Poder Judicial de la Nación

CAMARA CIVIL - SALA I

33255/2014

CONS ARENALES 902/04/06/1014/16/18/20 ESQ SUIPACHA

1190/92 CAP FED c/ BETTINOTTI, SAUL MARCELO Y OTROS
s/EJECUCION DE EXPENSAS

Buenos Aires, 07 de octubre de 2020.-

VISTOS Y CONSIDERANDO:
I. Los coejecutados Emilio Alejandro Bettinotti y Saúl
M. Bettinotti apelaron la sentencia de trance y remate dictada el 10 de
octubre de 2018 por la que el juez de primera instancia rechazó la
excepción de inhabilidad de título opuesta por el mencionado en
primer término y mandó a llevar adelante la ejecución.
El memorial de agravios del primero de ellos fue
incorporado en tiempo propio y contestado por el consorcio. El
restante apelante también fundó su recurso y dio lugar a la réplica de
la parte ejecutante.
II. Tiene dicho reiteradamente este tribunal que la
inhabilidad de título solo es viable en caso de que se cuestione su
idoneidad jurídica, sea porque no figura entre los títulos mencionados
por la ley, no reúna los requisitos a la que esta condiciona su fuerza
ejecutiva, o porque el ejecutante o el ejecutado carecen de
legitimación procesal en razón de no ser las personas que figuren el
en el título como acreedor o deudor (conf. esta Sala, “Peña, Osvaldo
Oscar y otros c. Gómez Baiardi, Guillermo Daniel y otro s. ejecución
hipotecaria”, expte. nº 16483/2019 del 2/9/2020 y su cita a Palacio,
Lino E., Derecho Procesal Civil, cuarta reimpresión, Buenos Aires,
Abeledo Perrot, 1994, t. VII, págs. 423 y ss.).
En otras palabras, la defensa en examen solo puede
referirse a que: a) el título no encuadre en la enumeración legal; b) no
contenga una obligación de dar una suma de dinero líquida y exigible;

Fecha de firma: 07/10/2020

Firmado por: PATRICIA ESTELA CASTRO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: PAOLA MARIANA GUISADO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: JUAN PABLO RODRIGUEZ, JUEZ DE CAMARA

#19747068#270000168#20201007190229756
 c) quien pretenda ejecutarlo no sea su titular; o d) se dirija la acción
contra quien no sea deudor de la obligación. Ninguna de esas
situaciones se presenta en el caso y por esa razón se anticipa que el
recurso será rechazado.
En primer lugar, debido a que la excepción de inhabilidad
de título no resulta procedente si no se ha desconocido en forma
categórica la deuda que se ejecuta (art. 544, inc. 4 del Código
Procesal), negativa esta que los ejecutados han omitido expresar, se
concluye en que la excepción ha sido correctamente desestimada. Al
respecto, las razones expuestas en el memorial para justificar la
postura asumida son insuficientes para sostener la inaplicabilidad de
esta clara exigencia legal.
De cualquier manera, incluso si se deja de lado ese punto
y se abordan los cuestionamientos de fondo, cabe mencionar que el
desconocimiento de la firma de la integrante del consejo de
propietarios sobre el que se insiste en los agravios no se encuentra
previsto para este tipo de procesos. Una defensa semejante solo podría
tener ilación con el trámite que prevé el artículo 525 del Código
Procesal para el caso de un título que no trae aparejada la ejecución,
situación que no ocurre con el certificado de deuda por expensas
debido a que es un instrumento que se se encuentra específicamente
admitido como título hábil (art. 524 del código).
También se agravia el apelante Emilio Alejandro
Bettinotti de que se haya omitido considerar que el mentado
certificado no tiene las firmas de la totalidad de los miembros del
consejo de propietarios del consorcio, de conformidad con lo
dispuesto por el artículo 2048 del Código Civil y Comercial. Ahora
bien, en rigor, lo que reclama dicha norma es que el certificado se
encuentre aprobado por el referido órgano –cuando este exista, como
es el caso– y no que se halle suscripto por todos sus integrantes.

Fecha de firma: 07/10/2020

Firmado por: PATRICIA ESTELA CASTRO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: PAOLA MARIANA GUISADO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: JUAN PABLO RODRIGUEZ, JUEZ DE CAMARA

#19747068#270000168#20201007190229756
 Poder Judicial de la Nación
CAMARA CIVIL - SALA I

De todos modos, este colegiado coincide en que las

particulares circunstancias del caso llevan a tener por satisfecha dicha
exigencia con la suscripción por parte de la señora Beatriz Amura,
quien dijo expresamente contar con la conformidad de los otros dos
miembros. Para concluir de esta forma, cabe tener presente que en la
asamblea del 25 de octubre de 2016, en la que se constituyó el
referido órgano, quedó expresamente establecido que sus integrantes
actuarían de manera indistinta y conjunta con el administrador para las
gestiones atinentes al desenvolvimiento del consorcio. Además, la
asamblea autorizó el otorgamiento de un poder a favor del abogado
que interviene en el proceso con el mandato específico de avanzar en
el cobro de las expensas adeudadas, lo que permite suponer un aval a
la continuación de este juicio que para ese momento ya se encontraba
en pleno trámite.
En definitiva, la postulada interpretación deferente para
con la actuación de los órganos del consorcio de propietarios en miras
al cumplimiento de este recaudo formal es la que mejor concilia con
las particularidades que rodean el funcionamiento de esta persona
jurídica. Ya desde hace algunas décadas atrás se señalaba que, a pesar
de ser un título ejecutivo autocreado, es muy restringida la posibilidad
de plantear la inhabilidad de título en materia de expensas comunes,
ya que se trata de examinar el certificado de deuda con el menor rigor
formal en función de las graves consecuencias que la falta de
percepción de las expensas ocasiona al normal desenvolvimiento del
consorcio (conf. esta Cámara, Sala C, “Consorcio de Propietarios 3
de Febrero 2161/65 c. Gutiérrez, María C. s. ejecución de expensas”
del 9/11/1989, cita online AR/JUR/161/1989).
Mucho más cerca en el tiempo, tanto la doctrina como la
jurisprudencia han señalado que las divergencias en torno a la
aprobación del título ejecutivo por parte del consejo de propietarios
deben resolverse con la premisa de facilitar el vital cobro de las

Fecha de firma: 07/10/2020

Firmado por: PATRICIA ESTELA CASTRO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: PAOLA MARIANA GUISADO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: JUAN PABLO RODRIGUEZ, JUEZ DE CAMARA

#19747068#270000168#20201007190229756
 expensas (conf. Cossari, Nélson G. A. y Cossari, Leandro R. N., “El
consejo de propietarios en el Código Civil y Comercial de la Nación”,
RCCyC 2019 [noviembre], pág. 69. En el mismo sentido: esta
Cámara, Sala C, “Consorcio Paso 155 c. De Donato José y otros s.
ejecución de expensas”, expte. nº 71496/2013 del 19/9/2018; íd., Sala
H, “Cons. de Prop. Av. de los Incas 3290 c. Vázquez López, Lidia
Beatriz y otros s. ejecución de expensas”, expte. nº 32886/2018 del
6/5/2019).
Por lo tanto, a raíz de las razones que se expusieron, cabe
desestimar este aspecto del recurso y confirmar lo decidido por el juez
de grado.
III. Los ejecutados también objetan que se haya
establecido una tasa del 36% anual. Según sostienen en sus
memoriales, la interpretación correcta del reglamento lleva a concluir
que solo contempla un 24% anual a modo de intereses compensatorios
y no prevé la fijación de punitorios o moratorios.
En primer lugar se impone señalar que en materia de
propiedad horizontal los únicos intereses admisibles son los punitorios
y no los compensatorios aludidos por los ejecutados, dado que en este
régimen no existe un criterio de lucro ni de crédito y financiación, con
lo cual no hay una idea de contraprestación o de retribución por el uso
del dinero ajeno (conf. Highton, Elena I., Propiedad horizontal y
prehorizontalidad, 2ª edición renovada y ampliada, Buenos Aires,
Edit. Hammurabi, 2000, pág. 464, núm. 44).
Efectuadas esas precisiones, debe tenerse en cuenta
también la realidad socioeconómica existente y fundamentalmente el
tipo de obligación que se ejecuta. Así es que las expensas tienen una
importancia vital para la vida de cada comunidad sometida al régimen
de propiedad horizontal y por lo tanto resulta indispensable contar con
una tasa de interés que actúe como un verdadero incentivo para que
todos los copropietarios cumplan con sus obligaciones en término.

Fecha de firma: 07/10/2020

Firmado por: PATRICIA ESTELA CASTRO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: PAOLA MARIANA GUISADO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: JUAN PABLO RODRIGUEZ, JUEZ DE CAMARA

#19747068#270000168#20201007190229756
 Poder Judicial de la Nación
CAMARA CIVIL - SALA I

Además, la cuestión atinente a los intereses es esencialmente

contingente, pues los jueces deben decidir teniendo en cuenta las tasas
del mercado para supuestos similares, tal como expresamente lo
dispone el referido artículo 771 del Código Civil y Comercial al
referir al “costo medio del dinero para deudores”.
El referido razonamiento debe ser contrapuesto con la
realidad de un reglamento de propiedad horizontal que tiene
prácticamente cincuenta años de vida sin haber sido modificado. Así
las cosas, aunque la regla en materia de cláusula penal es la
inmutabilidad y tal es la solución que cabe aplicar a los intereses
punitorios reclamados en el presente caso, lo cierto es que la doctrina
ha sostenido que la aplicación de ese principio a rajatabla es
incompatible con la situación del deudor que incumple su obligación
deliberada y concienzudamente, ya que ello sería contrario a la buena
fe y a la moral (conf. Calvo Costa, Carlos A., “La cláusula penal y la
problemática cuestión de la inmutabilidad”, La Ley 2019-B, 859 y sus
citas a Pizarro y Bustamante Alsina). A lo dicho cabe agregar que
también debe resguardarse que la ecuación económica pactada
mantenga vigencia y actualidad, por lo que la postura asumida en este
punto por el consorcio y admitida por el juez se presenta como
razonable.
Finalmente, en lo referido propiamente a la tasa
aplicable, si bien este colegiado se ha inclinado en el último tiempo
por la imposición de una bancaria que contemple las distintas
variaciones del mercado durante el curso de la mora (conf. esta Sala,
“Cons. de Prop. del Club Privado Loma Verde c. Gómez, Leonardo
Mirco s. ejecución de expensas”, expte. nº 15117/2019 del
12/11/2019), lo concreto es que en el caso el límite del recurso y
también el brindado por la propia ejecutante en su escrito de inicio
llevan a confirmar el temperamento asumido por el magistrado.

Fecha de firma: 07/10/2020

Firmado por: PATRICIA ESTELA CASTRO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: PAOLA MARIANA GUISADO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: JUAN PABLO RODRIGUEZ, JUEZ DE CAMARA

#19747068#270000168#20201007190229756
 Por todo lo expuesto, los recursos de apelación serán
desestimados y se confirmará lo decidido. Las costas de alzada serán a
cargo de los apelantes en virtud del criterio que rige la materia en este
tipo de procesos (arts. 68, 69 y 558 del Código Procesal).
Por ello, SE RESUELVE: confirmar el pronunciamiento
del 10 de octubre de 2018 en cuanto fue objeto de recurso, con costas
de alzada a los ejecutados.
El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y
el pronunciamiento se suscribe electrónicamente de conformidad con
lo dispuesto por los puntos 2, 4 y 5 de la acordada 12/2020 de la Corte
Suprema de Justicia de la Nación.
Regístrese, notifíquese y devuélvase.
Se hace constar que la publicación de la presente
sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el artículo 164, 2°
párrafo del Código Procesal y artículo 64 del Reglamento para la
Justicia Nacional, sin perjuicio de lo cual será remitida al Centro de
Información Judicial a los fines previstos por las acordadas 15/13 y
24/13 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

PAOLA MARIANA GUISADO – JUAN PABLO RODRÍGUEZ – PATRICIA E. CASTRO
JUECES DE CÁMARA

Fecha de firma: 07/10/2020

Firmado por: PATRICIA ESTELA CASTRO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: PAOLA MARIANA GUISADO, JUEZ DE CAMARA
Firmado por: JUAN PABLO RODRIGUEZ, JUEZ DE CAMARA

#19747068#270000168#20201007190229756