HABILITACIONES

URBANAS
Edgar Sergio Paredes Aldave
Registrador Público
 NORMAS APLICABLES
• Ley 29090, modificada por las Leyes 29300,
29476, 29898, 30056 y 30494
• Decreto Supremo 008-2013-VIVIENDA
• Decreto Supremo N°006-2017-VIVIENDA
• Reglamento de Edificaciones
• Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios.
 NORMAS GENERALES

• Art.957 del Código Civil: ”La propiedad predial

queda sujeta a la zonificación, a los procesos
de habilitación y subdivisión y a los requisitos
y limitaciones que establecen las disposiciones
respectivas”.
 DEFINICIÓN DE HABILITACIÓN
URBANA
Artículo 3 de la Ley 29090 : «El proceso de
convertir un terreno rústico o eriazo en urbano,
mediante la ejecución de obras de accesibilidad,
distribución de agua y recolección de desagüe,
de distribución de energía e iluminación pública.
El terreno puede contar con redes para la
distribución de gas y redes de distribución.»
 ÁMBITO DE APLICACION
• Las normas técnicas, se aplicaran a los
procesos de habilitación de tierras para fines
urbanos en concordancia a las normas de
desarrollo urbano de cada localidad, emitidas
en cumplimiento del reglamento de
acondicionamiento territorial y desarrollo
urbano.
 EXCEPCIONES
• De interés arqueológico, histórico, patrimonio
cultural. De protección ecológica
• De riesgo para la salud e integridad física de los
pobladores.
• Reserva Nacional.Areas destinadas a inversiones
publicas,Reservas para obras viales.
• Riveras de ríos, lagos mares.
• De alta dificultad de dotación de servicios públicos.
 APORTES REGLAMENTARIOS
• Las habilitaciones urbanas según su tipo, deberán
efectuar aportes obligatorios para: Recreación
Pública y para Servicios Públicos Complementarios
para Educación y Otros fines, en lotes regulares
edificables.
• Estos aportes serán cedidos a titulo gratuito a la
entidad beneficiaria que corresponda.
• Cuando el área es menor se redimirá en dinero.
Entidad competente para aprobar las
habilitaciones urbanas
 JURISPRUDENCIA REGISTRAL
• Resolución n.° 865 -2015-SUNARP-TR-L de fecha
05/05/2015: INTERVENCIÓN DE COPROPIETARIOS EN LA
APROBACIÓN DE HABILITACIÓN URBANA: «Cuando se trata de
la aprobación de la habilitación urbana resulta necesaria la
intervención de todos los copropietarios registrales.»
• Resolución n.° 730 -2015-SUNARP-TR-L de fecha 16/04/2015:
REGULARIZACIÓN DE HABILITACIÓN URBANA EJECUTADA: «No
constituye requisito para la inscripción de una habilitación
urbana ejecutada la presentación de la declaración jurada
donde conste el consentimiento de los titulares registrales de
dominio que no participaron del procedimiento
administrativo municipal de regularización.»
 ACTOS INSCRIBIBLES
 Documentos previos
 Dictámenes e informes técnicos
correspondientes a proyectos de habilitación
urbana (incorporado por la Ley 30494)
 Las resoluciones de licencias
 Recepción de obras de la habilitación urbana.
 DOCUMENTOS PREVIOS
• Artículo 14° de la ley 29090: «Se entiende por
información o documentos previos aquellos
que regulan el diseño o las condiciones
técnicas que afectaran el proceso de
habilitación urbana o de edificación de un
predio y que, por lo tanto, es necesario
recabar o tramitar ante una entidad, con
anterioridad al trámite de licencias de
habilitación urbana y edificación.»
 EFECTOS DE LOS DOCUMENTOS PREVIOS

« Los Registros Públicos inscribirán, a solicitud

del propietario, cualquiera de los documentos
establecidos en el presente artículo para su
respectiva publicidad. El contenido del asiento
de inscripción debe resaltar las condiciones
establecidas para el aprovechamiento del
predio, por lo que éste será oponible frente a
terceros.» (último párrafo del Artículo 14° de la
Ley 29090).
 CERTIFICADO DE ZONIFICACIÓN Y VÍAS

Artículo 14. 1 de la Ley 29090: « El certificado de

Zonificación y Vías es el documento emitido por
las municipalidades provinciales o por la
Municipalidad Metropolitana de Lima, en el
ámbito de sus respectivas jurisdicciones, en las
que se especifican los parámetros de diseño que
regulan el proceso de habilitación urbana de un
predio.»
CERTIFICADO DE FACTIBILIDAD DE
SERVICIOS
Artículo 14.3 de la Ley 29090: « Es el documento
emitido por las entidades prestadoras de servicios y
contendrá:
a)Las condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará
el servicio, precisando las obras e instalaciones de
infraestructura pública que deberán efectuar las
empresas prestadoras.
b) El plazo en que podrá accederse al servicio.
c) Fecha de emisión.
d) Fecha de vigencia.
 ANOTACIÓN PREVENTIVA DE
DOCUMENTOS PREVIOS
Artículo 32 del RIRP: «El certificado de
Zonificación y Vías y los Certificados de
Factibilidad de Servicios se anotarán
preventivamente a solicitud del propietario, en
el rubro B) de la partida registral del predio, en
forma previa a la inscripción de la habilitación
urbana y siempre que se encuentren vigentes.»
 CONTENIDO DEL ASIENTO DEL
CERTIFICADO DE ZONIFICACIÓN Y
VÍAS
1. Datos contenidos en el certificado
2. Plazo de vigencia del certificado.

El asiento de anotación preventiva caducará de

pleno derecho al vencimiento de plazo de
vigencia del certificado. (Artículo 33 del RIRP)
CONTENIDO DEL ASIENTO DEL
CERTIFICADO DE FACTIBILIDAD
1. Se indicará si el predio cuenta con
factibilidad de servicios o,
2. Si el acceso al servicio es posterior, los datos
respectivos.
3. Fecha de emisión y de vigencia.
(Artículo 33 del RIRP)
ETAPAS DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO
DE HABILITACIÓN URBANA
a) Aprobación del proyecto
b) Recepción de las obras
(Artículo 16 del D.S N.° 008-2013-VIVIENDA)
 MODALIDADES DE APROBACIÓN
DE LA HABILITACIÓN
MODALIDAD B: Aprobación de Proyecto con evaluación
por la Municipalidad o con evaluación previa por los
revisores urbanos.
MODALIDAD C: Aprobación de Proyecto con evaluación
previa por la Comisión Técnica o por los Revisores
urbanos.
MODALIDAD D: : Aprobación de Proyecto con
evaluación previa por la Comisión Técnica o por los
Revisores urbanos.
 MODALIDAD B
• Para el caso de que se opte por aprobación del proyecto con
evaluación de la municipalidad, el cargo de ingreso constituye
una licencia temporal que permite, a partir de ese momento,
iniciar las obras preliminares y provisionales.
• La municipalidad tiene un plazo de 20 días hábiles para la
verificación administrativa del expediente. Después de la
verificación sin observaciones se otorga la licencia definitiva.
• Para el caso que el interesado opte por la aprobación del
proyecto con evaluación previa por los Revisores urbanos , el
cargo de ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago
del derecho correspondiente. A partir de ese momento puede
iniciar las obras.
 MODALIDAD C
• Para el caso en que el interesado opte por la aprobación del
proyecto con evaluación previa por la Comisión Técnica, la
Municipalidad convoca a ésta en un plazo no mayor de 5 días
hábiles. La Comisión dispondrá de 40 días hábiles para la
evaluación correspondiente.
• Para los proyectos de habilitación urbana en bienes inmuebles
integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación o ubicados en
el entorno de dichos inmuebles o predios, se aplicará el
silencio administrativo negativo
• Para el caso que el interesado opte por la aprobación del
proyecto con evaluación previa por los Revisores urbanos , el
cargo de ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago
del derecho correspondiente. A partir de ese momento puede
iniciar las obras.
 MODALIDAD D
• Para el caso en que el interesado opte por la aprobación del
proyecto con evaluación previa por la Comisión Técnica, la
Municipalidad convoca a ésta en un plazo no mayor de 5 días
hábiles. La Comisión dispondrá de 40 días hábiles para la
evaluación correspondiente.
• Para los proyectos de habilitación urbana en bienes inmuebles
integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación o ubicados en
el entorno de dichos inmuebles o predios, se aplicará el
silencio administrativo negativo
• Para el caso que el interesado opte por la aprobación del
proyecto con evaluación previa por los Revisores urbanos , el
cargo de ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago
del derecho correspondiente. A partir de ese momento puede
iniciar las obras.
 INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE LA PRIMERA
ETAPA DE LA HABILITACIÓN URBANA
• « La inscripción en Registros Públicos de las habilitaciones
urbanas autorizadas por las Modalidades B, C y D se realizará
únicamente con la recepción de obras, a excepción de las
habilitaciones con construcción simultánea y venta
garantizada de lotes, en las que se realiza la anotación
preventiva de la predeclaratoria y preindependización una vez
obtenida la licencia de edificación. Sin embargo, el proyecto
de habilitación urbana aprobado por la municipalidad puede
ser inscrito, de ser el caso, bajo responsabilidad del
promotor» (Artículo 10 de la Ley 29090).
 ANOTACIÓN PREVENTIVA DEL
PROYECTO DE HABILITACIÓN URBANA
a) Cargo del Formulario Único de Habilitación Urbana
– FUHU presentado ante la municipalidad
competente, con el sello de su recepción y el
número de expediente asignado. Se requerirá la
presentación de documentos complementarios si
dicho Formulario no contuviera toda la información
prevista en el Artículo 37° del RIGP.
b) Planos de ubicación y localización del terreno, y
trazado y lotización presentados ante la
Municipalidad respectiva.
c) Memoria descriptiva
 TÍTULO QUE SUSTENTA LA ANOTACIÓN
PREVENTIVA POR SAP
a) Cargo del Formulario Único de Habilitación Urbana – FUHU
presentado ante la municipalidad distrital o provincial en el
caso del Cercado, con el sello de recepción y el número de
expediente asignado se requerirá la presentación de
documentos complementarios no contuviera toda la
información prevista en el Artículo 37 RIGP.
b) Planos de ubicación y localización del terreno, y trazado y
lotización presentados ante la Municipalidad respectiva.
c) Memoria descriptiva.
d) Cargo de recepción de la declaración jurada del propietario
en el sentido que ha operado el silencio administrativo
positivo, presentada ante la municipalidad correspondiente.
 SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO

Resolución N° 830-2016-SUNARP-TR-L
«Para la inscripción de la declaratoria de fábrica aprobada por silencio administrativo positivo se
requerirá que el cargo del FUE, correspondiente a la conformidad de obras (declaratoria de
edificación), presentado ante la Municipalidad correspondiente y los documentos técnicos se
encuentren debidamente sellados, firmados y foleados, con la asignación del número de expediente
correspondiente, de conformidad con el artículo 48° del Reglamento de Licencias de Habilitación
Urbana y Licencias de edificación.

Resolución N° 906-2016-SUNARP-TR-L
«Forma parte de la calificación registral la verificación de las formalidades del título que dará mérito a la
inscripción, en tal sentido, cuando se solicite la inscripción de la conformidad de obra y declaratoria de
edificación por silencio administrativo positivo se deberá verificar que la documentación presentada
cuente con todos los requisitos para su presentación tales como el número de expediente, así como el
sello y firma en cada de sus fojas, en cumplimiento del artículo 63° del Decreto Supremo n.° 008-2013-
VIVIENDA. «
 PRORROGA DE LA LICENCIA DE
HABILITACIÓN URBANA
Resolución n.° 1020- 2014-SUNARP-TR-L de
fecha 29/05/2014: « Procederá la anotación de
la prórroga de la licencia de habilitación urbana
cuando hubiera sido concedida oportunamente
por la Municipalidad, aun cuando a la fecha del
asiento de presentación del título que contiene
la prórroga, la anotación preventiva de
habilitación urbana ya hubiera caducado,
siempre que no exista obstáculo en la partida.»
 INSCRIPCIÓN DE RECEPCIÓN DE
OBRAS
• Artículo 20 de la Ley 29090: « El formulario Único
con la recepción de obras de habilitación urbana, el
plano de replanteo de trazado y lotización, la
memoria descriptiva y la resolución de recepción de
obras, debidamente sellados por la municipalidad,
son los documentos que, en conjunto, dan mérito a
la inscripción registral de la habilitación urbana y a la
inscripción individualizada de los predios urbanos
generados durante este proceso.»
 TÍTULO QUE DA MÉRITO A LA INSCRIPCIÓN DE
LA RECEPCIÓN DE OBRAS POR SAP
a) Cargo del Formulario Único de Habilitación Urbana – FUHU
presentado ante la municipalidad distrital o provincial en el
caso del Cercado, con el sello de recepción y el número de
expediente asignado se requerirá la presentación de
documentos complementarios no contuviera toda la
información prevista en el Artículo 37 RIGP.
b) Planos de ubicación y localización del terreno, y trazado y
lotización presentados ante la Municipalidad respectiva.
c) Memoria descriptiva.
d) Cargo de recepción de la declaración jurada del propietario
en el sentido que ha operado el silencio administrativo
positivo, presentada ante la municipalidad correspondiente
 MODIFICACIÓN DE LOS LOTES
PREINDEPENDIZADOS Y TRANSFERIDOS
a) Cuando en la recepción de obras se varíe el área, linderos y
medidas perimétricas de los lotes preindependizados cuyo
dominio se encuentre anotado a favor de terceros, el
Registrador procederá a inscribir la recepción de obras,
modificando dichos lote en la partida de cada lote.
b) Si algunos lotes hubiesen quedado excluidos, se requerirá el
previo consentimiento de los titulares de dichos lotes.
c) Si como consecuencia del replanteo, la variación en la
descripción de los lotes impida su identificación por el área
de Catastro, se requerirá la modificación o aclaración del
título que dio mérito a la anotación de la compraventa.
 COMPENSACIÓN DE ÁREA
• No constituye acto previo para la inscripción de la aprobación del proyecto
o recepción de obras.
• Se suspende la inscripción de los lotes sujetos a compensación.
• El título inscribible está constituido por la escritura pública que contenga
el acuerdo de compensación.
• Inscrita la compensación de áreas, se entenderá que los lotes objeto de
suspensión se integran a la habilitación urbana, siempre que hubiesen
sido comprendidos dentro del área útil aprobada.
• Si las áreas materia de compensación no han sido comprendidas dentro
del área útil aprobada para cada habilitación, se deberá presentar además
la Resolución municipal que apruebe la lotización de ambas áreas materia
de compensación y el plano correspondiente.
• Se inscribirán simultáneamente la modificación de las habilitaciones
urbanas y de las áreas de los predios matrices.
HABILITACIONES PARA USO DE VIVIENDA
CON BIENES COMUNES
• Artículo 46° del RIRP:
• Se inscribe la recepción de obras o de la
aprobación del proyecto.
• Conjuntamente debe inscribirse el reglamento
interno.
• No constituye acto previo la declaratoria de
fábrica.
 HABILITACIÓN URBANA EJECUTADA

• Resolución municipal
• Planos de ubicación y localización y de trazado y
lotización
• Memoria descriptiva
• Documento privado con firmas legalizadas,que
contenga la valorización de las obras en el caso de
recepción de obras.
• Anexo G del FUHU (Artículo 39.5 del D.S. 008-2013-
VIVIENDA)
HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO
• Predios que se encuentran registrados como
rústicos pero se ubicas en zonas urbanas
consolidadas.
• También puede ser solicitada por los
propietarios de los predios.
• Para la inscripción se requiere la presentación
de la resolución municipal y de ser el caso el
plano de lotización y ubicación.
INDEPENDIZACIÓN DE LOTES CONFORMANTES
DE UNA HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO
Acuerdo Plenario –CXXVI Pleno del Tribunal
Registral: « La inscripción de la habilitación
urbana de oficio no da mérito a la
independización de los lotes conformantes de la
misma, pues para ello se requiere de la solicitud
del propietario o de la organización que agrupe
a los propietarios, de conformidad con el
Artículo 24 A de la Ley 29090 y el Artículo 40-H
de su reglamento.»
 HABILITACIONES URBANAS
APROBADAS CON ANTERIORIDAD
OCTAVA DISPOSICIÓN TRANSITORIA DEL RIRP:
«La inscripción de la habilitación urbana y de la
declaratoria de fábrica se efectuará en mérito a
los instrumentos otorgados de conformidad “
a).-Reglamento Nacional de Construcciones.
b).-Ley General de Habilitaciones Urbanas.
REGLAMENTO NACIONAL DE CONSTRUCCIONES

• Aprobación de estudios Preliminares.

• Aprobación de Proyectos.
• Recepción de Obras.
 ESTUDIOS PRELIMINARES
• La aprobación de Estudios Preliminares
consiste en el otorgamiento de permiso para
llevar a cabo la habilitación de la tierra, sobre
la base de un anteproyecto presentado por el
interesado.
 APROBACIÓN DE PROYECTOS
• La aprobación de Proyectos es la etapa en la
cual se aprueba oficialmente todos los
proyectos correspondientes a la habilitación y
con sujeción a los cuales se ejecutaran las
obras.
 RECEPCIÓN DE OBRAS
• La recepción de las obras es la ultima etapa
del procedimiento de habilitación, con la cual
culmina dicho procedimiento, mediante la
recepción oficial de las obras por parte del
organismo de control, después de las
reparticiones correspondientes hayan
ejercitado el control de ejecución que a cada
uno le corresponda y hayan otorgado la
conformidad final.
 VENTA GARANTIZADA
• En toda clase de habilitación, el Organismo de
Control podrá autorizar la celebración de
contratos de venta de lotes o parcelas. Esta
autorización podrá incluir las construcciones
simultaneas, siempre que se cumpla con las
condiciones establecidas.
 LEY GENERAL DE HABILITACIONES
URBANAS- LEY 26878(D)
• Norma simplificada
• Habilitaciones Nuevas, y las ejecutadas
• Competencia de las Municipalidades distritales y
Municipalidades provinciales,
• La Municipalidad distrital deberá respetar lo
establecido en los planes de desarrollo urbano.
• La Municipalidad Provincial verifica el cumplimiento
de los planes de desarrollo urbano.
 ETAPAS
• a).-La probación de la Habilitación
• b).-Recepción de Obras.
• La Municipalidad Provincial:
• a).-Ratifica la habilitación urbana que cumple
con los planes de desarrollo urbano ; o
• b).-Observa la habilitación urbana que no
cumpla con los planes de desarrollo urbano.