Video: La posesión

¿Qué es la posesión?
El art. 896 del CC dice que la posesión es el ejercicio de hecho de un poder inherente a la propiedad. Por lo tanto, es poseedor
quien usa, es poseedor quien disfruta y es poseedor quien dispone, los cuales son los tres atributos del propietario. Según esta
definición, tenemos dos cosas interesantes. La primera es que la posesión es el ejercicio de hecho. Es decir, no basta con tener
derecho a la posesión, sino que hay que ejercer de hecho un poder inherente a la propiedad. El propietario tiene derecho a poseer,
pero si el propietario no ejerce de hecho un poder inherente a la propiedad no será poseedor.
Lo segundo interesante de esta definición es que no es necesario tener derecho a la posesión, sino que hay que ejercer de hecho.
Esto quiere decir que puede haber una posesión, porque uno ejerce de hecho un poder inherente a la propiedad, sin tener derecho.
Este es el caso del usurpador. Esto es una cosa muy curiosa, porque el poseedor tiene un derecho de posesión, aunque no tenga
derecho a esa posesión. Es por eso casi un hecho la posesión.
Es poseedor en nuestro sistema el propietario, si usa el bien; el usurpador, si usa el bien; es poseedor el inquilino, porque está
usando el bien; es poseedor el propietario que alquiló el bien al inquilino, porque está disfrutando. Y el usurpador, si alquila,
igualmente será un poseedor, pero sin derecho, es decir, será un poseedor ilegítimo. Todos estos son poseedores en el Perú.
Teorías posesorias

Para Savigny y Ihering, tenía que haber dos elementos para que haya posesión, es decir, el corpus y el ánimus. Para el primero, el
corpus era el contacto físico con los elementos o a posibilidad de tener contacto físico con ellos. Este es el elemento material. Y el
ánimus, el elemento volitivo, era el ánimus dómini, es decir, comportarse como propietario. Por lo tanto, para él, el arrendatario
no era un poseedor, sino un detentador, es decir, no se comportaba como propietario porque tenía un inquilino.
Según Ihering, lo que importa más es ver cómo se comporta el propietario o el titular de un derecho. Y este, por ejemplo, si deja
las cosas en su casa, esa relación de lugar que tiene con sus objetos es el corpus. Y el ánimus es la voluntad de tener tener esa
relación de lugar con los objetos. De alguna manera, el ánimus está dentro del corpus. Por eso, él habla de corpus de naturaleza
variable porque dependerá del tipo de objeto y del tipo de relación que tiene la persona con sus objetos.
El CC toma la teoría de Ihering. Cuando nos dice que la posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la
propiedad, nos está diciendo que hay que ver cómo se compota el propietario o el titular de un bien. Y el propietario deja las cosas
en su casa y tiene la intención de dejarlas en ese lugar. Ahí hay posesión. Sin embargo, cabe resaltar que para efectos de la
prescripción adquisitiva de dominio sigue presente la teoría de Savigny.
Es importante tomar en cuenta que en la posesión hay un elemento volitivo. Si yo estoy dentro de mi casa y cae una pelota dentro
de ella, yo tengo el corpus porque está dentro de mi esfera, pero no tengo voluntad alguna. Entonces, ahí no hay posesión. El
elemento subjetivo se mantiene en la teoría de Ihering, pero es distinto al de la teoría de Savigny. No hay que poseer como
propietario, sino que hay que tener la intención de tener o poseer.
Muchos pueden ser poseedores en nuestro sistema (el inquilino, el propietario, el usurpador, el ladrón, el que alquila la casa, etc.).
Y en todos estos casos los efectos son diferentes. Esta es la razón por la cual nuestro sistema clasifica la posesión. La clasifica
porque cada tipo posesorio es diferente en cuanto a los efectos jurídicos.
En primer lugar, el CC clasifica la posesión en Mediata e Inmediata. En segundo lugar, la clasifica en Legítima e Ilegítima. A su
vez, clasifica la posesión ilegítima de Buena fe y de Mala fe. Finalmente, el CC nos habla de la posesión Precaria.
Clases de posesión
Mediata e Inmediata

Ambas están reguladas en el art. 905 del CC. El poseedor Inmediato es el que posee temporalmente y en virtud de un título. Hay
esos dos elementos. Este es el caso del arrendatario. El que confiere el título, el propietario, es el poseedor mediato. Entonces,
tenemos un propietario, que es poseedor mediato; y tenemos un arrendatario, que es poseedor inmediato. Y podría haber una
relación más en caso el arrendatario sub-arrende la propiedad a otra persona, con lo cual el primero vendría a ser el mediato y la
otra persona, el sub-arrendatario, el inmediato. Tanto el propietario como el inquilino pueden ser legítimos, ilegímos, y de buena o
o mala fe.
La importancia de esta definición está en la prescripción adquisitiva de dominio. El poseedor inmediato no adquiere por
prescripción los bienes.
Legítima e ilegítima
Una definición muy simple es que el poseedor legítimo es todo el que tiene derecho a poseer. Poseedor ilegítimo es todo aquel que
no tiene derecho a poseer. Tiene derecho a poseer, por ejemplo, el propietario que usa su casa. Quien no tiene derecho a poseer,
por ejemplo, es el usurpador. Este no tiene derecho a poseer porque no tiene un título para poseer. Ha invadido u ocupado un bien
que no le pertenece. Tiene un derecho de posesión regulado CC, aunque no tenga derecho a esa posesión. Esa es una posesión
ilegítima.
También es poseedor ilegítimo el que tiene in título, pero este vence. Es el caso típico del inquilino cuyo contrato vence. Una vez
que vence, deviene en una posesión ilegítima, porque ya no tiene derecho a poseer. También se puede entender al poseedor
ilegitimo como aquel que posee en mérito de un titulo viciado. Por ejemplo, un acto jurídico nulo. Un caso podría ser si yo le
compro un bien conyugal a un esposo sin que participe la esposa. Ese acto es nulo. Yo no tengo derecho a poseer, y por tanto
tengo una posesión viciada y, en efecto, ilegítima.
Hay además un supuesto bien raro. Yo puedo tener un título vigente, pero de repente adquirí de quien no tenía derecho, por lo
tanto, soy un poseedor ilegítimo. Un ejemplo es cuando yo le compro una casa a un usurpador. Tengo un título, está vigente, es un
acto jurídico válido; pero soy ilegítimo, porque el usurpador no tenía derecho a esa posesión y, por ello, no me puede derivar una
posesión con derecho.
Todos estos son poseedores ilegítimos. Lo que hace el CC en el art. 906 identifica posesión ilegítima con posesión que se tiene en
mérito a un título viciado. Y en el art. 911 define la posesión precaria como aquella que se tiene sin título o cuyo título ha vencido.
Esto ha sido desarrollado ampliamente en un Pleno. Pero no regula el supuesto de la persona que tiene un título que está vigente,
que es válido, pero que deriva de alguien que no tenía derecho. Ese también es ilegítimo. Por eso, yo considero que los precarios
son un supuesto de ilegítimos, aunque el código los define mal.
A su vez, la posesión ilegítima se puede subclasificar en posesión de buena y mala fe. La Buena fe es conocer que soy ilegítimo.
Y la Mala fe significa desconocer que soy ilegítimo (¿?). Si yo conozco que soy ilegítimo, soy un poseedor ilegítimo de mala fe; si
yo desconozco que soy ilegítimo, seré un poseedor ilegítimo de buena fe. Conocimiento y desconocimiento de ilegitimidad.
La posesión de Buena y Mala fe es muy importante en cuanto a los efectos. Y básicamente hay dos efectos en el CC, que son los
frutos y lo que son la destrucción y deterioro del bien. El poseedor ilegitimo de mala fe debe devolver los frutos así estos no
existan. En cambio, si el poseedor ilegítimo de Buena fe, tiene derecho a los frutos. Esa diferencia es muy importante.
Y, luego, hay una segunda diferencia en cuanto al deterioro del bien en función de la Buena y Mala fe.
El servidor de la posesión y la posesión conjunta (coposesión)
El servidor de la posesión es una persona que tiene el bien, pero no es poseedor. Y la característica de él es que posee en mérito de
órdenes e instrucciones del poseedor. El caso típico es el guardián. Otro ejemplo es el chofer de mi carro. Mi chofer tiene mi carro
y lo utiliza bajo órdenes e instrucciones mías, es decir, hay una relación de subordinación. No tiene voluntad posesoria. Ese
personaje, a pesar de que tiene el bien, no es poseedor. El poseedor es el que le da el encargo. Este está definido en el CC y, por
tanto, no tiene derechos de posesión. Lo único que puede hacer es defender la posesión, pero lo hace en representación del
propietario o de quien le confirió la titularidad.
En cuanto a la coposesión, se puede coposeer de manera conjunta, es decir, en el mismo rango y nivel. Un inmediato con mediato
tienen no son coposeedores, ya que tienen posesiones diferentes. Dos coposeedores son, por ejemplo, dos co-arrendatarios o dos
co-propietarios que alquilan el bien. Esos son coposeedores, porque poseen de manera conjunta y al mismo tiempo.
Video: La posesión II
Veremos tres temas: los derechos del poseedor, las presunciones y cómo se adquiere la posesión.
Los derechos
Son tres derechos que tiene todo poseedor. El primero es el regulado en el art. 898 y se refiere a sumar plazos posesorios. Todo
poseedor, legítimo e ilegítimo, puede sumar el plazo posesorio de aquel que le trasmitió válidamente el bien. El supuesto es, por
ejemplo, una persona posee un bien y se lo vende a otra y hace la entrega. La primera persona ha poseido durante 5 años. La
segunda lo posee durante 5 años más. El segundo puede adicionar a sus 5 años, los 5 del poseedor anterior.
En términos reales, el poseedor actual tiene 5 años de posesión, pero en términos jurídicos tiene 10 años. Esto sirve básicamente
para la prescripción adquisitiva de dominio. El usurpador no suma, porque nadie le trasmitió el bien. Para que haya suma, tiene
que haber una trasmisión válida. Una trasmisión válida es un acto jurídico por el cual se trasmite la posesión, no la propiedad.
Esto con el fin de sumar plazos posesorios. Por ejemplo, cuando el usurpado vende el bien y trasmite posesión, está entregando
válidamente la posesión. No trasmite propiedad, porque no es dueño y no puede trasmitir un derecho que no tiene. No tiene
legitimación y cuenta con el poder de disposición. Pero sí tiene la posesión, y por tanto la trasmite.
También puede haber los denominados contratos de compraventa de posesión, que en realidad son contratos de trasmisión de
posesión, porque la posesión no se compra y se vende, es decir, se compra y vende la propiedad. Y tiene que ser una trasmisión
válida. Si el acto jurídico es nulo, no habrá trasmisión y no habrá posibilidad de sumar plazos posesorios.
La norma no lo dice, pero se entiende que las posesiones tienen que ser homogéneas. Deben ser así porque esta institución se
utiliza para adquirir propiedad por prescripción. Y solo pueden adquirirla los poseedores plenos (sin distinción entre ellos) o los
poseedores mediatos. Los poseedores inmediatos no adquieren por posesión, en consecuencia, no puede sumar.
El segundo derecho es el derecho a las mejoras introducidas en el bien. Hay un poseedor que ha introducido mejoras en el bien.
Así sea de mala fe, tiene derecho a las mejoras. El CC distingue entre mejoras necesarias, útiles y de recreo; y establece hasta qué
punto y en qué momento tienen valor esas mejoras. Lo que quiere el derecho es que haya mejoras en el bien. Si el derecho no se
las reconociera, habría un enriquecimiento indebido por parte del propietario.
Si lo demandan, el poseedor podría seguir pretendiendo hacer mejoras; por lo tanto, lo que la norma dice en el art. 917 es que
tendrá derecho a las mejoras hasta la citación con la demanda, salvo aquellas que son indispensables y que se continúan haciendo.
El tercer derecho es el derecho defensa posesoria. Todo poseedor, legítimo o ilegítimo, tiene derecho a defender su posesión. El
usurpador tiene derecho, el propietario tiene derecho. Nuestro CC organiza la defensa posesoria de dos formas: defensa extra
judicial o directa, regulada en el art. 920 del CC; y defensa judicial, que son principalmente los interdictos, que están regulados en
el art. 921 del CC.
La defensa directa de la posesión sin recurrir al poder judicial. El supuesto es el de una persona que se ve despojado. Puede
recuperar la posesión del bien del cual ha sido despojado. También puede defender una persona que vea perturbada su posesión.
El art. 920 tiene una discusión. En su texto original, suponía que bastaba el despojo para que uno pudiese recuperar la posesión de
forma inmediata, casi sin intervalo de tiempo, y absteniéndose las vías de hecho no justificadas por la ley. Por ejemplo, su viene
alguien cuando estoy en mi carro a querer robarme con amenazas, yo no puedo dispararle porque no hay proporción. Pero si viene
una persona y me golpea para robarme mi cartera, yo puedo golpearlo ejerciendo la misma fuerza y recuperar mi posesión. Esa es
la defensa directa que se basa en el principio de legitima defensa en materia del derecho penal. Pero, repito, nadie puede recurrir a
las vías de hecho no justificadas por el derecho.
Este artículo ha sido modificado porque, de alguna manera, justifica la violencia. La defensa judicial está regulada en el art. 921.
Y lo que dice es que todo poseedor de muebles inscrito o de inmuebles puede utilizar las acciones posesorias y los interdictos.
Estos derechos son similares a la acción reivindicatoria. La acción posesoria es la acción de aquella persona que tiene derecho a la
posesión. Si es afectado en su posesión, puede plantear una acción posesoria.
Los interdictos
Estos son diferentes. Estos son remedios judiciales para proteger la posesión en sí misma. Tiene derecho a plantear un interdicto
todo aquel que posee, tenga o no tenga derecho a la posesión. Puede plantear un interdicto el usurpador. Puede plantear un
interdicto si es propietario va y lo desaloja por la fuerza, así su contrato haya vencido. Puede plantear un interdicto una esposa o
un esposo. También un copropietario contra el otro. Todo aquel que tenga derecho a la posesión, así no tenga derecho a la
posesión, puede plantear un interdicto.
Los requisitos son, en primer lugar, que tiene que haber posesión; en segundo lugar, tiene que haber un acto perturbatorio de
despojo. Si me perturban, el interdicto que procede es el interdicto de retener, cuyo objeto es conseguir que cese la perturbación.
Si al costado de mi casa hay un local que hace bulla toda la madrugada, puedo plantear un interdicto con el objeto de que cese la
perturbación. Si hay un acto de despojo, es decir, si vienen y me usurpan, yo puedo plantear un interdicto de recobrar, cuyo objeto
es recobrar la posesión de la cual he sido despojado. La idea es no hacer justicia por mano propia.
El tercer requisito que establece el CC es procede solamente en cuanto a bienes muebles inscritos o inmuebles. No procede un
interdicto para recuperar, por ejemplo, la posesión de la chompa si alguien me la quita a la fuerza. Un caso de bien mueble inscrito
son los automóviles.
Presunciones
La presunción es un juicio lógico-jurídico que hace el legislador y asume en cierta hipótesis la consecuencia determinada. Lo que
el legislador quiere es que se acrediten los elementos esenciales, es decir, los supuestos para que se de la presunción.
Por ejemplo, la presunción de paternidad. Por ejemplo, se tiene una señora que está casada y que tiene un hijo. Ambas cosas se
pueden acreditar. Lo que la ley dice es que se asume que todo hijo nacido dentro del matrimonio tiene por padre al marido. Este
no es un hecho, es una presunción.
El efecto de esta presunción, como cualquier otra, es trasladar la carga de la prueba. Por eso es un tema probatorio, y se utiliza
mucho en asuntos judiciales. Quien alega algo, tiene que probarlo; pero quien se ampara en la presunción no tiene que probar, y se
traslada la carga de la prueba a la otra parte. El hijo nacido dentro del matrimonio no tiene que probar que el esposo de su madre
es su padre. La carga de la prueba se traslada y será el padre quien tiene que demostrar lo contrario. Ese es el efecto en cuanto a
materia probatoria.
Hay dos tipos de presunciones: las relativas y las absolutas. Lo normal son las presunciones, es decir, admiten prueba en contrario.
Las presunciones absolutas son aquellas que no lo admiten. En materia de reales, el CC regula 5 presunciones. La primera e sla
presunción de propiedad. En presencia de un poseedor, debemos reputarlo como propietario. Esta es una presunción relativa, lo
cual quiere decir que es el que se cree verdadero propietario quien pruebe que ese poseedor no lo es. Lo puede probar con título de
propiedad, pero en materia inmobiliaria esto es muy difícil. Si el que cree ser propietario no lo puede probar, el poseedor, que
incluso pudo haberse quedado son decir nada, ganará el proceso.
Esta presunción tiene dos excepciones. La primera es que no puede ampararse en la presunción el inmediato contra el mediato. El
inquilino no puede amparar contra el que le alquiló el bien, porque hay un título donde reconoció que le alquiló el bien. Esto no
quiere decir que el inmediato no puede ampararse en la presunción, sino que no lo puede hacer contra el mediato.
La segunda excepción es que no se puede oponer al propietario con derecho inscrito. El que me demanda es el propietario que
tiene la propiedad registrada a su nombre.
La segunda y tercera presunción están metidas en el mismo artículo, que es el 913. La primera parte del mismo dice que la
posesión de un bien hace presumir la posesión de sus accesorios. Los accesorios son todo lo que está dentro de un bien, pero no
está integrado al bien, Y sirve para funcionalidad u ornato de este bien. Por ejemplo, la cama, los cuadros, el escritorio, etc. Se
presume que quien posee el bien posee sus accesorios. La siguiente presunción es que se presume que quien posee un inmueble
posee los muebles que se hayan dentro de él. Muebles que están dentro del inmueble, pero que no son accesorios. Por ejemplo,
viene el amigo de mi hijo y deja su pc en mi casa. Ese es un bien mueble que está dentro de mi casa y, por tanto, se presume que
yo, que poseo la casa, poseo también la pc. Ese pc no es un accesorio en mi casa, es un bien ajeno. Esto no se aplica a bienes
integrantes porque se presume que, si poseo la casa, también poseo los integrantes.
Si sumamos estas presunciones a la anterior de propiedad en el art. 912, se presume que quien es poseedor de la casa es
propietario de la casa, es poseedor de los bienes muebles que se haya dentro de él y es poseedor de los bienes accesorios también.
La consecuencia de esto es que en un embargo en un proceso judicial, si yo demando a alguien para que me pague un asuma de
dinero y veo que está ocupando un bien, se presume que es propietario, se presume que es poseedor de todo y le embargo todo.
Tendrá que ser él quien demuestre que no es poseedor. Se entiende que estas dos presunciones son relativas, según el C. Procesal
Civil.
La cuarta presunción es la de la Buena fe. Se presume la buena fe del poseedor, salvo prueba en contrario.
Y a última presunción es la presunción de continuidad, ubicada en el art. 915, el cual dice que se presume que quien poseyó antes
acredita que posee hoy, poseyó también en el tiempo intermedio. Es difícil probar la posesión en este lapso de tiempo, por lo que
es una presunción y es relativa, lo cual significa que cabe la prueba en contra. Se aplica básicamente para la prescripción
adquisitiva de dominio. Ante un juez, yo debo mostrar que poseo hoy y que poseí 10 años atrás, y además sumo plazos posesorios,
de ser el caso. Esto porque se presume que yo he poseído los 10 años. Tendrá que ser el verdadero propietario quien pruebe que yo
no poseí durante todo ese tiempo.
Adquisición de la posesión

El último tema que quiero tratar es el de la adquisición. ¿Cómo adquiero o tomo posesión? Hay dos grandes formas de cómo se
adquiere la posesión. La primera es la que se denomina adquisición originaria de la posesión. Por ejemplo, si yo me meto a una
casa, tomo la posesión de esa casa. Nadie me trasfirió la posesión. Hay mi voluntad de ejercer mi poder inherente sobre el bien y
hay el poder de hecho efectivo que he tomado. Nadie me ha trasferido, Hay una voluntad, la cual es la mía. Muchas veces se habla
de un delito, pero no necesariamente, porque a veces uno caminando por la calle se puede encontrar algún bien en el sueño y se lo
puede llevar a su casa y lo usa. Ha adquirido el bien de manera originaria.
Y la segunda forma de adquirir la posesión es de manera derivada. Alguien me trasmite la posesión. “A” tiene la posesión y me la
deriva a mí, que son “B”. Estos están regulados en los artículos 900 y 901, respectivamente.
En la transmisión de la posesión lo que hay es una voluntad de trasmitir posesión, hay el adquirente que tiene la voluntad de
adquirir la posesión y hay la efectiva adquisición del poder de hecho sobre la cosa, sobre el bien. Y esto se produce mediante la
tradición. La tradición es la entrega. Si yo agarro mi chompa y se la doy físicamente a ustedes, he tenido la voluntad de
trasmitirles la posesión de la chompa. Ustedes han tenido la voluntad de adquirir la posesión de la chompa. Y les he entregado
efectivamente la chompa mediante la tradición, que es la entrega. Se produjo la tradición.
La tradición regular es la tradición real, es decir, la que realmente se produce. Desplazamiento posesorio. Yo les he dado mi
chompa ustedes. Físicamente he hecho el paso de la chompa de aquí hacia allá. Es más difícil entregar un inmueble
materialmente. Normalmente, se hace un acto de entrega. Tradicionalmente se entiende que cuando le permito, le pongo en
condiciones al adquirente de tomar posesión, se produce realizada la entrega.
Hay otras dos tradiciones más: la ficta y la documental, las cuales son tradiciones en las que no hay desplazamiento. La tradición
ficta tiene dos supuestos que están regulados en el art. 902 del CC. El primer supuesto es cuando cambia el título posesorio. Por
ejemplo, yo soy el inquilino y estoy en posesión del bien. Uno de usted es el propietario del bien. Y les compro el bien, que puede
ser también un carro que estoy alquilando. Para que haya trasmisión real, yo que estoy en posesión real del bien debo devolverles
el bien a ustedes, y luego ustedes me lo tienen que volver a entregar. ¿Pero qué necesidad hay de esto? No lo hay, por eso es una
tradición ficta, que viene de ficticia. En realidad, no hay desplazamiento posesorio. Yo poseo antes y después. Solo que antes
poseía como inmediato y ahora como propietario.
El segundo supuesto regulado es al revés, es decir, cuando yo propietario les vendo alguien el carro, pero que quedo como
arrendatario. Yo venía poseyendo el carro como propietario, pero ahora de poseerlo así y lo poseo como arrendatario. Siendo así,
se entiende que ha habido jurídicamente la trasmisión de la posesión.
Aquí la trasmisión real no ocurre. Lo que produce la trasmisión es el acuerdo, la voluntad de las partes.
El otro supuesto de tradición ficta es cuando el bien que está en poder de un tercero se transfiere. Por ejemplo, cuando yo que soy
el propietario le alquilo la casa a otra persona. Y yo le vendo esa casa a otra persona. Para que yo le entregue la casa no es
necesario que la persona que la está alquilando me la devuelva. La casa serpa siempre ocupada por el inquilino, pero el traspaso ha
sido jurídicamente entendido. Es la voluntad la que ha trasmitido la posesión.
Ahora, en cuanto a la trasmisión documental. Son dos casos en los que, entregando los documentos que representan ciertos bienes,
que son títulos valores, se entienden entregados los bienes. Y esos son los bienes que están en almacenes generales de depósito y
son los bienes que están de viaje. En el primer caso, quien tiene los bienes en almacenes, tiene un título valor que se llama
Certificado de depósito, que yo anexo y es un documento llamado Warrant. El dueño de esos bienes los puede entregar entregando
los títulos valores.
Y el segundo caso que regula el art. 903 del CC son los bienes que están de viaje. Yo puedo estar importando bienes de Japón,
por ejemplo. O estar importante bienes por tierra y está viniendo. También por río, etc. Dependiendo de estas tres figuras, el que
está transportando los bienes cuenta con un título valor, que se llama Conocimiento de embargo o Carta porte. La trasmisión de
estos bienes se realiza entregando los títulos valores.
No hay más formas de tradición. No se trasfiere la posesión de una casa entregando la escritura pública o entregando el contrato.
Solamente hay estos dos casos de transmisión en cuanto a documentales.
En resumen, hemos visto los derechos que tiene todo poseedor al margen de su clasificación. Hemos visto las 5 presunciones y,
finalmente, cómo se adquiere la posesión, es decir, de manera originaria o de manera derivada.
Video: Prescripción adquisitiva de dominio
Consiste en un modo de adquirir la propiedad mediante la posesión de un bien durante un tiempo y con determinadas
características. Es decir, una persona que ocupa una propiedad durante 12 años se puede convertir en propietario, en la medida que
se cumplan ciertas características.
Para que se dé la prescripción tiene que haber lo siguiente:
a) Un bien susceptible de ser adquirido por prescripción
b) Tiene que haber una posesión con determinadas características
c) Y tiene que haber un plazo
No todos los bienes son adquiribles por prescripción. Por ejemplo, los bienes de las comunidades campesinas son imprescriptibles.
Los bienes que no son objeto de posesión no son susceptibles de ser adquiridos por prescripción. Pero, en principio, todos aquellos
bienes susceptibles de ser poseídos, que están en el mercado, puedes ser adquiribles por prescripción.
En segundo lugar, tiene que haber una posesión. Esta posesión debe tener cuatro características, las cuales son las siguientes:
a) Tiene que ser una posesión pacífica. Esto quiere decir que debe estar exenta de violencia. Si yo como invasor, ocupante o
poseedor amenazo al propietario diciéndole que si me demanda para recuperar su propiedad lo voy a matar, y lo
amenazo; esta es una posesión violenta y no califica para efectos de la prescripción. Si yo me quedo en un local y con
escopetas amenazo a las personas que me quieran desalojar, es también una posesión violenta.

b) Tiene que ser una posesión pública. Esto quiere decir que, si el ladrón se roba una joya y la tiene cuatro años en su casa,
esa posesión durante esos años no califica. Uno tiene que poseer como lo haría cualquier poseedor, es decir, ostentando
su posesión de manera absolutamente pública.

c) Tiene que ser una posesión continua. Esto quiere decir que tiene que poseerse todo el plazo de la prescripción. Todos los
días de la posesión. Es difícil probar la posesión todos los días, y por eso el poseedor se puede ampliar en las
presunciones posesorias. Si la posesión se interrumpe en la mitad porque hay un reconocimiento de la propiedad o
porque hay una demanda, se reinicia en plazo posesorio. El requisito es que sea todo el plazo de la prescripción.

d) Tiene que ser una posesión como propietario. Como propietario es el elemento del Animus Domini, del cual hablaba
Savigny en teoría posesoria. Como propietario es el usurpador. Es alguien que se comporta como si fuera dueño. No
reconoce la propiedad en otra persona. Por ejemplo, el usurpador. El usurpador ocupa como si fuera dueño, es decir,
alquila la casa, hace obras en la casa, etc. El adquiere por prescripción. Quien no adquiere por prescripción es el
inquilino. Él tiene una posesión en base a otra. Reconoce la propiedad en el propietario persona. Posee de una manera.
En tercer lugar, se requiere un plazo. Este plazo es de 10 o 5 años, en el caso de los bienes inmuebles. Se reduce a 5 años cuando
el poseedor tiene justo título y buena fe. Y en el caso de los bienes muebles es 4 y 2 años. ¿Qué significa el justo título para que se
reduzca la prescripción de los 10 a los 5 años? Es el título válido en virtud del cual entra a poseer el poseedor. Por ejemplo, el
usurpador no tiene un título, pues es el que invade. Pero su el usurpador le vende a otra persona, esta tiene un justo título. De ahí,
si posee 5 años, tiene buena fe y cree que quien le vendió era el dueño, adquiere a los 5 años.
Ahora, ¿cuándo se adquiere un bien por prescripción? El día en que trascurre el plazo exigido por la ley. Ese día uno es dueño. Sin
embargo, como la propiedad puede estar inscrita a nombre de un tercero en los registros, puede ir al juez para que lo declare
dueño (el juez lo declara, más no lo constituye en dueño), y con su sentencia va a los registros. Y este poseedor que ahora se ha
vuelto propietario según la sentencia, la podrá inscribir a su nombre.
Es propietario desde el año 10 u 5 en adelante. Algunos sostienen que tiene efectos retroactivos, es decir, desde el día uno, pero yo
considero que no es así.
Un tema central es la prescripción de los bienes del Estado. El art. 73 de la Constitución dice que los bienes de dominio púbico
son imprescriptibles. Un bien de dominio público es, por ejemplo, las calles, los parques, etc. Son bienes de uso público.
Esto es lo que dice la Constitución; sin embargo, en noviembre del año 2010 salió la Ley N° 29618, la cual dijo que los bienes de
dominio privado del Estado eran imprescriptibles. Es decir, a partir de la ley, no solo los bienes de dominio público son
imprescriptibles, sino también los bienes de dominio privado. Un bien de dominio privado puede ser, por ejemplo, si un ministerio
tiene un terreno o si tiene una casa y la alquila. Actúa como cualquier privado. Mientras que los bienes de dominio público del
Estado se tratan de bienes que lo utilizan todos, como un bien designado a un servicio público.
Yo personalmente pienso que esa línea es inconstitucional, porque la Constitución dice que los bienes de dominio público son
imprescriptibles. Contrario censo, que es una forma de interpretar, los bienes de dominio privado sí lo son. En consecuencia, esta
ley que dice que los bienes de dominio privado son imprescriptibles está alterando y violando el art. 73 de la Constitución.
Pero sin perjuicio de eso, y asumiendo que no fue inconstitucional, yo creo que esta ley no se aplica a las prescripciones en curso.
Puede haber a la fecha de esta ley, es decir, noviembre del 2010, prescripciones de bienes de dominio privado que se hayan
consumado. A esos casos no se aplica la ley, ya que esta no puede tener efectos retroactivos. Por el contrario, a las prescripciones
que se inician en la vigencia de la le sí se les aplicaría la misma.
¿Pero qué pasa con las prescripciones iniciadas antes de la vigencia d esta ley y que están corriendo ahora? Yo pienso que no se
les aplica, porque eso significaría darle efectos retroactivos a esta ley. Así como no se puede a una prescripción iniciada agregarle
un requisito en la prescripción, tampoco se puede decir que un bien, que era imprescriptible, ahora lo es. Por ello, creo que no se
aplica.
28/09

La naturaleza de (…) no admite mucha discusión (…) la prueba. Yo demando a mi familia porque se venció el contrato de
arrendamiento. Entonces, lo único que hay que ver es si el contrato venció o no venció. Si venció, se va. En (…) de propiedad, hay
que (…) la prueba, quién es propietario, quién tiene título, quién no tiene título, (…). Eso es diferente.
¿A quién se le debe proteger más? ¿Al poseedor o al propietario? La misma discusión se ha dado entre el acreedor hipotecario y el
deudor hipotecario. ¿A quién debería proteger más el sistema? ¿Al deudor para que no le rematen su casa en caso de hipoteca o al
crédito al banco acreedor que le dio el crédito al banco para ejecutar rápidamente el remate de la casa (…)?
Cada vez que hay una invasión, y viene la policía y bota a 300 personas, ¿a quién se protege más? Todo es cuestión de incentivos.
Entonces, ¿qué se debe incentivar en el desalojo y en el tema hipotecario?
Cuando un banco le otorga un préstamo a una persona para que se compre una casa, ¿qué es lo que está detrás o lo que se quiere
incentivar? Se puede incentivar el hecho de que se compre una casa y que tenga título, pero también se incentiva que se haga un
préstamo. Si nosotros hacemos un sistema a favor de los deudores, estamos desincentivando que haya un crédito. Por ejemplo, si
el sistema hace que para cobrar un crédito se tenga que seguir un juicio de casi 20 años, es desincentivar que se tenga un crédito, o
los encarezco. En cambio, si el sistema judicial permitiera cobrar créditos en 2 meses, estoy incentivando que la gente se preste de
los banco, porque sé que lo van a cobrar rápido. El negocio del banco es prestar la plata a todos nosotros que depositamos nuestra
plata en el banco. El banco no presta su plata. Por eso son supervisados, porque prestar los ahorros de todos nosotros.
Por ejemplo, en materia hipotecaria en el Perú, el sistema protege a los deudores por norma. Está prohibido que se pacte la venta
extrajudicial. Está prohibido por el entendido de que los bancos puedan usar de sus deudores estableciendo un pacto extra (…). Si
ustedes tienen una deuda de S/. 10,000 no vayan al poder judicial, es imposible cobrarla. Entonces, ¿cómo se cobran? Estas se
cobran a la fuerza. Porque el sistema incentiva a no ir al poder judicial.
Otra norma en hipoteca: en caso de incumplimiento el acreedor no se puede quedar con la casa. Eso de llama pacto comisorio.
Nuevamente, se protege al deudor para evitar que el acreedor le (…) y se quede con la casa.

Entonces, esas dos normas claramente protegen al deudor.

En materia de garantía mobiliaria, que no es una materia romana, se incentiva al acreedor. Por ejemplo, hay venta extrajudicial y
hay (…). Pero, eso sí, el sistema no permite que el acreedor abuse de deudor. Por ejemplo, en pacto comisorio de garantía
mobiliaria, yo le puedo dar mi carro en garantía por una deuda de S/. 1,000, que vale S/. 10,000. Y se puede pactar que se queda
con mi carro. Una deuda como esta incentiva que los deudores cumplan, y así se incentiva del otro lado que haya alguien que
quiera crédito, que es lo ideal pragmáticamente hablando. Si no hay crédito, nada crece.
Ahora con esto llevado a la posesión, ¿qué es lo que se quiere incentivar? Si nosotros lo que queremos es incentivar que la gente,
como no tiene título, se quede en posesión de los bienes; entonces incentivemos al poseedor. Si nosotros lo que queremos es
incentivar que haya propiedad, incentivemos a los propietarios. ¿Qué significa que haya propiedad? Significa que, por ejemplo, la
gente construya para alquilar, que haya más inmuebles, que sobren los inmuebles en el Perú para alquilar, porque eso va a
ocasionar que bajen el precio de las rentas. Se va incentivar que la gente invierta su plata en negocios inmobiliarios, que
dinamicen la economía. El profesor piensa que lo que hay que incentivar es la propiedad.
En el Perú hemos tenido muchas normas pro deudor. Sin embargo, se realizó un Pleno que arregló las cosas pro arrendador. Por
ejemplo, cuando el poseedor alega que las indicaciones dicen que las cosas son suyas, primero se va al juez, quien lo desaloja y
luego se ven as indicaciones. Lo mismo sucede si se alega prescripción: primero se le desaloja y luego se ve el asunto.
El segundo tema que se ve en el Cuarto Pleno es más conceptual. Se plantea qué es el precario en el Perú. El precario en realidad
es un ilegitimo. Este código civil establece que procede el desáuseo (desalojo) en caso de ocupación precaria. Y la jurisprudencia
se encargó de definir el concepto de ocupante precario, que era aquella persona que poseía sin título o que este había vencido y no
pagaba renta.
El Pleno, para zanjar la discusión sobre el precario, ha establecido supuestos de precario, las cuales son las siguientes reglas:
1) Una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno sin pago de la renta y sin título para ello, o
cuando dicho título no genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse
extinguido el mismo.
Siendo así, alguien es precario cuando no tiene título. Sin pagar renta es discutible, porque uno paga renta si es que hay
título, ¿pero si no lo hay? Porque si yo les consigno la plata a ustedes como propietarios y no me la quieren recibir, no se
produce ningún efecto si ustedes no reciben la plata. Si ustedes reciben la plata, hay arrendamiento, hay aceptación.
2) Cuando se hace alusión a la carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se está refiriendo al documento que haga
alusión exclusiva al título de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que le autorice a la parte demandada a ejercer la
posesión del bien, puesto que el derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer.
Entonces, no se refiere, cuando uno tiene título, al instrumento; sino al acto jurídico.
 3) Interpretar el artículo 585 del Código Procesal Civil en el sentido de que por ‘restitución’ del bien se debe entender como
entrega de la posesión que protege el artículo 911 del Código Civil, para garantizar al sujeto a quien corresponde dicho
derecho a ejercer el pleno disfrute del mismo, independientemente de que es propietario o no.
¿Qué dice ese artículo? Tienen derecho a restitución a través del proceso de desalojo el propietario, el arrendador, el
usufructuario y todo aquel que tiene derecho a la posesión. Ahora, cuando se hace la restitución, se hace la entrega.
4) Establecer conforme el artículo 586 del Código Procesal Civil, que el sujeto que goza de legitimación para obrar activa
no solo puede ser el propietario, sino también el administrador y todo aquel que considere tener derecho a la restitución
de un predio. Por otra parte, en lo que atañe a la legitimación para obrar pasiva se debe comprender dentro de esa
situación a todo aquel que ocupa el bien sin acreditar su derecho a permanecer en el disfrute de la posesión, porque nunca
lo tuvo o el que tenía feneció.
Quien tiene derecho a demandar y a quien se le demanda: legitimación activa y legitimación pasiva. Quien tiene derecho
a demandar es todo aquel quien tiene derecho a la posesión y a que se le entregue, como un propietario, arrendatario,
usufructuario, administrador, etc. Y sobre quien se tiene derecho a demandar, quien tiene la legitimación pasiva, es decir,
el deudor.
5)
a) Cuando el ocupante es parte de un contrato que ha quedado resuelto extrajudicialmente (artículos 1429 y 1430 del
Código Civil), siempre que para la resolución se haya cumplido con el procedimiento formal previsto en la ley y en
el mismo contrato. En este caso, el título fenece (pierde eficacia conforme al artículo 1371 del Código Civil) y, por
ende, el ocupante tiene la condición de precario. Puede ser el caso, por ejemplo, de la resolución de un contrato de
compraventa a plazos. Ante el incumplimiento del contrato y posterior resolución, el comprador ocupante se
convierte en precario para efectos de la ley.
Resumiendo, pone varios supuestos de precario. Uno es el supuesto del título nombre. Cuando es ostensible que el título está
viciado, estamos ante la presencia de un precario.
Habla del título viciado. Para este Pleno, el título viciado es un supuesto de posesión precaria. En el código civil, el supuesto de
viciado es posesión ilegítima. Con lo cual, lo que nos está diciendo el pleno es que posesión ilegítima es igual a posesión precaria.
Lo cual desde la opinión del profesor es un error, porque en el código civil habla de posesión ilegítima y habla de posesión
precaria. Tienen que depender ambos conceptos. Coexisten.
b) Otro supuesto de precario es cuando se le vende un bien que está en posesión de un tercero (art. 1700, 1704, 1708
del CC.). Esta norma dice que A es propietario y alquila su casa a B. Luego, A de la vende a C. Automáticamente, B,
que es el ocupante, se convierte en precario. Porque si bien tiene un título con A, ahora el propietario es C. Y no
tiene un título con C; por lo tanto, B se entiende en precario de C.
Eso está regulado en el art. 1704, el cual dice que si el bien está arrendado y se vende, B el nuevo propietario puede
pedir la resolución del contrato, en cuyo caso se convierte en un precario. Salvo que el arrendamiento esté inscrito,
en cuyo caso C (…).
c) Otro supuesto de precario son el art. 1430 y 1429 del CC, que son supuestos de resolución. Yo les vendo mi casa,
establecemos el precio y les entrego mi casa. Y establecemos que ustedes me pagan el precio en un mes. Y pactamos
que, si ustedes no me pagan el precio, el contrato se resuelve automáticamente. Si se resuelve automáticamente,
tienen que devolverme la casa, pues ya no tienen título. Se convierten en precarios. Ojo, ha habido un contrato de
compraventa, pero se han quedado sin título o el que título que tienen no (…). Se convierten en precarios. La norma
lo que establece es que para que se dé el supuesto de precario tiene que seguirse el procedimiento establecido en el
art. 1429 y 1430.

d) Otro supuesto de precario. ¿Qué pasa cuando con B hice contrato de arrendamiento (art. 1708)? Confirme al CC, si
yo no requiero al ocupante para que se vaya, continúa este arrendamiento. Si no lo requiero, continúa; y por tanto, no
es precario. Yo tendría que seguir el procedimiento el art. 1708, dar por vencido el contrato y (…).

Todos estos son supuestos de precario. Por supuesto, precario es el usurpador o el ladrón. Pero la idea que surge acá es que, en el
caso del título viciado, para el CC es ilegítimo; para la jurisprudencia, (…).
¿Qué más dicen algunas de las reglas? El tema de la prescripción y el tema de las (…). ¿Qué es lo que no ha contemplado este
Pleno? El tema familiar. Es un tema que esta siendo poco desarrollado en el Perú y está ofreciendo muchos problemas.
Mis abuelos les venden la casa a mis padres. Mis padres me venden la casa a mí. ¿Puedo desalojar a mis abuelos? ¿Qué sucede si
el que está en la casa es mi hermano o mi hijo, que tiene 30 años además de ser ocioso o tener vicios negativos? Hay
jurisprudencia de todo, pero la tendencia es que a los familiares no se les puede desalojar. Los plenos casatorios, como el cuarto
pleno, son vinculantes; pero hay otro pleno que no lo es, en el cual ha ganado la posición de que no se puede desalojar a los
familiares ascendientes ni descendientes.
En el caso planteado, ¿mi abuelo qué título tiene? En razonamiento es que constitucionalmente se protege a la familia, se protege
a la vivienda. Entonces, ¿cómo vamos a botarlos a la calle? Tienen un derecho, aunque (…). Hay mucha jurisprudencia en esta
línea que está estableciendo que los familiares no son precarios; por lo tanto, no se les puede sacar. Esto es de locos, porque no es
un título como acto jurídico, que es a lo que alude el artículo. El acto jurídico que te autoriza, que te da derecho a poseer. Ese es el
art. 911. El que no tiene título, es precario. Es un usurpador. Pero se ha creado un nuevo título, que es un título que emanaría de la
constitución.
Yo entiendo que los hijos y los padres, a través de los alimentos, eventualmente tengan derecho a la vivienda. No puedo botar a mi
hija de 15, ¿pero a mi hijo de 30 que es un holgazán? De este Pleno una de las cosas que se critica es que no abordó este tema, el
cual es uno crucial, porque todo el mundo vive en la casa de los familiares. Yo creo que deberíamos seguir el régimen normal.
En resumen, el concepto de precario a acontecido muchas dudas, mucha jurisprudencia que incluso es contraria. Lo que ha hecho
este Pleno es tratar de sistematizar eso. Nos da un concepto de precario, ejemplos de lo mismo y algunas normas que los jueces
deben cumplir para que no se abstengan de resolver; y que más bien, en lugar de que se proteja al precario, se resuelva. Pero todo
este concepto no ha sido desarrollado, porque hay “n” casos de poseedores precarios.
17/10
Caso:Aurelio

¿Quién es dueño? A quien le entrego el bien: Título + modo. Si no le entrego el bien a ninguno, ¿quién es dueño? Si no le entrego
a nadie, yo sigo siendo el dueño. Cuando se produce la concurrencia de acreedores, es decir, le vendo a uno y le vendo al otro,
¿qué es lo que dice el derecho? Dice que debemos ver quién tiene derecho a ser dueño. Y eso lo regula el art. 1136 del CC.
Según su texto, el primer supuesto es que se entregue. Si se entregó el bien, no aplicamos el artículo. O, mejor dicho, lo aplicamos
diciendo que es dueño a quien se le entregó, siempre y cuando tenga buena fe.
El segundo supuesto es que no se le entregó. Entonces, hay que ver si ha habido entrega en este caso. Es decir, ha habido una
primera obligación y ha habido una segunda obligación. El derecho lo que dice es que hay que ver con quién se obligó primero
para que a ese se le entregue. Y la fórmula que utiliza para ver quién es anterior es la fecha cierta.
La fecha cierta es la fecha indubitable. Es una fecha que no se puede cambiar. Por ejemplo, una fecha cierta es la fecha de una
escritura pública, porque las escrituras son documentos públicos. Fecha cierta también puede ser si yo legalizo la firma. Es decir, a
partir de la fecha de legalización es fecha cierta. Fecha cierta también puede ser cuando le presento un escrito con el contrato a un
juez, y me pone un sello: fecha cierta. La muerte puede dar fecha cierta hacia atrás, es decir, si yo me muero hoy, no puedo
aparecer firmando un documento mañana.
Entonces, lo que trata de esclarecer el CC es ese conflicto entre dos que han comprado, es decir, quién tiene derecho. Si no se les
ha entregado, entonces, quién tiene derecho para que se le entregue y si convierta en propietario. ¿Quién tiene derecho? El (…).
Lo que hay que determinar acá es si ha habido entrega. En la primera venta, no hubo entrega. Ahora hay que ver si hubo entrega
en la segunda. Esa es la pregunta. Hay que recordar que Eurelio se lo vende a Jerónimo, y acuerdan que Aurelio se queda como
arrendatario. ¿Esto es tradición ficta?
Hay dos tradiciones fictas. Es decir, “A” propietario y “B” arrendatario. “B” le compra el bien a “A”, cambia su título posesorio,
pasa de poseedor inmediato a poseedor mediato. Se entiende (…). Este es el primer supuesto. El segundo supuesto es que “A”
propietario le vende el bien a “B” y aquel se queda como arrendatario. Esto se llama constituto posesorio. Son dos supuestos de
tradición ficta.
No hay desplazamiento posesorio. “B” era poseedor y, luego de la compra, sigue siendo poseedor. Antes poseía como un poseedor
inmediato y ahora es un poseedor mediato. En el segundo supuesto tampoco hay desplazamiento posesorio físico. “A” era
propietario y se mantiene luego de la venta como arrendatario. En ambos supuestos se produce legalmente la tradición.
¿El art. 947 comprende estas dos tradiciones? El art. 947, la transferencia de una cosa mueble se produce con la tradición. La
pregunta es si esa tradición es real o también comprende la (…)? En primer lugar, no lo especifica. Y si no lo dice, hay que
entender que se comprende. Pero pensemos un poco más allá, ¿cuál es el objeto de la tradición (esto tiene que ver con la segunda
parte de la pregunta)? ¿Cómo se obtiene la publicidad? Cuando el adquiriente adquiere la posesión. ¿Cómo se lo entregan? Pues a
través de la tradición.
Entonces, en este caso que “B” es arrendatario que compra, ¿cómo se produce la publicidad? Cuando esté en posesión. Antes la
gente lo veía como poseedor, ahora la gente lo sigue viendo como poseedor. Por lo cual, parece razonable que deba comprender,
en este caso, la tradición. Pero en este caso, fíjense, “A”, que era poseedor, le trasmite la propiedad y él se queda como
arrendatario. ¿Quién mantiene la posesión? “A”. Por lo cual, “B” no está publicitando. Fíjense que ahí sí publicita y aquí no
publicita.
Algunos podrían decir, si el objeto de la tradición (y esa es la reflexión de la segunda parte) es obtener posesión, y a través de la
posesión se publicita, esto no se puede hacer. Es el segundo supuesto.
Jurídicamente, hay tradición, porque me dicen que está comprendida, pero no se da. A pesar de esto, algunos podrían sostener que
este supuesto de tradición ficta no está comprendido en el art. 947 porque no hay publicidad. Pero frente a eso hay dos respuestas.
La primera dice que la norma no (¿distingue o restringe?). Y la segunda respuesta es que la posesión la está publicitando el
arrendatario acá, y el mediato no le puede oponer la prescripción de propiedad. Por lo cual, este señor “B” está publicitado la
propiedad a través de este artículo. Esa es la reflexión que se puede hacer.
Entonces, en el ejemplo, el profesor sí cree que hay una concurrencia de acreedores. Sin embargo, también creo que hay tradición;
por lo cual, si es que hay tradición, adquiere la propiedad al primero que se le entrega. Y el primero al que se le entregó es
Jerónimo. Estas preguntas se han hecho a propósito para promover la reflexión.
Caso (¿?):
Aquí le dice que se quedará como arrendatario, pero, si se queda como arrendatario, ya no será propietario. Por lo tanto, la entrega
se produce en un momento. Es una entrega ficta. Está mal la redacción, pero al profesor le parece que se produce con el contrato.
*Respuesta a una pregunta: los contratos en el Perú generan obligaciones. No producen efectos reales. En el caso de los
inmuebles, la obligación que genera el contrato a su vez transfiere propiedad. Pero, técnicamente hablando, el CC dice
expresamente que los contratos generan obligaciones.
La redacción correcta es la siguiente: “yo te vendo un cuadro y quedamos en que te lo entrego en dos meses, pero, mientras tanto,
me quedo como arrendatario”. Si me estoy quedando como arrendatario, significa que ya no soy dueño y se ha producido un
supuesto de tradición ficta, la cual es la parte de la segunda pregunta.
Caso:
En el curso ahora estamos viendo la transferencia de la propiedad. Esa es la trasmisión. No estamos viendo adquisiciones
originarias. Un ejemplo de esto podría ser la usurpación de un inmueble o la apropiación de bienes muebles. Cuando uno se roba
un bien, no adquiere su propiedad. El art. 948 es un supuesto de trasmisión. Cuando el que se lo roba, que no adquiere, a su vez lo
vende a un tercero.
El supuesto del art. 947 es que alguien, que es dueño, vende. El supuesto del art. 948 es que alguien que no es el dueño, vende.
Pero estamos hablando de protección del adquirente. En el caso de Juani, ella es la ladrona. Por lo tanto, no son aplicables ninguno
de estos artículos. Simplemente, nadie le ha trasferido. Y si no me trasfieren, no puedo adquirir. Solo se adquiere si se transfiere,
es decir, si compro y me venden. Aquí no ha habido ni lo uno ni lo otro, porque se ha robado un bien. Entonces, no es aplicable.
Repito, el art. 948 es cuando, quien se ha robado, lo vende. Hay un contrato de compraventa y no hay trasmisión. Esta es la
primera pregunta.
Ahora, Juan (Juani) ya tiene el cuadro, y va Martha y le dice que se lo vende por 10. ¿Qué es lo que hay que ver para que haya
trasmisión de propiedad? Hay que ver el título y el modo. Título hay. Estamos en el art. 947. Ahora, ¿hay modo? El modo es la
tradición. ¿Qué tipo de tradición? Hay tradición ficta. ¿Cuál de las tres fictas? Cambio del título posesorio. ¿Cuál es el cambio del
título posesorio? De poseedora ilegítima de mala fe a propietario a propietaria, una vez que paga lo que se ofreció. Esta es una
buena respuesta, aunque es discutible.
Si leemos históricamente el supuesto de la tradición (…) consituto posesorio, es el supuesto de una persona que ha entrado a
poseer por medio de un título. Por ejemplo, arrendó, se lo prestaron, se lo dieron en usufructo. Es decir, tiene un título. Ese título
cambia. Al comprar el bien, ya no posee como arrendataria, usufructuaria, comodataria, depositaria; sino que posee como
propietaria. Ahora tiene otro título.
De la interpretación antigua de esa norma es que la usurpadora no tiene título. No tiene título, pues se lo robó. Por lo tanto, no
puede haber cambio de un título a otro si previamente no hay título.
Podría sostenerse la postura de la respuesta que se dio, es decir, pasar de ser propietaria legítima a ilegítima. Pero la génesis de esa
norma no se pone en ese supuesto. Entonces, técnicamente podría sugerirse que aquí no hay tradición ficta.
Ocurre lo mismo con el servidor de la posesión. Si Juani fuera una servidora de la posesión del carro que lo tiene guardado en casa
por esa noche y Martha le dice que se quede con el carro, es claro que no hay cambio de título posesorio. Ni si quiera es poseedor,
es servidor. Aquí la diferencia con Juani es que era poseedor.
Caso 6:
Lectura del art. 1136. Respuesta de alumna: Lo que dice Jorge Avendaño (padre del profesor), es que tenemos a una persona que
es “A” y que va a tratar de transferir la propiedad a una persona “B”. El problema es que solo lo hace por título, no hay entrega. Y,
como sabemos, si no hay entrega, sigue siendo el propietario. Y ahora se da el supuesto de concurrencia de acreedores. Esta
persona le da a otro el título, no hay entrega, a “C”. La crítica con el art. 1136 es que este artículo le reclama a “C” la buena fe,
pero la pregunta es por qué es necesaria la buena fe si, igual, sigue siendo en propietario. Aquí no se dio ninguna transferencia.
Entonces, “C” no tendría necesidad de demostrar la buena fe. Esta es una excelente respuesta, según el profesor.
Esto, cuando veamos inmuebles, ve a ser más difícil. No puede haber el mismo supuesto para dos artículos. Es un supuesto. Por
eso es importante que se conozca cada supuesto.
Estamos en el supuesto de concurrencia de acreedores. ¿Qué nos dice la concurrencia de acreedores? Al primero que se le entregó,
siempre y cuando haya buena fe. La pregunta es en qué consiste la buena fe de “A”. Y ahí tenemos dos alternativas. La primera
alternativa es creer que quien le vende es dueño. La segunda alternativa es desconocer esta relación.
En el primer caso, es innecesaria la buena fe porque quien le vende es el dueño. Vamos a ver cuando ocurre la concurrencia de
acreedores en materia inmobiliaria que, a diferencia de con los muebles, la sola obligación transfiere. En cambio, en muebles no
trasfiere nada. Entonces, el profesor, que está en la misma línea de su padre, es que lo único que se me puede exigir a mí es que
quien me vende sea dueño. Y sí era dueño. Porque, si no, indirectamente están poniendo un requisito al art. 947 que no está en ese
mismo. Esa es una posición.
Pero otra posición dice que no, que nunca se puede amparar si hay mala fe. No podemos hacer que él adquiera si es que conocía
que el vendedor se había obligado a transferir. Y esta es una visión más obligacionista. Las obligaciones no pueden generar
derecho si media mala fe. Y aquí conoce la obligación anterior.
Pregunta de alumno: En este caso, ¿si Andrés sabía de la primera venta, entonces no tendría buena fe? Respuesta del profesor: Sí,
pero esa buena fe implica solamente conocer la primera venta. Sería buena fe si desconociera. Pero la buena o mala fe no tiene
relación a conocer o desconocer que quien le vende yo creo que era dueño, porque era dueño. Y era dueño porque al no haber
entregado acá, no ha habido transferencia.
Por ejemplo, yo voy a una bodega y le digo al vendedor que le voy a comprar una gaseosa y que espere un momento hasta que
traiga el dinero. Y otra persona que ha estado observando, se le acerca y le compra la gaseosa. La pregunta es, ¿mi bien debería
estar protegido? Y la respuesta es que sí debería estar protegido por el tráfico de los bienes. Mientras él sea el dueño, se la puede
vender. Es posible que haya un incumplimiento contractual entre los dos, tal vez algún delito, pero para objeto de la transferencia
debería ser así. Pero me temo que artículo no se interpreta como hace Jorge Avendaño, sino del conocimiento de esta obligación.
Entonces, ¿quién sería el dueño en el caso? En principio, una aplicación literal del art. 1136, es decir, “A” no es dueño, sino “B”.
Y según esta interpretación literal, Andrés (¿?) tendría derecho a exigir una restitución.
Caso 7:
Esta es una pregunta teórica. El art. 947 dice que la transferencia de propiedad de una cosa mueble se produce con la entrega,
salvo disposición legal diferente. La pregunta es: ¿ese artículo 34 de la ley esa es una disposición legal diferente y, en
consecuencia, los carros se transfieren con el registro o no?
¿Qué dicen? ¿Los carros en el Perú se transfieren con la entrega conforme al art. 947 o con el registro interpretando ese artículo?
Miren. Este caso es importante por lo siguiente. Yo soy el dueño de un carro. Se lo vendo a ella y se lo entrego, pero ella no
registra la propiedad a su nombre. La propiedad sigue inscrita a mi nombre. Resulta que yo le debo plata a otro, y él me demanda
y me embarga el carro. Luego, ella se presenta y le dice que ha embargado un bien de su propiedad. Pero él le dice que el carro
está registrado a mi nombre y pretende rematarlo.
Entonces, ¿en qué momento se transfiere la propiedad? La jurisprudencia a determinado que, en el caso de los vehículos, la
transferencia se produce con la entrega. Estamos dentro del art. 947. Y eso se debe a la pésima redacción de esa norma. Esta
norma surgió en una negociación entre gente de registros públicos, del ministerio de transporte y congresistas. Llegaron a esta
fórmula de redacción, pero complica más las cosas.
¿Qué significa formalizar? Esto viene de forma. Entonces, la forma, según esta norma, sería inscribirlo en registros públicos.
Forma, y no transferencia de propiedad. Sabemos que la forma puede ser un medio de prueba o un elemento de la existencia del
acto. Para que sea un elemento de la existencia del acto, se tendría que decir que, si no se sigue esa forma, el acto es nulo. Aquí no
dice eso; por lo tanto, sería un elemento para acreditar la existencia de la transferencia.
Pero la forma es intrínseca al acto. Es decir, lo hacemos en un acto público, un documento, etc. Normalmente, el registro no se
entiende como un tema de forma. Los registros son un tema de inscribir para oponer. Si se trata de un tema de forma, ¿para qué
existe el artículo? En otras palabras, ¿podríamos borrar ese artículo del sistema? ¿Cuál sería la consecuencia? Ninguna, porque el
artículo no dice nada. Según el profesor, todas las normas deben tener un sentido. Tienen que interpretarse de forma tal que
cumplan un cometido. Sino tiene ningún sentido, entonces está mal la interpretación.
Por lo tanto, ahí donde dice formalizar debería entenderse que se produce la transferencia. Pero esta posición no tiene adeptos.
Hoy en día se sigue entendiendo que la transferencia de propiedad de los vehículos se produce con la entrega. De hecho, cuando
se compra o venda un carro, se debe llenar un formulario notarial. Y este certificado notarial que va a registros dice “… vende su
carro a fulano de tal, y se entiende entregado el carro y este acto a la firma del documento”. ¿Para qué dice esto? Para que en
registros se pueda inscribir la transferencia con la entrega. Fíjense, la entrega en un tema fuera de registros. ¿Y cómo saben los
registradores que se hizo la entrega? Para eso es que existe y se hizo así este formulario.
Estos son todos los temas. Miren: art. 947, 948 y 1136. Se debe conocer cada supuesto. Recuerden que el principio es el art. 902.
En materia inmobiliaria, el sistema es diferente. El principio equivalente es el art. 949. ¿Cómo se produce la transferencia de
propiedad de una casa en el Perú? La norma dice que la obligación transfiere propiedad en el art. 949, el cual dice: “La sola
obligación de enajenar un inmueble determinado, hace acreedor al propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en
contrario”. Disposición legal, es decir, una ley que diga que para transferirse un inmueble determinado se necesita A, B, C, etc.
Pacto en contrario, es decir, las partes pueden pactar que la propiedad no se transfiera hasta que se produzca un evento
determinado, hasta que se pague el precio, etc.
Si nos vamos a compraventa o a algún otro contrato, el contrato de compraventa genera obligación de transferir. Nos vamos a
Reales para ver cómo es en bienes muebles. Art. 947 para muebles en la entrega. Si nos vamos a inmuebles, art. 949. Y esa
obligación generada por el contrato, a su vez, produce la transferencia del inmueble. De ahí que algunos dicen que es un sistema
de solo título. De ahí que algunos dicen que el contrato transmite propiedad y produce efectos reales. Pero hay una respuesta
teórica a esto.
Algunos sostienen también que es un contrato que también sigue la teoría del título y del modo, pero el modo es un acto posterior
al título publicitario, y aquí no aplica eso.
Algunos dicen que no es formalmente una obligación, porque es un segundo después que se produce la transferencia inmobiliaria.
Lo cierto es que estamos ante un sistema de transferencia de título. Y este se llama sistema consensual. Es decir, las partes llegan a
un acuerdo. Se forma el consentimiento porque se está de acuerdo en el precio, la cosa, etc. Hay acuerdo, hay consentimiento, etc.;
entonces, se transmite la propiedad. Sistema consensual. No hay necesidad de entregar en el Perú. No hay necesidad de inscribir.
No hay necesidad de firmar escritura. Solamente llegar a un acuerdo. Este sistema consensual se sigue en muchos países del
mundo. En otros no es así, pues es el registro el que transfiere.
¿Cuál es el grave problema con ese sistema? No hay un mecanismo de publicidad. En materia de bienes muebles, en entrega, no le
puedo entregar a otro porque ya lo tiene el primer comprador. En cambio, si yo le vendo el inmueble a uno de ustedes, siempre se
lo puedo vender a otro. Y se produce una adquisición (…). Ese supuesto está previsto en el Perú en el art. 1135. Este es el
supuesto de concurrencia de acreedores en el Perú en materia inmobiliaria. Nos dice cuáles son las reglas.
Pero, además, como los muebles se inscriben en el Perú, hay una serie de normas registrales que nos ayudan a entender el sistema.
La primera norma que vamos a ver es el art. 2014. Yo voy a registros y Juan aparece como dueño. Le compro a Juan e inscribo.
Creo que Juan es propietario, pero resulta que, luego, se anula el título a Juan. Quedo protegido. Esto se llama fe pública registral.
Este artículo se complemente con el art. 2022, que regula dos supuestos. Primero, oponibilidad en derechos reales y, segundo,
oponibilidad en derechos reales que no lo son.
Sobre el art. 2014 hay una sentencia del TC, que es muy importante. Además, hay una ley, la N° 30…, que habla del fraude
inmobiliario. Y hay muchas sentencias de la Corte Suprema y hasta Plenos jurisdiccionales que hablan sobre los requisitos del art.
2014. Sobre el art. 2022 hay dos párrafos. El primer párrafo, que algunos dicen que es el art. 1135, para aplicación de la norma. Y
sobre el segundo párrafo hay un Pleno. Lo mismo que en embargos. Si yo le vendo un carro y luego hay embargo, es lo mismo en
las casas. Hay un Pleno que se ha pronunciado sobre eso.
Y hay, finalmente, una norma en que la venta no es (…) dos en materia registral, que es la presunción de legitimidad.
02/11
(…)
Yo tengo mis dudas. Yo lo explico así. Una cosa es lo que yo quisiera, y otra es lo que es en el sistema legal peruano. Yo creo que
en el sistema legal peruano gana la propiedad. La norma que hay que aplicar es la norma procesal de tercería. No hay una norma
en el derecho común que diga que, entre embargo y propiedad, gana la propiedad. Eso no nos dice el art. 949 y no lo dice ninguna
norma del CC. Pero hay una norma procesal que sí dice eso, que es la norma de la tercería.
El supuesto de la tercería, que está regulado en el CPC, es que Andrea lo inscriba, porque si Andrea inscribe primero, él ya no
puede incluir embargo. Entonces, es supuesto es que Andrea compre, sea dueña y no inscriba. El supuesto adicional es que Pedro
embargue de propiedad Ernestina, que en realidad no es propietaria. Ese es el supuesto, y está previsto en la norma procesal. Eso
se llama, tercería excluyente de propiedad. Y la norma de tercería nos dice que, en ese conflicto, el que gana es el derecho a que se
levante el embargo sobre la propiedad. Entonces, hay una norma.
Yo creo que esa es la respuesta del sistema. Este nos da esa respuesta. Sin embargo, yo creo que no debería ser así. Yo creo que
debería ganar el acto. Por la misma razón que creo que debe ganar el segundo comprador que inscriba. Por la misma razón que
creo que debe ganar el que adquiera (…).
Pero mi posición ha perdido. Entonces, cuando le pregunten más adelante quién gana acá, dirán que gana Andrea. Si ustedes son
abogados de Pedro tendrán que decirles que es absurdo si te han planteado una (…) que sigas un juicio. Vas a perder.
Con estos dos casos he querido ver cómo funciona el art. 2022 del CC. Es una norma registral. Esa norma tiene dos supuestos. En
el primer párrafo, ¿qué pasa si hay colisión entre dos derechos reales? Se aplica el principio de prioridad en función del tiempo.
Consultar el registro y ver qué derecho se registró primero.
El criterio de prioridad del segundo párrafo es qué derecho nació primero. Si nació primero el embargo, prevalece sobre la
propiedad. Si nació primero la propiedad, prevalece sobre el embargo, independientemente del registro. Ese es el criterio que
adopta el segundo párrafo del art. 2022. Son dos supuestos diferentes.
Si el embargo nació primero, tú compras la propiedad embargada.
Yo soy propietario. Te vendo y me embargas. Dos derechos: el del propietario y el de la propiedad embargada. Si yo te vendí
primero, tú me ganas sobre el embargo, en el supuesto que la propiedad no esté a mi nombre. Si tú me embargas primero, y luego
te vendo a ti, tu derecho prevalece.
Caso:
¿Puedo vender un departamento que esté en planos? Sí. Lo que no ocurre es la transferencia de la propiedad, porque no existe en
bien. No se puede adquirir derechos sobre algo que no existe. Se tiene la expectativa de que el bien exista. Eso se llama venta de
bien futuro, es decir, conforme a las normas de compraventa de bien futuro, la transferencia real queda a su criterio.
Juan vendió el mismo bien a Enrique. Este contrato se formalizó en escritura pública. En ambos casos de trata de transferencia de
bien futuro, por lo que no hay formalmente transferencia en ninguno de los casos, pero se vendió dos veces. Durante el proceso de
la construcción, Juan adquirió varias deudas que no pudo honrar. Por lo que Graña y Montero demandó el pago de la deuda
obteniendo el embargo sobre la propiedad, el cual se inscribió. ¿Quién de los dos ganaría? ¿Roberto o Graña?
Juan en dueño del terreno ubicado en Miraflores. Yo soy dueño de un terreno y te vendo un futuro departamento que se ubicaría
en el séptimo piso. Y luego me embargan el terreno. ¿Cuál derecho prevalece? ¿El derecho de quien embarga o el derecho de
quien tiene un futuro departamento? El de quien embarga. En el supuesto de la tercería excluyente de propiedad, ella pide que
prevalezca su derecho alegando propiedad, pero ella no es propietaria. Entonces, ¿cómo va a ganar? Tiene derecho a que se
embargue la propiedad.

Otro ejemplo, yo soy usurpador y le vendo la casa a ella por documento privado y, al día siguiente, le vendo la casa a él por
escritura pública. Y no hay entrega. ¿Quién es propietario? La propiedad no está registrada a mi nombre, obviamente, porque soy
usurpador. Nadie sería dueño. El único que lo podría ser es la persona a quien le usurpé la casa. Aquí nadie adquiere. Este no es
un supuesto de concurrencia.

Un supuesto de concurrencia sería que yo, dueño, hago una primera venta. Y, luego, sin ser dueño, hago una segunda venta. Si no
soy dueño, en mérito de qué se adquiriría. No es en mérito de un título porque yo soy usurpador. Registros no tiene nada que ver
acá, porque la casa está inscrita a nombre del verdadero propietario. Entonces, no aplica. Este es un requisito más para el art.
1135. Ahora, si yo soy usurpador y tengo 10 años de posesión. Entonces sí soy dueño.

Este es el sistema de transferencia. Se debe conocer bien cómo funcionan los cuatro artículos estudiados. Lo básico es hoy en día
la transferencia de propiedad consensual. Lo básico es que, si se compra una propiedad hoy en día, es que se deben asesorar. Se
tiene que verificar posesión. Si se va a ser investigaciones registrales, se tiene que revisar títulos archivados también.

Con la venta del terreno embargado, se paga la deuda. Y si Graña remata la propiedad y el nuevo comprador desea vender
departamentos futuros, el comprador del departamento inicial puede comprarle uno nuevo.

Esto es transferencia de propiedad. El siguiente tema es el último modo adquisitivo de la propiedad, que es la prescripción
adquisitiva de la propiedad. Como hemos visto en este caso, la posesión está en todos lados. Ahora vamos a ver cómo esa
posesión se hace propiedad y los problemas que tiene la prescripción. Hay mucha jurisprudencia al respecto.

¿Qué es la prescripción? Es un modo de adquirir la propiedad a través de la posesión de un bien, una posesión calificada y por
cierto tiempo. Eso es la prescripción adquisitiva de la propiedad. Pero en realidad, la función que cumple la prescripción es probar
el derecho de propiedad. ¿Qué es eso de la prescripción como prueba del derecho de propiedad?

Para que él me venda o transfiera la propiedad, él debe ser dueño. Para que él sea dueño, quien le vendió también debió ser dueño.
Y así sucesivamente. Si no existiera la prescripción adquisitiva, no se podría adquirir la propiedad porque retrocedería año tras
año en el tiempo.

Si alguien que posee una propiedad se la quiere vender a otra, ya no tendría que retroceder año tras año en el tiempo, sino solo 10
años. El razonamiento que hace el profesor es que, si el vendedor no fuera el propietario, en realidad lo sería por la prescripción.
Él en realidad adquirió el bien por medio de compraventa, pero prueba que es su propiedad en base a la posesión. Porque si no lo
poseyera, ya no sería el dueño. En realidad, él no está adquiriendo por prescripción, sino que está adquiriendo por compraventa,
pero la posesión le sirve para probar eso. Y es así cómo funciona la prescripción, y es su función. Si no existiera prescripción, no
habría cómo probar la propiedad.

Nosotros vamos a analizar la prescripción como modo adquisitivo del derecho de propiedad. Veremos cuál es la noción, cuáles
son los requisitos, algunos conflictos registrales y algunos otros temas que se vinculan: interrupción, suspensión, etc.

Volviendo al último caso, se simplificarán las cosas. Hay una venta de bien futuro. ¿Quién es el dueño? Juan. Por tanto, Graña
puede rematar. No hay un conflicto entre propiedad y acreedor, porque el propietario es Juan. No existe el departamento. Graña no
puede embargar el departamento. Lo que embarga es el terreno.

Cuando se dice que el derecho de embargo prevalece sobre el derecho de propiedad de departamento futuro, significa que Graña
tiene derecho a rematar, si así lo desea, luego de embargar la propiedad. Eso significa que Roberto no puede impedir el remate del
terreno alegando que es el propietario de un departamento que se construirá sobre este.

Si prevaleciese el derecho de Roberto, significaría que tiene derecho a que Graña no remate y que tendría derecho a que se levante
el embargo. El efecto de la tercería excluyente de la propiedad es levantar el embargo gravado sobre mi vivienda que no está
registrada como mi propiedad.
Recuerden, a manera de resumen. Sistema de transferencia de propiedad consensual (art. 949). En principio, no hay necesidad de
inscribir para adquirir. No hay necesidad de poseer para inscribir. Eso lo dice el art. 949. El registro cumple un rol declarativo.

Ahora, ¿qué pasa? Como no hay publicidad, a diferencia del sistema mobiliario, ¿qué pasa si yo entrego el bien dos veces? ¿Y qué
pasa si uno se inscribe? Ya ahí entran las normas registrales (art. 1135 (b) y art. 2014, y se ha colado recientemente el tema de la
posesión).

14/11

(…)

Si yo le vendo un bien a dos personas, ¿ambos son propietarios? No. Si yo le doy en usufructo un bien y realizo un contrato de
superficie sobre el mismo con otra persona, ¿ambos derechos son compatibles? ¿Pueden coexistir?

Según el ayudante del profesor, no son compatibles, porque son derechos de diferente naturaleza. Por ejemplo, el CC dice que una
de las causas de extinción del usufructo es la pérdida de la cosa. Si me dan en usufructo una chacra. Entonces, yo voy a poder usar
y disfrutar, gozar, de la chacra. Pero ¿qué pasa si sobre esa chacra otorgan un derecho de superficie? El superficiario podría
levantar sobre la chacra un edificio. Evidentemente, la materia del usufructo, que era la chacra, se ha perdido. Entonces, se caería
en la extinción del usufructo. Por ello, al ser derechos de diferente naturaleza, no son compatibles entre sí y no podrían coexistir,
pero reconozco que es una postura debatible.

Un alumno plantea otro ejemplo, esta vez sobre un campo de manzanas. Si la persona que tiene derecho de superficie tiene
también derecho a edificar, ya sea arriba o abajo; entonces, si edifica arriba, la otra persona ¿cómo va a poder sembrar o cosechar
las manzanas? No lo podrá hacer. Pero si edifica debajo una discoteca bunker, no estaría afectando a quien tiene el derecho de
usufructo. Esto es posible, pero no sabe qué tan realista. Lo normal es que la persona que tiene el derecho de superficie lo utilice
para hacer cosas arriba.

Pregunta del profesor: ¿el usufructuario puede construir en superficie? No puede porque no tiene la propiedad. Lo que se otorga es
propiedad superficiaria. Siendo así, una alumna cree que quien tiene el derecho de superficie termina viéndose más beneficiado
que el otro.

Según el profesor, cree que todos coinciden.

Siguiente pregunta: “¿A quién debe entregarle le terreno Estefannia?” ¿Cuál es la norma aplicable? Es la concurrencia. Este es un
ejemplo de concurrencia, que no es de propiedad. No sería entregar el bien a dos o más personas. Uno es un derecho de usufructo
y otro es de superficie. ¿Existiendo un usufructo constituido e inscrito en Registros es posible vender el terreno? Por su puesto que
sí, pues el propietario mantiene la propiedad. Recuerden que la propiedad tiene tres atributos: uso, disfrute y disposición. El
propietario se queda con la disposición y se trasmite el uso y disfrute. Se desmiembra la propiedad. De ahí vienen los derechos
desmembrados, que son el usufructo, el uso y la habitación. Es una nuda propiedad, que viene de desnuda, es decir, sin contenido
económico. El verdadero contenido económico del derecho de propiedad está en aprovecharse del bien. ¿Y cómo te aprovechas?
Usándola, alquilándola, recibiendo frutos, etc. Es así cómo se aprovechan los bienes. No tenerla nominalmente.

Entonces la transmisión de la propiedad de ese bien estaría sujeta a que se termine el usufructo, si es que asumimos que este
prevalece.

Siguiente pregunta: “En caso se inscriba el derecho real del usufructo, ¿qué derecho real ganaría? Señale la base legal de su
respuesta”. Corrigiendo la pregunta, ¿qué habría pasado si se hubiese entregado el bien al usufructuario, pero se inscribe la
superficie?

Yo les doy en usufructo mi bien y les entrego mi bien. Luego, a otra persona le doy en superficie y esta lo inscribe. ¿Qué norma se
aplica? Me han respondido que este es un caso de concurrencia, pero aquí ha habido entrega. Algunos sostienen que no aplicaría
el art. 1135 porque ya se entregó. La norma aplicable, según estas personas, es la norma registral del art. 2022. Si hay dos
derechos reales, pues el que se inscribe primero. Si el que se inscribe primero es la superficie, ¿cuál prevalecería?

¿Qué pasa si agrego que el superficiario tenia mala fe? ¿Qué norma se aplicaría si en una interpretación literal del art. 2022 no
existe buena fe? Si es así, no ganaría la superficie, sino el usufructo, ¿pero en base a qué norma?

La otra alternativa sería aplicar el art. 1135, así se haya entregado el bien, ya que lo que importa más son los títulos concurrentes
más allá de la entrega. Si fuera así, prevalecería el derecho de superficie porque se inscribió primero. Este es el problema que se
ha generado.

Y no solo eso, sino que, si se hubiera entregado al primero, el segundo no puede tener buena fe por todo el tema de la diligencia,
que ya hemos visto.

No pueden inscribirse dos derechos de propiedad sobre un mismo bien. Bueno, este fue el control. Este es un control muy fácil
que no tiene mucho que ver con usufructo y superficie, tiene que ver más con el art. 1135.
¿Cuál es la diferencia de esto derecho con la servidumbre? En la servidumbre, hay dos predios en juego. Un predio se beneficia
del otro para obtener un provecho determinado. Por ejemplo, para cruzar y tener que salir; para que el otro predio no pueda
levantar su pared porque quita vista o luz; para pasar cables por debajo o por encima del predio; etc.

Hay dos predios, y el que goza de este derecho se llama predio dominante. El que sufre este derecho se llama predio sirviente. El
énfasis se hace en el predio. No hay una desmembración. El propietario del predio sirviente sigue siendo propietario de todo su
predio, solo que tiene que soportar, por ejemplo, que alguien pase sobre este. Hay una restricción de propiedad. Es una carga, en
términos estrictos. No es un gravamen el derecho de superficie.

El derecho es en función de los predios. El derecho de usufructo es en función a la persona. Yo tengo atributos y cedo dos de mis
atributos. Me quedo sin ellos dos, pero soy propietario. Así es como se habla de la desmembración del derecho de propiedad.
Tanto el derecho se usufructo, de superficie y de servidumbre son muy usados. La superficie es un derecho más moderno.
Antiguamente se hablaba de tierras edificables. Está bien desarrollado recién a partir del Código de 1984, y está teniendo mucha
aplicación especialmente en el ámbito de los proyectos inmobiliarios.

Estos son los tres derechos. El derecho de usufructo, que es una desmembración. Las otras dos que son el uso y la habitación, no
las vamos a ver. El derecho real de uso es cuando otorgo solamente su uso. Y el derecho real de habitación es cuando ese derecho
de uso se asigna para una habitación, una morada. Estos derechos de uso y habitación son intransferibles. Son personalísimos.

Los otros dos derechos son derechos autónomos. No son una desmembración. Estos son la servidumbre y la superficie.

Estos son todos los derechos reales principales: propiedad, posesión (al cual le hemos dedicado todo el curso), usufructo, uso
habitación, servidumbre y superficie. Los siete derechos reales regulados en el CC.

Luego tengo la garantía, las cuales son la hipoteca, la anticresis, retención y la garantía mobiliaria. A estos solo les vamos a
dedicar una mención.

*Le voy a explicar la discusión del caso. El supuesto del art. 1135. “A” le vende a “B” y, luego, “A” le vende a “C”. Concurren
dos acreedores. Literalmente, la norma dice que si “A” se ha obligado a entregar el mismo bien a dos o más persona, prevalece tal.
Entonces, la norma dice que si se ha obligado a entrega, eso quiere decir que si ya se entregó, no hay concurrencia. Si no
aplicamos la concurrencia porque ya se aplicó aquí, ¿quién es el propietario? Para eso nos vamos al art. 2022, que establece la
prioridad en función del registro en su primer párrafo.

Recuerden que el art. 2022 tiene dos párrafos. Para la discusión entre dos derechos reales se aplica el criterio de registrabilidad. Y
entre dos derechos que no son reales o solo uno es real, se aplica el criterio de antigüedad del derecho. Acuérdense del embargo de
la propiedad.

Entonces, algunos dicen que esta norma, si ya se entregó el bien, no se aplica. Otros opinan, como también lo hace el profesor,
que sí se aplica.

La norma regula concurrencia de obligaciones de dar como consecuencia de algún título. Por ejemplo, yo debo entregarte porque
te lo arrendé o te lo vendí, o porque te lo otorgué en usufructo o en superficie. No regula SOLO transferencia de propiedad este
supuesto. Regula todos aquellos casos donde concurren dos personas que quieren recibir el bien, pero lo que está más atrás es lo
que importa. No es la entrega en sí, sino el título concurrente. En este caso, se aplicaría el art. 2022, ya que este se aplica a los
derechos reales preinscritos o que sean susceptibles de inscripción. Yo siempre he pensado que se refiere a derechos compatibles.
Tan compatibles que se pueden ver, si fueran incompatibles no se podría.

Si son incompatibles, creo yo que se aplica el art. 1135. Es como si fueran dos compraventas.

16/11

(…)

¿Cuál es la diferencia entre el usufructo y el contrato de arrendamiento? Hay diferencia en función al plazo; al origen o la fuente,
pues el arrendamiento es un contrato y el usufructo puede nacer por ley, no solamente por un contrato o por acto bilateral. Hay
diferencia también en que el arrendamiento se da en uso un bien a cambio de un precio, en cambio, el usufructo puede ser gratuito.
Pero si eliminamos todas esas diferencias, ¿cuál es la diferencia de fondo? En la doctrina se dice que la diferencia está en que el
arrendamiento el propietario está obligado a hacer gozar al arrendatario. Debe satisfacer un interés. El arrendador debe permitir,
facilitar el uso. Y en el usufructo, el uso se obtiene de manera directa a base de (¿usufructo?). No nos dice nada. Lo que dicen es
que uno es un derecho real y el otro es un derecho personal. Entonces, regresamos al origen. Es decir, ¿cuál es la diferencia entre
derecho real y personal?

Si se trata de oponibilidad, tanto el usufructo como el arrendamiento se oponen si se inscriben, y no se oponen si no se inscriben.
Aquí hay una discusión teórica.
En la servidumbre, hay una afectación, una restricción de la propiedad. Pero no toda restricción es una servidumbre. Uno se puede
obligar a no alquilar su predio. La servidumbre existe porque es imprescindible para realizar ciertas actividades. En su origen, no
había caminos, había derechos de paso. Sobre estos derechos de paso fue que se hicieron las servidumbres.

En la servidumbre se encuentra el concepto de utilidad. Le es útil al titular de la servidumbre. Si no es útil, no hay razón para que
haya servidumbre. Si no se utiliza, no hay razón para que al otro se le afecte su predio. Por eso es que en esta institución se habla
de la utilidad. Y si no se utiliza luego de un plazo, se extingue.

Por ejemplo, dos casos. Si este camino no tiene salida una vía pública. Legalmente se puede establecer una servidumbre. El
código civil regula dos tipos de servidumbres reales: servidumbre de paso y predio enclavado, que es cuando está un predio dentro
del otro. Pero en este caso, cada predio tiene su salida. La pregunta es la siguiente: ¿se puede celebrar un contrato entre este predio
y este predio, para que este predio sirviente le dé a este predio una salida por aquí? La respuesta es sí. La utilidad está
objetivamente en el hecho de que la use. Así se manifiesta la utilidad. Y es útil porque la usa. La utilidad se manifiesta en el
ejercicio. Por tanto, se extingue por el no uso. En este caso, esta persona puede que desee salir por otro lugar porque la distancia es
más corta o por cualquier otra razón.

Estos son derechos muy bonitos que tienen que ver mucho que ver con la propiedad predial. Y luego tenemos el derecho de
superficie. Está regulado en el art. 10 30 del CC. Se debe recordar que la propiedad predial, conforme al CC, se extiende hacia
arriba y hacia abajo, de forma ilimitada. Esto está cambiando en el mundo con el derecho a construir.

Casi podemos hablar de tres planos: el suelo, lo que está arriba y lo que está abajo. El principio de accesión que regula el CC es
que todo lo que se ponga en ese suelo, le pertenece al dueño del suelo. Todo lo que se pone encima del suelo se integra a él. Esas
partes integrantes no se pueden retirar físicamente.

En dos casos excepcionales que regula el mismo CC se puede romper ese principio. El primero es en la propiedad. Jurídicamente,
los dueños de los departamentos son distintos del dueño del suelo. Y el segundo caso es el derecho de superficie. Este derecho es
aquel que me permite tener la propiedad superficiaria. Es el que me permite construir encima de un suelo. Cuando yo construyo
tengo propiedad superficiaria. Estamos ante la presencia del titular de la superficie y el titular del suelo. Es un derecho temporal.
Físicamente el edificio está encima del suelo, pero jurídicamente están separados. En ambos casos: propiedad horizontal y este de
acá.

El derecho de usufructo es sobre cosa ajena. El derecho de superficie es sobre bien ajeno, porque yo le doy superficie a otro. Yo
no puedo construir superficie sobre mi propio suelo. En ambos casos en el mundo registral, se dividen las partidas. Hay una
partida del suelo y hay una partida de los departamentos. Lo mismo en la superficie, es decir, hay una partida del suelo y hay una
partida de la superficie o superficies. En el Perú, la superficie no puede ser sobre bien propio, lo cual me parece un error. O sea, yo
separo mi suelo de mis aires y tengo dos predios. Uno es el suelo y el otro es la superficie. Y yo podría hacer eso para poder,
luego, dar en garantía mi superficie. Hoy no es así. Hoy se lo tengo que transferir a un banco, y el banco es titular de lo que está
arriba.

En cambio, en la servidumbre, el titular de ambos predios puede ser el mismo. Yo puedo ser dueño del predio “A” y del predio
“B”, y constituir una servidumbre en uno a favor del otro. Esto se puede hacer para su aprovechamiento. Lo mismo debería ser en
el caso de la superficie, pero no es así.

Fíjense en los tres derechos. La noción en cada uno es diferente y las tres instituciones son muy diferentes. Ahora, sigamos con el
nacimiento.

¿Cómo nace el usufructo? El primer caso es el contrato. El segundo caso es la ley. Esto esta en la propia definición de la norma
del art. 1000, el cual dice que el usufructo puede constituirse por ley cuando lo determine. Casos de usufructos legales ocurren
principalmente en temas familiares y de sucesiones. Por ejemplo, yo me muero y hereda mi hija de 2 años. Ella es incapaz, pero el
tutor o curador tendrá su representación y, por mandato de la ley, tiene el usufructo de sus bienes. Lo mismo ocurre en temas de
sociedad de gananciales, como cuando hay un divorcio y no hay casa en los bienes para el conyugue que se queda viviendo. Tiene
usufructo legal con (…). Por eso esta institución está muy reglada.

Ahora, en cuanto al contrato. El contrato es el acuerdo de voluntades de dos partes por el cual se establece un usufructo. Les
transfiero mi bien y me quedo como usufructuario o yo, propietario, les doy en usufructo mi bien. Este contrato no tiene form(…)
en el CC. Aplica todo lo que hemos visto en cuanto a trasmisión de propiedad y de cómo nace la propiedad en el Perú.

Acto jurídico unilateral. Normalmente, los derechos a favor de una persona no nacen de manera unilateral, pero hay casos en el
CC. Uno de ellos es la prescripción adquisitiva. De manera unilateral se convierte en mi voluntad. La posesión en otro de ellos,
cuando es originaria. Se ha discutido esto en el caso de las hipotecas, es decir, si es que nace de manera unilateral o no.

El usufructo puede nacer de manera unilateral. Yo puedo decir que te otorgo a ti un usufructo sobre mi bien. Evidentemente, para
que empiece a funcionar tiene que ejercer el derecho, lo cual implica una aceptación. Ese es un caso excepcional.

Es muy usual también dejar usufructos en el testamento. Por ejemplo, si ustedes quieren beneficiar a un hijo de por vida porque
tiene problemas de saludo por lo que sea. No hay prescripción.
Estas son las únicas formas como se adquieren el usufructo. ¿Podemos usar analógicamente la prescripción adquisitiva de
dominio? Yo creo que no. Simplemente el código la ha excluido. Si lo analizamos literalmente, no está previsto.

Ahora, ¿cómo nace la servidumbre? Según el art. 1035, la ley o el propietario de un predio puede imponerle gravámenes en
beneficio de otro.

La ley. El CC regula dos servidumbres legales: de paso y predio enclavado. En la legislación, hay muchas servidumbres. Una de
ellas es el derecho de acceso a las playas, la cual dice que cada cierta cantidad de kilómetros tiene que haber un camino público
vía servidumbre a las playas. El mayor lugar donde están las legislaciones sobre servidumbres es en la legislación minera,
eléctrica, telefónica y en otros aspectos ligados a la posesión.

En todos estos casos, las leyes respectivas imponen servidumbres. Hay un procedimiento para que se pacten. Y si no se pactan, el
Estado las impone con el respectivo pago al dueño del predio. En todo caso, su origen es legal. En estos casos no hay predio
dominante porque el titular de la servidumbre es el que tiene la concesión. Estos son supuestos de servidumbres legales en materia
de servidumbres.

¿Hay servidumbre, usufructo y superficie judiciales? No. El juez no puede imponer que vendas tu propiedad, lo que sí puede hacer
el juez es declarar una servidumbre si es que la ley lo establece. Si alguien no me deja salir, puedo acudir al juez y decirle que
según el artículo tal hay servidumbre de playa y le exijo que me deje salir. Pero el juez no constituye derechos de servidumbre.

Pueden ser unilaterales los derechos de servidumbre, porque puedo constituir yo a favor de mi propio predio. Y finalmente, está el
art. 1040, el cual dice que la servidumbre se adquiere por prescripción. Solo las servidumbres aparentes pueden adquirirse por
prescripción mediante la posesión continua durante 5 años, con justo título y buena fe.

¿Cómo se clasifica una servidumbre? Legales, convencionales, positivas, negativas. Son positivas cuando el titular del predio
dominante puede hacer algo en el predio excedente (¿?). La negativa es cuando en el predio excedente no hace algo, no puede
hacer algo. Continuas y discontinuas es una clasificación que se dan dependiendo de los actos de nombre para su ejercicio.

Y existen las aparentes y no aparentes. Las aparentes son las que se ven, las ostensibles. Por ejemplo, un paso. Me fijo y veo que
hay un camino. Un ejemplo de servidumbre no aparente puede ser cuando mi casa tiene vista al mar desde su techo. Frente a mi
casa puede haber un terreno con una servidumbre no aparente, pues he contratado para que no se pueda construir en él y no me
tape la vista o la luz.

El CC dice que solo las servidumbres aparentes se pueden adquirir por prescripción mediante posesión continua a título de titular
de la servidumbre. Si yo ocupo la casa vecina y me quedo 10 años, no adquiero servidumbre, sino propiedad. Pero si yo empiezo a
pasar por un camino vecino como si gozara de una servidumbre, adquiero el derecho de servidumbre por prescripción. Es por eso
por lo que, según la doctrina, para que se adquiera la servidumbre por prescripción debe tenerse un título. Debo utilizar la
servidumbre como titular de esta o creyendo que lo soy. Esa posesión debe ser continua, pacífica y tener todos los otros requisitos
de la prescripción.

Yo pienso que el requisito, aunque no lo diga el CC, para prescribir una servidumbre es que no solo sea aparente, sino que sea
positiva, es decir, que realice actos sobre el predio vecino. En otras palabras, que lo posea. ¿Cómo poseo yo una servidumbre de
vista para ganar un derecho sobre un predio vecino? Tendría que ganar un derecho sobre el predio vecino. Es decir, tendría que
poseer el predio vecino. Si es así, no puedo poseer mirándolo, sino instalándome sobre él. Aunque es un tema en discusión.

Estas son las tres formas de nacimiento: por ley, por contrato y por prescripción, que es excepcional.

¿Cómo nace la superficie? Nace por contrato. El superficiario goza de la propiedad. Puede constituirse por acto inter vivos o por
testamento. Esa es la fuente.

Plazos. El plazo del usufructo es 30 y 99 años. Son 99 años cuando se trata de predios del Estado. Si recibo un predio necesitaré
de un plazo para obtener una rentabilidad. En el caso de personas naturales. El plazo es hasta que haya muerte. Es una causal de
extinción, es decir, se extingue el usufructo por muerte del usufructuario. Por eso se dice que el usufructo es vitalicio o que dura la
vida del usufructuario. Sin embargo, hay dos tipos de usufructo que rompen este criterio, los cuales son el usufructo conjunto y
sucesivo.

El usufructo conjunto consiste en, por ejemplo, yo le doy en usufructo un bien a tres personas. A uno le doy el 30%, a otro
también y al otro el 40%. En el momento en que muere uno, su porcentaje acrecienta el de los demás, es decir, se distribuye entre
los dos. Ahora tendrán 50% cada uno. Y si muere el otro, el que queda pasará a tener el 100%. Si este también muere, retorna a
mí. Y el usufructo sucesivo es cuando le otorgo el usufructo a uno. A su muerte, queda para el segundo y así hasta que regresa a
mí. Algunos dicen que estos usufructos rompen lo del plazo, ya que para que el porcentaje el bien vaya a los demás o al siguiente,
primero debe retornar a mí.

El plazo de la servidumbre s perpetua. También puede ser a plazo, y este es de 99 años. Este plazo también puede ser menor.
Trasmisión. Se puede trasmitir el usufructo, salo legal y salvo pacto en contrario. Por eso se dice que este derecho es vitalicio,
pero no personalísimo.

También se puede trasmitir la servidumbre. Cada uno puede trasmitir su predio, y con ello trasmitir la servidumbre. Pero la
servidumbre autónoma no se puede trasmitir. Por esa misma razón no se puede dar en garantía solo la servidumbre. Yo que soy
dueño de mi predio dominante, tengo además un derecho sobre el otro predio. Y ese derecho que tengo es inherente a mi predio.
Tengo dos derechos y ambos son inmuebles. En realidad, están integrados, y no puedo separar el bien integrarte del principal. Yo
no puedo transferir mi predio sin la servidumbre. Entonces, sí se puede trasmitir la servidumbre, pero con el predio predominante
o con el sirviente.

También se puede trasmitir la superficie, salvo pacto en contrario. Esto lo establece el art. 1030 del CC.

Estas son las principales diferencias Son tres instituciones bien utilizadas. Recuerden que del usufructo salen el uso y la
habitación.