CONTRATO DE PROMESA

CONCEPTO: “La promesa es un contrato en que una o ambas partes se obligan a celebrar en el futuro un
determinado contrato.”
CARACTERISTICAS CONTRATO DE PROMESA
- ACUERDO DE VOLUNTADES DEL QUE NACEN OBLIGACIONES RECIPROCAS
- CELEBRACION DE CTTO DEFINITIVO QUEDA APLAZADA AL FUTURO
- LA FINALIDAD ES CELEBRAR OTRO CTTO
- ES SOLEMMNE YA QUE ES POR ESCRITO
- AUNQUE ES PREPARATORIO ES PRINCIPAL
- SIEMPRE SUJETO A MODALIDAD (PLAZO O MODO)
- SIEMPRE MUEBLE GENERA OBLIGACIONES DE HACER
- CREA DERECHOS PERSONALES COMO ES EXIGIR LA CELEBRACION DE UN CONTRATO.
- REQUIERE CONSENTIMIENTO EXPRESO, YA QUE QUEDA POR ESCRITO

PROMESA Y CONTRATO PROMETIDO/OBJETO DEL CONTRATO DE PROMESA: La promesa y el

contrato prometido son dos actos jurídicos diferentes, aunque medie entre ambos una íntima conexión. La
diferencia radica en el objeto de cada uno - La promesa tiene por objeto celebrar otro contrato y produce el efecto
de obligar a una de las partes o a ambas a celebrarlo. El contrato prometido puede tener los más variados objetos y
producir los más diversos efectos, según su naturaleza.

REQUISITOS DE LA PROMESA - art. 1554 CC

1. Que la promesa conste por escrito;
2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;
3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato; 4. Que en ella se
especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las
solemnidades que las leyes prescriban.
“La promesa debe constar por escrito.”

 ¿Requiere de escritura pública? La doctrina mayoritaria dice que no: como la ley exige sólo la constancia
escrita, bastará el otorgamiento de una escritura privada.
 ¿Qué pasa si el contrato prometido requiere de escritura pública? Si bien algunos autores han señalado
que en ese caso se requeriría de escritura pública para la promesa también, la mayoría dice que tampoco.
Al efecto, Meza Barros: “Es suficiente una escritura privada aunque el contrato prometido requiera para
su perfeccionamiento que se otorgue escritura pública. La exigencia de una escritura pública, a pretexto
de que la requiere el contrato prometido, importaría crear una solemnidad no exigida por la ley.”
“El contrato prometido debe ser válido.”
La promesa requiere que el contrato prometido no sea de aquellos que la ley declara ineficaces o, más
exactamente, que sea válido, que no adolezca de nulidad. ¿Es válida la compraventa de bienes de incapaces,
celebrada sin autorización judicial? Sí lo es, pues la autorización es un requisito de forma de la compraventa y
deberá cumplirse cuando este contrato se celebre. Este requisito se refiere a contratos que adolezcan de nulidad o
que estén prohibidos… la falta de solemnidad sólo estará prohibida cuando se manifieste la falta de solemnidad
(que se hará evidente al momento de celebrar el contrato prometido).
“Estipulación de un plazo o condición.”
La promesa supone que las partes no pueden o no quieren celebrar de inmediato el contrato que proyectan y que
postergan su realización para un tiempo futuro. Las obligaciones del contrato de promesa siempre quedarán
diferidas para después de su celebración. Este tiempo puede señalarse de dos maneras: mediante la fijación de un
plazo o por medio de la estipulación de una condición. Pero no es preciso que el plazo o condición marque el
instante preciso en que el contrato debe celebrarse; basta que por medio de estas modalidades se señale la “época”
de su celebración.
“Especificación del contrato prometido.”
Por último, la promesa requiere que se especifique de tal modo el contrato prometido que sólo falte para que sea
perfecto la tradición de la cosa y las solemnidades legales en su caso. La especificación del contrato significa que
éste se individualice de tal modo que se sepa de qué contrato se trata y se precisen sus características para que no
se confunda con otro.
EFECTOS DE LA PROMESA
● El art. 1554 concluye que, concurriendo los requisitos legales, “habrá lugar a lo prevenido en el artículo
precedente”. Esta referencia al art. 1553 pone de manifiesto que de la promesa nacen obligaciones de hacer. Por lo
tanto, podrá el acreedor instar por que se apremie al deudor para la ejecución del hecho convenido o para que se le
indemnicen los perjuicios derivados de la infracción del contrato.
● El art. 531 del Código de Procedimiento Civil establece que si el hecho debido consiste en la suscripción de un
documento o en la constitución de una obligación, podrá el juez proceder a nombre del deudor, cuando éste es
requerido y “no lo hace dentro del plazo que le señale el tribunal”.
¿Promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral? Discusión:
EN CONTRA
La jurisprudencia se ha inclinado por la nulidad de estos contratos de promesa (y parte de la doctrina la
acompaña). Sus argumentos son los siguientes:
1. La ley exige que se especifique el contrato prometido de modo que sólo falte para su perfeccionamiento la
tradición o las solemnidades legales, y esta especificación no sería lo cabal que la ley exige si no consta en la
promesa el propósito recíproco de obligarse.
2. La promesa unilateral en que una de las partes no contrae ninguna obligación y tiene la prerrogativa de aceptar
o no la celebración del contrato prometido, sería nula conforme al art. 1478. Su obligación estaría sujeta a una
condición potestativa dependiente de su sola voluntad.

A FAVOR
La mayoría de la doctrina es contraria a esta tesis, pronunciándose a favor de estas promesas. Sus argumentos son:
1. La especificación del contrato prometido tiende a individualizarlo y hacerlo inconfundible con otro. En una
promesa unilateral de compraventa, individualizadas las partes, señalada la cosa y fijado el precio, el contrato
futuro queda especificado suficientemente.
2. La exigencia de que las partes contraigan en la promesa las obligaciones que son propias del contrato
prometido, importa asumir de antemano las obligaciones de un contrato aún inexistente.
3. Es sabido que el Proyecto de 1853 establecía que la promesa y el contrato prometido consensual se identifican.
Así ocurre, en efecto, pero a condición de que la promesa sea bilateral. La promesa unilateral de compraventa de
bienes muebles no puede identificarse con el contrato prometido porque falta el acuerdo sobre la cosa y el precio.

COMPRAVENTA
ART. 1793:
“La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero.
Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.”

 BILATERAL ambas partes resultan obligadas

 GENERALMENTE CONSENSUAL
Por regla general, basta que las partes estén de acuerdo con respecto a la cosa y el precio. Sin embargo, en
ciertos casos será solemne. El contrato de compraventa será solemne cuando esté sujeto a ciertas
solemnidades, que pueden ser:
 Legales ○ Ordinarias ○ Especiales
 Voluntarias
 ONEROSO (GENERALMENTE CONMUTATIVO) tiene utilidad para ambos contratantes grabandose
un beneficio en favor del otro, que sea conmutativo quiere decir que lo que se obligue cada una de las
partes dice relación con que se mire como equivalente.
 PRINCIPAL subsiste por si mismo sin la necesidad de otro contrato, lo accesorio sigue la suerte de lo
principal.
SOLEMNIDADES LEGALES ORDINARIAS
Las solemnidades legales ordinarias son aquellas de que por la ley está revestida la compraventa de cierta clase de
bienes, por ejemplo, los bienes raíces. Las solemnidades legales ordinarias consisten en el otorgamiento de
escritura, pública. La escritura pública, es, a la vez, requisito para el perfeccionamiento del contrato y el único
medio de probar su existencia. Casos en que la ley exige escritura pública: 1. Compraventa de bienes raíces. 2.
Venta de derechos de servidumbre y de censo. 3. Venta de una sucesión hereditaria.
SOLEMNIDADES LEGALES ESPECIALES
Las solemnidades legales especiales son aquellas que la ley exige para la compraventa en atención a las
circunstancias particulares en que se celebra o a las personas que intervienen. 1. Las ventas forzadas ante la
justicia. La venta se hace, previa tasación del inmueble y la publicación de avisos, en pública subasta, ante el juez
(arts. 485 y sgtes. del C. de P. Civil). 2. En las ventas de bienes pertenecientes a personas incapaces las
solemnidades que comúnmente acompañan la venta son la autorización judicial y la subasta pública (arts. 254,
393, 394, 484, 488, 489). 3. Tratándose de los cónyuges casados en sociedad conyugal, los arts. 1749 y 1754 del
Código Civil exigen la autorización de la mujer para enajenar y gravar los bienes raíces sociales y los de la mujer,
respectivamente.
SOLEMNIDADES VOLUNTARIAS
Las solemnidades voluntarias son las que establecen las partes, sea añadiéndolas a las que establece la ley, sea
para hacer solemne una compraventa que es naturalmente consensual. Cuando tal ocurre, estamos en presencia de
un contrato condicional, subordinado a la condición suspensiva de que se otorgue una escritura pública o privada.
Con todo, como la solemnidad emana de la voluntad de las partes, esa misma voluntad puede modificar la
situación, renunciando expresa o tácitamente al cumplimiento de la solemnidad y celebrando el contrato por el
solo consentimiento. Operará la última hipótesis, si las partes dan inicio a la ejecución de las prestaciones
derivadas del contrato, prescindiendo de la solemnidad que ellas mismas habían estipulado.
ARRAS - CONCEPTO Y CLASES
Consisten las arras en una cantidad de dinero u otras cosas muebles que se dan en garantía de la celebración del
contrato, o bien en parte del precio o en señal de quedar convenidos. Las arras, por lo tanto, pueden ser de dos
clases y tener una doble finalidad: a) sirven como garantía de la celebración o ejecución del contrato, y b) se dan
como parte del precio o en señal de quedar las partes convenidas.
LAS ARRAS COMO GARANTÍA
Art. 1803 dispone: “Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebración o ejecución del
contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras, perdiéndolas; y
el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas”. Las arras, dadas en garantía de la celebración o ejecución del
contrato, significan que las partes no han entendido ligarse definitivamente, sino que mutuamente se reservan la
facultad de desdecirse perdiendo su valor. ● Las partes conservan la facultad de retractación a través de las arras:
el que las ha dado, perdiéndolas. El que las ha recibido, restituyéndolas dobladas.

ARRAS EN SEÑAL DE QUEDAR CONVENIDOS O COMO PARTE DEL PRECIO

Las partes carecen de la facultad de retractarse porque el contrato de compraventa ha quedado perfecto, a menos
que requiera el otorgamiento de escritura pública. El art. 1805, inc. 1o, previene: “Si expresamente se dieren arras
como parte del precio, o como señal de quedar convenidos los contratantes, quedará perfecta la venta; sin
perjuicio de lo prevenido en el art. 1801, inc. 2o”. Para que las arras se entiendan dadas en señal de quedar
convenidos o como parte del precio es menester la concurrencia copulativa de estas dos circunstancias: 1. Que las
partes lo convengan expresamente, y 2. Que este convenio conste por escrito. Las arras en garantía, pues,
constituyen la regla general; para que pueda atribuírseles otro carácter es preciso un pacto expreso y escrito.

LA COSA VENDIDA
REQUISITOS DE LA COSA VENDIDA
1. Debe ser comerciable;
Art. 1810: “Pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenación no esté prohibida
por la ley”. Pueden ser objeto del contrato de compraventa, en general, todas las cosas, tanto corporales como
incorporales, con tal que la ley no prohíba su enajenación. ● ¿Compraventa y enajenación? Según el artículo
1464, está prohibido “enajenar” las cosas que no están en el comercio. Si no existiera el artículo 1810, la
compraventa de esta clase de bienes sería completamente legal, porque la compraventa no es enajenación (la
compraventa por sí sola no transfiere el dominio). Lo que sería ilegal sería la subsiguiente tradición.
2. Debe ser singular y determinada;
DETERMINADA: - La cosa debe ser determinada (requisitos del objeto - art. 1461) - La cantidad debe ser
determinable - art. 1461, inc. 2: “la cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije reglas o contenga
datos que sirvan para determinarla”. SINGULAR: no es válida la venta de una universalidad jurídica. Art. 1811:
“Es nula la venta de todos los bienes presentes o futuros o de unos y otros, ya se venda el total o una cuota; pero
será válida la venta de todas las especies, géneros y cantidades, que se designen por escritura pública, aunque se
extienda a cuanto el vendedor posea o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilícitos.
NO se puede vender una universalidad jurídica. SÍ se puede vender una universalidad de hecho. SÍ se pueden
vender “todos los bienes de una persona.” Pero se deben cumplir los siguientes requisitos: 1. Que se especifiquen
los bienes vendidos; 2. Que esta especificación se haga en escritura pública, y 3. Que no se comprendan en la
venta objetos ilícitos.
3. Debe existir o esperarse que exista, y
Pueden venderse, pues, las cosas presentes y futuras, esto es, las que existen al tiempo de celebrarse el contrato y
aquellas cuya existencia se espera en el porvenir. Hay que estudiar tres situaciones:
VENTA DE LA COSA QUE DEJÓ DE EXISTIR AL TIEMPO DEL CONTRATO
¿Qué pasa si la cosa no existe al llegar el tiempo de perfeccionamiento del contrato? Hay que distinguir, si la
inexistencia es total o parcial:
a. La cosa no existe en absoluto - no hay compraventa. Art. 1814: “La venta de una cosa que al tiempo de
perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe, no produce efecto alguno”.
b. La cosa existe sólo parcialmente - el contrato es viable. Sin embargo, el acreedor no se verá completamente
satisfecho (porque el pago debe ser íntegro). Por esto, el artículo 1814, inciso 2º le da una opción: “Si faltaba una
parte considerable de ella al tiempo de perfeccionarse el contrato, podrá el comprador a su arbitrio desistir del
contrato, o darlo por subsistente, abonando el precio a justa tasación.
VENTA DE COSA FUTURA (SE ESPERA QUE EXISTA)
Cosa futura es aquella que no existe al tiempo del contrato, pero se supone que existirá a posteriori. La
compraventa, en tal caso, se entiende verificada bajo la condición suspensiva de que la cosa llegue a existir;
fallida la condición, o sea, si la cosa no llega a existir, la compraventa no se habrá perfeccionado. El art. 1813 se
refiere a la compraventa de cosa futura y dispone que “la venta de cosas que no existen, pero se espera que
existan, se entenderá hecha bajo la condición de existir”
VENTA DE LA SUERTE
La compraventa de cosa futura es, como se ha dicho, condicional. Suele, sin embargo, adoptar un carácter diverso.
El art. 1813 dispone que no se reputará condicional en contrato, subordinado a la condición de que la cosa llegue
a existir, cuando se estipule lo contrario o “por la naturaleza del contrato aparezca que se compró la suerte”. Lo
vendido, en tal caso, no es la cosa que se espera que exista, sino la suerte o esperanza. No obsta para que la venta
sea perfecta, por lo tanto, que la cosa no llegue a existir y que se frustren las previsiones de las partes.
4. No debe pertenecer al comprador.
El art. 1816 dispone: “La compra de cosa propia no vale: el comprador tendrá derecho a que se le restituya lo que
hubiere dado por ella”.
LA VENTA DE COSA AJENA
Mientras la compraventa de cosa propia adolece de nulidad, es válida la compraventa de cosa ajena. El art. 1815
establece: “La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se
extingan por el lapso de tiempo.
¿Por qué es válida la venta de cosa ajena? - Porque el CC expresamente lo permite (art. 1815). - Además, porque
en la CC, el vendedor no se obliga a transferir el dominio de la cosa. Se obliga a entregar la cosa, a procurar al
comprador la posesión tranquila o, aún, a hacerle propietario de la cosa, nada obsta para que la convención sea
válida.
EFECTOS DE LA VENTA DE COSA AJENA
Con relación al dueño de la cosa: No contrae el dueño ninguna obligación y conserva incólume su derecho de
propiedad, mientras el comprador no haya llegado a adquirirlo por prescripción.
Efectos entre las partes: - La compraventa, seguida de la correspondiente tradición, no dará al comprador el
dominio de que el vendedor carecía. Únicamente le transferirá los derechos transferibles del vendedor sobre la
cosa (art. 682). - Si entregada la cosa al comprador, el dueño de ella la reivindica, el vendedor está obligado a
sanear la evicción, esto es, a defenderle en el juicio y a indemnizarle en caso de producirse una privación total o
parcial de la cosa vendida
EL PRECIO
No se concibe el contrato de compraventa sin un precio que, según previene el art. 1793, “es el dinero que el
comprador da por la cosa vendida”. El precio debe reunir los requisitos o cualidades que siguen:
a) debe consistir en dinero;
Si el precio no se estipula en dinero, no hay compraventa sino otro contrato diverso; el precio en dinero, pues, es
de la esencia del contrato. No obsta para que exista compraventa la circunstancia de que el precio se pacte en
dinero, pero se pague con otra cosa.
COMPRAVENTA/PERMUTA - si el precio se estipula parte en dinero y parte en otras cosas, el contrato será de
compraventa o permuta (art. 1794): - Si la cosa vale más que el dinero: hay permuta. - Si la cosa vale lo mismo o
menos que el dinero: hay compraventa.
b) debe ser real y serio, y
Que el precio sea real o serio significa que exista efectivamente una suma de dinero que se pague a cambio de la
cosa. - No es real el precio simulado o fingido; - No es serio el precio cuando es irrisorio. Pero si el precio debe
ser real y serio, no es menester que sea justo. Precio justo es el que equivale al valor de la cosa, en oposición a
precio vil que no refleja tal equivalencia. El precio vil es un precio serio. Por excepción, la desproporción de
valores entre la cosa y el precio, que ocasiona una lesión patrimonial al vendedor, cuando es enorme, influye en la
suerte del contrato
c) debe ser determinado.
La determinación del precio es el señalamiento de la precisa cantidad que el comprador debe pagar por la cosa
comprada. Tres reglas fundamentales rigen la materia:
a. La determinación del precio puede hacerse por acuerdo de las partes;
b. El precio puede también ser determinado por un tercero, y
c. La determinación del precio no puede dejarse al arbitrio de una de las partes.
LA CAPACIDAD EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Para la compraventa, como para todo contrato, la capacidad es la regla general y la incapacidad constituye la
excepción. Dispone el art. 1795, en efecto: “Son hábiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no
declara inhábiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato”.
 a. Son incapaces para celebrar el contrato de compraventa, en primer término, las personas afectas a una
incapacidad general para contratar. Tales son los dementes, los pródigos interdictos, los sordos o sordomudos que
no pueden darse a entender claramente, los menores de edad (art. 1447).
b. Son incapaces, además, aquellas personas afectas a ciertas incapacidades particulares del contrato de
compraventa.

INCAPACIDADES DE COMPRAR Y VENDER

COMPRAVENTA ENTRE CÓNYUGES El art. 1796 proclama enfáticamente que “es nulo el contrato de
compraventa entre cónyuges no separados judicialmente”. La nulidad afecta, por tanto, al contrato de
compraventa que celebren los cónyuges casados en el régimen normal de matrimonio o bajo el régimen de
separación de bienes, aunque fuere total. Solamente es lícito celebrar entre sí el contrato de compraventa a los
cónyuges separados judicialmente.
COMPRAVENTA ENTRE PADRE E HIJO SUJETO A PATRIA POTESTAD El art. 1796 declara igualmente
nulo el contrato de compraventa “entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad”. La disposición tiene
por objeto proteger al hijo, regularmente falto de experiencia, y evitar al padre o madre el conflicto entre el deber
de cautelar los intereses del hijo y su propio interés.

INCAPACIDADES DE VENDER
PROHIBICIÓN A LOS ADMINISTRADORES DE ESTABLECIMIENTOS PÚBLICOS El art. 1797 dice: “Se
prohíbe a los administradores de establecimientos públicos vender parte alguna de los bienes que administran y
cuya enajenación no está comprendida en sus facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa
autorización de la autoridad competente”
INCAPACIDADES DE COMPRAR
PROHIBICIÓN A LOS EMPLEADOS PÚBLICOS Prescribe el art. 1798 que “al empleado público se prohíbe
comprar los bienes públicos o particulares que se vendan por su ministerio”.
PROHIBICIÓN A LOS JUECES Y FUNCIONARIOS El art. 1798 prohíbe comprar “a los jueces, abogados,
procuradores o escribanos los bienes en cuyo litigio han intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio”
INCAPACIDAD DE LOS TUTORES Y CURADORES El art. 1799 dispone: “No es lícito a los tutores y
curadores comprar parte alguna de los bienes de sus pupilos, sino con arreglo a lo prevenido en el título De la
administración de los tutores y curadores”.
INCAPACIDAD DE MANDATARIOS/SÍNDICOS/ALBACEAS El art. 1800 prescribe: “Los mandatarios, los
síndicos de los concursos, y los albaceas, están sujetos en cuanto a la compra de las cosas que hayan de pasar por
sus manos en virtud de estos encargos, a lo dispuesto en el art. 2144”
EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
 1. OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LA COSA
¿Se obliga el vendedor a hacer al comprador dueño de la cosa? ¿Se obliga solamente a procurarle una posesión
pacífica y útil? En nuestro derecho, siguiendo la tradición romana, el vendedor se obliga, pues, a proporcionar al
comprador la posesión legal y material de la cosa. - La venta de cosa ajena vale: el vendedor sólo transfiere los
derechos que tenía sobre la cosa. - Carece el comprador del derecho para pedir la resolución del contrato,
pretextando que el vendedor no le ha hecho dueño de la cosa.
¿CÓMO SE ENTREGA?
- Reglas de la tradición.
¿CUÁNDO SE ENTREGA? La entrega de la cosa vendida debe efectuarse en la época estipulada; a falta de
estipulación, la entrega es exigible inmediatamente de celebrado el contrato (art. 1826).
¿DÓNDE SE ENTREGA?
● La entrega debe hacerse en el lugar convenido.
● En defecto de estipulación y si la cosa vendida es una especie o cuerpo cierto, la entrega se hará en el lugar en
que se encontraba al tiempo del contrato;
● Si se trata de cosas genéricas, deben entregarse en el domicilio del deudor al tiempo de la venta, salvo que las
partes dispongan, de común acuerdo, otra cosa.
DERECHO LEGAL DE RETENCIÓN - el vendedor está autorizado a retener la cosa (o sea, a no entregarla)
en los siguientes casos:
● Cuando el comprador no ha pagado o no está dispuesto a pagar el precio. En este caso, es necesario:
○ Que la cosa no haya sido entregada.
○ Que el comprador no haya pagado el precio.
○ Que no se haya fijado plazo para el pago: si aún está pendiente el plazo, la falta de pago no autoriza al
vendedor para retener la cosa.
● Aunque se haya convenido un plazo para el pago del precio, puede el vendedor retener la cosa, cuando se vea
en peligro de perderlo como consecuencia de una disminución considerable de la fortuna del comprador.
QUÉ COMPRENDE LA ENTREGA: Para la compraventa rige esta regla fundamental que reproduce el art.
1828: “El vendedor es obligado a entregar lo que reza el contrato”. Esto debemos complementarlo con las reglas
del pago, según el cual el acreedor no está obligado a recibir cosa diversa de la que se debe, ni aun a pretexto de
ser de igual o mayor valor la ofrecida (art. 1569). La cosa vendida debe ser entregada con sus:
 FRUTOS
 ACCESORIOS
FRUTOS DE LA COSA VENDIDA
La cosa vendida debe ser entregada al comprador con aquellos frutos que, según la ley, le pertenecen (ART.
1816):
1. Los frutos naturales pendientes al tiempo del contrato, esto es, los que se encontraren aún adheridos a la cosa
fructuaria.
2. Los frutos, tanto naturales como civiles, que la cosa vendida produzca después de celebrado el contrato (el
comprador sufre los riesgos, pero también goza de los frutos y mejoras).
ACCESORIOS DE LA COSA VENDIDA El art. 1830 establece que en la venta de una finca se comprenden
todos sus accesorios. También aplicamos esta disposición a las cosas muebles.
RIESGOS DE LA COSA VENDIDA De acuerdo con la regla general del art. 1550, el riesgo de la especie o
cuerpo cierto cuya entrega se debe es de cargo del acreedor. El art. 1820 aplica esta norma al contrato de
compraventa y pone los riesgos a cargo del comprador. Art. 1820: “La pérdida, deterioro o mejora de la especie o
cuerpo cierto que se vende, pertenece al comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato, aunque no
se haya entregado la cosa; salvo que se venda bajo condición suspensiva, y que se cumpla la condición, pues
entonces, pereciendo totalmente la especie mientras pende la condición la pérdida será del vendedor, y la mejora o
deterioro pertenecerá al comprador.”
Excepciones a la regla del artículo 1820: 1. En la compraventa subordinada a una condición suspensiva la pérdida
fortuita de la cosa debe soportarla el vendedor, cuando ésta sobreviene pendiente la condición. 2. En la venta a
peso, cuenta o medida en que las operaciones de pesar, contar o medir tienen por objeto determinar la cosa
vendida, la pérdida, deterioro o mejora pertenecen al comprador sólo desde que tales operaciones se verifiquen. 3.
En la compraventa al gusto, los riesgos son del comprador desde que ha expresado que la cosa le agrada y,
mientras tanto, corresponden al vendedor.
OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO
El art. 1824 señala como una segunda obligación del vendedor “el saneamiento de la cosa vendida”. No basta que
el vendedor entregue la cosa vendida; es preciso que la entregue en condiciones tales que el comprador pueda
gozar de ella tranquila y útilmente. No logrará el comprador una posesión tranquila o pacífica de la cosa vendida
cuando se vea turbado en dicha posesión a consecuencia de los derechos que terceros hagan valer con relación a
ella. (SANEAMIENTO DE LA EVICCIÓN) No obtendrá una posesión útil si la cosa adolece de defectos que la
hacen inadecuada para el objeto que tuvo en vista al comprarla. (SANEAMIENTO DE LOS VICIOS
REDHIBITORIOS)
OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO DE LA EVICCIÓN
La obligación de sanear la evicción tiene por objeto, como expresa el art. 1837, “amparar al comprador en el
dominio y posesión pacífica de la cosa vendida”. Este amparo del comprador se traduce en su defensa cada vez
que sea víctima de la agresión de terceros que pretendan derechos sobre la cosa, que embaracen su goce y turben
su posesión. Si fracasa en su empresa y sobreviene la evicción, o sea, es privado el comprador de todo o parte de
la cosa comprada, está obligado el vendedor a indemnizarle. Por tanto, la obligación de saneamiento de la
evicción persigue dos fines o se desarrolla en dos etapas: ● Defender al comprador contra los terceros que
reclaman derechos sobre la cosa;
● Indemnizar al comprador si la evicción, no obstante, se produce.
NATURALEZA DE LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO - hay que distinguir:
● Defender al comprador: obligación de hacer.
● Indemnizarle: obligación de dar. REQUISITOS PARA QUE SEA EXIGIBLE LA
OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO:
1. Que el comprador se vea expuesto a sufrir evicción de la cosa comprada, y
2. Que el vendedor sea citado de evicción.
CONCEPTO DE EVICCIÓN: Art. 1838 - “Hay evicción de la cosa comprada cuando el comprador es privado
del todo o parte de ella, por sentencia judicial”.
● Esta definición ha sido criticada por ser incompleta. Así, la doctrina define la evicción como “la privación que
experimenta el comprador de todo o parte de la cosa comprada, en virtud de una sentencia judicial, por causa
anterior a la venta.”

ELEMENTOS DE LA EVICCIÓN:
1. Que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa vendida;
2. Que esta privación tenga lugar por una sentencia judicial, y
3. Que la privación provenga de una causa anterior a la compraventa.
PRIVACIÓN TOTAL O PARCIAL
Sufrirá el comprador una evicción total, por ejemplo, cuando siendo ajena la cosa vendida, el dueño la reivindica;
y parcial si un tercero reclama sobre ella un derecho de usufructo o servidumbre.
NECESIDAD DE UNA SENTENCIA JUDICIAL
● Los reclamos extrajudiciales no hacen exigible la obligación de saneamiento.
● El abandono voluntario que haga el comprador a un tercero no obliga al vendedor al saneamiento.
DEBE TENER UNA CAUSA ANTERIOR A LA VENTA Art. 1839: “El vendedor es obligado a sanear al
comprador todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo
contrario”.
CITACIÓN DE EVICCIÓN: Por este motivo, el art. 1843 dispone: “El comprador a quien se demanda la cosa
vendida, por causa anterior a la venta, deberá citar al vendedor para que comparezca a defenderla”. La falta de
citación exonera totalmente de responsabilidad al vendedor. “Si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta la
cosa, el vendedor no será obligado al saneamiento” (art. 1843, inc. 3).
● ¿Cómo practicarla?
○ Debe solicitarse por el comprador antes de la contestación de la demanda (art. 584 CPC). ○ Decretada la
citación, el interesado tiene un plazo de 10 días para practicarla.

SI EL VENDEDOR NO COMPARECE
Si el vendedor no comparece, vencido el término de emplazamiento de que dispone para comparecer, “continuará
sin más trámite el procedimiento” (art. 587 del C. de P. Civil). Su falta de comparecencia acarrea como sanción la
responsabilidad del vendedor por la evicción que se produzca. El art. 1843 prescribe que “si el vendedor citado no
compareciere a defender la cosa vendida, será responsable de la evicción”
. ● EXCEPTO: El comprador debe hacer lo que esté de su parte para impedir la evicción; si deja de oponer alguna
de aquellas excepciones que sólo a él competían y se produce como consecuencia la evicción, no será responsable
el vendedor, pese a que fue citado y no compareció al juicio. Según el art. 1843, el vendedor no queda obligado al
saneamiento cuando “el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o excepción suya, o por ello fuere
evicta la cosa”.

SI EL VENDEDOR COMPARECE
Si el vendedor comparece, se sigue el juicio con él. La defensa del comprador, en otros términos, se traduce en
que el vendedor asume, en lo sucesivo, el papel de demandado en el litigio. El art. 1844 previene que “si el
vendedor comparece, se seguirá contra él solo la demanda”.
● SI SE ALLANA: el comprador, si quiere, puede seguir adelante con el procedimiento, pero el vendedor no será
responsable de la indemnización de las costas del juicio ni de los frutos percibidos durante el litigio (art. 1845).
● SE ASUME LA DEFENSA: puede ganar o perder. Si pierde, tiene la obligación de indemnizar todo, incluso
las costas del juicio y los frutos percibidos durante el litigio.
LA OBLIGACIÓN DE INDEMNIZAR AL COMPRADOR EVICTO
Si a pesar de las defensas del vendedor, la cosa igual es evicta, la obligación de defenderlo (obligación de hacer)
se transformará en la obligación de indemnizar (obligación de dar). ● La indemnización comprende (art. 1847): ○
La restitución del precio; ○ El pago de las costas del contrato; ○ El pago de frutos; ○ El pago de las costas del
juicio, y ○ El pago del aumento de valor de la cosa.
PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN DE SANEAMIENTO
La obligación de saneamiento, en cuanto se traduce en defender al comprador, es imprescriptible. En cualquier
tiempo en que el comprador sea demandado por terceros que aleguen derechos sobre la cosa vendida, puede citar
de evicción al vendedor para que le defienda. La obligación sólo se hace exigible cuando el comprador es
demandado. Sí prescribe la acción de saneamiento en lo que concierne la indemnización - el art. 1856 establece:
“La acción de saneamiento por evicción prescribe en cuatro años; mas por lo tocante a la sola restitución del
precio, prescribe según las reglas generales”
SANEAMIENTO DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS
Debe el vendedor procurar al comprador la posesión útil de la cosa vendida y entregarla, por lo tanto, en estado de
servir para los fines que determinaron su adquisición. Si la cosa adolece de vicios o defectos que la hacen inútil o
aminoran su utilidad, habrá violado el vendedor su obligación. Dispone el comprador de la acción redhibitoria,
cuya finalidad señala el art. 1857: “Se llama acción redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la
venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados
redhibitorios”
CONCEPTO DE “VICIOS REDHIBITORIOS”: si bien el CC no los define, sí nos da los elementos de los
mismos en el artículo 1858:
 CONTEMPORÁNEOS A LA VENTA
El art. 1858 Nº 1 establece que los vicios, para ser redhibitorios, deben “haber existido al tiempo de la venta.”
 GRAVES
No se trata de cualquier vicio, sino de uno que revista cierto nivel de gravedad. ¿Qué clase de vicios vamos a
considerar “graves”? Para estos efectos, la gravedad del vicio puede resultar de tres circunstancias: 1. Que la
cosa no sirva para su uso natural; 2. Que sirva para este uso, pero imperfectamente, y 3. Que, conocidos estos
hechos por el comprador, sea presumible que no hubiera comprado o hubiera pagado un precio mucho menor.
 OCULTOS
Para que los vicios se consideren redhibitorios es menester “no haberlos manifestado el vendedor, y ser tales
que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya
podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio” (art. 1858, No 3). En resumen, el vicio no es
oculto: a. Cuando el vendedor lo dio a conocer al comprador; b. Cuando el comprador lego lo ha ignorado por
grave negligencia suya, y c. Cuando el comprador experto, en razón de su profesión u oficio, pudo fácilmente
conocerlo.
EFECTOS DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS - se da paso a una opción, donde el comprador puede
elegir entre dos acciones diversas:
a. La acción propiamente redhibitoria que no es sino una acción resolutoria del contrato de compraventa, y
b. La acción que los romanos denominaban aestimatoria o quanti minoris para pedir la restitución de una
parte del precio, proporcional a la disminución de valor resultante del vicio de la cosa. Hay ciertos casos en
que no se tiene esta opción, pudiendo el comprador recurrir sólo a la acción quanti minoris: 1. Los vicios no
son graves. 2. La cosa viciosa perece después de perfeccionado el contrato.
PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN:
a. Acción redhibitoria:
i. Bienes muebles: 6 meses i
i. Bienes inmuebles: 1 año
b. Acción quanti minoris:
i. Bienes muebles: 1 año
ii. Bienes inmuebles: 18 meses.
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
  OBLIGACIÓN DE RECIBIR LA COSA
¿Por qué es importante mencionar esta obligación? Porque se producen efectos si el comprador se constituye
en mora de recibir la cosa (art. 1827): 1. Debe abonar al vendedor los perjuicios que sean consecuencia de la
mora. La enumeración del art. 1827 no es taxativa; se comprenderá, además de los gastos de alquiler de
almacenes, graneros o vasijas, los de cuidadores o guardianes, etc. 2. El vendedor queda descargado del
cuidado ordinario de la cosa y sólo responde de los estragos que sufra por su culpa lata o dolo.

 OBLIGACIÓN DE PAGAR EL PRECIO

El art. 1871 dispone: “La principal obligación del comprador es la de pagar el precio convenido”. LUGAR Y
ÉPOCA DEL PAGO - art. 1872 (no son las mismas reglas que en el pago):ç “El precio deberá pagarse en el lugar
y el tiempo estipulados, o en el lugar y el tiempo de la entrega, no habiendo estipulación en contrario”. a. Si las
partes han expresado su voluntad, es obvio que el pago debe hacerse en la época y lugar convenidos; rigen, en
consecuencia, las reglas generales. b. Pero si las partes han guardado silencio, tales reglas generales sufren una
derogación; el pago no deberá hacerse de inmediato y en el domicilio del deudor, sino en el momento y en el
lugar de la entrega.
DERECHO DEL COMPRADOR PARA SUSPENDER EL PAGO DEL PRECIO: puede el comprador, sin
embargo, excusarse de pagar el precio en la época convenida o fijada por la ley; en suma, cuando se ve expuesto a
perder la cosa. Dos son las causas que justifican la suspensión por el comprador del pago del precio: a. Que sea
turbado en la posesión de la cosa; b. Que pruebe que existe contra la cosa una acción real de que el vendedor no le
dio noticia antes de celebrarse el contrato.
CONSECUENCIAS DE LA FALTA DE PAGO DEL PRECIO: El incumplimiento de la obligación de pagar
el precio, conforme al precepto general del art. 1489, autoriza al vendedor para pedir la resolución del contrato o
su cumplimiento, con indemnización de perjuicios. El art. 1873 repite esta norma general: “Si el comprador
estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendrá derecho para
exigir el precio o la resolución de la venta, con resarcimiento de perjuicios”.
RESOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA POR NO PAGO DEL PRECIO
EFECTOS ENTRE LAS PARTES - ya que las partes tienen el derecho a ser restituidas al momento en que se
encontraban antes de celebrar el contrato resuelto, tendrán que hacerse una serie de concesiones recíprocas: ●
Comprador a vendedor: ○ Restituir la cosa. ○ Restituir los frutos que se hubieren percibido mientras tuvo la cosa
en su poder. ○ El vendedor puede retener las arras, o exigirlas dobladas. ○ Indemnización de los deterioros. ○ El
vendedor puede demandar indemnización de perjuicios. ● Vendedor a comprador: ○ Restituir la parte que hubiese
pagado del precio el comprador. ○ Deben abonársele las mejoras, reputándose como poseedor de mala fe.
EFECTOS RESPECTO DE TERCEROS: La resolución del contrato no afecta a terceros de buena fe - a
contrario sensu, sólo alcanza a terceros de mala fe. El artículo 1876 aplica al contrato de compraventa los
principios generales de los arts. 1490 y 1491: “La resolución por no haberse pagado el precio no da derecho al
vendedor contra terceros poseedores, sino en conformidad a los artículos 1490 y 1491”. ● En consecuencia, si la
cosa vendida es mueble, los terceros deben estar de mala fe, o sea, conocer el hecho de que el comprador
adeudaba parte del precio. ● Si la cosa es inmueble, será menester que en el título respectivo, inscrito u otorgado
por escritura pública, conste la existencia de dicho saldo de precio.

ARRENDAMIENTO
El art. 1915 define el arrendamiento: “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra
a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”.
De la definición resulta que el arrendamiento puede tener un triple objeto: La concesión del goce de una cosa La
ejecución de una obra La prestación de un servicio
CARACTERÍSTICAS

 consensual
 bilateral
 oneroso
 conmutativo
ARRENDAMIENTO DE COSAS
El arrendamiento de cosas es el contrato en que una de las partes se obliga a conceder el goce de una cosa y la
otra a pagar por este goce un determinado precio.
● La parte que confiere el goce de la cosa se denomina arrendador y la que debe pagar el precio, arrendatario (art.
1919).
● El arrendatario de predios urbanos recibe la denominación particular de inquilino (art. 1970), y el arrendatario
de predios rústicos, la particular denominación de colono (art. 1979).
ELEMENTOS DEL CONTRATO: COSA – PRECIO – CONSENTIMIENTO
A. COSA
REQUISITOS DE LA COSA ARRENDADA:
● Requisitos comunes al objeto-cosa: ser lícito, determinado y existir o esperarse que exista.
● No debe ser consumible: Dada la naturaleza especial del contrato de arrendamiento, la cosa arrendada no debe
ser consumible. Art. 1916 Solamente no son susceptibles de arrendamiento: a. Las cosas cuyo arriendo la ley
prohíbe; b. Los derechos personalísimos, y c. Las cosas consumibles de las que no puede hacerse un uso acorde
con su naturaleza sin que se destruyan, puesto que es esencial que la cosa debe ser restituida al término del
contrato.
B. PRECIO
● Real: excluye el precio fingido o simulado.
● Serio: excluye el precio irrisorio.
● Determinado. Mientras en la compraventa el precio debe consistir en dinero, en el arrendamiento “puede
consistir ya en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada” (art. 1917). El precio puede fijarse en una
cantidad alzada o en una cantidad periódica. “Llámase renta cuando se paga periódicamente” (art. 1917, inc. 2o)
C. CONSENTIMIENTO
El arrendamiento de cosas es consensual y se perfecciona por el solo consentimiento de las partes acerca de la
cosa y el precio. Puede estar sujeto a solemnidades:
● Solemnidades legales: no son exigidas por la ley en consideración al contrato en sí mismo, sino en atención a la
calidad de las personas que lo celebran. Así, para dar en arrendamiento los bienes raíces de la mujer, por más de
cinco años si son predios urbanos y por más de ocho si se trata de predios rústicos, el marido necesita el
consentimiento de la mujer (art. 1756).
● Solemnidades voluntarias: Pueden las partes estipular las solemnidades que juzguen convenientes y dar al
contrato, en consecuencia, un carácter solemne. ¿Lo transforma en solemne?**
OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LA COSA
La obligación de entregar la cosa arrendada es de la esencia del contrato de arrendamiento. Sólo mediante la
entrega puede el arrendatario lograr el goce que persigue. Las demás obligaciones son de la naturaleza del
contrato y susceptibles de ser alteradas convencionalmente. Así, podrá estipularse que incumbirá al arrendatario
hacer las reparaciones de toda índole necesarias para mantener la cosa en estado de servir o que el arrendador no
está obligado a librar al arrendatario de turbaciones o embarazos en el goce. Con respecto a esta obligación,
debemos determinar dos cuestiones:
FORMA DE LA ENTREGA TIEMPO Y LUGAR DE LA ENTREGA FORMA DE LA ENTREGA
- ¿Cómo se entrega la cosa? El art. 1920 previene que la entrega de la cosa arrendada “podrá hacerse bajo
cualquiera de las formas de tradición reconocidas por la ley”. La disposición no es exacta. La entrega de la cosa
corporal mueble arrendada podrá hacerse por cualquiera de los medios de efectuar la tradición que señala el art.
684. Si se da en arrendamiento un crédito, habrá de entregarse el título. Pero cuando la cosa arrendada es un
inmueble, la entrega obviamente no podrá verificarse por medio de la inscripción del título en el Registro del
Conservador. La entrega del inmueble se verifica poniéndolo materialmente a disposición del arrendatario o,
simbólicamente, entregándole, por ejemplo, las llaves.
- ¿Cuándo y dónde debe entregarse?
a) La entrega deberá verificarse en la época señalada por las partes y, a falta de estipulación, inmediatamente
después de celebrado el contrato.
b) La entrega se hará, en primer término, en el lugar convenido; en el silencio de las partes, la entrega se
verificará en el lugar en que se encontraba la cosa al tiempo del contrato o en el domicilio del arrendador, según
se trate de cosas específicas o genéricas (arts. 1587, 1588 y 1589).
OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LA COSA ESTADO EN QUE DEBE ENTREGARSE LA COSA
 La cosa debe entregarse en estado de servir para el fin para que fue arrendada. De otro modo el arrendatario no
podrá obtener el adecuado goce de la cosa que se propuso al contratar. La obligación de entregar la cosa se habrá
cumplido imperfectamente si adolece de vicios o defectos que no permitan obtener de ella el provecho a que está
naturalmente destinada. La existencia de estos vicios hace responsable al arrendador, en términos que dependen
de su magnitud o importancia y de su conocimiento por las partes.
OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LA COSA GARANTÍA POR LOS VICIOS DE LA COSA
a. Si el mal estado o calidad de la cosa “impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada”, tiene derecho el
arrendatario para pedir la terminación del contrato de arrendamiento.
b. En cambio, cuando el mal estado o calidad de la cosa impide parcialmente el goce o la cosa se destruye en
parte, “el juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o
concederse una rebaja del precio o renta” (art. 1932, inc. 2o).
c. Tiene derecho a indemnización de perjuicios, excepto si:
i. Contrató a sabiendas del vicio;
ii. El vicio era tal que no pudo ignorarlo sin grave negligencia de su parte; y
iii. Si renunció a la acción de saneamiento por el vicio, designándolo (art. 1934).
OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LA COSA INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE
ENTREGAR
El art. 1925 previene que si el arrendador se pone en la imposibilidad de entregar la cosa, por hecho o culpa suya,
o de sus agentes o dependientes, “el arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, con indemnización de
perjuicios”. Tiene el arrendatario los derechos indicados aunque el arrendador haya creído equivocadamente y de
buena fe que podía arrendar la cosa. Pero carece el arrendatario del derecho de demandar indemnización de
perjuicios y sólo puede demandar la terminación del contrato, cuando tuvo conocimiento de la imposibilidad del
arrendador de entregar la cosa o ella proviene de fuerza mayor o caso fortuito (art. 1925, inc. 2o).
Obligación de mantener la cosa en estado de servir para el fin del arrendamiento
Pero no basta con que la cosa sea inicialmente apta; la obligación del arrendador de procurar al arrendatario el
goce de la cosa se prolonga por el tiempo de duración del arrendamiento. En suma, debe entregarla en estado de
servir y mantenerla o conservarla en este estado. El art. 1927 previene: “La obligación de mantener la cosa
arrendada en buen estado consiste en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepción de
las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario”. Con todo, el arrendador deberá efectuar aun
las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provienen de caso fortuito o mala calidad
de la cosa arrendada (art. 1927, inc. 2o). Las estipulaciones de las partes pueden alterar estas reglas (art. 1927, inc.
3o). Obligación de mantener la cosa en estado de servir para el fin del arrendamiento
● REPARACIONES NECESARIAS: Son reparaciones necesarias las indispensables para mantener la cosa en
estado de servir para el objeto para que se la arrendó. Toca al arrendador efectuarlas; pero puede, en determinadas
circunstancias, efectuarlas el arrendatario por cuenta del arrendador. El derecho del arrendatario para que se le
reembolse el costo de las reparaciones necesarias requiere (art. 1935):
a. Que el arrendatario no las haya hecho indispensables por su culpa;
b. Que haya dado pronta noticia al arrendador para que las efectúe, a menos que la noticia no hubiere podido
darse en tiempo;
c. Que el arrendador no haya tratado de hacerlas oportunamente, y
d. Que el arrendatario pruebe la necesidad de las reparaciones de que se trata. Obligación de mantener la cosa en
estado de servir para el fin del arrendamiento.
● MEJORAS ÚTILES: Prevé la ley la suerte de las mejoras útiles introducidas por el arrendatario, entendiendo
por tales las que aumentan el valor venal de la cosa (art. 909, inc. 2o). El arrendador es obligado a reembolsar el
costo de las mejoras útiles, siempre que haya consentido en que se efectúen “con la expresa condición de
abonarlas (art. 1936). De este modo, para que el arrendatario tenga derecho a reclamar el pago de las mejoras
útiles es preciso:
a. Que el arrendador le haya autorizado para efectuarlas y
b. Que se haya comprometido expresamente a pagarlas.
En caso de que las mejoras no se hubieren efectuado en las condiciones apuntadas, “el arrendatario podrá separar
y llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle
lo que valdrían los materiales considerándolos separados” (art. 1936). El derecho del arrendatario de separar y
llevarse los materiales se encuentra limitado, pues, por el derecho que se otorga al arrendador de pagar su valor y
hacerlos suyos. En otros términos, el arrendatario goza del derecho de separar y llevarse los materiales a
condición de que el arrendador no esté dispuesto a pagar su valor.
Obligación de librar al arrendatario de toda turbación en el goce
No sólo debe el arrendador procurar al arrendatario el goce de la cosa, sino que este goce ha de ser tranquilo o
pacífico. Por este motivo, tiene el arrendador la obligación de garantizar al arrendatario de las turbaciones de que
éste sea víctima de parte de terceros y con muchísimo mayor razón debe abstenerse de turbarle él mismo. De esta
manera, la obligación de librar al arrendatario de toda turbación en el goce de la cosa arrendada se descompone en
dos obligaciones:
 Obligación del arrendador de no turbar al arrendatario.
 Obligación del arrendador de garantizar al arrendatario de turbaciones de terceros.
 Obligación del arrendador de no turbar al arrendatario. Debe abstenerse el arrendador de turbar al
arrendatario en el goce de la cosa. Cualquiera turbación que sea obra del arrendador o de personas a
quienes éste pueda vedarla, da derecho al arrendatario a reclamar indemnización de perjuicios (art. 1929).
Sin embargo, puede ser que la cosa necesite de reparaciones que podrían turbar el goce del arrendatario.
En ese sentido, el arrendatario tendrá derecho a:
- Que se termine el contrato, si las turbaciones son de gran importancia.
- Que se le indemnicen los perjuicios, si no son de gran importancia.
 Obligación de sanear las turbaciones que sean obra de terceros. Las turbaciones de que el arrendatario
puede ser víctima de parte de terceros son de hecho y de derecho.
a. Las turbaciones de hecho, resultantes de la ejecución de actos materiales que no importan pretensión de
ningún derecho, no imponen al arrendador ninguna responsabilidad. El arrendatario, por los medios de
que disponga, debe repeler esta clase de agresiones que le turban el goce (art. 1930).
b. Las turbaciones de derecho: según el artículo 1931, la acción de terceros que pretendan derecho a la
cosa arrendada, se dirigirá en contra del arrendador. i. Si la turbación es de escasa importancia, el
arrendatario tiene derecho a rebaja del precio. ii. Si la turbación es considerable, puede pedir la
terminación del contrato.
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
 A PAGAR EL PRECIO O RENTA
Consagra el art. 1942 esta fundamental obligación del arrendatario: “El arrendatario es obligado al pago del precio
o renta”. ● La determinación del precio se sujeta a las mismas reglas que en el contrato de compraventa. ● ¿Qué
pasa si las partes no están de acuerdo en el precio? ○ La falta de acuerdo de las partes acerca del precio o renta
impide que el contrato de arrendamiento llegue a generarse. ○ Si no hay acuerdo, y la cosa ya se entregó,
recurrimos al art. 1943: “Si entregada la cosa al arrendatario hubiere disputa acerca del precio o renta, y por una o
por otra parte no se produjere prueba legal de lo estipulado a este respecto, se estará al justiprecio de peritos, y los
costos de esta operación se dividirán entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales”
¿CUÁNDO DEBE PAGARSE EL PRECIO?
El precio o renta debe pagarse en la época convenida; a falta de estipulación, conforme a la costumbre del
país; en defecto de normas consuetudinarias, con arreglo a las normas supletorias que establece el art. 1944.
Art. 1944:
a. La renta de arrendamiento de predios urbanos se pagará por meses y la de predios rústicos por años.
b. Si se arrienda una cosa mueble por cierto número de años, meses o días, la renta se deberá inmediatamente
después de expirado el respectivo año, mes o día.
c. Si se arrienda por una suma alzada, “se deberá ésta luego que termine el arrendamiento”.

 A USAR LA COSA SEGÚN LOS TÉRMINOS DEL CONTRATO

El derecho de gozar de la cosa no es ilimitado para el arrendatario. Por la inversa, debe encuadrarse dentro de
ciertos límites. La forma del goce será, en primer término, la que las partes convengan expresamente. A falta de
estipulación, el goce del arrendatario deberá ajustarse a la presunta intención de los contratantes y al natural
destino de la cosa (art. 1938). La infracción de esta obligación del arrendatario da derecho al arrendador a pedir la
terminación del arrendamiento, con indemnización de perjuicios. El art. 1938, inc. 2o, dispone: “Si el arrendatario
contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación del arriendo con indemnización de
perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el arriendo”.
  A CUIDAR DE LA COSA COMO UN BUEN PADRE DE FAMILIA
● Grado de cuidado que debe emplear el arrendatario. Puesto que el arrendamiento es un contrato que
beneficia a las partes recíprocamente, el arrendatario, con arreglo a los principios generales, es responsable de
la culpa leve.
● El incumplimiento de la obligación del arrendatario de cuidar de la cosa como un buen padre de familia le
hace responsable de los perjuicios que su conducta ocasione: “y aun tendrá derecho el arrendador para poner
fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro” (art. 1939, inc. 2o).90 Por lo tanto, la
sanción que el incumplimiento trae consigo depende de la magnitud de la infracción.
- Grave: terminación del contrato
- Leve: indemnización de perjuicios
CESIÓN Y SUBARRIENDO: Consecuencia de la obligación de cuidar de la cosa es la prohibición que la ley
impone al arrendatario de subarrendar o ceder el arriendo, a menos que se le autorice expresamente para ello.
El art. 1946 dispone: “El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que
se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de
la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo”

CESIÓN DEL ARRIENDO Y SUBARRENDAMIENTO SON COSAS DISTINTAS:

● Subarrendar es dar en arrendamiento la cosa que se tiene a título de arrendatario. En el subarriendo hay dos
arrendamientos superpuestos; el subarrendador se encuentra doblemente obligado y asume una doble calidad:
de arrendatario en el primer contrato y de arrendador en el segundo, respecto del subarrendatario.
● Ceder el arriendo, en cambio, es transferir a un tercero el derecho de goce que del contrato de
arrendamiento deriva para el arrendatario. El cesionario ocupa el lugar del cedente y se crea una relación
directa entre el cesionario y el arrendador. Por consiguiente, la cesión es una operación de efectos más
radicales que el subarrendamiento.
 A EFECTUAR LAS REPARACIONES LOCATIVAS
“El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas”, dispone el inc. 1o del art. 1940. Son reparaciones
locativas las que tienen por objeto subsanar aquellos deterioros que son una consecuencia normal del goce
que el arrendatario tiene de la cosa. El art. 1940, inc. 2o, precisa el concepto: “Se entienden por reparaciones
locativas las que, según la costumbre del país, son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas
especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como
descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.”.
 A RESTITUIR LA COSA AL TÉRMINO DEL CONTRATO
Consagra el art. 1947 esta obligación del arrendatario, esencial en el contrato: “El arrendatario es obligado a
restituir la cosa al fin del arrendamiento”. Debemos considerar las siguientes cuestiones:

- ESTADO EN QUE SE DEBE RESTITUIR LA COSA

Estado en que debe restituir la cosa. El arrendatario debe restituir la cosa “en el estado en que le fue
entregada” (art. 1947, inc. 2o). Pero, como se comprende, el goce de la cosa suele causar un natural desgaste
o menoscabo. Por este motivo, la disposición añade que en la restitución debe tomarse en cuenta “el deterioro
ocasionado por el uso y goce legítimos”.
● Es probable que las partes hayan dejado constancia del estado en que se encontraba la cosa; en tal caso, no
surgirán dificultades acerca de cómo debe efectuarse la restitución.
● Si las partes no han expresado el estado en que se entregó la cosa, la ley establece “Si no constare el estado
en que le fue entregada, se entenderá haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo
contrario” (art. 1947).

- FORMA DE LA RESTITUCIÓN

● COSA MUEBLE: La entrega debe efectuarse poniendo la cosa materialmente a disposición del arrendador.
● BIEN RAÍZ: El art. 1948 ha reglamentado la forma como debe efectuarse la restitución de los inmuebles: “La
restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y
entregándole las llaves”

- INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN
INCUMPLIMIENTO Terminado el arriendo, el arrendatario debe restituir la cosa; se hace exigible su obligación.
Pero para que el arrendatario quede constituido en mora de restituir es menester que sea requerido o reconvenido
por el arrendador. La expiración del plazo estipulado no es bastante; trátase de un caso de excepción en que la ley
exige que se requiera al deudor para constituirle en mora. El art. 1949 dispone: “Para que el arrendatario sea
constituido en mora de restituir la cosa arrendada, será necesario requerimiento del arrendador, aun cuando haya
precedido desahucio”. Constituido en mora el arrendatario, “será condenado al pleno resarcimiento de todos los
perjuicios de la mora, y a lo demás que contra él competa como injusto detentador” (art. 1949).

- DERECHO LEGAL DE RETENCIÓN

Al igual que el arrendatario, goza el arrendador del derecho legal de retención. Se le concede este derecho para
seguridad del pago del precio o renta y de las indemnizaciones que, por diversos conceptos, el arrendatario le
adeude. El arrendador, pues, puede hacer valer este derecho para garantía de lo que se le deba como consecuencia:
a. de usar el arrendatario de la cosa contrariamente a los términos o al espíritu del contrato; b. de los deterioros
que cause por no cuidar la cosa como un buen padre de familia; c. del hecho de incurrir el arrendatario en mora en
la restitución de la cosa; d. de la terminación del contrato por culpa del arrendatario; e. por concepto de precio o
renta.
EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El contrato de arrendamiento de cosas termina del mismo modo que los otros contratos. Pero el art. 1950 señala
diversas causales de extinción propias o peculiares de este contrato:
 DESTRUCCIÓN TOTAL DE LA COSA ARRENDADA
 EXPIRACIÓN DEL TIEMPO ESTIPULADO PARA LA DURACIÓN DEL ARRIENDO
El contrato de arrendamiento, como reiteradamente se ha dicho, es por su esencia temporal; pero su duración
puede ser determinada o indeterminada.
● DURACIÓN DETERMINADA: Se entiende que es determinado el tiempo de duración del contrato de
arrendamiento:
1. Si las partes han convenido expresamente un término;
2. Cuando el tiempo es determinado por la naturaleza del servicio a que la cosa se destina, y
3. Cuando el tiempo es determinado por la costumbre del país. En tales casos, la expiración del término pone
fin automáticamente o ipso jure al contrato, sin que sea menester un aviso previo o una expresa declaración de
voluntad de las partes.
El contrato de arrendamiento, como reiteradamente se ha dicho, es por su esencia temporal; pero su duración
puede ser determinada o indeterminada.
● DURACIÓN INDETERMINADA: Si no se ha fijado un tiempo para la duración del arriendo, o éste no
resulta de la naturaleza del servicio o de la costumbre, el contrato durará indefinidamente mientras las partes
no expresen su voluntad de ponerle fin. ○ Arrendador y arrendatario deben darse mutuo aviso de su intención
de no perseverar en el contrato. Este aviso previo se denomina desahucio. ○ El art. 1951 dispone sobre el
particular: “Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el
servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá
hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente”
 EXTINCIÓN DEL DERECHO DEL ARRENDADOR
 SENTENCIA JUDICIAL
EL DESAHUCIO
El desahucio es el aviso anticipado que una de las partes da a la otra de su voluntad de poner fin al contrato.
Puede el desahucio ser judicial o extrajudicial (art. 588 del C. de P. Civil).
● Extrajudicial.
● Judicial: El desahucio judicial, como su nombre lo indica, es el que se da por medio de una notificación judicial.
El art. 588 del Código de Procedimiento Civil dispone que el desahucio judicial se efectuará notificando al
arrendador o arrendatario el decreto con que el juez manda poner en conocimiento de uno u otro la noticia
anticipada a que se refiere el art. 1951 del Código Civil: ○ Notificado de desahucio, el desahuciado dispone de un
plazo de diez días para oponerse. En caso de no deducirse oposición, habrá de dictarse sentencia que dé lugar al
desahucio y fije día para la restitución de la propiedad. Si se deduce oposición, se citará a las partes a un
comparendo, a que concurrirán con sus medios de prueba, para que expongan lo conveniente a sus derechos (arts.
589 y 590 del C. de P. Civil)
El desahucio debe darse “por anticipado” El art. 1951, inc. 2o, establece esta regla fundamental: “la anticipación
se ajustará al período o medida de tiempo que regula los pagos”. De este modo, si el arriendo es a tan- to por mes
o año, el desahucio debe darse con un mes o un año de anticipación. Para precisar con exactitud cuándo debe
entenderse terminado el contrato, el art. 1951, inc. 3o, dispone: “El desahucio empezará a correr al mismo tiempo
que el próximo período”. Por ejemplo, si el arriendo es por meses, la renta pagadera el 1o de cada mes y el
arrendador o el arrendatario se proponen ponerle fin el 1o de abril, el aviso deberá darse antes del 1o de marzo;
dado el 20 de febrero, correrá desde el 1o de marzo.
“Tácita reconducción”
Supóngase que terminado el contrato de arrendamiento, el arrendatario continúa detentando la cosa, sin protesta
del arrendador. De esta situación de hecho no se sigue como consecuencia que las partes hayan entendido
prorrogar el contrato. El Código Civil no admite, sino en términos muy restringidos, la tácita reconducción, esto
es, la renovación del contrato por el hecho de que el arrendatario retenga la cosa con la aparente anuencia del
arrendador. El art. 1956, inc. 1o, establece el prin- cipio general: “Terminado el arrendamiento por desahucio, o
de cualquier otro modo, no se entenderá en caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendador a la retención
de la cosa por el arrendatario, es una renovación del contrato”. Para que se entienda renovado el arriendo es
preciso que las partes así lo convengan expresamente.
Cuándo procede la tácita reconducción Para que tenga lugar la excepción prevista en la disposición indicada es
preciso, por lo tanto:
1. Que la cosa arrendada sea inmueble;
2. Que el arrendatario conserve la tenencia de la cosa, y
3. Que el arrendatario haya pagado, con el beneplácito del arrendador, la renta correspondiente a un período
posterior a la extinción del contrato, o las partes hayan ejecutado otros hechos demostrativos de su inequívoca
intención de perseverar en el arriendo. La reconducción importa la celebración de un nuevo contrato de
arrendamiento, en las mismas condiciones que el anterior; se mantendrá idéntico el precio y las demás
modalidades del contrato, pero variará su duración.

CONFECCIÓN DE UNA OBRA MATERIAL

Con arreglo a la definición del art. 1915, el arrendamiento puede tener por objeto “ejecutar una obra”. El contrato
puede definirse como aquel en que las partes se obligan mutuamente, la una a ejecutar una obra material y la otra
a pagar por ella un precio determinado.
EL CONTRATO PUEDE SER COMPRAVENTA O ARRENDAMIENTO:

CONFECCIÓN DE OBRA MATERIAL Y COMPRAVENTA

Suministrada la materia íntegramente o en su parte principal por el artífice, el contrato es de compraventa.
- El contrato es indudablemente de venta de cosa futura y, por lo tanto, condicional.
- Se entiende hecha la venta bajo la condición de que la obra será bien confeccionada, condición que se entenderá
cumplida cuando el que encargó la obra la ha recibido y aprobado.
- Por este motivo, el contrato de compraventa no se reputa perfecto “sino por la aprobación del que ordenó la
obra” (art. 1996, inc. 1o).
- Los riesgos de la cosa: El art. 1996 dispone: “Por consiguiente, el peligro de la cosa no pertenece al que ordenó
la obra sino desde su aprobación, salvo que se haya constituido en mora de declarar si la aprueba o no”.
CONFECCIÓN DE OBRA MATERIAL Y ARRENDAMIENTO
Si el que encarga la obra proporciona la totalidad o la parte principal de la materia, el contrato es de
arrendamiento.
- El problema de los riesgos se plantea de diversa manera. La pérdida de la materia recae sobre el dueño, esto es,
la persona que ordenó la obra (art. 2000, incs. 1o y 2o).
- Sin embargo, el artífice será responsable “cuando la materia perece por su culpa o por culpa de las personas que
le sirven” (art. 2000, inc. 2o).
- El riesgo es íntegramente de cargo del que ordenó la obra, esto es, pierde la materia y debe pagar el precio, en
los casos siguientes:

 Si la obra ha sido reconocida y aprobada (art. 2000, No 1o).

 Si la cosa no ha sido reconocida y aprobada por mora del que encargó la obra (art. 2000, No 2o), y
 Si la cosa perece por un vicio de la materia suministrada por el que encargó la obra.
FIJACIÓN DEL PRECIO
● El art. 1997 dispone: “Si no se ha fijado precio se presumirá que las partes han convenido el que ordinariamente
se paga por la misma especie de obra, y a falta de éste por el que se estimare equitativo a juicio de peritos”.
● Las partes pueden confiar a un tercero la fijación del precio. Prevé la ley que el tercero fallezca antes o después
de ejecutada la obra: a. Cuando el tercero fallezca antes de la ejecución de la obra, “será nulo el contrato”. b. Si el
fallecimiento sobreviene después de haberse procedido a la ejecución de la obra, “se fijará el precio por peritos”
(art. 1998)

EFECTOS DEL CONTRATO

ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS INMATERIALES

Arrendamiento de servicios inmateriales es el de aquellos en que predomina la inteligencia sobre el esfuerzo
puramente manual. La ley distingue tres clases de arrendamiento de esta especie:
OBRA INTELECTUAL AISLADA
La primera clase de arrendamiento de servicios inmateriales es aquel que consiste en la ejecución de una obra “en
que predomina la inteligencia sobre la obra de mano” (art. 2006). Ejemplos de tales obras son una composición
literaria o musical, o la corrección tipográfica de un impreso.
SERVICIOS QUE CONSISTEN EN UNA LARGA SERIE DE ACTOS
El art. 2007 dispone: “Los servicios inmateriales que consisten en una larga serie de actos, como los de los
escritores asalariados para la prensa, secretarios de personas privadas, preceptores, ayas, histriones y cantores, se
sujetan a las reglas especiales que siguen”. Los servicios de estas personas les dan regularmente la calidad de
empleados particulares.
SERVICIOS PROFESIONALES
El art. 2012 previene: “Los artículos precedentes se aplican a los servicios que según el art. 2118 se sujetan a las
reglas del mandato, en lo que no tuvieren de contrario a ellas”. Esta última disposición se refiere a “los servicios
de las profesiones y carreras que suponen largos estudios, o a que está unida la facultad de representar y obligar a
otra persona respecto de terceros”. Los servicios de profesiones a que está unida la facultad de representar y
obligar ante terceros constituyen un verdadero mandato. Pero, generalmente, los profesionales carecen de esta
facultad. El abogado, el ingeniero, el médico no representan a su cliente; la representación que suele tener el
primero, no la tiene en virtud de su profesión, sino del poder que se le confiera. Estos servicios se sujetan
primeramente a las reglas del mandato y subsidiariamente a las del arrendamiento de servicios.

MANDATO
CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS Art. 2116:
“El mandato es un contrato en que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo
de ellos por cuenta y riesgo de la primera”.
CARACTERÍSTICAS
A. Generalmente consensual
Por regla general, el mandato es consensual: o sea, se perfecciona con el solo consentimiento de mandante y
mandatario. Por excepción será solemne en los siguientes casos: 1. Mandato judicial (escritura pública, acta
extendida ante juez de letras o juez árbitro, declaración escrita del mandante y autorizada por el secretario del
tribunal). 2. Mandato para contraer matrimonio (escritura pública). 3. Mandato que confiera la mujer casada para
otorgar su autorización para la enajenación de bienes raíces sociales o propios (escritura pública)
¿MANDATO PARA EJECUTAR ACTOS SOLEMNES?
La mayoría de la doctrina estima que un mandato para ejecutar actos solemnes, debe también ser solemne. Se
basan en el siguiente argumento:
● El acto que se va a celebrar requiere el consentimiento del mandante. El consentimiento del mandante, a su vez,
requiere una solemnidad porque la ley la establece. Si se está prestando el consentimiento del mandante a través
de mandatario, tiene que revestir la misma solemnidad.
Meza Barros es de la opinión contraria. No es necesario que el mandato sea solemne por las siguientes razones: ●
El mandante no está manifestando su consentimiento para el acto solemne, en el mandato. Simplemente está
celebrando un mandato.
● El artículo 2123 establece que el mandato es regularmente consensual y que sólo será solemne cuando la ley así
lo establezca. Entonces, requerir la solemnidad en esta clase de mandatos no es lícita, porque el derecho no la
establece expresamente.
En la mayoría de los casos, entonces, el mandato es consensual. ¿Cómo se manifiesta la voluntad de las partes?
● VOLUNTAD DEL MANDANTE: Art. 2123: “El encargo que es objeto del mandato puede hacerse por
escritura pública o privada, por cartas, verbalmente o de cualquier otro modo inteligible, y aun por la aquiescencia
tácita de una persona a la gestión de sus negocios por otra; pero no se admitirá en juicio la prueba testimonial sino
en conformidad a las reglas generales, ni la escritura privada cuando las leyes requieran un instrumento auténtico.
● VOLUNTAD DEL MANDATARIO: Art. 2124: “El contrato de mandato se reputa perfecto por la aceptación
del mandatario. La aceptación puede ser expresa o tácita. Aceptación tácita es todo acto en ejecución del mandato.
Aceptado el mandato, podrá el mandatario retractarse, mientras el mandante se halle todavía en aptitud de ejecutar
el negocio por sí mismo, o de cometerlo a diversa persona. De otra manera se hará responsable en los términos del
artículo 2167.”
LA ACEPTACIÓN PUEDE SER:
● Expresa
● Tácita: “todo acto en ejecución del mandato” (art. 2124).
● Silencio - el art. 2125 dispone: “Las personas que por su profesión u oficio se encargan de negocios ajenos,
están obligadas a declarar lo más pronto posible si aceptan o no el encargo que una persona ausente les hace; y
transcurrido un término razonable, su silencio se mirará como aceptación”.
LA RETRACTACIÓN: el mandatario siempre puede retractarse.
● Si lo hace “mientras el mandante se halle todavía en aptitud de ejecutar el negocio por sí mismo o de cometerlo
a diversa persona,” no es responsable de los perjuicios.
● En caso contrario, es responsable de los perjuicios.
B. Oneroso por naturaleza
El mandato será generalmente oneroso: si nada se dice, se entiende que es remunerado. Sin embargo, las partes - a
través de una estipulación expresa - pueden hacer que sea gratuito, o no remunerado. ● DETERMINACIÓN DEL
HONORARIO: La remuneración del mandatario, denominada honorario, se determina, en primer término, por
acuerdo de las partes, anterior o posterior al contrato. Puede determinarse, asimismo, “por la ley, la costumbre o el
juez” (art. 2117, inc. 2). ● RESPONSABILIDAD DEL MANDATARIO: Responsable de la culpa leve, “esta
responsabilidad recae más estrictamente sobre el mandatario remunerado” (art. 2129, inc. 2o)
C. Bilateral
● Cuando el mandato es remunerado, es bilateral. ● ¿Qué pasa cuando el mandato es gratuito? También es
bilateral el mandato gratuito. Incluso si el mandante no tiene la obligación de remunerar al mandatario, sí contrae
otras obligaciones. Así, hay “obligaciones recíprocas”: - Se obliga el mandatario a cumplir el encargo y a rendir
cuentas de su gestión y - El mandante contrae la obligación de proveerle de los medios necesarios para el
desempeño de su cometido.
MANDATO Y REPRESENTACIÓN
La representación no es un elemento de la esencia del mandato, sino de la naturaleza: se entiende pertenecerle por
la naturaleza de contrato. ● PUEDE OBRAR A NOMBRE PROPIO: Sin embargo, en el desempeño de su
cometido, el mandatario puede obrar a su propio nombre y, en tal evento, no representa al mandante; para ello es
indispensable que lo haga en nombre del mandante.
REQUISITOS DEL MANDATO
A. objeto del mandato
El encargo que constituye el objeto del mandato debe consistir en la ejecución de actos jurídicos. ● MANDATO
Y ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS: el mandato debe consistir en la ejecución de actos jurídicos. El encargo
que consiste en la ejecución de un hecho material, como construir un camino, levantar un muro, no constituye un
mandato sino un contrato de arrendamiento de servicios o de confección de obra material. ● ¿QUÉ CLASE DE
ACTOS JURÍDICOS? Todos, excepto muy contadas excepciones. Por ejemplo, la facultad de testar (art. 1004).
B. interés del mandato
● EL NEGOCIO NO DEBE INTERESAR SÓLO AL MANDATARIO - el interés puede operar de las siguientes
formas: 1. Negocio es de mutuo interés para el mandante y el mandatario, 2. Del mandante y de un tercero, o 3.
De un tercero exclusivamente. ● SI EL NEGOCIO INTERESA ÚNICAMENTE AL MANDATARIO: “Es un
mero consejo, que no produce obligación alguna (art. 2119).
C. capacidad de las partes
● MANDANTE: debe tener la capacidad necesaria para ejecutar el acto a que el mandato se refiere.
● MANDATARIO - puede desempeñar funciones de mandatario una persona incapaz. El art. 2128 dispone: “Si se
constituye mandatario a un menor adulto, los actos ejecutados por el mandatario serán válidos respecto de terceros
en cuanto obliguen a éstos y al mandante; pero las obligaciones del mandatario para con el mandante y terceros no
podrán tener efecto sino según las reglas relativas a los menores y a las mujeres casadas”. ○ En las relaciones del
mandante con los terceros no importa la incapacidad: se obliga el mandante para con los terceros y vice versa. ○
En las relaciones del mandante con el mandatario: se aplican las reglas de los incapaces, o sea, no será exigible la
obligación a no ser que haya contado con autorización.
CLASES DE MANDATO MANDATO GENERAL Y ESPECIAL:
MANDATO ESPECIAL: El art. 2130 establece que se llama especial el mandato que comprende “uno o más
negocios especialmente determinados”.
MANDATO GENERAL: Añade la disposición que se denomina general el mandato “si se da para todos los
negocios del mandante” y, también, “si se da para todos, con una o más excepciones determinadas”.
MANDATO DEFINIDO E INDEFINIDO: Será definido o indefinido según las facultades estén o no precisadas y
definidas.
FACULTADES DEL MANDATARIO
Si estamos ante un mandato definido no tendremos problemas: las facultades estarán detalladamente precisadas.
Sin embargo, ¿qué facultades tiene el mandatario en un mandato indefinido? El art. 2132 resuelve esta cuestión
diciendo que “el mandato no confiere naturalmente al mandatario más que el poder de efectuar los actos de
administración”. Y la disposición concluye que “para todos los actos que salgan de estos límites, necesitará de
poder especial”. Solamente queda el mandatario investido de la facultad de ejecutar actos de administración,
aunque el mandato le autorice para “obrar del modo que más conveniente le parezca” o le otorgue la libre
administración del negocio o negocios que se le han encomendado.
¿QUÉ SON “ACTOS DE ADMINISTRACIÓN”?
“Administrar es adoptar las medidas de carácter material o jurídico tendientes a conservar los bienes, a
incrementarlos y obtener las ventajas que pueden procurar.”
EN RESUMEN, CON RESPECTO A LAS FACULTADES DEL MANDATARIO:
1. Si se trata de un mandato definido, sus facultades son las que ahí se establecen.
2. Si se trata de un contrato indefinido: sus facultades se reducen a actos de administración. ● Siempre requerirá
de un poder especial para: ○ Transigir ○ Desistimiento, allanamiento, absolución de posiciones, renuncia de
recursos, compromiso, etc. (las del artículo 7 CPC).
EFECTOS DEL MANDATO:
 OBLIGACIONES DEL MANDATARIO:
1. Cumplir el mandato
El mandatario debe cumplir el mandato: - Dentro de los límites del mandato (art. 2160, inciso 1). - Utilizando los
medios que el mandante le haya encomendado (art. 2134). Art. 2131: “El mandatario se ceñirá rigorosamente a
los términos del mandato, fuera de los casos en que las leyes le autoricen para obrar de otro modo.
Art. 2134: “La recta ejecución del mandato comprende no sólo la substancia del negocio encomendado, sino los
medios por los cuales el mandante ha querido que se lleve a cabo. Se podrán, sin embargo, emplear medios
equivalentes, si la necesidad obligare a ello y se obtuviere completamente de ese modo el objeto del mandato.”
Excepciones a ceñirse estrictamente a los términos del mandato:
1. Art. 2149 dispone que el mandatario “debe abstenerse de cumplir el mandato cuya ejecución sería
manifiestamente perniciosa al mandante”.
2. La imposibilidad de obrar según las instrucciones recibidas permite al mandatario excusarse de cumplir el
encargo, con tal que adopte las medidas de conservación necesarias para que no sufran menoscabo los intereses
del mandante.
3. El mandatario puede “emplear medios equivalentes, si la necesidad obligare a ello y se obtuviere
completamente de ese modo el objeto del mandato” (art. 2134, inc. 2).
4. Art. 2148 consagra una regla justa: “Las facultades concedidas al mandatario se interpretarán con alguna más
latitud, cuando no está en situación de poder consultar al mandante”.
PROHIBICIONES AL MANDATARIO:
1. Comprar para sí lo que el mandante le ha ordenado vender y vender de lo suyo al mandante lo que se le ha
ordenado comprar (art. 2144). 2. El mandatario puede prestarle dinero al mandante, pero no puede tomar para sí el
dinero cuya colocación el mandante le ha confiado, a menos que medie la autorización de este (art. 2145). 3. Sin
la expresa autorización del mandante, no es lícito al mandatario “colocar a interés dineros del mandante” (art.
2146). 4. Con tal que no se aparte de los términos del mandato, puede el mandatario aprovecharse de las
circunstancias para realizar el encargo con mayor beneficio y menor gravamen para el mandante. Pero se le
prohíbe apropiarse lo que exceda el beneficio o disminuya el gravamen designado por el mandante (art. 2147, inc.
1o).
2. Rendir cuentas
 OBLIGACIONES DEL MANDANTE:
1. Cumplir las obligaciones contraídas por el mandatario.
2. Proveer al mandatario de lo necesario para cumplir el mandato.
3. Indemnizarle los gastos y perjuicios en que haya incurrido por causa del mandato, y
4. Pagar la remuneración.

RESPONSABILIDAD DEL MANDATARIO:

DELEGACION DEL MANDATO:

 LA FIANZA
CONCEPTO DE CONTRATO DE FIANZA
ART. 2335: “La fianza es una obligación accesoria, en virtud de la cual una o más personas responden de
una obligación ajena, comprometiéndose para con el acreedor a cumplirla en todo o parte, si el deudor
principal no la cumple”.
Esta definición ha sido criticada: - La fianza no es una “obligación,” sino un contrato. Por eso, una definición
más adecuada sería: la fianza es un contrato en virtud del cual una o más personas responden de una obligación
ajena, comprometiéndose para con el acreedor a cumplirla en todo o parte, si el deudor principal no lo hace.
CARACTERÍSTICAS DE LA FIANZA
 GENERALMENTE CONSENSUAL
Por excepción, el contrato de fianza puede ser solemne: a) La fianza que deben rendir los tutores y curadores para
que se discierna el cargo debe constituirse por escritura pública (art. 855 del C. de P. Civil). b) La fianza mercantil
“deberá otorgarse por escrito, y sin esta circunstancia será de ningún valor ni efecto” (art. 820 del C. de
Comercio).
 UNILATERAL
La fianza es un contrato unilateral porque sólo una parte se obliga para con la otra que no contrae ninguna
obligación. ● El deudor es extraño al contrato. Así se explica la regla del art. 2345: “Se puede afianzar sin orden y
aun sin noticia y contra la voluntad del principal deudor”. Por excepción, la fianza sería bilateral si el acreedor se
obligara a pagar una remuneración al fiador por el servicio que le presta. Pero, en tal caso, la fianza degenera en
otro contrato: un contrato de seguro. ● ¿Por qué no es bilateral si el deudor principal le paga al fiador por su
servicio?
 GRATUITO
Tiene el contrato por objeto sólo la utilidad de una de las partes, sufriendo el gravamen únicamente el fiador. Se
dice por Meza Barros que la gratuidad es de la esencia de este contrato, incluso en el caso en que el fiador pacte
con el deudor principal que el segundo pague al primero una remuneración o emolumento por el servicio prestado
(lo que permite, por lo demás, el art. 2341). En efecto, en este caso la fianza no pierde el carácter de contrato
gratuito, puesto que en el pacto mencionado no interviene el acreedor, quien es parte sólo en el contrato de fianza,
y no en la convención que vincula al deudor principal y al fiador.
 ACCESORIO
Su finalidad es procurar al acreedor una garantía y supone necesariamente una obligación principal a que acceda.
La suerte de la fianza está íntimamente ligada a la suerte de la obligación principal. ES ACCESORIO Se siguen
de este carácter accesorio de la fianza numerosas e importantes consecuencias.
a) Extinguida la obligación principal se extingue igualmente la fianza (art. 2381).
b) Otra consecuencia importante es la facultad del fiador de oponer al acreedor todas las excepciones que deri-
van de la naturaleza de la obligación principal.
c) Una tercera consecuencia del carácter accesorio de la fianza es que la obligación del fiador no puede ser más
gravosa que la del deudor principal
CLASIFICACIONES DE LA FIANZA
1. LEGAL/JUDICIAL/CONVENCIONAL
Esta clasificación no está referida al origen de la obligación del fiador, ya que ella siempre es convencional, sino
más bien al origen de la obligación del deudor principal de rendir fianza.
 FIANZA LEGAL: es aquella impuesta por el legislador, como por ejemplo en los casos siguientes:
i.- El caso de los poseedores provisorios, en el marco de la muerte presunta (artículo 89);
ii.- El caso de los guardadores, que deben rendir fianza, previa al discernimiento de la guarda (artículo
374);
iii.- El caso de los usufructuarios que deben rendir caución para tener la cosa fructuaria (art 775).
 FIANZA JUDICIAL: La fianza judicial es decretada por el juez, pero éste sólo puede ordenar su
constitución cuando una norma legal lo permita; por ejemplo:
i.- Tratándose del fiduciario, a quien el juez ordena prestar caución de conservación y restitución, cuando
el fideicomisario impetró una medida conservativa (artículo 755);
ii.- Tratándose del dueño de una obra ruinosa, cuando se le ordena rendir caución de resarcir todo
perjuicio que sobrevenga por el mal estado del edificio, y siempre que el daño que se teme no fuere grave,
pues en caso contrario se ordenará la demolición, no bastando con la caución (artículo 932)

2. PERSONAL/HIPOTECARIA/PRENDARIA
 Fianza personal es aquella en que el fiador simplemente obliga a todos sus bienes, indistintamente, al
cumplimiento de la obligación, y fianza hipotecaria o prendaria es aquella en que, además, constituye una
prenda o hipoteca. En la fianza personal, el acreedor dispone de dos acciones: ○ Acción personal contra el
deudor principal, y ○ Acción personal contra el fiador.

 En la fianza hipotecaria o prendaria, el acreedor dispone de tres acciones: ○ Acción personal contra el
deudor principal ○ Acción personal contra el deudor ○ Acción real contra el fiador, que le permite
pagarse preferentemente con los bienes hipotecados.

3. LIMITADA/ILIMITADA
 La fianza es definida o limitada cuando en el contrato se determinan las obligaciones concretas que el
fiador toma sobre sí o cuando se limita a una cantidad fija de dinero.
 Es indefinida o ilimitada la fianza cuando no se determinan las obligaciones que garantiza el fiador o
la cuantía de su responsabilidad.
● Si la fianza es limitada, lógicamente el fiador sólo responde hasta la cantidad respecto de la cual se obligó
(art. 2367).
● Si la fianza es ilimitada: sí tiene un límite (!). El monto de la fianza no puede extenderse más allá que la
obligación principal (arts. 2343 y 2344).
4. SIMPLE/SOLIDARIA
 Fianza simple es aquella que confiere al fiador los beneficios de excusión y de división, a los que nos
referiremos más adelante. En cambio, en la fianza solidaria, el fiador queda privado del beneficio de
excusión, y si son varios los fiadores solidarios, quedan privados del beneficio de división.
 La fianza solidaria presenta la particularidad de ser una caución en la cual se combinan las dos
cauciones personales más importantes, como son la fianza y la solidaridad pasiva (artículos 1522 y
2372).
REQUISITOS DEL CONTRATO DE FIANZA
 EXISTENCIA DE UNA OBLIGACIÓN
La fianza requiere para su validez, de la existencia de una obligación principal, cuyo cumplimiento garantiza. En
general, todas las obligaciones son susceptibles de afianzarse, cualquiera sea su fuente. De esta manera:
i.- La obligación afianzada puede ser civil o natural (art. 2338), pero en el segundo caso, el fiador no gozará del
beneficio de excusión ni tampoco del beneficio de reembolso (artículo 2358).
ii.- La obligación principal puede ser pura y simple o sujeta a modalidades.
iii.- La obligación principal puede ser presente o futura (artículo 2339).
iv.- La obligación principal puede ser de personas naturales o jurídicas (art. 2346).
v.- La obligación principal puede pesar sobre una herencia yacente (art. 2346)
 PRINCIPAL
 CONSENTIMIENTO
 CAPACIDAD
El art. 2350 dispone, en su inc. 1º, que “el obligado a prestar fianza debe dar un fiador capaz de obligarse como
tal”.
Esto debemos relacionarlo con el artículo 2342: “Las personas que se hallen bajo potestad patria o bajo tutela o
curaduría, sólo podrán obligarse como fiadores en conformidad a lo prevenido en los títulos De la patria potestad
y De la administración de los tutores y curadores. Si el marido o la mujer, casados en régimen de sociedad
conyugal quisieren obligarse como fiadores, se observarán las reglas dadas en el título De la sociedad conyugal.”
 OBJETO
La obligación principal puede ser de dar, hacer o no hacer, pero La obligación del fiador será siempre de dar y,
todavía, de dar una suma de dinero.
El art. 2343, inc. 2º, expresa que el fiador “puede obligarse a pagar una suma de dinero en lugar de otra cosa de
valor igual o mayor”; y añade que “la obligación de pagar una cosa que no sea dinero en lugar de otra cosa o de
una suma de dinero, no constituye fianza” (inc. 4o).
Si la obligación afianzada es de hacer, el fiador no se obliga a ejecutar el hecho en lugar del deudor; garantiza
únicamente el pago de los perjuicios que la infracción acarree al acreedor. Lo mismo aplica para las de no hacer.
 CAUSA
Puede responderse a esta interrogante que, en la fianza gratuita, la causa de la obligación del fiador se encuentra
en su liberalidad, en su deseo de servir; en la fianza remunerada, la causa se encontraría en la remuneración
ofrecida al fiador.
En suma, gratuita o remunerada, la causa de la obligación del fiador debería buscarse en sus relaciones con el
deudor principal. Pero, de inmediato, surgen estas dos objeciones:
a) el deudor es extraño al contrato de fianza; y
b) como extraño que es, el deudor permanecerá, a veces, ignorante de los motivos que induzcan al fiador a
obligarse. Como la fianza es un contrato que se celebra entre acreedor y fiador, la causa ofrecería la curiosa
peculiaridad de no formar parte del acuerdo de voluntades de los contratantes –acreedor y fiador– y constituiría un
elemento extraño al contrato.

OBLIGACIÓN DE RENDIR FIANZA - art. 2348 y 2349

Hay ciertas personas que están obligadas a rendir fianza:
1. “El deudor que lo haya estipulado” (art. 2348, Nº 1).
2. “El deudor cuyas facultades disminuyan en términos de poner en peligro manifiesto el cumplimiento de su
obligación” (art. 2348, No 2o).
3. “El deudor de quien haya motivo de temer que se ausente del territorio del Estado con ánimo de establecerse en
otra parte, mientras no deje bienes suficientes para la seguridad de sus obligaciones” (art. 2348, No 3o).
4. Cuando el fiador del deudor es insolvente: “Siempre que el fiador dado por el deudor cayere en insolvencia,
será obligado el deudor a prestar nueva fianza” (art. 2349).

CUANDO EL DEUDOR ESTÁ OBLIGADO A PROPORCIONAR UN FIADOR, ESTE ÚLTIMO TIENE QUE
REUNIR CIERTAS CALIDADES (art. 2350):
1. Capacidad del fiador
2. Solvencia del fiador (Para calificar la solvencia del fiador, sólo se toman en cuenta sus bienes raíces, como lo
estipula el artículo 2350, inciso 2º).
3. Domicilio del fiador: debe fijar domicilio dentro del territorio jurisdiccional de la respectiva Corte de
Apelaciones.
Los efectos de la fianza anteriores a la reconvención del fiador se refieren a la facultad de éste de pagar la deuda y
de exigir que el acreedor, desde que se haga exigible la obligación, proceda contra el principal deudor.

Facultad del fiador de anticiparse a pagar la deuda – El art. 2353 dispone:

“El fiador podrá hacer el pago de la deuda, aun antes de ser reconvenido por el acreedor, en todos los casos en que
pudiere hacerlo el deudor principal”. Pero el fiador que paga antes del vencimiento del plazo debe esperar que se
cumpla para ejercitar contra el deudor la acción para el reembolso de lo que pagó anticipadamente. El art. 2373
consagra esta justa solución: “El fiador que pagó antes de expirar el plazo de la obligación principal, no podrá
reconvenir al deudor, sino después de expirado el plazo”

Del pago anticipado que el fiador verifique pueden seguirse consecuencias perjudiciales para el deudor. Por eso,
cuando el fiador paga anticipadamente, DEBE DAR AVISO AL DEUDOR PRINCIPAL. De no hacerlo: a) El
deudor puede oponer al fiador todas las excepciones que pudo oponer al acreedor (art. 2377, inc. 1o); b) Pierde el
fiador el derecho para que se le reembolse, si el deudor paga la deuda ignorando que el fiador la había satisfecho
(art. 2377, inc. 2o).

Facultad del fiador de exigir que se proceda primero contra el deudor principal: El art. 2356 dispone:
“Aunque el fiador no sea reconvenido, podrá requerir al acreedor, desde que sea exigible la deuda, para que
proceda contra el deudor principal”. De este modo, el fiador puede poner fin a un estado de incertidumbre acerca
de su responsabilidad y evitar que la negligencia del acreedor deje transcurrir el tiempo sin perseguir al deudor,
con riesgo de que éste caiga en insolvencia, perjudicando su acción de reembolso.
Los efectos posteriores a la reconvención que se le hace al fiador, dicen relación con los medios de defensa con
que cuenta el fiador.
A. BENEFICIO DE EXCUSIÓN
Art. 2357: “El fiador reconvenido goza del beneficio de excusión, en virtud del cual podrá exigir que antes de
proceder contra él se persiga la deuda en los bienes del deudor principal, y en las hipotecas o prendas prestadas
por éste para la seguridad de la misma deuda”.
REQUISITOS DEL BENEFICIO DE EXCUSIÓN:
1. Que el fiador no esté privado del beneficio;
2. Que lo oponga en tiempo oportuno, y
3. Que señale al acreedor bienes del deudor para perseguir el cumplimiento de la obligación.
“QUE NO ESTÉ PRIVADO DEL BENEFICIO DE EXCUSIÓN” - ¿Cuándo el fiador no goza de este beneficio?
a) El que lo ha renunciado expresamente (art. 2358, No 1o).
b) El fiador que se ha obligado solidariamente. En sus relaciones con el acreedor, el fiador y codeudor solidario es
un codeudor. En sus relaciones con el deudor o deudores, es un fiador (art. 1522).
c) No goza del beneficio de excusión el fiador de una obligación natural; d) El fiador en la fianza judicial.
“OPORTUNIDAD PARA OPONER EL BENEFICIO DE EXCUSIÓN”: “luego que sea requerido el fiador;
salvo que el deudor al tiempo del requerimiento no tenga bienes y después los adquiera”. (Art. 2358, Nº 5).
EFECTOS ENTRE ACREEDOR Y FIADOR DESPUÉS DE LA RECONVENCIÓN DEL FIADOR
“SEÑALAMIENTO DE BIENES DEL DEUDOR”: No puede el fiador limitarse a exigir al acreedor que se dirija
contra el deudor principal: debe señalar los bienes del deudor en que debe perseguir primeramente la deuda. El
art. 2358, No 6o, exige, como condición del beneficio, “que se señalen al acreedor los bienes del deudor
principal”
EFECTOS DEL BENEFICIO DE EXCUSIÓN a) Como excepción dilatoria que es, el beneficio de excusión
suspende la entrada a juicio, tanto como el acreedor demore en practicar la excusión. b) El acreedor queda
obligado a practicar la excusión, a perseguir al deudor principal (art. 2365). c) Si los bienes excutidos no son
suficientes, el acreedor deberá resignarse a recibir un pago parcial. Solamente puede perseguir al fiador por el
saldo insoluto (art. 2364).
B. BENEFICIO DE DIVISIÓN
El beneficio de división sólo tiene lugar cuando existe pluralidad de fiadores. Si son varios los fiadores, “se
entenderá dividida la deuda entre ellos por partes iguales, y no podrá el acreedor exigir a ninguno sino la cuota
que le quepa” (art. 2367)
REQUISITOS:
1. Que haya pluralidad de fiadores.
2. Que los fiadores no se hayan obligado solidariamente (art. 2367). 3. Que los fiadores lo sean de un mismo
deudor y de una misma deuda.

C. EXCEPCIÓN DE SUBROGACIÓN
El fiador que se obliga tiene algo a su favor - y es, lo más probable, la razón por la que se obliga: si paga, podrá
subrogarse en los derechos del acreedor, contra el deudor (subrogación legal del artículo 1610 Nº 3). Para que el
fiador pueda efectivamente subrogarse en las acciones, tienen que haber acciones para subrogarse. De manera que
si el acreedor, por hecho o culpa suya, ha perdido estas acciones, el fiador puede oponer esta excepción de
subrogación, que extingue la fianza.
Ciertas circunstancias pueden sobrevenir que inspiren al fiador el justo temor de que no logrará que se le
reembolse una vez efectuado el pago y de que sus acciones con tal objeto resultarán ilusorias. En tales
circunstancias, “el fiador tendrá derecho para que el deudor principal le obtenga el relevo o le caucione las
resultas de la fianza, o consigne medios de pago” (art. 2369, inc. 1o).

 RELEVO DE LA FIANZA
 CAUCIONAR LAS RESULTAS DE LA FIANZA
 EXIGIR MEDIOS SUFICIENTES PARA EL PAGO

D. EXCEPCIONES REALES Y PERSONALES

Ciertas circunstancias pueden sobrevenir que inspiren al fiador el justo temor de que no logrará que se le
reembolse una vez efectuado el pago y de que sus acciones con tal objeto resultarán ilusorias. En tales
circunstancias, “el fiador tendrá derecho para que el deudor principal le obtenga el relevo o le caucione las
resultas de la fianza, o consigne medios de pago” (art. 2369, inc. 1o).

 RELEVO DE LA FIANZA
 CAUCIONAR LAS RESULTAS DE LA FIANZA
 EXIGIR MEDIOS SUFICIENTES PARA EL PAGO

Una vez que el fiador paga la deuda, cuenta con dos acciones contra el deudor principal:
1. ACCIÓN DE REEMBOLSO
El art. 2370 dispone: “El fiador tendrá acción contra el deudor principal para el reembolso de lo que haya pagado
por él con intereses y gastos, aunque la fianza haya sido ignorada del deudor”.
QUÉ INCLUYE LA ACCIÓN DE REEMBOLSO:
1. El capital pagado;
2. Los intereses;
3. Los gastos, y
4. Los perjuicios sufridos.
REQUISITOS PARA EJERCER LA ACCIÓN DE REEMBOLSO:
a) que no se encuentre privado de la acción;
“QUE NO SE ENCUENTRE PRIVADO DE LA ACCIÓN.” ¿Qué fiadores se encuentran privados de la acción
de reembolso? a) Está privado de la acción, por razones obvias, el fiador de una obligación natural, b) No tiene
acción de reembolso el fiador que se obligó contra la voluntad del deudor principal c) No tiene el fiador acción de
reembolso cuando paga sin dar aviso al deudor y éste, por su parte, paga igualmente la deuda (art. 2377, inc. 2o).
b) que haya pagado la deuda;
c) que el pago haya sido útil; y
d) que entable la acción en tiempo oportuno.
2. ACCIÓN SUBROGATORIA
ART. 1610 Nº 3: “el que paga una deuda ajena a la que está obligado solidariamente.” Por lo general, la acción
subrogatoria será más ventajosa porque permite al fiador gozar de las diversas garantías –privilegios, prendas e
hipotecas– de que gozaba el acreedor. La acción subrogatoria puede ser más eficaz, pero de alcance más
restringido que la de reembolso. Por la primera, el fiador no puede reclamar intereses si el crédito no los
devengaba en favor del acreedor, ni gastos, ni perjuicios.
● Casos en que el fiador no goza de la acción subrogatoria:
a) Como se comprende, no puede ejercer la acción subrogatoria el fiador de una obligación natural.
b) Tampoco dispone de esta acción el fiador que pagó sin dar aviso al deudor, que, ignorante de la extinción de la
deuda, la pagare de nuevo. El art. 2377 es terminante; el fiador no tiene contra el deudor “recurso alguno”.
Solamente puede intentar contra el acreedor la acción de pago de lo no debido.
EFECTOS ENTRE LOS COFIADORES Cuando son varios los fiadores, la deuda se divide entre ellos, de
pleno derecho, en cuotas iguales. ● El fiador que paga más: El fiador que paga más de lo que le corresponde
beneficia a sus cofiadores y tiene derecho a que le reembolsen el exceso pagado. El art. 2378 dispone: “El fiador
que paga más de lo que proporcionalmente le corresponde, es subrogado por el exceso en los derechos del
acreedor contra los cofiadores”.

LA HIPOTECA
CONCEPTO DE HIPOTECA
El art. 2407 define la hipoteca: “La hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no dejan
por eso de permanecer en poder del deudor”
Esta definición ha sido calificada como “deplorable” (Meza Barros)
- No es una prenda.
- Al decir contrato, olvida la hipoteca legal.
Una definición más adecuada es la siguiente: La hipoteca es un derecho real que grava un inmueble, que no deja
de permanecer en poder del constituyente, para asegurar el cumplimiento de una obligación principal, otorgando
al acreedor el derecho de perseguir la finca en manos de quienquiera que la posea y de pagarse preferentemente
con el producto de la realización.
CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA
COMO DERECHO REAL
1. Es un derecho real
2. Es un derecho inmueble
3. Es un derecho accesorio
4. Constituye una limitación del dominio
5. Constituye un principio de enajenación
6. Da lugar a una preferencia - art. 2477
7. Es indivisible - art. 2408 y 1526 nº 1
8. No implica que el deudor hipotecario pierda la cosa
COMO CONTRATO
1. Puede celebrarse entre acreedor/deudor, o entre acreedor y un tercero.
2. Contrato unilateral.
3. Contrato accesorio.
4. Puede ser gratuito u oneroso.
5. Contrato solemne.
FUENTES DE LA HIPOTECA

 LEGAL
En el derecho chileno la hipoteca es un derecho real esencialmente convencional, pero existe además, y en forma
muy excepcional, la hipoteca legal. Esta no se encuentra contemplada en el Código Civil, sino que en el Código
de Procedimiento Civil, específicamente en los arts. 660 a 662. Este último precepto dice que en las
adjudicaciones de propiedades raíces que se hagan a los comuneros durante el juicio divisorio o en la sentencia
final, se va a entender constituida hipoteca sobre las propiedades que se hayan adjudicado para asegurar el pago
de los alcances que resulten en contra de los adjudicatarios, salvo que estos se paguen al contado. Al inscribir el
título (adjudicación), el conservador debe también inscribir las hipotecas por el valor de los alcances.
Esta situación se plantea en una partición en que a uno de los comuneros se le adjudica un inmueble que excede
en su valor del ochenta por ciento del haber probable de ese comunero. En este caso hay dos alternativas: ● Que el
comunero adjudicatario pague al contado el exceso. ● En caso de no hacer lo anterior queda constituida la
hipoteca sobre el inmueble para garantizar el pago de ese exceso, por el solo ministerio de la ley, pesando sobre el
Conservador de Bienes Raíces respectivo la obligación de inscribir el título de la adjudicación inscribiendo al
mismo tiempo la hipoteca.

 CONVENCIONAL - EL CONTRATO DE HIPOTECA

“La hipoteca es un contrato solemne y accesorio que grava un inmueble, que no deja de permanecer en poder del
constituyente, y que tiene por objeto garantizar el cumplimiento de una obligación principal, dando al acreedor el
derecho de perseguir la finca en manos de quien la posea y de pagarse preferentemente con el producto de su
realización.”
a. Puede celebrarse entre acreedor/deudor, o entre acreedor y un tercero.
Lo primero es la regla general, pero no hay inconveniente de ninguna especie para que un tercero hipoteque un
bien que le pertenece con el objeto de garantizar una deuda ajena, quedando en claro que no contrae obligación
personal alguna (arts. 2414 y 2430). En este caso, el acreedor tiene en su contra sólo la acción real derivada de la
hipoteca y que se ejerce en contra del inmueble. Si es el propio deudor quien constituye la hipoteca, el acreedor
dispone de dos acciones en su contra:
- Una acción personal contra el patrimonio del deudor.
- Una acción real contra el inmueble constituido en hipoteca.
b. Contrato unilateral.
c. Contrato accesorio.
La hipoteca supone la existencia de una obligación principal cuyo cumplimiento asegura. Pero no hay obstáculo a
que la hipoteca se otorgue antes del contrato a que accede (art. 2413).
d. Puede ser gratuito u oneroso.
e. Contrato solemne.
No existe discusión al respecto, como tampoco la hay en orden a considerar que la solemnidad es la escritura
pública (art. 2409). Pero en mérito de lo dispuesto en el art. 2410, surge la duda acerca de si la inscripción en el
Registro Conservatorio es sólo la tradición del derecho real o juega aquí un doble papel (solemnidad y tradición).
- La mayoría de los autores han sostenido que se requiere única y exclusivamente como solemnidad la escritura
pública, jugando la inscripción el papel de tradición del derecho real. - Otros autores han dicho que la hipoteca
tiene dos solemnidades: la escritura pública y la inscripción, la que además juega el rol de tradición. Fernando
Alessandri ha sido quien principalmente sustenta esta posición, en mérito de lo dispuesto en los arts. 2409 y 2410.

ELEMENTOS DE LA HIPOTECA
1. CAPACIDAD DE LOS CONTRATANTES
Se requiere capacidad para enajenar (es un principio de enajenación).
● Con respecto a cómo los incapaces suplen su capacidad para enajenar:
a) Los inmuebles del hijo de familia no pueden hipotecarse sin autorización judicial, aunque pertenezcan a su
peculio profesional (art. 254).
b) Análoga regla rige para los pupilos. Sus bienes no podrán hipotecarse sino previo decreto judicial, expedido
“por causa de utilidad o necesidad manifiesta” (art. 393).
c) Para enajenar los bienes raíces propios de la mujer casada en régimen de sociedad conyugal, se requiere
voluntad de la mujer (art. 1754), la que debe ser específica, y otorgada por escritura pública o interviniendo
expresa y directamente de cualquier modo en el acto, o por mandato especial, otorgado por escritura pública.
2. COSAS QUE PUEDEN HIPOTECARSE
a. Los inmuebles que se posean en propiedad (art. 2418).
b. Los inmuebles que se posean en usufructo (art. 2418).
Esta disposición, al decir que pueden hipotecarse los inmuebles que se poseen en usufructo, induce a error, porque
pareciera indicar que lo que se hipoteca es el inmueble, cuando en verdad lo hipotecado es el derecho de
usufructo. La constitución de la hipoteca sobre el usufructo no significa que por este solo hecho el usufructuario
deje de percibir los frutos y pase a percibirlos el acreedor. El acreedor va a poder percibir los frutos sólo cuando
ejerza su calidad de tal y embargue el usufructo.
c. Pueden hipotecarse las naves y artefactos navales mayores.
d. También pueden hipotecarse las aeronaves.
e. Se pueden hipotecar los bienes futuros (art. 2419).
f. De acuerdo al art. 2416 también pueden hipotecarse los bienes sobre los cuales se tiene un derecho eventual,
limitado o rescindible.
En este caso, esos bienes se entienden hipotecados con las mismas condiciones y limitaciones a que está sujeto el
derecho. Esta disposición es una clara aplicación del principio de que nadie puede transferir más derechos de los
que tiene. Por otra parte, el mismo art. 2416, inciso segundo, nos dice que si el derecho está sujeto a una
condición resolutoria, tendrá lugar lo dispuesto en el art. 1491. Esto significa que si se produce la resolución del
contrato se va a extinguir la hipoteca, perjudicando al tercero sólo si la condición constaba en el título respectivo,
inscrito y otorgado por escritura pública.
g. Pueden hipotecarse las cuotas del comunero sobre la cosa común.
h. Puede hipotecarse la propiedad minera y los derechos de agua.

HIPOTECA DE COSA AJENA

Sin embargo, esta no es la opinión mayoritaria en la doctrina nacional, la cual sostiene que la hipoteca de cosa
ajena es válida, con base en los siguientes argumentos:
i. La regla general en el derecho chileno es aceptar la validez de los contratos sobre cosa ajena.
ii. No puede sostenerse en forma categórica que la ley exija que el constituyente de la hipoteca tenga el
derecho de dominio del inmueble
iii. El derecho de hipoteca puede adquirirse por prescripción. El art. 2512 dice que el derecho de hipoteca se
rige en cuanto a su prescripción por las mismas reglas que el derecho de dominio. Al decir esto, está
diciendo que la prescripción aplicable puede ser ordinaria o extraordinaria.
3. OBLIGACIONES QUE PUEDEN GARANTIZARSE CON HIPOTECA
TODAS: la hipoteca puede caucionar toda clase de obligaciones, cualquiera que sea su origen.
- La obligación a que accede la hipoteca puede ser civil o natural (art. 1472). Pueden, asimismo, caucionarse con
hipoteca obligaciones futuras.
- El art. 2413, inc. 3o, previene que la hipoteca podrá otorgarse “en cualquier tiempo antes o después de los
contratos a que accede, y correrá desde que se inscriba”
Incluso, es válida la “cláusula de garantía general hipotecaria”: En la práctica bancaria es frecuente que se estipule
la llamada cláusula de garantía general hipotecaria. Por ella se constituye hipoteca para garantizar determinadas
obligaciones y, además, todas las que se contraigan en el futuro para con el banco.

La hipoteca constituida sobre la finca se extiende:

a) a los inmuebles por destinación;
b) a los aumentos y mejoras del inmueble;
c) a las rentas de arrendamiento del mismo;
d) a las indemnizaciones debidas por los aseguradores;
e) al precio de la expropiación del inmueble.

El propietario conserva todos los atributos o facultades que le da el dominio, entre ellas, la plena disposición del
bien. Puede parecer extraño que el dueño conserve la facultad de disponer de la cosa hipotecada, pero ello es tan
claro que el art. 2415 le confiere este derecho, y señala, además, que se puede ejercer esta facultad no obstante
cualquier estipulación en contrario. La razón que justifica el art. 2415 es que la enajenación o gravamen no
perjudica al acreedor hipotecario, porque si se enajena el bien gravado con hipoteca el acreedor tiene derecho para
perseguir la finca en manos de quien se encuentre.
Si bien conserva la facultad de uso y de goce, estas están limitadas: Para combatir un uso y goce abusivos tiene el
acreedor las facultades que le otorga el art. 2427: “Si la finca se perdiere o deteriorare en términos de no ser
suficiente para la seguridad de la deuda, tendrá derecho el acreedor a que se mejore la hipoteca, a no ser que
consienta en que se le dé otra seguridad equivalente; y en defecto de ambas cosas, podrá demandar el pago
inmediato de la deuda líquida, aunque esté pendiente el plazo, o implorar las providencias conservativas que el
caso admita, si la deuda fuere ilíquida, condicional o indeterminada”
En los casos en que se verifique un uso o goce abusivos, el acreedor tiene mecanismos de protección:
a) Puede el acreedor demandar, en primer término, “que se mejore la hipoteca”; el acreedor puede solicitar, en
otras palabras, que se le dé un suplemento de hipoteca, o sea, que se le otorgue una nueva hipoteca.
b) Podrá igualmente solicitar el acreedor que se le otorgue “otra seguridad equivalente”, como una prenda o
fianza.

DERECHO DE VENTA
El acreedor hipotecario tiene, respecto de la finca hipotecada, el derecho de hacerla vender para pagarse con el
producto. El art. 2424 dispone: “El acreedor hipotecario tiene para hacerse pagar sobre las cosas hipotecadas los
mismos derechos que el acreedor prendario sobre la prenda”. ● La hipoteca no es incompatible con el derecho de
prenda general del acreedor. El art. 2425 establece perentoriamente que no existe la incompatibilidad: “El
ejercicio de la acción hipotecaria no perjudica a la acción personal del acreedor para hacerse pagar sobre los
bienes del deudor que no le han sido hipotecados”

DERECHO DE PERSECUCIÓN
Mientras la finca hipotecada permanece en poder del deudor, la acción personal que deriva de la obligación
principal y la acción hipotecaria, en el hecho, se confunden. Se produce, en cambio, una radical separación entre
ambas acciones cuando la finca es enajenada. La enajenación no afecta al derecho de hipoteca ni a la acción
hipotecaria. La hipoteca es un derecho real y sigue a la finca. La acción hipotecaria podrá dirigirse contra el actual
propietario. El art. 2428 dispone: “La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea
quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido”
QUIÉNES SON TERCEROS POSEEDORES: Se llama terceros poseedores a toda persona que detenta, a un
título no precario, la finca gravada con hipoteca, sin que se haya obli- gado personalmente al pago de la
obligación garantizada. Se denomina a esta persona “tercero” para significar su condición de extraño a la deuda.
La situación de los terceros poseedores es necesariamente muy distinta que la del deudor personal. Por lo mismo,
el acreedor debe accionar en su contra en forma también diversa.
ACCIÓN DE DESPOSEIMIENTO: La acción hipotecaria dirigida contra el tercer poseedor, recibe una
denominación especial: acción de desposeimiento. Si se trata de perseguir al deudor personal y el acreedor
dispone de un título ejecutivo, cobrará ejecutivamente la obligación principal, embargará la finca hipotecada,
procederá a su realización y se hará pago con el producto. En caso de que no disponga de un título ejecutivo,
declarada previamente la existencia de la obligación, procederá en la forma sumariamente descrita. Contra el
tercer poseedor, que nada debe personalmente, el procedimiento es diverso; antes de llegar a la realización de la
finca, es menester llevar a cabo algunas gestiones preliminares.

DERECHO DE PREFERENCIA
Las causas de preferencia, según el art. 2470, son el privilegio y la hipoteca. El derecho de preferencia, junto con
el derecho de persecución, otorgan a la hipoteca su extraordinaria eficacia como garantía. La hipoteca pertenece a
la tercera clase de créditos, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 2477
PURGA DE LA HIPOTECA
Supóngase que son tres los acreedores hipotecarios, que sus créditos ascienden a $500.000 cada uno y que la
subasta produjo $ 1.000.000. Practicada debidamente la citación, se pagarán los dos primeros acreedores y el
tercero, aunque impago, verá extinguido su derecho de hipoteca, a través de la “purga de la hipoteca.” El
subastador adquirirá la finca libre de gravamen y podrá pedir que se cancelen las inscripciones correspondientes.
REQUISITOS PARA QUE OPERE LA PURGA DE LA HIPOTECA
a) que la venta se haga en pública subasta, ordenada por el juez;
b) que se cite personalmente a los acreedores hipotecarios; y
c) que la subasta se verifique transcurrido el término de emplazamiento.
Si se ha omitido la citación, el derecho del tercer acreedor hipotecario subsiste y podrá perseguir la finca contra el
subastador. Para este caso rige, precisamente, la regla del art. 1610, No 2o. El subastador se subroga en los
derechos de los acreedores hipotecarios a quienes pagó; rematada nuevamente la finca por el tercer acreedor
hipotecario, se pagará el subastador preferentemente y, de este modo, aunque pierda la finca, no perderá el precio
pagado por ella.