INFORME TECNICO DE TASACION

MEMORIA DESCRIPTIVA

1.1. PERSONA NATURAL O JUDICA SOLICITANTE: FAMILIA SOLANO

CASTRO

1.2. PROPIETARIO: LUIS MIRO AHCAMIZO ROMERO

1.3. SITUACION REGISTRAL DEL PREDIO:

Se encuentra registrada por COFOPRI
Según código de Predio: P07001529
Asiento N° 002

1.4. OBJETO DE TASACION

La tasación se solicitó con la finalidad de obtener el valor real (razonable y

justo), ya que con ello el propietario puede obtener: Préstamos económicos,
respaldo hipotecario, ser financista o contratista, etc.

1.5. METODOLOGIA

La presente Valuación Comercial se efectúa por el Método de Tasación Directa,

previa Inspección Ocular de la existencia de todos sus componentes físicos (en
términos de terreno, edificaciones y obras complementarias), características y
calidad de los materiales, antigüedad de la construcción y estado de conservación;
y en armonía con los lineamientos, criterios, conceptos, disposiciones y
procedimientos

1.6. FECHA DE INSPECCION OCULAR:

La tasación se realizó en noviembre del 2018, con lo cual se analizó: Tasación del
terreno, tasación de las edificaciones y tasación de las obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes. Para obtener la tasación se trabajó con el cuadro
de valores unitarios oficiales de edificaciones para la Costa.
1.7. UBICACIÓN DEL PREDIO

PV. CARLOS RAMOS LOAYZA MZ. “A”, LOTE 18.

Departamento : ICA
Provincia : ICA
Distrito : SUBTANJALLA

1.8. ZONIFICACIÓN y USO ACTUAL AL PREDIO

1.8.1. USO DEL PREDIO: Vivienda multifamiliar

1.9. AREA DEL TERRENO Y AREA DE EDIFICACION

1.10. LINDEROS Y PERIMETROS

1.10.1. LIMITES Y LINDEROS

FRENTE : La línea recta de un solo tramo:

Tramo A-B = 10.50 m.l.
Limita con CA. LOS CEREZOS DEL SUR.

DERECHA : Línea recta de un solo tramo:

Tramo B-C = 20.00 m.l.
Limita con LOTE 19.

IZQUIERDA : Línea recta de un solo tramo:

Tramo A-D = 20.00 m.l.
Limita con LOTE 18 (SUBDIVISION).

FONDO : Línea recta de un solo tramo:

 Tramo C-D = 10.50 m.l.
Limita con LOTE 5

1.10.2. PERIMETRO DE LA VIVIENDA

P = 47.00 Metros Lineales

1.11. CARACTERISTICAS TECNICA DE LA EDIFICACION

1.11.1. CIMENTACION:

CIMIENTO CORRIDO

1.11.2. ELEMENTOS ESTRUCTURALES:

SISTEMA DE CONSTRUCCIÓN, MUROS CONFINADOS

1.11.3. MUROS Y COLUMNAS:

Los muros están construidos con ladrillo King Kong 18 huecos (Asentados
en soga) de f`c=50Kg/cm² y adheridos con mortero. El tipo de sistema
utilizado es el confinado, ya que cuenta con columnas y vigas de amarre,
en toda la edificación.

1.11.4. AREA TECHADA:

1.11.5. TECHOS Y COBERTURA

El techo del primer y segundo piso es una losa aligerada de 20cm de
peralte, con ladrillo de techo de 15cm de altura, la resistencia del concreto
f`c=210Kg/cm². Las losas son horizontales, llevan acero de refuerzo de
fy=4200Kg/cm² y la azotea viene a ser techada con calamina, los detalles
se observan en los anexos.

1.11.6. PISOS
Todos los niveles presentan pisos de cemento pulido. No incluye piso de
SS.HH.
 1.11.7. PUERTAS Y VENTANAS

La puerta principal es de 02 hojas, incluye una puerta auxiliar son de

madera cedro teniendo un área de 7.56 m2. Todas las puertas interiores
son de madera rústica con un área de 20.79 m2. Todas las ventanas son
de aluminio con vidrio laminado, con un área de 4 m2.

1.11.8. REVERSTIMIENO

Muros tarrajeados frotachados y/o yeso moldurado, pintura

lavable.
.
1.11.9. BAÑOS
Los SS.HH. cuentan con servicios completos (W.C.-lavatorio-
ducha) BAÑOS CON MAYÓLICA BLANCA PARCIAL.
.

1.11.10. INST. ELECTRICAS Y SANITARIAS

Las Instalaciones Eléctricas y Sanitarias cuentan con
redes de agua fría, corriente monofásica y red de telefonía.

1.11.10.1. AREA TECHADA

65.67 m2

1.11.10.2. OBRAS COMPLEMENTARIAS

El inmueble presenta una escalera de concreto en el

interior de la casa que comunica del 1er, el 2° piso y la azotea.

1.11.10.3. INST. FIJAS Y PERMANENTES

En la vivienda (De los Planos), se puede observar las siguientes obras

complementarias: agua fría, agua caliente, corriente monofásica, teléfono.

1.12. ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACION Y DEPRECIACION

La construcción del inmueble fue realizada en el año 1999. La antigüedad de la

vivienda es de 9 años. Su estado de conservación es Bueno, ya que reciben
mantenimiento permanente y solo tienen ligeros deterioros en los acabados debido
 al uso normal. La depreciación de acuerdo al material predomínate (Ladrillo) y al
estado de conservación de la vivienda (Bueno) es de 11%

1.13. CARACTERISTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS

URBANOS DEL ENTORNO DEL PREDIO.

El predio está ubicado en una zona urbanizada que cuenta con

todos sus servicios básicos, como pistas, veredas, Red de energía eléctrica de
alumbrado público, Red de telefonía, Red de Gas, agua y desagüe; siendo un
sector de clase media, con áreas verdes cercanas. Su topografía es ligeramente
plana, con pendientes inferiores a 1 %. El entorno donde se ubica el predio existen
predominantemente inmuebles de uso familiar y multifamiliar.

TASACIÓN

TASACIÓN DEL TERRENO

En la tasación reglamentaria, el valor del terreno es igual al producto del área del
terreno por el Valor Arancelario de Terreno Urbano vigente, aprobado por la entidad.
La tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo frente a vía
pública, se sujeta al procedimiento siguiente:
a) Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se compara con el área del terreno.
b) Si el resultado es mayor o igual al área del terreno, se multiplica por el Valor Arancelario
de Terreno Urbano.
c) Si el resultado es menor, se multiplica por el Valor Arancelario de Terreno Urbano y el
exceso del área por el 50% del valor arancelario del terreno urbano.
d) El lote el terreno cuenta con un solo frente de 5.50 m.
e)
DEL VALOR DEL TERRENO:
Según el valor arancelario residencial vigente de la Municipalidad Provincial de
Chiclayo es de s/. 650.00 nuevos soles el metro cuadrado por lo que según el
Reglamento General de Tasaciones del Perú Cap. III Art. 2.3.03 incisos “a” podemos
deducir el valor del terreno según lo siguiente:
 3𝑓 2 = 3 ∗ 5.50°2 = 90.75𝑚

𝐴𝑡 = 70.00𝑚2

𝐴𝑡 < 3𝑓 2

Aplicando la fórmula: VT = Arancelario * 3𝑓 2

Resulta: VT = 𝑠/.113.00 * 90.75

Resulta: VT = S/. 10 254.75

Por lo que se tiene:

Por lo que se obtiene:

70.00 mts2 (At) x S/. 113.00 (VA) = 7 910.00 nuevos soles

El valor del terreno asciende a Siete MIL Novecientos diez nuevos soles.

DETERMINAR EL VALOR DE LA EDIFICACION (VE):

DONDE:
VE = valor de la edificación
𝑉𝐸 = 𝑉𝑆𝑁 − 𝐷 VSN = valor similar nuevo
D = depreciación

Cálculo del Valor Similar Nuevo

El Valor Similar Nuevo es la sumatoria de los productos comprendidos por el área

techada, el metrados de las obras complementarias y de las instalaciones fijas y
permanentes, por sus respectivos valores unitarios.

VSN = Σ (At x VUAt) + Σ (metr.oc x VUOC) + Σ (metr.if x VUIF)

Dónde:

VSN: Valor similar nuevo.

At: Área techada.
VUAt: Valor unitario del área techada.
metr.oc: Metrados de las obras complementarias.
VUOC: Valor unitario de las obras complementarias.
metr.if: Metrados de las instalaciones fijas y permanentes
VUIF: Valor unitario de las instalaciones fijas y permanentes.

Hallando la apreciación:
La depreciación de la edificación se determina por la antigüedad y el estado de
conservación, según el material constructivo predominante, empleando la expresión
siguiente:

Dónde:
𝑃
D: Depreciación de la edificación. 𝐷=
100
∗ 𝑉𝑆𝑁
P: Porcentaje de depreciación
VSN: Valor Similar Nuevo
Determinación del Valor de la Edificación

El Valor de la Edificación, se obtiene deduciendo la depreciación del Valor Similar

Nuevo, aplicando la siguiente expresión:

VE = VSN – D

Dónde:

VE = Valor de la Edificación.
VSN = Valor Similar Nuevo.
D = Depreciación.

Hallando el VSN:
𝑉𝑆𝑁 = ∑(𝐴𝑡 ∗ 𝑉𝑎𝑡) + ∑(𝑚𝑒𝑡. 𝑂𝐶 ∗ 𝑉𝑈𝑎𝑡 ) + ∑(𝑚𝑒𝑡. 𝑖. 𝑓 ∗ 𝑉𝑈 𝑖. 𝑓)
Fórmula:
634.7 ∗ 160.06 + 3,346.54 + 0

𝑉𝑆𝑁 = 104 936.622|

 AT = 157.08 𝑚2

11
𝐷= ∗ 104 946.622
100

𝐷 = 𝑆/.11 544.12842

1. MUROS Y COLUMNAS: S/. 309.77

2. Techos S/.157.29
3. Piso: S/.22.26
4. Puertas y ventanas: S/.13.50
5. Revestimiento S/.59.37
6. Baños: S/.15.69
7. Inst. eléctricas y sanitarias S/.56.82
𝑆/.634.7
 VE = VSN - D

VE = 𝑆/.104 936.622 − 𝑆/.11 544.13

VE = S/. 93 392.492

VP = VT + VE
VP = S/. 336 332.267 + S/. 93 392.492
VP = 429 724.759