RÉGIMEN DE PROPIEDAD

EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN

REGLAMENTO INTERNO
Y
JUNTA DE PROPIETARIOS
 MARCO NORMATIVO
• Código Civil, Art. 958 ,
• Ley N° 27157
• D. S. N° 035-2006-VIVIENDA T. U.O.
• Resolución Nº 340-2008-SUNARP-SN
• Reglamento de las Inscripciones del Registro de
Predios(Res.Nº097-2013-SUNARP/SN)
 ASPECTOS GENERALES
• Propiedad Horizontal.- Es una modalidad
particular de propiedad, en la que coexiste un
derecho singular y exclusivo de propiedad y
un derecho de copropiedad conjunto e
inseparable sobre otro elemento o servicio
común a todos los propietarios.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
PROPIEDAD COMÚN
 ¿QUIÉNES ESTÁN COMPRENDIDOS?
• Los propietarios de unidades inmobiliarias que
reúnen las siguientes características :
• Que existan dos o más secciones de propiedad
exclusiva.
• Que sean dos o más propietarios, entiéndase
esta como que el propietario de una de las
unidades es diferente al propietario de otra
unidad inmobiliaria.
• Que existan bienes comunes o en copropiedad.
 CARACTERÍSTICAS

• En este régimen el propietario detenta el

dominio exclusivo y a al vez tienen derechos
sobre las zonas comunes.
• Los límites de propiedad exclusiva están
determinados y definidos por el título
constitutivo.
 DEFINICIÓN
•• Art. 129D.S.N°035-2006-VIVIENDA.
Art. 129 D.S.N°035-2006-VIVIENDA.
•• «Es
«Es el elrégimen jurídico jurídico
régimen que supone quela existencia
supone de una
la
edificación o conjunto de edificaciones integradas por
existencia de una edificación o conjunto
secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes
de
edificaciones integradas
a distintos propietarios por de secciones
y bienes y servicios dominio común
inmobiliarias
, cuentan con un reglamento de dominiointerno y una exclusivo,
junta de
pertenecientes
propietarios». a distintos propietarios y
bienes y servicios de dominio común ,
cuentan con un reglamento interno y una
junta de propietarios».
ACTOS INSCRIBIBLES
 DECLARATORIA DE FÁBRICA
• Acto administrativo por el cual el
administrado declara ante la autoridad
competente la ejecución de una construcción.
• FUE - Declaratoria de Fábrica - Ley 29090
• FOR – Regularización-Ley 27157
 INDEPENDIZACIÓN

• Es el acto registral que consiste en la apertura

de una partida para cada unidad inmobiliaria
resultante de la desmembración de un
terreno con edificación o sin ella, o como
consecuencia de la inscripción de una
edificación sujeta a régimen.
 REGLAMENTO INTERNO

• Es el acto jurídico otorgado por el propietario

de un inmueble para constituir un régimen
jurídico, por el cual se regularan los derechos
y obligaciones de todos los propietarios de las
secciones de dominio exclusivo.
 CONTENIDO OBLIGATORIO
• a).-Determinación de la Unidad Inmobiliaria matriz,
relación de las secciones de propiedad exclusiva
señalando sus areas, numeración, uso; asi como de los
bienes comunes.
• b).-Los derechos y obligaciones de los propietarios,
• c).-La relación de lo servicios comunes,
• d).-Los porcentajes de participación que corresponden
a cada propietarios en los bienes comunes, de acuerdo
con el criterio adoptado por los propietarios o por el
propietario promotor.
 CONTENIDO OBLIGATORIO
• e).-Los porcentajes de participación que
corresponde a cada propietarios en los gastos
comunes,
• f).-El régimen de la Junta de Propietarios, sus
organos de administración y las facultades,
responsabilidades y atribuciones que se les
confiere,
• g).-Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y
extraordinarias, quorum, votaciones, etc.
• h).-Cualquier otro acuerdo o pacto licito que sus
otorgantes deseen incluir.
 ADECUACIÓN DE R.I.

• La adecuación implica la adaptación a las

normas imperativas y la incorporación de las
normas dispositivas de la nueva ley.
• La junta de propietarios acuerda la
adecuación del reglamento interno.
• Escritura Publica o Documento Privado con
firma certificada.
 JUNTA DE PROPIETARIOS
• Es la reunión de todos los propietarios de
secciones exclusivas, se constituye al
otorgamiento del reglamento interno.
• Se inscribirá en la partida matriz, la Junta de
Propietarios y la designación de su presidente
que conste en dicho reglamento.
 CARACTERISTICAS
 Esta integrado por todos los propietarios.
 Se constituye al otorgamiento del Reglamento
Interno.
 Se inscribe en el Registro de Predios.
 La renuncia de uno no impide la constitución.
 Esta presidido por uno de sus miembros.
 El reglamento podrá disponer la constitución de
una directiva.
 CONVOCATORIA
 Salvo disposición distinta, deberá ser
convocada a sesión por el presidente.
 Con una anticipación no menor de 5 días
naturales.
 Mediante aviso contenido en carta, esquela
o cualquier medio que permita dejar
constancia de su entrega o recepción .
 Debe contener día, hora, lugar, materias.
 Se celebrará necesariamente en el predio.
 REPRESENTACIÓN
• Podrán hacerse representar ante la junta por
otras personas, conforme al Reglamento.
• Debe conferirse por escrito y con carácter
especial para cada sesión.
• La representación se acredita ante la junta,
debe constar en el acta.
 CONTENIDO DEL ACTA
 Las sesiones de la junta y los acuerdos,
deberán constar en el Libro de Actas.
 Deberá indicar lugar, fecha y hora en que esta
se realiza, la relación de propietarios con
indicación de su porcentaje, el nombre de los
que actuaron como presidente y secretario de
la junta, puntos de agenda, forma resultado de
votación, los acuerdos, firmas de todos.
 Art.149 D.S.N°035-2006-VIVIENDA.
 PRESIDENTE
• La junta de propietarios elegirá un Presidente.
Representante Legal.
• Facultades generales y especiales de
representación señalados en los art.74 y 75
del C.P.C.
• Para ejercer al representación procesal,
requerirá solo copia certificada del acta.
 ANOTACIÓN PREVENTIVA

• -Cuando la pre-declaratoria de fabrica se refiere a

una unidad inmobiliaria con secciones de
propiedad exclusiva y bienes comunes, el pre-
reglamento interno y las pre-independizaciones
se anotaran preventivamente, en merito a los
mismos documentos para cada caso.
• -El plazo de vigencia de las anotaciones
preventivas es de un año desde la fecha del
asiento de presentación, prorrogable antes de su
vencimiento, por el mismo plazo, cuantas veces
sea necesario.
 EXIGIBILIDAD DE ADECUACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO
INSCRITO

 “La adecuación de los reglamentos internos

vigentes a la fecha de publicación de la ley 27157
constituye un acto obligatorio, siendo exigible en
la oportunidad que se presente al registro la
solicitud de inscripción de algún acto que
modifique el reglamento interno primigenio”.
 Res. N° 759-2003
 Res. N° 388-2000
 Res. N° 027-2004
 QUÓRUM DE SESIÓN DE JUNTA DE PROPIETARIOS

“Para la determinación del quórum de sesión

de junta de propietarios deberá considerarse
únicamente a los propietarios con dominio
inscrito”.
Res. N° 370-2003
Res. N° 304-2003
Res. N° 097-2004
 LUGAR DE REUNIÓN DE LA JUNTA
• De conformidad con el ultimo párrafo del
art.146 del D.S.Nº008-2000-MTC, Reglamento
de la Ley Nº27157(D.S.Nº035-2006-
VIVIENDA), las sesiones de la junta de
propietarios se celebraran necesariamente en
el predio. Esta norma tiene el carácter de
imperativa.
• Res. Nº548-2004-SUNARP-TR-L
 JUNTA DE PROPIETARIOS
 Si bien la Ley Nº27157, su reglamento y
normas complementarias no exigen que los
propietarios cuenten con derecho inscrito
como presupuesto para conformar la Junta
de Propietarios, no es menos cierto que
tratándose de títulos que pretenden su
acceso al Registro, la condición de propietario
debe ser calificada sobre la información
contenida en los asientos de inscripción….¨
 Res.Nº177-2004-SUNARP-TR-L.
 CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS

• La convocatoria a sesión de junta de propietarios

solamente puede ser efectuada por el Presidente o
por el designado por el Reglamento Interno.
Excepcionalmente pueden convocar los propietarios
que representen al menos 25% de participaciones
cuando se acredite ante el registro la acefalia o
ausencia definitiva del designado para ello.
• Res.Nº1015-2012-SUNARP-TR-L.
 REAPERTURA DEL ACTA DE JUNTA DE
PROPIETARIOS
• Si el tema de la sesión de junta de propietarios es la
modificación de los porcentajes de participación
sobre las zonas comunes, procede una reapertura
donde se reajuste los porcentajes indicados siempre
que responda a la subsanación de la observación
primigenia expedida por el Registrador.
• Res.Nº1752-2012-SUNARP-TR-L.
 CONVOCATORIA A JUNTA DE
PROPIETARIOS

• «El último presidente inscrito de la Junta de Propietarios

con periodo de funciones vencido también está
legitimado para convocar a Junta de Propietarios con la
finalidad de elegir al nuevo presidente o directiva».
• Resolución N° 2485-2014-SUNARP-TR-L.