FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

TEMA:

LA HIPOTECA - COMPRA VENTA DE BIEN HIPOTECADO - DERECHOS

DEL ACREEDOR ANTES Y DESPUÉS DEL VENCIMIENTO DE LA
HIPOTECA - DIFERENCIAS CON LA ANTICRESIS

ALUMNO:

- CARHUAS PEDRAZA NILO GUILLERMO

CODIGO:

-2012155629

DOCENTE:

- MARCOS GÓMEZ HUAMÁN

CURSO:

- CONTRATOS MODERNOS - DERECHOS REALES DE GARANTIA

CICLO:

- XI

FILIAL:

-ANDAHUAYLAS- SECCION 02-1

ANDAHUAYLAS – PERÚ
 2022

DEDICATORIA

El presente trabajo es dedicado, primeramente,

a Dios, mis padres y familia, quienes me

apoyaron en cada una de mis metas.

INDICE:

Introducción…………………………………………………………. 4

DEFINICIÓN DE LA HIPOTECA………………………………… 5

ELEMENTOS PERSONALES DE LA HIPOTECA……………… 6

CUAL ES EL OBJETO DE LA HIPOTECA ……………………..…. 6

CLASES DE HIPOTECA……………………………………………. 7

NATURALEZA JURÍDICA…………………………………………. 7

HIPOTECA EN EL DERECHO COMPARADO…………………… 8

INTERVINIENTES EN LA HIPOTECA……………………………. 8

BIEN MATERIA DE HIPOTECA…………………………………... 8

CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA…………………………. 9

EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA…………………………………… 9

INSCRIPCIÓN DE LA HIPOTECA………………………………… 9

LA ANTICRESIS…………………………………………………… 10

Antecedentes históricos de la anticresis………………………… 10

Delimitación conceptual……………………………………………… 11

Características del derecho real de la anticresis. Naturaleza jurídica...... 12

Extinción de la anticresis……………………………………………. 14

Diferencias entre prenda y anticresis………………………………… 17

DIFERENCIAS ENTRE ANTICRESIS E HIPOTECA……………… 17

CONCLUCIONES……………………………………………………. 19

RECOMENDCIONES………………………………………………… 20

BIBLIOGRAFIA……………………………………………………...... 21
 INTRODUCCIÓN

Ahora bien, la anticresis es un derecho real de garantía, al igual que la hipoteca

y el derecho de retención, pero este derecho solo recae sobre bienes
inmuebles (como la hipoteca), además el bien anti cresado queda en manos
del acreedor, cosa que no ocurre en la hipoteca.

Todos los derechos reales de garantía son accesorias de una obligación. Por lo
tanto, las garantías reales de garantía no pueden subsistir solas, debe haber
una obligación principal para que poder hacerlo.

La hipoteca es un derecho real, accesorio e indivisible, pues el acreedor tiene

el derecho de persecución y venta del bien y que se constituye en garantía de
un crédito u obligación, extendiéndose a todas las partes del bien hipotecado.

La hipoteca es indivisible, otra característica de los Derechos Reales de

Garantía. Esto quiere decir que primero el deudor debe satisfacer la deuda
para que pueda ser entregado el bien objeto de garantía.
 DEFINICIÓN DE LA HIPOTECA

La hipoteca es una garantía real que en el derecho positivo peruano recae

sobre bienes inmuebles y para su constitución es necesario que se inscriba en
el Registro de Predios lo cual otorga el derecho de persecución que recae
sobre el bien inmueble.En el Diccionario de la Lengua Española de la Real
Academia Española se define la hipoteca como el derecho real que grava
bienes inmuebles o buques, sujetándolos a responder del cumplimiento de una
obligación o del pago de una deuda, es decir, según este diccionario la
hipoteca es un derecho real que grava inmuebles y buques. En tal sentido
según el mismo la hipoteca no sólo recae sobre inmuebles. Para Josserand la
hipoteca es la garantía real e indivisible que consiste en la afectación de un
bien del deudor al pago de una obligación, sin que el constituyente pueda ser
en ese momento desposeído, y permitiendo al acreedor hipotecario embargar y
hacer vender ese bien, al vencimiento, quien quiera que lo tenga, para hacerse
pago con su precio con preferencia a los demás acreedores. Es decir, este
autor no precisa que la hipoteca recae sólo sobre bienes inmuebles, por lo cual
con dicha definición la hipoteca también es de aplicación para bienes muebles.
El Código Civil Español de 1889 define la hipoteca en su artículo 1876
precisando que la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre
que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la
obligación para cuya seguridad fue constituida. En esta definición tampoco se
precisa que la hipoteca recae sólo sobre bienes inmuebles, por lo cual con la
misma la hipoteca también es de aplicación para los bienes muebles. Para
Planiol la hipoteca es una seguridad real que, sin desposeer al propietario bien
permite al acreedor hacerlo vender al vencimiento de la obligación,
cualesquiera fueran las manos en que se encuentre, para hacerse pagar con el
precio que se obtenga, preferentemente a los demás acreedores. En esta
definición tampoco se precisa que la hipoteca recae sobre sólo sobre bienes
inmuebles, por lo cual con la misma dicha garantía o derecho real también es
de aplicación para los bienes muebles. El Código Civil Alemán define la
hipoteca en su artículo 1113 como un gravamen impuesto sobre una finca por
virtud del cual aquel en cuyo beneficio se establece puede obtener de ella
determinada suma de dinero para cobrarse de un crédito reconocido a su favor.
Con esta definición la hipoteca recae sobre fincas. El Código Civil Francés
define la hipoteca en su artículo 214 como el derecho real sobre inmuebles
afectos al cumplimiento de una obligación. En esta definición se precisa que la
hipoteca recae sobre inmuebles. El Código Civil Peruano de 1852 definía la
hipoteca como el gravamen que se impone sobre un inmueble a favor de un
tercero, en seguridad de un crédito o de una obligación. En esta definición se
precisa que la hipoteca recae sobre inmuebles. El Código Civil Peruano de
1984 define la hipoteca en su artículo 1097 precisando que por la hipoteca se
afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia
o de un tercero. En esta definición se precisa que la hipoteca recae sobre
inmuebles.El Código Civil Peruano de 1984 regula la hipoteca como una
garantía que recae sobre bienes inmuebles, por lo cual la garantía en mención
con la regulación actual en el Estado Peruano no es de aplicación para bienes
muebles, sino sólo es de aplicación para bienes inmuebles.Algunos juristas
definen a la hipoteca como la reina de las garantías por las bondades de la
misma, ya que el bien no se puede ocultar y el propietario que constituyó la
garantía (propietario) queda en posesión del bien hipotecado. Sin embargo, el
hecho de considerar a la misma como reina de las garantías no es aceptado en
forma unánime por la doctrina.Para comprender la hipoteca hace falta no sólo
conocer derecho civil (y específicamente dentro de esta rama del derecho
privado los derechos reales y mas exactamente los derechos reales de
garantía o derechos reales accesorios), sino otras ramas del derecho como
registral, notarial, urbanístico, minero, procesal civil, penal, procesal penal,
tributario, entre otras ramas del derecho.

Elementos personales de la hipoteca

En cuanto a los elementos personales (las partes) en principio son dos

indispensables: acreedor y deudor. Si la hipoteca garantiza el cumplimiento de
una obligación deben existir un acreedor hipotecario y un deudor hipotecario.
Pero también cabe que haya un tercero que permite la hipoteca de su bien para
garantizar una obligación de otro (un padre que para garantizar un préstamo al
hijo permite que se hipoteque su casa; es un fiador que se compromete a
responder de una deuda ajena: un deudor condicionado). Veremos ahora que
la regla general en materia de deudor principal es que este responde con todos
sus bienes (artículo 1911 del Código Civil). Y sólo por excepción juega la
responsabilidad limitada del deudor, que es un pacto expreso en el que
acreedor y deudor acuerdan que sólo va a responder con la cosa hipotecada.
La hipoteca no supone de por sí que se limite la responsabilidad del deudor: si
en vez de hacer una hipoteca se hace el préstamo al banco se respondería con
todos los bienes. Si vendemos la finca hipotecada, la hipoteca no se extingue,
sigue que acompaña a la cosa. El que compra la finca hipotecada compra la
finca con la hipoteca y si no paga perderá la finca porque está hipotecada.
Cuando no hay hipoteca si se vende una finca sin esta se vende sin más. En el
caso de que el deudor no sea el deudor principal sino el fiador, juega a la
inversa: en principio sólo responde con la finca, pero no con el resto del
patrimonio. Responde con la cosa hipotecada, y que para responda con todo
su patrimonio es necesario un pacto expreso para responder con todo su
patrimonio. El principio de responsabilidad limitada del deudor hipotecario: sólo
por pacto expreso se puede limitar la responsabilidad del deudor a la finca
hipotecada y no a su patrimonio (esto está previsto en el artículo 140.1 de la
Ley Hipotecaria). Para ser deudor hipotecario, para poder constituir una
hipoteca, es necesario tener el derecho sobre la cosa que se va a hipotecar y
tener capacidad de disposición.

¿Cuál es el objeto de la hipoteca?

En principio, y salvo los supuestos de hipoteca mobiliaria, solo pueden ser

objeto de este derecho los bienes inmuebles. Sucede, sin embargo, que el
Código Civil recoge dos categorías de bienes inmuebles, aquellos que lo son
por naturaleza y los que tienen ese carácter por su destino, el artículo 334 del
Código Civil hace una relación en las que es fácil distinguir ambas especies de
inmuebles. Pues bien, no pueden ser objeto de hipoteca los bienes inmuebles
que no lo sean por naturaleza; algunos no podrán serlo en ningún caso y otros
formarán parte integrante del inmueble al que se encuentren adscritos.
También pueden ser objeto de hipoteca los derechos reales que se tengan
sobre tales bienes, tal y como se vio se establece en el artículo 1874 del
Código Civil. Sin embargo, tampoco esa general afirmación es correcta porque
existen derechos reales, como los de uso y habitación, que, según los artículos
523 y 524 del Código Civil dan derecho, respectivamente, a utilizar y percibir
los frutos y a ocupar partes de una vivienda ajena, que no pueden ser
hipotecados, según se establece en el artículo 108.3 de la Ley Hipotecaria. La
razón de ello es que siendo tales derechos de los denominados intuitu persona,
es decir, establecidos a favor de una persona concreta, no pueden ser
transmitidos a un tercero, sino que se extinguen tan pronto como el titular del
derecho lo pierde, así lo establece el artículo 525 del Código Civil.

CLASES DE HIPOTECA

La hipoteca puede ser de diversas clases por lo cual existen diversas

clasificaciones de misma. Siendo la primera la que clasifica a la hipoteca en
hipoteca mobiliaria e hipoteca inmobiliaria. La hipoteca inmobiliaria es la que
recae sobre bienes inmuebles y la hipoteca mobiliaria es la que recae sobre
bienes muebles. De estas dos clases de hipoteca la mas conocida, mas
utilizada y consagrada en todos los ordenamientos sustantivos es la hipoteca
inmobiliaria. En cuanto a la hipoteca mobiliaria podemos afirmar que la misma
se encuentra consagrada en el derecho positivo español. La cual en algunos
supuestos remplaza a la prenda con entrega jurídica. La segunda clasificación
de las hipotecas clasifica a la hipoteca en general y especial. Siendo la primera
la que recae sobre todos los bienes inmuebles del deudor y la segunda la que
recae sólo sobre un bien o bienes. Sólo la segunda se encuentra regulada en el
derecho peruano. La tercera clasificación clasifica a la hipoteca en
convencional y legal. Siendo la primera la que surge por acuerdo de partes y la
segunda en los supuestos que establece la ley. Ambas hipotecas se
encuentran reguladas en el derecho peruano. La cuarta clasificación clasifica a
la hipoteca en hipoteca regulada por el Código Civil e hipoteca regulada por
otras normas. Igualmente, ambas hipotecas se encuentran reguladas en el
derecho peruano. La quinta clasificación clasifica a la hipoteca en hipoteca
inscrita e hipoteca oculta. Siendo la primera la que corre inscrita en registros
públicos y la segunda la que no corre inscrita. Esta última no se encuentra
regulada en el derecho peruano. Existen otras clases de hipoteca como la
judicial y la unilateral, pero son hipotecas poco conocidas. En todo caso
debemos dejar constancia que la segunda se puede constituir en el derecho
peruano, es decir, por el hecho de ser una hipoteca unilateral no se puede
observar (suspender la inscripción) ni tachar (denegar la inscripción) el título
presentado al registro, solicitando su registración. Dejando constancia que la
observación puede subsanarse, mientras que la tacha no puede subsanarse.

NATURALEZA JURÍDICA

La naturaleza jurídica de las instituciones jurídicas puede ser la de ser un

contrato, o un derecho real o un título valor, o una garantía o una persona
jurídica, entre otras.

Por ejemplo la compra venta es un derecho personal por ser un contrato, la

anticresis y posesión son derechos reales, y la letra de cambio, el cheque, el
pagaré y el certificado bancario son títulos valores.La naturaleza jurídica de la
hipoteca es la de ser un derecho real accesorio, por que es un derecho que
tienen o que pueden tener las personas sobre los bienes inmuebles.Por lo cual
la norma aplicable a la hipoteca en el derecho civil peruano es el libro titulado
derechos reales del Código Civil Peruano de 1984.Sin embargo, no todos los
autores están de acuerdo en estudiar la naturaleza jurídica.Algunos autores
consideran que no es pertinente determinar la naturaleza jurídica de las
instituciones jurídicas, ya que ello resulta extremadamente teórico y no
aplicativo.

HIPOTECA EN EL DERECHO COMPARADO

La hipoteca se encuentra regulada en el derecho positivo peruano, pero es

necesario determinar si se encuentra regulada en el derecho positivo de otros
Estados.Efectuando comparaciones jurídicas externas determinamos que en
otros Estados también se encuentra regulada la misma.Por ejemplo se
encuentra regulada en Alemania, Argentina, España, Francia, Italia, entre otros
Estados.Pero en el Estado Peruano es una garantía que respalda con mucha
frecuencia con mucha seguridad, salvo lo relativo a los privilegios que le restan
confianza a los agentes económicos.

INTERVINIENTES EN LA HIPOTECA

En la hipoteca normalmente intervienen el deudor (propietario) y acreedor. Pero

otras veces intervienen el deudor, acreedor y además un tercero que es el
propietario del inmueble. Sin embargo, en otras oportunidades la hipoteca sólo
es otorgada por el propietario, supuesto en el cual se denomina hipoteca
unilateral.

BIEN MATERIA DE HIPOTECA

Es necesario determinar sobre que bienes puede recaer los distintos derechos
reales de garantía. Algunos derechos reales no recaen sobre todo tipo de bien,
en tal sentido la hipoteca sólo recae sobre bienes inmuebles.

El bien materia de hipoteca es un inmueble, pero en el derecho español, la

hipoteca también puede recaer sobre bienes muebles, supuesto en el cual se
denomina hipoteca mobiliaria.

CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA

Cuando se estudia una institución jurídica es conveniente que se estudie sus

características por que esto permite determinar los aspectos mas importantes
de la institución jurídica estudiada. Las características de la hipoteca son las
siguientes:

1) Derecho real accesorio o de garantía.

2) Carácter inmobiliario. Esta carácterística no existe en el derecho
español, porque en el mismo si se encuentra consagrada la hipoteca
mobiliaria, la que no encuentra consagración en el derecho peruano.
3) Constitución de la hipoteca por el deudor o por un tercero.
4) No hay desplazamiento del bien ni desposesión.
5) Especialidad. Esta característica no existe en la hipoteca general.
6) Indivisibilidad.
7) Publicidad. Esta característica no existe en la hipoteca oculta.

EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

El artículo 1122 del Código Civil Peruano de 1984 establece que la hipoteca se
acaba por:

1) Extinción de la obligación que garantiza.

2) Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación.
 3) Renuncia escrita del acreedor.
4) Destrucción total del inmueble.
5) Consolidación.

INSCRIPCIÓN DE LA HIPOTECA

Existen diversos actos registrales entre los cuales podemos citar a la

compraventa, la donación, la permuta, el embargo, la constitución de
sociedades, entre otros.

Considerándose también como un acto registrable la hipoteca. La hipoteca en

el Estado Peruano se inscribe en el Registro de Predios.En el derecho español
la hipoteca mobiliaria se inscribe en algunos registros de bienes muebles y en
registros de garantías.

LA ANTICRESIS

Antecedentes históricos de la anticresis

La palabra "anticresis" deriva etimológicamente del griego: "anti" que significa

contra y "Chresis" que significa uso. Con ello se quiere significar la idea de que
contra el uso del capital que tiene el deudor, esta entrega el uso de la cosa al
acreedor. Al resultar importante este derecho real de garantía, es conveniente
estudiarle su relevancia en el mundo jurídico desde su origen hasta nuestros
días. El origen de la anticresis se remonta hasta el derecho griego, en el cual
significo un contra uso, y proviene de las voces anti que quiere decir contrario y
cresis que quiere decir uso y consistía en un pacto de compensación de frutos
por intereses. En otras palabras, el deudor entregaba una cosa al acreedor
para que este se hiciera pago de los intereses con el valor de los frutos que la
cosa originaba. No se usaba la institución como medio para cancelar la deuda.
En la Edad Media, la anticresis se vio afectada por la prohibición canónica del
cobro de intereses. Como consecuencia de la prohibición de la usura en la
Edad Media y por contradecir, el principio de la gratitud del mutuo, el Derecho
Canónico, condeno la anticresis. Este hecho determino ciertos contratos que
disimulaban la institución, como el de venta con pacto de retroventa en el que
el precio correspondía al importe del préstamo. Al vencimiento del plazo y al
cumplirse la obligación, el bien volvía al poder del deudor. La anticresis
desarrolla en cuanto desaparece la prohibición del préstamo del interés y
quedo referida a los bienes inmuebles y la prenda para los bienes muebles. En
el concepto moderno la anticresis se extendió a la compensación de intereses y
frutos pero así mismo, a la amortización del capital. Sin embargo, de su
aceptación en el derecho contemporáneo, la anticresis no se ha convertido en
un derecho real importante. El perfeccionamiento de la hipoteca, unido a las
enormes ventajas que concede, han hecho perder la importancia a la
anticresis, que es ahora un contrato poco usado, sobre todo porque la tradición
del inmueble priva de fuente de crédito al deudor, con cuanta mayor razón si en
la anticresis no se admiten garantías sucesivas como en la prenda. La
anticresis deviene en una institución paralela a la prenda, con la salvedad que
su objeto son bienes inmuebles y no muebles, a pesar de que en el Derecho
Romano también podía recaer esta garantía sobre muebles. En ambos casos
el deudor entrega el bien al acreedor en garantía del pago de una obligación.
Es obvio pensar que este paralelismo existente entre ambas instituciones
(prenda y anticresis), no implica identidad.

Delimitación conceptual

La anticresis es una institución jurídica que pertenece a los derechos reales de

garantía, esta misma institución afecta a los bienes ajenos. Como dice
GONZÁLES LINARES, se trata de un derecho de naturaleza real, asegurativo
y accesorio destinado a hacer efectivo el cumplimiento de una obligación
principal de carácter personal emanada de contrato de mutuo o crédito de
dinero. Con otras palabras, la anticresis tiene como objeto garantizar un
préstamo de dinero otorgado a favor del deudor-propietario, quien a su vez le
confiere al acreedor, el derecho de obtener o percibir los frutos del bien
inmueble entregado en anticresis, este usufructo opera como opera como el
modo de pago por el interés del capital mutuado. La anticresis es un derecho
real concebido al acreedor por el deudor o un tercero por él, poniéndole en
posesión de un inmueble y autorizándole a percibir los frutos para imputarlos
anualmente sobre los intereses del crédito si son debidos, y en caso de
exceder, sobre el capital si no se deben intereses A su vez ALBALADEJO,
define a la anticresis como "el derecho real que puede tener el acreedor de una
obligación principal sobre un inmueble ajeno, en cuya virtud, para garantizar el
cumplimiento de aquella y el cobro de los intereses que devengue, está
facultado para poseerlo, percibir sus frutos y promover su enajenación si es
incumplida y que le sea hecha preferentemente pago con el precio". Asimismo
JUAN GARCÍA MONTÚFAR manifiesta que estamos ante un tipo de garantía
particular que consiste en el uso por parte del acreedor de un bien de su
deudor para hacerse pago de una deuda.A su vez nosotros resaltamos la
definición que proporciona GONZÁLES LINARES, el cual considera a la
anticresis como el derecho real típico y accesorio, instituido para asegurar el
crédito del dinero otorgado por el acreedor a favor del deudor-propietario,
comprendiendo la entrega material del bien inmueble productivo y determinado
por el plazo pactado, sobre el que se accede al acreedor la facultad de ejercer
su uso y goce, así como su explotación económica con la cual quedan
compensados los intereses del préstamo. Elementos (de la anticresis según la
definición). De la definición propuesta podemos extraer los elementos
configurativos del derecho real de la anticresis, que son:

1.- Es derecho real de garantía típico.

2.- Tiene el carácter de derecho accesorio.

3.- Recae siempre sobre bienes inmuebles.

4.-Las relaciones jurídicas reales son entre acreedores y deudores

anticréticos.

5.- Solo puede ser otorgado por el propietario-deudor.

6.- El aprovechamiento del bien con la explotación.

7.- Es temporal.

8.- La imputabilidad de las utilidades obtenidas a los intereses del dinero

mutuado.

Características del derecho real de la anticresis. Naturaleza jurídica

Analizado el concepto de anticresis y su diferencia con otros derechos reales

de garantía, es necesario revisar brevemente cuáles son sus elementos
característicos:
a) Derecho real. - En la medida en que la anticresis concede al acreedor el
derecho de usar y disfrutar de un bien determinado, y tal derecho es oponible a
los terceros adquirentes del bien, debemos considerar que se trata de un
derecho real. Por otro lado, el hecho de que pueda ejercerse un derecho de
retención sobre el inmueble que genere un derecho preferente a favor del
acreedor hasta que se haya pagado la deuda, es un hecho que resalta el
carácter real de la anticresis. En efecto, como señala Eleodoro Romero
Romaña: "Con el nuevo concepto que se tiene hoy de la anticresis, que no
solo concede un derecho preferente sobre los frutos del inmueble, sino también
sobre el importe del bien en caso de incumplimiento, no cabe siquiera plantear
la discusión sobre su carácter real, que es incuestionable" (p. 428).

b) Derecho Convencional. - La constitución de la obligación principal es

producto del acuerdo de voluntades entre acreedor y deudor, este acuerdo
también hace posible que dicha obligación tenga que ser garantizada en cuanto
a su cumplimiento. De esta manera surge la determinación de coma garantizar
el cumplimiento de aquella obligación, y encuentran las partes el medio idóneo
en la anticresis, que tiene como objeto los bienes inmobiliarios con entrega
física del bien a favor del acreedor, quien debe proceder con el uso y goce a
efecto del pago de los intereses del dinero mutuado. La anticresis como
derecho real de garantía es creada e instituida por la ley; por consiguiente, no
existe anticresis impuesta por ley a las partes, menos por sentencia. La
anticresis como derecho real de garantía no nace del acuerdo de las partes,
sino de ley, otra cosa es que libremente sea voluntad de las partes la decida
hacer uso o no de dicha institución de carácter real, con el objeto de rodear a la
obligación de una seguridad de naturaleza real para su cumplimiento. De lo
precedente se colige que no se debe confundir la anticresis con el acto
constitutivo o contractual de la obligación principal a la que garantiza. Es el
contrato de mutuo o préstamo de dinero la fuente de los derechos y las
obligaciones que corresponden a las partes constituyentes.

c) Accesorio. - Como quiera que la anticresis tiene por función garantizar el

cumplimiento de una obligación, sigue la suerte de esta, por lo que extinguida
la obligación se extinguirá la garantía. Este hecho se encuentra reconocido en
el artículo 1091 del Código Civil, conforme al cual este derecho real se
constituye para garantizar el cumplimiento de una obligación. Sin embargo,
dadas las particularidades de la anticresis es discutible que, en el caso de
transferencia del crédito garantizado, también se transfiera la garantía. En
efecto, dado que la anticresis implica entregar físicamente el bien al acreedor
para su explotación directa, la habilidad del acreedor para explotar el bien o la
calidad personal del acreedor podrían haber sido determinantes para la
constitución de garantías. Mucho se ha discutido sobre la naturaleza de la
anticresis y si el acreedor puede, conjuntamente con su crédito, ceder el
derecho real de anticresis, para que sea el nuevo acreedor quien explote
directamente el bien. Esta discusión se ha basado en el hecho de que la
entrega de un bien en anticresis importa una confianza del deudor para con el
acreedor, en el sentido de que la explotación que hará del bien será eficiente y
le permitirá cubrir el monto de la deuda en el plazo acordado, con lo cual no
hay temor por parte del deudor en el sentido de que su acreedor se pueda
mantener indefinidamente en posesión del bien gravado. Como quiera que el
artículo 1094 del Código Civil hace aplicables a la anticresis las normas del
arrendamiento, debemos entender que para ceder el crédito garantizado con la
anticresis se requerirá del asentimiento del deudor, así como se requiere el del
propietario o arrendador para el caso del subarrendamiento o cesión de
arrendamiento. Sin embargo, debe quedar claro que el acreedor siempre estará
facultado para transferir el crédito, pues se trata de un derecho del cual es
titular. El consentimiento del deudor solo será necesario para transferir
conjuntamente con el crédito la anticresis. De transferirse el crédito sin la
anticresis, es evidente que esta última concluirá y por lo tanto el acreedor
original estará obligado a entregar el bien al deudor, renunciando de esta
manera a la garantía. Esta última opción resulta viable, pues al haber obtenido
el acreedor un monto determinado por su crédito ha visto satisfecha su
obligación y por lo tanto la garantía que le fue constituida carece ya de utilidad
para él.

d) Indivisible. - El acreedor retendrá y explotará el bien hasta que se cancele

el íntegro de la obligación, de allí su carácter de indivisible. La garantía de
anticresis comprende la integridad del inmueble y del accesorio, siendo así, la
obligación principal es también indivisible; pues no admite el pago en armadas
o por partes. Por la indivisibilidad de la garantía solo podrá operar la devolución
del inmueble, cuando se haya cumplido el plazo pactado, y qu el deudor haya
satisfecho íntegramente el cumplimiento de la obligación principal y de las otras
obligaciones como son los gastos de conservación, etc. Al acreedor está
facultado, en caso de incumplimiento de la obligación principal y otras
prestaciones, para retener inmuebles entregados en anticresis hasta el total
cumplimiento de la obligación.

El principio de invisibilidad es el que orienta a todos los derechos reales de

garantía, como la anticresis, en cuanto el gravamen debe extenderse a todo el
inmueble afectado y a cada una de sus partes; por consiguiente, mientras
subsista un saldo que no ha sido pagado, la anticresis se mantendrá integra o
sobre la totalidad del inmueble.

e) Inmobiliario. - En la medida en que la anticresis solo puede recaer sobre

bienes inmuebles, asume el carácter de un derecho inmobiliario, a diferencia de
la prenda que, como indicamos anteriormente, solo recae sobre bienes
muebles.

Extinción de la anticresis

CAUSALES

Las causales de extinción establecidas para la prenda son las mismas para la
anticresis, disposición remisiva del artículo 1096 del código civil en
concordancia del mismo código, se ocupa de enumerar las causales legales de
extensión (prenda), que son:

1.- Extinción de la obligación principal.- Los derechos reales de garantía ,

entre ellos la anticresis, tienen la naturaleza jurídica de ser derechos reales
accesorios, lo que significa que al servir de garantía real no gozan de
autonomía, sino, todo lo contrario, tienen intima independencia de la obligación
principal; de lo que resulta, siendo la anticresis accesoria solo se extinguirá
cuando previamente se haya extinguido la obligación principal, y no solo , por el
pago del capital mutuado, sino por el pago de todas las demás obligaciones
que se hayan podido generar lo9s reembolsos ya mencionados.La extinción de
esta obligación no solo puede ser por intermedio del pago, sino también por
cualquiera del modo especial de extinción de las obligaciones, ejemplo, la
consolidación, condonación, compensación, etc. De la que resulta esta causal
de extinción de la anticresis opera cuando se haya cancelado íntegramente la
deuda, la que generalmente comprende: el capital mutuado, intereses y
reembolsos por los gatos de conservación extraordinarios y mejoras necesarias
(debidamente acreditadas) Las mejoras útiles serán reembolsadas si han sido
introducidas con la autorización expresa del deudor propietario.Concluyendo
diremos que se entiende efectuado el pago solo cuando sea cancelado la
prestación (artículo 1220 CC), de esta manera no habrá motivo para que exista
la anticresis si la obligación principal se ha extinguido. Es de recordar que no
se entiende realizado íntegramente el pago cuando se efectúa por armadas,
consignaciones o en partes, etc. Sino solo cuando es totalmente efectuado el
pago (artículo 1080 del CC).

2.- Anulación, recisión o resolución de la obligación principal. - Se

extingue la anticresis cuando la obligación principal es declarada nula, por
causal relativa (anulabilidad) o por causal absoluta (nulidad), rescindida (1370
del CC). Rápidamente se advierte el carácter accesorio de la anticresis; es
decir anulada, rescindida o resuelta la obligación principal, la anticresis sigue
esa misma suerte. Cabe aclarar que se ha tratado a estas causales de las que
corresponden a la prenda.

3.- Renuncia del acreedor. - La renuncia a la anticresis que tiene por objetivo
garantizar la obligación principal (deuda pecuniaria), es el ejercicio de los
principios de la autonomía de los principios de voluntad y libertad contractual
del acreedor (deudor). Si se produce la renuncia genera la extinción de la
anticresis, entonces se tratará simplemente de una obligación de dar dinero, sin
garantía real, y por ende, el contrato celebrado solo tendrá la validez de un
contrato de mutuo. La constitución del mutuo o préstamo, cuando es garantía
anticrética, exige la forma prescrita del artículo 1019 del CC; entonces es lógico
pensar que la renuncia tenga la misma formalidad, es decir, si la constitución
es por escritura pública la renuncia debe adoptar la misma forma. La renuncia
del acreedor al a garantía real ¿de la anticresis puede ser generada por
considerarla que es insuficiente para cubrir la obligación principal o que no
ofrece el inmueble una explotación idónea. Si se presentara estos
inconvenientes el acreedor puede renunciar y acabar con la anticresis, se nota
que esta extinción afecta directamente a la garantía y no a la obligación, es
decir, al accesorio y no al principal, es por ello, que subsistirá la obligación
principal, pero sin garantía real. En la que corresponde a la regulación positiva
de la formalidad de la renuncia se tiene el artículo 141-A del CC.

4.- Destrucción total del bien. - La ley al establecer esta causal parea la
extinción de la prenda (artículo 1090 del CC), de aplicabilidad a la extinción de
la anticresis, se refiere exopresament5e al bien físico que es objeto de la
garantía. Nuevamente la extinción es con relación al derecho accesorio, que es
la garantía real, siendo a esta causal de extinción se le debe extender con
referencia al inmueble. La destrucción total del inmueble significa su
desaparición física e implica la extinción de la garantía. La destrucción puede
ser provocada por acción humana (una demolición) o por acción de las fuerzas
de la naturaleza (un sismo), en estos casos se extingue, no afecta la obligación
principal porque la deuda subsiste toda vez que lo accesorio jamás se extingue
lo principal. La desaparición del bien físico no hace desaparecer la deuda, esta
subsiste mientras sea pagada íntegramente. La desaparición física del bien
inmueble, entregada en garantía real, no libera al deudor anticrético de
garantizar la obligación con otero bien inmueble, mientras que la deuda no sea
pagada, en consecuencia, deberá ser substituida la garantía con otro bien, toda
vez que sin garantía real no es posible de anticresis.

5.- Expropiación. - Se trata de una de las formas de extinción de propiedad

(artículo 968.3). El estado ejerce el ius imperium, para afectar la propiedad
privada por razones de necesidad y utilidad publica. Esta causal de extinción
de la prenda prevista en el artículo 1090, inciso 5 del CC, es de aplicabilidad
remisiva obtenida en el artículo 1096 del código en mención. Con la
expropiación se acaba la anticresis, por cuanto el deudor deja de ser
propietario del inmueble que había entregado en garantía, liberándolo del
gravamen. La expropiación tiene la fuerza que obliga al propietario transferir el
bien a favor del estado, esta situación dara pór extinguida la anticresis, por ser
objeto de expropiación y de la garantía anticrética. Pero aun así el mutuo con
obligación principal no desaparecerá, por tanto, el deudor debe substituir la
garantía con otro bien o se habrá extinguido la anticrisis.
6.- Consolidación. - Es uno de los modos de extinción de las obligaciones
(1300 y 13001 del CC) y puede producirse con la obligación principal o parte de
ella, que se halla garantizada por la anticresis. Se presenta esta figura extintiva
de la anticresis al reunirse en una misma persona la calidad de propietario y de
acreedor, es decir, la calidad de propietario de inmueble entregado en la
garantía real y a su vez la calidad de deudor del mismo bien de esta manera
opera la consolidación como causal de extinción de la obligación principal y por
ende de la anticresis que es accesoria. Al reunirse en una sola persona-en la
anticresis la consolidación radica en el acreedor-las calidades de acreedor y
deudor, consolida en el acreedor todos los atributos de la propiedad conferidos
por el artículo 923 del CC, y como resultado se tiene la extinción de la
obligación principal y con ella de la anticresis.

Diferencias entre prenda y anticresis

Con respecto a la prenda, afirma BORDA que la anticresis es una institución

paralela a la prenda, solo que su objeto son cosas inmuebles, no
mueblesqueda por sentado que la distinción más resaltante con la anticresis
está dada por el hecho de que la primera recae solo sobre bienes muebles,
mientras que la segunda se constituye sobre inmuebles.Asimismo, el uso del
bien por parte del acreedor prendario requiere de un acuerdo expreso con el
deudor, mientras el uso del bien por el acreedor es consustancial a la
anticresis.Igualmente, si bien ambas figuras permiten que el acreedor haga
suyos los frutos, el objetivo principal de la prenda es que el bien sea vendido en
el supuesto de incumplimiento; mientras que en el caso de anticresis su función
principal es la explotación del bien, es decir la percepción de los frutos como
forma de cobrar el monto adeudado, de ahí que en doctrina se haga referencia
a un supuesto de "permuta de rentas" (MAISH VON HUMBOLDT, en
REVOREDO, p. 260).En efecto, mientras que la prenda es la afectación de un
bien mueble al cumplimiento de una obligación con el objeto de permitir al
acreedor su venta para cobrarse con el producto de la realización del mismo, la
anticresis consiste en la entrega del bien al acreedor para que a través de su
explotación proceda al cobro de su acreencia.Por consiguiente, la prenda
consiste en otorgar al acreedor el derecho de vender el bien en caso de
incumplimiento (evento futuro), mientras que la anticresis consiste en la entrega
inmediata del bien al acreedor (evento presente) para permitirle a través de su
uso el cobro de la acreencia.

DIFERENCIAS ENTRE ANTICRESIS E HIPOTECA

La anticresis se distingue de la hipoteca por el hecho de que la primera

requiere la desposesión, es decir, la entrega del bien al acreedor, mientras que
la segunda no requiere la tradición del bien al acreedor.Por esta razón en
doctrina se ha denominado a la anticresis como la "prenda sobre inmuebles",
esto es un derecho real de garantía sobre inmuebles que requiere para su
constitución de la entrega física al acreedor y no de la inscripción del
gravamen.En vista de lo antes expuesto no cabe constituir sucesivas anticresis
sobre un mismo bien, ya que no se podría cumplir con el requisito de la entrega
física del bien a todos los acreedores para que cada uno de estos pudiese
explotarlo y obtener sus frutos. En cambio, en el caso de la hipoteca sí es
posible inscribir sucesivos gravámenes sobre el mismo bien y por ende
constituir sucesivas hipotecas, ya que no es necesario proceder a su entrega
física para constituir la garantía.

Debe constar en escritura pública

El artículo 1092 del Código Civil anteriormente citado ha establecido un

requisito de forma para la constitución de la anticresis, esto es que conste en
una escritura pública, bajo sanción de nulidad. En dicha escritura pública
deberá incluirse el interés pactado y el monto de la renta que se percibirá, para
que de esa manera los terceros puedan determinar el tiempo durante el cual el
acreedor se encontrará en posesión del bien. En este sentido JUAN GARCÍA
MONTÚFAR comentando el artículo 1092 del código civil, estima que
establecer la formalidad de la escritura pública resulta excesiva, en especial
tratándose de un derecho que se constituye con la entrega del bien y que por
su naturaleza no permite la constitución de sucesivos derechos de las mismas
características.En esta medida considera el mismo autor, habría bastado con
establecer que el contrato constase de un documento de fecha cierta, como
sucede en el caso de la prenda, pues de esta manera se determinaría sin lugar
a dudas la fecha en que se celebró el contrato de constitución de la garantía,
para efectos no de preferencia entre acreedores anticréticos, sino tal vez para
el posible conflicto con otro tipo de acreedores, como es el caso del acreedor
hipotecario.Sin embargo, en el caso de anticresis que se constituyan sobre
bienes inscritos, lo recomendable es inscribir el gravamen a efectos de que el
acreedor anticrético sea preferido frente a cualquier otro titular de derechos
reales que pueda inscribir su derecho en el registro, de acuerdo con lo
dispuesto por el artículo 2022 del Código Civil.

CONCLUSIONES:

1) La hipoteca en el Estado Peruano sólo recae sobre bienes inmuebles, lo cual

concuerda con la mayor parte de legislaciones extranjeras.

2) La hipoteca en el Estado Español recae sobre bienes inmuebles y sobre

algunos bienes muebles, por lo cual en dicho Estado la hipoteca es de dos
clases que son la hipoteca inmobiliaria e hipoteca mobiliaria.

3) En el Estado Peruano casi no se tramitan procesos de nulidad de hipoteca.

4) En el Estado Peruano, Español y Argentino, entre otros, se encuentra

regulada la hipoteca.

5) La hipoteca es un derecho real de garantía.

6) La hipoteca es una garantía.

7) La hipoteca no es un contrato.

8) La hipoteca poco a poco deja de ser utilizada por parte de los agentes
económicos por otras garantías como el contrato de fideicomiso en garantía.

9) La hipoteca se constituye a diario en los diferentes Estados.

RECOMENDACIONES:

1) Es necesario regular en el Estado Peruano reglas para la independización

de partes de predios hipotecados.

2) Es necesario regular en el Estado Peruano reglas para la acumulación de

predios hipotecados.

3) Es necesario regular en el Estado Peruano la nulidad de hipoteca.

4) Es necesario permitir en el Estado Peruano que se puede también ejecutar

la hipoteca extrajudicialmente para reducir los costos de transacción y para
reducir la carga procesal del Poder Judicial. Para que el mismo se concentre en
los procesos que si ameritan su intervención por ser muy complejos. Dejando
constancia que en el derecho positivo peruano podía pactarse la ejecución
extrajudicial del derecho real de prenda, lo cual ha sido derogado, y este pacto
se encuentra permitido en la ley de garantía mobiliaria, pero no es de
aplicación a la hipoteca.

5) Es necesario modificar el Código Civil Español para que se regule la misma

como derecho real y no como contrato.

6) Es necesario difundir las ventajas de la hipoteca.

7) Es necesario difundir la existencia de otras formas de garantía consagradas

en el derecho positivo peruano, que no sean la hipoteca como el fideicomiso en
garantía.
BIBLIOGRAFIA:

 ALBAMONTE, Haydee, FERNÁNDEZ DE VILLAGRA, Susana, IRIARTE

DE MARTINEZ, María A, PEREZ DEL BUSTO, Teresa, PODESTA,
Marta Ines y TRAPANI DE ESPECHE, Dora. Hipoteca Inmobiliaria. En:
Derecho Registral y Notarial. Materiales de Enseñanza. Tomo I. Pag.
577. Editado por el Instituto Peruano de Estudios Forenses con el
auspicio académico de la Universidad Nacional Federico Villareal.
Primera Edición. Julio 1997.

 ARÉVALO LEON, Julio y VASQUEZ VILLAR, Jaime. Derecho Registral

Inmobiliario. Editorial Ediciones Forenses. Primera Edición. Lima Perú.
Enero de 1998.

 ARIANO DEHO, Eugenia. El Proceso de Ejecución. Editorial Rhodas.

Lima Perú. Septiembre 1996.

 ARIAS SCHREIBER PEZET, Max. Exégesis.

 ARIAS SCHREIBER PEZET. Luces y Sombras.

 AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. Garantías.

 ALBALADEJO, Manuel. Derecho Civil l. Introducción y Parte General.
Volumen 11. Barcelona. José María Bosch Editor, 1991.

 BORDA, Guillermo A., Manual de Derechos Reales, Cuarta edición,

Editorial Perrot, Buenos Aires, 1994