ESTUDIO BUTLOW

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Dictamen: 837-12-3

Buenos Aires, 29 de marzo de 2012

Estimado Dr. Alejandro Ponieman:

 
                                    De acuerdo a lo peticionado, procedimos a estudiar con
interés y detenimiento el contrato de locación entre el señor Heinz Righetti y la
firma Celsur Logística  SA respecto del inmueble sito en el partido de General
Rodríguez, provincia de Buenos Aires, inscripto en el Registro de la Propiedad
Inmueble, bajo la matrícula 88.023 del partido mencionado.
 
                                    La cuestión que se plantea, consiste en el diferendo
ocurrido entre el propietario y Celsur Logística SA (locatario) con respecto a
quien debe reparar las instalaciones contra incendio y eventualmente techos,
paredes, cerco perimetral del predio, pisos de playas, etc, del inmueble
arrendado.
 
                                      Se trata en definitiva de interpretar correctamente la
cláusula 9.h del contrato según la cual "la locataria se obliga a mantener el
inmueble y sus instalaciones en el estado de conservación que poseen en la
actualidad...”y el párrafo siguiente, según el cual "se encuentra a cargo de la
locataria el mantenimiento y reparación de los deterioros producto del uso y
goce de los inmuebles y sus instalaciones, corriendo por cuenta del locador las
reparaciones que fueran estructurales de los edificios e instalaciones". Todo
ello, en sintonía con las disposiciones que surgen de las cláusulas 2 a in-fine y V
del contrato.
 
                                      La regla interpretativa primordial, no puede ser otra que
la normada por el propio Código Civil en el art. 1198, primera parte, según el
cual: "los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de
acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender,
obrando con cuidado y previsión".
 
                                      Partiendo de esa base, los antecedentes que tendremos en
cuenta a los fines de dictaminar, son los siguientes:
 
1.- En la relación jurídica establecida por las partes, queda perfectamente en claro
que el actual locatario Celsur Logística SA, fue propietario y vendedor del
inmueble en cuestión, que siguió ocupando como locatario a partir de diciembre
de 2008.
 
2.- Esta modalidad de traslación de dominio denominada "constituto posesorio",
se presenta cuando quien tiene la posesión de una cosa, la transfiere a otro pero
se reserva la tenencia, como cuando alguien vende la propiedad pero continúa

DICTAMEN – Dr. Alejandro Ponieman N° 837-12-3

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usándola como inquilino. Así exteriormente, la transmisión posesoria aparece

inadvertida, pues el antiguo poseedor sigue detentando la cosa pero ahora como
tenedor.
 
3.- La situación está perfectamente admitida por el art. 2462 inc. 3 del Código
Civil, formando una excepción al art. 577 del mismo cuerpo legal.
 
4.- Como lo señala Hector Lafaille: "La interversión del título, origina una nueva
causa para la posesión, puede consistir, sea en actos materiales, sea en actos
jurídicos, judiciales o extrajudiciales, que revistan las condiciones anteriormente
señaladas; de modo que no importen meras declaraciones de voluntad- y sí, una
manifiesta rebelión contra el título actual contra el poseedor a nombre de quien se
ocupaba la cosa, con el efecto que ya tuvimos oportunidad de referir. Entre los
actos meramente materiales que presentan dichos caracteres, cabe recordar el
definido por el art. 2458: "se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a
nombre del poseedor, manifiesta por actos exteriores la intención de privar al
poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto".
(Lafaille, Hector, Horacio, Derecho Civil, Tratado de los Derechos Reales, Pág.
236, Tomo I, 2da edición actualizada y ampliada, Ed. La Ley- Ediar).
 
5.- Según el art. 1514 del Código Civil: "El locador está obligado a entregar la
cosa al locatario con todos los accesorios que dependan de ella al tiempo del 
contrato, en buen estado de reparación de ser propia al uso para el cual ha sido
contratada, salvo si conviniesen en que se entregue en el estado en que se halle.
Este convenio se presume, cuando se arriendan edificios arruinados, y cuando se
entra en posesión de la cosa sin exigir reparaciones en ella".
 
6.- Precisamente, por este motivo indicado en el último párrafo del artículo
transcripto, se ha decidido jurisprudencialmente que: "convenida la locación de
un inmueble "en el estado en que se encuentra", el locador no responde por los
perjuicios ocasionados al inquilino, en razón de las deficiencias del mismo
(CNCiv., Sala B, 1951/04/09, La Ley, t. 62, p. 430). “Se presume que el inquilino
conoció los vicios cuando éstos eran evidentes, es decir, aparentes, pero no
cuando en la aceptación de la cosa, ésta presentaba vicios ocultos o internos".
(CNCiv., Sala E, 1994/05/12, JA, 1995-II-481).
 
7.- Completa las enunciaciones anteriores la disposición contenida en el art. 1604
inc. 5, según la cual: La locación concluye: Por los vicios redhibitorios de ella,
que ya existiesen al tiempo del contrato o sobreviniesen después, salvo si tales
vicios eran aparentes al tiempo del contrato, o el locatario sabía de ellos, o tenía
razón de saber".
 
8.- Finalmente y como última norma a analizar, corresponde señalar el art. 1071,
según el cual: "El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de
una obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto. La ley no
ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considerará tal al que contraríe

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los fines que aquélla tuvo en mira al reconocerlos o al que exceda los límites
impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres".
 

 
    Sobre la base de los antecedentes expresados, puede concluirse:
 
1.- Que al transformarse en inquilino, produciendo la interversión de títulos
(poseedor por tenedor) Celsur Logística SA, conocía con profundidad todos los
vicios ocultos que tenía el inmueble del cual había sido propietario y los aceptó,
al igual que las tareas de mantenimiento del inmueble y sus instalaciones e
incluso los deterioros producto del uso y goce transferido. (art. 9.h del contrato).
 
2.- Que precisamente por ese motivo, sería un abuso de derecho y una ilegalidad
manifiesta  intentar que el nuevo adquirente, es decir, el actual locador,
respondiera por ellos, como si se tratasen de vicios redhibitorios.
 
3.- Que la interpretación del art. 9.h del contrato, debe ser siempre hecha en favor
del locador, quien es el que menos conocía el estado del inmueble al producirse y
firmarse el nuevo contrato de locación.

4.- Es a nuestro juicio, esta interpretación, la que más se acomoda al espíritu y la

letra del art. 1198, primer párrafo del Código Civil.

5.- Las diferencias entre las partes y aun la negociación de la interpretación de la

cláusula, deberán ser sometidas a mediación obligatoria, regida por ley 24.573
 
 
                    ASI DICTAMINAMOS.

Dr. Daniel Enrique Butlow.

Profesor Titular de las Cátedras
De Arquitectura e Ingeniería Legal
UP, UB, UNLAR, UNSJ

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