DECLARATORIA DE FÁBRICA

Edgar Sergio Paredes Aldave

Registrador Público

Junio del 2017

 MARCO NORMATIVO

 Ley 29090
 D.S. Nº 006-2017-VIVIENDA
 D.S. Nº 011-2017-VIVIENDA
 Ley 27157
 Ley 27333
 NORMAS TÉCNICAS APLICABLES

 Reglamento Nacional de Construcciones.-Aprobado

mediante D.S. N° 039-70-VI y D.S. N° 063-70-VI.
 Reglamento Nacional de Edificaciones.-Aprobado
por D,S. N° 015-2004-VI.
 Art. 1.- El reglamento Nacional de Edificaciones
deberá contener las normas técnicas que se
aplicarán a las habilitaciones urbanas y a las
edificaciones que se ejecuten en el territorio
nacional.
 DECLARATORIA DE FÁBRICA

 Es el acto por el cual el administrado declara ante

la autoridad competente la ejecución de una
construcción
 Se realiza mediante la declaración del propietario
que cumple con las formalidades y tramites
exigidos por ley.
 Es aplicable a predios urbanos.
 PROCEDIMIENTOS

 PROCEDIMIENTO EN VÍA DE REGULARIZACIÓN

(FOR)
 PROCEDIMIENTO ORDINARIO (FUE)
 ESCRITURA PÚBLICA.
DECLARATORIA DE FÁBRICA EN VÍA
DE REGULARIZACIÓN
 Ley 27157
 Regula mecanismos simplificados que permiten
reanudar el tracto sucesivo e ingreso a Registro.
 Modificado por los Dec. Sup. 011-2005-
VIOVIENDA y 013-2005 Y 032-2006-VIVIENDA)
que ha da lugar al Texto Único Ordenado
aprobado por Dec. Sup. 035-2006-VIVIENDA, Ley
27333 Complementaria De Asuntos No contenciosos
de Competencia Notarial para Regularización de
Edificaciones.
ÁMBITO DE LA
REGULARIZACIÓN
 Posibilita regularizar la propiedad de los predios.
 La regularización comprende las construcciones sin
licencia municipal, sin conformidad de obra.
 Regularización de inmuebles que carecen de
reglamento interno e independización . Permite el
saneamiento de las dimensiones físicas del predio
(áreas, linderos y medidas perimétricas).
 Puede presentarse en forma individual o
acumulativa.
 DECLARATORIA DE FÁBRICA
REGULARIZACIÓN

 Es el trámite destinado a obtener el reconocimiento

legal e inscripción de edificaciones existentes sobre
terrenos que cuentes, por los menos , con la
aprobación de su proyecto de habilitación
urbana(zona urbana)
 Se realiza mediante la declaración del propietario
que cumple con las formalidades y trámites
exigidos por ley.
 Es aplicable a predios urbanos.
 REGULARIZACIÓN
 Para las edificaciones existentes sobre terrenos que
cuenten, por lo menos, con la aprobación de su
proyecto de habilitación urbana(zonificación
urbana).
 Es procedente si mediante certificación municipal
que acredite que el predio cuente con zonificación
urbana. Direc . Nº013-2003-SUNARP/SN.
 Que la construcción ha sido terminada sin licencia
de construcción o conformidad de obra hasta antes
del 21 de Julio de 1999.
 REGULARIZACIÓN CON SANEAMIENTO

 Saneamiento de titulación.
 Saneamiento del área, linderos y medidas
perimétricas del terreno.
 Sub-división y Acumulación.
 La inscripción del Reglamento Interno, la Junta de
Propietarios y la Independización de unidades de
propiedad exclusiva.
 PRIMERA PRÓRROGA

 Ley 27972 Ley Orgánica de Municipalidades:

 Construcciones terminados entre el 21/07/1999 y
el 31/12/20002.
 El FOR debe ser llenado y suscrito con fecha cierta
máxima el 30 de junio del 2003.
 SEGUNDA PRÓRROGA

 Mediante Ley 28437 se prórroga el plazo

establecido en la Ley Orgánica de
Municipalidades: Las construcciones terminadas
hasta el 31 de diciembre el 2003. Se podrán
regularizar hasta el 31 de diciembre del 2005.
 FORMALIDAD

 FOR (título registral) con la documentación que le

sirve de sustento.
 Suscrito por los solicitantes y por Verificador
responsable.
 Las firmas son certificadas por el Notario.
 ANEXOS

a) Copia Literal de dominio o documento publico o

privado de fecha cierta.
b) Certificado de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios.
c) Plano de localización y ubicación.
d) Planos de planta o arquitectura,
e) Informe técnico de Verificación,
f) Dos copias completas del expediente.
 VERIFICADOR RESPONSABLE

 En el procedimiento de regularización de
edificaciones se excluye al ente municipal de la
aprobación de las edificaciones (declaratoria de
fábrica), recayendo la responsabilidad de la
información consignada en el expediente de
regularización en el verificador responsable.
 VERIFICADOR RESPONSABLE

 Es el Profesional Arquitecto o Ingeniero colegiado

inscrito en el Índice de Verificadores a cargo de
SUNARP.
 Res.Nª188-2004-SUNARP-SN
 Cada zona registral tendrá a su cargo el índice de
verificadores.
 FUNCIONES

 Organiza y tramita el expediente de

regularización.
 Constata la existencia y características de la
edificación.
 Constata el cumplimiento de las normas y
parámetros urbanísticos y periféricos.
 Confirma que los planos corresponden a la
realidad física del terreno y la edificación.
 Deja constancia de las observaciones a los
incumplimientos normativos.
 RESPONSABILIDAD

 Asume la responsabilidad respecto a la veracidad

de la información técnica que verifica así como su
conformidad con las normas técnicas y urbanas
correspondientes .
 Puede incurrir en responsabilidad civil, penal y
administrativa.
 INFORME TÉCNICO

Contiene la constatación de :
 Ubicación del terreno.

 El cumplimiento de los parámetros urbanísticos y

edificatorios aplicables al predio.
 Las características arquitectónicas, estructurales y de

las instalaciones.
 De ser el caso, la identificación de las secciones de

propiedad exclusiva y sus usos.

 OBSERVACIONES

 Si hay discrepancias en el área real del terreno, sus

linderos y/o medidas perimétricas, con los que
figuran en la partida registral .
 Si hay transgresiones a la normativa urbanística o
de edificación.
 CANCELACIÓN DE CARGAS

 El propietario presenta un nuevo Informe Técnico

de Verificación que acredite la
subsanación, con las firmas legalizadas por
Notario.
 A este informe se le adjuntan los planos
replanteados si fuere necesario.
 CANCELACIÓN DE CARGA TÉCNICA EN VIA DE
RECTIFICACIÓN

 “Las cargas técnicas extendidas sobre la base de

observaciones formuladas en el informe Tecnico, originadas en
presuntas transgresiones a la normativa sobre edificaciones,
consignadas como tales por haber utilizado como referencia el
Certificado de Parametros Urbanisticos y Edificatorios vigentes
a la fecha de la regularización y no a la fecha de ejecución
de la obra, puede ser canceladas en merito de un nuevo
informe técnico de verificación en el que se señale con
claridad que a la fecha de la fabrica regularizada, la
edificación se adecuaba a los parametros vigentes en dicha
oportunidad”
 Res. 492-2007-SUNARP-TR-L del 25/07/2007.
 VERIFICADOR AD-HOC
 El Verificador Ad-Hoc ejerce su función como
especialista y representante de cualquiera de las
entidades rectoras llamadas por ley para la
protección del patrimonio monumental,
arqueológico, natural y la seguridad, entre otras.
 Art.11 del D.S.Nª035-2006-VIVIENDA.
 INFORME DE VERIFICADOR AD HOC

 Dicho Informe no constituye requisito previo para la

inscripción de los derechos, contratos o actos a los
que se contrae el proceso de regularización y de
contener observaciones, estas se registraran como
carga.
 Se presenta directamente al registro (60 días).
ACUMULACIÓN Y SUBDIVISIÓN

 La acumulación o subdivisión de unidades inmobiliarias se

realiza mediante el formulario registral a que se refiere la
Ley 27157, pudiendo también formularse mediante escritura
publica, de conformidad con el articulo 2011 del Código Civil,
en cuyo caso deberá presentarse al registro como parte
notarial únicamente el formulario registral debidamente
llenado. Para la inscripción de la acumulación o subdivisión no
será necesario ningún tramite administrativo, municipal o de
cualquier otra clase.
 Art.4 Ley 27333.
DECLARATORIA DE FÁBRICA
EN VÍA ORDINARIA
 MARCO NORMATIVO

 Ley Nº 29090
 D.S. Nº 006-2017-VIVIENDA
 D.S. Nº 011-2017-VIVIENDA
 LICENCIA DE EDIFICACIÓN
 La licencia de edificación.- Acto administrativo
mediante el cual las municipalidades autorizan la
ejecución de las obras de edificación.
 Plazos de vigencia : 36 meses, prorrogable por 12
meses calendarios por única vez. Se computa aparte
del ingreso del expediente a la Municipalidad.
 Efectos: Determina la adquisición de los derechos se
construcción y desarrollo , edificando en los términos y
condiciones expresados en la respectiva licencia.
 MODALIDADES DE APROBACIÓN

 Modalidad A : Aprobación automática con firma de

profesionales.
 Modalidad B: Aprobación de proyecto con evaluación por la
Municipalidad o con evaluación previa de los revisores
urbanos.
 Modalidad C: Aprobación de proyecto con evaluación previa
por la Comisión Técnica o por los revisores urbanos.
 Modalidad D: Aprobación de proyecto con evaluación previa
por la Comisión Técnica o por los revisores urbanos.
 INSCRIPCIÓN REGISTRAL

 FUE.- Conformidad de Obra y Declaratoria de

edificación.
 Los documentos y planos debidamente sellados y
suscrito por el funcionario municipal designado,
constituye título suficiente para inscribir la
respectiva declaratoria de edificación.
 En el caso que el administrado opte por extender
la declaratoria de fábrica mediante Escritura
Pública deberá tramitar previamente la
conformidad de obra.
 PRE DECLARATORIA DE FÁBRICA

 Es la anotación preventiva , en el registro publico

respectivo de un proyecto de declaratoria de
fábrica, elaborada a partir de los planos de obra y
especificaciones técnicas que cuenta con aprobación
municipal.
 Cuando de solicita la predeclaratoria de fábrica de
un unidad inmobiliaria, con secciones de propiedad
exclusiva y bienes comunes, debe inscribirse
necesariamente el pre-reglamento interno, pre-
independizaciòn.
 PRE DECLARATORIA DE FÁBRICA

 Vigencia: Un año
 Prorroga: SI, antes del vencimiento, por el mismo
plazo, cuantas veces sea necesario.
 La prorroga del plazo de vigencia se anota
preventivamente en merito al documento privado con
firmas legalizadas otorgado por el propietario del
terreno.
 Caducidad: vencido el plazo de vigencia.
 FORMALIDAD

 Art. 71 RIRP.-
 Mod. A y B.-Cargo del FUE presentado ante la
Municipalidad con su sello de recepción y el numero
de expediente asignado, planos presentados.
 Mod. C y D.-
 Copia autenticada Fue-Licencia
 Planos de ubicación, loc., y plano de arquitectura .
 FUE-Anexo C de Pre-declaratoria de Fábrica
 Memoria descriptiva de distribución de ambientes.