UNIVERSIDAD CATOLICA LOS ANGELES DE CHIMBOTE

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS

DERECHO REALES

LA HIPOTECA

DOCENTE TUTOR: DR. RICHARD ALEXANDER VILLAVICENCIO

SALDAÑA

GRUPO IX
1. RAMIREZ MIRANDA SHAILA MELISSA
2. ROQUE MELENDEZ JANS MANUEL
3. SALINAS DIAZ DE RODRÍGUEZ FIORELLA FRANCINE
4. TELLO ZEGARRA LUIS MANUEL
5. ULLOA RAMOS OSWALDO
6. VALERA ROJAS HELENY

CICLO: VI

Perú – 2022

1
 ÍNDICE
LA HIPOTECA ................................................................................................................................4
NOCIÓN DE LA HIPOTECA (ARTICULO 1097).- ..............................................................................4
FORMALIDAD DE LA HIPOTECA (ART. 1098).- ..............................................................................5
REQUISITOS DE VALIDEZ (ART. 1099).- .........................................................................................6
1. Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto conforme a ley. 6
2. Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable. .................6
3. Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el registro
de la propiedad inmueble. .......................................................................................................7
CARÁCTER INMOBILIARIO DE LA HIPOTECA (ART. 1100). -...........................................................7
EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA EN CUANTO AL BIEN (ART. 1101).-.................................................8
INDIVISIBILIDAD DE HIPOTECA (ART. 1102).- ...............................................................................9
HIPOTECA SOBRE UNIDAD DE PROTECCIÓN (ART.1103).-..........................................................10
HIPOTECA RESPECTO A LA OBLIGACIÓN FUTURA (ART. 1104).-.................................................10
HIPOTECA SUJETA A MODALIDAD (ART. 1105).- ........................................................................11
HIPOTECA SOBRE VIENES FUTUROS (ART. 1106) .......................................................................11
COBERTURA DE LA HIPOTECA ....................................................................................................12
GARANTÍAS DE TÍTULOS TRANSMISIBLES (ART. 1108) . .............................................................12
HIPOTECA DE VARIOS INMUEBLES (ART. 1109).- .......................................................................13
CUMPLIMIENTO ANTICIPADO DE LA OBLIGACIÓN (ART. 1110).- ...............................................15
NULIDAD DEL PACTO COMISORIO (ART. 1111) ..........................................................................15
RANGO DE LAS HIPOTECAS ........................................................................................................16
PREERENCIA DE HIPOTECA (ART. 1112).- ...................................................................................16
HIPOTECA ULTERIOR (ART.1113).- .............................................................................................17
CESION DE RANGO DIFERENTE (ART. 1114).- .............................................................................17
REDUCCIÓN DE LA HIPOTECA .....................................................................................................19
REDUCCIÓN DEL MONTO DE LA HIPOTECA (ART. 1115).- .........................................................19
REDUCCIÓN JUDICIAL DEL MONTO DE LA HIPOTECA (ART. 1116).- ...........................................19
¿Cuándo surte efectos la reducción de la hipoteca frente a terceros? ..................................19
¿Cómo renegociar una hipoteca?...........................................................................................20
EFECTOS DE LA HIPOTECA FRENTE A TERCEROS ........................................................................20
ACCIÓN PERSONAL Y ACCIÓN REAL DEL ACREEDOR (ART. 1117).- ............................................20
Diferencia entre acción real y la acción personal ...................................................................21
HIPOTECAS LEGALES.- ................................................................................................................22
LA HIPOTECA LEGAL EN EL CÓDIGO CIVIL PERUANO.- ...............................................................23

2
SIMILITUDES ENTRE LA HIPOTECA CONVENCIONAL Y LA HIPOTECA LEGAL EN EL CÓDIGO CIVIL
PERUANO.- .................................................................................................................................24
DIFERENCIAS ENTRE LA HIPOTECA CONVENCIONAL Y LA HIPOTECA LEGAL EN EL CÓDIGO CIVIL
PERUANO.- .................................................................................................................................24
LA HIPOTECA LEGAL EN EL REGLAMENTO DEL REGISTRO DE PREDIOS SUNARP.- ......................24
HIPOTECA LEGAL EN LA INSCRIPCIÓN DE COMPRA VENTA ........................................................24
HIPOTECA LEGAL EN LA INSCRIPCIÓN DE COMPRA VENTA CON PAGO DE TÍTULOS VALORES
(LETRAS, CHEQUE, ETC.) .............................................................................................................25
DACIÓN EN PAGO DE INMUEBLE O PERMUTA DE INMUEBLES ..................................................25
EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA ......................................................................................................25
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ..................................................................................................29

3
 LA HIPOTECA

NOCIÓN DE LA HIPOTECA (ARTICULO 1097).-

Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier

obligación, propia o de un tercero. La garantía no determina la desposesión y otorga al
acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.

(Avendaño Valdez, 2003), La hipoteca es un derecho real de garantía. Ya lo dijimos

anteriormente al comentar el artículo 1055 que define la prenda. Pero también lo expresa
el Código, concretamente el artículo objeto de estos comentarios. Dice la norma que se
afecta un inmueble "en garantía del cumplimiento de cualquier obligación". Vale acá lo
que se dijo respecto de la prenda. En rigor, la hipoteca solo puede garantizar una
obligación de dar dinero, pero no una obligación de hacer o no hacer. La razón es que la
hipoteca desemboca, en caso de incumplimiento del deudor, en la venta del bien gravado.
El producto de esta venta es dinero, con cargo al cual se cobra al acreedor. Puede haber
hipoteca, sin embargo, en una obligación de hacer o no hacer, pero no para garantizar la
obligación misma sino el pago de una cláusula penal o multa en dinero que eventualmente
se hubiese pactado para el caso de incumplimiento del deudor.

(Borda A., 1994), como todos los derechos reales de garantía, la Hipoteca es accesoria de
una obligación. Esta última es lo principal y tiene vida propia: puede subsistir sin la
garantía. En cambio, la hipoteca no puede existir sola, necesariamente debe ser accesoria
de una obligación. La hipoteca no es accesoria en todos los sistemas legales. Así, en el
Derecho alemán hay modalidades de hipoteca que son autónomas. En el Perú, si bien el
Código expresamente señala que la hipoteca existe para garantizar el cumplimiento de
una obligación, hay una tendencia hacia la hipoteca autónoma. Revelador de esto es,
por ejemplo, el artículo 1099, inciso 2), que dispone que la hipoteca puede asegurar el
cumplimiento de una obligación no solo determinada sino también determinable. Esta
última es una obligación susceptible de ser determinada, pero que aún no lo está al
momento de la constitución de la hipoteca. El artículo 1104, por otra parte, autoriza que
la hipoteca garantice obligaciones futuras o eventuales. Respecto de las primeras no
hay problema porque de todas maneras existirán. Pero las obligaciones eventuales tienen
una existencia incierta. Pueden no llegar a existir. En este caso, es cierto, la hipoteca ya
constituida queda sin efecto. Sería en rigor un supuesto de extinción o acabamiento del
gravamen por ausencia de obligación, a pesar de que el artículo 1122 no lo ha previsto

4
expresamente. Pero la hipoteca fue constituida y fue inscrita, con lo cual debe admitirse
que existió. Para demostrar que existe una tendencia a la autonomía de la hipoteca,
conviene señalar que el Código Civil de 1936 no permitía garantizar con hipoteca
obligaciones determinables ni obligaciones eventuales. La tendencia se confirma con la
existencia de la letra hipotecaria y la cédula hipotecaria, previstas en la Ley de Títulos
Valores N° 27287. La hipoteca debe recaer necesariamente sobre un inmueble, esto es,
sobre los bienes enumerados en el artículo 885 del Código. No es posible establecer una
hipoteca sobre un bien mueble, aun cuando se trate de uno registrado, como por ejemplo
un automóvil. En España, sin embargo, existe la hipoteca mobiliaria, que recae sobre
bienes móviles registrados y plenamente identificados como los automóviles, los vagones
de ferrocarril, los aviones, la maquinaria industrial y la propiedad intelectual e industrial.

FORMALIDAD DE LA HIPOTECA (ART. 1098).-

La hipoteca se constituye por escritura pública, salvo disposición diferente de la ley.

(Arias Schreiber, 1998), Según reconoce la doctrina unánimemente, ¡existen diferencias

sustanciales entre forma y formalidad de los actos o negocios jurídicos; en ese sentido,
“toda declaración requiere de una forma externa (o sabida ausencia de ella) que refleje la
voluntad; pero no todo negocio reclama de formalidad" (LOHMANN). Como regla
general y en virtud del “principio de libertad de forma”, consagrado en el artículo 143 del
Código Civil, el acto o negocio jurídico puede exteriorizarse a través de diferentes formas;
excepción hecha del silencio que importará "manifestación de voluntad" cuando por ley
o por acuerdo de las partes se le atribuya ese significado (artículo 142, Código Civil). Sin
embargo, como excepción a la regla anterior, ¡la ley o las partes pueden establecer una
determinada formalidad para la exteriorización del acto o negocio jurídico; formalidad
que será ad probationem, si solo sirve como medio de prueba, o ad solemnitatem, si su
inobservancia es sancionada con nulidad por la ley (artículo 144, Código Civil) o por las
partes, en caso de incumplimiento por una de ellas (artículo 1412, Código Civil). Debe
recordarse que en los supuestos en que la ley establezca que la manifestación de voluntad
deba hacerse a través de alguna formalidad expresa o requiera firma, esta podrá ser
generada o comunicada a través de medios electrónicos, ópticos o cualquier otro análogo
(artículo 141A, Código Civil). En el caso de la hipoteca, el artículo 1098 del Código Civil
establece que su constitución debe exteriorizarse a través de una determinada formalidad,
es decir, "escritura pública" o aquella prevista por la ley ("documentos privados con

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firmas legalizadas", "formularios registrales", etc.). Estas formalidades servirán
igualmente para exteriorizar los actos secundarios o derivados (ej. modificación,
rectificación, ratificación, levantamiento o cancelación, etc.), salvo que exista dispositivo
que autorice el empleo de formalidades especiales (ej. "declaración jurada con firma
legalizada notarialmente", Ley N° 26639)

REQUISITOS DE VALIDEZ (ART. 1099).-

Son requisitos para la validez de la hipoteca:

1. Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto
conforme a ley.
(Arias Schreiber, 1998), La doctrina es pacífica respecto a la necesidad de intervención
del propietario en la constitución de la hipoteca directamente o a través de su
representante voluntario (artículo 156, Código Civil) o legal (artículo 167, Código Civil),
Dada su trascendencia económica, social y legal; gravamen que en última instancia puede
implicar en caso de incumplimiento y luego del proceso de ejecución de garantías
correspondiente, la pérdida del propio derecho de propiedad. En efecto, la hipoteca es un
valioso instrumento de acceso al crédito mediante la cual se afecta un inmueble en
garantía del cumplimiento de una obligación, que autoriza "en caso de incumplimiento
de la obligación garantizada, la realización pública del bien"

2. Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.

(Avendaño F. , 2003), El artículo 1013 del Código Civil de 1936 no contenía un
dispositivo similar, “pese al carácter esencialmente accesorio de la hipoteca respecto de
la obligación garantizada y al “principio de especialidad”; en ese sentido, "en nuestra
legislación no puede existir hipoteca sin crédito al cual garantice". En doctrina y conforme
al "principio de especialidad", "solo se pueden gravar bienes determinados y existentes
(especialidad en cuanto al bien) y en garantía de obligaciones individual izadas y hasta
por montos determinados (especialidad en cuanto al crédito)", materia de comentario, se
refiere al principio de especialidad en cuanto al crédito garantizado. ¿Respecto al
fundamento del principio de especialidad, este permite a los terceros “conocer la causa y
el monto del mismo y la parte por la cual el bien hipotecado está libre de deudas; y hace
posible al deudor obtener créditos, “garantizables con el mismo bien”; este principio evita
la constitución de "gravámenes universales".

6
3. Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el
registro de la propiedad inmueble.
a) (Avendaño F. , 2003), Que el gravamen sea de cantidad determinada o
determinable Sustentado igualmente en el "principio de especialidad", el
legislador establece la exigencia de especificar el monto del gravamen
(especialidad en cuanto al crédito); su fundamento se halla en la necesidad del
ordenamiento de "proporcionar seguridad a los terceros adquirentes del dominio
del inmueble hipotecado o de un derecho real sobre él, favoreciendo con ello la
circulación de los bienes y propiciando el crédito en general". El gravamen, igual
que en el inciso anterior, será "determinado" cuando se ha establecido
expresamente en el contrato y será "determinable", cuando no estando
determinada en el contrato puede llegarse a establecer directa o indirectamente,
sin necesidad de nuevo acuerdo de voluntades (Exposición de Motivos Oficial del
Código Civil).
b) Que se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble. La hipoteca es
uno de los pocos derechos reales cuya inscripción es constitutiva; en efecto, se
trata de un derecho real que nace al mundo jurídico con su inscripción registral.
Resulta pertinente precisar que, además del Registro de Propiedad Inmueble
(1888), existen otros Registros en los que igualmente se inscriben hipotecas de
acuerdo con sus competencias, como el Registro Predial Urbano y la Sección
Especial de Predios Rurales, los mismos que se unificarán en un periodo de
dos años bajo el denominado "Registro de Predios" (Ley N° 27755). Constituye
fundamento de la inscripción constitutiva el hecho de que la constitución de
hipoteca no exige desposesión ni desmembración de la propiedad; es decir, el
propietario hipotecante mantiene su posesión en todo momento; es por este
motivo que es preciso recurrir al Registro como mecanismo objetivo de publicidad
y oponibilidad del mismo, en protección de los terceros adquirentes.

CARÁCTER INMOBILIARIO DE LA HIPOTECA (ART. 1100). -

La hipoteca debe recaer sobre inmuebles específicamente determinados.

(Granda Bullón, 1994), Considero que es posible sostener que esta norma comprende una
disposición dirigida a precisar, en un sentido determinado, el diseño del derecho de
hipoteca en nuestro ordenamiento y, a la vez, un mandato relativo al contrato de hipoteca,
que impone que el objeto del mismo sea específicamente determinado. Desde la primera

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perspectiva, Borda nos enseña con claridad que si bien ya en Roma se concibió que la
hipoteca podía afectar tanto bienes inmuebles como bienes muebles; pronto el Derecho
restringió el alcance de las hipotecas a los bienes inmuebles. La razón de este cambio
tuvo que ver con que los bienes muebles, cuando eran afectados en hipoteca, en la medida
en que quedaban en posesión de los deudores, se perdían con facilidad y ocasionaban
frecuentemente conflictos, haciendo el vehículo hipotecario inseguro para estas
transacciones. Frente a esta realidad, sigue se optó por restringir las hipotecas a los
bienes inmuebles.

EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA EN CUANTO AL BIEN (ART. 1101).-

La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a

sus accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiación,
salvo pacto distinto.

(Avendaño Arana, 1993), La especialidad es una de las características de la hipoteca. Esta

se manifiesta respecto al crédito y a los bienes hipotecados. El artículo bajo comentario,
al igual que su antecedente el artículo 1017 del Código Civil de 1936 derogado, regula la
especialidad de la hipoteca en cuanto al bien. Así señala que, a falta de acuerdo, la
hipoteca se extiende a los integrantes, accesorios, e indemnizaciones que correspondan al
bien hipotecado; lo que también se denomina "extensión natural de la hipoteca".

1. Partes integrantes Nuestro Código Civil define, en su artículo 887, a los bienes
integrantes como aquellos bienes que no pueden ser separados sin destruir,
deteriorar o alterar el bien; y que no pueden ser objeto de derechos singulares. La
importancia de las partes integrantes radica en que, según señala el artículo 889,
siguen la condición jurídica del bien al que se integran salvo que la ley o contrato
permita su diferenciación o separación. Ello significa que, si el bien es inmueble,
las partes integrantes del mismo se entenderán también como inmuebles, aun
cuando por su naturaleza y según la clasificación de los bienes que regula nuestro
Código Civil, pudiera corresponder ser bienes muebles
2. Partes accesorias. El artículo 888 define a los bienes accesorios como aquellos
que sin perder su individualidad están permanentemente afectos a un fin
económico u ornamental respecto de otro bien, siguiendo la condición jurídica de
este último. A diferencia de las partes integrantes, los accesorios pueden
ser separados del bien principal para servir a la finalidad económica de otro bien,

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 sin que dicha separación siempre que sea provisional haga perder su condición de
accesorio. Asimismo, pueden constituirse derechos singulares respecto de
las partes accesorias. Los efectos de la hipoteca se extienden a las partes
accesorias. Así, si se hipoteca una casa se entenderán afectas por la hipoteca las
alfombras, los cuadros y los enseres que se ubiquen dentro de la misma. Si se
hipoteca una concesión, la hipoteca se extenderá a los bienes adscritos a la misma
finalidad económica, como pudieran ser maquinarias, equipos, vehículos, etc.
3. Importe de indemnizaciones de los seguros y de la expropiación Si el bien
hipotecado está asegurado y se produce un siniestro, la indemnización que
corresponda se considerará gravada. Ello en la medida en que el monto
indemnizatorio reemplaza al inmueble hipotecado. (Diez Picaza & Gullón,
2001)"si el inmueble hipotecado perece enteramente por siniestro o resulta
expropiado, la hipoteca se extingue. El acreedor hipotecario se transforma de
titular de un derecho de real de hipoteca en acreedor titular de un derecho de
prenda sobre el crédito (cuando la indemnización es debida) o sobre el dinero
(cuando la indemnización se ha satisfecho)". En cambio, si la destrucción del
inmueble es parcial, la hipoteca existirá respecto de la parte del bien no destruido.
Así, existiría hipoteca sobre el terreno y prenda sobre el importe de la
indemnización.

INDIVISIBILIDAD DE HIPOTECA (ART. 1102).-

La hipoteca es indivisible y subsiste por entero sobre todos los bienes hipotecados.

(Peña Bernaldo de Quiroz, 1999), Lo primero por mencionar es que el artículo 1102 del
Código es una norma dispositiva; esto es, ¡las partes pueden pactar en contrario; ello
resulta lógico, pues el único beneficiado con la indivisibilidad de la hipoteca es el
acreedor de la obligación o eventualmente sus sucesores, con lo que al Estado no le
interesa imponer la indivisibilidad a un acreedor que incluso puede renunciar al derecho
real mismo. Claro que, si no se dice nada en el título constitutivo de la hipoteca, la misma
tiene la característica de indivisible pues con ello protegemos al crédito. En realidad,
como dice Borda citado por Avendaño, la indivisibilidad no hace a la esencia de la
hipoteca, sino a su perfección como garantía del pago de la obligación principal.

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HIPOTECA SOBRE UNIDAD DE PROTECCIÓN (ART.1103).-

Los contratantes pueden considerar como una sola unidad para los efectos de la hipoteca,
toda explotación económica que forma un conjunto de bienes unidos o dependientes entre
sí.

(Cardenas Krenz, 1984) afirma que:

Se trata de una norma que reproduce casi textualmente lo dispuesto por el artículo
1020 del Código Civil de 1936 que establecía: Pueden los contratantes
considerar como una sola unidad para los efectos de la hipoteca toda explotación
agrícola o industrial que forme un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre
sr'. La única diferencia entre la norma vigente y la derogada, consiste en que se
ha incluido la expresión explotación económica, en lugar de explotación agrícola
e industrial. En opinión de la doctora Lucrecia Maisch Von Humboldt (p. 266)

Miembro de la Comisión Encargada del Estudio y Revisión del Código Civil y autora de
la Ponencia sobre Derechos Reales, dicha modificación podría obedecer a la presunta
voluntad del legislador de no ocuparse de los predios rústicos.

HIPOTECA RESPECTO A LA OBLIGACIÓN FUTURA (ART. 1104).-

La hipoteca puede garantizar una obligación futura o eventual.

(Avendaño, Ariasschreiber, & Cardenas, 1984)

1. El Régimen General La regulación de la hipoteca respecto de una obligación
futura o eventual recién aparece en nuestro Código Civil de 1984, inspirado
en el artículo 224 del Código Civil suizo y en el artículo 2921 del Código Civil
mexicano. De conformidad con el artículo 1104, un acreedor podrá asegurar
el cumplimiento de cualquier crédito que otorgue en el futuro.
2. Resolución especial en el régimen bancario: garantía sábana como garantía de
obligaciones futuras. La legislación del Sistema Financiero, al igual que la
legislación civil, regula la hipoteca respecto de obligaciones futuras. El
artículo 172(3) de la Ley N° 26702, Ley General del Sistema Financiero y del
Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros,
prevé lo siguiente: "Los bienes dados en hipoteca, prenda o warrant a favor de
una empresa del sistema financiero, respaldan todas las deudas y obligaciones
propias, existentes o futuras asumidas para con ella por el deudor que los

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 afecta en garantía siempre que así se estipule expresamente en el contrato.
Cuando los bienes afectados en garantía a favor de una empresa del sistema
financiero son de propiedad distinta al deudor, éstas sólo respaldan las deudas
y obligaciones del deudor que hubieran sido expresamente señaladas por el
otorgante de la garantía".

HIPOTECA SUJETA A MODALIDAD (ART. 1105).-

La hipoteca puede ser constituida bajo condición o plazo.

(Cuadros Villena, 1996), La hipoteca sujeta a modalidad no estaba prevista en el Código

Civil de 1936. Plenamente innovador en nuestro Derecho, este precepto fue considerado
inicialmente con una "redacción de sentido negativo" en el artículo 324 de la ponencia
presentada por la Dra. Lucrecia Maisch Von Humboldt (p. 267), en su calidad de miembro
de la Comisión Encargada del Estudio y Revisión del Código Civil de 1936: su texto
consideraba que la hipoteca no podía ser constituida bajo condición suspensiva ni
resolutiva. Legislativamente, la fuente de esta norma la encontramos en el artículo 3116
del Código Civil argentino, el mismo que regula este supuesto con una mejor fórmula. En
efecto, el codificador argentino protege al acreedor de la garantía hipotecaria precisando
el efecto retroactivo de la vigencia de la hipoteca una vez verificada la condición pactada.
"La hipoteca tendrá por fecha la misma en que se hubiere tomado razón de ella en el oficio
(léase Registro) de la hipoteca".

HIPOTECA SOBRE VIENES FUTUROS (ART. 1106)

No se puede constituir hipoteca sobre bienes futuros.

(Cajas Bustamante, 2002) Lo primero por señalar es que a nuestro criterio, esta es una
norma de orden público, por tanto no existe pacto válido posible que establezca una
hipoteca sobre un bien que se concibe como futuro; lo que sí podría suceder es que se
sancione una norma que establezca lo contrario, como ya ha sucedido, pero que
por diversas razones que explicaremos en las líneas siguientes puede
resultar infructuosa, aun cuando bien intencionada. Finalmente, más allá del hecho de
que en algunos casos, la hipoteca sobre bienes futuros resulte una figura infructuosa e
ineficaz, porque bajo esas condiciones (al no ser actual el inmueble), no garantiza
necesariamente al acreedor la satisfacción de su crédito vía enajenación forzosa, lo cierto
es que en el tiempo, el legislador se ha preocupado de sancionar normas permisivas que

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de manera excepcional han regulado la hipoteca sobre bienes futuros(8); ello, como
cuentan los Mazeaud "para facilitar la construcción y permitir los préstamos por el
crédito territorial, para lo que el decreto del 4 de enero de 1955, inspirándose en la
ley belga del 8 de julio de 1924, le agregó un segundo párrafo al artículo 2133 del Código
Civil; sin embargo, insistimos en que no necesariamente han sido normas de eficacia total
aunque sí más bien de reserva de rango, lo que de suyo es bastante relevante, aunque no
suficiente.

COBERTURA DE LA HIPOTECA

La hipoteca cubre el capital, los intereses que de vengue, las primas del seguro pagadas
por el acreedor y las costas del juicio.

(Benavides Reverditto, 2001), La hipoteca es un derecho real de garantía con

características especiales que confieren seguridad a todos los agentes involucrados: el
acreedor hipotecario, el deudor hipotecario y terceros (posibles acreedores o adquirentes
del inmueble hipotecado). Algunas de dichas características son la accesoriedad, la
publicidad y la especialidad. Analicemos brevemente dichas características:

- Accesoriedad.- Se entiende que el derecho real de garantía existe en la

medida en que haya la obligación que garantiza, ya que la garantía se
constituye en respaldo del cumplimiento de una obligación o la satisfacción
de un crédito. Publicidad. La hipoteca se constituye con el registro; de esta
forma, los terceros conocerán la existencia del gravamen
- Especialidad.- Como hemos mencionado al comentar el artículo 1101, la
especialidad de la hipoteca tiene dos facetas, a saber, respecto de los bienes
y respecto del crédito. La especialidad en cuanto al crédito implica que la
hipoteca asegure el cumplimiento de una obligación determinada o
determinable (inciso 2 del artículo 1099).
1.- El Capital.
2.- Los intereses.
3.- Primas del seguro y costas del juicio.

GARANTÍAS DE TÍTULOS TRANSMISIBLES (ART. 1108) .

La escritura de constitución de hipoteca para garantizar títulos trasmisibles por endoso

o al portador, consignará, además de las circunstancias propias de la constitución de

12
hipoteca, las relativas al número y valor de los títulos que se emitan y que garanticen la
hipoteca; la serie o series a que correspondan; la fecha o fechas de la emisión; el plazo y
forma en que deben ser amortizados; la designación de un fideicomisario; y las demás
que sirvan para determinar las condiciones de dichos títulos.

(Beaumont Callirgos, 2002),

a) Tema de títulos valores. Las obligaciones: bonos, papeles comerciales

y otros valores representativos de deuda, si son emitidos al portador se
transmiten por tradición o entrega; si son emitidos en forma masiva o en serie
y a favor de persona determinada, como corrientemente lo es, se transmiten
por cesión de derechos con aviso al emisor del título valor para su anotación
en el registro o matrícula pertinente, y no por endoso. (ver artículos 22.1, 29.1
Y 263.2 de la Ley N° 27287). Lo mismo ocurre con las letras hipotecarias,
(artículo 269.2). De forma tal que a modo de ver del autor de estos pequeños
comentarios, ha habido, desde tiempo atrás, una confusión conceptual, al
estimar que las acciones de las sociedades anónimas, las cédulas, los bonos u
obligaciones a que se refiere el artículo 304 de la vigente Ley General de
Sociedades N° 26887 y otros títulos representativos de derechos de
participación o deuda, respectivamente, se endosan, entendiendo a esta
institución, al endoso, como el medio típico e idóneo para transmitir el
derecho contenido en ellos. Falso. Error. Y tan cierto es lo afirmado, que tuvo
que ser la vigente Ley de Títulos Valores N° 27287, a través de su Tercera
Disposición Modificatoria (Disposiciones Complementarias) la que corrigió
al mismo artículo 93 de la Ley General de Sociedades N° 26887,
cambiándole todo lo que en este decía de endoso, endosante y endosatario,
por cesión, cedente y cesionario, y además, obvio, del envío de una
comunicación por escrito a la sociedad anunciándole la transferencia, para su
anotación por esta en la matrícula de acciones a que se refiere su artículo 92
(BEAUMONT, pp. 241 a 243). Así, además, lo decían los artículos 29 a 32 de
la anterior Ley de Títulos Valores N° 16587.

HIPOTECA DE VARIOS INMUEBLES (ART. 1109).-

El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podrá, a su elección, perseguir a

todos ellos simultáneamente o solo a uno, aun cuando hubieran pertenecido o pasado a

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propiedad de diferentes personas o existieren otras hipotecas. Sin embargo, el juez podrá,
por causa fundada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados.

(Becerra Sosaya, 1999), El artículo bajo comentario puede ser desdoblado en dos
extremos:

a) por un lado, se plantea la facultad que tiene el acreedor para

perseguir cualquiera de los bienes inmuebles que garanticen la obligación; y
b) se faculta al juez para que luego de realizar la evaluación pertinente sobre
la base de la causa invocada, decida sobre el orden de prelación en la venta de
los bienes.
1. Derecho de persecución Una de las notas principales que caracterizan al
derecho real de hipoteca es justamente el derecho de persecución; es decir, la
facultad que tiene el acreedor de la obligación garantizada para pretender la
enajenación forzosa del inmueble aun cuando este hubiere sido transferido a
un tercero o existieren otras hipotecas que gravan el predio.
2. Limitando el poder del acreedor. Este es un ejemplo que probablemente
retrate muchos de los casos que se ventilan hoy en el Poder Judicial. Diego
obtuvo un mutuo dinerario ascendente a US$ 45,000.00. Como su economía
atravesó por momentos difíciles, se vio obligado a dilatar de manera bastante
grave el pago a su acreedor, quien por ese hecho rompe las probables
relaciones amicales con él y decide notablemente nuestro juicio aun cuando
fuera bastante útil, a la luz de la legislación vigente (art. 2019 del Código
Civil) esta cesión para transferir la calidad de deudor personal del
vendedor hacia el comprador de la casa no es inscribible en el registro de la
propiedad inmueble, pues la misma opera en el plano netamente obligacional
o crediticio; es decir que, la cesión como tal, carece de trascendencia real pues
no modifica la situación jurídica del inmueble que sigue gravado hasta por un
mismo monto y a favor del mismo acreedor.

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CUMPLIMIENTO ANTICIPADO DE LA OBLIGACIÓN (ART. 1110).-

Si los bienes hipotecados se pierden o deterioran de modo que resulten insuficientes,

puede pedirse el cumplimiento de la obligación, aunque no esté vencido el plazo, salvo
que se garantice está a satisfacción del acreedor.

(Beaumont Callirgos, 2002), cuyo antecedente lo encontramos en el artículo 1021 del

derogado Código Civil de 1936, regula uno de los derechos más interesantes al interior de
la relación hipotecaria. El antiguo Código Civil de 1852 prescribía este sistema en su
artículo 2029, donde lo regulaba con mayor amplitud en comparación al vigente artículo
1110. Dicho texto establecía que, si los bienes hipotecados se deterioran por fraude o
culpa del deudor, de modo que queden insuficientes para cubrir la responsabilidad, podrá
el acreedor pedir por su orden, o el cumplimiento de la hipoteca hasta igualar el
valor menoscabado, o del depósito de la casa hipotecada, o el cumplimiento de la
obligación principal, aunque no se haya vencido el plazo.

NULIDAD DEL PACTO COMISORIO (ART. 1111)

Aunque no se cumpla la obligación, el acreedor no adquiere la propiedad del inmueble

por el valor de la hipoteca. Es nulo el pacto en contrario.

(Castañeda, 1958). El presente artículo establece la prohibición del pacto comisorio

respecto a los bienes que son objeto de la hipoteca. Este artículo tiene su antecedente
inmediato en el artículo 1024 del Código Civil de 1936, cuya redacción era semejante. La
hipoteca consiste en la afectación de uno o varios bienes inmuebles con la finalidad de
asegurar el cumplimiento de una obligación. En la eventualidad de incumplimiento del
deudor, el acreedor está facultado a solicitar la ejecución judicial de la garantía y a aplicar
el valor obtenido en la subasta, al pago de la obligación. En esta relación, el acreedor se
convierte en el titular de un derecho real que le otorga las facultades de persecución
y preferencia sobre los bienes afectados, pudiendo solicitar su ejecución donde quiera que
estos se encuentren y sin importar si han sido transferidos o gravados con posterioridad a
la constitución de la hipoteca.

15
RANGO DE LAS HIPOTECAS

PREERENCIA DE HIPOTECA (ART. 1112).-

"Las hipotecas tendrán preferencia por razón de su antigüedad conforme a la fecha del
registro, salvo cuando se ceda su rango"

. La regla tiene como antecedente el artículo 1015 del Código Civil de 1936, luego de la
modificación que en su texto introdujo el Decreto Supremo Nº 015-68-JC, de 9 de agosto
de 1968, dictado en ejercicio de las facultades extraordinarias concedidas al Poder
Ejecutivo por la ley 17044.

En realidad este precepto constituye una expresión concreta del principio general
contenido en el artículo 2016 del Código Civil, según el cual se establece la prioridad de
rango, que es la que se produce respecto de derechos sucesivamente inscritos, con
posibilidad de concurrencia registral. (Ver Exposición de Motivos del artículo 2016 del
Código Civil).

Si bien es verdad que cuando se trata del derecho de propiedad no pueden concurrir
válidamente dos personas que aleguen derecho de propiedad sobre el mismo bien, ya que
se excluyen, tal situación no sucede con la figura de la hipoteca.

En efecto, está permitido, ya que no hay impedimento legal para ello, que el deudor
hipotecario constituya dos o más hipotecas sobre el mismo bien. Igualmente y por la
misma razón, pueden coexistir una hipoteca voluntaria y otra legal.

Sin embargo, es preciso destacar que los acreedores tienen prelación según la antigüedad
de los asientos de inscripción de las respectivas hipotecas, y tal preferencia determina que
del precio de realización del bien se pague preferentemente al primer acreedor y luego a
los sucesivos.

Si el deudor constituye primera hipoteca en favor de "A" por V. 100,000.00; segunda

hipoteca a favor de "B" por V. 300,000.00; tercera hipoteca en favor de "C" por V.
600,000.00; y cuarta hipoteca en favor de "D" por V. 300,000.00; y el inmueble
hipotecado se realiza en subasta pública en V. 500,000.00, débe procederse del siguiente
modo:

a) Se paga íntegramente el crédito de "A" consistente en V. 100,000.00.

b) Se cubre totalmente el crédito de "B" ascendente a V. 300,000.00.

16
C) Se cancela parcialmente en I/. 100,000.00 el crédito de "C", quien podrá obtener la
satisfacción de la diferencia insoluta que alcanza a V. 400,000.00 con el precio de
realización de los demás bienes del deudor, si los hubieran.

d) La obligación a favor de "D" queda insatisfecha, dada la desventaja que significa

encontrarse en el último lugar y que el precio de subasta del inmueble no alcanza para
cubrir todas las deudas garantizadas con hipoteca. También podrá dirigirse contra los
demás bienes del deudor.

HIPOTECA ULTERIOR (ART.1113).-

"No se puede renunciar a la facultad de gravar el bien con segunda y ulteriores

hipotecas".

Este precepto tiene por objeto favorecer el estímulo al crédito y guarda consonancia con
lo dispuesto en el artículo 882 del Código Civil, en el cual se prescribe que "no se puede
establecer contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo
permita".

Ambas normas se inspiran en la libertad de comercio consagrada en el artículo 131 de la

Constitución Política del Perú, mediante el cual se establece:

"El Estado reconoce la libertad de comercio e industria"

El precepto consagra, pues, el derecho del deudor a solicitar nuevos créditos con la
garantía del mismo bien.

Por consiguiente, el pacto en cuya virtud el hipotecante renuncia a su derecho de volver

a hipotecar el bien es nulo en cuanto atenta contra la posibilidad de acceso al crédito,
propósito que el legislador desea vigorizar, haciéndolo prevalecer, incluso, sobre la
autonomía de la voluntad. Por este motivo este precepto es de caracter imperativo y no
admite pacto en contrario.

CESION DE RANGO DIFERENTE (ART. 1114).-

"El acreedor preferente puede ceder su rango a otro acreedor hipotecario. Para que la
cesión produzca efecto contra el deudor se requiere que éste la acepte o que le sea
comunicada fehacientemente".

17
La norma contenida en el artículo 1112 del Código Civil, según la cual se establece el
orden de preferencia de las hipotecas de acuerdo a la fecha de su ingreso al registro, no
es de rigor absoluto ya que, dentro del libre juego de la autonomía de la voluntad, los
distintos acreedores pueden efectuar convenios relativos a los rangos que respectivamente
les corresponden.

De modo que el acreedor hipotecario de primer orden, esto es, el que ocupa el primer
rango por haber registrado primeramente su hipoteca, puede ceder su preferencia al que
ocupa un segundo lugar.

Igualmente, el primer acreedor puede ceder su jerarquía al tercer acreedor hipotecario,

con el consentimiento del acreedor de rango intermedio, o sea del segundo titular del
crédito hipotecario. La permuta de rango, como es obvio, no puede perjudicar al acreedor
de rango intermedio. Por ejemplo, supóngase que "A" es titular de una hipoteca por V.
100,000.00; "B" tiene constituida a su favor una hipoteca por I/. 400,000.00; y "C" es
acreedor hipotecario hasta por V. 500,000.00, y la permuta de rango se realiza entre "A"
y "C". Como quiera que tal cambio de rango importa un serio perjuicio para "B", el crédito
de "C" sólo tiene preferencia ante "B" hasta por V. 100,000.00 que era el importe de la
hipoteca constituida a favor de "A". Todo ello independientemente de que en la relación
interna entre "A" y "C" sea éste preferente frente a aquél.

Debe hacerse hincapié que no hay inconveniente en que la cesión de rango se pueda
efectuar entre un acreedor con hipoteca legal y un acreedor con hipoteca convencional, o
viceversa.

Es preciso tener en cuenta que respecto de la cesión de rango y de la permuta de rango,

en su caso, no se requiere el consentimiento del constituyente de la hipoteca, por cuanto
dichos actos no importan modificación alguna en el contrato de hipoteca y además porque
resulta indiferente para el deudor el orden de preferencia en caso de realización del bien
hipotecado.

La cesión del rango o del lugar de preferencia puede ser un contrato gratuito u oneroso.
Aunque es preciso indicar que generalmente la cesión reporta un beneficio o ventaja
económica para quien sacrifica el lugar de preferencia que le corresponde de acuerdo al
registro.

18
Aunque la ley no regula la solemnidad escrituraria para hacer constar el contrato por el
cual se transmite el orden de preferencia hipotecaria, a fin de inscribirlo en el registro
deberá otorgarse escritura pública, salvo que la ley autorice lo contrario. Por
consiguiente,. la cesión de preferencia no será oponible a tercero si no está inscrita, en
virtud del principio de publicidad negativa conforme al cual lo no publicado por el
registro no perjudica a tercero.

REDUCCIÓN DE LA HIPOTECA

REDUCCIÓN DEL MONTO DE LA HIPOTECA (ART. 1115).-

El monto de la hipoteca puede ser reducido por acuerdo entre acreedor y deudor.

La reducción solo tendrá efecto frente a tercero después de su inscripción en el registro.

REDUCCIÓN JUDICIAL DEL MONTO DE LA HIPOTECA (ART. 1116).-

El deudor hipotecario puede solicitar al juez la reducción del monto de la hipoteca, si ha

disminuido el importa de la obligación.

La petición se tramita como incidente

El deudor tiene derecho a la reducción del gravamen y adecuarlo al monto real de la

obligación. La reducción de la hipoteca puede ser voluntaria o judicial.

La reducción de la hipoteca, que modifica el principio de la indivisibilidad, responde a

principios de equidad, pues no es justo seguir manteniendo una hipoteca solamente para
garantizar una parte diminuta del crédito, porque este hecho linda con el abuso del
derecho, pues, en atención a la indivisibilidad la hipoteca seguirá gravando la totalidad
del bien sobre el que instituyó la garantía. (Rìos, 1990)

Según el autor (Villena, 1996) “La hipoteca puede reducirse y ampliarse en cuanto al
monto, lo cual es necesario inscribir en el Registro porque estos actos también son
constitutivos como lo es la constitución de hipoteca.”

¿Cuándo surte efectos la reducción de la hipoteca frente a terceros?

“La reducción solo tendrá efecto frente a terceros después de su inscripción frente a
registro.”

19
¿Cómo renegociar una hipoteca?
Adquirir un crédito hipotecario para comprar un departamento en Lima es una opción
viable.

Es fundamental conocer la institución financiera donde se tramitará el crédito, mostrar

capacidad de pago, así como identificar las condiciones que tendrá, a lo largo del tiempo.
Por diversas razones, las personas no pueden cumplir con su compromiso financiero, lo
que lleva a pensar en negociar o vender la deuda a otro banco.

“Esto puede suceder por la necesidad de reducir la cuota mensual, acortar el plazo de
financiamiento u obtener liquidez. Por esta razón, es importante conocer qué implica
renegociar o reprogramar un crédito y cuáles son sus beneficios”. (properati, 2021)

EFECTOS DE LA HIPOTECA FRENTE A TERCEROS

ACCIÓN PERSONAL Y ACCIÓN REAL DEL ACREEDOR (ART. 1117).-

El acreedor puede exigir el pago al deudor, por la acción personal; o al tercer adquirente
del bien hipotecado, usando de la acción real. El ejercicio de una de estas acciones no
excluye el de la otra, ni el hecho de dirigirla contra el deudor, impide se ejecute el bien
que esté en poder de un tercero, salvo disposición diferente de la ley.

Arangoitia (2019) afirma que:

Significa que, si el bien dado en garantía ha sido transferido por el deudor a un

tercero, dicha transferencia no impide que el acreedor pueda iniciar la acción
personal dirigida contra el deudor y la acción real al tercer adquirente del inmueble
hipotecado, es decir que el hecho de la transferencia no libera al deudor de cumplir
con cancelación de la deuda (p. 21)

Para Martel (2002) afirma que:

Tratándose de obligaciones contenidas en títulos valores o de otra índole que

derivan después en títulos ejecutivos y que se encuentran respaldadas con garantía

20
 real es factible que el acreedor ejecutante pueda instaurar un proceso ejecutivo
recaudando al efecto el titulo ejecutivo, o un proceso de ejecución de garantías
real anexando el respectivo título de ejecución y necesariamente en este último
proceso, el documento que acredite la exigibilidad de la obligación, documento
que puede ser un título valor. Es decir, que podría iniciar primero el proceso
ejecutivo y seguidamente el proceso de ejecución de garantías, o viceversa, o
simultáneamente. Así viene ocurriendo en la praxis judicial y se ha encontrado
por lo menos dos criterios jurisdiccionales en todas las instancias que resuelven
de manera diferente y contraria estos casos. Un criterio admite la posibilidad de
instaurar ambas demandas, y el otro la niega‖. (p.18)

Arangoitia (2019) afirma que:

Aunque resultaría lógico pensar que si se trata de un crédito con garantía real, el
proceso debería ser ejecución de garantías reales, no siempre es así, ello se debe
a diversos factores por ejemplo que pasa si la garantía ha dejado de existir y no se
ha previsto dicha circunstancia en el contrato de crédito o simplemente no se
contrató un seguro que pueda respaldar la pérdida de la garantía, o tal vez el precio
del bien sobre el cual se constituyó dicho gravamen se ha devaluado
considerablemente, o simplemente el bien ha sido transferido a un tercero y pese
a que esto no impedirá que el bien 23 sea rematado en vía judicial de persistir la
falta de pago, el acreedor simplemente no quiere ver dilatado su proceso, es allí
donde opta por iniciar un proceso ejecutivo y no uno de obligación de garantías.
(pp. 22-23)

Diferencia entre acción real y la acción personal

La acción Real reconoce o sanciona en este caso un derecho sobre una propiedad, también
puede ser más de una

Acción personal es la ejecución de la obligación. Que se da sobre una persona que ha

cedido su derecho, el deudor, el fin es obtener que el deudor o demandado fuere
condenado y se reconozca la prestación del derecho que está siendo cuestionado

21
Elementos

En la acción personal tenemos las siguientes características:

1.- se ejecutan en contra del deudor que está obligado o podemos decir contra la persona
que está obligada a responder por el el cumplimiento

2.- se extingue o tiene fin cuando se cumple con la obligación

3.- no se puede cambiar o tener preferencia por algo, se debe perseguir la obligación

HIPOTECAS LEGALES.-

La Hipoteca Legal en el Perú, es una carga registral que inscribe de oficio el Registrador
de la SUNARP. Se activa simultáneamente en ciertos casos normados en el Reglamento
del Registro de Predios en el contexto de las transferencias de propiedad o transferencia
de dominio. (Realthor, 2015)

La Hipoteca Legal se desarrolla en el Código Civil y en el Reglamento del Registro de

Predios a cargo de la SUNARP.

Por la naturaleza de la Hipoteca Legal, otras leyes pueden desarrollar la constitución de

Hipotecas Legales a favor del estado, aunque al menos a la fecha no conocemos de alguna.

El (Código Civil, 2021), otorga un capítulo V dentro del Título III – sección cuarta del
libro de derechos reales a las hipotecas legales, indicando lo siguiente:

Además de las hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las siguientes:

1. La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo haya
sido con el dinero de un tercero.

2. La del inmueble para cuya fabricación o reparación se haya proporcionado trabajo o

materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle.

3. La de los inmuebles adquiridos en una partición con la obligación de hacer

amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.

22
Teniendo en cuenta los Artículos 1118, 1119, 1120, 1121.

LA HIPOTECA LEGAL EN EL CÓDIGO CIVIL PERUANO.-

En el Código Civil Peruano vigente a la fecha, hay un capítulo entero para las Hipotecas
Legales. Se trata del capítulo quinto.

Básicamente el Código protege que las acreencias no queden desprotegidas en las

operaciones inmobiliarias y ordena se constituyan de pleno de derecho.

A continuación, los casos que según el CC se establece hipoteca legal, pero estos casos
podrían no ser los únicos ya que el mismo código hace la salvedad de que otras leyes
puedan agregar más casos:

- En la enajenación a título oneroso cuando el precio no se haya pagado totalmente,

hay la Hipoteca Legal.
- Hay Hipoteca Legal, en la enajenación o compra venta a título oneroso cuando el
precio se haya pagado con el dinero de un tercero -siempre que eso conste en la
minuta-.
- También hay Hipoteca Legal, en el contrato de
construcción/remodelación/reparación cuando la contraprestación es al crédito en
dinero y/o materiales y/o mano de obra -siempre que dicho contrato se inscriba en
los RRPP-.
- Cuando en una partición hay la obligación de hacer amortizaciones en dinero a
otros de los copropietarios, opera la Hipoteca Legal.

El Código Civil establece que las Hipotecas Legales se inscriben de oficio, bajo
responsabilidad del registrador en todos los casos antes señalados salvo renuncia expresa,
que podrá hacerse de forma antelada y unilateralmente. Ojo que si luego de inscrita se
quiere renunciar, se trata como cualquier levantamiento de hipoteca.

En todos los demás casos, las personas en cuyo favor se reconocen dichas hipotecas,
pueden exigir el otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripción. En ese
sentido todos los casos que no sean los mencionados en el párrafo anterior, el derecho del
acreedor surge de la inscripción de las hipotecas legales en el registro.

En el Código Civil peruano podemos encontrar las siguientes similitudes y diferencias

entre la Hipoteca Legal y la Hipoteca.

23
SIMILITUDES ENTRE LA HIPOTECA CONVENCIONAL Y LA HIPOTECA
LEGAL EN EL CÓDIGO CIVIL PERUANO.-

- Puede cederse su rango respecto a otras hipotecas (legales y convencionales).

- Se extinguen con la extinción de la acreencia. Artículo 1122 CC.
- Es exigible frente a terceros adquirientes usando de la acción real sin perjuicio de
la acción personal contra el deudor.
- Ambas hipotecas no determinan la desposesión del bien.
- Ambas otorgan los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien
hipotecado.

DIFERENCIAS ENTRE LA HIPOTECA CONVENCIONAL Y LA HIPOTECA

LEGAL EN EL CÓDIGO CIVIL PERUANO.-

- La hipoteca legal no se constituye por escritura pública, salvo disposición

diferente de la ley.
- La hipoteca convencional necesariamente se constituye por escritura pública.

LA HIPOTECA LEGAL EN EL REGLAMENTO DEL REGISTRO DE

PREDIOS SUNARP.-

En el Perú la hipoteca legal es accionada por mandato legal en la sede registral, es decir
que solo opera cuando la transferencia es inscribible en el Registro de Predios (si la
transferencia es privada o de un bien no inscrito en SUNARP, la hipoteca legal no aparece
ni se puede invocar.

Para saber cómo opera la Hipoteca Legal entonces nos remitimos al Reglamento del
Registro de Predios y a la jurisprudencia registral.

Encontramos varias reglas para la constitución de la Hipoteca Legal en el Perú en los

artículos 59, 67 y 70 del Título III Transferencias de propiedad del Reglamento del
Registro de Predios.

HIPOTECA LEGAL EN LA INSCRIPCIÓN DE COMPRA VENTA

Artículo 59.- Contenido del asiento de inscripción de compraventa

En el asiento de inscripción de compraventa se consignará la circunstancia de haberse

pagado total o parcialmente el precio. En este último caso, se extenderá simultáneamente

24
el asiento de inscripción de la hipoteca legal respectiva, salvo renuncia expresa, la cual
se hará constar en el asiento de inscripción de la compraventa.

Asimismo, en su caso, se hará constar en el asiento si el precio fue pagado con dinero de
terceros; en tal supuesto se aplica en lo pertinente lo dispuesto en la última parte del
párrafo anterior.

HIPOTECA LEGAL EN LA INSCRIPCIÓN DE COMPRA VENTA CON PAGO

DE TÍTULOS VALORES (LETRAS, CHEQUE, ETC.)

Artículo 67.- Pago con títulos valores

En los casos que en los contratos de compraventa o permuta se acuerde que el pago se
realice a través de la entrega de títulos valores, la inscripción se efectuará dejando
constancia que el precio ha sido cancelado cuando:

a) Se haya pactado el efecto cancelatorio.

b) Se acredite el pago mediante declaración jurada del vendedor con firma certificada
por Notario.

c) Se presente la constancia de pago emitida por la entidad financiera contra la cual se

giró el título valor.

En caso contrario se procederá a inscribir de oficio la hipoteca legal.

DACIÓN EN PAGO DE INMUEBLE O PERMUTA DE INMUEBLES

Artículo 70.- Transferencia por dación en pago o permuta

Cuando se inscriba una transferencia por dación en pago o permuta, si el adquirente queda
obligado al pago de alguna diferencia en dinero, deberá extenderse la hipoteca legal
respectiva, salvo renuncia expresa, la cual se hará constar en el asiento. En el caso de
dación en pago se consignará la obligación materia de cancelación total o parcial.

EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

En el artículo 1122° del Código Civil se señala que la hipoteca se extingue por:

1. Extinción de la obligación que garantiza.

2. Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación.

25
3. Renuncia escrita del acreedor.

4. Destrucción total del inmueble.

5. Consolidación.

El IV Pleno Registral del Tribunal Registral se fijó una nueva causal de extinción para la
hipoteca en la que se señala “el artículo 3° de la Ley N° 26639 ha introducido una nueva
causal de extinción de la hipoteca adicional a las señaladas en el artículo 1122° del Codigo
Civil”.

Artículo 3°.-

Las inscripciones de las hipotecas, de los gravámenes y de las restricciones a las

facultades del titular del derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras resoluciones
que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se extinguen a los 10
años de las fechas de las inscripciones si no fueran renovadas. La norma contenida en el
párrafo anterior se aplica, cuando se trate de gravámenes que garantizan créditos, a los 10
años de la fecha d vencimiento del plazo delcrédito garantizado. Igualmente, el artículo
en mención debe interpretarse de manera sistemática con lo señalado en el segundo
párrafo del artículo 120° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el cual
fija un plazo de caducidad -10 años- sobre las obligaciones futuras o eventuales que
llegaron a nacer. Sin embargo, el artículo en mención solo hace referencia a las
obligaciones futuras o eventuales que llegaron a nacer, obviando a las obligaciones
futuras o eventuales que no llegaron a nacer. De esa manera, el Tribunal Registral en su
C Pleno Registral de fecha 6 y 7 de Diciembre de 2012, estableció como criterio
determinante para la caducidad de las hipotecas que garantizan obligaciones futuras,
eventuales o indeterminadas que no llegaron a nacer que “De no constar en la partida
registral o en la declaración jurada del interesado el nacimiento de alguna obligación, el
plazo de caducidad de las hipotecas que garantizan obligaciones futuras, eventuales o
indeterminadas se computará desde la fecha de inscripción del gravamen; pues el artículo
120° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios solo regula la caducidad
de las hipotecas que garantizan obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas que
llegaron a nacer.

Con el criterio adoptado por el Tribunal Registral en el C Pleno Registral, se pretende

otorgar mayor predictibilidad a las relaciones patrimoniales entre las partes; de modo que,

26
al señalar un plazo de caducidad a determinadas situaciones trata de evitar la
incertidumbre en las relaciones y situaciones jurídicas, como es el caso de la constitución
de hipoteca en garantía de obligaciones futuras o eventuales que nunca llegaron a nacer,
es decir, aquellas obligaciones que no accedieron al registro. Un problema muy común
que se presenta en sede registral al solicitar la cancelación por caducidad del gravamen
hipotecario (que garantiza una obligación futura o eventual), ocurre cuando el solicitante
es requerido y exigido a presentar fehacientemente con instrumento público el nacimiento
de la obligación.

El Tribunal Registral en su C Pleno Registral estableció como criterio determinante que

la caducidad de las hipotecas que garantizan obligaciones futuras, eventuales o
indeterminadas que no llegaron a nacer caducarán a los 10 años desde la fecha de su
inscripción; no entendemos en base a qué criterio el registrador puede solicitar un titulo,
acto o documento donde conste el nacimiento de la obligación, si esta es aun inexistente
para las partes. Por otro lado, podrían haberse originado diversas circunstancias en el que
las partes creyeron por conveniente no contraer dicha relación obligatoria; exigir un título,
acto o documento donde conste el nacimiento de la obligación garantizada y señalar un
plazo de caducidad manifiestamente excesivo como el señalado en la Ley N° 26639 y en
el artículo 120° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios solo afecta el
tráfico patrimonial, la circulación y depreciación de los bienes. En consecuencia, con la
finalidad de absolver a la interrogante ¿Cómo se regula la extinción de la garantía
hipotecaria que garantiza obligaciones futuras o eventuales? Sostenemos que ante la
ausencia de previsión legal por parte del ordenamiento jurídico respecto a su extinción,
lo más conveniente, razonable y predecible es interpretar la constitución de la garantía
hipotecaria que garantiza obligaciones futuras o eventuales como una garantía real pre
constituida, por no existir en la garantía hipotecaria una obligación cierta, exigible y
existente al momento de su constitución. Por consiguiente, su inscripción en el registro
solo operaria como una anotación preventiva, de ahí que de su inscripción le otorgará al
acreedor hipotecario un rango de prelación respecto a los futuros acreedores del deudor
retrotrayendo los efectos al momento de su inscripción siempre y cuando la obligación
garantizada llegue a existir. Por ende, concebir a la garantía hipotecaria que garantiza
obligaciones futuras o eventuales como una garantía pre constituida facilita y brinda
mayor seguridad a las relaciones patrimoniales, ya que al verificarse en un tiempo
determinado si la garantía hipotecaria opera como una anotación preventiva en el registro

27
estará sujeto a un plazo de caducidad de un año, tomando en cuenta para el cálculo de
dicho plazo la fecha del asiento de presentación del gravamen, como lo señala el artículo
66° del Texto Único Ordenado del Reglamento de los Registros Público que la obligación
garantizada no ha nacido, la garantía hipotecaria deberá extinguirse de pleno derecho, lo
cual brinda certidumbre a estos supuestos negóciales. El plazo de caducidad señalado en
el artículo 3° de la Ley N° 26639 y en el artículo 120° del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios es excesivo y arbitrario, ya que dificulta la circulación del bien y
el trafico patrimonial; más aún, cuando de dicho plazo se advierte que solo le favorece al
titular de la garantía real, quien de manera unilateral y en el momento en que desee podrá
cancelar o renunciar a la hipoteca constituida a su favor, quedando el deudor sujeto a la
voluntad y potestad del titular de la garantía real. De modo que, a fin de no desamparar
al acreedor hipotecario en la constitución de la garantía hipotecaria tendrá como plazo un
año para inscribir el nacimiento de su obligación, para ello deberá tomar en cuenta lo
señalado en el inciso 4) del artículo 2019° del Código Civil, a fin de hacer público la
existencia del título, acto o documento donde conste el nacimiento de la obligación que
garantizará su derecho real de hipoteca, de esa manera consolidará y convertirá en eficaz
su derecho real de hipoteca; y por lo tanto podrá hacer uso de las facultades otorgadas por
el ordenamiento jurídico en caso el deudor incumpla con su obligación.

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 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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proceso de ejecución de garantías constituye litispendencia Recuperado de
http://repositorio.usanpedro.edu.pe/bitstream/handle/USANPEDRO/14401/Tesis
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Gaceta Jurídica.

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& Procesal Civil.
• Vásquez, A. (2011). Derechos reales de garantía (5ta ed., Volumen II). Lima:
San Marcos.

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