diverso de
éste”6 y por tanto, el objeto de la promesa es celebrar el contrato prometido, mientras el de éste,

                                                                                                               
2
Una completa referencia sobre los diversos debates generados en Colombia a propósito de este contrato puede
verse en: BONIVENTO JIMENEZ, JAVIER, El contrato de promesa. La promesa de compraventa de bienes inmuebles,
Ediciones Librería del Profesional, Bogotá, 1996, passim. Algunos de los aspectos tratados en este artículo han sido
abordados previamente por el autor en: OVIEDO ALBÁN, JORGE, El contrato de promesa en el Derecho Privado,
Pontificia Universidad Javeriana, Depalma, Ibañez, Bogotá, 2010.
3
Este artículo ha sido elaborado, con las adaptaciones correspondientes, sobre la base de las consideraciones
expresadas por el autor en el Laudo Arbitral dictado en el caso de Jairo Artunduaga Ochoa contra Holman Villamil
Fajardo y otro, Árbitro único: Jorge Oviedo Albán, Secretario: Carlos Andrés Perilla Castro, Centro de Arbitraje y
Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, 27 de julio de 2017. Se han agregado algunas referencias
bibliográficas y normativas.
4
Teniendo en cuenta que el Código Civil colombiano vigente, adoptado por medio de la Ley 57 de 1887, está
basado en el Código Civil que para la República de Chile elaboró Andrés Bello y que en materia de obligaciones y
contratos permanece casi idéntico, resulta pertinente basarse en doctrina tanto colombiana como chilena.
5
ALESSANDRI RODRÍGUEZ, ARTURO, De la compraventa y de la promesa de venta, t. 2, Soc. Imprenta Litográfica
Barcelona, Santiago, 1918, pág. 1195. Véase también entre otros: ABELIUK MANASEVICH, RENÉ, Contrato de
promesa, de opción y otros acuerdos previos, Thomson Reuters, Santiago, 2012, pág. 9. BONIVENTO JIMENEZ, ob.
cit., pág. 36. DE LA MAZA GAZMURI, IÑIGO (dir.) et. al., El contrato de promesa. La mirada de los tribunales,
Universidad Diego Portales, Thomson Reuters, Santiago, 2014, pág. 22. HINESTROSA, FERNANDO, Tratado de las
obligaciones II, De las fuentes de las obligaciones: el negocio jurídico, v. 1, Universidad Externado de Colombia,
Bogotá, 2015, pág. 843.
6
ALESSANDRI RODRÍGUEZ, ob. cit., pág. 1195.

2
será el que corresponda al contrato cuya celebración ocurrirá con posterioridad, tales como “..la
cosa y el precio en la venta, el dinero en el mutuo, etc.”7.

Es preciso señalar que mediante el contrato de promesa las partes no asumen

obligaciones derivadas del contrato prometido. Así por ejemplo, si el contrato de promesa tuviere
como objeto que las partes se comprometen a celebrar un contrato de venta al vencimiento de un
plazo o acaecimiento de una condición, el promitente vendedor no queda obligado a transferir el
dominio sobre el bien, sino tan sólo a celebrar otro contrato, que por ejemplo, si fuere una
compraventa, implicaría que las partes se comprometen a celebrarlo, en virtud del cual además,
una vez nazca este contrato a la vida jurídica, el vendedor asumirá la obligación de transferir el
dominio sobre la cosa objeto del mismo, lo cual no ocurrirá sino cuando se efectúe la tradición,
que según el bien fuere mueble o inmueble, deberá observarse la regla respectiva, sea la del
artículo 754 del Código Civil para muebles o el 756 del mismo para inmuebles, o bien el artículo
922 del Código de Comercio si se tratare de una compraventa mercantil de inmuebles8.

                                                                                                               
7
ALESSANDRI RODRÍGUEZ, ob. cit., pág. 1197.
8
Tales normas disponen:
“Artículo 754: La tradición de una cosa corporal mueble deberá hacerse significando una de las partes a la otra que
le transfiere el dominio, y figurando esta transferencia por uno de los medios siguientes:
1) Permitiéndole la aprehensión material de una cosa presente.
2) Mostrándosela.
3) Entregándole las llaves del granero, almacén, cofre o lugar cualquiera en que esté guardada la cosa.
4) Encargándose el uno de poner la cosa a disposición del otro en el lugar convenido.
5) Por la venta, donación u otro título de enajenación conferido al que tiene la cosa mueble como usufructuario,
arrendatario, comodatario, depositario o a cualquier otro título no traslaticio de dominio; y recíprocamente por el
mero contrato en que el dueño se constituye usufructuario, comodatario, arrendatario, etc”.
“Artículo 756. Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en la oficina de
registro de instrumentos públicos.
De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de uso, constituidos en bienes raíces, y
de los de habitación o hipoteca”.
“Artículo 922. La tradición del dominio de los bienes raíces requerirá además de la inscripción del título en la
correspondiente oficina de registro de instrumentos públicos, la entrega material de la cosa.
Parágrafo. De la misma manera se realizará la tradición del dominio de los vehículos automotores, pero la
inscripción del título se efectuará ante el funcionario y en la forma que determinen las disposiciones legales
pertinentes. La tradición así efectuada será reconocida y bastará ante cualesquiera autoridades”.

3
 Sobre este aspecto vale insistir también en aclarar que la escritura pública es un requisito
exigido para la perfección o celebración del contrato de venta de inmuebles, pero no para la
perfección del contrato de promesa de venta, conforme lo exige el artículo 1857 del Código
Civil, que establece:

“La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio,
salvo las excepciones siguientes:
La venta de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria, no se
reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública (…)”.
Por su parte, el requisito para el perfeccionamiento del contrato de promesa en materia
civil, es el que se contempla en el numeral 1º del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, consistente
en que el contrato debe celebrarse por escrito, que inclusive valga la aclaración, desde tiempos
antiguos ha dicho la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, puede ser un escrito público
o privado independientemente de si el contrato prometido requiere algún tipo especial de
solemnidad, lo cual también puede manifestarse afirmando que el grado de solemnidad exigido
para la celebración del contrato prometido, no se traslada como solemnidad para la perfección de
la promesa9.

II. SOBRE LOS EFECTOS Y LA TERMINACIÓN DE UN CONTRATO DE PROMESA POR

INCUMPLIMIENTO

Como se indicó en el acápite anterior, el contrato de promesa genera la obligación para

las partes que lo acuerdan, de celebrar un contrato prometido bien sea al vencimiento de un plazo
o al acaecimiento de una condición. Así entonces, el contrato de promesa se cumplirá en el
momento que los contratantes celebren el contrato prometido de manera tal que ante el
incumplimiento de lo acordado por uno de ellos, el otro contratante podrá acudir a cualquiera de
las acciones establecidas en las reglas generales sobre incumplimiento, sea el artículo 1546 del
Código Civil o el 870 del Código de Comercio, es decir: bien sea la ejecución forzosa o la acción
resolutoria, más la indemnización de perjuicios10.

                                                                                                               
9
Corte Suprema de Justicia, sentencia de 11 de diciembre de 1889, G.J., año 4º, 182, 2. Corte Suprema de Justicia,
sentencia de 3 de julio de 1893, G.J., año 8. º, 183, I. a; 347, 2.a.
10
Sobre el particular: CUBIDES CAMACHO, JORGE, “Los actos jurídicos preparatorios del contrato: promesa, opción,
preferencia y otros”, en Marcela Castro de Cifuentes, (coordinadora), Derecho de las obligaciones con propuestas
de modernización, tomo I, Universidad de los Andes, Temis, Bogotá, 2015, pág. 456. Las normas citadas disponen:

4
 De esta manera, ante la inejecución de uno de los contratantes, el otro podrá interponer
una demanda para obligar a su contraparte a que se celebre el contrato prometido o, bien para
pedir que se decrete judicialmente la resolución del contrato, junto con la indemnización de
perjuicios correspondiente.

Además de lo anterior, se debe tener en cuenta que el contrato de promesa, como ocurre
normalmente en los contratos, no puede terminar sino por las causas legales genéricas que son
los modos de extinción de las obligaciones contemplados en el artículo 1625 del Código Civil,
siendo el primero el eventual acuerdo entre los contratantes que lo celebraron, de ponerle fin11.

Así entonces, en el contrato de promesa no cabe el retiro unilateral de ninguna de las

partes, salvo que se hubiesen pactado arras simples o de retracto, que les permiten a cualquiera
de los contratantes retractarse de la celebración del contrato o la ejecución del acuerdo definitivo
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   
“Artículo 1546. En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de
los contratantes lo pactado.
Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con
indemnización de perjuicios”.
“Artículo 870. En los contratos bilaterales, en caso de mora de una de las partes, podrá la otra pedir su resolución o
terminación, con indemnización de perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligación, con indemnización de
los perjuicios moratorios.
11
La norma citada establece:
“Toda obligación puede extinguirse por una convención en que las partes interesadas, siendo capaces de disponer
libremente de lo suyo, consientan en darla por nula.
Las obligaciones se extinguen además en todo o en parte:
1) Por la solución o pago efectivo.
2) Por la novación.
3) Por la transacción.
4) Por la remisión.
5) Por la compensación.
6) Por la confusión.
7) Por la pérdida de la cosa que se debe.
8) Por la declaración de nulidad o por la rescisión.
9) Por el evento de la condición resolutoria.
10) Por la prescripción.
De la transacción y la prescripción se tratará al fin de este libro; de la condición resolutoria se ha tratado en el título
De las obligaciones condicionales”.

5
según fuere el caso, con el único efecto de perder lo dado en arras si se retira quien las dio, o
devolverlas dobladas si se retira quien las recibió, todo según lo establecido por el artículo 1859
del Código Civil.

III. SOBRE LA VALIDEZ DE LA PROMESA DE VENTA DE COSA AJENA

En el Derecho privado colombiano es válida la venta de cosa ajena. De ello da cuenta el

artículo 1871 del Código Civil, según el cual: “La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los
derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso del tiempo”. En el
mismo sentido el artículo 907 del Código de Comercio: “La venta de cosa ajena es válida e
impone al vendedor la obligación de adquirirla al comprador, so pena de indemnizar perjuicios”.

Más allá de lo que disponen estos dos artículos, cabe preguntarse por el fundamento de la
validez de la venta de cosa ajena. La razón de ello se puede encontrar en la teoría del título y el
modo y la concepción de venta obligacional asumida en el Derecho colombiano12, conforme a la
cual una vez perfeccionado el contrato el vendedor asume la obligación de transferir el dominio
al comprador13. Nada obsta para que en dicho momento el vendedor no sea propietario, pues así
venda un bien de propiedad de un tercero asume la obligación de transmitir el dominio en un
momento posterior. Lo que sucederá es que si al momento de realizarse la tradición el vendedor
no ha adquirido el dominio, se generará un incumplimiento del contrato con las consecuencias
que ello conlleva14. Es por esto, que como bien dispone el artículo 907 del Código de Comercio,

                                                                                                               
12
Así lo ha precisado la Corte Suprema de Justicia: “Quien vende está obligado a transferir el derecho objeto de la
venta (1849 C.C.). Es válida la venta de cosa ajena porque el contrato es sólo fuente de obligaciones. Tal obligación
no puede cumplirse sino por medio de la tradición la que en materia de muebles asume diversas formas (754 C.C.), y
de inmuebles, sólo una, el registro (756 C.C.). Más si es válida la venta en que el vendedor no es dueño, la tradición
es inválida cuando lo que entrega es ajeno (740 – 752 C.C.”. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 20
de mayo de 1963, M.P. José J. Gómez R., G.J. t. CII, n° 2267, pág. 51.
13
ALESSANDRI RODRÍGUEZ, ob. cit., t, 1, pág. 225. BONIVENTO FERNÁNDEZ, JOSÉ ALEJANDRO, Los principales
contratos civiles y su paralelo con los comerciales, 20a edicion, Libreria ediciones del Profesional Ltda., Bogotá,
2017, pág. 73. GÓMEZ ESTRADA, CÉSAR, De los principales contratos civiles, 4ª edición, Temis, Bogotá, 2008, pág.
41. RODRÍGUEZ FONNEGRA, JAIME, Del contrato de compraventa y materias aledañas, Ediciones Lerner, Bogotá,
1960, págs. 264 a 266.
14
Cfr. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 18 de febrero de 1994, M.P. Rafael Romero Sierra, Exp.
3866, G.J. t. CCXXVIII, n° 2467, pág. 215. Dijo la Corte en este fallo: “El vendedor está compelido, por el contrato
válidamente celebrado, a realizar la tradición, o sea el modo concreto que hace al caso, y para el que, en marcado
contraste con lo que sucede en el título, sí se requiere ser el dueño, dado que la ley, con estribo en el principio según
el cual nadie puede dar más derechos de los que él mismo tiene, dice que ella, la tradición, es la “entrega que el
dueño hace” de la cosa. Quien no es titular del dominio, entonces vende válidamente, pero no puede hacer una
tradición eficaz”.

6
la venta de cosa ajena lleva implícita la obligación de adquirir el dominio por parte del vendedor
a efectos de que pueda hacer tradición.

Así entonces, siendo válida la venta de cosa ajena, no se ve razón alguna para que no lo
sea la promesa de venta de cosa ajena, dado que en este caso el promitente vendedor ni siquiera
ha asumido la obligación de transferir el dominio del bien prometido en venta, como tampoco de
entregarlo, obligaciones que surgen es a partir de la celebración del contrato prometido.

IV. LA NULIDAD ABSOLUTA POR LA INOBSERVANCIA DE LOS REQUISITOS PARA EL VALOR

DEL CONTRATO DE PROMESA

Conviene recordar que el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 ya citado, exige cuatro
requisitos para el valor del contrato de promesa, como son: a) que el contrato se celebre por
escrito; b) que el contrato prometido sea válido; c) que el contrato de promesa fije plazo o
condición a cuyo vencimiento o acaecimiento se celebrará el contrato prometido y d) que el
contrato prometido esté determinado de tal forma que para su perfeccionamiento sólo falte la
entrega de la cosa o la observancia de las formalidades legales.

La jurisprudencia de casación, basándose en lo establecido en el artículo 1741 del Código

Civil, ha sancionado con nulidad absoluta los contratos de promesa que no cumplieren con los
requisitos exigidos en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887. Esto, bajo el entendido que una
causal de nulidad absoluta es la omisión de requisitos consagrados en la ley en atención no a la
calidad de las partes, sino a la naturaleza del acto o contrato.

Dijo así la Corte en sentencia de 1981:

“La Corte ya ha tenido oportunidad de estudiar el problema; y que luego de aceptar que
hay diferencia entre los actos absolutamente nulos y los inexistentes, ha concluido en que
el Código Colombiano comprende, dentro de la nulidad absoluta, los contratos
jurídicamente inexistentes, con fundamento en que el artículo 1741 sanciona con tacha de
nulidad absoluta los actos en los cuales se ha omitido algún requisito o formalidad que las
leyes prescriben para ellos en consideración a su naturaleza, o a la calidad o estado de las
personas”. (…) “Siendo nulidad absoluta, pues proviene de la omisión de formalidades,
su reconocimiento debe hacerlo el juzgador, aún oficiosamente…”15.

De igual forma, en sentencia de 1991 estableció:

                                                                                                               
15
Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 27 de enero de 1981, M.P. Humberto Murcia Ballén, G.J., t.
CLXVI, n. 2407, pág. 309.

7
 “Cuando la promesa de contrato carece de cualquiera de las exigencias legales antes
señaladas, tal acto se encuentra afectado de nulidad absoluta, como claramente se
desprende de lo que dispone el artículo 1741 del Código civil. En efecto, tiene dicho la
Corte que si la promesa de contrato es un pacto solemne y si la ley señala las
circunstancias o requisitos esenciales que deben concurrir para su existencia o validez,
bien se comprende que la promesa en que se haya omitido alguna de tales circunstancias
es nula de nulidad absoluta, al tenor de lo dispuesto en el artículo 1741 del código civil.
Porque conforme a esta disposición es nulidad absoluta la producida por la omisión de
algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor ciertos actos o
contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las
personas que los ejecutan o acuerdan. Los requisitos o formalidades prescritos por el
artículo 89 de la ley 153 de 1887 para la validez del contrato de promesa son exigidos en
razón a la naturaleza de tal pacto”16.

De la misma manera lo ha señalado así en una sentencia de 2018:

“La promesa de contrato no produce obligaciones para quienes la celebran a no ser que
reúna los requisitos concurrentes que establece el artículo 1611 del Código Civil,
subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887.
Las solemnidades previstas en esa norma son de las denominadas ad substantiam actus,
por lo que la validez del acto depende de su confluencia. La promesa es, por lo tanto, un
contrato solemne, que para que produzca efectos debe cumplir con tales formalidades,
según lo ordena el artículo 1500 del Código Civil. Tales solemnidades, impuestas por
intereses de orden público, no pueden ser derogadas ni por las partes ni por el juez.
La consecuencia de la ausencia de uno o más de tales requisitos es la nulidad absoluta del
acto, pues así lo dispone el artículo 1741 del Código Civil, que en su inciso primero
establece: «la nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por
la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de
ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o
estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas…»”17.

A pesar de ello, debería analizarse cada uno de dichos requisitos para poder concluir si la
omisión de alguno o algunos de ellos produce nulidad o inexistencia. En algunos casos su
omisión generará inexistencia y en otros nulidad. Por ejemplo, si el contrato prometido no
cumpliere con los requisitos de validez del artículo 1502, no cumpliría con la exigencia del

                                                                                                               
16
Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 1 de marzo de 1991, M.P. Alberto Ospina Botero, S- 064, sin
publicar en la Gaceta Judicial.
17
Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 29 de junio de 2018, M.P. Ariel Salazar Ramírez, SC 2468 –
2018, en: http://www.cortesuprema.gov.co.

8
numeral 2 del artículo 1611 que a su turno exige que el contrato de promesa verse sobre
contratos prometidos válidos. En este caso, resulta preciso distinguir de qué causal se trata y qué
grado de nulidad generaría, pudiendo ser absoluta o relativa18.

La Corte también ha aceptado que tal nulidad puede sanearse por ratificación expresa o
tácita, siempre y cuando se verifique un cumplimiento espontáneo de las obligaciones derivadas
contrato de promesa19. Así también en sentencia de 17 de abril de 1975:
“Si, pues, según lo imperado por el artículo 1603 del Código Civil, los contratos deben
ejecutarse de buena fe, “y por consiguiente obligan no sólo a lo que en ellos se expresa,
sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o
porque la ley pertenecen a ella” … y si corresponde a la naturaleza del contrato de
promesa la obligación de perfeccionar el contrato prometido, se impone afirmar que la
nulidad del contrato de aquella estirpe sólo se sanea tácitamente cuando los prometientes
ejecutan voluntariamente dicha obligación, y no cuando, como aquí ocurre, el
cumplimiento espontáneo dice relación a obligaciones que son propias del contrato
prometido, pero no de la promesa celebrada. Mientras la única y específica obligación
que surge del contrato de promesa no se ejecute voluntariamente por los estipulantes, no
encontrará el juez hechos que indiquen claramente la intención de confirmar la promesa
dicha; y, por ende, no puede considerar que frente a ella ha operado la ratificación
tácita”20.
También resulta oportuno señalar que la declaratoria judicial de nulidad, absoluta o
relativa, produce el efecto de dar a las partes contratantes el derecho a ser restituidas al mismo
estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo, según lo establecido en
el artículo 1746 del Código Civil, lo que significa que deberá decretarse la restitución de las
prestaciones correspondientes, en este caso las relativas a los pagos que efectuó el promitente

                                                                                                               
18
Entre los autores chilenos, se ha planteado que la omisión de tales requisitos debería producir la inexistencia del
contrato de promesa. En este sentido CLARO SOLAR: “Todas las circunstancias que la ley señala deben concurrir para
la existencia y validez del contrato de promesa. En lugar de aceptar como regla general, salvo el caso de que el
contrato prometido fuera ineficaz en derecho, como lo expresaba el Proyecto de 1853, la validez del contrato de
promesa de celebrar un determinado contrato, la ley exige la concurrencia en la promesa de las cuatro circunstancias
que el art. 1554 enumera; la falta de una sola de esas circunstancias impide el perfeccionamiento del contrato de
promesa; constituyen ellas otras tantas solemnidades del acto, requeridas para su validez y sin ellas juntas no puede
tener existencia jurídica; es una excepción a la regla fundamental que el solo consentimiento basta para obligarse”.
CLARO SOLAR, LUIS, Explicaciones de Derecho Civil chileno y comparado, t. 11, De las obligaciones II, Imprenta
Nascimento, Santiago, 1937, pág. 703. Para Alessandri, la sanción es la nulidad absoluta, por tratarse de requisitos
contemplados en la ley para el valor del contrato: ALESSANDRI RODRÍGUEZ, ob. cit., pág. 1298
19
Cfr. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 28 de julio de 1960, M.P. Gustavo Fajardo Pinzón, G.J., t.
XCIII, ns. 2228 – 2229, pág. 114. Cfr. Artículos 1753 y 1754 del Código Civil. Según esta última, “La ratificación
tácita es la ejecución voluntaria de la obligación contratada”.
20
Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 17 de abril de 1975, M.P. Humberto Murcia Ballén, G.J., t.
CLI, 1ª parte, n. 2392, pág. 71.

9
comprador. Este es el efecto retroactivo de la nulidad, previsto en el artículo 1746 del Código
Civil. De esta norma se infiere que es deber del juez, al decretar la nulidad, disponer las
restituciones mutuas que resulten necesarias para cumplir con el efecto de restitución referido.

BIBLIOGRAFÍA

10
Doctrina:

ABELIUK MANASEVICH, RENÉ, Contrato de promesa, de opción y otros acuerdos previos,

Thomson Reuters, Santiago, 2012.

ALESSANDRI RODRÍGUEZ, ARTURO, De la compraventa y de la promesa de venta, t. 1, Soc.

Imprenta Litográfica Barcelona, Santiago, 1917.

ALESSANDRI RODRÍGUEZ, ARTURO, De la compraventa y de la promesa de venta, t. 2, Soc.

Imprenta Litográfica Barcelona, Santiago, 1918.

BONIVENTO JIMENEZ, JAVIER, El contrato de promesa. La promesa de compraventa de bienes

inmuebles, Ediciones Librería del Profesional, Bogotá, 1996.

BONIVENTO FERNÁNDEZ, JOSÉ ALEJANDRO, Los principals contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, 20a edicion, Libreria ediciones del Profesional Ltda., Bogotá, 2017.

CLARO SOLAR, LUIS, Explicaciones de Derecho Civil chileno y comparado, t. 11, De las
obligaciones II, Imprenta Nascimento, Santiago, 1937.

CUBIDES CAMACHO, JORGE, “Los actos jurídicos preparatorios del contrato: promesa, opción,
preferencia y otros”, en Marcela Castro de Cifuentes, (coordinadora), Derecho de las
obligaciones con propuestas de modernización, tomo I, Universidad de los Andes,
Temis, Bogotá, 2015, págs. 443 a 474.

DE LA MAZA GAZMURI, IÑIGO (dir.) et. al., El contrato de promesa. La mirada de los tribunales,
Universidad Diego Portales, Thomson Reuters, Santiago, 2014.

GÓMEZ ESTRADA, CÉSAR, De los principales contratos civiles, 4ª edición, Temis, Bogotá, 2008.

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Javeriana, Depalma, Ibañez, Bogotá, 2010.

RODRÍGUEZ FONNEGRA, JAIME, Del contrato de compraventa y materias aledañas, Ediciones

Lerner, Bogotá, 1960.

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Fallos citados:

Corte Suprema de Justicia, sentencia de 11 de diciembre de 1889, G.J., año 4º, 182, 2.

Corte Suprema de Justicia, sentencia de 3 de julio de 1893, G.J., año 8. º, 183, I. a; 347, 2.a.
Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 28 de julio de 1960, M.P. Gustavo Fajardo
Pinzón, G.J., t. XCIII, ns. 2228 – 2229, pág. 114.

Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 20 de mayo de 1963, M.P. José J. Gómez R.,
G.J. t. CII, n° 2267. pág. 51.

Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 17 de abril de 1975, M.P. Humberto Murcia
Ballén, G.J., t. CLI, 1ª parte, n. 2392, pág. 71.

Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 27 de enero de 1981, M.P. Humberto Murcia
Ballén, G.J., t. CLXVI, n. 2407, pág. 309.

Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 1 de marzo de 1991, M.P. Alberto Ospina
Botero, S- 064, sin publicar en la Gaceta Judicial.

Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 18 de febrero de 1994, M.P. Rafael Romero
Sierra, Exp. 3866, G.J. t. CCXXVIII, n° 2467, pág. 215.

Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 22 de abril de 2016, M.P. Jesús Vall de Rutén
Ruiz, sentencia SC5060-2016.

Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 29 de junio de 2018, M.P. Ariel Salazar
Ramírez, SC 2468 – 2018, en: http://www.cortesuprema.gov.co.

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